ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ

Transcript

1 ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ Εκτίμηση αξίας διαμερίσματος Σπυρίδων Καραγκούνης ΕΡΓΑΣΙΑ Που υποβλήθηκε στο Τμήμα Στατιστικής του Οικονομικού Πανεπιστημίου ΑΘηνών ως μέρος των απαιτήσεων για την απόκτηση Μεταπτυχιακού Διπλώματος Συμπληρωματικής Ειδίκευσης στη Στατιστική Μερικής Παρακολούθησης (Part-time) Αθήνα Δεκέμβριος 2010

2

3 ΑΦΙΕΡΩΣΗ Την παρούσα διπλωματική εργασία την αφιερώνω στη σύζυγο μου.

4

5 ΕΥΧΑΡΙΣΤΙΕΣ Ευχαριστώ την σύζυγό μου Φωτεινή, όλους τους φίλους μου και συγγενείς αλλά και όλους τους Καθηγητές και Φοιτητές του Μεταπτυχιακού Προγράμματος, η βοήθεια και συμπαράσταση των οποίων ήταν σημαντική και συνέβαλε στην ολοκλήρωση με επιτυχία της δίχρονης αυτής εκπαιδευτικής μου προσπάθειας. I

6 II

7 ΒΙΟΓΡΑΦΙΚΟ ΣΗΜΕΙΩΜΑ Είμαι τριάντα τριών (33) χρονών. Γεννήθηκα και έζησα στην όμορφη παραθαλάσσια πόλη της Πρέβεζας, έως την εισαγωγή μου στο Πολυτεχνείο Θεσσαλίας στο Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδομίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης στον Βόλο από το οποίο απεφοίτησα το 2002 κάνοντας μια μικρή παρένθεση ενός εξαμήνου στο Πανεπιστήμιο του Leeds (erasmous). Στη συνέχεια εκπλήρωσα τις Στρατιωτικές μου υποχρεώσεις και το Νοέμβριο του 2003 ήρθα στην Αθήνα για ανεύρεση εργασίας. Δούλεψα για λίγο σε τεχνική εταιρεία για το κτηματολόγιο και στη συνέχεια έγινα μισθωτός σε εταιρεία συμβούλων για πολεοδομικά και χωροταξικά θέματα. Από το Νοέμβριο του 2006 έως σήμερα εργάζομαι ως εξωτερικός συνεργάτης, για θέματα εκτίμησης ακινήτων, σε μια πολυεθνική εταιρεία εκτιμήσεων. Είμαι παντρεμένος και έχω ένα γιό. III

8 IV

9 ABSTRACT Spyros Karagkounis VALUATION OF ONE APARTMENT December 2010 In order to estimate the market value of one flat floor apartment which is in one building located in Nea Ionia of Attica, firstly I analysed the whole area of the Municipality of the apartment, I recorded the strengthens, the urban development, the infrastructures in roads, the social services, the schools, the network of public means of transport and some more things with a small emphasis on its neighbourhood. Then I made an extensive description of the estimated property with data about the plot, the building and the apartment. The data was about the urban planning, the technical aspect and the law or contract aspect of the property. The selection of the data was through plans and documents in combination with one personal visit at the property. At last with inclusion of all the above data, with survey for the sale of similar apartments as the one that we estimate, in the whole area of Municipality and with the implementation of the method of comparatives, we estimated the market value of the apartment. V

10 VI

11 ΠΕΡΙΛΗΨΗ Σπύρος Καραγκούνης «ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΑΞΙΑΣ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ» Δεκέμβριος 2010 Προκειμένου να εκτιμήσω την αγοραία αξία ενός διαμερίσματος σε κτίριο στην Νέα Ιωνία Αττικής αρχικά ανέλυσα την ευρύτερη περιοχή στην οποία εντάσσεται το ακίνητο, κατέγραψα την δυναμικότητα της περιοχής, την αστική ανάπτυξη, τις κοινωνικές υποδομές, το δίκτυο των μέσων μαζικής μεταφοράς, το βασικό οδικό δίκτυο, με μεγαλύτερη έμφαση στην πολεοδομική κλίμακα της γειτονιάς του ακινήτου. Στη συνέχεια έκανα εκτενή περιγραφή του ακινήτου με στοιχεία του οικοπέδου, του κτιρίου και του διαμερίσματος. Τα στοιχεία αφορούν πολεοδομικά χαρακτηριστικά, τεχνικά χαρακτηριστικά και νομικά συμβολαιογραφικά χαρακτηριστικά του ακινήτου. Η συλλογή τους έγινε μέσω εγγράφων και σχεδίων σε συνδυασμό με προσωπική αυτοψία στο ακίνητο. Τέλος συνυπολογίζοντας όλα τα παραπάνω, κάνοντας έρευνα για τον εντοπισμό πώλησης διαμερισμάτων στην ευρύτερη περιοχή με ανάλογα χαρακτηριστικά με το εκτιμώμενο και εφαρμόζοντας την μέθοδο των συγκριτικών στοιχείων εκτιμήσαμε την σημερινή αγοραία αξία του διαμερίσματος. VII

12 VIII

13 ΚΑΤΑΛΟΓΟΣ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΩΝ Ευχαριστίες I Βιογραφικό σημείωμα III Περίληψη αγγλική (Abstract) V Περίληψη ελληνική VII Κατάλογος Περιεχομένων IX Κατάλογος Χαρτών Φωτογραφιών - Πινάκων XI Κεφάλαιο 1 ο Εισαγωγή 1 Κεφάλαιο 2 ο Περιγραφή ευρύτερης περιοχής 3 Κεφάλαιο 3 ο Περιγραφή ακινήτου 15 Κεφάλαιο 4 ο Εφαρμογή της συγκριτικής μεθόδου 23 IX

14 X

15 ΚΑΤΑΛΟΓΟΣ ΠΙΝΑΚΩΝ ΧΑΡΤΩΝ - ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΩΝ Πίνακας 3.1 : Χαρακτηριστικά των διαμερισμάτων που ανάγονται ώστε 24 να έχουμε ομογενοποίηση τους ως προς το εκτιμώμενο διαμέρισμα. ΧΑΡΤΗΣ 1.1: Εντοπισμός της ακριβής θέσης του ακινήτου με την 8 βοήθεια του δορυφόρου ( Google earth ) ΧΑΡΤΗΣ 1.2: Εντοπισμός της θέσης του ακινήτου και της ευρύτερης 9 περιοχής με την βοήθεια του δορυφόρου ( Google earth ) ΧΑΡΤΗΣ 1.3: Οι σημαντικότεροι οδικοί άξονες, η γραμμή του ΗΣΑΠ 10 και οι χώροι πρασίνου σε επίπεδο Δήμου ( Ψηφιακό υπόβαθρο Δήμου Ν. Ιωνίας ) ΧΑΡΤΗΣ 1.4: Οι γειτονιές και οι χώροι πρασίνου σε επίπεδο Δήμου 10 (Ψηφιακό υπόβαθρο Δήμου Ν. Ιωνίας ) ΧΑΡΤΗΣ 1.5: Οι γραμμές του ΟΑΣΑ, του ΗΣΑΠ και οι χώροι 11 πρασίνου σε επίπεδο Δήμου ( Ψηφιακό υπόβαθρο Δήμου Ν. Ιωνίας ) ΧΑΡΤΗΣ 1.6: Οι γραμμές δημοτικής συγκοινωνίας και η γραμμή του 11 ΗΣΑΠ σε επίπεδο Δήμου ( Ψηφιακό υπόβαθρο Δήμου Ν. Ιωνίας ) ΧΑΡΤΗΣ 1.7: Η γραμμή 1 της δημοτικής συγκοινωνίας, που 12 εξυπηρετεί την Αλσούπολη ( Ψηφιακό υπόβαθρο Δήμου Ν. Ιωνίας ) ΧΑΡΤΗΣ 1.8: Οι γραμμές του ΟΑΣΑ, που εξυπηρετούν την 12 Αλσούπολη (Ψηφιακό υπόβαθρο Δήμου Ν. Ιωνίας ) ΧΑΡΤΗΣ 1.9: Οι στάσεις και οι γραμμές του ΟΑΣΑ και της Δημοτικής 13 συγκοινωνίας σε επίπεδο της γειτονιάς του ακινήτου ( Ψηφιακό υπόβαθρο Δήμου Ν. Ιωνίας ) ΧΑΡΤΗΣ 1.10: Οι ενορίες και οι χώροι πρασίνου σε επίπεδο Δήμου 13 (Ψηφιακό υπόβαθρο Δήμου Ν. Ιωνίας ) ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΑ 2.1 : Πρόσοψη κτιρίου 18 ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΑ 2.2 : Είσοδος κτιρίου από την οδό Μακρυγιάννη 19 ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΑ 2.3 : Σαλόνι διαμερίσματος Β1 19 ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΑ 2.4 : Κουζίνα διαμερίσματος Β1 20 ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΑ 2.5 : Μπάνιο διαμερίσματος Β1 20 ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΑ 2.6 : Υπνοδωμάτιο διαμερίσματος Β1 21 XI

16 ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΑ 2.7 : Είσοδος διαμερίσματος Β1 ( ο ανελκυστήρας 21 ανοίγει εντός ) ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΑ 2.8 : Μπαλκόνι διαμερίσματος Β1 22 ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΑ 2.9 : Θέα διαμερίσματος Β1 22 XII

17 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 1 Ο : ΕΙΣΑΓΩΓΗ Στα πλαίσια του Μεταπτυχιακού Προγράμματος Στατιστικές Μέθοδοι στην Κτηματαγορά, στο Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών, στο Τμήμα Στατιστικής, μας ζητήθηκε η εκπόνηση διπλωματικής εργασίας, τμήμα της οποίας είναι η «Εκτίμηση ενός ακινήτου» σύμφωνα με τα διεθνή και ευρωπαϊκά εκτιμητικά πρότυπα. Το ακίνητο που μου ανατέθηκε προς εκτίμηση είναι ένα διαμέρισμα στον δεύτερο όροφο μιας τετραόροφης οικοδομής με υπόγειο και δώμα, στην οδό Μακρυγιάννη 30, στην Αλσούπολη της Νέας Ιωνίας Αττικής. Η διάρθρωση και η δομή της παρακάτω εργασίας χωρίζεται στα ακόλουθα τρία κεφάλαια. Στο πρώτο κεφάλαιο έχουμε περιγραφή της ευρύτερης περιοχής (οικονομία, πράσινο, υποδομές κ.α.), με αναφορά στην Αλσούπολη. Στο δεύτερο κεφάλαιο έχουμε την περιγραφή του ακινήτου (οικόπεδο, κτίριο, διαμέρισμα). Ενώ στο τρίτο κεφάλαιο έχουμε την εφαρμογή της εκτιμητικής μεθόδου των συγκριτικών στοιχείων για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του διαμερίσματος και κάποιες σημαντικές επισημάνσεις. 1

18 2

19 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 2 Ο : ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΕΥΡΥΤΕΡΗΣ ΠΕΡΙΟΧΗΣ Ιστορική εξέλιξη και αστική ανάπτυξη Η Νέα Ιωνία ιδρύθηκε το Ως ημέρα ίδρυσης της θεωρείται η Κυριακή 27 Ιουνίου του 1923, όταν έγινε η θεμελίωση του προσφυγικού συνοικισμού από τον αρχηγό της Επαναστατικής Κυβέρνησης, Νικόλαο Πλαστήρα και τον ιερέα Παπαϊωακείμ Πεσματζόγλου, ο οποίος είχε οδηγήσει, τους χιλιάδες συμπατριώτες του Σπαρταλήδες (από την πόλη Σπάρτη της Πισιδίας) στην Ελλάδα, μετά την Μικρασιατική καταστροφή. Εκτός των Σπαρταλήδων, εκ των πρώτων εγκαταστάθηκαν στην περιοχή, που τότε ονομαζόταν «Ποδαράδες» και υπαγόταν στον Δήμο Αθηναίων, πρόσφυγες από την Ινέπολη και την Κασταμονή, τη Σαφράμπολη, τη Νεάπολη, την Καππαδοκία, την Αλάϊα και την Αττάλεια της Παμφυλίας και ακόμη από την Σμύρνη και τα περίχωρά της, τα Βουρλά, το Αϊβαλί, τα Θυάτειρα και άλλες πολιτείες της Μ. Ασίας που ανθούσαν σπουδαίες Ελληνορθόδοξες κοινότητες. Η πόλη αναπτύχθηκε ταχύτατα, παρά τις φοβερές ελλείψεις και την προχειρότατη εγκατάσταση σε μικρές προσφυγικές κατοικίες ή και σε σκηνές χιλιάδων προσφύγων. Όντας οι περισσότεροι κάτοικοι αστοί πρόσφυγες, ικανοί στο εμπόριο και τις επιχειρήσεις ανέδειξαν γρήγορα την πολιτεία τους σε μεγάλο βιομηχανικό κέντρο, με κύριους κλάδους: την Κλωστοϋφαντουργία και την Ταπητουργία. Μετά τον πόλεμο, η Ταπητουργία είχε πάρει τον κατήφορο, αφού τα χειροποίητα χαλιά είχαν αντικατασταθεί από τα μηχανοποίητα, τα εργοστάσιά της όμως άντεξαν ως τις αρχές της 10ετίας του 60, οπότε άρχισαν ένα ένα να κλείνουν μη αντέχοντας το συναγωνισμό. Αντισταθμιστικά όμως, θα έλεγε κανείς, αναπτύχθηκε ραγδαία το εμπόριο, ιδιαίτερα αφότου στην πόλη έφθασε ο ηλεκτρικός σιδηρόδρομος (1956), με 3

20 αποτέλεσμα σήμερα η Νέα Ιωνία να θεωρείται μια από τις μεγαλύτερες αγορές του λεκανοπεδίου. Σήμερα αριθμεί κατά την επίσημη στατιστική κατοίκους. Στην πραγματικότητα όλοι οι κάτοικοί της αγγίζουν τις , ύστερα μάλιστα από τη μαζική εγκατάσταση οικονομικών προσφύγων, που καθιστούν τη Νέα Ιωνία ένα πολυπολιτιστικό Δήμο. Το εμπορικό κέντρο της Νέας Ιωνίας είναι στη Λεωφόρο Ηρακλείου, μετά την οδό 28ης Οκτωβρίου. Ενώ αποτελείται από 13 συνοικίες - γειτονιές: Νέα Ιωνία (κέντρο), Περισσός, Ινέπολη - Πευκάκια, Σαφράπολη, Νεάπολη, Ελευθερούπολη, Καλογρέζα, Αλσούπολη, Λαζάρου, Ανθρακωρυχεία, Ειρήνη, Ομορφοκλησσιά και Παλαιολόγου. Συνορεύει δυτικά με την Νέα Φιλαδέλφεια, ανατολικά με τη Φιλοθέη και το Γαλάτσι, βόρεια με το Ηράκλειο και νότια με το δήμο Αθηνών. Από τα βασικότερα προβλήματα που αντιμετωπίζει σήμερα η πόλη είναι το κυκλοφοριακό, η πυκνή δόμηση, η ανεργία και σε κεντρικές περιοχές η έλλειψη πρασίνου και ελεύθερων χώρων. Κοινωνικές υποδομές και πολιτισμός Στην πόλη δρουν σήμερα (6) προσφυγικά σωματεία, ενώ πρόσφατα ιδρύθηκε στο Δήμο Ν.Π.Δ.Δ. με την επωνυμία «Κέντρο Σπουδής και Ανάδειξης Μικρασιατικού Πολιτισμού» (ΚΕ.ΜΙ.ΠΟ), το οποίο εκτός των άλλων έχει ιδρύσει και λειτουργεί 3 Μουσεία: Ιστορικό, Λαογραφικό και Υφαντουργίας Ταπητουργίας. Από τις αρχές της 10ετίας του 1980 έχει ιδρυθεί το Δημοτικό Θέατρο Νέας Ιωνίας και πιο πρόσφατα η Δημοτική Βιβλιοθήκη και η Δημοτική Πινακοθήκη, ενώ πριν λίγα χρόνια, απόκτησε και γήπεδο με χλοοτάπητα. 4

21 Η πόλη διαθέτει συνεδριακό κέντρο, πνευματικό κέντρο, κινηματογράφο, ενώ παράλληλα υποστηρίζει με σύγχρονες δομές την πλούσια πολιτιστική παράδοση των κατοίκων της ( λαογραφία, χορωδίες, χορευτικά, τραγούδι ). Είναι έδρα μητροπόλεως, της Ιεράς Μητροπόλεως Νέας Ιωνίας και Φιλαδέλφειας, ενώ η Εκπαίδευσή της εκφράζεται με την καλή λειτουργία 22 Δημοτικών Σχολείων, 8 Γυμνασίων, 6 Λυκείων, 2 ΕΠΑΛ, 1 Εσπερινό Λύκειο, 1 ΣΕΚ και 1 Δημοσίου Ι.Ε.Κ. Οδικό δίκτυο Το βασικό οδικό δίκτυο της πόλης της Νέας Ιωνίας αποτελείται από έναν άξονα ανατολής δύσης την Λεωφόρο Καπποδιστρίου, ο οποίος συνδέει την περιοχή με την Λεωφόρο Κηφισίας και την περιοχή του Χαλανδρίου και έναν άλλο άξονα βορρά νότου την Λεωφόρο Ηρακλείου, ο οποίος συνδέει την περιοχή με το κέντρο της Αθήνας και την Αττική οδό. Επιπλέον υπάρχει ένας παράλληλος άξονας στην Λ. Ηρακλείου, η Λεωφόρος Κύμης και αντίστοιχα στην Λ. Καπποδιστρίου, η Λεωφόρος Σπύρου Λούη. Δίκτυο μέσων μαζικής μεταφοράς Στη Ν. Ιωνία λειτουργεί τοπική συγκοινωνία με 2 δρομολόγια, εκ των οποίων η γραμμή ένα (1) είναι αυτή που εξυπηρετεί την περιοχή της αλσούπολης. Στη Νέα Ιωνία υπάρχουν τρεις σταθμοί του ΗΣΑΠ, οι Περισσός, Πευκάκια και Νέα Ιωνία. Εκτός από την γραμμή του Η.Σ.Α.Π. γραμμή 1 του Μετρό της Αθήνας, Πειραιάς Κηφισιά, η Νέα Ιωνία εξυπηρετείται από δέκα τρεις γραμμές του Ο.Α.Σ.Α. των οποίων οι διαδρομές ταυτίζονται κατά το μεγαλύτερο ποσοστό με το βασικό οδικό δίκτυο της Νέας Ιωνίας και της ευρύτερης περιοχής. Οι αστικές γραμμές, που εξυπηρετούν την Αλσούπολη της Νέα Ιωνία, με συνοπτική καταγραφή των διαδρομών και της συχνότητάς τους, καθώς και 5

22 εκτίμηση της σπουδαιότητας τους ως προς τον όγκο κίνησης κύρια από και προς τη Νέα Ιωνία, είναι: 421 ΑΓΙΟΙ ΑΝΑΡΓΥΡΟΙ ΑΓΙΑ ΠΑΡΑΣΚΕΥΗ Γραμμική διαδρομή σύνδεσης Ανατολής Δύσης, η οποία διασχίζει τη Νέα Ιωνία μέσω του οδικού άξονα Ανατολής Δύσης, Λεωφόρος Καποδιστρίου Λεωφόρος Εθνικής Αντιστάσεως Ελ Αλαμέϊν, με μέση καθημερινή συχνότητα δρομολογίων κάθε 10 λεπτά, από 05:00 έως 23: ΝΕΑ ΙΩΝΙΑ ΚΑΛΟΓΡΕΖΑ ΣΤΑΘΜΟΣ ΠΑΝΟΡΜΟΥ Κυκλική διαδρομή, η οποία συνδέει τη Νέα Ιωνία (όρια Δήμου Νέας Ιωνίας και Δήμου Ηρακλείου), μέσω της Καλογρέζας, με την Λεωφόρο Κηφισίας σε ζώνη συγκέντρωσης κεντρικών εξυπηρετήσεων (Νομαρχία Αθήνας Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε.). Εξυπηρετεί, επίσης, σύνδεση της Καλογρέζας με όρια του Κέντρου της Νέας Ιωνίας. Μέση καθημερινή συχνότητα δρομολογίων ανά 20 λεπτά από 05:00 έως 23: ΣΤΑΘΜΟΣ ΗΡΑΚΛΕΙΟΥ ΧΑΛΑΝΔΡΙ ΑΓΙΑ ΠΑΡΑΣΚΕΥΗ Γραμμική διαδρομή, που διέρχεται στα όρια της Νέας Ιωνίας με τους γειτονικούς Δήμους Ηράκλειο και Μαρούσι. Μέση καθημερινή συχνότητα δρομολογίων κάθε 20 λεπτά, από 05:00 έως 19: ΧΑΛΑΝΔΡΙ ΓΑΛΑΤΣΙ ΣΤ. ΑΝΩ ΠΑΤΗΣΙΩΝ Κυκλική διαδρομή, που διέρχεται στα όρια της Νέας Ιωνίας με το Γαλάτσι, με μέση καθημερινή συχνότητα δρομολογίων κάθε 20 λεπτά, από 05:30 έως 22:15 Αλσούπολη Η Αλσούπολη είναι γνωστή συνοικία της Νέας Ιωνίας η οποία συνορεύει με την Καλογρέζα και με την Νέα Φιλοθέη κοντά στο Ολυμπιακό Αθλητικό Κέντρο Αθήνας. Έχει κυκλικό ρυμοτομικό σχεδιασμό και είναι μια αρκετά ήσυχη και προσεγμένη περιοχή, πλούσια σε πράσινο και πεζόδρομους. 6

23 Η περιοχή της Αλσούπολης διαθέτει χώρους αθλητισμού, νηπιαγωγείο, δημοτικό, γυμνάσιο, λύκειο, ΚΕΠ (σε μικρή απόσταση ), ενώ σε ακτίνα 1χλμ υπάρχουν Τράπεζες, εμπορικά καταστήματα, κέντρα ψυχαγωγίας κ.α. Στο κέντρο της Αλσούπολης σε μια πευκόφυτη πλατεία βρίσκεται ένα ιστορικό κτήριο που ονομάζεται Παναιτώλιο. Το Παναιτώλιο χτίστηκε το 1930 και λειτούργησε ως καζίνο και ξενοδοχείο, ενώ τον Β Παγκόσμιο Πόλεμο ήταν αρχηγείο των Γερμανών. Από το 1997 λειτουργεί ως Πολιτιστικό Κέντρο του Δήμου Νέας Ιωνίας. Συμπεράσματα Η Νέα Ιωνία και πιο συγκεκριμένα η Αλσούπολη είναι μια «κεντροβαρική» περιοχή, είναι γεωγραφικά και βάση των χρονοαποστάσεων κοντά στην Μητροπολιτική Περιοχή των Αθηνών και το Επιχειρηματικό και Οικονομικό Κέντρο της Αθήνας, χωρίς όμως να έχει τα προβλήματα τους (υποβάθμιση ποιότητας ζωής, ρύπους, χαμηλής ποιότητας αστικό περιβάλλον κ.α. ). Οι οδικές υποδομές και τα μέσα μαζικής μεταφοράς την συνδέουν επαρκώς με τις υπόλοιπες περιοχές της Αττικής, ενώ οι κοινωνικές υποδομές, η άριστη ρυμοτομία και οι χώροι πρασίνου την καθιστούν μια από τις πολύ καλές περιοχές κατοικίας των Αθηνών. Αξίζει να σημειωθεί ότι δίπλα στην περιοχή της Αλσούπολης βρίσκονται οι αθλητικές εγκαταστάσεις του ΟΑΚΑ, ενώ σε μικρή απόσταση υπάρχουν σύγχρονα εμπορικά κέντρα ( The Mall, Avenue, Golden Hall ). Στην συνέχεια ακολουθεί μια χαρτογραφική απεικόνιση των παραπάνω στοιχείων. 7

24 ΧΑΡΤΗΣ 1.1: Εντοπισμός της ακριβής θέσης του ακινήτου με την βοήθεια του δορυφόρου ( Google earth ) 8

25 ΧΑΡΤΗΣ 1.2: Εντοπισμός της θέσης του ακινήτου και της ευρύτερης περιοχής με την βοήθεια του δορυφόρου ( Google earth ) 9

26 ΧΑΡΤΗΣ 1.3: Οι σημαντικότεροι οδικοί άξονες, η γραμμή του ΗΣΑΠ και οι χώροι πρασίνου σε επίπεδο Δήμου ( Ψηφιακό υπόβαθρο Δήμου Ν. Ιωνίας ) ΧΑΡΤΗΣ 1.4: Οι γειτονιές και οι χώροι πρασίνου σε επίπεδο Δήμου (Ψηφιακό υπόβαθρο Δήμου Ν. Ιωνίας ) 10

27 ΧΑΡΤΗΣ 1.5: Οι γραμμές του ΟΑΣΑ, του ΗΣΑΠ και οι χώροι πρασίνου σε επίπεδο Δήμου ( Ψηφιακό υπόβαθρο Δήμου Ν. Ιωνίας ) ΧΑΡΤΗΣ 1.6: Οι γραμμές δημοτικής συγκοινωνίας και η γραμμή του ΗΣΑΠ σε επίπεδο Δήμου ( Ψηφιακό υπόβαθρο Δήμου Ν. Ιωνίας ) 11

28 ΧΑΡΤΗΣ 1.7: Η γραμμή 1 της δημοτικής συγκοινωνίας, που εξυπηρετεί την Αλσούπολη ( Ψηφιακό υπόβαθρο Δήμου Ν. Ιωνίας ) ΧΑΡΤΗΣ 1.8: Οι γραμμές του ΟΑΣΑ, που εξυπηρετούν την Αλσούπολη (Ψηφιακό υπόβαθρο Δήμου Ν. Ιωνίας ) 12

29 ΧΑΡΤΗΣ 1.9: Οι στάσεις και οι γραμμές του ΟΑΣΑ και της Δημοτικής συγκοινωνίας σε επίπεδο της γειτονιάς του ακινήτου ( Ψηφιακό υπόβαθρο Δήμου Ν. Ιωνίας ) ΧΑΡΤΗΣ 1.10: Οι ενορίες και οι χώροι πρασίνου σε επίπεδο Δήμου (Ψηφιακό υπόβαθρο Δήμου Ν. Ιωνίας ) 13

30 14

31 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 3 Ο : ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Οικόπεδο Το οικόπεδο βρίσκεται μέσα στο εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο του Δήμου Νέας Ιωνίας Αττικής, στη θέση «Καλογρέζα» της περιοχής της Αλσούπολης, εντός του 102 α οικοδομικού τετραγώνου και είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Επίσης πληρεί τις προϋποθέσεις αρτιότητας του άρθρου 25 του Ν. 1337/83. Το οικοδομικό τετράγωνο 102 α περιβάλλεται από τις οδούς Ρόδων, Ελευθερίας, Μακρυγιάννη και Ικόνιου. Το εμβαδόν του οικοπέδου είναι 644,31μ2 και συνορεύει : Βόρεια σε πλευρά 32,50μ2 με οικόπεδο ιδιοκτησίας αγνώστου, Ανατολικά σε πλευρά 17,90μ2 με οικόπεδα ιδιοκτησίας αγνώστων, Νότια σε πλευρά 32,50μ2 με οικόπεδο ιδιοκτησίας αγνώστου και Δυτικά σε πρόσωπο 21,75μ2 με την οδό Μακρυγιάννη πλάτους 10,00μ. Οι όροι δόμησης του οικοπέδου είναι : ο συντελεστής κάλυψης 40% και ο συντελεστής δόμησης 1,00. Το οικόπεδο με την υπ αριθμόν 32108/ της Συμβολαιογράφου Νέας Ιωνίας έχει διαιρεθεί σε δυο αυτοτελής και διακεκριμένες κάθετες ιδιοκτησίες με ποσοστό συνιδιοκτησίας έκαστη εξ αυτής στο όλο οικόπεδο 50%. Το τμήμα του οικοπέδου λοιπόν (κάθετη ιδιοκτησία), στο οποίο έχει ανεγερθεί οικοδομή της οποίας εκτιμούμε το οροφοδιαμέρισμα του δευτέρου ορόφου, έχει έκταση 322,15μ2, ποσοστό συνιδιοκτησίας εξ αδιαιρέτου στο όλο οικόπεδο 50% και πρόκειται για το νότιο τμήμα του όλου οικοπέδου με πρόσωπο 10,875μ2 στην οδό Μακρυγιάννη. Κτίριο Το κτίριο ανεγέρθηκε επί του παραπάνω τμήματος του οικοπέδου ύστερα από την έκδοση της 769/ άδειας οικοδομής του Πολεοδομικού Γραφείου Αγίας Παρασκευής και την αναθεώρηση αυτής 274/2007. Το κτίριο 15

32 αποτελείται από υπόγειο, ισόγειο πυλωτή, πρώτο (Α), δεύτερο (Β), τρίτο (Γ) και τέταρτο (Δ) πάνω από το ισόγειο ορόφους. Στο υπόγειο υπάρχουν τρεις οριζόντιες ιδιοκτησίες αποθήκες και κοινόχρηστοι χώροι (μηχανοστάσιο, λεβητοστάσιο, δεξαμενή καυσίμων ). Στο ισόγειο σύμφωνα με τα σχέδια υπάρχουν τρεις ανοικτές θέσεις στάθμευσης και μια κλειστή θέση στάθμευσης ( garage ). Στους υπόλοιπους ορόφους υπάρχουν τρεις ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες διαμερίσματα, μια σε κάθε όροφο, ενώ το διαμέρισμα του τρίτου (Γ) ορόφου επικοινωνεί εσωτερικά με χώρο στο δώμα. Το κτίριο έχει φέρων οργανισμό από οπλισμένο σκυρόδεμα, η πλήρωση των τοίχων έχει γίνει με πλινθοδομές, έχει όλες τις απαιτούμενες θερμομονώσεις, ηχομονώσεις και υγρομονώσεις, έχει θέρμανση με καλοριφέρ και εγκαταστάσεις για σύνδεση με φυσικό αέριο, έχει boiler, έχει ένα κεντρικό κλιμακοστάσιο σε σχήμα Π και έναν ανελκυστήρα ατόμων, τα εξωτερικά κουφώματα είναι αλουμινίου βαρέως τύπου. Ο εξωτερικός περιβάλλον χώρος του κτιρίου είναι πλήρως διαμορφωμένος εκτός τμήματος της περίφραξης του οικοπέδου. Διαμέρισμα Β1 Το διαμέρισμα βήτα κεφαλαίο ένα (Β1) καταλαμβάνει όλο τον δεύτερο όροφο του κτιρίου πλην μέρους του κεντρικού κλιμακοστασίου και του ανελκυστήρα. Το διαμέρισμα αποτελείται από ένα μεγάλο υπνοδωμάτιο, ένα λουτρό, διάδρομο, καθιστικό και κουζίνα. Ο χώρος της κουζίνας είναι ενιαίος με το χώρο του καθιστικού. Η νόμιμη πολεοδομικά επιφάνεια του είναι 92,02μ2, έχει ύψος 3,00μ και ποσοστό συνιδιοκτησίας εξ αδιαιρέτου στο τμήμα του όλου οικοπέδου 218,86/1000. Στο διαμέρισμα υπάρχει ημιυπαίθριος χώρος 6μ2 στην πρόσοψη σε συνέχεια του καθιστικού, ο οποίος είναι κλειστός και έχει αυθαίρετα χρήση κατοικίας αποτελώντας τμήμα του καθιστικού. Ομοίως 1,00μ2 εκ των 2,5μ2 ημιυπαίθριου χώρου στη πλαϊνή νότια όψη είναι αυθαίρετα ενσωματωμένα 16

33 στο μπάνιο. Ο ανελκυστήρας ανοίγει μέσα στο διαμέρισμα ( ελεγχόμενη πρόσβαση ), ενώ έχει ενσωματωθεί αυθαίρετα χώρος 1,5μ2 του κεντρικού κλιμακοστασίου στο χολ του διαμερίσματος. Επομένως υπάρχουν συνολικά 8,5μ2 της πραγματικής επιφάνειας του διαμερίσματος που έχουν αυθαίρετη χρήση ή κατασκευή. Στο διαμέρισμα έχουν γίνει αλλαγές στην εσωτερική διαρρύθμιση, έχουν ενοποιηθεί τα δύο δωμάτια και έχει δημιουργηθεί ένα μεγάλο, ομοίως έχουν ενοποιηθεί το μπάνιο και το wc και έχει δημιουργηθεί ένα μεγάλο μπάνιο. Στην αποκλειστική χρήση του διαμερίσματος και των εκάστοτε ιδιοκτητών του ανήκει η υπ αριθμόν ένα (1) θέση στάθμευσης αυτοκινήτου 11,25μ2, που βρίσκεται στη πυλωτή του κτιρίου. Ο προσανατολισμός του διαμερίσματος είναι πολύ καλός, αφού έχει ανοίγματα προς το νότο, την ανατολή και τη δύση και καθόλου προς το βορρά. Η ποιότητα των υλικών κατασκευής είναι πολύ καλή και η αισθητική του κτιρίου ενδιαφέρουσα. Το διαμέρισμα διαθέτει μεγάλο και άνετο μπαλκόνι με δυνατότητα τοποθέτησης τραπεζίου και θέα σε ανοιχτό ορίζοντα και πράσινο. Τα δάπεδα του διαμερίσματος είναι επιστρωμένα με κεραμικά πλακίδια μεγάλων διαστάσεων και άριστης ποιότητας, τα εξωτερικά κουφώματα είναι διπλά υαλοστάσια σε πλαίσιο αλουμινίου βαρέως τύπου ηχομονωτικά και θερμοδιακοπτόμενα, ενώ τα εσωτερικά είναι ξύλινα καλής ποιότητας. Το διαμέρισμα διαθέτει σύγχρονα συστήματα συναγερμού ασφαλείας και ενεργητικής πυρασφάλειας. Στη συνέχεια ακολουθεί φωτογραφικό υλικό από αυτοψία στο ακίνητο. 17

34 ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΑ 2.1 : Πρόσοψη κτιρίου 18

35 ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΑ 2.2 : Είσοδος κτιρίου από την οδό Μακρυγιάννη ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΑ 2.3 : Σαλόνι διαμερίσματος Β1 19

36 ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΑ 2.4 : Κουζίνα διαμερίσματος Β1 ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΑ 2.5 : Μπάνιο διαμερίσματος Β1 20

37 ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΑ 2.6 : Υπνοδωμάτιο διαμερίσματος Β1 ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΑ 2.7 : Είσοδος διαμερίσματος Β1 ( ο ανελκυστήρας ανοίγει εντός ) 21

38 ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΑ 2.8 : Μπαλκόνι διαμερίσματος Β1 ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΑ 2.9 : Θέα διαμερίσματος Β1 22

39 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 4 Ο : ΕΦΑΡΜΟΓΗ ΤΗΣ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΗΣ ΜΕΘΟΔΟΥ Σύμφωνα με τη μέθοδο αυτή η αγοραία αξία ενός ακινήτου μπορεί να εκτιμηθεί με σύγκριση των αξιών άλλων παρεμφερών ή παρόμοιων ακινήτων που έχουν αποτελέσει αντικείμενο συναλλαγής και ύστερα από συστηματική έρευνα της κτηματαγοράς έχουν γίνει γνωστές οι αξίες αυτές στον εκτιμητή. Για να επιτευχθεί η σύγκριση πρέπει να γίνονται οι απαραίτητες αναγωγές των χαρακτηριστικών των ακινήτων που έχουμε συλλέξει και τις αξίες τους στη συνέχεια θα τις συγκρίνουμε με την αξία του εκτιμώμενου ακινήτου. Οι αναγωγές μπορεί να αφορούν τον όροφο, τη θέα, τις υποδομές, την περιοχή κ.α. Για την εκτίμηση του παραπάνω διαμερίσματος με την συγκριτική μέθοδο έλαβα από την ευρύτερη περιοχή του Δήμου της Νέας Ιωνίας τα ακόλουθα συγκριτικά στοιχεία διαμερισμάτων στον δεύτερο όροφο τα οποία τα θεωρούμε πρόσφατα ( δεν χρειαζόμαστε λοιπόν χρονικές αναγωγές ). Τα συγκριτικά στοιχεία πώλησης διαμερισμάτων συνοψίζονται ως εξής : Πώληση 1. Διαμέρισμα οριζόντιας ιδιοκτησίας, Β ορόφου, με εμβαδόν 86τμ, νεόδμητο με θέση στάθμευσης, σε ήσυχο σημείο στην Αλσούπολη, πουλήθηκε σε τιμή δηλαδή 3314 /τμ. ~ 3300 /τμ Πώληση 2. Διαμέρισμα οριζόντιας ιδιοκτησίας, Β ορόφου, με εμβαδόν 85τμ, νεόδμητο με θέση στάθμευσης, σε βιοκλιματικό κτίριο, πουλήθηκε σε τιμή δηλαδή 3058 /τμ. ~ 3000 /τμ Πώληση 3. Διαμέρισμα οριζόντιας ιδιοκτησίας, Β ορόφου, με εμβαδόν 86τμ, νεόδμητο με θέση στάθμευσης, με θέα, σε περιοχή κοντά στον Ηλεκτρικό ΗΣΑΠ, πουλήθηκε σε τιμή δηλαδή 2907 /τμ. ~ 2900 /τμ 23

40 Πώληση 4. Διαμέρισμα οριζόντιας ιδιοκτησίας, Β ορόφου, με εμβαδόν 94τμ, νεόδμητο με θέση στάθμευσης, σε περιοχή κοντά στον Ηλεκτρικό ΗΣΑΠ, πουλήθηκε σε τιμή δηλαδή 2819 /τμ. ~ 2800 /τμ Πώληση 5. Διαμέρισμα οριζόντιας ιδιοκτησίας, Β ορόφου, με εμβαδόν 94τμ, νεόδμητο με θέση στάθμευσης, σε περιοχή κοντά στο Άλσος Βεϊκου, με δρύινα πατώματα, πουλήθηκε σε τιμή δηλαδή 2713 /τμ. ~ 2700 /τμ Πώληση 6. Διαμέρισμα οριζόντιας ιδιοκτησίας, Β ορόφου, με εμβαδόν 97τμ, νεόδμητο με θέση στάθμευσης, σε ήσυχο σημείο, πουλήθηκε σε τιμή δηλαδή 2680 /τμ. ~ 2700 /τμ Έχουμε λοιπόν έξι (6) διαμερίσματα νεόδμητα, στον δεύτερο (Β) όροφο με θέση στάθμευσης, τα οποία διαφοροποιούνται στα χαρακτηριστικά του παρακάτω πίνακα. θέα ΗΣΑΠ Βιοκλιματικό Αλσούπολη Άλσος Ήσυχα Κατασκευή + 1 Ναι Ναι Ναι Ναι Ναι Ναι Ναι Ναι 2700 τιμή Πίνακας 3.1 : Χαρακτηριστικά των διαμερισμάτων που ανάγονται ώστε να έχουμε ομογενοποίηση τους ως προς το εκτιμώμενο διαμέρισμα. Από τον παραπάνω πίνακα συμπεραίνουμε ότι η θέα είναι 100 /τμ, η ποιοτική κατασκευή δεν έχει ιδιαίτερη προσαύξηση στην αξία, ο ΗΣΑΠ έχει 100 /τμ, η Αλσούπολη από μια απλά ήσυχη περιοχή δίνει προσαύξηση 600 /τμ, το βιοκλιματικό κτίριο δίνει μια προσαύξηση 300 /τμ. Έτσι με τις ανάλογες αναγωγές, ώστε να εξισωθούν όλα τα διαμερίσματα με το υπο εκτίμηση διαμέρισμα, έχουμε τιμή μονάδος για όλα τα διαμερίσματα 3400 /τμ, επομένως η αγοραία αξία του υπο εκτίμηση διαμερίσματος στην 24

41 οδό Στρατηγού Μακρυγιάννη 30 στον δεύτερο (Β) όροφο είναι 3400 /τμχ92,02τμ = Στην αγοραία αξία δεν συμπεριλαμβάνουμε κατοικήσιμες επιφάνειες οι οποίες είναι πολεοδομικά αυθαίρετες (κλειστοί ημιυπαίθριοι, κοινόχρηστοι χώροι κ.α). Η συλλογή των όλων των παραπάνω στοιχείων που απαιτήθηκαν για την σύνταξη της έκθεσης εκτίμησης βασίστηκε στα προσκομισθέντα έγγραφα: 1. Το φωτοαντίγραφο της υπ αριθμό 12642/ τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας της Συμβολαιογράφου Αθηνών Ανθούλας Γιαννημάρα. 2. Το φωτοαντίγραφο της υπ αριθμό 769/ άδειας οικοδομής εκδοθείσας υπο της πολεοδομίας Αγίας Παρασκευής, η οποία συνοδεύεται από την αναθεώρηση 274/ Το φωτοαντίγραφο εγκεκριμένου σχεδίου κάτοψης Α-Β-Γ ορόφων του Νοεμβρίου 2006 του Αρχιτέκτονα Μηχανικού Ε. Μπίλλη. 4. Το φωτοαντίγραφο εγκεκριμένου σχεδίου τοπογραφικού διαγράμματος του Νοεμβρίου 2006 του Αρχιτέκτονα Μηχανικού Ε. Μπίλλη. 5. Το φωτοαντίγραφο σχεδίου κάτοψης του ισογείου του Νοεμβρίου 2006 του Αρχιτέκτονα Μηχανικού Ε. Μπίλλη, το οποίο προσαρτάται στο προσκομισθέν συμβόλαιο. Επιπλέον η συλλογή συμπληρωματικών όλων των παραπάνω στοιχείων που απαιτήθηκαν για την σύνταξη της έκθεσης εκτίμησης βασίστηκε σε αυτοψία του ακινήτου με φωτογραφική τεκμηρίωση και σε έρευνα της αγοράς ακινήτων με στόχο τον εντοπισμό συγκριτικών στοιχείων. Προσοχή η παρούσα έκθεση εκτίμησης δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για κανέναν άλλο σκοπό παρά μόνο στα πλαίσια της εκπόνησης διπλωματικής εργασίας για το Μεταπτυχιακό Πρόγραμμα «Στατιστικές Μέθοδοι στην Κτηματαγορά», του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, του Τμήματος Στατιστικής. 25

42 Το θεωρητικό υπόβαθρο αντλήθηκε από τα εξής συγγράμματα: 1. Πέτρος Κιόχος (2009). Μεθοδολογία Εκτίμησης της Αξίας Κινητών και Ακίνητων Περιουσιακών Στοιχείων Επενδύσεις σε Ακίνητα Αποτίμηση Επιχειρήσεων Εκτίμηση Μηχανημάτων Διαχείριση Ακίνητης Περιουσίας Θεωρία και Εφαρμογές. Εκδόσεις: Έλενα Κιόχου, Αθήνα 2. Πέτρος Κιόχος (2007). Εισαγωγή στην Εκτίμηση τωνακίνητων & Μέθοδοι Αποτίμησης της Αξίας Αυτών. Εκδόσεις Ζαμπάρα, Αθήνα 26

43 ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ Μετάφραση από τα Αγγλικά στα Ελληνικά του άρθρου: «A comparison of UK residential house price indices» Robert Wood, Bank of England Σπυρίδων Καραγκούνης ΕΡΓΑΣΙΑ Που υποβλήθηκε στο Τμήμα Στατιστικής του Οικονομικού Πανεπιστημίου ΑΘηνών ως μέρος των απαιτήσεων για την απόκτηση Μεταπτυχιακού Διπλώματος Συμπληρωματικής Ειδίκευσης στη Στατιστική Μερικής Παρακολούθησης (Part-time) Αθήνα Φεβρουάριος 2011

44

45 ΑΦΙΕΡΩΣΗ Την παρούσα διπλωματική εργασία, την αφιερώνω, στη σύζυγο μου Φωτεινή.

46

47 «Μια σύγκριση των βρετανικών δεικτών τιμών κατοικίας» Robert Wood (1), Τράπεζα της Αγγλίας Όλες οι παραπομπές (..) είναι στο τέλος του άρθρου. Περίληψη Η μέτρηση των τιμών των κατοικιών θέτει σημαντικά εννοιολογικά και πρακτικά προβλήματα, κυρίως γιατί οι κατοικίες είναι ετερογενή περιουσιακά στοιχεία, των οποίων οι τιμές μπορούν να παρατηρηθούν μόνο όταν αυτά πωλούνται. Υπάρχουν σήμερα επτά βασικοί δείκτες των τιμών των κατοικιών για το Ηνωμένο Βασίλειο. Σε γενικές γραμμές, κάθε δείκτης μετρά μια από τις τρεις διαφορετικές έννοιες: την αξία ενός αντιπροσωπευτικού δείγματος αγοραπωλησιών κατοικιών, την τιμή ενός σπιτιού με "τυπικά" χαρακτηριστικά, την αξία του αποθέματος κατοικιών. Οι δείκτες κατασκευάζονται από διαφορετικά δεδομένα χρησιμοποιώντας διαφορετικές μεθόδους. Συνεπώς, οι διαθέσιμες μετρήσεις των τιμών των κατοικιών μπορεί να δώσουν αντικρουόμενες ή παραπλανητικές ενδείξεις σχετικά με τον πληθωρισμό των τιμών των κατοικιών. Τα δεδομένα και οι μέθοδοι που χρησιμοποιούνται για την κατασκευή των δεικτών μπορεί να διαφέρουν σε τρία βασικά θέματα: τη χρονική στιγμή, μέσα στη διαδικασία αγοραπωλησίας, κατά την οποία μετριέται η τιμή, τις τεχνικές που χρησιμοποιούνται για την προσαρμογή των διαφορών στα χαρακτηριστικά των κατοικιών και το σύστημα στάθμισης που χρησιμοποιείται. Δείκτες που μετρούν την τιμή νωρίτερα στη διαδικασία αγοραπωλησίας είναι σε θέση να ανιχνεύουν πρώτοι τις μεταβολές στις τιμές, αλλά θα μετρήσουν λάθος τις τελικές τιμές, επειδή οι τιμές μπορεί να τεθούν υπό επαναδιαπραγμάτευση εκτενώς πριν η συμφωνία οριστικοποιηθεί. Αυτό δεν είναι απαραίτητα μειονέκτημα, διότι είναι χρήσιμο να έχουμε ένα μέτρο των τιμών σε κάθε στάδιο της διαδικασίας αγοραπωλησίας και αυτοί οι δείκτες που μετράνε τις τιμές νωρίτερα στη διαδικασία μπορεί να οδηγήσουν άλλους δείκτες. Προσαρμογή στην ποιότητα προσφέρει μεγαλύτερη ερμηνεία στις μεταβολές των τιμών, κάτι που μπορεί να έχει σημαντικές επιπτώσεις στο 1

48 μετρούμενο πληθωρισμό των τιμών των κατοικιών. Μια ποικιλία μεθόδων και εξειδικεύσεων χρησιμοποιούνται, η καθεμιά με πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα. Η επιλογή του συστήματος στάθμισης επιτρέπει στο δείκτη να μετρά διαφορετικές έννοιες στις τιμές των κατοικιών και αλλαγές στη τιμή για διαφορετικά σύνολα κατοικιών. Και πάλι, χρησιμοποιείται μια ποικιλία από μεθόδους. Όλοι οι διαθέσιμοι δείκτες έχουν πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα έτσι είναι σημαντικό να δούμε ένα ευρύ φάσμα δεικτών και να εξετάσουμε τις αιτίες των διαφορών μεταξύ τους. Παρατηρητές και αυτοί που ασχολούνται με τη χάραξη πολιτικής πρέπει πάντα να προσέχουν να ταιριάξουν τη μέτρηση των τιμών των κατοικιών που χρησιμοποιούν με την έννοια που τους ενδιαφέρει, και να διασφαλίζουν ότι η πληροφορία στις βραχυπρόθεσμες αλλαγές του πληθωρισμού των τιμών των κατοικιών δεν υπερερμηνεύεται, αφού ένα δειγματοληπτικό και εκτιμητικό σφάλμα, σε μηνιαία και τριμηνιαία ποσοστά πληθωρισμού των τιμών των κατοικιών, φαίνεται ως αξιόλογο. 1. Εισαγωγή Όπως συμβαίνει με πολλές οικονομικές στατιστικές, η μέτρηση των τιμών των κατοικιών θέτει σημαντικά εννοιολογικά και πρακτικά προβλήματα. Αυτό οφείλεται κυρίως γιατί οι κατοικίες είναι ετερογενή περιουσιακά στοιχεία των οποίων οι τιμές μπορούν να παρατηρηθούν μόνο όταν αυτά πωλούνται. Το Ηνωμένο Βασίλειο δεν έχει οριστικό σύνολο δεδομένων με όλα τα χαρακτηριστικά και τις τιμές όλων των συναλλασθέντων κατοικιών έτσι ανέκαθεν, και είναι, σημαντικός στόχος για διάφορους οργανισμούς και κρατικές υπηρεσίες, με πρόσβαση σε διαφορετικές ιδιόκτητες ή δημόσιες τράπεζες δεδομένων η κάθε μια, να παράγουν ένα δικό τους δείκτη τιμών κατοικίας. Υπάρχουν σήμερα επτά κύριοι δείκτες των τιμών κατοικίας στο Ηνωμένο Βασίλειο, τρεις εκ των οποίων είναι «επίσημοι» δείκτες, με την έννοια ότι είναι κατασκευασμένοι από δημόσιους φορείς, δύο είναι κατασκευασμένοι 2

49 από το Γραφείο του Αναπληρωτή Πρωθυπουργού (ODPM) και ένας από το Κτηματολόγιο (2). Άλλοι δύο είναι κατασκευασμένοι από τους δύο κύριους δανειστές στο Ηνωμένο Βασίλειο, την «HBOS» (πρώην «Halifax Building society») και την «Nationwide Building Society». Τέλος, δύο εταιρείες με ενδιαφέρον στην αγορά κατοικίας, η «Hometrack» και η «Rightmove», έχουν εισάγει δείκτες τα τελευταία χρόνια. Συμπληρωματικά αυτών των δεικτών, υπάρχουν δύο βασικές μετρήσεις για τον πληθωρισμό των τιμών των κατοικιών που βασίζονται σε έρευνα πεδίου και παράγονται από το «Royal Institution of Chartered Surveyors» και τον «House Builders Federation», και μια σειρά από λιγότερο γνωστούς δείκτες και έρευνες ορισμένες από τις οποίες είναι περιφερειακές ή επικεντρώνονται σε συγκεκριμένα τμήματα της αγοράς (όπως η αγορά «Buy to Let»). Τα δεδομένα και οι μέθοδοι που χρησιμοποιούνται για την κατασκευή των δεικτών ποικίλουν. Αυτό συμβαίνει επειδή υπάρχουν πολλές έγκυρες έννοιες των τιμών των κατοικιών, όπως είναι η μέση τιμή της συναλλαγής, η τιμή μιας τυπικής κατοικίας και ο αποπληθωριστής του αποθέματος κατοικιών και οι μέθοδοι για τον υπολογισμό κάθε μιας είναι διαφορετικές. Ωστόσο, οι μέθοδοι που χρησιμοποιούνται διαφέρουν ακόμη και μέσα στο σύνολο των δεικτών μέτρησης κάθε ιδιαίτερου τύπου τιμής κατοικίας. Τα στοιχεία που χρησιμοποιούνται είναι συχνά ιδιοκτησία του φορέα κατασκευής του δείκτη. Τα θέματα αυτά, δημιουργούν σημαντική πολυπλοκότητα και σύγχυση στο καθορισμό των κινήσεων των τιμών των κατοικιών στο Ηνωμένο Βασίλειο. Το φάσμα των διαθέσιμων μέτρων των τιμών των κατοικιών σχεδόν πάντα δίνει διαφορετικές εκτιμήσεις για το ποσοστό του πληθωρισμού των τιμών των κατοικιών και δεδομένου, ότι οι δείκτες χρησιμοποιούν διαφορετικές μεθόδους και δείγματα, είναι δύσκολο να αναλύσουμε γιατί υπάρχουν διαφορές. Το άρθρο αυτό συγκρίνει τους διαθέσιμες δείκτες στο Ηνωμένο Βασίλειο, τις μεθόδους κατασκευής και τα αποτελέσματα τους. Δεδομένου ότι υπάρχουν επτά βασικοί δείκτες των τιμών κατοικίας, είναι ένα δύσκολο εγχείρημα. Το επίκεντρο του άρθρου, επομένως, είναι η προσπάθεια να εντοπιστούν τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της κάθε μεθόδου σε σχέση με τις άλλες μεθόδους. Το άρθρο στη συνέχεια συγκρίνει τα 3

50 αποτελέσματα των δεικτών με στόχο την προβολή της σημασίας των διαφόρων μεθόδων. Το επόμενο κεφάλαιο εξετάζει πώς οι τιμές των κατοικιών θα μπορούσαν να μετρηθούν και θέτει το πλαίσιο για την κατηγοριοποίηση των διαφόρων μεθόδων και συνόλων δεδομένων που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για τη μέτρηση των τιμών. Το τρίτο κεφάλαιο, στη συνέχεια, κατηγοριοποιεί τους διαθέσιμους δείκτες των τιμών κατοικίας και συγκρίνει τις μεθόδους που χρησιμοποιούνται για την κατασκευή των διαφόρων δεικτών. Το τέταρτο κεφάλαιο συγκρίνει τα αποτελέσματα των δεικτών, με σκοπό να εξετάσει τις επιπτώσεις των διαφορετικών μεθόδων που χρησιμοποιούνται για την κατασκευή τους. 2. Μέθοδοι και σύνολα στοιχείων που χρησιμοποιήθηκαν για την κατασκευή δεικτών τιμών κατοικίας 2.1 Γιατί οι τιμές των κατοικιών είναι δύσκολο να μετρηθούν; Η τιμή της κατοικίας είναι πιο δύσκολο να μετρηθεί από εκείνη των περισσοτέρων άλλων αγαθών και περιουσιακών στοιχείων λόγω των τριών βασικών χαρακτηριστικών που την διαφοροποιούν. Πρώτον και σημαντικότερο, οι κατοικίες είναι ετερογενείς. Δεν υπάρχουν δύο κατοικίες που να είναι ταυτόσημες, έστω και μόνο επειδή δεν μπορούν να καταλάβουν ακριβώς το ίδιο σημείο. Αυτό σημαίνει ότι οι δειγματοληπτικές τιμές κατοικίας μπορεί να είναι ένας φτωχός δείκτης του συνόλου των τιμών κατοικίας, γιατί δεν μπορούμε πάντα να προβλέψουμε αξιόπιστα την τιμή πώλησης μιας συγκεκριμένης κατοικίας από την τιμή μιας άλλης. Δεύτερον, η αγοραία αξία μιας συγκεκριμένης κατοικίας δεν μπορεί εύκολα να προσδιοριστεί χωρίς να πουληθεί. Οι κατοικίες συνήθως συναλλάσσονται σε μια τιμή που επιτεύχθηκε μέσω διαπραγματεύσεων ή μέσω πλειστηριασμού, έτσι η διαφημιζόμενη τιμή μπορεί να είναι ένας φτωχός 4

51 οδηγός για την τελική τιμή πώλησης. Το σύνολο των παρατηρήσεων, που μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τον υπολογισμό των τιμών κατοικίας, είναι επομένως περιορισμένο σε τιμές συναλλαγών, έτσι η ποικιλία των τιμών που μπορούν να παρατηρηθούν θα καθορίζεται από τους τύπους των σπιτιών συναλλαγής σε κάθε δεδομένη χρονική περίοδο. Δεν υπάρχει, ωστόσο, μια ολοκληρωμένη βάση δεδομένων με όλα τα χαρακτηριστικά και τις τιμές από όλες τις συναλλασθέντες κατοικίες στο Ηνωμένο Βασίλειο. Κατά συνέπεια, πολλοί παρόμοιοι δείκτες των τιμών κατοικίας μπορεί να συνυπάρχουν, επειδή χρησιμοποιούν διαφορετικές, ως επί το πλείστον ιδιόκτητες, βάσεις δεδομένων. Τρίτον, τα σπίτια πωλούνται γενικά σπάνια: κατά τη δεκαετία του 1990 ο αριθμός των ιδιωτικών κατοικιών που πωλούνταν ανά έτος ήταν της τάξης του 7% του αποθέματος. Σε εκείνο το ρυθμό, κάθε σπίτι θα πωληθεί, κατά μέσο όρο, περίπου μία φορά κάθε 14 χρόνια. Έτσι, η πιο πρόσφατη παρατήρηση τιμών για ένα συγκεκριμένο σπίτι θα είναι, κατά μέσο όρο επτά ετών, και επομένως θα είναι αναξιόπιστος οδηγός για την τιμή που θα φέρει σήμερα. Επειδή οι τιμές είναι δύσκολο να μετρηθούν, δεν υπάρχει μοναδικά ορισμένη έννοια της τιμής κατοικίας στο Ηνωμένο Βασίλειο. Ένας απλός μέσος όρος των τιμών συναλλαγής σε συγκεκριμένο χρονικό διάστημα έχει μια σαφή ερμηνεία: είναι η μέση τιμή των σπιτιών που πουλήθηκαν αυτήν την περίοδο. Αυτό είναι ένα χρήσιμο μέτρο, αν κάποιος θέλει να εκτιμήσει την αξία του κύκλου εργασιών στην αγορά κατοικίας (που θα έχει σχέση, για παράδειγμα, με τα έσοδα από τα τέλη χαρτοσήμου και τον κύκλο εργασιών των κτηματομεσιτών). Όμως θα μπορούσαμε κάλλιστα να είμαστε ενδιαφερόμενοι για την αξία του συνολικού αποθέματος κατοικιών - μερικές φορές αναφέρεται ως αξίας της ακίνητης περιουσίας - ή της τιμής ενός αντιπροσωπευτικού σπιτιού. Για τον υπολογισμό δεικτών σύμφωνων με τις τελευταίες αυτές έννοιες, τα δεδομένα πρέπει να είναι ποιοτικά προσαρμοσμένα - επειδή οι αλλαγές στη μέση τιμή κατά την πάροδο του χρόνου μάλλον αντανακλούν αλλαγές στη σύνθεση των σπιτιών που πωλούνται, παρά αλλαγές στην αξία του αποθέματος κατοικιών ή την τιμή 5

52 μιας τυπικής κατοικίας - και σταθμισμένα σωστά - επειδή ο συνδυασμός των σπιτιών που πωλούνται κάθε περιόδου είναι απίθανο να είναι σταθερά αξιόπιστος δείκτης της σύνθεσης των κατοικιών των οποίων η τιμή του δείκτη προσπαθεί να μετρήσει, π.χ. τη σύνθεση των σπιτιών που συνήθως συναλλάσσονται ή της σύνθεσης των σπιτιών του αποθέματος κατοικιών. 2.2 Μέθοδοι για την ποιοτική προσαρμογή των δεδομένων με τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα τους. Σταθερής ποιότητας μέτρα των τιμών κατοικίας προσπαθούν, να τυποποιήσουν και να κάνουν συγκρίσιμη διαχρονικά, τη διαθέσιμη πληροφορία, όσον αφορά τα δεδομένα, ώστε να ξεπεράσουν τα όρια των απλών μέσων όρων. Τρεις βασικές μέθοδοι μπορούν να χρησιμοποιηθούν: η ηδονική παλινδρόμηση, η συνδυασμένη τυποποίηση και η μέθοδος επαναλαμβανόμενων πωλήσεων: Ηδονική παλινδρόμηση. Η τιμή ενός σπιτιού εξαρτάται από τη θέση του και τα φυσικά χαρακτηριστικά του. Ηδονική παλινδρόμηση είναι ένας τρόπος εκτίμησης της αξίας στην αγορά, κάθε μίας από αυτές τις ιδιότητες. Οι εκτιμήσεις χρησιμοποιούνται στη συνέχεια για την κατασκευή της τιμής ενός πλασματικού - τεχνητού σπιτιού με ένα αντιπροσωπευτικό ποσό από κάθε χαρακτηριστικό. Συνδυασμένη τυποποίηση. Οι παρατηρήσεις τιμών κατοικίας ομαδοποιούνται σε σύνολα ή "κελιά - πυρήνες - κύτταρα" παρατηρήσεων με σπίτια παρόμοιας θέσης και φυσικών χαρακτηριστικών. Για παράδειγμα, ο παλαιός δείκτης ODPM περιείχε περίπου 300 σύνολα (ο νέος δείκτης ODPM περιέχει περίπου σύνολα). Οι μέσες τιμές σε κάθε σύνολο σταθμίζονται μαζί για να δώσουν μια συνδυαστικά τυποποιημένη τιμή. Μια αλλαγή στη σύνθεση του δείγματος θα αλλάξει τον αριθμό των παρατηρήσεων σε κάθε σύνολο. Αλλά αν τα κύτταρα ορίζονται με την κατάλληλη ακρίβεια, έτσι ώστε όλα τα στοιχεία του συνόλου να έχουν παρόμοιες τιμές και τάσεις τιμών, τότε τέτοιες αλλαγές στη σύνθεση δεν θα επηρεάσουν συστηματικά την συνδυαστικά τυποποιημένη τιμή κατοικίας. 6

53 Οι τεχνικές της συνδυασμένης τυποποίησης και της ηδονικής παλινδρόμησης μπορούν να δώσουν πολύ παρόμοια αποτελέσματα, εάν ελεγχθούν για τα ίδια χαρακτηριστικά σπιτιού. Επαναλαμβανόμενες πωλήσεις. Και οι δύο προηγούμενες μέθοδοι απαιτούν την καταγραφή ενός μεγάλου αριθμού χαρακτηριστικών κατοικίας, εάν θέλουν να είναι αξιόπιστες. Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι πληροφορίες αυτές δεν είναι άμεσα διαθέσιμες. Αντ 'αυτού, μπορεί να υπάρχουν πληροφορίες στην ιστορία των συναλλαγών για ένα μεγάλο δείγμα κατοικιών, οι οποίες μας επιτρέπουν να εξετάσουμε τις μεταβολές των τιμών συγκεκριμένων κατοικιών. Παρατηρώντας τις τιμές πώλησης ενός συγκεκριμένου σπιτιού σε δύο χρονικές στιγμές θα πάρουμε μια εκτίμηση του γενικού πληθωρισμού τιμής κατοικίας μεταξύ των δύο αυτών πράξεων. Με επαρκή αριθμό εκτιμήσεων από εν μέρει επικαλυπτόμενες περιόδους, ο πληθωρισμός της τιμής κατοικίας θα μπορούσε να εκτιμηθεί. Ακόμα δεν υπάρχουν δείκτες επαναλαμβανόμενων πωλήσεων για το Ηνωμένο Βασίλειο. Όλες αυτές οι μέθοδοι έχουν μειονεκτήματα. Τόσο οι ηδονικοί όσο και οι συνδυαστικά τυποποιημένοι δείκτες θα υποφέρουν από τα ίδια προβλήματα, όπως οι απλοί μέσοι όροι, εάν δεν ελεγχθούν για όλα τα σχετικά χαρακτηριστικά. Αν κάποια χαρακτηριστικά είχαν παραλειφθεί από την ηδονική παλινδρόμηση ή τη δομή των συνόλων η αλλαγή στην κατανομή των χαρακτηριστικών αυτών κατά την πάροδο του χρόνου, θα δημιουργούσε ανακρίβειες στην εκτιμώμενη αλλαγή της τιμής ενός, σταθερής ποιότητας, σπιτιού. Για παράδειγμα, εάν οι εντοιχισμένες κουζίνες γίνονταν πιο συχνές, αλλά δεν το καταγράφαμε ως ένα χαρακτηριστικό των σπιτιών του δείγματος, ο δείκτης τιμών μπορεί να μεγάλωνε πάρα πολύ γρήγορα: υψηλότερες τιμές από την συμπερίληψη εντοιχισμένων κουζινών μπορεί να θεωρηθούν κατά λάθος ως αύξηση της τιμής ενός, σταθερών χαρακτηριστικών, σπιτιού (3). Στο βαθμό που οι υφιστάμενοι δείκτες τιμών κατοικίας δεν μετρούν τέτοιες ποιοτικές εξελίξεις, όσο γίνονται πιο διαδεδομένες, μπορεί να διογκώσουν το ποσοστό πληθωρισμού της σταθερής ποιότητας τιμής κατοικίας. Επιπλέον, εάν αυτά τα μη παρατηρούμενα χαρακτηριστικά ήταν πιο συχνά σε ακίνητα 7

54 που πωλούνται σε ορισμένες φάσεις του κύκλου (παραδείγματος χάριν, εάν η μεγιστοποίηση της αγοράς ήταν σχετικά πιο συχνή κατά τη διάρκεια οικονομικής ανάπτυξης), τότε το πλάτος των διακυμάνσεων του πληθωρισμού των τιμών κατοικίας μπορεί να μειωθεί ή να αυξηθεί ανάλογα. Αλλαγές στη σύνθεση του δείγματος μεταξύ των σπιτιών με διαφορετικά ποσοστά πληθωρισμού θα μπορούσε να επηρεάσει τις εκτιμήσεις από απλούς δείκτες επαναλαμβανόμενων πωλήσεων. Για παράδειγμα, αν «detached» και «terrace» σπίτια εκτιμώνται στο 0% και 5% ετησίως, αντίστοιχα, μια αλλαγή στο δείγμα για σπίτια «terrace» θα αυξήσει το εκτιμώμενο μέσο ποσοστό πληθωρισμού, επειδή δεν λαμβάνονται υπόψη τα χαρακτηριστικά του δείγματος. Επιπλέον, το εκτιμώμενο ποσοστό ανατίμησης θα είναι μεροληπτικό, εάν το ακίνητο μεταβάλλεται ή αλλάζει η κατάσταση του μεταξύ των δύο παρατηρήσεων της τιμής. Υβριδικοί δείκτες, ηδονικά επαναλαμβανόμενων πωλήσεων, μπορούν να εξαλείψουν αυτό το πρόβλημα με τον έλεγχο των χαρακτηριστικών του δείγματος, αλλά και αυτοί οι δείκτες θα υπόκεινται σε παρόμοια μειονεκτήματα με εκείνα των ηδονικών δεικτών και θα έχουν παρόμοιες απαιτήσεις για τα δεδομένα. 2.3 Στάθμιση Τα επίπεδα και τα ποσοστά του πληθωρισμού των τιμών κατοικίας στο Ηνωμένο Βασίλειο είναι ευρέως διαδεδομένα - οι τιμές παρόμοιων κατοικιών σε διαφορετικές τοποθεσίες μπορεί να διαφέρουν κατά ένα συντελεστή μεγαλύτερο του επτά (βλ. διάγραμμα 1) - έτσι η επιλογή των βαρών για ένα δείκτη θα μπορούσε να έχει σημαντικές επιδράσεις στις μετρηθείσες τιμές κατοικίας και του πληθωρισμού. Το σύστημα στάθμισης θα εξαρτάται από δύο παράγοντες: Ποιο σταθερά ιδεατό σπίτι ή σύνολο σπιτιών αντιπροσωπεύει ο δείκτης. Για παράδειγμα, μετράει ο δείκτης τη τιμή των συνήθως συναλλασσόμενων σπιτιών ή το απόθεμα κατοικιών; Άν ο δείκτης μετράει την μεταβολή της αξίας ενός συνόλου σπιτιών ή την 8

55 μεταβολή της τιμής ενός χαρακτηριστικού μέλους ενός συνόλου κατοικιών (που δεν χρειάζεται να είναι ένα πραγματικό σπίτι, θα μπορούσε να είναι ο μέσος όρος ή η διάμεσος ενός συνόλου σπιτιών). Με άλλα λόγια, το σύστημα στάθμισης θα εξαρτάται από το αν και κατά πόσον ακριβά σπίτια εντός συνόλου θα πρέπει να λάβουν μεγαλύτερη βαρύτητα, ανάλογα με τη συμμετοχή τους στις δαπάνες του συνόλου; Μπορούμε να επιλέξουμε να αναπαραστήσουμε την τιμή ενός σπίτι με τυπικά χαρακτηριστικά, όπου όλα τα σπίτια σε ένα σύνολο έχουν την ίδια βαρύτητα στη διαδικασία προσδιορισμού για το ποιο χαρακτηριστικό είναι τυπικό. Αυτό μπορεί να σημαίνει «στάθμιση όγκου». Εναλλακτικά, μπορούμε να αναπαραστήσουμε την τιμή μια αντιπροσωπευτικής συλλογής σπιτιών, όπου τα πιο ακριβά σπίτια θα έχουν αναλόγως μεγαλύτερο βάρος. Αυτό θα σήμαινε «στάθμιση των δαπανών». διάγραμμα 1 Κατανομή των μέσων τιμών των συναλλασθέντων σπιτιών και μεζονέτων στις περιοχές της Αγγλίας και της Ουαλίας το τρίτο τρίμηνο του 2002 Σχετική συχνότητα (%) Πηγή: Κτηματολόγιο 9

56 Εάν όλα τα σπίτια είχαν εκτιμηθεί σε ένα κοινό ποσοστό, τότε και οι δείκτες τιμών που αντικατοπτρίζουν δαπάνες αλλά και τα ποσοτικά βάρη θα εκτιμώντουσαν σε αυτό το ποσοστό. Αλλά αν χαμηλής και υψηλής αξίας σπίτια έπρεπε να εμφανίζανε διαφορετικές τάσεις τιμών, ο πληθωρισμός του όγκου και οι δείκτες σταθμισμένων δαπανών θα απέκλιναν. 2.4 Διαθέσιμα σύνολα δεδομένων Η βάση δεδομένων (4) του Κτηματολογίου περιέχει τις τιμές όλων των συναλλασθέντων σπιτιών στην Αγγλία και την Ουαλία, περιλαμβανομένων και εκείνων που αγοράζονται χωρίς υποθήκη (οι λεγόμενες συναλλαγές σε μετρητά). Ωστόσο, έχει δύο μειονεκτήματα. Πρώτον, μόνο ένας πολύ περιορισμένος αριθμός χαρακτηριστικών καταγράφεται για κάθε σπίτι, έτσι είναι ακατάλληλη για χρήση σε ηδονική παλινδρόμηση, δεν περιλαμβάνει το μέγεθος του σπιτιού, το οποίο είναι ένα από τα πιο σημαντικά χαρακτηριστικά. Δεύτερον, διατίθεται μόνο σε τριμηνιαία βάση και με έξι εβδομάδες καθυστέρηση. Οι παρατηρήσεις που λείπουν, προστίθενται στη βάση δεδομένων μετά από επιπλέον καθυστέρηση τριών μηνών, έτσι ώστε η τελική βάση δεδομένων δεν είναι διαθέσιμη πριν τους τεσσεράμισι μήνες, μετά το τρίμηνο στο οποίο αναφέρεται. Το Συμβούλιο της «Mortgage Lenders» (CML), μιας οργάνωσης που εκπροσωπεί τον κλάδο της βιομηχανίας, καταρτίζει ένα δείγμα των εγκρίσεων ενυπόθηκων δανείων των μελών της, που το ονομάζει Έρευνα της Mortgage Lenders (SML). Ωστόσο, μέχρι πρόσφατα, το ποσοστό του δείγματος είναι μικρό ( αυξήθηκε μόνο από ένα 5% δείγματος κατά τα τελευταία δύο χρόνια μέχρι σήμερα) και δεν είναι διαθέσιμο μέχρι τέσσερις εβδομάδες μετά το τέλος του μήνα. Τα προβλήματα με τις βάσεις δεδομένων του Κτηματολόγιο και της SML σημαίνουν ότι υπάρχει σημαντικό περιθώριο για άλλους οργανισμούς, που έχουν πρόσβαση σε πληροφορία σχετική με τιμές ακινήτων, όπως ενυπόθηκοι δανειστές, κτηματομεσίτες και διαφημιστές, να παράγουν δείκτες τιμών κατοικίας που βασίζονται σε αυτή την πληροφορία. Αυτό, φυσικά, καθιστά τη σύγκριση των δεικτών δύσκολη επειδή οι διαφορές μπορεί να οφείλονται σε 10

57 δύο παράγοντες: σε διαφορές των δεδομένων ή σε διαφορές στις μεθόδους κατασκευής. 3. Σύγκριση των μεθόδων που χρησιμοποιούνται για την κατασκευή των επτά βασικών βρετανικών δεικτών τιμών κατοικίας 3.1 UK δείκτες τιμών κατοικίας Ο πίνακας 1 περιγράφει τους επτά βασικούς βρετανικούς δείκτες τιμών κατοικίας (5). Οι τρεις πρώτοι θα μπορούσαν να θεωρηθούν ως "επίσημοι" δείκτες επειδή παράγονται από κρατικές υπηρεσίες. Τόσο ο παλιός όσο και ο νέος δείκτης ODPM, χρησιμοποιούν τη βάση δεδομένων SML αλλά με διαφορετικές μεθόδους. Ο νέος δείκτης αντικαθιστά το παλαιό, βασίζεται σε ένα πολύ μεγαλύτερο δείγμα ενυπόθηκων εγκρίσεων από ότι ο παλαιός δείκτης ODPM και χρησιμοποιεί μια πιο βελτιωμένη μέθοδο συνδυασμένης τυποποίησης (6). Προβλέπεται ότι ο νέος δείκτης, εν καιρώ, θα καταστεί Εθνική Στατιστική, αλλά επί του παρόντος μόνο μια μικρή αναδρομή στη βάση δεδομένων είναι διαθέσιμη (εκτείνεται πίσω στον Φεβρουάριο του 2002) και δημοσιεύθηκε για πρώτη φορά τον Σεπτέμβριο του 2003, οπότε και οι δύο τόσο ο παλαιός όσο και ο νέος δείκτης έχουν περιληφθεί σε αυτή την ανάλυση. Ο δείκτης του Κτηματολογίου έχει συζητηθεί προηγουμένως. Οι δείκτες του Halifax και του Nationwide παράγονται από δύο βρετανικούς δανειστές υποθηκών. Η Rightmove είναι μια ιστοσελίδα στην οποία, οι κτηματομεσίτες, ανεβάζουν αγγελίες για ακίνητα προς πώληση ή προς ενοικίαση, οι οποίοι και χρησιμοποιούν τις αναγραφόμενες ζητούμενες τιμές στην ιστοσελίδα τους για την κατασκευή ενός δείκτη τιμών κατοικίας. Η Hometrack χρησιμοποιεί μια έρευνα κτηματομεσιτών για την κατασκευή ενός δείκτη. 3.2 Χρονοδιάγραμμα της αγοράς κατοικίας Οι βασικοί δείκτες που μετράνε την τιμή κατοικιών σε διάφορα χρονικά 11

58 σημεία της διαδικασίας αγοραπωλησίας κατοικίας, φαίνονται στο διάγραμμα 2. Δείκτες πιο κοντά στην αρχή μπορούν να ανιχνεύσουν τις αλλαγές στις τιμές των κατοικιών πρώτοι: οι τιμές κατοικίας που περιλαμβάνονται στους δείκτες Halifax και Nationwide για το Σεπτεμβρίου, δεν θα εμφανιστούν στο δείγμα του ODPM μέχρι τον Οκτώβριο ή τον Νοέμβριο. Όμως, επειδή οι τιμές των κατοικιών συνήθως επιτυγχάνονται μέσω διαπραγμάτευσης, η τιμή πώλησης μπορεί να αλλάξει κατά τη διαδικασία. Ο αγοραστής μπορεί να συμφωνήσει σε μια τιμή με τον πωλητή κατά τι χαμηλότερα από την αρχική ζητούμενη τιμή του πωλητή (καταγραμμένη από τον δείκτη Rightmove). Μια έρευνα του ακινήτου που διενεργείται για τον ενυπόθηκο δανειστή στο στάδιο της έγκρισης ενυπόθηκων δανείων ίσως να οδηγήσει σε περαιτέρω αναθεωρήσεις της τιμής. Αυτό μπορεί να συμβεί εάν, για παράδειγμα, ο ελεγκτής πρότεινε στον δανειστή υποθηκών ότι το σπίτι δεν άξιζε την τιμή που συμφωνήθηκε μεταξύ αγοραστή και πωλητή. Τέλος, η τιμή μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο επαναδιαπραγμάτευσης, ακολουθώντας την έγκριση της υποθήκης (στάδιο κατά το οποίο η τιμή μετριέται από τους δείκτες του Halifax, του Nationwide και του Hometrack). Πίνακας 1 Βασικοί βρετανικοί δείκτες τιμών κατοικίας Δεδομένα Μέθοδος ποιοτικής προσαρμογής Εποχική διόρθωση Χρήση βαρών Μέθοδος στάθμισης Μετρήσιμο μέγεθος παλιός ODPM SML 5%, δείγμα του CML με κατάλληλες συμπληρώσεις συνδυασμένη τυποποίηση Όχι μεταβλητός μέσος των συναλλαγών στην SML βάση Δαπανών Αξία μ.ο. πωληθέντων κατοικιών νέος ODPM SML 30-50%, δείγμα του CML με κατάλληλες συμπληρώσεις συνδυασμένη τυποποίηση Όχι μεταβλητός μέσος των συναλλαγών στην βάση Κτηματολογίου Δαπανών Αξία μ.ο. πωληθέντων κατοικιών 12

59 Κτηματολόγιο 100% πωλήσεις καταγεγραμμένες σε Αγγλία και Ουαλία Απλός Μέσος Όχι κανένα Δαπανών Αξία πωληθέντων κατοικιών Halifax Εγκεκριμένα δάνεια του Halifax για αγορά κατοικίας Ηδονική παλινδρόμηση Ναι 1983 εγκρίσεις δανείων του Halifax Όγκου Αξία αντιπροσωπευτικής κατοικίας του Halifax Nationwide Εγκεκριμένα δάνεια του Nationwide για αγορά κατοικίας Ηδονική παλινδρόμηση Ναι μεταβλητός μέσος των συναλλαγών στην SML, στο Κτηματολόγιο και στη Nationwide Όγκου Αξία αντιπροσωπευτικής κατοικίας του Nationwide Hometrack Έρευνα περίπου 4000 κτηματομεσιτών, εκτιμημένες τοπικές μέσες τιμές συνδυασμένη τυποποίηση Όχι Απόθεμα κατοικίας σε Αγγλία και σε Ουαλία Δαπανών Αξία απόθέματος Rightmove Ζητούμενες τιμές από τους πωλητές, αναρτημένες στο διαδύκτιο συνδυασμένη τυποποίηση Όχι Απόθεμα κατοικίας σε Αγγλία και σε Ουαλία Δαπανών Αξία απόθέματος Οι τιμές σε κάθε στάδιο της διαδικασίας αγοράς κατοικίας έχουν χρησιμότητες. Για παράδειγμα, οι κτηματομεσίτες ίσως να ενδιαφερθούν για το βαθμό τον οποίο οι πωλητές αλλάζουν τις ζητούμενες τιμές. Αλλά γενικά οι δείκτες υπάρχουν, ή χρησιμοποιούνται από πολλούς παρατηρητές, για να παρέχουν μια εκτίμηση των αλλαγών στην τελική ή η πραγματική «αξία του ακινήτου». Δείκτες που βασίζονται σε δεδομένα έγκρισης υποθηκών θα αποκλείσουν ορισμένες συναλλαγές, τις συναλλαγές σε μετρητά, από τις σειρές δεδομένων τους. Αυτό μπορεί να είναι σημαντικό αν το δείγμα επίσης 13

60 δεν περιλαμβάνει σπίτια παρόμοια με αυτά που αγοράζονται με μετρητά. Όμως, στο βαθμό που η τιμή των σπιτιών που αγοράζονται με μετρητά δεν συμπεριφέρεται διαφορετικά για αυτά που αγοράζονται με υποθήκη και ότι το μέγεθος και η συχνότητα των αναθεωρήσεων των τιμών δεν μεταβάλλονται με την πάροδο του χρόνου, ο δείκτης σε οποιοδήποτε σημείο της διαδικασίας αγοράς κατοικίας θα πρέπει να μετρά αλλαγές στις τελικές τιμές που συμφωνήθηκαν σωστά. Ωστόσο, είναι απίθανο να συμβούν ταυτόχρονα και οι δύο αυτές προϋποθέσεις. Διάγραμμα 2 Χρονοδιάγραμμα αγοράς σπιτιού και δείκτες τιμών κατοικίας Πηγές: Τράπεζα της Αγγλίας, ODPM. 14

61 Συγκρίνοντας τους δείκτες, ο δείκτης Rightmove θα εντοπίσει τις μεταβολές των τιμών πρώτος στο χρονοδιάγραμμα, αλλά οι τιμές που χρησιμοποιούνται από τον Rightmove το πιο πιθανόν είναι ότι θα αναθεωρηθούν. Στο άλλο άκρο, οι τιμές του δείκτη κτηματολογίου δεν πρόκειται ποτέ να αναθεωρηθούν (επειδή καταγράφουν πόσο έχουν πληρώσει οι αγοραστές για μια κατοικία), όμως οι αλλαγές των τιμών θα εντοπιστούν από τον Rightmove έξι μήνες νωρίτερα από τον δείκτη Κτηματολογίου (σχεδόν οκτώ μήνες εάν η καθυστέρηση στην κατάρτιση της βάσης του Κτηματολογίου ληφθεί υπόψη). Οι δείκτες του Halifax και Nationwide είναι από πολλές απόψεις ένας καλός συμβιβασμός μεταξύ της ακρίβειας και της επικαιρότητάς τους. Τα δεδομένα τους είναι πιθανό να μετρήσουν τις τελικές τιμές με μεγαλύτερη ακρίβεια από ότι τα δεδομένα του Rightmove, αλλά με μικρότερη ακρίβεια από ό,τι τα δεδομένα του Κτηματολογίου. Οι βάσεις δεδομένων τους θα υπόκεινται σε μεροληπτική επιλογή του δείγματος σε κάποιο βαθμό, δεδομένου ότι κάθε δείκτης βασίζεται μόνο στις εγκρίσεις υποθηκών του δανειστή, οι οποίες ίσως εξαρτώνται από την ανταγωνιστικότητα των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων που προσφέρει κάθε δανειστής. Ωστόσο, οι δείκτες του Halifax και Nationwide θα μετρούν τις μεταβολές των τιμών σχεδόν τρεις μήνες νωρίτερα από ό,τι ο δείκτης του Κτηματολογίου (σχεδόν πέντε μήνες, εάν η καθυστέρηση στην κατάρτιση της βάσης του Κτηματολογίου ληφθεί υπόψη). Οι αναθεωρήσεις της τιμής από την έγκριση του ενυπόθηκου δανείου έως την ολοκλήρωση της συναλλαγής μπορεί, να είναι εκτός από συστηματικές και με μεγάλο άνοιγμα. Σε περιόδους ανόδου των τιμών των κατοικιών, οι αναθεωρήσεις τιμών είναι πιθανό να είναι συστηματικά θετικές, ενώ, όταν οι τιμές πέφτουν οι αναθεωρήσεις ενδέχεται να είναι αρνητικές. Στην Αγγλία και την Ουαλία, η συμφωνηθείσα πώληση μπορεί να ακυρωθεί από τις δύο πλευρές της συναλλαγής σε οποιοδήποτε σημείο μέχρι να μεταβιβαστεί η κυριότητα (η συναλλαγή ολοκληρώθηκε). Αυτό αφήνει σε κάθε πλευρά μία εναλλακτική λύση σε περίπτωση που η αξία του σπιτιού αλλάξει μετά τη συμφωνία πώλησης. Οι πωλητές μπορούν να αποδεχθούν υψηλότερη προσφορά από έναν άλλον αγοραστή (το λεγόμενο «gazumping"), και οι αγοραστές μπορούν να συμφωνήσουν μια τιμή για μια άλλη ιδιοκτησία. Κατά 15

62 συνέπεια, όταν οι τιμές ανεβαίνουν οι πωλητές είναι σε θέση να επωφεληθούν από μια εξωτερική επιλογή και αποδεχόμενοι άλλη προσφορά να αναθεωρήσουν την τιμή προς τα πάνω. Όταν οι τιμές πέφτουν οι αγοραστές είναι σε θέση να επωφεληθούν από μια εξωτερική επιλογή αγοράζοντας μια άλλη φθηνότερη κατοικία. Συναλλαγές και κόστος αναζήτησης περιπλέκουν αυτή την απλοϊκή εικόνα, αλλά η γενική ιδέα τυχαίνει να συμβαίνει. Τέλος, ο δείκτης Hometrack είναι ένα μέτρο των τιμών κατοικίας κατά το στάδιο της έγκρισης ενυπόθηκων δανείων. Αλλά θα κάνει χρήση των εκτιμήσεων των κτηματομεσιτών για τις μέσες τιμές ανά ταχυδρομικό κωδικό και τύπο κατοικίας (μονοκατοικία, ημι-ανεξάρτητο, ενωμένο, μπανγκαλόου). Τα μεσιτικά γραφεία εκτίθενται άμεσα και συχνά στην αγορά, έτσι ώστε να μπορούν να θεωρηθούν ως η πιο σωστή ομάδα για να κάνει έρευνα σχετικά με τιμές των κατοικιών. Η έρευνα αυτή απαιτεί κτηματομεσίτες ώστε να εκτιμήσουν με ακρίβεια τις τοπικές μέσες τιμές. Όμως, εφόσον τυχόν λάθη που έγιναν δεν είναι συστηματικά μεροληπτικά, τότε θα πρέπει να έχουν ελάχιστη επίπτωση στη μέτρηση του πληθωρισμού των τιμών κατοικίας. 3.3 Διόρθωση ποιότητας Όλοι οι δείκτες, εκτός από αυτόν του Κτηματολογίου, κάνουν χρήση των μεθόδων της ηδονικής παλινδρόμησης ή της συνδυασμένης τυποποίησης, για την ποιοτική προσαρμογή των δεδομένων τους ώστε να ληφθεί υπόψη η επίδραση των αλλαγών, από τη μία περίοδο στην άλλη, στο «μείγμα» των συναλλασθέντων σπιτιών. Οι μέθοδοι της συνδυασμένης τυποποίησης και της ηδονικής παλινδρόμησης, για την ποιοτική προσαρμογή των δεδομένων μπορεί να είναι παρόμοιες, υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Αν η συνδυασμένη τυποποίηση χρησιμοποιείται με τα ίδια χαρακτηριστικά κατοικίας, όπως μια ηδονική παλινδρόμηση, αν χρησιμοποιούν και οι δύο δείκτες τα ίδια βάρη, και ο συνδυαστικά τυποποιημένος δείκτης ισούται με τον γεωμετρικό μέσο των «κυτταρικών» τιμών (τιμές εντός των υποσυνόλων), τότε οι δύο δείκτες θα πρέπει να δώσουν παρόμοια αποτελέσματα. Στην πράξη, οι ηδονικές μέθοδοι παλινδρόμησης που χρησιμοποιούνται από 16

63 τους Halifax και Nationwide ήταν πιο περιεκτικοί από τη μέθοδο συνδυασμένης τυποποίησης, που χρησιμοποιήθηκε για την κατασκευή του "παλαιού" δείκτη ODPM. Ο παλαιός δείκτης ODPM ήταν συνδυαστικά τυποποιημένος χρησιμοποιώντας ένα μικρό αριθμό χαρακτηριστικών: περιφέρεια, αριθμό δωματίων, τύπο σπιτιού (δηλαδή ανεξάρτητο / μπανγκαλόου / διαμέρισμα, ημι-ανεξάρτητο, ενωμένο), παλαιότητας ή νεόδμητο, τύπος αγοραστή (πρώτη φορά αγοραστής ή παλιός ιδιοκτήτης). Κατά συνέπεια, ο παλαιός δείκτης είχε μόνο 300 «κύτταρα» (ομογενοποιημένα υποσύνολα). Στον ακόλουθο πίνακα 2 δείχνει ότι οι δείκτες Halifax και Nationwide ελέγχονται για την επίδραση πολύ περισσότερων χαρακτηριστικών, και έτσι είναι λιγότερο πιθανό να επηρεαστούν από τις αλλαγές στη σύνθεση των πουλημένων σπιτιών, σε σχέση με τον παλαιό δείκτη ODPM. Ο δείκτης ODPM μπορεί να αλλάξει, εάν ο αριθμός των κατοικίων του δείγματος, για παράδειγμα, με μπάνια, ή με γκαράζ ή με έναν κήπο, αλλάξει. Οι δείκτες Halifax και Nationwide είναι απίθανο να επηρεαστούν στον ίδιο βαθμό. Ο νέος δείκτης ODPM ελέγχει περισσότερα χαρακτηριστικά σε σχέση με την παλιά έκδοση και κάθε χαρακτηριστικό περιλαμβάνεται με περισσότερες λεπτομέρειες. Για παράδειγμα, χρησιμοποιείται αντί της περιφέρειας, η περιοχή τοπικής αυτδιοίκησης, χρησιμοποιείται αντί της κατανομής των κατοικιών σε μια ομάδα, π.χ. πέντε ή λιγότερα δωμάτια, πέντε με επτά δωμάτια κλπ, ο ακριβής αριθμός δωματίων. Τα επτά χαρακτηριστικά που χρησιμοποιούνται είναι τα εξής: τοποθεσία (περιοχή τοπικής αυτοδιοίκησης), κατηγορία (μια κατάταξη ONS των τοπικών αρχών), τύπος γειτονιάς (ACORN ταξινόμηση), τύπος κατοικίας (μονοκατοικία, ημι-ανεξάρτητη, bungalow, διαμέρισμα, ενωμένη), αριθμός δωματίων, παλαιότητας ή νεόδμητο, τύπος αγοραστή (πρώτη φορά αγοραστής ή παλαιός ιδιοκτήτης). Ο νέος δείκτης έχει πάνω από «κύτταρα» (ομογενοποιημένα υποσύνολα), αντί των 300 του παλαιού δείκτη. Όσον αφορά τη σύγκριση των δεικτών Halifax και Nationwide, ο πίνακας 2 δείχνει ότι οι ηδονικές παλινδρομήσεις που ασχολούνται οι δύο δείκτες διαφέρουν, ως ένα βαθμό, στις υποθέσεις που ενσωματώνουν: ο καθένας 17

64 βασίζεται σε ένα κάπως διαφορετικό σύνολο χαρακτηριστικών, καθώς και κάποια χαρακτηριστικά επηρεάζουν την τιμή των κατοικιών με διαφορετικό τρόπο. Για παράδειγμα και οι δύο δανειστές υποθέτουν ότι ο αριθμός των μπάνιων επηρεάζει την τιμή ενός σπιτιού. Όμως, ο δείκτης Halifax αντιμετωπίζει κάθε επιπλέον μπάνιο, σαν να συμβάλλει με το ίδιο επιπλέον ποσό στην τελική τιμή των κατοικιών, ενώ ο δείκτης Nationwide δεν κάνει διάκριση ανάμεσα σε ένα σπίτι με δύο μπάνια και ένα με τρία ή περισσότερα (7). Τέτοιες ασυμφωνίες μπορεί να επιφέρουν διαφορές ως προς τις εκτιμήσεις, των δυο δεικτών, για το ποσοστό πληθωρισμού των τιμών κατοικίας, η συμπερίληψη μιας μεταβλητής σε μια εξίσωση, αλλά όχι στην άλλη, είναι πιθανό να επηρεάσει τους συντελεστές σε άλλες μεταβλητές στις εξισώσεις. Έτσι, ακόμη και αν Halifax και Nationwide χρησιμοποιούν τα ίδια δεδομένα και τον ίδιο ορισμό του «τυπικού» σπιτιού, οι εκτιμήσεις τους για την τιμή του «τυπικού» σπιτιού, πιθανόν να διαφέρουν. Οι δείκτες Hometrack και Rightmove τυποποιούν συνδυαστικά τα δεδομένα τους ανά ταχυδρομικό τομέα και τύπο ακινήτου. Η χρησιμοποιούμενη τοποθεσία τοποθετείται σε χαμηλότερο επίπεδο συσσωμάτωσης, από αυτό σε οποιοδήποτε άλλο δείκτη, αλλά και οι δύο δείκτες αποκλείουν μεγάλο αριθμό άλλων σχετικών χαρακτηριστικών (όπως ο αριθμός υπνοδωματίων). Η χρήση, της μεθόδου της συνδυασμένης τυποποίησης, σε αυτούς τους δύο δείκτες, μπορεί να θεωρηθεί ότι είναι εκτενέστερη, από αυτήν στο δείκτη του Κτηματολογίου, αλλά μικρότερη σε σχέση με άλλους δείκτες. Πίνακας 2 Χαρακτηριστικά των Nationwide και Halifax ηδονικών παλινδρομήσεων Χαρακτηριστικό σπίτι τύπου "Detached" σπίτι τύπου "Terraced" σπίτι τύπου "Detached bungalow" Στην Nationwide παλινδρόμηση Στην Halifax παλινδρόμηση 18

65 σπίτι τύπου "Semi-detached bungalow" διαμέρισμα/μεζονέτα τύπου "purpose built" ή πρόσφατα ανακατασκευασμένο ανακατασκευασμένο διαμέρισμα /μεζονέτα χρησιμοποιεί όμως για τα bungalow μια μεταβλητή αντί για δύο χρησιμοποιεί όμως για τα διαμερίσματα μια μεταβλητή αντί για δύο ιδιοκτησιακό καθεστώς αριθμός δωματίων x αριθμός κατοικίσιμων δωματίων x διπλό garage x αριθμός garage x αριθμός χώρων garage ανοικτή θέση στάθμευσης ή όχι garage κεντρική θέρμανση εμβαδόν x αριθμός acres (4στρέμματα) x x x περισσότερα από ένα μπάνια x αριθμός μπάνιων x αριθμός wc x κήπος x υπόκειται σε τέλη για το δρόμο x ηλικία x νεόδμητο x περιοχή κατηγοριοποίηση ACORN (περιοχές κατοικίας) x εκλογική περιφέρεια x 19

66 3.4 Στάθμιση Υπάρχουν δύο θέματα προς εξέταση κατά τη σύγκριση των συστημάτων στάθμισης των δεικτών. Πρώτον, ποιο «σταθερά πλασματικό» σπίτι ή ποιο σύνολο σπιτιών εκπροσωπεί ο δείκτης; Δεύτερον, ο δείκτης είναι σταθμισμένου όγκου ή σταθμισμένων δαπανών; Όσον αφορά το πρώτο ζήτημα, οι δείκτες μπορούν να τοποθετηθούν σε μία από τις δύο ομάδες, ανάλογα με το είδος της τιμής που προσπαθούν να μετρήσουν. βάρη Συναλλαγών (Παλιός ODPM, Νέος ODPM, Κτηματολόγιο, Halifax και Nationwide). Δείκτες σε αυτή την ομάδα μετράνε είτε την τιμή ενός «τυπικού» συναλλασθέντος σπιτιού, ή την τιμή ενός συνόλου «τυπικών» συναλλασθέντων σπιτιών. Ο δείκτης του Κτηματολογίου είναι μια ειδική περίπτωση σε αυτήν την ομάδα, διότι, με μια αυστηρή έννοια του όρου, η μέση τιμή χρησιμοποιεί σταθμισμένες συναλλαγές από το πιο πρόσφατο μήνα ή τρίμηνο. βάρη αποθέματος κατοικιών (Hometrack και Rightmove). Δείκτες σε αυτή την ομάδα μετράνε είτε τη τιμή ενός τυπικού μέλος του αποθέματος κατοικιών, ή την αξία του αποθέματος κατοικιών. Οι δείκτες διαφέρουν επίσης ως προς τη χρήση των βαρών επικαιροποίησης ή βάσης: βάρη Βάσης (Halifax και Rightmove). Τα βάρη καθορίζονται από τις συναλλαγές ή το απόθεμα των κατοικιών ενός συγκεκριμένου έτους και ποτέ δεν αλλάζουν. Για παράδειγμα, ο δείκτης Halifax μετρά την τιμή μιας κατοικίας που έχει τα τυπικά χαρακτηριστικά των συναλλασθέντων κατοικιών το έτος βάρη Rolling (Παλιός ODPM, Νέος ODPM, Nationwide, Hometrack και 20

67 Κτηματολογίου). Τα βάρη ενημερώνονται περιοδικά, συνήθως σε ετήσια βάση, με νέα στοιχεία για τις συναλλαγές ή το απόθεμα κατοικιών. Οι διαφορές συνοψίζονται στον Πίνακα 3. Εάν το είδος των σπιτιών που μεταβιβάζονται ή τα χαρακτηριστικά του αποθέματος αλλάζουν με την πάροδο του χρόνου, τότε οι δείκτες σταθμισμένης βάσης είναι πιο πιθανό να μετρήσουν, τη μεταβολή στη τιμή του σημερινού αντιπροσωπευτικού σπιτιού ή συνόλου κατοικιών, με σφάλμα. Πίνακας 3 Συντελεστές που χρησιμοποιούνται στους βρετανικούς δείκτες τιμών κατοικίας βάρη συναλλαγών βάρη αποθέματος Σταθερά βάρη Halifax Rightmove Κυμαινόμενα βάρη Old ODPM New ODPM NationWide Land registry Hometrack Το «σπίτι πρότυπο» του Halifax, ορίζεται από τα χαρακτηριστικά του μέσου σπιτιού στο οποίο ο Halifax ενέκρινε για υποθήκη κατά το έτος Όλοι οι άλλοι δείκτες σταθμίζουν τα βάρη τους με πληροφορίες από ένα ευρύ φάσμα ενυπόθηκων δανειστών (SML συναλλαγές) ή με όλες τις συναλλαγές (από το κτηματολόγιο) ή με το απόθεμα κατοικιών. Αυτά τα άλλα βάρη είναι δυνατόν να είναι πιο αντιπροσωπευτικά της βρετανικής αγοράς ακινήτων, από ότι αυτά που βασίζονται σε κατοικίες οι οποίες εγκρίθηκαν για υποθήκη απο τον Halifax μόνο. Για παράδειγμα, η Βόρεια Αγγλία μπορεί να υπέρεκπροσωπείται, σε σύγκριση με την πραγματική περιφερειακή κατανομή των συναλλαγών στην αγορά κατοικίας, στα βάρη του Halifax, διότι ο Halifax συνήθιζε να έχει μια μεγαλύτερη παρουσία στο βόρειο τμήμα της Αγγλίας από ό, τι στο νότιο. Συγκρίνοντας τα βάρη που χρησιμοποιούνται στους άλλους δείκτες, εκείνοι που χρησιμοποιούν βάρη συναλλαγών, βάση των πληροφοριών του 21

68 Κτηματολογίου, είναι πιθανόν να είναι τα πιο αντιπροσωπευτικά του τυπικού σπιτιού συναλλαγής ή του τυπικού συνόλου κατοικιών συναλλαγής, επειδή το Κτηματολόγιο καταγράφει όλες τις συναλλαγές στην αγορά κατοικίας. Οι δείκτες που χρησιμοποιούν σταθμίσεις με βάση τις συναλλαγές του SML δεν θα είναι τόσο αντιπροσωπευτικοί επειδή, ενώ η έρευνα περιλαμβάνει στοιχεία από σχεδόν όλους τους δανειστές υποθηκών, εξαιρεί τις συναλλαγές σε μετρητά οι οποίες αντιπροσωπεύουν περίπου το 25% του συνόλου των συναλλαγών στην αγορά κατοικίας στο Ηνωμένο Βασίλειο. Φυσικά, οι δείκτες που χρησιμοποιούν βάρη των συναλλαγών SML θα είναι αντιπροσωπευτικοί, της μεταβολής, της τιμής ενός τυπικού σπιτιού ή του σύνολο των κατοικιών που αγοράζονται με υποθήκη, η οποία θα μπορούσε να αποτελέσει χρήσιμη τιμή για τους ενυπόθηκους δανειστές για την παρακολούθηση της αγοράς. Η σύγκριση των βαρών των αποθεμάτων και των βαρών των συναλλαγών είναι δύσκολη. Τα διαφορετικά βάρη, ακριβώς, επιτρέπουν στο δείκτη τη μέτρηση διαφορετικών εννοιών της τιμής. Τα προτιμώμενα βάρη θα εξαρτώνται από το ποιο μέτρο ενδιαφέρει τον χρήστη. Το δεύτερο ζήτημα ήταν κατά πόσον οι δείκτες ήταν σταθμισμένου όγκου ή σταθμισμένης δαπάνης. Από τους επτά βασικούς βρετανικούς δείκτες των τιμών κατοικίας, δύο είναι σταθμισμένοι κατά όγκο και πέντε είναι σταθμισμένοι κατά δαπάνες. Ούτε η μέθοδος της στάθμισης είναι καλύτερη από τις άλλες για όλες τις εφαρμογές, αφού οι δείκτες μετρούν διαφορετικές έννοιες της τιμής των κατοικιών, που είναι χρήσιμες για διαφορετικές εφαρμογές. Παρατηρητές και αυτοί που ασχολούνται με τη χάραξη πολιτικής πρέπει πάντα να προσέχουν να ταιριάξουν τη μέτρηση (των τιμών των κατοικιών) που χρησιμοποιούν με την έννοια που τους ενδιαφέρει. 3.5 Τι μας αφήνει η σύγκριση των μεθόδων που χρησιμοποιούνται για την κατασκευή των δεικτών; Ένα σημείο, που προκύπτει από τη συζήτηση σε αυτό το κεφάλαιο, είναι ότι είναι περίπλοκη, η σύγκριση των δεικτών, λόγω της μεγάλης ποικιλίας των 22

69 δειγμάτων, των μεθόδων και των συστημάτων στάθμισης, που χρησιμοποιούμε. Ωστόσο, μπορούμε να βγάλουμε ορισμένα συμπεράσματα από την ανάλυση του παρόντος κεφαλαίου: Οι βασικοί δείκτες μετράνε τη τιμή των κατοικιών σε διάφορα σημεία της διαδικασίας πώλησης τους. Ο δείκτης Rightmove μετρά ζητούμενες τιμές, οι δείκτες Hometrack, Halifax και Nationwide μετράνε τιμές στο στάδιο της έγκρισης δανείου, ο δείκτης ODPM μετρά τιμές στο στάδιο της ολοκλήρωσης των δανείων και ο δείκτης του Κτηματολογίου μετρά τελικές τιμές των συναλλαγών. Είναι επομένως σημαντικό για τους παρατηρητές να ταιριάξουν τη μέτρηση των τιμών των κατοικιών που χρησιμοποιούν με την έννοια που τους ενδιαφέρει, π.χ., μπορεί να μην είναι συνετό να χρησιμοποιήσουμε τον δείκτη ODPM αντί του δείκτη Rightmove για να αναλύσουμε ζητούμενες τιμές. Αλλά υπάρχουν επιπλέον συμπεράσματα που μπορούμε να βγάλουμε ορισμένα από τα οποία εξαρτώνται από το βαθμό στον οποίο οι δείκτες χρησιμοποιούνται για τη μέτρηση των τελικών τιμών συναλλαγής: Ο δείκτης του Κτηματολογίου χρησιμοποιεί το μεγαλύτερο σύνολο δεδομένων, καλύπτει όλες τις συναλλαγές στην Αγγλία και την Ουαλία. Όμως, το σύνολο δεδομένων δεν είναι επίκαιρο και δεν καταγράφει πολλά χαρακτηριστικά των κατοικιών, έτσι η διόρθωση της ποιότητας είναι δύσκολη. Για τους σκοπούς της μέτρησης τελικών τιμών των συναλλαγών οι βάσεις Halifax και Nationwide μπορούν να θεωρηθούν ένας καλός συμβιβασμός μεταξύ της ακρίβειας και της επικαιρότητάς. Η βάση δεδομένων Rightmove φαίνεται να έχει το λιγότερο ακριβές μέτρο της τελικής τιμής των συναλλαγών. Οι ζητούμενες τιμές είναι οι πρώτες στο χρονοδιάγραμμα της διαδικασίας αγοράς κατοικίας και έτσι πιθανότατα να αναθεωρηθούν κατά την εξέλιξη της. 23

70 Ο δείκτης Hometrack τοποθετεί μια σημαντική υπολογιστική επιβάρυνση στους κτηματομεσίτες και έτσι μπορεί να υπόκειται σε μεγαλύτερο σφάλμα μέτρησης. Οι βάσεις Halifax και Nationwide είναι το πιο πιθανό να επηρεαστούν από μεροληψία της επιλογής του δείγματος. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα για το δείκτη Nationwide, του οποίου η βάση δεδομένων είναι κάπως μικρότερη από αυτή του Halifax. Ο δείκτης του Κτηματολογίου χρησιμοποιεί την απλούστερη δυνατή μέτρηση των τιμών - τη μέση τιμή των σπιτιών που μεταβιβάστηκαν. Έτσι είναι πιθανόν να επηρεάζεται περισσότερο από τις αλλαγές στη σύνθεση των σπιτιών που πωλούνται κάθε τρίμηνο. Halifax και Nationwide χρησιμοποιούν μέχρι πρόσφατα τις πιο ολοκληρωμένες μεθόδους συνδυασμένης τυποποίησης, και επομένως είναι λιγότερο πιθανό να επηρεαστούν από τις αλλαγές στη σύνθεση των σπιτιών που πωλούνται. Είναι δύσκολο να κρίνεις κατά πόσον οι μέθοδοι τους είναι περισσότερο ή λιγότερο ολοκληρωμένες από εκείνες που χρησιμοποιούνται για την κατασκευή του νέου δείκτη ODPM, δεδομένου ότι και οι δύο έχουν πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα. Επικαιροποιημένα βάρη με βάση τα δεδομένα του Κτηματολογίου θα είναι πιο αντιπροσωπευτικά από όλες τις τρέχουσες συναλλαγές στην αγορά κατοικίας στην Αγγλία και την Ουαλία. 4. Εμπειρική σύγκριση των διαθέσιμων βρετανικών δεικτών των τιμών κατοικίας Στην ενότητα αυτή θα εξετάσουμε τις συνέπειες των διαφόρων μεθόδων που χρησιμοποιούνται για την κατασκευή των βασικών βρετανικών δεικτών των τιμών κατοικίας. Σε ποιο βαθμό μπορούν, οι διαφορετικές μέθοδοι 24

71 κατασκευής, να εξηγήσουν τις διαφορές μεταξύ των αποτελεσμάτων των δεικτών. 4.1 Μακροπρόθεσμα σε σύγκριση με βραχυπρόθεσμα Το διάγραμμα 3 δείχνει ότι οι βασικοί δείκτες των τιμών κατοικίας έχουν πολύ παρόμοιες μακροπρόθεσμες τάσεις. Με άλλα λόγια, το εκτιμώμενο ποσοστό του πληθωρισμού των τιμών κατοικίας, σε μακροπρόθεσμο χρονικό ορίζοντα, είναι παρόμοιο σε όλους τους κύριους δείκτες. Το διάγραμμα 4 δείχνει, ωστόσο, ότι βραχυπρόθεσμα οι δείκτες - ακόμα και αυτοί που υποτίθεται ότι μετρούν την ίδια τιμή - μπορεί να δώσουν αρκετά διαφορετικές εκτιμήσεις των τιμών κατοικίας (8). Διάγραμμα 3 Οι δείκτες Halifax, Nationwide, παλιός ODPM και Κτηματολόγιο 1997 Q1 =

72 Διάγραμμα 4 Οι δείκτες Halifax, Nationwide, παλιός ODPM και Κτηματολόγιο 1997 Q1 = 100 Στην εποχή του πληθωρισμού της ενιαίας και πλατιάς αγοράς, όλα τα μέτρα των τιμών κατοικίας θα κινηθούν με τα ίδια ποσοστά. Κατά συνέπεια, αυτά τα διαγράμματα δείχνουν ότι οι διαφορές στη μεθοδολογία έχουν επιπτώσεις στη βραχύχρονη περίοδο, διότι διαφορετικά είδη σπιτιού εκτιμώνται με διαφορετικό ρυθμό, ενώ κατά τη διάρκεια μιας μεγάλης χρονικής περιόδου όλα τα σπίτια εκτιμώνται σε ένα παρόμοιο ποσό. Έτσι, η επιλογή του μέτρου της τιμής κατοικίας έχει νόημα πιο πολύ για την ανάλυση των βραχυπρόθεσμων κινήσεων των τιμών, παρά των μακροπρόθεσμων. 4.2 Επίδραση της διόρθωσης της ποιότητας Το διάγραμμα 5 δείχνει τον τριμηνιαίο πληθωρισμό των τιμών κατοικίας μετρημένο με μια εποχικά διορθωμένη εκδοχή του δείκτη Κτηματολογίου και συνδυαστικά τυποποιημένη. Η συνδυασμένη τυποποίηση είναι απλή, δεδομένου ότι ελέγχει για την επίδραση μόνο δύο χαρακτηριστικά των τιμών των κατοικιών: τη θέση (η οποία ορίζεται από τους αυτοδιοικούμενους 26

73 δήμους και το δήμο του Λονδίνου) και τον τύπο σπιτιού (μονοκατοικία, ημιανεξάρτητο, ενωμένο, διαμέρισμα / μεζονέτα). Παρ 'όλα αυτά, η συνδυασμένη τυποποίηση έχει μια σημαντική επίδραση στο εκτιμώμενο τριμηνιαίο ποσοστό του πληθωρισμού. Χρησιμοποιώντας, τον συνδυαστικά τυποποιημένο δείκτη, θα είχαμε οδηγηθεί σε μια πολύ διαφορετική ερμηνεία των εξελίξεων κατά τα τέλη του 1999, από ότι αν είχαμε χρησιμοποιήσει, μη συνδυαστικά τυποποιημένο, δείκτη. Πιο πρόσφατα, και οι δύο δείκτες έχουν δείξει μια επιβράδυνση του πληθωρισμού των τιμών των κατοικιών, αλλά το ποσοστό του πληθωρισμού του μη συνδυαστικά τυποποιημένου δείκτη μειώθηκε περίπου διπλάσια από το υψηλότερο επίπεδό της καμπύλης από ότι ο συνδυαστικά τυποποιημένος δείκτης. Έτσι, ακόμη και η πιο απλή συνδυασμένη τυποποίηση έχει εμπειρικά σημαντικές επιπτώσεις και μπορεί να βοηθήσει στην ερμηνεία των μεταβολών των τιμών κατοικίας. Διάγραμμα 5 Επίδραση της προσαρμογής της ποιότητας, στον δείκτη του Κτηματολογίου Ποσοστιαία μεταβολή στο προηγούμενο τρίμηνο 27

74 4.3 Σταθμίσεις όγκου σε αντιπαράθεση με τις σταθμίσεις δαπανών Για να δείξει, το πρακτικό αποτέλεσμα της διαφοράς μεταξύ των σταθμίσεων όγκου και των σταθμίσεων των δαπανών, το διάγραμμα 6, δείχνει δύο υποδείκτες που βασίζονται στο πιο ακριβό τεταρτημόριο και στις μεσαίες τιμές 50% των «κυττάρων» του παλαιού δείκτη ODPM, οι οποίοι μπορούν να ερμηνευθούν ως δείκτες " ακριβών" και " τυπικών" σπιτιών. Επίσης εμφανίζονται οι δείκτες ODPM και Nationwide. Όπως ήταν αναμενόμενο, ο δείκτης ODPM, που είναι σταθμισμένων δαπανών, είναι σε μεγαλύτερη συμφωνία με τον ακριβό δείκτη, από ότι είναι ο δείκτης Nationwide. Διάγραμμα 6 Επίδραση του συντελεστή όγκου Δείκτης (1998 Q1 = 100) 4.4 Μπορεί να εξηγηθεί η διαφορά μεταξύ των δεικτών Halifax και Nationwide; Οι δύο δείκτες τόσο ο Halifax όσο και ο Nationwide χρησιμοποιούν παρόμοια μεθοδολογία, αλλά όμως τα διαγράμματα 7 και 8, δείχνουν ότι οι βραχυπρόθεσμοι (δηλαδή μήνα με μήνα) και μακροπρόθεσμοι (π.χ. ετήσιοι) 28

75 ρυθμοί ανάπτυξης των δύο δεικτών μπορεί να αποκλίνουν σημαντικά και μερικές φορές για αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα. Αυτό ήταν αναμενόμενο, επειδή ο ορισμός, της τυπικά μεταβιβασμένης κατοικίας, διαφέρει ελαφρώς μεταξύ των δεικτών, τα χαρακτηριστικά που ελέγχουν τις παλινδρομήσεις τους είναι κάπως διαφορετικά (βλέπε πίνακα 2), και χρησιμοποιούν διαφορετικά δείγματα. Αλλά πόσο σημαντικές είναι αυτές οι μεθοδολογικές διαφορές; Διάγραμμα 7 Μηνιαίος πληθωρισμός τιμών κατοικίας του Halifax και του Nationwide Ποσοστιαία μεταβολή στο προηγούμενο μήνα Διάγραμμα 8 Ετήσιος πληθωρισμός τιμών κατοικίας του Halifax και του Nationwide Ποσοστιαία μεταβολή σε προηγούμενο έτος 29

76 Το κοινό πλαίσιο που χρησιμοποιείται από τους δύο δείκτες για την εκτίμηση των τιμών δείχνει ότι υπάρχουν τέσσερις πιθανές εξηγήσεις για την απόκλιση μεταξύ των ρυθμών ανάπτυξης τους: διαφορετικές «τυπικές» κατοικίες, διαφορετικές προδιαγραφές των εξισώσεων της ηδονικής παλινδρόμησης, διαφορετικά δεδομένα, σφάλμα εκτίμησης. Ωστόσο, αυτές οι εξηγήσεις δεν μπορούν να αξιολογηθούν χωρίς πρόσβαση στη κρυφή πληροφορία. Κάποιες μελέτες έχουν δείξει ότι οι διαφορές μεταξύ των βαρών που χρησιμοποιούνται στους δύο δείκτες δεν εξηγούν μεγάλο μέρος των διαφορών μεταξύ των μηνιαίων ρυθμών ανάπτυξης των δύο δεικτών. Η πιο πιθανή αιτία, για τις διαφορές μεταξύ των μηνιαίων ρυθμών ανάπτυξης των δύο δεικτών, φαίνεται να είναι το σφάλμα εκτίμησης. Μπορεί να είναι λογικό να αναμένεται ότι το σφάλμα εκτίμησης σε ένα μεμονωμένο μήνα, θα υπερισχύσει της επίδρασης από την ύπαρξη των διαφορετικών «τυπικών» σπιτιών, αλλά σε μεγαλύτερο χρονικό διάστημα η επίδραση του διαφορετικού τυπικού σπιτιού γίνεται όλο και πιο έντονη. 4.5 Περίληψη της εμπειρικής σύγκρισης των βασικών δεικτών τιμών κατοικίας στο Ηνωμένο Βασίλειο Έχουμε δει ότι το σύνολο των δεικτών δίνουν παρόμοιες εκτιμήσεις για τον πληθωρισμό των τιμών των κατοικιών για μεγάλες χρονικές περιόδους (10-20 ετών), αλλά μπορεί να διαφέρουν βραχυπρόθεσμα. Λαμβάνοντας υπόψη τις αιτίες για τις διαφορές, διαπιστώσαμε ότι η διόρθωση της ποιότητας και η επιλογή της στάθμισης των δαπανών ή του όγκου, μπορεί να έχουν σημαντικές επιπτώσεις στη μέτρηση του πληθωρισμού των τιμών των κατοικιών. Όμως, το σφάλμα εκτίμησης είναι πιθανό να υπερισχύσει των άλλων εξηγήσεων για τις διαφορές στις μετρήσεις των μηνιαίων ή τριμηνιαίων ρυθμών πληθωρισμού στη τιμή κατοικίας από διαφορετικούς συνδυαστικά τυποποιημένους δείκτες. 5. Συμπεράσματα Υπάρχουν πολλές έγκυρες αντιλήψεις των τιμών των κατοικιών και πολλοί 30

77 πιθανοί τρόποι για την κατασκευή ενός δείκτη για τη μέτρηση κάθε τύπου τιμής. Οι συνδυασμοί των μεθόδων και των συνόλων δεδομένων οδήγησαν σε επτά βασικούς βρετανικούς δείκτες των τιμών κατοικίας, καθώς και σε ένα μεγάλο αριθμό επιπλέον δεικτών και ερευνών. Η σύγκριση των διαθέσιμων δεικτών είναι περίπλοκη, αν και μερικά συμπεράσματα μπορούν να εξαχθούν από την ανάλυση των μεθόδων και των δεδομένων που χρησιμοποιήθηκαν. Το πιο σημαντικό στοιχείο που πρέπει να επισημανθεί είναι ότι καμία μέθοδος κατασκευής δείκτη ή έννοια της τιμής ενός σπιτιού δεν είναι η "σωστή". Οι βασικοί δείκτες στο Ηνωμένο Βασίλειο χρησιμοποιούν διάφορες μεθόδους και μετράνε τη τιμή των κατοικιών σε διαφορετικά χρονικά σημεία της διαδικασίας αγορά κατοικίας, έτσι έχουν ιδιαίτερες χρήσεις. Όμως, μπορούμε ακόμα να μάθουμε από τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα των μεθόδων που χρησιμοποιούνται από τους κύριους δείκτες του Ηνωμένου Βασιλείου. Ο δείκτης του Κτηματολογίου χρησιμοποιεί την πιο ολοκληρωμένη βάση δεδομένων, με την έννοια ότι καλύπτει όλες τις συναλλαγές στην αγορά κατοικίας. Η βάση όμως αυτή δεν καταγράφει λεπτομέρειες πολλών χαρακτηριστικών μιας κατοικίας, έτσι μόνο πολύ απλή ποιοτική προσαρμογή μπορεί να γίνει σε αυτή. Παρόλα αυτά, είδαμε ότι ακόμα και μια απλή ποιοτική προσαρμογή, μπορεί να έχει μεγάλη επίδραση στα μετρούμενα ποσοστά του πληθωρισμού της τιμής κατοικίας. Οι δείκτες Hometrack και Rightmove είναι πιθανό να μετράνε τελικές τιμές συναλλαγής με σφάλμα και χρησιμοποιούν σε σχέση με τους άλλους δείκτες σε μικρό βαθμό μεθόδους ποιοτικής προσαρμογής. Οι δείκτες Halifax και Nationwide χρησιμοποιούν τις πιο εξελιγμένες τεχνικές ποιοτικής προσαρμογής και μια βάση δεδομένων η οποία για την μέτρηση των τελικών τιμών συναλλαγής, αποτελεί καλό συμβιβασμό μεταξύ της ακρίβειας και του χρονοδιαγράμματος. Τα δείγματα τους όμως εξαιρούν τις αγορές με μετρητά και είναι μικρότερα από αυτά που χρησιμοποιεί ο νέος ODPM δείκτης. Οι διαθέσιμοι βρετανικοί δείκτες είναι χρήσιμοι γιατί επιτρέπουν στους παρατηρητές να εξετάσουν ένα πλήθος πληροφοριών, όταν αποτιμάνε παλιές 31

78 ή μελλοντικές αλλαγές στις τιμές κατοικίας. Η ύπαρξη όμως μεγάλου αριθμού δεικτών, των οποίων οι διαφορές είναι δύσκολο να αναλυθούν και να ερμηνευτούν, επειδή βασίζονται σε ιδιόκτητη βάση δεδομένων, μπορεί να δημιουργήσουν σύγχυση και πολυπλοκότητα, σε κάτι που ούτως ή αλλιώς είναι μια δύσκολη περιοχή για παρακολούθηση, επειδή οι τιμές κατοικίας είναι εκ φύσεως δύσκολο να μετρηθούν. Οι παρατηρητές και αυτοί που ασχολούνται με τη χάραξη πολιτικής πρέπει πάντα να προσέχουν να ταιριάξουν τη μέτρηση των τιμών των κατοικιών που χρησιμοποιούν με την έννοια που τους ενδιαφέρει, και να διασφαλίζουν ότι η πληροφορία στις βραχυπρόθεσμες αλλαγές του πληθωρισμού των τιμών των κατοικιών δεν υπερτονίζεται, αφού ένα δειγματοληπτικό και εκτιμητικό σφάλμα, σε μηνιαία και τριμηνιαία ποσοστά πληθωρισμού των τιμών των κατοικιών, φαίνεται ως αξιόλογο. ΠΑΡΑΠΟΜΠΕΣ: 1. Οι απόψεις που εκφράζονται στο παρόν έγγραφο είναι αυτές του συντάκτη και όχι απαραίτητα αυτές της Τράπεζας της Αγγλίας. Είμαι ευγνώμων για τις πολύτιμες παρατηρήσεις και προτάσεις από τους Gregory Thwaites, Simon Whitaker και Ian Bond, τυχόν εναπομείναντα λάθη είναι δικής μου ευθύνης. Robert Wood, Structural Economic Analysis Division, Monitory Analysis, Τράπεζα της Αγγλίας, Threadneedle Street, London, EC2R 8AH, bankofengland.co.uk. 2. Οι Financial Times (FT) έχουν αρχίσει πρόσφατα τη δημοσίευση ενός δείκτη που αποτελεί πρόβλεψη σε μηνιαία και εποχικά διορθωμένη έκδοση του δείκτη του Κτηματολογίου. 3. Πρέπει να σημειωθεί ότι η επίδραση μιας εξαιρούμενης μεταβλητής είναι ιδιαίτερα πολύπλοκη εφόσον η ύπαρξη αυτού του χαρακτηριστικού (μεταβλητή), για παράδειγμα εντοιχισμένες κουζίνες, συσχετίζεται με κάποιο άλλο χαρακτηριστικό που περιλαμβάνεται στην ηδονική παλινδρόμηση ή στην συνδυασμένη τυποποίηση. 32

79 4. Το «Κτηματολόγιο» είναι μια κρατική υπηρεσία που τηρεί βιβλίο - το κτηματολογικό βιβλίο με την κυριότητα όλης της ακίνητης περιουσίας και γης στο Ηνωμένο Βασίλειο. Το Κτηματολόγιο θα πρέπει να ενημερώνεται για αλλαγές στο ιδιοκτησιακό καθεστώς, ώστε να αναγνωρίζονται αυτές ως νόμιμες, έτσι λοιπόν είναι σε θέση να διατηρεί μια βάση δεδομένων για όλες τις συναλλαγές στην αγορά κατοικίας. 5. Οι δείκτες του Κτηματολογίου, του Hometrack και του Rightmove καλύπτουν μόνο κατοικίες στην Αγγλία και την Ουαλία, αλλά περιλαμβάνονται επειδή οι συναλλαγές στην Αγγλία και την Ουαλία ερμηνεύουν ένα μεγάλο ποσοστό αυτών σε ολόκληρο το Ηνωμένο Βασίλειο. 6. Βλέπε Wall (1998) και Fenwick και Duff (2002). Περισσότερες πληροφορίες σχετικά με το νέο δείκτη είναι επίσης διαθέσιμες από την ιστοσελίδα ODPM : http : // www. odpm. gov. Uk / stellent / groups / odpm _ control / documents / contentservertemplate / odpm _ index. hοst? n = 1618 & l = Η μέθοδος που χρησιμοποιείται για την κατασκευή του δείκτη Halifax συζητείται λεπτομερώς σε Fleming και Nellis (1984), που διατίθεται κατόπιν αιτήσεως από τη Halifax. 8. Ορισμένοι δείκτες δεν έχουν περιληφθεί διότι, είναι διαθέσιμη, μόνο μια σύντομη ιστορική αναδρομή στη βάση δεδομένων τους. 33

80 ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟ ΠΑΝΕΠΙΣΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ ΣΜΗΜΑ ΣΑΣΙΣΙΚΗ Κτηματομεσιτικό «ταλί» των Αθηνών, Χρήση των Γεωγραυικών σστημάτων Πληρουοριών ( GIS ) σε θέματα κτηματαγοράς πσρίδωλ Καραγθούλες ΕΡΓΑΙΑ Ποσ σποβιήζεθε ζηο Σκήκα ηαηηζηηθής ηοσ Οηθολοκηθού Παλεπηζηεκίοσ Αζελώλ ως κέρος ηωλ απαηηήζεωλ γηα ηελ απόθηεζε Μεηαπηστηαθού Δηπιώκαηος σκπιερωκαηηθής Εηδίθεσζες ζηε ηαηηζηηθή Μερηθής Παραθοιούζεζες (Part-time) Αζήλα Ιαλοσάρηος 2011

81

82 ΑΦΙΕΡΩΗ Σελ παρούζα δηπιωκαηηθή εργαζία ηελ αθηερώλω ζηε ζύδσγό κοσ Φωηεηλή.

83

84 ΕΤΥΑΡΙΣΙΕ Δπραξηζηώ ηελ ζύδπγν κνπ, όινπο ηνπο θίινπο κνπ θαη ζπγγελείο αιιά θαη όινπο ηνπο Καζεγεηέο θαη Φνηηεηέο ηνπ Μεηαπηπρηαθνύ Πξνγξάκκαηνο, ε βνήζεηα θαη ζπκπαξάζηαζε ησλ νπνίσλ ήηαλ ζεκαληηθή θαη ζπλέβαιε ζηελ νινθιήξσζε κε επηηπρία ηεο δίρξνλεο απηήο εθπαηδεπηηθήο κνπ πξνζπάζεηαο. I

85 II

86 ΒΙΟΓΡΑΦΙΚΟ ΗΜΕΙΧΜΑ Δίκαη ηξηάληα ηξηώλ (33) ρξνλώλ. Γελλήζεθα θαη έδεζα ζηελ όκνξθε παξαζαιάζζηα πόιε ηεο Πξέβεδαο, έσο ηελ εηζαγσγή κνπ ζην Πνιπηερλείν Θεζζαιίαο ζην Τκήκα Μεραληθώλ Χσξνηαμίαο, Πνιενδνκίαο θαη Πεξηθεξεηαθήο Αλάπηπμεο ζηνλ Βόιν από ην νπνίν απεθνίηεζα ην 2002 θάλνληαο κηα κηθξή παξέλζεζε ελόο εμακήλνπ ζην Παλεπηζηήκην ηνπ Leeds (erasmous). Σηε ζπλέρεηα εθπιήξσζα ηηο Σηξαηησηηθέο κνπ ππνρξεώζεηο ζηελ κεηέξα παηξίδα θαη ην Ννέκβξην ηνπ 2003 ήξζα ζηελ Αζήλα γηα αλεύξεζε εξγαζίαο. Γνύιεςα γηα ιίγν ζε ηερληθή εηαηξεία γηα ην θηεκαηνιόγην θαη ζηε ζπλέρεηα έγηλα κηζζσηόο ζε εηαηξεία ζπκβνύισλ γηα πνιενδνκηθά θαη ρσξνηαμηθά ζέκαηα. Από ην Ννέκβξην ηνπ 2006 έσο ζήκεξα εξγάδνκαη σο εμσηεξηθόο ζπλεξγάηεο, γηα ζέκαηα εθηίκεζεο αθηλήησλ, ζε κηα πνιπεζληθή εηαηξεία εθηηκήζεσλ. Δίκαη παληξεκέλνο θαη έρσ έλα γηό. III

87 IV

88 ABSTRACT Spyros Karagkounis CARPET OF REAL ESTATE IN ATHENS Use of G.I.S. in topics of real estate market. January 2011 In frameworks of thesis of master, we are asked for producing one integral work with central axis the use of G.I.S. So I decided to do one application of GIS in topics of real estate market. I represent, with the help of GIS, the nowadays circumstances in real estate market of Athens (boundaries of prefecture of Athens ), through the market of apartments. Firstly I gathered the necessary data through the real estate agencies of the area ( market based values ) and then I proceed to the appropriate elaboration in order to have homogeneity, meanwhile I tried to take off the peculiarities of each sub division of the prefecture ( municipalities ). Then using the right tools of GIS, I produce outcomes of analysis, processing, reports and digital maps, which they give one clear picture of the residential market of Athens today. At last I refer to the conclusions which derive from the above in combination with the effort of scientific and documented explanation of them. V

89 VI

90 ΠΕΡΙΛΗΦΗ Σπύξνο Καξαγθνύλεο «ΚΣΗΜΑΣΟΜΕΙΣΙΚΟ ΥΑΛΙ ΣΧΝ ΑΘΗΝΧΝ», Υρήση των Γεωγραυικών σστημάτων Πληρουοριών ( GIS ) σε θέματα κτηματαγοράς. Ιαλνπάξηνο 2011 Σηα πιαίζηα ηεο δηπισκαηηθήο εξγαζίαο ηνπ κεηαπηπρηαθνύ καο δεηήζεθε λα εθπνλήζνπκε κηα απηνηειή εξγαζία κε θεληξηθό άμνλα ηελ ρξήζε ησλ Γεσγξαθηθώλ Σπζηεκάησλ Πιεξνθνξηώλ ( GIS ). Έηζη ινηπόλ απνθάζηζα λα θάλσ κηα εθαξκνγή ησλ ΓΣΠ ζε ζέκαηα θηεκαηαγνξάο. Παξνπζίαζα κε ηε βνήζεηα ησλ ΓΣΠ ηελ ζεκεξηλή θαηάζηαζε ηεο θηεκαηαγνξάο ησλ Αζελώλ (δηνηθεηηθά όξηα Ννκαξρίαο Αζελώλ), κέζσ ηεο αγνξάο ησλ δηακεξηζκάησλ. Αξρηθά ζπλέιιεμα ηα απαξαίηεηα δεδνκέλα κνπ κέζσ ησλ κεζηηηθώλ γξαθείσλ ηεο επξύηεξεο πεξηνρήο ( market based values ) θαη πξνρώξεζα ζε θαηάιιειε επεμεξγαζία ώζηε λα απνθηήζνπλ κηα νκνηνγέλεηα, ελώ πξνζπάζεζα λα αθαηξέζσ ηηο ηδηαηηεξόηεηεο θάζε ππν πεξηνρήο ( δήκνο - ΟΤΑ). Σηε ζπλέρεηα κε ηα θαηάιιεια εξγαιεία ηνπ ΓΣΠ (GIS), παξήγαγα απνηειέζκαηα αλάιπζεο, επεμεξγαζίαο, αλαθνξώλ θαη ςεθηαθώλ ραξηώλ, ηα νπνία έδσζαλ κηα θαζαξή εηθόλα ηεο αγνξάο ησλ νηθηζηηθώλ αθηλήησλ ζηελ Αζήλα ζήκεξα. Τέινο αλαθέξνκαη ζηα ζπκπεξάζκαηα πνπ πξνθύπηνπλ ζε ζπλδπαζκό κε ηελ πξνζπάζεηα επηζηεκνληθήο θαη ηεθκεξησκέλεο αηηηνιόγεζεο ηνπο.. VII

91 VIII

92 ΚΑΣΑΛΟΓΟ ΠΕΡΙΕΥΟΜΕΝΧΝ Δπραξηζηίεο I Βηνγξαθηθό ζεκείσκα III Πεξίιεςε αγγιηθή (Abstract) V Πεξίιεςε ειιεληθή VII Καηάινγνο Πεξηερνκέλσλ IX Κεθάιαην 1 ν Δηζαγσγή 1 Κεθάιαην 2 ν Πεξηγξαθή ησλ δεδνκέλσλ 3 Κεθάιαην 3 ν Πεξηγξαθή ησλ Γεσγξαθηθώλ Σπζηεκάησλ 7 Πιεξνθνξηώλ ( GIS ) Κεθάιαην 4 ν Δθαξκνγή ησλ Γεσγξαθηθώλ Σπζηεκάησλ Πιεξνθνξηώλ 9 ( GIS ) ζηελ Κηεκαηαγνξά ησλ Αζελώλ Κεθάιαην 5 ν Σπκπεξάζκαηα 15 Παξαξηήκαηα 19 IX

93 X

94 ΚΔΦΑΛΑΙΟ 1 Ο : ΔΙΑΓΩΓΗ ηα πιαίζηα ηνπ Μεηαπηπρηαθνύ Πξνγξάκκαηνο ηαηηζηηθέο Μέζνδνη ζηελ Κηεκαηαγνξά, ζην Οηθνλνκηθό Παλεπηζηήκην Αζελώλ, ζην Σκήκα ηαηηζηηθήο, καο δεηήζεθε ε εθπόλεζε δηπισκαηηθήο εξγαζίαο, ηκήκα ηεο νπνίαο είλαη ε ρξήζε ησλ Γεσγξαθηθώλ πζηεκάησλ Πιεξνθνξηώλ (GIS) ζε ζέκαηα θηεκαηαγνξάο. Σν ζέκα πνπ επέιεμα λα αζρνιεζώ είλαη ε γεσγξαθηθή απεηθόληζε ραξηνγξαθηθή παξνπζίαζε ηεο θηεκαηαγνξάο ησλ Αζελώλ ή αιιηώο ην «Κηεκαηνκεζηηηθό ραιί ησλ Αζελώλ». Αλαιπηηθόηεξα ιέγνληαο θηεκαηνκεζηηηθό ραιί πξνζπάζεζα λα δώζσ ηελ ρσξηθή έλλνηα ηεο ζπλνιηθήο έθηαζεο θαη ηελ πνηνηηθή έλλνηα ηνπ ππνβάζξνπ πάλσ ζην νπνίν παηάεη ε αγνξά αθηλήησλ κε έλαλ ζπλνπηηθό, εληαίν θαη πεξηεθηηθό ηξόπν. Δπεηδή ζα ήηαλ αδύλαην ζηα πιαίζηα ηεο παξνύζεο εξγαζίαο λα αζρνιεζώ κε όια ηα είδε ησλ αθηλήησλ επέιεμα ηα δηακεξίζκαηα, ιόγσ ηνπ ραξαθηήξα ηεο πεξηνρήο ησλ Αζελώλ ν νπνίνο είλαη έληνλα αζηηθνπνηεκέλνο κε έιιεηςε θελώλ νηθνπέδσλ, κηθξά πνζνζηά κνλνθαηνηθηώλ θαη πςειά πνζνζηά πνιπθαηνηθηώλ. Θέινληαο όκσο λα δώζσ κηα όζν ην δπλαηόλ πην νκνγελνπνηεκέλε εηθόλα ηεο θηεκαηαγνξάο ζα έπξεπε λα επηιέμσ δηακεξίζκαηα κε ηα ίδηα ραξαθηεξηζηηθά αλεμαξηήησο ησλ ραξαθηεξηζηηθώλ ηεο θάζε πεξηνρήο. Έηζη ινηπόλ απνθάζηζα λα ζπιιέμσ ηηκέο πώιεζεο γηα δηακεξίζκαηα λεόδκεηα, πξώηνπ νξόθνπ, κε δύν ππλνδσκάηηα, πνπ δηαζέηνπλ έλαλ ρώξν ζηάζκεπζεο θαη κηα απνζήθε. Δπηπιένλ όηαλ αλαθέξνκαη ζηελ πεξηνρή ησλ Αζελώλ, ελλνώ ηελ έθηαζε πνπ θαηαιακβάλεη ε Ννκαξρία Αζελώλ (κία από ηεο ηέζζεξηο λνκαξρίεο ηεο Πεξηθέξεηαο Αηηηθήο ), όπνπ ζπκπεξηιακβάλνληαη ζαξάληα νθηώ (48) δήκνη από ηελ Γιπθάδα έσο ηελ Δθάιε θαη από ηελ Αγία Παξαζθεπή έσο ην Υατδάξη. Πξνηίκεζα ηελ δηνηθεηηθή δηαίξεζε πξηλ από ηνλ λόκν ηνπ Καιιηθξάηε ( Ν. 3852/10 ), θαζώο είλαη πην αλαιπηηθή ( ρσξίδεη ηελ πεξηνρή ζε πην πνιιά θνκκάηηα δήκνπο ) θαη πην νηθεία - γλσζηή. 1

95 Η δπλακηθόηεηα θαη ηα εξγαιεία ηνπ GIS αλαπαξηζηνύλ ζε όιε ηελ έθηαζε ησλ Αζελώλ ηελ ζεκεξηλή θαηάζηαζε ηεο θηεκαηαγνξάο θαη δεκηνπξγνύλ έλα ςεθηαθό αλάγιπθν κέζσ ησλ ηηκώλ πώιεζεο δηακεξηζκάησλ, έλα δειαδή «θηεκαηνκεζηηηθό ραιί» ζην νπνίν κπνξεί λα «παηήζεη» ν ελδηαθεξόκελνο ώζηε κε εύθνιν θαη αθξηβή ηξόπν λα εμάγεη ζπκπεξάζκαηα, λα θαηαλνήζεη ηελ αγνξά, λα ζπγθξίλεη ηηο ππν - πεξηνρέο (δήκνπο), λα έρεη κηα ζπλνιηθή εηθόλα θαη λα πάξεη απνθάζεηο. Η δηάξζξσζε θαη ε δνκή ηεο παξαθάησ εξγαζίαο ρσξίδεηαη ζηα αθόινπζα ηέζζεξα θεθάιαηα. ην πξώην θεθάιαην έρνπκε πεξηγξαθή ησλ δεδνκέλσλ πνπ ρξεζηκνπνηήζεθαλ (έξεπλα, ζπιινγή, επεμεξγαζία, θαηαγξαθή, αλάιπζε). ην δεύηεξν θεθάιαην έρνπκε πεξηγξαθή ησλ Γεσγξαθηθώλ πζηεκάησλ Πιεξνθνξηώλ. ην ηξίην θεθάιαην έρνπκε πεξηγξαθή ηεο εθαξκνγήο ησλ Γεσγξαθηθώλ πζηεκάησλ Πιεξνθνξηώλ (GIS) ζηε θηεκαηαγνξά ησλ Αζελώλ (εξγαιεία, κεζνδνινγία, παξαγσγή θαη παξνπζίαζε απνηειεζκάησλ). Δλώ ζην ηέηαξην θεθάιαην έρνπκε ηα ζπκπεξάζκαηα θαη θάπνηεο ζεκαληηθέο επηζεκάλζεηο. 2

96 ΚΔΦΑΛΑΙΟ 2 Ο : ΠΔΡΙΓΡΑΦΗ ΣΩΝ ΓΔΓΟΜΔΝΩΝ Σα ςεθηαθά δεδνκέλα πνπ ρξεζηκνπνηήζεθαλ ζηα πιαίζηα ηεο παξνύζαο δηπισκαηηθήο εξγαζίαο είλαη πςειήο πνηόηεηαο, αθξηβή θαη έγθπξα. Απνηεινύληαη από γεσγξαθηθά δεδνκέλα ζε δηάθνξα επίπεδα αλάιπζεο θαη από ηηο αληίζηνηρεο βάζεηο δεδνκέλσλ, πνπ πεξηιακβάλνπλ πεξηγξαθηθέο πιεξνθνξίεο. Σα γεσγξαθηθά δεδνκέλα πξνέξρνληαη από ηελ ππεξεζία εζληθώλ ππνδνκώλ θαη γεσρσξηθώλ πιεξνθνξηώλ ηνπ ππνπξγείνπ πεξηβάιινληνο, ελώ ηα πεξηγξαθηθά δεδνκέλα είηε ππήξραλ ζηηο αληίζηνηρεο βάζεηο ησλ γεσγξαθηθώλ δεδνκέλσλ είηε πξνζηέζεθαλ ζε απηέο ύζηεξα από πξνζσπηθή έξεπλα θαη θαηαγξαθή. Η Δζληθή Τπνδνκή Γεσρσξηθώλ Πιεξνθνξηώλ (ΔΤΓΔΠ) ε νπνία απνηειεί ζύζηεκα ην νπνίν επηηξέπεη ηελ άκεζε πξόζβαζε ζην ζύλνιν ηεο ςεθηαθά δηαζέζηκεο γεσπιεξνθνξίαο κέζσ ηνπ δηαδηθηύνπ, ήξζε λα θαιύςεη έλα κεγάιν θελό πνπ ππήξρε ζηνλ ηερληθό ρώξν ζρεηηθά κε ηελ δπζθνιία εύξεζεο ςεθηαθώλ ππνβάζξσλ. Η δεκηνπξγία ηεο ΔΤΓΔΠ ζεζκνζεηήζεθε κε ην Νόκν 3882/2010 (ΦΔΚ 166 Ά) «Δζληθή Τπνδνκή Γεσρσξηθώλ Πιεξνθνξηώλ - Δλαξκόληζε κε ηελ Οδεγία 2007/2/ΔΚ ηνπ Δπξσπατθνύ Κνηλνβνπιίνπ θαη ηνπ πκβνπιίνπ ηεο 14εο Μαξηίνπ 2007 θαη άιιεο δηαηάμεηο. Σξνπνπνίεζε ηνπ Ν. 1647/1986 «Οξγαληζκόο Κηεκαηνινγίνπ θαη Υαξηνγξαθήζεσλ Διιάδαο (ΟΚΥΔ) θαη άιιεο δηαηάμεηο» (Α 141)». Ο Ν. 3882/2010 έρεη ζηόρν ηελ εμαζθάιηζε ηεο ηζόηηκεο πξόζβαζεο ζηα γεσρσξηθά δεδνκέλα θαη ππεξεζίεο γηα όινπο ηνπο πνιίηεο θαη ηε Γεκόζηα Γηνίθεζε, ηελ εμνηθνλόκεζε πόξσλ, ηελ πξνζηαζία ηνπ πεξηβάιινληνο θαη ηελ ελζάξξπλζε ησλ επελδπηηθώλ πξσηνβνπιηώλ, κέζσ ηεο δεκηνπξγίαο ηεο Δζληθήο Τπνδνκήο Γεσρσξηθώλ Πιεξνθνξηώλ. Σν ζύλνιν ησλ γεσρσξηθώλ δεδνκέλσλ θαη ππεξεζηώλ θαζώο θαη ειεύζεξν ινγηζκηθό αλνηθηνύ θώδηθα, ηεο ΔΤΓΔΠ δηαηίζεηαη από ην «geoportal» Οη ππεξεζίεο, πεξηιακβάλνπλ επηζθόπεζε, αλαθάιπςε, 3

97 ηειεθόξησζε, κεηαζρεκαηηζκνύο γεσδεδνκέλσλ όπσο νξζνθσηνράξηεο, θάιπςε γήο, δίθηπα, ππνδνκέο, πςόκεηξα, όξηα, πδξνινγία θ.α. πγθεθξηκέλα ζηελ παξνύζα εξγαζία έγηλε επηζθόπεζε θαη ηειεθόξησζε ησλ εμήο γεσδεδνκέλσλ ηεο ΔΤΓΔΠ: α) όξηα θαπνδηζηξηαθώλ δήκσλ («oria _kapodistriakwn_ dhmwn.shp»), β) όξηα πεξηθεξεηώλ («periphereies.shp») θαη γ) όξηα λνκώλ («nomoi_okxe.shp»). Σα δεδνκέλα απηά είλαη «Shapefile Feature Class» πνιύγσλα, έρνπλ πξνβνιηθό ζύζηεκα «GGRS87 / Greek Grid» θαη είλαη ζε πξνβνιή «Transverse_Mercator» κε γεσγξαθηθό ζύζηεκα αλαθνξάο «GGRS87» θαη γεσδαηηηθό ζεκείν αλαθνξάο «Datum: Greek_Geodetic_Reference_System_1987». Η βάζε ησλ παξαπάλσ δεδνκέλσλ πεξηέρεη ρσξηθή θαη πεξηγξαθηθή πιεξνθνξία. Ύζηεξα από πξνζσπηθή έξεπλα θαη θαηαγξαθή πξνζηέζεθαλ λέα ζηνηρεία ζηελ πεξηγξαθηθή πιεξνθνξία. Η πξνζσπηθή έξεπλα έγηλε κέζσ ηνπ δηαδηθηύνπ ζε δεθάδεο κεζηηηθά γξαθεία θαη κεραλέο αλαδήηεζεο κε ζθνπό ηελ ζπιινγή ζηνηρείσλ γηα αθίλεηα πξνο πώιεζε. Αλαιπηηθόηεξα αλαδήηεζα δηακεξίζκαηα, λεόδκεηα, πξώηνπ νξόθνπ, κε δύν ππλνδσκάηηα, πνπ δηαζέηνπλ έλαλ ρώξν ζηάζκεπζεο θαη κηα απνζήθε, γηα θάζε δήκν ηεο Ννκαξρίαο Αζελώλ. πγθέληξσζα είθνζη αθίλεηα γηα θάζε δήκν (ζπλνιηθά είλαη ζαξάληα νθηώ δήκνη), από ηα νπνία επέιεμα ηα δέθα, δειαδή δεκηνύξγεζα κηα βάζε ηεηξαθνζίσλ νγδόληα (480) αθηλήησλ. Η παξαπάλσ έξεπλα θαη ζπιινγή ησλ αθηλήησλ έγηλε ηνλ Γεθέκβξην ηνπ Αξρηθά ινηπόλ ζπγθέληξσζα πεξίπνπ ρίιηα (1000) αθίλεηα, από ηα νπνία αθαίξεζα απηά κε ηηο αθξαίεο ηηκέο πώιεζεο ( /ηκ) ώζηε λα εμαηξεζνύλ ηπρόλ ππν πεξηνρέο κε κεγάιεο απνθιίζεηο θαη λα παξνπζηαζηεί κηα πην αληηπξνζσπεπηηθή εηθόλα γηα θάζε πεξηνρή δήκν. Δπηπιένλ ε ηειηθή επηινγή ησλ δέθα αθηλήησλ γηα θάζε δήκν έγηλε κε ην πνζνηηθό θξηηήξην ε κέγηζηε ηηκή ( /ηκ) πώιεζεο λα είλαη ην πνιύ 15% πάλσ από ηελ ειάρηζηε ηηκή. Έηζη ινηπόλ δεκηνύξγεζα κηα βάζε δεδνκέλσλ ζην Excel («Data.xls»), κε δέθα ηξεηο ζηήιεο (θσδηθόο δήκνπ, νλνκαζία δήκνπ, αθίλεην1, αθίλεην2, αθίλεην3,., αθίλεην10, κέζν όξν) θαη ζαξάληα νθηώ εγγξαθέο (κία γηα 4

98 θάζε δήκν), ώζηε γηα θάζε δήκν λα έρσ ηηκέο πώιεζεο /ηκ γηα δέθα αληηπξνζσπεπηηθά αθίλεηα θαη ησλ κέζν όξν /ηκ απηώλ ησλ δέθα. Ο κεγάινο αξηζκόο ησλ αθηλήησλ θαη ε πξνζερηηθή επεμεξγαζία ηνπο απνδείρηεθαλ ζεκαληηθά θαζώο παξαηεξήζεθαλ πνιύ κεγάιεο απνθιίζεηο εληόο ησλ νξίσλ θάζε δήκνπ, θάηη πνπ δείρλεη όηη πξνθαλώο κηα κεγαιύηεξε δηαίξεζε ζα απέδηδε θαιύηεξα ηελ δηαθύκαλζε ησλ ηηκώλ, νπζηαζηηθά ζα γηλόηαλ έλα «παδι» κε πεξηζζόηεξα θαη κηθξόηεξα θνκκάηηα. Υαξαθηεξηζηηθό παξάδεηγκα ησλ κεγάισλ δηαθπκάλζεσλ ζηηο ηηκέο πώιεζεο ησλ αθηλήησλ απνηειεί ν Γήκνο Αζελαίσλ ζηα όξηα ηνπ νπνίνπ παξαηεξήζεθαλ αθίλεηα ίδησλ ραξαθηεξηζηηθώλ λα θπκαίλνληαη από 1400 /ηκ ( Κπςέιε )έσο 3200 /ηκ ( Γθάδη ). 5

99 6

100 ΚΔΦΑΛΑΙΟ 3 Ο : ΠΔΡΙΓΡΑΦΗ ΓΔΩΓΡΑΦΙΚΩΝ ΤΣΗΜΑΣΩΝ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ ( GIS ) Χο Γεσγξαθηθό ύζηεκα Πιεξνθνξηώλ (ΓΠ) κπνξεί λα νξηζηεί ζπλνπηηθά έλα ζύλνιν εξγαιείσλ ζπιινγήο, απνζήθεπζεο, αλάθηεζεο, αλάιπζεο θαη εκθάληζεο ρσξηθώλ δεδνκέλσλ, δελ πεξηιακβάλεη κόλν ινγηζκηθό θαη πιηθό αιιά θαη εηδηθέο ζπζθεπέο γηα εηζαγσγή θαη δεκηνπξγία ραξηώλ, θαζώο θαη ηα ζπζηήκαηα επηθνηλσληώλ πνπ απαηηνύληαη γηα λα ζπλδέζνπλ ηα δηάθνξα ζπζηαηηθά από ηα νπνία απνηεινύληαη. ε ζύγθξηζε κε ηνπο απινύο ράξηεο, έλα ζύζηεκα GIS έρεη ην ζεκαληηθόηαην πιενλέθηεκα όηη ε απνζήθεπζε ησλ δεδνκέλσλ γίλεηαη ρσξηζηά από ηελ αλαπαξάζηαζή ηνπο, θάηη πνπ έρεη σο απνηέιεζκα ηα ίδηα δεδνκέλα λα κπνξνύλ λα αλαπαξαζηαζνύλ κε δηαθνξεηηθνύο ηξόπνπο. Π.ρ. κπνξνύκε λα κεγεζύλνπκε ηνλ ράξηε, λα εκθαλίζνπκε ζπγθεθξηκέλεο κόλν πεξηνρέο, λα θάλνπκε ππνινγηζκνύο απνζηάζεσλ κεηαμύ ηνπνζεζηώλ, λα δεκηνπξγήζνπκε πίλαθεο πνπ λα δείρλνπλ ηα δηάθνξα ραξαθηεξηζηηθά ηνπ ράξηε, λα ππεξζέζνπκε επηπιένλ πιεξνθνξία πάλσ ζην ράξηε. Φπζηθά, επηπιένλ όισλ απηώλ, έλα ζύζηεκα GIS έρεη όια ηα πιενλεθηήκαηα από ηε ρξήζε ησλ ππνινγηζηώλ, όπσο δηαρείξηζε κεγάισλ πνζνηήησλ δεδνκέλσλ εύθνια θαη γξήγνξα θ.ιπ. Σα δεδνκέλα ελόο ΓΠ κπνξνύλ λα ρσξηζηνύλ ζε 2 κεγάιεο θαηεγνξίεο: Πεξηγξαθηθά (ηαηηζηηθά) Γεδνκέλα (Attribute Data) θαη Γεσγξαθηθά (Υαξηνγξαθηθά) Γεδνκέλα (Chartographic Data). Χο Πεξηγξαθηθά (ηαηηζηηθά) Γεδνκέλα κπνξνύλ λα νξηζηνύλ απηά πνπ πεξηγξάθνπλ θαηλόκελα ηα νπνία ζπκβαίλνπλ ζην ρώξν ή παξακέηξνπο, νη νπνίεο ραξαθηεξίδνπλ ην ρώξν (π.ρ. ρξήζε γεο, ή θαηάζηαζε ελόο θηηξίνπ θ.ιπ.). Σα δεδνκέλα απηά θσδηθνπνηνύληαη, απνζεθεύνληαη ζε Βάζεηο Γεδνκέλσλ (Data Bases) θαη απνηεινύλ έλα πιεξνθνξηαθό ζύζηεκα γηα ην ρώξν, κε ηε βνήζεηα ηνπ νπνίνπ είλαη δπλαηή ε ζηαηηζηηθή αλάιπζε θαη 7

101 επεμεξγαζία ησλ ζηνηρείσλ θαζώο θαη ε Με Υσξηθή Αλαδήηεζε Πιεξνθνξηώλ. Χο Γεσγξαθηθά (Υαξηνγξαθηθά) Γεδνκέλα κπνξνύλ λα νξηζηνύλ απηά, πνπ πξνζθέξνπλ ηε δπλαηόηεηα κηαο ππό θιίκαθα απεηθόληζεο ηνπ ρώξνπ πάλσ ζε έλα επίπεδν (ηελ νζόλε ηνπ ειεθηξνληθνύ ππνινγηζηή ή ην ραξηί ζρεδίαζεο). Σα δεδνκέλα απηά κπνξνύλ λα απνζεθεπηνύλ κε δύν ηξόπνπο (Σερλνινγία Γηαλύζκαηνο (Vector) ή Σερλνινγία Πιέγκαηνο (Raster)) θαη κπνξνύλ λα ρσξηζηνύλ ζε δύν θαηεγνξίεο: ζε απηά, πνπ πεξηγξάθνπλ ηε Γεσκεηξία (Geometry) ηνπ ρώξνπ θαη ζε απηά, πνπ πεξηγξάθνπλ ηελ Σνπνινγία (Topology) ηνπ ρώξνπ, δει. ηε ζρέζε πνπ ρξεζηκνπνηείηαη γηα λα αλαπαξαζηήζεη ηε ζύλδεζε, ηε ζπλέρεηα θαη ηε γεηηλίαζε ησλ δνκηθώλ ζηνηρείσλ ελόο ράξηε. Όια ηα γεσγξαθηθά δεδνκέλα ζε έλα ΓΠ είλαη «γεσθαηαρσξηκέλα», βξίζθνληαη δειαδή άκεζα ζπλδεδεκέλα κε κηα ζπγθεθξηκέλε γεσγξαθηθή ηνπνζεζία ηεο επηθάλεηαο ηεο Γεο κέζσ ελόο ζπζηήκαηνο ζπληεηαγκέλσλ. Έλα από ηα πην ζπλεζηζκέλα ζπζηήκαηα γεσγξαθηθώλ ζπληεηαγκέλσλ είλαη απηό ηνπ γεσγξαθηθνύ κήθνπο θαη γεσγξαθηθνύ πιάηνπο. ' απηό ην ζύζηεκ α ζπληεηαγκέλσλ, θάζε ηνπνζεζία πξνζδηνξίδεηαη ζρεηηθά κε ηνλ Ιζεκεξηλό θαη ηε γξακκή κεδεληθνύ γεσγξαθηθνύ κήθνπο πνπ πεξλά από ην θεκηζκέλν αζηεξνζθνπείν Γθξίλνπηηο, ζην Λνλδίλν. Τπάξρνπλ, όκσο, θαη πνιιά άιια γεσγξαθηθά ζπζηήκαηα ζπληεηαγκέλσλ, ζπλεπώο θάζε GIS ζύζηεκα ζα πξέπεη λα είλαη ζε ζέζε λα κεηαηξέπεη ηηο ζπληεηαγκέλεο από ην έλα ζύζηεκα ζην άιιν. 8

102 ΚΔΦΑΛΑΙΟ 4 Ο : ΔΦΑΡΜΟΓΗ ΣΩΝ ΓΔΩΓΡΑΦΙΚΩΝ ΤΣΗΜΑΣΩΝ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ ( GIS ) ΣΗΝ ΚΣΗΜΑΣΑΓΟΡΑ ΣΩΝ ΑΘΗΝΩΝ ε πξνεγνύκελν θεθάιαην παξνπζηάζακε ηα δεδνκέλα καο, ηώξα ζην θεθάιαην απηό ζα πεξηγξάςνπκε ηελ ρξήζε ησλ ΓΠ ζηελ παξνπζίαζε, αλάιπζε θαη επεμεξγαζία ησλ δεδνκέλσλ απηώλ θαη ζπγθεθξηκέλα ηνπ πξνγξάκκαηνο Arc Map ηνπ ArcGis 9.3 Desktop ηεο εηαηξείαο ESRI. Η ζπγγξαθή ηνπ παξόληνο θεθαιαίνπ ζα έρεη ηε κνξθή «tutorial». Αξρηθά 1. Αλνίγνπκε ηνλ ArcMap 2. ην αξρηθό απηόκαηα εκθαληδόκελν παξάζπξν «ArcMap» επηιέγνπκε ην Start using ΑrcΜap with a new empty map Πξόζζεζε Γεδνκέλσλ ζηνλ ράξηε 3. ηε βαζηθή γξακκή εξγαιείσλ παηάκε ην θνπκπί «Add Data» 4. ην εκθαληδόκελν παξάζπξν «Add Data» πινεγνύκαζηε ζηε ζέζε ζηνλ Η/Τ όπνπ έρνπκε απνζεθεύζεη ηα δεδνκέλα καο θαη επηιέγνπκε ηα εμήο : «periphereies. Shp», «oria _ kapodistriakwn _ dhmwn. Shp», «nomoi _ okxe. Shp» θαη «DATA. xls». Δκθάληζε Γεδνκέλσλ 5. ηνλ Arc Map κπνξνύκε λα επηιέμνπκε πώο ζέινπκε λα βιέπνπκε ηα δεδνκέλα καο από ην θύξην κελνύ κε ηελ επηινγή View, όπνπ επηιέγνπκε Data View όηαλ ηα δνπιεύνπκε θαη Layout View όηαλ ζέινπκε λα ηα παξνπζηάζνπκε ή λα ηα εθηππώζνπκε. 6. Σα δεδνκέλα εκθαλίδνληαη κε κνξθή ράξηε ζην data view, ελώ ζαλ πεξηερόκελα εκθαλίδνληαη ζην table of contents αξηζηεξά ηνπ ράξηε, ε εκθάληζε ηνπ table of contents γίλεηαη από ην θύξην κελνύ επηιέγνληαο window θαη ζηε ζπλέρεηα table of contents 9

103 Οκαδνπνίεζε δεδνκέλσλ 7. Θέινπκε λα νκαδνπνηήζνπκε ηα δεδνκέλα καο ώζηε λα κπνξνύκε λα ηα δηαρεηξηζηνύκε σο απηόλνκεο νκάδεο θαη λα παξάγνπκε δηαθνξεηηθό ράξηε γηα θάζε νκάδα 8. ην θύξην κελνύ επηιέγνπκε ηελ εληνιή «insert» θαη «Data frame», έηζη δεκηνπξγνύκε ζην «table of contents» όζα Data frame ρξεηαδόκαζηε 9. ε θάζε νκάδα Layer ( Data frame ) δίλνπκε δηαθνξεηηθό όλνκα θαη κπνξνύκε λα έρνπκε ηα ίδηα ή θαη δηαθνξεηηθά layers αλάινγα ηε δεηνύκελε νκαδνπνίεζε 10. Μπνξνύκε λα θάλνπκε αληηγξαθή ελόο Layer από έλα Data Frame ζε άιιν ή λα πξνζζέζνπκε λέα layer κε ην θνπκπί add data από ηελ βαζηθή γξακκή εξγαιείσλ. 11. Κάζε θνξά ζην Data view βιέπνπκε έλα Data frame απηό πνπ είλαη ελεξγό (Activate). Γηα λα ελεξγνπνηήζνπκε έλα Data Frame, πεγαίλνπκε ζην table of contents θαη θάλνπκε δεμί θιίθ πάλσ ηνπ θαη επηιέγνπκε Activate. Δπηινγή ζηνηρείσλ 12. Οη βαζηθνί ηξόπνη γηα λα επηιέμνπκε ζηνηρεία είλαη ηξείο. Ο πξώηνο ηξόπνο είλαη από ηε βαζηθή γξακκή εξγαιείσλ, όπνπ παηάκε ην θνπκπί «select feature» θαη επηιέγνπκε άκεζα πάλσ ζην ράξηε ηα ζηνηρεία πνπ ζέινπκε, ν άιινο ηξόπνο είλαη από ην θύξην κελνύ, όπνπ επηιέγνπκε ηελ εληνιή «selection» θαη «select by attributes», κε ηελ νπνία κπνξνύκε λα επηιέγνπκε ζηνηρεία ζηνπο πίλαθεο (attribute tables), ελώ ν ηξίηνο ηξόπνο είλαη ίδηνο κε ηνλ πξνεγνύκελν απιά επηιέγνπκε ζηνηρεία βάζε ηεο ηνπνινγηθήο ηνπο ζπζρέηηζεο κέζσ ηεο εληνιήο «select by location». 13. Έηζη ινηπόλ από ηα αξρηθά καο δεδνκέλα («periphereies.shp», «nomoi_okxe.shp», «oria_kapodistriakwn_dhmwn.shp» ), επηιέγνπκε εθείλα ηα νπνία ρξεηαδόκαζηε θαη ζπγθεθξηκέλα από ην «periphereies.shp» ηελ Πεξηθέξεηα Αηηηθήο, από ην «nomoi_okxe.shp» ηελ Ννκαξρεία Αζελώλ θαη από ην «oria_kapodistriakwn_dhmwn.shp» 10

104 όινπο ηνπο δήκνπο πνπ είλαη εληόο ηεο Ννκαξρείαο Αζελώλ. Δηδηθά γηα ηελ ηειεπηαία επηινγή, ζα πξέπεη λα θάλνπκε ρξήζε ηνπ «select by location», αθνύ πξώηα έρνπκε ζώζεη ηελ επηινγή από ην «nomoi_okxe.shp» ηεο έθηαζεο ηεο Ννκαξρείαο Αζελώλ, ώζηε λα ηε βάινπκε ζαλ θξηηήξην ρσξηθήο επηινγήο. 14. Γηα λα ζώζνπκε κηα επηινγή πνπ έρνπκε θάλεη ζε θάπνην Layer, πάκε ζην table of contents θαη θάλνπκε δεμί θιηθ ζην ζπγθεθξηκέλν Layer θαη ζην «selection» επηιέγνπκε «create layer from selected features», νπόηε απηόκαηα όηη έρνπκε επηιέμεη ζώδεηαη ζε μερσξηζηό layer. πλνπηηθά ινηπόλ έσο εδώ έρνπκε έλα Data frame κε ην layer oria_kapodistriakwn_dhmwn selection θαη ηε βάζε Data.xls θαη έλα δεύηεξν Data frame κε ηα layer nomoi_okxe selection, periphereies selection θαη periphereies. Δκείο ζα ζπλερίζνπκε παξαθάησ κε ην πξώην Data frame. Σν δεύηεξν Data frame ζα είλαη ζαλ έλαο δεύηεξνο ράξηεο ζπκπιεξσκαηηθόο ηνπ πξώηνπ κε ηα πξναλαθεξζέληα ζηνηρεία. Σν δεηνύκελν ζηελ ζπλέρεηα είλαη λα θαηαθέξνπκε λα ελώζνπκε ηα πεξηγξαθηθά δεδνκέλα καο, δειαδή ην «data.xls», πνπ έρνπλ πξνθύςεη από πξνζσπηθή έξεπλα ηεο θηεκαηαγνξάο, κε ηα γεσγξαθηθά καο δεδνκέλα θαη ζπγθεθξηκέλα ηνπο δήκνπο ηεο Ννκαξρίαο Αζελώλ. Έλσζε δεδνκέλσλ 15. Υξεηάδεηαη ινηπόλ λα ελώζνπκε έλα πίλαθα κε δεδνκέλα ρσξίο γεσγξαθηθή πιεξνθνξία κε έλα πίλαθα ελόο Layer πνπ έρεη γεσγξαθηθή πιεξνθνξία (απεηθνλίδεηαη ήδε ζην Data view). Η έλσζε κπνξεί λα γίλεη κε δύν εληνιέο ηελ Join θαη ηελ Relate, αθνύ όκσο ππάξρεη έζησ έλα θνηλό πεδίν κε θάπνηεο θνηλέο αμίεο ηηκέο θαη γηα ηνπο δύν πίλαθεο. 16. Δκείο επηιέγνπκε ηελ εληνιή Join θαζώο κε απηή έρνπκε επέθηαζε - κεγέλζπζε ηνπ πίλαθα ηεο έλσζεο θαη όρη απιή ζύλδεζε ησλ δύν πηλάθσλ. Η εληνιή Join επηηξέπεη κέζσ ησλ λέσλ δεδνκέλσλ λα πξνρσξήζνπκε ζε λένπο ζπκβνιηζκνύο, αλαιύζεηο, απεηθνλίζεηο θαη δηεξεπλήζεηο ησλ παιηώλ δεδνκέλσλ. 11

105 17. Πξνζνρή γηα λα θάλνπκε Join ζα πξέπεη θάζε εγγξαθή ηνπ θνηλνύ πεδίνπ ζηνλ πίλαθα ηνπ layer λα έρεη κόλν κηα θνηλή εγγξαθή ζηνλ πίλαθα κε ηα κε γεσγξαθηθά δεδνκέλα αιιηώο θάλνπκε Relate. 18. Γηα λα γίλεη ινηπόλ ε έλσζε απαηηείηαη έλα θνηλό πεδίν. ηνλ κε γεσγξαθηθό πίλαθα data.xls δεκηνπξγνύκε κηα ζηήιε κε ην όλνκα code όπνπ δίλνπκε αξηζκνύο από ην έλα έσο ην ζαξάληα νθηώ γηα θάζε έλα δήκν, ελώ ζηε ζπλέρεηα ηνλ αξηζκό πνπ αληηζηνηρεί ζε θάζε δήκν ηνλ εγγξάθνπκε ζηελ αληίζηνηρε εγγξαθή ηνπ πεδίνπ code πνπ επίζεο δεκηνπξγνύκε ζηνλ layer attribute table πίλαθα. Έηζη νη δύν πίλαθεο κέζσ ηνπ θνηλνύ πεδίνπ code ελώλνληαη κε ηελ εληνιή join. Γηα λα δεκηνπξγήζνπκε ην λέν πεδίν ζηνλ layer attribute table πάκε ζην table of contents θάλνπκε δεμί θιηθ ζην layer oria_kapodistriakwn_dhmwn selection θαη open attribute table, όπνπ αλνίγεη ν πίλαθαο θαη επηιέγνπκε option θαη add field. 19. Θα κπνξνύζακε λα κελ πξνζζέζνπκε ην πεδίν code θαη λα θάλνπκε ην join κε ηα πεδία GREEKNAME θαη MUNICIPALITY, όκσο επεηδή πξόθεηηαη γηα πεδία κε νλόκαηα κηα αζηνρία ζα νδεγνύζε ζε πξνβιήκαηα «ηαηξηάζκαηνο». 20. Γηα λα θάλνπκε join ζηνπο δύν πίλαθεο, θάλνπκε δεμί θιηθ ζην layer θαη επηιέγνπκε joins and relates θαη Join, όπνπ αλνίγεη έλα ζύληνκν παξάζπξν δηαιόγνπ θαη θάλνληαο ηηο ηξείο πξνβιεπόκελεο επηινγέο πξαγκαηνπνηνύκε ηελ έλσζε. 21. Σν πξαθηηθό απνηέιεζκα ηεο έλσζεο είλαη όηη έρνπκε έλα κεγάιν πίλαθα όπνπ ηα ζηνηρεία ηεο θηεκαηαγνξάο κπνξνύλ λα ραξηνγξαθεζνύλ αθνύ κέζσ ηνπ δήκνπ πνπ αλήθνπλ απέθηεζαλ θνηλή γεσγξαθηθή πιεξνθνξία. Υαξηνγξαθηθή απεηθόληζε ησλ δεδνκέλσλ 22. Η παξνπζίαζε ηεο εηθόλαο ηεο θηεκαηαγνξάο γηα θάζε δήκν δίλεηαη κέζσ ηεο απεηθόληζεο ηνπ κέζνπ όξνπ «mean» ησλ δέθα αθηλήησλ (property1, property2,, property10) πνπ έρνπλ βξεζεί γηα θάζε δήκν. 23. Η θαιύηεξε παξνπζίαζε ησλ κέζσλ όξσλ είλαη εθηθηή κε ηελ ηαμηλόκεζε ηνπο ζε νκάδεο. ηελ πεξίπησζε καο δεκηνπξγήζακε επηά 12

106 νκάδεο μεθηλώληαο από ηνλ κηθξόηεξν κέζν όξν 1950,30 /ηκ θαη θαηαιήγνληαο ζηνλ κεγαιύηεξν 7139,40 /ηκ. 24. Η επηινγή ηνπ εύξνπο θάζε νκάδαο έγηλε κε ρεηξσλαθηηθό ηξόπν, κε ηε ινγηθή ηνπ πνιύ θζελνύ, ηνπ θζελνύ, ηνπ ιηγόηεξνπ θζελνύ, ηνπ θαλνληθνύ, ηνπ ιίγν αθξηβνύ, ηνπ αθξηβνύ, ηνπ πνιύ αθξηβνύ αθηλήηνπ ζύκθσλα κε ηελ εκπεηξία ηεο αγνξάο. 25. Η επηινγή ησλ ρξσκάησλ γηα θάζε νκάδα έγηλε κε ηελ ινγηθή όηη ηα ςπρξά θαη απαιά ρξώκαηα εθθξάδνπλ ρακειέο ηηκέο ελώ ηα ζεξκά θαη έληνλα πςειέο ηηκέο. 26. Αλαιπηηθόηεξα, πάκε ζην table of contents θάλνπκε δεμί θιηθ ζην layer oria_kapodistriakwn_dhmwn selection θαη επηιέγνπκε ην properties, όπνπ αλνίγεη έλα παξάζπξν δηαιόγνπ ην Layer properties, εθεί επηιέγνπκε ηελ θαξηέια symbology, ην Quantities Graduated color θαζώο ηα δεδνκέλα καο είλαη πνζνηηθά θαη όρη πνηνηηθά, ζην fields value βάδνπκε ην πεδίν mean ώζηε νη ηηκέο λα δίλνληαη από απηό ην πεδίν θαη ζρεηηθά κε ηελ ηαμηλόκεζε επηιέγνπκε manual classification κε classes=7 θαη break values απηέο πνπ επηζπκνύκε (βιέπε πξνεγνύκελε παξάγξαθν). 27. Απηόκαηα ν ράξηεο καο παίξλεη ηελ κνξθή ελόο παδι κε επηά ρξώκαηα. ρεδηαζκόο ηνπ ράξηε 28. Ο ζρεδηαζκόο θαη ε πξνεηνηκαζία ελόο ράξηε γίλνληαη ζην layout view. Έηζη ινηπόλ από ην θύξην κελνύ, επηιέγνπκε ηελ εληνιή «insert» θαη «legend». Η πξνεγνύκελε εληνιή αλνίγεη έλα παξάζπξν δηαιόγνπ ην Legend Wizard, ην νπνίν καο θαζνδεγεί ώζηε λα θηηάμνπκε έλα ππόκλεκα ηνπ ράξηε ζύκθσλα κε ηα ζηνηρεία πνπ απεηθνλίδεη θαη βξίζθνληαη ζην πεξηερόκελα καο δειαδή ζην table of contents. 29. Με ηνλ ίδην ηξόπν, δειαδή από ηελ εληνιή insert κπνξνύκε λα εηζάγνπκε ηίηιν, θείκελν, βνξξά, θιίκαθα, γξαθηθά θ.α 30. Έλαο επαλάγλσζηνο θηεκαηνκεζηηηθόο ράξηεο, ην «θηεκαηνκεζηηηθό ραιί ησλ Αζελώλ» είλαη έηνηκν. 13

107 31. Θα κπνξνύζακε λα παξάγνπκε κε ηα ίδηα δεδνκέλα πνιινύο δηαθνξεηηθνύο ζεκαηηθνύο ράξηεο!! 32. Έλαο από ηνπο ελαιιαθηηθνύο ράξηεο είλαη θαη ε εκθάληζε ηνπ κέζνπ όξνπ πώιεζεο δηακεξηζκάησλ γηα θάζε δήκν μερσξηζηά, όπνπ ζην ππόκλεκα ζα θαίλεηαη θαη ε νλνκαζία ηνπ δήκνπ ώζηε λα έρνπκε κηα πην αλαιπηηθή ιεπηνκεξή εηθόλα. Απηό γίλεηαη αλ πάκε Layer Properties θαη επηιέμνπκε ηελ θαξηέια Symbology, όπνπ ζην Categories επηιέγνπκε Unique values many fields, ελώ ζην value fields βάδνπκε ηξείο επηινγέο code, Municipality, Mean. 33. Γηα λα ρξεζηκνπνηήζνπκε ην ράξηε, πνπ έρνπκε παξάγεη θαη πνπ βιέπνπκε ζην layout view θαη ζε άιιν πξόγξακκα ή εθαξκνγή (πρ ζην Microsoft Word ), επηιέγνπκε από ην θύξην κελνύ ηελ επηινγή file θαη ζηε ζπλέρεηα ηελ επηινγή Export Map απνζεθεύνληαο ζε όπνηα κνξθή ζέινπκε πρ JpeG. Σα απνηειέζκαηα ηεο παξαπάλσ δηαδηθαζίαο είλαη ζην Παξάξηεκα Α & Παξάξηεκα Β, ελώ ε βάζε, πνπ πξνέθπςε από ηελ έξεπλα ηεο θηεκαηαγνξάο, πξναλαθεξζείζα σο Data.xls είλαη ζην Παξάξηεκα Γ. 14

108 ΚΔΦΑΛΑΙΟ 5 Ο : ΤΜΠΔΡΑΜΑΣΑ ην παξώλ θεθάιαην ζα πξνζπαζήζσ λα θαηαγξάςσ ηα ζπκπεξάζκαηα πνπ πξνθύπηνπλ από ηελ παξαπάλσ εξγαζία. Η εξγαζία, πέξα από ηα εγθπθινπαηδηθό θεθάιαην γηα ηα Γεσγξαθηθά πζηήκαηα Πιεξνθνξηώλ (ΓΠ), νπζηαζηηθά ρσξίδεηαη ζε δύν βαζηθά επίπεδα. Σν πξώην επίπεδν είλαη ε αλαδήηεζε, ε εύξεζε, ε αμηνιόγεζε θαη ε θαηαγξαθή ησλ δεδνκέλσλ θαη ην δεύηεξν επίπεδν είλαη ε επεμεξγαζία, ε αλάιπζε θαη ε ραξηνγξαθηθή απεηθόληζε ησλ δεδνκέλσλ απηώλ κέζσ ησλ ΓΠ θαη ζπγθεθξηκέλα ηνπ ArcGis 9.3. Σα δεδνκέλα ηνπ πξώηνπ επηπέδνπ δηαθξίλνληαη ζε γεσγξαθηθά θαη ζε πεξηγξαθηθά. Σα γεσγξαθηθά δεδνκέλα εληνπίζηεθαλ κεηά από έξεπλα ζηελ δεκόζηα ππεξεζία ηεο «Δζληθήο Τπνδνκήο Γεσρσξηθώλ Πιεξνθνξηώλ» (ΔΤΓΔΠ), ε νπνία απνηειεί κνλαδηθό θνξέα πνπ παξέρεη δσξεάλ θαη κέζσ ηνπ δηαδηθηύνπ ςεθηαθή πιεξνθνξία, ζε άιιε πεξίπησζε ζα έπξεπε λα είρα αζρνιήζεί κε ηελ επίπνλε δηαδηθαζία ηεο ςεθηνπνίεζεο. Σα πεξηγξαθηθά δεδνκέλα αθνξνύλ ηηκέο πώιεζεο λεόδκεησλ δηακεξηζκάησλ πξώηνπ νξόθνπ κε δύν ππλνδσκάηηα, απνζήθε θαη ζέζε ζηάζκεπζεο θαη πξνήιζαλ από πξνζσπηθή έξεπλα ζε κεζηηηθά γξαθεία πνπ δξαζηεξηνπνηνύληαη ζηα όξηα ηεο Ννκαξρίαο Αζελώλ. Δίλαη ζεκαληηθό ινηπόλ λα ηνλίζνπκε όηη βαζίζηεθα ζε ζηνηρεία ηεο θηεκαηαγνξάο θαη όρη ζε δεδνκέλα αγνξαπσιεζηώλ, ζπλήζσο ηα δεύηεξα κπνξεί λα είλαη έσο 10% ρακειόηεξσλ αμηώλ από ηα πξώηα. πλέιιεμα ινηπόλ είθνζη πεξίπνπ αθίλεηα γηα θάζε έλαλ δήκν ηεο Ννκαξρίαο Αζελώλ, δειαδή πεξίπνπ ρίιηα αθίλεηα. Σν πιήζνο ησλ αξρηθώλ δεδνκέλσλ ήηαλ απαξαίηεην θαζώο δηαπίζησζα, θαηά ηε ζπιινγή, όηη εληόο ησλ νξίσλ θάπνησλ δήκσλ, νη ηηκέο πώιεζεο ησλ αθηλήησλ είραλ κεγάιεο δηαθπκάλζεηο, έηζη ηπρόλ κηθξό δείγκα ζα ήηαλ ιηγόηεξν αληηπξνζσπεπηηθό. Σειηθά από ηα πξώηα ρίιηα πεξίπνπ αθίλεηα κε έλαλ όζν ην δπλαηό κεζνδηθό ηξόπν θαηέιεμα ζε ηεηξαθόζηα νγδόληα (δέθα γηα θάζε δήκν). Η αμηνιόγεζε ησλ 15

109 ρηιίσλ πεξίπνπ αξρηθώλ πεξηγξαθηθώλ δεδνκέλσλ έγηλε βάζε ηεο απαινηθήο ησλ αθξαίσλ ηηκώλ θαη ηεο πξνζπάζεηαο ώζηε ε ηειηθή δεθάδα λα έρεη αθίλεηα πνπ ε κέγηζηε ηηκή από ηελ ειάρηζηε ζα απέρεη έσο 15%, ελώ γηα θάζε δήκν πξνζπάζεζα λα απνδώζσ ηελ επηθξαηέζηεξε εηθόλα ηνπ. Τπήξραλ δήκνη όπσο ν δήκνο Αζελαίσλ όπνπ αθίλεηα είραλ κεηαμύ ηνπο 100% δηαθνξά ζηηο ηηκέο ηνπο, όκσο ζύκθσλα κε ηα παξαπάλσ, ηηκέο όπσο 3000 /ηκ απνξξίθζεθαλ, ελώ ζαλ επηθξαηέζηεξε εηθόλα ηνπ δήκνπ ζεσξήζεθαλ πεξηνρέο όπσο ε Κπςέιε θαη ηα Παηήζηα, έηζη ε αμηνιόγεζε ησλ δεδνκέλσλ έγηλε κε γλώκνλα αληαπόθξηζεο ζηελ επηθξαηέζηεξε εηθόλα κε κηα κηθξή αλνρή όκσο ώζηε λα απνδνζνύλ θαη νη απνθιίζεηο. Η πξαθηηθή εκπεηξία όισλ ησλ παξαπάλσ επηβεβαηώλεη ηηο απόςεηο όζσλ ηζρπξίδνληαη όηη ε αγνξά αθηλήησλ ζηελ Διιάδα θαη ζπγθεθξηκέλα εληόο ηνπ Λεθαλνπεδίνπ Αηηηθήο έρεη ζνβαξέο ζηξεβιώζεηο. Γελ ππάξρεη ινηπόλ ζηελ αγνξά θαζαξό «zoning». Ο θαηαθεξκαηηζκόο ηνπ ρώξνπ θαη ε εμεηδίθεπζε ησλ αγνξώλ είλαη αλαγθαία, ζε πεξηπηώζεηο έξεπλαο θαη κειέηεο ηεο αγνξάο αθηλήησλ. ην δεύηεξν επίπεδν ηεο παξνύζεο εξγαζίαο, ηα ζπκπεξάζκαηα πνπ απεηθνλίδνληαη ζηνπο ράξηεο είλαη ηα παξαθάησ. ηνλ πξώην ράξηε, νη δήκνη ηεο Ννκαξρίαο Αζελώλ ηαμηλνκνύληαη ζε επηά θαηεγνξίεο αλάινγα ηελ ηηκή πώιεζεο ησλ δηακεξηζκάησλ (κέζνο όξνο ησλ δέθα αθηλήησλ). ύκθσλα κε ηνλ ράξηε απηόλ, ηα ζεξκά ρξώκαηα δσγξαθίδνπλ βνξεηναλαηνιηθέο θαη λόηην - λνηηναλαηνιηθέο πεξηνρέο, ελώ ηα ςπρξά ρξώκαηα δσγξαθίδνπλ θεληξηθέο θαη δπηηθέο πεξηνρέο, πνπ ζεκαίλεη όηη νη αθξηβέο πεξηνρέο είλαη ζηηο παξπθέο ηεο Πεληέιεο, ηνπ Τκεηηνύ θαη ζε ηκήκαηα ηνπ παξαζαιάζζηνπ κεηώπνπ, ελώ νη θζελόηεξεο πεξηνρέο εληνπίδνληαη ζην θέληξν θαη ζηα δπηηθά, θπζηθά κε θάπνηεο εμαηξέζεηο - ζηξεβιώζεηο. Δληύπσζε πξνμελεί ην γεγνλόο όηη ε πςειόηεξε θαηεγνξία (6000 /ηκ ,40 /ηκ), εκθαλίδεηαη δίπια ζην θέληξν θαη όρη όπσο ζα πεξηκέλακε ζε απόζηαζε από απηό. Μεηαμύ ησλ ζεξκώλ ρξσκάησλ επηθξαηεί ην θίηξηλν πνπ ζεκαίλεη όηη όηαλ ιέκε αθξηβέο πεξηνρέο ηεο Αζήλαο ελλννύκε πεξηνρέο κε ηηκέο από 3200 /ηκ έσο 4800 /ηκ, ελώ αληίζηνηρα κεηαμύ ησλ ςπρξώλ επηθξαηεί ην ζθνύξν κπιε δειαδή πεξηνρέο κε ηηκέο από 2200 /ηκ έσο 2500 /ηκ. 16

110 ηνλ δεύηεξν ράξηε, βιέπνπκε αλαιπηηθά γηα θάζε δήκν ηεο Ν. Αζελώλ, κε ηε βνήζεηα αξίζκεζεο, ηελ νλνκαζία ηνπ θαη ηνλ κέζν όξν πώιεζεο δηακεξηζκάησλ. Έηζη ινηπόλ παξαηεξνύκε όηη νη δύν πην αθξηβέο πεξηνρέο (κε θόθθηλν ρξώκα ζηνλ πξνεγνύκελν ράξηε) είλαη απηέο ηνύ δήκνπ Φηινζέεο κε 7098 /ηκ θαη ηνπ δήκνπ Φπρηθνύ κε 7139,40 /ηκ, ελώ αθνινπζνύλ νη πεξηνρέο ηεο Κεθηζηάο κε 5918,8 /ηκ θαη ηεο Δθάιεο κε 5558,9 /ηκ. Πξνζπαζώληαο λα εμεγήζσ ηελ ύπαξμε αθξηβώλ πεξηνρώλ δίπια ζην θέληξν, ζθέθηνκαη όηη ίζσο νθείιεηαη ζηελ παιαηόηεηα ησλ πεξηνρώλ (πνιενδνκηθή εμέιημε), ζηελ ζρεδηαζηηθή θαη πνιενδνκηθή νκνξθηά ηνπο, ζηελ ύπαξμε πξαζίλνπ, ζηελ ήπηα δόκεζε, ζε ζπλδπαζκό κε ηελ αλάγθε ησλ πςειόβαζκσλ δηνηθεηηθώλ ππαιιήισλ (θπξίσο μέλσλ δηπισκαηώλ) θαη θάπνησλ πινύζησλ πνιηηώλ λα κέλνπλ δίπια ζην θνηλσληθνπνιηηηθό θέληξν ηεο Αζήλαο. Η πην θζελή πεξηνρή είλαη απηή ηνπ δήκνπ Κακαηεξνύ κε 1950,30 /ηκ, ελώ αθνινπζνύλ πεξηνρέο όπσο ν δήκνο Αζελαίσλ κε 1989,2 /ηκ θαη ν δήκνο Αγίσλ Αλαξγύξσλ 2151,7 /ηκ. Βιέπνπκε όηη έζησ θαη κε κηθξή δηαθνξά ν δήκνο Αζελαίσλ δελ είλαη ν πην θζελόο δήκνο, ιόγσ ηεο ύπαξμεο θάπνησλ ππό - πεξηνρώλ κέζα ζην δήκν κε αθξηβά αθίλεηα (πρ. Γθάδη). Παξαηεξνύκε επίζεο όηη θνληηλέο πεξηνρέο κε ίδηα γεσγξαθηθά ραξαθηεξηζηηθά έρνπλ κεγάιεο απνθιίζεηο. Έηζη έρνπκε γηα παξάδεηγκα ηελ Γιπθάδα ε νπνία είλαη 600 /ηκ αθξηβόηεξε ηνπ Αιίκνπ. Σν πξνεγνύκελν θαηλόκελν ίζσο νθείιεηαη ζηηο δηαθνξέο πνπ έρνπλ νη πεξηνρέο ζηελ ξπκνηνκία ηνπο θαη ζηελ νηθνλνκία ηνπο. Παξόκνην θαη εληνλόηεξν παξάδεηγκα είλαη απηό ηεο Νέαο Δξπζξαίαο κε 3273 /ηκ, ε νπνία έρεη όκνξνπο δήκνπο ηελ Κεθηζηά κε 5918,8 /ηκ θαη ηελ Δθάιε κε 5558,9 /ηκ. 17

111 18

112 ΠΑΡΑΡΣΗΜΑΣΑ ΠΑΡΑΡΣΗΜΑ Α 19

113 ΠΑΡΑΡΣΗΜΑ Β 20

114 ΠΑΡΑΡΣΗΜΑ Γ 21