Εμπράγματα Δικαιώματα στα Ακίνητα (Φορολογικές Ρυθμίσεις)

Transcript

1 ΤΕΙ ΚΑΒΑΛΑΣ ΣΧΟΛΗ ΣΔΟ ΤΜΗΜΑ ΛΟΓΙΣΤΙΚΗΣ a ;.?. Τ Ε Ι ΚΑΒΑΛΑΣ Θέμα Πτυχιακής. Εμπράγματα Δικαιώματα στα Ακίνητα (Φορολογικές Ρυθμίσεις) Καθηγητήςκ Γεώργιος Σκαρτούλης Σπουδαστής- Δημήτρης Καράτζος Καβάλα 2000

2 ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ ΠΡΟΛΟΓΟΣ.. ΜΕΡΟΣ ΠΡΩΤΟ ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΡΩΤΟ ΕΜΠΡΑΓΜΑ ΤΟ ΔΙΚΑΙΟ 1.1. ΓΕΝΙΚΑ ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΕΝΝΟΙΑ ΤΟΥ ΠΡΑΓΜΑΤΟΣ Η ανυπαρξία 2. Το απρόσωπο 3. Η δυνατότητας ανθρώτηνης εξουσίας 1.4. ΔΕΝ ΘΕΩΡΟΥΝΤΑΙ ΠΡΑΓΜΑΤΑ Η ομάδα πραγμάτων 2. Η περιούσια 3. Η ομάδα δικαίου ή περιουσίας 4. Η ετηχείρηση 1.5. ΔΙΑΚΡΙΣΕΙΣ ΤΩΝ ΠΡΑΓΜΑΤΩΝ Ακίνητα και κινητά. 2. Αντικαταστατα και αναντικατάστατα 3. Αναλώσιμα και μη αναλώσιμα 4. Κύρια και παρεπόμενα 5. Πραγμάτα εντός και εκτός συναλλαγής Η ΚΥΡΙΟΤΗΤΑ ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΔΕΥΤΕΡΟ 2.1. ΕΝΝΟΙΑ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ Είδη Κυριότητας Πλήρη κυριότητα

3 Εμπρά'/ματα δικαιώματα στα Ακίνητα 2. Περιορισμένη κυριότητα 3. Ψιλή κυριότητα 4. Μετακλητή κυριότητα 5. Συγκυριότητα 6. Οριζόντια ιδιοκτησία ή οροφοκτησία 7. Κάθετη ή διαιρεμένη ιδιοκτησία 2.2. ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΙ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ ΚΤΗΣΗ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ ΠΡΩΤΟΤΥΠΗ ΚΤΗΣΗ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ Κατάληψη αδέσποτων Κτήση κυριότητας με ετηδίκαση Κτήση κυριότητας με προσκύρωση Κτήση κυριότητας με προσαύξηση Προσχώρηση 2. Πρόσκληση 3. Η εγκαταλειμμένη κοίτη ποταμού Κτήση κυριότητας με χρησικτησία Έννοια και σημασία της χρησικτησίας Διακρίσεις χρησικτησίας Τακτική χρησικτησία Έκτακτη χρησικτησία Κτήση κυριότητας με ένωση κινητού με ακίνητου ΠΑΡΑΓΩΓΗ ΚΤΗΣΗ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ Εμπράγματη σύμβαση μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτων Συγκυριότητα Οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία Προστασία της κυριότητας...25 ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΡΙΤΟ ΟΙ ΔΟΥΛΕΙΕΣ 3.1. ΕΝΝΟΙΑ ΚΑΙ ΔΙΑΚΡΙΣΕΙΣ ΤΩΝ ΔΟΥΑΕΙΩΝ ΓΕΝΙΚΕΣ ΑΡΧΕΣ ΠΟΥ ΔΙΕΠΟΥΝ ΤΙΣ ΔΟΥΑΕΙΕΣ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΕΣ ΔΟΥΑΕΙΕΣ Εννοια και είδη πραγματικών δουλειών...28

4 Εμκράιματα δικαιώμαια στα Ακίνητα Είδη πραγματικών δουλειών Σύσταση, περιεχόμενο και άσκηση πραγματικών δουλειών ΠΡΟΣΩΠΙΚΕΣ ΔΟΥΛΕΙΕΣ Εννοια και είδη προσωπικών δουλειών Ε7ηκαρτήα Έννοια και είδη Σύσταση, λειτουργία και λήξη ετηκαρπίας Οίκηση Περιορισμένες προσωπικές δουλειές ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΗ ΑΣΦΑΛΕΙΑ Εννοια, σημασία, είδη και αρχές εμπράγματης ασφά>χιας...34 ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΕΤΑΡΤΟ ΕΝΕΧΥΡΟ 4.1. ΓΕΝΙΚΑ ΕΝΕΧΥΡΟ ΠΡΑΓΜΑΤΟΣ ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΕΜΠΤΟ ΥΠΟΘΗΚΗ 5.1. ΓΕΝΙΚΑ ΤΙΤΛΟΣ ΕΓΓΡΑΦΗ ΥΠΟΘΗΚΗΣ ΜΕΡΟΣ ΔΕΥΤΕΡΟ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΡΩΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΑΠΟ ΑΚΙΝΗΤΑ 1.1. ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΑΠΟ ΑΚΙΝΗΤΑ ΚΑΙ ΑΠΟΚΤΗΣΗ ΤΟΥ.. 1.Τι θεωρείται εισόδημα από ακίνητα 2. Αναδρομικά μισθώματα 3. Εκμισθωση ακίνητου με έπιπλα 4. Εισοδήμα από γαίες 1.2. ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΕΙΔΙΚΩΝ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΩΝ..

5 ΛΟΓΙΖΟΝΤΑΙ; Εισόδημα από γήπεδα 2. Υπολογισμός μισθώματος ακινήτου που χτίστηκε σε γήπεδο εκμισθωτή 3. Υπεκμίσθωση 4. Ετήσιο εισόδημα πολυετούς μίσθωσης 5. Εισόδημα από μεταβίβαση επικαρπίας 6. Εισόδημα από εκμίσθωση δάσους 7. Εισόδημα από παραχώρηση εκμετάλλευσης γαιών 8. Εισόδημα από εμφυτεύσεις 9. Εισόδημα από τοποθέτηση φωτεινών επιγραφών ΔΕΝ ΛΟΓΙΖΟΝΤΑΙ Ιδιόχρηση βιομηχανοστασίου 2.1διόχρηση αγροικιών ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΔΕΥΤΕΡΟ 2.1. ΑΚΑΘΟΡΙΣΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΟΙΚΟΔΟΜΩΝ (ΠΩΣ ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΖΕΤΑΙ Ο ΦΟΡΟΣ) Περιπτώση δυσαναλόγου μισθώματος Αμφισβήτηση μισθωτικής αξίας Ακαθόριστό εισόδημα από γαίες φόρος στα μισθώματα...48 ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΡΙΤΟ ΤΕΚΜΑΡΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΙΔΙΟΚΑΤΟΙΚΗΣΗΣ 3.1. ΓΕΝΙΚΑ Η ΑΞΙΑ ΙΔΙΟΚΑΤΟΙΚΟΥΜΕΝΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΥΠΟΛΟΓΙΖΕΤΑΙ ΩΣ ΓΙΝΟΜΕΝΟ Κύριας επιφάνειας κατοικίας 2. Τιμή ζώνης 3. Διορθωτικός συντελεστής 3.3. ΕΞΟΧΙΚΕΣ ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ ΑΠΑΛΛΑΓΗ ΓΙΑ ΕΜΒΑΔΟΝ 150 τ.μ. ΣΤΟ ΑΚΑΘΑΡΙΣΤΟ ΤΕΚΜΑΡΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΦΟΡΟΛΟΓΗΤΕΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΣΥΜΠΛΗΡΩΜΑΤΙΚΟΣ ΦΟΡΟΣ... 54

6 3.7. ΦΟΡΟΙ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥ Η ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΕΤΑΡΤΟ ΦΟΡΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ 4.1. ΑΜΑΧΗΤΟ ΤΕΚΜΗΡΙΟ ΑΠΟΠΕΡΑΤΩΜΕΝΟΥ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ ΔΙΠΛΗ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΦΟΡΟΣ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΕΣ ΦΟΡΟΥ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΜΕΙΩΣΗ ΦΟΡΟΥ ΚΑΤΑ Λ ΜΕΙΩΣΗ ΦΟΡΟΥ ΚΑΤΑ Ά ΦΟΡΟΛΟΓΗΤΕΑ ΑΞΙΑ t.6. ΦΟΡΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΓΙΑ ΠΡΩΤΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑ ΑΦΟΡΟΛΟΓΗΤΑ ΠΟΣΑ ΦΟΡΟΣ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑΣ ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΕΜΠΤΟ ΦΟΡΟΣ ΚΑΗΡΟΝΟΜΙΑΣ - ΔΩΡΕΩΝ - ΓΟΝΙΚΩΝ ΠΑΡΟΧΩΝ 5.1. ΠΡΟΣΘΕΤΟΙ ΦΟΡΟΙ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΑΣ ΑΠΑΛΛΑΓΗ ΦΟΡΩΝ ΑΠΟ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΑ Προϋποθέσεις Για οικισμούς μετά το ΙΣΤΟΡΙΚΗ ΑΝΑΔΡΟΜΗ ΝΟΜΩΝ ΤΗΝ ΤΕΛΕΥΤΑΙΑ 15ετια ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΑΣ ΦΟΡΟΣ ΑΤΥΠΗΣ ΔΩΡΕΑΣ Ποσά απαλλαγής 5.6. ΕΝΕΡΓΕΙΕΣ ΠΟΥ ΑΠΑΙΤΟΥΝΤΑΙ ΜΕΤΑ ΑΠΟ ΜΙΑ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΑ72 1.Απαραίτητα δικαιολογητικά ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΕΚΤΟ ΕΦΟΡΙΑ. ΤΙ ΑΠΑΙΤΕΙΤΑΙ ΓΙΑ ΑΓΟΡΑΠΩΑΗΣΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ, ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ 6.1. ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Γενικά Δικαολογητικά που αφορούν το ακίνητο Δικαιολογητικά που αφορούν τον αγοραστή... 75

7 Εμπράγματα δικαιώματα στα Ακτντμα Εντυπα ΤΑ ΒΗΜΑΤΑ ΠΟΥ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΚΑΝΟΥΝ ΟΣΟΙ ΕΠΙΘΥΜΟΥΝ ΝΑ ΚΑΝΟΥΝ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΕΙΝΑΙ ΔΙΚΑΙΟΑΟΓΗΤ1ΚΑ ΓΙΑ ΔΩΡΕΑ ΚΑΙ ΓΟΝΙΚΗ ΠΑΡΟΧΗ ΕΠΙΑΟΓΟΣ... 81

8 Εμπρά ^μοαα δικαιώματα στα Ακίνητα ΚΑΤΑΛΟΓΟΣ ΣΥΝΤΜΗΣΕΩΝ Α.Φ.Μ...Αριθμός Φορολογικού Μητρώου Α.Κ... Αστικός Κώδικας Γ.Ο.Κ... Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός Δ.Ο.Υ...Δημόσια Οικονομική Υττηρεσία Ε.Π.Ε...Εταιρία Περιορισμένης Ευθύνης Ν.Δ... Νομικό Διάταγμα Φ.Ε.Κ... Φύλλο Εφημερίδας της Κυβερνήσεως Φ.Μ.Α... Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου Φ.Μ.Α.Π... Φόρος Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας Φ.Π.Α...Φόρος Προστιθέμενης Αξίας Φ.Υ.Α,Α... Φύλλο Υπολογισμού Αντικειμενικής Αξίας

9 ΠΡΟΛΟΓΟΣ Βασική ετηδίωξη της εργασίας αυτής είναι να μελετήσουμε καλύτερα τα ακίνητα καθώς επίσης και την φορολογία τους. Η εργασία είναι χωρισμένη σε δύο μέρη: Το πρώτο μέρος είναι νομικό. Αναφέρει με λεπτομέρεια τι ορίζουν οι διατάξεις του αστικού κώδικα γύρω από τα ακίνητα και τα εμπράγματα δικαιώματα τους. Στο πρώτο κεφάλαιο γίνεται ένας διαχωρισμός των πραγμάτων. Το δεύτερο κεφάλαιο είναι εξ ολοκλήρου αφιερωμένο στην κυριότητα (έννοια, τρόπος κτήσης, περιορισμοί). Τα τρία επόμενα κεφάλαια τα οποία κλείνουν και το πρώτο μέρος της εργασίας αναφέρονται στις δου/χίες, στο ενέχυρο και στην υποθήκη αντίστοιχα. Σε αυτά τα κεφάλ,αια γίνεται μια λεπτομερή ανάλυση των εμπραγμάτων αυτών δικαιωμάτων. Το δεύτερο μέρος της εργασίας αναλύει την φορολογία που επιδέχονται τα ακίνητα. Στο πρώτο κεφαλαίο του δευτέρου αυτού μέρους βλέπουμε τι θεωρείται εισόδημα από τα ακίνητα. Στο δεύτερο κεφάλαιο υπάρχει μια πλήρη αναφορά στην φορολόγηση των ακινήτων. Καθώς επίσης με ποιους συντελεστές φορολογούνται τα ακίνητα, ποιες είναι οι απαλλαγές, τι γίνεται με τις εξοχικές κατοικίες, τι είναι συμπληρωματικός φόρος κ.α.. Το τέταρτο κεφάλαιο του δευτέρου μέρους αφορά την μεταβίβαση ακινήτου. Μέσα εδώ βλέπουμε πως προσδιορίζετε ο φόρος, πότε έχουμε διπλή μεταβίβαση, ποια είναι η φορολογητέα αξία, ποιες είναι οι απαλλαγές. Το επόμενο κεφάλαιο (5 ) αναφέρεται στις κληρονομιές. Ποίος είναι ο φόρος κληρονομιάς, πότε πληρώνουμε πρόσθετο φόρο, τι έντυπα συμπληρώνουμε στην εφορία κ.α.. Το τελευταίο κεφάλαιο αναφέρει ακριβώς τις συναλλαγές που έχει κάθε φορολογούμενος με την εφορία.

10 ΜΕΡΟΣ ΠΡΩΤΟ' ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΡΩΤΟ ΕΜΠΡΑΓΜΑ ΤΟ ΔΙΚΑΙΟ Το εμπράγματο δίκαιο αναφέρεται στην ρύθμιση των εννόμων εκείνων μορφών με τις οποίες το πρόσωπο εξουσιάζει τα ενσώματα αγαθά. Είναι δηλαδή σύνολο κανόνων ιδιωτικού δικαίου, αναγκαστικού κυρίως χαρακτήρα, οι οποίοι ρυθμίζουν τις σχέσεις του άνθρωπου προς τα πράγματα με την μορφή, είτε της νομής είτε των εμπράγματων δικαιωμάτων. Η εξουσία του ανθρώπου επί των πραγμάτων εμφανίστηκε σαν μια φυσική εξουσία επί του πράγματος. Γεννήθηκε δηλαδή από την ανάγκη αυτοσυντήρησης του ανθρώπου ο οποίος για να καλύψει τις ανάγκες του προσπαθούσε να εξουσιάσει για λογαριασμό του τα διάφορα πράγματα. Αργότερα βγήκαν και οι σχετικές διατάξεις από τον νόμο για την εξουσία πάνω σε ένα πράγμα. Κατόπιν σταθεροποιήθηκε η προστασία αυτή για την αποφυγή συγκρούσεων μεταξύ των ανθρώπων. Έτσι δημιουργήθηκε με την πάροδο του χρόνου η έννοια της νομής και κατοχής και του εμπράγματου δικαιώματος. Τόσο η νομή όσο και το εμπράγματο δικαίωμα περιέχουν εξουσία του προσώπου εττί του πράγματος. 1.2 ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ Είναι η άμεση και απόλυτη εξουσία επί του πράγματος η οποία αναγνωρίζεται από το δίκαιο. Όταν η άμεση και απόλυτη αυτή εξουσία είναι ' ΑΛΕΞΑΝΔΡΑ ΒΑΡΚΑ - ΑΔΑΜΗ «Βασικές έννοιες γενικών αρχών ενοχικού και εμπράγματου δικαίου»

11 καθολική (περιλαμβάνει δηλαδή όλες τις χρησιμότητες του πράγματος) ονομάζετε κυριότητα. Επειδή η κυριότητα υπάρχει εττί ιδίου πράγματος η κυριότητα χαρακτηρίζεται ως εμπράγματο δικαίωμα επί ιδίου πράγματος. Όταν αντίθετα η άμεση και απόλυτη αυτή εξουσία είναι μερική αφορά δηλαδή ορισμένες μόνο χρησιμότητες του πράγματος τότε πρόκειται για εμπράγματό δικαίωμα επί αλλότριου πράγματος. Τέτοια δικαιώματα επί α>λότριου πράγματος είναι οι δουλείες, το ενέχυρο, και η υποθήκη. Επομένως έχουμε τέσσερα εμπράγματα δικαιώματα: το ενέχυρο, την κυριότητα, τις δουλείες και την υποθήκη. Για τα εμπράγματα δικαιώματα ισχύει η αρχή του κλειστού αριθμού με την έννοια ότι τα δικαιώματα αυτά ρυθμίζονται κυριαρχικά από τον νόμο, τόσο σε έκταση όσο και σε αριθμό. Η ιδιωτική βούληση δηλαδή δεν μπορεί να δημιουργήσει και αλλά πέραν από αυτά. ΓΤ αυτό και οι κανόνες εμπράγματου δικαίου είναι κανόνες αναγκαστικού χαρακτήρα. Σε σχέση με το ενοχικό, το εμπράγματο δικαίωμα είναι απόλυτο, διαρκές και στατικό, παρέχει εξουσία, διώξεις και παρακολουθήσεις του πράγματος (λόγω του αμέσου δεσμού προς το πράγμα) εξουσία αποχωρισμού, προτίμησης και χρονικής προτεραιότητας κατά την άσκηση του. 1.3 ΕΝΝΟΙΑ ΤΟΥ ΠΡΑΓΜΑΤΟΣ Κατά κανόνα αντικείμενο εμπράγματων δικαιωμάτων αποτελούν τα πράγματα. Σύμφωνα με τον νόμο (άρθρο 947 Α.Κ.) ως πράγματα θεωρούνται μόνο τα ενσώματα αντικείμενα (πού έχουν δηλαδή υλική υπόσταση) Εκτός από το ενσώματο άλλα χαρακτηριστικά είναι: 1. Η ανυπαρξία, δηλαδή το να αποτελεί το αντικείμενο μια ιδιαίτερη αυτοτελή οντότητα κατ έκταση, όγκο και θέση. 2. Το απρόσωπο, που διαστέλλει την έννοια του πράγματος από το ζωντανό άνθρωπο και τα μέλη του σώματος του φυσικά ή τεχνικά. 3. Η δυνατότητα ανθοώπιντιε ε ουσιάσεκ. Αντικείμενα που δεν μπορούν να εξουσιαστούν από τον άνθρωπο, όπως ο ατμοσφαιρικός αέρας, ο ήλιος, η θάλασσα δεν αποτελούν αντικείμενα εμπράγματου δικαιώματος.

12 Εμηρά-ίματα δικαιώματα στα Ακίνητα 1.4 ΔΕΝ ΘΕΩΡΟΥΝΤΑΙ ΠΡΑΓΜΑΤΑ Κατά την έννοια του νόμου, και κατά συνεπεία δεν αποτελούν πράγματα αντικείμενα εμπράγματων δικαιωμάτων ομάδες πραγμάτων ή δικαιωμάτων για τις οποίες υπάρχει ειδική νομοθετική ρύθμιση. Τέτοιες είναι: 1. Η οαάδα ποαγαάτων. δηλαδή ένα σύνολο αυτοτελών πραγμάτων πού συνδέονται με κάποιο κοινό σκοπό (π.χ. βιβλιοθήκη, διάφορες συναλλαγές, αγέλη ζώων κ.τ.λ.). 2. Η περιουσία, δηλαδή το σύνολο των έννομων σχέσεων, δικαιωμάτων και υποχρεώσεων ή πραγματικών καταστάσεων (π.χ. φήμη και πελατεία) ενός προσώπου, που μπορούν να αποτιμηθούν σε χρήμα. 3. Η οαάδα δίκαιου ή περιούσιας, δηλαδή ένα σύνολο πραγμάτων ή δικαιωμάτων ή πραγμάτων και δικαιωμάτων, πού αποχωρίζεται από την υπόλοίπη περιούσια ενός προσώπου και υπάγεται σε ειδική νομοθετική ρύθμιση (π.χ. πτωχευτική περιούσια). 4. Η επιγείουστι, δηλαδή ένα σύνθετο σύνολο από πράγματα, δικαιώματα, πραγματικές καταστάσεις ή σχέσεις (π.χ. πελατεία, φήμη, εμπορική πίστη) πού αποτελεί μια οργανωμένη οικονομική οντότητα υπό ενιαίο φορέα (τον επιχειρηματία) και στοχεύει στο κέρδος. 1.5 ΔΙΑΚΡΙΣΕΙΣ ΤΩΝ ΠΡΑΓΜΑΤΩΝ Τα πράγματα διακρίνονται σε : 1. Ακίνητα και κινητά. Ακίνητα είναι το έδαφος και τα συστατικά του μέρη. Κινητά είναι όσα δεν είναι ακίνητα (άρθρο 948 Α.Κ.). Τα ακίνητα διακρίνονται σε αγροηκά και αστικά, ανάλογα με τον οικονομικό σκοπό τους, ανάλογα δηλαδή με το αν προορίζονται για αγροτική καλλιέργεια και εκμετάλλευση (αγροτικά) ή για οικοδόμηση (αστικά), αδιάφορα απ την τοποθεσία πού βρίσκονται. 2. Η διάκριση των πραγμάτων σε κινητά και σε ακίνητα έχει ιδιαίτερη σημασία στο εμπράγματο δίκαιο, όπου ισχύουν ειδικές διατάξεις

13 Εμπράγμαχα δικαιώματα στα Ακίνητα για την μεταβίβαση της κυριότητας κινητών και ακινήτων, τη χρησικτησία τα εμπράγματα βάρη κ.τ.λ.. Σε ορισμένα όμως κινητά και σε ορισμένες περιπτώσεις εφαρμόζονται οι διατάξεις που εφαρμόζονται στα ακίνητα π.χ. το αυτοκίνητο που ενώ είναι κινητό για την μεταβίβαση του απαιτείται συμβολαιογραφικό έγγραφο. 3. Αντικαταστατά και αναντικατάστατα. Αντικαταστατά πράγματα είναι τα κινητά πού προσδιορίζονται συνήθως στις συναλλαγές με αριθμό, μέτρο ή σταθμά, έτσι ώστε σε περίπτωση πού χαθούν μπορεί να αντικατασταθούν. Επομένως αναντικατάστατα είναι τα ακίνητα και όσα κινητά δεν μπορούν να αντικατασταθούν. 4. Αναλωτά και ατι αναλωτά Αναλωτά, είναι τα κινητά πράγματα, πού η χρήση τους σύμφωνα με τον προορισμό τους συνιστάται στην κατανάλωση (π.χ. είδη διατροφής) ή στην εκποίηση (π.χ. νομίσματα, τραπεζικά γραμμάτια κ.τ.λ.). Μη ανα/.ωτά επομένως είναι όσα δεν προορίζονται για κατανάλωση ή εκποίηση. 5. Κύρια και παοεπόαενα. Κύριο είναι κάθε ακίνητο ή κινητό πράγμα ως προς τα μέρη πού είναι συνδεδεμένα με αυτό ή το εξυπηρετούν. Παρεπόμενα είναι τα συστατικά και τα παραρτήματα του κυρίως πράγματος. Συστατικό είναι το μέρος ενός πράγματος σύνθετού που εμφανίζει αυτοτελώς όλα τα στοιχεία της έννοιας του πράγματος. 6. Παοάοτηαα είναι πάντα κινητό πράγμα, που χωρίς να είναι συστατικό του κύριου πράγματος έχει προσδιοριστεί από τον νόμο ή την ιδιωτική θέληση να εξυπηρετεί διαρκώς τον οικονομικό σκοπό του κυρίου πράγματος και έχει τεθεί σε αντίστοιχη τοτηκή σχέση με αυτό (π.χ. κλειδιά σπιτιού, δεξαμενή βενζίνης ενός πρατηρίου). Τα παραρτήματα ως αυτοτελή κινητά πράγματα μπορούν να αποτελόσουν αντικείμενο ιδιαίτερων εμπράγματων σχέσεων. 7. Πράγιιατα εντός και εκτόε συναλλατήε. Πράγματα που δεν μπορούν ν αποτελόσουν αντικείμενα, ιδιωτικών συναλλαγών είναι τα κοινά σε όλους π.χ. θάλασσα, τα κοινόχρηστα (δρόμοι, πλατείες). Καθώς και όσα είναι προορισμένα να εξυττηρετούν δημόσιους, δημοπκούς, κοινοτικούς ή θρησκευτικούς σκοπούς.

14 Εμπράγματα δικαιώμαχα στα Ακίνητα ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΔΕΥΤΕΡΟ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑ 2.1 ΕΝΝΟΙΑ ΚΑΙ ΕΙΔΗ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ ΕΝΝΟΙΑ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ Κυριότητα είναι το εμπράγματο δικαίωμα πού παρέχει στον δικαιούχο άμεση, απόλυτη και καθολική εξουσία πάνω στο πράγμα, δηλαδή εξουσία που εκτείνεται σε όλες τις χρησιμότητες του πράγματος, εκτός από εκείνες πού αποκλείονται από τον νόμο ή από δικαιώματα τρίτων. Αντικείμενο κυριότητας μπορεί να είναι μόνο πράγμα. Προϊόντα της διάνοιας π.χ. δικαιώματα, ομάδα δικαίου, ομάδα πραγμάτων κ.τ.λ. δεν μπορούν να αποτελόσουν αντικείμενο κυριότητας. Η κυριότητα παρουσιάζει όλα τα χαρακτηριστικά γνωρίσματα των εμπράγματων δικαιωμάτων και επιπλέον το στοιχείο της καθολικότητας. Δηλαδή περιλαμβάνει κάθε δυνατή εξουσία πάνω στο πράγμα, εφόσον δεν αποκλείεται από τον νόμο ή από δικαίωμα τρίτου. Γι αυτό και ονομάζεται καθολικό δικαίωμα. Η εξουσία αυτή θετικά μεν εκδηλώνεται με την δυνατότητα χρήσης, κάρπωσης και γενικά διάθεσης του πράγματος, αρνητικά δε εκδηλώνεται με την δυνατότητα αποκλεισμού κάθε ενέργειας τρίτων πάνω στο πράγμα. Απόρροια της καθολικότητας της κυριότητας είναι η αρχή ότι εμπράγματο δικαίωμα μόνο σε ξένο πράγμα μπορεί να υπάρξει και η αρχή της ελαστικότητας που σημαίνει ότι μόλις εκλείψουν περιορισμοί της κυριότητας, που επιβάλλονται από τον νόμο ή από δικαίωμα τρίτων, η κυριότητα εκτείνεται και στις εξουσίες που αποδεσμεύτηκαν. Π.χ. αν σ ένα ακίνητο έχει συσταθεί δικαίωμα ετηκαρπίας η εξουσία χρήσης και κάρπωσης του πράγματος ανήκει μόνο στον επικαρπωτή. Μόλις όμως καταργηθεί η ετηκαρπία ο κύριος αποκτά και την εξουσία χρήσης και κάρπωσης του ακινήτου.

15 Στο αστικό δίκαιο η έννοια της κυριότητας είναι συνώνυμη με την έννοια της ιδιοκτησίας. Στο συνταγματικό δίκαιο όμως η ιδιοκτησία έχει πολύ ευρύτερο περιεχόμενο ΕΙΔΗ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ 1. Πλύοη κυριότητα. Είναι η πλήρη εξουσιάσει του πράγματος ως προς όλες τις χρησιμότητες του. 2. Περιορισαένη κυριότητα. Όταν το πράγμα βαρύνεται με άλλα, έκτος της επικαρτήας, εμπράγματα δικαιώματα. 3. Ψιλή κυριότητα. Όταν έχει αποσπαστεί η επικαρπία. 4. Μετακλητή κυριότητα. Αυτή δηλαδή που τελεί υπό αναβλητική αίρεση ή προθεσμία 5. Συγκυριότητα. Όταν η κυριότητα ενός πράγματος ανήκει σε ποό.ούς εξ αδιαίρετου κατ ιδανικά μέρη. Π.χ. ένα διαμέρισμα ανήκει κατά το Ά στον A κατά το υπόλοιπο μισό στον Β. 6. Όριίΐόντια ιδιοκτησία ή οροωοκτησία. που περλαμβάνεί την αποκλειστική κυριότητα πάνω σ ένα διαμέρισμα ή όροφο μιας πολυκατοικίας και συγκυριότητα πάνω στο οικόπεδο της πολυκατοικίας και στους κοινόχρηστους χώρους της. 7. Κάθετη ή διαιρεαένη ιδιοκτησία, που περιλαμβάνει την αποκλειστική κυριότητα μιας αυτοτελούς οικοδομής και συγκυριότητα πάνω στο οικόπεδο που έχούν χτιστεί περισσότερες της μιας αυτοτελείς οικοδομές. 2.2 ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΙ ΤΗΣ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ Στην σημερινή εποχή η κυριότητα έχει χάσει ένα μεγάλο μέρος από τον απόλυτο, απεριόριστο και εξουσιαστικό χαρακτήρα που είχε σε παλιότερες εποχές, όπου επικρατούσε ο ακράτητος φιλελευθερισμός. Στην εποχή μας η κυριότητα δεν θεωρείται μόνο εξουσία άλλα και κοινωνική λειτουργία και τα κράτη για την προάστηση του κοινωνικού συνόλου επεμβαίνουν και επιβάλλουν

16 ορισμένους περιορισμούς στην έκταση τους. Οι περιορισμοί αυτοί επιβάλλονται κυρίως με διατάξεις δημόσιου άλλα και ιδιωηκού δικαίου και άλλοτε μεν περιορίζουν τις θετικές εκδηλώσεις της κυριότητας και άλλοτε τις αρνητικές. Κατ αρχήν το δικαίωμα της κυριότητας περιορίζεται από το ίδιο το Σύνταγμα. Βάσει του άρθρου 17 & 1 του Συντάγματος δεν είναι νοητή η άσκηση των δικαιωμάτων που απορρέουν από την ιδιοκτησία σε βάρος του κοινωνικού συνόλου. Εξάλλου το άρθρο 17 &2 του ισχύοντος Συντάγματος όπως και των προηγούμενων Συνταγμάτων της Ελλάδας, επιτρέπει την απαλλοτρίωση οιουδήποτε ακίνητου, όταν πρόκειται αποδεδειγμένα για δημόσιο όφελος, έναντι πλήρους αποζημιώσεως του κυρίου αυτού. Επίσης, το άρθρο 281 του Α.Κ., που απαγορεύει γενικά την καταχρηστική άσκηση των δικαιωμάτων, αφαιρεί από την έκταση της κυριότητας την εξουσία κατάχρησης αυτής. Περιορισμοί της κυριότητας τίθενται από διατάξεις δημόσιου δικαίου για λόγους δημόσιας τάξης και ασφάλειας π.χ. απαγόρευση κατοχής όπλων και εκρηκτικών υλών, περιορισμοί για την προστασία του τοπίου και των αρχαιολογικών χώρων, για την προστασία της δημόσιας υγείας, για την διασφάλιση της οικοδομικής τάξης π.χ. οι περιορισμοί που προβλέπονται από το Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό (Γ.Ο.Κ.) και γενικά για λόγους κοινωνικής πολιτικής π.χ. ενοικιοστάσιο. Οι περιορισμοί που τίθενται στην κυριότητα από διατάξεις ιδιωτικού δικαίου δημιουργούν συνήθως ενοχικά δικαιώματα τρίτων κατά του κύριου να απαιτήσουν από αυτόν πράξη, παράλειψη ή ανοχή, αντίθετα με τους περιορισμούς που τίθενται από διατάξεις δημόσιου δικαίου, που αποσκοπούν στην προστασία του κοινωνικού συνόλου και οι οποίοι σπάνια δημιουργούν ενοχικά δικαιώματα τρίτων. Περιορισμούς της κυριότητας αποτελούν και τα περιορισμένα εμπράγματα δικαιώματα τρίτων πάνω στο πράγμα, ενώ και τα δικαιώματα που πηγάζουν από ενοχική σχέση τρίτου με τον κύριο του πράγματος περιορίζουν την άσκηση των εξουσιών του π.χ. ο μισθωτής δικαιούται να χρησιμοποιεί το μίσθιο.

17 Εμπρά'/ματα δικαιώματα στα Ακίνητα 2.3. ΚΤΗΣΗ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ Οι τρόποι κτήσης της κυριότητας διακρίνονται σε δύο βασικές κατηγορίες : στους πρωτότυπους και στους παρά'/ωγους τρόπους. Από τους πρωτότυπους τρόπους ο πιο συνηθισμένος είναι η χρησικτησία. Από τους παράγωγους τρόπους ο πιο συνηθισμένος είναι η εμπράγματη σύμβαση. Ο νομικός λόγος που δικαιολογεί την απόκτηση της κυριότητας ονομάζεται τίτ/ως κυριότητας ΠΡΩΤΟΤΥΠΗ ΚΤΗΣΗ ΤΗΣ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ ΚΑΤ ΑΛΗΨΗ ΑΔΕΣΠΟΤΩΝ Τα αδέσποτα ακίνητα και γενικά οι περιουσίες όσων πέθαναν χωρίς κληρονόμους ανήκουν στο δημόσιο (άρθρο 972 Α.Κ.) ΚΤΗΣΗ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ ΜΕ ΕΠΙΔΙΚΑΣΗ Επιδίκαση είναι η απονομή κυριότητας με δικαστική απόφαση, σε περιπτώσεις που ορίζει ο νόμος. Κατά το νόμο επιδίκαση της κυριότητας μπορεί να ετηδιωχθεί στις περιπτώσεις καλόπιστης ανοικοδόμήσης σε γειτονικό ακίνητο, στις περιπτώσεις κανονισμού συγκεχυμένων ορίων, στις περιπτώσεις αυτούσιας δικαστικής διανομής, και στις περιπτώσεις δικαστικής διανομής, όταν υπάρχει επιχείρηση, που αποτελεί οικονομικό σύνολο ΚΤΗΣΗ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ ΜΕ ΠΡΟΣΚΥΡΩΣΗ Προσκύρωση είναι η με πράξη της αρμόδιας διοικητικής αρχής αφαίρεση τιις κυριότητας από ένα πρόσωπο (φυσικό ή νομικό) και η απονομή

18 της σε άλλο έναντι αποζημιώσεως. Για λόγους ρυμοτομίας η αρμόδια διοικητική αρχή έχει την εξουσία να προσκυρώνει μη άρτια οικόπεδα σε γειτονικά ακίνητα ή τμήματα γειτονικών οικοπέδων σε μη άρτια για να γίνουν άρτια κ.τ.λ.. Περίπτωση προσκύρωσης αποτελεί και η αναγκαστική απαλλοτρίωση (άρθρο 17 του Συντάγματος), δηλαδή η με μονομερή πράξη της Πολιτείας, αφαίρεση ιδιοκτησίας από ιδιώτη έναντι αποζημιώσεως, χάριν δημοσίου συμφέροντος ΚΤΗΣΗ ΚΥΡΙΟΤΗΤ.\Σ.ΜΕ ΠΡΟΣΑΥΞΗΣΗ Περιπτώσεις κτήσης κυριότητας με προσαύξηση είναι: 1. Η προσχώρηση, η οποία υπάρχει όταν σταδιακά και για μεγάλο διάστημα προστίθεται έδαφος σε παραποτάμιο κτήμα. Το έδαφος αυτό περιέρχεται αμέσως στην κυριότητα του κτήματος αυτού. 2. Η πρόσκληση η οποία υπάρχει όταν απότομα αποσπάται τμήμα εδάφους από ένα κτήμα λόγω της φοράς των υδάτων του ποταμού και ενώνεται σε άλλο κτήμα της ίδιας ή απέναντι όχθης. Την κυριότητα του τμήματος αυτού απόκτα ο κύριος του κτήματος με το οποίο ενώθηκε, εκτός αν μέσα σ' ένα χρόνο ο κύριος αυτού επανακτήσει τη νομή του ή εγείρει διεκδικητική αγωγή. 3. Η εγκαταλειμμένη κοίτη ποταμού και η νήσος που αναφάνηκε σε ποταμό. Η νήσος που αναφάνηκε σε μη πλεύσιμο ποταμό λόγω εκτελέσεως τεχνικών έργων ή η εγκαταλειμμένη κοίτη του ποταμού που αναφάνηκε λόγω εκτελέσεως τεχνικών έργων ανήκουν στο Δημόσιο. Αν ο ποταμός είναι πλεύσιμος η κοίτη του είναι κοινόχρηστη και κατά κανόνα ανήκει στο Δημόσιο ΚΤΗΣΗ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ ΜΕ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ ΕΝΝΟΙΑΚΑΙ ΣΗΜΑΣΙΑ ΤΗΣ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑΣ Χρησικτησία είναι ο πρωτότυπος τρόπος κτήσης της κυριότητας κινητού ή ακινήτου πράγματος απ αυτόν που νέμεται το πράγμα για μεγάλο χρονικό διάστημα.

19 Εμπρά'ίματα δικαιώματα στα Ακίνητα Με την καθιέρωση της χρησικτησίας ο νομοθέτης αποβ>νέπει: α στην εκκαθάριση πολυετών αμφισβητήσεοιν και αβεβαιοτήτων ως προς την κυριότητα ορισμένου πράγματος β_ στην αναγνώριση των καταστάσεων που δημιουργήθηκαν στην πράξη ως νομίμων χ στην συντήρηση, αξιοποίηση και γενικά καλύτερη εκμετάλλευση του πράγματος για την τύχη του οποίου αδιαφόρησε ο κύριος του και δ στην διευκόλυνση της απόδειξης της κτήσης της κυριότητας κυρίως στα ακίνητα, διότι αυτός που απέκτησε με χρησικτησία χρειάζεται να αποδείξει μόνο την ύπαρξη των προϋποθέσεων χρησικτησίας. Για όλους αυτούς τους λόγους η χρησικτησία δεν δημιουργεί μόνο νέα κυριότητα άλλα επιφέρει και την απόσβεση των εμπράγματων δικαιωμάτων τρίτων που τυχόν υπάρχουν πάνω στο πράγμα. 2.4.S.2. ΔΙΑΚΡΙΣΕΙΣ ΤΗΣ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑΣ Η χρησικτησία διακρίνεται σε τακτική και έκτακτη. Απαραίτητη προϋπόθεση για να υπάρξει χρησικτησία και των δύο ειδών είναι το πράγμα να επιδέχεται χρησικτησία και τούτο γιατί με ειδικές διατάξεις ορισμένα πράγματα είναι ανεπίδεκτα χρησικτησίας ή εξαιρούνται της χρησικτησίας. Ανεπίδεκτα χρησικτησίας πράγματα είναι τα εκτός συναλλαγής. Εξαιρούνται της χρησικτησίας τα πράγματα που ανήκουν σε πρόσωπα που τελούν υπό γο\τκή μέριμνα, επιτροπεία ή δικαστική αντίληψη όσο διαρκούν οι καταστάσεις αυτές. Επίσης εξαιρούνται της χρησικτησίας τα ακίνητα του δημόσίου, τα ακίνητα των μονών και γενικά τα εκκλησιαστικά ακίνητα και ο αγροτικός κλήρος. Επίσης ορισμένα πράγματα δεν επιδέχονται από την φύση τους χρησικτησία π.χ. ομάδα δικαίου και ομάδα πραγμάτων και τα ουσιώδη συστατικά πράγματος που δεν μπορούν να αποτελόσουν αντικείμενο ιδιαίτερου εμπράγματου δικαιώματος Τακτίκτι γρησικτησία. Για να υπάρξει τακτική χρησικτησία απαιτούνται οι εξής προϋποθέσεις : 1. Νομή του πράγματος, του δεκτικού χρησικτησίας. Η κατοχή αποκλείεται ρητά. Η νομή πρέπει να υπάρχει σε όλο το χρονικό διάστημα που διαρκεί η χρησικτησία και για να την αποδείξει ο χρησιδεσπόζων πρέπει να αποδείξει τις ενέργειες εκείνες από τις οποίες συμπεραίνεται ότι ασκεί την φυσική εξουσία πάνω στο πράγμα με «διάνοια κύρίου». Για διευκόλυνση της

20 απόδειξης νομής το άρθρο 1046 του Α.Κ. καθιερώνει τεκμήριο σύμφωνα με το οποίο εκείνος που έχει την νομή του πράγματος κατά την έναρξη και την λήξη της χρησικτησίας τεκμαίρεται ότι την έχει και κατά το ενδιάμεσο διάστημα 2. Καλή πίστη του χρησιδεσπόζοντος, δηλαδή η χωρίς βαρεία αμέλεια πεποίθηση αυτού ότι απέκτησε την κυριότητα του πράγματος, την οποία και πρέπει να αποδείξει. Η με την ανωτέρω έννοια καλή πίστη του χρησιδεσπόζοντος δεν χρειάζεται να υπάρχει καθ όλο το διάστημα της χρησικτησίας. Αρκεί να υπάρχει κατά την κτήση της νομής. 3. Νόμιμος ή νομιζόμενος τίτλος, δηλαδή το νομικό γεγονός που θεμελιώνει την κυριότητα του αποκτώντος π.χ. κληρονομική διαδοχή. Θέμα χρησικτησίας δημιουργείται βέβαια όταν ο τίτλος είναι ελαττωματικός, γιατί αν δεν έχει ελάττωμα ο αποκτών γίνεται αμέσως κύριος. Σύμφωνα με το άρθρο 1043 &1 του Α.Κ. για την χρησικτησία αρκεί και ο νομιζόμενος τίτλος, δηλαδή ο για οποιοδήποτε λόγω ελαττωματικός (π.χ. λόγω ανικανότητας για δικαιοπραξία του μεταβιβάζοντος). Προκειμένου βέβαια για χρησικτησία ακίνητου ο νομιζόμενος τίτλος πρέπει να μεταγραφεί. Α,Πάροδος ορισμένου χρόνου. Για να αποκτηθεί η κυριότητα ακίνητου με χρησικτησία πρέπει ο χρησιδεσπόζων να έχει την νομή του ακίνητου για δέκα χρόνια. Για να αποκτηθεί η κυριότητα κινητού με χρησικτησία πρέπει ο χρησιδεσπόζων να έχει την νομή του κινητού για τρία χρόνια Ί Για να γίνει κάποιος κύριος με έκτακτη χρησικτησία απαιτείται απλά και μόνο να έχει στην νομή του κινητό ή ακίνητο πράγμα για μια εικοσαετία. Με την καθιέρωση της έκτακτης χρησικτησίας ο νομοθέτης αποβλέπει στην εκκαθάριση αβέβαιων καταστάσεων σχετικά με την κυριότητα, ακόμη και αν λείπουν οι προϋποθέσεις της τακπκής χρησικτησίας, δηλαδή η καλή πίστη του νομέα και ο νόμιμος τίτλος. Δεν ετηδιώκεται επομένως με την έκτακτη χρησικτησία, όπως με την τακτική, η προστασία του καλότηστου νομέα. Ο ειδικότερος λόγος καθιέρωσης της έκτακτης χρησικτησίας είναι η εξυπηρέτηση κοινωνικοοικονομικών σκοπών, που επιβάλλουν την αξιοποίηση των αγαθών συγκεκριμένα ετηβάλλουν να περιέλθει το πράγμα που εγκαταλείφθηκε από τον

21 κη3ριο του σ εκείνον που το νέμεται γνα πολύ καιρό και το αξιοποίησε για να μη διακοπεί η οικονομική του εκμετάλλευση. ΑΚΙΝΗΤΟ ΚΤΗΣΗ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ ΜΕ ΕΝΩΣΗ ΚΙΝΗΤΟΥ ΜΕ Σύμφωνα με το άρθρο 1057 του Α.Κ. «αν κινητό ενωθεί με ακίνητο έτσι ώστε να γίνει συστατικό του, η κυριότητα του ακίνητου εκτείνεται και στο κινητό». Προϋπόθεση εφαρμογής της ανωτέρω διάταξης είναι το κινητό και το ακίνητο που ενώθηκαν να ανήκουν σε διαφορετικούς κυρίους και το κινητό να γίνει ουσιώδεις συστατικό του ακινήτου. Είναι αδιάφορος ο λόγος για τον οποίο έγινε η ένωση, αν δηλαδή επήλθε συνεπεία φυσικών γεγονότων ή προκλήθηκε από ανθρώτηνη ενέργεια, εκούσια ή ακούσια. Αποτέλεσμα αυτής της ένωσης είναι ότι ο κύριος του ακινήτου γίνεται κύριος του κινητού, ότι αποσβήνονται τα περιορισμένα εμπράγματα δικαιώματα που υπήρχαν πάνω στο κινητό, ενώ αντίθετα τα περιορισμένα εμπράγματα δικαιώματα που υπήρχαν πάνω στο ακίνητο εκτείνονται και στο κινητό έτσι π.χ. η υποθήκη του ακίνητου εκτείνεται και στο κινητό έτσι π.χ. η υποθήκη του ακινήτου εκτείνεται και στο κινητό που ενώθηκε με αυτό άσχετα αν ενώθηκε πριν ή μετά την εγγραφή της. Τα αποτελέσματα αυτά είναι οριστικά και δεν ανατρέπονται με τον μετέπειτα χωρισμό του κινητού από το ακίνητο ΠΑΡΑΓΩΓΗ ΚΤΗΣΗ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ Παράγωγα η κυριότητα τόσο των ακίνητων όσο και των κινητών αποκτάται κυρίως με σύμβαση αλλά και με άλλούς τρόπους όπως είναι η κληρονομική διαδοχή, η κληροδοσία κ.τ.λ ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΗ ΣΥΜΒΑΣΗ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΤΗΣ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

22 Την κτήση της κυριότητας του ακινήτου με σύμβαση ρυθμίζει το άρθρο 1033 του Α.Κ. ορίζοντας ότι «Για την μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου απαιτείται συμφωνία μεταξύ του κυρίου και εκείνου που την αποκτά όη μετατίθενται σ αυτόν η κυριότητα για κάποια νόμιμη αίτια. Η συμφωνία γίνεταί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή». Από την διατύπωση του άρθρου αυτού προκύπτει ότι για την μεταβίβαση της κυριότητας ακίνητου, που γίνεται σε εκτέλεση κάποιας ενοχικής υποχρέωσης, απαιτούνται οι εξής προϋποθέσεις : 1. Μεταβιβαστική συμφωνία (σύμβαση). 2. Ο μεταβιβάζων να είναι κύριος του ακινήτου. Κτήση κυριότητας από μη κύριο δεν αναγνωρίζεται στα ακίνητα. 3. Η μεταβίβαση να γίνεται για κάποια νόμιμη αιτία. Η εμπράγματη σύμβαση ακίνητων είναι πάντα αιτιώδης. 4. Η συμφωνία να γίνει με συμβολαιογραφικό έγγραφο. 5. Η συμφωνία να μεταγραφεί στα δημόσια βιβλία μεταγραφών. Εκτός απ αυτές τις προϋποθέσεις δεν απαιτούνται άλλες π.χ. παράδοση της νομής του ακινήτου. Νομική αίτια της εμπράγματης σύμβασης συνήθως αποτελεί η υποσχετική σύμβαση (πώληση, δωρεά), σε εκτέλεση της οποίας γίνεται η μεταβίβαση. Συνήθως οι δύο συμβάσεις (υποσχετική και εκποιητική) καταρτίζονται σ ένα συμβόλαιο. Αν είναι άκυρη η υποσχετική σύμβάση είναι άκυρη και η εμπράγματη. Για την με οποιονδήποτε τρόπο μεταβίβαση της κυριότητας ακίνητων (με σύμβαση, κληρονομική διαδοχή κ.τ.λ.) απαιτείται οπωσδήποτε μεταγραφή διαφορετικά αυτή είναι άκυρη. Για λόγους δημοσιότητας ετηβάλλεται να μεταγράφονται όλες οι πράξεις που αφορούν μεταβολές στις εμπράγματες σχέσεις πάνω σε ακίνητα, ώστε οι μεταβολές αυτές να είναι εύκολα εξακριβώσιμες και να διευκολύνονται έτσι αλλά και να προστατεύονται οι συναλλαγές. Η μεταγραφή γίνεται στο Υποθηκοφυλακείο της περιφέρειας του ακινήτου, όπου σε ειδικά δημόσια βιβλία καταχωρείται περίληψη της μεταγραπτέας πράξης (σύμβασης, αποδοχής κληρονομιάς, κληροδοσίας κ.τ.λ.). Τα βιβλία αυτά είναι προσιτά σε όσους θέλουν μέσο δικηγόρου να τα συμβουλευθούν. Για να είναι έγκυρη η μεταγραφή πρέπει από την μεταγραπτέα

23 πράξη να προκύπτει η ταυτότητα του ακίνητου, διαφορετικά η μεταγραπτέα πράξη πρέπει να συνοδεύεται από ειδική έκθεση. Σε περίπτωση διαδοχικών μεταβιβάσεων της κυριότητας του ιδίου ακίνητου, κύριος γίνεται αυτός που μετέγραψε πρώτος τον τίτλο του ΣΥΓΚΥΡΙΟΤΗΤΑ Συγκυριότητα είναι η κυριότητα ενός πράγματος που ανήκει σε ενα η περισσότερα πρόσωπα εξ αδιαιρέτου κατ ιδανικά μέρη. Την συγκυριότητα ρυθμίζει το άρθρο 1113 του Α.Κ. που ορίζει ότι «Αν η κυριότητα του πράγματος ανήκει σε περισσότερους εξ αδιαιρέτου κατ ιδανικά μέρη, εφαρμόζονται οι διατάξεις για την κοινωνία». Η κυριότητα αυτή εκτείνεται σε όλα τα συστατικά μόρια του πράγματος και σύμφωνα με το άρθρο 785 εδ. 2 του Α.Κ. αν δεν ορίστηκε κάτι διαφορετικό οι ιδανικές μερίδες των συγκυρίων είναι ίσες. Π.χ. ο A μεταβιβάζει με γονική παροχή την κυριότητα ενός ακίνητου του στα δύο του παιδία Β και Γ. Οι Β και Γ είναι συγκύριοι του ακίνητου εξ αδιαιρέτου κατά το Ά ο καθένας. Η συγκυριότητα δημιουργείται με δικαιοπραξία (π.χ. πώληση, δωρεά, διαθήκη) ή από τον νόμο (π.χ. εξ αδιαθέτου κληρονομική διαδοχή, σε περιπτώσεις συνάφειας, σύμμειξης ή σύγχυσης κ.τ.λ.). Σύμφωνα με το άρθρο 1113 του Α.Κ. τα δικαιώματα και οοι υποχρεώσεις των συγκυρίων ρυθμίζονται από τις διατάξεις για την κοινωνία. Ειδικότερα: 1) Κάθε συγκύριος δικαιούται να χρησιμοποιεί το πράγμα, χωρίς όμως να παρεμποδίζεται η παράλληλη χρήση του και από τους άλλους συγκύριους. 2) Η συντήρηση του κοινού πράγματος ανήκει από κοινού σε όλους τους συγκυρίους. Κάθε ένας όμως από τους συγκύριους μπορεί να λάβει μέτρα για την συντήρηση του πράγματος, όταν αυτό απειλείται από κάποιο κίνδυνο, χωρίς την συναίνεση των άλλων. 3) Κάθε συγκύριος, δικαιούται ανάλογης μερίδας ετή των καρπών του κοινού πράγματος, μετά την αφαίρεση της μερίδας για τις δαπάνες τις σχετικές με τους καρπούς που αναλογεί. 4) Κάθε συγκύριος δικαιούται να διαθέτει το μερίδιο του ολικά ή μερικά.

24 Εμπράγματα δικαιώματα στα Ακίντμα 5) Κάθε συγκύριος δικαιούται να απαιτήσει οποτεδήποτε τη λύση της συγκυριότητας, δηλαδή την διανομή του κοινού πράγματος. Η διανομή αυτή γίνεται είτε εξώδικα (με διανεμητική εμπράγματη σύμβαση των συγκύριων) ή δικαστικά (σε δίκη για την διανομή). Η δικαστική διανομή γίνεται με την διαίρεση του πράγματος σε ομοειδή μέρη ανάλογα με τις μερίδες των συγκυρίων (αυτούσια διανομή) και αν αυτό δεν είναι δυνατό με πλειστηριασμό. Κατά την δικαστική διανομή πρέπει να αποφεύγεται η κατάτμηση των ακίνητων και των ετηχειρήσεων. Το δικαστήριο μπορεί υστέρα από αίτηση κάποιου από τους συγκυρίους να του επιδικάσει ολόκληρη την προς διανομή ετηχείρηση έναντι καταβολής της αγοραίας αξίας της επιχείρησης. Εάν περισσότεροι του ενός συγκύριοι ζητήσουν να αναλάβουν την ετηχείρηση το δικαστήριο την ετηδικάζει στον κατά την κρίση του ικανότερο για την συνέχιση της επιχείρησης. Στην περίπτωση της διανομής με πλειστηριασμό γίνεταί διανομή του εκπ>,ειστηριάσματος κατ' αναλογία της μερίδας των συγκύριων. 6) Σε ορισμένες περιπτώσεις αποκλείεται η λύση της συγκυριότητας, δηλαδή η διανομή κοινού πράγματος. Συγκεκριμένα αυτή μπορεί να αποκλειστεί με δικαιοπραξία, με συμφωνία δηλαδή των συγκύριων που ισχύει μόνο για δέκα χρόνια, στις περιπτώσεις που το κοινό πράγμα έχει προορισμό την εξυπηρέτηση διαρκούς σκοπού (π.χ. κοινό πηγάδι) και εάν υπάρχει από τον νόμο ή από δικαστική απόφαση απαγόρευση εκποίησης του πράγματος. 7) Η διοίκηση του κοινού πράγματος ανήκει σε όλους μαζί τους συγκύριους ή στην πλειοψηφία αυτών ή είναι θέμα αρμοδιότητας του δικαστηρίου. Κάθε συγκύριος υποχρεώνεται να συμμετέχει στα έξοδα της συντήρησης, διοίκησης και χρήσης του κοινού πράγματος κατά την αναλόγια της μερίδας ΡΙΖ0ΝΤ1Α ΚΑΙ ΚΑΘΕΤΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ Το θεσμό της οροφοκτησίας καθιερώνει ο Α.Κ. με το άρθρο 1002 με τον οποίο αναγνωρίζεται η δυνατότητα χωριστής κυριότητας επί ορόφου οικοδομής ή διαμερίσματος ορόφου και το οποίο συμπληρώνεται με το άρθρο 1117 με το

25 ΕμπίΜγματα δικαιώματα στα Ακίνητα οποίο ορίζεται ότι ο κύριος ορόφου ή διαμερίσματος αυτού «είναι αυτοδικαίως συγκύριος εξ αδιαιρέτου κατ ανάλογη μερίδα πάνω στα μέρη του όλου ακίνητου, τα οποία χρησιμεύουν στην κοινή και των λοιπών κυρίων χρήση, όπως είναι ιδίως το έδαφος, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη, η αυλή.» Η οροφοκτησία επομένως ή οριζόντια ιδιοκτησία είναι συνθέτη κυριότητα που αποτελείται από την αποκλειστική κυριότητα ορόφου οικοδομής ή διαμερίσματος ορόφου από την αναγκαστική συγκυριότητα στο έδαφος και στους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής και από το δικαίωμα συμμετοχής στην σχέση κοινωνίας που δημιουργείται μεταξύ των ιδιοκτητών διαμερισμάτων ή ορόφων. Πλην των ανωτέρω διατάξεων του Α.Κ. την οριζόντια ιδιοκτησία ρυθμίσουν ειδικοί νόμοι όπως ο νόμος 3741/1929 «περί ιδιοκτησίας κατ ορόφους». και το συμπληρωματικό του Ν.Δ. 1024/1971 «περί διηρημένης ιδιοκτησίας επί οικοδομημάτων ανεγειρόμενων επί ενιαίου οικοπέδου» Το ίδιο ρυθμίζεται και η κάθετη ιδιοκτησία. Ως κάθετη ιδιοκτησία νοείται εκείνη που συνιστάται σε περισσότερα οικοδομήματα, τα οποία ανεξαρτήτως αν είναι συνεχόμενα ή όχι αυτοτελή ή όχι έχουν αναγερθεί σε ενιαίο οικόπεδο, έτσι ώστε η μεν αποκλεισπκή κυριότητα να ασκείται σε ορισμένο όροφο ή διαμέρισμα ορόφου κάθε οικοδομήματος η δε αναγκαστική συγκυριότητα να ασκείται σε όλο το οικόπεδο, στα θεμέλια, στους πρωτότοιχους και στις στέγες των επί του οικοπέδου αυτού οικοδομημάτων ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ ΤΗΣ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ Σε περίπτωση προσβολής της η κυριότητα όπως και κάθε εμπράγματο δικαίωμα προστατεύεται αυτοδύναμα, βάσει των γενικών διατάξεων των άρθρων Α.Κ. και δικαστικά με την άσκηση των λεγάμενων εμπράγματων αξιώσεων, που αποβλέπουν στην επαναφορά της κατάστασης που αποτελεί περιεχόμενο της κυριότητας. Η δικαστική προστασία της κυριότητας περιλαμβάνει δύο εμπράγματες αγωγές, την διεκδικητική και την αρνητική αγωγή. Παράλληλα η προστασία της κυριότητας συμπληρώνεται με την δυνατότητα άσκησης ενοχικών αξιώσεων του δικαιούχου συμφώνα με τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό και τις

26 Εμπράγματα δικαιώματ a Ακίνητα αδικοπραξίες ή στις ενοχικές αξιώσεις που αποβλέπουν στην αναζήτηση των ωφελημάτων και σε αποζημίωση για φθορά η καταστροφή του πράγματος. Διεκδικητική αγωγή είναι η εμπράγματη αγωγή που εγείρεται από τον κύριο του πράγματος κατά του νομέα ή κατόχου με αίτημα την αναγνώριση της κυριότητας και την απόδοση του πράγματος (άρθρο 1094 Α.Κ.). Η διεκδικητική αγωγή αποτελεί ένα από τα σπουδαιότερα μέσα ένδικης προστασίας της κυριότητας κινητού ή ακινήτου. Ασκείται από τον κύριο του πράγματος σε περίπτωση καθολικής προσβολής της κυριότητας (αφαίρεσης ή κατακράτησης του πράγματος). Αίτημα της αγωγής είναι η αναγνώριση της κυριότητας του ενάγοντα και η απόδοση του πράγματος σ αυτόν. Ο ενάγων βεβαίως πρέπει να αποδείξει τα γεγονότα βάσει των οποίων απέκτησε την κυριότητα. Σε περίπτωση μερικής προσβολής της κυριότητας ο κύριος προστατεύεται με την έγερση της αρνητικής αγωγής κατά του προβολέα, αξίωσης δηλαδή που έχει ως περιεχόμενο την άρση της προσβολής και την παράλειψη της στο μέλλον. Μερική προσβολή της κυριότητας συνιστά η διατάραξη της νομής του κυρίου ή η επέμβαση σ αυτήν. Π.χ. ο A κόβει τους καρπούς των δέντρων του Β ή παρκάρει το αυτοκίνητο του στο οικόπεδο του Β. Η αρνητική αγωγή συνήθως εφαρμόζεται στα ακίνητα και μάλιστα στα γειτονικά. Ο ενάγων, όπως και στην διεκδικητική αγωγή, πρέπει να αποδείξει την κυριότητα του. Εκτός από την διεκδικητική και την αρνητική αγωγή που αφορούν κινητά και ακίνητα, η κυριότητα στα ακίνητα προστατεύεται και με την πουβλικιανή αγωγή που τυπικά είναι η αγωγή αυτού που χρησιδεσπόζει ακίνητο με τα προσόντα της τακτικής χρησικτησίας.

27 Εμπράγματα δικαιώματ ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΡΙΤΟ ΟΙ ΔΟΥΛΕΙΕΣ 3.1.ΕΝΝΟΙΑ ΚΑΙ ΔΙΑΚΡΙΣΕΙΣ ΤΩΝ ΔΟΥΛΕΙΩΝ Δου>ν Ϊες είναι περιορισμένα εμπράγματα δικαιώματα πάνω σε ξένο πράγμα που παρέχουν απόλυτη αλλά και μερική (ως προς ορισμένες χρησιμότητες) εξουσία στον δικαιούχο, που αποσκοπεί στην υλική απόλαυση του πράγματος χωρίς δικαίωμα διάθεσης αυτού. Αντικείμενο δουλειών είναι μόνο ακίνητα. Εξαίρεση αποτελεί η προσωπική δουλειά της ετηκαρπίας, που μπορεί να έχει αντικείμενο και κινητό πράγμα ή δικαίωμα. Βασικά διακρίνουμε δύο είδη δουλειών: 1. Τις πραγματικές δουλειές 2. Τις προσωπικές δουλειές Ένα μικτό είδος δουλειάς είναι η περιορισμένη προσωπική όου/ ΐά, που συνδυάζει στοιχεία πραγματικής και προσωπικής δουλειάς. 3.2.ΓΕΝΙΚΕΣ ΑΡΧΕΣ ΠΟΥ ΔΙΕΠΟΥΝ ΟΑΕΣ ΤΙΣ ΔΟΥΑΕΙΕΣ Εκτός από τις γενικές αρχές που διαπνέουν ολόκληρο το εμπράγματο δίκαιο, το δίκαιο των δουλειών διέπεται από ορισμένες ειδικές αρχές όπως : 1) Η δουλειά για να είναι έγκυρη πρέπει να παρέχει κάποια άμεση ή έμμεση ωφέλεια στον δικαιούχο. 2) Δουλειά μπορεί να υπάρξει μόνο σε ξένο πράγμα. Σε ίδιο πράγμα δεν νοείται δουλειά, γιατί ο κύριος ασκεί την καθολική εξουσία σε πράγμα του ως κύριος και όχι ως δικαιούχος δουλειάς. 3) Δουλειά μπορεί να συσταθεί μόνο σε πράγμα, δηλαδή ενσώματο αντικείμενο και μάλιστα ακίνητο. Δουλειά πάνω σε δικαίωμα δεν μπορεί να

28 Εμπρά-^ματα δικαιώματα στα Ακίνητα συσταθεί. Εξαίρεση, όπως προαναφέρθηκε αποτελεί η επικαρτήα, που μπορεί να συσταθεί και σε κινητό πράγμα ή δικαίωμα. 4) Περιεχόμενο της δουλειάς δεν μπορεί να είναι υποχρέωση του κυρίου του δουλεύοντος για ενεργεία αλλά μόνο για παράλειψη ή ανοχή 5) Δεν μπορεί να συσταθεί δουλεία πάνω σε δουλεία ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΕΣ ΔΟΥΑΕΙΕΣ ΕΝΝΟΙΑ ΚΑΙ ΔΙΑΚΡΙΣΕΙΣ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΩΝ ΔΟΥΑΕΙΩΝ Πραγματική δουλειά είναι το εμπράγματο δικαίωμα πάνω σε ακίνητο υπέρ του εκάστοτε κυρίου άλλου ακινήτου, που του παρέχει κάποια ωφέλεια. Το ακίνητο που βαρύνεται με την δουλεία συνηθίζεται να ονομάζεται «δουλεΰον» ενώ το ακίνητο που ωφελείται από την δουλειά «δεσπόζον». Αντικείμενο της πραγματικής δουλειάς είναι ολόκ).ηρο τα ακίνητο και όχι ένα ορισμένο μόνο τμήμα του ή ιδανική μερίδα, ακόμη και αν με συμφωνία η δουλειά ασκείται σε ένα ορισμένο τμήμα του ακινήτου. Εκτείνεται δε και πάνω στα συστατικά μέρη του δουλεύοντος ακινήτου και σε περίπτωση αμφιβολίας περιλαμβάνει και τα παραρτήματα του. Το εμπράγματο δικαίωμα της πραγματικής δουλειάς είναι παρεπόμενο της κυριότητας του δεσπόζοντος ακίνητου και μεταβιβάζεται μαζί με αυτό. Η εκποίηση δηλαδή αυτού περιλαμβάνει αυτοδίκαια και την δουλειά. Οι πραγματικές δουλειές διακρίνονται σε θετικές και αρνητικές. Οι θετικές, παρέχουν εξουσία στον δικαιούχο να ενεργεί πάνω στο δουλεύον ακίνητο π.χ. δουλειά οδού. Οι αρνητικές δουλειές περιορίζουν την κυριότητα του δουλεύοντος ακίνητο, αφού υποχρεώνουν τον κύριο αυτού να αποφεύγει ορισμένες ενέργείες π.χ. η δουλειά του να μην εμποδίζεται τη θέα ή το φως του δεσπόζοντος. Ετήσης οι πραγματικές δουλειές διακρίνονται σε συνεχείς ή διαλείπουσες, ανάλογα με το αν ασκούνται μόνιμα ή κατά περιόδους.

29 3.3.2.Ε1ΔΗ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΩΝ ΔΟΥΑΕΙΩΝ Το άρθρο 1120 Α.Κ. απαριθμεί ενδεικτικά μόνο τις πραγματικές δουλείες. Νέα είδη πραγματικών δουλειών μπορούν να δημιουργηθούν από την ιδιωτική θέληση, μέσα στα πλαίσια βέβαια που ετητρέπει ο Γ.Ο.Κ.. Οι αναφερόμενες πραγματικές δουλειές είναι: 1. Η δουλειά οδού, δηλαδή το δικαίωμα του κυρίου του δεσπόζοντος ακινήτου να περνά μέσα από το δουλευον. 2. Η δουλεία διοχέτευσης, δηλαδή το δικαίωμα του κυρίου του δεσπόζοντος να μεταφέρει νερό από το δουλευον ακίνητο. 3. Η δουλειά αποχέτευσης, η αποχέτευση δηλαδή μέσα από το δουλευον ακίνητο. 4. Η δουλειά άντλησης νερού από το δουλευον ακίνητο. 5. Η δουλειά ποτισμού θρεμμάτων του δεσπόζοντος μέσα στο δουλευον με νερό που υπάρχεί εκεί. 6. Η δουλειά βοσκής μέσα στο δουλεύον. 7. Η δουλεία ξύλευσης από το δουλεύον. 8. Η δουλειά εκπομπής στο δουλευον του νερού της στέγης του δεσπόζοντος. 9. Η δουλειά εξώστη η πρόστεγου πάνω στο δουλευον ή στήριξης της οικοδομής πάνω στο γειτονικό ακίνητο. 10. Η δουλειά υπονόμου του δεσπόζοντος μέσα στο δουλεύον. 11. Η δουλειά μη ανέγερσης, μη παρεμπόδισης του φωτός ή της θέας του δεσπόζοντος, που είναι όπως προαναφέρθηκε, αρνητικές δουλειές ΣΥΣΤΑΣΗ, ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΩΝ ΔΟΥΑΕΙΩΝ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΟ ΚΑΙ ΑΣΚΗΣΗ ΤΩΝ Οι πραγματικές δουλείες συνιστώνται με δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου με χρησικτησία (τακτική^ ή έκτακτη) και με δικαστική απόφαση. Στην πρώτΐί περίπτωση απαιτείται πάντα σύμβαση και όχι μονομερής δικαιοπραξία. Για το έγκυρο αυτής απαιτούνται ύπαρξη κυριότητας σ αυτόν που παραχωρεί

30 την δουλειά, δικαιοπρακτική ικανότητα αυτού, νόμιμη αίτια (π.χ. πώληση, δωρεά, συμβιβασμός, κ.α.), συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή του και μη απαγόρευση εκποίησης του ακίνητου από τον νόμο ή από δικαστική απόφαση. Εάν τυχόν το δεσπόζον ή το δουλευον ακίνητο ανήκει σε πολλούς απαιτείται συναίνεση όλων των συγκυρίων. Πραγματική δουλειά μπορεί να συσταθεί και με διαθήκη. Ο διαθέτης παραχωρεί δικαίωμα πραγματικής δουλειάς πάνω σε δικό του ακίνητο υπέρ άλλου. Οι πραγματικές δουλειές μπορούν να συσταθούν και υστέρα από νόμιμη άσκηση τακτικής ή έκτακτης χρησικτησίας. Τέλος με δικαστική απόφαση πραγματική δουλειά μπορεί να συσταθεί μόνο στην περίπτωση δικαστικής αυτούσιας διανομής κοινού πράγματος και αφορά κυρίως δουλειά οδού ΠΡΟΣΩΠΙΚΕΣ ΔΟΥΛΕΙΕΣ ΕΝΝΟΙΑ ΚΑΙ ΕΙΔΗ ΠΡΟΣΩΠΙΚΩΝ ΔΟΥΑΕΙΩΝ Προσωπική δουλειά είναι το εμπράγματο δικαίωμα κατά κανόνα πάνω σε ακίνητο κατ εξαίρεση και σε κινητό, που συνιστάται για την αποκλειστική ωφέλεια συγκεκριμένου, κατά κανόνα φυσικού, κατ εξαίρεση και νομικού προσώπου. Οι προσωπικές δουλείες διακρίνονται σ αυτές που παρέχουν τζλήρη απόλαυση του πράγματος και σ αυτές που παρέχουν περιορισμένη. Στην πρώτη περίπτωση ανήκει η ετηκαρπία και η οίκηση στην δεύτερη οι περιορισμένες προσωπικές δουλειές ΕΠΙΚΑΡΠΙΑ ΕΝΝΟΙΑ ΚΑΙ ΕΙΔΗ Επικαρπία είναι το περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα πάνω σε ξένο πράγμα με το οποίο παρέχεται η εξουσία στο δικαιούχο να χρησιμοποιεί και να

31 Εμπράγμοαα δικαιώματα στα Ακίντμα καρπώνεται το ξένο αυτό πράγμα, διατηρώντας όμως ακέραιη την ουσία του. Από τον ορισμό προκύπτει ότι, αφού η ετηκαρτήα συνιστάται στην πλήρη χρήση και κάρπωση του ξένου πράγματος απογυμνώνεται η κυριότητα αυτού η οποία πλέον ονομάζεται ψιλή κυριότητα. Όταν όμως λήξει η επικαρπία δηλαδή επανέλθει στην κυριότητα η χρήση και κάρπωση του πράγματος, αυτή γίνεται πάλι πλήρης. Η επικαρπία συνιστάται όχι μόνο σε ακίνητα αλλά και σε κινητά ΣΥΣΤΑΣΗ, ΑΕΙΤΟΥΡΓΙΑ, ΑΗΞΗ ΤΗΣ ΕΠΙΚΑΡΠΙΑΣ Η ετηκαρτήα συνιστάται με δικαιοπραξία εν ζωή (μόνο σύμβαση) ή αιτία θανάτου και με χρησικτησία τακτική ή έκτακτη. Για την σύσταση ετηκαρπίας εφαρμόζονται αναλογικά οι διατάξεις για την κτήση της κυριότητας με συμφωνία ή με χρησικτησία. Επομένως : Για την σύσταση επικαρπίας πάνω σε ακίνητο με σύμβαση απαιτούνται οι εξής προϋποθέσεις : 1. Αυτός που παραχωρεί την επικαρτήα να είναι κύριος του πράγματος, να έχει εξουσία διάθεσης του και δικαιοπρακτική ικανότητα. 2. Να υπάρχει συμφωνία μεταξύ κυρίου και επικαρπωτή ότι συνιστάται επικαρπία για κάποια νόμιμη αιτία. 3. Η συμφωνία να γίνει με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί. Συνηθέστερη είναι η σύσταση της επικαρπίας με δικαιοπραξία αιτία θανάτου δηλαδή με διαθήκη. Με την διαθήκη η σύσταση της επικαρπίας έχει το χαρακτήρα είτε κληρονομικής εγκατάστασης είτε κληροδοσίας. Για την σύσταση επικαρτήας με τακτική χρησικτησία απαιτούνται: (1) Πράγμα δεκτικό χρησικτησίας (2) Οιονεί νομή επικαρτήας, δηλαδή φυσική εξουσία πάνω στο πράγμα με διάνοια επικαρπωτή. (3) Καλή πίστη του οιονεί νομέα ότι δηλαδή πιστεύει (όχι από βαρεία αμέλεια ότι απέκτησε την ετηκαρπία). (4) Νόμιμος ή νομιζόμενος τίτλος και πάροδος δεκαετούς οιονεί νομής όταν πρόκειται για ακίνητα και τριετούς όταν πρόκειται για κινητά.

32 Για την σύσταση της ετηκαρτάας με έκτακτη χρησικτησία απαιτούνται οι εξής προϋποθέσεις : (1) Οιονεί νομή ετηκαρτήας. (2) Πάροδος εικοσαετούς οιονεί νομής σε κινητά και ακίνητα. Ετηκαρπία μπορεί να συσταθεί και με δικαστική απόφαση : (1) Στην περίπτωση που υπάρχει προσύμφωνο σύστασης ετηκαρπίας και αυτός που την υποσχέθηκε αρνείται την συναφή της (2) Στην περίπτωση δικαστικής διανομής κοινού πράγματος, όταν χωρίς επικαρττία δεν είναι δυνατή η δίκαιη διανομή. Από την ετηκαρπία δημιουργούνται μεταξύ κυρίου και επικαρπωτή δικαιώματα αλλά και υποχρεώσεις. Οι βασικότερες υποχρεώσεις του ετηκαρπωτή είναι; (1) Να διατηρεί τον έως τώρα οικονομικό προορισμό του πράγματος και να μεταχειρίζεται το πράγμα σύμφωνα με τους κανόνες της τακτικής εκμετάλλευσης και με ετημέλεια. (2) Να μην ετηφέρει ουσιώδεις μεταβολές στο πράγμα (3) Επίσης ο ετηκαρπωτής υποχρεώνεται να επιμελείται της επισκευής ή συντήρησης του πράγματος και να ειδοποιεί τον κύριο χωρίς υπαίτια καθυστέρηση να πάρει μέτρα για την αποτροττή βλάβης ή κινδύνου του πράγματος ή σε περίπτωση αμέλειας του κυρίου να παίρνει ο ίδιος τέτοια μέτρα. (4) Ακόμη υποχρεώνεται να ασφαλίζει με δαπάνες του το πράγμα από κινδύνους, εφόσον αυτό ετηβάλλεται κατά τους κανόνες τις τακτικής εκμετάλλευσης να φέρει τα δημόσια βάρη του πράγματος, να παρέχει ασφάλεια (προσωτηκή ή εμπράγματη) στον κύριο, όταν αυτός το αξιώνει, σε περίπτωση που η άσκηση της ετηκαρπίας απειλεί σπουδαίως τα δικαιώματα του. (Από την τελευταία αυτή υποχρέωση απαλλάσσεται ο δωρητής που παρακρατεί για τον εαυτό του την επικαρπία και σε κάθε περίπτωση που συμφωνήθηκε τέτοια απαλλαγή). (5) Τέλος ο επικαρπωτής υποχρεώνεται να αποδώσει το πράγμα στον κύριο μετά την λήξη της επικαρπίας.

33 Η επικαρτήα εφόσον δεν συμφωνήθηκε διαφορετικά, είναι αμεταβίβαστη. Μπορεί μόνο να μεταβιβαστεί η άσκηση της ολικά ή μερικά για χρόνο που δεν υπερβαίνει την διάρκεια της. Η ετηκαρπία αποσβήνεται, αν δεν συμφωνήθηκε διαφορετικά, με τον θάνατο του ετηκαρπωτή αν είναι φυσικό πρόσωπο ή με την διάλυση του νομικού προσώπου. Επίσης η επικαρπία αποσβήνεται άμα ενωθεί με την κυριότητα στο ίδιο πρόσωπο και ακόμη με την παραίτηση του επικαρπωτή ΙΚΗΣΗ Οίκηση είναι το εμπράγματο και αποκλειστικό δικαίωμα του δικαιούχου να χρησιμοποιεί ως κατοικία ξένη οικοδομή ή διαμέρισμα της. Ο νόμος χρησιμοποιεί εδώ τον όρο «αποκλειστικό» για να διευκρινίσει ότι αποκλείεται η συγκατοίκηση. Επομένως ο δικαιούχος έχει δικαίωμα να κατοικεί στην οικοδομή μόνος ή με την οικογένεια του και το ανάλογο προς την κοινωνική του θέση προσωπικό. Το δικαίωμα οίκησης περιορίζεται μόνο στην χρήση της οικοδομής ή του διαμερίσματος της κατοικίας και δεν επεκτείνεται και στην εκμετάλλευση της οικοδομής (π.χ. χρησιμοποίηση της για επαγγελματική στέγη), Η οίκηση και η άσκηση της είναι αμεταβίβαστη ακόμη και αν στην συστατική πράξη προβλέπεται η μεταβίβαση της. Συνέπεια αυτού του αμεταβίβαστου είναι και το ακατάσχετο καθώς και το ότι το δικαίωμα οίκησης δεν μπορεί να γίνει αντικείμενο επικαρπίας. Στην οίκηση εφαρμόζονται αναλογικά οι διατάξεις για την ετηκαρπία ακίνητων. Δεν πρέπει βεβαίως η οίκηση να συγχέεται με την μίσθωση που είναι ενοχική σχέση ΠΕΡΙΟΡ1ΣΜΕΝΕΣ ΠΡΟΣΩΠΙΚΕΣ ΔΟΥΛΕΙΕΣ Περιορισμένες προσωπικές δουλειές είναι πραγματικές δουλειές που έχουν συσταθεί με την μορφή προσωπικής δουλειάς (ο δικαιούχος δηλαδή είναι πρόσωπο ατομικά ορισμένο). Π.χ. η δουλειά οδού πάνώ στο A ακίνητο αν συσταθεί υπέρ του εκάστοτε κυρίου του ακίνητου Β είναι πραγματική δουλειά, αν συσταθεί συγκεκριμένα

34 υπέρ του Β είναι περιορισμένη προσωττική δουλειά. Στις περιορισμένες προσωπικές δουλειές υπάρχει μόνο δουλευον και όχι δεσπόζον. Επομένως περιορισμένη προσωπική δουλειά είναι το εμπράγματο δικαίωμα πάνω σε ξένο ακίνητο, που παρέχει υπέρ ορισμένου προσώπου κάποια εξουσία ή χρησιμότητα (δικαίωμα χρήσης ή κάρπωσης) ή οτιδήποτε αποτελεί περιεχόμενο πραγματικής δουλειάς. Στις περιορισμένες προσωπικές δουλειές εφαρμόζονται, εφόσον συμβιβάζονται με την φύση τους, οι διατάξεις που εφαρμόζονται για τις πραγματικές δουλειές. Η έκταση της περιορισμένης προσωπικής δουλειάς προσδιορίζεται από τις προσωπικές ανάγκες του δικαιούχου. Η περιορισμένη προσωπική δουλειά, αν δεν συμφωνήθηκε διαφορετικά, ή αν έχει συσταθεί υπέρ νομικού προσώπου με την διάλυση του. 3.5.Η ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΗ ΑΣΦΑΑΕΙΑ ΕΝΝΟΙΑ, ΣΗΜΑΣΙΑ, ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΗΣ ΑΣΦΑΑΕΙΑΣ ΕΙΔΗ ΚΑΙ ΑΡΧΕΣ ΤΗΣ Ο Α.Κ. γνωρίζει δύο είδη δικαιωμάτων εμπράγματης ασφάλειας, τα οποία ρυθμίζει ιδιαίτερα, ξεχωριστά από τα άλλα εμπράγματα δικαιώματα. Το ενέχυρο πάνω σε κινητά πράγματα ή περιουσιακά δικαιώματα και την υποθήκη πάνω σε ακίνητα. Η ασφαλιζόμενη με ενέχυρο ή υποθήκη απαίτηση ικανοποιείται προνομιακά, πριν δηλαδή από τις απαιτήσεις των άλλων δανειστών, από την αξία του πράγματος που βαρύνεται με ενέχυρο ή υποθήκη. Έτσι είναι φανερά τα πλεονεκτήματα και η σημασία της εμπράγματης ασφάλειας στις τηστωτικές δικαιοπραξίες. Ο οφειλέτης, εξασφαλίζοντας τον δανειστή του, επιτυγχάνει δανειοδότηση της επιχειρηματικής του δραστηριότητας. Σε πιστωτικές μάλιστα δικαιοπραξίες που αναφέρονται σε μεγάλα ποσά, ο νόμος προβλέπει για ορισμένες κατηγορίες απαιτήσεων είτε αυτόματη κάλυψη της απαίτησης με ενέχυρο (νόμιμο ενέχυρο) είτε εγγραφή υποθήκης πάνω σε ακίνητα του οφειλέτη και παρά την θέληση του (υποθήκη με νόμιμο ή δικαστικό τίτλο).