ΑΓΟΡΑΙΑ ΑΞΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΓΙΑ ΤΗΝ 01/03/2015

Transcript

1 Grivalia Properties ΑΓΟΡΑΙΑ ΑΞΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΓΙΑ ΤΗΝ 01/03/2015 Αρ.Πρωτ: PEF Προς: GRIVALIA PROPERTIES REIC Κηφισίας Μαρούσι 18 Φεβρουαρίου 2015

2 Grivalia Properties Copyright 2015 NAI Hellas / AVENT A.E. Μέλος του δικτύου ανεξάρτητων εταιριών μελών της NAI Global με έδρα τις ΗΠΑ Με την επιφύλαξη κάθε δικαιώματος Απαγορεύεται η με κάθε μηχανικό, ηλεκτρονικό ή άλλο μέσο αντιγραφή, αναπαραγωγή ή ανατύπωση του παρόντος, η μετάφραση, διασκευή ή τροποποίηση αυτού, η θέση σε κυκλοφορία του πρωτοτύπου ή αντιτύπων του και γενικά η με οποιαδήποτε τρόπο δημοσίευση του, ολόκληρου ή τμημάτων του, χωρίς την άδεια των δημιουργών του. (Ν. 2121/1993 περί πνευματικής ιδιοκτησίας) Εκτυπώθηκε στην Ελλάδα.

3 Δήλωση αποποίησης ευθυνών Σύμφωνα με πάγια πολιτική της ΝΑΙ Hellas/AVENT AE, δηλώνουμε ότι η εν λόγω μελέτη είναι για χρήση μόνον προς την πλευρά προς την οποία απευθύνεται και καμία ευθύνη δεν αναγνωρίζουμε προς τρίτα μέρη για το σύνολο ή τμήμα αυτής, ούτε ακόμα αναφορά, έκδοση ή δημοσίευση χωρίς την προηγούμενη έγγραφη έγκριση μας σχετικά με την μορφή και το μέσο στο οποίο θα εμφανισθεί (RICS, 2014). Η παρούσα έκθεση δεν αποτελεί επιχειρηματικό σχέδιο (business plan) ούτε και μελέτη σκοπιμότητας (feasibility study) ούτε μπορεί να λογίζεται ως αυτά αφού αποτελούν αντικείμενο διαφορετικής μελέτης. Η εν λόγω μελέτη βασίζεται σε γενικά στοιχεία της κτηματαγοράς, όπως αναλύονται στις σχετικές παραγράφους, και δεν περιλαμβάνει μελέτη μίξης των μισθωτών (tenant mix study) για την μεγιστοποίηση των προσδοκώμενων μισθωμάτων. Υποθέσαμε, για τους σκοπούς της μελέτης μας, ότι όλες οι πληροφορίες που μας παρασχέθηκαν είναι πλήρεις και ακριβείς ως προς τα ουσιώδη στοιχεία τους και δεν έχουμε προβεί σε ανεξάρτητη επιβεβαίωση των πληροφοριών αυτών. Ενδεχόμενη υποβολή νέων στοιχείων είναι δυνατόν να μεταβάλλει τις προκύπτουσες αξίες. Επιπλέον, δεν έχουν διενεργηθεί μελέτες της τοπικής αγοράς ή του ανταγωνισμού και δεν εξετάστηκαν τεχνικά, εργατικά και άλλα παρεμφερή θέματα. Οι προκύπτουσες αξίες ισχύουν για τον κρίσιμο χρόνο της μελέτης σύμφωνα με την ορισθείσα Βάση Εκτίμησης (Basis of Valuation). Η ΝΑΙ Hellas/AVENT AE δεν εφάρμοσε ελεγκτικές διαδικασίες για τον εντολέα της μελέτης σε κανένα από τα στοιχεία που της παρασχέθηκαν, αφού κάτι τέτοιο ήταν εκτός του αντικειμένου εργασιών της και δεν έχει προβεί σε έλεγχο των τίτλων. Κατά συνέπεια, η Έκθεση δεν αποτελεί πιστοποιητικό ή αναφορά για την πληρότητα των στοιχείων που της παρασχέθηκαν. Ως εκ τούτου, η ΝΑΙ Hellas/AVENT AE δεν φέρει καμία ευθύνη σχετικά με την ακρίβεια ή/και την πληρότητα των στοιχείων επί των οποίων βασίστηκε η παρούσα μελέτη.. Η παρούσα έκθεση δεν αποτελεί μελέτη εκτίμησης της επιχείρησης. Η μελέτη μας βασίζεται στις οικονομικές συνθήκες και στις συνθήκες αγοράς, όπως υφίστανται και μπορούν να εκτιμηθούν κατά την ημερομηνία της παρούσας και δεν εκφράζουμε γνώμη για το αν οι συνθήκες αυτές θα συνεχίσουν να υφίστανται ή για το ποια επίδραση θα είχε τυχόν αλλαγή στις συνθήκες αυτές στις απόψεις που εκφράζονται στην παρούσα. Οι απόψεις που εκφράζονται στην παρούσα τελούν επίσης υπό την επιφύλαξη αβεβαιοτήτων που σχετίζονται με σημαντικούς παράγοντες, όπως μελλοντικές εξελίξεις στο νομοθετικό πλαίσιο, ένταση του ανταγωνισμού στον κλάδο που δραστηριοποιείται η Εταιρεία, μεταβολή των χρηματοοικονομικών, οικονομικών και πολιτικών παραμέτρων κ.ο.κ. Δεδομένης της τρέχουσας οικονομικής συγκυρίας για τη χώρα μας η μελέτη εκτίμησης εκπονείται με τις επιφυλάξεις που αναφέρονται στις σχετικές παραγράφους σύμφωνα με τις εκτιμητικές οδηγίες VPGA 9 του «RICS Valuation - Professional Standards, January 2014». Τις διάφορες υποθέσεις, κρίσεις και εκτιμήσεις που έχουμε χρησιμοποιήσει προκειμένου να εκφράσουμε την αξιολόγησή μας αναφορικά με την εύλογη και δίκαιη αξία των υπό εκτίμηση παγίων στοιχείων, τις θεωρούμε δέουσες ενόψει των καταστάσεων και δεν είναι δυνατό να βεβαιωθεί η ακρίβεια και η δυνατότητα επαλήθευσης των υποθέσεων, κρίσεων και εκτιμήσεων αυτών. Η μελέτη μας φέρει συγκεκριμένη ημερομηνία. Δεν υπάρχει καμία υποχρέωση για επικαιροποίηση της Έκθεσης της ΝΑΙ Hellas/AVENT AE χωρίς προηγουμένως να μας δοθεί σχετική εντολή για επικαιροποίηση από τον Εντολέα μας. Page 3

4 Πίνακας Περιεχομένων Ανάθεση Εισαγωγή Περιγραφή Τοποθεσίας Περιγραφή Ακινήτου ) Περιγραφή Γηπέδου ) Πολεοδομικό Καθεστώς ) Περιγραφή Κτιρίου Νομική Κατάσταση Ακινήτου Μεθοδολογία Εκτίμησης SWOT Analysis Στοιχεία Κτηματαγοράς ARY (All Risks Yield) Μεθοδος Εισοδήματος Μέθοδος Προεξοφλημένων Ταμειακών Ροών Μέθοδος Υπολλειματικής Αξιας Υπολογισμός Υπολλειπόμενου Συντελεστή Δόμησης Αγοραία Αξία Ανάλυση Ευαισθησίας (Sensitivity Analysis) Δήλωση Παράρτημα 1 Παράρτημα 2 Παράρτημα 3 Βάσεις Εκτίμησης (Basis of Valuation) Χάρτης Φωτογραφίες Ακινήτου

5 Ανάθεση Με εντολή ανάθεσης σας από 28/1/2015 σύμφωνα με την υπ αριθμόν SAO Σύμβαση Έργου αναλάβαμε την εκπόνηση μελέτης εκτίμησης της Αγοραίας Αξίας (Market Value) ακινήτου της εταιρίας «PRAKTIKER HELLAS A.E.». Σκοπός εκτίμησης: Η εκτίμηση θα εκπονηθεί για την λήψη επιχειρηματικών αποφάσεων. Βάση εκτίμησης: Ως βάση της εκτίμησης ορίζεται η Αγοραία Αξία (Market Value) σύμφωνα με το Ευρωπαϊκό Εκτιμητικό Πρότυπο 1 (ΕΕΠ 1). Κρίσιμος χρόνος: 01/03/2015 Ημερομηνία σύνταξης εκθέσεως: 18/02/2015 Η μελέτη εκπονείται και συντάσσεται σύμφωνα με τα εκτιμητικά πρότυπα του Βρετανικού Ινστιτούτου Εμπειρογνωμόνων (The Royal Institution of Chartered Surveyors RICS Valuation - Professional Standards, January 2014) τα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα της TEGοVA (Τhe European Group of Valuers Associations EVS 2012, 7 th Edition) και τα Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα της IVSC (International Valuation Standards Committee, 2013). Η έκθεση εκπονείται και συντάσσεται υπό την αυστηρή επίβλεψη Πιστοποιημένου επαγγελματία εκτιμητή ανάλογης ειδικότητας και εμπειρίας ως αυτά περιγράφονται στο EVS 3 (TEGoVA, 2012, EVS 3). Οι πιστοποιήσεις των εκτιμητών της Εταιρίας μας είναι είτε από το The Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS, FRICS) ( είτε από το Τhe European Group of Valuers Associations (REV scheme) ( φορέας πιστοποίησης στην Ελλάδα PEOPLECERT ( Η NAI Hellas/ AVENT AE πληροί όλες τις νόμιμες προϋποθέσεις για την παροχή εκτιμητικών υπηρεσιών και έχει καταχωρηθεί στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών Νομικά Πρόσωπα με Αριθμό Μητρώου 10, σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου Γ του Ν. 4152/2013 (ΥΕΚ/Α 107). Δεδομένης της τρέχουσας οικονομικής και πολιτικής συγκυρίας για τη χώρα μας, η έκθεση εκπονείται με τις επιφυλάξεις που προσδιορίζονται στο GN 1 του «RICS Valuation Professional Standards, March 2013, Global Edition» που αναφέρεται στην εκπόνηση μελετών εκτίμησης υπό συνθήκες αβεβαιότητας. Το σύνολο των υποθέσεων και παραδοχών (Basis of Valuation) που αναφέρονται στην εν λόγω μελέτη παρατίθενται στο Παράρτημα 1. Page 5

6 1 Εισαγωγή Αντικείμενο της εν λόγω μελέτης είναι ο προσδιορισμός της Αγοραίας Αξίας (Market Value) του καταστήματος «Praktiker», που βρίσκεται στην οδό Καρτερού 22, στη Νέα Αλικαρνασσό, Δήμος Ηρακλείου, Περιφέρεια Κρήτης. Ημερομηνία Αυτοψίας: 09 Ιουλίου 2014 Προσκομισθέντα Στοιχεία: Τοπογραφικό Διάγραμμα, του Αρχ. Μηχανικού Παπαδάκη Ιωάννη, από Μαίου 2004, υπό κλίμακα 1:500. Η υπ αριθμόν 192/ Οικοδομική Άδεια «Shop technical and household equipment, της Πολεοδομίας Δήμου Ηρακλέιου. Διάγραμμα Κάλυψης, του Αρχ. Μηχανικού Ληβάδα Δημήτριο και του Πολ. Μηχανικού Αντονόπουλου Αναστάσιου, από Οκτωβρίου 2005, υπό κλίμακα 1:100, της υπ αριθμόν 192/ Οικοδομικής Άδειας. Κάτοψη υπογείου, του Αρχ. Μηχανικού Ληβάδα Δημήτριο και του Πολ. Μηχανικού Αντονόπουλου Αναστάσιου, από Οκτωβρίου 2005, υπό κλίμακα 1:100, της υπ αριθμόν 192/ Οικοδομικής Άδειας. Κάτοψη ισογείου, του Αρχ. Μηχανικού Ληβάδα Δημήτριο και του Πολ. Μηχανικού Αντονόπουλου Αναστάσιου, από Οκτωβρίου 2005, υπό κλίμακα 1:100, της υπ αριθμόν 192/ Οικοδομικής Άδειας. Κάτοψη ημιορόφου, του Αρχ. Μηχανικού Ληβάδα Δημήτριο και του Πολ. Μηχανικού Αντονόπουλου Αναστάσιου, από Οκτωβρίου 2005, υπό κλίμακα 1:100, της υπ αριθμόν 192/ Οικοδομικής Άδειας. Κάτοψη στέγης, του Αρχ. Μηχανικού Ληβάδα Δημήτριο και του Πολ. Μηχανικού Αντονόπουλου Αναστάσιου, από Οκτωβρίου 2005, υπό κλίμακα 1:100, της υπ αριθμόν 192/ Οικοδομικής Άδειας. Τόμες, του Αρχ. Μηχανικού Ληβάδα Δημήτριο και του Πολ. Μηχανικού Αντονόπουλου Αναστάσιου, από Οκτωβρίου 2005, υπό κλίμακα 1:100, της υπ αριθμόν 192/ Οικοδομικής Άδειας. Η υπ αριθμόν /2013 δήλωση του Ν. 4014/2011, της Αρχ. Μηχανικού Μιγάδι Σοφία. Τεχνική Περιγραφή σύμφωνα με τον Ν Τοπογραφικό Διάγραμμα, της Αρχ. Μηχανικού Μιγάδι Σοφία, από Απριλίου 2012, υπό κλίμακα 1:500, του Ν.4014/2011. Διάγραμμα Κάλυψης, της Αρχ. Μηχανικού Μιγάδι Σοφία, από Απριλίου 2012, υπό κλίμακα 1:500, του Ν.4014/2011. Κάτοψη Περιβάλλοντος χώρου, της Αρχ. Μηχανικού Μιγάδι Σοφία, από Απριλίου 2012, υπό κλίμακα 1:200, του Ν.4014/2011. Κάτοψη υπογείου, της Αρχ. Μηχανικού Μιγάδι Σοφία, από Απριλίου 2012, υπό κλίμακα 1:100, του Ν.4014/2011. Κάτοψη ισογείου, της Αρχ. Μηχανικού Μιγάδι Σοφία, από Απριλίου 2012, υπό κλίμακα 1:100, του Ν.4014/2011. Κάτοψη ημιωρόφου, της Αρχ. Μηχανικού Μιγάδι Σοφία, από Απριλίου 2012, υπό Page 6

7 κλίμακα 1:100, του Ν.4014/2011. Τομές (1-1 ) & (2-2 ), της Αρχ. Μηχανικού Μιγάδι Σοφία, από Απριλίου 2012, υπό κλίμακα 1:100, του Ν.4014/2011. Ανατολική & Δυτική Όψη, της Αρχ. Μηχανικού Μιγάδι Σοφία, από Απριλίου 2012, υπό κλίμακα 1:100, του Ν.4014/2011. Πιστοποιητικό πυρασφάλειας, από , του Πυροσβεστικού Σώματος Ηρακλείου. Εργολαβική Σύμβαση, από Ιουνίου 2009, μεταξύ «Praktiker Hellas A.E.» και της «Κοινοπραξίας Μιχαηλίδης Αντόνιος Πεδιατάκης Μιχάλ. Συγγραφή Υποχρε ωσεων, από Ιουνίου 2009, μεταξύ «Praktiker Hellas A.E.» και της «Κοινοπραξίας Μιχαηλίδης Αντόνιος Πεδιατάκης Μιχάλ. Η υπ αριθμόν 140 S Έκθεση Sprinkler Συστήματος. Τεχνικές Προδιαγραφές & Ηλεκτρομηχανολογική περιγραφή Κτιρίου Technical specifications and electromechanical description Report. Τεχνικές Προδιαγραφές & Τεχνική περιγραφή Κτιρίου Πιστοποιητικό Υποθηκοφύλακα Ηρακλείου, από Ιανουάριο 2014 ότι το ακίνητο είναι ελεύθερων βαρών. Στο πλαίσιο εκπόνησης της παρούσας έκθεσης εκτίμησης, μας χορηγήθηκαν από την πλευρά της Grivalia Properties ΑΕΕΑΠ, προκειμένου να τις λάβουμε υπόψη, η έκθεση νομικού ελέγχου που συνέταξε στις για λογαριασμό της η δικηγόρος Αννα Μαθιοδάκη, η έκθεση νομικού ελέγχου που συνέταξε για λογαριασμό της στις ο δικηγόρος Νικόλαος Θ. Κουβίδης και η έκθεση νομικού ελέγχου που συνέταξε για λογαριασμό της στις ο Νομικός Σύμβουλος Χαράλαμπος Αναστασέλος. Από το περιεχόμενο αυτών, αντιλαμβανόμαστε πως τα ευρήματα των εν λόγω εκθέσεων δεν επηρεάζουν το εκτιμητικό αποτέλεσμα της παρούσας έκθεσης. 2 Περιγραφή Τοποθεσίας Διεύθυνση: GIS Συντεταγμένες: Τοποθεσία: Τo υπό εκτίμηση ακίνητο βρίσκεται στην οδό Καρτερού 22, στη περιοχή της Νέας Αλικαρνασσού, στο Δήμο Ηρακλέιου, Περφέρεια Κρήτης , (σύμφωνα με το google maps) Η Κρήτη: Η Κρήτη είναι το μεγαλύτερο των Ελληνικών νησιών και το πέμπτο μεγαλύτερο στην Μεσόγειο Θάλασσα. Η πρωτεύουσα και η μεγαλύτερη πολή είναι το Ηρακλείο. Η Κρήτη βρίκεται περίπου 160km νότια της Ηπειρωτικής στο Αιγαίο Πέλαγος και αποτελεί το φυσικό νότιο σύνορο της Χώρας. Ηράκλειο: Το Ηράκλειο είναι η πρωτεύουσα και το μεγαλύτερο λιμάνο της Κρήτης. Σύμφωνα με την απογραφή του 2001, ο πληθυσμός είναι κάτοικοι. Το κύριο είσοδημα της πόλης είναι ο τουρισμός, η γεωργία και το εμπόριο. Διαθέτει βιομηχανική περιοχή 4km νοτιοανατολικά του κέντρου της πόλης. Επιπλέον, διαθέτει ένα από τα πιο πολύσυχναστά αεροδρόμια της Χώρας Page 7

8 (αεροδρόμιο «Νίκος Καζαντζάκης»). Νέα Αλικαρνασσός: Η Νέα Αλικαρνασσός είναι πόλη του Δήμου Ηρακλείου με κατοικούς σύμφωνα με την απογραφή Είναι κτισμένη σε υψόμετρο 25,0m. και είναι η πρωτεύουσα του Δήμου Νέα Αλικαρνασσός, η οποία είναι η δεύτερη πιο πυκνοκατοικημένη πόλη του Ηρακλείου. Δημιουργήθηκε από πρόσφυγες το 1922, βρίσκεται στο βόρειο άξονα του πολεοδομικού συγκροτήματος Ηρακλείου και απέχει περί τα 2,50km από τον κεντρικό οδίκο άξονα Ηρακλείου Λασιθίου, στην ανατολική πλευρά της Κρήτης, η οποία χαρακτηρίζεται από έντονη οικιστική ανάπτυξη. Επιπλέον, βρίσκεται στην ανατολική πύλη της πόλης του Ηρακλείου και κοντά στο Διεθνή αερολιμένα Ηρακλείου, ο οποίος προσελκύει μεγάλο αριθμό τουριστών Ευρύτερη Περιοχή: Η ευρύτερη περιοχή χαρακτηρίζεται από οικιστικές, εμπορικές χρήσειςπαρουσιάζει ποικιλία χρήσεων με κύριες τις εμπορικές (κτίρια με καταστήματα στο ισόγειο και γραφεία στους άνωθεν ορόφους). Ενδεικτικοί χρήστες στην περιοχή: Τραπεζικά καταστήματα Αεροπορικές Εταιρείες Αντιπροσωπείες & Εισαγωγές (Logistic Centers) Αστυνομικό Τμήμα Πρατήρεια Καυσίμων Συμπέρασμα: Γενικά κρίνουμε ότι το ακίνητο βρίσκεται σε καλή θέση ως προς την ευρύτερη περιοχή, κοντά στην πόλη του Ηρακλείου με εύκολη πρόσβαση μέσω του τοπικού και Εθνικού οδικού δυκτίου. Ενδεικτικός χάρτης της περιοχής με τη θέση του ακινήτου παρατίθεται στο Παράρτημα 2. 3 Περιγραφή Ακινήτου 1) Περιγραφή Γηπέδου Εμβαδόν γηπέδου (m²) βάσει τίτλου : Εμβαδόν γηπέδου (m²) βάσει τοπογραφικού διαγράμματος: Διαστάσεις: ,96m² ,36 Το σχήμα του γηπέδου επί του οποίου έχει ανεγερθεί το υπό εκτίμηση ακίνητο είναι ακανόνιστο και καταλαμβάνει ολόκληρο το Οικοδομικό τετράγωνο (117). Συνορεύει: ΒΟΡΕΙΑ: Με ανώνυμη δημοτική οδό (πλάτους 45,39m) Page 8

9 ΑΝΑΤΟΛΙΚΑ: Με την οδό Καρτερού (Π.Ε.Ο., πλάτους 140,41m) ΝΟΤΙΑ: Με ανώνυμη δημοτική οδό (πλάτους 104,98m) ΔΥΤΙΚΑ: Με ανώνυμη δημοτική οδό (πλάτους 137,08m) Προσανατολισμός: Κλίση & Σύσταση Εδάφους: Περίφραξη: Ανατολικός Μικρή κλίση - διαμορφωμένη Το οικόπεδο είναι πλήρως περιφραγμένο με τοιχίο οπλισμένου σκυροδέματος και διαθέτει αρκετές είσοδου για αυτοκίνητα και φορτηγά. Έργα Υποδομής: Έχουν πραγματοποιηθεί όλες οι επενδύσεις και τα έργα υποδομής που είναι απαραίτητα για την λειτουργία του ως επαγγελματικό κτίριο. Ασφαλτόστρωση των ακάλυπτων χώρων Θέα/ Προβολή/ Θέση: Μέτρια θέα Καλή τοποθεσία (πολύ κοντά στο βόρειο οδικό άξονα της Κρήτης και στην Π.Ε.Ο. Αγ. Νικολάου Ηρακλείου) Πολυ καλή σύνδεση με τις άλλες μεγάλες πόλεις της περιοχής. Δίκτυα Κοινής Ωφέλειας: Συμπέρασμα: Δίκτυο ΔΕΗ ύδρευσης & αποχέτευσης Το γήπεδο είναι μεγάλου μεγέθους με υψηλό συντελεστή δόμησης. Το σχήμα του κρίνεται καλό, με μεγάλες προσόψεις και επιτρέπει την ανέγερση εμπορικών κτιρίων. 2) Πολεοδομικό Καθεστώς Σύμφωνα με το Τοπογραφικό Διάγραμμα του Αρχ. Μηχανικού Παπαδάκη Ιωάννη, από Μαίου 2004, το γήπεδο βρίσκεται εντός του εγκεκριμένου σχεδίου του Δήμου Νέας Αλικαρνασσού και παρουσιάζει τους εξής όρους και περιορισμούς δόμησης: Προεδρικό Διάταγμα, της Απόφασης του Γενικού Γραμματέα Κρήτης Φ.Ε.Κ. 139Δ / Τομέας V Ελάχιστο Πρόσωπο: 15,0m. Ελάχιστη Επιφάνεια: 400,00m² Συντελεστής Δόμησης: 1,2 Ποσοστό Κάλυψης! 70% (ΓΟΚ) Μέγιστο Ύψος: 9,0m. Σύμφωνα με τα παραπάνω αλλά και όσα αναφέρονται στα προσκομισθέντα στοιχειά, προκύπτει ότι το γήπεδο είναι εντός σχεδίου πόλεως στο Δήμο Νέας Αλικαρνασσού και είναι στο σύνολο του άρτιο και οικοδομήσιμο. Page 9

10 3) Περιγραφή Κτιρίου Το κατάστημα (υπεραγορά) κατασκευάστηκε επί γηπέδου επιφανείας ,36m² και περιλαμβάνει χώρους πωλήσεων, αποθηκευτικούς, γραφείων, στάθμευσης και εγκαταστάσεων. Το κτίριο αναπτύσσεται σε δύο βασικά επίπεδα, ισόγει και υπόγειο καθώς και έναν όροφο γραφείων και έναν όροφο αποθήκης. Ο περιβάλλων χώρος περιλαμβάνει διαμορφωμένους χώρους στάθμευσης, φορτοεκφόρτωσης, διακίνσης πεζων και πρασίνου. Η συνολική επιφάνεια του κτιρίου είναι ,65m², με 85 εξωτερικές θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων και 3 εξωτερικές θέσεις στάθμευσης φορτιγών. Το κτίριο κατασκευάστηκε το 2010 σύμφωνα με την υπ αριθμόν 192/ Οικοδομική Άδεια. Τα επίπεδα, οι χρήσεις και η συνολική επιφάνεια του ακινήτου παρουσιάζονται στον παρακάτω πίνακα: Praktiker Hellas SA, στην οδό Καρτερού 22, στη Νέα Αλικαρνασσό, Δήμος Ηρακλείου, Περφέρεια Κρήτης Επίπεδο Χρήση Μεικτό Εμβαδόν (m²) Οικοδομική Άδεια Ηλεκτρομηχανολικός Εξοπλισμός 548,29 192/2009 Υπόγειο Δεξαμενή 252,04 192/2009 Αποθηκευτικοί χώροι 2.213,70 192/2009 Κοινόχρηστοι χώροι 73,87 192/2009 Χώρος στάθμευσης 2.867,90 192/2009 Συνολικό Εμβαδόν Υπογείου (m²) 5.955,80 Χώρος πωλήσεων 5.037,16 192/2009 Ισόγειο Αποθηκευτικοί χώροι 583,81 192/2009 Κοινόχρηστοι χώροι 325,74 192/2009 Συνολικό Εμβαδόν Ισογείου (m²) 5.946,71 1 ος όροφος Γραφεία 291,84 192/2009 Αποθηκευτικοι χώροι 359,85 192/2009 Συνολικό Εμβαδόν ορόφου (m²) 651,69 Δώμα Απόληξη κλιμακοστασίου 30,45 192/2009 Συνολικό Εμβαδόν Δώματος (m²) 30,45 Σύνολο (m²) ,65 Τεχνικά Χαρακτηριστικά: Φέρων Οργανισμός: Ο σκελετός του κτιρίου είναι από οπλισμένο σκυρόδεμα και στοιχεία μεταλλικής κατασκευής. Συγκεκριμένα ο σκελετός του υπογείου και του βόρειου τμήματος της ανωδομής θα είναι από οπλισμένο σκυρόδεμα, συμπεριλαμβανομένης της πλάκας δαπέδου υψηλών φορτίων του Ισογείου, ενώ του υπολοίπου της ανωδομής θα είναι μεταλλικός καθώς και το μεγαλύτερο μέρος της στέγης. Page 10

11 Στέγη: Η στέγη είναι μεταλλική με σύστημα μεταλλικών φύλλων τραπεζοειδούς λαμαρίνας και μόνωση Κύρια είσοδος: Η κύρια διάταξη εισόδου - εξόδου πελατών του καταστήματος αποτελείται από ένα τριγωνικό πύργο μεταλλικής κατασκευής με υαλοπετάσματα και μεταλλικά κιγκλιδώματα. Τα εμπορεύματα εισάγονται και παραδίδονται μέσω της ράμπας ειδόσου ενώ προβλέπεται και δευτερεύουσα είσοδος εμπορευμάτων προς την υπόγεια αποθήκη. Ύψοι: Τοιχοποιίες: Όροφες: Υπόγειο: 3,50m. κάτω από τα φωτιστικά σώματα Ισόγειο (χώρος πωλήσεων): 4,50m. κάτω από τα φωτιστικά σώματα Ισόγειο (είσοδος έξοδος): 6,00m. κάτω από τα φωτιστικά σώματα Ημιώροφος: 3,50m. κάτω από τα φωτιστικά σώματα Οι εξωτερικοί τοίχοι είναι από μεταλλικά πάνελ με συνδιασμό υαλοπετάσματα και επένδυση από διακοσμητικά τούβλα. Οι εσωτερικοί τοίχοι είναι συνδιασμός μεταλλικής κατασκευής με επένδυση από γυψοσανίδα. Η οροφή είναι μεταλλική με σύστημα μεταλλικών φύλλων τραπεζοειδούς λαμαρίνας και μόνωση Δάπεδα: Τα δάπεδα του υπογείου (εγκαταστάσεις & θέσεις στάθμευσης) είναι βιομηχανικά (ελαφρή τύπου) και επιστρωμένα με κεραμικά πλακίδια Τα δάπεδα των αποθηκευτικών χώρων είναι βιομηχανικά (βαρέως τύπου). Τα δάπεδα του ισογείου (χώρο πωλήσεων) είναι επιστρωμένα από κεραμικά πλακίδια ειδικού τύπου (pvc). Τα δάπεδα των κλιμακοστασίων και διαδρόμων είναι επιστρωμένα με μάρμαρα. Θύρες:: Οι εσωτερικές θύρες είναι ξύλινες (ειδικού τύπου) σε μεταλλικές κάσσες καθώς και μεταλλικές (ειδικού τύπου). Οι εξωτερικές θύρες είναι αλουμινίου καθως και μεταλλικά. Εξωτερικοί Υαλοπίνακες: Θέρμανση / Εξαερισμός: Οι εξωτερικοί υαλοπίνακες είναι με διπλά τζάμια σε προφιλ αλουμινίου είτε σταθερα είτε με διπλό τρόπο ανοίγματος (άνοιγμα κατάκλιση). Το σύνολο των χώρων κύριας χρήσης του κτιρίου είναι κλιματιζόμενο (fan coil κλιματισμός και βοηθητικά split system units) W/C & αποδυτήρια:: WC ανδρών και γυναικών. Οι τοίχοι και τα δάπεδα καλύπτιονται από κεραμικά πλακίδια και λευκά είδη υγιεινής από προρσελάνη. Page 11

12 Ανελκυστήρες & Κλιμακοστάσια: Φωτισμός: Ανελκυστήρας φορτίων & προσώπων Τα επιπέδα του κτιρίου (υπόγειο ισόγειο 1 ος οροφος) συνδέονται είτε με κλιμακοστάσιο από οπλισμένο σκυρόδεμα, είτε με ανελκυστήρα. Υπάρχει μεταλλική σκάλα στο χώρο αποθήκευσης. Το επίπεδο φωτισμού είναι 800, 500 & 250 lux στους χώρους πώλησης, γραφεία & βοηθητικούς χώρους. Πυρασφάλεια: Κεντρικό σύστημα πυρασφάλειας Όλοι οι χώροι διαθέτουν ανιχνευτές πυρκαγιάς, συσκευών πυρόσβεσης, ψεκαστήρες ή πυροσβεστικές μάνικες που συνδέονται με την κύρια δεξαμενή νερού. Αποχέτευση: Πλήρες σύστημα αποχέτευσης. Ύδρευση: Το ακίνητο συνδέεται με το δημόσιο δίκτυο ύδρευσης. Η-Μ εξοπλισμός: Αεραγωγοί στην οροφή του κτιρίου για τον εξαερισμό των χώρων. Τριφασικό ρεύμα. Ηλεκτρικός υποσταθμός Πίνακες υψηλής τάσης ελέγχου Γεννήτρια και μετασχηματιστής ηλεκτρικής ενέργειας Πίνακες χαμηλής τάσης ελέχγου UPS εγκατάσταση, μπαταρίες, γεννήτρια. Εξωτερικός φωτισμός με σωλήνες φθορισμού. Πλήρες δίκτυο δεδομένων και τηλεφωνικό κέντρο Κεντρικό σύστημα ασφαλείας Κεντρικό ηχοσύστημα. Εξωτερικοί χώροι: Οι εξωτερικοί χώροι είναι διαμορφωμένη και εν μέρει περιφραγμένη. Το μεγαλύτερο μέρος του γηπέδου είναι ασφαλτοστρωμένο. Υπάρχουν διαχωρισμένες, με λευκή γραμμή, θέσεις στάθμευσης Συμπεράσματα:: Γενικά, το κτίριο είναι νεόδμητο, άριστα συντηρημένο και δεν έχουν παρατηρήθηκαν ζημιές στο σύνολο του. Ενδεικτικές φωτογραφίες του ακινήτου παρατίθενται στο Παράρτημα 3 4 Νομική Κατάσταση Ακινήτου Για τις ανάγκες της μελέτης εκτίμησης, θεωρούμε ότι το εκτιμώμενο βρίσκεται στην αποκλειστική κυριότητα, νομή και κατοχή της «PRAKTIKER HELLAS A.E.» Σύμμφωνα με τα προσκομισθέντα στοιχεία το ακίνητο αποτιμάται ελεύθερο οποιωνδήποτε βαρών. Page 12

13 5 Μεθοδολογία Εκτίμησης Για τον προσδιορισμό της Αγοραίας Αξίας (Market Value) του προς εκτίμηση ακινήτου χρησιμοποιείται η μέθοδος Εισοδήματος και η μέθοδος Προεξοφλημένων Ταμειακών Ροών (Discounted Cash Flow Method). Βάσει της μεθόδου Εισοδήματος, υπολογίζεται η μισθωτική αξία του ακινήτου (m²/μήνα) που προκύπτει σύμφωνα με στοιχεία της κτηματαγοράς και στη συνέχεια κεφαλοποιείται με επιλεγμένο συντελεστή απόδοσης (All Risks Yield- ARY). Βάσει της μεθόδου των προεξοφλημένων ταμειακών ροών υπολογίζεται η παρούσα αξία των προσδοκώμενων μισθωμάτων του ακινήτου (Effective Gross Income) για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, καθώς και η προσδοκώμενη αγοραία αξία του ακινήτου μετά τη λήξη της μίσθωσης. Το άθροισμα των επί μέρους αξιών, ήτοι των μισθωμάτων και της προσδοκώμενης αξίας του ακινήτου στη λήξη του μισθωτηρίου συμβολαίου (CAP date), εκπεφρασμένα σε παρούσα αξία (Present Value) αποτελεί την Αγοραία Αξία του ακινήτου βάσει της μεθόδου των προεξοφλημένων ταμειακών ροών. Οι αναφερόμενες μεθοδολοφίες θα χρησιμοποιηθούν με ποσοστό βαρύτητας 80% για την DCF και 20% την μέθοδο εισοδήματος, διότι πρίκειται για επενδυτικό ακίνητο και η μέθοσδος των Προεξοφλημένων Ταμειακών Ροών προσδιορίζει αντικειμένικά την αγιραία αξία του ακινήτου καθώς επίσης και τα εισοδηματικα και πενδυτικά χαρακτηριστικά του. Για τον προσδιορισμό της Αγοραίας αξίας (Market Value) του υοιλλειπόμενου συντελεστή δόμησης θα χρησιμοποιηθεί η μέθοδος Υπολειμματικής Αξίας (Residual Method). Βάσει της μεθόδου υπολειμματικής αξίας υπολογίζεται η τελική αξία του ακινήτου που θα προκύψει από την ανάπτυξη του οικοπέδου σύμφωνα με το βέλτιστο σενάριο αξιοποίησης (best case scenario). Στην συνέχεια, υπολογίζονται όλα τα έξοδα για την κατασκευή του κτιρίου σύμφωνα με το βέλτιστο σενάριο. Η διαφορά της τελικής αξίας του ακινήτου με το κόστος ανάπτυξης αυτού, εκπεφρασμένο σε παρούσα αξία, αντιπροσωπεύει την εύλογη αξία του οικοπέδου. 6 SWOT Analysis Η SWOT ανάλυση (Strengths, Weaknesses, Opportunities and Threats) πραγματοποιείται προκειμένου να καθοριστούν οι αβεβαιότητες του υπό εκτίμηση ακινήτου στο πλαίσιο τόσο των θετικών όσο και των αρνητικών επενδυτικών παραγόντων της Αγοράς. Η ανάλυση παρουσιάζεται ως εξής: Page 13

14 Strengths: Καλή τοποθεσία, στην πόλη του Ηρακλείου και πολύ κοντά στο βόρειο οδικό άξονα της Κρήτης και στην Π.Ε.Ο. Αγ. Νικολάου - Ηρακλείου. Καλή προσβασιμότητα, υψηλά τεχνικά χαρακτηριστικά, πρόβλεψη χώρψν στάθμευσης. Επενδυτικό ενδιαφέρον που επικεντρώνεται στις υπεραγορές με καλής ποιότητας μισθωτές. Λόγω του μεγάλου εμβαδού και της άμεσης προσβασιμότητας του ακινήτου, είναι κατάλληλο για κατάστημα υπεραγωράς προς εξυπηρέτηση του Δήμου Ηρακλείου καθώς και ολόκληρης της Κρήτης, δεδομένου ότι δεν υπάρχει παρόμοιο ακίνητο στην τοπική αγορά του νησιού. Weaknesses: Η ζήτηση αλλά και τα ενοίκια των ακινήτων στην ευρύτερη περιοχή της Αττικής παρουσιάζουν σταθερή μείωση, ακόμα και για καλής ποιότητας ακίνητα. Η αγοραία αξία του ακινήτου ως επενδυτικό κρίνεται μη προτιμητέα από άποψη αποδόσεων και ρίσκου, σε σύγκριση με αντίστοιχα ακίνητα στο εξωτερικό. Το μέγεθος του ακινήτου κρίνεται κατάλληλο για σχετικά μικρού μεγέθους επενδυτές. Η ενοικίαση του συνόλου του ακινήτου θεωρείται δύσκολη και χρονοβόρα, ενώ το ακίνητο θα παραμείνει κενό κατά τη διάρκεια ανεύρεσης ενοικιαστή. Ο τύπος του ακινήτου κρίνεται επίσης κατάλληλος για σχετικά μικρού μεγέθους επενδυτές/ενοικιαστές. Η αύξηση στην προσφορά χώρων υπεραγοράς λιανικής στην πόλη, τα επόμενα χρόνια, μπορεί να επηρεάσει τα επίπεδα ενοικίων μεσοπρόθεσμα. Opportunities: Δυνατότητα επιμερισμού του ακινήτου και εκμίσθωσης σε διαφορετικούς μισθωτές. Η τοποθεσία του ακινήτου ελκεί πιθανούς μισθωτές. Εφόσον διατηρηθεί στη παρούσα καλή κατάσταση όταν επαναμισθωθεί, η αξία του ακινήτου θα αυξηθεί. Πιθανός επενδυτής μπορεί να αλλάξει την υφιστάμενη χρήση του κτιρίου. Δυνατότητα επιπλέον εσόδων, π.χ. τοποθέτηση διαφημιστικών πινακίδων, τηλεοπτικών κεραιών και κεραιών τηλεπικοινωνίας. Πιθανή αύξηση επενδυτικού ενδιαφέροντος για εμπορική χρήση, τα επόμενα χρόνια, λόγω της καταλληλότητας της θέσης του ακινήτου. Threats: Αρνητική οικονομική δραστηριότητα. Η μείωση των κυβερνητικών δαπανών και η αύξηση φορολογίας στην αγορά κινήτων μπορούν να επηρεάσουν τη ζήτηση ακινήτων στον ιδιωτικό τομέα. Συνεχής οικονομική ύφεση και μακροχρόνια αβεβαιότητα. Μεγάλος αριθμός κενών χώρων στην ευρύτερη περιοχή. Υψηλή φορολογία στα ακίνητα. Page 14

15 7 Στοιχεία Κτηματαγοράς Μετά από έρευνα που πραγματοποιήθηκε στην τοπική κτηματαγορά του ακινήτου και από το τμήμα ερευνών της NAI Hellas, ευρέθησαν τα εξής στοιχεία για πραγματικές μισθώσεις παρόμοιων υπεραγορών στην Ελλάδα: Page 15

16 α/α Εμβαδόν Ισογείου (m²) Εμβαδόν Υπογείου (m²) Εμβαδόν Ημιωρόφου (m²) Εμβαδόν Επιπλέον Επιπέδου (m²) Ανηγμένο Εμβαδόν ως προς το ισόγειο (m²) Τύπος Ακινήτου Κατηγορία Ακινήτου (Grade A, B, C) Δήμος Όδος Έτος Κατασκευής Θέσεις Στάθμευσης Επιπλέον πληροφορίες Ζητούμενη Τιμή /μήνα Ζημτούμενη Τιμή /m² Πηγή Έτος Εύρεσης Συγκριτικού PEF Αγοραία αξία ακινήτου PRAKTIKER Συγκρτικά στοιχεία Υπεραγορές & Super Market Πραγματικές μισθώσεις Πληροφορίες , ,00 141, , ,00 Υπεραγορά Grade A Μεταμόρφωση Τατοίου Σε καλή κατάσταση ,00 9,81 Eurobank Properties ,00 112,00 557,00 0, ,00 Υπεραγορά Grade A Πάτρα Ακτή Δημαίων Σε καλή κατάσταση ,00 9,61 Eurobank Properties ,00 328,00 0,00 0, ,00 Υπεραγορά Grade A Λάρισσα Περιφερειακή οδός Λάρισα - Τρίκαλα Σε καλή κατάσταση ,00 6,43 Eurobank Properties , ,00 62, , ,40 Υπεραγορά Grade A Ελληνικό Τιτάνων Σε καλή κατάσταση ,00 8,93 Eurobank Properties ,00 0,00 74, , ,48 Υπεραγορά Grade A Ταύρος Λ. Πειραιώς Σε καλή κατάσταση ,00 7,75 Eurobank Properties ,00 0,00 0, , ,00 Υπεραγορά Grade A Θεσσαλονίκη Μαρίνου Αντύπα Σε καλή κατάσταση ,00 7,43 Eurobank Properties 2015 Page 16

17 Α/Α Εμβαδόν (m²) Τύπος Ακινήτου Περιφέρεια Δήμος Δημοτική Ενότητα Περιοχή Πολεοδομικό Καθεστώς Συντελεστής Δόμησης Επιπλέον Πληροφορίες Ζητούμενη Τιμή Ζητούμενη Τιμή /m² Ανοιγμένη Τιμή Μονάδας /m² PEF Αγοραία αξία ακινήτου PRAKTIKER Συγκρτικικά Στοιχεία Πωλήσεις Γηπέδων εντός σχεδίου Πληροφορίες Αναγωγές Πήγη Έτος Εύρεσης Συγκριτικού ,00 Γήπεδο Κρήτη Ηράκλειο Νέα Αλικαρνασσός Καλλιθέα Εντός σχεδίου 0,2 Μεγάλη πρόσοψη (25,0m.) ,00 80,00 400, ,00 Γήπεδο Κρήτη Ηράκλειο Νέα Αλικαρνασσός Καλλιθέα Εντός σχεδίου 0,2 Μεγάλη πρόσοψη (25,0m.) ,00 80,99 404, ,00 Γήπεδο Κρήτη Ηράκλειο Νέα Αλικαρνασσός Καλλιθέα Εντός σχεδίου 0, ,00 120,40 401,32 Κτηματική αγορά, τηλ ,00 Γήπεδο Κρήτη Ηράκλειο Νέα Αλικαρνασσός Καλλιθέα Εντός σχεδίου ,00 120,00 120,00 Κτηματική αγορά, τηλ Page 17

18 Βάσει των πιο πάνω στοιχείων, προκύπτει το εξής εύρος αξιών: Μισθώματα για καταστήματα υπεραγορές στην Αττική και την υπόλοιπη Έλλαδα κυμαίνονται από 6.50/m²/μήνα έως 10.00/m²/μήνα, ανάλογα με την ακριβής θέση, το μέγεθος, τη θέα, το σχήμα, την εμπορικότητα, της πρόσβαση, τα τεχνικά χαρακτηριστικά, τον βαθμό συντήρησης, την παλαιότητα και την απόσταση από τις κεντρικές οδικές αρτηρίες και άλλα βασικά χαρακτηριστικά. Οικόπεδα εντός εγκεκριμμένου σχεδίου του Δήμου Νέας Αλικαρνασσού, στην ευρύτερη περιοχή, προσφέρονται προς πώληση από /m² and /m² ανάλογα με την ακριβής θέση, το μέγεθος, τη θέα, το σχήμα, την εμπορικότητα, την πρόσβαση και την απόσταση από τις κεντρικές οδικές αρτηρίες και άλλα βασικά χαρακτηριστικά. Page 18

19 α/α Εμβαδόν Ισογείου (m²) Εμβαδόν Υπογείου (m²) Εμβαδόν Ημιωρόφου (m²) Εμβαδόν Επιπλέον Επιπέδου (m²) Ανηγμένο Εμβαδόν ως προς το ισόγειο (m²) Είδος Ακινήτου Κατηγορία Ακινήτου (Grade A, B, C) Περιφέρεια Όδος Έτος Κατασκευής Θέσεις Στάθμευσης Επιπλέον Πληροφορίες Ζητούμενη Τιμή /μήνα Ζητούμενη Τιμή /m² Εμβαδόν Παλαιότητα Θέση Ζητούμενη Τιμή Ανοιγμένη Τιμή Μονάδας /m² PEF Αγοραία αξία ακινήτου PRAKTIKER Συγκριτικά Στοιχεία Υπεραγορές & Super Market Πραγματικές Μισθώσεις Πληροφορίες Αναγωγές , ,00 141, , ,00 Υπεραγ ορά Grade A Μεταμόρφω ση Τατοίου Καλή κατάσταση ,00 9,81 0,92 1,10 0,90 1,00 8, ,00 112,00 557,00 0, ,00 Υπεραγ ορά Grade A Πάτρα Ακτή Δημαίων Καλή κατάσταση ,00 9,61 1,10 1,13 1,00 1,00 11, ,00 328,00 0,00 0, ,00 Υπεραγ ορά Grade A Λάρισα Περιγερειακ ή οδός Λάρισα - Τρίκαλα Καλή κατάσταση ,00 6,43 1,05 1,17 1,00 1,00 7, , ,00 62, , ,40 Υπεραγ ορά Grade A Ελληνικό Τιτάνων Καλή κατάσταση ,00 8,93 1,00 1,18 0,90 1,00 9, ,00 0,00 74, , ,48 Υπεραγ ορά Grade A Ταύρος Λ. Πειραιώς Καλή κατάσταση ,00 7,75 0,96 1,18 0,95 1,00 8, ,00 0,00 0, , ,00 Υπεραγ ορά Grade A Θεσσαλονίκ η Μαρίνου Αντύπα Καλή κατάσταση ,00 7,43 0,96 1,15 0,90 1,00 7,38 Μέσος όρος 9,00 Page 19

20 Οι αναγωγές στα συγκριτικά στοιχεία πραγματοποιήθηκαν ως εξής: Εμβαδόν: Θέση /Προβολή: Ζητούμενη τιμή: Προσαύξηση ή απομείωση 2% της μισθωτικής αξίας κάθε συγκριτικού για κάθε 1.000m² έως τα m² ώστε να ανάγουμε ως προς το εμβαδόν. Προσαύξηση ή απομείωση 20% της μισθωτικής αξίας κάθε συγκριτικού ώστε να ανάγουμε ως προς την τοποθεσία και την εμπορικότητα. Δεν έγιναν αναγωγές ως προς τη ζητούμενη τιμή καθώς τα τα συγκριτικά στοιχεία είναι προϊόν πραγματικών μισθώσεων παρόμοιων καταστημάτων-υπεραγορών.. 8 ARY (All Risks Yield) Την περίοδο πριν την έναρξη της παγκόσμιας οικονομικής κρίσης, οι συντελεστές απόδοσης (All Risk Yield) για μεγάλα εμπορικά ακίνητα (large retail boxes / hypermarkets) (νεόδμητα, με καλή πρόσβαση, σύγχρονωνν τεχνικών προδιαγραφών, με θέσεις στάθμευσης ανάλογες του εμβαδού του ακινήτου) στην ευρύτερη περιοχή της Αττικης κυμαίνονταν από 7% λεως 9%. Λόγω της οικονομικής κρίσης, την γενικότερη αβεβαιότητα καθώς και έλλειψη πράξεων ομοειδών ακινήτων, παρατηρήθηκε μια έντονη αύξηση των ζητούμενων αποδόσεψν προκειμένου οι επενδυτές να αντισταθμίσουν το επιπρόσθετο ρίσκο της χώρας. Κατά την διάρκεια της αυτοψίας στην περιοχή δεν παρατηρήθηκε καμμία νέα κατασκευαστική δραστηριότητα και επίσης η μεγάλη διαθεσιμότητα κενών χώρων. Επιπρόσθετα σύμφωνα με έρευνα της εταιρίας μας όσο αφορά τον χώρο των εμπορικών καταστημάτων, τα ακόλουθα αποτελέσματα παρουσιάζονται για το Source: Nai Hellas Page 20

21 Page 21

22 Η χαμηλή διαθεσιμότητα όμοιων χώρων σε συνδιασμό με την μικρή ζήτηση λόγω του ιδιαίτερου χαρακτήρα τους έχει ως αποτέλεσμα τα επίπεδα κενών χώρων να είναι ιδιαίτερα χαμηλά. Μεγάλα εμπορικά ακίνητα στην Αττική επιτυγχάνουν μεγαλύτερα εισοδήματα κυτρίως λόγω της χαμηλής διαθεσιμότητας. Βέβαια το ρίσκο αυτού του τύπου ακινήτων έγκειται στην ιδιαίτερη χρήση τους και στην δυσκολία εξέυρεσης επενδυτή / μισθωτή. Page 22