JBR HELLAS Business Consultants

Transcript

1 ΚΟΤ Ανάπτυξη Θεµατικών Πάρκων στην Κύπρο εκέµβριος 2005 Οµάδα Μελέτης: JBR HELLAS Business Consultants

2 JBR HELLAS Business Consultants A member of Ηorwath Franchise Consulting Services Group in association with Eversheds 31, Voukourestiou str Athens, Greece Tel Fax εκεµβρίου 2005 Κα Φοίβη Κατσούρη ΚΟΤ Λεωφ. Λεµεσού Λευκωσία Κύπρος Αγαπητή κυρία Κατσούρη, Μετά την προηγούµενη αλληλογραφία µας, και τη συνάντηση του εκπροσώπου της οµάδας µελέτης κυρίου Ραγιά µε την, από πλευράς ΚΟΤ, συντονίστρια κυρία Θεοδώρου, παρουσιάζουµε την Τελική µας Έκθεση. Μπορείτε να αναπαράγετε την έκθεση αυτή στο σύνολό της χωρίς περαιτέρω συνεννόηση µαζί µας. Από την άλλη πλευρά, για αποσπασµατική αναπαραγωγή, θεωρούµε σκόπιµο όπως υπάρξει προηγούµενη συνεννόηση. Στη διάθεσή σας, Με εκτίµηση Dr. Άρης Ίκκος Υπεύθυνος Έργου

3 ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ 1. Executive Summary Εισαγωγή ιεθνείς Τάσεις στην αγορά Αναψυχής και ιασκέδασης Αριθµός Θεµατικών Πάρκων Είσοδοι (Admissions) Έσοδα Κατά Κεφαλή Επισκέψεις (Visitation per Head) Tο Μέλλον Ιδιοκτησία Θεµατικών Πάρκων Ανάλυση Τοπικής Αγοράς Ανάλυση Τουριστικής Αγοράς Προφίλ Τουριστών κατά Κύρια Χώρα Προορισµού Τουριστικό Προφίλ ανά Πόλη Ανάλυση Προσφοράς Ανάλυση Υπαρχόντων Θεαµάτων (Attractions) Σχεδιαζόµενα Αξιοθέατα ιείσδυση στην Αγορά Ανταγωνιστικά ιεθνή concepts Κανάριοι Νήσοι Άλλα concepts Ανάπτυξη Θεµατικού Πάρκου στην Κύπρο Κρίσιµοι Παράγοντες Επιτυχίας Κατάλληλες Τοποθεσίες Πλεονεκτήµατα / Μειονεκτήµατα Ανάλυση Ζήτησης Benchmark για ιείσδυση στην Αγορά Πρωτεύουσα και ευτερεύουσα Αγορά Θεµατικά Πάρκα και επίπτωση στον τουρισµό Ανάλυση Τοποθεσίας Αξιολόγηση Τοποθεσιών Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων Ανάπτυξη Concept Γενικές Παράµετροι Εναλλακτικά θέµατα για το θεµατικό πάρκο Προτεινόµενο Concept Θέµατα Οργάνωσης, Λειτουργίας και Management Marketing Κοινό Στόχος (Target market) Εργαλεία

4 14. Οδηγίες Σχεδιασµού Περίοδος Λειτουργίας και Κατανοµή Ζήτησης Χωρητικότητα Ικανότητα Ψυχαγωγίας Εγκαταστάσεις Εστίασης Εµπορικοί Χώροι Parking και Συνολικός Χώρος Οικονοµική Ανάλυση Έσοδα Λειτουργία Κερδοφορία Επένδυση και Χρηµατοδότηση Συµπέρασµα Παράρτηµα 1: Παρουσίαση Θεµατικών Πάρκων Κάναριων Νήσων... Παράρτηµα 2: Παρουσίαση Επιλεγµένων Θεµατικών Πάρκων στην Ευρώπη... Παράρτηµα 3: Μεθοδολογία...

5 1. EXECUTIVE SUMMARY Εισαγωγή 1.1 Τα Θεµατικά Πάρκα αποτελούν µέρος της Αγοράς Θεαµάτων (Managed Attractions) τα οποία µπορούν να οριστούν ως οι "πόροι που, σε µόνιµη βάση, ελέγχονται και ρυθµίζονται για την απόλαυση, τη διασκέδαση, την ψυχαγωγία και την εκπαίδευση του επισκεπτόµενου κοινού" (Middleton 1988). Στον ορισµό αυτά περιλαµβάνονται τα Αρχαία µνηµεία, Ιστορικά οικοδοµήµατα, Πάρκα και κήποι, Θεµατικά πάρκα, Ζωολογικοί Κήποι, Μουσεία, Γκαλερί τέχνης, Πρώην βιοµηχανικοί χώροι και Λούνα πάρκ. 1.2 Ένα θεµατικό πάρκο έχει ορισµένα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά: Αποτελεί τοπικό προορισµό από µόνο του, Βασίζεται σε rides και shows, που λειτουργούν ως ενιαία επιχειρηµατική µονάδα, Γενικά έχει ενιαίο εισιτήριο εισόδου που καλύπτει τη χρήση όλων των σηµαντικότερων εγκαταστάσεων στο πάρκο Έχει κατασκευασθεί µε βάση τις ανάγκες των επισκεπτών, παρά τα φυσικά χαρακτηριστικά της περιοχής / θέσης που βρίσκεται Επικεντρώνεται στην ψυχαγωγία παρά στην εκπαίδευση. ιεθνείς Τάσεις Αγοράς Τουρισµού και Αναψυχής 1.3 Από το 1990, ο αριθµός Θεµατικών Πάρκων έχει αυξηθεί εντυπωσιακά σε όλον τον κόσµο (σύνολο 366) και ιδιαίτερα στην Ασία όπου σήµερα υπάρχουν 127 Πάρκα. Στην Β. Αµερική και την Ευρώπη υπάρχουν 117 και 92 Πάρκα αντίστοιχα, ενώ στον υπόλοιπο κόσµο µόνο Από πλευράς επισκεπτών, εξακολουθεί να προηγείται η Β. Αµερική µε 272 εκ. επισκέπτες ετησίως, και ακολουθεί η Ασία µε 233 εκ., η Ευρώπη µε 110 εκ. και ο υπόλοιπος κόσµος µε 31 εκ. ηλαδή, ενώ η Ευρώπη έχει το 25% των Πάρκων, δέχεται µόνο το 17% των επισκεπτών. 1.5 Από πλευράς εσόδων, επίσης εξακολουθεί να προηγείται η Β. Αµερική µε US$ 7,2 δις, ακολουθούµενη από την Ασία µε US$ 5 δις, την Ευρώπη µε US$ 2,4 δις. και τον υπόλοιπο κόσµο µε US$ 0,5 δις. Συνεπώς ο παγκόσµιος τζίρος των Θεµατικών Πάρκων είναι US$ 15 δις και αναµένεται να αυξηθεί στα US$ 20 δις έως το

6 1.6 Σε οτι αφορά στον κατά κεφαλήν αριθµό επισκεπτών, τα Ευρωπαϊκά επίπεδα είναι στο 1 / 3 αυτών της Β. Αµερικής ή της Ιαπωνίας. 1.7 Τα διαφορετικά χαρακτηριστικά της Ευρωπαϊκής και της Αµερικανικής αγοράς σε µεγάλο βαθµό οφείλονται στη διαφορετική φάση ανάπτυξης των δύο περιοχών: στην Ευρώπη πολλά από τα Πάρκα είναι ακόµα στο 1 ο στάδιο µε την ιδιοκτησία τους να παραµένει στα χέρια των ιδρυτών τους ή των απογόνων τους λίγα είναι τα Πάρκα που έχουν περάσει στο 2 ο στάδιο της δηµιουργίας οµίλων αναψυχής. Αντίθετα, στις ΗΠΑ ήδη βρίσκεται σε εξέλιξη το 3 ο στάδιο εξαγοράς των Πάρκων από επενδυτικούς οµίλους Ανάλυση Τοπικής Αγοράς Ο πληθυσµός της Κύπρου το 2001 ήταν 703,000, κατανεµηµένος σε 5 επαρχίες: Λευκωσία (280,000), Λεµεσός (201,000), Λάρνακα (117,000), Πάφος (67,000) και Αµµόχωστος (38,000). Ο πληθυσµός αναµένεται να αυξηθεί σε 852,000 το 2032, και µετά θα φθίνει λόγω γήρανσής του. 1.9 Σύµφωνα µε την απογραφή του 2001, η Κύπρος είχε 224,000 νοικοκυριά, από τα οποία το 56% ήταν οικογένειες Το κλίµα της Κύπρου είναι Μεσογειακό µε 320 ηµέρες ηλιοφάνεια, ζεστά καλοκαίρια, ήπιους χειµώνες και λίγη βροχόπτωση. Ανάλυση Τουριστικής Αγοράς Ο τουρισµός δηµιουργεί περίπου το 15% του ΑΕΠ της Κύπρου. Το υψηλότερο επίπεδο αφίξεων επετεύχθη το 2001 µε 2,7 εκ. τουρίστες, ενώ το 2003 και 2004 ήταν 2,3 εκ. Παρατηρείται υψηλή εποχικότητα κατά την περίοδο Μάϊο Οκτώβριο. Από την άλλη πλευρά παρατηρείται και σηµαντική εποχικότητα στα ταξίδια των Κυπρίων στο εξωτερικό τους µήνες Ιούλιο Σεπτέµβριο Κύρια πηγή τουριστών (57% του συνόλου) είναι το Ηνωµένο Βασίλειο.Άλλες κύριες πηγές είναι η Γερµανία, η Ελλάδα, η Σουηδία, η Ρωσία, η Νορβηγία και η Ελβετία Ορισµένα από τα κυριότερα χαρακτηριστικά των τουριστών είναι: - Μέση διάρκεια παραµονής : ηµέρες 1 Η ανάλυσή µας έχει βασισθεί στα δεδοµένα των ελευθέρων περιοχών. Ο λόγος είναι οτι τα πληθυσµιακά, τουριστικά και οικονοµικά δεδοµένα των κατεχοµένων περιοχών δεν µπορούν να ληφθούν υπόψη για την αξιολόγηση µιας τόσο µεγάλης και υψηλού κινδύνου επένδυσης, όσο δεν επιλύεται το Κυπριακό πρόβληµα. 2

7 - Η µεγαλύτερη επαναληψιµότητα παρουσιάζεται µεταξύ Ελλήνων, Βρετανών και Ρώσων - Οι Ρώσοι, οι Έλληνες και οι Ελβετοί είναι οι πιο πολυέξοδοι µε δαπάνη ΛΚ 74, 61 και 56 αντίστοιχα ανά ηµέρα για τις περιπτώσεις των πακέτων, και ηµερήσια δαπάνη ΛΚ 48, 41 και 39 για τους Ελβετούς τους Ρώσους και τους Έλληνες αντίστοιχα για τους µεµονωµένους ταξιδιώτες. - Η µεγαλύτερη πρόσθετη δαπάνη γίνεται από τους Ρώσους που ξοδεύουν (µε διαφορά) τα περισσότερα για ψώνια, φαγητό και ποτά 427 ΛΚ για όσους έρχονται µε πακέτο και 488 ΛΚ για τους µεµονωµένους. Ανάλυση Προσφοράς 1.14 Ακολουθεί συνοπτικός πίνακας µε τα attractions της Κύπρου, όπου το combined market είναι το άθροισµα κατοίκων και τουριστών. Το ποσοστό διείσδυσης ορίζεται ως το πηλίκο αριθµού επισκεπτών προς combined market. Water Parks Αριθµός επισκεπτών Combined Market (2004) Ποσοστό διείσδυσης Τιµή εισόδου για ενήλικες Προσωπικό (σύνολο) "Water World" Waterpark ,8% 14 ΛΚ 150 Fasouri "Water Mania" ,3% 15 ΛΚ Aphrodite ,9% 14 ΛΚ 120 Protaras Fun Park ,7% 4 ΛΚ 22 Managed Attractions (Αξιοθέατα) µε ζωικό θέµα Αριθµός επισκεπτών Combined Market (2004) Ποσοστό διείσδυσης Τιµή εισόδου για ενήλικες Προσωπικό (σύνολο Pafos Bird Park 80,000 3,054, % 9 ΛΚ 30 Ostrich Wonderland 30,000 3,054, % 15 ΛΚ Theme Park Camel Park E.P. 100,000 3,054, % 1 ΛΚ 9 Pafos Aquarium 83,000 3,054, % 3.50 ΛΚ 6 Ocean Aquarium 83,000 3,054, % 3.50 ΛΚ 6 Time Elevator 55,000 3,054, % 7 ΛΚ 6 Πηγή: Αξιοθέατα Εθνική Στατιστική Υπηρεσία 1.15 Τα υπάρχοντα Theme Parks Κύπρο δεν µπορούν να ονοµαστούν Θεµατικά Πάρκα καθώς είναι µικρά σε µέγεθος και επένδυση ιδιαίτερα σε fun rides και, ως επί το πλείστον, έχουν χαµηλή επισκεψιµότητα. Επίσης, αν και το πλήθος τους µπορεί να θεωρηθεί ικανοποιητικό υστερούν στην ποιότητα, εγκαταστάσεις και την δηµιουργία Brand Name, ώστε να δηµιουργηθεί πιστή πελατεία. 3

8 1.16 Σύµφωνα µε πληροφορίες µας αυτήν τη στιγµή υπάρχουν 3 ενδιαφερόµενα σχήµατα για επενδύσεις σε θεµατικά πάρκα στις περιοχές Λάρνακας, Λεµεσού και Πάφου. Ανταγωνιστικά ιεθνή Concepts 1.17 Στον Ευρωπαϊκό χάρτη Θεµατικών Πάρκων είναι πολύ λίγα τα concepts που µπορούν να συγκριθούν µε την Κύπρο από πλευράς µεγέθους και χαρακτηριστικών αγοράς. Από την άλλη πλευρά, τα Θεµατικά Πάρκα των Καναρίων Νήσων αποτελούν εξαιρετική περίπτωση για σύγκριση (benchmark) και για το λόγο αυτό παραθέτουµε, στον επόµενο πίνακα, τα βασικά τους στοιχεία. Αξίζει να σηµειωθεί πως τα στοιχεία αυτά διαφέρουν σηµαντικά από τα αντίστοιχα πάρκων στην Ηπειρωτική Ευρώπη που δεν βασίζονται στον τουρισµό. Attraction Gran Canaria Attendance 2004 Τουρίστες στο νησί 2004 Πληθυσµός νησιού 2004 Σύνολο % ιείσδυσης 2004 Palmitos Park 400,020 2,865, ,360 3,655, % Aqualand 400,000 2,865, ,360 3,655, % Tenerife Loro Parque 1,450,000 3,582, ,839 4,395, % Aqua Park Octopus Las Aguilas del Teide 600,000 * 3,582, ,839 4,395, % 600,000 3,582, ,839 4,395, % Lanzarote Timanfaya 889,797 1,853, ,782 1,969, % Jameos del Agua 702,645 1,853, ,782 1,969, % Mirador del Rio 374,604 1,853, ,782 1,969, % Cueva de los Verdes 288,117 1,853, ,782 1,969, % Jardín de Cactus 236,137 1,853, ,782 1,969, % * Εκτίµηση της Economics Research Associates Πηγή:Αξιοθέατα, Economics Research Associates 1.18 Παραδείγµατα Πάρκων στην ηπειρωτική Ευρώπη που βασίζονται στον τουρισµό είναι: Terra Mitica, Benidorm, Ισπανία: έναντι πρόβλεψης 3 εκ., τον 3 ο χρόνο οι επισκέπτες ήταν 1,3 εκ Mirabilandia, Ravena, Ιταλία και Legoland, Billund, ανία: και στις 2 περιπτώσεις οι τουρίστες αποτελούν σηµαντικό µέρος της πελατείας µε 4

9 περίοδο αιχµής (30% του συνόλου) τον Ιούλιο και τον Αύγουστο και σχετική «ησυχία» τους υπόλοιπους µήνες. Ως αποτέλεσµα της ανισοκατανοµής της ζήτησης, στις περιόδους εκτός αιχµής, τα 2 αυτά Πάρκα δίνουν µια εικόνα ερηµιάς Port Aventura, Καταλωνία, Ισπανία: παρουσιάζει καλύτερη κατανοµή στη ζήτηση µεταξύ κατοίκων και τουριστών, βοηθώντας στην καλύτερη κατανοµή της ζήτησης στη διάρκεια του χρόνου: το 40% των επισκεπτών είναι κάτοικοι σε ακτίνα 2 ωρών, άλλο ένα 40% είναι Ισπανοί τουρίστες, ενώ το υπόλοιπο 20% είναι αλλοδαποί τουρίστες. Το ποσοστό των αλλοδαπών τουριστών διαρκώς διευρύνεται. Ακολουθούν στοιχεία αναφορικά µε τα παραπάνω Πάρκα Πάρκο Τοποθεσία (εκατ.) (εκατ.) (εκατ.) (εκατ.) (εκατ.) Port Aventura Ισπανία Mirabilandia Ιταλία Legoland ανία Terra Mítica Ισπανία Πηγή:Αξιοθέατα και Economics Research Associates Πάρκο Τοποθεσία Ενήλικες Παιδιά Παιδική Έκπτωση ( ) ( ) (%) Port Aventura Ισπανία Mirabilandia Ιταλία Legoland ανία Terra Mítica Ισπανία Πηγή:Αξιοθέατα και Economics Research Associates Πάρκο Τοποθεσία Κάτοικοι Τουρίστες (%) (%) Port Aventura Ισπανία Mirabilandia Ιταλία Legoland ανία Terra Mítica Ισπανία Πηγή:Αξιοθέατα και Economics Research Associates 5

10 Ανάπτυξη Θεµατικού Πάρκου στην Κύπρο 1.19 Οικονοµικοί Παράγοντες (Economic Drivers) - βάσει των δεδοµένων της Economic Research Associates για τα θεµατικά πάρκα: - Συνολική δαπάνη κατ άτοµο: 1,10 1,70 ΛΚ ανά ώρα. Το 50% εισπράττεται στην είσοδο και το 50% εντός, - Η επένδυση ανά επισκέπτη κυµαίνεται µεταξύ 28 και 57 ΛΚ ανά επισκέπτη; - Μέσο Λειτουργικό Κέρδος: 20% 30%; - Ετήσια επανεπένδυση: 5% - 10% συνολικών εσόδων Κρίσιµοι παράγοντες επιτυχίας Εσωγενείς παράγοντες (πηγή Economic Research Associates JBR Hellas): - Ισχυρό branding και πιστή πελατεία που θα επιτρέψουν στο Πάρκο να χρεώνει υψηλότερες τιµές και να αντεπεξέρχεται δύσκολες περιόδους - Σχεδιασµό µε έµφαση: o ώστε το Θέµα να καλύπτει και τα καταστήµατα, τα καταλύµατα, τις στολές κλπ. o στον σχεδιασµό της εισόδου του Πάρκου, o δυναµικότητα ώστε να εξυπηρετούνται οι επισκέπτες χωρίς µποτιλιαρίσµατα', o δηµιουργία signature attraction - Επαρκής επανεπένδυση (5 10% εσόδων) - Αποτελεσµατικό Marketing και Επικοινωνία προς τις αγορές - στόχους Κρίσιµοι παράγοντες επιτυχίας Εξωγενείς παράγοντες: - Ύφεση και Τροµοκρατία: κατά τις περιόδους ύφεσης και ανασφάλειας, οι δαπάνες τουρισµού και αναψυχής περιορίζονται. - Ο καιρός και η εποχικότητα επιδρούν στα επίπεδα επισκεψιµότητας 1.22 Η επιτυχηµένη χωροθέτηση ενός Θεµατικού Πάρκου πρέπει να: - Έχει άµεση πρόσβαση από τον κεντρικό δρόµο - Είναι εύκολα προσβάσιµη από την πρωτεύουσα αγορά των ντόπιων κατοίκων που υπάρχει όλο το χρόνο - Είναι κατά προτίµηση στρογγυλής ή τετράγωνης µορφής ώστε να είναι ευκολότερη η πρόσβαση από το κεντρικό σηµείο στα διάφορα τµήµατα ενός πάρκου. Το ορθογώνιο οικόπεδο δεν προτιµάται γιατί ο επισκέπτης είναι αναγκασµένος να ακολουθήσει την ίδια διαδροµή µπαίνοντας και βγαίνοντας από το πάρκο - Είναι κοντά στην τουριστική αγορά και στα διάφορα τουριστικά καταλύµατα - Έχει καλές επικοινωνίες, όχι µόνο οδικώς, αλλά και αεροπορικώς 6

11 - Έχει τέτοιο µέγεθος και κλίµακα που θα επιτρέπει τη δηµιουργία µιας κρίσιµης µάζας δραστηριότητας που απαιτείται για την προσέλκυση επισκεπτών ή να επωφελείται της ανάπτυξης και εκµετάλλευσης γειτονικού µεγαλύτερου attraction - Είναι αρκετά µεγάλη ώστε να µπορεί να δηµιουργηθεί αρκετός χώρος parking - Επωφελείται από καλό κλίµα, κατά προτίµηση όλον το χρόνο, µε ελάχιστη βροχόπτωση - Είναι όσο πιο επίπεδη προκειµένου να ελαχιστοποιηθούν τα έξοδα για την διαµόρφωση του εδάφους και για δαπάνες υποδοµής - Είναι σε µια θέση όπου οι περιβάλλουσες χρήσεις είναι συµβατές µε δραστηριότητες αναψυχής και ελεύθερου χρόνου, πχ όχι βαριά βιοµηχανία ή πυκνοκατοικηµένη - Είναι σε περιοχή µε ωραία θέα και σε συνδυασµό µε άλλα τουριστικά αξιοθέατα και χαρακτηριστικά όπως τουριστική παραλία, ένα ωραίο βουνό, ένα αρχαίο µνηµείο κτλ Ακολουθούν τα πλεονεκτήµατα και µειονεκτήµατα αναφορικά µε την ανάπτυξη ενός θεµατικού πάρκου στην Κύπρο: Πλεονεκτήµατα Κλίµα: 320 ηµέρες ηλιοφάνειας, ήπιοι χειµώνες και µικρή βροχόπτωση επιτρέπουν την ανάπτυξη ενός υπαίθριου θεµατικού πάρκου. εν υπάρχει άλλο θεµατικό πάρκο στην Κύπρο Η πλούσια Ιστορία και Παράδοση της Κύπρου Η Γεωγραφική Θέση του νησιού Μειονεκτήµατα Κλίµα: υπερβολική ζέστη το καλοκαίρι, ιδιαίτερα τις µεσηµεριανές ώρες Λόγω του οτι η Κύπρος είναι νησί, και µάλιστα στην άκρη της Ευρώπης, είναι απίθανο ένα θεµατικό πάρκο να µπορεί να γίνει αυτόνοµος προορισµός (βλ. 9.3). Συνεπώς, το σύνολο της περιοχής επιρροής (catchment area) περιορίζεται σε κατοίκους και τουρίστες. εδοµένου οτι το 57% των τουριστών προέρχεται από τη Βρετανία, θα πρέπει να δοθεί ιδιαίτερη σηµασία στο να ικανοποιεί τις επιθυµίες και τα ενδιαφέροντα της συγκεκριµένης οµάδας. Ανάλυση Ζήτησης 1.24 Η Λάρνακα και η Λεµεσός έχουν τον περισσότερο τουρισµό από µεµονωµένους τουρίστες, ενώ η Πάφος έχει το υψηλότερο ποσοστό σε ταξιδιώτες µε πακέτο. 7

12 Το νοητό «τρίγωνο» από την Λευκωσία στην Λεµεσό την Λάρνακα και την Αγία Νάπα καλύπτει το 68% του συνόλου των τουριστών (2004) και ντόπιων, αντιπροσωπεύοντας ένα σύνολο περιοχής επιρροής (catchment area) περισσοτέρων από 2 εκ. ανθρώπους όπως φαίνεται παρακάτω. Νοητό τρίγωνο: Λευκωσία, Λεµεσός, Λάρνακα, Αγία Νάπα Σύνολο Κύπρου % νοητού τριγώνου στο σύνολο Τουρίστες 1,438,000 2,349, % - Ταξιδιώτες µε πακέτο 862,553 1,357, % - Μεµονωµένοι Ταξιδιώτες 575, , % Κάτοικοι 636, , % Σύνολο Περιοχής Επιρροής 2,074,097 3,052, % Πηγή: Στατιστική Υπηρεσία Κύπρου, Έρευνα ΚΟΤ Με βάση τα διεθνή στοιχεία και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της Κύπρου προβλέπεται η παρακάτω ζήτηση εντός του «νοητού τριγώνου» Νοητό τρίγωνο: Λευκωσία, Λεµεσός, Λάρνακα, Αγία Νάπα Χαµηλό Μέσο Υψηλό Τοπική Αγορά Βασική Αγορά (0-60 λεπτά) ευτερεύουσα Αγορά ( λεπτά) Σύνολο Τοπικής Αγοράς Τουριστική Αγορά Βασική ιεθνής Τουριστική Αγορά ευτερεύουσα Τουριστική Αγορά Σύνολο Τουριστικής Αγοράς Αγορά Κατεχόµενων Περιοχών Σύνολο Αγοράς Πηγή: Economics Research Associates- JBR Hellas 8

13 1.26 Από τα παραπάνω στοιχεία προκύπτει οτι παρόλο του ότι ένα θεµατικό πάρκο στην Κύπρο έχει τη δυνατότητα να παρουσιάσει σηµαντική κερδοφορία από τη λειτουργία του, δεν υπάρχει αρκετή αγορά στην Κύπρο που θα κάνει οικονοµικά ανταποδοτική την υψηλή επένδυση τύπου Eurodisney σε εξοπλισµό και έξοδα προώθησης µάρκετινγκ, ώστε να καταστεί αυτόνοµος πόλος έλξης για τον διεθνή τουρισµό Επιπρόσθετα η υπάρχουσα ζήτηση δεν επιτρέπει τη δηµιουργία περισσοτέρων του ενός θεµατικού πάρκου στην Κύπρο, αλλά είναι δυνατόν, µέσα στα πλαίσια της Στρατηγικής του ΚΟΤ, να γίνουν ένα ή περισσότερα managed attractions για να εµπλουτίσουν περισσότερο το Κυπριακό Τουριστικό Προϊόν που θα βασίζονται στην ιστορία, την φύση, τον πολιτισµό κλπ. της Κύπρου. Τα managed attractions είναι µικρότερα από τα θεµατικά πάρκα, απαιτούν χαµηλότερη αρχική επένδυση και η λειτουργία τους είναι χαµηλότερου κόστους. Ανάλυση τοποθεσίας 1.28 Από τις 6 παρακάτω πιθανές περιοχές Περιοχή Α: Η περιοχή δυτικά της Αλυκής Περιοχή Β: Η περιοχή δυτικά της λίµνης της Βορόκλινης Περιοχή Γ: Η περιοχή δυτικά της Αγίας Θέκλας Περιοχή : Η περιοχή Αγ. Θεοδώρου Μαρώνι Περιοχή Ε: Η περιοχή Αλαµινούς Μαζωτού Περιοχή Ζ: Η περιοχή Καλαβασού οι περιοχές Α (η περιοχή δυτικά της Αλυκής) και (Αγ. Θεοδώρου Μαρώνι) φαίνεται να είναι οι πιο κατάλληλες: Βρίσκονται και οι δύο σε τοποθεσία που καλύπτουν εύκολα τις 4 επαρχίες: Λάρνακας, Λεµεσού (ιδιαίτερα η περιοχή ), Λευκωσίας και ελεύθερης Αµµοχώστου. Και οι δύο περιοχές δεν έχουν ακόµη αναπτυχθεί µε αποτέλεσµα να διαθέτουν πολλά κενά τεµάχια µεγάλου µεγέθους έτσι ώστε µε την ένωση τριών µε τεσσάρων τεµαχίων να δηµιουργείται έκταση της τάξεως των ,000 τ.µ. Η περιοχή Α εµπίπτει σε Πολεοδοµική Ζώνη Εξειδικευµένων Αναπτύξεων στην οποία επιτρέπεται, µεταξύ άλλων εξειδικευµένων αναπτύξεων η χρήση γης για Θεµατικά Πάρκα. Το γεγονός ότι τα τεµάχια που εµπίπτουν σε αυτή την ζώνη µπορούν να χρησιµοποιηθούν µόνο για εξειδικευµένες ενιαίες αναπτύξεις ίσως να µειώνει την τιµή εξαγοράς τους. Στην περιοχή υπάρχουν τεµάχια που εµπίπτουν σε τουριστική ζώνη και άλλα σε γεωργική. Μια ενιαία ανάπτυξη Θεµατικού πάρκου είναι δυνατόν να επιτραπεί και 9

14 στις δύο ζώνες. Τα γεωργικά τεµάχια όµως παρόλο του ότι είναι µεγαλύτερα είναι σε γεωργική ζώνη µε χαµηλότερο συντελεστή δόµησης και προφανώς θα πρέπει να είναι και χαµηλότερης αξίας. Ένα θεµατικό πάρκο είναι δυνατό να αλλοιώσει την φυσιογνωµία του περιβάλλοντος και να επηρεάσει δυσµενώς τη δηµόσια υγεία και τους φυσικούς πόρους. Εποµένως θα πρέπει να προηγηθεί περιβαλλοντική µελέτη που να αξιολογεί τι τυχόν επιπτώσεις και να προσδιορίζει τρόπους περιορισµού τους. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα για την περιοχή Α η οποία γειτνιάζει µε ένα από τους σηµαντικότερους υγροβιότοπους της Κύπρου. Ένα θεµατικό πάρκο αναµένεται επίσης να µεταβάλει τα κυκλοφοριακά δεδοµένα στην περιοχή που θα αναπτυχθεί. Θα πρέπει να προηγηθεί µελέτη των κυκλοφοριακών επιπτώσεων για να εξασφαλιστεί η ασφαλή διακίνηση τροχοφόρων και πεζών. Ανάπτυξη concept 1.30 Η επιλογή ενός concept πρέπει να λαµβάνει υπόψη τις γενικότερες δηµογραφικές εξελίξεις καθώς και το οικονοµικό / τουριστικό περιβάλλον του νησιού. Η επιλογή ενός µόνο θέµατος ενέχει κινδύνους καθώς οι επισκέπτες µπορεί εύκολα να βαρεθούν. Είναι σηµαντικό τα επιλεγµένα θέµατα να έχουν απήχηση στο µεγαλύτερο δυνατό µέρος του πληθυσµού 1.31 Ο επισκέπτης ή ο καταναλωτής επισκέπτεται ένα θεµατικό πάρκο για να γευτεί την απόλαυση, τη διασκέδαση και τον ενθουσιασµό. Όσο υψηλότερο το επίπεδο ικανοποίησης, τόσο υψηλότερη και η πιθανότητα ο πελάτης να ξοδέψει για σουβενίρ / εµπορεύµατα (merchandising) και αναψυκτικά ή τρόφιµα αλλά και να επιστρέψει σπίτι του µε καλές αναµνήσεις που θα αποτελούν ένα κίνητρο για να επανέλθει Πρότασή µας είναι το θέµα του πάρκου να βασίζεται σε ένα µίγµα παραδοσιακών στοιχείων της Κύπρου και συγκεκριµένα στα προαναφερθέντα θέµατα: - Θεµατικό Πάρκο Ναυτικού και Θαλάσσιου Πολιτισµού της Κύπρου - Θεµατικό Πάρκο Κρασιού και Αµπελοκαλλιέργειας - Θεµατικό πάρκο-συνδυασµός παραδοσιακών επαγγελµάτων, προϊόντων, εδεσµάτων και εθίµων - Θεµατικό Πάρκο Αφροδίτης και Άδωνη - Πάρκο της Φύσης στις δύο Αλυκές της Κύπρου - Θεµατικό Πάρκο Σεισµών - Χαλκός - Ατλαντίδα 10

15 Το τελευταίο από αυτά τα θέµατα (η Ατλαντίδα) θα µπορούσε να παίξει και τον ρόλο ενός «κεντρικού θέµατος» / branding που συµπληρώνεται / υποστηρίζεται από τα υπόλοιπα όπως φαίνεται στο παρακάτω διάγραµµα: 1.33 Μέσω του σεισµού, του θαλάσσιου πολιτισµού, της Αφροδίτης και του Άδωνι, των ορυχείων χαλκού και της ίδιας της Ατλαντίδας µπορούν να δηµιουργηθούν διάφορα εντυπωσιακά rides, ενώ συγχρόνως µπορούν να προστεθούν διάφορες εκπαιδευτικές πτυχές µέσω, για παράδειγµα, της παρουσίασης σχετικών πληροφοριών µέσω panels ή οθονών Το προτεινόµενο θεµατικό πάρκο ανταποκρίνεται στη Στρατηγική Προϊόντος του ΚΟΤ (βλ. Στρατηγικό Σχέδιο, σελ. 7) αφού αποτελεί ένα Ειδικό Προιόν ραστηριότητας και Ψυχαγωγίας που δίνει έµφαση στον πολιτισµό και το περιβάλλον και ταυτόχρονα αποτελεί ένα προσελκυστικό / εµπλουτιστικό στοιχείo (attraction) Θέµατα Οργάνωσης, Λειτουργίας και Management 1.35 εδοµένου του µεγέθους της κυπριακής αγοράς, εκτιµούµε οτι η προσέλκυση ενός διεθνούς operator θα είναι δύσκολη. Εποµένως η αναζήτηση στελεχών θα πρέπει να γίνει σε τοπικό επίπεδο, και να συµπληρωθεί µε την εξαγορά κάποιας εµπειρίας Επιπλέον, θεωρούµε πολύ σηµαντικό να αξιοποιηθούν και έµπειρα στελέχη από το χώρο του τουρισµού, προκειµένου το Πάρκο να περιληφθεί στα προγράµµατα των Tour Operators Η διαχείριση ενός θεµατικού πάρκου σηµαίνει τη γενική ευθύνη για κάθε πτυχή της καθηµερινής λειτουργίας ενός πάρκου, από θέµατα όπως στρατηγικός σχεδιασµός, 11

16 προϋπολογισµός και ανάπτυξη έως αντιµετώπιση των ερωτηµάτων των επισκεπτών του πάρκου Για την Κύπρο συγκεκριµένα πιστεύουµε ότι είναι πολύ σηµαντικό να αξιοποιηθούν και έµπειρα στελέχη από το χώρο του τουρισµού, προκειµένου το Πάρκο να περιληφθεί στα προγράµµατα των Tour Operators. Οδηγίες σχεδιασµού 1.39 Στον ακόλουθο πίνακα παρατίθενται τα βασικά λειτουργικά χαρακτηριστικά του πάρκου βάσει διεθνών benchmarks, Economic Research Associates. Το πάρκο θα λειτουργεί εποχιακά (Απρίλιο Οκτώβριο) όπως συµβαίνει κατά πλειοψηφία Ευρωπαϊκά θεµατικά πάρκα. Τους χειµερινούς µήνες το εισόδηµα από τη λειτουργία του θεµατικού πάρκου (Νοέµβρης - Μάρτης) συχνά δεν καλύπτει τα διάφορα έξοδα. Σενάριο: Χαµηλό Μέσο Υψηλό Σύνολο εισόδων Μήνας αιχµής (Αύγουστος) Ηµερήσια Χωρητικότητα Αιχµή 70% χωρητικότητας Ικανότητα ψυχαγωγίας (µονάδες / ώρα) Ανάγκη σε χώρους αναψυχής (m 2 ) Marketing 1.40 Είτε τουρίστες είτε ντόπιες, οι οικογένειες είναι η κύρια αγορά στόχων για τα πάρκα θέµατος γενικά σε όλο τον κόσµο. Φυσικά, όπως αναφέρεται στο κεφάλαιο 11 τα θεµατικά πάρκα προσπαθούν να αποκριθούν στην τάση του µεταβαλλόµενου δηµογραφικού µε την προσέλκυση ενός ευρύτερου πιθανού µίγµατος ανθρώπων Καθώς 57% των τουριστών της Κύπρου προέρχονται από τη Βρετανία (2004), είναι χρήσιµο να εξετάσουµε καλύτερα το προφίλ του Βρετανού τουρίστα. Στην πλειοψηφία τους οι Βρετανοί τουρίστες που επισκέπτονται την Κύπρο ανήκουν στους τύπους Captives και Traditionalists. Οι Captives (αιχµάλωτοι) συχνά περιορίζονται από τα οικονοµικά της οικογένειας, βρίσκονται στην χαµηλότερη κοινωνικοοικονοµική οµάδα και πάνε εκεί που τους επιτρέπουν τα οικονοµικά τους, µε προτίµηση τη ζέστη και την ηλιοφάνεια. Οι Traditionalists (παραδοσιακοί) ταξιδεύουν συνήθως µέσω τουριστικών πακέτων και συνήθως στο ίδιο µέρος: ασφαλές και οικείο. Συνήθως ανήκουν στη χαµηλότερη κοινωνικοοικονοµική οµάδα. 12

17 1.42 Σύµφωνα µε τις προβλέψεις µας για την επισκεψιµότητα του πάρκου, υπολογίσαµε ότι οι ντόπιοι θα επισκεφθούν το θεµατικό πάρκο κάθε 5,1 χρόνια στο χαµηλό σενάριο, κάθε 4 χρόνια στο µεσαίο και κάθε 3 χρόνια στο υψηλό, µια λογική συχνότητα Το πάρκο γίνεται γνωστό µε billboards εξωτερικού χώρου, διαφήµιση στα λεωφορεία και µέσω εντύπων. Για τους ντόπιους, µια τηλεοπτική καµπάνια είναι πολύ σηµαντική ενώ για τους τουρίστες το να αντιληφθούν την ύπαρξη του πάρκου µε την άφιξή τους στο νησί. Επίσης, προτείνεται να οργανώνονται µέρες ελευθέρας εισόδου για tour operators, προσωπικό ξενοδοχείων, ξεναγούς κλπ. Οικονοµική ανάλυση 1.44 Ο ακόλουθος πίνακας παρουσιάζει την αναµενόµενη κερδοφορία του πάρκου. Χαµηλό Μεσαίο Υψηλό Έσοδα Εισιτήρια Τρόφιµα & ποτά Εµπορεύµατα Λοιπά Σύνολο Κόστος Πωληθέντων Τρόφιµα & ποτά Εµπορεύµατα Λοιπά Σύνολο Ως % εσόδων % 17.7% 17.7% Μεικτό Κέρδος Ως % εσόδων 82.3% 82.3% 82.3% 13

18 Λειτουργικά Έξοδα Προσωπικό Marketing Συντήρηση ΣΥΤΑ, ΑΗΚ κλπ Γενικά & ιοικητικά Λοιπά Σύνολο Λειτουργικό Κέρδος (GOP) Περιθώριο Λειτουργικού 30,8% 33,8% 36,8% Κέρδους 1.45 Με µέση επένδυση ΛΚ ανά επισκέπτη η απαιτούµενη επένδυση είναι: Χαµηλό σενάριο: ΛΚ 6,2 έως 7,2 εκ. Μεσαίο σενάριο: ΛΚ 7,6 έως 8,8 εκ. Υψηλό σενάριο: ΛΚ 9,4 έως 11,0 εκ Με τα παραπάνω στοιχεία προκύπτουν τα ακόλουθα payback periods: Χαµηλό σενάριο: 8,0 µε 9,4 χρόνια Μεσαίο σενάριο: 7,3 µε 8,5 χρόνια Υψηλό σενάριο: 6,7 µε 7,8 χρόνια 1.47 Από τα παραπάνω προκύπτει οτι η υπάρχουσα ζήτηση δεν επιτρέπει τη δηµιουργία περισσοτέρων του ενός θεµατικού πάρκου στην Κύπρο Από επενδυτικής πλευράς (απόσβεση της επένδυσης) όµως η κερδοφορία αυτή είναι σε οριακά ή χαµηλά επίπεδα, ιδιαίτερα αν ληφθεί υπόψη και η αξία της γης και η ανάγκη για επανεπένδυση. Συνεπώς υπάρχει «Χρηµατοδοτικό Έλλειµµα» µεταξύ της επένδυσης που υποστηρίζουν τα αποτελέσµατα του πάρκου και αυτής που είναι αναγκαία για την δηµιουργία του Στον παρακάτω πίνακα έχουµε µια ολοκληρωµένη εικόνα: 14

19 Χαµηλό Μεσαίο Υψηλό Λειτουργικό Κέρδος (GOP) ως % επί των πωλήσεων 30,8% 33,8% 36,8% Αναγκαία Επένδυση σε ΛΚ εξαιρουµένης της γης προς ΛΚ 30 ανά επισκέπτη Απόδοση επένδυσης 12,5% 13,7% 14,9% Payback Period (έτη) 8,0 7,3 6,7 - Μέγιστη επένδυση µε 8x Χρηµατοδοτικό Έλλειµµα Χρηµατοδοτικό Πλεόνασµα Αναγκαία Επένδυση εξαιρουµένης της γης προς ΛΚ 35 ανά επισκέπτη Απόδοση επένδυσης 10,7% 11,7% 12,8% Payback Period (έτη) 9,4 8,5 7,8 - Μέγιστη επένδυση µε 8x Χρηµατοδοτικό Έλλειµµα Χρηµατοδοτικό Πλεόνασµα Το έλλειµµα αυτό µπορεί να καλυφθεί µε διάφορα ανταλλάγµατα όπως: συµµετοχή της κυβέρνησης στο κόστος της επένδυσης προσφορά γης για οικιστική ανάπτυξη µε αντάλλαγµα την υποχρέωση ανάπτυξης ενός θεµατικού πάρκου «πακετάρισµα» του θεµατικού πάρκου µε άλλες αναπτύξεις υποδοµής (πχ µαρίνα) Η επιλογή του προσφορότερου τρόπου θα πρέπει να βασιστεί στα δεδοµένα των εναλλακτικών δυνατοτήτων καθώς και των περιορισµών που τίθενται από την Κοινοτική νοµοθεσία. 15