Αγορά κατοικιών, προσδιοριστικοί παράγοντες εξέλιξης των τιμών και νομισματική πολιτική.

Μέγεθος: px
Εμφάνιση ξεκινά από τη σελίδα:

Download "Αγορά κατοικιών, προσδιοριστικοί παράγοντες εξέλιξης των τιμών και νομισματική πολιτική."

Transcript

1 Αγορά κατοικιών, προσδιοριστικοί παράγοντες εξέλιξης των τιμών και νομισματική πολιτική. Δρ. ΠΑΝΑΓΙΩΤΗΣ Δ. ΜΠΑΛΩΜΕΝΟΣ Τοπογράφος Μηχανικός ΕΜΠ, MSc in Real Estate Περίληψη Στο περιθώριο μιας παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης, με πρωταγωνιστές την αγορά κατοικιών, τη νομισματική πολιτική και ιδιαίτερα το ρόλο των επιτοκίων στην προσπάθεια σταθεροποίησης των αγορών, η παρούσα εργασία σκοπό έχει να καταγράψει τις αλληλεπιδράσεις της αγοράς κατοικίας με το σύνολο της οικονομίας. Η ανάλυση διαρθρώνεται ως εξής: Στο πρώτο μέρος διεξάγεται μια βιβλιογραφική ανασκόπηση της κυκλικότητας της αγοράς ακίνητης περιουσίας, ενώ στο δεύτερο μέρος αναλύονται αντίστοιχα η αγορά κατοικίας στο πλαίσιο της οικονομικής δραστηριότητας και της νομισματικής πολιτικής. Ακολουθεί εκτεταμένη ανάλυση για την περίπτωση των επιτοκίων, βασιζόμενοι στο κόστος κεφαλαίου του χρήστη σύμφωνα με το νεοκλασικό μοντέλο του Poterba. Η ανάλυση συνεχίζεται με τους προσδιοριστικούς παράγοντες εξέλιξης των τιμών των κατοικιών στο τέταρτο μέρος της εργασίας, ενώ στο πέμπτο καταγράφονται οι αλληλεπιδράσεις της υποθηκικής αγοράς και της αγοράς κατοικιών. Η ανάλυση ολοκληρώνεται με τα συμπεράσματα. Λέξεις κλειδιά Αγορά ακινήτων, προσδιοριστικοί παράγοντες, νομισματική πολιτική

2 1. Κυκλικότητα της αγοράς ακινήτων Οι ερευνητές αντιμετωπίζουν τους κύκλους στην αγορά ακινήτων από διαφορετική σκοπιά, προσπαθώντας να τους ερμηνεύσουν και να τους προβλέψουν με τον ακριβέστερο τρόπο, αλλά και να τους εντάξουν σε ένα ευρύτερο πλαίσιο αναφοράς. Οι απόψεις τους μπορούν να ταξινομηθούν σε τέσσερις θεματικές θεωρήσεις. Τη μακροοικονομική, τη μικροοικονομική, τη χρηματοοικονομική και τη διαχειριστική-επενδυτική. Στην πρώτη, δηλαδή τη μακροοικονομική θεώρηση, οι κύκλοι στην αγορά ακινήτων εξετάζονται σε αντιπαραβολή με τον επιχειρηματικό κύκλο. Δίδεται έμφαση στη συνολική κατασκευαστική δραστηριότητα, αλλά και στους τομεακούς δείκτες ανεργίας, στην προσπάθεια να εξευρεθούν σχέσεις μεταξύ της κυκλικής συμπεριφοράς της αγοράς ακινήτων και άλλων συνδεδεμένων αγορών. Η δεύτερη, δηλαδή η μικροοικονομική θεώρηση, διαχωρίζει τέσσερις υποαγορές της αγοράς ακινήτων. Η υποαγορά χώρων προς διάθεση, η υποαγορά επένδυσης, η υποαγορά νέων κατασκευών και τέλος η υποαγορά γης. Η έρευνα επικεντρώνεται σε παράγοντες όπως επίπεδα ενοικίων, πληρότητες, ρυθμοί απορρόφησης αποθέματος κ.α. Η τρίτη, δηλαδή η χρηματοοικονομική θεώρηση, βασίζεται στη θεωρία του χαρτοφυλακίου (Modern Portfolio Theory), και αντλεί τα πορίσματά της από εργαλεία αποτίμησης, όπως το υπόδειγμα αποτίμησης περιουσιακών στοιχείων και τα μοντέλα εναλλακτικών αποφάσεων. Βασικές μεταβλητές της χρηματοοικονομικής θεώρησης αποτελούν μεταξύ άλλων τα επιτόκια, οι μεταβλητότητες, οι σειριακές συσχετίσεις και τα ασφάλιστρα κινδύνου. Η τέταρτη, δηλαδή η διαχειριστική-επενδυτική, δεν έχει αναλυθεί ερευνητικά επαρκώς. Εξετάζει εάν και πώς, οι κύκλοι μπορούν να ενσωματωθούν στη διαχειριστική διαδικασία και αναπαριστάται επιτυχώς από ένα αναλυτικό πλαίσιο που εισήγαγαν οι Schulte και Schäfers το Τεσσάρων ειδών κύκλοι, διαφορετικής διάρκειας, έχει προταθεί να υφίστανται στη βιβλιογραφία. Άλλοι συνδέονται με τη γενική οικονομική δραστηριότητα, άλλοι με μια υπααγορά ακινήτων (π.χ. αγορά ακινήτων προς ιδιοκατοίκηση), και άλλοι με τις αλληλεπιδράσεις της αγοράς ακινήτων και της ευρύτερης οικονομίας. Πιο συγκεκριμένα οι κύκλοι κατηγοριοποιούνται ως εξής: Κύκλοι 4-5 ετών Αυτοί συνδέονται και καθοδηγούνται από τον επιχειρηματικό κύκλο. Ο τελευταίος επηρεάζει την οικονομική δραστηριότητα στο σύνολο, και μέσω της επίπτωσης στη ζήτηση εργασιακών χώρων, επιδρά στην κατασκευαστική-αναπτυξιακή δραστηριότητα, στα επίπεδα των ενοικίων, στις αξίες αλλά και στις αποδόσεις των εμπορικών ακινήτων. Κύκλοι 9-10 ετών Πολλοί ερευνητές έχουν επισημάνει έναν 10-ετή, περίπου, κύκλο κατασκευαστικής-αναπτυξιακής δραστηριότητας. Ο Wheaton (1987) αναγνώρισε και κατέγραψε έναν 10-ετή κύκλο στις πληρότητες της αγοράς γραφειακών χώρων των ΗΠΑ και ένα παρόμοιο κύκλο στην ανάπτυξη αυτών. Ο Leitner (1994) επίσης, πρότεινε έναν 11-ετή κύκλο στην ανάπτυξη νέων γραφειακών χώρων. Αυτοί οι κύκλοι, όπως επισημαίνουν και οι δύο προαναφερθέντες ερευνητές, εμφανίζονται στην αγορά ακινήτων και όχι απαραίτητα στο σύνολο της οικονομίας. Ο Barras (1994) τέλος, ισχυρίστηκε ότι υπάρχει συσχέτιση του 10-ετούς κύκλου στην αγορά ακινήτων και στον 4-5 ετών επιχειρηματικό κύκλο, λόγω της τάσης της προσφοράς ακινήτων να καλύψει τη ζήτηση για κάθε επόμενο επιχειρηματικό κύκλο. Κύκλοι ετών Αυτοί συνήθως ονομάζονται κύκλοι Kuznets, προς τιμή της πρωτοποριακής έρευνας του Kuznets (1930) σχετικά με τα κύματα κατασκευαστικής δραστηριότητας στις ΗΠΑ το 19 ο αιώνα. Μέχρι τα τέλη βέβαια της δεκαετίας του 60, οι κύκλοι Kuznets έπαψαν να υποστηρίζονται στη διεθνή βιβλιογραφία, κυρίως λόγω των περιορισμών στην μεταναστευτική πολιτική των ΗΠΑ (Abramowitz, 1968; Hickman, 1973). Πρόσφατα όμως, έρευνες με διεθνή προσέγγιση του θέματος, επισημαίνουν μακρόχρονες αναταράξεις στις αγορές, υπό όρους κατασκευαστικής δραστηριότητας κατοικιών αλλά και γενικότερα κατασκευαστικών δομών. Εντοπίζουν δε, μακρόχρονους κύκλους στην αναλογία διαθέσιμου εθνικού εισοδήματος για την κατασκευή νέου προϊόντος. Αυτοί οι κύκλοι φαίνεται να συνεχίζουν να εμφανίζονται και μεταπολεμικά στις περισσότερες διεθνείς αγορές (Ball κ.α., 1996; Ball και Wood, 1998). Η διάρκεια των μεταπολεμικών κύκλων στην αγορά κατοικιών, παρολ αυτά, δείχνει να είναι μικρότερη από αυτή που πρότεινε ο Kuznets. Οι Ball και Grilli (1997) για παράδειγμα, αναγνώρισαν

3 και κατέγραψαν ένα 12-ετή κύκλο υπό όρους έντασης επένδυσης σε κατοικίες, ερευνώντας τις αγορές έντεκα Ευρωπαϊκών χωρών. Κύκλοι 50 ετών Αυτοί αποτελούν την πιο αμφισβητήσιμη κατηγορία σχετικά με την ύπαρξη και τα αίτιά τους. Συνδέονται κατά γενική ομολογία με κύματα καινοτομίας και εξέλιξης, καθώς επίσης με το ρυθμό διάδοσης και αφομοίωσης της νέας τεχνολογίας. Ονομάζονται κύματα Kondratiev, και αν και διαθέτουν σημαντικούς υποστηρικτές, αρκετοί είναι αυτοί που αμφισβητούν την ύπαρξή τους (Maddison, 1991). Αξίζει να σημειωθεί ότι περισσότερες έρευνες σχετικά με την κυκλικότητα στην αγορά ακινήτων, επικεντρώνονται στις μετακινήσεις της πληρότητας γύρω από μια μακροπρόθεσμη γραμμή ισορροπίας, και αναλύουν τις δυνάμεις που προκαλούν νέα οικοδομική-αναπτυξιακή δραστηριότητα, απορρόφηση χώρων, κ.λπ. Μια σχετική και αναλυτική έρευνα των Born και Phyrr (1994) κατέληξε ότι οι οικονομικοί κύκλοι επηρεάζουν τις αποδόσεις της αγοράς ακινήτων. Ο Mueller (1995) καθόρισε τις σχέσεις μεταξύ διαφόρων «φυσικών» χαρακτηριστικών (πληρότητα, κατασκευή, κ.λπ.) και των κύκλων των χρηματοοικονομικών αγορών. Οι Mueller και Laposa (1995) ανέλυσαν 31 μητροπολιτικές αγορές γραφειακών χώρων στις οποίες υπήρχαν στοιχεία από το 1967 έως το Στην έρευνά τους κατέληξαν, ότι υπήρχαν τέσσερις ομάδες πόλεων που εμφανίζουν διαφορετικής διάρκειας κυκλικότητα στην αγορά ακινήτων, αλλά με ποιο συνήθη διάρκεια αυτή μεταξύ των 7.25 και 8 ετών. Όντως οι περισσότερες μελέτες σχετικά με την κυκλικότητα στην αγορά ακινήτων επικεντρώνονται σε αυτή τη χρονική διάρκεια, κυρίως λόγω διαθεσιμότητας στοιχείων αλλά και δευτερευόντως επειδή η δυνατότητα ακριβούς πρόβλεψης σχετικών κύκλων, δύναται να συμβάλλει στη βέλτιστη αγορά ή πώληση ενός ακινήτου. Άλλες έρευνες αντίθετα, θεωρούν τη μελέτη αυτών των βραχυπρόθεσμων κύκλων χρήσιμη, μόνο στην περίπτωση διαχείρισης χαρτοφυλακίων ακινήτων και σε ότι σχετίζεται με το χρόνο αγοράς και πώλησης-.ισχυρίζονται ότι η μελέτη τους έχει μικρή αξία στη διαδικασία απάντησης στο ερώτημα, πόσα κεφάλαια να επενδυθούν σε ακίνητα, καθώς απαιτείται ανάλυση μεγαλύτερων περιόδων ώστε να αποφασισθεί η σχετική αξία των ακινήτων σε θεσμικά χαρτοφυλάκια. Ορισμένοι ερευνητές υιοθετούν μια ευρύτερη θεώρηση στην ερμηνεία της κυκλικότητας, όπως οι Pyhrr και Roulac (1996), οι οποίοι ισχυρίζονται πως πρέπει να μελετηθούν δεκαπέντε διαφορετικοί κύκλοι (πληθωρισμού, κατασκευαστικής δραστηριότητας, επιχειρηματικός, τεχνολογικών και κοινωνικών αλλαγών, κ.α.) στην προσπάθεια επισήμανσης των σημείων ενδιαφέροντος της κυκλικότητας στην αγορά ακινήτων. Στην καταγραφή των μακροπρόθεσμων κύκλων, συγκαταλέγουν των 18,3 ετών κύκλο του Wenzlick (Rabinowitz, 1980) και αρκετούς μεγαλύτερης διάρκειας (30 ετών, 50 ετών, 60 ετών, αλλά και αρκετούς 100 ετών, οι οποίοι έχουν επίσης εντοπισθεί και επισημανθεί από τον Downs (1993). Όσον αφορά στον 18-ετή κύκλο, αυτός εμφανίζεται πρώτη φορά σε εργασία του Hoyt (1993), όπου ανέλυσε εκατονταετή στοιχεία αξιών ακινήτων, ενοικίων, και λοιπών σχετικών παραγόντων, στην πόλη του Σικάγο. Το όνομα του Wenzlick συνδέθηκε με το 18-ετή κύκλο, καθώς πρώτος αναφέρθηκε επισήμως σε αυτόν, τις δεκαετίες του 50 και 60, μέσα από την περιοδική έκδοση Real Estate Analyst. Παρολ αυτά, σε καμία αξιόπιστη μορφή δεν επανεμφανίσθηκε από το 1934 και μετά. Oι Hoyt (1960) και Rabinowitz (1980) εξάλλου, διετύπωσαν επιχειρήματα για τη μη επανεμφάνιση του 18-ετή κύκλου. 2. Αγορά κατοικίας, οικονομική δραστηριότητα και νομισματική πολιτική Η σύνδεση μεταξύ της αγοράς κατοικίας και της υπόλοιπης οικονομίας λειτουργεί, κατά βάση, μέσω των επιδράσεων των διακυμάνσεων των τιμών των κατοικιών, καθώς αποτελούν τη βασική πηγή μεταβολών στον πλούτο που προέρχεται από κατοικίες. Οι αλλαγές στις τιμές των κατοικιών ενδέχεται να προκληθούν από έναν αριθμό παραγόντων που επηρεάζουν τόσο την προσφορά όσο και τη ζήτηση για στέγαση. Επιπροσθέτως, οι τιμές των κατοικιών, όπως και οι τιμές άλλων περιουσιακών στοιχείων, είναι ευαίσθητες στα επιτόκια και αντιδρούν στις αλλαγές της νομισματικής πολιτικής, συνεισφέροντας έτσι στην μεταβίβαση των ωθήσεων της νομισματικής πολιτικής στην οικονομία. Γενικά, μια μη αναμενόμενη μείωση των βραχυπρόθεσμων επιτοκίων οδηγεί σε αύξηση των τιμών των κατοικιών. Άλλωστε στο βαθμό όπου χαμηλότερα βραχυπρόθεσμα επιτόκια αντανακλούν σε

4 χαμηλότερα επιτόκια υποθήκης, δύναται να αυξηθεί η ζήτηση για κατοικίες και στη συνέχεια να υπάρξει ακόμα και αύξηση τιμών, αναλόγως βέβαια της προσφοράς. Άλλες επιδράσεις μπορεί να απορρέουν από προσδοκίες για αύξηση του εισοδήματος, από αλλαγές στις τιμές των διάφορων χρηματοοικονομικών προϊόντων, από προσδοκίες για περαιτέρω αυξήσεις στις τιμές κατοικιών και από κερδοσκοπική συμπεριφορά (Howells και Tomlin, 1991). Η σχετική οικονομική βιβλιογραφία, έχει αναγνωρίσει διάφορα κανάλια μέσω των οποίων οι αλλαγές στις τιμές των κατοικιών επηρεάζουν την οικονομική δραστηριότητα. Ένα πρώτο κανάλι λειτουργεί μέσω της επίδρασης των διακυμάνσεων των τιμών των κατοικιών, στην ανάπτυξη-κατασκευή αυτών. Μία αύξηση στις τιμές των κατοικιών, η οποία προκαλεί αύξηση στην αγοραία αξία του αποθέματος κατοικιών σε σχέση με το κόστος αναπαραγωγής, δίνει ερέθισμα για την κατασκευή νέων κατοικιών, καθώς και για την ανακαίνιση των παλαιότερων. Αυτή η επίδραση αναμένεται να ενδυναμωθεί σταδιακά, καθώς χρειάζεται χρόνος για να ολοκληρωθούν τα έργα επένδυσης σε κατοικίες και να τα αφομοιώσει η αγορά κατοικιών. Επιπρόσθετα ενδέχεται να υπάρχουν περιορισμοί που σχετίζονται με τη διαθεσιμότητα της γης, την πολιτική σχεδιασμού και προγραμματισμού και τις άκρως ανταγωνιστικές συνθήκες στην αγορά των κατασκευών. Ένα δεύτερο κανάλι σχετίζεται με την κατανάλωση. Πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι οι κατοικίες (σε αντίθεση με άλλα περιουσιακά στοιχεία όπως ομόλογα ή μετοχές) παρέχουν συγκεκριμένες υπηρεσίες στα νοικοκυριά. Συγκεκριμένα, οι τιμές των κατοικιών αντανακλούν την τρέχουσα αξία των αναμενόμενων-μελλοντικών ενοικίων. Αν τα υψηλότερα ενοίκια είναι ο κύριος καθοδηγητικός παράγοντας, τότε μια αύξηση στις τιμές των κατοικιών δε θα αυξήσει μόνο την αγοραία αξία αυτών, αλλά θα σημάνει επίσης μεγαλύτερη κατανάλωση υπηρεσιών στέγασης για τους ιδιοκτήτες-χρήστες και τους ενοικιαστές. Σε αυτή την περίπτωση, οι αλλαγές στις τιμές των κατοικιών μπορεί να έχουν αμφιλεγόμενα αποτελέσματα στην κατανάλωση που δεν σχετίζεται με τη στέγαση, καθώς εμπεριέχουν μια αναδιανομή πόρων μεταξύ ενοικιαστών και μελλοντικών αγοραστών απ τη μία, και ιδιοκτητών κατοικιών απ την άλλη. Αυξήσεις στις τιμές των κατοικιών θα ωφελούν, γενικά, αυτούς που κάνουν trade down δηλ. όσους μετακομίζουν σε μικρότερα σπίτια και επομένως θα ζημιώνουν όσους κάνουν trade up. Εντούτοις, μπορεί να μην είναι εφικτό για την κοινωνία ως σύνολο να μετακινηθεί σε μικρότερες κατοικίες. Τέλος είναι ευρέως αποδεκτό ότι όσο μεγαλύτερη είναι η αναλογία των ιδιοκτητών-χρηστών, τόσο μεγαλύτερη θα είναι η καταναλωτική αντίδραση σε μια αύξηση των τιμών των κατοικιών. Οι επιδράσεις στην κατανάλωση είναι σαφώς αρνητικές τόσο για τους ενοικιαστές, στον τομέα της ενοικιαστικής αγοράς, όσο και για τους μελλοντικούς αγοραστές οι οποίοι πρέπει να αποταμιεύσουν περισσότερα για τις διάφορες προ-πληρωμές. Το αποτέλεσμα είναι σαφώς θετικό για τους ιδιοκτήτες (σπιτονοικοκύρηδες) και/ή για τους επενδυτές που κατέχουν κατοικίες τις οποίες μισθώνουν. Αν μια ενδεχόμενη αύξηση στις τιμές των κατοικιών οφείλεται σε πτώση των επιτοκίων, (που αναμένεται να έχει μακρά διάρκεια και να μη συνδέεται με προσδοκίες για χαμηλότερη ανάπτυξη) τότε είναι πιο πιθανό να προκύψει ένα θετικό αποτέλεσμα στην κατανάλωση, καθώς το όφελος των ιδιοκτητών των κατοικιών δε θα ακολουθείται από απώλεια για τους μελλοντικούς αγοραστές, οι οποίοι θα μπορούν να αποκτήσουν κατοικία με χαμηλότερο κόστος. Μια αύξηση στην αγοραία αξία των κατοικιών ενδέχεται, επίσης, να επηρεάσει την κατανάλωση μέσω ενός τρίτου καναλιού, το λεγόμενο κανάλι της πίστωσης. Ατέλειες στην αγορά πιστώσεων, που προέρχονται από ασύμμετρη πληροφόρηση αλλά και από τις σχετικές δαπάνες στον τραπεζικό τομέα, υποδηλώνουν ότι οι καταναλωτές και οι επιχειρήσεις αντιμετωπίζουν ένα εξωτερικό χρηματοδοτικό premium στην πληρωμή των δανείων τους και/ή περιορισμούς στη δυνατότητα δανεισμού έναντι του μελλοντικού εισοδήματός τους. Σύμφωνα με το υπόδειγμα του χρηματοοικονομικού επιταχυντή (Aoki κ.α., 2002), το εξωτερικό χρηματοδοτικό premium και οι περιορισμοί δανεισμού εξαρτώνται από την ποιότητα των λογιστικών καταστάσεων και το επίπεδο της καθαρής αξίας των δανειστών. Διακυμάνσεις στην αγοραία αξία των κατοικιών πλήττουν την αξία των στοιχείων του ενεργητικού των εταιρειών και των νοικοκυριών, που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την αποπληρωμή δανείων, και έτσι, επηρεάζουν το επίπεδο του εξωτερικού χρηματοδοτικού premium και τη διαθεσιμότητα των δανείων. Μια αύξηση στις τιμές κατοικιών και εμπορικών ακινήτων, αυξάνει τη δανειοληπτική ικανότητα των επιχειρήσεων και των νοικοκυριών για τη χρηματοδότηση της κατανάλωσης και των επενδύσεων τους. Αυτός ο μηχανισμός, ενισχύει τη μετάδοση των νομισματικών ωθήσεων στην οικονομία. Τέλος, πέρα από τις επιδράσεις των διακυμάνσεων των τιμών, οι αγορές κατοικίας συνεισφέρουν στο

5 μηχανισμό μετάδοσης της νομισματικής πολιτικής μέσω ενός τέταρτου καναλιού. Πιο συγκεκριμένα, μέσω των επιδράσεων, που προέρχονται από αλλαγές στη νομισματική πολιτική, στο διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών το οποίο και διοχετεύεται στην υποθηκική αγορά. Οι αλλαγές στα επιτόκια υποθήκης που οφείλονται σε αλλαγή της νομισματικής πολιτικής, μπορούν να επηρεάσουν άμεσα το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών και εν συνεχεία, τις καταναλωτικές και επενδυτικές τους αποφάσεις, καθώς οι χρηματοροές για την αποπληρωμή του ενυπόθηκου δανείου είναι σημαντικό μέρος των συνολικών δαπανών τους. Το μέγεθος του εναπομείναντος ενυπόθηκου χρέους και τα χαρακτηριστικά των συμβάσεων που καθορίζουν το δάνειο (άρα και η ευαισθησία των ενυπόθηκων επιτοκίων στις αλλαγές των βραχυπρόθεσμων επιτοκίων) είναι σημαντικοί παράγοντες σε αυτό το πλαίσιο (Berger-Thomson και Ellis, 2004). Για παράδειγμα, όταν τα ενυπόθηκα δάνεια είναι βασισμένα σε σταθερά επιτόκια μακράς διάρκειας, τότε η επίδραση των αλλαγών των βραχυπρόθεσμων επιτοκίων στο διαθέσιμο εισόδημα θα είναι μικρή. 3. Νομισματική πολιτική, επιτόκια και η αγορά κατοικιών Αυξάνοντας ή μειώνοντας τα επιτόκια, η νομισματική πολιτική επηρεάζει την αγορά των κατοικιών με πέντε τουλάχιστον διαφορετικούς τρόπους: Μέσω των άμεσων επιπτώσεων των επιτοκίων o Στο κόστος του κεφαλαίου του χρήστη (πράττοντα/καταναλωτή) o Στις προσδοκίες για μελλοντικές αυξομειώσεις των τιμών των κατοικιών o Στην προσφορά κατοικιών Μέσω των έμμεσων επιπτώσεων των επιτοκίων o Στο σύνδρομο του πλούτου λόγω των τιμών των κατοικιών o Στις επιδράσεις του καναλιού των πιστώσεων στην κατανάλωση 3.1. Άμεσες επιδράσεις των επιτοκίων μέσω του κόστους κεφαλαίου του χρήστη Τα νεοκλασικά μοντέλα περιγραφής της δραστηριότητας στην αγορά κατοικίας λαμβάνουν υπόψη τους το κόστος κεφαλαίου του πράττοντα/καταναλωτή, ως έναν παράγοντα εξόχως σημαντικό στη ζήτηση κατοικιών (Poterba, 1984). Το κόστος κεφαλαίου του χρήστη (uc ) λαμβάνει υπόψη του διάφορους παράγοντες και μπορεί να παρασταθεί ως εξής: uc = ph 1 ph e [( t) i π + δ ] h e Όπου αντιπροσωπεύει την τιμή αγοράς μιας κατοικίας, το στεγαστικό επιτόκιο, π h είναι ο προσδοκώμενος ρυθμός αύξησης των τιμών των κατοικιών, και δ ο ρυθμός απόσβεσης λόγω παλαιότητας. Ο παραπάνω τύπος λαμβάνει υπόψη του την περίπτωση της σχετικής φορολογίας όπου αυτή είναι εφαρμοστή, προσαρμόζοντας στο ονομαστικό επιτόκιο τον οριακό φορολογικό συντελεστή t. Αναμορφώνοντας την παραπάνω σχέση, το κόστος κεφαλαίου μπορεί να παρασταθεί υπό όρους μετά φόρων επιτοκίων {( 1 t) i π e }, και τον προσδοκώμενο πραγματικό ρυθμό αύξησης των τιμών e e e των κατοικιών π h π, όπου π ο αναμενόμενος πληθωρισμός: uc = ph 1 e e e [{ ( t) i π } { π π } + δ ] h Ένα σημαντικό θέμα στην παραπάνω προσέγγιση, είναι το γεγονός ότι ο χρονικός ορίζοντας τόσο του πραγματικού επιτοκίου της υποθηκικής αγοράς, όσο και η αναμενόμενη αύξηση των τιμών των κατοικιών, είναι ο χρόνος ζωής του ακινήτου, δηλαδή αρκετά μεγάλος. Στην περίπτωση ενός σταθερού μακροπρόθεσμου στεγαστικού δανείου, το επιτόκιο όντως αποτυπώνει το μακροπρόθεσμο ορίζοντα. Παρολ αυτά όταν ένας ιδιοκτήτης έχει επιλέξει κυμαινόμενου επιτοκίου στεγαστικό δάνειο, το κατάλληλο επιτόκιο δεν είναι το τρέχον, αλλά το μέσο, το οποίο αναμένεται για το χρόνο ζωής του ακινήτου. Θεωρώντας μια αποτελεσματική και ομαλή χρηματοοικονομκή αγορά, αυτό σημαίνει ότι, ακόμα και στην περίπτωση ενός κυμαινόμενου στεγαστικού δανείου, το σχετικό με τη ζήτηση κατοικιών επιτόκιο, είναι το μακροπρόθεσμο, το οποίο αποτυπώνει προσδοκίες και εκτιμήσεις των μελλοντικών βραχυπρόθεσμων επιτοκίων για την περίοδο ιδιοκτησίας του ακινήτου. i

6 Όταν η νομισματική πολιτική αυξάνει τα βραχυπρόθεσμα επιτόκια, τα μακροπρόθεσμα επιτόκια επίσης τείνουν να αυξηθούν, καθώς συνδέονται με τα μελλοντικά αναμενόμενα βραχυπρόθεσμα επιτόκια. Ως αποτέλεσμα το κόστος κεφαλαίου για το χρήστη αυξάνει και η ζήτηση για κατοικίες μειώνεται. Η μείωση της ζήτησης οδηγεί σε κάμψη της κατασκευαστικής δραστηριότητας και μοιραία σε μείωση της ολικής ζήτησης στην οικονομία Άμεσες επιδράσεις των επιτοκίων μέσω της προσδοκώμενης αύξησης των τιμών των κατοικιών Ο δεύτερος παράγοντας του κόστους κεφαλαίου του χρήστη, ο πραγματικός αναμενόμενος ρυθμός αύξησης των τιμών των κατοικιών, { π e h π e }, δίδει τη δυνατότητα στη νομισματική πολιτική για έναν ακόμη τρόπο παρέμβασης στη δραστηριότητα της αγοράς κατοικιών. Αλλαγές στις παραπάνω προσδοκίες επιφέρουν άμεση επίδραση στο κόστος κεφαλαίου αλλά και στη ζήτηση για κατοικίες (Case et. al., 2003). Όταν η νομισματική πολιτική είναι σφιχτή και τα επιτόκια αυξάνονται, οι τιμές των ακινήτων τείνουν να μειωθούν, καθώς η ζήτηση μειώνεται μέσω του μηχανισμού του κόστους κεφαλαίου του χρήστη, ο οποίος περιγράφηκε στην προηγούμενη ενότητα. Εκτιμήσεις για μελλοντική περιοριστική νομισματική πολιτική, θα είχαν ως αποτέλεσμα την μείωση του μελλοντικού αναμενόμενου πραγματικού ρυθμού αύξησης των κατοικιών, με αποτέλεσμα την αύξηση του τρέχοντος κόστος κεφαλαίου, το οποίο με τη σειρά του θα οδηγούσε σε μείωση της ζήτησης για κατοικίες και αντίστοιχη μείωση της σχετικής με την αγορά κατοικιών κατασκευαστικής δραστηριότητας. Μια κρίσιμη παράμετρος σχετικά με το πώς το παραπάνω κανάλι λειτουργεί, είναι η διαπίστωση ότι η τιμή μιας κατοικίας διαμορφώνεται όχι μόνο από την αξία της κατασκευής αλλά επιπλέον από την αξία της γης. Αν οι τιμές των κατοικιών καθοριζόντουσαν μόνο από το κόστος της κατασκευής, τότε δε θα έπρεπε γενικά να αναμέναμε μεγάλες διακυμάνσεις στον όρο της αύξησης των τιμών των κατοικιών σύμφωνα με τον τύπο του κόστους χρήματος του χρήστη. Θεωρητικά βέβαια, οι κατοικίες προσφέρονται στην αγορά ελαστικά, ώστε οι αλλαγές στις τιμές να αντικατοπτρίζουν κυρίως τις αλλαγές στο κόστος κατασκευής (εργατικό δυναμικό και υλικά) τα οποία ιστορικά παρουσιάζουν μικρές ταλαντώσεις. Δυο παράγοντες, παρολ αυτά, έχουν επιφέρει σημαντικές διακυμάνσεις στις τιμές των κατοικιών κατά τη διάρκεια των περασμένων δεκαετιών, οι οποίες δε σχετίζονται με τις αλλαγές στο κόστος κατασκευής κατοικιών. Κατά πρώτον οι περιορισμοί στις χρήσεις γης, αλλά και η μείωση του συντελεστή δόμησης, έχουν επιφέρει αντίστοιχη μείωση στις κατασκευαζόμενες κατοικίες και κατά συνέπεια μείωση στην ελαστικότητα της προσφοράς (Glaeser κ.α., 2005). Κατά δεύτερον, αν και γενικά η γη δεν έχει αξιοποιηθεί κατασκευαστικά στο σύνολό της, στις αστικές περιοχές, η προσφορά γης, λόγω της έντονης αστικοποίησης παγκοσμίως, είναι εξαιρετικά περιορισμένη. Οι παραπάνω δυο περιοριστικοί παράγοντες της προσφοράς έχουν οδηγήσει σε μια ραγδαία αύξηση των τιμών γης και επακολούθως σε μια αντίστοιχη αύξηση των τιμών κατοικιών. Το γεγονός λοιπόν ότι οι τιμές των κατοικιών συμπεριλαμβάνουν τόσο την αξία της κατασκευής όσο την αντίστοιχη της γης, αναδεικνύει το θέμα του εάν είναι σκόπιμο να συμπεριλάβουμε την αξία της γης στην αξία των κατοικιών, όταν γίνεται υπολογισμός του αναμενόμενου ρυθμού αύξησης στην προσέγγιση του κόστους χρήματος του χρήστη. Αν η αναμενόμενη αύξηση των τιμών των κατοικιών οφείλεται περισσότερο στην αύξηση της αξίας της γης, όπως αναλύθηκε προηγουμένως, και η αξία της γης είναι ξεχωριστή από την αξία της κατασκευής, τότε η ζήτηση για οικοδομές θα παραμείνει σχετικά ανεπηρέαστη. Σε αυτή την περίπτωση, μεγάλες ταλαντώσεις στις αναμενόμενες αυξήσεις των τιμών των κατοικιών, θα είχαν μικρό αντίκτυπο στην κατασκευαστική δραστηριότητα. Παρολ αυτά καθώς μια κατοικία ενσωματώνει γη και κτίριο, και η προσφορά γης για ανάπτυξη κατοικιών είναι ανελαστική, θα μπορούσε να υποτεθεί ότι οι ταλαντώσεις στις αναμενόμενες τιμές κατοικιών, επιφέρουν σημαντικό αντίκτυπο στο κόστος χρήματος ενός χρήστη για ανάπτυξη-αγορά κατοικιών. Κατά συνέπεια, όχι μόνο θα μπορούσε μια αύξηση στις αναμενόμενες αξίες γης να αυξήσει τη ζήτηση για κατοικίες, αλλά επιπλέον, μια ραγδαία αύξηση της τιμής της γης, θα επέφερε αλλαγή στο μέγεθος αλλά και στη χωροθέτηση νέων κατοικιών, καθώς οι κατασκευαστές εξοικονομούν επί ενός παράγοντα όποιος έχει γίνει πιο ακριβός. Έτσι η ραγδαία αύξηση των τιμών γης θα επέφερε κατασκευαστική δραστηριότητα στις παρυφές της πόλης, σε νέα προάστια κλπ Επιδράσεις των επιτοκίων στην προσφορά κατοικιών Καθώς οι κατασκευαστές αναπτύσσουν νέες οικοδομές σχετικά γρήγορα, τα επιτόκια τα οποία σχετίζονται με τη χρηματοδότηση σχετικών έργων είναι τα βραχυπρόθεσμα. Υψηλότερα βραχυπρόθεσμα επιτόκια, τα οποία αυξάνουν το κόστος ανάπτυξης μιας κατοικίας, ελαττώνουν την

7 σχετική κατασκευαστική δραστηριότητα. Οι επιπτώσεις κατά συνέπεια της προσφοράς, παρέχουν έναν επιπλέον λόγο για τον οποίο τα βραχυπρόθεσμα επιτόκια επηρεάζουν σημαντικά την κατασκευαστική δραστηριότητα, γεγονός το οποίο επιβεβαιώνεται και από διάφορες εμπειρικές έρευνες όπως π.χ. των McCarthy και Peach (2002) Κατανάλωση και το σύνδρομο του πλούτου από τις αλλαγές στις τιμές των κατοικιών Οι συνήθεις εφαρμογές της θεωρίας περί αποταμιεύσεως, σύμφωνα με την οποία οι καταναλωτές αποταμιεύουν, για να διατηρήσουν ένα σταθερό επίπεδο καταναλωτικών δαπανών στο μέλλον, η οποία αναπτύχθηκε από τους Modigliani και Brumberg (1954) και συμπληρώθηκε από τους Ando και Modigliani (1963), οδηγούν στην άποψη ότι όλες οι πηγές αύξησης του πλούτου, είτε είναι μετοχές, είτε ακίνητα, είτε οτιδήποτε άλλο, πρέπει να έχουν την ίδια θετική επίδραση στην κατανάλωση των νοικοκυριών. Μια νομισματική πολιτική διαστολής, υπό τους όρους χαμηλότερων επιτοκίων, θα αναζωογονούσε τη ζήτηση για κατοικίες, η οποία και θα οδηγούσε σε αύξηση στις τιμές. Η ως αποτέλεσμα των παραπάνω αύξηση στο συνολικό πλούτο, θα αύξανε την κατανάλωση των νοικοκυριών και τη συνολική ζήτηση. Οι επιπτώσεις της θεωρίας περί αποταμιεύσεως μέσω των τιμών των κατοικιών, αποτελούν ένα σημαντικό παράγοντα στη μετάδοση της νομισματικής πολιτικής. Αξίζει να σημειωθεί ότι η άποψη ότι οι επιπτώσεις του πλούτου είναι κοινές για όλες τις διαθέσιμες πηγές, αμφισβητείται έντονα τελευταία. Μια ένσταση που ανακύπτει, σχετίζεται με τις επιπτώσεις στην κατανάλωση που προέρχεται από αλλαγές στις τιμές των κατοικιών, καθώς πλέον θεωρούνται σημαντικότερες από αυτές που προκύπτουν από τα λοιπά περιουσιακά στοιχεία, και ειδικότερα τις μετοχές. Η εξήγηση επικεντρώνεται στο ότι ο πλούτος που προέρχεται από τις κατοικίες κατανέμεται πολύ πιο ομοιόμορφα στον πληθυσμό, απ ότι ο πλούτος που προέρχεται από το χρηματιστήριο (Belsky και Prakken, 2004). Επιπρόσθετα καθώς οι τιμές των κατοικιών είναι πολύ λιγότερο ευμετάβλητες απ ότι οι τιμές των μετοχών, οι αλλαγές στον πλούτο που προέρχεται από τις κατοικίες, θεωρούνται ότι διαρκούν πολύ περισσότερο απ ότι αλλαγές στον πλούτο που προέρχονται από το χρηματιστήριο. Το παραπάνω αποτελεί ένα επιπλέον λόγο για τον οποίο ο πλούτος που προέρχεται από τις κατοικίες, θα πρέπει να έχει μεγαλύτερη επίπτωση στην κατανάλωση, απ ότι στην αντίστοιχη περίπτωση των μετοχών. Παρολ αυτά, αντίστροφο αποτέλεσμα παρατηρείται στην περίπτωση του κινήτρου της κληρονομιάς, όπου η κατανάλωση που προέρχεται από αύξηση του πλούτου από τις κατοικίες είναι μικρότερη απ ότι η αντίστοιχη που προέρχεται από τις μετοχές. Για τους ιδιοκτήτες που σκοπεύουν να μείνουν στην κατοικία τους έως ότου την κληρονομήσουν στους απογόνους τους, η αύξηση στον πλούτο τους, η οποία προέρχεται από την αύξηση της αξίας της κατοικίας τους, θα είναι ισοδύναμη με την αύξηση των συνεπαγόμενων πρόσθετων σχετικών με την κατοικία εξόδων. Κατά συνέπεια μια αύξηση στην αξία της κατοικίας τους, δε θα επιφέρει αύξηση στην κατανάλωση (πλην βέβαια των σχετικών με την κατοικία εξόδων). Επιπρόσθετα, οι υψηλότερες τιμές κατοικιών θα μπορούσαν ακόμη και να ελαττώσουν την τρέχουσα κατανάλωση ενός νοικοκυριού, το οποίο σκοπεύει να αγοράσει μια νέα κατοικία, καθώς θα πρέπει να αποταμιεύσει ένα επιπλέον ποσό. Τέλος ένας εξίσου σημαντικός παράγοντας για τον οποίο μια αύξηση στον πλούτο που προέρχεται από τις κατοικίες, θα είχε μικρότερο αντίκτυπο στην αύξηση της κατανάλωσης, απ ότι η αντίστοιχη περίπτωση των μετοχών, αποτελεί η πιο έντονη συσχέτιση των χρηματαγορών με την ευρύτερη οικονομία και ιδιαίτερα με τη δυνητική παραγωγικότητα αυτής. Η πιθανότητα οι αυξανόμενες τιμές των κατοικιών να μην αντανακλούν τις μελλοντικές προοπτικές της οικονομίας, υποστηρίζεται από τη διαπίστωση, η οποία αναλύθηκε σε προηγούμενη ενότητα, ότι οι αυξανόμενες τιμές κατοικιών ενδέχεται να είναι αποτέλεσμα περιορισμών στην προσφορά στην αγορά ακινήτων, όπως π.χ. στο Ηνωμένο Βασίλειο. Παρατηρήθηκαν ραγδαίες αυξήσεις στις πραγματικές τιμές των κατοικιών, χωρίς να αυξηθεί αντίστοιχα το διαθέσιμο απόθεμα. Σ αυτές τις περιπτώσεις, οι μεγάλες αυξήσεις στον πλούτο που προέρχεται από τις κατοικίες, δεν αποτελεί ένα δείκτη ανάπτυξης και ισχυροποίησης της οικονομίας Επιπτώσεις του καναλιού των πιστώσεων στην κατανάλωση Σε αντίθεση με τη θεωρητική ανάλυση που προηγήθηκε και ανέδειξε ότι ο πλούτος που προέρχεται από τις κατοικίες έχει μικρές επιδράσεις στην κατανάλωση, η εμπειρική έρευνα καταγράφει σημαντικές οικονομικές επιπτώσεις. Σε αντίθεση με τη θεωρία της αποταμίευσης και το σύνδρομο του πλούτου, το κανάλι το οποίο ευθύνεται για τις έντονες οικονομικές επιδράσεις που αναδεικνύει η εμπειρική

8 έρευνα, ενδέχεται να είναι η άρση των πιστωτικών περιορισμών στα νοικοκυριά για σύναψη δανείου με εμπράγματη εξασφάλιση. Το παραπάνω εξασφαλίζει επιπρόσθετα μέσα για χρηματοδότηση πρόσθετης και υψηλότερης κατανάλωσης. Το κεντρικό πρόβλημα στις πιστωτικές αγορές (Mishkin, 2007), είναι η ασύμμετρη πληροφόρηση. Οι δανειστές είναι εν γένει επιφυλακτικοί στο να δανείσουν, καθώς αντιμετωπίζουν σχετικές δυσκολίες στο να προσδιορίσουν εάν ένας πιθανός δανειζόμενος διαθέτει τις πηγές να αποπληρώσει το χρέος, και εάν θα εμπλακεί σε λοιπές επιλογές υψηλού ρίσκου, τέτοιες που να μειώσουν τις πιθανότητες αποπληρωμής του δανείου. Πρόσφατες εξασφαλίσεις μειώνουν τέτοια προβλήματα πληροφόρησης, καθώς αυτές είναι εύκολο να αποτιμηθούν και να τεθούν υπό διαχείριση. Εάν τα στεγαστικά δάνεια ή εν γένει τα εμπράγματα δάνεια είναι άμεσα διαθέσιμα στους ιδιοκτήτες κατοικιών, τότε αυξήσεις στις τιμές των κατοικιών υποχρεωτικά οδηγούν σε περισσότερες δυνητικές εξασφαλίσεις για τον ιδιοκτήτη, γεγονός το οποίο ενδέχεται να βελτιώσει τόσο το ποσό, όσο και τους όρους του δανείου. Ένας άλλος τρόπος έκφρασης του παραπάνω, προέρχεται από το υπόδειγμα του χρηματοοικονομικού επιταχυντή των Bernanke και Gertler (1995), σύμφωνα με το οποίο οι υψηλότερες τιμές στην αγορά των κατοικιών, μειώνουν τη διαφορά περιθώριο- μεταξύ του επιτοκίου ενός δανείου (ανάλογα τον πιστωτικό κίνδυνο) και του επιτοκίου βάσης (χρηματοοικονομικό ασφάλιστρο). Η αύξηση των τιμών των κατοικιών, η οποία βελτιώνει τον οικογενειακό ισολογισμό, οδηγεί σε μείωση του χρηματοοικονομικού ασφαλίστρου, του περιθωρίου δηλαδή μεταξύ εξασφαλίσεων ενός δανείου σε τρέχουσες τιμές και του ποσού του δανείου. Όταν επομένως αυξηθούν οι τιμές των κατοικιών, οι ιδιοκτήτες διαθέτουν περισσότερες εξασφαλίσεις έναντι των οποίων μπορούν να δανεισθούν και να προκαλέσουν ως αποτέλεσμα αύξηση στην κατανάλωση. Πολλοί οικονομολόγοι θεωρούν ότι το προαναφερθέν κανάλι συμμετέχει ενεργά στη διαμόρφωση της καταναλωτικής διάθεσης των ιδιοκτητών κατοικιών (Greenspan and Kennedy, 2005; Benito et. al., 2006). Αξίζει βέβαια να σημειωθεί ότι η σημαντικότητα των αυξανόμενων τιμών των κατοικιών στην ελάφρυνση των πιστωτικών περιορισμών και στη διέγερση της κατανάλωσης, εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από το κόστος δανεισμού και από την εν γένει αποτελεσματικότητα της υποθηκικής αγοράς, στο να επιτρέπει στους ιδιοκτήτες κατοικιών να ξεπερνούν τους πιστωτικούς περιορισμούς. Σε χώρες κατά συνέπεια με ανεπτυγμένες υποθηκικές αγορές, η αύξηση της κατανάλωσης είναι περισσότερο συσχετισμένη με την αύξηση των τιμών των κατοικιών. Αξίζει βέβαια να σημειωθεί ότι παρατηρούνται σημαντικές διαφορές στις αναπτυγμένες οικονομίες (Calza et. al., 2007). Για παράδειγμα στις ΗΠΑ η χρηματοδότηση προσεγγίζει το 70% της εμπορικής αξίας ενός ακινήτου, ενώ στην Ιταλία μόλις το 50% Τιμές κατοικιών, πιστωτικές εξελίξεις και χρηματοπιστωτική σταθερότητα Μια άλλη αιτία για το αυξημένο ενδιαφέρον στις αγορές κατοικίας, πηγάζει από το ρόλο τους στη διάδοση των επιχειρηματικών και χρηματοοικονομικών κύκλων, αλλά και από τις πιθανές επιπλοκές των αλλαγών στον πλούτο που προέρχεται από κατοικίες, στη χρηματοοικονομική σταθερότητα. Όπως επισημάνθηκε, μια θετική συσχέτιση μεταξύ πιστώσεων και τιμών ακινήτων μπορεί να εξηγηθεί από την οπτική τόσο της ζήτησης, όσο και της προσφοράς πιστώσεων, ως μια άμεση απόρροια του μηχανισμού του «χρηματοοικονομικού επιταχυντή». Στις περιόδους οικονομικής ανάπτυξης, τα νοικοκυριά και οι επιχειρήσεις αντιμετωπίζουν βελτιωμένες συνθήκες χρηματοδότησης για τις καταναλωτικές και επενδυτικές τους αποφάσεις, που με τη σειρά τους τονώνουν τη διαθεσιμότητα πιστώσεων, αυξάνουν τη ζήτηση και τις τιμές των διαφόρων περιουσιακών στοιχείων. Αυτή η ανοδική πορεία μπορεί να επιταχυνθεί περαιτέρω, αν η υπεραισιοδοξία και η κερδοσκοπική συμπεριφορά οδηγήσουν σταδιακά τις τιμές των περιουσιακών στοιχείων σε επίπεδα υψηλότερα από αυτά που προσδιορίζονται από τα θεμελιώδη δεδομένα τους (Linneman και Wachter, 1989). Σε περιόδους συστολής, η διαδικασία αντιστρέφεται. Η πτώση των τιμών των κατοικιών και των εμπορικών ακινήτων, υποβαθμίζουν την ποιότητα του ισολογισμού των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων, με πιθανό συνεπακόλουθο μια δυσλειτουργία στην αγορά πιστώσεων και μοιραία σημάδια ύφεσης στην οικονομία. Σύμφωνα με την Τράπεζα Διεθνών Διακανονισμών, κατά τη διάρκεια των τελευταίων δεκαετιών, οι αλλαγές στις τιμές των ακινήτων και πιο συγκεκριμένα αυτών με εμπορική χρήση, αποτελούν παράγοντα κεντρικής σημασίας στο ζήτημα των χρηματοοικονομικών κύκλων. Οι περιπτώσεις άνθησης και ύφεσης σε αυτήν την αγορά ήταν οι αιτίες πολλών προβλημάτων στην Αυστραλία, την

9 Ιαπωνία, τις ΗΠΑ, το Ηνωμένο Βασίλειο και τις σκανδιναβικές χώρες στα τέλη της δεκαετίας του 1980 και τις αρχές της δεκαετίας του Η πορεία των τιμών των κατοικιών έχει, επίσης, «επιβάλει» χρηματοοικονομικούς κύκλους, κυρίως με τη δημιουργία αντίθετων χρηματοοικονομικών τάσεων, κατά τη διάρκεια των οικονομικών υφέσεων, οι οποίες έχουν καθυστερήσει την οικονομική «ανάρρωση». Η νομισματική πολιτική μπορεί να αντιμετωπίσει ένα δίλημμα στην περίπτωση μιας έντονης «άνθησης» στην αγορά κατοικίας, η οποία λαμβάνει χώρα σε ένα σχετικά αδύναμο οικονομικό περιβάλλον με χαμηλές πληθωριστικές πιέσεις. Σ αυτές τις συνθήκες, τα χαμηλά επιτόκια μπορούν να πυροδοτήσουν την άνθηση, ή ακόμα και μια «φούσκα», δυσχεραίνοντας έτσι μια, πιθανά, έντονη πτώση στις τιμές των κατοικιών με αρνητικές συνέπειες στο σύνολο της οικονομίας (Bourassa κ.α., 2001). 4. Προσδιοριστικοί παράγοντες της εξέλιξης των τιμών κατοικιών Η μεταβλητότητα των τιμών των κατοικιών, αν και γενικώς είναι χαμηλότερη απ τη μεταβλητότητα των τιμών άλλων χρηματοοικονομικών περιουσιακών στοιχείων π.χ. χρεόγραφα, μπορεί να έχει σημαντική επίδραση στην οικονομική δραστηριότητα και τη χρηματοοικονομική σταθερότητα (Leung και Yui, 2003). Οι κατοικίες ως περιουσιακά στοιχεία αντιπροσωπεύουν ένα μεγάλο μέρος των χαρτοφυλακίων των νοικοκυριών, και ακόμη και μικρές μεταβολές στις τιμές τους, προκαλούν σημαντικές απώλειες ή κέρδη κεφαλαίου. Ο πραγματικός αντίκτυπος αυτών των απωλειών ή κερδών στην κατανάλωση, τις αποταμιεύσεις και τις δανειοληπτικές αποφάσεις των νοικοκυριών, είναι πιθανό να εξαρτάται από την ιστορική πορεία της αγοράς κατοικιών αλλά και τη δομή των πιστωτικών αγορών. Μια περίοδος έντονων αλλαγών, αναπόφευκτα, θα επικεντρώσει το ενδιαφέρον των νοικοκυριών στα πιθανά κέρδη κεφαλαίου της αγοράς κατοικίας. Αυτό με τη σειρά του, είναι πιθανό, να κάνει την αγορά κατοικίας να μοιάζει πιο πολύ με αγορά χρηματοοικονομικών προϊόντων. Όσο πιο πολύ λαμβάνουν, τα νοικοκυριά, υπόψη τα πιθανά κεφαλαιακά κέρδη (ή και απώλειες), τόσο πιο πιθανό είναι η αγορά να είναι υποκείμενη σε διακυμάνσεις. Φαινομενικά, μια τέτοια κατάσταση «υπερκανονικής διεύρυνσης της αγοράς», δύναται να προκαλέσει σημάδια ακόμη και «φούσκας». Όπως ισχύει και με τα άλλα περιουσιακά στοιχεία, η οικονομετρική προσέγγιση των μεταβολών των τιμών των κατοικιών, αποδεικνύεται πως είναι μια δύσκολη υπόθεση, δεδομένων των πολύπλοκων αλληλεπιδράσεων της αγοράς με την οικονομία γενικότερα και της σημασίας των προσδοκιών, ιδιαίτερα σε περιόδους οικονομικής άνθησης ή ύφεσης. Παρολ αυτά, συνοψίζοντας, υπάρχουν κάποια βασικά χαρακτηριστικά που αναφέρονται στη διεθνή βιβλιογραφία. Συγκεκριμένα, οι βασικοί παράγοντες που επηρεάζουν την πορεία των τιμών των κατοικιών είναι οι εξής: Το εισόδημα των νοικοκυριών Τα επιτόκια (τα πραγματικά αλλά πιθανώς και τα ονομαστικά) Η σύνθεση των νοικοκυριών, καθώς και άλλες δημογραφικές μεταβλητές Διάφοροι μεταβλητές της προσφοράς Οι συνθήκες των χρηματοοικονομικών αγορών και η διαθεσιμότητα πιστώσεων Οι φόροι, οι επιδοτήσεις και άλλες πολιτικές δημοσίων οικονομικών που σχετίζονται με την αγορά κατοικίας 4.1. Μακροοικονομικοί παράγοντες Το εισόδημα των νοικοκυριών είναι η πιο κατάλληλη μεταβλητή για την εξήγηση των μεταβολών των τιμών των κατοικιών. Εμπειρικές μελέτες δείχνουν ότι, μακροχρόνια, η ελαστικότητα των τιμών κατοικιών ως προς το εισόδημα είναι κοντά ή κάτω της μονάδος (Case κ.α., 1991). Όπως προαναφέρθηκε ο βασικός λόγος για τον οποίο οι τιμές κατοικιών αναμένεται να αυξηθούν, αν αυξηθεί το εισόδημα, είναι πως η αύξηση του εισοδήματος δημιουργεί μεγαλύτερη ζήτηση για χώρο και οδηγεί σε αύξηση των τιμών της οικοδομήσιμης γης. Για τις περισσότερες χώρες της Ε.Ε., η αναλογία των τιμών κατοικιών προς το διαθέσιμο εισόδημα, έχει σταθερή ή καθοδική τάση, που σημαίνει πως, αν οι άλλοι παράγοντες μένουν σταθεροί, η ικανότητα για ιδιοκατοίκηση, έχει παραμείνει σταθερή ή έχει βελτιωθεί μακροχρονίως. Εντούτοις, τα τελευταία χρόνια, οι τιμές κατοικιών έχουν αυξηθεί γρηγορότερα από το διαθέσιμο εισόδημα σε αρκετές χώρες και η αναλογία των τιμών κατοικιών προς το εισόδημα έχει βρεθεί στο μέγιστο από το 1980.

10 Ένας από τους σημαντικότερους παράγοντες που εξηγούν την πρόσφατη άνοδο των τιμών κατοικιών, υποστηρίζεται πως είναι η πτώση των πραγματικών και ονομαστικών επιτοκίων. Τα υψηλά ονομαστικά επιτόκια αυξάνουν το κόστος εξυπηρέτησης του αρχικού χρέους, δημιουργώντας σημαντικό πρόβλημα στα λιγότερο εύπορα νοικοκυριά. Η εμπειρική έρευνα, κυρίως στο Ηνωμένο Βασίλειο, δείχνει πως μια μόνιμη αύξηση μιας ποσοστιαίας μονάδας των πραγματικών ενυπόθηκων επιτοκίων οδηγεί σε πτώση της τάξης του 2% με 4%, των πραγματικών τιμών κατοικιών. Οι διακρατικές εμπειρικές μελέτες εμφανίζουν αντικρουόμενα αποτελέσματα σχετικά με την ένταση της επίδρασης των επιτοκίων, αλλά η διαπίστωση της ύπαρξης επίδρασης είναι γενική. Τα ονομαστικά, καθώς και τα πραγματικά ενυπόθηκα επιτόκια στην Ε.Ε. μειώθηκαν σημαντικά τη δεκαετία του 1990, μετά από την αύξηση που παρουσίασαν τη δεκαετία του Ως ένα βαθμό, η διακύμανση στα ενυπόθηκα επιτόκια οφείλεται σε αλλαγές στις κανονιστικές ρυθμίσεις καθώς επίσης στον εκσυγχρονισμό και τον αυξανόμενο ανταγωνισμό στις χρηματοοικονομικές αγορές. Στο μεγαλύτερο μέρος της όμως, η διακύμανση τόσο των ονομαστικών όσο και των πραγματικών ενυπόθηκων επιτοκίων, ακολουθεί την διακύμανση άλλων επιτοκίων στην ίδια χώρα. Χρησιμοποιώντας το 1995 ως έτος αναφοράς, οι χώρες στην Ευρωζώνη με τα υψηλότερα επιτόκια δανεισμού, μεταγενέστερα επέδειξαν σημαντικές μειώσεις τόσο στα πραγματικά επιτόκια όσο και στα ενυπόθηκα ως αποτέλεσμα της πορείας σύγκλισης. Σε μακροχρόνιο ορίζοντα, εκτός του διαθέσιμου εισοδήματος, η ζήτηση για κατοικίες εξαρτάται κυρίως από το ρυθμό σχηματισμού των νοικοκυριών (DiPasquale και Whetaon, 1994). Για την Ε.Ε. ως σύνολο, ο σχηματισμός των νοικοκυριών επιβραδύνθηκε τη δεκαετία του 1990, αλλά οι Ελλάδα, Ισπανία, Ιρλανδία, Ιταλία, Αυστρία και Ηνωμένο Βασίλειο διαφέρουν από τις άλλες χώρες σε αυτό το θέμα. Υποκείμενη, στη συνολική επιβράδυνση του σχηματισμού των νοικοκυριών, εντοπίζεται μια ακόμα πιο έντονη επιβράδυνση στην αύξηση του νεανικού πληθυσμού άρα και των γεννήσεων, η οποία, μερικώς μόνο, εξισορροπήθηκε από τη μείωση των μελών ανά νοικοκυριό Μικροοικονομικοί παράγοντες Η σημασία των μικροοικονομικών παραγόντων που επηρεάζουν την ελαστικότητα της προσφοράς για νέες κατοικίες, στην προσπάθεια εξήγησης των διαφορών στη μεταβλητότητα των τιμών κατοικιών από χώρα σε χώρα, είναι αυξημένη. Η προσφορά νέων κατοικιών στο Ηνωμένο Βασίλειο αντιδρά λιγότερο στις τιμές των κατοικιών και αυτός είναι ένας από τους λόγους για τον οποίο οι τιμές στο Ηνωμένο Βασίλειο αυξάνονται περισσότερο στο χρόνο και διακυμαίνονται πιο έντονα απ ότι στις Ηνωμένες Πολιτείες. Η ευαισθησία της προσφοράς νέων κατοικιών εξαρτάται έντονα από το χρόνο που απαιτείται για τη σχεδίαση και την κατασκευή μιας κατοικίας. Εξαρτάται επίσης από οικονομικούς και πολιτικούς παράγοντες, όπως την ανταγωνιστικότητα στον κατασκευαστικό τομέα, τη διαθεσιμότητα και το κόστος της εξειδικευμένης εργασίας, τις χωροταξικές και πολεοδομικές ρυθμίσεις, τους φόρους και τις επιδοτήσεις, ειδικά αυτούς που αναφέρονται στις νέες κατοικίες (O Sullivan, 2000). Ένας άλλος μικροοικονομικός παράγοντας που έχει λάβει μεγάλη προσοχή είναι η δομή και οι θεσμοί των πιστωτικών αγορών. Ο ερχομός του φιλελευθερισμού των χρηματοοικονομικών και ενυπόθηκων αγορών έχει αυξήσει την ευαισθησία των τιμών κατοικιών στις μεταβολές των επιτοκίων, καθώς έχουν μειωθεί οι διάφοροι πιστωτικοί περιορισμοί. Είναι ριψοκίνδυνο να εξαχθεί συμπέρασμα για το αν η αυξημένη διαθεσιμότητα πιστωτικών κεφαλαίων έχει μια ξεχωριστή, επιπρόσθετη επίδραση στις τιμές κατοικιών. Επιπροσθέτως, ακόμα κι αν υπάρχει σχέση μεταξύ της αύξησης του ενυπόθηκου χρέους και των τιμών κατοικιών, είναι μάλλον δύσκολο να αποδειχθεί η αιτιώδης κατεύθυνση της σχέσης. Η αύξηση του ενυπόθηκου χρέους μπορεί να οφείλεται στην επίδραση της αυξανόμενης ζήτησης για κατοικίες και/ή τις αυξανόμενες τιμές κατοικιών, παρά στην ίδια την αιτία. Εναλλακτικά, οποιαδήποτε ταυτόχρονη μετακίνηση στις τιμές κατοικιών και στο χρέος, μπορεί να οφείλεται σε έναν τρίτο παράγοντα, όπως την αύξηση του εισοδήματος, τα επιτόκια ή κάποιους δημοσιονομικούς παράγοντες. Τέλος, οι φόροι, οι επιδοτήσεις και άλλες δημόσιες παρεμβάσεις έχουν σημαντική επίδραση στις τιμές κατοικιών, ειδικά σε περιόδους μεγάλων αναμορφώσεων Αγορά ακινήτων και κεφαλαιαγορά Ένας μηχανισμός µέσω του οποίου επηρεάζονται οι τιµές των ακινήτων ενδέχεται να είναι το αποτέλεσμα του πλούτου. Εφόσον ο πλούτος των νοικοκυριών αποτελεί βασικό προσδιοριστικό παράγοντα της κατανάλωσης, γίνεται προφανές ότι μεταβολές στις τιµές των περιουσιακών στοιχείων ενδέχεται να επηρεάσουν σημαντικά την πραγματική οικονομία. Η επίπτωση αυτή είναι γνωστή ως αποτέλεσμα πλούτου. Η ακαδημαϊκή εμπειρική έρευνα έχει δείξει ότι το αποτέλεσμα πλούτου είναι

11 πολύ μικρό (Iacoviello, 2005). Αντίθετα, στις αναλύσεις αγορών πολλών επενδυτικών τραπεζών συναντά συχνά κανείς την πεποίθηση ότι το αποτέλεσμα πλούτου μπορεί να είναι σημαντικό. Η ένταση του αποτελέσματος πλούτου μπορεί να μετριαστεί από ορισμένους παράγοντες. Πρώτον, εάν οι τιµές των μετοχών ανέρχονται επειδή τα επιτόκια φθίνουν (και κατά συνέπεια ο λόγος τιμής προς απόδοση αυξάνεται) δεν είναι απαραίτητο τα μερίσματα να αυξάνονται (εκτός των κεφαλαιακών κερδών). Δεύτερον, επειδή µόνο αναπάντεχες μεταβολές στον πλούτο των νοικοκυριών - που εκλαμβάνονται από αυτά ως μόνιμες - μπορούν να επηρεάσουν το επίπεδο της κατανάλωσης, καθώς τα νοικοκυριά προσπαθούν να εξομαλύνουν την κατανάλωση κατά τη διάρκεια του εργασιακού βίου (υπόθεση κύκλου ζωής). Δηλαδή, η αύξηση του πλούτου κατά ένα μεγάλο μέρος δεν επηρεάζει την κατανάλωση αλλά οδηγεί σε αύξηση της αποταμίευσης. Τέλος, από μακροοικονομική σκοπιά, η επίπτωση των μεταβολών στο δείκτη τιμών των μετοχών στον πλούτο, είναι γενικώς μικρή όταν η διασπορά των μετοχών στον πληθυσμό είναι σχετικά μικρή. Η κατοικία είναι ταυτόχρονα καταναλωτικό και κεφαλαιουχικό αγαθό. Συνεπώς, μπορούμε να αναμένουμε ότι οι αναπάντεχες μεταβολές στο χρηµατοοικονοµικό πλούτο των νοικοκυριών, ιδιαίτερα αυτών που ανήκουν σε ανώτερα εισοδηματικά κλιμάκια, μπορεί να οδηγήσουν σε μεταβολή της ζήτησης για κατοικίες. Σύμφωνα, λοιπόν, µε το αποτέλεσμα πλούτου, η άνοδος της τιμής των κατοικιών θα μπορούσε να λάβει χώρα εφόσον τα νοικοκυριά εκλάβουν την άνοδο της αξίας των μετοχικών τίτλων που διακρατούν, ως µία µη αναμενόμενη αύξηση του πλούτου τους. Ένας δεύτερος μηχανισμός επίδρασης της πορείας της κεφαλαιαγοράς στις τιµές των κατοικιών θα μπορούσε να συνδέεται µε την πτώση των τιμών των μετοχών. Όταν ο λόγος τιμής προς απόδοση φθάνει σε πολύ υψηλά επίπεδα, ο κίνδυνος αγοράς ή διακράτησης μετοχών ανέρχεται, αφού η πιθανότητα μείωσης της ζήτησης αυξάνεται. Στην περίπτωση αυτή, οι τιµές των μετοχικών τίτλων φθίνουν και τα αποταμιευτικά κεφάλαια λόγω της έλλειψης ικανοποιητικών εναλλακτικών επιλογών στρέφονται προς την αγορά (πρώτης ή δευτερεύουσας) κατοικίας η οποία ενέχει συνήθως χαμηλό κίνδυνο. Στην περίπτωση αυτή η άνοδος της τιμής των κατοικιών θα μπορούσε να συμβεί μετά την πτώση της τιμής των μετοχών. Ένας τρίτος μηχανισμός επίδρασης ασκείται µέσω της επίπτωσης της αξίας των ακινήτων στη χρηματοοικονομική κατάσταση των επιχειρήσεων στις οποίες ανήκουν τα ακίνητα. Εάν οι τιμές των ακινήτων ανέρχονται, λόγω π.χ. μιας αύξησης της προσφοράς στεγαστικών δανείων από τις τράπεζες, μια επιχείρηση που έχει υπό την κατοχή της ένα συγκεκριμένο αριθμό εμπορικών ακινήτων ή οικοπέδων, εγγράφει µη πραγματοποιούμενα κεφαλαιακά κέρδη και συνεπώς διαθέτει έναν ισχυρότερο ισολογισμό. Δεδομένου ότι τα ακίνητα αποτελούν συχνά εγγυήσεις για τη χορήγηση δανείων, η επιχείρηση μπορεί να δανειστεί περισσότερα για τη χρηματοδότηση των επενδύσεών της. Συνεπώς, τόσο τα προσδοκώμενα κέρδη από την υλοποίηση (ρευστοποίηση) των κεφαλαιακών κερδών, όσο και τα προσδοκώμενα μελλοντικά έσοδα από τις αυξημένες επενδύσεις, θα οδηγήσουν θεσμικούς και ιδιώτες επενδυτές να αυξήσουν τη ζήτηση για τη μετοχή της εταιρείας. Τούτο ενισχύει περαιτέρω τον ισολογισμό της εταιρείας και κατά συνέπεια τη πιστοληπτική ικανότητά της. Όταν, βεβαίως, όλες οι επιχειρήσεις αυξήσουν τη ζήτηση για οικόπεδα και κτίρια, ώστε να διεκπεραιώνουν τις νέες επενδύσεις τους, αυτό θα προκαλέσει νέα άνοδο των τιμών στην αγορά ακινήτων. Ο ανωτέρω μηχανισμός εξηγεί πως είναι δυνατό µία εξωγενής διαταραχή να προκαλέσει µία σπειροειδή εξέλιξη των τιμών των περιουσιακών στοιχείων προς την ίδια κατεύθυνση µέσω της αλληλεπίδρασης των δύο αγορών. Η αλληλεπίδραση των δύο αγορών μπορεί να γίνει πιο εντυπωσιακή όταν οι τιμές των περιουσιακών στοιχείων φθίνουν και οι οικονομικές συνθήκες χειροτερεύουν. Η πτώση των τιμών των ακινήτων μειώνει την αξία των υφιστάμενων εγγυήσεων που παρέχονται στα τραπεζικά ιδρύματα και μπορεί έτσι να οδηγήσει σε ουσιώδεις απώλειες τα ιδρύματα αυτά και συνεπώς µία σημαντική συρρίκνωση των προσφερόμενων πιστώσεων. 5. Η αλληλεπίδραση της υποθηκικής αγοράς και της αγοράς κατοικίας Οι περισσότερες συναλλαγές στην αγορά κατοικίας, συνεπάγονται μια αντίστοιχη συναλλαγή στην υποθηκική αγορά. Η δυναμική σχέση αυτών των δύο αγορών, μπορεί να ενισχύσει τις επιδράσεις των μεταβολών στις τιμές κατοικιών, να ενδυναμώσει τη μετάδοση των αλλαγών των ενυπόθηκων επιτοκίων στην οικονομική δραστηριότητα και σε ακραίες συνθήκες, να φέρει σε κίνδυνο τη χρηματοοικονομική θέση των νοικοκυριών (με πιθανές συνέπειες για το γενικότερο

12 χρηματοοικονομικό σύστημα) (Bienert και Brunauer, 2007). Για παράδειγμα, μια αρχική πτώση στα ενυπόθηκα επιτόκια μπορεί να αυξήσει τις τιμές κατοικιών και έτσι, τον πλούτο που προέρχεται από κατοικίες. Η αυξημένη εγγυητική αξία αυτών των περιουσιακών στοιχείων, μπορεί να δώσει στα νοικοκυριά πρόσβαση, σε περισσότερα δάνεια και με καλύτερες όρους. Αυτό με τη σειρά του, μπορεί να οδηγήσει σε μεγαλύτερη ζήτηση για στέγαση και τελικά, σε ένα δεύτερο γύρο αυξήσεων των τιμών κατοικιών. Έτσι, καθώς το χρέος του νοικοκυριού αυξάνεται με αυτή τη διαδικασία, αυξάνεται επίσης και η αγοραία αξία των ακινήτων, οπότε δεν υπάρχει εμφανής ανισορροπία στα χαρτοφυλάκια των νοικοκυριών. Πράγματι, ο λόγος του δανείου προς την αξία μειώνεται με αυτή τη διαδικασία, ενώ τα νοικοκυριά είναι πιθανό, να χρησιμοποιήσουν την πρόσθετη ρευστότητά τους για καταναλωτικούς σκοπούς ή για επενδύσεις σε χρηματοοικονομικά προϊόντα. Μετά την άνοδο του χρέους, μια αύξηση στα ενυπόθηκα επιτόκια θα έχει διπλή επίδραση στην οικονομική κατάσταση των νοικοκυριών. Θα υπάρξει αύξηση στο συσσωρευμένο χρέος και μια αρνητική επίδραση στην αγοραία αξία των στεγαστικών ακινήτων των νοικοκυριών και με αυτόν τον τρόπο, μια αρνητική επίδραση στην καθαρή αξία των νοικοκυριών. Υπάρχουν κάποιες καλά τεκμηριωμένες περιπτώσεις, όπου το κανάλι της πίστωσης έπαιξε σημαντικό ρόλο στην πυροδότηση ενός κύκλου άνθησης-ύφεσης στην αγορά κατοικίας (π.χ. στις σκανδιναβικές χώρες μετά την απελευθέρωση των χρηματοοικονομικών αγορών). Γενικότερα, όμως, είναι δύσκολο να εντοπιστεί πόσο σημαντικές είναι οι επιδράσεις του. Οι τιμές κατοικιών και οι υποχρεώσεις λόγω υποθήκης μπορεί να αυξάνονται παράλληλα εξαιτίας άλλων λόγων, για παράδειγμα λόγω προσδοκιών μιας μελλοντικής μεγέθυνσης της αγοράς. Οι εξελίξεις στην αγορά υποθηκών είναι άξιες εξέτασης, πρώτον, καθώς οι ενυπόθηκες αγορές και οι αγορές κατοικίας είναι άμεσα συνδεδεμένες και δεύτερον, επειδή η υψηλή ασφαλιστική αξία και η ευνοϊκή δημοσιονομική μεταχείριση των κατοικιών τις καθιστά την κυρίαρχη πηγή για την εξωτερική χρηματοδότηση των νοικοκυριών. Από την οπτική γωνία της νομισματικής πολιτικής, το επίπεδο του ενυπόθηκου χρέους είναι επίσης άξιο προσοχής, εξαιτίας των επιδράσεων του στη μετάδοση της νομισματικής πολιτικής στην οικονομική δραστηριότητα. Από την οπτική της χρηματοοικονομικής σταθερότητας, τα υψηλά επίπεδα χρέους δεν συνεπάγονται, αναγκαστικά, υψηλό ρίσκο, αλλά καθιστούν κάποια νοικοκυριά πιο ευάλωτα σε αλλαγές στις πιστωτικές συνθήκες, ειδικά αν αυτές ακολουθούνται από μεταβολές του εισοδήματος και/ή διακυμάνσεις στις τιμές των κατοικιών Ενυπόθηκος δανεισμός ως πηγή επιπλέον ρευστότητας Η επίδραση της αύξησης του πλούτου, που προέρχεται από κατοικίες, πάνω στην κατανάλωση, που ακολουθεί μια αύξηση στις τιμές κατοικιών, εξαρτάται, μερικώς τουλάχιστον, από τη δυνατότητα των νοικοκυριών να μετατρέψουν τα κέρδη κεφαλαίου τους σε ρευστότητα. Δεδομένου ότι η πλειοψηφία των αγοραπωλησιών στην αγορά μεταχειρισμένης κατοικίας γίνεται μεταξύ νοικοκυριών, ο ενοποιημένος τομέας των νοικοκυριών δε μπορεί στην πλειοψηφία του να ρευστοποιήσει τα κέρδη κεφαλαίου του, πουλώντας τα στεγαστικά περιουσιακά στοιχεία που κατέχει. Η ρευστότητα του τομέα των νοικοκυριών μπορεί να αυξηθεί, δανειζόμενου περισσότερα έναντι της αυξημένης αξίας των στεγαστικών περιουσιακών του στοιχείων. Υπάρχουν δύο βασικοί τρόποι που αυτό μπορεί να συμβεί: Χωρίς την οποιαδήποτε αγοραπωλησία στην αγορά κατοικίας, κάθε νοικοκυριό μπορεί να ζητήσει από έναν δανειστή, μεγαλύτερο ενυπόθηκο δάνειο ή να αυξήσει το χρέος του όταν αυξηθεί ο πλούτος του, που προέρχεται από κατοικίες. Καθώς τα νοικοκυριά συναλλάσσονται μεταξύ τους στην αγορά μεταχειρισμένης κατοικίας, μπορούν να μειώσουν τη δική τους χρηματική συνεισφορά και να δανειστούν περισσότερα κεφάλαια από το πιστωτικό σύστημα όταν οι τιμές κατοικιών έχουν αυξηθεί, μιας και η εγγυητική αξία των περιουσιακών τους στοιχείων θα έχει αυξηθεί. Έτσι θα αυξηθεί η ρευστότητα των νοικοκυριών ως αποτέλεσμα των υψηλότερων εμπορικών αξιών των κατοικιών. 6. Συμπεράσματα Στις αναπτυγμένες οικονομίες, η λειτουργία της αγοράς ακίνητης περιουσίας στην κατανομή και ανακατανομή των πόρων γης, είναι πιθανά η πιο σημαντική συμβολή στην οικονομική ευημερία. Η αγορά είναι το μέσο πρόσβασης στην ακίνητη περιουσία και τείνει να διασφαλίσει ότι υπάρχει ένα εύρος επιλογών σε μισθωτικούς-συμβατικούς όρους, τοποθεσίας, τύπους κτιρίων, οικονομικού

13 ανταλλάγματος και γενικά όλων εκείνων των παραμέτρων που διαμορφώνουν μια επιλογή ακινήτου. Εξάλλου, το μεγαλύτερο μέρος της οικονομικής δραστηριότητας απαιτεί γη. Για να μπορέσει η οικονομία μιας χώρας να μεγεθύνεται και να ευημερεί κατά ένα διατηρήσιμο ρυθμό, πρέπει να υπάρχει ένας μηχανισμός όπου οι πόροι της γης να κατανέμονται κατά τέτοιο τρόπο, ώστε να ικανοποιείται η ζήτηση του παραγωγικού τομέα. Αυτό σημαίνει ότι η γη θα ανακατανεμηθεί πιο αποτελεσματικά αν υπάρξει μεταφορά της από τους τομείς με χαμηλότερη παραγωγικότητα σε αυτούς με υψηλότερη. Αυτό επιτυγχάνεται από τις δυνάμεις της αγοράς μέσω της δημοπράτησης των διαθέσιμων πόρων. Οι πιο παραγωγικοί χρήστες κάνουν μεγαλύτερες προσφορές ώστε να υπάρξει η ανακατανομή της γης. Για να επιτευχθεί αυτό αποτελεσματικά από τις δυνάμεις της αγοράς, πρέπει να υπάρχει η ελάχιστη δυνατή κρατική παρεμβολή, καθώς μπορεί να διαταραχθεί η κατανομή πόρων και να πληχθεί η αποτελεσματικότητα αυτής της διαδικασίας. Η ανάλυση που προηγήθηκε αναδεικνύει πόσο σημαντικό είναι για τη νομισματική αρχή να συμπεριλάβει την ανάλυση της αγοράς κατοικιών, στη γενικότερη αξιολόγηση των οικονομικών συνθηκών. Τέσσερις παράγοντες συντελούν σ αυτό: Πρώτον, οι διακυμάνσεις των τιμών στην αγορά κατοικιών, είναι ένας σημαντικός σύνδεσμος μεταξύ της αγοράς κατοικίας και της υπόλοιπης οικονομίας και μπορούν να παίξουν ρόλο στο μηχανισμό μετάδοσης της νομισματικής πολιτικής. Η κατανόηση των παραγόντων που μετακινούν τις τιμές των κατοικιών είναι πολύ σημαντική για την αξιολόγηση της επίδρασης της αγοράς κατοικίας στην υπόλοιπη οικονομία. Η νομισματική πολιτική δεν μπορεί να αντιδρά μηχανιστικά στις τιμές των κατοικιών, αλλά πρέπει να αναγνωρίσει την πηγή και την φύση των παραγόντων που καθορίζουν τις τιμές κατοικίας, ώστε να κατανοήσει τις επιπλοκές στην προοπτική σταθεροποίησης των τιμών και να δρομολογήσει την κατάλληλη πολιτική αντίδρασης, για την αποφυγή μιας ραγδαίας αναλογικά πτώσης των τιμών. Δεύτερον, η κατανόηση της λειτουργίας του ενοικιαστικού τομέα είναι επίσης σημαντική, καθώς τα ενοίκια αποτελούν ένα άμεσο κόστος για ένα μεγάλο αριθμό νοικοκυριών και ένα σημαντικό συστατικό στοιχείο του συνολικού δείκτη τιμών καταναλωτή. Τρίτον, οι πολιτικές των δημόσιων οικονομικών (φόροι, επιδοτήσεις, ρυθμίσεις) οι οποίες επηρεάζουν την λειτουργία των αγορών κατοικίας μπορεί να αποτελέσουν αιτίες ανεξάρτητων σοκ των αγορών κατοικίας ή μπορεί να επηρεάσουν τον τρόπο με τον οποίο οι αγορές αυτές αντιδρούν στα γενικότερα σοκ της οικονομίας. Τέταρτον και σε επίπεδο ΕΕ, είναι σημαντικό οι πολιτικές που αφορούν τις αγορές κατοικίας να μην εμποδίζουν την ευελιξία των αγορών εργασίας, άρα και τη δυνατότητα των χωρών να αντιδρούν αποτελεσματικά στα ενδεχόμενα σοκ της οικονομίας των χωρών της ζώνης του Ευρώ. Ειδικότερα, πρώτος προσδιοριστικός παράγοντας που επηρεάζει διαχρονικά τις τιμές των ακινήτων είναι η μεταβολή του εθνικού εισοδήματος. Υπάρχει εμπειρική επαλήθευση της υπόθεσης ότι οι μεταβολές που καταγράφονται στο εισόδημα, εξηγούν κατά ένα μεγάλο ποσοστό τις μεταβολές των τιμών των ακινήτων µέσω της επίδρασης που ασκούν κυρίως στις μεταβολές της ζήτησης ακινήτων. Όταν αυξάνεται το διαθέσιμο εισόδημα των κατοίκων μιας χώρας, αυξάνεται και η δυνατότητα εξυπηρέτησης στεγαστικών δανείων και η ζήτηση για νέες κατοικίες. Η µη άμεση προσαρμογή της προσφοράς δημιουργεί συνθήκες ανοδικής πίεσης στις τιμές των ακινήτων. Ο δεύτερος σημαντικός προσδιοριστικός παράγοντας της ζήτησης ακινήτων είναι τα επιτόκια. Έχει επίσης διαπιστωθεί εμπειρικά ότι η πτώση των πραγματικών επιτοκίων επηρεάζει αυξητικά τη ζήτηση και τις τιμές των ακινήτων. Την τελευταία δεκαετία υπάρχουν πολλά παραδείγματα τα οποία στοιχειοθετούν την επίδραση των χαμηλών επιτοκίων και της συνακόλουθης αυξημένης πιστωτικής επέκτασης σε στεγαστικά δάνεια, στην αύξηση της ζήτησης και των τιμών των ακινήτων. Αυτή ακριβώς η κατάσταση επικρατεί τα τελευταία χρόνια στις ΗΠΑ και το Ηνωμένο Βασίλειο όσο και στη Ζώνη του Ευρώ. Σε όλες αυτές τις χώρες, κατά το δεύτερο ήμισυ της δεκαετίας του 1990, τα πραγματικά επιτόκια διατηρούνται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα συμβάλλοντας στη σημαντική αύξηση της ζήτησης και των τιμών των ακινήτων. Ο τρίτος παράγοντας που επηρεάζει τη ζήτηση ακινήτων είναι οι μεταβολές των τιμών των περιουσιακών στοιχείων που συμπεριλαμβάνονται στα χαρτοφυλάκια των ιδιωτών, ιδιαίτερα οι απότομες μεταβολές των τιμών των μετοχών και των ομολόγων. Η χρηματοοικονομική απελευθέρωση, που συνίσταται στην εξάλειψη των πιστωτικών ελέγχων, στην άρση των περιορισμών που αφορούν στο ύψος των επιτοκίων και την κατανομή των πιστώσεων, αλλά και η κατάργηση των συναλλαγματικών

14 περιορισμών στην κίνηση κεφαλαίων, έχουν συμβάλλει σημαντικά στην αύξηση της μεταβλητότητας των τιμών τόσο των πραγματικών/απτών, όσο και των λοιπών περιουσιακών στοιχείων. Όπως ισχύει και με τα άλλα περιουσιακά στοιχεία, η οικονομετρική προσέγγιση των μεταβολών των τιμών των κατοικιών, αποδεικνύεται πως είναι μια δύσκολη υπόθεση, δεδομένων των πολύπλοκων αλληλεπιδράσεων της αγοράς με την οικονομία γενικότερα, της έλλειψης αξιόπιστων χρονοσειρών, αλλά και της σημασίας των προσδοκιών, ιδιαίτερα σε περιόδους οικονομικής άνθησης ή ύφεσης. Παρολ αυτά, συνοψίζοντας, υπάρχουν κάποια βασικά χαρακτηριστικά που αναφέρονται στη διεθνή βιβλιογραφία. Συγκεκριμένα, οι βασικοί και οι δευτερεύοντες παράγοντες που επηρεάζουν την πορεία των τιμών των κατοικιών είναι οι εξής: Το εισόδημα των νοικοκυριών Τα επιτόκια (τα πραγματικά αλλά πιθανώς και τα ονομαστικά) Η σύνθεση των νοικοκυριών, καθώς και άλλες δημογραφικές μεταβλητές Διάφοροι μεταβλητές της προσφοράς Οι συνθήκες των χρηματοοικονομικών αγορών και η διαθεσιμότητα πιστώσεων Οι φόροι, οι επιδοτήσεις και άλλες πολιτικές δημοσίων οικονομικών που σχετίζονται με την αγορά κατοικίας Δεδομένου ότι οι έντονες διακυμάνσεις στην αγορά των κατοικιών επηρεάζουν το σύνολο της οικονομίας, γίνεται σαφές ότι η νομισματική πολιτική οφείλει αφενός μεν να αναγνωρίσει τα διάφορα κανάλια που μεταφέρουν τις αναταράξεις από τις επιμέρους αγορές στην οικονομία, αφετέρου δε να παρέμβει με τα κατάλληλα για την περίσταση εργαλεία. Το θέμα βέβαια δευτερευόντως έγκειται στο αν πρέπει η νομισματική πολιτική να ενισχύσει ή να περιορίσει την ανάπτυξη μια πιθανής φούσκας σε μια αγορά, και ιδιαίτερα σε περιόδους ανάγκης σταθεροποίησης του πληθωρισμού και της ανεργίας. Βιβλιογραφία Abramowitz, M. (1968) The Passing of the Kuznets Cycle, Economica, Ando, Albert, and Franco Modigliani (1963). The Life-Cycle Hypothesis of Saving: Aggregate Implications and Tests, American Economic Review, vol. 53 (March), pp Aoki K., Proudman J. and Gertjan V. (2002) House Prices, Consumption and Monetary Policy: a Financial Accelerator Approach, Bank of England s Working paper, No.169. Ball, M. and Grilli, M. (1997) UK commercial property investment: time series characteristics and modeling strategies, Journal of Property Research, 14:4, Ball, M. and Wood, A. (1998) Housing investment: long-run international trends and volatility, Housing Studies, Vol. 13. Ball, M., Morrison, T. and Wood, A. (1996) Structures investment and economic growth: a longterm international comparison, Urban Studies, 33: Barras, R. (1994) Property and the Economic Cycle: building cycles revisited, Journal of Property Research, 11:3, Belsky, E., and J. Prakken (2004) Housing Wealth Effects: Housing s Impact on Wealth Accumulation, Wealth Distribution and Consumer Spending (Chicago: National Center for Real Estate Research). Benito, A., J. Thompson, M. Waldron, and R. Wood (2006). House Prices and Consumer Spending, Bank of England Quarterly Bulletin, vol. 46 (Summer), pp Berger-Thomson, L. and Ellis, L. (2004) Housing Construction Cycles and Interest Rates, Reserve Bank of Australia, Research Discussion Paper Bernanke, B., and M. Gertler (1995). Inside the Black Box: The Credit Channel of Monetary Policy Transmission, Journal of Economic Perspectives, vol. 9 (no. 4), pp

15 Bienert, S. and Brunauer, W. (2007) The Mortgage Lending Value: Prospects for Development Within Europe, Journal of Property Investment and Finance, Vol. 25, Issue:6. Born, W. and Phyrr, S. (1994) Real Estate Valuation: The Effect of Market and Property Cycles, Journal of Real Estate Research, 9:4, Bourassa, S. C., Hendershott, P. H. and Murphy, J. (2001) Further Evidence on the Existence of Housing Market Bubbles, Journal of Property Research, Vol. 18,1-19. Calza, A., T. Monacelli, and L. Stracca (2007). Mortgage Markets, Collateral Constraints, and Monetary Policy: Do Institutional Factors Matter? CFS Working Paper Series No. 2007/10 (Frankfurt: Center for Financial Studies). Case, B., and Quigley, J. (1991) The Dynamics of Real Estate Prices, Review of Economics and Statistics, 73,1: Case, K.E., and R.J. Shiller (2003). Is There a Bubble in the Housing Market? Brookings Papers on Economic Activity, vol. 2, pp DiPasquale, D. and Wheaton, W., (1994) Housing Market Dynamics and the Future of Housing Prices, Journal of Urban Economics, 35(1): Downs, A. (1993) Real Estate and Long-Wave Cycles, National Real Estate Investor. Glaeser, E., Gyourko J., and R. Saks (2005b) Why Have Housing Prices Gone Up? American Economic Review, vol. 95 (May, Papers and Proceedings), pp Greenspan, Alan, and James Kennedy (2005) Estimates of Home Mortgage Originations, Repayments, and Debt on One-to-Four-Family Residences, Finance and Economics Discussion Series No (Washington: Board of Governors of the Federal Reserve System, September). Hickman, B. G. (1973) What became of the building cycle? Nations and Households in Economic Growth: Essays in Honor of Moses Abramowitz, New York: Academic Press. Howells, P. and Tomlin, K. (1991) Interest Rates, Housing finance and the Distribution of Income, Journal of Property Finance, Vol. 2, Number: 3 Hoyt, H. (1960) The Urban Real Estate Cycle Performances and Prospects, Urban Land Institute Technical Bulletin 38, Washington, D.C.: ULI. Hoyt, H. (1993) One Hundred Years of Land Values in Chicago, Chicago: University of Chicago Press. Iacoviello, N. (2005), House Prices, Borrowing Constraints and Monetary Policy in the Business Cycle, American Economic Review, Vol. 95, No 3, Kuznets, S. (1930) Secular Movements in Production and Prices, New York: Houghton Mifflin. Leitner, H. (1994) Capital Markets, the Development Industry, and Urban Officer Market Dynamics: Rethinking Building Cycles, Environment and Planning, Vol. 26, Leung, C. and Yui, C. (2003) Economic Growth and Increasing House Price, Pacific Economic Review, Vol. 8, Linneman, P. and Wachter, S. (1989) The Impacts of Borrowing Constraints on Homeownership, AREUEA Journal, 17,4: Maddison, A. (1991) Dynamic Forces in Capitalist Development: a Long-run Comparative View, Oxford: Oxford University Press. McCarthy, J., and R. Peach (2002). Monetary Policy Transmission to Residential Investment, Federal Reserve Bank of New York, Economic Policy Review, vol. 8 (no. 1), pp Mishkin, Frederic S. (2007). The Economics of Money, Banking and Financial Markets,8th ed. (Boston: Addison Wesley). Modigliani, F., and R. Brumberg (1954). Utility Analysis and the Consumption Function: An Interpretation of Cross-Section Data, in K. Kurihara, ed., Post Keynesian Economics (New Brunswick, N.J.: Rutgers University Press), pp Mueller, G. (1995) Understanding Real Estate s Physical and Financial Market Cycles, Real Estate Finance, 12:1,

16 Μueller, G. and Laposa S. (1995) Real Estate Market Evaluation Using Cycle Analysis, paper presented at the International Real Estate Society Conference, Stockholm, Sweden. O Sullivan, A. (2000) Urban Economics, fourth edition, McGraw-Hill/Irwin. Poterba, J. (1984) Tax Subsidies to Owner-Occupied Housing: An Asset-Market Approach, Quarterly Journal of Economics, vol. 99 (November), pp Pyhrr, S. and Roulac, S. (1996) Real Estate Cycles: Strategic Implementations for Investors and Portfolio Managers in a Global Economy, paper presented at the American Real Estate Society Annual Meeting, Lake Tahoe, California. Rabinowitz, A. (1980) The Real Estate Gamble: Lessons from 50 Years of Boom and Bust, New York: AMACOM. Schulte, K-W. and W. Schafers, Immobilienokonomie als wissenschaftliche Disziplin, In K-W. Schulte (Hrsg.), Immobilienokonomie, Band I, 2. Aufl., Betriebswirtschaftliche Grundlagen, Munchen, 2000, S (Real Estate Economics as an Academic Discipline, In K-W. Schulte (Ed.), Real Estate Economics, Volume I, Second edition, Munchen, 2000, ). Wheaton, W.C. (1987) The cyclical behavior of the national office market, Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 15:4,

Μακροοικονομικές προβλέψεις για την κυπριακή οικονομία

Μακροοικονομικές προβλέψεις για την κυπριακή οικονομία Μακροοικονομικές προβλέψεις για την κυπριακή οικονομία Οι μακροοικονομικές προβλέψεις για την ανάπτυξη της κυπριακής οικονομίας έχουν αναθεωρηθεί σημαντικά προς τα κάτω τόσο για το 2012 όσο και για το

Διαβάστε περισσότερα

Α) ΒΑΣΙΚΕΣ ΤΑΣΕΙΣ ΠΟΥ ΕΠΗΡΕΑΖΟΥΝ ΤΙΣ ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ

Α) ΒΑΣΙΚΕΣ ΤΑΣΕΙΣ ΠΟΥ ΕΠΗΡΕΑΖΟΥΝ ΤΙΣ ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ ΔΗΜΟΣΙΟΝΟΜΙΚΕΣ ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ ΛΙΤΟΤΗΤΑΣ Μελέτη του ΔΝΤ για 17 χώρες του ΟΑΣΑ επισημαίνει ότι για κάθε ποσοστιαία μονάδα αύξησης του πρωτογενούς πλεονάσματος, το ΑΕΠ μειώνεται κατά 2 ποσοστιαίες μονάδες και

Διαβάστε περισσότερα

ΕΡΕΥΝΑ ΤΡΑΠΕΖΙΚΩΝ ΧΟΡΗΓΗΣΕΩΝ ΕΡΩΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ

ΕΡΕΥΝΑ ΤΡΑΠΕΖΙΚΩΝ ΧΟΡΗΓΗΣΕΩΝ ΕΡΩΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ ΕΡΕΥΝΑ ΤΡΑΠΕΖΙΚΩΝ ΧΟΡΗΓΗΣΕΩΝ ΕΡΩΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Ι. Δάνεια ή πιστωτικά όρια προς 1. Το τελευταίο τρίμηνο, ποιες μεταβολές σημειώθηκαν όσον αφορά τα κριτήρια της τράπεζάς σας για τη χορήγηση δανείων ή πιστωτικών

Διαβάστε περισσότερα

ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ 1. Αξιολόγηση των µακροοικονοµικών επιπτώσεων του ΚΠΣ III

ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ 1. Αξιολόγηση των µακροοικονοµικών επιπτώσεων του ΚΠΣ III ΠΑΡΑΡΤΗΜΑΤΑ 152 ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ 1 Αξιολόγηση των µακροοικονοµικών επιπτώσεων του ΚΠΣ III Η εκ των προτέρων αξιολόγηση των µακροοικονοµικών επιπτώσεων του 3 ου ΚΠΣ µπορεί να πραγµατοποιηθεί µε τρόπους οι οποίοι

Διαβάστε περισσότερα

ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΑΓΟΡΑ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ: ΕΛΠΙΔΕΣ ΑΝΑΚΑΜΨΗΣ ΑΠΟ ΤΑ ΜΕΣΑ ΤΟΥ 2010

ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΑΓΟΡΑ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ: ΕΛΠΙΔΕΣ ΑΝΑΚΑΜΨΗΣ ΑΠΟ ΤΑ ΜΕΣΑ ΤΟΥ 2010 ΕΘΝΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ Διεύθυνση Στρατηγικής και Οικονομικής Ανάλυσης ΔΕΛΤΙΟ ΤΥΠΟΥ ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΑΓΟΡΑ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ: ΕΛΠΙΔΕΣ ΑΝΑΚΑΜΨΗΣ ΑΠΟ ΤΑ ΜΕΣΑ ΤΟΥ 1 Η οικοδομή έχει εισέλθει σε περίοδο σημαντικής διόρθωσης Η οικοδομική

Διαβάστε περισσότερα

Μακροοικονομική. Μακροοικονομική Θεωρία και Πολιτική. Αναπτύχθηκε ως ξεχωριστός κλάδος: Γιατί μελετάμε ακόμη την. Μακροοικονομική Θεωρία και

Μακροοικονομική. Μακροοικονομική Θεωρία και Πολιτική. Αναπτύχθηκε ως ξεχωριστός κλάδος: Γιατί μελετάμε ακόμη την. Μακροοικονομική Θεωρία και Μακροοικονομική Θεωρία και Πολιτική Εισαγωγή: με τι ασχολείται Ποια είναι η θέση της μακροοικονομικής σήμερα; Χρησιμότητα - γιατί μελετάμε την μακροοικονομική θεωρία; Εξέλιξη θεωρίας και σχέση με την πολιτική

Διαβάστε περισσότερα

Εάν το ποσοστό υποχρεωτικών καταθέσεων είναι 25% και υπάρξει μια αρχική κατάθεση όψεως 2.000 σε μια εμπορική Τράπεζα, τότε η μέγιστη ρευστότητα που μπορεί να δημιουργηθεί από αυτή την κατάθεση είναι: Α.

Διαβάστε περισσότερα

Κεφάλαιο 21: Αντιμετωπίζοντας τις συναλλαγματικές ισοτιμίες

Κεφάλαιο 21: Αντιμετωπίζοντας τις συναλλαγματικές ισοτιμίες Μυρτώ - Σμαρώ Γιαλαμά Α.Μ.: 1207 Μ 075 Διεθνής Πολιτική Οικονομία Μάθημα: Γεωπολιτική των Κεφαλαιαγορών Κεφάλαιο 21: Αντιμετωπίζοντας τις συναλλαγματικές ισοτιμίες 1. Τι είναι η παγκόσμια αγορά συναλλάγματος;

Διαβάστε περισσότερα

ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΠΙΣΤΗΜΗ ΜΙΚΡΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ

ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΠΙΣΤΗΜΗ ΜΙΚΡΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΠΙΣΤΗΜΗ Χωρίζεται σε δύο μεγάλες περιοχές: -ΜΙΚΡΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ -ΜΑΚΡΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΜΙΚΡΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ Η συμπεριφορά της οικονομικής μονάδας (καταναλωτής, νοικοκυριό, επιχείρηση, αγορά). Εξετάζει θέματα

Διαβάστε περισσότερα

ΔΟΜΗ ΑΠΑΝΤΗΣΗΣ ΕΙΣΑΓΩΓΗ:

ΔΟΜΗ ΑΠΑΝΤΗΣΗΣ ΕΙΣΑΓΩΓΗ: Θέματα Εθνικής Σχολής Δημόσιας Διοίκησης και Αυτοδιοίκησης 24 ος Διαγωνισμός Εξεταζόμενο μάθημα: Μικροοικονομική Μακροοικονομική και Δημόσια Οικονομική Θέμα 3ο (κληρώθηκε) α) Ποια μέσα διαθέτει η Ευρωπαϊκή

Διαβάστε περισσότερα

ΠΕΡΙΛΗΨΗ 16 ΟΥ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥ

ΠΕΡΙΛΗΨΗ 16 ΟΥ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥ ΠΑΝΤΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΚΟΙΝΩΝΙΚΩΝ & ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΕΠΙΣΤΗΜΩΝ ΠΜΣ: ΔΙΕΘΝΩΝ & ΕΥΡΩΠΑΪΚΩΝ ΣΠΟΥΔΩΝ ΚΑΤΕΥΘΥΝΣΗ: ΔΙΕΘΝΗΣ ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 12/11/2008 ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ: ΓΑΖΩΝΑΣ ΘΩΜΑΣ / ΜΟΥΤΖΟΥΡΗ ΕΛΕΝΗ Α.Μ: 1207Μ065

Διαβάστε περισσότερα

Κεφάλαιο 15. Οι δηµόσιες δαπάνες και ηχρηµατοδότησή τους

Κεφάλαιο 15. Οι δηµόσιες δαπάνες και ηχρηµατοδότησή τους Κεφάλαιο 15 Οι δηµόσιες δαπάνες και ηχρηµατοδότησή τους Ο κρατικός προϋπολογισµός: εδοµένα και αριθµοί Συνολικές δηµόσιες δαπάνες: τρειςκατηγορίεςδηµοσίων δαπανών ηµόσιες δαπάνες (G) Μεταβιβαστικές πληρωµές

Διαβάστε περισσότερα

Οι λειτουργίες του. ιδακτικοί στόχοι. χρήµατος. Αναφορά των ιδιοτήτων του. Αναφορά στα είδη του χρήµατος. Κατανόηση της λειτουργίας του

Οι λειτουργίες του. ιδακτικοί στόχοι. χρήµατος. Αναφορά των ιδιοτήτων του. Αναφορά στα είδη του χρήµατος. Κατανόηση της λειτουργίας του Χρήµα ιδακτικοί στόχοι Κατανόηση της λειτουργίας του χρήµατος. Αναφορά των ιδιοτήτων του. Αναφορά στα είδη του χρήµατος. Κατανόηση της λειτουργίας του τραπεζικού συστήµατος σε µια οικονοµία. Οι λειτουργίες

Διαβάστε περισσότερα

(Πολιτική. Οικονομία ΙΙ) Τμήμα ΜΙΘΕ. Καθηγητής Σπύρος Βλιάμος. Αρχές Οικονομικής ΙΙ. 14/6/2011Εαρινό Εξάμηνο 2010-2011. (Πολιτική Οικονομία ΙΙ) 1

(Πολιτική. Οικονομία ΙΙ) Τμήμα ΜΙΘΕ. Καθηγητής Σπύρος Βλιάμος. Αρχές Οικονομικής ΙΙ. 14/6/2011Εαρινό Εξάμηνο 2010-2011. (Πολιτική Οικονομία ΙΙ) 1 Αρχές Οικονομικής ΙΙ (Πολιτική Οικονομία ΙΙ) Καθηγητής Σπύρος Βλιάμος Τμήμα ΜΙΘΕ Καθηγητής Σπύρος Βλιάμος 2010-2011 Αρχές Οικονομικής ΙΙ (Πολιτική Οικονομία ΙΙ) 1 Θεματικές Ενότητες Επισκόπηση της Μακροοικονομικής-Τα

Διαβάστε περισσότερα

Η ΠΡΟΣΦΟΡΑ ΤΩΝ ΑΓΑΘΩΝ

Η ΠΡΟΣΦΟΡΑ ΤΩΝ ΑΓΑΘΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΕΤΑΡΤΟ Η ΠΡΟΣΦΟΡΑ ΤΩΝ ΑΓΑΘΩΝ 1. Εισαγωγή Όπως έχουμε τονίσει, η κατανόηση του τρόπου με τον οποίο προσδιορίζεται η τιμή ενός αγαθού απαιτεί κατανόηση των δύο δυνάμεων της αγοράς, δηλαδή της ζήτησης

Διαβάστε περισσότερα

Η ΧΡΗΜΑΤΟΠIΣΤΩΤΙΚΗ ΚΡΙΣΗ ΚΑΙ ΟΙ ΠΡΟΟΠTΙΚΕΣ ΤΟΥ REAL ESTATE. του ΙΩΑΝΝΗ Α. ΜΟΥΡΜΟΥΡΑ Καθηγητή Πανεπιστημίου Μακεδονίας, Προέδρου ΣΟΕ

Η ΧΡΗΜΑΤΟΠIΣΤΩΤΙΚΗ ΚΡΙΣΗ ΚΑΙ ΟΙ ΠΡΟΟΠTΙΚΕΣ ΤΟΥ REAL ESTATE. του ΙΩΑΝΝΗ Α. ΜΟΥΡΜΟΥΡΑ Καθηγητή Πανεπιστημίου Μακεδονίας, Προέδρου ΣΟΕ Η ΧΡΗΜΑΤΟΠIΣΤΩΤΙΚΗ ΚΡΙΣΗ ΚΑΙ ΟΙ ΠΡΟΟΠTΙΚΕΣ ΤΟΥ REAL ESTATE του ΙΩΑΝΝΗ Α. ΜΟΥΡΜΟΥΡΑ Καθηγητή Πανεπιστημίου Μακεδονίας, Προέδρου ΣΟΕ ΕΙΣΑΓΩΓΗ 1. Έχουν ήδη περάσει δύο χρόνια από την έναρξη της παγκόσμιας

Διαβάστε περισσότερα

ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ ΜΕΘΟΔΩΝ ΑΠΟΤΙΜΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ ΜΕΘΟΔΩΝ ΑΠΟΤΙΜΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ ΜΕΘΟΔΩΝ ΑΠΟΤΙΜΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Η επιλογή της κατάλληλης εκτιμητικής μεθόδου ακινήτων αποτελεί μία «λεπτή» διαδικασία που εξαρτάται κυρίως από τη φύση και τις προοπτικές του κάθε ακινήτου.

Διαβάστε περισσότερα

ΚΕΝΤΡΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΤΗΣ ΚΥΠΡΟΥ

ΚΕΝΤΡΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΤΗΣ ΚΥΠΡΟΥ ΚΕΝΤΡΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΤΗΣ ΚΥΠΡΟΥ ΕΥΡΩΣΥΣΤΗΜΑ 11 Αυγούστου 211 Έρευνα Τραπεζικών Χορηγήσεων Σύγκριση συγκεντρωτικών αποτελεσμάτων για την Κύπρο και τη ζώνη του ευρώ ΙΟΥΛΙΟΣ 211 Η Έρευνα Τραπεζικών Χορηγήσεων

Διαβάστε περισσότερα

Εξειδικευμένοι Συντελεστές Παραγωγής και Διανομή του Εισοδήματος. Το Υπόδειγμα των Jones και Samuelson

Εξειδικευμένοι Συντελεστές Παραγωγής και Διανομή του Εισοδήματος. Το Υπόδειγμα των Jones και Samuelson Εξειδικευμένοι Συντελεστές Παραγωγής και Διανομή του Εισοδήματος Το Υπόδειγμα των Jones και Samuelson Διεθνές Εμπόριο και Διανομή του Εισοδήματος Υπάρχουν δύο βασικοί λόγοι για τους οποίους το διεθνές

Διαβάστε περισσότερα

Το Υπόδειγμα IS-LM. (1) ΗΚαμπύληIS (Ισορροπία στην Αγορά Αγαθών)

Το Υπόδειγμα IS-LM. (1) ΗΚαμπύληIS (Ισορροπία στην Αγορά Αγαθών) Το Υπόδειγμα IS-LM Νομισματική και Δημοσιονομική Πολιτική σε Κλειστή Οικονομία - Ταυτόχρονη Ανάλυση Μεταβολών της Ισορροπίας στην Αγορά Αγαθών και στην Αγορά Χρήματος => Υπόδειγμα IS-LM (1) ΗΚαμπύληIS

Διαβάστε περισσότερα

Κεφάλαιο 5. Αποταμίευση και επένδυση σε μια ανοικτή οικονομία

Κεφάλαιο 5. Αποταμίευση και επένδυση σε μια ανοικτή οικονομία Κεφάλαιο 5 Αποταμίευση και επένδυση σε μια ανοικτή οικονομία Περίγραμμα κεφαλαίου Ισοζύγιο Πληρωμών Ισορροπία της αγοράς αγαθών σε μια ανοικτή οικονομία Αποταμίευση και επένδυση σε μια μικρή ανοικτή οικονομία

Διαβάστε περισσότερα

1. ΑΝΟΙΚΤΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ ΣΤΗ ΜΑΚΡΟΧΡΟΝΙΑ ΠΕΡΙΟΔΟ

1. ΑΝΟΙΚΤΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ ΣΤΗ ΜΑΚΡΟΧΡΟΝΙΑ ΠΕΡΙΟΔΟ 1. ΑΝΟΙΚΤΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ ΣΤΗ ΜΑΚΡΟΧΡΟΝΙΑ ΠΕΡΙΟΔΟ Το διάγραμμα κυκλικής ροής της οικονομίας (κεφ. 3, σελ. 100 Mankiw) Εισόδημα Υ Ιδιωτική αποταμίευση S Αγορά συντελεστών Αγορά χρήματος Πληρωμές συντελεστών

Διαβάστε περισσότερα

Ενημερωτικό δελτίο 1 ΓΙΑΤΙ ΧΡΕΙΑΖΕΤΑΙ Η ΕΕ ΕΝΑ ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΟ ΣΧΕΔΙΟ;

Ενημερωτικό δελτίο 1 ΓΙΑΤΙ ΧΡΕΙΑΖΕΤΑΙ Η ΕΕ ΕΝΑ ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΟ ΣΧΕΔΙΟ; Ενημερωτικό δελτίο 1 ΓΙΑΤΙ ΧΡΕΙΑΖΕΤΑΙ Η ΕΕ ΕΝΑ ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΟ ΣΧΕΔΙΟ; Από την έναρξη της παγκόσμιας οικονομικής και χρηματοπιστωτικής κρίσης, η ΕΕ βρίσκεται αντιμέτωπη με χαμηλά επίπεδα επενδύσεων. Απαιτούνται

Διαβάστε περισσότερα

Εισαγωγή στη Διεθνή Μακροοικονομική. Ισοζύγιο Πληρωμών, Συναλλαγματικές Ισοτιμίες, Διεθνείς Χρηματαγορές και το Διεθνές Νομισματικό Σύστημα

Εισαγωγή στη Διεθνή Μακροοικονομική. Ισοζύγιο Πληρωμών, Συναλλαγματικές Ισοτιμίες, Διεθνείς Χρηματαγορές και το Διεθνές Νομισματικό Σύστημα Εισαγωγή στη Διεθνή Μακροοικονομική Ισοζύγιο Πληρωμών, Συναλλαγματικές Ισοτιμίες, Διεθνείς Χρηματαγορές και το Διεθνές Νομισματικό Σύστημα 1 Αντικείµενο Διεθνούς Μακροοικονοµικής Η διεθνής µακροοικονοµική

Διαβάστε περισσότερα

Δ Ε Λ Τ Ι Ο Τ Υ Π Ο Υ «Το ΕΒΕΠ θέτει την ανάγκη διαμόρφωσης νέου τοπίου στα επιτόκια χορηγήσεων επιχειρηματικών δανείων»

Δ Ε Λ Τ Ι Ο Τ Υ Π Ο Υ «Το ΕΒΕΠ θέτει την ανάγκη διαμόρφωσης νέου τοπίου στα επιτόκια χορηγήσεων επιχειρηματικών δανείων» Πειραιάς, 10 Ιουνίου 2013 Δ Ε Λ Τ Ι Ο Τ Υ Π Ο Υ «Το ΕΒΕΠ θέτει την ανάγκη διαμόρφωσης νέου τοπίου στα επιτόκια χορηγήσεων επιχειρηματικών δανείων» Στην Ελλάδα, τα επιτόκια χορηγήσεων παραμένουν σε υψηλό

Διαβάστε περισσότερα

Ελληνική Δημοκρατία Τεχνολογικό Εκπαιδευτικό Ίδρυμα Ηπείρου. Μακροοικονομική. Ενότητα :Δημοσιονομική πολιτική. Καραμάνης Κωνσταντίνος

Ελληνική Δημοκρατία Τεχνολογικό Εκπαιδευτικό Ίδρυμα Ηπείρου. Μακροοικονομική. Ενότητα :Δημοσιονομική πολιτική. Καραμάνης Κωνσταντίνος Μακροοικονομική Χρηματοοικονομική των,δημοσιονομική Επιχειρήσεων, πολιτική, Ενότητα : Βέλτιστη ΤΜΗΜΑ Κεφαλαιακή ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ Δομή, ΤΜΗΜΑ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΉΣ ΚΑΙ ΛΟΓΙΣΤΙΚΗΣ, ΤΕΙ ΚΑΙ ΗΠΕΙΡΟΥ- ΛΟΓΙΣΤΙΚΗΣ,

Διαβάστε περισσότερα

www.onlineclassroom.gr

www.onlineclassroom.gr ΕΡΩΤΗΣΗ 2 (25 μονάδες) Υποθέστε ότι η Κεντρική Τράπεζα της χώρας Lowland ασκεί πολιτική ανοικτής αγοράς με στόχο την διευκόλυνση της οικονομικής μεγέθυνσης. α) Παρουσιάστε διαγραμματικά την πιθανή επίπτωση

Διαβάστε περισσότερα

ΠΑΝΤΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΚΟΙΝΩΝΙΚΩΝ & ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΕΠΙΣΤΗΜΩΝ

ΠΑΝΤΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΚΟΙΝΩΝΙΚΩΝ & ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΕΠΙΣΤΗΜΩΝ ΠΑΝΤΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΚΟΙΝΩΝΙΚΩΝ & ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΕΠΙΣΤΗΜΩΝ Τµήµα Διεθνών & Ευρωπαϊκών Σπουδών (ΔΕΣ) Μεταπτυχιακό Πρόγραµµα Ειδίκευσης στις Διεθνείς και Ευρωπαϊκές Σπουδές Εργασία στο µάθηµα «Γεωπολιτική των

Διαβάστε περισσότερα

Αποτελέσματα Α Τριμήνου 2012

Αποτελέσματα Α Τριμήνου 2012 Αποτελέσματα Α Τριμήνου 2012 Ανακεφαλαιοποίηση 4δισ. από το Ταμείο Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας με το Δείκτη Συνολικής Κεφαλαιακής Επάρκειας να διαμορφώνεται στο 9,0% και αντίστοιχη βελτίωση της ρευστότητας

Διαβάστε περισσότερα

Οι αιτίες του χρέους των χωρών της περιφέρειας: Συμμετοχή στην ΟΝΕ και ελλείμματα του ιδιωτικού τομέα

Οι αιτίες του χρέους των χωρών της περιφέρειας: Συμμετοχή στην ΟΝΕ και ελλείμματα του ιδιωτικού τομέα ΣΥΝΟΨΗ 21 ΣΥΝΟΨΗ Οι αιτίες του χρέους των χωρών της περιφέρειας: Συμμετοχή στην ΟΝΕ και ελλείμματα του ιδιωτικού τομέα 1. Η αναταραχή στην Ευρωζώνη οφείλεται στην παγκόσμια κρίση χρηματιστικοποίησης η

Διαβάστε περισσότερα

Αποταμίευση, Επένδυση και το Χρηματοπιστωτικό σύστημα

Αποταμίευση, Επένδυση και το Χρηματοπιστωτικό σύστημα Αποταμίευση, Επένδυση και το Χρηματοπιστωτικό σύστημα Κεφάλαιο 25 Εισαγωγή στην Μακροοικονομική Τμήμα Λογιστικής και Χρηματοοικονομικής Πανεπιστήμιο Μακεδονίας Το χρηματοπιστωτικό σύστημα Το χρηματοπιστωτικό

Διαβάστε περισσότερα

Αποτελέσματα Ομίλου Εθνικής Τράπεζας

Αποτελέσματα Ομίλου Εθνικής Τράπεζας Αποτελέσματα Ομίλου Εθνικής Τράπεζας A Εξάμηνο 2008 Αθήνα, 28 Αυγούστου 2008 σε εκατ. Α 6μηνο 2008 Α 6μηνο 2007 Δ Καθαρά κέρδη μετόχων ΕΤΕ * 835 724 +15% Καθαρά κέρδη από εγχώριες δραστηριότητες 510 478

Διαβάστε περισσότερα

Συναλλαγματικές ισοτιμίες και επιτόκια

Συναλλαγματικές ισοτιμίες και επιτόκια Κεφάλαιο 2 Συναλλαγματικές ισοτιμίες και επιτόκια 2.1 Σύνοψη Στο δεύτερο κεφάλαιο του συγγράμματος περιγράφεται αρχικά η συνθήκη της καλυμμένης ισοδυναμίας επιτοκίων και ο τρόπος με τον οποίο μπορεί ένας

Διαβάστε περισσότερα

ΑΡΘΡΟ: ΕΡΜΗΝΕΙΑ - ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΔΕΙΚΤΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΑΚΗΣ ΔΟΜΗΣ & ΒΙΩΣΙΜΟΤΗΤΑΣ

ΑΡΘΡΟ: ΕΡΜΗΝΕΙΑ - ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΔΕΙΚΤΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΑΚΗΣ ΔΟΜΗΣ & ΒΙΩΣΙΜΟΤΗΤΑΣ Specisoft www.specisoft.gr ΑΡΘΡΟ: ΕΡΜΗΝΕΙΑ - ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΔΕΙΚΤΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΑΚΗΣ ΔΟΜΗΣ & ΒΙΩΣΙΜΟΤΗΤΑΣ Επισκεφθείτε το Management Portal της Specisoft: Business Game, Manager s Tools, Case Studies, Consulting,

Διαβάστε περισσότερα

ΔΕΛΤΙΟ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΩΝ ΕΡΕΥΝΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΣΤΗ ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΑ

ΔΕΛΤΙΟ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΩΝ ΕΡΕΥΝΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΣΤΗ ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΑ ΙΔΡΥΜΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ & ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΕΡΕΥΝΩΝ FOUNDATION FOR ECONOMIC & INDUSTRIAL RESEARCH Τσάμη Καρατάση 11, 117 42 Αθήνα, Tηλ.:210 92 11 200-10, Fax:210 92 33 977 11 Tsami Karatassi, 117 42 Athens, Greece,

Διαβάστε περισσότερα

1. Τι γνωρίζετε για το θεσμό της ιδιωτικής ασφάλισης στη χώρα μας; Τι γνωρίζετε παγκοσμίως;

1. Τι γνωρίζετε για το θεσμό της ιδιωτικής ασφάλισης στη χώρα μας; Τι γνωρίζετε παγκοσμίως; 1. Τι γνωρίζετε για το θεσμό της ιδιωτικής ασφάλισης στη χώρα μας; Τι γνωρίζετε παγκοσμίως; Η ιδιωτική ασφάλιση βρίσκεται μπροστά σε μια νέα πραγματικότητα, διεκδικώντας ισχυρότερη θέση στο χρηματοπιστωτικό

Διαβάστε περισσότερα

Αριθμός Εργαζόμενων ΕΛΛΑΔΑ & Δ. ΕΥΡΩΠΗ 3 7 1.162 Η.Π.Α. 2 4 1.715 ΝΟΤΙΟΑΝΑΤΟΛΙΚΗ ΕΥΡΩΠΗ 5 6 1.629 ΑΝΑΤΟΛΙΚΗ ΜΕΣΟΓΕΙΟΣ 3 8 1.031 ΣΥΝΟΛΟ 13 24 5.

Αριθμός Εργαζόμενων ΕΛΛΑΔΑ & Δ. ΕΥΡΩΠΗ 3 7 1.162 Η.Π.Α. 2 4 1.715 ΝΟΤΙΟΑΝΑΤΟΛΙΚΗ ΕΥΡΩΠΗ 5 6 1.629 ΑΝΑΤΟΛΙΚΗ ΜΕΣΟΓΕΙΟΣ 3 8 1.031 ΣΥΝΟΛΟ 13 24 5. ΤΙΤΑΝ Α.Ε. ΓΕΝΙΚΑ ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΤΑΙΡΙΑ ΚΑΙ ΤΟΝ ΟΜΙΛΟ Η ΤΙΤΑΝ Α.Ε. είναι ένας Όμιλος εταιριών με μακρόχρονη πορεία στη βιομηχανία τσιμέντου. Ιδρύθηκε το 1902 και η έδρα του βρίσκεται στα Άνω Πατήσια. Ο Όμιλος

Διαβάστε περισσότερα

Η Δυναμική του Ελληνικού Δημοσίου Χρέους και η Ιδεολογία της

Η Δυναμική του Ελληνικού Δημοσίου Χρέους και η Ιδεολογία της Η Δυναμική του Ελληνικού Δημοσίου Χρέους και η Ιδεολογία της Θεόδωρος Μαριόλης και Κώστας Παπουλής * Στο παρόν άρθρο διερευνούμε τη μακροχρόνια μεταβολή ή, αλλιώς, «δυναμική» του ελληνικού δημοσίου χρέους

Διαβάστε περισσότερα

ΚΟΣΤΟΣ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥ Κόστος κεφαλαίου κόστος ευκαιρίας των κεφαλαίων Υποθέσεις υπολογισμού Στάδια υπολογισμού Πηγές χρηματοδότησης (κεφαλαίου)

ΚΟΣΤΟΣ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥ Κόστος κεφαλαίου κόστος ευκαιρίας των κεφαλαίων Υποθέσεις υπολογισμού Στάδια υπολογισμού Πηγές χρηματοδότησης (κεφαλαίου) ΚΟΣΤΟΣ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥ Κόστος κεφαλαίου Ορισμός: είναι το κόστος ευκαιρίας των κεφαλαίων που έχουν όλοι οι επενδυτές της εταιρείας (μέτοχοι και δανειστές) Κόστος ευκαιρίας: είναι η απόδοση της καλύτερης εναλλακτικής

Διαβάστε περισσότερα

Μακροοικονομική Κεφάλαιο 4 Κατανάλωση, αποταμίευση και επένδυση. 4.1 Κατανάλωση και αποταμίευση

Μακροοικονομική Κεφάλαιο 4 Κατανάλωση, αποταμίευση και επένδυση. 4.1 Κατανάλωση και αποταμίευση Μακροοικονομική Κεφάλαιο 4 Κατανάλωση, αποταμίευση και επένδυση 4.1 Κατανάλωση και αποταμίευση 1) Χωρίς πληθωρισμό και με ονομαστικό επιτόκιο (i).03, κάποιος μπορεί να ανταλλάξει μια μονάδα σημερινής κατανάλωσης

Διαβάστε περισσότερα

ΤΟ ΙΣΟΖΥΓΙΟ ΠΛΗΡΩΜΩΝ

ΤΟ ΙΣΟΖΥΓΙΟ ΠΛΗΡΩΜΩΝ ΤΟ ΙΣΟΖΥΓΙΟ ΠΛΗΡΩΜΩΝ Oι συναλλαγές μιας χώρας με τον υπόλοιπο κόσμο, συμπεριλαμβανομένων τόσο των εμπορικών όσο και των χρηματοοικονομικών ροών, καταγράφονται στο ισοζύγιο διεθνών πληρωμών. Oι συναλλαγές

Διαβάστε περισσότερα

Τριμηνιαίο Δελτίο Οικονομικής Συγκυρίας

Τριμηνιαίο Δελτίο Οικονομικής Συγκυρίας Τριμηνιαίο Δελτίο Οικονομικής Συγκυρίας για τον τομέα ΤΠΕ Α Τρίμηνο 1. ΔΕΙΚΤΗΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟΥ ΚΛΙΜΑΤΟΣ ΤΟΜΕΑ ΤΠΕ 2. ΔΕΙΚΤΗΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΩΝ ΠΡΟΣΔΟΚΙΩΝ ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ ΤΠΕ 3. ΔΕΙΚΤΗΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΩΝ ΠΡΟΣΔΟΚΙΩΝ ΛΙΑΝΙΚΟΥ

Διαβάστε περισσότερα

ΠΕΡΙΛΗΨΗ. Ο Πληθωρισμός και οι κεντρικές τράπεζες. Ισμήνη Πάττα Περίληψη, 2 ου μισού του κεφ. 12 ΑΜ 1207/Μ:070

ΠΕΡΙΛΗΨΗ. Ο Πληθωρισμός και οι κεντρικές τράπεζες. Ισμήνη Πάττα Περίληψη, 2 ου μισού του κεφ. 12 ΑΜ 1207/Μ:070 ΠΕΡΙΛΗΨΗ (2 ου μέρους κεφαλαίου 12 ( από το 12.4. και μετά, του βιβλίου Οικονομική για Επιχειρησιακές Σπουδές, του D. Mc Aleese) Ο Πληθωρισμός και οι κεντρικές τράπεζες Βασικά Σημεία : *Κεντρικές Τράπεζες,

Διαβάστε περισσότερα

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 13 «Η ΚΑΤΑΝΟΗΣΗ ΤΩΝ ΕΠΙΤΟΚΙΩΝ ΚΑΙ ΤΗΣ ΝΟΜΙΣΜΑΤΙΚΗΣ ΠΟΛΙΤΙΚΗΣ» DERMOT McALEESE: «Οικονομική για Επιχειρησιακές Σπουδές»

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 13 «Η ΚΑΤΑΝΟΗΣΗ ΤΩΝ ΕΠΙΤΟΚΙΩΝ ΚΑΙ ΤΗΣ ΝΟΜΙΣΜΑΤΙΚΗΣ ΠΟΛΙΤΙΚΗΣ» DERMOT McALEESE: «Οικονομική για Επιχειρησιακές Σπουδές» ΠΑΝΤΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΚΟΙΝΩΝΙΚΩΝ& ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΕΠΙΣΤΗΜΩΝ Π.Μ.Σ: ΔΙΕΘΝΩΝ & ΕΥΡΩΠΑΪΚΩΝ ΣΠΟΥΔΩΝ ΚΑΤΕΥΘΥΝΣΗ: ΔΙΕΘΝΗΣ ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ ΜΑΘΗΜΑ: «ΓΕΩΠΟΛΙΤΙΚΗ ΤΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΑΓΟΡΩΝ» ΔΙΔΑΣΚΩΝ: AΝΑΣΤΑΣΙΟΣ ΜΑΣΤΡΟΓΙΑΝΝΗΣ

Διαβάστε περισσότερα

ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ ΤΜΗΜΑ ΟΡΓΑΝΩΣΗΣ ΚΑΙ ΔΙΟΙΚΗΣΗΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ ΣΗΜΕΙΩΣΕΙΣ ΜΑΚΡΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ

ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ ΤΜΗΜΑ ΟΡΓΑΝΩΣΗΣ ΚΑΙ ΔΙΟΙΚΗΣΗΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ ΣΗΜΕΙΩΣΕΙΣ ΜΑΚΡΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ ΤΜΗΜΑ ΟΡΓΑΝΩΣΗΣ ΚΑΙ ΔΙΟΙΚΗΣΗΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ ΣΗΜΕΙΩΣΕΙΣ ΜΑΚΡΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ Δ.Α.Π.-Ν.Δ.Φ.Κ. ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΟΡΓΑΝΩΣΗΣ & ΔΙΟΙΚΗΣΗΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ www.dap-papei.gr 1 ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΙΚΟΤΗΤΑ ΔΗΜΟΣΙΟΝΟΜΙΚΗΣ

Διαβάστε περισσότερα

ΘΕΩΡΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ. Κεφάλαιο 4ο. Πραγματική και σχεδιαζόμενη επένδυση

ΘΕΩΡΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ. Κεφάλαιο 4ο. Πραγματική και σχεδιαζόμενη επένδυση ΘΕΩΡΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ Κεφάλαιο 4ο Πραγματική και σχεδιαζόμενη επένδυση! Ως πραγματοποιούμενη (ή απλώς) επένδυση ορίζουμε την επένδυση που πραγματοποιείται κατά τη διάρκεια μιας χρονικής περιόδου! Η σχεδιαζόμενη,

Διαβάστε περισσότερα

ΙΑΤΜΗΜΑΤΙΚΟ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΜΕΤΑΠΤΥΧΙΑΚΩΝ ΣΠΟΥ ΩΝ ΣΤΗ ΙΟΙΚΗΣΗ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ. ιπλωµατική Εργασία ΙΕΡΕΥΝΗΣΗ ΤΑΣΕΩΝ ΣΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑ Α.

ΙΑΤΜΗΜΑΤΙΚΟ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΜΕΤΑΠΤΥΧΙΑΚΩΝ ΣΠΟΥ ΩΝ ΣΤΗ ΙΟΙΚΗΣΗ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ. ιπλωµατική Εργασία ΙΕΡΕΥΝΗΣΗ ΤΑΣΕΩΝ ΣΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑ Α. ΙΑΤΜΗΜΑΤΙΚΟ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΜΕΤΑΠΤΥΧΙΑΚΩΝ ΣΠΟΥ ΩΝ ΣΤΗ ΙΟΙΚΗΣΗ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ ιπλωµατική Εργασία ΙΕΡΕΥΝΗΣΗ ΤΑΣΕΩΝ ΣΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑ Α του/της ΑΝΤΩΝΙΑ ΑΥΓΟΥΣΤΙ ΟΥ Υποβλήθηκε ως απαιτούµενο για την απόκτηση

Διαβάστε περισσότερα

Προκαταρκτικά ετήσια αποτελέσματα της Marfin Popular Bank για το έτος 2010

Προκαταρκτικά ετήσια αποτελέσματα της Marfin Popular Bank για το έτος 2010 Δελτίο τύπου 28 Φεβρουαρίου 2011 Προκαταρκτικά ετήσια αποτελέσματα της Marfin Popular Bank για το έτος 2010 Η επιτυχής ολοκλήρωση της αύξησης του μετοχικού κεφαλαίου με την άντληση 488.2 εκατ., και η πώληση

Διαβάστε περισσότερα

ΘΕΩΡΙΑ ΚΑΤΑΝΑΛΩΣΕΩΣ ΚΑΙ ΑΠΟΤΑΜΙΕΥΣΕΩΣ

ΘΕΩΡΙΑ ΚΑΤΑΝΑΛΩΣΕΩΣ ΚΑΙ ΑΠΟΤΑΜΙΕΥΣΕΩΣ ΘΕΩΡΙΑ ΚΑΤΑΝΑΛΩΣΕΩΣ ΚΑΙ ΑΠΟΤΑΜΙΕΥΣΕΩΣ Κεφάλαιο 3ο Εισαγωγή! Στο μέρος αυτό του μαθήματος θα εξετάσουμε πως προσδιορίζεται η κατανάλωση και η αποταμίευση των νοικοκυριών (τα δύο μέρη του διαθέσιμου προσωπικού

Διαβάστε περισσότερα

Εισαγωγή στη Διεθνή Μακροοικονομική.! Καθ. ΓΙΩΡΓΟΣ ΑΛΟΓΟΣΚΟΥΦΗΣ Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών

Εισαγωγή στη Διεθνή Μακροοικονομική.! Καθ. ΓΙΩΡΓΟΣ ΑΛΟΓΟΣΚΟΥΦΗΣ Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών Εισαγωγή στη Διεθνή Μακροοικονομική! Καθ. ΓΙΩΡΓΟΣ ΑΛΟΓΟΣΚΟΥΦΗΣ Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών Αντικείμενο Διεθνούς Μακροοικονομικής Η διεθνής μακροοικονομική ασχολείται με το προσδιορισμό των βασικών μακροοικονομικών

Διαβάστε περισσότερα

Κεφάλαιο 1. Εισαγωγή στη µακροοικονοµική

Κεφάλαιο 1. Εισαγωγή στη µακροοικονοµική Κεφάλαιο 1 Εισαγωγή στη µακροοικονοµική Περίγραµµα κεφαλαίων Ποιο είναι το αντικείµενο της µακροοικονοµικής Με τι ασχολούνται οι µακροοικονοµολόγοι; Γιατί διαφωνούν οι µακροοικονοµολόγοι Ποιο είναι το

Διαβάστε περισσότερα

ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΑ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ Περιόδου από 1 ης Ιανουαρίου 2011 έως 31 ης Μαρτίου 2011

ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΑ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ Περιόδου από 1 ης Ιανουαρίου 2011 έως 31 ης Μαρτίου 2011 ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΑ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ Περιόδου από 1 ης Ιανουαρίου 2011 έως 31 ης Μαρτίου 2011 «Η συνεχιζόμενη οικονομική ύφεση, η οποία πλήττει την Ελληνική κοινωνία έχει συρρικνώσει σημαντικά το σύνολο της δραστηριότητας

Διαβάστε περισσότερα

Η Νομισματική Προσέγγιση

Η Νομισματική Προσέγγιση Η Νομισματική Προσέγγιση Καθ. Γιώργος Αλογοσκούφης Η Νομισματική Προσέγγιση Βάση της νομισματικής προσέγγισης είναι το λεγόμενο νομισματικό υπόδειγμα, το οποίο προσδιορίζει τους παράγοντες που επηρεάζουν

Διαβάστε περισσότερα

Συναθροιστική ζήτηση και προσφορά

Συναθροιστική ζήτηση και προσφορά Συναθροιστική ζήτηση και Κεφάλαιο 31 Εισαγωγή στην Μακροοικονομική Τμήμα Λογιστικής και Χρηματοοικονομικής Πανεπιστήμιο Μακεδονίας. Βραχυχρόνιες οικονομικές διακυμάνσεις Η οικονομική δραστηριότητα παρουσιάζει

Διαβάστε περισσότερα

Επενδύσεις & Διαχείριση Χαρτοφυλακίων Ακινήτων:

Επενδύσεις & Διαχείριση Χαρτοφυλακίων Ακινήτων: 6 ο Συνταξιοδοτικό Φόρουμ Πέμπτη, 19 Νοεμβρίου 2015 Επενδύσεις & Διαχείριση Χαρτοφυλακίων Ακινήτων: Τα οφέλη των έμμεσων επενδυτικών οχημάτων όπως REITs/ AIFs για τα Ταμεία Προνοίας Δρ. Γεώργιος Μούντης

Διαβάστε περισσότερα

Κεφάλαιο 9. Το υπόδειγµα IS-LM/AD-AS : Ένα γενικό πλαίσιο µακροοικονοµικής ανάλυσης

Κεφάλαιο 9. Το υπόδειγµα IS-LM/AD-AS : Ένα γενικό πλαίσιο µακροοικονοµικής ανάλυσης Κεφάλαιο 9 Το υπόδειγµα IS-LM/AD-AS : Ένα γενικό πλαίσιο µακροοικονοµικής ανάλυσης Περίγραµµα κεφαλαίου ΗευθείαFE : Ισορροπία στην αγορά εργασίας Ηκαµπύλη IS : Ισορροπία στην αγορά αγαθών Ηκαµπύλη LM :

Διαβάστε περισσότερα

Χρηματοοικονομική ανάλυση των ΜΜΕ

Χρηματοοικονομική ανάλυση των ΜΜΕ Χρηματοοικονομική ανάλυση των ΜΜΕ Ανάλυση λογιστικών καταστάσεων Ένας από τους σκοπούς της χρηματοοικονομικής επιστήμης αποτελεί η αξιολόγηση και αξιοποίηση των στοιχείων που έχουν συγκεντρωθεί και καταγραφεί

Διαβάστε περισσότερα

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΕΒΔΟΜΟ ΑΚΑΘΑΡΙΣΤΟ ΕΓΧΩΡΙΟ ΠΡΟΙΟΝ. 1. Τι πρέπει να κατανοήσει o μαθητής

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΕΒΔΟΜΟ ΑΚΑΘΑΡΙΣΤΟ ΕΓΧΩΡΙΟ ΠΡΟΙΟΝ. 1. Τι πρέπει να κατανοήσει o μαθητής ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΕΒΔΟΜΟ ΑΚΑΘΑΡΙΣΤΟ ΕΓΧΩΡΙΟ ΠΡΟΙΟΝ 1. Τι πρέπει να κατανοήσει o μαθητής Είναι το πρώτο κεφάλαιο που εξετάζει τα οικονομικά φαινόμενα από μια διαφορετική οπτική, τη μακροοικονομική, και προσεγγίζει

Διαβάστε περισσότερα

Αποτελέσματα Α Τριμήνου 2013

Αποτελέσματα Α Τριμήνου 2013 Αποτελέσματα Α Τριμήνου 2013 Η άμεση και πλήρης ανακεφαλαιοποίηση της Eurobank από το Ταμείο Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας κατά 5,8δισ. αποκαθιστά την κεφαλαιακή βάση της Τράπεζας με pro-forma δείκτη

Διαβάστε περισσότερα

Διεθνής Οικονομική. Paul Krugman Maurice Obsfeld

Διεθνής Οικονομική. Paul Krugman Maurice Obsfeld Paul Krugman Maurice Obsfeld Διεθνής Οικονομική Κεφάλαιο 21 Η Διεθνής Αγορά Κεφαλαίου και τα κέρδη από το Εμπόριο Διεθνής Τραπεζική Λειτουργία και Διεθνής Κεφαλαιαγορά Φιλίππου Ευαγγελία Α.Μ. 1207 Μ069

Διαβάστε περισσότερα

Απόθεµα περιουσιακών στοιχείων. Χρήσιµο για τις συναλλαγές. Μία µορφή πλούτου. Επάρκεια. Χωρίς Χρήµα. Ανταλλακτική Οικονοµία (Barter economy)

Απόθεµα περιουσιακών στοιχείων. Χρήσιµο για τις συναλλαγές. Μία µορφή πλούτου. Επάρκεια. Χωρίς Χρήµα. Ανταλλακτική Οικονοµία (Barter economy) Απόθεµα περιουσιακών στοιχείων Χρήµα Χρήσιµο για τις συναλλαγές Μία µορφή πλούτου Χωρίς Χρήµα Επάρκεια Ανταλλακτική Οικονοµία (Barter economy) 1 Λειτουργίες του Χρήµατος Μέσο διατήρησης της αξίας Μονάδα

Διαβάστε περισσότερα

είναι η καµπύλη συνολικής ζήτησης εργασίας από τις επιχειρήσεις και η καµπύλη S

είναι η καµπύλη συνολικής ζήτησης εργασίας από τις επιχειρήσεις και η καµπύλη S 3 Ασκήσεις πολλαπλής επιλογής στην 5 η ενότητα: Αµοιβές των ΠΣ διανοµή εισοδήµατος βασικά µακροοικονοµικά µεγέθη θεωρία κατανάλωσης και επένδυσης ισορροπία εισοδήµατος. Ο πραγµατικός µισθός των εργαζοµένων

Διαβάστε περισσότερα

Παράγοντες που καθορίζουν την εξέλιξη των τιμών

Παράγοντες που καθορίζουν την εξέλιξη των τιμών Παράγοντες που καθορίζουν την εξέλιξη των τιμών 1. Τι μπορεί και τι δεν μπορεί να επιτύχει η νομισματική πολιτική Πώς μπορεί η νομισματική πολιτική να επηρεάσει τις τιμές που πληρώνουμε για τα αγαθά και

Διαβάστε περισσότερα

ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΕΣ ΛΥΣΕΙΣ

ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΕΣ ΛΥΣΕΙΣ ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΠΑΙΔΕΙΑΣ ΚΑΙ ΠΟΛΙΤΙΣΜΟΥ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΑΝΩΤΕΡΗΣ ΚΑΙ ΑΝΩΤΑΤΗΣ ΕΚΠΑΙΔΕΥΣΗΣ ΥΠΗΡΕΣΙΑ ΕΞΕΤΑΣΕΩΝ ΠΑΓΚΥΠΡΙΕΣ ΕΞΕΤΑΣΕΙΣ 2013 Μάθημα: ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ Ημερομηνία και ώρα εξέτασης: Δευτέρα, 3 Ιουνίου 2013

Διαβάστε περισσότερα

Σύμφωνα με την έρευνα:

Σύμφωνα με την έρευνα: Στα πρόθυρα της οικονομικής ασφυξίας βρίσκεται ένα μεγάλο μέρος των ελληνικών νοικοκυριών. Αυτό είναι το συμπέρασμα που προκύπτει από την ετήσια τακτική έρευνα του ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ που έγινε σε συνεργασία με

Διαβάστε περισσότερα

Κατανάλωση, Αποταμίευση και Προσδιορισμός του Εθνικού Εισοδήματος σε Κλειστή οικονομία χωρίς Δημόσιο Τομέα

Κατανάλωση, Αποταμίευση και Προσδιορισμός του Εθνικού Εισοδήματος σε Κλειστή οικονομία χωρίς Δημόσιο Τομέα Κατανάλωση, Αποταμίευση και Προσδιορισμός του Εθνικού Εισοδήματος σε Κλειστή οικονομία χωρίς Δημόσιο Τομέα -Σκοπός: Εξήγηση Διακυμάνσεων του Πραγματικού ΑΕΠ - Δυνητικό Προϊόν: Το προϊόν που θα μπορούσε

Διαβάστε περισσότερα

ΓΕΩΠΟΛΙΤΙΚΗ ΤΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΑΓΟΡΩΝ

ΓΕΩΠΟΛΙΤΙΚΗ ΤΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΑΓΟΡΩΝ ΠΑΝΤΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΚΟΙΝΩΝΙΚΩΝ ΚΑΙ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΕΠΙΣΤΗΜΩΝ Π.Μ.Σ. ΔΕΣ ερωτήματα στο μάθημα ΓΕΩΠΟΛΙΤΙΚΗ ΤΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΑΓΟΡΩΝ από το βιβλίο των PAUL R. KRUGMAN & «ΔΙΕΘΝΗΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ Θεωρία και Πολιτική» MAURICE

Διαβάστε περισσότερα

Οι αυτόµατοι σταθεροποιητές είναι πολιτικές που τονώνουν ή «από-θερµαίνουν» την οικονοµία όταν αυτό είναι απαραίτητο χωρίς καµία µεταβολή πολιτικής.

Οι αυτόµατοι σταθεροποιητές είναι πολιτικές που τονώνουν ή «από-θερµαίνουν» την οικονοµία όταν αυτό είναι απαραίτητο χωρίς καµία µεταβολή πολιτικής. Για πολλούς οικονοµολόγους είναι προφανές ότι η οικονοµική πολιτική θα πρέπει να ασκείται ενεργητικά. Για παράδειγµα, υποστηρίζουν ότι οι υφέσεις είναι περίοδοι υψηλής ανεργίας, χαµηλών εισοδηµάτων και

Διαβάστε περισσότερα

ΔΙΕΘΝΕΙΣ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΑΓΟΡΕΣ Ενότητα 1: ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΑΓΟΡΕΣ ΧΡΗΜΑΤΑΓΟΡΑ. ΚΥΡΙΑΖΟΠΟΥΛΟΣ ΓΕΩΡΓΙΟΣ Τμήμα ΛΟΓΙΣΤΙΚΗΣ ΚΑΙ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ

ΔΙΕΘΝΕΙΣ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΑΓΟΡΕΣ Ενότητα 1: ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΑΓΟΡΕΣ ΧΡΗΜΑΤΑΓΟΡΑ. ΚΥΡΙΑΖΟΠΟΥΛΟΣ ΓΕΩΡΓΙΟΣ Τμήμα ΛΟΓΙΣΤΙΚΗΣ ΚΑΙ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΔΙΕΘΝΕΙΣ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΑΓΟΡΕΣ Ενότητα 1: ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΑΓΟΡΕΣ ΧΡΗΜΑΤΑΓΟΡΑ ΚΥΡΙΑΖΟΠΟΥΛΟΣ ΓΕΩΡΓΙΟΣ Τμήμα ΛΟΓΙΣΤΙΚΗΣ ΚΑΙ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ Άδειες Χρήσης Το παρόν εκπαιδευτικό υλικό υπόκειται σε

Διαβάστε περισσότερα

Η ΕΠΙΔΡΑΣΗ ΤΟΥ BRAND NAME ΣΤΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΑΠΟΤΙΜΗΣΗΣ ΤΩΝ ΕΙΣΗΓΜΕΝΩΝ ΣΤΟ ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΧΡΗΜΑΤΙΣΤΗΡΙΟ ΕΤΑΙΡΙΩΝ

Η ΕΠΙΔΡΑΣΗ ΤΟΥ BRAND NAME ΣΤΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΑΠΟΤΙΜΗΣΗΣ ΤΩΝ ΕΙΣΗΓΜΕΝΩΝ ΣΤΟ ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΧΡΗΜΑΤΙΣΤΗΡΙΟ ΕΤΑΙΡΙΩΝ INVESTMENT RESEARCH & ANALYSIS JOURNAL Η ΕΠΙΔΡΑΣΗ ΤΟΥ BRAND NAME ΣΤΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΑΠΟΤΙΜΗΣΗΣ ΤΩΝ ΕΙΣΗΓΜΕΝΩΝ ΣΤΟ ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΧΡΗΜΑΤΙΣΤΗΡΙΟ ΕΤΑΙΡΙΩΝ H Ύπαρξη ενός Ισχυρού Brand Name Αποτελεί Ικανή Συνθήκη Βελτίωσης

Διαβάστε περισσότερα

V. Η ΠΡΟΚΛΗΣΗ ΤΟΥ ΑΝΤΑΓΩΝΙΣΜΟΥ ΚΑΙ ΟΙ ΜΑΚΡΟΧΡΟΝΙΕΣ ΕΠΙΠΤΩΣΕΙΣ ΑΠΟ ΤΗΝ ΚΑΘΙΕΡΩΣΗ ΤΟΥ ΕΥΡΩ

V. Η ΠΡΟΚΛΗΣΗ ΤΟΥ ΑΝΤΑΓΩΝΙΣΜΟΥ ΚΑΙ ΟΙ ΜΑΚΡΟΧΡΟΝΙΕΣ ΕΠΙΠΤΩΣΕΙΣ ΑΠΟ ΤΗΝ ΚΑΘΙΕΡΩΣΗ ΤΟΥ ΕΥΡΩ V. Η ΠΡΟΚΛΗΣΗ ΤΟΥ ΑΝΤΑΓΩΝΙΣΜΟΥ ΚΑΙ ΟΙ ΜΑΚΡΟΧΡΟΝΙΕΣ ΕΠΙΠΤΩΣΕΙΣ ΑΠΟ ΤΗΝ ΚΑΘΙΕΡΩΣΗ ΤΟΥ ΕΥΡΩ Η εισαγωγή του Ευρώ αναμένεται ότι θα εντείνει τις ανταγωνιστικές πιέσεις στον ευρωπαϊκό τραπεζικό χάρτη, θα επιταχύνει

Διαβάστε περισσότερα

ΕΛΤΙΟ ΤΥΠΟΥ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ ΧΡΗΣΗΣ 2002 ( ιεθνή Λογιστικά Πρότυπα-IAS)

ΕΛΤΙΟ ΤΥΠΟΥ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ ΧΡΗΣΗΣ 2002 ( ιεθνή Λογιστικά Πρότυπα-IAS) Αθήνα, 27 Φεβρουαρίου, 2003 ΕΛΤΙΟ ΤΥΠΟΥ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ ΧΡΗΣΗΣ 2002 ( ιεθνή Λογιστικά Πρότυπα-IAS) Αύξηση µεριδίου αγοράς κατά 1% στις Καταθέσεις και τις Χορηγήσεις Οργανικά Κέρδη 1 263 εκατ. (+7%) - Καθαρά

Διαβάστε περισσότερα

ΜΠΑΜΠΗΣ ΒΩΒΟΣ ΔΙΕΘΝΗΣ ΤΕΧΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ 2007 ΔΕΛΤΙΟ ΤΥΠΟΥ - 1 -

ΜΠΑΜΠΗΣ ΒΩΒΟΣ ΔΙΕΘΝΗΣ ΤΕΧΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ 2007 ΔΕΛΤΙΟ ΤΥΠΟΥ - 1 - ΜΠΑΜΠΗΣ ΒΩΒΟΣ ΔΙΕΘΝΗΣ ΤΕΧΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ 2007 ΔΕΛΤΙΟ ΤΥΠΟΥ ΣΗΜΑΝΤΙΚΑ ΓΕΓΟΝΟΤΑ Καθαρή Αξία Ενεργητικού ανά μετοχή (NAV/share) προ αναβαλλόμενης φορολογίας: ετήσια μείωση 2% σε 19,97 Έσοδα:

Διαβάστε περισσότερα

Ο Μ Ι Λ Ο Σ A T E b a n k - ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ 9ΜΗΝΟΥ 2009

Ο Μ Ι Λ Ο Σ A T E b a n k - ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ 9ΜΗΝΟΥ 2009 Ο Μ Ι Λ Ο Σ A T E b a n k - ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ 9ΜΗΝΟΥ 2009 Καθαρά Κέρδη Ομίλου: 82,4 εκ. (-1,6%, σε επαναλαμβανόμενη βάση +6,4%), Τράπεζας: 96,3 εκ. (+46,7%), με περαιτέρω βελτίωση της προ προβλέψεων οργανικής

Διαβάστε περισσότερα

ΥΠΟΣΤΗΡΙΚΤΙΚΑ ΜΑΘΗΜΑΤΑ ΕΑΠ ΔΕΟ 31 www.frontistiria-eap.gr ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΔΕΟ 31 ΤΟΜΟΣ Β ΘΕΩΡΙΑ ΚΑΙ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΑ

ΥΠΟΣΤΗΡΙΚΤΙΚΑ ΜΑΘΗΜΑΤΑ ΕΑΠ ΔΕΟ 31 www.frontistiria-eap.gr ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΔΕΟ 31 ΤΟΜΟΣ Β ΘΕΩΡΙΑ ΚΑΙ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΔΕΟ 31 ΤΟΜΟΣ Β ΘΕΩΡΙΑ ΚΑΙ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΑ ΤΩΝ ΑΣΚΗΣΕΩΝ ΑΘΗΝΑ ΟΚΤΩΒΡΙΟΣ 01 1 ΤΟΜΟΣ ΚΑΘΑΡΑ ΠΑΡΟΥΣΑ ΑΞΙΑ Η καθαρή Παρούσα Αξία ισούται με το άθροισμα προεξοφλημένων καθαρών ταμειακών

Διαβάστε περισσότερα

Σύμφωνα με τα ΔΠΧΠ οι επιχειρήσεις υποχρεούνται να δημοσιεύουν τις παρακάτω καταστάσεις:

Σύμφωνα με τα ΔΠΧΠ οι επιχειρήσεις υποχρεούνται να δημοσιεύουν τις παρακάτω καταστάσεις: Σύμφωνα με τα ΔΠΧΠ οι επιχειρήσεις υποχρεούνται να δημοσιεύουν τις παρακάτω καταστάσεις: Ισολογισμό ή κατάσταση χρηματοικονομικής θέσης Κατάσταση Αποτελεσμάτων Χρήσης ή κατάσταση εισοδήματος Κατάσταση

Διαβάστε περισσότερα

ΑΝΑ ΚΕΦΑΛΑΙΟ. geeconomy@yahoo.com. Γ Ι Ω Ρ Γ Ο Σ Κ Α Μ Α Ρ Ι Ν Ο Σ Ο Ι Κ Ο Ν Ο Μ Ο Λ Ο Γ Ο Σ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΚΛΕΙΣΤΟΥ ΤΥΠΟΥ ΠΑΝΕΛΛΗΝΙΩΝ ΕΞΕΤΑΣΕΩΝ 2000 2012

ΑΝΑ ΚΕΦΑΛΑΙΟ. geeconomy@yahoo.com. Γ Ι Ω Ρ Γ Ο Σ Κ Α Μ Α Ρ Ι Ν Ο Σ Ο Ι Κ Ο Ν Ο Μ Ο Λ Ο Γ Ο Σ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΚΛΕΙΣΤΟΥ ΤΥΠΟΥ ΠΑΝΕΛΛΗΝΙΩΝ ΕΞΕΤΑΣΕΩΝ 2000 2012 ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΚΛΕΙΣΤΟΥ ΤΥΠΟΥ ΠΑΝΕΛΛΗΝΙΩΝ ΕΞΕΤΑΣΕΩΝ 2000 2012 1 ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΚΛΕΙΣΤΟΥ ΤΥΠΟΥ ΠΑΝΕΛΛΗΝΙΩΝ ΕΞΕΤΑΣΕΩΝ 2000 2012 ΑΝΑ ΚΕΦΑΛΑΙΟ Στο παρόν είναι συγκεντρωµένες όλες σχεδόν οι ερωτήσεις κλειστού τύπου που

Διαβάστε περισσότερα

ΟΙΚΟΝOMIKA ΓΙΑ ΔΙΕΥΘΥΝΤΙΚΑ ΣΤΕΛΕΧΗ

ΟΙΚΟΝOMIKA ΓΙΑ ΔΙΕΥΘΥΝΤΙΚΑ ΣΤΕΛΕΧΗ Πρόγραμμα Μεταπτυχιακών Σπουδών «Διοίκηση και Διαχείριση Οικονομικών Μονάδων & Οργανισμών (ΔΔΟΜΟ)» με κατεύθυνση τη "Στρατηγική Διοίκηση" Θεματική Ενότητα 2 ΟΙΚΟΝOMIKA ΓΙΑ ΔΙΕΥΘΥΝΤΙΚΑ ΣΤΕΛΕΧΗ Ακαδημαϊκό

Διαβάστε περισσότερα

Credit Risk Διάλεξη 5

Credit Risk Διάλεξη 5 Πανεπιστήμιο Πειραιώς ΠΜΣ στην «Αναλογιστική Επιστήμη και Διοικητική Κινδύνου» Credit Risk Διάλεξη 5 Μια αναφορά στα τιτλοποιημένα αξιόγραφα Μιχάλης Ανθρωπέλος anthropel@unipi.gr http://web.xrh.unipi.gr/faculty/anthropelos

Διαβάστε περισσότερα

Επιτόκια Προθεσμιακών Καταθέσεων 31/12/12 31/03/13 30/06/13 30/09/13 31/12/13 Ετήσια. μεταβολή σε μονάδες βάσης Τριμηνιαία μεταβολή

Επιτόκια Προθεσμιακών Καταθέσεων 31/12/12 31/03/13 30/06/13 30/09/13 31/12/13 Ετήσια. μεταβολή σε μονάδες βάσης Τριμηνιαία μεταβολή Ετήσια Αποτελέσματα Ομίλου GENIKI Bank Παρά τη δύσκολη οικονομική συγκυρία το και ένα χρόνο μετά την επιτυχή ένταξή της στον Όμιλο της Τράπεζας Πειραιώς, η GENIKI Bank βελτίωσε σταδιακά το λειτουργικό

Διαβάστε περισσότερα

ιευθύνων Σύµβουλος της ΑΝΟΣ ιεθνείς Σύµβουλοι & Εκτιµητές Ακινήτων

ιευθύνων Σύµβουλος της ΑΝΟΣ ιεθνείς Σύµβουλοι & Εκτιµητές Ακινήτων ιευθύνων Σύµβουλος της ΑΝΟΣ ιεθνείς Σύµβουλοι & Εκτιµητές Ακινήτων Υπερπροσφορά ΟΡΙΣΜΟΣ ΤΗΣ ΕΝΝΟΙΑΣ «υπερπροσφορά» (Investopedia) Η υπερβολική ποσότητα ενός αγαθού ή µιας υπηρεσίας. Η Υπερπροσφορά προκύπτει,

Διαβάστε περισσότερα

Πραγματοποιείται με την κατάταξη των στοιχείων κατά κατηγορίες για μια σειρά ετών. Η σύγκριση των στοιχείων με παρελθόντα στοιχεία αυξάνει την

Πραγματοποιείται με την κατάταξη των στοιχείων κατά κατηγορίες για μια σειρά ετών. Η σύγκριση των στοιχείων με παρελθόντα στοιχεία αυξάνει την Πραγματοποιείται με την κατάταξη των στοιχείων κατά κατηγορίες για μια σειρά ετών. Η σύγκριση των στοιχείων με παρελθόντα στοιχεία αυξάνει την χρησιμότητα και εμφανίζει την φύση και τις τάσεις των τρεχουσών

Διαβάστε περισσότερα

Αγορές. in DEEP ANALYSIS. Μείωση του Συστημικού Κινδύνου στις Διεθνείς Αγορές. Α γ ο ρ έ ς. Κύρια Σημεία

Αγορές. in DEEP ANALYSIS. Μείωση του Συστημικού Κινδύνου στις Διεθνείς Αγορές. Α γ ο ρ έ ς. Κύρια Σημεία Είναι Πράγματι οι Γερμανοί Φτωχότεροι από τους Έλληνες, in DEEP ANALYSIS Αγορές Μείωση του Συστημικού Κινδύνου στις Διεθνείς Αγορές του Στρατή Κωνσταντίνου in DEEP ANALYSIS Η κατανομή του πλούτου μεταξύ

Διαβάστε περισσότερα

Επίδραση νομισματικής και δημοσιονομικής πολιτικής στη συναθροιστική ζήτηση

Επίδραση νομισματικής και δημοσιονομικής πολιτικής στη συναθροιστική ζήτηση Επίδραση νομισματικής και δημοσιονομικής πολιτικής στη συναθροιστική ζήτηση Κεφάλαιο 32 Εισαγωγή στην Μακροοικονομική Τμήμα Λογιστικής και Χρηματοοικονομικής Πανεπιστήμιο Μακεδονίας. Συναθροιστική ζήτηση

Διαβάστε περισσότερα

Αν. Καθ. Μαρία Καραμεσίνη ΠΑΝΤΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ. Ημερίδα ΕΙΕΑΔ,«Η αγορά εργασίας σε κρίση», Αθήνα, 9 Ιουλίου 2012

Αν. Καθ. Μαρία Καραμεσίνη ΠΑΝΤΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ. Ημερίδα ΕΙΕΑΔ,«Η αγορά εργασίας σε κρίση», Αθήνα, 9 Ιουλίου 2012 Αν. Καθ. Μαρία Καραμεσίνη ΠΑΝΤΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ Ημερίδα ΕΙΕΑΔ,«Η αγορά εργασίας σε κρίση», Αθήνα, 9 Ιουλίου 2012 Ιστορική κρίση της αγοράς εργασίας ύψος της ανεργίας χωρίς ιστορικό προηγούμενο (22.6%) πολύ

Διαβάστε περισσότερα

ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΑΝΑΛΥΣΗΣ. Κωδικός: Δ2-02-Ε-03

ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΑΝΑΛΥΣΗΣ. Κωδικός: Δ2-02-Ε-03 ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΑΝΑΛΥΣΗΣ Κωδικός: Δ2-02-Ε-03 Έκδοση 01 9/1/2009 ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΕΥΡΩΠΑΪΚΗ ΕΝΩΣΗ ΓΕΝΙΚΗ ΓΡΑΜΜΑΤΕΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΚΑΙ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ

Διαβάστε περισσότερα

(γ) Τις μορφές στρατηγικής αλληλεπίδρασης που αναπτύσσονται

(γ) Τις μορφές στρατηγικής αλληλεπίδρασης που αναπτύσσονται Βασικές Έννοιες Οικονομικών των Επιχειρήσεων - Τα οικονομικά των επιχειρήσεων μελετούν: (α) Τον τρόπο με τον οποίο λαμβάνουν τις αποφάσεις τους οι επιχειρήσεις. (β) Τις μορφές στρατηγικής αλληλεπίδρασης

Διαβάστε περισσότερα

ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟ ΔΕΛΤΙΟ. ΕΚΔΙΔΕΤΑΙ ΑΠΟ ΤΗΝ ΥΠΗΡΕΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΜΕΛΕΤΩΝ ΤΟΥ ΣΥΓΚΡΟΤΗΜΑΤΟΣ ΤΗΣ ΤΡΑΠΕΖΑΣ ΚΥΠΡΟΥ, ΤΕΥΧΟΣ αρ.

ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟ ΔΕΛΤΙΟ. ΕΚΔΙΔΕΤΑΙ ΑΠΟ ΤΗΝ ΥΠΗΡΕΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΜΕΛΕΤΩΝ ΤΟΥ ΣΥΓΚΡΟΤΗΜΑΤΟΣ ΤΗΣ ΤΡΑΠΕΖΑΣ ΚΥΠΡΟΥ, ΤΕΥΧΟΣ αρ. ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟ ΔΕΛΤΙΟ ΕΚΔΙΔΕΤΑΙ ΑΠΟ ΤΗΝ ΥΠΗΡΕΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΜΕΛΕΤΩΝ ΤΟΥ ΣΥΓΚΡΟΤΗΜΑΤΟΣ ΤΗΣ ΤΡΑΠΕΖΑΣ ΚΥΠΡΟΥ, ΤΕΥΧΟΣ αρ. 30, ΙΟΥΝΙΟΣ 2010 ΔΙΕΘΝΗΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ Σύμφωνα με την έκθεση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου

Διαβάστε περισσότερα

Αποτελέσματα Ομίλου ΕΤΕ: α τρίμηνο 2012

Αποτελέσματα Ομίλου ΕΤΕ: α τρίμηνο 2012 Αποτελέσματα Ομίλου ΕΤΕ: α τρίμηνο 2012 Κεφαλαιακή Επάρκεια: Ο συνολικός δείκτης κεφαλαιακής επάρκειας διαμορφώνεται στο 8,1% μετά την καταβολή από το Ταμείο Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας κεφαλαιακής

Διαβάστε περισσότερα

Δ. Κ. ΜΑΡΟΥΛΗΣ Διευθυντής Διεύθυνση Οικονομικών Μελετών Alpha Bank. H Ελληνική Εμπειρία ως Οδηγός για την Κύπρο

Δ. Κ. ΜΑΡΟΥΛΗΣ Διευθυντής Διεύθυνση Οικονομικών Μελετών Alpha Bank. H Ελληνική Εμπειρία ως Οδηγός για την Κύπρο Δ. Κ. ΜΑΡΟΥΛΗΣ Διευθυντής Διεύθυνση Οικονομικών Μελετών Alpha Bank H Ελληνική Εμπειρία ως Οδηγός για την Κύπρο Διάρθρωση Παρουσίασης Α. Γιατί επιδιώκεται η ένταξη στη Ζώνη του Ευρώ από μικρές οικονομίες

Διαβάστε περισσότερα

ΔΙΕΘΝΗ ΤΡΑΠΕΖΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ

ΔΙΕΘΝΗ ΤΡΑΠΕΖΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ Ενότητα 6: Διαχείριση Διεθνούς Δραστηριότητας Τραπεζών Μιχαλόπουλος Γεώργιος Άδειες Χρήσης Το παρόν εκπαιδευτικό υλικό υπόκειται σε άδειες χρήσης Creative Commons. Για εκπαιδευτικό υλικό, όπως εικόνες,

Διαβάστε περισσότερα

ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΗΣ ΕΠΙΣΤΗΜΗΣ ERSA

ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΗΣ ΕΠΙΣΤΗΜΗΣ ERSA ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΗΣ ΕΠΙΣΤΗΜΗΣ ERSA ΜΕΛΟΣ ΤΗΣ ΔΙΕΘΝΟΥΣ ΚΑΙ ΕΥΡΩΠΑΪΚΗΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΗΣ ΕΠΙΣΤΗΜΗΣ (RSAI, ERSA) Οικονομική Κρίση και Πολιτικές Ανάπτυξης και Συνοχής 10ο Τακτικό Επιστημονικό

Διαβάστε περισσότερα

03/03/2015. Ι. Το Εξωτερικό Περιβάλλον της Επιχείρησης. Το Περιβάλλον της Επιχείρησης. Οργάνωση & Διοίκηση Επιχειρήσεων

03/03/2015. Ι. Το Εξωτερικό Περιβάλλον της Επιχείρησης. Το Περιβάλλον της Επιχείρησης. Οργάνωση & Διοίκηση Επιχειρήσεων ΤΕΧΝΟΛΟΓΙΚΟ ΕΚΠΑΙΔΕΥΤΙΚΟ ΙΔΡΥΜΑ ΚΡΗΤΗΣ ΣΧΟΛΗ ΔΙΟΙΚΗΣΗΣ ΚΑΙ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΤΜΗΜΑ ΔΙΟΙΚΗΣΗΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ Ακαδηµαϊκό έτος 2014-2015, Εαρινό Εξάµηνο Οργάνωση & Διοίκηση Επιχειρήσεων Μάθηµα 2ο Το Περιβάλλον της

Διαβάστε περισσότερα

Ο ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟΣ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑΤΙΣΜΟΣ ΤΟΥ ΓΥΜΝΑΣΤΗΡΙΟΥ. Created with Print2PDF. To remove this line, buy a license at: http://www.binarynow.

Ο ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟΣ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑΤΙΣΜΟΣ ΤΟΥ ΓΥΜΝΑΣΤΗΡΙΟΥ. Created with Print2PDF. To remove this line, buy a license at: http://www.binarynow. Ο ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟΣ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑΤΙΣΜΟΣ ΤΟΥ ΓΥΜΝΑΣΤΗΡΙΟΥ ΣΚΟΠΟΣ ΤΟΥ ΜΑΘΗΜΑΤΟΣ Η ΣΩΣΤΗ ΟΡΓΑΝΩΣΗ ΤΟΥ ΓΥΜΝΑΣΤΗΡΙΟΥ ΒΑΣΙΖΕΤΑΙ ΣΤΗΝ ΚΑΛΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΤΟΥ. ΠΕΡΙΛΑΜΒΑΝΕΙ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΙΚΟ ΜΑΝΑΤΖΜΕΝΤ ΣΕ ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ

Διαβάστε περισσότερα

Κατάσταση Λογαριασμού Αποτελεσμάτων για το έτος που έληξε στις 31 Δεκεμβρίου 2005

Κατάσταση Λογαριασμού Αποτελεσμάτων για το έτος που έληξε στις 31 Δεκεμβρίου 2005 Κατάσταση Λογαριασμού Αποτελεσμάτων για το έτος που έληξε στις 31 Δεκεμβρίου 2005 31.12.2005 31.12.2004 Διαφοροποίηση σε % έτους 2005 έναντι του έτους 2004 % Κύκλος εργασιών 15.018.396 14.827.278 1% Καθαρά

Διαβάστε περισσότερα

5. Tο προϊόν και η συναλλαγματική ισοτιμία βραχυχρόνια

5. Tο προϊόν και η συναλλαγματική ισοτιμία βραχυχρόνια 5. Tο προϊόν και η συναλλαγματική ισοτιμία βραχυχρόνια 1. Οι προσδιοριστικοί παράγοντες της συνολικής ζήτησης 2. H βραχυχρόνια ισορροπία στην αγορά προϊόντος 3. Η βραχυχρόνια ισορροπία στην αγορά περιουσιακών

Διαβάστε περισσότερα

Νότια Ευρώπη. Οικονομική Κρίση: Αγροτικές/αστικές ανισότητες, περιφερειακή σύγκλιση, φτώχεια και κοινωνικός αποκλεισμός. Ελληνικά

Νότια Ευρώπη. Οικονομική Κρίση: Αγροτικές/αστικές ανισότητες, περιφερειακή σύγκλιση, φτώχεια και κοινωνικός αποκλεισμός. Ελληνικά Νότια Ευρώπη Οικονομική Κρίση: Αγροτικές/αστικές ανισότητες, περιφερειακή σύγκλιση, φτώχεια και κοινωνικός αποκλεισμός Η πρόσφατη οικονομική κρίση επηρέασε εκατομμύρια Ευρωπαίων πολιτών με πολλούς να χάνουν

Διαβάστε περισσότερα

ΕΚΔΟΣΗ ΚΡΑΤΙΚΩΝ ΟΜΟΛΟΓΩΝ ΜΕ ΤΗ ΣΤΗΡΙΞΗ ΦΟΡΩΝ ΜΙΑ ΕΘΝΙΚΗ ΛΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΥΡΩΠΑΙΚΗ ΚΡΙΣΗ ΧΡΕΟΥΣ

ΕΚΔΟΣΗ ΚΡΑΤΙΚΩΝ ΟΜΟΛΟΓΩΝ ΜΕ ΤΗ ΣΤΗΡΙΞΗ ΦΟΡΩΝ ΜΙΑ ΕΘΝΙΚΗ ΛΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΥΡΩΠΑΙΚΗ ΚΡΙΣΗ ΧΡΕΟΥΣ 2012 / 4 ΕΚΔΟΣΗ ΚΡΑΤΙΚΩΝ ΟΜΟΛΟΓΩΝ ΜΕ ΤΗ ΣΤΗΡΙΞΗ ΦΟΡΩΝ ΜΙΑ ΕΘΝΙΚΗ ΛΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΥΡΩΠΑΙΚΗ ΚΡΙΣΗ ΧΡΕΟΥΣ του Philip Pilkington και Warren Mosler Εισαγωγή Ο σκοπός της παρούσας εργασίας είναι να προσφέρει µια

Διαβάστε περισσότερα

ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΕΣ ΛΥΣΕΙΣ

ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΕΣ ΛΥΣΕΙΣ ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΠΑΙ ΕΙΑΣ ΚΑΙ ΠΟΛΙΤΙΣΜΟΥ ΙΕΥΘΥΝΣΗ ΑΝΩΤΕΡΗΣ ΚΑΙ ΑΝΩΤΑΤΗΣ ΕΚΠΑΙ ΕΥΣΗΣ ΥΠΗΡΕΣΙΑ ΕΞΕΤΑΣΕΩΝ ΠΑΓΚΥΠΡΙΕΣ ΕΞΕΤΑΣΕΙΣ 2011 Μάθημα: ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ Ημερομηνία και ώρα εξέτασης: ευτέρα, 6 Ιουνίου 2011

Διαβάστε περισσότερα

ΕΚΠΑ Τμήμα Οικονομικών Επιστημών Ακ. Ετος 2014-15

ΕΚΠΑ Τμήμα Οικονομικών Επιστημών Ακ. Ετος 2014-15 ΕΚΠΑ Τμήμα Οικονομικών Επιστημών Ακ. Ετος 2014-15 ΕΝΟΤΗΤΑ Νο. 2 ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΤΙΚΟΙ ΠΑΡΑΓΟΝΤΕΣ ΤΗΣ ΣΥΝΟΛΙΚΗΣ ΣΥΝΑΘΡΟΙΣΤΙΚΗΣ ΖΗΤΗΣΗΣ & ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑ ΜΑΚΡΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΙΣΟΡΡΟΠΙΑ ΕΙΣΑΓΩΓΗ ΣΤΗΝ ΜΑΚΡΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΑΝΑΛΥΣΗ

Διαβάστε περισσότερα