ΕΚΘΕΣΗ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ. Επαγγελματικό κτίριο Λεωφόρος Κηφισίας 269 και οδός Μητροπολίτου Ιακώβου, Δήμος Κηφισιάς

Transcript

1 Επαγγελματικό κτίριο Λεωφόρος Κηφισίας 269 και οδός Μητροπολίτου Ιακώβου, Δήμος Κηφισιάς Κρίσιμη Ημερομηνία Εκτίμησης: 31 Δεκεμβρίου 2019 Ημερομηνία Έκθεσης: 13 Ιανουαρίου 2020 Κατ εντολή: Trastor Α.Ε.Ε.Α.Π. TRASTOR Α.Ε.Ε.ΑΠ. ΥΠΟΨΗ: ΚΟΥ ΤΑΣΟΥ ΚΑΖΙΝΟΥ ΑΡ. ΠΡΩΤ.: MΤ-ΚΖ/ΜΖ/ΑΟ-2019/11142 (24) Η εταιρεία ΑΞΙΕΣ Α.Ε., µέλος του διεθνούς δικτύου συνεργατών της CBRE, εκπονεί µελέτες εκτιµήσεων για πελάτες και παρέχει σχετικές συµβουλευτικές υπηρεσίες. Φέρει την αποκλειστική ευθύνη του περιεχοµένου της παρούσας µελέτης.

2 ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ 1. ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ A. ΧΑΡΤΗΣ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ B. ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ C. ΠΙΝΑΚΕΣ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ D. ΠΙΝΑΚΕΣ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΥ ΑΞΙΑΣ E. ΕΝΤΟΛΗ ΑΝΑΘΕΣΗΣ ΠΕΛΑΤΗ... 42

3 Δήλωση Περιορισμένης Ευθύνης Η παρούσα έκθεση εκτίμησης (η «Έκθεση») έχει συνταχθεί από την ΑΞΙΕΣ Α.Ε. («ΑΞΙΕΣ») αποκλειστικά για την Trastor Α.Ε.Ε.Α.Π. (ο «Πελάτης») σύμφωνα με τους όρους της αρχικής σύμβασης ανάθεσης με ημερομηνία 30 Ιανουαρίου 2018 και της τροποποίησης της με ημερομηνία 12 Ιουνίου 2019 (η «Σύμβαση Ανάθεσης»). Η παρούσα Έκθεση είναι εμπιστευτική και απευθύνεται στον «Πελάτη» και στους λοιπούς αποδέκτες που αναφέρονται στη σχετική σελίδα της Έκθεσης. Ο «Πελάτης» και οι αποδέκτες της έκθεσης δεν επιτρέπεται να αποκαλύψουν μέρος ή το σύνολο της Έκθεσης χωρίς την έγγραφη συναίνεση της «ΑΞΙΕΣ». Η «ΑΞΙΕΣ» παρέχει την παρούσα έκθεση με την προϋπόθεση της αποκλειστικής χρήσης από τον «Πελάτη» και κανένα τρίτο πρόσωπο (φυσικό ή νομικό) δε μπορεί να τη χρησιμοποιήσει καθ οιονδήποτε τρόπο, εκτός αν δοθεί από την «ΑΞΙΕΣ» γραπτή συγκατάθεση. Στην περίπτωση που υπάρξει συναίνεση για τη χρήση της παρούσας Έκθεσης από τρίτα μέρη, εκτός του «Πελάτη», τότε η ευθύνη που αναλαμβάνει η «ΑΞΙΕΣ» σε οποιονδήποτε δεν είναι μεγαλύτερη από αυτήν που θα είχε αν ήταν ο «Πελάτης» της (ή ένας από τους Πελάτες της) σύμφωνα με τη Σύμβαση Ανάθεσης. Η μέγιστη συνολική ευθύνη που απορρέει με οποιονδήποτε τρόπο απέναντι σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη, από ή σε σχέση με την Έκθεση και ανεξάρτητα από το αν αυτή προκύπτει από σύμβαση, αδικοπραξία, αμέλεια ή άλλη αιτία, δεν υπερβαίνει το ελάχιστο ενός εκ των παρακάτω: i) το 10% της αξίας του ακινήτου, στο οποίο αναφέρεται η Σύμβαση Ανάθεσης κατά την ημερομηνία της Σύμβασης Ανάθεσης ή ii) το ποσό της συμφωνηθείσας αμοιβής, όπως αναγράφεται στη Σύμβαση και επίσης η «ΑΞΙΕΣ» ουδεμία ευθύνη φέρει για οποιαδήποτε έμμεση ή υποθετική ζημία, διαφυγόντα κέρδη ή παρεπόμενη απώλεια εσόδων προερχόμενη με οποιοδήποτε τρόπο, είτε από σύμβαση, αδικοπραξία ή αμέλεια είτε από οποιαδήποτε άλλη αιτία. Κανένα σημείο της παρούσας έκθεσης δεν απαλλάσσει την «ΑΞΙΕΣ» από οποιαδήποτε ευθύνη έχει για την οποία υπάρχει πρόβλεψη από το νόμο. Δεδομένων των ανωτέρω κανένα φυσικό ή νομικό πρόσωπο πλην του «Πελάτη» ή/και των αποδεκτών δεν δύναται να κάνει οποιασδήποτε μορφής χρήση της Έκθεσης αυτής. Κατά συνέπεια η χρησιμότητα της Έκθεσης σε ότι αφορά τρίτα φυσικά ή νομικά πρόσωπα περιορίζεται σε επίπεδο απλής πληροφόρησης. Η «ΑΞΙΕΣ» δεν είναι υπεύθυνη καθ οιονδήποτε τρόπο για οποιαδήποτε ζημιά (θετική, υποθετική, άμεση ή έμμεση, διαφυγόντα κέρδη ή παράπλευρη απώλεια εσόδων) στην περίπτωση που γίνει μη εξουσιοδοτημένη από την «ΑΞΙΕΣ» χρήση της Έκθεσης από τρίτο, φυσικό ή νομικό πρόσωπο. Πέραν τούτου, η «ΑΞΙΕΣ» δεν είναι υποχρεωμένη να παρέχει οποιαδήποτε πληροφόρηση, διευκρίνιση ή να προβεί σε οποιασδήποτε μορφής διόρθωση της έκθεσης σε τρίτα φυσικά ή νομικά πρόσωπα πλην του «Πελάτη» και των αποδεκτών της έκθεσης. Ουδέν στοιχείο της παρούσας Έκθεσης αποτελεί συμβουλευτική υπηρεσία ως προς το και κατά πόσον ο αποδέκτης μπορεί να προβεί σε οποιαδήποτε μορφής δικαιοπραξία σχετική με το υπό μελέτη ακίνητο.

4 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Εξωτερική άποψη ακινήτου Πρόσοψη επί της λεωφόρου Κηφισίας Εξωτερική άποψη ακινήτου Πρόσοψη επί της οδού Μητροπολίτου Ιακώβου Πηγή: ΑΞΙΕΣ Α.Ε.- 29/11/2019 Πηγή: ΑΞΙΕΣ Α.Ε.- 29/11/2019 Στοιχεία ακινήτου Διεύθυνση: Λεωφόρος Κηφισίας 269 και οδός Μητροπολίτου Ιακώβου, Κηφισιά Κύρια Χρήση : Εμπορική και γραφειακή Ιδιοκτησιακό καθεστώς Για το σκοπό της παρούσας εκτίμησης δεν έγινε νομικός έλεγχος, βασιστήκαμε ωστόσο στα έγγραφα που μας παρασχέθηκαν για τους σκοπούς της αρχικής έκθεσης εκτίμησης του ακινήτου με αριθμό πρωτοκόλλου ΚΖ-ΜΤ/ΜΖ/ΑΟ 2018/10466 (27) και ημερομηνία 23 Ιουλίου Βάσει του υπ αριθμόν 4295/ τίτλου της συμβολαιογράφου Αθηνών Δέσποινας Σακκά, το ακίνητο είναι ιδιοκτησίας «Trastor Α.Ε.Ε.Α.Π.» και στην παρούσα φάση είναι μισθωμένο στο σύνολο του. Θεωρούμε συνεπώς ότι σε περίπτωση πώλησης δεν θα υπάρξει οποιοδήποτε νομικό κώλυμα. Σελίδα 4 ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Μισθωτές Με βάση τα προσκομισθέντα έγγραφα το ακίνητο είναι μισθωμένο στους μισθωτές: i. ΤΡΑΠΕΖΑ ΠΕΙΡΑΙΩΣ Α.Ε. ii. ΦΙΛΙΠΠΟΣ ΜΑΝΙΣΚΥ & ΣΙΑ Ε.Ε. iii. ΚΕΝΤΡΟ ΤΕΧΝΩΝ ΠΛΑΚΑ Α.Ε.Ε.Ε.Ε. iv. ΝΝ ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΗ ΖΩΗΣ Α.Ε. Μεικτό εισόδημα την 31 η Δεκεμβρίου ,00 ανά έτος ( 283,76/τμ κύριας χρήσης/έτος) i. Ενοίκιο ΤΡΑΠΕΖΑ ΠΕΙΡΑΙΩΣ Α.Ε.: ,56 ανά έτος (53,09%) ii. Ενοίκιο ΦΙΛΙΠΠΟΣ ΜΑΝΙΣΚΥ & ΣΙΑ Ε.Ε.: ανά έτος (20,57%) iii. Ενοίκιο ΚΕΝΤΡΟ ΤΕΧΝΩΝ ΠΛΑΚΑ Α.Ε.Ε.Ε.Ε.: ανά έτος (11,43%)

5 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ iv. Ενοίκιο ΝΝ ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΗ ΖΩΗΣ Α.Ε.: ανά έτος (14,91%) Μεικτό αγοραίο μίσθωμα την 31 η Δεκεμβρίου ανά έτος ( 275,84/τμ κύριας χρήσης/έτος) Υποθέτοντας ότι το ακίνητο είναι μισθωμένο σε ποσοστό 100%. Επιμερίζεται ως εξής: i. ΤΡΑΠΕΖΑ ΠΕΙΡΑΙΩΣ Α.Ε.: ανά έτος (44,79%) ii. ΦΙΛΙΠΠΟΣ ΜΑΝΙΣΚΥ & ΣΙΑ Ε.Ε.: ανά έτος (26,49%) iii. ΚΕΝΤΡΟ ΤΕΧΝΩΝ ΠΛΑΚΑ Α.Ε.Ε.Ε.Ε.: ανά έτος (14,36%) iv. ΝΝ ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΗ ΖΩΗΣ Α.Ε.: ανά έτος (14,21%) Σκοπός εκτίμησης και Κρίσιμη Ημερομηνία Ο σκοπός του έργου είναι η εκτίμηση της Εύλογης αξίας του παραπάνω ακινήτου με κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης την 31 η Δεκεμβρίου 2019 προκειμένου να χρησιμοποιηθεί στη σύνταξη εξαμηνιαίων καταστάσεων επενδύσεων που δημοσιεύει η Α.Ε.Ε.Α.Π, όπως προβλέπεται από τη σχετική νομοθεσία. Σταθμισμένη εύλογη αξία την 31 η Δεκεμβρίου 2019 (κατόπιν στρογγυλοποίησης) (Τρία Εκατομμύρια Ενενήντα Πέντε Χιλιάδες Ευρώ) Τονίζεται ότι προαναφερθείσα «Εύλογη Αξία» για σκοπούς λογιστικής απεικόνισης βάσει του ιεθνούς Προτύπου Χρηµατοοικονοµικής Αναφοράς 13 ουσιαστικά προκύπτει από στοιχεία της αγοράς και τείνει να εξισωθεί µε την «Αγοραία Αξία». Συντελεστές απόδοσης ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΕΣ ΑΠΟΔΟΣΗΣ Συντελεστής απόδοσης στη λήξη της περιόδου 7,50% Συντελεστής προεξόφλησης 9,50% Απόδοση ανά έτος Μεταξύ 7,46% και 9,48% Σελίδα 5 ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

6 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Βασικά κριτήρια καθορισμού της αξίας του ακινήτου (SWOT Analysis) ΘΕΤΙΚΑ ΑΡΝΗΤΙΚΑ Κεντρική θέση, στα όρια του κέντρου της Δευτερεύουσας εμπορικότητας θέση για εμπορικά Κηφισιάς, με προβολή επί της Λεωφόρου καταστήματα Κηφισίας Κτίριο καλών κατασκευαστικών προδιαγραφών με παροχές όπως θέσεις στάθμευσης Πλήρως μισθωμένο ακίνητο σε μισθωτές με αναγνωρισμένη θέση στην αγορά Δυνατότητα εκμίσθωσης του ακινήτου τμηματικά, καθώς απαρτίζεται από επιμέρους ιδιοκτησίες Εύκολη δυνατότητα πρόσβασης ΕΥΚΑΙΡΙΕΣ Υψηλό μισθωτικό και επενδυτικό ενδιαφέρον με αποτέλεσμα την οριακή αύξηση των μισθωμάτων σε καταστήματα και γραφεία προβολής Περιορισμένη προσφορά τόσο αυτοτελών επαγγελματικών κτιρίων όσο και γραφείων και καταστημάτων κατά μήκος κεντρικών οδικών αξόνων του κέντρου της Κηφισιάς Η εμπορική αγορά της Κηφισιάς αποτελεί την κύρια εμπορική αγορά των βορείων προαστίων που απευθύνεται σε υψηλού εισοδήματος πληθυσμό Σημαντική αύξηση των επενδύσεων σε καλής ποιότητας επαγγελματικά ακίνητα ΚΙΝΔΥΝΟΙ Η ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας βρίσκεται ακόμη σε αρχικό στάδιο Σελίδα 6 ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

7 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Ημερομηνία έκθεσης 13 η Ιανουαρίου 2020 Παραλήπτης Ακίνητο Σκοπός κυριότητας Trastor Α.Ε.Ε.Α.Π. Υπόψη κου Τάσου Καζίνου Τριώροφο επαγγελματικό κτίριο μεικτής χρήσης με δύο υπόγεια, το οποίο βρίσκεται στη συμβολής της λεωφόρου Κηφισίας αρ. 269 και της οδού Μητροπολίτου Ιακώβου, στο Δήμο Κηφισιάς. Επένδυση Εντολή Ανάθεσης Εκτίμηση της εύλογης αξίας του ακινήτου σύμφωνα με τους όρους της αρχικής σύμβασης ανάθεσης με ημερομηνία 30 Ιανουαρίου 2018 και της τροποποίησης της με ημερομηνία 12 Ιουνίου Κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης 31 Δεκεμβρίου 2019 Σελίδα 7 Ιδιότητα Εκτιμητή Σκοπός εκτίμησης Η εκτίμηση πραγματοποιήθηκε από εκτιμητή της εταιρείας ΑΞΙΕΣ Α.Ε., η οποία αποτελεί ανεξάρτητη εταιρεία Εκτιμητών και Πραγματογνωμόνων Ακινήτων. Σύνταξη εξαμηνιαίας κατάστασης επενδύσεων. Σταθμισμένη εύλογη αξία (ΤΡΙΑ ΕΚΑΤΟΜΜΥΡΙΑ ΕΝΕΝΗΝΤΑ ΠΕΝΤΕ ΧΙΛΙΑΔΕΣ ΕΥΡΩ), μη συμπεριλαμβανομένου ΦΠΑ. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Τονίζεται ότι η προαναφερθείσα «Εύλογη Αξία» για σκοπούς λογιστικής απεικόνισης βάσει του Διεθνούς Προτύπου Χρηματοοικονομικής Αναφοράς 13 προκύπτει από στοιχεία της αγοράς και τείνει να εξισωθεί με την αντίστοιχη «αγοραία αξία». Η άποψή μας για την Εύλογη Αξία σχετίζεται με τον σκοπό εκτίμησης και τις προϋποθέσεις που παρουσιάζονται στη συνέχεια, και έχει προκύψει από την ανάλυση πρόσφατων συγκριτικών στοιχείων. Συμμόρφωση με τα εκτιμητικά πρότυπα Ο υπολογισμός της αξίας έγινε με βάση συγκεκριμένες οδηγίες και κανόνες που έχουν θεσπισθεί από το Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS Valuation - Global Standards 2017). Τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, στα οποία βασίζεται η εκτίμηση παρουσιάζονται σε αυτή την έκθεση.

8 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Βεβαιώνουμε ότι διαθέτουμε επαρκή γνώση της κτηματαγοράς, τόσο τοπικά όσο και σε εθνικό επίπεδο, καθώς και τις απαραίτητες γνώσεις για την πλήρη και αξιόπιστη εκπόνηση της εκτίμησης. Παραδοχές Για το σκοπό της παρούσας εκτίμησης έχουν γίνει συγκεκριμένες παραδοχές, όσον αφορά το ιδιοκτησιακό καθεστώς, τις μισθώσεις, το πολεοδομικό καθεστώς και την κατάσταση συντήρησης συμπεριλαμβανομένων θεμάτων μόλυνσης εδάφους, υπόγειων υδάτων και υδροφόρου ορίζοντα οι οποίες παρατίθενται παρακάτω. Εάν κάποια από τα στοιχεία που μας παρασχέθηκαν και στα οποία βασίστηκε η εν λόγω εκτίμηση αποδειχθούν σε μεταγενέστερη φάση ανακριβή, η εκτιμηθείσα αξία ενδέχεται να αναθεωρηθεί. Ειδικές παραδοχές Καμία Παρέκκλιση από παραδοχές Κατάσταση κτηματαγοράς Καμία Οι αξίες που παρουσιάζονται στην παρούσα έκθεση αντιπροσωπεύουν την αντικειμενική μας εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου, όπως αυτή ορίζεται παρακάτω, κατά την κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης. Γίνεται επίσης η παραδοχή ότι κατά την ημερομηνία της εκτίμησης λαμβάνει χώρα ουσιαστικά πράξη αγοραπωλησίας ή υπογραφή σύμβασης, αφού έχει προηγηθεί προβολή και προώθηση του ακινήτου στην ελεύθερη αγορά. Στη συνέχεια, θα θέλαμε να επιστήσουμε την προσοχή σας αναφορικά με τις συνθήκες που επικρατούν στην ελληνική κτηματαγορά. Μετά από μια σημαντική περίοδο ύφεσης έχουν αρχίσει να παρατηρούνται σημάδια σταθεροποίησης και σε ορισμένες περιπτώσεις βελτίωσης. Το ασταθές ωστόσο οικονομικό κλίμα, η έλλειψη ρευστότητας, η επιβολή υψηλότερων φόρων στα ακίνητα και κατ επέκταση η έλλειψη επαρκών στοιχείων πραγματικών αγοραπωλησιών καθιστούν δύσκολο το να εκτιμηθούν επακριβώς οι κίνδυνοι που σχετίζονται με την εκτίμηση ακίνητης περιουσίας. Σελίδα 8 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

9 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Παρόλα αυτά η παρασχεθείσα εκτίμηση αποτελεί έναν εύλογο προσδιορισμό της αξίας του ακινήτου, βάσει της γνώσης και εμπειρίας που έχουμε για τη συγκεκριμένη τοπική αγορά αλλά και βάσει των στοιχείων που συγκεντρώσαμε. Επισημαίνεται ότι η παρασχεθείσα αξία δεν σχετίζεται με ενδεχόμενη βραχυπρόθεσμη πώληση των ακινήτων ενώ συνιστάται τακτική ανασκόπηση της γενικότερης κατάστασης της κτηματαγοράς καθώς και επανεξέταση των εκθέσεών μας που αφορούν σε εκτιμήσεις ακινήτων. Εκτιμητής Ο εκτιμητής που εκπόνησε την παρούσα εκτίμηση είναι πλήρως καταρτισμένος, σύμφωνα με τα Εκτιμητικά Πρότυπα του RICS (RICS Valuation Global Standards [The Red Book]). Μη εξαρτημένη παροχή υπηρεσιών Γνωστοποίηση Η συνολική αμοιβή της ΑΞΙΕΣ Α.Ε. από τον εντολέα, συμπεριλαμβανομένης της αμοιβής για την εκπόνηση της παρούσας εκτίμησης, είναι χαμηλότερη του 5% του συνολικού εισοδήματός της. Οι υπογράφοντες την παρούσα έκθεση εκτίμησης υπογράφουν εκτιμήσεις για τον ίδιο εντολέα και για σκοπό παρόμοιο με αυτόν για τον οποίο εκπονείται η παρούσα εκτίμηση από τον Ιανουάριο του Επιπλέον, από τον Ιούνιο του 2017 η ΑΞΙΕΣ Α.Ε. εκπονεί κατ εξακολούθηση εκτιμήσεις για ακίνητα με σκοπό την απόκτησή τους και την ένταξη τους στο χαρτοφυλάκιο του εντολέα. Σελίδα 9 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Ασυμβίβαστο Εμπιστευτικότητα Περιουσιακή εκμετάλλευση και χρήση Με καλή πίστη δηλώνουμε ότι δεν υφίσταται θέμα ασυμβίβαστου σχετικά με την εν λόγω εκτίμηση. Αντίγραφα του σχετικού ελέγχου υπάρχουν στο αρχείο μας. Η παρούσα έκθεση είναι εμπιστευτική και απευθύνεται αποκλειστικά στον παραλήπτη για το συγκεκριμένο σκοπό που καθορίζεται στην εντολή εργασίας. Καμία ευθύνη δεν αναγνωρίζεται έναντι τρίτων για το σύνολο ή μέρος της παρούσας έκθεσης εκτίμησης. Τα δικαιώματα περιουσιακής εκμετάλλευσης και χρήσης της παρούσας έκθεσης εκτίμησης μεταβιβάζονται από την ΑΞΙΕΣ Α.Ε. στον Εντολέα μόνον με την πλήρη εξόφληση της συμφωνηθείσας αμοιβής. Η μη τήρηση των ανωτέρω συνιστά παράνομη ενέργεια και γεννά δικαίωμα αποζημίωσης στην ΑΞΙΕΣ Α.Ε.

10 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Δημοσίευση Με εκτίμηση, Απαγορεύεται η δημοσίευση της παρούσας έκθεσης εκτίμησης ή μέρους αυτής ή αναφορά σε αυτήν σε οποιοδήποτε μέσο ή έντυπο, χωρίς την προηγούμενη γραπτή έγκρισή μας αναφορικά με το περιεχόμενο και τη μορφή στην οποία θα παρουσιαστεί. Με εκτίμηση, Νίκος Χατζητσόλης, M.Sc., FRICS, CRE RICS Registered Valuer Διευθύνων Σύμβουλος Για την εταιρεία ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Μέλος του διεθνούς δικτύου της CBRE Κέλλυ Ζολώτα, M.Sc., MRICS RICS Registered Valuer Διευθύντρια Επενδυτικών Ακινήτων Για την εταιρεία ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Μέλος του διεθνούς δικτύου της CBRE Σελίδα 10 T: T: E: E: ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Regulated By RICS ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ T: F: W: Κωδικός Έργου: 4284

11 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΚΑΙ ΠΗΓΕΣ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ Πηγές πληροφοριών H μελέτη έχει βασιστεί στην προηγούμενη έκθεση εκτίμησης του ακινήτου με αριθμό πρωτοκόλλου ΜΤ- ΚΖ/ΜΖ/ΑΟ-2019/10952 (27) και ημερομηνία 8 Ιουλίου Επίσης μας παρασχέθηκε ηλεκτρονικά από την Trastor Α.Ε.Ε.Α.Π. συγκεντρωτικός πίνακας με τα τρέχοντα μισθώματα του υπό εκτίμηση ακινήτου (η με ημερομηνία 18/11/2019 ηλεκτρονική αλληλογραφία). Για τις ανάγκες της εκτίμησης, θεωρήσαμε τα στοιχεία που αναφέρονται στην προηγούμενη εκτίμηση ως ακριβή και πλήρη. Σε περίπτωση που οποιοδήποτε από τα στοιχεία αυτά αποδειχθούν ανακριβή, διατηρούμε το δικαίωμα αναθεώρησης της έκθεσης. Ακίνητο Αυτοψία Επιφάνειες ακινήτου Περιβαλλοντολογικά θέματα Η παρούσα έκθεση περιλαμβάνει συνοπτική περιγραφή του ακινήτου, στην οποία βασίσαμε την εκτίμηση μας. Στο ακίνητο έγινε εξωτερική αυτοψία στις 29 Νοεμβρίου 2019 από τη Μαρία Τσίγκα, Εκτιμήτρια, MSc, χωρίς συνοδεία. Δεν έγινε εμβαδομέτρηση του ακινήτου, αλλά βασιστήκαμε στις επιφάνειες που αναφέρονται στην ως άνω προηγούμενη έκθεση εκτίμησης. Δεν πραγματοποιήσαμε ούτε έχουμε υπόψη μας κάποιο περιβαλλοντικό έλεγχο ή άλλη περιβαλλοντική έρευνα ή έρευνα του εδάφους που ενδεχομένως πραγματοποιήθηκε στο ακίνητο και πιθανώς επεσήμανε μόλυνση ή την πιθανότητα μόλυνσης. Σελίδα 11 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Δεν έχουμε διεξαγάγει κανενός είδους έρευνα, όσον αφορά την παρούσα ή τυχόν προηγούμενες χρήσεις του υπό μελέτη ακινήτου, ή των παρακείμενων ακινήτων, προκειμένου να πιστοποιηθεί η ύπαρξη πιθανών παραγόντων μόλυνσης. Συνεπώς, και για τον σκοπό της παρούσας εκτίμησης θεωρούμε ότι δεν υφίσταται θέμα εδαφικών ή/και περιβαλλοντικών μολύνσεων. Κατάσταση συντήρησης Δεν έχουμε εκπονήσει έλεγχο στατικής επάρκειας του κτιρίου τμήμα του οποίου αποτελεί το υπό μελέτη, των εγκαταστάσεων του ή του περιβάλλοντα χώρου του ακινήτου. Ομοίως, δεν διενεργήσαμε έλεγχο σχετικά με τα υλικά κατασκευής. Επιπλέον δεν έχει γίνει διερεύνηση ενδεχόμενης χρήσης επικίνδυνων για την υγεία υλικών κατά την κατασκευή του κτιρίου, καθώς και της χρήσης επικίνδυνων τεχνικών ανέγερσης σε μέρος ή στο σύνολο του ακινήτου. Συνεπώς δεν είμαστε σε θέση να

12 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ βεβαιώσουμε ότι δεν υπάρχουν στο ακίνητο κακοτεχνίες ή επικίνδυνα υλικά. Πολεοδομικά στοιχεία Τίτλοι, ιδιοκτησιακό καθεστώς, μισθώσεις Δεν πραγματοποιήσαμε έλεγχο πολεοδομικής νομιμότητας για τις ανάγκες της εκτίμησης, παρά βασιστήκαμε στα όσα αναφέρονται στην προηγούμενη έκθεση εκτίμησης. Στην παρούσα έκθεση αναφέρονται στοιχεία που αφορούν το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου, καθώς και τις υφιστάμενες μισθώσεις, όπως αυτά μας γνωστοποιήθηκαν από τον πελάτη. Σε όσα σημεία της έκθεσης γίνεται αναφορά στα παραπάνω στοιχεία, εκφράζεται η άποψη μας σχετικά με το περιεχόμενο των χορηγηθέντων εγγράφων. Τονίζουμε ότι η πλήρης ανάλυση των νομικών εγγράφων (μισθωτηρίων συμβάσεων, συμβολαίων αγοραπωλησίας, μεταγραφών κτλ) αφορά τον υπεύθυνο για αυτή την υπόθεση, νομικό σύμβουλο ή δικηγόρο. Επισημαίνεται ότι δεν έχει διερευνηθεί η οικονομική κατάσταση/φερεγγυότητα του μισθωτή. Κατά συνέπεια η οικονομική κατάστασή του δε λήφθηκε υπόψη στην εκτίμησή μας. Σελίδα 12 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

13 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΑΡΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Εύλογη αξία H εκτίμηση πραγματοποιήθηκε με βάση την «Εύλογη Αξία», η οποία σύμφωνα με τα Διεθνή Πρότυπα Χρηματοοκονομικής Αναφοράς (IFRS) ορίζεται ως: «Η τιμή που θα λαμβανόταν από την εκποίηση ενός περιουσιακού στοιχείου ή θα καταβαλλόταν για την μεταβίβαση ενός στοιχείου του παθητικού σε μία ομαλή συναλλαγή μεταξύ παραγόντων της αγοράς κατά την κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης.» Η «Εύλογη Αξία» για σκοπούς λογιστικής απεικόνισης βάσει του Διεθνούς Προτύπου Χρηματοοικονομικής Αναφοράς 13 ουσιαστικά προκύπτει από στοιχεία της αγοράς και τείνει να εξισωθεί με την «Αγοραία Αξία», η οποία ορίζεται ως: «Το εκτιμώμενο ποσό για το οποίο μια ιδιοκτησία δύναται να μεταβιβαστεί κατά την ημερομηνία της εκτίμησης, μεταξύ ενός προτιθέμενου αγοραστή και ενός προτιθέμενου πωλητή, σε μία ελεύθερη συναλλαγή εντός του πλαισίου της αγοράς και κατόπιν κατάλληλης προώθησης, όπου κάθε ένα από τα συμβαλλόμενα μέρη έχει ενεργήσει με επίγνωση, σύνεση και χωρίς εξαναγκασμό.» Δεδομένου ότι πρόκειται για επενδυτικό ακίνητο και προκειμένου να καταλήξουμε στην καθαρή αξία του έχουν αφαιρεθεί φόροι και έξοδα που προκύπτουν σε περίπτωση αγοραπωλησίας. Σελίδα 13 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Μισθωτική αξία Το ακίνητο Οι μισθωτικές αξίες που αναφέρονται στην παρούσα έκθεση εκτίμησης χρησιμοποιούνται προκειμένου να προσδιοριστεί η εύλογη αξία του ακινήτου. Δεν δύνανται να χρησιμοποιηθούν για άλλο λόγο και δεν συνδέονται απαραίτητα με τον ορισμό του αγοραίου μισθώματος σύμφωνα με τα Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα και τα Εκτιμητικά Πρότυπα του RICS. Οι προσόψεις των καταστημάτων θεωρήθηκαν αναπόσπαστα τμήματα του ακινήτου Μόνιμα παρακολουθήματα του κτιρίου, όπως ανελκυστήρες, κεντρική θέρμανση, κ.λπ., θεωρείται ότι αποτελούν αναπόσπαστα τμήματα του κτιρίου και έχουν συμπεριληφθεί στη συνολική αξία.

14 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Η/Μ εξοπλισμός, κινητά παρακολουθήματα και λοιπά πάγια δεν λαμβάνονται υπόψη στην παρούσα εκτίμηση. Όλες οι επιφάνειες, διαστάσεις, οι ηλικίες των τμημάτων του ακινήτου κ.λπ που αναφέρονται στην παρούσα έκθεση, είτε είναι κατά προσέγγιση είτε προκύπτουν από τα παρασχεθέντα έγγραφα. Περιβαλλοντολογικά θέματα Δεδομένου ότι δεν έχουμε πληροφορίες για κάποια έρευνα ή αναφορά που να υποδεικνύει την παρουσία μολυσματικών ή επικίνδυνων υλικών, η παρούσα εκτίμηση έχει εκπονηθεί βάσει των ακόλουθων παραδοχών: (α) το ακίνητο δεν είναι μολυσμένο και δεν επηρεάζεται από υφιστάμενη ή προτεινόμενη περιβαλλοντική νομοθεσία, και (β) θεωρούμε ότι το ακίνητο διαθέτει όλα τα απαραίτητα ενεργειακά πιστοποιητικά, όπως αυτά ορίζονται από την τρέχουσα νομοθεσία. Κατάσταση συντήρησης Δεδομένης της έλλειψης σχετικών πληροφοριών που να υποδεικνύουν το αντίθετο, υποθέτουμε ότι: (α) το έδαφος του ακινήτου δεν υπόκειται σε ιδιάζουσες συνθήκες, ούτε έχουν βρεθεί σε αυτό αρχαιολογικά ευρήματα ώστε να επηρεαστεί η τρέχουσα αξία του ή οι ενδεχόμενες προοπτικές αξιοποίησής του, τόσο επί του παρόντος, όσο και μελλοντικά, Σελίδα 14 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ (β) το κτίσμα είναι ελεύθερο από οξειδώσεις, διάβρωση και άλλα, δομικά ή μη, αφανή ελαττώματα, και (γ) κατά τη διάρκεια της κατασκευής ή της ζωής του ακινήτου δεν χρησιμοποιήθηκαν υλικά που θεωρούνται ανθυγιεινά ή επικίνδυνα ή/και αμφίβολες τεχνικές, όπως ισχύει και για προσθήκες, επεκτάσεις ή/και ανακατασκευές. Αν και έχει ληφθεί υπόψη η ηλικία, καθώς και η γενικότερη κατάσταση του ακινήτου, ενδεχόμενα σχόλια που αναφέρονται σε στοιχεία του ακινήτου δεν αποτελούν άποψη ή παροχή συμβουλευτικών υπηρεσιών. Σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να θεωρηθεί ότι τα σχόλια μας αφορούν χώρους στους οποίους δεν κατέστη δυνατή η πρόσβαση, ή δίκτυα τα οποία δεν ήταν δυνατόν να επιθεωρήσουμε.

15 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Τίτλοι, ιδιοκτησιακό καθεστώς, πολεοδομικά θέματα και μισθωτήρια Εκτός κι εάν αναφέρεται διαφορετικά και δεδομένης της απουσίας άλλων στοιχείων, υποθέτουμε ότι: (α) το ακίνητο είναι ελεύθερο από υποθήκες, περιοριστικά μέτρα, καθώς και από οποιαδήποτε άλλη επιβάρυνση ή δέσμευση, (β) όλα τα τμήματα του ακινήτου και οι εγκαταστάσεις του έχουν ανεγερθεί σύμφωνα με τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης και τους σχετικούς όρους δόμησης κατά την εποχή κατασκευής του και είναι καθόλα νόμιμα, (γ) το ακίνητο δεν επηρεάζεται από τρέχουσες ή ενδεχόμενες μελλοντικές πολεοδομικές ρυθμίσεις, (δ) όλα τα τμήματα του ακινήτου και οι λοιπές δομικές κατασκευές, εγκαταστάσεις και δίκτυα, είναι συμβατά με τον κώδικα πολεοδομικής νομοθεσίας, τον κτιριοδομικό κανονισμό και τους νόμους και διατάξεις της τοπικής αυτοδιοίκησης και διαθέτουν τα απαραίτητα συστήματα πυρασφάλειας, ασφαλείας και υγιεινής, (ε) σε περίπτωση που χρειάζονται τροποποιήσεις προκειμένου το ακίνητο να πληρεί τους όρους της σχετικής νομοθεσίας περί ΑΜΚ και ΑΜΕΑ, το σχετικό κόστος είναι ασήμαντο ή αμελητέο, (στ) οι μισθωτές δεν έχουν προβεί σε καμία πρόσθετη εργασία, η οποία μπορεί να επηρεάσει την άποψη μας για το μίσθωμα που θα μπορούσε να επιτευχθεί σε περίπτωση ανανέωσης των μισθωτήριων συμβάσεων, Σελίδα 15 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ (ζ) οι μισθωτές θα εκπληρώσουν τις οικονομικές υποχρεώσεις τους βάσει των συμβολαίων τους, (η) δεν συντρέχουν περιορισμοί στην υφιστάμενη από τους μισθωτές χρήση των τμημάτων του ακινήτου ή άλλοι ανασταλτικοί παράγοντες στις μισθωτήριες συμβάσεις ύμβαση, οι οποίοι θα επηρέαζαν την αξία του, και (θ) δεν συντρέχουν περιορισμοί για την υπεκμίσθωση ή/και την περαιτέρω εκμετάλλευση του ακινήτου από πλευράς μισθωτών.

16 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Διεύθυνση ακινήτου και τοποθεσία Το υπό μελέτη ακίνητο βρίσκεται στο Δήμο Κηφισιάς και συγκεκριμένα στη συμβολή της λεωφόρου Κηφισίας αρ. 269 και της οδού Μητροπολίτη Ιακώβου. Το κτίριο χωροθετείται εντός του οικοδομικού τετραγώνου που ορίζεται επιπλέον από την οδό Ηρώδου Αττικού και Ανώνυμη οδό (Ο.Τ. 90). Το κέντρο της Κηφισιάς, στα όρια του οποίου χωροθετείται το υπό μελέτη, αποτελεί - σύμφωνα με το Ρυθμιστικό Σχέδιο Αθηνών- υπερτοπικής εμβέλειας πολεοδομικό κέντρο και επιρροή στη Νέα Ερυθραία και την Εκάλη, αποτελώντας μια από τις πιο αναγνωρίσιμες αποκεντρωμένες αγορές λιανεμπορίου και υπηρεσιών της Αττικής. Σε ό,τι αφορά την ειδικότερη θέση του ακινήτου, η περιοχή του κέντρου της Κηφισίας - στα όρια του οποίου εντάσσεται και το υπό μελέτη- και κυρίως η λεωφόρος Κηφισίας, κατά μήκος της οποίας φέρει πρόσωπο, περιλαμβάνει ως επί το πλείστον καταστήματα, χώρους εστίασης, υποκαταστήματα τραπεζών κλπ., σε συνδυασμό με χρήσεις γραφείων. Το δομημένο περιβάλλον της περιοχής διακρίνεται από τη χαμηλή πυκνότητα και τα χαμηλά ύψη, συγκριτικά με άλλες περιοχές της Αθήνας. Αναφορικά με την προσβασιμότητα, η περιοχή εξυπηρετείται από τις λεωφορειακές γραμμές που διατρέχουν τη λεωφόρο Κηφισίας και την πλατεία Πλατάνου, οι οποίες συνδέουν την περιοχή με το κέντρο της Αθήνας αλλά και τα λοιπά βόρεια προάστια. Επιπλέον ο σταθμός ΗΣΑΠ Κηφισιάς, σε απόσταση 900 μέτρων περίπου από το ακίνητο, εξυπηρετεί την περιοχή. Απόσπασμα χάρτη περιοχής συμπεριλαμβάνεται στο σχετικό παράρτημα της παρούσης. Περιγραφή ακινήτου Πρόκειται για αυτοτελές επαγγελματικό κτίριο μεικτής χρήσης, το οποίο έχει ανεγερθεί βάσει της υπ αριθμόν 3601/1990 άδειας οικοδομής, με φέροντα οργανισμό από οπλισμένο σκυρόδεμα και πρόσοψη από υαλοπετάσματα τύπου καθρέπτη. Το κτίριο αναπτύσσεται σε 5 επίπεδα, ήτοι ισόγειο, 2 υπέρ του ισογείου ορόφους και 2 υπόγεια, πλέον δώματος και αποτελείται συνολικά από 16 οριζόντιες ιδιοκτησίες. Το οικόπεδο επί του οποίου έχει ανεγερθεί το υπό μελέτη έχει εμβαδόν 684,24 τμ, είναι ακανόνιστου σχήματος και φέρει πρόσωπο ανατολικά επί της Λεωφόρου Κηφισίας σε πλευρά μήκους 28,94 μέτρων, νότια επί της οδού Μητροπολίτη Ιακώβου σε πλευρά μήκους 30,07 μέτρων και ως προς τις λοιπές πλευρές συνορεύει με ιδιοκτησίες αγνώστων. Πρόκειται για κτίριο καλών κατασκευαστικών προδιαγραφών, το οποίο στο επίπεδο του ισογείου περιλαμβάνει δύο καταστήματα με προβολή επί της λεωφόρου Κηφισίας και γραφεία στην υπόλοιπη ανωδομή. Τα δύο υπόγεια επίπεδα του κτιρίου εξυπηρετούν το χώρο στάθμευσης και τους αποθηκευτικούς χώρους των χώρων κύριας χρήσης, ενώ η ράμπα εισόδου - εξόδου έχει χωροθετηθεί επί της οδού Μητροπολίτη Ιακώβου, όπου και η είσοδος για τις γραφειακές ενότητες του κτιρίου. Όλα τα γραφεία είναι διαμορφωμένα σε ενιαία διάταξη, ενώ υπάρχουν και ορισμένα κλεισμένα γραφεία, η διαμερισματοποίηση των οποίων πραγματοποιείται με ελαφριά κινητά ή/και σταθερά χωρίσματα. Σε κάθε γραφειακή ενότητα συναντώνται και οι σχετικοί χώροι υποστήριξης αυτών των χρήσεων, όπως χώροι συνεδριάσεων, αρχείων και αποθήκευσης, χώροι υγιεινής και μικρή κουζίνα προσωπικού. Στο ισόγειο, πέραν της εισόδου του κτιρίου, υπάρχουν δύο καταστήματα, τα οποία έχουν προκύψει κατόπιν συνένωσης 6 μικρότερων καταστημάτων. Ειδικότερα, το ένα κατάστημα Σελίδα 16

17 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. έχει προκύψει από τη συνένωση 4 μικρότερων καταστημάτων και φέρει πρόσωπο επί της λεωφόρου Κηφισίας μήκους 16 μέτρων περίπου (τραπεζικό κατάστημα/ εφεξής καλούμενο για τους σκοπούς της παρούσης Κατάστημα Α), ενώ το έτερο κατάστημα (Κατάστημα Β) είναι γωνιακό και προκύπτει από τη συνένωση δύο καταστημάτων, με πρόσοψη επί της λεωφόρου Κηφισίας και της οδού Μητροπολίτη Ιακώβου, μήκους 7,35 και 8,95 μέτρων αντίστοιχα. Το 2 ο υπόγειο περιλαμβάνει 11 θέσεις στάθμευσης ενώ το 1 ο υπόγειο αφορούσε σε χώρους βοηθητικής χρήσης των καταστημάτων συνολικής επιφάνειας 326,91 τμ. Κατά τα λοιπά, στους χώρους κύριας χρήσης τα δάπεδα στην πλειοψηφία τους είναι καλυμμένα με κεραμικά ή μαρμάρινα πλακίδια και η οροφή είναι διαμορφωμένη με ψευδοροφή ορυκτών ινών. Η σύνδεση όλων των επίπεδων του κτιρίου επιτυγχάνεται εσωτερικά μέσω ενός κεντρικού κλιμακοστασίου και ενός ανελκυστήρα που ενώνει το σύνολο των ορόφων της ανωδομής. Τέλος, ο περιβάλλον χώρος του ακινήτου αποτελείται από μικρές φυτεμένες επιφάνειες και περιμετρικούς δρόμους κυκλοφορίας. Φωτογραφίες του ακινήτου περιλαμβάνονται στο σχετικό παράρτημα της έκθεσης. Δίκτυα και παροχές Η εκτίμηση πραγματοποιείται με την παραδοχή ότι το ακίνητο εξυπηρετείται από όλα τα βασικά δίκτυα κοινής ωφέλειας. Επισημαίνεται ότι στις σχετικές εγκαταστάσεις δεν πραγματοποιήθηκε έλεγχος. Επιφάνεια ακινήτου Δεν πραγματοποιήθηκε εμβαδομέτρηση στο ακίνητο, αλλά κατόπιν εντολής, βασιστήκαμε στις επιφάνειες που μας είχαν παρασχεθεί από την Trastor Α.Ε.Ε.Α.Π. για τους σκοπούς της υπ αριθμόν πρωτοκόλλου ΚΖ-ΜΤ/ΜΖ/ΑΟ-2018/10466 (27) αρχικής έκθεσης εκτίμησης της εταιρείας μας. Βάσει της εν λόγω έκθεσης οι επιμέρους επιφάνειες του κτιρίου ανά επίπεδο έχουν ως εξής: ΣΥΝΟΛΙΚΗ ΜΙΣΘΩΣΙΜΗ ΠΟΣΟΣΤΟ ΟΡΟΦΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ ΧΡΗΣΗ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ (ΤΜ) ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΣΤΟ ΟΙΚΟΠΕΔΟ ( ) Υπόγειο Β 11 θέσεις Χώρος στάθμευσης 194,65 73 στάθμευσης & υποσταθμός ΔΕΗ Υπόγειο Α Βοηθητική 326, Ισόγειο Κύρια - εμπορική 315, ος Κύρια - γραφειακή 253, ος Κύρια - γραφειακή 253, Δικαίωμα υψούν 5 Σύνολο υπογείων 521,56 Σύνολο ανωδομής 822,32 Γενικό σύνολο 1.343, ,00 Σελίδα 17 Πηγή:Η υπ αριθμόν πρωτοκόλλου ΚΖ-ΜΤ/ΜΖ/ΑΟ-2018/10466 (27) αρχική έκθεση εκτίμησης της εταιρείας μας Κατάσταση συντήρησης Δεν πραγματοποιήθηκε στατική μελέτη, έλεγχος στατικής επάρκειας, τεχνική έκθεση κτιρίου ή Η/Μ ή έλεγχος των δικτύων και παροχών του ακινήτου, ούτε μας παρασχέθηκε κάποια σχετική έκθεση άλλης εταιρείας ή ανεξάρτητου μελετητή. Βάσει της σύντομης εξωτερικής αυτοψίας που πραγματοποιήθηκε 29 Νοεμβρίου 2019 διαπιστώθηκε ότι η κατάσταση συντήρησης του υπό μελέτη κτιρίου ήταν καλή.

18 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Περιβαλλοντολογικά θέματα Κατόπιν εντολής σας, δεν πραγματοποιήθηκε έρευνα για την ύπαρξη ή μη μόλυνσης του εδάφους ή των κτιρίων ή για την πιθανή ύπαρξη περιβαλλοντικών ζητημάτων. Κατά συνέπεια, υιοθετούμε την παραδοχή ότι δεν υπάρχει κάποιος παράγοντας που θα επηρεάσει την αξία του ακινήτου. Δεν πραγματοποιήθηκε έρευνα σχετικά με τις προηγούμενες χρήσεις του ακινήτου ή των όμορων ιδιοκτησιών προκειμένου να διαπιστωθεί εάν υπάρχει πιθανότητα μόλυνσης ή άλλα περιβαλλοντικά ζητήματα και κατά συνέπεια υποθέτουμε πως δεν ισχύει τίποτα από τα παραπάνω. Πολεοδομικό καθεστώς Για τις ανάγκες της εκτίμησης δεν πραγματοποιήσαμε έρευνα όρων δόμησης/έλεγχο πολεοδομικής νομιμότητας. Με βάση την αρχική έκθεση εκτίμηση οι βασικοί όροι και περιορισμοί δόμησης που διέπουν το υπό εκτίμηση ακίνητο είναι οι ακόλουθοι (διάταγμα , ΦΕΚ 279Δ/1977, ΦΕΚ 373/τΔ/1987 & 517/τΔ/1990): Ελάχιστο εμβαδό αρτιότητας 600 τμ (κατά παρέκκλιση) Ελάχιστο πρόσωπο αρτιότητας 15 μ. Συντελεστής Δόμησης (ΣΔ) 0,60 για το τμήμα του οικοπέδου μέχρι και 2000 τ.μ. Ποσοστό κάλυψης 40% Τέλος με βάση τις παρασχεθείσες βεβαιώσεις υπαγωγής στο Ν. 4178/2013 που είχαν προσκομισθεί για τους σκοπούς της αρχικής εκτίμησης όλα τα τμήματα που έχουν κατασκευαστεί καθ υπέρβαση των οικοδομικών αδειών ή/και τμήματα που έχουν αλλάξει χρήση/ διαμερισμάτωση έχουν τακτοποιηθεί. Οι εν λόγω επιφάνειες παρουσιάζονται στον πίνακα που ακολουθεί: ΟΡΟΦΟΣ ΣΧΟΛΙΑ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ ΝΟΜΙΜΟΠΟΙΗΜΕΝΗ (ΤΜ) ΒΑΣΕΙ Ν. 4178/2013 Υπόγειο Β 11 θέσεις στάθμευσης & υποσταθμός ΔΕΗ 62,01 Υπόγειο Α 96,18 Ισόγειο 70,75 1ος 8,21 2ος 8,21 Σύνολο 245,36 Σελίδα 18 Στο σημείο αυτό επισημαίνεται ότι με βάση την αρχική έκθεση εκτίμησης το υπό μελέτη ακίνητο έχει δικαίωμα προσθήκης ορόφου (δικαίωμα υψούν) πάνω στο δώμα το οποίο αντιστοιχεί σε 5,24 τμ (5 ). Για τους σκοπούς της παρούσας εκτίμησης η αξία του εν λόγω ποσοστού δεν υπολογίζεται καθώς είναι αμελητέα σε σχέση με τη συνολική αξία του ακινήτου. Συνοψίζοντας, δεν έχουν υποπέσει στην αντίληψή μας οποιαδήποτε περαιτέρω ζητήματα πολεοδομικής φύσης που θα μπορούσαν να επηρεάσουν τόσο την τρέχουσα, όσο και τη μελλοντική αξία του ακινήτου. ΦΠΑ Δεν μας έχουν παρασχεθεί πληροφορίες σχετικά με το αν το ακίνητο υπόκειται ή όχι σε ΦΠΑ. Όλες οι αξίες που παρουσιάζονται στην παρούσα έκθεση, δεν περιλαμβάνουν ΦΠΑ.

19 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΝΟΜΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ Ιδιοκτησιακό καθεστώς Για το σκοπό της παρούσας εκτίμησης δεν έγινε νομικός έλεγχος, βασιστήκαμε ωστόσο στα έγγραφα που μας παρασχέθηκαν για τους σκοπούς της αρχικής έκθεσης εκτίμησης του ακινήτου με αριθμό πρωτοκόλλου ΚΖ-ΜΤ/ΜΖ/ΑΟ 2018/10466 (27) και ημερομηνία 23 Ιουλίου Βάσει του υπ αριθμόν 4295/ τίτλου της συμβολαιογράφου Αθηνών Δέσποινας Σακκά, το ακίνητο είναι ιδιοκτησίας «Trastor Α.Ε.Ε.Α.Π.» και στην παρούσα φάση είναι μισθωμένο στο σύνολο του. Θεωρούμε συνεπώς ότι σε περίπτωση πώλησης δεν θα υπάρξει οποιοδήποτε νομικό κώλυμα. Μισθώσεις Βάσει των μισθωτήριων συμβάσεων που μας είχαν παρασχεθεί για τους σκοπούς της αρχικής εκτίμησης, οι βασικοί όροι της μίσθωσης ανά μισθωτή συνοψίζονται στους παρακάτω πίνακες. ΜΙΣΘΩΤΗΣ I Ημερομηνία σύνταξης συμφωνητικού μίσθωσης & τροποποιήσεων Εκμισθωτής Μισθωτής Περιγραφή μισθωμένου χώρου ΤΡΑΠΕΖΑ ΠΕΙΡΑΙΩΣ 17-Ιουλ-2007 & 1-Νοε-2011 TRASTOR Α.Ε.Ε.Α.Π. Βάσει του μισθωτηρίου μισθωτής είναι η Τράπεζα Κύπρου. Ωστόσο το κατάστημα κατά την κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης λειτουργεί ως Τράπεζα Πειραιώς Ισόγειο κατάστημα με υπόγειο (168 τμ / επίπεδο) Μισθωμένη επιφάνεια (τμ) 336,00 Καταγγελία μίσθωσης Όπως προβλέπεται από το Νόμο Τρέχον μηνιαίο μίσθωμα ( ) ,38 Ημερομηνία έναρξης ισχύουσας μίσθωσης 1-Αυγ-07 Διάρκεια ισχύουσας μίσθωσης (έτη) Ημερομηνία λήξης ισχύουσας μίσθωσης 31-Ιουλ-31 Αναπροσαρμογή μισθώματος ΔΤΚ Ημερομηνία αναπροσαρμογής - Σελίδα 19 Στο σημείο αυτό επισημαίνεται ότι με βάση τη μισθωτήρια σύμβαση η συμβατική λήξη του μισθώματος επήλθε στις 31 Ιουλίου 19. Ωστόσο σύμφωνα με τις πληροφορίες που μας παρασχέθηκαν από την Τrastor Α.Ε.Ε.Α.Π, πρόκειται να υπογραφεί νέα μισθωτήρια σύμβαση, η οποία θα επεκτείνει τη διάρκεια της μίσθωσης έως και τις 31-Ιουλ-31, το οποίο και λαμβάνεται υπόψη για τους σκοπούς της παρούσης. Κατά τα λοιπά (καταβαλλόμενο μίσθωμα, αναπροσαρμογή μισθώματος κλπ.), οι όροι της μίσθωσης θα παραμείνουν οι ίδιοι.

20 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΜΙΣΘΩΤΗΣ II ΦΙΛΙΠΠΟΣ ΜΑΝΙΣΚΥ & ΣΙΑ Ε.Ε. Ημερομηνία σύνταξης συμφωνητικού μίσθωσης & 28-Φεβ-18 τροποποιήσεων Εκμισθωτής TRASTOR Α.Ε.Ε.Α.Π. Μισθωτής ΦΙΛΙΠΠΟΣ ΜΑΝΙΣΚΥ & ΣΙΑ Ε.Ε. Περιγραφή μισθωμένου χώρου Ισόγειο κατάστημα με υπόγειο και 1 θέση στάθμευσης Μισθωμένη επιφάνεια (τμ) 278,18 Καταγγελία μίσθωσης Όπως προβλέπεται από το Νόμο Τρέχον μηνιαίο μίσθωμα ( ) 4.000,00 Ημερομηνία έναρξης ισχύουσας μίσθωσης 1-Μαρ-18 Διάρκεια ισχύουσας μίσθωσης (έτη) 3+3 Ημερομηνία λήξης ισχύουσας μίσθωσης 28-Φεβ-21 Αναπροσαρμογή μισθώματος Σταθερό για τα 3 πρώτα έτη και ΔΤΚ+1% 1% εφόσον ανανεωθεί η μίσθωση Ημερομηνία αναπροσαρμογής 1-Μαρ-21 ΜΙΣΘΩΤΗΣ IΙΙ ΚΕΝΤΡΟ ΤΕΧΝΩΝ ΠΛΑΚΑ Α.Ε.Ε.Ε.Ε. Ημερομηνία σύνταξης συμφωνητικού μίσθωσης & 31-Μαϊ-17 τροποποιήσεων Εκμισθωτής TRASTOR Α.Ε.Ε.Α.Π. Μισθωτής ΚΕΝΤΡΟ ΤΕΧΝΩΝ ΠΛΑΚΑ Α.Ε.Ε.Ε.Ε. Περιγραφή μισθωμένου χώρου 1ος όροφος (246,72 τμ) & θέση στάθμευσης «3» Μισθωμένη επιφάνεια (τμ) 246,72 Καταγγελία μίσθωσης Όπως προβλέπεται από το Νόμο Τρέχον μηνιαίο μίσθωμα ( ) 2.222,04 Ημερομηνία έναρξης ισχύουσας μίσθωσης 1-Ιουν-17 Διάρκεια ισχύουσας μίσθωσης (έτη) 7 Ημερομηνία λήξης ισχύουσας μίσθωσης 31-Μαϊ-24 Αναπροσαρμογή μισθώματος ΔΤΚ+1% 1% Ημερομηνία αναπροσαρμογής 1-Ιουν-20 Σελίδα 20 ΜΙΣΘΩΤΗΣ IV Ημερομηνία σύνταξης συμφωνητικού μίσθωσης & τροποποιήσεων Εκμισθωτής Μισθωτής ΝΝ ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΖΩΗΣ 12-Μαϊ-15 TRASTOR Α.Ε.Ε.Α.Π. ΝΝ ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΖΩΗΣ Περιγραφή μισθωμένου χώρου 2ος όροφος Μισθωμένη επιφάνεια (τμ) 246,72 Καταγγελία μίσθωσης Όπως προβλέπεται από το Νόμο Τρέχον μηνιαίο μίσθωμα ( ) 2.900,00 Ημερομηνία έναρξης ισχύουσας μίσθωσης 15-Μαϊ-15 Διάρκεια ισχύουσας μίσθωσης (έτη) 6 Ημερομηνία λήξης ισχύουσας μίσθωσης 30-Απρ-21 Αναπροσαρμογή μισθώματος Σταθερό ενοίκιο Ημερομηνία αναπροσαρμογής - Σημειώνεται ότι στα μισθωτήρια αναγράφεται ως εκμισθωτής η εταιρεία ΠΡΟΒΙΖΙΟΝ Α.Ε. ΟΙΚΟΝΟΜΟΤΕΧΝΙΚΩΝ ΜΕΛΕΤΩΝ ΥΠΟ ΕΚΚΑΘΑΡΙΣΗ, η οποία αποτελεί τον προηγούμενο ιδιοκτήτη του ακινήτου.

21 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Στο σημείο αυτό επισημαίνεται ότι με βάση τα παρασχεθέντα μισθωτήρια ορισμένες θέσεις στάθμευσης δεν αποτελούν αντικείμενο μίσθωσης. Ωστόσο σύμφωνα με τις πληροφορίες που μας παρασχέθηκαν από την Τrastor Α.Ε.Ε.Α.Π. οι εν λόγω ιδιοκτησίες χρησιμοποιούνται άτυπα από τους υπάρχοντες μισθωτές ως πρόσθετη παροχή. Σελίδα 21

22 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Βάσει της Ελληνικής Νομοθεσίας και πιο συγκεκριμένα του ΦΕΚ 949/ , σε περιπτώσεις εκτίμησης ακινήτων που απαιτούνται για Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) είναι απαραίτητη η εφαρμογή δυο μεθοδολογιών εκτίμησης, οι οποίες στη συνέχεια σταθμίζονται. Για το σκοπό της συγκεκριμένης εκτίμησης και δεδομένων των χαρακτηριστικών του ακινήτου εφαρμόστηκαν και κατόπιν σταθμίστηκαν με συντελεστές 80%/20% (όπως υποδεικνύεται από την Ελληνική Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς) οι μέθοδοι Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος (υπό τη μορφή των Προεξοφλούμενων Χρηματοοικονομικών Ροών) και Συγκριτικών Στοιχείων. Μέθοδος 1 η : Μέθοδος Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος Προεξοφλούμενες Χρηματοοικονομικές Ροές Η Μέθοδος Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος στηρίζεται στη λογική ότι η αξία ενός ακινήτου προκύπτει από την κεφαλαιοποιημένη αξία του μισθώματος που μπορεί να αξιώσει ή που αξιώνει, υιοθετώντας τον κατάλληλο συντελεστή κεφαλαιοποίησης, ο οποίος ενσωματώνει όλα τα ρίσκα που σχετίζονται με το μίσθωμα του ακινήτου. Με τον τρόπο αυτό εξάγεται η κεφαλαιακή του αξία. Αναφορικά με την προσέγγιση των Προεξοφλούμενων Χρηματοοικονομικών Ροών, βασίζεται στη δημιουργία ενός μοντέλου χρηματοροών, στο οποίο λαμβάνονται υπόψη τα έσοδα και έξοδα που αφορούν το ακίνητο εισοδήματος που εκτιμάται, η αίσθηση του εκτιμητή σχετικά με την παρούσα κατάσταση και την εξέλιξη της αγοράς, καθώς και: κάθε εισοδηματική μεταβολή που μπορεί να προκύψει από ενδεχόμενες ή/και αναμενόμενες αλλαγές της αγοραίας μισθωτικής αξίας, το ενδεχόμενο το ποσό του τρέχοντος μισθώματος να υπερβαίνει το αντίστοιχο αγοραίο μίσθωμα, οι επιπτώσεις των φθορών ενός ακινήτου στο ύψος του ενοικίου ή/και στις κεφαλαιουχικές δαπάνες για μετατροπές μεγάλης κλίμακας, ή για αντικατάσταση εξοπλισμού, οι περίοδοι που το ακίνητο ενδέχεται να παραμένει κενό, άρα να μην αποδίδει κάποιο εισόδημα, τα έξοδα που υπεισέρχονται κατά τις παραπάνω περιόδους, τα έξοδα που αποσκοπούν στην επαναμίσθωση του ακινήτου (διαφήμιση, αμοιβές μεσιτών και δικηγόρων), η ενδεχόμενη ανακαίνιση του ακινήτου καθώς και όλες οι απαραίτητες βελτιώσεις σε αυτό, οι συνθήκες που επικρατούν στην αγορά αλλά και η προβλεπόμενη εξέλιξη του ακινήτου ως επένδυση κατά τη λήξη της περιόδου μίσθωσης. Από τα παραπάνω προκύπτουν οι χρηματοροές εσόδων και εξόδων σε τρέχουσες τιμές κατά την περίοδο εκμετάλλευσης του ακινήτου. Το χρονοδιάγραμμα προκύπτει από αυτό που θεωρείται εύλογο από έναν εν δυνάμει επενδυτή για παράδειγμα μέχρι την συμφωνηθείσα λήξη της μισθωτήριας σύμβασης ή ακόμη και νωρίτερα ανάλογα με τις ακριβείς συνθήκες κάθε ακινήτου, τα χαρακτηριστικά του μισθωτή κλπ. Σελίδα 22

23 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Η χρηματοροή που προκύπτει από τα έσοδα και έξοδα του ακινήτου προεξοφλείται (ή ανάγεται σε σημερινές αξίες) βάσει ενός συντελεστή προεξόφλησης, ο οποίος αντικατοπτρίζει το συνολικό ποσοστό απόδοσης στο οποίο στοχεύει ο επενδυτής κατά την κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης. Εδώ τονίζεται ότι, καθώς οι αναμενόμενες αποδόσεις διαφέρουν από επενδυτή σε επενδυτή, η μέθοδος των Προεξοφλούμενων Χρηματοοικονομικών Ροών χρησιμοποιείται κυρίως για τον προσδιορισμό της επενδυτικής αξίας ή της αξίας του ακινήτου για έναν συγκεκριμένο επενδυτή. Εντούτοις, η συγκεκριμένη μέθοδος μπορεί να εφαρμοστεί και για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας ενός οποιοδήποτε ακινήτου που παράγει πρόσοδο, υιοθετώντας τους κατάλληλους όρους, όπως αυτοί προκύπτουν από την έρευνα της κατά περίπτωση αγοράς. Το άθροισμα των προεξοφλούμενων τιμών μας δίνει την Καθαρή Παρούσα Αξία του επενδυτικού ακινήτου και ισούται ουσιαστικά με το ποσό που θα ήταν διατεθειμένος να πληρώσει ένας δυνητικός αγοραστής για το υπό εκτίμηση ακίνητο, ώστε για τη δεδομένη περίοδο που μελετάται να έχει το αναμενόμενο ποσοστό απόδοσης. Ως εκ τούτου, η Καθαρή Παρούσα Αξία ισούται με την Εύλογη αξία. Μέθοδος 2 η : Μέθοδος Συγκριτικών Στοιχείων ή Κτηματαγοράς Σύμφωνα με την μέθοδο αυτή, ο προσδιορισμός της αξίας γίνεται με βάση τα συμπεράσματα που προκύπτουν από έρευνα και συλλογή συγκριτικών στοιχείων που παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη δυνατή ομοιότητα χαρακτηριστικών με το υπό εκτίμηση ακίνητο. Συνεπώς, για την εφαρμογή της μεθόδου αυτής λαμβάνονται υπ όψη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του αντικειμένου εκτίμησης και στη συνέχεια γίνεται επεξεργασία συγκριτικών στοιχείων. Τα ειδικά χαρακτηριστικά, τα οποία λαμβάνονται υπ όψη στην αξιολόγηση των συγκριτικών στοιχείων, είναι ενδεικτικά τουλάχιστον τα εξής: Η τοποθεσία του ακινήτου (θέση, χαρακτήρας, φυσιογνωμία γύρω περιοχής, πρόσβαση, γειτονικές χρήσεις, πιθανές οχλήσεις κλπ), που είναι μοναδική για κάθε ακίνητο και αποτελεί σημαντική παράμετρο για τον καθορισμό της αξίας του. Τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου, όπως το μέγεθος, οι κατασκευαστικές προδιαγραφές, η κατάσταση συντήρησης, οι παροχές, κλπ. Το πολεοδομικό καθεστώς που διέπει το ακίνητο, ήτοι οι όροι και οι περιορισμοί δόμησης, οι επιτρεπόμενες χρήσεις και ο συνδυασμός των δύο, τα οποία αποτελούν σημαντικές παραμέτρους καθορισμού αξίας. Η χρονική στιγμή στην οποία αντιστοιχούν τα συγκριτικά στοιχεία, σε συνδυασμό με την κατάσταση της κτηματαγοράς κατά τη δεδομένη χρονική στιγμή. Η αγορά ακινήτων είναι μια αγορά που χαρακτηρίζεται από έντονη κυκλικότητα προσφοράς και ζήτησης, η οποία αντικατοπτρίζεται αντιστοίχως στις αξίες των διαφόρων ακινήτων. Συνεπώς, η εισαγωγή της χρονικής διάστασης, καθώς και των τάσεων που επικρατούν στους επιμέρους τομείς της κτηματαγοράς κατά την αξιολόγηση των συγκριτικών στοιχείων, είναι απαραίτητη προϋπόθεση για την εξαγωγή ορθών συμπερασμάτων. Με βάση τα παραπάνω και λαμβάνοντας υπ όψη τα θετικά και αρνητικά χαρακτηριστικά του ακινήτου, υιοθετούμε τις πλέον κατάλληλες τιμές μονάδας για τον προσδιορισμό της αξίας του ακινήτου. Σελίδα 23

24 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ Γενικά χαρακτηριστικά Η εμπορική περιοχή της Κηφισιάς αποτελεί μια από τις πλέον προνομιούχες της Αττικής και κατά συνέπεια οι τιμές των ακινήτων έχουν διατηρηθεί σε υψηλά επίπεδα, με τη σχέση προσφοράς και ζήτησης να παραμένει ανελαστική για ακίνητα προβολής. Ειδικότερα, σε ότι αφορά τα εμπορικά καταστήματα, το κέντρο της Κηφισιάς περιλαμβάνει ζώνες διαφορετικής εμπορικότητας. Η οδός Κασσαβέτη και το τμήμα της οδού Λεβίδου μεταξύ των οδών Κασσαβέτη και Κολοκοτρώνη αποτελούν τους πλέον εμπορικούς δρόμους της περιοχής, με καθημερινά μεγάλη ροή πεζών. Ακολουθούν οι οδοί Κολοκοτρώνη, Αργυρουπόλεως, Παναγίτσας και Κυριαζή, οι οποίες συναποτελούν μαζί με τις προαναφερθείσες οδούς τον εμπορικό πυρήνα της Κηφισιάς όπου καταγράφονται και οι υψηλότερες μισθωτικές αξίες. Η λεωφόρος Κηφισίας, στο τμήμα αυτής πλησίον της πλατείας Πλατάνου όπου και το υπό μελέτη, αποτελεί σημαντική εμπορική οδό της περιοχής, δευτερεύουσας ωστόσο εμπορικότητας συγκριτικά με τις προαναφερθείσες οδούς. Ως αποτέλεσμα, τόσο οι μισθωτικές αξίες όσο και η ζήτηση είναι συγκριτικά χαμηλότερες. Ως προς τους γραφειακούς χώρους στην περιοχή μελέτης, ακίνητα επί της λεωφόρου Κηφισίας βρίσκονται σταθερά στην προτίμηση των ενδιαφερομένων, με τους υποψήφιους επενδυτές/μισθωτές να προτιμούν γραφεία καλών προδιαγραφών σε σημεία προβολής ή/και αυξημένης εμπορικότητας, με παροχές όπως θέσεις στάθμευσης. Με βάση την έρευνά μας, η σταδιακή αύξηση της ζήτησης τα τελευταία έτη για την εν λόγω κατηγορία ακινήτων - τόσο από πλευράς χρηστών όσο και από επενδυτικής άποψης - έχει τονώσει την τοπική κτηματαγορά. Στοιχεία μισθωμάτων Για το σκοπό της παρούσας εκτίμησης πραγματοποιήσαμε εκτεταμένη έρευνα της τοπικής κτηματαγοράς, κατά τη διάρκεια της οποίας συγκεντρώθηκαν συγκριτικά στοιχεία για γραφεία και καταστήματα προβολής στην εγγύς και ευρύτερη του ακινήτου περιοχή. Με βάση την εν λόγω έρευνα διαπιστώθηκε ότι: οι τιμές μίσθωσης για καταστήματα προβολής επί της Λεωφόρου Κηφισίας, σε άμεση εγγύτητα κέντρο της Κηφισιάς, όπως τα υπό μελέτη, κυμαίνονται μεταξύ 25,00/τμ/μήνα με 40,00/τμ/μήνα περίπου, αναλόγως της προβολής και του μήκους της πρόσοψης, της επιφάνειας ανά επίπεδο και της χρήσης, της διάταξης των χώρων και της ακριβούς θέσης του εκάστοτε ακινήτου, και οι τιμές μίσθωσης για ορόφους γραφείων σύγχρονων κατασκευαστικών προδιαγραφών με παροχές όπως θέσεις στάθμευσης κυμαίνονται μεταξύ 12,00/τμ/μήνα και 15,00/τμ/μήνα, ενώ για ακίνητα μέτριων προδιαγραφών το αντίστοιχο εύρος είναι χαμηλότερο, ήτοι μεταξύ 9,00/τμ/μήνα και 12,00/τμ/μήνα σε όρους κύριας χρήσης, συμπεριλαμβανομένων θέσεων στάθμευσης. Σε κάθε περίπτωση ωστόσο, οι διακυμάνσεις οφείλονται στην ακριβή θέση και τη διαφοροποίηση της προβολής, στην επιφάνεια, στον όροφο, στις παροχές και στις κατασκευαστικές προδιαγραφές κάθε ακινήτου. Παρακάτω αναλύονται οι κύριοι όροι μιας τυπικής επαγγελματικής μίσθωσης: Κατάσταση ακινήτου: Θερμό κέλυφος Σελίδα 24

25 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Διάρκεια μίσθωσης: Καθαρό ενοίκιο: Δυνατότητα διακοπής σύμβασης: μισθωτήριο) Αναπροσαρμογή: Εγγύηση: Λειτουργικά και κοινόχρηστα έξοδα: Ελάχιστη διάρκεια 3 έτη, εκτός αν τα δυο μέρη συμφωνήσουν διαφορετικά. Η συνήθης τακτική είναι τα 6 έτη με δικαίωμα επέκτασης 3 έτη ακόμη Καταβάλλεται μηνιαίως προκαταβολικά. Δεν περιλαμβάνει τέλος χαρτοσήμου ή ΦΠΑ, λειτουργικά και κοινόχρηστα έξοδα Βάσει Ν. 4242/2014 (τυπικό επαγγελματικό Συνήθως με βάσει τον ΔΤΚ ή ΔΤΚ+1% 2 μηνιαία μισθώματα Καταβάλλονται από το μισθωτή Τέλος χαρτοσήμου ή ΦΠΑ: Καταβάλλεται από το μισθωτή Στοιχεία αποδόσεων επενδυτικών ακινήτων Το 2019 αποτέλεσε έτος ορόσημο για την ελληνική αγορά επενδυτικών ακινήτων. Βάσει στοιχείων που συγκεντρώθηκαν από την ΑΞΙΕΣ Α.Ε., η συνολική αξία των επενδύσεων που ολοκληρώθηκαν μέσα στο έτος είναι σχεδόν διπλάσια σε σχέση με το Ειδικότερα, έως και το Νοέμβριο του 2019 η συνολική αξία των συναλλαγών ξεπέρασε τα 350 εκατομμύρια, αποτελώντας επίπεδο ρεκόρ της τελευταίας δεκαετίας, ενώ αναμένεται και η ολοκλήρωση τριών ακόμη αγοραπωλησιών χαρτοφυλακίων, οι οποίες εκτιμάται πως θα ξεπεράσουν συνολικά τα 200 εκ. Ένας συνδυασμός παραγόντων όπως η μείωση του «ρίσκου χώρας», οι υψηλότερες αποδόσεις σε ένα περιβάλλον χαμηλότερων επιτοκίων, η επίσπευση του ρυθμού εκκαθάρισης των μη εξυπηρετούμενων δανείων από τις συστημικές τράπεζες καθώς και η πολιτική βούληση για την ενίσχυση του κλάδου, συνετέλεσαν στη δημιουργία ενός θετικού επενδυτικού κλίματος, εδραιώνοντας την ελληνική αγορά ακινήτων ως επενδυτικό στόχο τόσο των εγχώριων όσο και των διεθνών επενδυτών. Εταιρείες ιδιωτικών συμφερόντων και εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία όπως οι Trastor Α.Ε.Ε.Α.Π., ΠΑΝΓΑΙΑ Α.Ε.Ε.Α.Π., ΟΡΙΛΙΝΑ Α.Ε.Ε.Α.Π. και Briq Properties, ήταν οι κύριοι αγοραστές για ακόμη μια χρόνια. Οι «παραδοσιακοί» τομείς όπως τα γραφεία σε κύριες αναγνωρισμένες γραφειακές αγορές της Αττικής, όπως το κέντρο της Αθήνας και η λεωφόρος Κηφισίας, και σε λιγότερο βαθμό τα εμπορικά καταστήματα σε αναγνωρισμένους εμπορικούς δρόμους, αποτελούν τη μερίδα του λέοντος των συναλλαγών, με τον κλάδο των αποθηκών και των logistics να συγκεντρώνουν ολοένα και περισσότερο ενδιαφέρον. Ως ήταν αναμενόμενο το αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον σε συνδυασμό με το περιορισμένο απόθεμα διαθέσιμων επενδυτικών ακινήτων που συνδυάζουν καλές κατασκευαστικές προδιαγραφές και φερέγγυους μισθωτές έχει επηρεάσει τις αποδόσεις, οι οποίες ως γενική ένδειξη μπορούμε να πούμε ότι διαμορφώνονται σήμερα μεταξύ 5,75% και 9% στα επαγγελματικά ακίνητα, αναλόγως χρήσης και εμπορικότητας. Σε ό,τι αφορά κτίρια μεικτής χρήσης στην περιοχή οι αποδόσεις κυμαίνονται μεταξύ 6,75% και 7,50% αναλόγως της εμπορικότητας της κάθε θέσης. Στο σχετικό παράρτημα της παρούσης επισυνάπτονται πίνακες με συγκριτικά στοιχεία μισθώσεων και επενδυτικών ακινήτων. Σελίδα 25

26 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΒΑΣΙΚΕΣ ΥΠΟΘΕΣΕΙΣ ΚΑΙ ΔΕΔΟΜΕΝΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Συνοπτική παρουσίαση εισοδημάτων από μισθώσεις Κατά την κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης το ακίνητο ήταν τμηματικά μισθωμένο από τις εταιρείες ΤΡΑΠΕΖΑ ΠΕΙΡΑΙΩΣ Α.Ε., ΦΙΛΙΠΠΟΣ ΜΑΝΙΣΚΥ & ΣΙΑ Ε.Ε., ΚΕΝΤΡΟ ΤΕΧΝΩΝ ΠΛΑΚΑ Α.Ε.Ε.Ε.Ε. και ΝΝ ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΗ ΖΩΗΣ Α.Ε. Το συνολικό ετήσιο μεικτό έσοδο για το 1 ο έτος της χρηματοροής ανέρχεται στο ποσό των ενώ καταλήγει σε το Ανάλυση συνολικού ετήσιου μεικτού εσόδου για το 1ο έτος της χρηματοροής Φροντιστήριο "Πλάκας" 11% NN 15% Τράπεζα Πειραιώς 53% Σελίδα 26 Chesterfield 21% Συντελεστές αναπροσαρμογών Η αναπροσαρμογή του συμφωνηθέντων ενοικίων έγινε με βάση τα όσα προβλέπονται στις μισθωτήριες συμβάσεις. Πιο συγκεκριμένα τα μισθώματα των εταιρειών ΦΙΛΙΠΠΟΣ ΜΑΝΙΣΚΥ & ΣΙΑ Ε.Ε. και ΝΝ ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΗ ΖΩΗΣ Α.Ε. είναι σταθερά μέχρι τη λήξη των τρεχουσών συμβάσεων, το μίσθωμα της ΤΡΑΠΕΖΑ ΠΕΙΡΑΙΩΣ Α.Ε. αναπροσαρμόζεται βάσει ΔΤΚ και το μίσθωμα της εταιρείας ΚΕΝΤΡΟ ΤΕΧΝΩΝ ΠΛΑΚΑ Α.Ε.Ε.Ε.Ε. βάσει ΔΤΚ+1%. Το αγοραίο μίσθωμα θεωρούμε θα αναπροσαρμόζεται με ΔΤΚ+1% για τα πρώτα 3 έτη και ΔΤΚ+1,5% έως τη λήξη της επενδυτικής περιόδου, το οποίο αντιστοιχεί σε συνολική αύξηση στη δεκαετία της τάξης του 30,49%. Στον παρακάτω πίνακα παρουσιάζεται η εξέλιξη του ΔΤΚ βάσει των προβλέψεων του Oxford Economics (Νοέμβριος 2019): ΕΤΟΣ ΔΤΚ 0,3% 0,7% 0,9% 1,3% 1,5% 1,5% 1,6% 1,8% 1,9% 2,0% 2,0%

27 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Λειτουργικά και άλλα κόστη Στα πλαίσια της ανάλυσης μας έχουμε υιοθετήσει κόστος μίσθωσης ίσο με 12% του αγοραίου μισθώματος, το οποίο υπολογίζεται σε περίπτωση επαναμίσθωσης. Κατόπιν εντολής σας δεν λήφθηκαν ωστόσο λοιπά έξοδα που επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη, όπως φόρος κατοχής ακινήτου (ΕΝΦΙΑ) και κόστος ασφάλισης. Συνεπώς η ανάλυση μας γίνεται στη βάση της μεικτής απόδοσης (gross yield). Προσδιορισμός αγοραίας τιμής μίσθωσης Σε συνέχεια την έρευνας κτηματαγοράς για ακίνητα στην άμεσα γύρω περιοχή του ακινήτου και αφού λήφθηκαν υπόψη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του υπό μελέτη, όπως οι κατασκευαστικές προδιαγραφές του, οι πρόσθετες παροχές, η επιφάνεια του, το γεγονός ότι αποτελεί αυτοτελές κτίριο μεικτής χρήσης, καθώς και η εμπορικότητα της θέσης του με πρόσωπο επί της λεωφόρου Κηφισίας υιοθετήθηκε: τιμή μονάδας της τάξης των 42,00/τμ/μήνα για τους χώρους κύριας χρήσης του ισογείου για το Κατάστημα Α (τράπεζα Πειραιώς μεγαλύτερη προβολή επί της λεωφόρου Κηφισίας) και τιμή μονάδας της τάξης των 8,40/τμ/μήνα για τους χώρους βοηθητικής χρήσης στο 1 ο υπόγειο που αντιστοιχεί σε ποσοστό 1/5 της αξίας των χώρων κύριας χρήσης, λαμβάνοντας υπόψη τη χρήση και το επίπεδο ορόφου, τιμή μονάδας της τάξης των 30,00/τμ/μήνα για τους χώρους κύριας χρήσης του ισογείου για το Κατάστημα Β (μεγάλη πρόσοψη στην πλάγια οδό και μικρή επί της λεωφόρου Κηφισίας) και τιμή μονάδας της τάξης των 6,00/τμ/μήνα για τους χώρους βοηθητικής χρήσης στο 1 ο υπόγειο που αντιστοιχεί σε ποσοστό 1/5 της αξίας των χώρων κύριας χρήσης, και τιμή μονάδας της τάξης των 11/τμ/μήνα για τους γραφειακούς χώρους της υπόλοιπης ανωδομής. Στη προαναφερθείσες μισθωτικές τιμές ενσωματώνεται το δικαίωμα χρήσης των και αποθηκών και θέσεων στάθμευσης ως παροχή. Με βάση τις παραπάνω τιμές μονάδας το αγοραίο μίσθωμα για το σύνολο του κτιρίου προσδιορίζεται σε /μήνα ή /έτος. Σελίδα 27 Συντελεστής απόδοσης στη λήξη της περιόδου Λαμβάνοντας υπόψη τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, όπως τη χρήση και τη θέση του, καθώς και τις προβλέψεις για την πορεία της οικονομίας μακροπρόθεσμα όπως αυτές ανακοινώνονται από έγκριτους Οικονομικούς Αναλυτές, υιοθετήθηκε συντελεστής κεφαλαιοποίησης του αγοραίου μισθώματος στη λήξη της περιόδου ίσος με 7,50%. Κενές περίοδοι και επαναμίσθωση Η συμβατική λήξη των μισθώσεων έχει ως εξής: i. ΤΡΑΠΕΖΑ ΠΕΙΡΑΙΩΣ Α.Ε. :31 Ιουλίου 2031 (παράταση της μίσθωσης με αρχική ημερομηνία λήξης 31 Ιουλίου 2019) ii. ΦΙΛΙΠΠΟΣ ΜΑΝΙΣΚΥ & ΣΙΑ Ε.Ε.: 28 Φεβρουαρίου 2021 iii. ΚΕΝΤΡΟ ΤΕΧΝΩΝ ΠΛΑΚΑ Α.Ε.Ε.Ε.Ε.: 31 Μαΐου 2024 iv. ΝΝ ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΗ ΖΩΗΣ Α.Ε.: 30 Απριλίου 2021

28 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Κατά τη λήξη των μισθώσεων έχουμε υποθέσει ότι οι χώροι θα επαναμισθωθούν σε αγοραία επίπεδα, υιοθετώντας κενή περίοδο ίση με δύο μήνες και περίοδο χάρητος μέσω της μη καταβολής ενοικίου ένα μήνα για το σύνολο των ιδιοκτησιών. Συντελεστής προεξόφλησης Ο συντελεστής προεξόφλησης ή συντελεστής παρούσας αξίας αποτελεί την απαιτούμενη απόδοση που θα επιθυμούσε να λάβει ένας επενδυτής από το δικαίωμα αξιοποίησης ενός ακινήτου για συμφωνημένο διάστημα. Το μέγεθος αυτό υπολογίζεται με βάση το άθροισμα της πλέον σταθερής απόδοσης με το πιο περιορισμένο ρίσκο (Risk Free Rate) πλέον πρόσθετου ποσοστού ρίσκου που σχετίζεται με τη συγκεκριμένη επένδυση (Risk Premium), βάσει του τύπου e = RFR + Rp. Βάσει της διεθνούς βιβλιογραφίας για τον προσδιορισμό του Rp (risk premium) χρησιμοποιείται ο τύπος: K = e g +d = RFR + Rp - g +d Όπου: Κ: αρχική απόδοση του ακινήτου e: η αιτούμενη απόδοση (επιτόκιο προεξόφλησης) g: η πραγματική αύξηση του μισθώματος d: η ετήσια απαξίωση του ακινήτου (φυσική, τεχνική και λειτουργική) Κατά συνέπεια ο τύπος διαμορφώνεται ως εξής: K = RFR + Rp g + d Rp = K RFR + g d e = RFR + K RFR + g d = K + g - d Κατά συνέπεια το επιτόκιο προεξόφλησης αποτελεί το άθροισμα της αρχικής απόδοσης του ακινήτου, ενσωματώνοντας τη φερεγγυότητα του μισθωτή και τη δομή του μισθωτηρίου, της μέσης ετήσιας πραγματικής εξέλιξης του αγοραίου μισθώματος και της απαξίωσης του ακινήτου. Δεδομένου ότι σε περιπτώσεις αντίστοιχων ακινήτων η φυσική, τεχνική και λειτουργική απαξίωση είναι πολύ μικρή ο τύπος καταλήγει σε e = K + g. Βάσει αυτών ο συντελεστής προεξόφλησης καθορίστηκε σε ποσοστό 9,50%, όπως αναλύεται στον παρακάτω πίνακα. Σελίδα 28 ΕΠΙΤΟΚΙΟ ΠΡΟΕΞΟΦΛΗΣΗΣ 9,50% Cap rate (k) 8,00% Φερεγγυότητα μισθωτή (i) 0,00% Δομή μισθωτήριου συμβολαίου (q) 0,00% Πραγματική εξέλιξη αγοραίου μισθώματος 1,50% Με βάση τη γνώση και αίσθηση που έχουμε για την ελληνική αγορά ακινήτων και βάσει των στοιχείων που προέκυψαν από συζητήσεις μας με εν δυνάμει επενδυτές ο εν λόγω συντελεστής κρίνεται εύλογος. Κόστη αγοράς και προώθησης Σε περιπτώσεις αντίστοιχων ακινήτων είθισται να γίνεται μεταβίβαση των μετοχών της εταιρείας που ανήκει το ακίνητο και όχι του ακινήτου (Special Purpose Vehicle - SPV). Συνεπώς για το σκοπό της παρούσας εκτίμησης και προκειμένου να προσδιοριστεί η καθαρή αξία του ακινήτου (μη συμπεριλαμβανομένων εξόδων μεταβίβασης) έχουμε θεωρήσει ότι τα κόστη αγοράς σε αντίστοιχες περιπτώσεις ανέρχονται σε 1,5% της αξίας,

29 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ενώ τα έξοδα προώθησης στη λήξη της περιόδου υπολογίστηκαν σε 0,50% της αξίας πώλησης. Προσδιορισμός αγοραίας τιμής μονάδας για την εφαρμογή της μεθόδου Συγκριτικών στοιχείων ή Κτηματαγοράς Βάσει της έρευνάς μας και δεδομένων των χαρακτηριστικών του ακινήτου, υιοθετήθηκαν οι κάτωθι αγοραίες τιμές μονάδος: 5.500/τμ για το σύνολο του ισογείου, λαμβάνοντας υπόψη την εμπορική τους χρήση 600/τμ για το 1 ο υπόγειο, λαμβάνοντας υπόψη τη βοηθητική του χρήση 2.000/τμ για τα γραφεία της ανωδομής. Οι θέσεις στάθμευσης στο 2 ο υπόγειο και οι λοιποί βοηθητικοί χώροι θεωρήθηκαν στο σύνολό τους ως παροχή και συμπεριλαμβάνονται στην αξία των χώρων κύριας χρήσης. Με βάση την παραπάνω τιμή μονάδας η αγοραία αξία για το σύνολο του ακινήτου προσδιορίζεται σε Σελίδα 29

30 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΑΞΙΑΣ Βασικά κριτήρια καθορισμού της αξίας του ακινήτου (SWOT Analysis) ΘΕΤΙΚΑ ΑΡΝΗΤΙΚΑ Κεντρική θέση, στα όρια του κέντρου της Δευτερεύουσας εμπορικότητας θέση για εμπορικά Κηφισιάς, με προβολή επί της Λεωφόρου καταστήματα Κηφισίας Κτίριο καλών κατασκευαστικών προδιαγραφών με παροχές όπως θέσεις στάθμευσης Πλήρως μισθωμένο ακίνητο σε μισθωτές με αναγνωρισμένη θέση στην αγορά Δυνατότητα εκμίσθωσης του ακινήτου τμηματικά, καθώς απαρτίζεται από επιμέρους ιδιοκτησίες Εύκολη δυνατότητα πρόσβασης ΕΥΚΑΙΡΙΕΣ Υψηλό μισθωτικό και επενδυτικό ενδιαφέρον με αποτέλεσμα την οριακή αύξηση των μισθωμάτων σε καταστήματα και γραφεία προβολής Περιορισμένη προσφορά τόσο αυτοτελών επαγγελματικών κτιρίων όσο και γραφείων και καταστημάτων κατά μήκος κεντρικών οδικών αξόνων του κέντρου της Κηφισιάς Η εμπορική αγορά της Κηφισιάς αποτελεί την κύρια εμπορική αγορά των βορείων προαστίων που απευθύνεται σε υψηλού εισοδήματος πληθυσμό Σημαντική αύξηση των επενδύσεων σε καλής ποιότητας επαγγελματικά ακίνητα ΚΙΝΔΥΝΟΙ Η ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας βρίσκεται ακόμη σε αρχικό στάδιο Σελίδα 30 Σταθμισμένη εύλογη αξία Εκτιμούμε ότι η σταθμισμένη Εύλογη αξία του ακινήτου στη συμβολή της Λεωφόρου Κηφισίας αρ. 269 και οδού Μητροπολίτου Ιακώβου στην Κηφισιά, με κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης την 31 η Δεκεμβρίου 2019, κατόπιν στρογγυλοποίησης, είναι: (Τρία Εκατομμύρια Ενενήντα Πέντε Χιλιάδες Ευρώ) Τονίζεται ότι προαναφερθείσα «Εύλογη Αξία» για σκοπούς λογιστικής απεικόνισης βάσει του ιεθνούς Προτύπου Χρηµατοοικονοµικής Αναφοράς 13 ουσιαστικά προκύπτει από στοιχεία της αγοράς και τείνει να εξισωθεί µε την «Αγοραία Αξία»

31 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Πίνακας δεδομένων και αποτελεσμάτων εκτίμησης ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΟ ΚΤΙΡΙΟ ΑΚΙΝΗΤΟ ΚΗΦΙΣΙΑΣ 269, ΚΗΦΙΣΙΑ Μισθωτές Τράπεζα Πειραιώς, Chesterfield, NN, Φροντιστήριιο "Πλάκας" Συνολική επιφάνεια ανωδομής (τμ) 822,32 Συνολική επιφάνεια υπογείων (τμ) 521,56 Συνολική επιφάνεια ακινήτου (τμ) 1.343,88 Μεικτά ετήσια έσοδα την 31η Δεκεμβρίου Μεικτά ετήσια έσοδα 1ου έτους Καθαρά ετήσια έσοδα 1ου έτους Αγοραίο ετήσιο μίσθωμα την 31η Δεκεμβρίου Έτος εξόδου μοντέλου χρηματοροών 31-Δεκ-29 Μεικτό αγοραίο μίσθωμα κατά την έξοδο Καθαρό αγοραίο μίσθωμα κατά την έξοδο Εξέλιξη αγοραίου μισθώματος 30,49% Συντελεστής κεφαλαιοποίησης στη λήξη της περιόδου 7,50% Συντελεστής προεξόφλησης 9,50% Εύλογη αξία βάσει μοντέλου χρηματορών Απόδοση ανά έτος Μεταξύ 7,46% και 9,48% Εύλογη αξία βάσει μεθόδου συγκριτικών στοιχείων Σταθμισμένη αξία Ανάλυση ευαισθησίας (Μεθόδου Προεξοφλούμενων Χρηματοροών) ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΠΡΟΕΞΟΦΛΗΣΗΣ Μέθοδος Προεξοφλούμενων Χρηματοροών Μέθοδος Συγκριτικών Στοιχείων Στάθμιση δύο μεθόδων (80%/20%) ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΣΤΗ ΛΗΞΗ 6,50% 7,00% 7,50% 8,00% 8,50% 8,50% ,00% ,50% ,00% ,50% Σελίδα 31 Εκτίμηση κόστους αποκατάστασης Δεν έχει πραγματοποιηθεί αυτοψία στο ακίνητο από ειδικό εμπειρογνώμονα της εταιρείας και ούτε έγινε αποτίμηση του κόστους ανακατασκευής. Το αναφερόμενο κόστος αποτελεί ενδεικτική τιμή για ασφαλιστικούς σκοπούς, ενώ η εταιρεία μας δεν φέρει ουδεμία ευθύνη. Το κόστος ανακατασκευής του ακινήτου υπολογίζεται στο στρογγυλοποιημένο ποσό των , συμπεριλαμβανομένων των επαγγελματικών αμοιβών και εξαιρουμένων των ΦΠΑ και πληθωρισμού. Οι πλήρεις πίνακες υπολογισμών επισυνάπτονται στο σχετικό παράρτημα της παρούσας.

32 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΧΑΡΤΗΣ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Σελίδα 32 ΠΑΡΑΡΤΗΜΑΤΑ ΧΑΡΤΗΣ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

33 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΧΑΡΤΗΣ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΧΑΡΤΗΣ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Απόσπασμα χάρτη περιοχής με επισήμανση της θέσης του ακινήτου Λεωφόρος Κηφισίας 269, Δήμος Κηφισιάς ΧΑΡΤΗΣ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Σελίδα 33 Πηγή:

34 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Μερική εξωτερική άποψη κτιρίου Πρόσοψη επί της οδού Μητροπολίτη Ιακώβου Μερική εξωτερική άποψη κτιρίου Πρόσοψη επί της λεωφόρου Κηφισίας Πηγή: ΑΞΙΕΣ Α.Ε. 29/11/2019 Πηγή: ΑΞΙΕΣ Α.Ε. 29/11/2019 Σελίδα 34 ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ