Α.Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ ΣΧΟΛΗ: ΟΡΓΑΝΩΣΗΣ ΚΑΙ ΔΙΟΙΚΗΣΗΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ ΤΜΗΜΑ: ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ ΘΕΜΑ: «ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΚΑΙ ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΑ ΔΑΝΕΙΑ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ»

Transcript

1 Α.Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ ΣΧΟΛΗ: ΟΡΓΑΝΩΣΗΣ ΚΑΙ ΔΙΟΙΚΗΣΗΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ ΤΜΗΜΑ: ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ ΘΕΜΑ: «ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΚΑΙ ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΑ ΔΑΝΕΙΑ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ» ΕΙΣΗΓΗΤΗΣ: ΣΠΟΥΔΑΣΤΡΙΑ: Ν. ΠΑΣΧΑΛΙΔΗΣ ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΔΗΜΗΤΡΙΟΥ ΚΑΒΑΛΑ 2006

2 Αναστασία Δημητρίου Αγορά Ακινήτων και Στεγαστικά Δάνεια στην Ελλάδα 2

3 ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ ΠΡΟΛΟΓΟΣ... 5 Κεφάλαιο 1 Αγορά Ακινήτων 1. ΠΩΣ ΕΧΕΙ ΔΙΑΜΟΡΦΩΘΕΙ Η ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΑ ΤΕΛΕΥΤΑΙΑ ΧΡΟΝΙΑ ΠΩΣ ΘΑ ΚΙΝΗΘΕΙ Η ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΟ ΟΙΚΟΠΕΔΑ ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΟΙ ΧΩΡΟΙ ΛΟΓΟΙ ΑΥΞΗΣΗΣ ΤΗΣ ΖΗΤΗΣΗΣ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΦΠΑ ΚΑΙ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΕΣ ΑΞΙΕΣ ΦΟΡΟΣ ΜΕΓΙΣΤΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΕΝΟΙΚΙΑΖΟΜΕΝΑ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΑ ΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΣΕ ΕΛΛΑΔΑ & ΕΥΡΩΠΗ ΑΚΙΝΗΤΑ & ΔΑΝΕΙΑ Η «ΦΟΥΣΚΑ» ΤΗΣ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ Κεφάλαιο 2 Στεγαστικά Δάνεια ΕΙΣΑΓΩΓΗ.39 3

4 1. ΠΩΣ ΚΙΝΗΘΗΚΑΝ ΤΑ ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΑ ΔΑΝΕΙΑ ΤΟ 2005 ΚΑΙ ΕΚΤΙΜΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΟ ΕΠΙΛΟΓΗ ΔΑΝΕΙΟΥ ΤΙ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΠΡΟΣΕΞΕΙ Ο ΔΑΝΕΙΟΛΗΠΤΗΣ ΠΡΙΝ ΚΑΙ ΜΕΤΑ ΤΗΝ ΥΠΟΓΡΑΦΗ ΤΗΣ ΣΥΜΒΑΣΗΣ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΕΓΚΡΙΣΗΣ ΔΑΝΕΙΟΥ & ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΑΣΦΑΛΕΙΑ ΠΥΡΟΣ & ΖΩΗΣ ΕΠΙΤΟΚΙΑ ΑΠΟΠΛΗΡΩΜΗ ΚΑΘΥΣΤΕΡΗΣΕΙΣ ΕΞΟΦΛΗΣΗΣ ΔΑΝΕΙΩΝ ΤΑ ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΑ ΔΑΝΕΙΑ ΣΕ ΕΛΛΑΔΑ & ΕΥΡΩΠΗ ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α: ΤΥΠΟΠΟΙΗΜΕΝΟ ΕΥΡΩΠΑΪΚΟ ΔΕΛΤΙΟ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ Κατάλογος Διαγραμμάτων Κατάλογος Πινάκων ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ

5 ΠΡΟΛΟΓΟΣ Η Ελλάδα είναι μία χώρα όπου το όνειρο απόκτησης ακινήτου τροφοδοτεί γενεές επί γενεών. Έτσι σύγχυση φαίνεται να επικράτησε στο αγοραστικό κοινό από τις αρχές του έτους, όσον αφορά το κατάλληλο χρονικό διάστημα για την απόκτηση κατοικίας. Οι αλλαγές που ισχύουν από φέτος στην κτηματαγορά με την εισαγωγή του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές, την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, τις εξελίξεις με τα επιτόκια και οι επιδράσεις που θα έχουν όλα τα παραπάνω στο τελικό κόστος των κατοικιών δημιουργούν έντονες επιφυλάξεις στους υποψήφιους αγοραστές. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα να υπάρξει μεγάλη αύξηση στην αγορά και δόμηση κατοικιών κατά το τελευταίο διάστημα του 2005 για να προλάβουν οι καταναλωτές τις αυξήσεις που θα τους επιβάρυναν μετά τις αλλαγές στην κτηματαγορά. Η νοοτροπία την ελληνικής κοινωνίας έχει αλλάξει. Ενώ πριν από μερικά χρόνια οι επενδύσεις των νοικοκυριών (π.χ. ανέγερση οικίας) πραγματοποιούνταν κυρίως μέσω της αποταμίευσης, σήμερα οι επενδύσεις γίνονται κυρίως με τραπεζικό δανεισμό ή πολλές φορές με τη βοήθεια ευρωπαϊκών προγραμμάτων. Βέβαια σε αυτό συνέβαλλε πάρα πολύ η απελευθέρωση της τραπεζικής αγοράς, η ανάπτυξη του χρηματοπιστωτικού κλάδου και η ανάπτυξη νέων τραπεζικών προϊόντων με χαμηλά επιτόκια ειδικότερα στο κομμάτι της καταναλωτικής και της στεγαστικής πίστης. Την ίδια εξέλιξη με τα ακίνητα είχαν και τα στεγαστικά δάνεια. Χαρακτηριστικό είναι ότι τον Δεκέμβριο, τα υπόλοιπα στα στεγαστικά δάνεια των ελληνικών νοικοκυριών αυξήθηκαν, σε ετήσια βάση, κατά 33,3%. Mόνο τον τελευταίο μήνα του έτους, τα ελληνικά νοικοκυριά δανείστηκαν επιπλέον 2 δισεκατομμύρια ευρώ, ανεβάζοντας το συνολικό υπόλοιπο στα 45, 4 δισ. ευρώ. Οι αιτίες που η αύξηση των ακινήτων και των στεγαστικών δανείων κατά το τελευταίο τρίμηνο του 2005 δεν θα πραγματοποιηθούν, ξανά, με τον ίδιο ρυθμό είναι: Πρώτον, έχει ανέβει ιδιαίτερα σημαντικά το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης, που φθάνει το 82%, ενώ το 17,7% των νοικοκυριών διαθέτει δεύτερη κατοικία. Δεύτερον, εξαιτίας της αλλαγής της φορολογικής πολιτικής για τα ακίνητα (εισαγωγή ΦΠΑ, αύξηση αντικειμενικών αξιών) προεξοφλήθηκε κατά το τελευταίο τρίμηνο του τρέχοντος έτους, ζήτηση τουλάχιστον κατά 40% - 60%, η οποία λογικά θα εκδηλωνόταν τον επόμενο χρόνο. Τρίτον, γιατί το αυξημένο κόστος του δανεισμού 5

6 για την απόκτηση κατοικίας, σε συνδυασμό με τον περιορισμό του ύψους των χορηγούμενων δανείων ως προς την πραγματική αξία του ακινήτου, αποθαρρύνει τη «μαζική» προσέλευση ενδιαφερομένων στο τραπεζικό σύστημα. Ήδη κοινό και επιχειρήσεις, που έχουν εκτεθεί σε δανεισμό με κυμαινόμενο επιτόκιο, σπεύδουν να καλυφθούν υπό την «ασπίδα» του σταθερού επιτοκίου, που είναι βεβαίως ακριβότερο σε σχέση με το κυμαινόμενο, ωστόσο οι περισσότερες τράπεζες προχωρούν σε αποκλιμάκωσή του. Από την άλλη πλευρά για τα ενοικιαζόμενα ακίνητα το ενδιαφέρον στρέφεται προς την κατεύθυνση των αποκαλούμενων «μικρών» διαμερισμάτων, δηλαδή εκείνων με εμβαδόν κυμαινόμενο μεταξύ τ.μ. Εξάλλου, με την επιβολή των νέων φορολογικών μέτρων είναι πολύ δύσκολο για μεγάλο ποσοστό υποψήφιων αγοραστών να βρουν κατοικία που να πληροί τις βασικές προϋποθέσεις διαβίωσης κάτω από αυτά τα τετραγωνικά μέτρα. Αντίθετα, η αναζήτηση κατοικίας μεγαλύτερης από τα παραπάνω τ.μ. έχει γίνει οικονομικά «δύσκολη υπόθεση» για μεγάλη μερίδα αγοραστών. Αναμφισβήτητα έχουν γίνει σημαντικά βήματα προόδου, συγκριτικά με την κατάσταση που επικρατούσε στην κτηματαγορά πριν από μερικά χρόνια, όμως, ο βαθμός ωριμότητας κρίνεται σε μεγάλο βαθμό και από τον τρόπο με τον οποίο αντιμετωπίζουν οι ξένοι μια αγορά. Κριτήριο στην περίπτωση αυτή είναι κατά πόσο έχει εκδηλωθεί ενδιαφέρον για επενδύσεις. Δε έχει σημειωθεί μεγάλη πρόοδος, αφού η κατάσταση που επικρατεί σήμερα, ιδιαίτερα, όσον αφορά τις πολεοδομικές και φορολογικές ρυθμίσεις, αποτρέπει τους ξένους να προχωρήσουν στην υλοποίηση επενδύσεων στη χώρα μας. 6

7 Κεφάλαιο1 Αγορά Ακινήτων 7

8 1.ΠΩΣ ΕΧΕΙ ΔΙΑΜΟΡΦΩΘΕΙ Η ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΑ ΤΕΛΕΥΤΑΙΑ ΧΡΟΝΙΑ Ο έντονος ρυθμός οικονομικής ανάπτυξης προκαλεί, μέσω του μεγαλύτερου διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, αύξηση στις τιμές των ακινήτων, οι οποίες με τη σειρά τους δρουν υποστηρικτικά στην περαιτέρω ανάπτυξη της οικονομίας. Στη διάρκεια των τελευταίων 30 ετών η πορεία της αγοράς ακινήτων συμβαδίζει με αυτή του οικονομικού κύκλου, τόσο σε φάσεις ανόδου όσο και σε φάσεις συρρίκνωσης. Για το λόγο αυτό υπογραμμίζεται ότι η μεγάλη αύξηση στις τιμές της κατοικίας στη διάρκεια των τελευταίων ετών είναι απολύτως δικαιολογημένη από τα οικονομικά δεδομένα και εκτιμάται ότι, τουλάχιστον προς το παρόν, δε δημιουργεί υπερτιμημένες αξίες. Η αμφίδρομη σχέση μεταξύ της αγοράς ακινήτων και της οικονομικής δραστηριότητας αποτυπώνεται κατά κύριο λόγο στην κατασκευαστική δραστηριότητα και στον όγκο των επενδύσεων σε κατοικίες. Σε μια ισχυρή αγορά κατοικίας οι τιμές κινούνται ανοδικά, αυξάνοντας την κερδοφορία των κατασκευαστών και των εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων. Προκειμένου να πετύχουν τη μεγιστοποίηση των κερδών τους, οι κατασκευαστές προχωρούν σε μεγαλύτερες επενδύσεις, ενισχύοντας με τον τρόπο αυτό τη συνολική οικονομική δραστηριότητα. Ιδιαίτερα τα τελευταία χρόνια στην Ελλάδα η οικοδομική δραστηριότητα έχει αυξηθεί κατακόρυφα. Οι τιμές των κατοικιών κατά την τελευταία δεκαετία υπερδιπλασιάστηκαν, καθώς αυξήθηκαν σε ποσοστό 134%. Μελέτη του ΙΟΒΕ αναφορικά με την Ελληνική αγορά ακινήτων κατέδειξε πως οι υψηλότερες αυξήσεις εμφανίστηκαν την περίοδο λόγω της χρηματιστηριακής άνθησης της εποχής και της μείωσης των επιτοκίων. Στην περιοχή του λεκανοπεδίου Αττικής οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 164%, ενώ στις υπόλοιπες αστικές περιοχές κατά 111%. Τα ακίνητα ανέρχονται σήμερα σε περίπου 30 εκατομμύρια ιδιοκτησίες, δικαιώματα όπως λέγονται, και το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην χώρα μας ανέρχεται στο 82% περίπου. Σύμφωνα με τον παρακάτω πίνακα (Πίνακας 1) βλέπουμε τα ποσοστά μεταβολής κατά διοικητική περιφέρεια. 8

9 Ιανουάριος Δεκέμβριος 2005 και 2004 Αριθμός Αδειών Επιφάνεια σε χιλ. τ.μ. Όγκος σε χιλ. τ.μ. Διοικητική Περιφέρεια Μετ. 2005/ Μετ. 2005/ Μετ. 2005/04 Αν.Μακεδονία&Θράκη ,3% 1.508, ,1 37,9% 5.451, ,2% Κ. Μακεδονία ,3% 5.494, ,0% , ,7 27,2% Δ. Μακεδονία ,1% 783,3 513,7 52,5% 2.567, ,3 47,4% Θεσσαλία ,9% 1.962, ,2% 6.959, ,2 34,4% Ήπειρος ,4% 1.041,9 828,6 25,7% 3.645, ,1 20,6% Ιόνια Νησιά ,3% 681,4 610,1 11,7% 2.355, ,3 6,2% Δυτική Ελλάδα ,7% 1.778, ,1 51,0% 6.286, ,9 47,5% Στ. Ελλάδα ,1% 1.943, ,1 41,7% 7.130, ,3 32,3% Πελοπόννησος ,2% 1.918, ,9 50,0% 6.647, ,3% Αττική ,4% 8.549,6 5527,6 54,7% , ,9 49,8% Β. Αιγαίο ,1% 468,7 372,7 25,8% 1.707, ,1 30,2% Ν. Αιγαίο ,5% 951,4 806,5 18,0% 3.229, ,2 16,4% Κρήτη ,1% 1.901, ,7 22,6% 6.627, ,3% Σύνολο χώρας ,6% , ,8% , ,8 35,2% Πίνακας 1. Οικοδομική Δραστηριότητα 2005/2004 Το 2005 εκδόθηκαν άδειες σε σχέση με το 2004 που είχαν εκδοθεί Στην Αττική παρουσιάστηκε η μεγαλύτερη αύξηση αδειών η οποία έφτασε το 29,4%, ενώ οικοδομική ύφεση υπήρξε στο Βόριο Αιγαίο. Πανελλήνια το 2005 καλύφτηκαν ,4 τ.μ. δηλαδή υπήρξε μια αύξηση κατά 41,8% σε σχέση με το Tα μέτρα που προκάλεσαν αναστάτωση στην οικοδομή και οι ενδιαφερόμενοι έσπευσαν να ολοκληρώσουν τις όποιες κινήσεις τους έως το τέλος του 2005, ήταν: 1. Η επιβολή του ΦΠΑ 19% στις πωλήσεις νέων οικοδομών, για τις οποίες οι άδειες εκδίδονται από και μετά. Οι κατασκευαστές υποστηρίζουν ότι ο ΦΠΑ αυξάνει το κόστος της οικοδομής, για τον τελικό αγοραστή, ενώ ουσιαστικό πρόβλημα υπάρχει με την απόκτηση πρώτης κατοικίας, καθώς οι δικαιούχοι θα πληρώνουν τα διαμερίσματα σε παρόμοια τιμή με εκείνη που τα αγοράζουν και όσοι υπάγονται στο ΦΠΑ. 9

10 2. Η αύξηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων κατά μέσο όρο 30% (σύμφωνα με το ποσοστό που ανακοίνωσε το Υπουργείο Οικονομικών), που οδήγησε σε αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης όλων των ακινήτων, για οποιαδήποτε μεταβίβαση. Οι προαναγγελθείσες φορολογικές παρεμβάσεις στη φορολογία κεφαλαίου ανάγκασαν πολλούς να επισπεύσουν μεταβιβάσεις ακινήτων, αλλά και τις εκδόσεις οικοδομικών αδειών, καθώς ο όγκος της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας αυξήθηκε στο σύνολο της χώρας κατά 241,1% τον Δεκέμβριο του 2005 σε σύγκριση με τον αντίστοιχο μήνα του Σύμφωνα με την άποψη του Δημήτρη Καψιμάλη, προέδρου της Ένωσης Κατασκευαστών Κτιρίων Ελλάδος, "Η Ελληνική αγορά έχει πλέον σημάδια ωριμότητας και αυτό φαίνεται από το πραγματικό ενδιαφέρον που δείχνουν οι ξένοι επενδυτές για τα ελληνικά ακίνητα" με βάση τα λόγια του κ. Καψιμάλη η ελληνική αγορά ακινήτων θα συνεχίσει να παρουσιάζει άνοδο. Επίσης στην τελική ευθεία μπήκε πλέον η δημοσιοποίηση των νέων αντικειμενικών αξιών για τα εκτός σχεδίου ακίνητα και αγροτεμάχια. Αξίζει να σημειωθεί ότι οι τιμές και των εκτός σχεδίου ακινήτων να είναι περισσότερο αντιπροσωπευτικές, αφενός μεν για να λειτουργεί πιο ομαλά η αγορά, αφετέρου δε για να αποφεύγονται διενέξεις μεταξύ φορολογουμένων και φορολογικών αρχών. Θα καθιερωθούν «ειδικές» τιμές για τα αγροτεμάχια που εφάπτονται στα υπάρχοντα σχέδια πόλεως και διαφορετικές γι' αυτά που βρίσκονται πιο μακριά. Είναι μάλιστα χαρακτηριστικό ότι προτείνεται να θεσπιστούν «ειδικές» τιμές για τα αγροτεμάχια που βρίσκονται σε απόσταση μέτρων από το εγγύτερο σχέδιο πόλεως, αφού θεωρείται ότι αυτά αποτελούν «εν δυνάμει οικόπεδα» που μελλοντικά θα ενταχθούν στο σχέδιο πόλεως. Από την άλλη βέβαια πλευρά θα πρέπει να αναφερθεί ότι η μέση αύξηση των αντικειμενικών αξιών για τα εκτός σχεδίου ακίνητα και αγροτεμάχια υπολογίζεται ότι θα κυμανθεί από 40% έως 50%. Επισημαίνεται πάντως ότι οι αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες για τα εκτός σχεδίου ακίνητα τα οποία βρίσκονται κοντά σε σχέδια πόλεως, αλλά και για τα παραθαλάσσια αγροτεμάχια, θα κινηθούν σε αισθητά υψηλότερα επίπεδα. Σε κάθε περίπτωση και ανεξάρτητα από το ποιο θα είναι το συγκεκριμένο ύψος των αυξήσεων, αυτές θα έχουν ως αποτέλεσμα την πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση χιλιάδων ιδιοκτητών ακινήτων, καθώς υψηλότερος φόρος θα καταβάλλεται κατά τις μεταβιβάσεις. 10

11 2.ΠΩΣ ΘΑ ΚΙΝΗΘΕΙ Η ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΟ 2006 Μεικτά είναι τα συμπεράσματα από τις προβλέψεις των ειδικών για την κτηματαγορά το 2006, μιας και κάθε επιμέρους κατηγορία ακινήτων παρουσιάζει διαφορετικές προοπτικές. Η αγορά κατοικίας αναμένεται να γνωρίσει μια φυσιολογική υποχώρηση από τα επίπεδα ζήτησης και αριθμού αγοραπωλησιών που σημειώθηκαν το 2005, λόγω του ΦΠΑ και των νέων αντικειμενικών αξιών. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι θα «παγώσει», μιας και υπάρχει ακόμα σημαντικό απόθεμα κατοικιών (στο στάδιο της ανάπτυξης ή της άδειας) που θα προσφερθούν στην αγορά χωρίς να υπόκεινται σε ΦΠΑ. Οι επιπτώσεις των νέων φορολογικών μέτρων εκτιμάται ότι θα επηρεάσουν λιγότερο τις πυκνοδομημένες περιοχές και περισσότερο τις αναπτυσσόμενες. Όσον αφορά τις τιμές, προβλέπεται ότι η αύξηση δεν θα είναι εν τέλει τόσο μεγάλη όσο προβλεπόταν κατά τη διάρκεια του Η αγορά γραφείων έχει πλέον ολοκληρώσει τον κύκλο της διάθρωσης των τιμών και αναπτύσσεται σε υγιείς βάσεις, καθώς η ζήτηση σύγχρονων χώρων θα κινηθεί σε ικανοποιητικά επίπεδα, αν και η προσφορά αναμένεται να περιοριστεί. Μεγαλύτερη θα είναι η προσφορά παλαιότερων γραφείων. Ο τομέας που γνωρίζει επίσης σημαντικές αλλαγές είναι αυτός του λιανεμπορίου, με αποτέλεσμα να επηρεάζεται και η κτηματαγορά. Η λειτουργία νέων εμπορικών και ψυχαγωγικών κέντρων κατά το 2005, προβλέπεται ότι θα αλλάξει τα δεδομένα στις παραδοσιακές εμπορικές «γειτονιές», μειώνοντας τις αξίες που έχουν, άλλωστε ακολουθήσει φθίνουσα πορεία από το 2001 και μετά. Αντίστοιχα, θετικές θα είναι και οι επιπτώσεις στον τομέα των αποθηκευτικών χώρων, μιας και η είσοδος νέων διεθνών εμπορικών αλυσίδων αυξάνει τις ανάγκες για νέα κέντρα logistics. Είναι χαρακτηριστικό ότι περίπου ένα στα δέκα νοικοκυριά (ποσοστό 8%) εμφανίζονται έτοιμα να μελετήσουν το ενδεχόμενο αγοράς ή κατασκευής σπιτιού μέσα στο 2006, ενώ το αντίστοιχο ποσοστό σε ορίζοντα πενταετίας φτάνει έως και το 18%. Συγκριτικά χαμηλότερες καταγράφονται οι προοπτικές ανάπτυξης στην αγορά δευτερεύουσας κατοικίας, όπου έως 2% των νοικοκυριών εμφανίζουν πρόθεση αγοράς ή δόμησης κατά το 2006 και έως 6% κατά την επόμενη πενταετία. Τα ποσοστά των νοικοκυριών που εμφανίζουν πρόθεση αγοράς ή δόμησης κατοικίας τόσο για τους επόμενους 12 μήνες όσο και για τα επόμενα πέντε χρόνια είναι ιδιαίτερα υψηλά σε σχέση με την τελευταία διετία, κατά την οποία, παρά την ιδιαίτερα ισχυρή ανάπτυξη της αγοράς τού real estate και της στεγαστικής πίστης, 11

12 μόνο 5,2% των νοικοκυριών φαίνεται να έχει ήδη προβεί σε αγορά ή κατασκευή νέας κατοικίας. Ο κ. Μαστρογιάννης εργολάβος οικοδομών μας απάντησε εάν έχει υπάρξει μείωση στην οικοδομική δραστηριότητα κατά το 2006 στην περιοχή που δραστηριοποιείτε, «ναι, η οικοδομική δραστηριότητα έχει μειωθεί αισθητά στην περιοχή. Μέχρι τώρα κατασκευάζαμε κυρίως εξοχικά, βέβαια κατά το τελευταίο διάστημα παρατηρώ ότι υπάρχει ενδιαφέρον για πρώτη κατοικία αλλά ακόμη δεν υπάρχει κάτι σίγουρο επειδή περιμένουν μήπως αλλάξει κάτι από την κυβέρνηση. Λογικά αν αυτό το ενδιαφέρον για κατασκευή πρώτης κατοικίας μετατραπεί σε προτάσεις θα φανεί από τον Ιούνιο και μετά. Πρέπει να πω ότι η κατασκευή θα έχει παρουσιάσει μια μείωση του 30% σε σχέση με το 2005». Μας απάντησε επίσης και αν η μείωση αυτή έχει να κάνει με την αύξηση των αντικειμενικών αξιών και την επιβολή του ΦΠΑ και η απάντηση του ήταν «φυσικά και η μείωση έχει να κάνει με την αύξηση των αντικειμενικών και την επιβολή του ΦΠΑ αφού τώρα στα εξοχικά ο φόρος είναι μεγαλύτερος και μεγάλο μέρος του πληθυσμού δυσκολεύεται να αντεπεξέλθει σε αυτή την αύξηση. Βέβαια από την άλλη βοηθάει για πρώτη κατοικία αλλά όπως προείπα αυτό θα το δούμε στο μέλλον». Ρωτήσαμε την κα. Ψαρρού που είναι διαμεσολαβητής σε αγοραπωλησίες ακινήτων αν ήταν αυξημένες κατά το 2006 και αν μπορεί να τις συγκρίνει με το 2005, η απάντηση της ήταν ότι «οι αγοραπωλησίες ήταν αισθητά μειωμένες από την αρχή του έτους στην περιοχή. Οι αγοραστές ήταν ιδιαίτερα επιφυλακτικοί μήπως επιβαρυνθούν και ακόμη αναμένουν περιμένοντας εξελίξεις. Πιστεύω ότι με πέρυσι η μείωση είναι στο 15%, φυσικά με αυτά που παρακολουθώ εγώ εδώ στην περιοχή». Επίσης της κάναμε την ίδια ερώτηση με τον κ. Μαστρογιάννη αλλά από την δική της πλευρά. Δηλαδή, αν η μείωση στις αγοραπωλησίες οφείλετε στην αύξηση των αντικειμενικών αξιών και την επιβολή του ΦΠΑ. Η απάντηση της ήταν παρόμοια με του κ. Μαστρογιάννη, «ναι, η μείωση οφείλετε στους δύο αυτούς παράγοντες. Τα οικόπεδα, βέβαια, δεν εμπίπτουν στον ΦΠΑ αλλά χρησιμοποιούνται κυρίως για την κατασκευή δεύτερης κατοικίας και από την στιγμή που λόγου της επιβολής του ΦΠΑ αυξήθηκε ο φόρος, οι αγοραστές θεωρούν περιττά έξοδα την αγορά ενός οικοπέδου το οποίο δεν θα οικοδομηθεί για μεγάλο διάστημα, εδώ δεν λειτουργεί η άποψη ότι αποτελεί επένδυση για το μέλλον αλλά όπως είπα και παραπάνω θεωρείτε έξοδο». 12

13 2.1.ΟΙΚΟΠΕΔΑ Η συμμόρφωση με την κατάσταση που επικρατεί στην κτηματαγορά και επιβάλλει εξορθολογισμό των τιμών, αρχίζει πλέον να ισχύει και στα οικόπεδα. Η λεγόμενη και «πρώτη ύλη» για κάθε εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων, ήταν ένας από τους βασικούς πρωταγωνιστές κατά την περίοδο της έκρηξης που σημειώθηκε στην αγορά. Σύμφωνα με εκτιμήσεις κτηματομεσιτών, μόλις διαβάσουν οι ιδιοκτήτες ότι κάτι ενδέχεται να γίνει κοντά στο οικόπεδό τους -για παράδειγμα, ένας πεζόδρομος ή ένα πάρκινγκ ή και κάποιες χρήσεις καταστημάτων, εκεί που πριν βρισκόταν μια παλιά βιομηχανία- σπεύδουν αμέσως να ζητήσουν περισσότερα χρήματα. Όπως αντιλαμβάνεται κανείς, αυτό μεταφράζεται σε αυξημένο κόστος για τον εργολάβο, ο οποίος μοιραία θα το μετακυλίσει στον τελικό αγοραστή. Αυτός ήταν ένας από τους λόγους για τους οποίους αυξήθηκαν σημαντικά οι αξίες των ακινήτων τα τελευταία χρόνια, αν και υπήρξαν και φαινόμενα κερδοσκοπίας από ορισμένους παράγοντες της αγοράς. Η αγορά οικοπέδου ή αγροτεμαχίου, με σκοπό την ανέγερση κατοικίας, μπορεί να κρύβει παγίδες για τον υποψήφιο αγοραστή, οι οποίες ενδέχεται να του προκαλέσουν μεγάλα και αξεπέραστα προβλήματα, είτε κατά την ανέγερση της οικοδομής είτε μετά την αποπεράτωσή της. Είναι απαραίτητο, λοιπόν, εκτός από το νομικό έλεγχο των τίτλων, να ανατεθεί και ειδικός τεχνικός έλεγχος. Υπάρχουν δέκα τουλάχιστον περιπτώσεις-παγίδες που μπορούν να αποκαλυφθούν κατά τη διάρκεια ενός ελέγχου, πριν την αγοραπωλησία. Οι περισσότερες αφορούν πολεοδομικές παραβάσεις και παρανομίες, συναντώνται δε κυρίως σε εξοχικές και παραθαλάσσιες περιοχές. Πολλές από τις περιπτώσεις αυτές μπορεί να μην επιδέχονται καμιά λύση, αναλόγως του χρόνου κατασκευής, του είδους της παράβασης κλπ. Σήμερα, ωστόσο, η εικόνα εμφανίζεται διαφοροποιημένη. Στελέχη κτηματομεσιτικών εταιρειών εκτιμούν ότι δεν προκύπτει σαφές δείγμα για υποχώρηση των τιμών των οικοπέδων. Αντίθετα, τους τελευταίους μήνες παρατηρείται ένα «πάγωμα» των αξιών τους. Απλώς, αυτός που θέλει να πουλήσει το οικόπεδό του σε μεγαλύτερη τιμή, δεν πρόκειται να πετύχει το στόχο του τη δεδομένη χρονική περίοδο. Η αγορά κινείται πλέον σε λογικές τιμές, καθώς δεν έχει διαμορφωθεί η δυναμική εκείνη που απαιτείται προκειμένου να σημειωθεί αύξηση. 13

14 Συγκριτικά με το αντίστοιχο διάστημα του 2005, μέχρι στιγμής, κατά το 2006 οι εκτιμήσεις των μεσιτών αναφέρουν ότι οι αγοραπωλησίες κινούνται περίπου στον ίδιο ρυθμό. Παρ' όλ' αυτά, άλλοι κτηματομεσίτες εκτιμούν ότι υπάρχει σαφής υποχώρηση των τιμών των οικοπέδων σε όλες τις περιοχές, σε σχέση τουλάχιστον με το προηγούμενο εννιάμηνο. Η κάμψη ξεκινά από 5%-7% και μπορεί -ανάλογα με την περίπτωση- να φτάσει και μέχρι το 20%. Εξαρτάται από την προθυμία του πωλητή να μειώσει τις απαιτήσεις του και να δεχτεί το τίμημα που προσφέρει ο ενδιαφερόμενος αγοραστής. Εκείνο που είναι σαφές, είναι ότι οι πράξεις γίνονται πλέον σε χαμηλότερα επίπεδα. Η επιλογή του οικοπέδου παίζει καθοριστικό ρόλο στο να αποδειχτεί οικονομικότερη η λύση του χτισίματος. Οι συνθήκες δεν είναι καθόλου εύκολες, ειδικά μέσα στα αστικά κέντρα, όπου τα καλά οικόπεδα αποτελούν είδος υπό εξαφάνιση. Η αξία ενός οικοπέδου εντός σχεδίου δεν καθορίζεται με μοναδικά κριτήρια την επιφάνειά του και την περιοχή στην οποία βρίσκεται. Πρωταρχικό ρόλο παίζει το πόσα τετραγωνικά κτίσματος επιτρέπεται να κατασκευάσει κάποιος. Οικόπεδο 400 τ.μ. σε περιοχή με συντελεστή δόμησης 0,4 είναι φτηνότερο από οικόπεδο 250 τ.μ. σε περιοχή με συντελεστή δόμησης 0,8, γιατί στο πρώτο χτίζονται 160 τ.μ. και στο δεύτερο 200 τ.μ. Επίσης, την τιμή επηρεάζουν το αν το οικόπεδο είναι επικλινές ή όχι, ο αριθμός των προσόψεων, ακόμη και ο όγκος που καταλαμβάνει το σπίτι του γείτονα. Μεγαλύτερη κλίση σημαίνει περισσότερα μπετά και αυξημένο κόστος διαμόρφωσης του εδάφους. Η πυκνή τριγύρω δόμηση δυσχεραίνει το έργο της ανέγερσης (αυτό σημαίνει ότι τα συνεργεία θα ζητήσουν περισσότερα), ενώ όσο λιγότερες είναι οι προσόψεις του οικοπέδου τόσο «χάνει» το σπίτι σε φως και αέρα. Η απόσταση από τα μέσα σταθερής τροχιάς και το κέντρο της πόλης είναι ακόμη ένας παράγοντας που επηρεάζει την τελική τιμή. Τέλος, αλλαγές στην τιμή μπορούν να επιφέρουν: 1. Η σύσταση του εδάφους (στα βραχώδη μέρη διπλασιάζεται το κόστος εκσκαφής). 2. Το μήκος της πρόσοψης του οικοπέδου. 3. Ο συντελεστής κάλυψης της επιφάνειας του οικοπέδου (όταν ο συντελεστής είναι μικρός τότε ο μηχανικός είναι υποχρεωμένος να χτίσει το σπίτι σε περισσότερα από ένα επίπεδα). Οι νέες τιμές των εκτός σχεδίου πόλεως οικοπέδων, σύμφωνα με αρμόδια στελέχη του υπουργείου Οικονομικών, θα είναι αυξημένες κατά μέσον όρο 30% σε 14

15 σχέση με τις υφιστάμενες, ενώ σε ορισμένες περιοχές οι αυξήσεις αναμένεται να ξεπεράσουν το 50%. Οι αυξήσεις στις αντικειμενικές τιμές των αγροτεμαχίων, των εκτός σχεδίου οικοπέδων και των εκτός σχεδίου ακινήτων πρόκειται να προκαλέσουν μεγάλες επιβαρύνσεις, κυρίως στις μεταβιβάσεις ακινήτων, στην ευρύτερη περιοχή της Ανατολικής Αττικής. Πρόκειται ειδικότερα για περιοχές στις οποίες έχουν προχωρήσει οι διαδικασίες για την ένταξή τους στο σχέδιο πόλης (Παλλήνη, Ανθούσα κ.λ.π.) και τα τελευταία χρόνια έχουν αποκτήσει πρόσβαση σε σύγχρονες υποδομές (προαστιακός σιδηρόδρομος, Αττική Οδός, μαραθώνια διαδρομή κ.λ.π.). Οι νέες υποδομές και η επικείμενη ένταξη στο σχέδιο πόλης έχουν εκτοξεύσει στα ύψη τις αγοραίες τιμές των οικοπέδων. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι για την αγοραπωλησία οικοπέδων, αγροτεμαχίων, γηπέδων κ.λ.π., καθώς και η αγοραπωλησία ιδανικών μεριδίων αυτών απαλλάσσονται από το ΦΠΑ. 2.2.ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ Η αγορά κατοικιών τα τελευταία χρόνια αυξάνεται με γοργούς ρυθμούς. Οι Έλληνες σήμερα αγοράζουν μεγαλύτερες ή πολυτελέστερες κατοικίες, διαθέτουν αυξημένη αγοραστική δύναμη και δυνατότητα δανεισμού. Επίσης, η κύρια μορφή κατοικίας, με βάση στοιχεία του 2004, είναι πλέον το διαμέρισμα σε πολυκατοικία σε ποσοστό 42,2%, ενώ οι μονοκατοικίες αποτελούν το 35,9% και οι διώροφες κατοικίες το 21,9%. Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία, εκτιμάται ότι, τουλάχιστον ως το 2006, θα διατηρηθεί η υπερβάλλουσα ζήτηση για αγορά κατοικίας, καθώς η δυνατότητα αύξησης της προσφοράς νέων κατοικιών θα είναι σχετικά περιορισμένη. Η αύξηση της προσφοράς κατοικιών, την τελευταία πενταετία, δεν καλύπτει τη μεγάλη αύξηση της ζήτησης για νέες κατοικίες, με συνέπεια την αύξηση των τιμών των κατοικιών. Θα πρέπει όμως να σημειωθεί ότι η ραγδαία αύξηση των τιμών των ακινήτων δεν οφείλεται σε αντίστοιχη αύξηση του κόστους κατασκευής τους, γεγονός που οδηγεί στο συμπέρασμα ότι δημιουργήθηκαν αυξημένα περιθώρια κέρδους για τους κατασκευαστές. Παρακάτω βλέπουμε στο σχεδιάγραμμα τη διαμόρφωση της αγοράς κατοικιών σύμφωνα με έρευνα που έκανε το Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών με 15

16 απόψεις διαφόρων παραγόντων της κτηματαγοράς για το πώς θα χαρακτήριζαν τη σχέση προσφοράς και ζήτησης στην αγορά ακινήτων για κατοικίες. Υπάρχει ισχυρό πλεόνασμα ζήτησης. Υπάρχει πλεόνασμα ζήτησης 1,64% 0,00% 6,35% 21,31% 21,00% 22,22% Α' εξάμηνο 2005 Β' εξάμηνο 2005 Α' εξάμηνο 2006 Υπάρχει ισοροπία προσφοράς και ζήτησης 18,03% 22,00% 33,33% Υπάρχει πλεόνασμα προσφοράς 33,34% 52,46% 55,00% Υπάρχει ισχυρό πλεόνασμα προσφορας 6,56% 1,56% 4,76% 0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% 60,00% Διάγραμμα 1. Προσφορά και Ζήτηση Κατοικιών Το 41% των παραγόντων της κτηματαγοράς θεωρεί πως κατά το πρώτο εξάμηνο του 2006 θα κατασκευαστούν περισσότερες κατοικίες σε σχέση με το περσινό δεύτερο εξάμηνο. Ίδιο αριθμό νεόδμητων οικοδομών «βλέπει» το 30% και μικρότερο μόλις το 3%. Όσον αφορά τη σχέση ζήτησης και προσφοράς, πάντα σύμφωνα με την ίδια έρευνα, οι απόψεις των ειδικών διίστανται. Το 33% θεωρεί πως στην παρούσα φάση υπάρχει ισορροπία μεταξύ ζήτησης προσφοράς και ανάλογο ποσοστό πως υπάρχει πλεόνασμα προσφοράς. Αντίθετα, πλεόνασμα ζήτησης θεωρεί πως υπάρχει το 22%. Παρά το πλεόνασμα ακινήτων, πάντως θεωρείται πολύ πιθανό εντός του 2006 να σημειωθούν αυξήσεις τιμών, κυρίως λόγω της επιβολής του ΦΠΑ. Επίσης οι ειδικοί στην αγορά ακινήτων εκφράζουν πως πιστεύουν ότι ήταν ή αναμένετε να διαμορφωθούν οι τιμές των κατοικιών πριν έξη μήνες ή τους επόμενους έξη μήνες σε σχέση με σήμερα. 16

17 Τιμές πώλησης των κατοικιών Έχουν απότομη μείωση; 0,00% Υπάρχει μια σχετική μείωση ; 34,92% σύγκριση με έξη μήνες πριν Είναι σταθερές; 33,33% Έχουν απότομη αύξηση; 6,35% Υπάρχει μια σχετική αύξηση; 25,40% Θα υπάρχει μια σχετική αύξηση; 25,40% Θα υπάρχει μια σχετική μείωση ; 14,29% σύγκριση με τους επόμενους έξη μήνες Θα έχουν απότομη αύξηση; 3,17% Διάγραμμα 2&3. Τιμές Πώλησης Κατοικιών (Χθες και Αύριο) Θα έχουν απότομη μείωση; 0,00% Θα είναι σταθερές ; 57,14% Σημειώνεται πως στις εκτιμήσεις των ειδικών δεν έχουν ληφθεί υπόψη οι εξελίξεις όσον αφορά το κατασκευαστικό κόστος. Βάσει αυτών των εκτιμήσεων, πάντως, οι τιμές στις κατοικίες θα εμφανίσουν αύξηση μεταξύ 5% - 15%. 2.3.ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΟΙ ΧΩΡΟΙ Στο σχεδιάγραμμα βλέπουμε τη διαμόρφωση της αγοράς ακινήτων επαγγελματικής στέγης σύμφωνα με έρευνα που έκανε το Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών και αναφέρεται στη σχέση προσφοράς και ζήτησης στην αγορά ακινήτων για επαγγελματικά ακίνητα και συνοψίζει απόψεις ειδικών πάνω στον τομέα της κτηματαγοράς. Υπάρχει ισχυρό πλεόνασμα ζήτησης. Υπάρχει πλεόνασμα ζήτησης 0,00% 1,59% 1,59% 18,03% 15,87% 12,70% Α' εξάμηνο 2005 Β' εξάμηνο 2005 Α' εξάμηνο 2006 Υπάρχει ισοροπία προσφοράς και ζήτησης 7,94% 9,52% 18,03% Υπάρχει πλεόνασμα προσφοράς 42,62% 66,67% 66,67% Υπάρχει ισχυρό πλεόνασμα προσφορας 7,94% 9,52% 19,67% 0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% 60,00% 70,00% 80,00% Διάγραμμα 4. Προσφορά και Ζήτηση Επαγγελματικών Ακινήτων 17

18 Για τη ζήτηση επαγγελματικών χώρων, από την άλλη πλευρά, τα πράγματα και οι απόψεις είναι περισσότερο ξεκάθαρα. Τόσο φέτος όσο και το περασμένο εξάμηνο, οι παράγοντες της κτηματαγοράς εκτιμούν σε ποσοστό 66,7% πως στην ελληνική αγορά υπάρχει πλεόνασμα προσφοράς, ενώ ισορροπία «βλέπει» μόλις το 9,5%. Μεγάλο απόθεμα στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων διαθέτει η Αθήνα περίπου 3,1 εκατ. τ.μ., όμως η προσφορά σύγχρονων χώρων γραφείων είναι περιορισμένη σε σχέση με το σύνολο των χώρων που μετατράπηκαν από χώρους κατοικιών σε χώρους γραφείων. Μεγάλο μέρος του διαθέσιμου αυτού αποθέματος είναι είτε μέχρι 250 τ.μ., είτε από χώρους δεύτερης ποιότητας ακατάλληλους για κάποιους χρήστες. Συνολικά τ.μ. γραφείων υπολογίζεται ότι είχαν μισθωθεί το 2004 και το πρώτο τρίμηνο του 2005, γεγονός που αποδεικνύει ότι η ζήτηση συναντά την προσφορά, ενώ η ισχυρότερη καταγεγραμμένη ζήτηση παρατηρείται για γραφεία μεταξύ και τ.μ. Ωστόσο, άρχισαν να πραγματοποιούνται σημαντικές βελτιώσεις στα επαγγελματικά ακίνητα τόσο στην Αττική, όσο και στην υπόλοιπη Ελλάδα. Η επιβολή του ΦΠΑ και η αύξηση των αντικειμενικών αξιών δεν επηρεάζει ιδιαίτερα την αγορά επαγγελματικών ακινήτων γιατί οι αγοραπωλησίες πραγματοποιούνται μέσω εταιρειών και στα συμβόλαια έμπαινε ολόκληρο το τίμημα της αγοραπωλησίας, δηλαδή η αντικειμενική αξία. Οι παράγοντες που καθορίζουν την τιμή ενός επαγγελματικού ακινήτου είναι το κόστος κατασκευής, η περιοχή που βρίσκεται αλλά και οι προοπτικές ανάπτυξης της περιοχής στην οποία βρίσκεται. Τιμές επαγγελματικών χώρων σύγκριση με έξη μήνες πριν Υπάρχει μια σχετική αύξηση; 50,80% Έχουν απότομη αύξηση; 28,57% Είναι σταθερές; Υπάρχει 17,46% μια σχετική μείωση ; 3,17% Έχουν απότομη μείωση; 0,00% σύγκριση μετα απο έξη μήνες Θα υπάρχει σχετική μείωση; 20,63% Θα έχουν μείωση ; 0,00% Θα είναι σταθερές ; 55,56% Θα έχουν απότομη αύξηση; 1,56% Θα υπάρχει μια σχετική αύξηση; 23,81% Διάγραμμα 5&6. Τιμές Πώλησης Επαγγελματικών Ακινήτων (Χθες και Αύριο) 18

19 Στο παραπάνω διάγραμμα βλέπουμε προβλέψεις για το πώς θα κινηθούν οι τιμές των επαγγελματικών χώρων. Σημειώνεται πως στις εκτιμήσεις των ειδικών δεν έχουν ληφθεί υπόψη οι εξελίξεις όσον αφορά το κατασκευαστικό κόστος που έχει αυξηθεί. Βάσει αυτών των εκτιμήσεων, πάντως, οι τιμές στα επαγγελματικά ακίνητα θα αυξηθούν μεταξύ 3% - 10%. 3.ΛΟΓΟΙ ΑΥΞΗΣΗΣ ΤΗΣ ΖΗΤΗΣΗΣ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Από παλαιά η αγορά γης αποτελεί την πιο σταθερή και πιο καλή επένδυση. Αυτό καθόλου τυχαίο δεν είναι. Υπάρχουν λόγοι που κάνουν την επένδυση αυτή ακόμη και στις μέρες μας την πιο «δυνατή». Οι κυριότεροι λόγοι είναι δύο: Πρώτο ότι το ρίσκο είναι σχεδόν ανύπαρκτο και δεύτερο και καλύτερο ότι οι αποδόσεις, πολλές φορές είναι πολύ μεγάλες. Δεν υπάρχει ιστορικό προηγούμενο που η επένδυση σε αγορά γης να δημιούργησε προβλήματα. Άλλωστε διαρκώς η αξία αυξάνει και τα κέρδη της είναι πολλαπλασιαστικά. Η αγορά ακινήτων μοιάζει πολύ με την αγορά σε γη με την διαφορά ότι χρειάζονται συνήθως περισσότερα κεφάλαια για την αγορά ακινήτων. Τα κέρδη στην περίπτωση αυτή είναι πιο άμεσα λόγω της δυνατότητας που δίνει η επένδυση για ενοικίαση και εξοικονόμηση κερδών. Αρκετοί σήμερα αγοράζουν ακίνητα είτε να τα μεταπωλήσουν, είτε να τα ενοικιάσουν. Η αγορά ακινήτου αποτελεί επένδυση χαμηλού ρίσκο και με δυνατότητα για τον επενδυτή να κερδίσει αρκετά. Επίσης στην αυξημένη αυτή ζήτηση έχει οδηγήσει και η άποψη ότι τα ακίνητα αποτελούν μια ασφαλή επένδυση. Οι επενδύσεις σε ακίνητα αποτελούν περίπου το 90% του συνολικού πλούτου των ελληνικών νοικοκυριών και οι μεταβολές στην αξία τους επηρεάζουν άμεσα την ψυχολογία τους ως καταναλωτές, αφού όταν οι τιμές των ακινήτων ανεβαίνουν η εμπιστοσύνη τους τονώνεται, με αποτέλεσμα να ενισχύεται η καταναλωτική τους συμπεριφορά. Στην αυξημένη ζήτηση της αγοράς κατοικίας συμβάλουν τόσο το γεγονός ότι το ενδιαφέρον των νοικοκυριών για κατοικία παραμένει υψηλό όσο και το γεγονός ότι οι προοπτικές αγοράς και δόμησης είναι ισχυρότερες για νέα νοικοκυριά με υψηλό εισόδημα, χαμηλό πιστοληπτικό κίνδυνο και υψηλή ζήτηση για μεγαλύτερες κατοικίες. Άλλοι παράγοντες που συμβάλουν θετικά στην ανάπτυξη της αγοράς κατοικίας είναι η παρουσία των οικονομικών μεταναστών -περίπου 800 χιλιάδες με 1 εκατομμύριο μετανάστες εγκαταστάθηκαν στη χώρα τα τελευταία έτη, αντιπροσωπεύοντας περίπου το 10% του συνολικού πληθυσμού- άσκησε πρόσθετη 19

20 πίεση στη ζήτηση για ακίνητα, καθώς επίσης και η μείωση του μεγέθους των μελών των νοικοκυριών (υπάρχουν πάρα πολλές οικογένειες με ένα παιδί). Τέλος, πολύς σημαντικός παράγοντας, που δημιούργησε ιδιαίτερη κινητικότητα στην αγορά της στεγαστικής πίστης κατά το 2005, ήταν οι αναμενόμενες αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών και η εφαρμογή του Φ.Π.Α. στις νεόδμητες οικοδομές που ώθησε πολλά νοικοκυριά στην απόκτηση στέγης μέσα στο Σύμφωνα με έρευνα του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών οι ειδικοί της αγοράς ακινήτων πιστεύουν πως ως αποτέλεσμα αυτών των αυξήσεων είναι οι πωλήσεις κατοικιών τόσο για οικογενειακή όσο και για επαγγελματική στέγη να είναι λιγότερες. 4.ΦΠΑ ΚΑΙ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΕΣ ΑΞΙΕΣ Αντικειμενική αξία είναι η αξία του ακινήτου όπως αυτή προσδιορίζεται από το Υπουργείο Οικονομικών. Η αξία αυτή προσδιορίζεται σε επίσημους πίνακες που εκδίδονται από το Υπουργείο, και είναι μικρότερη από την πραγματική αξία του ακινήτου, όπως αυτή διαμορφώνεται από τις τιμές της αγοράς και βάση της προσφοράς και της ζήτησης. Πάντως η αντικειμενική αξία είναι ένα κρίσιμο μέγεθος καθώς αυτή αναγράφεται στα συμβόλαια πώλησης. Σκοπός πάντως του Υπουργείου Οικονομικών είναι μέχρι το 2008 οι αντικειμενικές αξίες να συγκλίνουν με τις πραγματικές. Τότε ακριβώς θα αρχίσει να λειτουργεί επακριβώς το νέο φορολογικό σύστημα των ακινήτων που επέβαλε η κυβέρνηση με στόχο την πάταξη της φοροδιαφυγής στις οικοδομές. Δηλαδή μέχρι το 2008 οι αντικειμενικές θα αυξηθούν και πάλι και το χειρότερο σενάριο, σύμφωνα με τους ειδικούς της αγοράς, είναι ο κίνδυνος να επαναληφθούν το φθινόπωρο τα περυσινά φαινόμενα στην κτηματαγορά, εν όψει της επιβολής του ΦΠΑ, όπου οι φορολογούμενοι τρέχουν πανικόβλητοι στις εφορίες για να διεκπεραιώσουν μεταβιβάσεις, γονικές παροχές και κληρονομιές ώστε να αποφύγουν την αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης. Γιατί ακόμη και αν η μέση ετήσια αύξηση των αντικειμενικών για τα επόμενα δύο χρόνια είναι χαμηλή, για παράδειγμα 30%, η σωρευτική αύξηση θα ξεπεράσει το 100% μέχρι και το 2008 ώστε οι τιμές να προσεγγίσουν τις αγοραίες, όπως άλλωστε έχει δεσμευθεί να κάνει η ηγεσία του υπουργείου. Σε αυτή την περίπτωση, οι κατασκευαστές θα σπεύσουν να εκμεταλλευθούν την αύξηση της ζήτησης και να «τσιμπήσουν» τις τιμές, όπως ακριβώς συνέβη πέρυσι. 20