ΕΚΘΕΣΗ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ. Επαγγελματικό κτίριο και υπόγειες θέσεις στάθμευσης Ιάσονος 66-70, Κ. Καρτάλη και Αντωνοπούλου, Βόλος

Transcript

1 Επαγγελματικό κτίριο και υπόγειες θέσεις στάθμευσης Ιάσονος 66-70, Κ. Καρτάλη και Αντωνοπούλου, Βόλος Κρίσιμη Ημερομηνία Εκτίμησης: 31 Δεκεμβρίου 2019 Ημερομηνία Έκθεσης: 13 Ιανουαρίου 2020 Κατ εντολή: Trastor Α.Ε.Ε.Α.Π. TRASTOR Α.Ε.Ε.ΑΠ. ΥΠΟΨΗ: ΚΟΥ ΤΑΣΟΥ ΚΑΖΙΝΟΥ ΑΡ. ΠΡΩΤ.: ΓΓ/ΜΖ/ΑΟ-2019/111422) Η εταιρεία ΑΞΙΕΣ Α.Ε., µέλος του διεθνούς δικτύου συνεργατών της CBRE, εκπονεί µελέτες εκτιµήσεων για πελάτες και παρέχει σχετικές συµβουλευτικές υπηρεσίες. Φέρει την αποκλειστική ευθύνη του περιεχοµένου της παρούσας µελέτης.

2 ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ 1. ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ A. ΧΑΡΤΕΣ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ B. ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ C. ΠΙΝΑΚΕΣ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ D. ΠΙΝΑΚΕΣ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΥ ΑΞΙΑΣ E. ΕΝΤΟΛΗ ΑΝΑΘΕΣΗΣ ΠΕΛΑΤΗ... 46

3 Δήλωση Περιορισμένης Ευθύνης Η παρούσα έκθεση εκτίμησης (η «Έκθεση») έχει συνταχθεί από την ΑΞΙΕΣ Α.Ε. («ΑΞΙΕΣ») αποκλειστικά για την Trastor Α.Ε.Ε.Α.Π. (ο «Πελάτης») σύμφωνα με τους όρους της αρχικής σύμβασης ανάθεσης με ημερομηνία 30 Ιανουαρίου 2018 και της τροποποίησης της με ημερομηνία 12 Ιουνίου 2019 (η «Σύμβαση Ανάθεσης»). Η παρούσα Έκθεση είναι εμπιστευτική και απευθύνεται στον «Πελάτη» και στους λοιπούς αποδέκτες που αναφέρονται στη σχετική σελίδα της Έκθεσης. Ο «Πελάτης» και οι αποδέκτες της έκθεσης δεν επιτρέπεται να αποκαλύψουν μέρος ή το σύνολο της Έκθεσης χωρίς την έγγραφη συναίνεση της «ΑΞΙΕΣ». Η «ΑΞΙΕΣ» παρέχει την παρούσα έκθεση με την προϋπόθεση της αποκλειστικής χρήσης από τον «Πελάτη» και κανένα τρίτο πρόσωπο (φυσικό ή νομικό) δε μπορεί να τη χρησιμοποιήσει καθ οιονδήποτε τρόπο, εκτός αν δοθεί από την «ΑΞΙΕΣ» γραπτή συγκατάθεση. Στην περίπτωση που υπάρξει συναίνεση για τη χρήση της παρούσας Έκθεσης από τρίτα μέρη, εκτός του «Πελάτη», τότε η ευθύνη που αναλαμβάνει η «ΑΞΙΕΣ» σε οποιονδήποτε δεν είναι μεγαλύτερη από αυτήν που θα είχε αν ήταν ο «Πελάτης» της (ή ένας από τους Πελάτες της) σύμφωνα με τη Σύμβαση Ανάθεσης. Η μέγιστη συνολική ευθύνη που απορρέει με οποιονδήποτε τρόπο απέναντι σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη, από ή σε σχέση με την Έκθεση και ανεξάρτητα από το αν αυτή προκύπτει από σύμβαση, αδικοπραξία, αμέλεια ή άλλη αιτία, δεν υπερβαίνει το ελάχιστο ενός εκ των παρακάτω: i) το 10% της αξίας του ακινήτου, στο οποίο αναφέρεται η Σύμβαση Ανάθεσης κατά την ημερομηνία της Σύμβασης Ανάθεσης ή ii) το ποσό της συμφωνηθείσας αμοιβής, όπως αναγράφεται στη Σύμβαση και επίσης η «ΑΞΙΕΣ» ουδεμία ευθύνη φέρει για οποιαδήποτε έμμεση ή υποθετική ζημία, διαφυγόντα κέρδη ή παρεπόμενη απώλεια εσόδων προερχόμενη με οποιοδήποτε τρόπο, είτε από σύμβαση, αδικοπραξία ή αμέλεια είτε από οποιαδήποτε άλλη αιτία. Κανένα σημείο της παρούσας έκθεσης δεν απαλλάσσει την «ΑΞΙΕΣ» από οποιαδήποτε ευθύνη έχει για την οποία υπάρχει πρόβλεψη από το νόμο. Δεδομένων των ανωτέρω κανένα φυσικό ή νομικό πρόσωπο πλην του «Πελάτη» ή/και των αποδεκτών δεν δύναται να κάνει οποιασδήποτε μορφής χρήση της Έκθεσης αυτής. Κατά συνέπεια η χρησιμότητα της Έκθεσης σε ότι αφορά τρίτα φυσικά ή νομικά πρόσωπα περιορίζεται σε επίπεδο απλής πληροφόρησης. Η «ΑΞΙΕΣ» δεν είναι υπεύθυνη καθ οιονδήποτε τρόπο για οποιαδήποτε ζημιά (θετική, υποθετική, άμεση ή έμμεση, διαφυγόντα κέρδη ή παράπλευρη απώλεια εσόδων) στην περίπτωση που γίνει μη εξουσιοδοτημένη από την «ΑΞΙΕΣ» χρήση της Έκθεσης από τρίτο, φυσικό ή νομικό πρόσωπο. Πέραν τούτου, η «ΑΞΙΕΣ» δεν είναι υποχρεωμένη να παρέχει οποιαδήποτε πληροφόρηση, διευκρίνιση ή να προβεί σε οποιασδήποτε μορφής διόρθωση της έκθεσης σε τρίτα φυσικά ή νομικά πρόσωπα πλην του «Πελάτη» και των αποδεκτών της έκθεσης. Ουδέν στοιχείο της παρούσας Έκθεσης αποτελεί συμβουλευτική υπηρεσία ως προς το και κατά πόσον ο αποδέκτης μπορεί να προβεί σε οποιαδήποτε μορφής δικαιοπραξία σχετική με το υπό μελέτη ακίνητο.

4 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Εξωτερική άποψη ακινήτου Εξωτερική άποψη ακινήτου Πηγή: ΑΞΙΕΣ Α.Ε. 20/04/2018 Πηγή: ΑΞΙΕΣ Α.Ε. 20/04/2018 Στοιχεία ακινήτου Διεύθυνση: Συμβολή της οδού Ιάσονος με τις οδούς Κ. Καρτάλη και Αντωνοπούλου, Δήμος Βόλου Κύρια Χρήση : Εμπορική και γραφειακή Ιδιοκτησιακό καθεστώς Για το σκοπό της παρούσας εκτίμησης δεν έγινε νομικός έλεγχος, βασιστήκαμε ωστόσο στα έγγραφα που μας παρασχέθηκαν για τους σκοπούς της αρχικής έκθεσης εκτίμησης του ακινήτου με αριθμό πρωτοκόλλου ΕΜ/ΜΖ/ΑΟ-2018/10466(1) και ημερομηνία 23 Ιουλίου Συγκεκριμένα, βάσει του υπ αριθμόν 2.941/ συμβολαίου πώλησης οριζόντιων ιδιοκτησιών σε συνδυασμό με την υπ αριθμόν 4.688/ πράξη εξόφλησης υπολοίπου του συμβολαιογράφου Πειραιά Στέφανου Κ. Βασιλάκη καθώς και την υπ αριθ / περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης ακινήτων του συμβολαιογράφου Βόλου Ιωάννη Α. Κονσούλα, οι οριζόντιες ιδιοκτησίες που απαρτίζουν το εκτιμώμενο κτίριο καθώς και οι θέσεις στάθμευσης είναι ιδιοκτησίας «ANTIUM ΑΝΩΝΥΜΗ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ», η οποία μετονομάστηκε σε «ΠΕΙΡΑΙΩΣ ΕΠΕΝΔΥΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Α.Ε.Ε.Α.Π», νυν «Trastor Α.Ε.Ε.Α.Π.» (βάσει του ΦΕΚ 3012/ ) και στην παρούσα φάση είναι τμηματικά μισθωμένες. Θεωρούμε συνεπώς ότι σε περίπτωση πώλησης δεν θα υπάρξει οποιοδήποτε νομικό κώλυμα. Σελίδα 4 ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Μισθωτές Με βάση την προηγούμενη έκθεση εκτίμησης του ακινήτου με έκθεση εκτίμησης αριθμό πρωτοκόλλου ΕΜ/ΜΖ/ΑΟ-2019/10700(1) και ημερομηνία 8 Ιουλίου 2019 καθώς και τα επιπρόσθετα προσκομισθέντα έγγραφα, το εκτιμώμενο κτίριο με τις θέσεις στάθμευσης, κατά το μεγαλύτερο τμήμα του και συγκεκριμένα κατά ποσοστό περίπου 86,98% της συνολικής του επιφάνειας, είναι μισθωμένο στις εταιρείες ΤΡΑΠΕΖΑ ΠΕΙΡΑΙΩΣ Α.Ε.,

5 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Κινατσίδης Ιωάννης, Καραγιάννης Ι. & Σια Ο.Ε., Brain Ανάπτυξη Ε.Π.Ε., Μάρκας Ιωάννης, REAL FOUNDATION και WEALTH FINANCIAL SERVICES, ενώ υπάρχουν και επιμέρους οριζόντιες ιδιοκτησίες που είναι κενές χρήσης και ελεύθερες προς διάθεση στην αγορά. Μεικτό εισόδημα την 31 η Δεκεμβρίου ου ανά έτος ( 95,04/τμ μισθωμένης επιφάνειας εξαιρουμένων των θέσεων στάθμευσης ανά έτος) Μεικτό αγοραίο μίσθωμα την 31 η Δεκεμβρίου ανά έτος ( 113/τμ συνολικής επιφάνειας εξαιρουμένων των θέσεων στάθμευσης ανά έτος) Υποθέτοντας ότι το ακίνητο είναι μισθωμένο σε ποσοστό 100%. Σκοπός εκτίμησης και Κρίσιμη Ημερομηνία Ο σκοπός του έργου είναι η εκτίμηση της Εύλογης αξίας του παραπάνω ακινήτου με κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης την 31 η Δεκεμβρίου 2019 προκειμένου να χρησιμοποιηθεί στη σύνταξη εξαμηνιαίων καταστάσεων επενδύσεων που δημοσιεύει η Α.Ε.Ε.Α.Π, όπως προβλέπεται από τη σχετική νομοθεσία. Σταθμισμένη εύλογη αξία την 31 η Δεκεμβρίου 2019 (κατόπιν στρογγυλοποίησης) (Δύο Εκατομμύρια Οκτακόσιες Ογδόντα Οκτώ Χιλιάδες Ευρώ) Τονίζεται ότι προαναφερθείσα «Εύλογη Αξία» για σκοπούς λογιστικής απεικόνισης βάσει του ιεθνούς Προτύπου Χρηµατοοικονοµικής Αναφοράς 13 ουσιαστικά προκύπτει από στοιχεία της αγοράς και τείνει να εξισωθεί µε την «Αγοραία Αξία». Σελίδα 5 ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Συντελεστές απόδοσης ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΕΣ ΑΠΟΔΟΣΗΣ Συντελεστής απόδοσης στη λήξη της περιόδου 7,25% Συντελεστής προεξόφλησης 9,25% Απόδοση ανά έτος Μεταξύ 6,35% και 7,39%

6 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Βασικά κριτήρια καθορισμού της αξίας του ακινήτου (SWOT Analysis) ΘΕΤΙΚΑ Κεντρική θέση σε σημείο μεγάλης προβολής, με καλή προσβασιμότητα Πολύ καλή κατάσταση συντήρησης Ευρεία πρόσοψη (24,20 μ.) επί της οδού Ιάσονος καθώς και επί της Κ. Καρτάλη, έτερης βασικής οδικής αρτηρίας Δυνατότητα εκμίσθωσης του ακινήτου τμηματικά καθώς απαρτίζεται από επιμέρους οριζόντιες ιδιοκτησίες ποικίλου μεγέθους Ύπαρξη υπόγειων θέσεων στάθμευσης που διατίθενται/ παραχωρούνται μαζί με τις επιμέρους οριζόντιες ιδιοκτησίες προς εκμίσθωση ΑΡΝΗΤΙΚΑ Δυσκολία εύρεσης θέσεων ελεύθερης στάθμευσης Τρέχον περιορισμένο επενδυτικό ενδιαφέρον Περιορισμένη προσφορά ακινήτων παρόμοιων χαρακτηριστικών με το εκτιμώμενο (θέση, κατασκευαστικά χαρακτηριστικά, κατάσταση συντήρησης, θέσεις στάθμευσης) ΕΥΚΑΙΡΙΕΣ Σταθεροποίησης τοπικής κτηματαγοράς σε επίπεδο μισθωτικών αξιών αναφορικά με επαγγελματικά ακίνητα ΚΙΝΔΥΝΟΙ Η ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας βρίσκεται ακόμα σε πρώιμο στάδιο Σελίδα 6 ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

7 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ Ημερομηνία έκθεσης 13 η Ιανουαρίου 2020 Παραλήπτης Ακίνητο Σκοπός κυριότητας Trastor Α.Ε.Ε.Α.Π. Υπόψη κου Τάσου Καζίνου Πενταώροφο επαγγελματικό κτίριο «Α» στη συμβολή της οδού Ιάσονος με τις οδούς Κ. Καρτάλη και Αντωνοπούλου με υπόγειο βοηθητικό χώρο και υπόγειες θέσεις στάθμευσης εντός συγκροτήματος δύο επαγγελματικών κτιρίων («Α» και «Β») με τρία κοινά υπόγεια επίπεδα. Επένδυση Εντολή Ανάθεσης Κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης Ιδιότητα εκτιμητή Σκοπός εκτίμησης Εκτίμηση της εύλογης αξίας του ακινήτου σύμφωνα με τους όρους της αρχικής σύμβασης ανάθεσης με ημερομηνία 30 Ιανουαρίου 2018 και της τροποποίησης της με ημερομηνία 12 Ιουνίου η Δεκεμβρίου 2019 Η εκτίμηση πραγματοποιήθηκε από εκτιμητή της εταιρείας ΑΞΙΕΣ Α.Ε., η οποία αποτελεί ανεξάρτητη εταιρεία Εκτιμητών και Πραγματογνωμόνων Ακινήτων. Σύνταξη εξαμηνιαίας κατάστασης επενδύσεων. Σελίδα 7 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Σταθμισμένη εύλογη αξία (ΔΥΟ ΕΚΑΤΟΜΜΥΡΙΑ ΟΚΤΑΚΟΣΙΕΣ ΟΓΔΟΝΤΑ ΟΚΤΩ ΧΙΛΙΑΔΕΣ ΕΥΡΩ), μη συμπεριλαμβανομένου ΦΠΑ. Τονίζεται ότι η προαναφερθείσα «Εύλογη Αξία» για σκοπούς λογιστικής απεικόνισης βάσει του Διεθνούς Προτύπου Χρηματοοικονομικής Αναφοράς 13 προκύπτει από στοιχεία της αγοράς και τείνει να εξισωθεί με την αντίστοιχη «αγοραία αξία». Η άποψή μας για την Εύλογη Αξία σχετίζεται με τον σκοπό εκτίμησης και τις προϋποθέσεις που παρουσιάζονται στη συνέχεια, και έχει προκύψει από την ανάλυση πρόσφατων συγκριτικών στοιχείων.

8 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Συμμόρφωση με τα εκτιμητικά πρότυπα Ο υπολογισμός της αξίας έγινε με βάση συγκεκριμένες οδηγίες και κανόνες που έχουν θεσπισθεί από το Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS Valuation - Global Standards 2017). Τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, στα οποία βασίζεται η εκτίμηση παρουσιάζονται σε αυτή την έκθεση. Βεβαιώνουμε ότι διαθέτουμε επαρκή γνώση της κτηματαγοράς, τόσο τοπικά όσο και σε εθνικό επίπεδο, καθώς και τις απαραίτητες γνώσεις για την πλήρη και αξιόπιστη εκπόνηση της εκτίμησης. Παραδοχές Για το σκοπό της παρούσας εκτίμησης έχουν γίνει συγκεκριμένες παραδοχές, όσον αφορά το ιδιοκτησιακό καθεστώς, τις μισθώσεις, το πολεοδομικό καθεστώς και την κατάσταση συντήρησης συμπεριλαμβανομένων θεμάτων μόλυνσης εδάφους, υπόγειων υδάτων και υδροφόρου ορίζοντα οι οποίες παρατίθενται παρακάτω. Ειδικές παραδοχές Παρέκκλιση από παραδοχές Κατάσταση κτηματαγοράς Εάν κάποια από τα στοιχεία που μας παρασχέθηκαν και στα οποία βασίστηκε η εν λόγω εκτίμηση αποδειχθούν σε μεταγενέστερη φάση ανακριβή, η εκτιμηθείσα αξία ενδέχεται να αναθεωρηθεί. Καμία Καμία Οι αξίες που παρουσιάζονται στην παρούσα έκθεση αντιπροσωπεύουν την αντικειμενική μας εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου, όπως αυτή ορίζεται παρακάτω, κατά την κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης. Γίνεται επίσης η παραδοχή ότι κατά την ημερομηνία της εκτίμησης λαμβάνει χώρα ουσιαστικά πράξη αγοραπωλησίας ή υπογραφή σύμβασης, αφού έχει προηγηθεί προβολή και προώθηση του ακινήτου στην ελεύθερη αγορά. Σελίδα 8 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Στη συνέχεια, θα θέλαμε να επιστήσουμε την προσοχή σας αναφορικά με τις συνθήκες που επικρατούν στην ελληνική κτηματαγορά. Μετά από μια σημαντική περίοδο ύφεσης έχουν αρχίσει να παρατηρούνται σημάδια σταθεροποίησης και σε ορισμένες περιπτώσεις βελτίωσης. Το ασταθές ωστόσο οικονομικό κλίμα, η έλλειψη ρευστότητας, η επιβολή υψηλότερων φόρων στα ακίνητα και κατ επέκταση η έλλειψη επαρκών στοιχείων πραγματικών αγοραπωλησιών καθιστούν δύσκολο το να εκτιμηθούν επακριβώς οι κίνδυνοι που σχετίζονται με την εκτίμηση ακίνητης περιουσίας.

9 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Παρόλα αυτά η παρασχεθείσα εκτίμηση αποτελεί έναν εύλογο προσδιορισμό της αξίας του ακινήτου, βάσει της γνώσης και εμπειρίας που έχουμε για τη συγκεκριμένη τοπική αγορά αλλά και βάσει των στοιχείων που συγκεντρώσαμε. Επισημαίνεται ότι η παρασχεθείσα αξία δεν σχετίζεται με ενδεχόμενη βραχυπρόθεσμη πώληση των ακινήτων ενώ συνιστάται τακτική ανασκόπηση της γενικότερης κατάστασης της κτηματαγοράς καθώς και επανεξέταση των εκθέσεών μας που αφορούν σε εκτιμήσεις ακινήτων. Εκτιμητής Ο εκτιμητής που εκπόνησε την παρούσα εκτίμηση είναι πλήρως καταρτισμένος, σύμφωνα με τα Εκτιμητικά Πρότυπα του RICS (RICS Valuation Global Standards [The Red Book]). Μη εξαρτημένη παροχή υπηρεσιών Γνωστοποίηση Η συνολική αμοιβή της ΑΞΙΕΣ Α.Ε. από τον εντολέα, συμπεριλαμβανομένης της αμοιβής για την εκπόνηση της παρούσας εκτίμησης, είναι χαμηλότερη του 5% του συνολικού εισοδήματός της. Οι υπογράφοντες την παρούσα έκθεση εκτίμησης υπογράφουν εκτιμήσεις για τον ίδιο εντολέα και για σκοπό παρόμοιο με αυτόν για τον οποίο εκπονείται η παρούσα εκτίμηση από τον Ιανουάριο του Επιπλέον, από τον Ιούνιο του 2017 η ΑΞΙΕΣ Α.Ε. εκπονεί κατ εξακολούθηση εκτιμήσεις για ακίνητα με σκοπό την απόκτησή τους και την ένταξη τους στο χαρτοφυλάκιο του εντολέα. Σελίδα 9 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Ασυμβίβαστο Εμπιστευτικότητα Περιουσιακή εκμετάλλευση και χρήση Με καλή πίστη δηλώνουμε ότι δεν υφίσταται θέμα ασυμβίβαστου σχετικά με την εν λόγω εκτίμηση. Αντίγραφα του σχετικού ελέγχου υπάρχουν στο αρχείο μας. Η παρούσα έκθεση είναι εμπιστευτική και απευθύνεται αποκλειστικά στον παραλήπτη για το συγκεκριμένο σκοπό που καθορίζεται στην εντολή εργασίας. Καμία ευθύνη δεν αναγνωρίζεται έναντι τρίτων για το σύνολο ή μέρος της παρούσας έκθεσης εκτίμησης. Τα δικαιώματα περιουσιακής εκμετάλλευσης και χρήσης της παρούσας έκθεσης εκτίμησης μεταβιβάζονται από την ΑΞΙΕΣ Α.Ε. στον Εντολέα μόνον με την πλήρη εξόφληση της συμφωνηθείσας αμοιβής. Η μη τήρηση των ανωτέρω συνιστά παράνομη ενέργεια και γεννά δικαίωμα αποζημίωσης στην ΑΞΙΕΣ Α.Ε.

10 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Δημοσίευση Με εκτίμηση, Απαγορεύεται η δημοσίευση της παρούσας έκθεσης εκτίμησης ή μέρους αυτής ή αναφορά σε αυτήν σε οποιοδήποτε μέσο ή έντυπο, χωρίς την προηγούμενη γραπτή έγκρισή μας αναφορικά με το περιεχόμενο και τη μορφή στην οποία θα παρουσιαστεί. Με εκτίμηση, Νίκος Χατζητσόλης, M.Sc., FRICS, CRE Διευθύνων Σύμβουλος Για την εταιρεία ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Μέλος του διεθνούς δικτύου της CBRE Κέλλυ Ζολώτα, M.Sc., MRICS Διευθύντρια Επενδυτικών Ακινήτων Για την εταιρεία ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Μέλος του διεθνούς δικτύου της CBRE T: T: E: E: Με εκτίμηση, Σελίδα 10 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Γιώργος Γκόγκος, M.Sc., MRICS Διευθυντής Γραφείου Θεσσαλονίκης Για την εταιρεία ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Μέλος του διεθνούς δικτύου της CBRE T: E: ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Regulated By RICS T: F: W: Κωδικός Έργου: 4284

11 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΚΑΙ ΠΗΓΕΣ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ Πηγές πληροφοριών H μελέτη έχει βασιστεί στην προηγούμενη έκθεση εκτίμησης του ακινήτου με αριθμό πρωτοκόλλου ΕΜ/ΜΖ/ΑΟ-2019/10700(1) και ημερομηνία 8 Ιουλίου Για τις ανάγκες της εκτίμησης, θεωρήσαμε τα στοιχεία που αναφέρονται στην προηγούμενη εκτίμηση ως ακριβή και πλήρη. Επίσης μας παρασχέθηκε ηλεκτρονικά από την Trastor Α.Ε.Ε.Α.Π. συγκεντρωτικός πίνακας με το τρέχον μίσθωμα του ακινήτου (η με ημερομηνία 18/11/2019 ηλεκτρονική αλληλογραφία). Σε περίπτωση που οποιοδήποτε από τα στοιχεία αυτά αποδειχθούν ανακριβή, διατηρούμε το δικαίωμα αναθεώρησης της έκθεσης. Ακίνητο Επανεκτίμηση χωρίς αυτοψία Επιφάνειες ακινήτου Η παρούσα έκθεση περιλαμβάνει συνοπτική περιγραφή του ακινήτου, στην οποία βασίσαμε την εκτίμηση μας. Στο ακίνητο είχε πραγματοποιηθεί αυτοψία στις 20 Απριλίου 2018 για τους σκοπούς της αρχικής εκτίμησης του ακινήτου. Κατόπιν σχετικής οδηγίας δεν πραγματοποιήθηκε εκ νέου αυτοψία στο ακίνητο για τις ανάγκες της παρούσας εκτίμησης. Για το λόγο αυτό έχουμε τη διαβεβαίωση εκ μέρους του εντολέα ότι δεν έχουν λάβει χώρα σημαντικές αλλαγές από την τελευταία αυτοψία τόσο στην κατάσταση του ακινήτου, όσο και στην τοποθεσία όπου βρίσκεται. Δεν έγινε εμβαδομέτρηση του ακινήτου, αλλά βασιστήκαμε στις επιφάνειες που αναφέρονται στην ως άνω προηγούμενη έκθεση εκτίμησης. Σελίδα 11 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Περιβαλλοντολογικά θέματα Δεν πραγματοποιήσαμε ούτε έχουμε υπόψη μας κάποιο περιβαλλοντικό έλεγχο ή άλλη περιβαλλοντική έρευνα ή έρευνα του εδάφους που ενδεχομένως πραγματοποιήθηκε στο ακίνητο και πιθανώς επεσήμανε μόλυνση ή την πιθανότητα μόλυνσης.

12 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Δεν έχουμε διεξαγάγει κανενός είδους έρευνα, όσον αφορά την παρούσα ή τυχόν προηγούμενες χρήσεις του υπό μελέτη ακινήτου, ή των παρακείμενων ακινήτων, προκειμένου να πιστοποιηθεί η ύπαρξη πιθανών παραγόντων μόλυνσης. Συνεπώς, και για τον σκοπό της παρούσας εκτίμησης θεωρούμε ότι δεν υφίσταται θέμα εδαφικών ή/και περιβαλλοντικών μολύνσεων. Κατάσταση συντήρησης Δεν έχουμε εκπονήσει έλεγχο στατικής επάρκειας του κτιρίου τμήμα του οποίου αποτελεί το υπό μελέτη, των εγκαταστάσεων του ή του περιβάλλοντα χώρου του ακινήτου. Ομοίως, δεν διενεργήσαμε έλεγχο σχετικά με τα υλικά κατασκευής. Επιπλέον δεν έχει γίνει διερεύνηση ενδεχόμενης χρήσης επικίνδυνων για την υγεία υλικών κατά την κατασκευή του κτιρίου, καθώς και της χρήσης επικίνδυνων τεχνικών ανέγερσης σε μέρος ή στο σύνολο του ακινήτου. Συνεπώς δεν είμαστε σε θέση να βεβαιώσουμε ότι δεν υπάρχουν στο ακίνητο κακοτεχνίες ή επικίνδυνα υλικά. Πολεοδομικά στοιχεία Τίτλοι, ιδιοκτησιακό καθεστώς, μισθώσεις Δεν πραγματοποιήσαμε έλεγχο πολεοδομικής νομιμότητας για τις ανάγκες της εκτίμησης, παρά βασιστήκαμε στα όσα αναφέρονται στην προηγούμενη έκθεση εκτίμησης. Στην παρούσα έκθεση αναφέρονται στοιχεία που αφορούν το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου, καθώς και την υφιστάμενη μίσθωση, όπως αυτά μας γνωστοποιήθηκαν από τον πελάτη. Σε όσα σημεία της έκθεσης γίνεται αναφορά στα παραπάνω στοιχεία, εκφράζεται η άποψη μας σχετικά με το περιεχόμενο των χορηγηθέντων εγγράφων. Τονίζουμε ότι η πλήρης ανάλυση των νομικών εγγράφων (μισθωτηρίων συμβάσεων, συμβολαίων αγοραπωλησίας, μεταγραφών κτλ) αφορά τον υπεύθυνο για αυτή την υπόθεση, νομικό σύμβουλο ή δικηγόρο. Σελίδα 12 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Επισημαίνεται ότι δεν έχει διερευνηθεί η οικονομική κατάσταση/φερεγγυότητα του μισθωτή. Κατά συνέπεια η οικονομική κατάστασή τους δε λήφθηκε υπόψη στην εκτίμησή μας.

13 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΑΡΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Εύλογη αξία H εκτίμηση πραγματοποιήθηκε με βάση την «Εύλογη Αξία», η οποία σύμφωνα με τα Διεθνή Πρότυπα Χρηματοοικονομικής Αναφοράς (IFRS) ορίζεται ως: «Η τιμή που θα λαμβανόταν από την εκποίηση ενός περιουσιακού στοιχείου ή θα καταβαλλόταν για την μεταβίβαση ενός στοιχείου του παθητικού σε μία ομαλή συναλλαγή μεταξύ παραγόντων της αγοράς κατά την κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης.» Η «Εύλογη Αξία» για σκοπούς λογιστικής απεικόνισης βάσει του Διεθνούς Προτύπου Χρηματοοικονομικής Αναφοράς 13 ουσιαστικά προκύπτει από στοιχεία της αγοράς και τείνει να εξισωθεί με την «Αγοραία Αξία», η οποία ορίζεται ως: «Το εκτιμώμενο ποσό για το οποίο μια ιδιοκτησία δύναται να μεταβιβαστεί κατά την ημερομηνία της εκτίμησης, μεταξύ ενός προτιθέμενου αγοραστή και ενός προτιθέμενου πωλητή, σε μία ελεύθερη συναλλαγή εντός του πλαισίου της αγοράς και κατόπιν κατάλληλης προώθησης, όπου κάθε ένα από τα συμβαλλόμενα μέρη έχει ενεργήσει με επίγνωση, σύνεση και χωρίς εξαναγκασμό.» Δεδομένου ότι πρόκειται για επενδυτικό ακίνητο και προκειμένου να καταλήξουμε στην καθαρή αξία του έχουν αφαιρεθεί φόροι και έξοδα που προκύπτουν σε περίπτωση αγοραπωλησίας. Σελίδα 13 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Μισθωτική αξία Το ακίνητο Οι μισθωτικές αξίες που αναφέρονται στην παρούσα έκθεση εκτίμησης χρησιμοποιούνται προκειμένου να προσδιοριστεί η εύλογη αξία του ακινήτου. Δεν δύνανται να χρησιμοποιηθούν για άλλο λόγο και δεν συνδέονται απαραίτητα με τον ορισμό του αγοραίου μισθώματος σύμφωνα με τα Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα και τα Εκτιμητικά Πρότυπα του RICS. Η πρόσοψη του καταστήματος θεωρήθηκε αναπόσπαστο τμήμα του ακινήτου. Μόνιμα παρακολουθήματα του κτιρίου, τμήμα του οποίου αποτελεί το υπό μελέτη, όπως ανελκυστήρες, κεντρική θέρμανση, κ.λπ., θεωρείται ότι αποτελούν αναπόσπαστα τμήματα του κτιρίου και έχουν συμπεριληφθεί στη συνολική αξία.

14 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Η/Μ εξοπλισμός, κινητά παρακολουθήματα και λοιπά πάγια δεν λαμβάνονται υπόψη στην παρούσα εκτίμηση. Όλες οι επιφάνειες, διαστάσεις, οι ηλικίες των τμημάτων του ακινήτου κ.λπ. που αναφέρονται στην παρούσα έκθεση, είτε είναι κατά προσέγγιση είτε προκύπτουν από τα παρασχεθέντα έγγραφα. Περιβαλλοντολογικά θέματα Δεδομένου ότι δεν έχουμε πληροφορίες για κάποια έρευνα ή αναφορά που να υποδεικνύει την παρουσία μολυσματικών ή επικίνδυνων υλικών, η παρούσα εκτίμηση έχει εκπονηθεί βάσει των ακόλουθων παραδοχών: (α) το ακίνητο δεν είναι μολυσμένο και δεν επηρεάζεται από υφιστάμενη ή προτεινόμενη περιβαλλοντική νομοθεσία, και (β) θεωρούμε ότι το ακίνητο διαθέτει όλα τα απαραίτητα ενεργειακά πιστοποιητικά, όπως αυτά ορίζονται από την τρέχουσα νομοθεσία. Κατάσταση συντήρησης Δεδομένης της έλλειψης σχετικών πληροφοριών που να υποδεικνύουν το αντίθετο, υποθέτουμε ότι: (α) το έδαφος του ακινήτου δεν υπόκειται σε ιδιάζουσες συνθήκες, ούτε έχουν βρεθεί σε αυτό αρχαιολογικά ευρήματα ώστε να επηρεαστεί η τρέχουσα αξία του ή οι ενδεχόμενες προοπτικές αξιοποίησής του, τόσο επί του παρόντος, όσο και μελλοντικά, Σελίδα 14 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ (β) τα κτίσματα είναι ελεύθερα από οξειδώσεις, διάβρωση και άλλα, δομικά ή μη, αφανή ελαττώματα, και (γ) κατά τη διάρκεια της κατασκευής ή της ζωής του ακινήτου δεν χρησιμοποιήθηκαν υλικά που θεωρούνται ανθυγιεινά ή επικίνδυνα ή/και αμφίβολες τεχνικές, όπως ισχύει και για προσθήκες, επεκτάσεις ή/και ανακατασκευές. Αν και έχει ληφθεί υπόψη η ηλικία, καθώς και η γενικότερη κατάσταση του ακινήτου, ενδεχόμενα σχόλια που αναφέρονται σε στοιχεία του ακινήτου δεν αποτελούν άποψη ή παροχή συμβουλευτικών υπηρεσιών. Σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να θεωρηθεί ότι τα σχόλια μας αφορούν χώρους στους οποίους δεν κατέστη δυνατή η πρόσβαση, ή δίκτυα τα οποία δεν ήταν δυνατόν να επιθεωρήσουμε.

15 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Τίτλοι, ιδιοκτησιακό καθεστώς, πολεοδομικά θέματα και μισθωτήρια Εκτός κι εάν αναφέρεται διαφορετικά και δεδομένης της απουσίας άλλων στοιχείων, υποθέτουμε ότι: (α) το ακίνητο είναι ελεύθερο από υποθήκες, περιοριστικά μέτρα, καθώς και από οποιαδήποτε άλλη επιβάρυνση ή δέσμευση, (β) όλα τα τμήματα του ακινήτου και οι εγκαταστάσεις του έχουν ανεγερθεί σύμφωνα με τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης και τους σχετικούς όρους δόμησης κατά την εποχή κατασκευής του και είναι καθόλα νόμιμα, (γ) το ακίνητο δεν επηρεάζεται από τρέχουσες ή ενδεχόμενες μελλοντικές πολεοδομικές ρυθμίσεις, (δ) όλα τα τμήματα του ακινήτου και οι λοιπές δομικές κατασκευές, εγκαταστάσεις και δίκτυα, είναι συμβατά με τον κώδικα πολεοδομικής νομοθεσίας, τον κτιριοδομικό κανονισμό και τους νόμους και διατάξεις της τοπικής αυτοδιοίκησης και διαθέτουν τα απαραίτητα συστήματα πυρασφάλειας, ασφαλείας και υγιεινής, (ε) σε περίπτωση που χρειάζονται τροποποιήσεις προκειμένου το ακίνητο να πληροί τους όρους της σχετικής νομοθεσίας περί ΑΜΚ και ΑΜΕΑ, το σχετικό κόστος είναι ασήμαντο ή αμελητέο, (στ) ο μισθωτής δεν έχει προβεί σε καμία πρόσθετη εργασία, η οποία μπορεί να επηρεάσει την άποψη μας για το μίσθωμα που θα μπορούσε να επιτευχθεί σε περίπτωση ανανέωσης της μισθωτήριας σύμβασης, Σελίδα 15 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ (ζ) ο μισθωτής θα εκπληρώσει τις οικονομικές υποχρεώσεις του βάσει των συμβολαίων του, (η) δεν συντρέχουν περιορισμοί στην υφιστάμενη από τον μισθωτή χρήση του ακινήτου ή άλλοι ανασταλτικοί παράγοντες στη μισθωτήρια σύμβαση, οι οποίοι θα επηρέαζαν την αξία του, (θ) δεν συντρέχουν περιορισμοί για την υπεκμίσθωση ή/και την περαιτέρω εκμετάλλευση του ακινήτου από πλευράς μισθωτή, και (ι) όλα τα τμήματα του ακινήτου, τα οποία δεν έχουν μισθωθεί με βάση μισθωτήρια σύμβαση ή άλλης μορφής συμβόλαιο είναι ελεύθερα προς εκμετάλλευση.

16 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Διεύθυνση ακινήτου και τοποθεσία Το υπό εκτίμηση ακίνητο βρίσκεται στη συμβολή της οδού Ιάσονος αρ με την πεζοδρομημένη οδό Αντωνοπούλου και την οδό Κ. Καρτάλη, στο κέντρο του Βόλου. Το συγκρότημα επαγγελματικών κτιρίων τμήμα του οποίου αποτελεί το εκτιμώμενο χωροθετείται εντός του οικοδομικού τετραγώνου (Ο.Τ.) 251 που ορίζεται επιπλέον από την οδό Αργοναυτών, η οποία αποτελεί και το παραλιακό μέτωπο της πόλης. Οι οδοί Ιάσονος και Κ. Καρτάλη καθώς και οι παρακείμενες οδοί Δημητριάδος και Ιωλκού (πρώην Ελ. Βενιζέλου) αποτελούν τις βασικότερες οδικές αρτηρίες της πόλης καθώς συνδέουν το κέντρο της με την Περιφερειακή Οδό και την είσοδο/ έξοδο της πόλης. Παράλληλα, οι ως άνω αρτηρίες χαρακτηρίζονται από μεγάλη συγκέντρωση πάσης φύσεως επαγγελματικών χρήσεων (εμπορικών και γραφειακών) καθώς και από μεγάλο αριθμό διοικητικών και χρηματοπιστωτικών υπηρεσιών ιδίως επί της οδού Ιάσονος. Ως προς την παρακείμενη οδό Αργοναυτών, δεδομένης της απρόσκοπτης θέας που χαρίζει προς τη θάλασσα χαρακτηρίζεται από οικοδομές με ισόγεια καταστήματα εστίασης και γραφεία ή/ και κατοικίες στους ορόφους καθώς και από ξενοδοχειακές μονάδες. Αναφορικά με την ακριβή θέση του εκτιμώμενου, η χωροθέτηση του στη συμβολή δύο εκ των βασικότερων οδικών αρτηριών της πόλης με αξιοσημείωτη επαγγελματική δραστηριότητα το καθιστά ιδιαίτερα προνομιακό. Κατά μήκος της οδού Ιάσονος συναντώνται είτε πολυώροφα κτίρια με ισόγεια καταστήματα και γραφεία καθώς και ορισμένες κατοικίες στους ορόφους είτε χαμηλού ύψους κτίρια τρέχουσας επαγγελματικής χρήσης, ορισμένα εκ των οποίων είναι διατηρητέα, ενώ παράλληλα σημαντικός αριθμός κτιρίων ή/ και ισόγειων επαγγελματικών χώρων στεγάζει χρηματοπιστωτικά ιδρύματα. Ως προς την οδό Κ. Καρτάλη, οι χρήσεις γης είναι μικτές (επαγγελματική και οικιστική) και το κτιριακό απόθεμα χαρακτηρίζεται ιδίως από παλαιές κατασκευές. Η περιοχή του εκτιμώμενου εξυπηρετείται από μεγάλο αριθμό λεωφορειακών γραμμών με στάσεις επί των ως άνω αναφερόμενων βασικών οδικών αρτηριών. Ωστόσο, βασικό μειονέκτημα της περιοχής αποτελεί ο μεγάλος κυκλοφοριακός φόρτος ιδιαιτέρως κατά τις ώρες αιχμής, η έντονη ηχορύπανση και η απουσία ελεύθερης στάθμευσης καθ όλη τη διάρκεια της ημέρας. Απόσπασμα χάρτη περιοχής συμπεριλαμβάνεται στο σχετικό παράρτημα της παρούσης. Σελίδα 16 Περιγραφή ακινήτου Βάσει της προηγούμενης έκθεσης εκτίμησης, πρόκειται για ένα πενταώροφο επαγγελματικό κτίριο με πατάρι και βοηθητικούς χώρους καθώς και θέσεις στάθμευσης στο υπόγειο, το οποίο εντάσσεται σε συγκρότημα δύο κτιρίων με τρία κοινά υπόγεια επίπεδα. Το ως άνω αναφερόμενο συγκρότημα επαγγελματικών κτιρίων («Α» και «Β») βάσει των συμβολαιογραφικών πράξεων, του τοπογραφικού διαγράμματος και της άδειας οικοδομής που μας είχαν παρασχεθεί έχει ανεγερθεί τη δεκαετία του 1990 επί δύο όμορων οικοπέδων συνολικού εμβαδού 1.411,24 τμ που καταλαμβάνουν το σύνολο του Ο.Τ Επισημαίνεται ότι το συνολικό ποσοστό συνιδιοκτησίας που αναλογεί στο εκτιμώμενο ανέρχεται σε 499,847 που αντιστοιχεί σε 705,4 τμ οικοπέδου. Το υπό εκτίμηση κτίριο «Α» φέρει ευρεία πρόσοψη βορειοανατολικά επί τη οδού Ιάσονος σε πλευρά μήκους 24,20 μέτρων, νοτιοανατολικά επί της οδού Κ. Καρτάλη σε πλευρά μήκους 19,90 μέτρων και βορειοδυτικά επί της πεζοδρομημένης οδού Αντωνοπούλου σε

17 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. πλευρά μήκους 18,78 μέτρων, ενώ στη νοτιοδυτική πλευρά του συνορεύει με τον ακάλυπτο πλακοστρωμένο χώρο μεταξύ των κτιρίων του συγκροτήματος, όπου και βρίσκεται η κεντρική του είσοδος. Περιλαμβάνει ισόγειο κατάστημα με πατάρι, γραφειακούς χώρους στους τέσσερις ορόφους υπέρ του ισογείου και δώμα. Σημειώνεται ότι ο 3 ος και 4 ος όροφος του κτιρίου επικοινωνεί με το κτίριο «Β» του συγκροτήματος μέσω μεταλλικής αερογέφυρας. Επιπροσθέτως, υφίσταται βοηθητικός χώρος στο Α κοινό υπόγειο του συγκροτήματος καθώς και συνολικά 25 θέσεις στάθμευσης στα Α και Γ κοινά υπόγεια. Η επικοινωνία μεταξύ των επιπέδων του κτιρίου πραγματοποιείται μέσω δύο κεντρικών ανελκυστήρων καθώς και εσωτερικού κλιμακοστασίου του οποίου τα δάπεδα είναι επιστρωμένα με πλάκες μαρμάρου. Επισημαίνεται ότι η πρόσβαση στα υπόγεια επίπεδα του συγκροτήματος επιτυγχάνεται επιπροσθέτως από την οδό Ιάσονος μέσω ράμπας εισόδου. Αναφορικά με τους γραφειακούς χώρους του ακινήτου, έκαστος όροφος του κτιρίου αποτελείται από τέσσερα γραφεία με έκαστο να περιλαμβάνει έναν ενιαίο χώρο και ατομικό WC. Ωστόσο και κατά την τελευταία επιτόπια αυτοψία είχε διαπιστωθεί ότι τα γραφεία του 3 ου και 4 ου ορόφου, που στην παρούσα φάση είναι μισθωμένα, έχουν συνενωθεί από τους υφιστάμενους μισθωτές και ότι στον 3 ο όροφο έχει μερικώς τροποποιηθεί και οι διαμόρφωση των χώρων μέσω ελαφριών χωρισμάτων (κινητά και σταθερά). Οι γραφειακοί χώροι διαθέτουν στο σύνολό τους δάπεδα επιστρωμένα με κεραμικά πλακίδια και φωτιστικά σώματα οροφής. Επισημαίνεται ότι ο 3 ος όροφος διαθέτει εξώστη (βεράντα) επί της οδού Ιάσονος και ο 4 ος όροφος διαθέτει δύο παράλληλους εξώστες με όψη επί της ως άνω οδού και επί του εξώστη (βεράντα) του 3 ου ορόφου. Το σύνολο των γραφειακών χώρων διαθέτει ευρεία κουφώματα αλουμινίου. Αναφορικά με το ισόγειο κατάστημα και τους χώρους των κοινών υπογείων, όπου δεν είχε καταστεί εφικτή η εσωτερική αυτοψία, βασιστήκαμε στις πληροφορίες που μας είχαν παρασχεθεί από την Trastor Α.Ε.Ε.Α.Π. Βάσει αυτών, οι χώροι στάθμευσης των υπόγειων επιπέδων διαθέτουν δάπεδα από οπλισμένο σκυρόδεμα με οπές σε διάφορα σημεία όπου υπάρχουν ανεμιστήρες για τον εξαερισμό των χώρων και γραμμικά φωτιστικά σώματα οροφής με φωτοκύτταρο. Το κατάστημα είναι διαμορφωμένο μέσω ελαφριών χωρισμάτων (κινητά και σταθερά) και διαθέτει δάπεδα επιστρωμένα με μάρμαρο και κεραμικά πλακίδια κατά περίπτωση καθώς και ψευδοροφές με ενσωματωμένα φωτιστικά στοιχεία. Επικοινωνεί με το πατάρι όπου στεγάζονται γραφειακοί και βοηθητικοί χώροι και με τον υπόγειο βοηθητικό χώρου όπου στεγάζεται το θησαυροφυλάκιο μέσω εσωτερικού κλιμακοστασίου αντίστοιχα. Σελίδα 17 Φωτογραφίες του ακινήτου περιλαμβάνονται στο σχετικό παράρτημα της έκθεσης. Δίκτυα και παροχές Η εκτίμηση πραγματοποιείται με την παραδοχή ότι το κτίριο εξυπηρετείται από όλα τα βασικά δίκτυα κοινής ωφέλειας. Επισημαίνεται ότι στις σχετικές εγκαταστάσεις δεν πραγματοποιήθηκε έλεγχος. Βάσει της αυτοψίας που είχε πραγματοποιηθεί στις 20 Απριλίου 2018 διαπιστώθηκε ότι το κτίριο εξυπηρετείται επίσης από κεντρικό σύστημα ψύξης/ θέρμανσης με σώματα fan coil και διαθέτει σύστημα πυρόσβεσης με πυροσβεστικές φωλιές και κομβία πανικού. Επιπλέον, διαπιστώθηκε ότι στους γραφειακούς χώρους του 4 ου ορόφου έχουν απομακρυνθεί τα σώματα fan coil και έχουν εγκατασταθεί ατομικές μονάδες κλιματισμού από τον αντίστοιχο μισθωτή, ενώ στους γραφειακούς χώρους του 3 ου ορόφου έχουν επιπροσθέτως εγκατασταθεί από το μισθωτή ατομικές μονάδες κλιματισμού, σύστημα πυρανίχνευσης, κλειστό σύστημα παρακολούθησης (CCTV) και σύστημα συναγερμού.

18 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Πίνακας επιφανειών Δεν πραγματοποιήθηκε εμβαδομέτρηση στο ακίνητο, αλλά κατόπιν εντολής, βασιστήκαμε στις επιφάνειες που μας είχαν παρασχεθεί από την Trastor Α.Ε.Ε.Α.Π. για τους σκοπούς της υπ αριθμόν πρωτοκόλλου ΕΜ/ΜΖ/ΑΟ-2019/10700(1) προηγούμενης έκθεσης εκτίμησης της εταιρείας μας. Βάσει της εν λόγω έκθεσης οι επιμέρους επιφάνειες του κτιρίου μετά των υπόγειων χώρων και θέσεων στάθμευσης έχουν ως εξής: ΚΤΙΡΙΟ ΟΡΟΦΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ ΧΡΗΣΗ Κτίριο Α & Β Γ' υπόγειο P.30 - P.31 - P.11 - P.14 - Χώρος στάθμευσης (16 P.15 - P.16 -P.23- P θέσεις) P.20 - P.21 - P.7 - P.8. - P.10 - P.12 -P.17 - P.28 ΜΙΣΘΩΣΙΜΗ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ ΒΑΣΕΙ ΤΙΤΛΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ & ΜΙΣΘΩΤΗΡΙΩΝ ΣΥΜΒΟΛΑΙΩΝ (ΤΜ) ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ ΝΟΜΙΜΟΠΟΙΗΜΕΝ ΣΥΝΟΛΙΚΗ Η (ΤΜ) ΒΑΣΕΙ Ν. ΜΙΣΘΩΣΙΜΗ 4178/2013 ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ (ΤΜ) 200,00 0,00 200,00 15,264 ΠΟΣΟΣΤΟ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΣΤΟ ΟΙΚΟΠΕΔΟ( ) Κτίριο Α & Β Γ' υπόγειο P.13 - P.25 -P.26- P.29 Χώρος στάθμευσης (4 θέσεις) 50,00 0,00 50,00 3,816 Κτίριο Α & Β Β' υπόγειο - - Κτίριο Α & Β Α' υπόγειο P.6 - P.7 Χώρος στάθμευσης (2 25,00 0,00 25,00 4 θέσεις) Κτίριο Α & Β Α' υπόγειο P.4 - P.5 - P.8 Χώρος στάθμευσης (3 37,50 0,00 37,50 6 θέσεις) Κτίριο Α & Β Α' υπόγειο Βοηθητική 27,00 0,00 27,00 10 Κτίριο Α & Β Α' υπόγειο Εμπορική - βοηθητική 96,00 0,00 96,00 Κτίριο Α Ισόγειο Εμπορική - κύρια 404,11 0,00 404,11 200,76 Κτίριο Α Πατάρι * Εμπορική - κύρια 0,00 70,40 70,40 Κτίριο Α Πατάρι * Εμπορική - βοηθητική 0,00 24,94 24,94 Κτίριο Α 1ος όροφος A.1 Γραφειακή 98,14 0,00 98,14 17,27 Κτίριο Α 1ος όροφος A.2 Γραφειακή 92,14 0,00 92,14 16,21 Κτίριο Α 1ος όροφος A.3 Γραφειακή 165,36 0,00 165,36 29,1 Κτίριο Α 1ος όροφος A.4 Γραφειακή 59,24 0,00 59,24 10,42 Κτίριο Α 2ος όροφος B.1 Γραφειακή 98,14 0,00 98,14 17,417 Κτίριο Α 2ος όροφος B.2 Γραφειακή 92,14 0,00 92,14 16,35 Κτίριο Α 2ος όροφος B.3 Γραφειακή 162,67 0,00 162,67 28,86 Κτίριο Α 2ος όροφος B.4 Γραφειακή 58,51 0,00 58,51 10,38 Κτίριο Α 3ος όροφος Γ.1 Γραφειακή 88,23 0,00 88,23 15,82 Κτίριο Α 3ος όροφος Γ.2 Γραφειακή 41,82 0,00 41,82 7,5 Κτίριο Α 3ος όροφος Γ.3 Γραφειακή 101,10 0,00 101,10 18,13 Σελίδα 18 Κτίριο Α 3ος όροφος Γ.4 Γραφειακή 58,81 0,00 58,81 10,55 Κτίριο Α 4ος όροφος Δ.1 Γραφειακή 88,23 0,00 88,23 15,82 Κτίριο Α 4ος όροφος Δ.2 Γραφειακή 41,82 0,00 41,82 7,5 Κτίριο Α 4ος όροφος Δ.3 Γραφειακή 101,10 0,00 101,10 18,13 Κτίριο Α 4ος όροφος Δ.4 Γραφειακή 58,81 0,00 58,81 10,55 Κτίριο Α Δώμα Βοηθητικοί χώροι κτιρίου 45,07 0,00 45,07 Δικαίωμα υψούν Συνολική επιφάνεια υπογείων Επιφάνεια ανωδομής (εξαιρουμένου του δώματος) Γενικό σύνολο (εξαιρουμένου του δώματος) 10,00 435,50 0,00 435, ,37 95, , ,87 95, ,21 499,847 Επισημαίνεται ότι, κατόπιν εντολής από την Trastor Α.Ε.Ε.Α.Π., το δώμα του κτιρίου «Α» δε λαμβάνεται υπόψη στην παρούσα εκτίμηση.

19 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Κατάσταση συντήρησης Δεν πραγματοποιήθηκε στατική μελέτη, έλεγχος στατικής επάρκειας, τεχνική έκθεση κτιρίου ή Η/Μ ή έλεγχος των δικτύων και παροχών του ακινήτου, ούτε μας παρασχέθηκε κάποια σχετική έκθεση άλλης εταιρείας ή ανεξάρτητου μελετητή. Βάσει της αυτοψίας που είχε πραγματοποιηθεί στις 20 Απριλίου 2018 η κατάσταση συντήρησης του κτιρίου σε γενικές γραμμές εσωτερικά και εξωτερικά ήταν πολύ καλή. Επισημαίνεται ότι δεν ήταν εφικτή η εσωτερική αυτοψία στο ισόγειο κατάστημα μετά του παταριού, στο υπόγειο καθώς και στο Β.4 γραφείο του 2 ου ορόφου, ωστόσο θεωρούμε ότι βρίσκονταν σε αντίστοιχη κατάσταση συντήρησης. Περιβαλλοντολογικά θέματα Κατόπιν εντολής σας, δεν πραγματοποιήθηκε έρευνα για την ύπαρξη ή μη μόλυνσης του εδάφους ή των κτιρίων ή για την πιθανή ύπαρξη περιβαλλοντικών ζητημάτων. Κατά συνέπεια, υιοθετούμε την παραδοχή ότι δεν υπάρχει κάποιος παράγοντας που θα επηρεάσει την αξία του ακινήτου. Δεν πραγματοποιήθηκε έρευνα σχετικά με τις προηγούμενες χρήσεις του ακινήτου ή των όμορων ιδιοκτησιών προκειμένου να διαπιστωθεί εάν υπάρχει πιθανότητα μόλυνσης ή άλλα περιβαλλοντικά ζητήματα και κατά συνέπεια υποθέτουμε πως δεν ισχύει τίποτα από τα παραπάνω. Πολεοδομικό καθεστώς Για τις ανάγκες της εκτίμησης δεν πραγματοποιήσαμε έρευνα όρων δόμησης ή/και έλεγχο πολεοδομικής νομιμότητας. Με βάση την αρχική έκθεση εκτίμησης, το συγκρότημα κτιρίων, τμήμα του οποίου αποτελεί το εκτιμώμενο, έχει ανεγερθεί βάσει σχετικής άδειας οικοδομής που μας παρασχέθηκε και συγκεκριμένα της υπ αριθμόν 125/1993 άδειας οικοδομής του Πολεοδομικού Γραφείου του Δήμου Βόλου. Επιπροσθέτως, το ενιαίο οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο βάσει των πολεοδομικών διατάξεων που ίσχυαν κατά την περίοδο ανοικοδόμησής του, οι οποίοι είναι οι ακόλουθοι: Ελάχιστο εμβαδό αρτιότητας: 200 μ 2 Ελάχιστο πρόσωπο αρτιότητας: 10 μ. Μέγιστο ποσοστό κάλυψης: 70% Συντελεστής Δόμησης (ΣΔ): 2,70 με προσαύξηση κατά 0,3, ήτοι 3,00 Ύψος: έως 22,00 μ. Αναφορικά με το πατάρι του ισογείου καταστήματος, το οποίο κατασκευάστηκε καθ υπέρβαση της ως άνω αναφερόμενης άδειας οικοδομής, έχει τακτοποιηθεί με βάση την υπ αριθμόν δήλωση και βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής στο Ν.4178/2013 με ημερομηνία τελευταίας ενημέρωσης και αντίστοιχα. Σημειώνεται ότι, σύμφωνα με την αρχική έκθεση εκτίμησης, υφίσταται δικαίωμα υψούν που αντιστοιχεί σε εξ αδιαιρέτου ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου 10, το οποίο όμως δε λαμβάνεται υπόψη ελλείψει στοιχείων αναφορικά στο έτερο κτίριο Β που έχει ανεγερθεί επί του οικοπέδου ώστε να επιβεβαιωθεί εάν είναι εκμεταλλεύσιμο καθώς και δεδομένης προφορικής ενημέρωσης από την πλευρά του εντολέα ότι έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης. Σελίδα 19

20 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Τέλος, δεν έχουν υποπέσει στην αντίληψή μας οποιαδήποτε ζητήματα πολεοδομικής φύσης που θα μπορούσαν να επηρεάσουν τόσο την τρέχουσα, όσο και τη μελλοντική αξία του ακινήτου. ΦΠΑ Δεν μας έχουν παρασχεθεί πληροφορίες σχετικά με το αν το ακίνητο υπόκειται ή όχι σε ΦΠΑ. Όλες οι αξίες που παρουσιάζονται στην παρούσα έκθεση, δεν περιλαμβάνουν ΦΠΑ. ΝΟΜΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ Ιδιοκτησιακό καθεστώς Για το σκοπό της παρούσας εκτίμησης δεν έγινε νομικός έλεγχος, βασιστήκαμε ωστόσο στα έγγραφα που μας παρασχέθηκαν για τους σκοπούς της αρχικής έκθεσης εκτίμησης του ακινήτου με αριθμό πρωτοκόλλου ΕΜ/ΜΖ/ΑΟ-2018/10466(1) και ημερομηνία 23 Ιουλίου Συγκεκριμένα, βάσει του υπ αριθμόν 2.941/ συμβολαίου πώλησης οριζόντιων ιδιοκτησιών σε συνδυασμό με την υπ αριθμόν 4.688/ πράξη εξόφλησης υπολοίπου του συμβολαιογράφου Πειραιά Στέφανου Κ. Βασιλάκη καθώς και την υπ αριθ / περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης ακινήτων του συμβολαιογράφου Βόλου Ιωάννη Α. Κονσούλα, οι οριζόντιες ιδιοκτησίες που απαρτίζουν το εκτιμώμενο κτίριο καθώς και οι θέσεις στάθμευσης είναι ιδιοκτησίας «ANTIUM ΑΝΩΝΥΜΗ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ», η οποία μετονομάστηκε σε «ΠΕΙΡΑΙΩΣ ΕΠΕΝΔΥΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Α.Ε.Ε.Α.Π», νυν «Trastor Α.Ε.Ε.Α.Π.» (βάσει του ΦΕΚ 3012/ ) και στην παρούσα φάση είναι τμηματικά μισθωμένες. Θεωρούμε συνεπώς ότι σε περίπτωση πώλησης δεν θα υπάρξει οποιοδήποτε νομικό κώλυμα. Μισθώσεις Με βάση την προηγούμενη έκθεση εκτίμησης του ακινήτου με έκθεση εκτίμησης αριθμό πρωτοκόλλου ΕΜ/ΜΖ/ΑΟ-2019/10700(1) και ημερομηνία 8 Ιουλίου 2019 καθώς και τα νεότερα στοιχεία αναφορικά με τα τρέχοντα μισθώματα, το εκτιμώμενο κτίριο με τις θέσεις στάθμευσης, κατά το μεγαλύτερο τμήμα του μισθωμένο στις εταιρείες ΤΡΑΠΕΖΑ ΠΕΙΡΑΙΩΣ Α.Ε., Κινατσίδης Ιωάννης, Καραγιάννης Ι. & Σια Ο.Ε., Brain Ανάπτυξη Ε.Π.Ε., Μάρκας Ιωάννης, REAL FOUNDATION και WEALTH FINANCIAL SERVICES, ενώ υπάρχουν και επιμέρους οριζόντιες ιδιοκτησίες που είναι κενές χρήσης και ελεύθερες προς διάθεση στην αγορά. Οι βασικοί όροι μίσθωσης έχουν ως εξής: Σελίδα 20 ΜΙΣΘΩΤΗΣ ΤΡΑΠΕΖΑ ΠΕΙΡΑΙΩΣ Ημερομηνία σύνταξης συμφωνητικού μίσθωσης & τροποποιήσεων 30-Δεκ-16 Εκμισθωτής ΤΡΑΣΤΟΡ Α.Ε.Ε.Α.Π. Μισθωτής ΤΡΑΠΕΖΑ ΠΕΙΡΑΙΩΣ Περιγραφή μισθωμένου χώρου Κατάστημα Υπόγειο - Ισόγειο - Πατάρι Μισθωμένη επιφάνεια (τμ) 597,51 Δικαίωμα καταγγελίας μίσθωσης μετά την παρέλευση των 3 πρώτων ετών Τρέχον μηνιαίο μίσθωμα ( ) 8.266,18 Ημερομηνία έναρξης ισχύουσας μίσθωσης 1-Ιαν-17 Διάρκεια ισχύουσας μίσθωσης (έτη) 12 Ημερομηνία λήξης ισχύουσας μίσθωσης 31-Δεκ-28 Αναπροσαρμογή μισθώματος ΔΤΚ+1% 0 Ημερομηνία αναπροσαρμογής 1-Ιαν-20

21 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΜΙΣΘΩΤΗΣ BRAIN - ΑΝΑΠΤΥΞΗ Ε.Π.Ε. Ημερομηνία σύνταξης συμφωνητικού μίσθωσης & τροποποιήσεων 15-Νοε-17 Εκμισθωτής ΤΡΑΣΤΟΡ Α.Ε.Ε.Α.Π. Μισθωτής BRAIN - ΑΝΑΠΤΥΞΗ Ε.Π.Ε. Περιγραφή μισθωμένου χώρου Γραφεία Δ.1, Δ.2, Δ.3 και Δ.4 4ου ορόφου, υπ' αριθ. Ρ.7 θέση στάθμευσης Α' υπογείου και υπ' αριθ. Ρ.30, Ρ.31, Ρ.11 και Ρ.23 θέσεις στάθμευσης Γ' υπογείου Μισθωμένη επιφάνεια (τμ, μη συμπεριλαμβανομένων των θέσεων 289,96 στάθμευσης) Δικαίωμα καταγγελίας μίσθωσης Mετά την παρέλευση των 3 πρώτων ετών, ήτοι 11-Νοε-20 Επιπρόσθετοι ειδικοί όροι Εγγύηση 2 μισθωμάτων ήτοι 3.000, η οποία αναπροσαρμόζεται ετησίως βάσει της αναπροσαρμογής του μισθώματος Περίοδος χάριτος 2,5 μήνες ήτοι έως 31/1/18 Τρέχον μηνιαίο μίσθωμα ( ) 1.558,14 Ημερομηνία έναρξης ισχύουσας μίσθωσης 15-Νοε-17 Διάρκεια ισχύουσας μίσθωσης (έτη) 9 Ημερομηνία λήξης ισχύουσας μίσθωσης 14-Νοε-26 Αναπροσαρμογή μισθώματος ΔΤΚ+2% 1% Ημερομηνία αναπροσαρμογής 15-Νοε-20 ΜΙΣΘΩΤΗΣ Ημερομηνία σύνταξης συμφωνητικού μίσθωσης & τροποποιήσεων Εκμισθωτής Μισθωτής Περιγραφή μισθωμένου χώρου ΚΑΡΑΓΙΑΝΝΗΣ & ΣΙΑ ΟΕ Ι 5-Δεκ-17 ΤΡΑΣΤΟΡ Α.Ε.Ε.Α.Π. ΚΑΡΑΓΙΑΝΝΗΣ & ΣΙΑ ΟΕ Γραφεία Γ.1, Γ.2, Γ.3 και Γ.4 3ου ορόφου, γραφείο Β.1 2ου ορόφου, υπ' αριθ. Ρ.6 θέση στάθμευσης Α' υπογείου και υπ' αριθ. Ρ.32, Ρ.20, Ρ.21, Ρ.7, Ρ.8 και Ρ.10 θέσεις στάθμευσης Γ' υπογείου Μισθωμένη επιφάνεια (τμ, μη συμπεριλαμβανομένων των θέσεων 388,10 στάθμευσης) Δικαίωμα καταγγελίας μίσθωσης Mετά την παρέλευση των 6 πρώτων ετών, ήτοι 30-Νοε-23 Επιπρόσθετοι ειδικοί όροι Εγγύηση 2 μισθωμάτων ήτοι 3.700, η οποία αναπροσαρμόζεται ετησίως βάσει της αναπροσαρμογής του μισθώματος Περίοδος χάριτος 2 μήνες ήτοι έως 31/1/18 Τρέχον μηνιαίο μίσθωμα ( ) 1.868,50 Ημερομηνία έναρξης ισχύουσας μίσθωσης 1-Δεκ-17 Διάρκεια ισχύουσας μίσθωσης (έτη) 12 Ημερομηνία λήξης ισχύουσας μίσθωσης 30-Νοε-29 Αναπροσαρμογή μισθώματος ΔΤΚ+1% 1% Ημερομηνία αναπροσαρμογής 1-Δεκ-20 Σελίδα 21 ΜΙΣΘΩΤΗΣ ΚΙΝΑΤΣΙΔΗΣ ΙΩΑΝΝΗΣ Ημερομηνία σύνταξης συμφωνητικού μίσθωσης & τροποποιήσεων 12-Απρ-18 Εκμισθωτής ΤΡΑΣΤΟΡ Α.Ε.Ε.Α.Π. Μισθωτής ΚΙΝΑΤΣΙΔΗΣ ΙΩΑΝΝΗΣ Περιγραφή μισθωμένου χώρου Γραφείο Β.4 2ου ορόφου και υπ' αριθ. Ρ.12 θέση στάθμευσης Γ' υπογείου Μισθωμένη επιφάνεια (τμ, μη συμπεριλαμβανομένων της θέσης στάθμευσης) 58,51 Δικαίωμα καταγγελίας μίσθωσης Επιπρόσθετοι ειδικοί όροι Mετά την παρέλευση των 6 πρώτων ετών, ήτοι 31-Μαρ-24 Εγγύηση 2 μισθωμάτων ήτοι 600, η οποία αναπροσαρμόζεται από 1/4/20 και ετησίως βάσει της αναπροσαρμογής του μισθώματος Περίοδος χάριτος 1 μήνας ήτοι έως 30/4/18 Τρέχον μηνιαίο μίσθωμα ( ) 300,00 Ημερομηνία έναρξης ισχύουσας μίσθωσης 1-Απρ-18 Διάρκεια ισχύουσας μίσθωσης (έτη) 12 Ημερομηνία λήξης ισχύουσας μίσθωσης 31-Μαρ-30 Αναπροσαρμογή μισθώματος ΔΤΚ+1% 1% Ημερομηνία αναπροσαρμογής 1-Απρ-20

22 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΜΙΣΘΩΤΗΣ Ημερομηνία σύνταξης συμφωνητικού μίσθωσης & τροποποιήσεων Εκμισθωτής Μισθωτής Περιγραφή μισθωμένου χώρου ΜΑΡΚΑΣ ΙΩΑΝΝΗΣ 31-Οκτ-18 ΤΡΑΣΤΟΡ Α.Ε.Ε.Α.Π. ΜΑΡΚΑΣ ΙΩΑΝΝΗΣ Γραφείο Β.3 2ου ορόφου και υπ' αριθ. Ρ.14 και Ρ.15 θέσεις στάθμευσης Γ' υπογείου Μισθωμένη επιφάνεια (τμ, μη συμπεριλαμβανομένων της θέσης στάθμευσης) 162,67 Δικαίωμα καταγγελίας μίσθωσης - Επιπρόσθετοι ειδικοί όροι Εγγύηση 2 μισθωμάτων ήτοι 2.000, η οποία αναπροσαρμόζεται από 1/11/20 και ετησίως βάσει της αναπροσαρμογής του μισθώματος Περίοδος χάριτος 2 μήνες ήτοι έως 31/12/18 Τρέχον μηνιαίο μίσθωμα ( ) 1.000,00 Ημερομηνία έναρξης ισχύουσας μίσθωσης 1-Νοε-18 Διάρκεια ισχύουσας μίσθωσης (έτη) 5 Ημερομηνία λήξης ισχύουσας μίσθωσης 31-Οκτ-23 Αναπροσαρμογή μισθώματος ΔΤΚ+1% 1% Ημερομηνία αναπροσαρμογής 1-Νοε-20 ΜΙΣΘΩΤΗΣ REAL FOUNDATION Ημερομηνία σύνταξης συμφωνητικού μίσθωσης & τροποποιήσεων 16-Νοε-18 Εκμισθωτής ΤΡΑΣΤΟΡ Α.Ε.Ε.Α.Π. Μισθωτής REAL FOUNDATION Περιγραφή μισθωμένου χώρου Γραφείο Α.3 1ου ορόφου και υπ' αριθ. Ρ.16 θέση στάθμευσης Γ' υπογείου Μισθωμένη επιφάνεια (τμ, μη συμπεριλαμβανομένων της θέσης στάθμευσης) 165,36 Δικαίωμα καταγγελίας μίσθωσης - Επιπρόσθετοι ειδικοί όροι Εγγύηση 2 μισθωμάτων ήτοι 1.820, η οποία αναπροσαρμόζεται από 1/12/19 και ετησίως βάσει της αναπροσαρμογής του μισθώματος Περίοδος χάριτος 2 μήνες ήτοι έως 31/01/19 Τρέχον μηνιαίο μίσθωμα ( ) 910,00 Ημερομηνία έναρξης ισχύουσας μίσθωσης 1-Δεκ-18 Διάρκεια ισχύουσας μίσθωσης (έτη) 5 Ημερομηνία λήξης ισχύουσας μίσθωσης 30-Νοε-23 Αναπροσαρμογή μισθώματος ΔΤΚ+1% 1% Ημερομηνία αναπροσαρμογής 1-Δεκ-19 Σελίδα 22 ΜΙΣΘΩΤΗΣ ΚΑΡΑΓΙΑΝΝΗΣ & ΣΙΑ ΟΕ ΙΙ Ημερομηνία σύνταξης συμφωνητικού μίσθωσης & τροποποιήσεων 1-Απρ-19 Εκμισθωτής ΤΡΑΣΤΟΡ Α.Ε.Ε.Α.Π. Μισθωτής ΚΑΡΑΓΙΑΝΝΗΣ & ΣΙΑ ΟΕ Περιγραφή μισθωμένου χώρου Γραφείο Α.4 1ου ορόφου και υπ' αριθ. Ρ.17 θέση στάθμευσης Γ' υπογείου Μισθωμένη επιφάνεια (τμ, μη συμπεριλαμβανομένων των θέσεων 59,24 στάθμευσης) Δικαίωμα καταγγελίας μίσθωσης Mετά την παρέλευση του 1ου έτους, ήτοι 31- Μαρ-20 Επιπρόσθετοι ειδικοί όροι Εγγύηση 2 μισθωμάτων ήτοι 600, η οποία αναπροσαρμόζεται ετησίως βάσει της αναπροσαρμογής του μισθώματος Περίοδος χάριτος 2 μήνες ήτοι έως 31/5/19 Τρέχον μηνιαίο μίσθωμα ( ) 300,00 Ημερομηνία έναρξης ισχύουσας μίσθωσης 1-Απρ-19 Διάρκεια ισχύουσας μίσθωσης (έτη) 11 Ημερομηνία λήξης ισχύουσας μίσθωσης 31-Μαρ-30 Αναπροσαρμογή μισθώματος Σταθερό έως 31-Μαρ-21 και ΔΤΚ+1% 1% από 1-Απρ-21 Ημερομηνία αναπροσαρμογής 1-Απρ-21

23 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΜΙΣΘΩΤΗΣ WEALTH FINANCIAL SERVICES Ημερομηνία σύνταξης συμφωνητικού μίσθωσης & τροποποιήσεων 1-Ιουν-19 Εκμισθωτής ΤΡΑΣΤΟΡ Α.Ε.Ε.Α.Π. Μισθωτής WEALTH FINANCIAL SERVICES Περιγραφή μισθωμένου χώρου Γραφείο B.2 2ου ορόφου και υπ' αριθ. Ρ.28 θέση στάθμευσης Γ' υπογείου Μισθωμένη επιφάνεια (τμ, μη συμπεριλαμβανομένων των θέσεων 92,14 στάθμευσης) Δικαίωμα καταγγελίας μίσθωσης Μ/Δ Επιπρόσθετοι ειδικοί όροι Εγγύηση 2 μισθωμάτων ήτοι 1.000, η οποία αναπροσαρμόζεται ετησίως βάσει της αναπροσαρμογής του μισθώματος Περίοδος χάριτος 1 μήνας ήτοι έως 30/6/19 Τρέχον μηνιαίο μίσθωμα ( ) 500,00 Ημερομηνία έναρξης ισχύουσας μίσθωσης 1-Ιουν-19 Διάρκεια ισχύουσας μίσθωσης (έτη) 3 Ημερομηνία λήξης ισχύουσας μίσθωσης 31-Μαϊ-22 Αναπροσαρμογή μισθώματος ΔΤΚ+1% 1% Ημερομηνία αναπροσαρμογής 1-Ιουν-20 ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Βάσει της Ελληνικής Νομοθεσίας και πιο συγκεκριμένα του ΦΕΚ 949/ , σε περιπτώσεις εκτίμησης ακινήτων που απαιτούνται για Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) είναι απαραίτητη η εφαρμογή δυο μεθοδολογιών εκτίμησης, οι οποίες στη συνέχεια σταθμίζονται. Για το σκοπό της συγκεκριμένης εκτίμησης και δεδομένων των χαρακτηριστικών του ακινήτου εφαρμόστηκαν και κατόπιν σταθμίστηκαν με συντελεστές 80%/20% (όπως υποδεικνύεται από την Ελληνική Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς) οι μέθοδοι Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος (υπό τη μορφή των Προεξοφλούμενων Χρηματοοικονομικών Ροών) και Συγκριτικών Στοιχείων. Μέθοδος 1 η : Μέθοδος Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος Προεξοφλούμενες Χρηματοοικονομικές Ροές Η Μέθοδος Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος στηρίζεται στη λογική ότι η αξία ενός ακινήτου προκύπτει από την κεφαλαιοποιημένη αξία του μισθώματος που μπορεί να αξιώσει ή που αξιώνει, υιοθετώντας τον κατάλληλο συντελεστή κεφαλαιοποίησης, ο οποίος ενσωματώνει όλα τα ρίσκα που σχετίζονται με το μίσθωμα του ακινήτου. Με τον τρόπο αυτό εξάγεται η κεφαλαιακή του αξία. Αναφορικά με την προσέγγιση των Προεξοφλούμενων Χρηματοοικονομικών Ροών, βασίζεται στη δημιουργία ενός μοντέλου χρηματοροών, στο οποίο λαμβάνονται υπόψη τα έσοδα και έξοδα που αφορούν το ακίνητο εισοδήματος που εκτιμάται, η αίσθηση του εκτιμητή σχετικά με την παρούσα κατάσταση και την εξέλιξη της αγοράς, καθώς και: κάθε εισοδηματική μεταβολή που μπορεί να προκύψει από ενδεχόμενες ή/και αναμενόμενες αλλαγές της αγοραίας μισθωτικής αξίας, το ενδεχόμενο το ποσό του τρέχοντος μισθώματος να υπερβαίνει το αντίστοιχο αγοραίο μίσθωμα, οι επιπτώσεις των φθορών ενός ακινήτου στο ύψος του ενοικίου ή/και στις κεφαλαιουχικές δαπάνες για μετατροπές μεγάλης κλίμακας, ή για αντικατάσταση εξοπλισμού, οι περίοδοι που το ακίνητο ενδέχεται να παραμένει κενό, άρα να μην αποδίδει κάποιο εισόδημα, Σελίδα 23

24 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. τα έξοδα που υπεισέρχονται κατά τις παραπάνω περιόδους, τα έξοδα που αποσκοπούν στην επαναμίσθωση του ακινήτου (διαφήμιση, αμοιβές μεσιτών και δικηγόρων), η ενδεχόμενη ανακαίνιση του ακινήτου καθώς και όλες οι απαραίτητες βελτιώσεις σε αυτό, οι συνθήκες που επικρατούν στην αγορά αλλά και η προβλεπόμενη εξέλιξη του ακινήτου ως επένδυση κατά τη λήξη της περιόδου μίσθωσης. Από τα παραπάνω προκύπτουν οι χρηματοροές εσόδων και εξόδων σε τρέχουσες τιμές κατά την περίοδο εκμετάλλευσης του ακινήτου. Το χρονοδιάγραμμα προκύπτει από αυτό που θεωρείται εύλογο από έναν εν δυνάμει επενδυτή για παράδειγμα μέχρι την συμφωνηθείσα λήξη της μισθωτήριας σύμβασης ή ακόμη και νωρίτερα ανάλογα με τις ακριβείς συνθήκες κάθε ακινήτου, τα χαρακτηριστικά του μισθωτή κλπ. Η χρηματοροή που προκύπτει από τα έσοδα και έξοδα του ακινήτου προεξοφλείται (ή ανάγεται σε σημερινές αξίες) βάσει ενός συντελεστή προεξόφλησης, ο οποίος αντικατοπτρίζει το συνολικό ποσοστό απόδοσης στο οποίο στοχεύει ο επενδυτής κατά την κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης. Εδώ τονίζεται ότι, καθώς οι αναμενόμενες αποδόσεις διαφέρουν από επενδυτή σε επενδυτή, η μέθοδος των Προεξοφλούμενων Χρηματοοικονομικών Ροών χρησιμοποιείται κυρίως για τον προσδιορισμό της επενδυτικής αξίας ή της αξίας του ακινήτου για έναν συγκεκριμένο επενδυτή. Εντούτοις, η συγκεκριμένη μέθοδος μπορεί να εφαρμοστεί και για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας ενός οποιοδήποτε ακινήτου που παράγει πρόσοδο, υιοθετώντας τους κατάλληλους όρους, όπως αυτοί προκύπτουν από την έρευνα της κατά περίπτωση αγοράς. Το άθροισμα των προεξοφλούμενων τιμών μας δίνει την Καθαρή Παρούσα Αξία του επενδυτικού ακινήτου και ισούται ουσιαστικά με το ποσό που θα ήταν διατεθειμένος να πληρώσει ένας δυνητικός αγοραστής για το υπό εκτίμηση ακίνητο, ώστε για τη δεδομένη περίοδο που μελετάται να έχει το αναμενόμενο ποσοστό απόδοσης. Ως εκ τούτου, η Καθαρή Παρούσα Αξία ισούται με την Εύλογη αξία. Σελίδα 24 Μέθοδος 2 η : Μέθοδος Συγκριτικών Στοιχείων ή Κτηματαγοράς Σύμφωνα με την μέθοδο αυτή, ο προσδιορισμός της αξίας γίνεται με βάση τα συμπεράσματα που προκύπτουν από έρευνα και συλλογή συγκριτικών στοιχείων που παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη δυνατή ομοιότητα χαρακτηριστικών με το υπό εκτίμηση ακίνητο. Συνεπώς, για την εφαρμογή της μεθόδου αυτής λαμβάνονται υπ όψη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του αντικειμένου εκτίμησης και στη συνέχεια γίνεται επεξεργασία συγκριτικών στοιχείων. Τα ειδικά χαρακτηριστικά, τα οποία λαμβάνονται υπ όψη στην αξιολόγηση των συγκριτικών στοιχείων, είναι ενδεικτικά τουλάχιστον τα εξής: Η τοποθεσία του ακινήτου (θέση, χαρακτήρας, φυσιογνωμία γύρω περιοχής, πρόσβαση, γειτονικές χρήσεις, πιθανές οχλήσεις κλπ), που είναι μοναδική για κάθε ακίνητο και αποτελεί σημαντική παράμετρο για τον καθορισμό της αξίας του. Τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου, όπως το μέγεθος, οι κατασκευαστικές προδιαγραφές, η κατάσταση συντήρησης, οι παροχές, κλπ. Το πολεοδομικό καθεστώς που διέπει το ακίνητο, ήτοι οι όροι και οι περιορισμοί δόμησης, οι επιτρεπόμενες χρήσεις και ο συνδυασμός των δύο, τα οποία αποτελούν σημαντικές παραμέτρους καθορισμού αξίας. Η χρονική στιγμή στην οποία αντιστοιχούν τα συγκριτικά στοιχεία, σε συνδυασμό με την κατάσταση της κτηματαγοράς κατά τη δεδομένη χρονική στιγμή. Η αγορά ακινήτων είναι μια αγορά που χαρακτηρίζεται από έντονη κυκλικότητα προσφοράς και ζήτησης,

25 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. η οποία αντικατοπτρίζεται αντιστοίχως στις αξίες των διαφόρων ακινήτων. Συνεπώς, η εισαγωγή της χρονικής διάστασης, καθώς και των τάσεων που επικρατούν στους επιμέρους τομείς της κτηματαγοράς κατά την αξιολόγηση των συγκριτικών στοιχείων, είναι απαραίτητη προϋπόθεση για την εξαγωγή ορθών συμπερασμάτων. Με βάση τα παραπάνω και λαμβάνοντας υπ όψη τα θετικά και αρνητικά χαρακτηριστικά του ακινήτου, υιοθετούμε τις πλέον κατάλληλες τιμές μονάδας για τον προσδιορισμό της αξίας του ακινήτου. Σελίδα 25

26 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ Γενικά χαρακτηριστικά Η οδός Ιάσονος, επί της οποίας βρίσκεται το εκτιμώμενο, συγκεντρώνει αξιόλογη επαγγελματική δραστηριότητα ενώ παράλληλα θεωρείται παραδοσιακά από τις πλέον ιδανικές τοποθεσίες για στέγαση γραφειακών χώρων και υποκαταστημάτων τραπεζικών ιδρυμάτων. Πιο συγκεκριμένα, σε ότι αφορά τα εμπορικά καταστήματα η εν λόγω οδός χαρακτηρίζεται από χώρους ως επί το πλείστον σχετικά μεγάλου μεγέθους και στην παρούσα φάση το διαθέσιμο απόθεμα αυτών προς διάθεση είναι σχετικά περιορισμένο, αν και κρίνεται σκόπιμο να αναφερθεί ότι ορισμένοι κενοί εμπορικοί χώροι είναι προς διάθεση για αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα, γεγονός που οφείλεται στο σχετικά μεγάλο μέγεθός τους ή/ και στη μη διάθεση διαπραγμάτευσης από πλευράς ιδιοκτήτη του ζητούμενου μισθώματος. Σχετικά παρόμοια κατάσταση παρατηρείται και επί της οδού Κ. Καρτάλη, η οποία όμως συγκριτικά είναι λίγο χαμηλότερης εμπορικότητας και χαρακτηρίζεται κυρίως από καταστήματα μικρού και μεσαίου μεγέθους. Ωστόσο, σημειώνεται ότι αμφότερες οδοί χαρακτηρίζονται ως ζώνες χαμηλότερης εμπορικότητας σε σχέση με την πεζοδρομημένη οδό Ερμού και πλησίον της συμβολής αυτής με παρακείμενες κάθετες οδούς όπου συγκεντρώνεται ο μεγαλύτερος όγκος εμπορικών καταστημάτων ένδυσης, υπόδησης, ειδών σπιτιού κ.λπ. αρκετά εκ των οποίων αποτελούν μέλος του δικτύου μεγάλων εθνικών και πολυεθνικών αλυσίδων -, όπου και παρουσιάζονται οι υψηλότερες αγοραίες και μισθωτικές αξίες. Αναφορικά με γραφειακούς χώρους, τόσο επί της οδού Ιάσονος όσο και επί παρακείμενων οδών παρατηρείται έλλειψη σύγχρονων επαγγελματικών κτιρίων, ενώ το εκτιμώμενο κτίριο αποτελεί ένα από τα πιο σύγχρονα βάσει των δεδομένων της περιοχής. Ωστόσο, η ζήτηση στην περιοχή κυμαίνεται σε σχετικά σταθερά επίπεδα ή/ και ανοδικά αλλά περιορίζεται στην μίσθωση και παράλληλα το απόθεμα στην εγγύς περιοχή του εκτιμώμενου είναι σχετικά μικρό και αφορά ως επί το πλείστον γραφεία παλαιών κατασκευαστικών προδιαγραφών άνευ επιπρόσθετων παροχών και συγκεκριμένα θέσεων στάθμευσης αλλά με ορισμένα εξ αυτών να έχουν ανακαινιστεί. Επισημαίνεται ότι κατευθυνόμενοι βορειοανατολικά των οδών Ιάσονος και Δημητριάδος προς της Περιφερειακή Οδό της πόλης καθώς και βορειοδυτικά και δυτικά αυτών προς την έξοδο της πόλης, το προς διάθεση απόθεμα είναι αυξανόμενο και οι αγοραίες και μισθωτικές αξίες κυμαίνονται σε χαμηλότερα επίπεδα. Σελίδα 26 Στοιχεία μισθωμάτων Για το σκοπό της παρούσας εκτίμησης πραγματοποιήσαμε εκτεταμένη έρευνα της τοπικής κτηματαγοράς. Βάσει των στοιχείων που συλλέξαμε διαπιστώθηκε ότι η υπό μελέτη περιοχή χαρακτηρίζεται από έντονη επαγγελματική δραστηριότητα και οι τιμές μίσθωσης για γραφείων μικρού και μεσαίου μεγέθους άνευ επιπρόσθετων παροχών και συγκεκριμένα θέσεων στάθμευσης κυμαίνονται μεταξύ 4,00/τμ/μήνα και 5,00/τμ/μήνα με λιγοστές εξαιρέσεις, αναλόγως της προβολής, του μεγέθους, του ορόφου και των κατασκευαστικών προδιαγραφών του κάθε χώρου, ενώ γραφεία με θέση στάθμευσης ως παρακολούθημα αξιώνουν υψηλότερα μισθώματα μεταξύ 5,00/τμ/μήνα και 7,00/τμ/μήνα. Το αντίστοιχο εύρος για εμπορικά καταστήματα μεγάλου μεγέθους επί της οδού Ιάσονος ή επί παρακείμενων βασικών οδικών και εμπορικών αρτηριών όπως οι οδοί Δημητριάδος και Ελ. Βενιζέλου διαμορφώνεται περίπου από 12,00/τμ/μήνα έως 24,00/τμ/μήνα, αναλόγως της προβολής και του μήκους πρόσοψης, του συνολικού μεγέθους και του επιμερισμού σε περισσότερα επίπεδα και την αναλογία κύριων και

27 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. βοηθητικών χώρων. Σημειώνεται στις περιπτώσεις καταστημάτων μεσαίου μεγέθους έως και 220 μ ² καταγράφονται και τιμήματα υψηλότερα του ως άνω εύρους. Σημειώνεται ότι οι προαναφερθείσες τιμές εμπορικών καταστημάτων αφορούν στη συνολική επιφάνεια συμπεριλαμβανομένων των τυχόν κύριων χώρων και βοηθητικών χώρων όλων των επιπέδων του εκάστοτε ακινήτου. Επιπροσθέτως, επισημαίνεται δε ότι οι αιτούμενες τιμές είναι συνήθως υψηλότερες από αυτές που τελικά πραγματοποιούνται κατόπιν διαπραγματεύσεων. Παρακάτω αναλύονται οι κύριοι όροι μιας τυπικής επαγγελματικής μίσθωσης: Κατάσταση ακινήτου: Διάρκεια μίσθωσης: Καθαρό ενοίκιο: Θερμό κέλυφος Ελάχιστη διάρκεια 3 έτη, εκτός αν τα δυο μέρη συμφωνήσουν διαφορετικά. Η συνήθης τακτική είναι τα 6 έτη με δικαίωμα επέκτασης 3 έτη ακόμη Καταβάλλεται μηνιαίως προκαταβολικά. Δεν περιλαμβάνει τέλος χαρτοσήμου ή ΦΠΑ, λειτουργικά και κοινόχρηστα έξοδα Δυνατότητα διακοπής Βάσει Ν. 4242/2014 σύμβασης: (τυπικό επαγγελματικό μισθωτήριο) Αναπροσαρμογή: Συνήθως με βάσει τον ΔΤΚ ή ΔΤΚ+1% Εγγύηση: Λειτουργικά και κοινόχρηστα έξοδα: 2 μηνιαία μισθώματα Καταβάλλονται από το μισθωτή Τέλος χαρτοσήμου ή ΦΠΑ: Καταβάλλεται από το μισθωτή Στοιχεία αποδόσεων επενδυτικών ακινήτων Το 2019 αποτέλεσε έτος ορόσημο για την ελληνική αγορά επενδυτικών ακινήτων. Βάσει στοιχείων που συγκεντρώθηκαν από την ΑΞΙΕΣ Α.Ε., η συνολική αξία των επενδύσεων που ολοκληρώθηκαν μέσα στο έτος είναι σχεδόν διπλάσια σε σχέση με το Ειδικότερα, έως και το Νοέμβριο του 2019 η συνολική αξία των συναλλαγών ξεπέρασε τα 350 εκατομμύρια, αποτελώντας επίπεδο ρεκόρ της τελευταίας δεκαετίας, ενώ αναμένεται και η ολοκλήρωση τριών ακόμη αγοραπωλησιών χαρτοφυλακίων, οι οποίες εκτιμάται πως θα ξεπεράσουν συνολικά τα 200 εκ. Σελίδα 27 Ένας συνδυασμός παραγόντων όπως η μείωση του «ρίσκου χώρας», οι υψηλότερες αποδόσεις σε ένα περιβάλλον χαμηλότερων επιτοκίων, η επίσπευση του ρυθμού εκκαθάρισης των μη εξυπηρετούμενων δανείων από τις συστημικές τράπεζες καθώς και η πολιτική βούληση για την ενίσχυση του κλάδου, συνετέλεσαν στη δημιουργία ενός θετικού επενδυτικού κλίματος, εδραιώνοντας την ελληνική αγορά ακινήτων ως επενδυτικό στόχο τόσο των εγχώριων όσο και των διεθνών επενδυτών. Εταιρείες ιδιωτικών συμφερόντων και εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία όπως οι Trastor Α.Ε.Ε.Α.Π., ΠΑΝΓΑΙΑ Α.Ε.Ε.Α.Π., ΟΡΙΛΙΝΑ Α.Ε.Ε.Α.Π. και BriqProperties, ήταν οι κύριοι αγοραστές για ακόμη μια χρόνια. Οι «παραδοσιακοί» τομείς όπως τα γραφεία σε κύριες αναγνωρισμένες γραφειακές αγορές της Αττικής, όπως το κέντρο της Αθήνας και η λεωφόρος Κηφισίας, και σε λιγότερο βαθμό τα εμπορικά καταστήματα σε αναγνωρισμένους εμπορικούς δρόμους, αποτελούν τη μερίδα του λέοντος των συναλλαγών, με τον κλάδο των αποθηκών και των logistics να συγκεντρώνουν ολοένα και περισσότερο ενδιαφέρον.

28 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Ως ήταν αναμενόμενο το αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον σε συνδυασμό με το περιορισμένο απόθεμα διαθέσιμων επενδυτικών ακινήτων που συνδυάζουν καλές κατασκευαστικές προδιαγραφές και φερέγγυους μισθωτές έχει επηρεάσει τις αποδόσεις, οι οποίες ως γενική ένδειξη μπορούμε να πούμε ότι διαμορφώνονται σήμερα μεταξύ 5,75% και 9,00% στα επαγγελματικά ακίνητα, αναλόγως χρήσης και εμπορικότητας. Σε ότι αφορά τους γραφειακούς χώρους στο κέντρο του Βόλου και στην εγγύς περιοχή του εκτιμώμενου οι αποδόσεις κυμαίνονται μεταξύ 8,00% και 9,00%, ενώ στις περιπτώσεις εμπορικών καταστημάτων διαμορφώνονται μεταξύ 7,25% και 8,25%. Στο σχετικό παράρτημα της παρούσης επισυνάπτονται πίνακες με συγκριτικά στοιχεία μισθώσεων και επενδυτικών ακινήτων. Σελίδα 28

29 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΒΑΣΙΚΕΣ ΥΠΟΘΕΣΕΙΣ ΚΑΙ ΔΕΔΟΜΕΝΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Συνοπτική παρουσίαση εισοδημάτων από μισθώσεις Το ακίνητο είναι τμηματικά μισθωμένο από τις εταιρείες ΤΡΑΠΕΖΑ ΠΕΙΡΑΙΩΣ Α.Ε., Κινατσίδης Ιωάννης, Καραγιάννης Ι. & Σια Ο.Ε., Brain Ανάπτυξη Ε.Π.Ε., Μάρκας Ιωάννης, REAL FOUNDATION και WEALTH FINANCIAL SERVICES και το ετήσιο μεικτό μίσθωμα για το 1 ο μισθωτικό έτος της χρηματοροής ανέρχεται σε , ενώ καταλήγει σε το Συντελεστές αναπροσαρμογών Η αναπροσαρμογή του συμφωνηθέντων ενοικίων έγινε με βάση τα όσα προβλέπονται στις μισθωτήριες συμβάσεις και πιο συγκεκριμένα βάσει ΔΤΚ+1% ή ΔΤΚ+2%, με ελάχιστη αναπροσαρμογή το 1% πλην της περίπτωσης του μισθώματος που καταβάλλει η ΤΡΑΠΕΖΑ ΠΕΙΡΑΙΩΣ όπου δεν υφίσταται ελάχιστη αναπροσαρμογή και σε περίπτωση αρνητικού αποτελέσματος το μίσθωμα διατηρείται σταθερό. Σημειώνεται ότι στην περίπτωση του μισθώματος που καταβάλλει η Καραγιάννης Ι. & Σια Ο.Ε. για το γραφείο Α.4, αυτό θα ξεκινήσει να αναπροσαρμόζεται το Το αγοραίο μίσθωμα θεωρούμε θα αναπροσαρμόζεται με ΔΤΚ+1% για τα πρώτα 3 έτη και ΔΤΚ+1,5% έως τη λήξη της επενδυτικής περιόδου. Στον παρακάτω πίνακα παρουσιάζεται η εξέλιξη του ΔΤΚ βάσει των προβλέψεων του Oxford Economics (νοέμβριος 2019): ΕΤΟΣ ΔΤΚ 0,3% 0,7% 0,9% 1,3% 1,5% 1,5% 1,6% 1,8% 1,9% 2,0% 2,0% Λειτουργικά και άλλα κόστη Στα πλαίσια της ανάλυσης μας έχουμε υιοθετήσει κόστος μίσθωσης ίσο με 12% του αγοραίου μισθώματος, το οποίο υπολογίζεται σε περίπτωση επαναμίσθωσης. Κατόπιν εντολής σας δεν λήφθηκαν ωστόσο λοιπά έξοδα που επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη, όπως φόρος κατοχής ακινήτου (ΕΝΦΙΑ) και κόστος ασφάλισης. Συνεπώς η ανάλυση μας γίνεται στη βάση της μεικτής απόδοσης (gross yield). Σελίδα 29 Προσδιορισμός αγοραίων τιμών μίσθωσης Σε συνέχεια την έρευνας κτηματαγοράς για επαγγελματικούς χώρους τόσο στην άμεσα γύρω περιοχή του εκτιμώμενου, όσο και γενικότερα στο κέντρο της πόλης του Βόλου και αφού λήφθηκαν υπόψη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του συγκεκριμένου ακινήτου, όπως οι κατασκευαστικές προδιαγραφές, οι πρόσθετες παροχές, η επιφάνεια έκαστης οριζόντιας ιδιοκτησίας καθώς και η εμπορικότητα της θέσης του επί της συμβολής δύο βασικών αρτηριών της πόλης του Βόλου, υιοθετήθηκε: τιμή μονάδας της τάξης των 23,7/τμ/μήνα για το ισόγειο επίπεδο του καταστήματος, τιμή μονάδας της τάξης των 8,3/τμ/μήνα για τους χώρους κύριας χρήσης στο πατάρι του καταστήματος που αντιστοιχεί σε ποσοστό 35% της αξίας του ισογείου, τιμή μονάδας της τάξης των 2,4/τμ/μήνα για τους βοηθητικούς χώρους στο πατάρι και το υπόγειο του καταστήματος που αντιστοιχεί σε ποσοστό 10% της αξίας του ισογείου,

30 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. τιμή μονάδας της τάξης των 6/τμ/μήνα για τα γραφεία 1 ου και 2 ου ορόφου, και τιμή μονάδας της τάξης των 6,5/τμ/μήνα για τα γραφεία του 3 ου και 4 ου ορόφου. Με βάση τις παραπάνω τιμές μονάδας το αγοραίο μίσθωμα για το σύνολο του ακινήτου λαμβανομένης υπόψη της παροχής θέσεων στάθμευσης προσδιορίζεται σε /μήνα ή /έτος. Συντελεστής απόδοσης στη λήξη της περιόδου Λαμβάνοντας υπόψη τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, όπως τη χρήση και τη θέση του, καθώς και τις προβλέψεις για την πορεία της οικονομίας μακροπρόθεσμα όπως αυτές ανακοινώνονται από έγκριτους Οικονομικούς Αναλυτές, υιοθετήθηκε συντελεστής κεφαλαιοποίησης του αγοραίου μισθώματος στη λήξη της περιόδου ίσος με 7,25%. Κενές περίοδοι και επαναμίσθωση Για τους κενούς χώρους του ακινήτου, ήτοι δύο γραφεία του 1 ου ορόφου, έχουμε υποθέσει ότι θα μισθωθούν εντός διαστήματος ενός έτους, δηλαδή από 1 Ιουλίου Κατά τη λήξη των μισθώσεων έχουμε υποθέσει ότι οι χώροι θα επαναμισθωθούν σε αγοραία επίπεδα, υιοθετώντας κενή περίοδο ίση με δύο μήνες για το κατάστημα και τέσσερις μήνες για τα γραφεία και περίοδο χάρητος μέσω της μη καταβολής ενοικίου ένα μήνα για το σύνολο των ιδιοκτησιών. Συντελεστής προεξόφλησης Ο συντελεστής προεξόφλησης ή συντελεστής παρούσας αξίας αποτελεί την απαιτούμενη απόδοση που θα επιθυμούσε να λάβει ένας επενδυτής από το δικαίωμα αξιοποίησης ενός ακινήτου για συμφωνημένο διάστημα. Το μέγεθος αυτό υπολογίζεται με βάση το άθροισμα της πλέον σταθερής απόδοσης με το πιο περιορισμένο ρίσκο (Risk Free Rate) πλέον πρόσθετου ποσοστού ρίσκου που σχετίζεται με τη συγκεκριμένη επένδυση (Risk Premium), βάσει του τύπου e = RFR + Rp. Βάσει της διεθνούς βιβλιογραφίας για τον προσδιορισμό του Rp (risk premium) χρησιμοποιείται ο τύπος: K = e g +d = RFR + Rp - g +d Όπου: Κ: αρχική απόδοση του ακινήτου e: η αιτούμενη απόδοση (επιτόκιο προεξόφλησης) g: η πραγματική αύξηση του μισθώματος d: η ετήσια απαξίωση του ακινήτου (φυσική, τεχνική και λειτουργική) Κατά συνέπεια ο τύπος διαμορφώνεται ως εξής: K = RFR + Rp g + d Rp = K RFR + g d e = RFR + K RFR + g d = K + g - d Κατά συνέπεια το επιτόκιο προεξόφλησης αποτελεί το άθροισμα της αρχικής απόδοσης του ακινήτου, ενσωματώνοντας τη φερεγγυότητα του μισθωτή και τη δομή του μισθωτηρίου, της μέσης ετήσιας πραγματικής εξέλιξης του αγοραίου μισθώματος και της απαξίωσης του ακινήτου. Δεδομένου ότι σε περιπτώσεις αντίστοιχων ακινήτων η φυσική, τεχνική και λειτουργική απαξίωση είναι πολύ μικρή ο τύπος καταλήγει σε e = K + g. Βάσει αυτών ο συντελεστής προεξόφλησης καθορίστηκε σε ποσοστό 9,25%, όπως Σελίδα 30

31 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. αναλύεται στον παρακάτω πίνακα. ΕΠΙΤΟΚΙΟ ΠΡΟΕΞΟΦΛΗΣΗΣ 9,25% Cap rate (k) 8,25% Φερεγγυότητα μισθωτή (i) -0,25% Δομή μισθωτήριου συμβολαίου (q) -0,25% Πραγματική εξέλιξη αγοραίου μισθώματος 1,50% Με βάση τη γνώση και αίσθηση που έχουμε για την ελληνική αγορά ακινήτων και βάσει των στοιχείων που προέκυψαν από συζητήσεις μας με εν δυνάμει επενδυτές ο εν λόγω συντελεστής κρίνεται εύλογος. Κόστη αγοράς και προώθησης Σε περιπτώσεις αντίστοιχων ακινήτων είθισται να γίνεται μεταβίβαση των μετοχών της εταιρείας που ανήκει το ακίνητο και όχι του ακινήτου (Special Purpose Vehicle - SPV). Συνεπώς για το σκοπό της παρούσας εκτίμησης και προκειμένου να προσδιοριστεί η καθαρή αξία του ακινήτου (μη συμπεριλαμβανομένων εξόδων μεταβίβασης) έχουμε θεωρήσει ότι τα κόστη αγοράς σε αντίστοιχες περιπτώσεις ανέρχονται σε 1,50% της αξίας, ενώ τα έξοδα προώθησης στη λήξη της περιόδου υπολογίστηκαν σε 0,50% της αξίας πώλησης. Προσδιορισμός αγοραίας τιμής μονάδας για την εφαρμογή της μεθόδου Συγκριτικών στοιχείων ή Κτηματαγοράς Βάσει της έρευνάς μας και δεδομένων των χαρακτηριστικών του ακινήτου, υιοθετήθηκαν οι κάτωθι αγοραίες τιμές μονάδος: 3.065/τμ για το ισόγειο επίπεδο του καταστήματος, 1.072,8/τμ για τους χώρους κύριας χρήσης στο πατάρι του καταστήματος που αντιστοιχεί σε ποσοστό 35% της αξίας του ισογείου, 306,5/τμ για τους βοηθητικούς χώρους στο πατάρι και το υπόγειο του καταστήματος που αντιστοιχεί σε ποσοστό 10% της αξίας του ισογείου, και 1.000/τμ για τα γραφεία των υπολοίπων επιπέδων της ανωδομής. Σελίδα 31

32 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΑΞΙΑΣ Βασικά κριτήρια καθορισμού της αξίας του ακινήτου (SWOT Analysis) ΘΕΤΙΚΑ Κεντρική θέση σε σημείο μεγάλης προβολής, με καλή προσβασιμότητα Πολύ καλή κατάσταση συντήρησης Ευρεία πρόσοψη (24,20 μ.) επί της οδού Ιάσονος καθώς και επί της Κ. Καρτάλη, έτερης βασικής οδικής αρτηρίας Δυνατότητα εκμίσθωσης του ακινήτου τμηματικά καθώς απαρτίζεται από επιμέρους οριζόντιες ιδιοκτησίες ποικίλου μεγέθους Ύπαρξη υπόγειων θέσεων στάθμευσης που διατίθενται/ παραχωρούνται μαζί με τις επιμέρους οριζόντιες ιδιοκτησίες προς εκμίσθωση Περιορισμένη προσφορά ακινήτων παρόμοιων χαρακτηριστικών με το εκτιμώμενο (θέση, κατασκευαστικά χαρακτηριστικά, κατάσταση συντήρησης, θέσεις στάθμευσης) ΕΥΚΑΙΡΙΕΣ Σταθεροποίηση της τοπικής κτηματαγοράς σε επίπεδο μισθωτικών αξιών αναφορικά με επαγγελματικά ακίνητα Σταθμισμένη εύλογη αξία Εκτιμούμε ότι η σταθμισμένη Εύλογη αξία του ακινήτου που βρίσκεται επί της οδού Ιάσονος και στη συμβολή της με τις οδούς Κ. Καρτάλη και Αντωνοπούλου, στο Βόλο, με κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης την 31 η Δεκεμβρίου 2019, κατόπιν στρογγυλοποίησης, είναι: ΑΡΝΗΤΙΚΑ Δυσκολία εύρεσης θέσεων ελεύθερης στάθμευσης Τρέχον περιορισμένο επενδυτικό ενδιαφέρον ΚΙΝΔΥΝΟΙ Παρά τα σημάδια σταθεροποίησης και ανάκαμψης, παρατηρείται επιφυλακτικότητα λόγω της πολιτικής και κατ' επέκταση οικονομικής αστάθειας (Δύο Εκατομμύρια Οκτακόσιες Ογδόντα Οκτώ Χιλιάδες Ευρώ) Σελίδα 32 Τονίζεται ότι προαναφερθείσα «Εύλογη Αξία» για σκοπούς λογιστικής απεικόνισης βάσει του ιεθνούς Προτύπου Χρηµατοοικονοµικής Αναφοράς 13 ουσιαστικά προκύπτει από στοιχεία της αγοράς και τείνει να εξισωθεί µε την «Αγοραία Αξία».

33 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Πίνακας δεδομένων και αποτελεσμάτων εκτίμησης ΑΚΙΝΗΤΟ ΚΑΡΤΑΛΗ & ΙΑΣΩΝΟΣ 66-70, ΒΟΛΟΣ Μισθωτές Τράπεζα Πειραιώς, Brain, Καραγιάννης, Κινατσίδης, Real Foundation, Μάρκας, Wealth Financial Services, Κενά καταστήματα Α1 & Α2 Συνολική επιφάνεια ανωδομής (τμ) 1.905,71 Συνολική επιφάνεια υπογείων (τμ) 435,50 Συνολική επιφάνεια κτιρίου (τμ) 2.341,21 Μεικτά ετήσια έσοδα την 31η Δεκεμβρίου Μεικτά ετήσια έσοδα 1ου έτους Καθαρά ετήσια έσοδα 1ου έτους Αγοραίο ετήσιο μίσθωμα την 31η Δεκεμβρίου Έτος εξόδου μοντέλου χρηματοροών 31-Δεκ-29 Μεικτό αγοραίο μίσθωμα κατά την έξοδο Καθαρό αγοραίο μίσθωμα κατά την έξοδο Εξέλιξη αγοραίου μισθώματος 30,49% Συντελεστής κεφαλαιοποίησης στη λήξη της περιόδου 7,25% Συντελεστής προεξόφλησης 9,25% Εύλογη αξία βάσει μοντέλου χρηματοροών Απόδοση ανά έτος Μεταξύ 6,35% και 7,39% Εύλογη αξία βάσει μεθόδου συγκριτικών στοιχείων Σταθμισμένη αξία Ανάλυση ευαισθησίας (Μεθόδου Προεξοφλούμενων Χρηματοροών) ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΠΡΟΕΞΟΦΛΗΣΗΣ Μέθοδος Προεξοφλούμενων Χρηματοροών Μέθοδος Συγκριτικών Στοιχείων Στάθμιση δύο μεθόδων (80%/20%) ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΣΤΗ ΛΗΞΗ 6,25% 6,75% 7,25% 7,75% 8,25% 8,25% ,75% ,25% ,75% ,25% Σελίδα 33 Εκτίμηση κόστους αποκατάστασης Δεν έχει πραγματοποιηθεί αυτοψία στο ακίνητο από ειδικό εμπειρογνώμονα της εταιρείας και ούτε έγινε αποτίμηση του κόστους ανακατασκευής. Το αναφερόμενο κόστος αποτελεί ενδεικτική τιμή για ασφαλιστικούς σκοπούς, ενώ η εταιρεία μας δεν φέρει ουδεμία ευθύνη. Το κόστος ανακατασκευής του ακινήτου υπολογίζεται στο στρογγυλοποιημένο ποσό των , συμπεριλαμβανομένων των επαγγελματικών αμοιβών και εξαιρουμένων των ΦΠΑ και πληθωρισμού. Οι πλήρεις πίνακες υπολογισμών επισυνάπτονται στο σχετικό παράρτημα της παρούσης.

34 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΧΑΡΤΕΣ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Σελίδα 34 ΠΑΡΑΡΤΗΜΑΤΑ ΧΑΡΤΕΣ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

35 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΧΑΡΤΕΣ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΧΑΡΤΕΣ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Απόσπασμα Χάρτη Περιοχής Ιάσονος αρ.66-70, Κ. Καρτάλη και Αντωνοπούλου, Δήμος Βόλου ΧΑΡΤΕΣ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Σελίδα 35 Πηγή: Google Maps

36 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΧΑΡΤΕΣ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Δορυφορική απεικόνιση της θέσης του υπό μελέτη ακινήτου Ιάσονος αρ.66-70, Κ. Καρτάλη και Αντωνοπούλου, Δήμος Βόλου ΧΑΡΤΕΣ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Σελίδα 36 Πηγή υποβάθρου: Bing Maps

37 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Εξωτερική άποψη ακινήτου Πρόσοψη κτιρίου επί της οδού Ιάσονος Εξωτερική άποψη ακινήτου Πρόσοψη κτιρίου επί της οδού Κ. Καρτάλη Πηγή: ΑΞΙΕΣ Α.Ε. 20/04/2018 Πηγή: ΑΞΙΕΣ Α.Ε. 20/04/2018 Εξωτερική άποψη ακινήτου Πρόσοψη ισόγειου καταστήματος επί της οδού Ιάσονος Εσωτερική άποψη ακινήτου Τυπικό γραφείο 1 ου ορόφου ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Σελίδα 37 Πηγή: ΑΞΙΕΣ Α.Ε. 20/04/2018 Πηγή: ΑΞΙΕΣ Α.Ε. 20/04/2018 Εσωτερική άποψη ακινήτου Τυπικό γραφείο 2 ου ορόφου Εσωτερική άποψη ακινήτου Συνενωμένα γραφεία 3 ου ορόφου Πηγή: ΑΞΙΕΣ Α.Ε. 20/04/2018 Πηγή: ΑΞΙΕΣ Α.Ε. 20/04/2018

38 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Εσωτερική άποψη ακινήτου Συνενωμένα γραφεία 3 ου ορόφου Εσωτερική άποψη ακινήτου Εξώστης (βεράντα) συνενωμένων γραφείων 3 ου ορόφου Πηγή: ΑΞΙΕΣ Α.Ε. 20/04/2018 Πηγή: ΑΞΙΕΣ Α.Ε. 20/04/2018 Εσωτερική άποψη ακινήτου Συνενωμένα γραφεία 4 ου ορόφου Εσωτερική άποψη ακινήτου Συνενωμένα γραφεία 4 ου ορόφου ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Σελίδα 38 Πηγή: ΑΞΙΕΣ Α.Ε. 20/04/2018 Πηγή: ΑΞΙΕΣ Α.Ε. 20/04/2018