ΕΚΘΕΣΗ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ. Πρατήριο υγρών καυσίμων Λεωφόρος Αθηνών και Χέυδεν, θέση «Αλυκή», Βόλος

Transcript

1 Πρατήριο υγρών καυσίμων Λεωφόρος Αθηνών και Χέυδεν, θέση «Αλυκή», Βόλος Κρίσιμη Ημερομηνία Εκτίμησης: 31 Δεκεμβρίου 2019 Ημερομηνία Έκθεσης: 13 Ιανουαρίου 2020 Κατ εντολή: Trastor Α.Ε.Ε.Α.Π. TRASTOR Α.Ε.Ε.ΑΠ. ΥΠΟΨΗ: ΚΟΥ ΤΑΣΟΥ ΚΑΖΙΝΟΥ ΑΡ. ΠΡΩΤ.: ΕΜ-ΓΓ/ΜΖ/ΑΟ-2019/11142 (13) Η εταιρεία ΑΞΙΕΣ Α.Ε., µέλος του διεθνούς δικτύου συνεργατών της CBRE, εκπονεί µελέτες εκτιµήσεων για πελάτες και παρέχει σχετικές συµβουλευτικές υπηρεσίες. Φέρει την αποκλειστική ευθύνη του περιεχοµένου της παρούσας µελέτης.

2 ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ 1. ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ A. ΧΑΡΤΕΣ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ B. ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ C. ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ D. ΕΝΤΟΛΗ ΑΝΑΘΕΣΗΣ ΠΕΛΑΤΗ... 37

3 Δήλωση Περιορισμένης Ευθύνης Η παρούσα έκθεση εκτίμησης (η «Έκθεση») έχει συνταχθεί από την ΑΞΙΕΣ Α.Ε. («ΑΞΙΕΣ») αποκλειστικά για την Trastor Α.Ε.Ε.Α.Π. (ο «Πελάτης») σύμφωνα με τους όρους της αρχικής σύμβασης ανάθεσης με ημερομηνία 30 Ιανουαρίου 2018 και της τροποποίησης της με ημερομηνία 12 Ιουνίου 2019 (η «Σύμβαση Ανάθεσης»). Η παρούσα Έκθεση είναι εμπιστευτική και απευθύνεται στον «Πελάτη» και στους λοιπούς αποδέκτες που αναφέρονται στη σχετική σελίδα της Έκθεσης. Ο «Πελάτης» και οι αποδέκτες της έκθεσης δεν επιτρέπεται να αποκαλύψουν μέρος ή το σύνολο της Έκθεσης χωρίς την έγγραφη συναίνεση της «ΑΞΙΕΣ». Η «ΑΞΙΕΣ» παρέχει την παρούσα έκθεση με την προϋπόθεση της αποκλειστικής χρήσης από τον «Πελάτη» και κανένα τρίτο πρόσωπο (φυσικό ή νομικό) δε μπορεί να τη χρησιμοποιήσει καθ οιονδήποτε τρόπο, εκτός αν δοθεί από την «ΑΞΙΕΣ» γραπτή συγκατάθεση. Στην περίπτωση που υπάρξει συναίνεση για τη χρήση της παρούσας Έκθεσης από τρίτα μέρη, εκτός του «Πελάτη», τότε η ευθύνη που αναλαμβάνει η «ΑΞΙΕΣ» σε οποιονδήποτε δεν είναι μεγαλύτερη από αυτήν που θα είχε αν ήταν ο «Πελάτης» της (ή ένας από τους Πελάτες της) σύμφωνα με τη Σύμβαση Ανάθεσης. Η μέγιστη συνολική ευθύνη που απορρέει με οποιονδήποτε τρόπο απέναντι σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη, από ή σε σχέση με την Έκθεση και ανεξάρτητα από το αν αυτή προκύπτει από σύμβαση, αδικοπραξία, αμέλεια ή άλλη αιτία, δεν υπερβαίνει το ελάχιστο ενός εκ των παρακάτω: i) το 10% της αξίας του ακινήτου, στο οποίο αναφέρεται η Σύμβαση Ανάθεσης κατά την ημερομηνία της Σύμβασης Ανάθεσης ή ii) το ποσό της συμφωνηθείσας αμοιβής, όπως αναγράφεται στη Σύμβαση και επίσης η «ΑΞΙΕΣ» ουδεμία ευθύνη φέρει για οποιαδήποτε έμμεση ή υποθετική ζημία, διαφυγόντα κέρδη ή παρεπόμενη απώλεια εσόδων προερχόμενη με οποιοδήποτε τρόπο, είτε από σύμβαση, αδικοπραξία ή αμέλεια είτε από οποιαδήποτε άλλη αιτία. Κανένα σημείο της παρούσας έκθεσης δεν απαλλάσσει την «ΑΞΙΕΣ» από οποιαδήποτε ευθύνη έχει για την οποία υπάρχει πρόβλεψη από το νόμο. Δεδομένων των ανωτέρω κανένα φυσικό ή νομικό πρόσωπο πλην του «Πελάτη» ή/και των αποδεκτών δεν δύναται να κάνει οποιασδήποτε μορφής χρήση της Έκθεσης αυτής. Κατά συνέπεια η χρησιμότητα της Έκθεσης σε ότι αφορά τρίτα φυσικά ή νομικά πρόσωπα περιορίζεται σε επίπεδο απλής πληροφόρησης. Η «ΑΞΙΕΣ» δεν είναι υπεύθυνη καθ οιονδήποτε τρόπο για οποιαδήποτε ζημιά (θετική, υποθετική, άμεση ή έμμεση, διαφυγόντα κέρδη ή παράπλευρη απώλεια εσόδων) στην περίπτωση που γίνει μη εξουσιοδοτημένη από την «ΑΞΙΕΣ» χρήση της Έκθεσης από τρίτο, φυσικό ή νομικό πρόσωπο. Πέραν τούτου, η «ΑΞΙΕΣ» δεν είναι υποχρεωμένη να παρέχει οποιαδήποτε πληροφόρηση, διευκρίνιση ή να προβεί σε οποιασδήποτε μορφής διόρθωση της έκθεσης σε τρίτα φυσικά ή νομικά πρόσωπα πλην του «Πελάτη» και των αποδεκτών της έκθεσης. Ουδέν στοιχείο της παρούσας Έκθεσης αποτελεί συμβουλευτική υπηρεσία ως προς το και κατά πόσον ο αποδέκτης μπορεί να προβεί σε οποιαδήποτε μορφής δικαιοπραξία σχετική με το υπό μελέτη ακίνητο.

4 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Εξωτερική άποψη ακινήτου Εσωτερική άποψη ακινήτου Πηγή: ΑΞΙΕΣ Α.Ε. 20/04/2018 Πηγή: ΑΞΙΕΣ Α.Ε. 20/04/2018 Στοιχεία ακινήτου Διεύθυνση: Συμβολή της Λεωφόρου Αθηνών 11 με την οδό Χέυδεν, θέση «Αλυκή», Δημοτική Ενότητα Βόλου Κύρια Χρήση : Πρατήριο υγρών καυσίμων Ιδιοκτησιακό καθεστώς Για το σκοπό της παρούσας εκτίμησης δεν έγινε νομικός έλεγχος, βασιστήκαμε ωστόσο στα έγγραφα που μας παρασχέθηκαν για τους σκοπούς της αρχικής έκθεσης εκτίμησης του ακινήτου με αριθμό πρωτοκόλλου ΕΜ/ΜΖ/ΑΟ 2018/10466(8) και ημερομηνία 23 Ιουλίου Συγκεκριμένα, βάσει του υπ αριθμόν 4.815/ συμβολαίου πώλησης επαγγελματικών ακινήτων του συμβολαιογράφου Πειραιά Στέφανου Κ. Βασιλάκη, το ακίνητο είναι ιδιοκτησίας «ΠΕΙΡΑΙΩΣ ΑΣΤΙΚΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Α.Ε.», νυν «Trastor Α.Ε.Ε.Α.Π.» (βάσει του ΦΕΚ 3012/ ) και στην παρούσα φάση είναι μισθωμένο. Θεωρούμε συνεπώς ότι σε περίπτωση πώλησης δεν θα υπάρξει οποιοδήποτε νομικό κώλυμα. Σελίδα 4 ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Μισθωτές Με βάση την προηγούμενη έκθεση εκτίμησης του ακινήτου με έκθεση εκτίμησης αριθμό πρωτοκόλλου ΕΜ-ΓΓ/ΜΖ/ΑΟ-2019/10952(7) και ημερομηνία 8 Ιουλίου 2019, το εκτιμώμενο ακίνητο είναι εξ ολοκλήρου μισθωμένο στην εταιρεία «ΕΛΛΗΝΙΚΑ ΚΑΥΣΙΜΑ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ», νυν «ΕΛΛΗΝΙΚΑ ΚΑΥΣΙΜΑ ΟΡΥΚΤΕΛΑΙΑ ΑΒΕΕ». Μεικτό εισόδημα την 31 η Δεκεμβρίου ανά έτος ( 181,75/τμ μισθωμένης επιφάνειας εξαιρουμένων των υπόστεγων βοηθητικής χρήσης ανά έτος) Μεικτό αγοραίο μίσθωμα την 31 η Δεκεμβρίου ανά έτος ( 181,75/τμ μισθωμένης επιφάνειας εξαιρουμένων των υπόστεγων βοηθητικής χρήσης ανά έτος)

5 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Σκοπός εκτίμησης και Κρίσιμη Ημερομηνία Ο σκοπός του έργου είναι η εκτίμηση της Εύλογης αξίας του παραπάνω ακινήτου με κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης την 31 η Δεκεμβρίου 2019 προκειμένου να χρησιμοποιηθεί στη σύνταξη εξαμηνιαίων καταστάσεων επενδύσεων που δημοσιεύει η Α.Ε.Ε.Α.Π, όπως προβλέπεται από τη σχετική νομοθεσία. Σταθμισμένη εύλογη αξία την 31 η Δεκεμβρίου 2019 (κατόπιν στρογγυλοποίησης) (Τριακόσιες Σαράντα Τρεις Χιλιάδες Ευρώ) Τονίζεται ότι προαναφερθείσα «Εύλογη Αξία» για σκοπούς λογιστικής απεικόνισης βάσει του ιεθνούς Προτύπου Χρηµατοοικονοµικής Αναφοράς 13 ουσιαστικά προκύπτει από στοιχεία της αγοράς και τείνει να εξισωθεί µε την «Αγοραία Αξία». Συντελεστές απόδοσης ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΕΣ ΑΠΟΔΟΣΗΣ Συντελεστής απόδοσης στη λήξη της περιόδου 7,75% Συντελεστής προεξόφλησης 9,25% Απόδοση ανά έτος Μεταξύ 7,33% και 9,07% Βασικά κριτήρια καθορισμού της αξίας του ακινήτου (SWOT Analysis) ΘΕΤΙΚΑ Μεγάλη πρόσοψη επί της Λεωφόρου Αθηνών (40μ) Το ισόγειο κτίριο του ακινήτου βρίσκεται εν γένει σε πολύ καλή κατάσταση συντήρησης Χωροθέτηση επί οδικής αρτηρίας με αξιόλογη καθημερινή διέλευση οχημάτων Υφίσταται περιθώριο επέκτασης της δραστηριότητας του πρατηρίου εντός του υπό εκτίμηση φυσικού χώρου με την εκμετάλλευση των παλαιών υπόστεγων ΕΥΚΑΙΡΙΕΣ Περιορισμένες δυνατότητες υποκατάστασης αυτοκινήτου από άλλα μέσα μεταφοράς για μετακίνηση από και προς τα νότια προάστια ΑΡΝΗΤΙΚΑ Ενδεχόμενο πολεοδομικών ζητημάτων που θα επηρεάσουν πιθανότατα τη μελλοντική αξία του ακινήτου κατόπιν εφαρμογής του διατάγματος ρυμοτομίας της περιοχής Δυνατότητα εξυπηρέτησης οχημάτων με κατεύθυνση μόνο από τα νότια προάστια προς το κέντρο του Βόλου Περιοχή με σχετικά μεγάλο ανταγωνισμό ΚΙΝΔΥΝΟΙ Συρρίκνωση ζήτησης πετρελαιοειδών λόγω υποκατάστασής τους από το φυσικό αέριο και το υγραέριο Οι συνεχείς αυξήσεις φόρων στα καύσιμα Η ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας βρίσκεται ακόμα σε πρώιμο στάδιο Σελίδα 5 ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

6 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Ημερομηνία έκθεσης 13 η Ιανουαρίου 2020 Παραλήπτης Ακίνητο Σκοπός κυριότητας Εντολή ανάθεσης Trastor Α.Ε.Ε.Α.Π. Υπόψη κου Τάσου Καζίνου Πρατήριο υγρών καυσίμων με παλαιά υπόστεγα βοηθητικής χρήσης στη συμβολή της Λεωφόρου Αθηνών με την οδό Χέυδεν, θέση «Αλυκή», Δημοτική Ενότητα Βόλου. Επένδυση Εκτίμηση της εύλογης αξίας του ακινήτου σύμφωνα με τους όρους της αρχικής σύμβασης ανάθεσης με ημερομηνία 30 Ιανουαρίου 2018 και της τροποποίησης της με ημερομηνία 12 Ιουνίου Κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης Ιδιότητα εκτιμητή Σκοπός εκτίμησης 31 Δεκεμβρίου 2019 Η εκτίμηση πραγματοποιήθηκε από εκτιμητή της εταιρείας ΑΞΙΕΣ Α.Ε., η οποία αποτελεί ανεξάρτητη εταιρεία Εκτιμητών και Πραγματογνωμόνων Ακινήτων. Σύνταξη εξαμηνιαίας κατάστασης επενδύσεων. Σταθμισμένη εύλογη αξία (ΤΡΙΑΚΟΣΙΕΣ ΣΑΡΑΝΤΑ ΤΡΕΙΣ ΧΙΛΙΑΔΕΣ ΕΥΡΩ), μη συμπεριλαμβανομένου ΦΠΑ. Τονίζεται ότιη προαναφερθείσα «ΕύλογηΑξία» για σκοπούς λογιστικής απεικόνισης βάσει του Διεθνούς Προτύπου Χρηματοοικονομικής Αναφοράς 13 προκύπτει από στοιχεία της αγοράς και τείνει να εξισωθεί με την αντίστοιχη «αγοραία αξία». Η άποψή μας για την Εύλογη Αξία σχετίζεται με τον σκοπό εκτίμησης και τις προϋποθέσεις που παρουσιάζονται στη συνέχεια, και έχει προκύψει από την ανάλυση πρόσφατων συγκριτικών στοιχείων. Σελίδα 6 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Συμμόρφωση με τα εκτιμητικά πρότυπα Ο υπολογισμός της αξίας έγινε με βάση συγκεκριμένες οδηγίες και κανόνες που έχουν θεσπισθεί από το RoyalInstitutionofCharteredSurveyors (RICSValuation - GlobalStandards 2017). Τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, στα οποία βασίζεται η εκτίμηση παρουσιάζονται σε αυτή την έκθεση.

7 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Βεβαιώνουμε ότι διαθέτουμε επαρκή γνώση της κτηματαγοράς, τόσο τοπικά όσο και σε εθνικό επίπεδο, καθώς και τις απαραίτητες γνώσεις για την πλήρη και αξιόπιστη εκπόνηση της εκτίμησης. Παραδοχές Για το σκοπό της παρούσας εκτίμησης έχουν γίνει συγκεκριμένες παραδοχές, όσον αφορά το ιδιοκτησιακό καθεστώς, τις μισθώσεις, το πολεοδομικό καθεστώς και την κατάσταση συντήρησης συμπεριλαμβανομένων θεμάτων μόλυνσηςεδάφους, υπόγειων υδάτων και υδροφόρου ορίζοντα οι οποίες παρατίθενται παρακάτω. Εάν κάποια από τα στοιχεία που μας παρασχέθηκαν και στα οποία βασίστηκε η εν λόγω εκτίμηση αποδειχθούν σε μεταγενέστερη φάση ανακριβή, η εκτιμηθείσα αξία ενδέχεται να αναθεωρηθεί. Ειδικές παραδοχές Καμία Παρέκκλιση από παραδοχές Κατάσταση κτηματαγοράς Καμία Οι αξίες που παρουσιάζονται στην παρούσα έκθεση αντιπροσωπεύουν την αντικειμενική μας εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου, όπως αυτή ορίζεται παρακάτω, κατά την κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης. Γίνεται επίσης η παραδοχή ότι κατά την ημερομηνία της εκτίμησης λαμβάνει χώρα ουσιαστικά πράξη αγοραπωλησίας ή υπογραφή σύμβασης, αφού έχει προηγηθεί προβολή και προώθηση του ακινήτου στην ελεύθερη αγορά. Στη συνέχεια, θα θέλαμε να επιστήσουμε την προσοχή σας αναφορικά με τις συνθήκες που επικρατούν στην ελληνική κτηματαγορά. Μετά από μια σημαντική περίοδο ύφεσης έχουν αρχίσει να παρατηρούνται σημάδια σταθεροποίησης και σε ορισμένες περιπτώσεις βελτίωσης. Το ασταθές ωστόσο οικονομικό κλίμα, η έλλειψη ρευστότητας, η επιβολή υψηλότερων φόρων στα ακίνητα και κατ επέκταση η έλλειψη επαρκών στοιχείων πραγματικών αγοραπωλησιών καθιστούν δύσκολο το να εκτιμηθούν επακριβώς οι κίνδυνοι που σχετίζονται με την εκτίμηση ακίνητης περιουσίας. Σελίδα 7 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

8 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Παρόλα αυτά η παρασχεθείσα εκτίμηση αποτελεί έναν εύλογο προσδιορισμό της αξίας του ακινήτου, βάσει της γνώσης και εμπειρίας που έχουμε για τη συγκεκριμένη τοπική αγορά αλλά και βάσει των στοιχείων που συγκεντρώσαμε. Επισημαίνεται ότι η παρασχεθείσα αξία δεν σχετίζεται με ενδεχόμενη βραχυπρόθεσμη πώληση των ακινήτων ενώ συνιστάται τακτική ανασκόπηση της γενικότερης κατάστασης της κτηματαγοράς καθώς και επανεξέταση των εκθέσεών μας που αφορούν σε εκτιμήσεις ακινήτων. Εκτιμητής Ο εκτιμητής που εκπόνησε την παρούσα εκτίμηση είναι πλήρως καταρτισμένος, σύμφωνα με τα Εκτιμητικά Πρότυπα του RICS (RICS Valuation GlobalStandards [The Red Book]). Μη εξαρτημένη παροχή υπηρεσιών Γνωστοποίηση Η συνολική αμοιβή της ΑΞΙΕΣ Α.Ε. από τον εντολέα, συμπεριλαμβανομένης της αμοιβής για την εκπόνηση της παρούσας εκτίμησης, είναι χαμηλότερη του 5% του συνολικού εισοδήματός της. Οι υπογράφοντες την παρούσα έκθεση εκτίμησης υπογράφουν εκτιμήσεις για τον ίδιο εντολέα και για σκοπό παρόμοιο με αυτόν για τον οποίο εκπονείται η παρούσα εκτίμηση από τον Ιανουάριο του Επιπλέον, από τον Ιούνιο του 2017 η ΑΞΙΕΣ Α.Ε. εκπονεί κατ εξακολούθηση εκτιμήσεις για ακίνητα με σκοπό την απόκτησή τους και την ένταξη τους στο χαρτοφυλάκιο του εντολέα. Σελίδα 8 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Ασυμβίβαστο Εμπιστευτικότητα Περιουσιακή εκμετάλλευση και χρήση Με καλή πίστη δηλώνουμε ότι δεν υφίσταται θέμα ασυμβίβαστου σχετικά με την εν λόγω εκτίμηση. Αντίγραφα του σχετικού ελέγχου υπάρχουν στο αρχείο μας. Ηπαρούσαέκθεσηείναιεμπιστευτικήκαιαπευθύνεταιαποκλ ειστικάστονπαραλήπτηγιατοσυγκεκριμένοσκοπόπουκαθο ρίζεταιστηνεντολήεργασίας. Καμία ευθύνη δεν αναγνωρίζεται έναντι τρίτων για το σύνολο ή μέρος της παρούσας έκθεσης εκτίμησης. Τα δικαιώματα περιουσιακής εκμετάλλευσης και χρήσης της παρούσας έκθεσης εκτίμησης μεταβιβάζονται από την ΑΞΙΕΣ Α.Ε. στον Εντολέα μόνον με την πλήρη εξόφληση της συμφωνηθείσας αμοιβής. Η μη τήρηση των ανωτέρω συνιστά παράνομη ενέργεια και γεννά δικαίωμα αποζημίωσης στην ΑΞΙΕΣ Α.Ε.

9 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Δημοσίευση Με εκτίμηση, Απαγορεύεται η δημοσίευση της παρούσας έκθεσης εκτίμησης ή μέρους αυτής ή αναφορά σε αυτήν σε οποιοδήποτε μέσο ή έντυπο, χωρίς την προηγούμενη γραπτή έγκρισή μας αναφορικά με το περιεχόμενο και τη μορφή στην οποία θα παρουσιαστεί. Με εκτίμηση, Νίκος Χατζητσόλης, M.Sc., FRICS, CRE Κέλλυ Ζολώτα, M.Sc., MRICS Διευθύνων Σύμβουλος Διευθύντρια Επενδυτικών Ακινήτων Για την εταιρεία ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Για την εταιρεία ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Μέλος του διεθνούς δικτύου της CBRE Μέλος του διεθνούς δικτύου της CBRE T: T: E: E: Με εκτίμηση, Σελίδα 9 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Γιώργος Γκόγκος, M.Sc., MRICS Διευθυντής Γραφείου Θεσσαλονίκης Για την εταιρεία ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Μέλος του διεθνούς δικτύου της CBRE T: E: giorgos.gogos@cbre-axies.gr ΑΞΙΕΣΑ.Ε. Regulated By RICS T: F: W: ΚωδικόςΈργου: 4284

10 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΚΑΙ ΠΗΓΕΣ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ Πηγές πληροφοριών Ακίνητο H μελέτη έχει βασιστεί στην προηγούμενη έκθεση εκτίμησης του ακινήτου με αριθμό πρωτοκόλλουεμ- ΓΓ/ΜΖ/ΑΟ-2019/10952(8) και ημερομηνία 8 Ιουλίου Για τις ανάγκες της εκτίμησης, θεωρήσαμε τα στοιχεία που αναφέρονται στην προηγούμενη εκτίμηση ως ακριβή και πλήρη. Επίσης μας παρασχέθηκε ηλεκτρονικά από την Trastor Α.Ε.Ε.Α.Π. συγκεντρωτικός πίνακας με το τρέχον μίσθωμα του ακινήτου (η με ημερομηνία 18/11/2019 ηλεκτρονική αλληλογραφία). Σε περίπτωση που οποιοδήποτε από τα στοιχεία αυτά αποδειχθούν ανακριβή, διατηρούμε το δικαίωμα αναθεώρησης της έκθεσης. Η παρούσα έκθεση περιλαμβάνει συνοπτική περιγραφή του ακινήτου, στην οποία βασίσαμε την εκτίμηση μας. Επανεκτίμηση χωρίς αυτοψία Επιφάνειες ακινήτου Στο ακίνητο είχε πραγματοποιηθεί αυτοψία στις 20 Απριλίου 2018 για τους σκοπούς της αρχικής εκτίμησης του ακινήτου. Κατόπιν σχετικής οδηγίας δεν πραγματοποιήθηκε εκ νέου αυτοψία στο ακίνητο για τις ανάγκες της παρούσας εκτίμησης. Για το λόγο αυτό έχουμε τη διαβεβαίωση εκ μέρους του εντολέα ότι δεν έχουν λάβει χώρα σημαντικές αλλαγές από την τελευταία αυτοψία τόσο στην κατάσταση του ακινήτου, όσο και στην τοποθεσία όπου βρίσκεται. Δεν έγινε εμβαδομέτρηση του ακινήτου, αλλά βασιστήκαμε στις επιφάνειας που αναφέρονται στην ως άνω προηγούμενη έκθεση εκτίμησης. Σελίδα 10 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Περιβαλλοντολογικά θέματα Δεν πραγματοποιήσαμε ούτε έχουμε υπόψη μας κάποιο περιβαλλοντικό έλεγχο ή άλλη περιβαλλοντική έρευνα ή έρευνα του εδάφους που ενδεχομένως πραγματοποιήθηκε στο ακίνητο και πιθανώς επεσήμανε μόλυνση ή την πιθανότητα μόλυνσης. Δεν έχουμε διεξαγάγει κανενός είδους έρευνα, όσον αφορά την παρούσα ή τυχόν προηγούμενες χρήσεις του υπό μελέτη ακινήτου, ή των παρακείμενων ακινήτων, προκειμένου να πιστοποιηθεί η ύπαρξη πιθανών παραγόντων μόλυνσης. Συνεπώς, και για τον σκοπό της παρούσας εκτίμησης θεωρούμε ότι δεν υφίσταται θέμα εδαφικών ή/και περιβαλλοντικών μολύνσεων.

11 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Κατάσταση συντήρησης Πολεοδομικά στοιχεία Δεν έχουμε εκπονήσει έλεγχο στατικής επάρκειας του κτιρίου, των εγκαταστάσεων του ή του περιβάλλοντα χώρου του ακινήτου. Ομοίως, δεν διενεργήσαμε έλεγχο σχετικά με τα υλικά κατασκευής. Επιπλέον δεν έχει γίνει διερεύνηση ενδεχόμενης χρήσης επικίνδυνων για την υγεία υλικών κατά την κατασκευή του κτιρίου, καθώς και της χρήσης επικίνδυνων τεχνικών ανέγερσης σε μέρος ή στο σύνολο του ακινήτου. Συνεπώς δεν είμαστε σε θέση να βεβαιώσουμε ότι δεν υπάρχουν στο ακίνητο κακοτεχνίες ή επικίνδυνα υλικά. Δεν πραγματοποιήσαμε έλεγχο πολεοδομικής νομιμότητας για τις ανάγκες της εκτίμησης, παρά βασιστήκαμε στα όσα αναφέρονται στην προηγούμενη έκθεση εκτίμησης. Τίτλοι, ιδιοκτησιακό καθεστώς, μισθώσεις Στην παρούσα έκθεση αναφέρονται στοιχεία που αφορούν το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου, καθώς και την υφιστάμενημίσθωση, όπως αυτά μας γνωστοποιήθηκαν από τον πελάτη. Σε όσα σημεία της έκθεσης γίνεται αναφορά στα παραπάνω στοιχεία, εκφράζεται η άποψη μας σχετικά με το περιεχόμενο των χορηγηθέντων εγγράφων. Τονίζουμε ότι η πλήρης ανάλυση των νομικών εγγράφων (μισθωτηρίων συμβάσεων, συμβολαίων αγοραπωλησίας, μεταγραφών, κτλ) αφορά τον υπεύθυνο για αυτή την υπόθεση, νομικό σύμβουλο ή δικηγόρο. Επισημαίνεται ότι δεν έχει διερευνηθεί η οικονομική κατάσταση/φερεγγυότητα του μισθωτή. Κατά συνέπεια η οικονομική κατάστασή τουδε λήφθηκε υπόψη στην εκτίμησή μας. Σελίδα 11 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

12 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΑΡΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Εύλογη αξία H εκτίμηση πραγματοποιήθηκε με βάση την «Εύλογη Αξία», η οποία σύμφωνα με τα Διεθνή Πρότυπα Χρηματοοικονομικής Αναφοράς (IFRS) ορίζεται ως: «Η τιμή που θα λαμβανόταν από την εκποίηση ενός περιουσιακού στοιχείου ή θα καταβαλλόταν για την μεταβίβαση ενός στοιχείου του παθητικού σε μία ομαλή συναλλαγή μεταξύ παραγόντων της αγοράς κατά την κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης.» Η «Εύλογη Αξία» για σκοπούς λογιστικής απεικόνισης βάσει του Διεθνούς Προτύπου Χρηματοοικονομικής Αναφοράς 13 ουσιαστικά προκύπτει από στοιχεία της αγοράς και τείνει να εξισωθεί με την «Αγοραία Αξία», η οποία ορίζεται ως: «Το εκτιμώμενο ποσό για το οποίο μια ιδιοκτησία δύναται να μεταβιβαστεί κατά την ημερομηνία της εκτίμησης, μεταξύ ενός προτιθέμενου αγοραστή και ενός προτιθέμενου πωλητή, σε μία ελεύθερη συναλλαγή εντός του πλαισίου της αγοράς και κατόπιν κατάλληλης προώθησης, όπου κάθε ένα από τα συμβαλλόμενα μέρη έχει ενεργήσει με επίγνωση, σύνεση και χωρίς εξαναγκασμό.» Δεδομένου ότι πρόκειται για επενδυτικό ακίνητο και προκειμένου να καταλήξουμε στην καθαρή αξία του έχουν αφαιρεθεί φόροι και έξοδα που προκύπτουν σε περίπτωση αγοραπωλησίας. Σελίδα 12 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Μισθωτική αξία Το ακίνητο Οι μισθωτικές αξίες που αναφέρονται στην παρούσα έκθεση εκτίμησης χρησιμοποιούνται προκειμένου να προσδιοριστεί η εύλογη αξία του ακινήτου. Δεν δύνανται να χρησιμοποιηθούν για άλλο λόγο και δεν συνδέονται απαραίτητα με τον ορισμό του αγοραίου μισθώματος σύμφωνα με τα Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα και τα Εκτιμητικά Πρότυπα του RICS. Οι προσόψεις των καταστημάτων θεωρήθηκαν αναπόσπαστα τμήματα του ακινήτου. Μόνιμα παρακολουθήματα των κτιρίων, όπως ανελκυστήρες, κεντρική θέρμανση, κ.λπ., θεωρείται ότι αποτελούν αναπόσπαστα τμήματα των κτιρίων και έχουν συμπεριληφθεί στη συνολική αξία. Η/Μ εξοπλισμός, κινητά παρακολουθήματα και λοιπά πάγια δεν λαμβάνονται υπόψη στην παρούσα εκτίμηση.

13 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Όλες οι επιφάνειες, διαστάσεις, οι ηλικίεςτων τμημάτων του ακινήτου κ.λπ. που αναφέρονται στην παρούσα έκθεση,είτε είναι κατά προσέγγιση είτε προκύπτουν από τα παρασχεθέντα έγγραφα. Περιβαλλοντολογικά θέματα Δεδομένου ότι δεν έχουμε πληροφορίες για κάποια έρευνα ή αναφορά που να υποδεικνύει την παρουσία μολυσματικών ή επικίνδυνων υλικών,η παρούσα εκτίμηση έχει εκπονηθεί βάσει των ακόλουθων παραδοχών: (α) το ακίνητο δεν είναι μολυσμένο και δεν επηρεάζεται από υφιστάμενη ή προτεινόμενη περιβαλλοντική νομοθεσία, και (β) θεωρούμε ότι το ακίνητο διαθέτει όλα τα απαραίτητα ενεργειακά πιστοποιητικά, όπως αυτά ορίζονται από την τρέχουσα νομοθεσία. Κατάσταση συντήρησης Δεδομένης της έλλειψης σχετικών πληροφοριώνπου να υποδεικνύουν το αντίθετο, υποθέτουμε ότι: Σελίδα 13 (α) το έδαφος του ακινήτου δεν υπόκειται σε ιδιάζουσες συνθήκες, ούτε έχουν βρεθεί σε αυτό αρχαιολογικά ευρήματα ώστε να επηρεαστεί η τρέχουσα αξία του ή οι ενδεχόμενες προοπτικές αξιοποίησής του, τόσο επί του παρόντος, όσο και μελλοντικά, (β) τα κτίσματα είναι ελεύθερα από οξειδώσεις, διάβρωση και άλλα, δομικά ή μη, αφανή ελαττώματα, ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ (γ) κατά τη διάρκεια της κατασκευής ή της ζωής του ακινήτου δεν χρησιμοποιήθηκαν υλικά που θεωρούνται ανθυγιεινά ή επικίνδυνα ή/και αμφίβολες τεχνικές, όπως ισχύει και για προσθήκες, επεκτάσεις ή/και ανακατασκευές και (δ) οι εγκαταστάσεις και οποιοσδήποτε σχετικός εξοπλισμός ή λογισμικό είναι λειτουργικά και δεν παρουσιάζουν ελαττώματα. Αν και έχει ληφθεί υπόψηη ηλικία, καθώς και η γενικότερη κατάσταση του ακινήτου, ενδεχόμενα σχόλια που αναφέρονται σε στοιχεία του ακινήτου δεν αποτελούν άποψη ή παροχή συμβουλευτικών υπηρεσιών. Σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να θεωρηθεί ότι τα σχόλια μας αφορούν χώρους στους οποίους δεν κατέστη δυνατή η πρόσβαση, ή δίκτυα τα οποία δεν ήταν δυνατόν να επιθεωρήσουμε. Τίτλοι, ιδιοκτησιακό Εκτός κι εάν αναφέρεται διαφορετικά και δεδομένης της

14 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ καθεστώς, πολεοδομικά θέματα και μισθωτήρια απουσίας άλλων στοιχείων, υποθέτουμε ότι: (α) το ακίνητο είναι ελεύθερο από υποθήκες, περιοριστικά μέτρα, καθώς και από οποιαδήποτε άλλη επιβάρυνση ή δέσμευση, (β) όλα τα τμήματα του ακινήτουκαι οι εγκαταστάσεις του έχουν ανεγερθεί σύμφωνα με τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης και τους σχετικούς όρους δόμησης κατά την εποχή κατασκευής του και είναι καθόλα νόμιμα, (γ) το ακίνητο δεν επηρεάζεται από τρέχουσες ή ενδεχόμενες μελλοντικές πολεοδομικές ρυθμίσεις, (δ) όλα τα τμήματα του ακινήτουκαι οι λοιπές δομικές κατασκευές, εγκαταστάσεις και δίκτυα, είναι συμβατά με τον κώδικα πολεοδομικής νομοθεσίας, τον κτιριοδομικό κανονισμό και τους νόμους και διατάξεις της τοπικής αυτοδιοίκησης και διαθέτουν τα απαραίτητα συστήματα πυρασφάλειας, ασφαλείας και υγιεινής, (ε) σε περίπτωση που χρειάζονται τροποποιήσεις προκειμένου το ακίνητο να πληρεί τους όρους της σχετικής νομοθεσίας περί ΑΜΚ και ΑΜΕΑ, το σχετικό κόστος είναι ασήμαντο ή αμελητέο, (στ) ο μισθωτής δεν έχει προβεί σε καμία πρόσθετη εργασία, η οποία μπορεί να επηρεάσει την άποψη μας για το μίσθωμα που θα μπορούσε να επιτευχθεί σε περίπτωση ανανέωσης της μισθωτήριας σύμβασης, Σελίδα 14 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ (ζ) ο μισθωτής θα εκπληρώσειτις οικονομικές υποχρεώσεις του βάσει των συμβολαίων του, (η) δεν συντρέχουν περιορισμοί στην υφιστάμενη από τον μισθωτή χρήση του ακινήτου ή άλλοι ανασταλτικοί παράγοντες στη μισθωτήριασύμβαση, οι οποίοιθα επηρέαζαν την αξία του,και (θ) δεν συντρέχουν περιορισμοίγια την υπεκμίσθωση ή/και την περαιτέρω εκμετάλλευση του ακινήτου από πλευράς μισθωτή.

15 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Διεύθυνση ακινήτου και τοποθεσία Το υπό εκτίμηση ακίνητο βρίσκεται στη συμβολή της Λεωφόρου Αθηνών αρ. 11 με την οδό Χέυδεν, στη θέση «Αλυκή» και εντός της συνοικίας Νεάπολης του Βόλου. Το εκτιμώμενο χωροθετείται εντός του οικοδομικού τετραγώνου (Ο.Τ.) 1202 που ορίζεται επιπλέον από τις οδούς Σέκερη και Αλαμάνας, ενώ απέχει περίπου 1,5 χλμ από το κέντρο της πόλης. Η Λεωφόρος Αθηνών αποτελεί βασική οδική αρτηρία της άμεσης και ευρύτερης περιοχής του ακινήτου, η οποία παρέχει πρόσβαση στα νότια προάστια του Βόλου και η προέκταση αυτής αποτελεί την Ε.Ο. Βόλου Καρδίτσας. Παράλληλα, η εν λόγω αρτηρία παρέχει άμεση σύνδεση με την έξοδο της πόλης. Χαρακτηρίζεται από μικτές χρήσεις και συγκεκριμένα επί αυτής συναντώνται πρατήρια υγρών καυσίμων, συνεργεία, φανοποιεία, αντιπροσωπείες αυτοκινήτων, ορισμένοι εκθεσιακοί χώροι, μονοκατοικίες και χαμηλού ύψους κτίρια είτε αμιγώς οικιστικά είτε με ισόγεια καταστήματα. Επιπλέον, στη συμβολή αυτής με την οδό Σέκερη βρίσκεται το Πανεπιστήμιο Θεσσαλίας, ενώ ανατολικά και νοτιοανατολικά αυτής και πλησίον του εκτιμώμενου εκτείνεται ο εμπορικός λιμένας της πόλης. Η περιοχή του εκτιμώμενου εξυπηρετείται από λεωφορεία με στάσεις επί της Λεωφόρου Αθηνών, ενώ επί της οδού Γρ. Λαμπράκη και σε απόσταση περίπου 350 μέτρων από το εκτιμώμενο βρίσκεται ο σταθμός αστικών και υπεραστικών Κ.Τ.Ε.Λ. της πόλης. Απόσπασμα χάρτη περιοχής συμπεριλαμβάνεται στο σχετικό παράρτημα της παρούσης. Περιγραφή ακινήτου Βάσει της αρχικής έκθεσης εκτίμησης, πρόκειται για πρατήριο υγρών καυσίμων που λειτουργεί με τα σήματα και τα χρώματα της BP. Το ως άνω αναφερόμενο πρατήριο βάσει της συμβολαιογραφικής πράξης και του τοπογραφικού διαγράμματος έχει ανεγερθεί βάσει της υπ αριθμόν 515/1959 άδειας οικοδομής επί οικοπέδου συνολικού εμβαδού τμ, το οποίο είναι ορθογωνίου σχήματος και συνορεύει βορειοδυτικά με την Λεωφόρο Αθηνών επί πλευράς μήκους 40 μέτρων, νότια και νοτιοδυτικά με την οδό Χέυδεν επί πλευράς μήκους 80 μέτρων και στις υπόλοιπες κατευθύνσεις με ιδιοκτησίες αγνώστων. Επί της Λεωφόρου Αθηνών υπάρχει κόμβος εισόδου-εξόδου που ορίζει το πρόσωπο του ακινήτου στο δρόμο, ενώ ο περιβάλλων χώρος του πρατηρίου έχει ασφαλτοστρωθεί για την κίνηση και στάθμευση οχημάτων. Σημειώνεται ότι τμήμα του εν λόγω οικοπέδου επρόκειτο να ρυμοτομηθεί, όπως αναλύεται παρακάτω στη σχετική ενότητα περί πολεοδομικού καθεστώτος του ακινήτου. Το ως άνω πρατήριο υγρών καυσίμων περιλαμβάνει ένα ισόγειο κτίριο και παλαιά υπόστεγα που βάσει της παρασχεθείσας συμβολαιογραφικής πράξης αντιλαμβανόμαστε ότι στέγαζαν κατά το παρελθόν σταθμό αυτοκινήτων. Το ισόγειο κτίριο βρίσκεται στο βορειοδυτικό τμήμα του οικοπέδου με όψη και προβολή επί της Λεωφόρου Αθηνών, είναι πλακοσκεπές και συμβατικής κατασκευής, ενώ αποτελείται από χώρους πώλησης, πλυντηρίου, λιπαντηρίου και WC. Τα δάπεδα στο χώρο πώλησης και στο WC είναι επιστρωμένα με κεραμικά πλακίδια, ενώ στο χώρο του πλυντηρίου και λιπαντηρίου είναι από οπλισμένο σκυρόδεμα. Επιπλέον, οι τοίχοι στους χώρους λιπαντηρίου και πλυντηρίου φέρουν εσωτερική επένδυση κεραμικών πλακιδίων. Σελίδα 15

16 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Επιπροσθέτως, στο εν λόγω τμήμα του οικοπέδου υφίστανται δύο νησίδες αντλιών δύο δίδυμες και μία μονή - και με βάση την άδεια λειτουργίας υπάρχουν πέντε υπόγειες δεξαμενές καυσίμων συνολικής χωρητικότητας 75 κμ. Αναφορικά με τα παλαιά υπόστεγα, καταλαμβάνουν το δυτικό, νοτιοανατολικό και βορειοανατολικό τμήμα του οικοπέδου και είναι διαχωρισμένα από το υπόλοιπο ακίνητο μέσω τοιχίου οπλισμένου σκυροδέματος και μεταλλικής ανοιγόμενης θύρας. Σημειώνεται ότι η αυτοψία δεν ήταν εφικτή στο χώρο, ωστόσο είχαμε αντιληφθεί ότι πιθανότατα ήταν εκτός χρήσης. Τα εν λόγω υπόστεγα, σύμφωνα με το παρασχεθέν τοπογραφικό διάγραμμα, είναι ενιαίας διάταξης και σχήματος «Π» και αποκλειστικά προσβάσιμα από το βορειοδυτικό τμήμα του οικοπέδου. Επιπλέον, διαθέτουν μερική πλαγιοκάλυψη από τσιμεντόπλινθους και οροφοκάλυψη από λαμαρίνα. Φωτογραφίες του ακινήτου περιλαμβάνονται στο σχετικό παράρτημα της έκθεσης. Δίκτυα και παροχές Η εκτίμηση πραγματοποιείται με την παραδοχή ότι το κτίριο εξυπηρετείται από όλα τα βασικά δίκτυα κοινής ωφέλειας. Επισημαίνεται ότι στις σχετικές εγκαταστάσεις δεν πραγματοποιήθηκε έλεγχος. Επιπροσθέτως, βάσει όσων αναφέρονται στην αρχική έκθεση εκτίμησης, το κτίριο εξυπηρετείται επίσης διαθέτει σύστημα πυρόσβεσης με πυροσβεστικές φωλιές και κινητούς πυροσβεστήρες, κλειστό σύστημα παρακολούθησης (CCTV) στο χώρο πωλήσεων, σύστημα συναγερμού και ατομική μονάδα κλιματισμού στο χώρο πωλήσεων. Πίνακας επιφανειών Δεν πραγματοποιήθηκε εμβαδομέτρηση στο ακίνητο, αλλά κατόπιν εντολής, βασιστήκαμε στις επιφάνειες που μας είχαν παρασχεθεί από την Trastor Α.Ε.Ε.Α.Π. για τους σκοπούς της υπ αριθμόν πρωτοκόλλου ΕΜ-ΓΓ/ΜΖ/ΑΟ-2019/10700(8) προηγούμενης έκθεσης εκτίμησης της εταιρείας μας. Βάσει της εν λόγω έκθεσης οι επιμέρους επιφάνειες του ακινήτου έχουν ως εξής: Σελίδα 16 ΚΤΙΡΙΟ ΟΡΟΦΟΣ ΧΡΗΣΗ Βασικό κτίριο Ισόγειο Κύρια χρήση - χώροι πώλησης πρατηρίου καυσίμων, πλυντήριο αυτοκινήτων και λιπαντήριο Υπόστεγα Ισόγειο Βοηθητική χρήση - σταθμός αυτοκινήτων (μη προσβάσιμοι κατά την αυτοψία, πιθανότατα στην παρούσα φάση εκτός χρήσης) ΜΙΣΘΩΣΙΜΗ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ ΒΑΣΕΙ ΤΙΤΛΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ & ΜΙΣΘΩΤΗΡΙΟΥ 137, , υπόγειες δεξαμενές καυσίμων συνολικής χωρητικότητας 75μ³, 2 δίδυμες αντλίες και μία μονή αντλία * Επιφάνεια ανωδομής 1.517,80 Γενικό σύνολο 1.517,80

17 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Κατάσταση συντήρησης Δεν πραγματοποιήθηκε στατική μελέτη, έλεγχος στατικής επάρκειας, τεχνική έκθεση κτιρίου ή Η/Μ ή έλεγχος των δικτύων και παροχών του ακινήτου, ούτε μας παρασχέθηκε κάποια σχετική έκθεση άλλης εταιρείας ή ανεξάρτητου μελετητή. Βάσει της αυτοψίας που είχε πραγματοποιηθεί στις 20 Απριλίου 2018,το πρατήριο υγρών καυσίμων και συγκεκριμένα το ισόγειο κτίριο είχε πιθανότατα σχετικά προσφάτως ανακαινιστεί και η κατάσταση συντήρησής του ήταν πολύ καλή. Περιβαλλοντολογικά θέματα Κατόπιν εντολής σας, δεν πραγματοποιήθηκε έρευνα για την ύπαρξη ή μη μόλυνσης του εδάφους ή των κτιρίων ή για την πιθανή ύπαρξη περιβαλλοντικών ζητημάτων. Κατά συνέπεια, υιοθετούμε την παραδοχή ότι δεν υπάρχει κάποιος παράγοντας που θα επηρεάσει την αξία του ακινήτου. Δεν πραγματοποιήθηκε έρευνα σχετικά με τις προηγούμενες χρήσεις του ακινήτουή των όμορων ιδιοκτησιών προκειμένου να διαπιστωθεί εάν υπάρχει πιθανότητα μόλυνσης ή άλλα περιβαλλοντικά ζητήματα και κατά συνέπεια υποθέτουμε πως δεν ισχύει τίποτα από τα παραπάνω. Πολεοδομικό καθεστώς Για τις ανάγκες της εκτίμησης δεν πραγματοποιήσαμε έλεγχο πολεοδομικής νομιμότητας. Με βάση την αρχική έκθεση εκτίμησης, το σύνολο των κτιριακών εγκαταστάσεων του ακινήτου έχει ανεγερθεί βάσει σχετικής άδειας οικοδομής και συγκεκριμένα της υπ αριθμόν 515/1959 και το οικόπεδο είναι άρτιο και μη οικοδομήσιμο σύμφωνα με το διάταγμα ρυμοτομίας που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ 524/Δ / Συγκεκριμένα, το εν λόγω διάταγμα ρυμοτομίας ορίζει ότι τμήμα του οικοπέδου εμβαδού 216,75 τμ εμπίπτει εντός νέου δημιουργημένου πεζοδρόμου και το υπόλοιπο (2.983,25 τμ) που εμπίπτει εντός του Ο.Τ έχει χαρακτηριστεί ως χώρος πρασίνου. Σελίδα 17 Δεδομένων των παραπάνω, όσων διαπιστώθηκαν κατά την τελευταία αυτοψία και ελλείψει οποιασδήποτε περαιτέρω πληροφόρησης, για το σκοπό της εκτίμησης θεωρούμε ότι στις κτιριακές εγκαταστάσεις του ακινήτου δεν υφίστανται πολεοδομικές αυθαιρεσίες και είναι καθόλα νόμιμες, το ως άνω αναφερόμενο διάταγμα ρυμοτομίας δεν έχει εφαρμοστεί κατά την κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης και κατ επέκταση το εδαφικό σκέλος του ακινήτου παραμένει προς το παρόν αμετάβλητο. Τέλος, δεν δύναται να γνωρίζουμε εάν θα προκύψουν μελλοντικά ζητήματα πολεοδομικής φύσης που θα μπορούσαν να επηρεάσουν τη μελλοντική αξία του ακινήτου. ΦΠΑ Δεν μας έχουν παρασχεθεί πληροφορίες σχετικά με το αν το ακίνητο υπόκειται ή όχι σε ΦΠΑ. Όλες οι αξίες που παρουσιάζονται στην παρούσα έκθεση, δεν περιλαμβάνουν ΦΠΑ.

18 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΝΟΜΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ Ιδιοκτησιακό καθεστώς Για το σκοπό της παρούσας εκτίμησης δεν έγινε νομικός έλεγχος, βασιστήκαμε ωστόσο στα έγγραφα που μας παρασχέθηκαν για τους σκοπούς της αρχικής έκθεσης εκτίμησης του ακινήτου με αριθμό πρωτοκόλλου ΕΜ/ΜΖ/ΑΟ 2018/10466(8) και ημερομηνία 23 Ιουλίου Συγκεκριμένα, βάσει του υπ αριθμόν 4.815/ συμβολαίου πώλησης επαγγελματικών ακινήτων του συμβολαιογράφου Πειραιά Στέφανου Κ. Βασιλάκη, το ακίνητο είναι ιδιοκτησίας «ΠΕΙΡΑΙΩΣ ΑΣΤΙΚΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ Α.Ε.», νυν «Trastor Α.Ε.Ε.Α.Π.» (βάσει του ΦΕΚ 3012/ ) και στην παρούσα φάση είναι μισθωμένο. Θεωρούμε συνεπώς ότι σε περίπτωση πώλησης δεν θα υπάρξει οποιοδήποτε νομικό κώλυμα. Μισθώσεις Με βάση την προηγούμενη έκθεση εκτίμησης του ακινήτου με αριθμό πρωτοκόλλου ΕΜ- ΓΓ/ΜΖ/ΑΟ-2019/10952 (8) και ημερομηνία 8 Ιουλίου 2019 καθώς και τα νεότερα στοιχεία αναφορικά με το τρέχον μίσθωμα, οι βασικοί όροι της μίσθωσης συνοψίζονται στον παρακάτω πίνακα. ΜΙΣΘΩΤΗΣ Ημερομηνία σύνταξης συμφωνητικού μίσθωσης & τροποποιήσεων Εκμισθωτής Μισθωτής Περιγραφή μισθωμένου χώρου ΕΛΛΗΝΙΚΑ ΚΑΥΣΙΜΑ ΟΡΥΚΤΕΛΑΙΑ ΑΒΕΕ 27/3/2003, 14/7/2011, 7/12/2012, 1/7/2014 & 9/4/2019 TRASTOR A.E.E.A.Π ΕΛΛΗΝΙΚΑ ΚΑΥΣΙΜΑ ΟΡΥΚΤΕΛΑΙΑ ΑΒΕΕ Πρατήριο υγρών καυσίμων με πλυντήριο αυτοκινήτων, λιπαντήριο και υπόστεγα Μισθωμένη επιφάνεια (τμ) 1.517,80 Καταγγελία μίσθωσης - Τρέχον μηνιαίο μίσθωμα ( ) 2.087,04 Ημερομηνία έναρξης ισχύουσας μίσθωσης 27-Μαρ-03 Διάρκεια ισχύουσας μίσθωσης (έτη) 30 Ημερομηνία λήξης ισχύουσας μίσθωσης 31-Μαρ-33 Αναπροσαρμογή μισθώματος Σταθερό για 2 έτη από 1/1/2019 έως 31/12/2020 & έπειτα ΔΤΚ+1% 2% Ημερομηνία αναπροσαρμογής 1-Ιαν-21 Σελίδα 18

19 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Βάσει της Ελληνικής Νομοθεσίας και πιο συγκεκριμένα του ΦΕΚ 949/ , σε περιπτώσεις εκτίμησης ακινήτων που απαιτούνται για Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) είναι απαραίτητη η εφαρμογή δυο μεθοδολογιών εκτίμησης, οι οποίες στη συνέχεια σταθμίζονται. Εν προκειμένω, τα πρατήρια υγρών καυσίμων ως επιχειρηματικές μονάδες αποτιμώνται συχνότερα με βάση την αξία της τρέχουσας χρήσης τους, λαμβάνοντας υπόψη τη δυνατότητα παραγωγής εισοδήματος (Μέθοδος Κερδών). Στην ουσία, λαμβάνεται υπόψη ο μέσος όρος των προ φόρων και αποσβέσεων κερδών της στεγασμένης επιχείρησης για μια συγκεκριμένη περίοδο πρόβλεψης που είθισται να ανέρχεται σε 10 έτη. Οι προβλέψεις σχετικά με τη διαχείριση και την κερδοφορία μιας μονάδας, πέραν της ανάλυσης των πρόσφατων παρελθοντικών οικονομικών αποτελεσμάτων της, τα οποία παρέχονται από τον εντολέα και αποτελούν σημαντικό στοιχείο για την αξιοπιστία του τελικού αποτελέσματος, προκύπτουν επίσης κατόπιν εύλογων υπολογισμών σχετικών με τον εκάστοτε υπό εξέταση κλάδο, τα δεδομένα του ανταγωνισμού κ.λπ. Στην προκειμένη περίπτωση, ωστόσο, λόγω της μη διαθεσιμότητας οικονομικών στοιχείων αναφορικά με την εμπορική απόδοση της εν λόγω επιχειρηματικής μονάδας και δεδομένου του γεγονότος ότι αποτελεί επενδυτικό ακίνητο που, συνεπακόλουθα, εξασφαλίζει τη διαθεσιμότητα στοιχείων και δεδομένων εκμίσθωσής του από την πλευρά του εντολέα, για την πιο αξιόπιστη προσέγγιση της εύλογης αξίας του ακινήτου με βάση τα δεδομένα που υφίστανται εφαρμόστηκε η μέθοδος Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος, τόσο υπό τη μορφή των Προεξοφλούμενων Χρηματοοικονομικών Ροών, όσο και ως η «Παραδοσιακή» Μέθοδος Κεφαλαιοποίησης. Οι δυο αυτές προσεγγίσεις σταθμίστηκαν εν συνεχεία με συντελεστές 80%/20% (όπως υποδεικνύεται από την Ελληνική Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς). Κατά την εφαρμογή της μεθόδου αυτής που, εκτός των άλλων, εφαρμόζεται στις περιπτώσεις εκτίμησης πιο τυπικής μορφής επαγγελματικών ακινήτων, υιοθετείται ουσιαστικά ο ίδιος μηχανισμός προεξόφλησης ετήσιων εισοδημάτων που εφαρμόζεται και στη Μέθοδο Κερδών αλλά με τη διαφορά ότι στη συγκεκριμένη περίπτωση τα εισοδήματα δεν αποτελούν τα κέρδη της στεγασμένης επιχείρησης αλλά τα μισθώματα που εισπράττει ο ιδιοκτήτης/ εκμισθωτής από αυτήν. Κατά την εφαρμογή της μεθόδου λήφθηκαν οι κάτωθι παραδοχές: Περίοδος πρόβλεψης 10 ετών, και Κατά την περίοδο αυτή το ακίνητο διατηρεί την ίδια χρήση. Σελίδα 19 Μέθοδος 1 η :Προεξοφλούμενες Χρηματοοικονομικές Ροές Η Μέθοδος Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος στηρίζεται στη λογική ότι η αξία ενός ακινήτου προκύπτει από την κεφαλαιοποιημένη αξία του μισθώματος που μπορεί να αξιώσει ή που αξιώνει, υιοθετώντας τον κατάλληλο συντελεστή κεφαλαιοποίησης, ο οποίος ενσωματώνει όλα τα ρίσκα που σχετίζονται με το μίσθωμα του ακινήτου. Με τον τρόπο αυτό εξάγεται η κεφαλαιακή του αξία. Αναφορικά με την προσέγγιση των Προεξοφλούμενων Χρηματοοικονομικών Ροών, βασίζεται στη δημιουργία ενός μοντέλου χρηματοροών, στο οποίο λαμβάνονται υπόψη τα

20 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. έσοδα και έξοδα που αφορούν το ακίνητο εισοδήματος που εκτιμάται, η αίσθηση του εκτιμητή σχετικά με την παρούσα κατάσταση και την εξέλιξη της αγοράς, καθώς και: κάθε εισοδηματική μεταβολή που μπορεί να προκύψει από ενδεχόμενες ή/και αναμενόμενες αλλαγές της αγοραίας μισθωτικής αξίας, το ενδεχόμενο το ποσό του τρέχοντος μισθώματος να υπερβαίνει το αντίστοιχο αγοραίο μίσθωμα, οι επιπτώσεις των φθορών ενός ακινήτου στο ύψος του ενοικίου ή/καιστις κεφαλαιουχικές δαπάνες για μετατροπές μεγάλης κλίμακας, ή για αντικατάσταση εξοπλισμού, οι περίοδοι που το ακίνητο ενδέχεται να παραμένει κενό, άρα να μην αποδίδει κάποιο εισόδημα, τα έξοδα που υπεισέρχονται κατά τις παραπάνω περιόδους, τα έξοδα που αποσκοπούν στην επαναμίσθωση του ακινήτου (διαφήμιση, αμοιβές μεσιτών και δικηγόρων), η ενδεχόμενη ανακαίνιση του ακινήτου καθώς και όλες οι απαραίτητες βελτιώσεις σε αυτό, οι συνθήκες που επικρατούν στην αγορά αλλά και η προβλεπόμενη εξέλιξη του ακινήτου ως επένδυση κατά τη λήξη της περιόδου μίσθωσης. Από τα παραπάνω προκύπτουν οι χρηματοροές εσόδων και εξόδων σε τρέχουσες τιμές κατά την περίοδο εκμετάλλευσης του ακινήτου. Το χρονοδιάγραμμα προκύπτει από αυτό που θεωρείται εύλογο από έναν εν δυνάμει επενδυτή για παράδειγμα μέχρι την συμφωνηθείσα λήξη της μισθωτήριας σύμβασης ή ακόμη και νωρίτερα ανάλογα με τις ακριβείς συνθήκες κάθε ακινήτου, τα χαρακτηριστικά του μισθωτή κλπ. Η χρηματοροή που προκύπτει από τα έσοδα και έξοδα του ακινήτου προεξοφλείται (ή ανάγεται σε σημερινές αξίες) βάσει ενός συντελεστή προεξόφλησης, ο οποίος αντικατοπτρίζει το συνολικό ποσοστό απόδοσης στο οποίο στοχεύει ο επενδυτής κατά την κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης. Εδώ τονίζεται ότι, καθώς οι αναμενόμενες αποδόσεις διαφέρουν από επενδυτή σε επενδυτή, η μέθοδος των Προεξοφλούμενων Χρηματοοικονομικών Ροών χρησιμοποιείται κυρίως για τον προσδιορισμό της επενδυτικής αξίας ή της αξίας του ακινήτου για έναν συγκεκριμένο επενδυτή. Εντούτοις, η συγκεκριμένη μέθοδος μπορεί να εφαρμοστεί και για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας ενός οποιοδήποτε ακινήτου που παράγει πρόσοδο, υιοθετώντας τους κατάλληλους όρους, όπως αυτοί προκύπτουν από την έρευνα της κατά περίπτωση αγοράς. Το άθροισμα των προεξοφλούμενων τιμών μας δίνει την Καθαρή Παρούσα Αξία του επενδυτικού ακινήτου και ισούται ουσιαστικά με το ποσό που θα ήταν διατεθειμένος να πληρώσει ένας δυνητικός αγοραστής για το υπό εκτίμηση ακίνητο, ώστε για τη δεδομένη περίοδο που μελετάται να έχει το αναμενόμενο ποσοστό απόδοσης. Ως εκ τούτου, η Καθαρή Παρούσα Αξία ισούται με την Εύλογη αξία. Σελίδα 20

21 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Μέθοδος 2 η : Μέθοδος Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος Η Μέθοδος αυτή στηρίζεται στη λογική ότι η αξία ενός ακινήτου προκύπτει από την κεφαλαιοποιημένη αξία του μισθώματος που εκτιμάται ότι αυτό μπορεί να αξιώσει. Θεωρείται η πλέον ενδεδειγμένη μέθοδος για την αποτίμηση ακινήτων εισοδήματος. Οι συνήθεις παράγοντες που συνυπολογίζονται κατά την εφαρμογή της μεθόδου αυτής και προκειμένου να προσδιοριστεί η μισθωτική αξία είναι καταρχάς η χρήση του ακινήτου, η ακριβής θέση του, καθώς και το επίπεδο της αγοράς για ακίνητα με τα αυτά χαρακτηριστικά. Η ρευστότητα της αγοράς κατά τη χρονική στιγμή της εκτίμησης αποτελεί ασφαλώς παράγοντα που λαμβάνεται υπ όψη στην εκτίμηση της μισθωτικής και κατ επέκταση της κεφαλαιακής αξίας του, ιδιαίτερα στις περιπτώσεις μεγάλου μεγέθους ακινήτων. Συνεπώς, η μέθοδος στηρίζεται στην ορθή αποτύπωση του δίκαιου μισθώματος που θα αξίωνε το ακίνητο ως ελεύθερο στην αγορά. Για την κεφαλαιοποίηση του τρέχοντος μισθώματος εφαρμόζεται βαθμός απόδοσης που ενσωματώνει όλους τους κινδύνους της επένδυσης (All Risks Yield). Σελίδα 21

22 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΘΝΙΚΗΣ ΑΓΟΡΑΣ ΠΕΤΡΕΛΑΙΟΕΙΔΩΝ &ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ ΠΡΑΤΗΡΙΩΝ ΚΑΥΣΙΜΩΝ Γενικά χαρακτηριστικά και δεδομένα ελληνικής αγοράς πετρελαιοειδών Η ελληνική εγχώρια αγορά πετρελαιοειδών ουσιαστικά λειτουργεί σε τρία επίπεδα: 1. διύλιση, 2. χονδρική εμπορία και 3. λιανική εμπορία. Σύμφωνα με το Σύνδεσμο Εταιρειών Εμπορίας Πετρελαιοειδών Ελλάδος (ΣΕΕΠΕ), στην ελληνική αγορά πετρελαιοειδών δραστηριοποιούνται δύο εταιρείες διύλισης με 4 εγχώρια διυλιστήρια, οι οποίες προμηθεύουν αξιόλογο αριθμό εταιρειών εμπορίας, πρατήρια εκ των οποίων λειτουργούν περίπου πρατήρια καυσίμων (στην Ελλάδα αντιστοιχεί 1 πρατήριο ανά κατοίκους, κατά προσέγγιση) που στην πλειοψηφία τους φέρουν σήματα εταιρειών και περίπου 250 πωλητές πετρελαίου θέρμανσης με εγκατάσταση, καθώς και ένα μικρό αριθμό πωλητών πετρελαίου θέρμανσης χωρίς εγκατάσταση. Ο κλάδος των πετρελαιοειδών αποτελεί έναν από τους πολύ σημαντικούς κλάδους της ελληνικής οικονομίας, με σοβαρή επίδραση στη διαμόρφωση τόσο των τάσεων και εξελίξεων στα μεγέθη της οικονομίας όσο και του επιπέδου διαβίωσης των νοικοκυριών. Το γεγονός αυτό οφείλεται αφενός στην κυριαρχία του πετρελαίου στο εμπορικό και ενεργειακό ισοζύγιο της χώρας, και αφετέρου στις πολλαπλές και αλυσιδωτές επιδράσεις των προϊόντων και των διαδικασιών που συνθέτουν την αγορά πετρελαίου σε θεμελιώδεις τομείς της εγχώριας οικονομίας, όπως οι μεταφορές, η βιομηχανία, ο αγροτικός τομέας, οι υπηρεσίες κ.α. Ο κλάδος του πετρελαίου παρά το γεγονός ότι επηρεάζεται από το διεθνές οικονομικό και πολιτικό περιβάλλον (εφόσον η εγχώρια παραγωγή αργού πετρελαίου καλύπτει ποσοστό μικρότερο του 1% της σχετικής ζήτησης, η οποία καλύπτεται σχεδόν εξ ολοκλήρου από εισαγωγές), εξαρτάται σε πολύ μεγάλο βαθμό και από τις γενικές εξελίξεις της εγχώριας οικονομίας, δεδομένης της αλληλεξάρτησης των δύο. Είναι χαρακτηριστικό ότι από το 2009 και μετά η εγχώρια αγορά πετρελαιοειδών έχει δεχθεί ισχυρές πιέσεις, λόγω της ύφεσης της οικονομίας και της πτώσης του διαθέσιμου εισοδήματος, που οδήγησαν σε μείωση της κατανάλωσης, αλλά και λόγω των έντονων διακυμάνσεων στις τιμές και του ιδιαίτερου φορολογικού πλαισίου του κλάδου. Συγκεκριμένα, κατά την περίοδο , σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat, η εγχώρια κατανάλωση πετρελαιοειδών μειώθηκε σωρευτικά κατά ποσοστό περίπου 40% έναντι της σωρευτικής μείωσης της τάξης του 25% περίπου της εγχώριας κατανάλωσης ενέργειας συνολικά. Ωστόσο, η αγορά πετρελαίου συνεχίζει να κατέχει τη σημαντικότερη θέση στο ενεργειακό ισοζύγιο της Ελλάδας με ποσοστά άνω του 45%. Ως προς τον όγκο των πωλήσεων πετρελαιοειδών, σύμφωνα με μελέτη του Ιδρύματος Οικονομικών & Βιομηχανικών Ερευνών (ΙΟΒΕ), η πορεία του είναι αντίστοιχη παρουσιάζοντας την περίοδο σωρευτική πτώση της τάξης του 36% περίπου, ενώ στη συνέχεια εμφάνισε ανοδική πορεία. Κρίνεται σκόπιμο να αναφερθεί ότι ως προς τα κέρδη ο κλάδος των πετρελαιοειδών μετά από πέντε συναπτά έτη ζημιών, παρουσίασε καθαρά κέρδη κατά τα έτη 2015 έως 2017, αλλά ο ρυθμός δεν ήταν ανάλογος των πωλήσεων, λόγω της αστάθειας που παρατηρείται στην τιμή πώλησης και στο καθεστώς φορολόγησης των εταιρειών. Σελίδα 22

23 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Σύμφωνα με το ΣΕΕΠΕ, Οι συνολικές πωλήσεις καυσίμων το ήταν στάσιμες, με τις πωλήσεις Εσωτερικής Αγοράς να παρουσιάζουν μείωση κατά 3,11% και οι πωλήσεις Διεθνούς Αγοράς αύξηση κατά 5,65%. Γενικά στοιχεία κτηματαγοράς πρατηρίων καυσίμων Κατά τα τελευταία έτη και δεδομένης της σημαντικής πτώσης που χαρακτήριζε τον κλάδο των πετρελαιοειδών έως το 2013 τόσο ως προς τη εγχώρια κατανάλωση όσο και ως προς τον όγκο των πωλήσεων, παρατηρήθηκε ότι πλέον υπάρχει απόθεμα προς μίσθωση αλλά και προς πώληση πρατηρίων καυσίμων, το οποίο θα μπορούσε να χαρακτηριστεί αξιόλογο σε σύγκριση με τα προ οικονομικής κρίσης έτη και επικεντρώνεται ως επί το πλείστον σε περιαστικές περιοχές μεσαίων/ μεγάλων πόλεων ή σε επαρχιακές τοποθεσίες. Ωστόσο, σημειώνεται ότι τα ζητούμενα τιμήματα δεν αντιπροσωπεύουν πάντα την εμπορικότητα του πρατηρίου αλλά πολλές φορές τις ανάγκες του εκάστοτε ιδιοκτήτη. Ως προς τη ζήτηση, το οποιοδήποτε ενδιαφέρον βασίζεται είτε σε ειδικές μελέτες αναφορικά με τη διέλευση ΙΧ οχημάτων και κατανάλωση πετρελαιοειδών στην εκάστοτε περιοχή και ως εκ τούτου με τη μελλοντική απόδοση του πρατηρίου είτε στην αίσθηση ενός έμπειρου τοπικού επιχειρηματία του κλάδου αναφορικά με τις αναμενόμενες αποδόσεις της επένδυσης. Συμπερασματικά, το υφιστάμενο απόθεμα δεν επαρκεί ώστε να διεξαχθούν ασφαλή συμπεράσματα και παράλληλα τα ζητούμενα τιμήματα αντανακλούν την αναμενόμενη απόδοση του εκάστοτε πρατηρίου. Στοιχεία μισθωμάτων Για το σκοπό της παρούσας εκτίμησης, όπως αναφέρεται και παραπάνω, λόγω της μη διαθεσιμότητας οικονομικών στοιχείων αναφορικά με την εμπορική απόδοση του υπό εκτίμηση πρατηρίου σε συνδυασμό με την κατάσταση της ειδικής κτηματαγοράς που αναλύθηκε, βασιστήκαμε στην εμπειρία που έχουμε αποκομίσει από την πολυετή συνεργασία με εταιρείες εμπορίας πετρελαιοειδών στον ελλαδικό χώρο. Ως εκ τούτου και λαμβάνοντας υπόψη πραγματικά στοιχεία μισθώσεων πρατηρίων υγρών καυσίμων των εν λόγω εταιρειών, θεωρούμε ότι το υφιστάμενο τρέχον μίσθωμα του εκτιμώμενου πρατηρίου προσεγγίζει/ ταυτίζεται με το τρέχον αγοραίο μίσθωμά του. Σελίδα 23 Στοιχεία αποδόσεων επενδυτικών ακινήτων Το 2019 αποτέλεσε έτος ορόσημο για την ελληνική αγορά επενδυτικών ακινήτων. Βάσει στοιχείων που συγκεντρώθηκαν από την ΑΞΙΕΣ Α.Ε., η συνολική αξία των επενδύσεων που ολοκληρώθηκαν μέσα στο έτος είναι σχεδόν διπλάσια σε σχέση με το Ειδικότερα, έως και το Νοέμβριο του 2019 η συνολική αξία των συναλλαγών ξεπέρασε τα 350 εκατομμύρια, αποτελώντας επίπεδο ρεκόρ της τελευταίας δεκαετίας, ενώ αναμένεται και η ολοκλήρωση τριών ακόμη αγοραπωλησιών χαρτοφυλακίων, οι οποίες εκτιμάται πως θα ξεπεράσουν συνολικά τα 200 εκ. Ένας συνδυασμός παραγόντων όπως η μείωση του «ρίσκου χώρας», οι υψηλότερες αποδόσεις σε ένα περιβάλλον χαμηλότερων επιτοκίων, η επίσπευση του ρυθμού εκκαθάρισης των μη εξυπηρετούμενων δανείων από τις συστημικές τράπεζες καθώς και η πολιτική βούληση για την ενίσχυση του κλάδου, συνετέλεσαν στη δημιουργία ενός θετικού επενδυτικού κλίματος, εδραιώνοντας την ελληνική αγορά ακινήτων ως επενδυτικό στόχο τόσο των εγχώριων όσο και των διεθνών επενδυτών. Εταιρείες ιδιωτικών συμφερόντων και εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία όπως οι Trastor Α.Ε.Ε.Α.Π., ΠΑΝΓΑΙΑ Α.Ε.Ε.Α.Π., ΟΡΙΛΙΝΑ Α.Ε.Ε.Α.Π. και Briq Properties, ήταν οι κύριοι αγοραστές για ακόμη μια χρόνια. Οι «παραδοσιακοί» τομείς όπως τα γραφεία σε

24 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. κύριες αναγνωρισμένες γραφειακές αγορές της Αττικής, όπως το κέντρο της Αθήνας και η λεωφόρος Κηφισίας, και σε λιγότερο βαθμό τα εμπορικά καταστήματα σε αναγνωρισμένους εμπορικούς δρόμους, αποτελούν τη μερίδα του λέοντος των συναλλαγών, με τον κλάδο των αποθηκών και των logistics να συγκεντρώνουν ολοένα και περισσότερο ενδιαφέρον. Ως ήταν αναμενόμενο το αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον σε συνδυασμό με το περιορισμένο απόθεμα διαθέσιμων επενδυτικών ακινήτων που συνδυάζουν καλές κατασκευαστικές προδιαγραφές και φερέγγυους μισθωτές έχει επηρεάσει τις αποδόσεις, οι οποίες ως γενική ένδειξη μπορούμε να πούμε ότι διαμορφώνονται σήμερα μεταξύ 5,75% και 9,00% στα επαγγελματικά ακίνητα, αναλόγως χρήσης και εμπορικότητας. Σε ότι αφορά τις αποδόσεις πρατηρίων υγρών καυσίμων, αυτές επηρεάζονται τόσο από την εμπορικότητα του σημείου λειτουργίας έκαστης εγκατάστασης όσο και από τη γενικότερη πορεία του κλάδου των πετρελαιοειδών. Σήμερα διαμορφώνονται μεταξύ 6,50% και 8,75% για ακίνητα μέσης έως καλής εμπορικότητας και βαίνουν αυξανόμενες για ακίνητα/ περιοχές μικρότερης εμπορικής διέλευσης και ζήτησης αντικατοπτρίζοντας τον αυξημένο βαθμό επιχειρηματικού κινδύνου. Σελίδα 24

25 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΒΑΣΙΚΕΣ ΥΠΟΘΕΣΕΙΣ ΚΑΙ ΔΕΔΟΜΕΝΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Συνοπτική παρουσίαση εισοδημάτων από μισθώσεις Το ακίνητο είναι πλήρως μισθωμένο από την εταιρεία ΕΛΛΗΝΙΚΑ ΚΑΥΣΙΜΑ ΟΡΥΚΤΕΛΑΙΑ ΑΒΕΕ και το ετήσιο μεικτό μίσθωμα για το 1 ο μισθωτικό έτος της χρηματοροής ανέρχεται σε , ενώ καταλήγει σε το Συντελεστές αναπροσαρμογών Η αναπροσαρμογή του συμφωνηθέντος ενοικίου με βάση τα όσα προβλέπονται στη τροποποίηση της μισθωτήρια σύμβαση ορίζεται βάσει ΔΤΚ+1% 2% από το 2021 και μετέπειτα. Το αγοραίο μίσθωμα θεωρούμε θα αναπροσαρμόζεται με ΔΤΚ+1. Στον παρακάτω πίνακα παρουσιάζεται η εξέλιξη του ΔΤΚ βάσει των προβλέψεων του Oxford Economics (Νοέμβριος 2019): ΕΤΟΣ ΔΤΚ 0,3% 0,7% 0,9% 1,3% 1,5% 1,5% 1,6% 1,8% 1,9% 2,0% 2,0% Λειτουργικά και άλλα κόστη Κατόπιν εντολής σας δεν λήφθηκαν ωστόσο λοιπά έξοδα που επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη, όπως φόρος κατοχής ακινήτου (ΕΝΦΙΑ) και κόστος ασφάλισης. Συνεπώς η ανάλυση μας γίνεται στη βάση της μεικτής απόδοσης (gross yield). Προσδιορισμός αγοραίων τιμών μίσθωσης Βάσει όσων έχουν αναφερθεί και αναλυθεί παραπάνω αναφορικά με την κατάσταση της κτηματαγοράς των πρατηρίων υγρών καυσίμων καθώς και της εμπειρίας μας, θεωρούμε ότι το υφιστάμενο τρέχον μίσθωμα του εκτιμώμενου πρατηρίου είναι εύλογο και ισοδυναμεί με το τρέχον αγοραίο μίσθωμά του. Ως εκ τούτου, το αγοραίο μίσθωμα του ακινήτου προσδιορίζεται σε 2.087,08/μήνα ή /έτος. Σελίδα 25 Συντελεστές απόδοσης Λαμβάνοντας υπόψη τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, όπως τη χρήση και τη θέση, την ειδική αγορά που αντιπροσωπεύει το εκτιμώμενο καθώς και τις προβλέψεις για την πορεία της οικονομίας και του κλάδου μακροπρόθεσμα όπως αυτές ανακοινώνονται από έγκριτους Οικονομικούς Αναλυτές υιοθετήθηκε συντελεστής κεφαλαιοποίησης του αγοραίου μισθώματος κατά την εφαρμογή της «Παραδοσιακής» Μεθόδου Κεφαλαιοποίησης καθώς και του μισθώματος στη λήξη της δεκαετίας κατά την εφαρμογή των Προεξοφλούμενων Χρηματοοικονομικών ίσος με 7,75%. Κενές περίοδοι και επαναμίσθωση Η συμβατική λήξη της μίσθωσης είναι στις 31 Μαρτίου 2033.Συνεπώς καθ όλη τη διάρκεια της δεκαετούς περιόδου το ακίνητο είναι μισθωμένο. Συντελεστής προεξόφλησης Ο συντελεστής προεξόφλησης ή συντελεστής παρούσας αξίας αποτελεί την απαιτούμενη απόδοση που θα επιθυμούσε να λάβει ένας επενδυτής από το δικαίωμα αξιοποίησης ενός ακινήτου για συμφωνημένο διάστημα. Το μέγεθος αυτό υπολογίζεται με βάση το άθροισμα της πλέον σταθερής απόδοσης με το πιο περιορισμένο ρίσκο (Risk Free Rate) πλέον

26 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. πρόσθετου ποσοστού ρίσκου που σχετίζεται με τη συγκεκριμένη επένδυση (Risk Premium), βάσει του τύπου e = RFR + Rp. Βάσει της διεθνούς βιβλιογραφίας για τον προσδιορισμό του Rp (risk premium) χρησιμοποιείται ο τύπος: K = e g +d = RFR + Rp - g +d Όπου: Κ: αρχική απόδοση του ακινήτου e: η αιτούμενη απόδοση (επιτόκιο προεξόφλησης) g: η πραγματική αύξηση του μισθώματος d: η ετήσια απαξίωση του ακινήτου (φυσική, τεχνική και λειτουργική) Κατά συνέπεια ο τύπος διαμορφώνεται ως εξής: K = RFR + Rp g + d Rp = K RFR + g d e = RFR + K RFR + g d = K + g - d Κατά συνέπεια το επιτόκιο προεξόφλησης αποτελεί το άθροισμα της αρχικής απόδοσης του ακινήτου, ενσωματώνοντας τη φερεγγυότητα του μισθωτή και τη δομή του μισθωτηρίου, της μέσης ετήσιας πραγματικής εξέλιξης του αγοραίου μισθώματος και της απαξίωσης του ακινήτου. Δεδομένου ότι σε περιπτώσεις αντίστοιχων ακινήτων η φυσική, τεχνική και λειτουργική απαξίωση είναι πολύ μικρή ο τύπος καταλήγει σε e = K + g. Βάσει αυτών ο συντελεστής προεξόφλησης καθορίστηκε σε ποσοστό 9,25%, όπως αναλύεται στον παρακάτω πίνακα. ΕΠΙΤΟΚΙΟ ΠΡΟΕΞΟΦΛΗΣΗΣ 9,25% Cap rate (k) 7,75% Φερεγγυότητα μισθωτή (i) 0,00% Δομή μισθωτήριου συμβολαίου (q) 0,00% Πραγματική εξέλιξη αγοραίου μισθώματος 1,50% Σελίδα 26 Κόστη αγοράς και προώθησης Σε περιπτώσεις αντίστοιχων ακινήτων είθισται να γίνεται μεταβίβαση των μετοχών της εταιρείας που ανήκει το ακίνητο και όχι του ακινήτου (Special Purpose Vehicle - SPV). Συνεπώς για το σκοπό της παρούσας εκτίμησης και προκειμένου να προσδιοριστεί η καθαρή αξία του ακινήτου (μη συμπεριλαμβανομένων εξόδων μεταβίβασης) έχουμε θεωρήσει ότι τα κόστη αγοράς σε αντίστοιχες περιπτώσεις ανέρχονται σε 1,5% της αξίας, ενώ τα έξοδα προώθησης στη λήξη της περιόδου υπολογίστηκαν σε 0,5% της αξίας πώλησης.

27 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΑΞΙΑΣ Βασικά κριτήρια καθορισμού της αξίας του ακινήτου (SWOT Analysis) ΘΕΤΙΚΑ Μεγάλη πρόσοψη επί της Λεωφόρου Αθηνών (40μ) Το ισόγειο κτίριο του ακινήτου βρίσκεται εν γένει σε πολύ καλή κατάσταση συντήρησης Χωροθέτηση επί οδικής αρτηρίας με αξιόλογη καθημερινή διέλευση οχημάτων Υφίσταται περιθώριο επέκτασης της δραστηριότητας του πρατηρίου εντός του υπό εκτίμηση φυσικού χώρου με την εκμετάλλευση των παλαιών υπόστεγων ΑΡΝΗΤΙΚΑ Ενδεχόμενο πολεοδομικών ζητημάτων που θα επηρεάσουν πιθανότατα τη μελλοντική αξία του ακινήτου κατόπιν εφαρμογής του διατάγματος ρυμοτομίας της περιοχής Δυνατότητα εξυπηρέτησης οχημάτων με κατεύθυνση μόνο από τα νότια προάστια προς το κέντρο του Βόλου Περιοχή με σχετικά μεγάλο ανταγωνισμό ΕΥΚΑΙΡΙΕΣ Περιορισμένες δυνατότητες υποκατάστασης αυτοκινήτου από άλλα μέσα μεταφοράς για μετακίνηση από και προς τα νότια προάστια ΚΙΝΔΥΝΟΙ Συρρίκνωση ζήτησης πετρελαιοειδών λόγω υποκατάστασής τους από το φυσικό αέριο και το υγραέριο Οι συνεχείς αυξήσεις φόρων στα καύσιμα Η ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας βρίσκεται ακόμα σε πρώιμο στάδιο Σελίδα 27 Σταθμισμένη εύλογη αξία Εκτιμούμε ότι η σταθμισμένη Εύλογη αξία του ακινήτου που βρίσκεται στη συμβολή της Λεωφόρου Αθηνών 11 με την οδό Χέυδεν, στο Βόλο, με κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης την 31 η Δεκεμβρίου 2019, κατόπιν στρογγυλοποίησης, είναι: (Τριακόσιες Σαράντα Τρεις Χιλιάδες Ευρώ) Τονίζεται ότι προαναφερθείσα «Εύλογη Αξία» για σκοπούς λογιστικής απεικόνισης βάσει του ιεθνούς Προτύπου Χρηµατοοικονοµικής Αναφοράς 13 ουσιαστικά προκύπτει από στοιχεία της αγοράς και τείνει να εξισωθεί µε την «Αγοραία Αξία».

28 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Πίνακας δεδομένων και αποτελεσμάτων εκτίμησης Ε.Ο. ΒΟΛΟΥ-ΑΘΗΝΩΝ 11, ΑΛΥΚΗ, ΑΚΙΝΗΤΟ ΒΟΛΟΣ Μισθωτές Ελληνικά Καύσιμα Ορυκτέλαια ΑΒΕΕ Συνολική επιφάνεια ανωδομής (τμ) 1.517,80 Συνολική επιφάνεια υπογείων (τμ) 0,00 Συνολική επιφάνεια κτιρίου (τμ) 1.517,80 Μεικτά ετήσια έσοδα την 31η Δεκεμβρίου Μεικτά ετήσια έσοδα 1ου έτους Καθαρά ετήσια έσοδα 1ου έτους Αγοραίο ετήσιο μίσθωμα την 31η Δεκεμβρίου Έτος εξόδου μοντέλου χρηματοροών 31-Δεκ-29 Μεικτό αγοραίο μίσθωμα κατά την έξοδο Εξέλιξη αγοραίου μισθώματος 30,50% Συντελεστής κεφαλαιοποίησης στη λήξη της περιόδου 7,75% Συντελεστής προεξόφλησης 9,25% Εύλογη αξία βάσει μοντέλου χρηματοροών Απόδοση ανά έτος Μεταξύ 7,33% και 9,07% Εύλογη αξία βάσει μεθόδου κεφαλαιοποίησης εισοδήματος Σταθμισμένη αξία Ανάλυση ευαισθησίας (Μεθόδου Προεξοφλούμενων Χρηματοροών) ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΠΡΟΕΞΟΦΛΗΣΗΣ Μέθοδος Προεξοφλούμενων Χρηματοροών Μέθοδος Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος Στάθμιση δύο μεθόδων (80%/20%) ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΣΤΗ ΛΗΞΗ 6,75% 7,25% 7,75% 8,25% 8,75% 8,25% ,75% ,25% ,75% ,25% Σελίδα 28 Εκτίμηση κόστους αποκατάστασης Δεν έχει πραγματοποιηθεί αυτοψία στο ακίνητο από ειδικό εμπειρογνώμονα της εταιρείας και ούτε έγινε αποτίμηση του κόστους ανακατασκευής. Το αναφερόμενο κόστος αποτελεί ενδεικτική τιμή για ασφαλιστικούς σκοπούς, ενώ η εταιρεία μας δεν φέρει ουδεμία ευθύνη. Το κόστος ανακατασκευής του ακινήτου υπολογίζεται στο στρογγυλοποιημένο ποσό των , συμπεριλαμβανομένων των επαγγελματικών αμοιβών και εξαιρουμένων των ΦΠΑ και πληθωρισμού. Οι πλήρεις πίνακες υπολογισμών επισυνάπτονται στο σχετικό παράρτημα της παρούσης..

29 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΧΑΡΤΕΣ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Σελίδα 29 ΠΑΡΑΡΤΗΜΑΤΑ ΧΑΡΤΕΣ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

30 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΧΑΡΤΕΣ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΧΑΡΤΕΣ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Απόσπασμα Χάρτη Περιοχής Λεωφόρος Αθηνών αρ. 11 και Χέυδεν, θέση «Αλυκή», συνοικία Νεάπολη, Δήμος Βόλου ΧΑΡΤΕΣ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Σελίδα 30 Πηγή: Google Maps

31 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΧΑΡΤΕΣ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Δορυφορική απεικόνιση της θέσης του υπό μελέτη ακινήτου Λεωφόρος Αθηνών αρ. 11 και Χέυδεν, θέση «Αλυκή», συνοικία Νεάπολη, Δήμος Βόλου ΧΑΡΤΕΣ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Σελίδα 31 Πηγήυποβάθρου:Bing Maps

32 ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ Εξωτερική άποψη ακινήτου Εξωτερική άποψη ακινήτου Πηγή: ΑΞΙΕΣ Α.Ε. 20/04/2018 Πηγή: ΑΞΙΕΣ Α.Ε. 20/04/2018 Εξωτερική άποψη ακινήτου Εσωτερική άποψη ακινήτου Χώρος πώλησης ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ Σελίδα 32 Πηγή: ΑΞΙΕΣ Α.Ε. 20/04/2018 Πηγή: ΑΞΙΕΣ Α.Ε. 20/04/2018