ΑΣΤΙΚΕΣ ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ. ενοικίου μια επιχείρησης η οποία βρίσκεται εγκατεστημένη σε μια αστική περιοχή. ΑΣΤΙΚΕΣ ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ. Σελ. 1

Transcript

1 Θα εξετασθούν οι παράγοντες που επιδρούν και διαμορφώνουν τις χρήσεις γης σε μια μονοκεντρική πόλη, δηλαδή σε μια πόλη που έχει ένα κέντρο. Το «κέντρο της πόλης» ταυτίζεται με το γεωγραφικό της κέντρο και την αγορά ή το χώρο συγκέντρωσης των περισσότερων οικονομικών, εμπορικών, κοινωνικών και διοικητικών δραστηριοτήτων της. Στην πραγματικότητα, οι μεγάλες πόλεις είναι πολυκεντρικές, δηλαδή έχουν περισσότερα του ενός κέντρα και παρουσιάζουν συγκέντρωση δραστηριοτήτων τόσο στο κέντρο, όσο και σε άλλα περιφερειακά κέντρα στις συνοικίες τους. Στο υπόδειγμα της μονοκεντρικής πόλης η πόλη έχει ένα εμπορικό κέντρο, στο οποίο καταλήγουν ή από το οποίο διέρχονται οι μεταφορικές συνδέσεις της πόλης. Κατά συνέπεια το εμπορικό κέντρο βρίσκεται σε θέση που εξασφαλίζει τη μεγαλύτερη προσβασιμότητα και για το λόγο αυτό συγκεντρώνει τις περισσότερες οικονομικές, εμπορικές και κοινωνικές δραστηριότητες. Για τη μελέτη των αστικών χρήσεων γης και της σχέσης με τις αξίες των ενοικίων, χρησιμοποιήθηκε το υπόδειγμα του von Thünen. Θα μελετηθεί στη συνέχεια η σχέση αυτή με τη βοήθεια του υποδείγματος προσφοράς ενοικίου μια επιχείρησης η οποία βρίσκεται εγκατεστημένη σε μια αστική περιοχή. Σελ. 1

2 Το υπόδειγμα προσφοράς ενοικίου Υποθέτουμε ότι το σημείο ταυτίζεται με μια αγορά στην οποία οι επιχειρήσεις πωλούν τα προϊόντα που παράγουν. Κάθε επιχείρηση, η οποία παράγει ένα προϊόν και βρίσκεται σε μια απόσταση από την αγορά, είναι διατεθειμένη να πληρώσει ένα ποσό ενοικίου ανά m 2 γης, ώστε να πραγματοποιήσει κάποιο επίπεδο κερδών. Ενοίκιο r ανά m 2 H καμπύλη προσφοράς ενοικίου Η καμπύλη προσφοράς ενοικίου μιας επιχείρησης έχει αρνητική κλίση και είναι κυρτή ως προς το σημείο, το οποίο ταυτίζεται με την α- γορά μιας περιοχής, όπου η επιχείρηση πουλά το προϊόν που παράγει. Η απομάκρυνση της επιχείρησης από την αγορά αυξάνει τα έξοδα μεταφοράς του προϊόντος που πουλά η επιχείρηση. Η επιχείρηση είναι πρόθυμη να πληρώσει υψηλότερο ενοίκιο ανά m 2 γης εφόσον επιλέξει μια θέση πλησιέστερα του σημείου. Οι τιμές των ενοικίων μειώνονται όσο οι επιχειρήσεις απομακρύνονται από το σημείο. Θέση αγοράς Σελ. 2

3 Το υπόδειγμα προσφοράς ενοικίου Η απομάκρυνση της επιχείρησης από το κέντρο της πόλης οδηγεί σε μείωση της τιμής του συντελεστή «γη». Υποθέτοντας ότι, οι τιμές των υπολοίπων συντελεστών παραγωγής παραμένουν σταθερές, η μείωση της τιμής του συντελεστή «γη», όσο η επιχείρηση απομακρύνεται από το, θα οδηγήσει σε υποκατάσταση των χρησιμοποιούμενων συντελεστών παραγωγής με αύξηση της ποσότητας του συντελεστή «γη» σε βάρος των υπολοίπων παραγωγικών συντελεστών. ια μετακίνηση της επιχείρησης προς την αντίθετη κατεύθυνση, δηλαδή η προσέγγισή της προς το κέντρο της πόλης, θα οδηγήσει σε αύξηση της τιμής του συντελεστή «γη» για την επιχείρηση, γεγονός που θα οδηγήσει σε μείωση της ποσότητας του εν λόγω συντελεστή με παράλληλη αύξηση των χρησιμοποιούμενων ποσοτήτων των υπολοίπων συντελεστών. Η απομάκρυνση της επιχείρησης από το κέντρο της πόλης την οδηγεί σε αύξηση της χρησιμοποιούμενης ποσότητας του παραγωγικού συντελεστή «γη» σε βάρος των υπολοίπων παραγωγικών συντελεστών. Η προσέγγιση της επιχείρησης προς το σημείο θα προκαλέσει μείωση της χρησιμοποιούμενης ποσότητας του συντελεστή «γη» σε όφελος των υπολοίπων παραγωγικών συντελεστών. Σελ. 3

4 Το υπόδειγμα προσφοράς ενοικίου Η επιδίωξη της επιχείρησης για χρησιμοποίηση του άριστου συνδυασμού εισροών σε κάθε θέση εντός της πόλης ανάλογα με τις σχετικές τιμές των εισροών, την οδηγεί στη χρησιμοποίηση διαφορετικών ποσοτήτων εισροών για διαφορετικές θέσεις. Όσο η επιχείρηση βρίσκεται πλησιέστερα του, τόσο λιγότερη ποσότητα του συντελεστή «γη» χρησιμοποιεί. Η αρνητική κλίση της καμπύλης ισούται με τη μεταβολή του κόστους ενοικίασης, ή διαφορετικά με το λόγο t/s, όπου: t =κόστος μεταφοράς μιας μοναδιαίας ποσότητας προϊόντος στη μονάδα απόστασης S = η επιφάνεια της γης. Επειδή η επιφάνεια S αυξάνεται όσο αυξάνεται η απόσταση από το σημείο, το μεταφορικό κόστος t είναι σταθερό, η κλήση της καμπύλης προσφοράς ενοικίου της επιχείρησης θα μεταβάλλεται ανάλογα με την απόσταση της θέσης της επιχείρησης από το σημείο. Το αποτέλεσμα αυτής της μεταβολής είναι η κυρτότητα της καμπύλης προσφοράς ενοικίου ως προς το σημείο. Σελ. 4

5 Το υπόδειγμα προσφοράς ενοικίου Ενοίκιο r ανά m 2 r 1 r 2 r 3 R 3 R 2 R 1 Θέση της καμπύλης προσφοράς ενοικίου ανάλογα με την κερδοφορία της επιχείρησης Όσο υψηλότερα βρίσκεται η καμπύλη προσφοράς ενοικίου μιας επιχείρησης τόσο χαμηλότερη είναι η κερδοφορία της επιχείρησης και το αντίστροφο. Η θέση της καμπύλης προσφοράς ενοικίου μπορεί να μεταβληθεί ανάλογα με την κερδοφορία της επιχείρησης. Στο Σχήμα εμφανίζονται 3 διαφορετικές θέσεις της καμπύλης προσφοράς ενοικίου για μια επιχείρηση. Στην R 1, για μια επιχείρηση που βρίσκεται σε μια θέση που απέχει απόσταση r από το σημείο, αντιστοιχεί ενοίκιο r 1. Στις R 2 και R 3 η επιχείρηση καταβάλλει ενοίκια αντίστοιχα r 2 και r 3. Θέση αγοράς r Τα ενοίκια που πληρώνει η επιχείρηση επηρεάζουν την κερδοφορία της, γεγονός που οδηγεί στο συμπέρασμα ότι, όσο υψηλότερα βρίσκεται η καμπύλη ενοικίου για μια επιχείρηση, τόσο περιορίζεται η κερδοφορία της. Σελ. 5

6 Το υπόδειγμα προσφοράς ενοικίου r1 Ενοίκιο r ανά m 2 Θέση αγοράς 1 Οι γραμμές προσφοράς ενοικίου για επιχειρήσεις με σταθερούς και μεταβαλλόμενους συντελεστές παραγωγής Η ευθεία γραμμή προσφοράς ενοικίου αντιστοιχεί σε επιχειρήσεις με σταθερούς συντελεστές παραγωγής, ενώ η καμπύλη αντιστοιχεί σε επιχειρήσεις που έχουν τη δυνατότητα υποκατάστασης των παραγωγικών συντελεστών που χρησιμοποιούν στην παραγωγική διαδικασία. Απεικονίζεται η ισορροπία 2 επιχειρήσεων που παράγουν την ίδια ποσότητα προϊόντος που πωλείται στην ίδια τιμή. Οι επιχειρήσεις που βρίσκονται σε απόσταση 1 από την αγορά πληρώνουν τιμή ενοικίου ίση με r 1. Η μια επιχείρηση έχει τη δυνατότητα υποκατάστασης των χρησιμοποιούμενων εισροών, ανάλογα με την τιμή των εισροών. Η άλλη επιχείρηση χρησιμοποιεί σταθερές αναλογίες παραγωγικών συντελεστών, χωρίς δυνατότητα υποκατάστασής τους. Αν οι επιχειρήσεις μετακινηθούν προς το σημείο. το ενοίκιο που πληρώνει η ευέλικτη επιχείρηση αυξάνεται ταχύτερα ως προς την μη ευέλικτη επιχείρηση. Η ευέλικτη επιχείρηση υποκαθιστά τη «γη» με τις άλλες εισροές, μειώνοντας έτσι την ποσότητα της γης και αυξάνοντας το ενοίκιο που πληρώνει ανά μονάδα επιφάνειας. Σελ. 6

7 Το υπόδειγμα προσφοράς ενοικίου r1 Ενοίκιο r ανά m 2 Θέση αγοράς 1 Οι γραμμές προσφοράς ενοικίου για επιχειρήσεις με σταθερούς και μεταβαλλόμενους συντελεστές παραγωγής Η ευθεία γραμμή προσφοράς ενοικίου αντιστοιχεί σε επιχειρήσεις με σταθερούς συντελεστές παραγωγής, ενώ η καμπύλη αντιστοιχεί σε επιχειρήσεις που έχουν τη δυνατότητα υποκατάστασης των παραγωγικών συντελεστών που χρησιμοποιούν στην παραγωγική διαδικασία. Οι ευέλικτες επιχειρήσεις καταλαμβάνουν μεγαλύτερη επιφάνεια γης σε σχέση με τις μη ευέλικτες στις περιοχές πόλης που βρίσκονται κοντά στο, πληρώνοντας υψηλότερα ενοίκια. Αν οι επιχειρήσεις απομακρυνθούν από το, οι ευέλικτες θα έχουν και πάλι την ικανότητα πληρωμής υψηλότερων ενοικίων σε σχέση με τις μη ευέλικτες επιχειρήσεις. Σελ. 7

8 Ο ανταγωνισμός στην αστική αγορά γης κατά κλάδο δραστηριότητας Η πόλη διαθέτει ένα κέντρο, όπου υπάρχει η αγορά της πόλης, εκεί συγκεντρώνονται οι βασικές δημόσιες υπηρεσίες και οι διοικητικές αρχές της πόλης. ελετούμε 3 κλάδους που κάθε ένας επιθυμεί διαφορετική προσβασιμότητα στο κέντρο και θέλει διαφορετική επιφάνεια γης. Ο κλάδος των υπηρεσιών θεωρεί πολύ σημαντική την εύκολη πρόσβασή στο κέντρο και αφορά μηχανικών δικηγόρων, λογιστών ασφαλιστών κ.λ.π. συνδεδεμένα με τις διοικητικές υπηρεσίες και Αρχές (Πολεοδομίες, Δικαστήρια, Οικονομικές Υπηρεσίες, κ.λ.π.) που βρίσκονται στο κέντρο της πόλης και κατά συνέπεια τα γραφεία αυτά επιθυμούν να είναι όσο το δυνατόν πλησιέστερα με αυτές. Οι χώροι που θέλει ο κλάδος είναι μικρότεροι αν συγκριθούν με τους χώρους των άλλων κλάδων. Ο κλάδος του λιανικού εμπορίου (super markets, πολυκαταστήματα, καταστήματα λιανικού εμπορίου κ.λ.π.), χρησιμοποιεί μεγάλους χώρους, οι ανάγκες τροφοδοσίας του επιβάλλουν εγγύτητα με αυτοκινητόδρομους και συγκοινωνιακά δίκτυα, και κατά συνέπεια εξυπηρετεί καλύτερα στις επιχειρήσεις του κλάδου η χωροθέτηση σε τοποθεσίες που βρίσκονται στα όρια της πόλης. Ο κλάδος της μεταποίησης βρίσκεται σε «ενδιάμεση» θέση ως προς την επιθυμία για προσβασιμότητα στο και το εμβαδό των χρησιμοποιούμενων χώρων. Η μεταποίηση επιθυμεί μικρότερη προσβασιμότητα στο κέντρο της πόλης σε σχέση με τις υπηρεσίες, αφού οι δραστηριότητες του δεν έχουν υψηλή εξάρτηση με τις διοικητικές αρχές και μεγαλύτερη προσβασιμότητα στο σε σχέση με το λιανικό εμπόριο. Σελ. 8

9 Ενοίκιο r ανά m 2 Α Β Καμπύλη προσφοράς ενοικίου του κλάδου των υπηρεσιών Κέντρο της πόλης Καμπύλη προσφοράς ενοικίου του κλάδου της μεταποίησης Καμπύλη προσφοράς ενοικίου του κλάδου του λιανικού εμπορίου Γ Δ Κατανομή στην αστική γη κατά δραστηριότητα Καμπύλη προσφοράς ενοικίου γεωργικής γης Γεωργική γη Κατανομή της αστικής γης μεταξύ διαφορετικών τομέων Στην πόλη δραστηριοποιούνται τρεις διαφορετικοί κλάδοι επιχειρήσεων, ενώ για κάθε κλάδο αντιστοιχεί διαφορετική καμπύλη προσφοράς ε- νοικίου. Ανάλογα με τη θέση και την κλίση κάθε καμπύλης ενοικίου προκύπτει η κατανομή μεταξύ των τριών κλάδων της αστικής γης. Όσα προαναφέρθηκαν οδηγούν σε καμπύλες προσφοράς ενοικίου από τις επιχειρήσεις των 3 κλάδων, που έχουν τη μορφή του διαγράμματος. Η καμπύλη προσφοράς ενοικίου που αντιστοιχεί στις υπηρεσίες κατέχει υψηλότερη θέση σε σχέση με τους άλλους κλάδους και έχει έντονη κλίση. Η καμπύλη που αντιστοιχεί στη μεταποίηση κατέχει την ενδιάμεση θέση ως προς τις καμπύλες των άλλων κλάδων και έχει ηπιότερη κλίση σε σχέση. Η καμπύλη που αντιστοιχεί στο λιανικό εμπόριο έχει ηπιότερη κλίση βρίσκεται σε χαμηλότερη θέση. Η ένωση των Α, Β, Γ και Δ δημιουργεί την περιβάλλουσα καμπύλη των 3 καμπυλών και ορίζει το ύψος των ενοικίων που πληρώνουν οι επιχειρήσεις των κλάδων σε συνάρτηση με την απόστασή τους από το. Σελ. 9

10 Ενοίκιο r ανά m 2 Α 1 Κέντρο της πόλης 2 3 Κατανομή της αστικής γης μεταξύ διαφορετικών τομέων Καμπύλη προσφοράς ενοικίου του κλάδου των υπηρεσιών B Καμπύλη προσφοράς ενοικίου του κλάδου της μεταποίησης Γ Καμπύλη προσφοράς ενοικίου του κλάδου του λιανικού εμπορίου Όταν οι επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στην πόλη ανήκουν σε τέσσερις οικονομικούς κλάδους, προκύπτει η διαίρεση της αστικής γης σε τέσσερις τομής, α- νάλογα με τη θέση κάθε γραμμής προσφοράς ενοικίου. 4 Καμπύλη προσφοράς ενοικίου της διανομής Δ Για 4 κλάδους το διάγραμμα δείχνει πιθανές θέσεις των καμπυλών προσφοράς ενοικίου. Οι θέσεις των καμπυλών προσφοράς ενοικίου εξαρτώνται από το κέρδος του κλάδου, τα πλεονεκτήματα που αποφέρει η προσβασιμότητα στο κέντρο της πόλης, και οι απαιτήσεις για συνολικό εμβαδόν εγκαταστάσεων που χρησιμοποιεί. Στην πραγματικότητα η κατάσταση είναι πιο περίπλοκη από αυτή που περιγράφηκε με τη βοήθεια των υποδειγμάτων. Αυτό οφείλεται στο ότι, οι κλάδοι που δραστηριοποιούνται σε μια πόλη και ανταγωνίζονται για την κατάληψη της καλύτερης θέσης εντός των ορίων της, είναι περισσότεροι από τους 3 ή τους 4. Ανεξάρτητα από τον αριθμό των κλάδων, υπάρχουν πολλές ομοιότητες στην συμπεριφορά τους με αυτές που αναλύθηκαν. Σελ.10

11 Ενοίκιο r ανά m 2 Α 1 Κέντρο τη ς πόλης Το υπόδειγμα προσφοράς ενοικίου για κατοικία Καμπύλη προσφοράς ενοικίου της ομάδας χαμηλού εισοδήματος Β Καμπύλη προσφοράς ενοικίου της ομάδας μεσαίου εισοδήματος 2 3 Κατανομή της αστικής γης για κατοικία μεταξύ τριών διαφορετικών εισοδηματικών ομάδων Οι τρεις εισοδηματικές ομάδες νοικοκυριών προσφέρουν διαφορετικά ενοίκια ανάλογα με την προσβασιμότητα της κατοικίας προς το κέντρο της πόλης που εξασφαλίζουν και την οικονομική τους δυνατότητα. Γ Καμπύλη προσφοράς ενοικίου της ομάδας υψηλού εισοδήματος Δ Γεωργική γη Παρόμοια με τις επιχειρήσεις συμπεριφέρονται τα νοικοκυριά στην επιλογή της θέσης της κατοικίας τους. Οι παραδοχές των υποδειγμάτων κατανομής της αστικής γης για νοικοκυριά διαφορετικών εισοδημάτων είναι: (α) Η αστική γη είναι ομοιογενής και ενοικιάζεται από τους ιδιοκτήτες της σε εκείνους που είναι διατιθέμενοι να πληρώσουν υψηλότερο ενοίκιο. (β) Οι ενοικιαστές συμπεριφέρονται ορθολογικά και επιδιώκουν τη μεγιστοποίηση της χρησιμότητας. Εξετάζουν την απόσταση της κατοικίας από τη θέση εργασίας τους, το ύψος του ενοικίου, τους χώρους που τους παρέχονται σε κάθε κατοικία με ένα συγκεκριμένο ύψος ενοικίου και το περιβάλλον που εξασφαλίζουν ανάλογα με τη θέση που επιλέγουν να διαμείνουν. Σελ. 11

12 Ενοίκιο r ανά m 2 Α 1 Κέντρο τη ς πόλης Το υπόδειγμα προσφοράς ενοικίου για κατοικία Καμπύλη προσφοράς ενοικίου της ομάδας χαμηλού εισοδήματος Β Καμπύλη προσφοράς ενοικίου της ομάδας μεσαίου εισοδήματος 2 3 Κατανομή της αστικής γης για κατοικία μεταξύ τριών διαφορετικών εισοδηματικών ομάδων Οι τρεις εισοδηματικές ομάδες νοικοκυριών προσφέρουν διαφορετικά ενοίκια ανάλογα με την προσβασιμότητα της κατοικίας προς το κέντρο της πόλης που εξασφαλίζουν και την οικονομική τους δυνατότητα. Γ Καμπύλη προσφοράς ενοικίου της ομάδας υψηλού εισοδήματος Δ Γεωργική γη Σε μια πρώτη προσέγγιση, τα άτομα με χαμηλά εισοδήματα έχουν μικρές δυνατότητες μετακίνησης εντός της πόλης λόγω κόστους μεταφοράς και επιλέγουν ενοικίαση κατοικιών πλησίον του κέντρου της πόλης. Τα άτομα με μεσαία και υψηλά εισοδήματα έχουν τη δυνατότητα διάθεσης μεγαλύτερων ποσών για τη μετακίνησή τους και επιλέγουν κατοικίες σε μεγαλύτερες αποστάσεις από το κέντρο της πόλης. Τα άτομα με υψηλά εισοδήματα, επιλέγουν τις απομακρυσμένες περιοχές. Οι κλίσεις των καμπυλών ενοικίου είναι πιο έντονες για τα μικρά εισοδήματα και γίνονται πιο ήπιες όσο ανερχόμαστε στις υψηλότερες κατηγορίες εισοδημάτων. Η υπόθεση αυτή συνεπάγεται την επιθυμία των ατόμων με υψηλά εισοδήματα για χρήση κατοικιών μεγάλου εμβαδού με ασθενή την προτίμησή τους για πρόσβαση στο κέντρο της πόλης. Σελ. 12

13 Κατανομή της αστικής γης για κατοικία μεταξύ 4 εισοδηματικών ομάδων Ενοίκιο r ανά m 2 Α Κέντρο της πόλης Καμπύλη προσφοράς ενοικίου της ομάδας των νέων υψηλού εισοδήματος Β Καμπύλη προσφοράς ενοικίου της ομάδας χαμηλού εισοδήματος Γ Καμπύλη προσφοράς ενοικίου της ομάδας μεσαίου εισοδήματος Δ 4 Καμπύλη προσφοράς ενοικίου της ομάδας ατόμων μεγάλης ηλικίας υψηλού εισοδήματος Στο υπόδειγμα η ομάδα υψηλού εισοδήματος περιλαμβάνει (α) τα νέας ηλικίας άτομα, τα οποία προτιμούν κατοικία με υψηλή προσβασιμότητα προς το κέντρο της πόλης και (β) τα άτομα μεγάλης ηλικίας, τα οποία προτιμούν κατοικία με μεγάλους χώρους αδιαφορώντας για τη θέση της ως προς το κέντρο της πόλης. Ε Σύμφωνα με μια άλλη προσέγγιση, η ομάδα με υψηλά εισοδήματα είναι δυνατόν να διαιρεθεί σε άλλες 2 ομάδες. Η 1 η ομάδα περιλαμβάνει άτομα νέα στην ηλικία με υψηλά εισοδήματα, σε επιχειρήσεις του κέντρου (τράπεζες, χρηματιστήρια, επιχειρήσεις παροχής υπηρεσιών κ.λ.π.) και επιθυμούν να βρίσκονται πλησίον των χώρων εργασίας τους. Δεν διαθέτουν πολυμελείς οικογένειες και οι απαιτήσεις τους για χώρους στις κατοικίες τους είναι σχετικά περιορισμένες. Η 2 η ομάδα, περιλαμβάνει άτομα μεγάλης ηλικίας, με πολυμελείς οικογένειες, με μεγαλύτερη προτίμηση για κατοικίες μεγάλου εμβαδού παρά για καλή πρόσβαση στο κέντρο της πόλης. Για το λόγο αυτό, η ομάδα αυτή επιλέγει κατοικίες που βρίσκονται σε μεγάλες σχετικά αποστάσεις από το κέντρο της πόλης, όπου είναι δυνατόν να διαθέτουν με χαμηλότερο ενοίκιο μεγάλους χώρους. Σελ. 13

14 Ενοίκιο r ανά m 2 Κατανομή της αστικής γης για κατοικία μεταξύ 4 εισοδηματικών ομάδων Α Κέντρο της πόλης Καμπύλη προσφοράς ενοικίου της ομάδας των νέων υψηλού εισοδήματος Β Καμπύλη προσφοράς ενοικίου της ομάδας χαμηλού εισοδήματος Γ Καμπύλη προσφοράς ενοικίου της ομάδας μεσαίου εισοδήματος Δ 4 Καμπύλη προσφοράς ενοικίου της ομάδας ατόμων μεγάλης ηλικίας υψηλού εισοδήματος Ε Στο σχήμα παρατηρούμε ότι η ομάδα χαμηλού εισοδήματος εκτοπίζεται από την ομάδα των νέων με υψηλά εισοδήματα, η οποία δείχνει υψηλή προτίμηση για το κέντρο της πόλης παρά για κατοικίες με μεγάλους χώρους. Έτσι, ο συνολικός χώρος αστικής γης που διαθέτει η ομάδα χαμηλών εισοδημάτων μειώνεται, με αποτέλεσμα την αύξηση της πυκνότητας του πληθυσμού στις περιοχές όπου κατοικεί η ομάδα αυτή. Στο υπόδειγμα η ομάδα υψηλού εισοδήματος περιλαμβάνει (α) τα νέας ηλικίας άτομα, τα οποία προτιμούν κατοικία με υψηλή προσβασιμότητα προς το κέντρο της πόλης και (β) τα άτομα μεγάλης ηλικίας, τα οποία προτιμούν κατοικία με μεγάλους χώρους αδιαφορώντας για τη θέση της ως προς το κέντρο της πόλης. Σελ. 14

15 Ενοίκιο r ανά m 2 Κατανομή της αστικής γης για κατοικία μεταξύ 3 εισοδηματικών ομάδων με υψηλή προτίμηση για πρόσβαση στο κέντρο. Α Κέντρο της πόλης Καμπύλη προσφοράς ενοικίου της ομάδας με υψηλό εισόδημα Β Καμπύλη προσφοράς ενοικίου της ομάδας με μεσαίο εισόδημα Καμπύλη προσφοράς ενοικίου της ομάδας με χαμηλό εισόδημα Γ Γεωργική γη Κατά την περίπτωση που υπάρχει σχετικά υψηλή προτίμηση για πρόσβαση στο κέντρο, η ομάδα με υψηλό εισόδημα επιλέγει κατοικίες κοντά στο κέντρο της πόλης εκτοπίζοντας την ομάδα χαμηλού εισοδήματος. Δ Σε άλλη προσέγγιση, η εισοδηματική ελαστικότητα της ζήτησης για πρόσβαση στο κέντρο είναι μεγαλύτερη από την ελαστικότητα της ζήτησης για κατοικία μεγάλου εμβαδού. Η υπόθεση αυτή οδηγεί στην κατανομή της αστικής γης που εμφανίζεται στο Σχήμα. Τα άτομα με υψηλά εισοδήματα εγκαθίστανται στο κέντρο της πόλης, αφήνοντας χώρο για εγκατάσταση των ατόμων με χαμηλά εισοδήματα στις ακραίες περιοχές της πόλης. Η συνολική επιφάνεια που καταλαμβάνει η πόλη είναι μικρότερη σε σχέση με τα προηγούμενα υποδείγματα, ενώ η πυκνότητα των κατοίκων στην πόλη θα είναι πολύ υψηλή. Σελ. 15

16 Περιβαλλοντικά προβλήματα και υπόδειγμα προσφοράς ενοικίου για κατοικία Ενοίκιο r ανά m 2 Α Κέντρο της πόλης Καμπύλη προσφοράς ενοικίου της ομάδας με χαμηλό εισόδημα Β Καμπύλη προσφοράς ενοικίου της ομάδας με μεσαίο εισόδημα Γ Καμπύλη προσφοράς ενοικίου της ομάδας με υψηλό εισόδημα Γεωργική γη Κατανομή της αστικής γης μεταξύ τριών διαφορετικών εισοδηματικών ομάδων σε πόλη με περιβαλλοντικά προβλήματα Η ύπαρξη περιβαλλοντικών προβλημάτων στο κέντρο της πόλης επηρεάζει τις γραμμές προσφοράς ενοικίου κυρίως των δυο ανώτερων εισοδηματικά τάξεων, τα άτομα των οποίων επιδιώκουν την απομάκρυνσή τους από το κέντρο της πόλης και είναι διατεθειμένα να πληρώσουν υψηλότερα ενοίκια σε κατοικίες που βρίσκονται μακριά των περιβαλλοντικών προβλημάτων. Δ Η περιβαλλοντική επιβάρυνση στις πόλεις έχουν ως αποτέλεσμα την απροθυμία των κατοίκων να κατοικήσουν σε ορισμένες περιοχές. Επί πλέον, η μορφολογία του εδάφους, οι ασκούμενες πολιτικές δημιουργίας αστικού πρασίνου, αλλά και άλλοι παράγοντες διαφοροποιούν την ποιότητα του περιβάλλοντος στις διάφορες περιοχές της πόλης. Η καμπύλη ενοικίου για χαμηλά εισοδήματα, έχει την ίδια μορφή όπως στα άλλα υποδείγματα. Η μορφή της καμπύλης για τις άλλες δυο ομάδες διαφοροποιείται λόγω των προτιμήσεων των ατόμων για απομάκρυνση από το κέντρο της πόλης έως ότου οι επιπτώσεις της ρύπανσης να είναι αμελητέες. Σελ. 16

17 Η δημιουργία εγκαταλειμμένης αστικής γης σε μια πόλη Ενοίκιο r ανά m 2 Α Κέντρο της πόλης Η δημιουργία εγκαταλειμμένης αστικής γης σε μια πόλη Η όξυνση των περιβαλλοντικών προβλημάτων σε μια περιοχή μιας πόλης μπορεί να οδηγήσει τους κατοίκους σε εγκατάλειψη της περιοχής και τη δημιουργία «εγκαταλειμμένης αστικής γης». Καμπύλη προσφοράς ενοικίου της ομάδας με χαμηλό εισόδημα Καμπύλη προσφοράς ενοικίου της ομάδας με μεσαίο εισόδημα Β Γ Εγκαταλειμμένη αστική γη Καμπύλη προσφοράς ενοικίου της ομάδας με υψηλό εισόδημα Δ Ε Η συνεχής επιδείνωση των περιβαλλοντικών και κοινωνικών προβλημάτων σε μια αστική περιοχή είναι δυνατόν να οδηγήσει τους κατοίκους σε απροθυμία για εγκατάστασή ή παραμονή τους σε αυτή. Έτσι, μπορεί να εμφανιστούν περιοχές εντός μιας πόλης που παραμένουν πλήρως ή σχεδόν ακατοίκητες και η δημιουργία «εγκαταλειμμένης αστικής γης». Τέτοια προβλήματα εμφανίζονται πολλές φορές στις μεγάλες πόλεις, συνήθως όταν σε αυτές λειτουργούν ρυπογόνες βιομηχανίες, οι οποίες αποτρέπουν τους κατοίκους της πόλης να εγκατασταθούν στις περιοχές που βρίσκονται στο εγγύς περιβάλλον των βιομηχανιών αυτών. Σελ. 17

18 Αστική ανάπτυξη και μεταβολή αξίας ακινήτων Ενοίκιο r ανά m 2 Κέντρο της πόλης R 1 R 2 r a r Ι εγέθυνση του εισοδήματος, αύξηση πληθυσμού και επέκταση της πόλης Η αύξηση των εισοδημάτων των κατοίκων της πόλης ή η αύξηση του πληθυσμού της πόλης θα έχει ως αποτέλεσμα τη μετακίνηση της γραμμής προσφοράς ενοικίου «προς τα επάνω». t = Tο μεταφορικό κόστος ανά μονάδα μήκους R = Η ακτίνα της πόλης = Η απόσταση του ακινήτου από το κέντρο της πόλης Η ελάχιστη τιμή ενοικίου στο όριο της πόλης θα ισούται με: r R = r a + r Ι και η αξία ενοικίου σε ένα σημείο της πόλης που απέχει από το κέντρο της απόσταση θα ισούται με: Λαμβάνοντας τη μερική παράγωγο της εξίσωσης: Πολλαπλασιάζοντας την εξίσωση επί αποκτούμε: Η εξίσωση μπορεί να γραφεί: Ο όρος δίνει το λόγο της μεταβολής του ενοικίου ως προς το ενοίκιο ή διαφορετικά, το ρυθμό μεταβολής του ενοικίου και ο όρος δίνει το λόγο μεταβολής της ακτίνας της πόλης ως προς την ακτίνα, ή διαφορετικά το ρυθμό επέκτασης της πόλης. Οι αυξήσεις στα ενοίκια θα είναι μεγαλύτερες πλησίον των ορίων της πόλης και μικρότερες στις περιοχές που βρίσκονται στο κέντρο της πόλης. Σελ. 18

19 εγέθυνση του εισοδήματος και επέκταση της πόλης με χωρικούς περιορισμούς Ενοίκιο r ανά m 2 Κέντρο της πόλης R Φυσικό εμπόδιο r a rι Στην περίπτωση αυτή θα υπάρξει μετατόπιση της γραμμής ενοικίου «προς τα επάνω» χωρίς όμως μεταβολή της ακτίνας R της πόλης. Σε πόλεις που περιορίζονται από φυσικά εμπόδια, (λίμνες, ποταμούς, θάλασσα, δάση, βουνά, κ.λ.π.) η αύξηση των εισοδημάτων των κατοίκων ή η αύξηση του πληθυσμού της θα επιφέρει μετατόπιση της γραμμής προσφοράς ενοικίου χωρίς όμως να μεταβληθεί η ακτίνα της πόλης. Στην περίπτωση που δεν θα μετατοπισθούν τα όρια της πόλης και κατά συνέπεια δεν θα υπάρξει αύξηση της διατιθέμενης αστικής γης, η αύξηση του πληθυσμού θα οδηγήσει σε μείωση των διατιθέμενων αστικών χώρων ανά κάτοικο. Σελ. 19

20 ονοκεντρικές και Πολυκεντρικές πόλεις Ενοίκιο r ανά m 2 Γραφεία- Υπηρεσίες Εργαζόμενοι στις υπηρεσίες Εργαζόμενοι στη βιομηχανία Βιομηχανία- μεταποίηση Όριο της πόλης ια συνήθης εξέλιξη για να αποκτήσει μια πόλη περισσότερα τους ενός κέντρα είναι να διαθέτει ένα αναπτυγμένο τομέα υπηρεσιών και έναν αναπτυγμένο βιομηχανικό τομέα που χωροθετούνται σε σχετικά μεγάλη απόσταση μεταξύ τους. Όπως εμφανίζεται στο Σχήμα ο τομέας των υπηρεσιών καταλαμβάνει το κέντρο της πόλης, ενώ η βιομηχανία δημιουργεί ένα δικό της κέντρο, πιθανόν επειδή επηρεάζεται από κάποιον αυτοκινητόδρομο, ή μια μεγάλη υποδομή. Υπηρεσίες κατοικίες βιομηχανία κατοικίες Η καμπύλη προσφοράς ενοικίου σε πόλη με δυο κέντρα Η καμπύλη γραμμή προσφοράς σε μια πόλη που περιλαμβάνει ως βασικές δραστηριότητες τις υπηρεσίες και τη βιομηχανία μεταποίηση μπορεί να διαμορφωθεί όπως στο διάγραμμα, με τις χρήσεις κατοικίας να βρίσκονται μεταξύ των δυο κύριων χρήσεων και στην ακραία συνοικία της πόλης. Οι εργαζόμενοι σε υπηρεσίες και βιομηχανία επιλέγουν να εγκατασταθούν σε μικρή απόσταση από τον τόπο εργασίας. Την κεντρική περιοχή καταλαμβάνουν οι υπηρεσίες, τις διαδέχονται οι κατοικίες εργαζομένων στις υπηρεσίες και στη βιομηχανία, ακολουθούν οι βιομηχανικές χρήσεις. Οι χρήσεις κατοικίας των εργαζομένων στη βιομηχανία, επιλέγουν την ακραία περιοχή της πόλης. ε αυτόν τον τρόπο η πόλη απέκτησε 2 κέντρα. Σελ. 20

21 ονοκεντρικές και Πολυκεντρικές πόλεις Ενοίκιο r ανά m Η καμπύλη προσφοράς ενοικίου σε πολυκεντρική πόλη Η καμπύλη γραμμή προσφοράς σε μια πολυκεντρική πόλη είναι η περιβάλλουσα των επί μέρους καμπυλών προσφοράς ενοικίων που ισχύουν για το κύριο και τα δευτερεύοντα κέντρα. Α 1 Α 3 Α 2 Δ Β Α Γ Ε Α 4 Οι γραμμές προσφοράς ενοικίου σε μια πολυκεντρική πόλη, τότε αυτή θα έχει τη μορφή του Σχήματος. Η πόλη του σχήματος έχει ένα κύριο κέντρο και άλλα 4 δευτερεύοντα. Το κύριο κέντρο δημιουργεί την καμπύλη προσφοράς ενοικίου ΒΑΓ, το δευτερεύον κέντρο Α 1 δημιουργεί την καμπύλη προσφοράς ενοικίου ΔΑ 1 Β κ.ο.κ. Οι τιμές ενοικίου στα δευτερεύοντα κέντρα είναι μικρότερες των τιμών στα κύριο κέντρο, δηλαδή Α> 1 Α 1, Α> 2 Α 2 κ.ο.κ. Η περιβάλλουσα που ορίζεται από τα σημεία τομής των καμπυλών προσφοράς ενοικίων διαμορφώνει την τελική καμπύλη προσφοράς ενοικίων της πόλης. Σελ. 21

22 ονοκεντρικές και Πολυκεντρικές πόλεις Ε B A Γ Δ ια πόλη με πολλές συνοικίες και πολλά κέντρα Η γραμμή προσφοράς ενοικίου σε μια πόλη με περισσότερα του ενός κέντρα είναι προσαρμοσμένη στη πολυκεντρική της μορφή Το σχήμα δείχνει πόλη με 1 βασικό κέντρο και 5 δευτερεύοντα (συνοικίες ή κομβικά σημεία) εντός των ορίων μιας μεγάλης μητροπολιτικής συγκέντρωσης. Κυρίαρχο ρόλο παίζει το κεντρικό σημείο της πόλης Α. Τα μικρότερα κέντρα ακολουθούν τη δομή του βασικού κέντρου, έχοντας όμως λιγότερες λειτουργίες και συνεπώς λιγότερη ένταση στις χρήσεις της αστικής γης. Σχεδιάστηκε η γραμμή ενοικίου, η οποία αντιστοιχεί στη γραμμή Τ 1 -Τ 2. Η γραμμή αυτή έχει τη μεγαλύτερη τιμή στο κέντρο Α και στη συνέχεια αυξομειώνεται ανάλογα με την απόσταση από το κέντρο της πόλης ή κάθε συνοικίας της. Σελ. 22