ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΝΟΜΙΚΗ ΣΧΟΛΗ ΤΜΗΜΑ ΝΟΜΙΚΗΣ ΤΟΜΕΑΣ ΑΣΤΙΚΟΥ, ΑΣΤΙΚΟΥ ΔΙΚΟΝΟΜΙΚΟΥ ΚΑΙ ΕΡΓΑΤΙΚΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ

Transcript

1 ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΝΟΜΙΚΗ ΣΧΟΛΗ ΤΜΗΜΑ ΝΟΜΙΚΗΣ ΤΟΜΕΑΣ ΑΣΤΙΚΟΥ, ΑΣΤΙΚΟΥ ΔΙΚΟΝΟΜΙΚΟΥ ΚΑΙ ΕΡΓΑΤΙΚΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ ΔΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ ΣΤΟ ΜΑΘΗΜΑ ΤΟΥ ΑΣΤΙΚΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ ΘΕΜΑ ΔΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗΣ ΕΡΓΑΣΙΑΣ: «ΤΑ ΚΟΙΝΑ ΜΕΡΗ ΣΤΗΝ ΟΡΙΖΟΝΤΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ ΣΤΟ ΘΕΣΜΟ ΤΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΚΑΙ Η ΔΗΜΟΣΙΟΤΗΤΑ ΤΟΥΣ ΣΤΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ». ΕΠΙΒΛΕΠΟΥΣΑ ΚΑΘΗΓΗΤΡΙΑ: ΓΙΑΝΝΟΥΛΑ ΚΑΡΥΜΠΑΛΗ - ΤΣΙΠΤΣΙΟΥ ΜΕΤΑΠΤΥΧΙΑΚΗ ΦΟΙΤΗΤΡΙΑ: ΕΥΑΝΘΙΑ ΧΑΤΖΗΧΑΡΙΣΗ ( Α.Μ ) ΑΚΑΔΗΜΑΪΚΟ ΕΤΟΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ 2015

2 Σ ε λ ί δ α 2 ΣΥΝΤΟΜΟΓΡΑΦΙΕΣ ΑιτΈκθ ΑΚ ή ελλακ αναλυτικ. ΑναλΕρμΑΚ ανωτ. ΑΠ άρθρ. αριθ. Αρμ ΑρχΝ ΑστΔικ βλ. γνμδ. Γ.Ο.Κ. Δ Δ.Ε.Ε ΔημΠισΚτημ ΔημΠραξΔικΕθνΚτημ Αιτιολογική Έκθεση Αστικός Κώδικας (ελληνικός) αναλυτικότερα Αναλυτική Ερμηνεία Αστικού Κώδικα ανωτέρω Άρειος Πάγος άρθρο (-α) αριθμός Αρμενόπουλος Αρχείον Νομολογίας Αστικό Δίκαιο βλέπε Γνωμοδότηση Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός Δίκη Δίκαιο Επιχειρήσεων και εταιριών Η δημόσια πίστη του Κτηματολογίου Η δημοσιότητα των πράξεων και των δικαιωμάτων στο Εθνικό Κτηματολόγιο ΔικΟριζΚαθΙδ ΔικΔιηρΙδ ΔικΚτημ εδ. ΕΔΠ ΕΕΝ ΕθνΚτημ εισαγ. παρ. ΕΙΣΝΑΚ ΕισΈκθ ΕισΈκθΥπΔικ ΕισΕκθΕπιτρ.Βουλής Δίκαιο Οριζόντιας και Κάθετης Ιδιοκτησίας Το Δίκαιο της Διηρημένης Ιδιοκτησίας Το Δίκαιο του Κτηματολογίου εδάφιο Επιθεώρηση Δικαίου Πολυκατοικίας Εφημερίς Ελλήνων Νομικών Το Εθνικό Κτηματολόγιο εισαγωγικές παρατηρήσεις Εισαγωγικός νόμος Αστικού Κώδικα Εισηγητική Έκθεση Εισηγητική Έκθεση Υπουργείου Δικαιοσύνης Εισηγητική Έκθεση της Επιτροπής της Βουλής

3 Σ ε λ ί δ α 3 ΕλλΔνη ΕμπρΔικ ενδεικτ. ΕρμΑΚ ΕρμΚτημΔικ Εφ ΙδΚατΟροφ κεφ. κ.λπ. ΚτημΔικ ΚτημΕγγρ ΚΠολΔ ή ελλκπολδ ΚώδΝοΒ Μον ΝεοΚτημ Ελληνική Δικαιοσύνη Εμπράγματο Δίκαιο ενδεικτικά Ερμηνεία Αστικού Κώδικος Κτηματολογικό δίκαιο, κατ άρθρο ερμηνεία Εφετείο Ιδιοκτησία κατ Όροφον κεφάλαιο και λοιποί (-α) Κτηματολογικό Δίκαιο Κτηματολογικές Εγγραφές Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας (ελληνικός) Κώδιξ Νομικού Βήματος Μονομελές Το νέο Κτηματολόγιο ν. ή Ν. νόμος ΝοΒ ΝΟΜΟΣ ό.π. ΟριζΙδ ΟριζΚαθΙδ ΟριζΙΔΚαθΣυνΙδ ΟριζΚαθΙδΚτημΔικ Οροφ Πολ πρβλ. προηγ. Πρωτ Νομικό Βήμα Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών ΝΟΜΟΣ όπου παραπάνω Οριζόντια Ιδιοκτησία Οριζόντια και Κάθετη Ιδιοκτησία Οριζόντια Ιδιοκτησία και Κάθετη Συνιδιοκτησία Οριζόντια και Κάθετη Ιδιοκτησία στο Κτηματολογικό Δίκαιο Η Οροφοκτησία εν Ελλάδι Πολυμελές παράβαλε προηγούμενος (-η) Πρωτοδικείο Σ Σύνταγμα της Ελλάδας (1975/1986/2001/2008) σελ. σημ. ΣτΕ σελίδα σημείωση Συμβούλιο της Επικρατείας

4 Σ ε λ ί δ α 4 στοιχ. ΣυντΕρμΑΚ τόμ. στοιχείο Σύντομη Ερμηνεία Αστικού Κώδικα τόμος

5 Σ ε λ ί δ α 5 Πίνακας περιεχομένων Συντομογραφίες...2 Εισαγωγή.8 ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α' ΟΡΙΖΟΝΤΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ 1. Σκοπός και πηγές της οριζόντιας ιδιοκτησίας. I.Σκοπός.9 ΙΙ. Πηγές Οι μορφές, η έννοια και η νομική φύση της οριζόντιας ιδιοκτησίας Ι. Οι μορφές της οριζόντιας ιδιοκτησίας 1. Τακτική Οριζόντια Ιδιοκτησία Έκτακτη Οριζόντια Ιδιοκτησία 12 ΙΙ. Έννοια και νομική φύση.13 ΙΙΙ. H σχέση μεταξύ των στοιχείων της οριζόντιας ιδιοκτησίας..15 ΙV. Ο κανόνας superficio solo cedit και η σχέση του με την οριζόντια ιδιοκτησία Το περιεχόμενό της οριζόντιας ιδιοκτησίας 1. Αποκλειστική κυριότητα Α. Έννοια..20 Β. Τα χαρακτηριστικά της 20

6 Σ ε λ ί δ α 6 Γ. Αντικείμενα της αποκλειστικής κυριότητας Αναγκαστική συγκυριότητα Α. Έννοια 26 Β. Τα χαρακτηριστικά της..26 Γ. Αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας Τα κοινά μέρη. Ι. Κριτήριο διάκρισής τους..36 ΙΙ. Ειδικότερα μέρη 1. Πρωτοτοιχοι- Μεσότοιχοι Α. Πρωτότοιχοι...39 Β. Μεσότοιχοι Ανελκυστήρας Κλιμακοστάσιο και κυρίως διάδρομοι Εγκαταστάσεις κεντρικής θέρμανσης.46 ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΔΕΥΤΕΡΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ ΚΑΙ ΟΡΙΖΟΝΤΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ 1.Εισαγωγή στο κτηματολόγιο Ι. Η ιστορική επισκόπηση.47 ΙΙ. Οι βασικοί στόχοι του κτηματολογίου..49 ΙΙΙ.Συντομή παρουσίαση της διαδικασίας κτηματογράφησης..59

7 Σ ε λ ί δ α 7 2 Η οροφοκτησία στο κτηματολογικό δίκαιο Α. Εισαγωγή στην οροφοκτησία 61 Β. Το εγγραπτέο δικαίωμα 62 Γ. Οι οροφοκτήτες και η υποβολή δηλώσεων..65 Δ. Η ταυτότητα της οριζόντιας ιδιοκτησίας...66 Ε. Η δημοσιότητα στην οριζόντια ιδιοκτησία...70 ΣΤ. Η καταχώριση της οριζόντιας ιδιοκτησίας...73 Ζ. Ειδικότερα κοινά μέρη της οριζόντιας ιδιοκτησίας και η δημοσιότητα 1. Πρωτότοιχοι - μεσότοιχοι Ανελκυστήρας Κλιμακοστάσιο και κυρίως διάδρομοι Εγκαταστάσεις κεντρικής θέρμανσης..75 Επίλογος Βιβλιογραφία Πηγές... 77

8 Σ ε λ ί δ α 8 ΕΙΣΑΓΩΓΗ Η οριζόντια ιδιοκτησία αποτελεί έναν θεσμό που ρυθμίζεται από πολλά διεθνή δίκαια και με την παρέλευση των ετών εξαπλώνεται 1, τόσο η νομοθετική του ρύθμιση, όσο και η πρακτική του χρησιμοποίηση σε πολλά κράτη. Η εξάπλωση του εν λόγω θεσμού σε ολοένα και περισσότερα κράτη 2 οφείλεται στο γεγονός ότι με αυτόν αντιμετωπίζετονται πολλές ανάγκες 3, με κυριώτερη αυτήν της στέγασης του πληθυσμού κυρίως των μεγαλουπόλεων. Κατά συνέπεια, η στενότητα του χώρου 4, λόγω κυρίως του υπερπληθυσμού των πόλεων και η αντίστοιχη αδυναμία επέκτασης των οικιστικών περιοχών 5 οδήγησαν στην ανάγκη θέσπισης του εν λόγω θεσμού και νομοθετικής του ρύθμισης. Στην εν λόγω διπλωματική θα εξεταστεί το περιεχόμενο της οριζόντιας ιδιοκτησίας αρχικά σε ένα γενικό πλαίσιο και έπειτα σε σχέση με συγκεκριμένα κοινά μέρη, των οποίων τη νομοθετική ρύθμιση σε επίπεδο οριζόντιας ιδιοκτησίας αρχικώς και κτηματολογίου περαιτέρω, θα διαπραγματευθεί η εν λόγω εργασία. 1 Βλ.Σπυριδάκη, Δίκαιο Οριζόντιας και Κάθετης Ιδιοκτησίας 1996, παρ. 2, σελ.9. 2 Βλ.Μπαλή, Εμπράγματο Δικαιο, παρ. 120, σελ. 281 για σύγκριση των δικαίων της οριζόντιας ιδιοκτησίας σε διάφορα κράτη, Τούση, Εμπράγματο Δικαιο 1966, παρ. 144, σελ.539 επ., Λιβάνη, Ιδιοκτησία Κατ όροφον 1973, παρ.1, σελ. 7 επ. 3 Βλ. σχετικά Ζέπο, Ιδιοκτησία Κατ Οροφον 1931, παρ.1, σελ.1, Μπουρνιά, Οριζόντια Ιδιοκτησία 1969, παρ. 3, σελ.18 επ., Καλλιμόπουλο στην Ερμημεία του Αστικού Κώδικος 1973, τόμος 4, εισαγωγικά αρθρα 1002 και 1117, αρίθ. 2, Τσετσέκο, Οριζόντια και Κάθετη Ιδιοκτησία, Γ έκδοση, 2002, παρ. 1, σελ.1 επ., Εισηγητική Έκθεση Υπουργείου Δικαιοσύνης, ν. 3741/1929 αρ.1. 4 Σπυριδάκης, ΔικΟριζΚαθΙδ, παρ. 2, σελ.9, βλ. επίσης αγόρευση ΑντιΕισαγγελέως του Αρείου Πάγου Θεράπου κατά τη συζήτηση της υπόθεσης, για την οποίο εκδόθηκε η ΟΛΑΠ 332/1970, ΝοΒ 1970, σελ. 831, Ρουμπάνη, Θέματαμελέτες - διατριβές, ιδιοκτησία διαμερίσματος οικοδομής, ΝοΒ 1971, σελ. 799, Τζίφρα, Ιδιοκτησία κατ ορόφους επίλυσις διαφορών κατά την διαδικασίαν των ασφαλιστικών μέτρων, ΕΕΝ 1974, σελ.137, Μπόσδα, κάθετη οικοδομοκτησία επί συνιδιοκτήτου οικοπέδου, ΕλλΔνη 1987, σελ.53, Τσούμα, Η δυνατότητα νόμιμης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας επί οριζόντιας ιδιοκτησίας, ΝοΒ 1994, σελ.737, Λιώση, Περιορισμοί στη χρήση των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών στο σύστημα τα οριζόντιας ιδιοκτησίας, ΝοΒ 1994, σελ.350, ΕφΑθ 7348/2005, με ενημερωτικό πόνημα κάτω από την απόφαση του Κωστόπουλου, ΕΔΠ 2006, σελ Σπυριδάκης, ΔικΟριζΚαθΙδ, παρ. 2, σελ.9.

9 Σ ε λ ί δ α 9 ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α ΟΡΙΖΟΝΤΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ 1. Σκοπός και πηγές της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Ι. Σκοπός Η ανάγκη στέγασης ολοένα και μεγαλύτερου πληθυσμού με την πάροδο των χρόνων κυρίως στις μεγάλες πόλεις, ικανοποιείται μέσω του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας, ο οποίος ρυθμίζεται από το ν. 3741/1929 «περί της ιδιοκτησίας κατ ορόφους», που διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 54 του Εισαγωγικού Νόμου του Αστικού Κώδικα και μετά δηλαδή από την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα στην ελληνική νομοθεσία 6. Βασικό χαρακτηριστικό του θεσμού αποτελεί η εξαίρεση 7 από τον κανόνα που πηγάζει από το Ρωμαικό Δίκαιο και ισχύει στο Εμπράγματο Δίκαιο και συγκεκριμένα στα ακίνητα, ο οποίος καλείται «τα επικείμενα είκει τοις υποκειμένεις» 8. Ο νομοθέτης ορθά διαπίστωσε, κατά συνέπεια, τις οικονομικές και κοινωνικές ανάγκες για τα οικήματα, τα οποία στεγάζουν τον πληθυσμό κάθε πόλης και έθεσε εύστοχα 9 τους σκοπούς του νομοθετήματος της οριζόντιας ιδιοκτησίας, προσδοκώντας εύλογα ότι «ο θεσμός προώρισται μεγάλας να παράσχη υπηρεσίας» 10. Σκοπός του ν. 3741/1929 επομένως είναι, η αύξηση της χρησιμότητας των υπαρχουσών οικοδομών 11 με τη νομική διαίρεση κάθε ακινήτου σε οροφοκτησίες 12 και η κατασκευή πολλών νέων οικοδομών, οι οποίες, αν δεν υφίστατο η εν λόγω νομοθετική ρύθμιση της ιδιοκτησίας κατ ορόφους, θα κατασκευάζονταν με βάση τις γενικές διατάξεις της συνήθους κυριότητας ή συγκυριότητας 13. ΙΙ. Πηγές 6 Βλ. αρθρ. 54 του ΕισΝΑΚ. 7 Βλ. αντί πολλών Μπαλή, ΕμπρΔικ 1961, παρ. 120, σελ. 280, Μπόσδα, ΕλλΔνη 1987, σελ Βλ.προηγ. σημ.6, σελ.9. 9 Καλλιμόπουλος στην ΕρμΑΚ, εισ.αρθρ και 1117, αρίθ Βλ. Εισ.Έκθ.Επιτρ. Βουλής, παρ Καλλιμόπουλος στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αρίθ. 71, Σπυριδάκης, ΔικΟριζΚαθΙδ, παρ. 2, σελ.9, βλ.επίσης αγόρευση ΑντιΕισαγγελέως του Αρείου Πάγου Θεράπου, ΝοΒ 1970, σελ. 831, Ρουμπάνη, ΝοΒ 1971, σελ. 799, Τζίφρα, ΕΕΝ 1974, σελ.137, Μπόσδα, ΕλλΔνη 1987, σελ.53, Τσούμα, ΝοΒ 1994, σελ.737, Λιώση, ΝοΒ 1994, σελ.350, ΕφΑθ 7348/2005, με ενημερωτικό πόνημα κάτω από την απόφαση του Κωστόπουλου, ΕΔΠ 2006, σελ Βλ. Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αρίθ Βλ. Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αρίθ. 71.

10 Σ ε λ ί δ α 10 Στην Ελλάδα, η οριζόντια ιδιοκτησία ρυθμίζεται με το ν. 3741/1929, τα άρθρα 1002, 1117 του Α.Κ, τα οποία εφαρμόζονται επικουρικώς 14 με τη βασική νομοθεσία του προαναφερόμενου νόμου, το ν. δ 1024/1971 και το ν. 1562/ Οι διατάξεις που ισχύουν για την οροφοκτησία είναι ειδικές διατάξεις, με την έννοια ότι οι γενικές διατάξεις των άρθρων 1002 και 1117 του Α.Κ. εφαρμόζονται μόνο επικουρικώς και μόνο εφόσον συμβιβάζονται και δεν είναι αντίθετες με τις αντίστοιχες ειδικές διατάξεις 16 του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Ένα ακόμη κύριο χαρακτηριστικό των εν λόγω διατάξεων αποτελεί το ότι, ο θεσμός της κατ όροφο ιδιοκτησίας αναγνωρίζεται, όχι ως θεσμός υποχρεωτικής και γενικής ισχύος, αλλά ως προαιρετικό δίκαιο 17. Από τις διατάξεις βέβαια του ν. 3741/1929, άλλες είναι αναγκαστικού δικαίου π.χ. άρθρα 2 & 3, 10, 13 18, και άλλες ενδοτικού δικαίου 19, όπως π.χ. το άρθρο 4 και 5. Οι ειδικές διατάξεις του ν. 3741/1929 επομενως συμπληρώνονται από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα για τη συγκυριότητα ( αρθρ επ. ΑΚ, 785 επ. ) και την χωριστή κυριότητα ( άρθρ επ. ) και επιτρέπουν στους συνιδιοκτήτες από τη σχέση της οροφοκτησίας να προβούν σε συμφωνίες με διαφορετικό περιεχόμενο από το οριζόμενο στις διατάξεις του αντίστοιχου νόμου 20, υπό την επιφύλαξη των διατάξεων σχετικά με τη μερίδα 14 Βλ. ενδεικτ. Μπαλή, ΕμπρΔικ, παρ. 120, σελ Με τον εν λόγω νόμο τροποποιήθηκαν διατάξεις του Κ.Πολ.Δ σχετικά με τη δυνατότητα συστάσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας με δικαστική διανομή, σύμφωνα με υποσημ. 1, παρ. 3, σελ.11 στο ΔικΟριζΚαθ.Ιδ. του Σπυριδάκη. 16 Βλ. Μπαλή, ΕμπρΔικ, παρ. 120, σελ , Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αρίθ. 72,Κωνσταντόπουλο, Οροφ., παρ. 9, σελ.20, Τούση, ΕμπρΔικ, παρ. 144, σελ. 541, Καράση στην Ερμηνεία κατ άρθρο, Αστικός Κώδικας 1985, τόμος 5, άρθρ. 1117, αριθ. 16, Μπόσδα, ΕλλΔνη 1987,σελ.56, Βασιλείου, Οριζόντια και Κάθετη Ιδιοκτησία 2006, σελ. 358, Τασίκα στη Σύντομη Ερμηνεία Αστικού Κώδικα, 2013, άρθρ. 1117, αριθ. 17, ΕΦΑΘ 1047/1955, ΕΕΝ 1955, σελ.369, ΑΠ 752/1958, ΕΕΝ 1958, σελ Βλ. Ζέπο, ΙδΚατΟροφ, σελ.26 και 47, ΕισηγΕκθ ΕπιτρΒουλής, Τούση, ΕμπρΔικ, παρ. 144, σελ. 541, Μπουρνιά, ΟριζΙδ, παρ.4, σελ. 22, Κωνσταντόπουλο, Μελέται- ζητήματα, σύστασις της οριζοντίου ιδιοκτησίας, ΕΕΝ 1965, σελ. 697, τον ίδιο, Οροφεν Ελλάδι, παρ. 9, σελ.36, Τούση, ΕμπρΔικ, παρ. 144, σελ. 541, Ρουμπάνη, ΝοΒ 1971, σελ. 798 και άρθρ. 14 του ν.3741/1929, το οποίο επί λέξει ορίζει «η δια του παρόντος αναγνωριζομένη κατ ορόφους ή διαμερίσματα τούτων διηρημένη ιδιοκτησία χωρεί μόνον εφ όσον υπάρξη περί αυτής ρητή συμφωνία ή πράξις τελευταίας βούλησις», Τσούμα, ΝοΒ 1994, σελ. 737, ΑΠ 179/1980, ΝοΒ 1980, σελ.184, ΑΠ 968/1997, ΕΔΠ 1999, σελ. 7, ΕφΑθ 9462/2002, ΕΔΠ 2005, σελ. 45, ΕφΑθ 8707/2003, ΕΔΠ 2005, σελ. 60, ΕφΑθ 5524/2004, ΕΔΠ 2005, σελ. 85, ΕφΑθ 5912/2004, ΕΔΠ 2005, σελ. 87, ΕφΑθ 1711/2008, ΕΔΠ 2009, σελ. 42, ΑΠ 131/2010, ΕΔΠ 2010, σελ Βλ. Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αρίθ Ειδικά για το άρθρ.10, αντίθετη άποψη εκφράσθηκε από την Επιτροπή της Βουλής στην ΕισηγΈκθ της Επιτροπής της Βουλής, παρ. 26, όπως ορίζει ο Καλλιμόπουλος στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αριθ Βλ. Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αρίθ , Ρουμπάνη, ΝοΒ 1971, σελ. 798, ΕΦΘεσ 329/1957, Αρμ. 1957, σελ.131, ΕφΘεσ 256/1958, Αρμ. 1958, σελ.724, οι οποίες ορίζουν ότι επειδη η υποβολή των ακινήτων στο ν.3741/1929 είναι προαιρετική, έπεται ότι όλες οι διατάξεις του νόμου είναι ενδοτικού δικαίου, ΑΠ 381/2009, ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 827/2005, ΝΟΜΟΣ. 20 Τασίκας στην ΣυντΕρμΑΚ, άρθρ. 1117, αριθ. 17, βλ. επίσης Λιβάνη, Ρύθμιση των σχέσεων των οροφοκτητών με απόφαση του δικαστηρίου κατά τον ΑΚ και το Ν. 1562/1985, ΝοΒ 1987, σελ.1535, ΕφΑθ Θεσσ 329/1957, ΑρχΝ 1958, σελ. 105, ΑΠ 968/ 1997, ΕΔΠ 1999, σελ. 7, ΜονΠρΑθ 2270/1998, ΕΔΠ 1999, σελ. 239, ΕφΑθ 4617/1998, ΕΔΠ 1999, σελ. 15 με ενημερωτικό σημείωμα κάτω από αυτήν του Κωστόπουλου, ΑΠ 288/1999, ΕΔΠ 1999, σελ.

11 Σ ε λ ί δ α 11 της συγκυριότητας των οροφοκτητών και την κοινή χρήση από αυτούς κάποιων μερών του ακινήτου και του εδάφους, ανάλογα με τη μερίδα τους στη συγκυριότητα των κοινοχρήστων μερών της οικοδομής, οι οποίες αποτελούν διατάξεις αναγκαστικού δικαίου 21. Λαμβανομένων υπόψη, κατά συνέπεια των ανωτέρω, εφαρμόζονται στο θεσμό της οροφοκτησίας πρωτίστως οι ειδικές διατάξεις, από τις οποίες προηγούνται αυτές του αναγκαστικού δικαίου 22, ακολουθεί η ρύθμιση, η οποία τυχόν συμφωνήθηκε μεταξύ των μερών για θέματα που εμπίπτουν στις διατάξεις του ενδοτικού δικαίου του ν. 3741/ , και έπονται, σε περίπτωση που δε συνήφθη καμία συμφωνία μεταξύ των συμβαλλομένων, οι διατάξεις ενδοτικού δικαίου 24. Επικουρικώς και μόνο υπό τους ορούς που αναλύθηκαν ανωτέρω, εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις Οι μορφές, η έννοια και η νομική φύση της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Ι. Οι μορφές της 1. Τακτική Οριζόντια Ιδιοκτησία Κατά τις ισχύουσες διατάξεις περί οροφοκτησίας, σε κάθε ακίνητο που υποβάλλεται σε αυτόν το θεσμό, πρέπει να συσταθούν δύο τουλάχιστον οροφοκτησίες 26. Την κάθε οροφοκτησία αποτελούν, αφενός η αποκλειστική κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή σε διαμέρισμα ορόφου 27 και αφετέρου η συνδεόμενη με αυτήν μερίδα αναγκαστικής συγκυριότητας στα μέρη του ακινήτου που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση των διαμερισμάτων ή των ορόφων αντίστοιχα 28. Τα δύο αυτά στοιχεία συνιστούν, ασχέτως των δικαιούχων προσώπων, την έννοια της οροφοκτησίας εν γένει 29. Από τις 197, ΕφΑθ 9462/2002, ΕΔΠ 2005, σελ.45, ΕφΑθ 8707/2003, ΕΔΠ 2005, σελ. 60, ΕφΑθ 5524/2004, ΕΔΠ 2005, σελ. 85, ΕφΑθ 736/2007, ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 8554/ 2007, ΕΔΠ 2008, σελ. 135 με ενημερωτικό σημείωμα κάτω από αυτήν του Κωστόπουλου, ΕφΑθ 8799/2007, ΕΔΠ 1999, σελ. 25 με ενημερωτικό σημείωμα Κωστόπουλου υπό αυτής, ΑΠ 595/2010, ΕΔΠ 2010, σελ Βλ. Κωνσταντόπουλο, Οροφ., παρ. 22, σελ.160, βλ. επίσης Βαθρακοκοίλη, Αναλυτική Ερμηνεία - Νομολογία Αστικού Κώδικα 1989, άρθρ.1117, αριθμ.9, Πατσουράκο, Είναι δυνατή η διά μονομερούς πράξεως του κυρίου του όλου ακινήτου σύστασις της οριζόντιας ιδιοκτησίας ; ΕΕΝ 1971, σελ. 116, ΕφΑθ 7348/2005, με ενημερωτικό πόνημα κάτω από την απόφαση του Κωστόπουλου, ΕΔΠ 2006, σελ.46, ΑΠ 1452/2009, ΕΔΠ 2009, σελ. 214 με ενημερωτικό σημείωμα Κωστόπουλου κάτω από την απόφαση. 22 Καλλιμόπουλος στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αρίθ Βλ. Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αρίθ Βλ. Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αρίθ Βλ.προηγ. σημ. 22, σελ Βλ. Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αρίθ Βλ. Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αρίθ Βλ. προηγ. σημ. 22, σελ Βλ. Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αρίθ. 77.

12 Σ ε λ ί δ α 12 διατάξεις που ρυθμίζουν την οριζόντια ιδιοκτησία, ναι μεν συνάγεται ότι οι οροφοκτησίες επί ακινήτου πρέπει να ανήκουν σε δύο τουλάχιστον φυσικά ή νομικά πρόσωπα 30, αλλά από το άρθρο 14 του ν. 3741/1929 και 1002 εδ.1 ΑΚ, καθίσταται σαφές ότι επιτρέπεται να ανήκουν και σε ένα μόνο πρόσωπο, υπό την έννοια ότι όλες οι οροφοκτησίες που δημιουργήθηκαν σε μία οικοδομή μπορούν να ανήκουν κατά κυριότητα σε ένα φυσικό ή νομικό πρόσωπο 31. Ειδικότερα, η κυριότητα επί ορόφου, ως αποκλειστικό δικαίωμα δυνάμει του άρθρου 14 του. 3741/1929, συστήνεται για πρώτη φορά, με ρητή συμφωνία μεταξύ των μερών, δηλαδή με δικαιοπραξία του κυρίου του όλου ακινήτου ή των συγκυρίων του όλου ακινήτου 32, επομένως, συστήνεται, είτε με σύμβαση του μοναδικού κυρίου της οικοδομής ή των συγκυρίων αυτής, την οποία καταρτίζει με τον αποκτώντα την οροφοκτησία, δηλαδή τον οικοδομημένο ή μέλλοντα να ανεγερθεί όροφο μετά του ποσοστού της αναγκαστικής συγκυριότητας στα κοινά μέρη της οικοδομής, είτε με διάταξη τελευταίας βούλησης του κυρίου του όλου ακινήτου 33. Βάσει λοιπόν των προσώπων, στα οποία ανήκουν οι οροφοκτησίες, δηλαδή των οροφοκτητών, λαμβάνει χώρα και ο διαχωρισμός των οροφοκτησιών σε τακτικές και έκτακτες 34. Η μορφή των οροφοκτησιών, κατά την οποία, οι οροφοκτησίες ανήκουν σε περισσότερα φυσικά ή νομικά πρόσωπα είναι η πιο συνήθης μορφή, η οποία ονομάζεται τακτική οροφοκτησία 35. Σε αυτήν τη μορφή, οι δικαιούχοι της αποκλειστικής κυριότητας ( περισσότερα πρόσωπα, φυσικά ή νομικά) είναι και δικαιούχοι της αντίστοιχης μερίδας αναγκαστικής συγκυριότητας Έκτακτη Οριζόντια Ιδιοκτησία Καθόσον επιτρέπεται, όπως προαναφέρθηκε, και άλλη νομική μορφή οροφοκτησίας, κατά την οποία, οι οροφοκτησίες ανήκουν σε ένα μόνο φυσικό ή νομικό πρόσωπο, είτε από τη σύσταση τους, είτε έπειτα από κάποιο μεταγενέστερο της σύστασης τους γεγονός, αυτό το είδος της οροφοκτησίας 30 Βλ. Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ. αρθρ και 1117, αρίθ Βλ. Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ. αρθρ και 1117, αρίθ Βλ. αντί πολλών Μπαλή, ΕμπρΔικ, παρ. 121, σελ. 279, Α.Π. 270/554, ΕΕΝ1954, σελ Βλ. αντί πολλών Μπαλή, ΕμπρΔικ, παρ Βλ. Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αρίθ Βλ. Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αρίθ.84, Καράση στην ΕρμΑΚ, τόμος 5, άρθρ. 1117, αριθμ. 7, Κούσουλα, Εμπράγματο Δίκαιο 2004, παρ. 47, σελ Βλ. Καράση στην ΕρμΑΚ, τόμος 5, άρθρ. 1117, αριθμ. 7.

13 Σ ε λ ί δ α 13 καλείται έκτακτη 37. Στη νομική αυτή μορφή συνυπάρχουν επίσης ως στοιχεία της κάθε οροφοκτησίας η αποκλειστική κυριότητα και η συνδεόμενη με αυτήν μερίδα αναγκαστικής συγκυριότητας στα μέρη του ακινήτου που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση των διαμερισμάτων ή των ορόφων αντίστοιχα, όπως και στην τακτική οροφοκτησία 38, αλλά δεν υπάρχουν περισσότεροι αποκλειστικοί κύριοι των ορόφων και των διαμερισμάτων και αναγκαίοι συγκύριοι αντίστοιχα των κοινοχρήστων μερών των οροφοκτησιών, διότι ο οροφοκτήτης όλων των οροφοκτησιών είναι ένας μόνο 39. Σε αυτήν τη μορφή, δημιουργείται μία ιδιότυπη σχέση «μονοπρόσωπης κοινωνίας», που τρέπεται σε κανονική κοινωνία, εάν μία τουλάχιστον οροφοκτησία αποκτηθεί από κάποιο άλλο πρόσωπο 40. ΙΙ. Έννοια και νομική φύση Οριζόντια ιδιοκτησία είναι εκείνη η μορφή κυριότητας που αποτελείται από αποκλειστική ( χωριστή ) κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή σε διαμέρισμα ορόφου οικοδομής και από συγκυριότητα στο έδαφος, πάνω, στο οποίο έχει ανεγερθεί η οικοδομή και στα άλλα κοινά μέρη 41. Στη θεωρία έχουν διατυπωθεί διάφορες απόψεις σχετικά με τη νομική φύση του δικαιώματος της οριζόντιας ιδιοκτησίας, οι οποιες είναι οι εξής : α) Σύμφωνα με την πρώτη άποψη, η οριζόντια ιδιοκτησία είναι ένα δικαίωμα 42, κατά συνέπεια, ούτε ο όροφος, ούτε όμως και το ιδανικό μερίδιο στα κοινά μέρη της οικοδομής συνιστούν αυθύπαρκτα πράγματα, αλλά ένα ενιαίο πράγμα 43 και σε αμφότερα τα αντικείμενα υφίσταται ένα εμπράγματο δικαίωμα της ίδιας φύσης, η κυριότητα β) Σύμφωνα με την κρατούσα άποψη 44, η οριζόντια ιδιοκτησία είναι ένα διφυές δικαίωμα, το οποίο συγκεκριμένα 37 Βλ. Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αρίθ Βλ. Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, εισ.αρθρ και 1117, αρίθ Βλ. Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αρίθ.84, Καράση στην ΕρμΑΚ, τόμος 5, άρθρ. 1117, αριθμ. 7, Κούσουλα, Εμπράγματο Δίκαιο 2004, παρ. 47, σελ Βλ. Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αρίθ.84, βλ. επίσης Καράση στην ΕρμΑΚ, τόμος 5, άρθρ. 1117, αριθμ Παπαστερίου, Οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία στο Κτηματολογικό Δίκαιο, 2014, παρ. 3, αριθμ. 2, ΑΠ 318/2013, ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 319/2013, ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 621/2013, ΝΟΜΟΣ, βλ.επίσης Σπυριδάκη, ΔικΟριζΚαθΙδ, σελ. 26 επ., Γεωργιάδη, Εμπράγματο Δίκαιο, 2010, παρ. 66, αριθμ Λιβάνης, ΙδΚατΟρ,παρ. 1, σελ.33 επ. 43 Λιβάνης, ΙδΚατΟρ,παρ. 1, σελ.33 επ. 44 Βλ. σχετικά Ζέπο, ΙδΚατΟροφ, & 10, σελ. 34, ο οποίος υποστηρίζει επίσης ότι τα δύο δικαιώματα που αποτελούν την οριζόντια ιδιοκτησία είναι αντίθετα μεταξύ τους και αντιστρόφως ανάλογα ως προς την έκταση, υπό την έννοια ότι όσο μεγαλώνει η έκταση του ενός δικαιώματος, μικραίνει η έκταση του άλλου, Μπαλή, ΕμπρΔικ, παρ. 121, σελ.282, ο οποίος μιλάει για «κράμα κυριότητας αποκλειστικής και συγκυριότητος αναγκαστικής», Μπουρνιά, ΟριζΙδ, παρ. 1,5, σελ.9, 39, Κωνσταντόπουλο, μελέται- ζητήματα, τινα περί του διφυούς δικαιώματος της οριζοντίου ιδιοκτησίας, ΕΕΝ 1965, σελ. 173, τον ίδιο, Μελέται- ζητήματα, σύστασις της οριζοντίου ιδιοκτησίας, ΕΕΝ 1965, σελ.

14 Σ ε λ ί δ α 14 συντίθεται από δύο δικαιώματα, το δικαίωμα χωριστής κυριότητας σε αυτοτελή όροφο ή διαμέρισμα ή άλλο αυτοτελή χώρο της οικοδομής 45 και το δικαίωμα αναγκαίας συγκυριότητας στο έδαφος ( οικόπεδο) και στα άλλα κοινής χρήσης πράγματα 46 γ) Σύμφωνα με την τρίτη άποψη, η οριζοντια ιδιοκτησία είναι δικαίωμα διφυές καταρχήν 47, όμως ο ν. 3741/1929 επιτρέπει τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών που πηγάζουν «εξ οιουδήποτε των στοιχείων της οροφοκτησίας και δη είτε εκ της αναγκαίας συγκυριότητας είτε εκ του δικαιωματος συμμετοχης εις την εξ αυτης κοινωνιαν είτε εκ των αποκλειστικών κυριοτήτων» 48 να ρυθμισθούν με τον κανονισμό οροφοκτησίας, ο οποίος, αν καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφεί ( άρθρ. 4 και 13 του ν. 3741/1929 ), τα δικαιώματα αυτά και οι υποχρεώσεις «εμπραγματοποιούνται» 49. Κατά την άποψη αυτή, στο δικαίωμα της οριζόντιας ιδιοκτησίας περιέχεται και ένα τρίτο στοιχείο 50, το αληθές δικαίωμα συμμετοχής στη σχέση κοινωνίας, που δημιουργείται από το θεσμό της οριζόντιας ιδιοκτησίας μεταξύ των οροφοκτητών, το οποίο έχει εμπράγματη ενέργεια 51 δ) Σύμφωνα με την τελευταία άποψη, η οριζόντια ιδιοκτησία πρέπει να αντιμετωπίζεται ως έννομη σχέση 52 και όχι ως δικαίωμα, από την οποία απορρέουν το δικαίωμα χωριστής κυριότητας στον όροφο ή το διαμέρισμα 53, το δικαίωμα αναγκαστικής συγκυριότητας των οροφοκτητών εξ αδιαιρέτου στο έδαφος και στα άλλα κοινά πράγματα και 697, τον ίδιο, Οροφ., παρ. 29, σελ. 30 επ., ο οποίος επί λέξει αναφέρει «η κυριότης ορόφου επί οροφοκτησίας είναι εν δικαίωμα ιδιόμορφον, δικαίωμα όμως διφυές, κράμα δικαιώματος κυριότητος αποκλειστικής, ήτις καταλαμβάνει και εξουσιάζει απολύτως και καθολικώς το κύριον πράγμα, τον όροφον ή διαμέρισμα και συγκυριότητος εξ αδιαιρέτου αναγκαστικής επί των κοινών συστατικών, των κοινών του άρθρ.2 ν.3741», τον ίδιο χαρακτηρισμό χρησιμοποιεί και ο Γεωργιάδης, Γνωμοδότηση για τη σύσταση και κατάργηση οριζόντιας ιδιοκτησίας σε μέλλον να ανεγερθεί οικοδόμημα, ΝοΒ 1984, σελ.466, τον ίδιο, Γνμδ για σύσταση οροφοκτησίας χωρίς καθορισμό του ποσοστού συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο, ΝοΒ 1985, σελ.389, τον ιδιο, ΕμπρΔίκ, παρ. 66, σελ. 828, επίσης Τσουκαλά, ο προσδιορισμός του ποσοστού της αναγκαστικής συγκυριότητας επί οριζοντίου ιδιοκτησίας, Αρμ 1983, σελ.11, Πατσουράκο, ΟριζΙδ, παρ. 5, σελ. 20., Καράση στην ΕρμΑΚ, τόμος 5, άρθρ. 1117, αριθ. 1, Τσούμα, Δίκαιο Διηρημένης Ιδιοκτησίας, 1997, παρ. 4, σελ.45, Κωστόπουλο, τα αναγκαίως κοινά πράγματα στην χωριστή ιδιοκτησία,εδπ 1999, σελ. 291, Τσετσέκο, ΟριζΚαθΙδ, παρ. 19, σελ. 73, Γεωργιάδη, ΕμπρΔικ, παρ.66, σελ. 828, Κούσουλα, ΕμπρΔικ, παρ. 47, σελ. 364, Τριάντο στην Ερμηνεία Αστικού Κώδικα 2010, άρθρ.1117, αρίθμ.1, Φίλιο, Εμπράγματο Δίκαιο 2011, παρ.162, σελ Βλ. προηγ.σημ. 44, σελ Βλ. προηγ.σημ.44, σελ Βλ. Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αρίθ.96, 106, , αριθ Βλ. Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αρίθ.106 επ, Κωτσάκη, Οριζόντια και Κάθετη Ιδιοκτησία, 2006, κεφ. 6, αριθμ Βλ. Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αρίθ.106, και τον ίδιο για άλλες περιπτώσεις εμπραγματοποίησης, εισ.αρθρ και 1117, αρίθμ. 114 επ. 50 Βλ. Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ,τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αρίθ.106, επίσης Σπυριδάκη, ΔικΟριζΚαθΙδ, παρ , σελ Βλ. Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος, εισ.αρθρ και 1117, αρίθ.149 και Παπαστερίου, ΟριζΚάθΙδΚτημΔικ, παρ. 3, αριθμ Σπυριδάκης, ΔικΟριζΚαθΙδ, παρ ,σελ Σπυριδάκης, ΔικΟριζΚαθΙδ, παρ ,σελ. 26.

15 Σ ε λ ί δ α 15 αμοιβαία δικαιώματα και υποχρεώσεις μεταξύ των δικαιούχων κάθε επιμέρους οριζόντιας ιδιοκτησίας, όπως αυτά προβλέπονται από τον κανονισμό ή από το ν. 3741/ Η αποκλειστική κυριότητα επί ορόφου οικοδομής ή διαμερίσματος ορόφου οικοδομής προκύπτει από τα άρθρα 1, 3 παρ. 1, 5 εδ. β, 6 παρ. 1, 10, 14, ν. 3741/1929, 1002 και 1117 ΑΚ 55, ενώ η αναγκαστική συγκυριότητα στα μέρη του ακινήτου που χρησιμεύουν για κοινή χρήση τους από τους οροφοκτήτες προκύπτει από τα άρθρα 2, 4,5,6 παρ. 2, 7-10 ν. 3741/1929 και 1117 ΑΚ 56. ΙΙΙ. H σχέση μεταξύ των στοιχείων της οριζόντιας ιδιοκτησίας Στην οριζόντια ιδιοκτησία, ο κύριος του ορόφου ή του διαμερίσματος ορόφου έχει αποκλειστική και πλήρη κυριότητα στον όροφο ή το διαμέρισμα ορόφου, η οποία δεν διαφέρει από κάθε άλλη κυριότητα 57, ταυτόχρονα όμως έχει αυτοδικαίως 58 εκ του νόμου και αναγκαστική συγκυριότητα επί των κοινών μερών του όλου ακινήτου. Μεταξύ των ανωτέρω στοιχείων της οροφοκτησίας υπάρχει αχώριστος σύνδεσμος 59, που είναι αποτέλεσμα του γεγονότος ότι ιδρύονται και συνυπάρχουν ταυτοχρόνως 60, όπως συνάγεται από τα άρθρα 2, 5 εδ. γ, 10 και 14 του ν.3741/1929 και ευκρινέστερα από το 54 Βλ. Σπυριδάκη, ΔικΟριζΚαθΙδ, παρ ,σελ. 26, Παπαστερίου, ΕμπρΔικ 2008, τόμος ΙΙ, παρ.67, αρίθμ Καλλιμόπουλος στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αρίθ Καλλιμόπουλος στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αρίθ Βλ. Μπαλή, ΕμπρΔικ, παρ.122, σελ Βλ. Ζέπο, ΙδΚατΟροφ, παρ. 16, σελ. 59, βλ. επίσης Μπαλή, ΕμπρΔικ, παρ.122, σελ. 282, Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αρίθ.157 και 162, Πατσουράκο, ΟριζΙδ, παρ.5, σελ. 20, Κωνσταντόπουλο, Οροφ., παρ.9, σελ. 23, Παπαχρήστου, Ερμηνεία Αστικού Κώδικα 1985, άρθρ. 1002, σελ. 137, Τσουκαλά, ο προσδιορισμός του ποσοστού της αναγκαστικής συγκυριότητας επί οριζοντίου ιδιοκτησίας, Αρμ 1983, σελ. 1025, Κωστόπουλο, Γνμδ, ποσοστό συνιδιοκτησίας χωριστών ιδιοκτησιών στο κοινό οικόπεδο. Τρόπος και χρόνος προσδιορισμού του, ΕΔΠ 2008, σελ.1 επ., τον ίδιο, κατάρτιση δύο μετεγραπτέων δικαιοπραξιών με μία συμβολαιογραφική πράξη. Απαιτείται ξεχωριστή μεταγραφή κάθε μίας πράξης κ.τ.λ., Παπαστερίου, ΟριζΚάθΙδΚτημΔικ, παρ. 7, αριθμ. 28, ΕΔΠ 2008, σελ. 193 επ., το ίδιο και η νομολογία, ΑΠ 354/1958, ΝοΒ 1958,σελ.1047, ΑΠ 47/1961, ΝοΒ 1961 = ΕΕΝ 1961, σελ. 724, 461, ΑΠ 116/1968, ΝοΒ 1968, σελ.604, ΕφΑθ 1440/1968, ΝοΒ 1968, σελ. 49, ΟΛΑΠ 380/1977, ΝοΒ 1977, σελ. 1356, ΑΠ 933/1982, ΕΕΝ 1983, σελ. 489, ΟΛΑΠ 583/1983, ΝοΒ 1984, σελ. 65, ΕφΚερκ 169/1987, Αρμ 1987, σελ. 942, ΕφΘεσσ 2755/1988, ΑρχΝ 1989, σελ.135, ΑΠ 5/1991, ΝοΒ 1991, σελ.1082, ΑΠ 109/2000, ΕΕΝ 2001, σελ. 537, ΑΠ 288/1999, ΕΔΠ 1999, σελ. 197, ΑΠ 619/1999, ΕΔΠ 1999, σελ. 205, ΕφΑθ 1378/1999, ΕΔΠ 1999, σελ. 316, ΕφΑθ 5496/1999, ΕΔΠ 1999, σελ. 327, ΜονΠρΑθ 2270/1999, ΕΔΠ 1999, σελ. 239, ΕφΑθ 1097/2000, ΕΔΠ 2009, σελ. 144,, ΕφΑθ 138/2002, ΕΔΠ 2007, σελ. 218, ΑΠ 1168/2003, ΕΔΠ 2005, σελ. 19, ΕφΑθ 466/2003, ΕΔΠ 2005, σελ. 51, με ενημερωτικό σημείωμα Κωστόπουλου κάτω από αυτήν, ΕφΑθ 3252/2004, ΕΔΠ 2007, σελ. 36, με ενημερωτικό σημείωμα Κωστόπουλου κάτω από αυτήν ΑΠ 464/2006, ΕΔΠ 2008, σελ. 113, ΑΠ 1329/2009, ΕΔΠ 2009, σελ. 300, ΕφΑθ 6150/2009, ΕΔΠ 2011, σελ. 132, ΑΠ 1452/2009, ΕΔΠ 2009, σελ. 215 με ενημερωτικό σημείωμα Κωστόπουλου κάτω από την απόφαση, ΑΠ 2155/ 2009, ΕΔΠ 2010, σελ. 317, ΑΠ 131/2010, ΕΔΠ 2010, σελ. 325, ΕφΑθ 980/2010, ΕΔΠ 2010, σελ. 334, ΑΠ 984/2010, ΕΔΠ 2010, σελ. 201, ΑΠ , ΕΔΠ 2011, σελ Βλ. Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αρίθ.157, Κωνσταντόπουλο, Οροφ., παρ.9, σελ. 43, Λιώση, ΝοΒ 1994, σελ.347, ΟΛΑΠ 583/1983, κάτω από την οποία υπάρχει και η αγόρευση του Εισαγγελέως του Αρείου Πάγου Φαφούτη, ΝοΒ 1984, σελ Βλ. προηγ. σημ. 59, σελ. 15.

16 Σ ε λ ί δ α 16 άρθρο 1117 ΑΚ, στο οποίο αναφέρεται «..είναι αυτοδικαίως..» 61. Ο όρος «αυτοδικαίως», τον οποίο χρησιμοποιεί το άρθρο 1117 ΑΚ έχει την έννοια 62 ότι, χωρίς να απαιτείται κάποια δικαιοπρακτική ενέργεια ή δικαστική μεσολάβηση, αυτά τα δύο δικαιώματα αμέσως μόλις γεννηθούν, συνδέονται με κρίκο αδιάσπαστο και ακατάλυτο 63. Η διάταξη 1117 ΑΚ διατύπωσε σαφέστερα και επιτυχώς τα οριζόμενα στο άρθρο 2 και 10 του ν. 3741/ , κατά συνέπεια τα ανωτέρω άρθρα του νομου δεν αντιτίθενται στο άρθρο 1117 ΑΚ, αλλά ισχύουν παράλληλα 65. Στην οροφοκτησία, βάσει της εφαρμογής των σχετικών διατάξεων, σύμφωνα με την κρατούσα άποψη της θεωρίας 66, κύριο πράγμα θεωρείται από το νόμο ο όροφος ή το διαμέρισμα και αναγκαίο συστατικό αυτού, τα κοινά, και συγκεκριμένα το κατά ποσοστό εξ αδιαιρέτου δικαίωμα συγκυριότητας επί του εδάφους και των υπολοίπων κοινών μερών της οικοδομής, τα οποία αποτελούν κοινά αναγκαία συστατικά των διαιρετών ιδιοκτησιών που αποτελούν την οροφοκτησία 67. Κατά συνέπεια, το κατά ποσοστό εξ αδιαιρέτου δικαίωμα συγκυριότητας επί του εδάφους και των υπολοίπων κοινών μερών της οροφοκτησίας, ως συστατικό του κυρίου πράγματος, δηλαδή του ορόφου οικοδομής ή του διαμερίσματος ορόφου οικοδομής δεν μπορεί να υφίσταται αυτοτελώς, αλλά ακολουθεί τη νομική 61 Βλ. Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αρίθ.157, Κωνσταντόπουλο, Οροφ., παρ.9, σελ. 43, Λιώση, ΝοΒ 1994, σελ.347, ΟΛΑΠ 583/1983, κάτω από την οποία υπάρχει και η αγόρευση του Εισαγγελέως του Αρείου Πάγου Φαφούτη, ΝοΒ 1984, σελ Βλ. ενδεικτικά Τσετσέκο,ΟριζΚαθΙδ, παρ. 21, σελ Βλ. ενδεικτικά Τσετσέκο,ΟριζΚαθΙδ, παρ. 21, σελ. 78, Παπαχρήστου,ΕρμΑΚ, αρθρ. 1002, σελ Βλ. Κωνσταντόπουλο, Οροφ., παρ.9, σελ Βλ. Κωνσταντόπουλο, Οροφ., παρ.9, σελ Βλ. Ζέπο, ΙδΚατΟροφ, παρ. 13, σελ. 52 και παρ.16, σελ. 59, ο οποίος ορίζει ότι η θεωρία του κυρίου και του παρεπομένου στις σχέσεις μεταξύ των αναφερομένων δικαιωμάτων δημιουργήθηκε με την ερμηνεία της διάταξης 10 του ν. 3741/1929, που γίνεται με κριτήριο τη λύση που έχει δώσει στο θέμα αυτό η βέλγικη και όχι η γαλλική νομοθεσία, από την οποία έχει ληφθεί αυτό το άρθρο, βλ.επίσης Μπαλή, ΕμπρΔικ, παρ.121, σελ. 282, Μπουρνιά, ΟριζΙδ, παρ. 5, σελ. 43, Κωνσταντόπουλο, ΕΕΝ 1965, σελ. 173, τον ίδιο, Οροφ., παρ. 9, σελ. 29, Τούση, ΕμπρΔικ, παρ. 144, σελ. 541, Πατσουράκο, ΟριζΙδ, παρ.5, σελ. 21, Τσουκαλά, Αρμ 1983, σελ. 1025, Γεωργιάδη, ΝοΒ 1985, σελ.389, Μπόσδα, ΕλλΔνη 1987, σελ. 52, Παπαχρήστου,ΕρμΑΚ 1985, αρθρ. 1002, σελ.139, Τσετσέκο, ΟριζΚαθΙδ, παρ.21, σελ. 79. Βλ. αντίθετη άποψη Καλλιμόπουλου, ο οποίος υποστηρίζει ότι τα στοιχέια της οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι ισότιμα, γιατί το καθένα από αυτά έχει τη δική του οντότητα και ενέργεια, έτσι ώστε κανένα να μην υπερέχει, ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αρίθ.157, επίσης Καράση στην ΕρμΑΚ, άρθρ.1117, αρίθμ. 5, Παπαστερίου, ΟριζΚάθΙδΚτημΔικ, παρ. 3, αριθμ. 13 και Λιώση, ΝοΒ 1994, σελ.349. Διαφορετικά ο Λιβάνης, ΙδΚατΟρ, παρ.1, σελ και ο Κωτσάκης, ο οποίος υποστηρίζει «ότι στην οριζόντια ιδιοκτησία τοέδαφος είναι και εξακολουθεί να παραμένει κύριο πράγμα και ο όροφος ή το διαμέρισμα ορόφου οικοδομής είναι και εξακολουθεί να παραμένει συστατικό του εδάφους και άρα και παρεπόμενο αυτού, με την ιδιαιτερότητα όμως ότι σε αυτόν κατ εξαίρεση της διάταξης 953 ΑΚ που θεσπίζεται με το άρθρο 1 του ν. 3741/1929 και 1002 ΑΚ, αναγνωρίζεται σε ορισμένα τμήματά του και μάλιστα μόνο στους εσωτερικούς του χώρους χωριστή κυριότητα από ποσοστό της συγκυριότητας στο έδαφος, η οποία όμως συνδέεται αναγκαστικά με το έδαφος με το υπόλοιπο ποσοστό συγκυριότητας σε αυτό, εξαρτάται από αυτό και είναι εκδήλωση αυτού.», ΟριζΚαθΙδ, αριθμ. 538 επ. 67 Βλ. ενδεικτικά Ζέπο, ΙδΚατΟροφ, παρ. 13, σελ. 52 και παρ.16, σελ. 59, Κωνσταντόπουλο, Οροφ., παρ.9, σελ , Μπαλή, ΕμπρΔικ, παρ.121, σελ. 282.

17 Σ ε λ ί δ α 17 τύχη του κυρίου πράγματος 68. Οι διατάξεις του ν. 3741/1929, από τις οποίες καθίσταται σαφές, ότι ισχύει η προαναφερόμενη κρατούσα άποψη, είναι το άρθρο 10 παρ.1, το οποίο ορίζει ότι η πώληση, η εκχώρηση, η υποθήκευση, η κατάσχεση επεκτείνεται αυτοδικαίως και στο ανάλογο μερίδιο των κοινών και βασικά στο έδαφος 69, το άρθρο 10 παρ. 2, όπου ορίζεται ότι μπορεί «να εγγραφεί υποθήκη επί μέρους οικοδομήματος, του οποίου η οκοδόμηση μελετάται απλώς, υπό τον όρο όπως εγγραφεί τοιαύτη επί του αναλόγου τμήματος του εφ ου η οικοδομη θα ανεγερθεί εδάφους» 70, αλλα και το άρθρο 5 εδ. β 71. Έτσι, ο παρεπόμενος χαρακτήρας της αναγκαίας συνιδιοκτησίας επιβάλλει να γίνει δεκτό ότι, όπως δεν είναι δυνατή η διάθεση της αποκλειστικής ιδιοκτησίας χωρίς το ανάλογο μερίδιο εκ της συνιδιοκτησίας (άρθρο 10 παρ.1 ω. 3741/1929 ) 72, έτσι δεν είναι δυνατή και η διάθεση του μεριδίου εκ της συνιδιοκτησίας άνευ της αποκλειστικής ιδιοκτησίας 73. Η ανωτέρω αναφερόμενη άποψη αποτελεί και την κρατούσα στη νομολογία 74. ΙV. Ο κανόνας superficies solo cedit και η σχέση του με την οριζόντια ιδιοκτησία. Σύμφωνα με τον αναγνωρισμένο κανόνα στο ρωμαικό δίκαιο «τα επικείμενα είκει τοις υποκειμενοις ( superficies solo cedit)» o κύριος του εδάφους ήταν και κύριος όλου του υπερκείμενου ( επομένως και κάθε κτίσματος, δένδρου) 75 αυτού χώρου, καθώς και ολόκληρου του χώρου που κείτο υπό του εδάφους, κατά συνέπεια, στο συσχετισμό του εδάφους προς τα πάνω και προς τα κάτω 68 Βλ. Κωνσταντόπουλο, Οροφ., παρ.9, σελ Βλ. Ζέπο, ΙδΚατΟροφ, παρ.16, σελ. 59, Κωνσταντόπουλο, Οροφ., παρ. 9, σελ Βλ. Μπουρνιά, ΟριζΙδ, παρ. 5, σελ Βλ. Μπουρνιά, ΟριζΙδ, παρ. 5, σελ Βλ. Μπουρνιά, ΟριζΙδ, παρ. 5, σελ Βλ. προηγ.σημ.72, σελ ΟΛΑΠ 332/1970, ΝοΒ 1970, σελ. 831, κάτω από την οποία υπάρχει η αγόρευση του Αντιεισαγγελέως του Αρείου Πάγου Θεράπου, ΟΛΑΠ 380/1977, ΝοΒ 1977, σελ. 1356, ΑΠ 933/1982, ΕΕΝ1983, σελ. 489, ΟΛΑΠ 583/1983, ΝοΒ 1984, σελ. 65, ΕφΘεσσ615/1985, Αρμ 1986, σελ.413, ΕφΚερκ 169/1987, Αρμ. 1987, σελ.11, ΑΠ 5/1991, ΝοΒ 1991, σελ. 1082, ΑΠ 288/1999, ΕΔΠ 1999, σελ. 197, ΑΠ 619/1999, ΕΔΠ 1999, σελ. 205, ΕφΑθ 1378/1999, ΕΔΠ 1999, σελ. 316, ΕφΑθ 5496/1999, ΕΔΠ 1999, σελ. 327, ΜονΠρΑθ 2270/1999, ΕΔΠ 1999, σελ. 239, ΑΠ 109/2000, ΕΕΝ 2001, σελ. 537, ΕφΑθ 1097/2000, ΕΔΠ 2009, σελ. 144, ΕφΑθ 138/2002, ΕΔΠ 2007, σελ. 218, ΑΠ 1168/2003, ΕΔΠ 2005, σελ. 19, ΕφΑθ 466/2003, ΕΔΠ 2005, σελ. 51, με ενημερωτικό σημείωμα Κωστόπουλου κάτω από αυτήν, ΕφΑθ 3252/2004, ΕΔΠ 2007, σελ. 36, με ενημερωτικό σημείωμα Κωστόπουλου κάτω από αυτήν ΑΠ 464/2006, ΕΔΠ 2008, σελ. 113, ΑΠ 1329/2009, ΕΔΠ 2009, σελ. 300, ΕφΑθ 6150/2009, ΕΔΠ 2011, σελ. 132, ΑΠ 1452/2009, ΕΔΠ 2009, σελ. 215 με ενημερωτικό σημείωμα Κωστόπουλου κάτω από την απόφαση, ΑΠ 2155/ 2009, ΕΔΠ 2010, σελ. 317, ΑΠ 131/2010, ΕΔΠ 2010, σελ. 325, ΕφΑθ 980/2010, ΕΔΠ 2010, σελ. 334, ΑΠ 984/2010, ΕΔΠ 2010, σελ. 201, ΑΠ , ΕΔΠ 2011, σελ. 15., ΑΠ 1411/2002, ΕλλΔνη 2004, σελ. 791, ΕφΑθ 6150/2009, ΕΔΠ 2011, σελ Μπουρνιάς, ΟριζΙδ, παρ. 1, σελ. 7.

18 Σ ε λ ί δ α 18 από αυτό κείμενα, το έδαφος ήταν το κύριο και τα άλλα τα παρεπόμενα ή παρακολουθήματα αυτού 76. Η ιδιοκτησία ορόφου ή μέρος αυτού έχει την έννοια της κυριότητας επί ορόφου ή μέρους αυτού 77. Κυριότητα κατά τον ΑΚ είναι η αναγνωριζόμενη εκ του νόμου άμεση και απόλυτη εξουσία επί του πράγματος, ως προς όλες τις χρησιμότητες, τις οποίες αυτό εξυπηρετεί 78. Πράγματα είναι μόνο εκείνα που ορίζει ο νόμος, και συγκεκριμένα τα ενσώματα αντικείμενα, τα αυθύπαρκτα, τα απρόσωπα και τα δεκτικά εξουσιάσεως κατά το άρθρο 947 ΑΚ 79. Εάν κάποιο πράγμα υπόκειται σε άλλο ως συστατικό αυτού 80, κατά το άρθρο 953 ΑΚ, και συνδέεται με αυτό με φυσικό ή τεχνικό τρόπο, ώστε να μην μπορεί να αποχωρισθεί 81 από το κύριο πράγμα χωρίς να αλλοιωθεί η ουσία ή ο προορισμός του, δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο αυτοτελούς δικαιώματος χωριστής κυριότητας 82. Ειδικότερα, ακίνητο πράγμα είναι το έδαφος και ό,τι συνέχεται με αυτό φυσικά ή τεχνητά, όπως και ο υπέρ και υπό του εδάφους χώρος και τα οικοδομήματα πάνω σε αυτόν, τα οποία θεωρούνται συστατικά του κυρίου πράγματος που είναι το έδαφος 83. Ο προαναφερθείς κανόνας λοιπόν αποτελεί την αρχή superficies solo cedit. Συνεπώς, βάσει του εκτεθέντος κανόνα, η οικοδομή που κείται επί ενός ακινήτου ( εδάφους) αποτελώντας συστατικό του ακινήτου, το οποίο είναι το κύριο πράγμα 84, δεν ήταν δύνατόν να θεωρηθεί ξεχωριστά ως αυθύπαρκτο πράγμα, χωρίς το έδαφος, που θα έχει συγκεκριμένα νομική αυτοτέλεια, ώστε να μπορεί να καταστεί αντικείμενο αυτοτελούς δικαιώματος κυριότητας 85, αλλά ακολουθεί τη νομική τύχη του κυρίου πράγματος, δηλαδή του εδάφους και 76 Μπουρνιάς, ΟριζΙδ, παρ. 1, σελ Κωνσταντόπουλος, Οροφ., παρ.9, σελ Βλ. ενδεικτ. Μπαλή, ΕμπρΔικ, παρ. 30, σελ. 86, Τούση, ΕμπρΔικ, παρ.64, σελ. 248, Γεωργιάδη, ΕμπρΔικ, παρ.27, σελ.321., Παπαστερίου, ΕμπρΔικ, παρ. 29, αριθμ. 6, τον ίδιο, ΟριζΚάθΙδΚτημΔικ, παρ. 3, αριθμ. 66 επ. 79 Βλ. ενδεικτ. Μπαλή, ΕμπρΔικ, παρ. 30, σελ. 87, Τούση, ΕμπρΔικ, παρ.1, σελ. 23 επ., Λιβάνη, ΙδΚατΟρ, παρ.1, σελ. 3, Γεωργιάδη, ΕμπρΔικ,παρ. 8, σελ.93 επ. 80 Βλ. αντί πολλών Μπαλή, ΕμπρΔικ, παρ. 10, σελ. 33, Κωνσταντόπουλο, Οροφ., παρ.9, σελ Βλ. αντί πολλών Μπαλή, ΕμπρΔικ, παρ. 10, σελ. 33, Κωνσταντόπουλο, Οροφ., παρ.9, σελ Βλ. αντί πολλών Μπαλή, ΕμπρΔικ, παρ. 10, σελ. 33, Κωνσταντόπουλο, Οροφ., παρ.9, σελ Βλ. άρθρο 1001 ΑΚ, βλ. επίσης αντί πολλών Μπαλή, ΕμπρΔικ, παρ. 31, σελ. 89, Τούση, ΕμπρΔικ, παρ. 5, σελ. 39 επ., Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αριθμ Κωνσταντόπουλος, Οροφ., παρ.9, σελ.22, βλ. επίσης Ζέπο, ΙδΚατΟροφ, παρ. 16, σελ. 60, Τούση, ΕμπρΔικ, παρ. 5, σελ. 39 επ. 85 Βλ. Κωνσταντόπουλο, Οροφ., παρ.9, σελ.22, βλ. επίσης Ζέπο, ΙδΚατΟροφ, παρ. 16, σελ. 60, Τούση, ΕμπρΔικ, παρ. 5, σελ. 39 επ.

19 Σ ε λ ί δ α 19 υπάγεται στην κυριότητα του κυρίου πράγματος, με το οποίο αποτελεί ένα συνολικό πράγμα με οικονομική αυθυπαρξία 86. Ο ν. 3741/1929 με το άρθρο 1 παρ. 2 κατ εξαίρεση και διάσπαση του προαναφερθέντος κανόνα ορίζει ότι «Αναγνωρίζεται η διηρημένη κατ ορόφους ή μέρη αυτών ιδιοκτησία επί του ίδιου οικοδομήματος» και ότι «όροφοι θεωρούνται και τα υπόγεια, όπως και τα υπό τη στέγη δωμάτια» 87. Με το ανωτέρω άρθρο αναγνωρίζεται ο θεσμός της ιδιοκτησίας ορόφου κατά διάσπαση του κανόνα superficies solo cedit, αφού ο όροφος ή μέρος αυτού, παρόλο που είναι συστατικό του ακινήτου, μέρος δηλαδή της οικοδομής που κείται σε αυτό ( το έδαφος ), αναγορεύεται σε αυθύπαρκτο πράγμα 88. Η αναγνωριζόμενη όμως αυτοτέλεια και αυθυπαρξία του ορόφου ή μέρους αυτού δεν είναι ανεξάρτητη και διαχωρισμένη από το ακίνητο, δηλαδή το έδαφος, πάνω στο οποίο κείται η οικοδομή 89. Ο σύνδεσμός μεταξύ του ορόφου ή μέρους αυτού και του ακινήτου δεν παύει να υπάρχει 90, ώστε ο όροφος ή μέρος αυτού να αποτελέσει αντικείμενο αυτοτελούς δικαιώματος κυριότητας, ανεξάρτητου από το έδαφος και κατά πλήρη διαχωρισμό από αυτό 91. Αυτό προκύπτει από το άρθρο 2 παρ. 1 του ν. 3741/1929 σε συνδυασμό με το άρθρο 10 παρ. 1 και 2 του ν. 3741/ Συνεπώς, δυνάμει των ανωτέρω διατάξεων 93, η διάσπαση του προαναφερθέντος κανόνα δεν είναι απόλυτη και ο όροφος ή το μέρος αυτού δεν αναγνωρίζεται και δεν αναγορεύεται σε αυτοτελές και αυθύπαρκτο πράγμα κατά πλήρη διαχωρισμό του από το έδαφος, αλλά απαιτείται αναγκαστική εξ αδιαιρέτου συγκυριότητα επί του εδάφους 94, στο οποίο κείται η οικοδομή. Η συγκυριότητα αυτή επιβάλλεται α υ τ ο δ ι κ α ί ω ς εκ του νόμου και χωρίς 86 Βλ. προηγ. σημ. 85, σελ Κωνσταντόπουλος, Οροφ., παρ. 9, σελ Κωνσταντόπουλος, Οροφ., παρ. 9, σελ.22, βλ.επίσης τον ίδιο, ΕΕΝ 1965, σελ. 176, Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αριθμ.171, Ζέπο, Γνμδ, ιδιοκτησία κατ ορόφους, δίκαιον ρυθμίζον ταύτην, σχέσις προς κανόνα sureficies solo cedit, χώρος υπέρ την οικοδομήν, νομική φύσις αυτού, δικαιώματα συνιδιοκτητών επ αυτού, έκτασις αυτών, κατάσχεσις δικαιώματος αποκλειστικής ιδιοκτησίας επί ορόφου, αφορά και εις δικαίωμα επεκτάσεως της οικοδομής προς τα άνω, ΕΕΝ 1958, σελ. 122, Μπόσδα, ΕλλΔνη 1987, σελ. 52, Τσετσέκο, ΟριζΚαθΙδ, παρ. 19, σελ Κωνσταντόπουλος, Οροφ., παρ. 9, σελ Κωνσταντόπουλος, Οροφ., παρ. 9, σελ Βλ. ενδεικτ. Κωνσταντόπουλο, Οροφ., παρ. 9, σελ.22 και Σπυριδάκη, ΔικΟριζΚαθΙδ, παρ.58.1, σελ Βλ. Ζέπο, ΙδΚατΟροφ, παρ.16,σελ.60, Μπαλή, ΕμπρΔικ, παρ. 121, σελ. 283, Κωνσταντόπουλο, Οροφ., παρ.9, σελ Βλ. Ζέπο, ΙδΚατΟροφ, παρ.16, σελ. 60, Μπαλή, ΕμπρΔικ, παρ. 121, σελ. 283, Κωνσταντόπουλο, Οροφ., παρ.9, σελ.23, Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αριθμ Βλ. Ζέπο, ΙδΚατΟροφ, παρ.16, σελ.60, Μπαλή, ΕμπρΔικ, παρ. 121, σελ. 283, Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αριθμ.171., Σπυριδάκη, ΔικΟριζΚαθΙδ, παρ.58.1, σελ.164, ΑΠ 1329/2009, ΕΔΠ 2009, σελ. 300.

20 Σ ε λ ί δ α 20 αυτήν δεν μπορεί να υπάρξει όροφος ή μέρος αυτού ως αυθύπαρκτο πράγμα 95, δηλαδή εφαρμόζεται ο εν λόγω κανόνας μόνο στη συγκυριότητα στο έδαφος και τα κοινά μέρη της οικοδομής, που έχει υπαχθεί στο θεσμό της οριζόντιας ιδιοκτησίας και όχι στους ορόφους ή τα διαμερίσματα της οικοδομής στο ίδιο ακίνητο 96. Η ως άνω διάσπαση του κανόνα superficies solo cedit συνεπώς, αποτελεί μια ιδιόμορφη ρύθμιση των σχέσεων του ακινήτου πράγματος ( εδάφους ) προς τα συστατικά του, η οποία επιτρέπεται από το ν. 3741/ , δυνάμει, του οποίου, επιτρέπεται κατ αυτόν τον τρόπο η διαίρεση όλου του ακινήτου, ώστε όλο το ακίνητο, το οποίο ήταν αντικείμενο ενός δικαιώματος κυριότητας ή συγκυριότητας του κοινού δικαίου να διαιρείται σε περισσότερα του ενός αυτοτελή και αυθύπαρκτα ακίνητα Το περιεχόμενο της οριζόντιας ιδιοκτησίας I. Αποκλειστική κυριότητα Α. Έννοια Σε προηγούμενο κεφάλαιο, που αφορούσε τη νομική φύση του δικαιώματος της οριζόντιας ιδιοκτησίας, αναφέρθηκε ότι ένα από τα στοιχεία του εν λόγω δικαιώματος αποτελεί η αποκλειστική κυριότητα επί του ορόφου ή του διαμερίσματος του ορόφου της οικοδομής. Β. Τα χαρακτηριστικά της Πρωτίστως, πρέπει να αναφερθεί ότι η αποκλειστική κυριότητα, όπως εκτέθηκε ανωτέρω, είναι ίδια κατά βάση προς την κυριότητα ακινήτου κατά τις γενικές διατάξεις του ΑΚ, όμως παρουσιάζει και κάποιες ιδιομορφίες και αποκλίσεις 99, που οφείλονται στην όλη νομική κατασκευή και λειτουργία του θεσμού, από τον οποίο διέπεται και συγκεκριμένα από τα άρθρα 1002 και 95 Βλ. Ζέπο, ΙδΚατΟροφ, παρ.16, σελ.60, Μπαλή, ΕμπρΔικ, παρ. 121, σελ. 283, Κωνσταντόπουλο, Οροφ., παρ.9, σελ.23, Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αριθμ.171., Σπυριδάκη, ΔικΟριζΚαθΙδ, παρ.58.1, σελ Βλ. Ζέπο, ΙδΚατΟροφ, παρ.16, σελ.61, Μπαλή, ΕμπρΔικ, παρ. 121, σελ. 283, Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, εισ.αρθρ και 1117, αριθμ.171., Σπυριδάκη, ΔικΟριζΚαθΙδ, παρ.58.1, σελ.164, ΑΠ 1329/2009, ΕΔΠ 2009, σελ Κωνσταντόπουλος, Οροφ., παρ. 9, σελ.23, βλ. επίσης Κωτσάκη, ΟριζΚαθΙδ, αριθμ Κωνσταντόπουλος, Οροφ., παρ. 9, σελ Βλ. Κωνσταντόπουλο, Οροφ., παρ. 29, 33, σελ. 205, 221, Ζέπο, ΙδΚατΟροφ, παρ.28, σελ. 80 Μπουρνιά, ΟριζΙδ, παρ. 8, σελ. 62, Μπαλή, ΕμπρΔικ, παρ.122, σελ. 284, Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, αρθρ. 1002, αριθμ. 218, Πατσουράκο, ΟριζΙδ,παρ.8,σελ. 35.

21 Σ ε λ ί δ α ΑΚ και το ν. 3741/1929. Αποτέλεσμα της ύπαρξης του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας, ο οποίος ρυθμίζεται από τις ειδικές διατάξεις του ν. 3741/1929 και τα άρθρα 1002 και 1117 ΑΚ είναι, να εφαρμόζονται μόνο επικουρικώς οι γενικές διατάξεις περί κυριότητας ακινήτων και εφόσον δεν αντιτίθενται στις ανωτέρω ειδικές διατάξεις 100. Τα λοιπά χαρακτηριστικά της είναι τα εξης: Α) Αδυναμία αυτοτελούς ύπαρξης 101. Το δικαίωμα αποκλειστικής κυριότητας επί ορόφου ή μέρους ορόφου δεν μπορεί να υπάρξει αυτοτελώς 102, παρότι αποτελεί το κύριο δικαίωμα, χωρίς το παρεπόμενο δικαίωμα συγκυριότητας επί του εδάφους και των λοιπών κοινών μερών της οροφοκτησίας 103. Συνέπεια τούτου είναι ότι, ο φορέας αυτού του δικαιώματος δεν μπορεί να διαθέτει νομικά το αντικείμενο της αποκλειστικής του κυριότητας χωρίς ταυτόχρονη και αυτοδίκαιη εκ του νόμου διάθεση και του αδιαίρετου δικαιώματος της συγκυριότητας στα κοινά πράγματα της οροφοκτησίας 104, διότι μόνο νομική διάθεση όλης της επιμέρους οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι δυνατή 105. Ως νομική διάθεση νοείται το σύνολο των εννόμων σχέσεων, τις οποίες ο κύριος μπορεί να δημιουργεί γύρω από το πράγμα, με κυριώτερη πράξη τέτοιας διάθεσης την εκποίηση 106. Β) Κατά το άρθρο 3 παρ. 1 του ν.3741/1929 «ο ιδιοκτήτης εκάστου ορόφου ή μέρους αυτού έχει πάντα τα εις τον κύριον ανήκοντα δικαιώματα, εφόσον η άσκησις αυτών δεν παραβλάπτει την χρήσιν των άλλων ιδιοκτησιών ή δεν μειοί την ασφάλειαν αυτών ή του οικοδομήματος» 107. Με αυτήν τη διάταξη 100 Βλ. Κωνσταντόπουλο, Οροφ., παρ. 29, 33, σελ. 205, 221, Ζέπο, ΙδΚατΟροφ, παρ.28, σελ. 80, Μπουρνιά, ΟριζΙδ, παρ.8, σελ. 62, Μπαλή, ΕμπρΔικ, παρ. 122, σελ. 284, Καλλιμόπουλο στην ΕρμΑΚ, τόμος 4, αρθρ. 1002, αριθμ. 218, Πατσουράκο, ΟριζΙδ,παρ.8,σελ Κωνσταντόπουλος, Οροφ., παρ.1 22, σελ Βλ. αντί πολλών Κωνσταντόπουλο, Οροφ., παρ.122, σελ.205, Μπόσδα, ΕλλΔνη 1987, σελ Βλ. αντί πολλών Κωνσταντόπουλο, Οροφ., παρ.122, σελ.205 και Παπαστερίου, ΟριζΚάθΙδΚτημΔικ, παρ. 7, αριθμ. 28 επ. 104 Βλ. άρθρ. 10 του ν. 3741/1929 και 1117 ΑΚ, βλ.επίσης Ζέπο, ΙδΚατΟροφ, παρ. 28 σελ. 80, Μπαλή, ΕμπρΔικ, παρ.122, σελ. 284, Τούση, ΕμπρΔικ,παρ. 144, σελ. 541 επ, Σπυριδάκη, ΔικΟριζΚαθΙδ, παρ.58.1, 59. 1, σελ. 164 και 175, βλ. όμως και άποψη Μπουρνιά, ΟριζΙδ, παρ.5, σελ. 43 επ, Α.Π. 354/1958, ΝοΒ 1958, σελ. 1047, ΕφΑθ 3446/ 1958, ΝοΒ 1959, σελ Βλ. ενδεικτικά Ζέπο, ΙδΚατΟροφ, παρ.29, σελ 86, ΟΛΑΠ 32/2005, ΕΔΠ 2005, σελ Βλ. Μπαλή, ΕμπρΔικ, παρ.122, σελ. 284, Μπουρνιά, ΟριζΙδ, παρ. 8, σελ. 63, Κωνσταντόπουλο, Οροφ., παρ.33, σελ.224, Λιβάνη, ΙδΚατΟρ, παρ.3, σελ. 117, Τσούμα, ΝοΒ 1994, σελ. 737, Τσετσέκο, ΟριζΚαθΙδ, παρ.42, σελ. 148 και Σπυριδάκη, ΔικΟριζΚαθΙδ, παρ , σελ Βλ. άρθρ. 3 παρ.1 του ν. 3741/1929, βλ. επίσης Μπουρνιά, ΟριζΙδ, παρ. 9, σελ. 68, Κωνσταντόπουλο, ΕΕΝ 1965, 176, τον ιδιο, Οροφ., παρ.33, σελ.221, Τούση, ΕμπρΔικ, παρ.144, σελ. 543, Κωστόπουλο, η υποχρέωση συμμετοχής των σινιδιοκτητών στα κοινά βάρη της πολυκατικίας τρόπος αναζήτησής τους από τον καταβάλλοντα συνιδιοκτήτη, ΕΔΠ 1999, σελ. 1, ΑΠ 213/1961, ΝοΒ 1961, σελ. 1081, Τσούμα, ΝοΒ 1994, σελ. 738, Ρουμπάνη, ΝοΒ 1971, σελ. 799, Λιώση, ΝοΒ 1994, σελ. 350, Τσούμα, ΔικΔιηρΙδ, παρ.4, σελ. 54, ΑΠ 242/1962, ΝοΒ 1962=ΕΕΝ

22 Σ ε λ ί δ α 22 αφήνεται ευρύ πεδίο ενέργειας στα δικαστήρια να κρίνουν πότε η ενάσκηση των δικαιωμάτων του κυρίου ορόφου ή διαμερίσματος παραβλάπτει ή όχι την χρήση των υπολοίπων ιδιοκτητών ή μειώνει την ασφάλεια αυτών ή του οικοδομήματος 108. Διά της διάταξης αυτής του άρθρου 3 παρ. 1 του ν. 3741/1929 περιορίζεται το περιεχόμενο του δικαιώματος της αποκλειστικής κυριότητας επί του διαιρετού χώρου 109. Στα δικαιώματα που ανήκουν στον οροφοκτήτη σύμφωνα με το προαναφερθέν άρθρο, εμπίπτει και η υλική διάθεση 110 μόνο της χωριστής κυριότητας, υπό τους περιορισμούς που αναλύθηκαν ανωτέρω. Η υλική διάθεση έχει την έννοια, όχι μόνο της άμεσης απόλαυσης των χρησιμοτήτων και των αγαθών που απορρέουν από το αντικείμενό της, αλλά και της διαμορφώσεως του, της λήψης των καρπών του, της επισκευής του, της βελτίωσής του κ.τ.λ 111. Γ) Περιορισμοί του αρνητικού περιεχομένου του δικαιώματος της αποκλειστικής κυριότητας ( υποχρεώσεις ανοχής ) δεν προβλέπονται ρητά στο ν. 3741/1929, προκύπτουν όμως από την ίδια τη φύση των πραγμάτων 112, ιδίως από το συνδυασμό της χωριστής κυριότητας και της αναγκαστικής συγυριότητας 113, από το άρθρο 3 παρ. 2 και 5 παρ. α του ν. 3741/1929, από τα οποία συγκεκριμένα προκύπτει ότι ο κύριος κάθε διαιρετής ιδιοκτησίας οφείλει να ανέχεται εντός των ορίων της διαιρετής του ιδιοκτησίας την ύπαρξη κοινών πραγμάτων της οροφοκτησίας 114 και κοινών 1962, σελ. 898, 687, ΑΠ 328/1968, ΝοΒ 1968, σελ. 855, ΑΠ 692/1971, ΝοΒ 1972, σελ. 294, ΑΠ 318/1977, ΝοΒ 1977, σελ. 1333, ΑΠ 330/1979, ΝοΒ 1979, σελ. 1305, ΠρωτΕδεσσ 575/1979, ΑρχΝ 1981, σελ. 85, ΑΠ 493/1983, ΕΕΝ 1984, σελ. 59, ΕφΘεσσ 702/1984, Αρμ 1984, σελ. 713, Εφ Κερκ 169/1987, Αρμ 1987, σελ. 942, ΕφΘεσσ 2755/1988, ΑρχΝ 1989, σελ. 135, ΑΠ 10765/1990, ΕΕΝ 1990, σελ. 520,ΕφΑθ 138/2002, ΕΔΠ 2007, σελ. 218, ΟΛΑΠ 32/2005, ΕΔΠ 2005, σελ.10, ΑΠ 1369/2005, ΕΔΠ 2008, σελ. 103, ΑΠ 1452/2009, ΕΔΠ 2009, σελ. 215, ΕφΑθ 6150/2009, ΕΔΠ 2011, σρλ. 133, ΑΠ 984/2010, ΕΔΠ 2010, σελ Βλ. Ζέπο, ΙδΚατΟροφ, παρ.29, σελ.88, βλ. επίσης Κωνσταντόπουλο, Οροφ., παρ.122, σελ.206, Μπουρνιά, ΟριζΙδ, παρ. 8, σελ.62 επ., Πατσουράκο, ΟριζΙδ, υποσ. 3 στην παρ. 8, σελ ,Τσετσέκο, ΟριζΚαθΙδ, παρ.42, σελ. 147, Σπυριδάκη, ΔικΟριζΚαθΙδ, παρ , σελ Κωνσταντόπουλος, Οροφ., παρ.122, σελ.207 βλ. επίσης Παπαστερίου, ΟριζΚάθΙδΚτημΔικ, παρ. 15, αριθμ. 3 επ. 110 Βλ. Μπουρνιά, ΟριζΙδ, παρ. 8, σελ. 62, Κωνσταντόπουλο, Οροφ., παρ.33, σελ.226, Λιβάνη, ΙδΚατΟρ, παρ.3, σελ. 84 επ., Τσετσέκο, ΟριζΚαθΙδ, παρ.42, σελ. 153 επ. και Σπυριδάκη, ΔικΟριζΚαθΙδ, παρ.59.1., σελ. 175 επ. 111 Βλ. Μπουρνιά, ΟριζΙδ, παρ. 8, σελ. 62, Κωνσταντόπουλο, Οροφ., παρ. 33, σελ. 228, Λιβάνη, ΙδΚατΟρ, παρ.3, σελ. 84 επ., Τσετσέκο, ΟριζΚαθΙδ, παρ.42, σελ. 153 επ. και Σπυριδάκη, ΔικΟριζΚαθΙδ, παρ.59.1., σελ. 175 επ, ΑΠ 213/1961, ΝοΒ 1961, σελ. 1080, ΑΠ 242/1962, ΝοΒ 1962, σελ. 898, ΑΠ 1369/2005, ΕΔΠ 2008, σελ. 110, ΑΠ 1452/2009, ΕΔΠ 2009, σελ Σπυριδάκης, ΔικΟριζΚαθΙδ, παρ.58.4., σελ. 171, Λιβάνη, ΙδΚατΟρ, παρ.3, σελ. 84 επ., Τσετσέκο, ΟριζΚαθΙδ, παρ.42, σελ. 153 επ. 113 Βλ.προηγ.σημ. 112, σελ Βλ. ενδεικτικά Κωνσταντόπουλο, Οροφ., παρ.122, σελ. 207 και Παπαστερίου, ΟριζΚάθΙδΚτημΔικ, παρ. 14, αριθμ. 49.