Πώς η οικονομική ανάπτυξη μεταφράζεται σε χωρική μορφή. Η περίπτωση του Songdo

Transcript

1 Πώς η οικονομική ανάπτυξη μεταφράζεται σε χωρική μορφή Η περίπτωση του Songdo ΛΕΥΤΕΡΗΣ ΣΙΑΜΟΠΟΥΛΟΣ ΑΛΚΗΣΤΙΣ ΚΡΟΥΣΤΗ ΙΣΤΟΡΙΑ ΚΑΙ ΘΕΩΡΙΑ 8 - ΕΜΒΑΘΥΝΣΕΙΣ: ΘΕΩΡΙΕΣ ΓΙΑ ΤΗ ΣΥΓΧΡΟΝΗ ΠΟΛΗ

2 Περιεχόμενα Εισαγωγή Συγκέντρωση επιχειρήσεων και χωρικές δομές Central Business District Τεχνολιγικά πάρκα- Επιστημονικά πάρκα Silicon Valley Technopolis Songdo Η επιχειρηματική βάση του development και η χωροθέτηση των επιχειρήσεων Η γη ως πλουτοπαραγωγική πηγή Συγκριτικά πλεονεκτήματα και χωροθέτηση παραγωγής Development Λόγοι και διαδικασία δημιουργίας του Songdo Κίνητρα και δημόσιες επενδύσεις Developing New Songdo International City Συμπεράσματα Βιβλιογραφία σελ. 3 σελ. 4 σελ. 5 σελ. 6 σελ. 8 σελ. 8 σελ. 9 σελ. 10 σελ. 12 σελ. 13 σελ. 14 σελ. 15 σελ. 22 σελ. 24

3 Εισαγωγή Σκοπός της εργασίας είναι η διερεύνηση νέων μορφών αστικής ανάπτυξης που προκύπτουν από τους σύγχρονους όρους οικονομικής ανάπτυξης, με αφορμή το New Songdo, μία πόλη που βρίσκεται στη Νότια Κορέα. Η πόλη αυτή δημιουργήθηκε με πρωτοβουλία της κεντρικής κυβέρνησης της Νότιας Κορέας και η ανάπτυξή της ανατέθηκε στην κοινοπραξία μιας εταιρίας development από τις ΗΠΑ και μιας κατασκευαστικής από τη Νότια Κορέα. Η κοινοπραξία δανείστηκε χρήματα από νοτιοκορεάτικες τράπεζες και επενδυτικούς οργανισμούς, ώστε να κατασκευάσει τη νέα αυτή πόλη. Το Songdo προωθείται ως την πρώτη πόλη που είναι εξαρχής σχεδιασμένη για να γίνει International Business District, συνδυάζοντας ποικίλες χρήσεις, προωθώντας το ποιοτικό αστικό περιβάλλον προσομοιάζοντας ένα κέντρο πόλης. Η διερεύνηση αυτή γίνεται βάσει δύο παραγόντων. Αφενός βάσει των οικονομικών όρων που οδηγούν σε μία τέτοιου είδους ανάπτυξη και αφετέρου βάσει της βιωσιμότητας μίας τέτοιας προσπάθειας σε σχέση με τις κοινωνικές δομές που δημιουργούνται και τις κεντρικότητες που η αυτή φιλοδοξεί να δημιουργήσει. Με γνώμονα τη μεθοδολογία που θα ακολουθηθεί για τη διερεύνηση, η εργασία χωρίζεται σε πέντε μέρη. Στο πρώτο επιχειρείται η ανάλυση διαφόρων παραδειγμάτων ως προς τις κεντρικότητες που αυτά δημιουργούν. Στο δεύτερο μέρος διερευνούμε την επιχειρηματική βάση του development και τις βασικές αρχές που ακολουθούνται στη χωροθέτηση των επιχειρήσεων. Στο τρίτο μέρος διερευνούμε τους λόγους που οδήγησαν τη νοτιοκορεάτικη κυβέρνηση στη δημιουργία του Songdo και τον τρόπο που υλοποιήθηκε αυτή η νέα πόλη. Στο τέταρτο μέρος γίνεται η περιγραφή της πόλης ως προς τη δομή της και την κατανομή των χρήσεων στο χώρο αλλά και μία συνολικότερη προσέγγιση του μοντέλου της αστικής ανάπτυξη που προωθείται. Τέλος, στο πέμπτο μέρος εξάγουμε συμπεράσματα ως προς τη βιωσιμότητα του Songdo σε σχέση με τις κοινωνικές δομές και τις κεντρικότητες που φιλοδοξεί να δημιουργήσει.

4 Συγκέντρωση επιχειρήσεων και χωρικές δομές Μετά τη βιομηχανική επανάσταση, παρατηρήθηκε η τάση συγκέντρωσης ομοειδών επιχειρήσεων και βιομηχανιών. Για λόγους που θα αναφερθούν παρακάτω, οι δραστηριότητες αυτές επωφελούνταν από τη μεταξύ τους εγγύτητα, έτσι ώστε σταδιακά έγιναν οργανωμένες προσπάθειες επίτευξης της συγκέντρωσης αυτής. Τα κέντρα μεγάλων πόλεων αποτέλεσαν την αφετηρία της συγκέντρωσης αυτής, λόγω φυσικών χαρακτηριστικών και υπαρχόντων υποδομών. Εδώ γίνεται ανάγνωση μερικών παραδειγμάτων συσσώρευσης επιχειρήσεων που έχουν όλα ως κοινό σημείο αναφοράς τις κεντρικότητες και τις κοινωνικές δομές που δημιουργούνται. Central Business District (CBD) O όρος Central Business District αναφέρεται σε ένα κεντρικό και με δυναμικές σημείο της πόλης το οποίο αλλάζει δραματικά με το πέρασμα του χρόνου, τόσο σε σχέση με τη φυσική δομή του όσο και με την οικονομική δραστηριότητα που αναπτύσσεται σε αυτό. Αυτό συμβαίνει γιατί αντιδρά στις δυνάμεις και τις απαιτήσεις δραστηριοτήτων που προέρχονται είτε εντός είτε εκτός συνόρων. Περισσότερο από έναν αιώνα πριν το CBD ήταν ένα κεντρικό σημείο, το οποίο στις περισσότερες πόλεις εκμεταλλευόταν τη φυσική του τοποθεσία όπως για παράδειγμα την εγγύτητα του σε ένα φυσικό λιμάνι, όπως για παράδειγμα συνέβαινε στη Νέα Υόρκη. Στο κεντρικό αυτό σημείο της πόλης αναπτύσσονταν ποικίλες χρήσεις, κυρίως εμπορικές επιχειρήσεις, βιομηχανίες, λειτουργίες διοίκησης, χρηματοοικονομικές υπηρεσίες αλλά και κατοικία. Με το πέρασμα του χρόνου ο υπερπληθυσμός και η ανάγκη για εξειδίκευση οδήγησε πρώτα σε μείωση της χρήσης της κατοικίας και στη συνέχεια στη μείωση των χρήσεων της βιομηχανίας αλλά και του εμπορίου. Αυτή η διαδικασία επηρεάστηκε άμεσα από το άνοιγμα των αγορών σε παγκόσμιο επίπεδο. Στη μείωση της χρήσης της κατοικίας στους μητροπολιτικούς αυτούς πυρήνες καθοριστικό ρόλο διαδραμάτισαν οι ολοένα και αυξανόμενες τιμές γης που μπορούσαν πλέον να υποστηριχθούν μόνο από μεγάλες επιχειρήσεις. Τέλος αυτές οι αλλαγές είναι πλέον φανερές στις περισσότερες μητροπόλεις του ανεπτυγμένου κόσμου, όπου το CBD έχει αφιερωθεί εξολοκλήρου στην εξυπηρέτηση των εμπορικών τραπεζών, των ασφαλιστικών εταιριών των χρηματιστηριακών και ασφαλιστικών επιχειρήσεων και των επενδυτικών οργανισμών. Οι χωρικές σχέσεις και οι συνδέσεις μεταξύ των επιχειρήσεων αυτών μεταβλήθηκαν από τη δημιουργία των CBD και θα συνεχίσουν να μεταβάλλονται. Οι βασικοί παράγοντες που οδήγησαν στη συγκέντρωση κυρίως οικονομικών δραστηριοτήτων σε ένα CBD ήταν η παρουσία εξωτερικών παραγόντων που μεταξύ άλλων περιλαμβάνουν: α) πρόσβαση σε εξειδικευμένο και εκπαιδευμένο εργατικό δυναμικό β) ευρεία ύπαρξη υπηρεσιών υποστήριξης γ) η αξία των διαπροσωπικών επαφών δ) η διαχρονική φήμη του κέντρου ε)μικρό κόστος αναζήτησης χώρων και προσωπικού Ο συνδυασμός των παραγόντων αυτών ωθεί τις επιχειρήσεις να βρίσκονται σε εγγύτητα αρκεί όμως να μη συντρέχουν σοβαροί λόγοι για την εγκατάσταση τους σε άλλες τοποθεσίες. Στην περίπτωση των CBD η κεντρικότητα της περιοχής αναπτύσσεται και μορφοποιείται με το πέρασμα του χρόνου. Η κεντρικότητα είναι διαχρονική, εμφανίζεται με την πρώτη συσσώρευση εμπορικών και βιομηχανικών χρήσεων στο κέντρο της πόλης και μεταβάλλεται με την αλλαγή των χρήσεων και την επικράτηση των χρηματιστηριακών, οικονομικών και επενδυτικών επιχειρήσεων. Η έννοια της κεντρικότητας αυτής διαμορφώνεται σε πολλά επίπεδα καθώς κατέχει τη θέση του διαχρονικού κέντρου της πόλης. Το CBD παραμένει το κέντρο της οικονομικής δραστηριότητας και αναφέρεται όχι μόνο σε τοπικό αλλά και σε υπερτοπικό επίπεδο.

5 Η μεγάλη ζήτηση σε χώρο οδήγησε σε κορεσμό του κέντρου και μεταφορά ορισμένων δραστηριοτήτων σε χώρους εκτός αυτού. Καθώς η εγγύτητα παρέμεινε ζητούμενο, η μεταφορά και χωροθέτηση έγινε σε πολλές περιπτώσεις με οργανωμένο τρόπο, ενώ συχνά η κίνηση αυτή πραγματοποιήθηκε με κρατική πρωτοβουλία, στο πλαίσιο χωροταξικής ανάπτυξης. Η τυπολογία των χώρων οργανωμένης χωροθέτησης επιχειρήσεων υψηλής τεχνολογίας εντάσσονται, σύμφωνα με τους Castells και Hall, στις παρακάτω κατηγορίες. Τεχνο-βιομηχανικά συγκροτήμτατα: Αποτελούνται από βιομηχανικές εγκαταστάσεις επιχειρήσεων υψηλής τεχνολογίας, που κατασκευάζονται βάσει καινοτόμου περιβάλλοντος, χωρίς λεπτομερή σχεδιασμό. Παρόλα αυτά, οι κυβερνήσεις και τα πανεπιστημιακά ιδρύματα έπαιξαν σημαντικό ρόλο στην αναπτυξιακή διαδικασία, όπως συνέβη στην περίπτωση της Silicon Valley. Ερευνητικά κέντρα: Είναι συγκροτήματα αυστηρά επιστημονικού και ερευνητικού χαρακτήρα, χωρίς άμεση σχέση με την παραγωγή. Χαρακτηριστικά παραδείγματα είναι η Taedok Science Town, στην Κορέα και η Tsukuba Science City στην Ιαπωνία. Τεχνολογικά πάρκα: Είναι περιοχές όπου έχουν σκόπιμα εγκατασταθεί επιχειρήσεις υψηλής τεχνολογίας. Τα πάρκα έχουν ως σκοπό να φέρουν βιομηχανική ανάπτυξη προσελκύοντας επιχειρήσεις που ασχολούνται με έρευνα, ανάπτυξη και παρασκευή. Technopolis Program: Ο σχεδιασμός των Technopolis είναι ένα όργανο που επιδιώκει να φέρει την ανάπτυξη των γύρω περιοχών και την αποκέντρωση της βιομηχανίας. Τεχνολογικά πάρκα / Επιστημονικά πάρκα Τα τεχνολογικά ή αλλιώς επιστημονικά πάρκα ορίζονται ως πρωτοβουλίες, σε ιδιοκτησιακή βάση οι οποίες εκκολάπτουν νέες εφευρέσεις και καινοτομίες και έχουν ως στόχο την προώθησή τους στην παραγωγή. Με αφετηρία τη Γαλλία και το Sophia Antipolis Science Park αναπτύχθηκαν, ιδιαίτερα στον Ευρωπαϊκό και Αμερικανικό χώρο, από τη δεκαετία του Βασικό τους χαρακτηριστικό είναι ότι διατηρούν σε μεγάλο βαθμό λειτουργική σύνδεση με πανεπιστήμια, ερευνητικά κέντρα και άλλα ιδρύματα ανώτατης εκπαίδευσης, επωφελούνται της μεταξύ τους ανταλλαγής εργατικού δυναμικού και τεχνογνωσίας, ενώ είναι βασικό να είναι σε θέση να αυτοσυντηρούνται. Οι εταιρίες που συνιστούν τέτοιας μορφής πάρκα (που στη βιβλιογραφία αναφέρονται ως New Technology based firms), είναι συγκροτημένες για λιγότερο από 25 χρόνια, ως δράση μιας ομάδας ανθρώπων, και όχι βοηθητικά ήδη συγκροτημένων επιχειρήσεων, ενώ παρουσιάζουν έντονο τεχνολογικό ρίσκο, λόγο της καινοτόμας φύσης τους. Εκτός των βασικών κτιρίων εγκαταστάσεων, τα τεχνολογικά πάρκα περιλαμβάνουν κοινές παροχές, σε ενέργεια, τηλεπικοινωνίες, ασφάλεια, καθώς και χώρους αναψυχής και άθλησης. Με βάση έρευνα που πραγματοποιήθηκε το στα τεχνολογικά πάρκα της Σουηδίας, το περιβάλλον των πάρκων, συνεισφέρει άμεσα στην αύξηση των πωλήσεων και στην απασχόληση εργατικού δυναμικού, αποφέροντας σε καλύτερη απόδοση των εταιριών που χωροθετούνται εντός τεχνολογικών πάρκων, αν και δεν εμφανίζεται άμεση συσχέτιση μεταξύ χωροθέτησης και αύξησης του κέρδους. Τα τεχνολογικά πάρκα ενθαρρύνονται από τις τοπικές διοικητικές αρχές, αλλά και από την κεντρική κυβέρνηση ως τρόπο χωροταξικής ανάπτυξης περιοχών, καθώς προσελκύουν νέες εταιρίες στην πόλη, οι οποίες συνεισφέρουν φορολογικά και προσφέρουν θέσεις εργασίας σε τοπικό επίπεδο. Τα κίνητρα που παρέχονται αφορούν συνήθως φοροαπαλλαγές όσον αφορά στην ακίνητη ιδιοκτησία. Παρόλα αυτά, τα τεχνολογικά πάρκα

6 αντιμετωπίζουν συνήθως μεγάλα προβλήματα χρηματοδότησης, λόγω της δυσκολίας αξιολόγησης του επιχειρηματικού ρίσκου όταν εμπλέκονται νέες τεχνολογίες, τη μακροπρόθεσμη φύση της χρηματοδότησης και την αδυναμία των χρηματοδοτών να κατανοήσουν τη φύση της επιχείρησης. Για τον λόγο αυτό, τα πάρκα είναι κατά κύριο λόγο αυτοχρηματοδοτούμενα, ειδικά όσον αφορά στις μικρές εταιρίες. Σε κάποιες περιπτώσεις γίνεται επένδυση κεφαλαίου από χρηματοπιστωτικούς οργανισμούς, οι οποίοι στοχεύουν στην προβολή τους και την βελτίωση του κοινωνικού προσώπου τους. Χαρακτηριστικά παραδείγματα τεχνολογικών πάρκων, στον ευρωπαϊκό χώρο συναντώνται στη Σουηδία. Υπάρχουν 23 συνολικά τεχνολογικά πάρκα στη χώρα από τα οποία τα 13 λειτουργούν από το 1998 και μετά. Στα 10 πάρκα που προϋπήρχαν, περιλαμβάνονται, από έρευνα που εκπονήθηκε στα τεχνολογικά πάρκα της Σουηδίας την περίοδο , 477 εταιρίες από τις οποίες ορισμένες διατηρούν τμήματα και εκτός πάρκου. Αντίστοιχο παράδειγμα αποτελεί το Taguspark στην Πορτογαλία, στην περιοχή Oeiras, 15 χμ από τη Λισαβόνα, σε μια έκταση 56 εκταρίων. Το πάρκο, από το 1992 συγκεντρώνει περίπου 48% της εθνικής ερευνητικής δραστηριότητας. Δημιουργήθηκε με κρατική πρωτοβουλία με μεικτό κεφάλαιο, και ενσωματώνει ένα από τα πιο σύγχρονα προγράμματα της Ευρωπαϊκής Ένωσης, το ONLI, που προωθεί την ένωση τεχνολογικών και ερευνητικών κέντρων με πανεπιστημιακά ιδρύματα σε ένα ενιαίο δίκτυο, μέσω της χρησιμοποίησης των νέων τεχνολογιών. Το πρόγραμμα αυτό έχει ως στόχο τη συνέργεια μεταξύ του φυσικού και εικονικού πάρκου που δημιουργείται με τη βοήθεια των νέων τεχνολογιών, ώστε να αρθούν οι περιορισμοί που δημιουργούνται από την μεταξύ τους απόσταση και την έλλειψη σε χώρο. Τα τεχνολογικά ή επιστημονικά πάρκα δημιουργούν σε χωρικό επίπεδο μια μεγάλη συγκέντρωση δραστηριοτήτων που σχετίζονται με την έρευνα και την ανάπτυξη καινοτομιών και έχουν ως απώτερο σκοπό τη γενικότερη ανάπτυξη της περιφέρειας στην οποία βρίσκονται. Η έντονη συγκέντρωση τέτοιων χρήσεων οδηγεί στη δημιουργία στη θέση αυτή ενός κέντρου, τοπικής και περιφερειακής εμβέλειας, ως προς το εργατικό δυναμικό που απασχολούνται σε αυτές. Η κεντρικότητα αυτή μολονότι δεν αγγίζει όλα τα επίπεδα της αστικής οργάνωσης, είναι μεγάλης σημασίας στο επίπεδο της εργασίας για μια μεγάλη ομάδα ανθρώπων. Αυτός είναι και ο λόγος που επιδιώκεται η χωροθέτηση εντός των πάρκων και χρήσεων αναψυχής και άθλησης, που βοηθούν στην επίτευξη ενός καλού εργασιακού περιβάλλοντος. Silicon Valley Στις αρχές της δεκαετίας του 50 ο Frederick Terman ως πρύτανης του Πανεπιστημίου του Stanford ίδρυσε το Technological Park of Stanford. Ο Frederick Terman, το 1927 καθηγητής ακόμα στο Πανεπιστήμιο του Stanford, υποστήριξε με άρθρο του ότι οι ικανότητες των επιχειρήσεων ήταν πολύ μεγαλύτερες από οποιοδήποτε τεχνολογικό πανεπιστήμιο σε ολόκληρες τις ΗΠΑ όσον αφορά την επιστήμη της ηλεκτρονικής. Για αυτό το λόγο τις επόμενες δεκαετίες προσπάθησε να μετατρέψει το πανεπιστήμιο σε διακεκριμένο κέντρο εκπαίδευσης μηχανικών και προώθησε τη σύνδεση του πανεπιστημίου με τον επιχειρηματικό κόσμο. Ως πρύτανης του Πανεπιστημίου του Stanford προώθησε και ενθάρρυνε τους φοιτητές του να δουλέψουν στη βιομηχανία και ίδρυσε το Technological Park of Stanford. Σήμερα το «πάρκο» έχει μετονομασθεί σε Research Park of Stanford (RSP) και καταλαμβάνει 265 εκτάρια μέσα στο campus του Πανεπιστημίου του Stanford. To RSP μισθώνει χώρους σε περίπου 70 επιχειρήσεις που ασχολούνται με τομείς της λεγόμενης τεχνολογίας αιχμής. Ο σκοπός του είναι να παρέχουν τεχνογνωσία και εξειδικευμένο προσωπικό άμεσα στις επιχειρήσεις, αλλά και να δώσει τη δυνατότητα στο προσωπικό και στους φοιτητές του πανεπιστημίου να δοκιμάσουν τις ιδέες τους στον πραγματικό επιχειρηματικό κόσμο. Η επιτυχία της ιδέας αυτής οδήγησε πολλούς ταλαντούχους

7 μηχανικούς και επιστήμονες να εγκατασταθούν στην περιοχή. Η αρχή έγινε με τους William Hewlett και David Packard το 1938, παλιοί φοιτητές του Terman, οι οποίοι κατασκεύασαν έναν ηχητικό ταλαντωτή για λογαριασμό της Walt Disney. Η ανάπτυξη της Silicon Valley ήρθε με την εγκατάσταση της Bell Laboratories, και του William Shockley συνεφευρέτη του τρανζίστορ. Μέσα στα επόμενα 15 χρόνια ιδρύθηκαν και εγκαταστάθηκαν στην περιοχή πολλές εταιρίες που είχαν ως βάση τους την τεχνολογία των τρανζίστορ και των ολοκληρωμένων κυκλωμάτων. Παρόλα αυτά ο καθοριστικός παράγοντας για τη δημιουργία και τη βιωσιμότητα του εγχειρήματος της Silicon Valley ήταν η πρωτογενής χρηματοδότηση της έρευνας από το Υπουργείο Άμυνας των ΗΠΑ. Μεταξύ των ετών 1958 και 1974 η κυβέρνηση ξόδεψε 1 δισεκατομμύριο δολάρια σε Research and Development στην τεχνολογία των ημιαγωγών, σχεδόν όσα χρήματα ξόδεψαν όλες οι ιδιωτικές επιχειρήσεις μαζί. Για πολλά χρόνια το Υπουργείο Άμυνας των ΗΠΑ ήταν ο κύριος αγοραστής ολοκληρωμένων κυκλωμάτων από τις εταιρίες της Silicon Valley. Η περιοχή δεν κατοικείται μόνο από πλούσιους επιχειρηματίες και εργασιομανείς μηχανικούς. Απέναντι στον κόσμο αυτό στέκεται ο άλλος κόσμος της Silicon Valley, οι εκατοντάδες χιλιάδες εργάτες που εργάζονται όχι μόνο για την παρασκευή των υψηλών τεχνολογικά προϊόντων αλλά και σε πλήθος μικρότερων εταιριών που προμηθεύουν με πρώτες ύλες και ποικιλία άλλων υπηρεσιών τις επιχειρήσεις. Το εργατικό αυτό δυναμικό συνίσταται στο μεγαλύτερο μέρος του από ανειδίκευτες γυναίκες, χωρίς εκπαίδευση, με κακό μισθό και σχεδόν πάντα μετανάστες από την Λατινική Αμερική και την Ασία. Το χάσμα μεταξύ των πλούσιων και των φτωχών κατοίκων της περιοχής, ολοένα και γίνεται μεγαλύτερο. Παρόλο που οι δύο αυτές κοινωνικές ομάδες είναι διαχωρισμένες στις περισσότερες πτυχές της ζωής τους, βρίσκουν κοινό έδαφος δύο φορές την ημέρα στην κυκλοφοριακή συμφόρηση των αυτοκινητόδρομων, όπου κανείς καταλαβαίνει το χάσμα αυτό, βλέποντας υπερπολυτελή αυτοκίνητα δίπλα σε κατά πολύ φθηνότερα και παλαιότερα. Παρόλα αυτά η κυκλοφοριακή συμφόρηση στους αυτοκινητόδρομους της περιοχής δεν είναι το μόνο πρόβλημα της Silicon Valley. Λόγω της αλόγιστης ανάπτυξης στην περιοχή τις τελευταίες πέντε δεκαετίες, η ραγδαία αύξηση των προσφερόμενων θέσεων εργασίας δε συμβάδισε με την επαρκή προσφορά και κατασκευή κατοικιών. Οι εφαρμοζόμενες πολιτικές ευνόησαν την επέκταση βιομηχανιών και των campus των επιχειρήσεων, δημιουργώντας μόνιμη ανισορροπία στην προσφορά και τη ζήτηση κατοικίας. Αυτό το φαινόμενο οδήγησε σε τρομακτική αύξηση των ενοικίων κατοικίας, σε τέτοιο βαθμό που πολλές επιχειρήσεις να έχουν προβλήματα στην προσέλκυση εργαζομένων στην περιοχή. Η έλλειψη κατοικιών δεν είναι όμως το μόνο πρόβλημα της Silicon Valley. Υπάρχει σοβαρή έλλειψη δημόσιων χώρων, τόσο πάρκων όσο και άλλων πολιτιστικών εγκαταστάσεων. Στην περίπτωση της Silicon Valley o Terman ανέπτυξε στην περιοχή μία τεχνητή κεντρικότητα, οργανώνοντας το RSP του Stanford, ικανή να συγκεντρώσει γύρω της πλήθος επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται στον τομέα των microelectronics. Με αυτόν τον τρόπο το Stanford παράλληλα με τη συσσώρευση επιχειρήσεων υψηλής τεχνολογίας, δημιουργεί στην περιοχή μία μοναδικού εύρους κεντρικότητα, σημείο αναφοράς για όλες τις επιχειρήσεις του κλάδου σε παγκόσμιο επίπεδο. Δεν είναι τυχαίο άλλωστε ότι όλες οι μεγάλες επιχειρήσεις που ασχολούνται με τον ευρύτερο τομέα των ηλεκτρονικών υπολογιστών, έχουν τα κεντρικά τους γραφεία στη Silicon Valley. Παρόλα αυτά, λείπουν από την περιοχή επιμέρους μικρότερες κεντρικότητες που αφορούν τη γύρω περιοχή. Όπως αναφέραμε παραπάνω, στη γύρω περιοχή υπάρχει έλλειψη δημοσίων χώρων που ισοδυναμεί με έλλειψη σημείων αναφοράς για τους κατοίκους και τους εργαζόμενους της περιοχής. Όπως είπε και η Gertrude Stein αναφερόμενη στο Oakland : There is no there there ( Δεν υπάρχει εκεί εκεί ).

8 Technopolis Οι θρίαμβοι αλλά και οι αποτυχίες που συνιστούν τη Silicon Valley παρουσιάζουν μια αμφιλεγόμενη κληρονομιά. Πολλές πόλεις στις ΗΠΑ προσπάθησαν να αντιγράψουν, μάλλον ανεπιτυχώς, τις τεχνικές που τη δημιούργησαν προσπαθώντας να αναγεννήσουν ή ακόμα και να δημιουργήσουν νέες πόλεις. Στην παράδοση των Ιαπώνων είναι να παίρνουν ιδέες από το εξωτερικό, να τις επαναπροσδιορίζουν και να τις παράγουν μαζικά ως υψηλής ποιότητας προϊόντα. Έτσι, οι Ιάπωνες πολεοδόμοι υποστήριξαν ότι βρήκαν την ακριβή φόρμουλα για να επαναλάβουν το θαύμα της Silicon Valley. Το masterplan αυτό το ονόμασαν Technopolis. Το Ιαπωνικό Υπουργείο Διεθνούς Εμπορίου και Βιομηχανίας άρχισε την ανάπτυξη δεκαεννέα επιστημονικών και τεχνολογικών κέντρων στο Ιαπωνικό αρχιπέλαγος, ως μέρος μίας συνολικότερης αναπτυξιακής πολιτικής για τον 21ο αιώνα. Κάθε Technopolis αναπτύσσεται γύρω από μία υπάρχουσα μητρόπολη σε περιοχές με άμεση γειτνίαση με ανώτατα εκπαιδευτικά ιδρύματα. Η κάθε μία περιέχει ένα μίγμα χρήσεων βιομηχανίας, επιχειρήσεων, εκπαιδευτικών ιδρυμάτων και κατοικιών. Παράλληλα εξασφαλίζεται ανεπτυγμένο τεχνολογικά πληροφοριακό δίκτυο, εγγύτητα σε αεροδρόμιο ή σταθμό bullet-train αλλά και ένα ευχάριστο περιβάλλον απαραίτητο για δημιουργική σκέψη και έρευνα. Με αυτόν τον τρόπο επιχειρείται η σύνδεση και η ανταλλαγή τεχνογνωσίας και πληροφοριών μέσω του δικτύου των Technopolis που βασίζονται κυρίως στο δίκτυο των πανεπιστημίων με τα οποία γειτνιάζει η καθεμία από αυτές. Παρόλα αυτά γίνεται προφανές σιγά σιγά ότι η λογική της οικονομικής και τεχνολογικής ανάπτυξης στις βιομηχανίες υψηλής τεχνολογίας τείνει να παραμερίσει τη σημασία των χωρικά ορισμένων κοινοτήτων. Ήδη έχει αρχίσει να παρατηρείται το φαινόμενο της μεταφοράς εργοστασίων παραγωγής microelectronics σε χώρες του εξωτερικού, κυρίως στην Ασία και τη Λατινική Αμερική όπου οι μισθοί είναι κατά πολύ χαμηλότεροι από αυτούς των ανεπτυγμένων χωρών. Οι Ιάπωνες με την ιδέα της Technopolis επιχείρησαν να δημιουργήσουν μία νέα κεντρικότητα σε γειτνίαση με μία ήδη υπάρχουσα κεντρικότητα, της μητρόπολης γύρω από την οποία αναπτύχθηκαν. Η Technopolis με αυτόν τον τρόπο παρουσιάζεται ως τεχνολογικό και επιστημονικό κέντρο γύρω από ένα ήδη υπάρχον κέντρο που ορίζεται ως οικονομικό και επιχειρηματικό, αυτό της μητρόπολης. Η αλληλεπίδραση των διαφορετικών κεντρικοτήτων που δημιουργούνται φιλοδοξεί να φέρει την ανάπτυξη και την περαιτέρω εξέλιξη του δίπολου Μητρόπολης Technopolis. Με αυτό τον τρόπο το κάθε δίπολο αποκτά νέα σημασία τόσο εντός της Ιαπωνίας όσο και εκτός των συνόρων της. Songdo Το επόμενο βήμα στην εξέλιξη που παρουσιάστηκε παραπάνω επιχείρησε να κάνει η κυβέρνηση της Νότιας Κορέας, στις αρχές της νέας χιλιετίας δημιουργώντας μία νέα πόλη, το Songdo. Η νέα πόλη παρουσιάζεται ως το πρώτο International Business District και φιλοδοξεί να γίνει διεθνές επιχειρηματικό κέντρο. Τo Songdo αντιγράφει πολλά από την ήδη ανεπτυγμένη ιδέα της Technopolis, αλλά επιχειρεί να κάνει ακόμα ένα βήμα παραπέρα, σχεδιάζοντάς την ως μία ανεξάρτητη και αυτάρκη πόλη. Το Songdo φιλοδοξεί να διαδραματίσει καθοριστικό ρόλο στην ανάπτυξη της Νότιας Κορέας δημιουργώντας ένα κέντρο υπερτοπικής σημασίας για ολόκληρη τη νοτιοανατολική Ασία, γιατί όχι και για ολόκληρο τον κόσμο. Παρόλα αυτά δεν παραμελεί την ανάπτυξη μικρότερων κεντρικοτήτων απαραίτητων για τη λειτουργία της πόλης. Προσπαθεί να προσομοιάσει με αυτόν τον τρόπο τις συνθήκες και την κεντρικότητα ενός κέντρου πόλης, χωρίς να έχει προηγηθεί όμως η απαραίτητη ωρίμανση των τάσεων και των συνθηκών που αυτή απαιτεί.

9 Η επιχειρηματική βάση του development και η χωροθέτηση των επιχειρήσεων Η γη ως πλουτοπαραγωγική πηγή Investments in landed assets are investments in a stream of hypothetical future values, not grounded in real, existing commodities but only in claims on flows of value not yet created DAVID HARVEY «Οι επενδύσεις σε κτηματικά στοιχεία είναι επενδύσεις σε μια ροή υποθετικών μελλοντικών αξιών, που δεν βασίζονται σε υπαρκτά αγαθά αλλά μόνο σε δικαιώματα σε ροές αξιών που δεν έχουν ακόμα δημιουργηθεί.» Η γη, με οικονομικούς όρους, ορίζεται ως το σύνολο των αγαθών της φύσης που επιφέρουν κέρδος. Η ανθρώπινη δραστηριότητα επί της γης είναι αυτή που προσθέτει παραγωγική αξία στις εκτάσεις, είτε πρόκειται για καλλιέργεια, είτε για εξόρυξη είτε για κάποιου είδους κατασκευή. Ως εκ τούτου, η γη αποκτά ορισμένα χαρακτηριστικά που σχετίζονται τόσο με τα φυσικά της χαρακτηριστικά όσο και με τη συμμετοχή της στην παραγωγική δραστηριότητα. Τη σχετική αμεταβλητότητα του αποθέματος: Το συνολικό απόθεμα της γης είναι σταθερό και αμετάβλητο, παρότι η παραγωγικότητά της μπορεί να αυξάνεται ή να μειώνεται μέσω των ανθρωπίνων ενεργειών. Έτσι, η γη αποτελεί τον πιο ανελαστικό παράγοντα της παραγωγής, ειδικά σε σχέση με το εργατικό δυναμικό ή την επιχειρηματικότητα, με το συνολικό απόθεμά της να παραμένει συγκριτικά πάγια. Ανυπαρξία κόστους δημιουργίας: Η γη, προϋπάρχοντας της ανθρώπινης δραστηριότητας, έχει μηδενικό κόστος δημιουργίας, με την ευρεία έννοια. Το κόστος προστίθεται με την αξιοποίηση μιας έκτασης γης καθιστώντας την από φυσικό αγαθό σε παραγωγικό παράγοντα. Ετερογένεια: Η γη μπορεί να χωριστεί σε οικονομικές κατηγορίες, με βάση το επικείμενο κέρδος: η μη αποφέρουσα αμοιβή, η εξισορροπούσα την αμοιβή με το κόστος, και η αποφέρουσα κέρδος. Η μετάβαση από τη μία κατηγορία στην άλλη είναι συνήθης, και τα όρια μεταξύ χρήσεων είναι ρευστά στο πέρασμα του χρόνου. Ο νόμος της φθίνουσας επιστροφής: Τον 19ο αιώνα, ο David Ricardo διατύπωσε το νόμο ότι μετά από διαδοχικές εφαρμογές εργασίας και κεφαλαίου πάνω σε μια δεδομένη έκταση γης, το συνολικό ετήσιο κέρδος σταδιακά μειώνεται. Μεταβολές στην ποιοτική διαχείριση της γης και του κεφαλαίου μπορούν να καθυστερήσουν την υποβάθμιση αυτή. Η απουσία αγοράς «γης»: Σε αντίθεση με τους άλλους παραγωγικούς παράγοντες που μπορούν να πωληθούν ή να αγοραστούν, η γη καθεαυτή δεν αποτελεί αντικείμενο συναλλαγής. Αυτό που είναι εμπορεύσιμο είναι το δικαίωμα πάνω σε δεδομένη έκταση αυτής, στον εναέριο χώρο, ή στο υπέδαφός της. Τα δικαιώματα αυτά στο σύνολό τους αναφέρονται στην Αγγλική νομοθεσία ως Real Property. Η αξία της γης είναι άρα άμεσα συνδεδεμένη με τη δυνατότητα εκμετάλλευσης της από τον κάτοχο ή εκμισθωτή της. Η ικανότητα ανταγωνισμού για μια έκταση γης, μεταξύ διαφορετικών χρηστών, εξαρτάται από το βαθμό στον οποίο είναι καθένας σε θέση να εκμεταλλευτεί τα συγκριτικά πλεονεκτήματα της τοποθεσίας. Η αξία γης καθορίζεται έτσι από την παραγωγικότητα, και κατ επέκταση σε μεγάλο βαθμό από την προσβασιμότητα. Αυτός ήταν και ο βασικός λόγος που οδήγησε μετά τη βιομηχανική επανάσταση στο σχηματισμό των Central Business Districts στα κέντρα πόλεων, με εγγύτητα σε συγκοινωνιακό κόμβο καθώς και σε άλλες χρήσεις, παρεμφερείς ή βοηθητικές. Η γειτνίαση αυτή συμπληρωματικών

10 χρήσεων, αναφέρεται ως «Ειδική προσβασιμότητα», επηρεάζοντας τη συγκέντρωση χρήσεων ανά περιοχές και αυξάνοντας πρόσθετα την αξία γης, που πλέον απευθύνεται σε συγκεκριμένο εύρος χρήσεων. Η τιμή (ενοίκιο) που δίδεται στον ιδιοκτήτη γης για το δικαίωμα χρήσης της γης του αναφέρεται ως γαιοπρόσοδος. Η απόλυτη γαιοπρόσοδος αποτελεί την τιμή βάσης και αφορά στην αντικειμενική αξία της έκτασης. Η διαφορική γαιοπρόσοδος Ι είναι η προστιθέμενη αξία σε μια έκταση γης, η οποία προκύπτει από τα συγκριτικά πλεονεκτήματα της περιοχής σε σχέση με τις γειτονικές. Τα πλεονεκτήματα αυτά αφορούν σε ευνοϊκά περιβαλλοντικά δεδομένα, γειτονικές χρήσεις, υπάρχων δίκτυο, γενική εικόνα της περιοχής, κλπ, στοιχεία δηλαδή στα οποία δεν έχει επενδύσει ο επιχειρηματίας. Αντίθετα η διαφορική γαιοπρόσοδος ΙΙ είναι η προστιθέμενη αξία που απορρέει από τα πλεονεκτήματα εντός της δεδομένης έκτασης τα οποία της προσδίδουν συγκριτικό πλεονέκτημα έναντι γειτονικών περιοχών. Τα πλεονεκτήματα αυτά προκύπτουν μέσω της επενδυτικής δραστηριότητας του ενοικιαστή και αφορούν κυρίως στην ευνοϊκή συσχέτιση των λειτουργιών εντός της περιοχής. Συγκριτικά πλεονεκτήματα και χωροθέτηση της παραγωγής Η χωροθέτηση των παραγωγικών δραστηριοτήτων είναι απόρροια κατά κύριο λόγο του κόστους παραγωγής σε συνδυασμό με τα έξοδα διανομής. Παρότι κάθε είδους επιχειρηματική δραστηριότητα έχει διαφορετικές χωρικές ανάγκες, ανάλογα με την κατανομή των διαφορετικών παραγόντων, όπως πρώτες ύλες, εργατικό δυναμικό, προσβασιμότητα, υπάρχουν γενικά πλεονεκτήματα που προσδίδουν πρόσθετη αξία στη γη και την καθιστούν ελκυστική στους χρήστες, όπως προαναφέρθηκε. Αυτές περιλαμβάνουν: Το κόστος και την διαθεσιμότητα της γης Την ύπαρξη ή δυνατότητα ανέγερσης κτιρίων Την ύπαρξη υποδομών παρεχόμενων από το κράτος, όπως ενέργεια, υδραυλικά δίκτυα, δίκτυο συγκοινωνιών, κλπ. Την διαθεσιμότητα εξειδικευμένου εργατικού δυναμικού, καθώς και την εγγύτητα εξειδικευμένων υπηρεσιών. Παράλληλα, στις περισσότερες περιπτώσεις, οι επιχειρήσεις επωφελούνται της γειτνίασης με άλλες παρεμφερούς δραστηριότητας. Αφενός η συγκέντρωση παραγωγικής δραστηριότητας είναι αναμενόμενο να προσελκύσει εργατικό δυναμικό, ειδικά εφόσον πρόκειται για συγκέντρωση επιχειρήσεων του ίδιο κλάδου, εντείνοντας τον ανταγωνισμό και άρα οδηγώντας σε εργατικό δυναμικό υψηλού γνωστικού επιπέδου. Επιπλέον, οι επιχειρήσεις που βρίσκονται σε γειτνίαση έχουν να επωφεληθούν υποδομών και υπηρεσιών βοηθητικών ως προς τις επιχειρήσεις αυτές, την ελαχιστοποίηση κόστους μεταφορών και συγκοινωνιών και τη δυνατότητα παρακολούθησης των καινοτομιών και τεχνολογιών παραγωγής και των στρατηγικών προώθησης στον τομέα ειδίκευσης τους. Ένα επιπλέον πλεονέκτημα είναι το κύρος που δημιουργείται γύρω από περιοχές έντονης συγκέντρωσης εξειδικευμένου δυναμικού, το οποίο λειτουργεί θετικά ως προς την προώθηση προϊόντων και υπηρεσιών προς το καταναλωτικό κοινό. Φυσικά τα προαναφερθέντα συγκριτικά πλεονεκτήματα διαφοροποιούνται ανάλογα με το είδος της δραστηριότητας, καθώς και με τις οικονομοτεχνικές συνθήκες, με αποτέλεσμα να μεταβάλλονται διαρκώς τα δεδομένα όσον αφορά στη χωροθέτηση των επιχειρήσεων. Ειδικότερα, και δεδομένης της στροφής της επιχειρηματικής δραστηριότητας στον τριτογενή τομέα της παραγωγής τον 20ό αιώνα, οι επιχειρήσεις που σχετίζονται με την παροχή υπηρεσιών και ανέσεων, όπως τα ηλεκτρονικά συστήματα, είναι ιδιαίτερα στραμμένες στην έρευνα (research and development), ενώ απαιτούν υψηλού επιπέδου εξειδικευμένο

11 προσωπικό, τουλάχιστον σε ένα βασικό τμήμα της παραγωγικής διαδικασίας. Ζητήματα μεταφοράς, και γειτνίασης παίζουν μειωμένο ρόλο στη λογική του οικονομικής και τεχνικής ανάπτυξης τέτοιων βιομηχανιών, ενώ παράλληλα προκύπτει η ανάγκη για ένα μεγάλο εύρος άλλων παραγόντων που σχετίζονται με τις υποδομές και το γενικότερο περιβάλλον. Μεταβάλλονται έτσι κάποιες από τις παραπάνω παραμέτρους, ενώ ως παράγοντες αυξημένης σημασίας αναδεικνύονται: Εγγύτητα σε ερευνητικές εγκαταστάσεις και σε πανεπιστημιακά ιδρύματα: Ακριβώς λόγω της ανάγκης για εξειδικευμένο προσωπικό, υψηλής κατάρτισης, οι επιχειρήσεις που σχετίζονται με research and development έχουν άμεσο όφελος από την άμεση επαφή αφενός με ένα ερευνητικό περιβάλλον, το οποίο μπορεί να εκπονήσει κατευθυνόμενες μελέτες και αφετέρου με μια πηγή εργατικού δυναμικού δεδομένης κατάρτισης, που σχετίζεται με το γνωστικό αντικείμενο. Η άμεση σύνδεση της εκπαίδευσης με την αγορά εργασίας έχει αποδειχτεί από έρευνα σε Επιστημονικά πάρκα στη Σουηδία ότι δρα καταλυτικά στη χωροθέτηση των πάρκων (έρευνα 1998). Το ίδιο έγινε αισθητό στην περίπτωση της Silicon Valley, όπου ολόκληρη η χωροθέτηση της αγοράς ηλεκτρονικών είχε ως αφετηρία την πρωτοβουλία του Πανεπιστημίου του Stanford να απευθυνθεί σε εταιρίες, προσφέροντας εξειδικευμένη τεχνογνωσία. Η προσφορά σε εργατικό δυναμικό αλλά και σε εγκαταστάσεις είναι ουσιαστικής σημασίας για τις επιχειρήσεις που στοχεύουν στην διευκόλυνση των διαδικασιών πρόσληψης προσωπικού καθώς και στην εκπόνηση ερευνών ή την χρήση εργαστηριακών εγκαταστάσεων τις οποίες δεν διαθέτουν οι ίδιες. Πρόσβαση σε δίκτυο αυτοκινητοδρόμων καθώς και διεθνές αεροδρόμιο: Παρά τη φθίνουσα σημασία των μεταφορών, η εξυπηρέτηση μέσω δικτύου συγκοινωνιών παραμένει απαραίτητη, καθώς αφορά τόσο στην μετακίνηση των εργαζομένων, καθώς και στην διευκόλυνση της μετακίνησης άλλων ενδιαφερόμενων μερών, συνεργατών, πελατών, επενδυτών, των οποίων η δράση είναι υπερτοπική. Στην κοινωνία της διαρκούς μετακίνησης κεφαλαίου και εργατικού δυναμικού, η συγκοινωνίες, και ιδιαίτερα αυτές διεθνούς κλίμακας, όπως οι αερολιμένες, αποκτούν ιδιαίτερη σημασία για την ευμάρεια μιας επιχείρησης, η οποία στοχεύει να απασχολεί επιστημονικό προσωπικό από το διεθνή χώρο και να είναι ανοιχτή στα τεκταινόμενα σε παγκόσμιο επίπεδο. Δεν είναι τυχαίο που, όπως έχει διατυπώσει ο John D. Kasarda, (αναφερόμενος στα αεροδρόμια) «Είναι επίσης ισχυρές μηχανές για την τοπική οικονομική ανάπτυξη, έλκοντας σχετιζόμενες επιχειρήσεις κάθε είδους στο άμεσο περιβάλλον τους». Για αυτό το λόγο, οι βιομηχανίες υψηλής τεχνολογίας ολοένα και μαζεύονται γύρω από αεροδρόμια και τα προϊόντα της νέας οικονομίας, που περιλαμβάνουν τα microelectronics, τα φαρμακευτικά και τα ιατρικά μηχανήματα, αντιπροσωπεύουν περισσότερο από το 80% του διεθνούς αερομεταφερόμενου φορτίου. Τα αεροδρόμια χρησιμεύουν επίσης ως μηχανή ανάπτυξης και μηχανές παραγωγής θέσεων εργασίας. Αυτή είναι και η βάση της θεωρίας του Kasarda για την Aerotropolis, τη νέα μορφή αστικότητας που διαμορφώνεται με κέντρο τον αερολιμένα, ως ένα δυναμικό μοντέλο χρήσεων που συγκεντρώνονται γύρω από τον βασικό τρόπο μετακίνησης του σύγχρονου ανθρώπου. Καλό εργασιακό και οικιστικό περιβάλλον, καλά σχολεία, πολιτιστικές εγκαταστάσεις: Όσο οι επιχειρήσεις απευθύνονται σε ευρύτερο πλαίσιο αγοράς εργασίας, και απασχολούν περισσότερο εξειδικευμένο προσωπικό από το διεθνή χώρο, σε συνδυασμό με την έντονη κινητικότητα του εργατικού δυναμικού στο χρόνο, προκύπτει όλο και εντονότερη η ανάγκη για προσωρινή, στη διάρκεια απασχόλησης στην επιχείρηση, κατοικία και εξυπηρέτηση των εργαζομένων. Οι επιχειρήσεις μεγάλης κλίμακας καλούνται να προσφέρουν στους υπαλλήλους τους καλό εργασιακό, αλλά και οικιστικό περιβάλλον, για τους ίδιους

12 και τις οικογένειες τους, προκειμένου να είναι δυνατή και θεμιτή η παραμονή τους στην περιοχή εργασίας. Αυτό συνεπάγεται, εκτός από τη δυνατότητα ενοικίασης με ευνοϊκούς όρους, και την πρόβλεψη ιδρυμάτων πρωτοβάθμιας και δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης, ύπαρξη χώρων εμπορίου και αναψυχής, δημοσίων χώρων και πολιτιστικών κέντρων. Στο πλαίσιο αυτό οι επιχειρήσεις, είτε επιδιώκουν να χωροθετηθούν σε εγγύτητα με τέτοιου είδους υπάρχουσες υποδομές, κοντά σε υπάρχοντα αστικά κέντρα, είτε να δημιουργήσουν εκ νέου τις χρήσεις αυτές, μέσω εκπόνησης πολεοδομικής μελέτης για την έκταση που καταλαμβάνουν. Development Ο αγγλικός όρος development αναφέρεται στη διαδικασία περαίωσης έργων που περιλαμβάνουν κάποιου είδους αλλαγή στη φυσική χρήση ή στην ένταση μιας υπάρχουσας χρήσης γης ή κτιρίων. Μπορεί να είναι μία επιμήκης διαδικασία από την αρχική σύλληψη της αλλαγής της υπάρχουσας χρήσης, στην επίβλεψη, το σχεδιασμό, την εκτίμηση, την επικοινωνία με δημόσιους φορείς, την απόκτηση εκτάσεων γης, έως και στην επίσημη εφαρμογή της μελέτης. Η συνεχής παρακολούθηση και των επιπλοκών του κόστους του έργου και οι χρηματοοικονομικές διαχειρίσεις είναι απαραίτητες μέχρι την επιτυχή ολοκλήρωση. Επενδύσεις τέτοιου χαρακτήρα και κλίμακας συναντούν μεγάλο κίνδυνο αποτυχίας, καθώς η εκτίμηση της πορείας τους περιλαμβάνει πλήθος αστάθμητων παραγόντων, των οποίων η πρόβλεψη είναι δύσκολη, αλλά και επειδή λόγω του βάθους χρόνου που προϋποθέτει μια τέτοια επιχειρηματική κίνηση, βασικές αλλαγές ενδέχεται να προκύψουν στην αγορά πριν το σχέδιο υλοποιηθεί πλήρως. Βασικά συστατικά ενός επιτυχημένου development αποτελούν: Σωστά τοποθετημένη έκταση Αγορά στην κατάλληλη τιμή Σωστή χρηματοδότηση Επαρκής τεχνογνωσία ώστε να ολοκληρωθεί το σχέδιο ανάπτυξης Από τα παραπάνω στοιχεία, το πιο προβληματικό είναι αυτό της χρηματοδότησης. Ο developer, έχει δύο επιλογές: είτε να χρησιμοποιήσει δικό του κεφάλαιο είτε να δανειστεί από χρηματοπιστωτικά ιδρύματα. Οι κυμάνσεις στο επιτόκιο αποτελούν τεράστιο επιχειρηματικό ρίσκο εκτός αν υπάρχει μακροπρόθεσμη χρηματοδότηση από κάποιο ίδρυμα. Η αναζήτηση χρηματοδότησης στην κατεύθυνση αυτή, ειδικά σε έργα που σχετίζονται με research and development, παρουσιάζει δυσκολίες, λόγω: Της δυσκολίας εκτίμησης του τεχνολογικού ρίσκου, δηλαδή την αυξημένη πιθανότητα να μην πληρωθούν οι στοχεύσεις του έργου ή το έργο να καταστεί παρωχημένο πριν προλάβει να αντισταθμίσει το κόστος του. Την απαίτηση εκπόνησης συνεχούς έρευνας προκειμένου να ακολουθηθούν οι διεθνείς εξελίξεις Τη δυσκολία των δανειστών να αντιληφθούν τη φύση της επένδυσης Το γεγονός ότι οι επενδύσεις σε τεχνολογικού περιεχομένου επιχειρηματική δραστηριότητα είναι συνήθως μακροπρόθεσμης απόδοσης. Για τους παραπάνω λόγους είναι που συχνά περιοχές τεχνολογικής ανάπτυξης και business parks, όπως στην περίπτωση της Silicon Valley αναπτύσσονται βάσει συντονισμένης πρωτοβουλίας των εμπλεκομένων επιχειρήσεων, που επενδύουν μεμονωμένα τμήμα του κεφαλαίου τους. Σε περίπτωση ιδιωτικής πρωτοβουλίας development, η παρέμβαση του κράτους επιδιώκεται έντονα, είτε ως πάροχος γης, είτε με τη μορφή οικονομικών και φορολογικών κινήτρων, καθώς η κρατική εμπλοκή καθιστά πιο αξιόπιστη την επένδυση. Επίσης η κρατική παροχή υποδομών, όπως δίκτυα νερού, αποχέτευσης, η παροχή ενέργειας και συγκοινωνιακού δικτύου είναι καταλυτική για την ομαλή ανάπτυξη ενός έργου development και τη μείωση του κόστους που θα είχε για την πρόβλεψη κάποιων από αυτά.

13 Λόγοι και διαδικασία δημιουργίας του Songdo Για πολλές δεκαετίες η Νότια Κορέα πέρασε περιόδους οικονομικής αναδιάρθρωσης καθώς έψαχνε ένα νέο μοντέλο που θα οδηγούσε τη χώρα σε οικονομική ανάπτυξη. Η κυβέρνηση της Νότιας Κορέας οδηγήθηκε από τις αυξανόμενες οικονομικές ευκαιρίες που εμφανίστηκαν στην περιοχή της νοτιοανατολικής Ασίας και με μία σειρά μέτρων μετέτρεψε τη χώρα σε ένα ερευνητικό, τεχνολογικό και οικονομικό κέντρο και σε ένα παγκόσμιο κόμβο, με άμεση αναφορά στη γύρω περιοχή. Πλέον η βιομηχανία της υψηλής τεχνολογίας, όπως η κατασκευή κινητών τηλεφώνων, ημιαγωγών και ψηφιακών συσκευών, έχει γίνει ο κύριος μοχλός οικονομικής ανάπτυξης της Νοτίου Κορέας. Η αρχή έγινε με την έναρξη της λειτουργίας του Διεθνούς Αερολιμένα του Incheon, το έτος Το έργο αυτό έγινε η ομπρέλα τριών πυλώνων ανάπτυξης, που δημιουργήθηκαν γύρω του. Τρεις μεγάλης κλίμακας, σχεδιασμένες αστικές αναπτύξεις - η Yeongjong, η Cheongra και το Songdo - όλες κτισμένες σε επιχωματωμένες εκτάσεις. Ο John Kasarda αναγνωρίζει την επιχειρούμενη αστική ανάπτυξη ως τη πιο φιλόδοξη προσπάθεια ανάπτυξης μίας αεροδρομιοκεντρικής αστικής μορφής (aerotropolis). Υποστηρίζει επίσης ότι λόγω της αύξησης της σημασίας της ταχύτητας στην νέα οικονομία, η εγγύτητα σε κόμβο logistics αλλά και η προσβασιμότητα σε επιχειρήσεις και υπηρεσίες είναι βασικές προϋποθέσεις για την επιτυχία στην παγκόσμια αγορά. Όπως συμβαίνει σε πολλές μητροπολιτικές περιοχές, έτσι και ο Διεθνής Αερολιμένας του Incheon είναι από τους μεγαλύτερους εργοδότες της περιοχής, απασχολώντας εργαζόμενους καθημερινά. Κίνητρα και δημόσιες επενδύσεις Η Νοτιοκορεάτικη Κυβέρνηση έχοντας αντιληφθεί τις προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν για να πετύχει το νέο εγχείρημά τους, και έχοντας θέσει ως στόχο να μετατρέψουν τη χώρα σε επιχειρηματικό κέντρο και κόμβο logistics της νοτιοανατολικής Ασίας αποφασίζει να υποστηρίξει με όλα τα μέσα την ανάπτυξη και τη προώθηση της συγκεκριμένης aerotropolis. Πρώτον, ήδη από το 2003 η κυβέρνηση διακήρυξε τις τρεις πόλεις (Yeongjong, Cheongra, Songdo)ως Ελεύθερες Οικονομικές Ζώνες, τις πρώτες στην ιστορία της χώρας, οι οποίες ακολουθήθηκαν από άλλες δύο (Busan-Jinhae, Gwangyang Bay). Δεύτερον, ο σχεδιασμός και η διαχείριση αστικών υπερέργων όπως το Songdo, είναι άμεσα συσχετισμένος με την ανάπτυξη νεοφιλελεύθερων οικονομικών πολιτικών. Πριν από μία δεκαετία, κάτω από την πίεση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου η Νότια Κορέα υιοθέτησε διάφορα νεοφιλελεύθερα μέτρα, κατά τη διάρκεια μιας περιόδου δομικής αναπροσαρμογής. Σταδιακά έγινε δυνατή η επένδυση από εξωτερικούς χρηματοδότες, με παράλληλη όμως προώθηση ελαστικότερων όρων πολεοδομικής ανάπτυξης. Τρίτον, οι κυβερνητικοί παράγοντες προώθησαν ένα κλίμα καλής επιχειρηματικότητας, θεσμοθετώντας διάφορων ειδών κίνητρα. Η Επιτροπή Ελεύθερων Οικονομικών Ζωνών, που υπάγεται στο Υπουργείο Τεχνογνωσίας και Οικονομίας, συντονίζει αυτές τις πολιτικές που έχουν ως στόχο την δημιουργία φιλικού κλίματος προς τις επιχειρήσεις και την προσέλκυση άμεσων επενδύσεων από φημισμένες πολυεθνικές εταιρίες. Για παράδειγμα το Μάρτιο του 2009 η επιτροπή ενέκρινε επταετή φοροελάφρυνση για εξωτερικούς επενδυτές, συμπεριλαμβανομένου και επιχειρήσεων και developers. Όχι μόνο η κεντρική αλλά και οι τοπικές αρχές, προσφέρουν οικονομική και διοικητική υποστήριξη για την κατασκευή εγκαταστάσεων, όπως εργοστάσια, κέντρα R&D, εμπορικά κέντρα, νοσοκομεία αλλά και σχολεία. Τέταρτον, η κεντρική κυβέρνηση και οι τοπικές αρχές έχουν προετοιμάσει το έδαφος για ιδιωτικής πρωτοβουλίας developing. Η νοτιοκορεάτικη κυβέρνηση επενδύει 10 δισεκατομμύρια δολάρια για την κατασκευή υποδομών στο Songdo. Πριν από λίγο καιρό ολοκληρώθηκε η κατασκευή της γέφυρας μήκους 12,3 km, που ενώνει άμεσα το κέντρο του Songdo με το Διεθνή Αερολιμένα του Incheon. Επίσης υπό κατασκευή βρίσκεται το μετρό που θα ενώνει το κέντρο της Seoul με το Songdo, μόλις 50 km μακριά, αλλά και το ανεπτυγμένο δίκτυο τηλεπικοινωνιών και υπολογιστικών συστημάτων.

14 Developing Το 2001 η κυβέρνηση της Νότιας Κορέας τηλεφώνησε στον Stan Gale, ιδρυτή και διευθυντή της εταιρίας developing New York Gale International. Η Νοτιοκορεάτικη κυβέρνηση βρήκε την εταιρία στο internet, και έκανε μία προσφορά την οποία όλοι είχαν απορρίψει. Η συμφωνία ήταν ο Gale να δανειστεί μακροχρόνια 35 δισεκατομμύρια δολάρια από τις Κορεάτικες τράπεζες και να τα χρησιμοποιήσει για να χτίσει μία ολόκληρη πόλη από την αρχή, το Songdo. Ο Gale όταν έφτασε για να δει την έκταση στην οποία θα γινόταν η ανέγερση της νέας πόλης δεν είδε τίποτα παρά θάλασσα. Παρόλα αυτά υπέγραψε τη συμφωνία. Η συνεργασία για την κατασκευή της νέας αυτής πόλης μεταξύ της Gale International και της κυβέρνησης της Νότιας Κορέας, οδήγησε στη κοινοπραξία New Songdo International City Development (NSIC), με συμμετοχή κεφαλαίων στη νέα εταιρία 70/30 μεταξύ της New York Gale International και της νοτιοκορεάτικης κατασκευαστικής POSCO E&C. Το πρώτο οικονομικό πακέτο, ύψους 1,5 δισεκατομμυρίων δολαρίων, δόθηκε στην κοινοπραξία το Στο δάνειο αυτό συμμετείχαν 27 διαφορετικοί οικονομικοί οργανισμοί. Αυτό το πακέτο ήταν μέχρι το Νοέμβριο του 2007 η μεγαλύτερη ιδιωτική επένδυση στον τομέα του real estate στη Νότια Κορέα και αυτό γιατί τότε δόθηκε το δεύτερο δάνειο ύψους 2,7 δισεκατομμυρίων δολαρίων στη NSIC. Στο νέο αυτό πακέτο συμμετείχαν μόλις 13 οικονομικοί οργανισμοί με τη Shinhan Bank να επενδύει άμεσα 1,7 δισεκατομμύρια δολάρια. Οι υπόλοιποι επενδυτικοί οργανισμοί περιλαμβάνουν την Industrial Bank of Korea (IBK), την Hana Bank, την Kumho Life Insurances, την Daegu Bank, την Jeon Buk Bank, την Kyong Nam Bank, την Shinhan Life Insurance και την Dongbu Life Insurance. Από τους 13 οικονομικούς οργανισμούς που συμμετέχουν στο δεύτερο πακέτο οι 8 είχαν επενδύσει ήδη μέσω του πρώτου πακέτου, αυξάνοντας στο δεύτερο τη συμμετοχή τους. Με αυτόν τον τρόπο ξεπεράστηκαν οι όποιες δυσκολίες υπήρχαν με το προηγούμενο σχήμα επενδυτών το οποίο ήταν σαφώς λιγότερο ευέλικτο, όσον αφορά τη διαδικασία του developing. Ο Jonathan Thorpe, εκτελεστικός αντιπρόεδρος της εταιρίας developing New York Gale International, υποστηρίζει ότι τα καλύτερα στρατηγικά σχέδια ανάπτυξης είναι αυτά, που έχουν ευελιξία έτσι ώστε να προσαρμοσθούν στις αλλαγές. Η πρώτη φάση του developing που έγινε δυνατή με το πρώτο πακέτο χρηματοδότησης περιλαμβάνει την κατασκευή 34 ξεχωριστών έργων, 13,5 από τα οποία είναι έχουν εμπορικές χρήσεις, 13 έχουν χρήσεις κατοικίας με μονάδες και 6,5 περιλαμβάνουν άλλες χρήσεις. Η δεύτερη φάση του developing, απαραίτητη για την ομαλή διεκπεραίωση του στρατηγικού σχεδίου εξασφαλίζεται μέσω της δεύτερης επένδυσης. Η χρηματοδότηση αυτή θα χρησιμοποιηθεί για να αγοραστεί και να αναπτυχθεί ένα κομμάτι γης έκτασης 121 εκταρίων του Songdo, γνωστό ως Parcel-4, το επόμενο κομμάτι που είναι απαραίτητο για τα την ολοκλήρωση του masterplan του Songdo με τα 5 τμήματα, που έχει επιμεληθεί η εταιρία Kohn Pedersen Fox Associates για λογαριασμό της κοινοπραξίας NSIC. Η μόνιμη πρόκληση σε τέτοιου μεγέθους έργα, είναι πάντα ο τρόπος χρηματοδότησης της κατασκευής των εμπορικών κτιρίων και κτιρίων γραφείων. Η λύση ήρθε εν μέρει από τις δημόσια χρηματοδοτούμενες υποδομές. Το σημαντικότερο όμως ρόλο έπαιξε μία συμφωνία η οποία είχε γίνει ήδη από το πρώτο επενδυτικό πακέτο, του Οι επενδυτές συμφώνησαν με την κοινοπραξία του developing να μπορούν να επανεπενδύσουν τα κέρδη τους από την πώληση κατοικιών, έτσι ώστε να υποστηρίξουν το κόστος κατασκευής των εμπορικών κτιρίων και των κτιρίων γραφείων. Αυτό το μοντέλο χρησιμοποιήθηκε για την κατασκευή του Northeast Asia Trade Tower, όπου τα κέρδη 200 εκατομμυρίων δολαρίων από τη πώληση κατοικιών μείωσαν το αρχικό κόστος κατασκευής του, των 500 εκατομμυρίων δολαρίων. Όπως φαίνεται η καινοτόμα αυτή συμφωνία απέδωσε καθώς σε μία μόλις μέρα προπωλήθηκαν μονάδες κατοικίας στο πρώτο συγκρότημα κατοικιών που ολοκληρώθηκε στο Songdo, αποδίδοντας κέρδη 1,3

15 δισεκατομμυρίων δολαρίων. Τέλος, υπενθυμίζουμε ότι το Songdo καταλαμβάνει περίπου τη μισή από τη συνολική έκταση που έχει επιχωματωθεί. Στην υπόλοιπη έκταση έχουν ορισθεί περιοχές που προορίζονται για χρήσεις όπως εγκατάσταση εργοστασίων αλλά και R&D, συμπεριλαμβανομένων δύο πρόσφατων εγκαταστάσεων των φαρμακευτικών εταιριών Celltrion και VaxGen. Οι developers και οι επενδυτές ευελπιστούν ότι η συνεχής χρηματοδότηση θα επιταχύνει την ανάπτυξη των εμπορικών χρήσεων, προσελκύοντας με αυτόν τον τρόπο κεφάλαια και επενδύσεις τόσο από το εσωτερικό όσο και από το εξωτερικό. Όπως φαίνεται από τις τελευταίες δηλώσεις του Stan Gale : It s going to be a cool city, a smart city. We start from here and we are going to build 20 new cities like this one, using this blueprint. Green! Growth! Export! China alone needs 500 cities the size of New Songdo! (Θα είναι μία ωραία πόλη, μία έξυπνη πόλη. Αρχίζουμε από εδώ και θα κτίσουμε άλλες 20 πόλεις σαν αυτήν, χρησιμοποιώντας τις αρχές. Οικολογία! Ανάπτυξη! Εξαγωγές! Η Κίνα μόνο χρειάζεται 500 πόλεις στο μέγεθος του New Songdo!). Και ήδη έχει κάνει τη συμφωνία να αναγείρει άλλες δύο. Η σύνδεση της νέας πόλης του Songdo με τια μεγάλα αστικά κέντρα της Ασίας όπως παρουσιάζεται στον επίσημο ιστότοπο του project του Songdo (www. songdo.com) New Songdo International City Με σημείο αναφοράς το διεθνές αεροδρόμιο του Incheon, η νέα πόλη του Songdo έχει διαμορφωθεί σε 607 εκτάρια επιχωματωμένης έκτασης, στο θαλάσσιο μέτωπο της περιοχής του Incheon, 40 μίλια από την πόλη της Seoul. Με βάση τη λογική δημιουργίας από το μηδέν μιας πολυκεντρικής πόλης, που λειτουργεί ταυτόχρονα αυτόνομα αλλά και ως τμήμα της ευρύτερης Μητροπολιτικής περιοχής της Seoul, η νέα πόλη φιλοδοξεί να συγκεντρώσει ένα εύρος πολλαπλών χρήσεων, που θα της επιτρέψει να προωθηθεί ως το ιδανικό εργασιακό και επιχειρηματικό περιβάλλον για τις επιχειρήσεις. Αποτελώντας χαρακτηριστικό παράδειγμα της Aerotropolis, που οραματίστηκε ο John D. Kasrda, έχει άμεση

16 αεροπορική σύνδεση με τα μεγαλύτερα κέντρα τεχνολογίας και εμπορίου της Ασίας, ενώ προωθείται ως άμεσα προσβάσιμο από το 1/3 του παγκόσμιου πληθυσμού. Η διαμόρφωση της περιοχής ακολουθεί μια κλιμάκωση τη έντασης της δραστηριότητας από το κέντρο προς τα άκρα. Η μετάβαση γίνεται από την περιοχή έντονης επιχειρηματικής δραστηριότητας, κατά μήκος του άξονα, σε περιοχή μεικτών χρήσεων, κατοικίας και εμπορικών μικρότερης κλίμακας, και τελικά σε αμιγώς οικιστικές, επιχειρώντας να αναπαράγουν στο κενό τη ζωντανή κεντρικότητα ενός κέντρου πόλης. Η διακύμανση αυτή είναι εμφανής και στην Τρίτη διάσταση, με το ύψος των κτιρίων να ελαττώνεται προς τα άκρα. Ο σχεδιασμός, σε πολεοδομικό επίπεδο, ανατέθηκε στο διεθνούς βεληνεκούς γραφείο Kohn Pedersen Fox Assosiates. To masterplan της νέας πόλης του Songdo, Songdo International city ή Songdo Intelligent city, περιλαμβάνει 9 εκατομμύρια m2 ιδιοκτησίας στα οποία περιλαμβάνονται κατά: 40% χρήσεις γραφείων 35% κατοικίες 10% εμποριο και ψυχαγωγία 5% ξενοδοχειακές μονάδες 10% δημόσιος χώρος, ο οποίος περιλαμβάνει και εγκαταστάσεις πολιτισμού και αναψυχής Επιπλέον η περίπου μισή έκταση στην επιχωματωμένη περιοχή, εκτός masterplan, διατίθεται δυνητικά για εγκαταστάσεις research and development και παραγωγής, και στην οποία έχουν ήδη αγοράσει εκτάσεις δύο φαρμακοβιομηχανίες, οι οποίες αναμένεται να μεταφερθούν στην περιοχή. Η πόλη έχει ξεκινήσει τη λειτουργία της από το 2009, με τα πρώτα 100 κτίρια να έχουν κατασκευαστεί, τις πρώτες επιχειρήσεις, μεταξύ των οποίων η επενδυτικές GALE INTERNATIONAL και POS- CO, να έχουν ήδη εγκατασταθεί, και μεγάλο αριθμό κατοικιών να έχουν ήδη πωληθεί, (ενδεικτικά μονάδες την πρώτη μέρα!), ενώ η κατασκευή της αναμένεται να ολοκληρωθεί το Τρισδιάστατη απεικόνιση του συνόλου του masterplan Αεροφωτογραφία κατά τη διάρκεια της ανέγερσης της πόλης Άποψη της ημιτελούς πόλης

17 Το masterplan (Kohn Pedersen Fox Asossiates) χώροι γραφείων εμπόριο κατοικία δημόσιος χώρος- πράσινο

18 Οι χρήσεις γραφείων Βασικό σημείο αναφοράς για τη διεθνή πόλη του Songdo, οι χρήσεις γραφείων χωροθετούνται στον κεντρικό άξονα της πόλης, σε πολυόροφα εμβληματικά κτίρια, που εγγυώνται να προσελκύσουν επιχειρήσεις προσφέροντας εξαιρετικής ποιότητας χώρους γραφείων σε συγκροτήματα τύπου rockefeller center, ή σε πύργους γραφείων. Τα διαθέσιμα κτίρια προσφέρονται σε βάση μίσθωσης (leasing), κοινοπραξίας (joint venture), ή να αναπτυχθούν εξαρχής στα μέτρα της εταιρίας που προτίθεται να ενοικιάσει το χώρο. κατανομή χρήσεων γης στην περιοχή masterplan του Songdo, καi οι προωθητικές αφίσες στον ιστότοπο Οι χρήσεις κατοικιών Η πόλη, αναμένεται να δέχεται καθημερινά εργαζόμενους και να φιλοξενήσει μόνιμους κατοίκους, σε περιοχές κατοικίας εκατέρωθεν της επιχειρηματικής ζώνης. Ποικίλα οικιστικά συγκροτήματα, με πρώτο πραγματοποιηθέν παράδειγμα τον πύργο First World, υπόσχονται να παρέχουν άνετη διαβίωση, ενσωματώνοντας πρακτικές περιβαλλοντικής βιωσιμότητας και υψηλού επιπέδου τεχνολογία σε όλες τις πτυχές της καθημερινής ζωής. Ελεύθεροι χώροι- Δημόσιοι χώροι Η έκταση της πόλης του Songdo περιλαμβάνει κατά 40% ελεύθερους χώρους, στους οποίους περιλαμβάνονται, πάρκα, ένα γήπεδο γκολφ, κέντρα τεχνών και πολιτισμού, όπως το Incheon Art Center και το IFEZ Songdo Arts Center. Στο πλαίσιο της επιδίωξης όσο δυνατόν μεγαλύτερης βιωσιμότητας και επιδιώκοντας την δημιουργία ενός ιδανικού περιβάλλοντος, έχουν προβλεφθεί μεγάλοι χώροι πρασίνου, που συνδέονται με πεζοδρομημένες διαδρομές και επιτρέπουν την εύκολη πρόσβαση από όλες τις οικιστικές περιοχές. Τόποι συγκέντρωσης συναντώνται συχνά, διαμορφωμένοι ώστε να επωφελούνται του ηλιακού φωτός και της ανοικτής θέας, συναντώνται ενδημικά είδη χλωρίδας και πανίδας, ενώ έχει περιοριστεί η χρήση φυτών που καταναλώνουν μεγάλες ποσότητες νερού.

19 Στην καρδιά της πόλης βρίσκεται το έκτασης 40.5 εκταρίων Central Park, στο πρότυπο του αντίστοιχου της Νέας Υόρκης, που διασχίζεται από κανάλι το οποίο συνεισφέρει στο οικοσύστημα της περιοχής. Εγκαταστάσεις ψυχαγωγίας και πολιτισμού έχουν σχεδιαστεί προκειμένου να δημιουργήσουν ένα βιώσιμο καθημερινό περιβάλλον για τους εργαζόμενους και τους μόνιμους κατοίκους, όπως το Songdo Ecotarium, ένα από τα μεγαλύτερα και πιο σύγχρονα ενυδρεία του κόσμου, στην καρδιά του κεντρικού πάρκου της πόλης, καθώς και το Incheon Arts Center, κέντρο τεχνών επίσης εντός του κεντρικού πάρκου, που περιλαμβάνει Όπερα, συναυλιακό κέντρο, Μουσείο Σύγχρονης Ασιατικής Τέχνης, Ωδείο, σχολή Σχεδίου, και Βιβλιοθήκη. Στην μεταμοντέρνα λογική που χαρακτηρίζει όλα τα έργα συγκρίσιμης κλίμακας, (όπως λ.χ. στο Dubai), τα κεντρικά κτίρια διοίκησης, πολιτισμού και παροχής υπηρεσιών φιλοδοξούν να λειτουργήσουν εμβληματικά στο χώρο, δημιουργώντας διεθνούς βεληνεκούς τοπόσημα. Στα 100 κτίρια που έχουν ήδη ανεγερθεί συμπεριλαμβάνονται ο 68όροφος ουρανοξύστης Northeast Asia Trade Tower, σχεδιασμένος από την Kohn Pedersen Fox, το υψηλότερο κτίριο της Κορέας, το συνεδριακό κέντρο Convensia Convention Center καθώς και το εντυπωσιακό εικονοκλαστικό εμπορικό κέντρο του D. Liebeskind. Παράλληλα, στο νότιο τμήμα της πόλης έχει σχεδιαστεί, από τον Jack Nicklaus γήπεδο γκολφ, έκτασης μ2, επαγγελματικών προδιαγραφών, 18 τρυπών. Με ειδικό διακανονισμό αποτελεί κατ αποκλειστικότητα στην Κορέα, ένα από τα 25 Jack Nicklaus Signature Golf Courses στον κόσμο, απευθύνει επίσης ένα εύρος άλλων δραστηριοτήτων, από μπαρ μέχρι κέντρα γυμναστικής και προνομιούχα πολυτελή διαμερίσματα στον κλειστό κύκλο των μελών του. Όπως αναφέρεται και στον ιστότοπο του έργου (www. songdo.com), η νέα πόλη στοχεύει να δημιουργήσει ένα ιδεατό βιώσιμο περιβάλλον που να συνδυάζει «τα κανάλια της Βενετίας με τα boulevards του Παρισιού και το Central park της Νέας Υόρκης». Τρισδιάστατες απεικονίσεις κτιριώντοποσήμων του Songdo To central park Art Center To Conventia )convention center)