ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ

Μέγεθος: px
Εμφάνιση ξεκινά από τη σελίδα:

Download "ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ"

Transcript

1 ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ ΓΕΩΓΡΑΦΙΚΑ ΣΥΣΤΗΜΑΤΑ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ ΚΑΙ ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΟΣ ΣΧΕ ΙΑΣΜΟΣ ΣΤΟΝ ΗΜΟ ΑΘΗΝΑΙΩΝ, ΜΕΤΑΦΡΑΣΗ:ΠΡΟΤΙΜΗΣΗ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΤΩΝ ΝΕΩΝ ΚΑΤΑΝΑΛΩΤΩΝ ΣΤΗΝ ΠΟΛΗ ΓΚΟΥΑΝΓΚΖΟΥ ΤΗΣ ΚΙΝΑΣ ΧΡΗΣΙΜΟΠΟΙΩΝΤΑΣ ΤΗΝ ΑΝΑΛΥΤΙΚΗ ΙΕΡΑΡΧΙΚΗ ΙΑ ΙΚΑΣΙΑ, ΜΕΤΑΦΡΑΣΗ : ΜΕΤΡΗΣΕΙΣ ΤΗΣ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΙΚΗΣ ΑΕΙΦΟΡΟΥ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΚΑΙ ΤΗΣ ΕΠΙ ΡΑΣΗΣ ΤΗΣ ΣΤΗΝ ΑΞΙΑ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΗΣ ΑΥΣΤΡΑΛΙΑΣ, ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΤΗΣ ΑΞΙΑΣ ΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ ΣΤΗΝ Ο Ο ΠΑΡΝΗΘΟΣ 31, ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ ΤΗΣ ΚΥΨΕΛΗΣ ΤΟΥ ΗΜΟΥ ΑΘΗΝΑΙΩΝ Θεµιστοκλής Ν. Κωνσταντινίδης ΕΡΓΑΣΙΑ Που υποβλήθηκε στο Τµήµα Στατιστικής του Οικονοµικού Πανεπιστηµίου ΑΘηνών ως µέρος των απαιτήσεων για την απόκτηση Μεταπτυχιακού ιπλώµατος Ειδίκευσης στη Στατιστική Μερικής Παρακολούθησης (Part-time) Αθήνα Οκτώβριος 2011

2

3 ΕΥΧΑΡΙΣΤΙΕΣ Θέλω να ευχαριστήσω την οικογένεια µου που µε υποστήριξε κατά την διάρκεια των σπουδών µου στο τµήµα Στατιστικής του Οικονοµικού Πανεπιστηµίου Αθηνών. I

4 II

5 ΒΙΟΓΡΑΦΙΚΟ ΣΗΜΕΙΩΜΑ Γεννήθηκα στις 3/8/1982 στο Αργοστόλι Κεφαλληνίας. Μεγάλωσα στην περιοχή της Νέας Σµύρνης, του δήµου Αθηναίων. Τον Ιούνιο του 2000 αποφοίτησα από το 1 ο λύκειο Νέας Σµύρνης, ενώ τον Οκτώβριο του ίδιου έτους ξεκίνησα τις σπουδές µου στην σχολή Αγρονόµων & Τοπογράφων µηχανικών του Εθνικού Μετσόβιου Πολυτεχνείου από όπου και αποφοίτησα τον Νοέµβριο του Από τον Φεβρουάριο του 2008 ασκώ το ελεύθερο επάγγελµα του τοπογράφου µηχανικού µε συµµετοχή σε µελέτες έργων οδοποιίας, αλλά και σε εργοτάξια βιοµηχανικών κτιρίων. Το έτος 2009 διετέλεσα εξωτερικός συνεργάτης της Ρυθµιστικής Αρχής Ενέργειας όπου υπήρξα υπεύθυνος για την διαχείριση της γεωγραφικής πληροφορίας που αφορούσε τις αιτήσεις έργων ΑΠΕ των µη διασυνδεδεµένων νησιών. Ακόµα έχω ασχοληθεί µε την σύνταξη τοπογραφικών διαγραµµάτων. III

6 IV

7 ABSTRACT Initially are presented elements that concern the municipality of Athens, such as demographical and geographic characteristics and then the urban arrangement that concerns the uses of ground in Greece. Using a software of management Geographic Information Systems, is created a database of management urban information. With the use of analytic hierarchical process (AHP) becomes effort suitable evaluation of factors with regard to the preference in the market of residence of new consumers in Guangzhou of China. Instead of the measurement of market value of real estate property, this work helps in the comprehension of demand and the preference of new consumers residence with regard to the multidimensional value and the profit. The global market of real estate has need from viable buildings, the conscience of consequences of climatic change begins to affect in those who decide to search for new lodgings of work. In Australia during the last few years has been developed the system of evaluation of green stars and NABERS, rating schemes is testament to the need to establish market recognisable measures of environmental Sustainable Growth (ESD), against which developers, occupiers, and owners can benchmark their sustainability credentials. Finally it is carried out, in the frames of this work, an estimate of market value of one apartment in the road Parnithos, in the number 31, in the region of Kipseli, in the municipality of Athens. Were used three methods, comparative, the method of revenue and the method of multiple linear regression. V

8 VI

9 ΠΕΡΙΛΗΨΗ Αρχικά παρουσιάζονται στοιχεία που αφορούν τον δήµο Αθηναίων, όπως δηµογραφικά και γεωγραφικά χαρακτηριστικά και στη συνέχεια το πολεοδοµικό καθεστώς που αφορά τις χρήσεις γης στην Ελλάδα. Με την χρήση ενός λογισµικού διαχείρισης Συστηµάτων Γεωγραφικών Πληροφοριών, δηµιουργείται µία βάση δεδοµένων διαχείρισης πολεοδοµικής πληροφορίας. Με την χρήση της αναλυτικής ιεραρχικής διαδικασίας (AHP) γίνεται προσπάθεια κατάλληλης στάθµισης των παραγόντων σχετικά µε την προτίµηση στην αγορά κατοικίας των νέων καταναλωτών στην Γκουανγκζού της Κίνας. Αντί της µέτρησης της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου, η εργασία αυτή βοηθά στην κατανόηση της ζήτησης και της προτίµησης των νέων καταναλωτών κατοικία σχετικά µε την πολυδιάστατη αξία και το όφελος. Η παγκόσµια αγορά ακινήτων έχει ανάγκη από βιώσιµα κτίρια, καθώς η επίγνωση των συνεπειών της κλιµατικής αλλαγής αρχίζει να επιδρά σε αυτούς που αποφασίζουν για την αναζήτηση νέων καταλυµάτων εργασίας. Στην Αυστραλία τα τελευταία χρόνια έχει αναπτυχτεί το σύστηµα αξιολόγησης πράσινων αστεριών και το NABERS, τα οποία είναι η απόδειξη για την ανάγκη δηµιουργίας στην αγορά αναγνωρίσιµων µέτρων Περιβαλλοντικής Αειφόρου Ανάπτυξης (ESD), κατά την οποία µπορούν οι κατασκευαστές, οι ένοικοι και οι ιδιοκτήτες να αναφέρουν τα διαπιστευτήριά τους σχετικά µε τη βιωσιµότητα των κτιρίων. Τέλος διεξάγεται, στα πλαίσια της εργασίας, µια εκτίµηση της αγοραίας αξίας (market value) ενός διαµερίσµατος στην οδό Πάρνηθος, στον αριθµό 31, στην περιοχή της Κυψέλης του δήµου Αθηναίων. Χρησιµοποιήθηκαν τρείς µέθοδοι, η συγκριτική, η µέθοδος της προσόδου και η µέθοδος της πολλαπλής γραµµικής παλινδρόµησης. VII

10 VIII

11 ΚΑΤΑΛΟΓΟΣ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΩΝ Σελίδα Κεφάλαιο 1 Εισαγωγή 1 Κεφάλαιο 2 Γεωγραφικά Συστήµατα Πληροφοριών και πολεοδοµικός σχεδιασµός στον δήµο Αθηναίων Ο δήµος της Αθήνας Πληθυσµιακή πυκνότητα Καθορισµένες χρήσεις στις Ελληνικές πόλεις Κατηγορίες χρήσεων σύµφωνα µε το Π. 23/2/ Συστήµατα Γεωγραφικών Πληροφοριών Εφαρµογές Γεωγραφικών Συστηµάτων Πληροφοριών Υποστήριξη πολεοδοµικού σχεδιασµού 14 Κεφάλαιο 3 Προτίµηση περιβάλλοντος κατοικίας των νέων καταναλωτών στην πόλη Γκουανγκζού, της Κίνας χρησιµοποιώντας την αναλυτική ιεραρχική διαδικασία 3.1 Περίληψη 3.2 Η αγορά κατοικίας για τους νέους-ενήλικες καταναλωτές 3.3 Στα πλαίσια της πόλης Γκουανγκζού, της Κίνας 3.4 Το πρότυπο Προτυποποίηση της ποιότητας του περιβάλλοντος κατοικίας µε την χρήση της AHP 3.6 Καθορισµός των ιδιοτήτων 3.7 Η έρευνα 3.8 Το αποτέλεσµα 3.9 Ανάλυση αποτελεσµάτων από τις οµάδες φύλου 3.10 Συµπέρασµα 3.11 Σηµειώσεις Κεφάλαιο 4 Μετρήσεις της περιβαλλοντικής αειφόρου ανάπτυξης και την επίδραση τους στην αξία των ακινήτων η προοπτική της Αυστραλίας 4.1 Περίληψη 51 IX

12 4.2 Εισαγωγή 4.3 Ανάλυση βαθµολογίας Αστεριών 4.4 Η άποψη των εκτιµητών 4.5 Η προοπτική των χρηστών και των διαχειριστών των περιουσιακών στοιχείων 4.6 Η προστιθέµενη αξία των πράσινων αστεριών Κεφάλαιο 5 Εκτίµηση της αξίας διαµερίσµατος στην οδό Πάρνηθος 31, στην περιοχή της Κυψέλης, του δήµου Αθηναίων, του νοµού Αττικής 5.1 Σύνοψη εκτίµησης ακινήτου 5.2 Καθορισµός αρµοδιοτήτων Ο πελάτης Ο εκτιµητής Σκοπός της εκτίµησης Βάση της εκτίµησης Ηµεροµηνία εκτίµησης 5.3 Περιγραφή ακινήτου Περιγραφή της περιοχής Περιγραφή του ακινήτου Ειδικές παρατηρήσεις 5.4 Η µεθοδολογία εκτίµησης Η συγκριτική µέθοδος Η µέθοδος της προσόδου Η µέθοδος της πολλαπλής γραµµικής παλινδρόµησης Τελική εκτίµηση 5.5 Καθορισµός των όρων Αγοραία αξία (market value) Ενοίκιο της αγοράς (market rent) Βέλτιστη χρήση (Highest & Best use) 5.6 Φωτογραφικό υλικό Βιβλιογραφία X

13 ΚΑΤΑΛΟΓΟΣ ΠΙΝΑΚΩΝ Πίνακας Σελίδα Πίνακας 2.1 Πληθυσµιακή πυκνότητα δήµου Αθηναίων 4 Πίνακας 2.2 Κατηγορίες χρήσεων σύµφωνα µε το Π.. 81/80 6 Πίνακας 3.1 Τα αποτελέσµατα της αναλυτικής ιεραρχικής διαδικασίας 37 Πίνακας 3.2 Βάρη και κατάταξη των παραγόντων ποιότητας του περιβάλλοντος κατοικίας σε δείγµα 83 ατόµων 40 Πίνακας 3.3 Μέσο βάρος και κατάταξη οµάδων ανά φύλο 43 Πίνακας 3.4 Κατηγοριοποίηση µε βάση τα µέσα βάρη και τη σειρά κατάταξης ανάλογα µε το επίπεδο εκπαίδευσης 44 Πίνακας 3.5 Κατηγοριοποίηση µε βάση τα µέσα βάρη και τη σειρά κατάταξης ανάλογα µε την οικογενειακή κατάσταση 47 Πίνακας 4.1 Πιστοποιηµένα κτίρια γραφείων µε πράσινα αστέρια 61 Πίνακας 5.1 Τα στοιχεία του προς εκτίµηση ακινήτου 69 Πίνακας 5.2 Ποιοτικά χαρακτηριστικά συγκριτικών στοιχείων 73 Πίνακας 5.3 Συγκριτική 73 Πίνακας 5.4 Η µέθοδος της προσόδου µέθοδος 74 Πίνακας 5.5 Η µέθοδος της πολλαπλής γραµµικής παλινδρόµησης µε την χρήση δώδεκα ακινήτων 75 XI

14 XII

15 ΚΑΤΑΛΟΓΟΣ ΓΡΑΦΗΜΑΤΩΝ Γράφηµα Σελίδα Σχήµα 2.1 Τα δηµοτικά διαµερίσµατα του δήµου Αθηναίων 16 Σχήµα 2.2 Χρήσεις γης στο πρώτο δηµοτικό διαµέρισµα του δήµου Αθηναίων 17 Σχήµα 2.3 Χρήσεις γης στο δεύτερο δηµοτικό διαµέρισµα του δήµου Αθηναίων 18 Σχήµα 2.4 Χρήσεις γης στο τρίτο δηµοτικό διαµέρισµα του δήµου Αθηναίων 19 Σχήµα 2.5 Χρήσεις γης στο τέταρτο δηµοτικό διαµέρισµα του δήµου Αθηναίων 20 Σχήµα 2.6 Χρήσεις γης στο πέµπτο δηµοτικό διαµέρισµα του δήµου Αθηναίων 21 Σχήµα 2.7 Χρήσεις γης στο έκτο δηµοτικό διαµέρισµα του δήµου Αθηναίων 22 Σχήµα 2.8 Χρήσεις γης στο έβδοµο δηµοτικό διαµέρισµα του δήµου Αθηναίων 23 Σχήµα 3.1 Ιεραρχική κατάταξη της ποιότητας του περιβάλλοντος κατοικίας 31 Σχήµα 4.1 Αξιολόγηση NABERS κτιρίων γραφείων 58 Σχήµα 4.2 Αριθµός κτιρίων µε ενεργειακή κατάταξη αστεριών 59 Σχήµα 4.3 Ποσοστά κτιρίων µε ενεργειακή κατάταξη αστεριών 59 Σχήµα 4.4 Πιστοποιηµένα κτίρια µε πράσινα αστέρια 61 Σχήµα 4.5 Κατάταξη πράσινων αστεριών για κτίρια γραφείων 63 Σχήµα 4.6 Κατάταξη πράσινων αστεριών ανά περιοχή 63 Σχήµα 5.1 Η όψη της πολυκατοικίας επί της οδού Επιδαύρου 77 Σχήµα 5.2 Η κουζίνα του διαµερίσµατος 78 Σχήµα 5.3 Η είσοδος του διαµερίσµατος 78 Σχήµα 5.4 Η µπαλκονόπορτα του σαλονιού 79 XIII

16 XIV

17 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 1 ΕΙΣΑΓΩΓΗ Μέχρι πρόσφατα, η διαχείριση δεδοµένων του γεωγραφικού χώρου γινόταν µε την χρήση χαρτών. Η ραγδαία εξέλιξη της τεχνολογίας της πληροφορικής τις τελευταίες τέσσερεις δεκαετίες έχει επιδράσει και στις γεωγραφικές-χαρτογραφικές διαδικασίες. Η αλλαγή αυτή ήταν αποτέλεσµα των συνεχώς αυξανόµενων αναγκών για πληροφορία παντός είδους, και κυρίως χαρτών που περιέχουν συγκεκριµένα στοιχεία και πληρούν ορισµένες συνθήκες (ειδικοί χάρτες). Η παραγωγή και χρήση χαρτών παρουσιάζει τεράστια προβλήµατα στην γρήγορη ενηµέρωση, µετατροπή, και αποθήκευση τους. Οι εξελίξεις στην πληροφορική που αφορούν στη διαχείριση µεγάλων βάσεων δεδοµένων, και στη συσχέτιση γεωµετρικής και θεµατικής πληροφορίας ποικίλης µορφής και προέλευσης, έφεραν την νέα γενιά ψηφιακών συστηµάτων, τα Συστήµατα Γεωγραφικών Πληροφοριών (ΣΓΠ), γνωστά διεθνώς σαν GIS (Geographic Information Systems). Τα Συστήµατα Γεωγραφικών Πληροφοριών είναι πακέτα λογισµικού (software) που παρέχουν ένα σύνολο εργαλείων κατάλληλων για την διαχείριση και ανάλυση γεωγραφικών δεδοµένων. Αντικείµενο αυτής της εργασίας είναι η προσπάθεια ανάπτυξης ενός Σ.Γ.Π. για τον δήµο Αθηναίων. Ειδικότερα η θεµατική πληροφορία αναφέρεται σε πολεοδοµικά ζητήµατα, όπως οι επιτρεπόµενες χρήσεις γης και ο συντελεστής δόµησης της κάθε περιοχής. Το περιβάλλον της κατοικίας δεν αναφέρεται µόνο στις κατοικηµένες περιοχές, αλλά παρουσιάζει τη στάση απέναντι στον τρόπο ζωής. Ένα περιβάλλον υψηλής ποιότητας µεταβιβάζει µια αίσθηση ευηµερίας και ικανοποίησης στον πληθυσµό του µέσω των χαρακτηριστικών που µπορούν να είναι φυσικά, κοινωνικά ή συµβολικά. Με την υιοθέτηση της αναλυτικής ιεραρχικής διαδικασίας (AHP) µπορεί να µετρηθεί η κατάλληλη στάθµιση των παραγόντων σχετικά µε την προτίµηση στην αγορά κατοικίας των νέων καταναλωτών στην Γκουανγκζού της Κίνας. 1

18 Η Αναλυτική ιεραρχική διαδικασία (AHP) αποτελεί µία συστηµατική διαδικασία για την αναπαράσταση των στοιχείων ενός προβλήµατος στο πλαίσιο επίλυσης του. Χρησιµοποιώντας την AHP υποκειµενικές κρίσεις βασισµένες σε πεποιθήσεις, διαίσθηση και συναισθήµατα µπορούν να συνδυαστούν µε κρίσεις βασισµένες καθαρά στην λογική. Κεντρικό στοιχείο της µεθόδου αποτελεί η σύγκριση κριτηρίων και εναλλακτικών ανά δύο, έτσι ώστε να σχηµατισθεί µία ιεραρχία προτεραιοτήτων και εναλλακτικών. Βασίζεται σε υποκειµενικές κρίσεις των ατόµων που σχεδιάζουν την ιεραρχική δοµή. Στην εκτίµηση της αξίας ενός ακίνητου είναι απαραίτητο να λαµβάνεται υπόψη η περιβαλλοντική αξία αυτού. Ένα κτίριο το οποίο καταναλώνει λιγότερη ενέργεια, σε σχέση µε ένα άλλο µε παρόµοια χαρακτηριστικά, είναι λογικό να έχει µεγαλύτερη αγοραία αξία. Υπάρχει ανάγκη ανάπτυξης συνεκτικών εργαλείων αξιολόγησης της προστιθέµενης αξίας των πράσινων κτιρίων, που θα επιτρέπουν στους εκτιµητές να αξιολογούν τα κτίρια µε όµοιο τρόπο. Η δοµή της διπλωµατικής εργασίας έχει ως ακολούθως : Στο δεύτερο κεφάλαιο παρουσιάζεται µία εφαρµογή Συστηµάτων Γεωγραφικών Πληροφοριών στον δήµο Αθηναίων µε την εξαγωγή µίας βάσης δεδοµένων διαχείρισης πολεοδοµικής πληροφορίας. Στο τρίτο κεφάλαιο, περιγράφονται οι παράγοντες που επηρεάζουν τους νέους καταναλωτές, στην επιλογή κατοικίας, στην πόλη Γκουανγκζού της Κίνας. Στο τέταρτο κεφάλαιο εξετάζεται η ανάγκη ανάπτυξης περιβαλλοντικών βιώσιµων συστηµάτων διαβάθµισης των κτιρίων στην Αυστραλία, αλλά παρουσιάζονται και ζητήµατα που αντιµετωπίζουν οι κατασκευαστές, οι ιδιοκτήτες και οι εκτιµητές για τον καθορισµό της βιωσιµότητας του περιβαλλοντικά αειφόρου σχεδιασµού. Στο πέµπτο κεφάλαιο γίνεται µία εκτίµηση ενός διαµερίσµατος στην οδό Πάρνηθος 31, στην περιοχή της Κυψέλης του δήµου Αθηναίων. Χρησιµοποιούνται τρεις µέθοδοι, η συγκριτική, η µέθοδος της προσόδου και η µέθοδος της πολλαπλής γραµµικής παλινδρόµησης. 2

19 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 2 ΓΕΩΓΡΑΦΙΚΑ ΣΥΣΤΗΜΑΤΑ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ ΚΑΙ ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΟΣ ΣΧΕ ΙΑΣΜΟΣ ΣΤΟΝ ΗΜΟ ΑΘΗΝΑΙΩΝ Ο δήµος της Αθήνας Ο ήµος Αθηναίων είναι ο µεγαλύτερος δήµος της Ελλάδας, µε πληθυσµό κατοίκους (απογραφή 2001). Περιλαµβάνει το ιστορικό κέντρο της Αθήνας και τις πέριξ αυτού συνοικίες, ενώ είναι χωρισµένος σε 7 δηµοτικά διαµερίσµατα. Υπάγεται στη νοµαρχία Αθηνών και την περιφέρεια Αττικής. Τα 7 δηµοτικά διαµερίσµατα του ήµου: Το 1ο δηµοτικό διαµέρισµα, περιλαµβάνει το κέντρο των Αθηνών µε το λεγόµενο εµπορικό τρίγωνο (Στάδιο - Οµόνοια - Πλάκα). Το 2ο δηµοτικό διαµέρισµα, περιλαµβάνει τις νοτιοανατολικές συνοικίες, από τον Νέο Κόσµο µέχρι το Στάδιο. Το 3ο δηµοτικό διαµέρισµα, περιλαµβάνει τις νοτιοανατολικές συνοικίες (Αστεροσκοπείο, Πετράλωνα και Θησείο). Το 4ο δηµοτικό διαµέρισµα, περιλαµβάνει τις δυτικές συνοικίες (Κολωνός, Ακαδηµία Πλάτωνος, Σεπόλια µέχρι Πατήσια). Το 5ο δηµοτικό διαµέρισµα, περιλαµβάνει τις βορειοδυτικές συνοικίες µέχρι τον Προµπονά. Το 6ο δηµοτικό διαµέρισµα, περιλαµβάνει τις βόρειες κεντρικές συνοικίες (Πατήσια, Κυψέλη). Το 7ο δηµοτικό διαµέρισµα, περιλαµβάνει τις βορειοανατολικές συνοικίες (Αµπελόκηποι, Ερυθρός Σταυρός, Πολύγωνο κλπ) Πληθυσµιακή Πυκνότητα. Η έκταση που καταλαµβάνει ο ήµος Αθηναίων χαρακτηρίζεται πεδινή µε µικρό υψόµετρο (70 µ.) και παρουσιάζει οµαλό γεωµορφολογικό ανάγλυφο µε λίγες ήπιες εξάρσεις λόφους (Λυκαβηττός, Ακρόπολη, Λόφοι Στρέφη, Αρδήττου κλπ.). 3

20 Αποτελεί έναν από τους πιο πυκνοκατοικηµένους Ο.Τ.Α. της Αττικής µετά από τους δήµους Καλλιθέας και Νέας Σµύρνης. Κατανέµεται σε επτά (7) δηµοτικά διαµερίσµατα µε εκτάσεις, µόνιµο πληθυσµό και πληθυσµιακή πυκνότητα που παρουσιάζονται στον πίνακα που ακολουθεί (πίνακας 2.1). Πίνακας 2.1 Πληθυσµιακή πυκνότητα δήµου Αθηναίων. Μεταξύ των δηµοτικών διαµερισµάτων του δήµου Αθηναίων το πιο πυκνοκατοικηµένο είναι το 6 ο µε πυκνότητα πληθυσµού 40,47 κατοίκους ανά στρέµµα και το πιο αραιοκατοικηµένο το 3 ο µε 9,05 κατοίκους ανά στρέµµα Καθορισµένες χρήσεις στις ελληνικές πόλεις Οι χρήσεις γης και οι όροι δόµησης αποτελούν ένα πλαίσιο κανόνων για την ανάπτυξη του αστικού χώρου. Το υπόβαθρο αυτής της ανάπτυξης προσδιορίζεται από την οριοθέτηση του ιδιωτικού και του δηµόσιου χώρου, τους τύπους ιδιοκτησίας της γης και την οργάνωση της οικοδοµικής δραστηριότητας. Σύµφωνα µε την ισχύουσα νοµοθεσία οι χρήσεις γης πρέπει να καθορίζονται στα πολεοδοµικά σχέδια διαφόρων κατηγοριών, ποικίλων 4

21 επιπέδων. Ειδικότερα οι αστικές χρήσεις οριοθετούνται κυρίως στο Γενικό Πολεοδοµικό Σχέδιο (ΓΠΣ) από τότε που αυτό θεσµοθετήθηκε (1983). Όµως και στα παλαιότερα σχέδια, γινόταν αναφορά σε χρήσεις. Αυτές αφορούσαν κυρίως δηµόσιες ή κοινής χρήσης λειτουργίες (π.χ. χαρακτηρισµοί χωρών για σχολεία, παιδικές χαρές κ.λπ.). Αντίθετα, έθεταν πολύ λίγους περιορισµούς ως προς τη χρήση ιδιωτικών οικοπέδων, εκτός βέβαια από τους όρους δόµησης, δηλαδή τον έλεγχο του µεγέθους της οικοδοµικής εκµετάλλευσης και της θέσης του κτιρίου. Παράλληλα υπήρχαν ορισµένες ειδικές διατάξεις για οχλούσες ή επικίνδυνες χρήσεις (βιοµηχανία, πρατήρια καυσίµων), για αποστάσεις από «ευαίσθητες» χρήσεις (π.χ. νεκροταφεία, ναοί). Τέλος, είχαν συνταχθεί κάποιοι ειδικοί κανονισµοί για διάφορες ειδικές κατηγορίες χρήσεων (π.χ. αίθουσες θεαµάτων, ξενοδοχεία κ.λπ.). Σκοπός πάντως όλων αυτών των διατάξεων δεν ήταν γενικά η επιβολή των χρήσεων αυτών στο χώρο της πόλης, αλλά ο έλεγχος του τρόπου οικοδόµησης και η εξασφάλιση κάποιων προϋποθέσεων, ώστε να µειωθούν οι κίνδυνοι και οι ενοχλήσεις. Μια κάπως διαφοροποιηµένη γενικότερη ρύθµιση επιχειρήθηκε το 1980 µε το Π. /γµα 81/80 (ΦΕΚ 27Α από ). Σε αυτό περιέχονταν 6 µεγάλες κατηγορίες γενικών χρήσεων και οι υποδιαιρέσεις τους, που ονοµάζονταν ειδικές χρήσεις γης, ενώ παράλληλα καθορίζονταν ανώτατες τιµές αριθµού ορόφων, ποσοστού κάλυψης και συντελεστή δόµησης (Πίνακας 2.2). Το διάταγµα αυτό αντικαταστάθηκε από νέο Π.. από τις (ΦΕΚ 166 από ) µε τίτλο «Κατηγορίες και περιεχόµενο χρήσεων γης» και συνδέεται µε το θεσµό των ΓΠΣ, στα οποία εφαρµόζεται. Εδώ γίνεται µεταξύ άλλων µια ταξινόµηση των χρήσεων γης συµφωνά µε τη γενική πολεοδοµική λειτουργία τους σε 9 κατηγορίες. Στη συνέχεια αναφέρονται οι επιτρεπτές χρήσεις στην κάθε περιοχή, για την οποία καθορίζεται µια γενική πολεοδοµική λειτουργία. Προφανώς, σύµφωνα µε το νοµοθέτη, οι χρήσεις αυτές είναι συµβατές µε τη γενική πολεοδοµική λειτουργία της περιοχής, συνήθως την ενισχύουν ή τη συµπληρώνουν και πάντως δεν έρχονται σε αντίθεση µ' αυτή. Η άποψη αυτή πηγάζει και από τη διαµετρικά αντίθετη προς τον απόλυτο διαχωρισµό 5

22 των χρήσεων λογική. Επιδίωξη είναι να αποφευχθούν οι δηµιουργίες γκέτο είτε στις ζώνες εργασίας και τα κέντρα που ερηµώνονται τα βράδια είτε σε περιοχές κατοικίας που εκφυλίζονται σε «υπνουπόλεις». Παράλληλα, τονίζεται ότι θα µειωθούν οι εξαντλητικές και χρονοβόρες µετακινήσεις που επικρατούν στην περίπτωση των µεγάλων και αποµονωµένων µεταξύ τους αµιγών ζωνών. Η λογική όµως αυτή, τουλάχιστον όπως εκφράζεται σ' αυτό το διάταγµα αλλά και συγκεκριµενοποιείται από τις προτάσεις των Γ.Π.Σ. που ευθυγραµµίζονται µε αυτό, δηµιουργεί κάποια προβλήµατα. Έτσι, η απόλυτη ελευθερία «διείσδυσης» µιας άλλης χρήσης µέσα στην περιοχή στην οποία καθορίζεται µια γενική χρήση ενέχει τον κίνδυνο να εγκαταλειφθεί στην περιοχή η γενική χρήση, που προφανώς είναι και η επιδιωκόµενη για την ορθή λειτουργία της πόλης, και να επικρατήσει η άλλη. Αυτή η τελευταία φυσικά δεν αποκλείεται, όµως η διόγκωση της αλλοιώνει τον προορισµό της περιοχής. Πίνακας 2.2 Κατηγορίες χρήσεων σύµφωνα µε το Π.. 81/80. 6

23 2.2.2 Κατηγορίες χρήσεων σύµφωνα µε το Π.. από Με το Π.. από (ΦΕΚ 166, άρθρο 1) οι χρήσεις γης στις περιοχές των γενικών πολεοδοµικών σχεδίων καθορίζονται «σύµφωνα µε τη γενική πολεοδοµική λειτουργία τους» στις ακόλουθες εννιά κατηγορίες. 1. Αµιγής κατοικία 2. Γενική κατοικία 3. Πολεοδοµικά κέντρα - κεντρικές λειτουργίες πόλης - τοπικό κέντρο συνοικίας - γειτονιάς 4. Μη οχλούσα βιοµηχανία - βιοτεχνία, βιοµηχανικό και βιοτεχνικό πάρκο (χαµηλή-µέση όχληση). 5. Οχλούσα βιοµηχανία - βιοτεχνία (υψηλή όχληση) 6. Χονδρεµπόριο 7. Τουρισµός - αναψυχή 8. Ελεύθεροι χώροι - αστικό πράσινο 9. Κοινωφελείς εξυπηρετήσεις Με τα άρθρα δύο έως δέκα του Π. /γµατος από καθορίζονται οι χρήσεις που επιτρέπεται να περιλαµβάνονται µέσα στα όρια µιας περιοχής, για την οποία καθορίζεται µια γενική πολεοδοµική λειτουργία. I) Στις περιοχές αµιγούς κατοικίας επιτρέπονται µόνο : 1. Κατοικία. 2. Ξενώνες µικρού δυναµικού (περί τις 20 κλίνες). 3. Εµπορικά καταστήµατα που εξυπηρετούν τις καθηµερινές ανάγκες των κατοίκων της περιοχής (παντοπωλεία, φαρµακεία, χαρτοπωλεία κλπ.). 4. Κτίρια κοινωνικής πρόνοιας. 5. Κτίρια πρωτοβάθµιας και δευτεροβάθµιας εκπαίδευσης. 6. Αθλητικές εγκαταστάσεις. 7. Θρησκευτικοί χώροι. 8. Πολιτιστικά κτίρια (και εν γένει πολιτιστικές εγκαταστάσεις). II) Στις περιοχές γενικής κατοικίας επιτρέπονται µόνο : 1. Κατοικία. 7

24 2. Ξενοδοχεία µέχρι 100 κλινών και ξενώνες. 3.Εµπορικά καταστήµατα (µε εξαίρεση τις υπεραγορές και τα πολύκαταστήµατα). 4. Γραφεία τράπεζες ασφαλείας κοινωφελείς οργανισµοί. 5. Κτίρια εκπαίδευσης. 6. Εστιατόρια. 7. Αναψυκτήρια. 8. Θρησκευτικοί χώροι. 9. Κτίρια κοινωνικής πρόνοιας. 10. Επαγγελµατικά εργαστήρια χαµηλής όχλησης. 11. Πρατήρια βενζίνης. 12. Αθλητικές εγκαταστάσεις. 13. Κτίρια γήπεδα στάθµευσης. 14. Πολιτιστικά κτίρια (και εν γένει πολιτιστικές εγκαταστάσεις). III) Στις περιοχές πολεοδοµικού κέντρου κεντρικών λειτουργιών πόλης τοπικού κέντρου συνοικίας γειτονιάς επιτρέπονται µόνο: 1. Κατοικία. 2. Ξενώνες ξενοδοχεία και λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις. 3. Εµπορικά καταστήµατα. 4. Γραφεία τράπεζες ασφαλείας κοινωφελείς οργανισµοί. 5. ιοίκηση (στα κέντρα γειτονιάς επιτρέπονται µόνο κτίρια διοίκησης επιπέδου γειτονιάς). 6. Εστιατόρια. 7. Αναψυκτήρια. 8. Κέντρα διασκέδασης αναψυχής. 9. Χώροι συνάθροισης κοινού. 10. Πολιτιστικά κτίρια και εν γένει πολιτιστικές εγκαταστάσεις. 11. Κτίρια εκπαίδευσης. 12. Θρησκευτικοί χώροι. 13. Κτίρια κοινωνικής πρόνοιας. 14. Επαγγελµατικά εργαστήρια χαµηλής όχλησης. 15. Κτίρια γήπεδα στάθµευσης. 16. Πρατήρια βενζίνης. 8

25 17. Αθλητικές εγκαταστάσεις. 18. Εγκαταστάσεις εµπορικών εκθέσεων-εκθεσιακά κέντρα 19. Εγκαταστάσεις µέσων µαζικών µεταφορών. IV) Στις περιοχές µη οχλούσας βιοµηχανίας βιοτεχνίας βιοµηχανικού και βιοτεχνικού πάρκου επιτρέπονται µόνο: 1. Βιοµηχανικές εγκαταστάσεις χαµηλής και µέσης όχλησης. 2. Βιοτεχνικές εγκαταστάσεις χαµηλής και µέσης όχλησης. 3. Επαγγελµατικά εργαστήρια χαµηλής και µέσης όχλησης. 4. Κτίρια γήπεδα αποθήκευσης. 5. Κτίρια γήπεδα στάθµευσης. 6. Πρατήρια βενζίνης υγραερίου. 7. Κατοικία για προσωπικό ασφαλείας. 8. Γραφεία. 9. Εστιατόρια. 10. Αναψυκτήρια. 11. Χώροι συνάθροισης κοινού. 12. Κτίρια κοινωνικής πρόνοιας. 13. Αθλητικές εγκαταστάσεις. 14. "Εγκαταστάσεις εµπορικών εκθέσεων-εκθεσιακά κέντρα" 15. Εγκαταστάσεις µέσων µαζικών µεταφορών. V) Στις περιοχές οχλούσας βιοµηχανίας βιοτεχνίας επιτρέπονται µόνο: 1. Βιοµηχανικές εγκαταστάσεις. 2. Βιοτεχνικές εγκαταστάσεις. 3. Επαγγελµατικά εργαστήρια. 4. Κτίρια γήπεδα αποθήκευσης. 5. Κτίρια γήπεδα στάθµευσης. 6. Πρατήρια βενζίνης υγραερίου. 7. Εγκαταστάσεις γεωργικών δασικών κτηνοτροφικών αλιευτικών και λοιπών αγροτικών εκµεταλλεύσεων. 8. Κατοικία για το προσωπικό ασφαλείας. 9. Ελεύθεροι κοινόχρηστοι χώροι. 10. Γραφεία. 9

26 11. Εστιατόρια. 12. Αναψυκτήρια. 13. Χώροι συνάθροισης κοινού. 14. Κτίρια κοινωνικής πρόνοιας. 15. Αθλητικές εγκαταστάσεις. 16. Εγκαταστάσεις εµπορικών εκθέσεων-εκθεσιακά κέντρα. 17. Εγκαταστάσεις µέσων µαζικής µεταφοράς. VI) Στις περιοχές χονδρεµπορίου επιτρέπονται µόνο: 1. Εγκαταστάσεις χονδρικού εµπορίου. 2. Εγκαταστάσεις εµπορικών εκθέσεων-εκθεσιακά κέντρα. 3. Κτίρια γήπεδα αποθήκευσης. 4. Κτίρια γήπεδα στάθµευσης. 5. Πρατήρια βενζίνης υγραερίου. 6. Γραφεία. 7. Εστιατόρια. 8. Αναψυκτήρια. VIΙ) Στις περιοχές τουρισµού - αναψυχής επιτρέπονται µόνο: 1. Ξενώνες ξενοδοχεία και λοιπές εγκαταστάσεις. 2. Κατοικία. 3. Εµπορικά καταστήµατα. 4. Εστιατόρια. 5. Αναψυκτήρια. 6. Κέντρα διασκέδασης, αναψυχής. 7. Χώροι συνάθροισης κοινού. 8. Πολιτιστικά κτίρια και εν γένει πολιτιστικές λειτουργίες. 9. Κτίρια κοινωνικής πρόνοιας. 10. Θρησκευτικοί χώροι. 11. Κτίρια, γήπεδα στάθµευσης. 12. Πρατήρια βενζίνης. 13. Αθλητικές εγκαταστάσεις. 14. Εγκαταστάσεις µέσων µαζικών µεταφορών. 10

27 15. Συνεδριακά κέντρα. 16. Ελικοδρόµια. 17. Καζίνα. 18. Γήπεδα γκολφ. 19. Τουριστικοί λιµένες. 20. Εγκαταστάσεις εµπορικών εκθέσεων-εκθεσιακά κέντρα. VIIΙ) Στις περιοχές ελεύθερων χώρων αστικού πρασίνου επιτρέπονται µόνο: 1. Αναψυκτήρια. 2. Αθλητικές εγκαταστάσεις. 3. Πολιτιστικά κτίρια και εν γένει πολιτιστικές εγκαταστάσεις. 4. Χώροι συνάθροισης κοινού. ΙX) Στις περιοχές κοινωνικών εξυπηρετήσεων επιτρέπονται µόνο: 1. Κτίρια εκπαίδευσης. 2. Κτίρια κοινωνικής πρόνοιας. 3. Κτίρια περίθαλψης. 4. Πολιτιστικά κτίρια και εν γένει πολιτιστικές εγκαταστάσεις. 5. Αθλητικές εγκαταστάσεις. 2.3 Συστήµατα Γεωγραφικών Πληροφοριών. Τα Γεωγραφικά Συστήµατα Πληροφοριών (Γ.Σ.Π. Geographical Information Systems, GIS) είναι µία οργανωµένη συλλογή µηχανικών υπολογιστικών συστηµάτων (hardware), λογισµικών συστηµάτων (software), χωρικών δεδοµένων και ανθρώπινου δυναµικού, µε σκοπό τη συλλογή, καταχώρηση, ενηµέρωση, διαχείριση, ανάλυση και απόδοση, κάθε µορφής πληροφορίας που αφορά στο γεωγραφικό περιβάλλον. Τα Γ.Σ.Π. έχουν σαν κυρίαρχο στόχο τον χωρικό σχεδιασµό και αντιπροσωπεύουν ένα ισχυρό σύνολο εργαλείων για την συλλογή, αποθήκευση, ανάληψη ανά πάσα στιγµή, µετασχηµατισµό και απεικόνιση χωρικών στοιχείων του πραγµατικού κόσµου. Ένα Γ.Σ.Π. αποτελείται από τρία βασικά συστατικά µέρη α) το υλικό, β) το λογισµικό και γ) τα δεδοµένα. Το υλικό και το λογισµικό έχουν ένα 11

28 καθορισµένο κύκλο ζωής, επηρεάζονται στενά από τις τεχνολογικές εξελίξεις και αντικαθίστανται συχνά από νεότερα και πιο σύγχρονα προϊόντα. Από την άλλη πλευρά, τα δεδοµένα αποτελούν το πλέον δαπανηρό συστατικό των Γ.Σ.Π., καθώς η συλλογή τους απαιτεί πολύ χρόνο και προσπάθεια. Επιπλέον τα περισσότερα γεωγραφικά δεδοµένα είναι δυναµικά και απαιτούν συνεχείς ενηµερώσεις. Το υλικό των Γ.Σ.Π. περιλαµβάνει τις µονάδες επεξεργασίας που αναλαµβάνουν την εκτέλεση των προγραµµάτων, τις βοηθητικές µονάδες αποθήκευσης που φιλοξενούν τα δεδοµένα και τα προγράµµατα και τέλος τις περιφερειακές µονάδες που χρησιµοποιούνται για την εισαγωγή των δεδοµένων, τη δηµιουργία χαρτών και τεχνικών εκθέσεων κ.λπ. Από την άλλη µεριά, το λογισµικό των Γ.Σ.Π. περιβάλλει το υλικό που περιλαµβάνει τα διάφορα προγράµµατα εκτέλεσης λειτουργιών του υπολογιστικού συστήµατος. Τα δεδοµένα αποτελούν αναπόσπαστο τµήµα κάθε πληροφοριακού συστήµατος. Τα Γ.Σ.Π. έχουν την ιδιαιτερότητα της διαχείρισης και επεξεργασίας δεδοµένων µε χωρική και θεµατική διάσταση, τα οποία µεταβάλλονται στο χρόνο. Τα σύγχρονα πακέτα Γ.Σ.Π. διαχειρίζονται ικανοποιητικά τη χωρική και θεµατική διάσταση των γεωγραφικών οντοτήτων, ενώ έµµεσα διαχειρίζονται τις χρονικές τους µεταβολές. Τα ΓΣΠ αποτελούν µια τεχνολογία παραγωγής ψηφιακών προϊόντων (χάρτες, πίνακες κλπ.). Παρέχουν δυνατότητες συσχέτισης µεταξύ αναγκών και πληροφοριών για την κάλυψη οργανωτικών και διαχειριστικών λειτουργιών. Παρέχουν τη δυνατότητα δηµιουργίας µοντέλων που ορίζουν τις σχέσεις µεταξύ χωρικών πληροφοριών και περιγραφικών πληροφοριών. ίνουν δυνατότητα πρόβλεψης φαινοµένων µε βάση τα µοντέλα συσχετίσεων που περιέχονται στη βάση πληροφοριών ή δηµιουργίας υποθετικών καταστάσεων για τον έλεγχο και την αύξηση της ετοιµότητας κυρίως των κρατικών µηχανισµών Εφαρµογές Γεωγραφικών Συστηµάτων Πληροφοριών. Στη σηµερινή κοινωνία των πληροφοριών δηµόσιες υπηρεσίες, οργανισµοί, ιδιωτικές εταιρείες, ακόµη και απλοί πολίτες συλλέγουν διαφόρων ειδών πληροφορίες για τα θέµατα που τους αφορούν και αναφέρονται στις 12

29 δραστηριότητες άλλων πολιτών. Η χρησιµοποίηση των πληροφοριών αυτών χωρίς περιορισµούς εγκυµονεί πολλούς κινδύνους για τις ίδιες τις δοµές της κοινωνίας και του δηµοκρατικού πολιτεύµατος. Σηµαντικά θέµατα στη χρήση και ανάπτυξη ΓΣΠ είναι: Η ποιότητα των γεωγραφικών πληροφοριών. Το κόστος συγκέντρωσης και εισαγωγής υψηλής ποιότητας πληροφοριών. Η δηµιουργία βάσεων δεδοµένων ως µια ακόµη δυνατότητα επένδυσης. Η πρόσβαση στα ΓΣΠ µόνο για τους οικονοµικά ισχυρούς. Η τεχνολογία των Γ.Σ.Π. προσφέρει µια σειρά ωφελειών σε κάθε δραστηριότητα οικονοµική ή διοικητική. Παρακάτω δίνεται το πλαίσιο ειδικότερων εφαρµογών που δύναται να αναπτυχθούν. Καταγραφή και διαχείριση της δηµόσιας και ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας (κτηµατολόγιο). Πολεοδοµικός και χωροταξικός σχεδιασµός. ιαχείριση οδικών δικτύων. Εθνική άµυνα και κατανοµή στρατιωτικών εγκαταστάσεων. Αντιµετώπιση φυσικών καταστροφών και προστασία του περιβάλλοντος µε τη δυνατότητα δηµιουργίας σεναρίων καταστάσεων έκτακτης ανάγκης και άσκηση των υπηρεσιών στην αντιµετώπισή τους. ιαχείριση των φυσικών πόρων και των καλλιεργειών. ιαχείριση των δικτύων των οργανισµών κοινής ωφέλειας (ηλεκτρικό, τηλέφωνο, νερό, αποχέτευση, φυσικό αέριο, καλωδιακή τηλεόραση). Παρακολούθηση των οικονοµικών, εµπορικών, βιοµηχανικών και βιοτεχνικών δραστηριοτήτων για τον καλύτερο σχεδιασµό της ανάπτυξης της εθνικής οικονοµίας. Παρακολούθηση της υγείας του πληθυσµού, εντοπισµό επιδηµιών στη γένεση τους, σχεδιασµό νοσηλευτικών κέντρων σε σχέση µε την κατανοµή του πληθυσµού. Καταγραφή, τεκµηρίωση και προβολή των αρχαιολογικών ευρηµάτων και µνηµείων της χώρας. 13

30 Παρακολούθηση της εκπαίδευσης του πληθυσµού, συσχέτιση πληθυσµιακών δεδοµένων και σχεδιασµού νέων εγκαταστάσεων εκπαίδευσης. ιαχείριση δηµογραφικών στοιχείων για την µακροπρόθεσµη πολιτική ανάπτυξης. Εθνική ασφάλεια και καταπολέµηση του εγκλήµατος Υποστήριξη Πολεοδοµικού Σχεδιασµού Ένα από τα σηµαντικότερα θέµατα µε τα οποία έρχεται αντιµέτωπη η τοπική αυτοδιοίκηση κατά την άσκηση των καθηκόντων της είναι ο πολεοδοµικός σχεδιασµός και η εφαρµογή του. Αν και ο ρόλος της τοπικής αυτοδιοίκησης στο ρυθµιστικό πολεοδοµικό επίπεδο έχει επανειληµµένως αµφισβητηθεί από τη νοµολογία, γεγονός παραµένει ότι οι ΟΤΑ ήταν και είναι οι κυρίως αρµόδιοι για την κίνηση της διαδικασίας κατάρτισης των πολεοδοµικών σχεδίων ενώ παράλληλα έχουν την αποκλειστική αρµοδιότητα για την εφαρµογή τους. Σε κάθε περίπτωση, η τοπική αυτοδιοίκηση είναι ο άµεσος αποδέκτης κάθε δυσαρέσκειας από την τοπική κοινωνία, η οποία ιεραρχεί ψηλά τα πολεοδοµικά προβλήµατα στην κλίµακα των θεµάτων που την απασχολούν. Έτσι, η τοπική αυτοδιοίκηση καθίσταται υπόλογος στη συνείδηση των δηµοτών για τα σφάλµατα του πολεοδοµικού σχεδιασµού στη χώρα µας, ενώ παράλληλα λογοδοτεί σε αυτούς για θέµατα που είτε ανάγονται σε δική της ευθύνη είτε στην ευθύνη ανώτερων επιπέδων της διοίκησης. Οι πολεοδοµικές παρεµβάσεις δεν αποτελούν αυτοσκοπό, αλλά στοχεύουν στο σχεδιασµό του χώρου, ως υποδοχέα των ανθρώπινων δραστηριοτήτων, στο πλαίσιο µιας βιώσιµης ανάπτυξης. Μέσα από µία τέτοια λογική θα έπρεπε ο πολεοδοµικός σχεδιασµός να συνδέεται άρρηκτα µε τον αναπτυξιακό σχεδιασµό σε όλα τα επίπεδα, έτσι ώστε παράλληλα µε την προστασία του περιβάλλοντος οι πολεοδοµικές ρυθµίσεις να διασφαλίζουν προϋποθέσεις ισόρροπης συνεργασίας της κεντρικής µε την τοπική διοίκηση στα θέµατα σχεδιασµού και οργάνωσης του χώρου. Στα πλαίσια της συγκεκριµένης εργασίας έγινε προσπάθεια εφαρµογής των ΣΓΠ µέσω της συλλογής πληροφοριών που αφορούν τον πολεοδοµικό 14

31 σχεδιασµό του δήµου Αθηναίων και την εξαγωγή µέσω του κατάλληλου λογισµικού χαρτών και ψηφιακής πληροφορίας. Στη βάση δεδοµένων που οργανώθηκε υπάρχει πληροφορία που αφορά τις επιτρεπόµενες χρήσεις γης, τον συντελεστή δόµησης, την συνοικία και το δηµοτικό διαµέρισµα του κάθε οικοδοµικού τετραγώνου, αλλά και την χρήση που εφαρµόζεται κατά πλειοψηφία. Στο σχήµα 2.1 φαίνονται τα δηµοτικά διαµερίσµατα του δήµου Αθηναίων σε κλίµακα 1:50.000, ενώ στα επόµενα επτά σχήµατα παρουσιάζεται το καθένα ξεχωριστά σε κλίµακα 1:

32 . 16

33 17

34 18

35 19

36 20

37 21

38 22

39 23

40 24

41 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 3 ΠΡΟΤΙΜΗΣΗ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΤΩΝ ΝΕΩΝ ΚΑΤΑΝΑΛΩΤΩΝ ΣΤΗΝ ΠΟΛΗ ΓΚΟΥΑΝΓΚΖΟΥ, ΤΗΣ ΚΙΝΑΣ ΧΡΗΣΙΜΟΠΟΙΩΝΤΑΣ ΤΗΝ ΑΝΑΛΥΤΙΚΗ ΙΕΡΑΡΧΙΚΗ ΙΑ ΙΚΑΣΙΑ 3.1 Περίληψη Σκοπός Ο σκοπός αυτής της εργασίας είναι να γίνει κατανοητό το σχέδιο απαίτησης και η προτίµηση κατοικίας των νέων καταναλωτών στην Γκουανγκζού, της Κίνας. Αυτή η µελέτη επιδιώκει να προσφέρει περισσότερες πληροφορίες για τους υπεύθυνους του αστικού σχεδιασµού και τους υπεύθυνους για την ανάπτυξη κατοικίας και την απαίτηση κατοικίας από την κοινωνική προοπτική πολιτισµού. Σχεδιασµός / µεθοδολογία / προσέγγιση Υπό την βοήθεια µιας έρευνας ερωτηµατολογίων, ένα σχέδιο προτίµησης περιβάλλοντος κατοικίας παράγεται µε την ταξινόµηση των ποιοτικών ιδιοτήτων όσον αφορά την ανάλογη σηµασία τους στους νέους καταναλωτές. Τα συµπεράσµατα αναλύονται από ένα σοφό ζευγάρι συγκρίσεων των ιδιοτήτων βασισµένων στην αναλυτική ιεραρχική διαδικασία (AHP). Συµπεράσµατα Βρέθηκε ότι το δηµόσιο δίκτυο κυκλοφορίας (11.72 %), η εγγύτητα στον εργασιακό χώρο (10.22 %), το αίσθηµα ασφάλειας (9.74 %), η ιατρό-φαρµακευτική περίθαλψη (8.54 %) και η δυνατότητα εκπαίδευσης (8.50 %) είναι οι πέντε καθοριστικοί παράγοντες στην αγορά κατοικίας νέων καταναλωτών στην Γκουανγκζού. Ερευνητικός περιορισµός / επίπτωση Η βάση δεδοµένων που χρησιµοποιήθηκε είναι σχετικά µικρή. Πρωτοτυπία / αξία Η αγορά κατοικίας έχει ερευνηθεί καλά στις αναπτυγµένες χώρες, αλλά όχι στην Γκουανγκζού, της Κίνας. Αυτή είναι µία από τις λίγες εργασίες που εξετάζουν τη φυσική και κοινωνική προτίµηση στην αγορά κατοικίας για τους νέους καταναλωτές µε τη χρήση του δείκτη AHP. Λέξεις κλειδιά - Κατοικία, Αναλυτικά ιεραρχική διαδικασία, Κίνα, Νέοι ενήλικοι, Ποιότητα ζωής. Τύπος εγγράφου Ερευνητική εργασία 25

42 Το περιβάλλον της κατοικίας δεν αναφέρεται µόνο στις κατοικηµένες περιοχές, αλλά παρουσιάζει τη στάση απέναντι στον τρόπο ζωής. Ένα περιβάλλον υψηλής ποιότητας µεταβιβάζει µια αίσθηση ευηµερίας και ικανοποίησης στον πληθυσµό του, µέσω των χαρακτηριστικών που µπορούν να είναι φυσικά (το ύφος και η κατάσταση της κατοικίας, το περιβάλλον, διαθέσιµες εγκαταστάσεις), κοινωνικά (η φιλική διάθεση των γειτόνων, η εθνικότητα, η φυλετική ή οικονοµική σύνθεση), ή συµβολικά (αίσθηση της ταυτότητας, τιµές γοήτρου) (Lansing και Marans, 1969). Στην ιδιαίτερα σηµαντική φάση τους ζωής, οι νέοι ενήλικοι, ηλικίας 30 και κάτω σε αυτήν την µελέτη, αντιµετωπίζουν τις διαφορετικές επιλογές που επηρεάζουν το µέλλον της ζωής τους. Η οικογενειακή οργάνωση και ο µετασχηµατισµός της οικογενειακής δοµής είναι οι κύριοι λόγοι για τους νέους ενηλίκους να ψάξουν για νέα κατοικία, η οποία µετασχηµατίζεται σε βασική δύναµη που επηρεάζει τη ζήτηση της αγοράς κατοικίας. Η προτίµηση για την αγορά κατοικίας των νέων ενηλίκων είναι έπειτα ένας όλο και περισσότερο σηµαντικός ερευνητικός στόχος. Με την υιοθέτηση της αναλυτικής ιεραρχικής διαδικασίας (AHP) για να µετρήσουµε την κατάλληλη στάθµιση των παραγόντων σχετικά µε την προτίµηση στην αγορά κατοικίας των νέων καταναλωτών, αναλύουµε τη σχετική σηµασία αυτών των παραγόντων. Το µεγαλύτερο µέρος της έρευνας σχετικά µε το περιβάλλον κατοικίας έχει στραφεί στο φυσικό περιβάλλον, ενώ λιγότερο έχει ερευνηθεί η σύνδεση µε το κοινωνικό και πολιτισµικό περιβάλλον. Αυτό το έγγραφο καλύπτει το κενό µε τη δοκιµή και των δύο µεταβλητών οµάδων. 3.2 Η αγορά κατοικίας για τους νέους-ενήλικες καταναλωτές Αντιµετωπίζοντας τα βασικά διαφορετικά σηµεία της ζωής, όπως η αποχώρηση από το σπίτι, ο γάµος και µια νέα θέση εργασίας, οι νέοι καταναλωτές στην αγορά κατοικίας γίνονται ο κύριος τοµέας που αντιµετωπίζει τις σταθερές αποφάσεις επιλογής κατοικίας. Κατά την αγορά ενός σπιτιού, οι νέοι καταναλωτές αγοράζουν µε βάση ποικίλες περιβαλλοντικές ιδιότητες καθώς επίσης και τις υπηρεσίες σε µια συγκεκριµένη θέση, πέρα από ένα κουτί σκυροδέµατος (Kain και Quigley, 26

43 1970). Αυτοί περιλαµβάνουν το πραγµατικό εµβαδόν του ζωτικού χώρου, την διεύθυνση, την δυνατότητα πρόσβασης στην απασχόληση, το περιβάλλον της γειτονιάς, το σύνολο των γειτόνων, το σύνολο των υπηρεσιών συµπεριλαµβανοµένων των σχολείων, των κλινικών, της τοπικής αγοράς, και της αίσθησης ότι ανήκει στην κοινότητα της κατοικίας. Η απαίτηση για την κατοικία και η συµπεριφορά των νέων ενηλίκων δείχνει ότι υπάρχουν ειδικές προτιµήσεις του περιβάλλοντος των νέων ενηλίκων για την αγορά κατοικίας. Ο Clark και ο Onaka (1983) εστιάζουν στη σχέση µεταξύ της επιλογής κατοικίας και της ηλικίας. Βρήκαν ότι ο τύπος και το µέγεθος της κατοικίας διαφοροποιούνται σύµφωνα µε τη σύνθεση των ιδιοκτητών. Τα νέα ζευγάρια µε µικρές οικογένειες χρειάζονται µικρότερα σπίτια από τα µεγαλύτερα ζεύγη µε περισσότερα παιδιά, και οι ηλικιωµένοι µε τη στενεµένη οικιακή κίνηση προς τα µικρότερα σπίτια. Μαζί µε αυτά τα κοινωνικό δηµογραφικά χαρακτηριστικά, η οικονοµική κατάσταση της οικογένειας και τα πλεονεκτήµατα της κατοικίας είναι επίσης σηµαντικά καθοριστικοί παράγοντες στην απόφαση αλλαγής κατοικίας. Ο Hansen (1959) δείχνει κάτι τέτοιο για τους νέους ανθρώπους, είτε παντρεµένοι είτε όχι, η δαπάνη στέγασης και η διάρκεια είναι σηµαντικοί παράγοντες στην απόφαση για τον τόπο διαµονής. Άνθρωποι οικογενειάρχες µε παιδιά ανταλλάζουν την ποιότητα του περιβάλλοντος κατοικίας µε την δυνατότητα πρόσβασης στην εργασία (Kim et al., 2005). Ο Karsten (2007) δείχνει ότι η ποιότητα κατοικίας αποτελείται από δύο σηµαντικά συστατικά: 1. την περιοχή (στέγαση για την καθηµερινή ζωή), και 2. την κατάσταση (θέση) της γειτονιάς. Το πρώτο είναι το ίδιο το σπίτι και το τελευταίο είναι το περιβάλλον της περιοχής των σπιτιών, το οποίο είναι ο στόχος σε αυτό το έγγραφο. Το περιβάλλον της κατοικίας περιλαµβάνει τις εγκαταστάσεις, τις υποδοµές και υπηρεσίες που είναι διαθέσιµες µέσα και γύρω από τη γειτονιά, τους πόλους έλξης που είναι κοντά στη γειτονιά, και το κοινωνικό κεφάλαιο µέσα στη γειτονιά. Ο Kauko (2006,2007) σηµειώνει ότι οι ως προς την τοποθεσία οι παράγοντες της κατοικίας είναι σηµαντικότεροι από το ίδιο το σπίτι. Αυτό το 27

44 αποτέλεσµα εξετάζεται από ένα µοντέλο που µετράει την ποιότητα της θέσης της κατοικίας σε συνάρτηση µε την κατανάλωση βασισµένη στις ειδικές κρίσεις και την αναλυτική ιεραρχική διαδικασία (AHP). Οι παράγοντες ως προς την τοποθεσία περιλαµβάνουν τη δυνατότητα πρόσβασης και την εγγύτητα, τους κοινωνικούς παράγοντες της γειτονιάς, την υποδοµή των υπηρεσιών στη γειτονιά, το φυσικό περιβάλλον (απτοί και άυλοι παράγοντες), και τον δήµο. Για να έχει πρόσβαση στους καθοριστικούς παράγοντες της ικανοποίησης των χρηστών της κατοικίας και στην περιβαλλοντική ποιότητα προκειµένου να παρασχεθεί το ανώτατο όριο της ικανοποίησης χρηστών, ο Berkoz et al. (2009) ερεύνησε για να υπολογίσει την ικανοποίηση των ιδιοκτητών στην κατοικία και την ποιότητα του περιβάλλοντος, και για να καθορίσει τους παράγοντες που αυξάνουν το επίπεδο ικανοποίησης. Οι ακόλουθοι παράγοντες παρουσιάζονται στα ερωτηµατολόγια: τα χαρακτηριστικά των οικιακών µελών χαρακτηριστικά γνωρίσµατα σχετικά µε την κατοικία δυνατότητα πρόσβασης χαρακτηριστικά του περιβάλλοντος κατοικίας ασφάλεια σχέσεις µεταξύ των γειτόνων, και η εµφάνιση του περιβάλλοντος κατοικίας (Berkoz et al., 2009). Ο Bender et al. (2000) παρουσιάζει ένα µοντέλο που µετράει τις περιβαλλοντικές προτιµήσεις των ιδιοκτητών κατοικίας µε την χρήση GIS και µεθόδων AHP. Αποδεικνύεται ότι τα φυσικά χαρακτηριστικά (όπως ο αριθµός των δωµατίων, το µέγεθος και η κατάσταση του κτηρίου) µπορούν εύκολα να µετρηθούν και να ενσωµατωθούν σε ένα ηδανικό µοντέλο. Σε αντίθεση, η µέτρηση των περιβαλλοντικών ιδιοτήτων (όπως η γειτνίαση µε το κέντρο πόλεων και η δηµόσια µεταφορά) είναι πιο προβληµατική. Αυτό το έγγραφο υπογραµµίζει ότι η αναλυτική ιεραρχική διαδικασία (AHP) προσφέρει µια απλή και αποτελεσµατική µέθοδο για την κατάλληλη στάθµιση των διαφορετικών περιβαλλοντικών ιδιοτήτων. 28

45 Η σηµαντική επιρροή του κοινωνικού κεφαλαίου στο περιβάλλον κατοικίας έχει µελετηθεί σε έναν µεγάλο αριθµό εντύπων. Ο Middleton et al. (2005) διαπιστώνει ότι το κοινωνικό κεφάλαιο θεωρείται ως το θεµέλιο στο οποίο στηρίζεται η κοινωνική σταθερότητα: και η απουσία της είναι πιθανότατα ένας βασικός παράγοντας στην πτώση της γειτονιάς. Ο Temkon και ο Rohe (1998) διαπίστωσαν ότι οι δραστηριότητες της γειτονιάς, όπως ο δανεισµός µικρών πραγµάτων και οι επισκέψεις, θα εµφανιζόταν σε περιπτώσεις όπου οι κάτοικοι εµπιστεύονταν ο ένας τον άλλον και µπορεί να θεωρηθεί ως πληρεξούσιο για το επίπεδο εµπιστοσύνης µεταξύ των κατοίκων της γειτονιάς. Ακόµη περισσότερο, το περιβάλλον της κατοικίας, στην κοινωνική πτυχή, έχει επιπτώσεις στην κοινωνική ζωή των κατοίκων. Οι γειτονιές είναι σηµαντικές πηγές "κοινωνικής ταυτότητας". Ο Forrest και ο Kearns (2001) ερεύνησαν τη γειτονιά και την γειτνίαση. Η µελέτη τους βρίσκει ότι στα µειονεκτήµατα των γειτονιών, µπορεί να είναι η ποιότητα της γειτονίας που είναι ένα σηµαντικό στοιχείο στη δυνατότητα των λαών να αντιµετωπίσουν µια αποσύνθεση και ένα µη ελκυστικό φυσικό περιβάλλον. Στις περισσότερες εύπορες περιοχές, εντούτοις, η γειτονιά µπορεί να είναι µάλλον σηµαντικότερη από την γειτνίαση (1) οι άνθρωποι µπορούν "να αγοράσουν" µια γειτονιά ως φυσικό περιβάλλον, παρά να προσδοκούν ή να περιµένουν απαραιτήτως να ασκηθεί ένας µεγάλος βαθµός τοπικής κοινωνικής αλληλεπίδρασης (Forrest και Kearns, 1999). 3.3 Στα πλαίσια της πόλης Γκουανγκζού, της Κίνας Μέσα στην Κίνα, εξελίξεις γύρω από το Pearl River Delta (PRD) που αποτελεί έναν από τους σηµαντικότερους κόµβους της αστικοποίησης στον κόσµο (Forrest και Yip, 2007). Η Γκουανγκζού, η µεγαλύτερη πόλη στη νότια Κίνα, η πρωτεύουσα της επαρχίας Γκουανγκντονγκ, έχει κερδίσει τη βαρυσήµαντη ανάπτυξη, και είχε µερικές δραστικές αλλαγές στο τοπίο της. Ο Forrest και Yip (2007) επισηµαίνουν ότι µεταξύ 1980 και 2001, το ΑΕΠ (GDP) στην Γκουανγκζού αυξήθηκε πάνω από 18 φορές, µε ένα µέσο ετήσιο ποσοστό αύξησης κατά κεφαλήν 12 της εκατό; Μέσα στο 2003 η Γκουανγκζού είχε το δεύτερο υψηλότερο µέσο κατά κεφαλήν εισόδηµα µεταξύ των µεγαλύτερων πόλεων της Κίνας αµέσως µετά από την Σενζέν. Η περιοχή της πόλης 29

46 καλύπτει τώρα τετραγωνικά χιλιόµετρα µε τον επίσηµο πληθυσµό να είναι περίπου 7,7 εκατοµµύρια (το 2007). Η Γκουανγκζού είναι πιθανώς η πλέον πρόωρη πόλη για να δοκιµάσει την επίθεση των παγκόσµιων δυνάµεων της αγοράς, κατά ένα µεγάλο µέρος λόγω της εγγύτητάς της στο Χονγκ Κονγκ (Li και Li, 2006). Κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών, η µετατροπή σε προάστιο κατοικιών έχει πραγµατοποιηθεί στο στάδιο της µεταµοντέρνας αστικοποίησης της Γκουανγκζού, µε την αστική περιοχή που εξαπλώνετε µε µια καταπληκτική ταχύτητα. Πολλές διαφορετικές µελέτες έδειξαν ότι η αγορά κατοικίας στην Γκουανγκζού ήταν γρηγορότερα και εκτενώς εµπορευµατοποιηµένη απ ότι σε στις άλλες µεγάλες κινεζικές πόλεις (Forrest και Yip, 2007). Οι γενικές ανθρωπολογικές µελέτες έχουν δώσει έµφαση στη διακριτική φύση της ζωής στις γειτονιές των κινεζικών πόλεων και µερικές από αυτές έχουν εστιάσει στο κοινωνικό οικονοµικό περιβάλλον και τη γειτονιά στην Γκουανγκζού (Forrest και Yip, 2004, 2007; Li και Siu, 2001; Li and Wu, 2006). Η αγορά κατοικίας στην Γκουανγκζού προάγεται και επηρεάζεται από τη σύνθεση των πολιτικών δυνάµεων και κυρίως την κεντρική κυβέρνηση, εφαρµοζεται από την τοπική κυβέρνηση µε προσανατολισµό το µακροπρόθεσµο κέρδος των κατασκευαστών και έτσι η πραγµατική απαίτηση των καταναλωτών για το περιβάλλον κατοικίας να αγνοείται σε κάποιο βαθµό. Για να προσφέρεται µια καλύτερη προοπτική στην ποιότητα του περιβάλλοντος κατοικίας, αυτή η µελέτη υπολογίζει από µια γωνία που συνδυάζει το φυσικό και το κοινωνικό περιβάλλον, που µπορεί να πραγµατοποιηθεί µε τη χρησιµοποίηση της αναλυτικής ιεραρχικής διαδικασίας (AHP). 3.4 Το πρότυπο Το πρότυπο σε αυτό το έγγραφο αναπτύσσεται από τις προηγούµενες εργασίες για τα περιβάλλοντα κατοικίας και την προτίµηση θέσης (Bender et al., 1997, 2000; Kauko, 2006, 2007) για να µετρηθεί η προτίµηση στην ποιότητα του περιβάλλοντος κατοικίας από τους καταναλωτές. Η πολύ-διαµορφωτική προτυποποίηση είναι µια κατάλληλη µέθοδος για την αξιολόγηση άλλων εκτός των νοµισµατικών τιµών. Μια απλή και αποτελεσµατική µεθοδολογία για τον καθορισµό και την κατάλληλη στάθµιση των διαφορετικών περιβαλλοντικών ιδιοτήτων προσφέρεται µε την αναλυτική ιεραρχική διαδικασία (AHP) (Bender et al., 2000). Πάρα πολλές εργασίες έχουν δηµοσιευθεί βασιζόµενα 30

47 στην AHP διαδικασία, οι οποίες περιλαµβάνουν τις εφαρµογές AHP σε διαφορετικούς τοµείς, όπως τον σχεδιασµό, την επιλογή της καλύτερης εναλλακτικής λύσης, τις κατανοµές των πόρων, την επίλυση της σύγκρουσης, την βελτιστοποίηση, και αριθµητικές επεκτάσεις της AHP, κ,α,., (Vaidya και Kumar, 2006). Η AHP έχει χρησιµοποιηθεί εκτενώς στην έρευνα που αναφέρετε στο κατασκευαστικό περιβάλλον, την επιλογή κατοικίας, και την ποιότητα της κατοικίας (δείτε παραδείγµατος χάριν Ball και Srinivasan, 1994; Schniederjans et al., 1995). Τα σχετικά βάρη σπουδαιότητας που ορίζονται σε κάθε παράγοντα και υπό-παράγοντα παρουσιάζονται στο σχήµα 1 και αξιολογούνται µε τη χρησιµοποίηση της πολύ κριτηριακής διαδικασίας λήψης αποφάσεων της AHP, η οποία αναπτύσσεται από τον Saaty (1990). Πλήρεις µαθηµατικές λεπτοµέρειες της AHP µεθοδολογίας δίνονται από τον Bender et al. (1997) και Saaty (1994). Σχήµα 3.1 Ιεραρχική κατάταξη της ποιότητας του περιβάλλοντος κατοικίας 3.5 Προτυποποίηση της ποιότητας του περιβάλλοντος κατοικίας µε την χρήση της AHP. Η AHP και η έρευνα ερωτηµατολογίων πραγµατοποιούνται για να υπάρχει πρόσβαση στην επιρροή των συσχετικών ζητηµάτων. Οι Kellekci και Berkoz 31

48 (2006) έδωσαν προσβασιµότητα στην έρευνά τους στην ποιότητα κατοικίας και την ικανοποίηση των περιβαλλοντικών παραµέτρων. Η προσβασιµότητα στη θέση τους αναφέρεται στην εργασία, στο κέντρο όπου οι καθηµερινές ανάγκες ικανοποιούνται, στο εµπορικό κέντρο, στο κέντρο πόλεων, στο σχολείο, στις αθλητικές εγκαταστάσεις, στις περιοχές περιπάτων, στις περιοχές ανανέωσης, στις περιοχές χώρων στάθµευσης αυτοκινήτων, στα ιδρύµατα υγείας, στα ιδρύµατα εκπαίδευσης, στις περιοχές διασκέδασης, στις ψυχαγωγικές περιοχές, στις στάσεις δηµόσιων συγκοινωνιών, και στους στενούς συγγενείς και τους φίλους. Από τον Fiadzo et al. (2001), χρησιµοποιούνται δείκτες για τον υπολογισµό της ποιότητας κατοικίας. Οι δείκτες περιλαµβάνουν µεταβλητές όπως η απόσταση από το κοντινότερο νοσοκοµείο, η απόσταση από δευτεροβάθµια εκπαίδευση, η απόσταση από την πλησιέστερη αγορά, και η απόσταση από το πλησιέστερο δηµοτικό σχολείο. Με την χρήση της µεθόδου AHP, ο Bender et al. (2000) χρησιµοποίησε το επίπεδο ησυχίας, την απόσταση από τα µέσα δηµόσιας µεταφοράς, την απόσταση από το κέντρο των πόλεων, την ποιότητα της θέας, την απόσταση από τις εγκαταστάσεις αγορών, την απόσταση από την φύση, την απόσταση από τα σχολεία, την κοινωνική στάση της περιοχής σαν µεταβλητές στην έρευνά τους για τις περιβαλλοντικές προτιµήσεις των ιδιοκτητών κατοικίας. Κατά τους Reed and Mills (2007), η εγγύτητα στα σχολεία, στα καταστήµατα και τα πάρκα χρησιµοποιούνται ως κριτήρια στην κατηγοριοποίηση στον καθορισµό την περιοχή µε συγκεκριµένες λεπτοµέρειες για να υπάρχει πρόσβαση στην προτίµηση κατοικίας των καταναλωτών που αναζητούν κατοικία για πρώτη φορά. Ο Kellekci και Berkoz (2006) µελέτησαν την περιβαλλοντική ασφάλεια για την ποιότητα του περιβάλλοντος κατοικίας. Από µια κοινωνική γωνία, απέδειξαν ότι η ικανοποίηση στην κοινωνική δοµή ασκεί θετική επίδραση στην ικανοποίηση στην κατοικία και την περιβαλλοντική ποιότητα. Η ικανοποίηση στις κοινωνικές και τις σχέσεις µεταξύ των γειτόνων είναι ένας από τους παράγοντες σε αυτό το κριτήριο. Στην αξιολόγηση του προτύπου ικανοποίησης της κατοικίας, ο Gober et al. (1993) υιοθετήστε το αίσθηµα ότι ανήκετε στην κοινότητα και στους ανθρώπους µε ενδιαφέροντα και τιµές παρόµοια µε τα δικά σας σαν κριτήρια για να αξιολογήσει την ικανοποίηση κατοικίας. 32

49 εδοµένου ότι η επιλογή των παραπάνω µεταβλητών έχουν επιλεχτεί µε βάση το αναπτυγµένο πολιτισµό των δυτικών χωρών, ορισµένες προσαρµογές χρειάζονται προκειµένου να καταλάβουµε την κατάσταση στην Γκουανγκζού. Μετά την πιλοτική µελέτη και τις συζητήσεις της οµάδας µε ειδικούς του κλάδου και µε τους χρήστες στέγασης, λαµβάνοντας υπόψη τον τρόπο ζωής, τον πολιτισµό και τα χαρακτηριστικά της αγοράς κατοικίας στην Γκουανγκζού, 13 χαρακτηριστικά έχουν επιλεχτεί για να αξιολογηθούν για την επίδραση των µεταβλητών στο περιβάλλον κατοικίας, µε αυτά τα χαρακτηριστικά έχουν συσταθεί τέσσερις ή πέντε υποπαράγοντες σε τρεις κατηγορίες : (1) την κινητικότητα (2) τις εγκαταστάσεις της κοινότητας (3) το δηµόσιο κεφάλαιο της κοινότητας. Στο Σχήµα 3.1 φαίνεται η δοµή της ιεραρχίας µε τους παράγοντες στις κατηγορίες στις οποίες ανήκουν. 3.6 Καθορισµός των ιδιοτήτων Σε αυτή τη µελέτη, οι τρεις κατηγορίες, ήτοι: η κινητικότητα, οι εγκαταστάσεις της κοινότητας και το δηµόσιο κεφάλαιο της κοινότητας αναλύονται ως εξής: (1) Η κινητικότητα: ηµόσια συγκοινωνία (PUT): Το δίκτυο της δηµόσιας συγκοινωνίας αναφέρεται στην ποιότητα της δηµόσιας συγκοινωνίας συνδεδεµένη µε τη γειτονιά, όπως οι γραµµές του λεωφορείου και το σύστηµα του µετρό. Ιδιωτικό δίκτυο µεταφορών (PIT). Το ιδιωτικό δίκτυο κυκλοφορίας αναφέρεται στην ποιότητα του συστήµατος ιδιωτικής συγκοινωνίας της γειτονιάς, όπως το σύστηµα στάθµευσης σε ιδιωτικό χώρο αυτοκινήτων, και να είναι κοντά σε εξόδους δρόµων ταχείας κυκλοφορίας. Εγγύτητα σε αστικό κέντρο (PUC). Εδώ αναφέρεται στην εγγύτητα σε αστικό κέντρο όπου το εµπόριο και οι υπηρεσίες µιας πόλης είναι συγκεντρωµένες. Εγγύτητα σε χώρους εργασίας (PTW). Η εγγύτητα σε χώρους εργασίας αναφέρεται στο πόσο κοντά βρίσκονται οι χώροι εργασίας στους κατοίκους. Οι άνθρωποι δίνουν βάση στο βαθµό προσβασιµότητας στο 33

50 εργασιακό περιβάλλον τους, αλλά δέχονται σε ορισµένο βαθµό τα µειονεκτήµατα της µετακίνησης σε αντάλλαγµα για ένα καλύτερο περιβάλλον ζωής και φθηνότερων ακινήτων στην περιοχή τους (Mills, 1994). Αυτό δείχνει ότι η απόσταση από τη εργασία θα πρέπει να σταθµίζεται σύµφωνα µε µια ορισµένη απόσταση και πρέπει να εξαρτάται από την συγκέντρωση των διαθέσιµων εργασιών (Rietveld και Wagtendonk, 2004). (2) Εγκαταστάσεις της Κοινότητας: Εγκαταστάσεις εκπαίδευσης (EDF). Ένα υψηλό επίπεδο εκπαίδευσης αναφέρεται σε υψηλής ποιότητας νηπιαγωγεία, δηµοτικά σχολεία, γυµνάσια και βιβλιοθήκες κοντά στη γειτονιά. Ιατρικές και υγειονοµικές εγκαταστάσεις (MHF). Το υψηλό επίπεδο των εγκαταστάσεων της ιατρικής και της υγείας σχετίζεται µε την υγιεινή της γειτονίας και την ποσότητα και ποιότητα των κλινικών ή νοσοκοµείων που βρίσκονται κοντά στη γειτονιά. Υπηρεσία εµπορίου (RES). Η υπηρεσία εµπορείου σχετίζεται µε την παρουσία του κατάλληλου αριθµού καταστηµάτων, αγορών και των σούπερ µάρκετ. Αθλητικές εγκαταστάσεις (SPF). Οι αθλητικές εγκαταστάσεις αναφέρονται στην παρουσία στίβου και εγκαταστάσεων γυµναστικής κοντά στη γειτονιά Χώροι πρασίνου και θέα (GSV). Οι χώροι πρασίνου και η θέα δηλώνουν την εγγύτητα σε κήπους, ανοικτούς χώρους, ή λίµνες και γενικά την ανεµπόδιστη θέα προς το γύρω περιβάλλον (Bender et al. 2000). (3) ηµόσιο κεφάλαιο της κοινότητας : Αίσθηση της ασφάλειας (SES). Η αίσθηση της ασφάλειας είναι ο βαθµός στον οποίον οι κάτοικοι αισθάνονται ασφαλείς. Ένας χαµηλός βαθµός εγκληµατικότητας αντιτείνεται σε υψηλό βαθµό ασφάλειας (Li, 2 009). Αίσθηση του ανήκειν (SEB). Οι γειτονιές αποτελούν σηµαντικές πηγές της «κοινωνικής ταυτότητας»(fine, 2001). Η αίσθηση του ανήκειν στην κοινότητα δείχνει τον βαθµό στον οποίο οι κάτοικοι αυτοπροσδιορίζονται ως µέρος της άµεσης µεγαλύτερης κοινότητας στέγασης (Li, 2009). Γειτονία (NBL). Ένα φιλικό περιβάλλον σηµαίνει ότι οι κάτοικοι βρίσκονται σε καλή σχέση µε τους γείτονές τους. Οι δραστηριότητες της γειτονίας, όπως 34

51 ο δανεισµός µικρών αντικείµενων και οι επισκέψεις, συµβαίνουν σε περιβάλλοντα στα οποία οι κάτοικοι εµπιστεύονται ο ένας τον άλλος και θα µπορούσε να θεωρηθεί ως υποκατάστατο για το επίπεδο της εµπιστοσύνης µεταξύ των κατοίκων της γειτονιάς (Temkin και Rohe, 1998). Πυκνότητα (DEN). Η πυκνότητα αναφέρεται στην ικανοποίηση των κατοίκων για την πυκνότητα της γειτονιάς. 3.7 Η έρευνα Η ανάλυση βασίζεται σε εµπειρικά δεδοµένα που συλλέγονται από ερωτηµατολόγια που περιέχουν ζεύγη συγκρίσεων µεταξύ 13 περιβαλλοντικών κριτήριων. Ζητείται από τους ερωτηθέντες να αναφέρουν ποιο από τα χαρακτηριστικά είναι πιο σηµαντικό από τα άλλα, όσον αφορά την συµβολή στο περιβάλλον στέγασης στην Γκουανγκζού, και στη συνέχεια να δείξουν το βαθµό της σηµασίας ενός κριτηρίου σε σχέση µε τα άλλα σε µια πενταβάθµια κλίµακα που κυµαίνεται από το 1 (ίδιας σηµασίας) έως το 5 (απόλυτης σηµασίας). Ίδιας σηµασίας για κάθε ζεύγος των χαρακτηριστικών γνωρισµάτων επιτρέπεται. Συνολικά 25 ζεύγη συγκρίσεων γίνονται από κάθε ερωτηθέντα. Με τη AHP, σηµαντικοί διορθωτικοί συντελεστές προέρχονται από τη συσσωρευµένη εµπειρία, γνώση και την προτίµηση των διαφόρων ενδιαφεροµένων µερών. Στη µελέτη αυτή, για µια καλύτερη συνεννόηση στις συνεντεύξεις σχετικά µε την πρόθεση της έρευνας και της εξήγησης της ειδικής ορολογίας, οι έρευνες του ερωτηµατολογίου πραγµατοποιούνται κατά κύριο λόγο σε βάση τετ-α-τετ. Μια µέθοδος µε χαρτί-µολύβι ως βάση του ερωτηµατολογίου που αναπτύχθηκε από ζεύγη πρότυπων σύγκρισης από τη AHP χρησιµοποιείται για την ακατέργαστη συλλογή δεδοµένων. Από τα ερωτηµατολόγια, τα 50 στάλθηκαν µε δεδοµένου ότι πρόκειται για µια πιο βολική προσέγγιση για την ανταπόκριση. Το πακέτο έκδοσης υπολογιστή 11.5 ECpro 'από την Expert Choice "Inc χρησιµοποιεί τη στάθµιση της τιµής. Τα 220 ερωτηµατολόγια στάλθηκαν τυχαία στους νέους κατοίκους, οι οποίοι εργάζονται στην Γκουανγκζού και είναι ηλικίας 30 ή πιο κάτω. Ένα σύνολο από 172 ανταποκριθέντες απάντησαν στα ερωτηµατολόγια. Το ποσοστό απαντήσεων είναι 78,2 %, το οποίο είναι σχετικά υψηλό. 35

52 3.8 Το αποτέλεσµα Μεταξύ των 172 ερωτηµατολογίων που επιστράφηκαν, τα 15 ερωτηµατολόγια απορρίφτηκαν λόγω ελλειπών στοιχείων. 157 ερωτηµατολόγια αποδόθηκαν στον υπολογιστή για αποθήκευση δεδοµένων. Ανάµεσα στα 157 ερωτηµατολόγια, 83 ερωτηµατολόγια δείχνουν σταθερά αποτελέσµατα ίσα ή χαµηλότερα από το 0,1, ενώ 74 παρουσιάζουν αντιφατικά αποτελέσµατα που είναι µεγαλύτερα του 0,1. Ως αποτέλεσµα, τα 74 ασυνεπή ερωτηµατολόγια απορρίφτηκαν. Το ποσοστό των ασυνεπών απαντήσεων (CR>0,1) είναι 47,1%. Οι παράγοντες βαρύτητας και το CR από τα 83 συνεπή ερωτηµατολόγια παρουσιάζονται στον Πίνακα 3.l. Μια περίληψη της επεξεργασίας των παραγόντων µέσων βαρών από το SPSS 17.0 για τις 83 απαντήσεις παρουσιάζονται στον πίνακα 3.2. Ο παράγων του µέσου βάρους αναφέρεται εδώ στον αριθµητικό µέσο όρο των 83 συµµετεχόντων στην έρευνα. Ο πίνακας 3.2 δείχνει την κατάταξη του κάθε παράγοντα, κατά φθίνουσα σειρά σπουδαιότητας. Βασισµένο σχετικά µε το βάρος του παράγοντα, στην πρώτη πεντάδα της ποιότητας των 13 χαρακτηριστικών του οικιστικού περιβάλλοντος αντιπροσωπευτικά αξιολογούνται το 48,72 % της σηµασίας για την ποιότητα του οικιστικού περιβάλλοντος ως προτίµηση για τους νέους καταναλωτές. Αυτά τα πέντε στοιχεία, κατά φθίνουσα σειρά σπουδαιότητας είναι τα εξής: (1) ηµόσιο δίκτυο µεταφορών (PUT) (1l.72 %). (2) Η εγγύτητα σε χώρους εργασίας (PTW) (10,22 %). (3) Η αίσθηση της ασφάλειας (SES) (9,74 %). (4) Ιατρικές και υγειονοµικές εγκαταστάσεις (MHF) (8,54 %). (5) Μονάδες εκπαίδευσης (ΕDF) (8,50 %). 36

53 Πίνακας 3.1 Τα αποτελέσµατα της αναλυτικής ιεραρχικής διαδικασίας 37

54 Πίνακας

55 Πίνακας

56 ύο από αυτούς ανήκουν στην "κινητικότητα", δύο από αυτούς ανήκουν στις "Εγκαταστάσεις της κοινότητας ", και ένας ανήκει στο «κοινωνικό κεφάλαιο της κοινότητας». Οι συντελεστές στάθµισης των πιο σηµαντικών ιδιοτήτων (PUT) και οι λιγότερο σηµαντικές παράµετροι (DEN) διαφέρουν κατά 7,14 %. Το αποτέλεσµα αυτό δείχνει ότι οι νέοι καταναλωτές λαµβάνουν υπόψη την περιεκτική ποιότητα του περιβάλλοντος κατά τη λήψη απόφασης σχετικά µε την αγορά στέγης. Το πρώτο και το δεύτερο σηµαντικό χαρακτηριστικό δείχνουν ότι οι νέοι καταναλωτές θεωρούν την κινητικότητα ως το ζωτικό ζήτηµα για το περιβάλλον κατοικίας. Η ευκολία της µετακίνησης είναι το βασικό αίτηµα που τίθεται από τους νέους εργαζόµενους για την επιλογή της στέγασης. Με την πρόοδο της οικονοµικής ανάπτυξης στην Γκουανγκζού για τα τελευταία 30 χρόνια, παρουσιάστηκαν τα υψηλότερα ποσοστά εγκληµατικότητας τα οποία κρατούν την προσοχή των πολιτών για την ασφάλεια των κατοικιών. Γεννήθηκε µετά την αρχή της οικονοµικής αναδιάρθρωσης το 1978, οι νεαροί ενήλικες χρειάζονται µεγαλύτερη ασφάλεια και προστασία της ιδιωτικής ζωής για τις κατοικίες τους. Αυτό εξηγεί το τρίτο σηµαντικό χαρακτηριστικό (SES). Οι ιατρικές και οι εκπαιδευτικές εγκαταστάσεις είναι δύο σηµαντικές δραστηριότητες που οι νέοι καταναλωτές χρειάζονται για τις κοινότητές τους, γεγονός που δείχνει ότι οι νεαροί ενήλικες στην Γκουανγκζού αποδίδουν σηµασία στην υγεία και την εκπαίδευση. Πίνακας 3.2 Βάρη και κατάταξη των παραγόντων ποιότητας του περιβάλλοντος κατοικίας σε δείγµα 83 ατόµων. 40

57 Στην Κίνα, ειδικά στη µητρόπολη, όπως η Γκουανγκζού, οι υψηλής ποιότητας ιατρικές και εκπαιδευτικές υπηρεσίες είναι πόροι µικρής κλίµακας. Οι κλινικές στις κοινότητες αγνοήθηκαν από το ιατρικό σύστηµα. Η έλλειψη του υλικού και του ανθρώπινου δυναµικού των κλινικών της κοινότητας είναι ένας από τους λόγους που εµποδίζουν τη χρήση τους από τους κατοίκους της γειτονιάς. Οι εκπαιδευτικές εγκαταστάσεις έχουν παρόµοια προβλήµατα. Οι νέοι σχολικής ηλικίας αναγκάζονται να σπουδάσουν στα σχολεία κοντά στην κατοικία τους, όπως στο Hukou (σύστηµα άδειας παραµονής στην Κίνα), που σηµαίνει ότι οι νέοι που ζουν κοντά σε γυµνάσια καλής ποιότητας έχουν µεγαλύτερες πιθανότητες να αποκτήσουν βελτιωµένη εκπαίδευση σε σχέση µε άλλους που ζουν κοντά σε σχολεία χαµηλής ποιότητας. Μια καλύτερη µόρφωση για τα παιδιά, µπορεί να γίνει ο κύριος λόγος για τους γονείς στην Γκουανγκζού να αγοράσουν σπίτια στο αστικό κέντρο. Έτσι, η υψηλής ποιότητας ιατρικές και εκπαιδευτικές δραστηριότητες µπορεί να είναι πιο σηµαντικές για την κατηγορία των κοινοτικών εγκαταστάσεων. Η τελευταία ιδιότητα στη σειρά είναι η πυκνότητα (DEN) (4,58 %). Ζώντας σε µια υψηλού πληθυσµού πόλη, οι κάτοικοι στην Γκουανγκζού έχουν συνηθίσει να ζουν σε υψηλής πυκνότητας γειτονιές. Σε σύγκριση µε την ευκολία της ζωής σε ένα αστικό κέντρο, οι νέοι καταναλωτές θεωρούν την πυκνότητα δευτερεύουσας σηµασίας ζήτηµα για την επιλογή στέγης. 3.9 Ανάλυση αποτελεσµάτων από τις οµάδες φύλου. Οι πέντε κορυφαίοι παράγοντες που προτιµούνται από τους άνδρες ερωτηθέντες είναι οι εξής: (1) ηµόσιο δίκτυο συγκοινωνίας (1l.63 %). (2) Αίσθηση της ασφάλειας (10.61 %). (3) Η εγγύτητα σε χώρους εργασίας (9,32 %). (4) Μονάδες εκπαίδευσης (8,14 %). (5) Γειτονία (8,05 %). Οι πέντε σηµαντικότεροι παράγοντες που προτιµούν οι γυναίκες που απάντησαν είναι διαφορετικοί : (1) ηµόσιο δίκτυο µεταφορών (11,82 %). (2) Η εγγύτητα σε χώρους εργασίας (11.23 %). 41

58 (3) Ιατρικές και υγειονοµικές εγκαταστάσεις (9,23 %). (4) Η εγγύτητα σε αστικό κέντρο (8,92 %). (5) Μονάδες εκπαίδευσης (8,91 %) (βλέπε πίνακα 3.3). Στην κινεζική κουλτούρα, τα αρσενικά µέλη σε ένα νοικοκυριό φέρουν το καθήκον της προστασίας. Αυτό αντικατοπτρίζει το λόγο ότι οι άνδρες ερωτηθέντες όσον αφορά «την αίσθηση της ασφάλειας» το θεωρούν περισσότερο σοβαρό από τις γυναίκες ερωτηθείσες. Οι αγορές και η επικοινωνία µε τις οικογένειες και τους φίλους είναι ελκυστικές δραστηριότητες για τις περισσότερες κυρίες, κάτι που θα µπορούσε να είναι ο λόγος που οι γυναίκες απάντησαν το PTW ως την τέταρτη κορυφαία ιδιότητα. Εκπαίδευση. Οι πέντε σηµαντικότεροι παράγοντες που προτιµήθηκαν από τους ερωτηθέντες των οποίων η εκπαίδευση έφτανε ως το κολέγιο ή κατώτερα είναι : (1) Εγγύτητα σε χώρους εργασίας (12.36 %). (2) ηµόσιο δίκτυο µεταφορών (11,98 %). (3) Η αίσθηση της ασφάλειας (8,93 %). (4) Οι µονάδες εκπαίδευσης (8,70 %). (5) Λιανικές εµπορικές υπηρεσίες (8,34 %). Οι πέντε σηµαντικότεροι παράγοντες που προτιµούνται από τους ερωτηθέντες των οποίων η υψηλότερη εκπαίδευση είναι προπτυχιακή είναι οι εξής: (1) ηµόσιο δίκτυο µεταφορών (12.21 %). (2) Η αίσθηση της ασφάλειας (9,67 %). (3) Η εγγύτητα σε χώρους εργασίας (9,29 %). (4) Ιατρικές και υγειονοµικές εγκαταστάσεις (8,78 %). (5) Εγγύτητα στο αστικό κέντρο (8,65 % ). Οι πέντε σηµαντικότεροι παράγοντες που προτιµούνται από τους ερωτηθέντες των οποίων η υψηλότερη εκπαίδευση είναι µεταπτυχιακό είναι οι εξής: (1) Εγγύτητα σε χώρους εργασίας (12.13 %). (2) Η αίσθηση της ασφάλειας (10.99 %). (3) ηµόσιο δίκτυο µεταφορών (9_10 %). (4) Οι µονάδες εκπαίδευσης (8,01 %). 42

59 (5) Γειτονία (7,98 %) (βλέπε πίνακα 3.4). Το αξιοσηµείωτο αποτέλεσµα σε αυτή τη σύγκριση των οµάδων είναι ότι οι νεαροί ενήλικες µε την τριτοβάθµια εκπαίδευση, αποδίδουν µεγαλύτερη σηµασία στην πτυχή του κοινωνικού κεφαλαίου στη γειτονιά. Στις πέντε κορυφαίες σηµαντικές ιδιότητες για τους ερωτηθέντες µε µεταπτυχιακή εκπαίδευση, δύο από αυτές είναι από την κατηγορία του κοινωνικού κεφαλαίου της κοινότητας. Η «Γειτονία» είναι ο πιο σηµαντικός παράγοντας που θεωρείται από τους ερωτηθέντες µε µεταπτυχιακή εκπαίδευση. Πίνακας 3.3 Μέσο βάρος και κατάταξη οµάδων ανά φύλο. Μέγεθος και δοµή της οικογένειας. Οι πέντε σηµαντικότεροι παράγοντες που θεωρούνται από τους ερωτηθέντες που ζουν µόνοι τους είναι: (1) Εγγύτητα σε χώρους εργασίας (11.26 %). (2) Η αίσθηση της ασφάλειας (10,44 %). (3) Ιατρικές και υγειονοµικές εγκαταστάσεις (10.l3 %). (4) Η αίσθηση του ανήκειν (8,71 %). (5) Η γειτνίαση µε το αστικό κέντρο (8,09 %). Οι πέντε σηµαντικότεροι παράγοντες που προτιµούνται από τους ερωτηθέντες των οποίων το µέγεθος της οικογένειας είναι το ζεύγος είναι οι εξής: (1) ηµόσιο δίκτυο µεταφορών (12,54 %). (2) Η αίσθηση της ασφάλειας (10.38 %). (3) Οι µονάδες εκπαίδευσης (9,10 %). (4) Λιανικές εµπορικές υπηρεσίες (8,34 %). (5) Η εγγύτητα σε αστικό κέντρο (8,28 %). 43

60 Οι πέντε σηµαντικότεροι παράγοντες που προτιµήθηκαν από τους ερωτηθέντες των οποίων η οικογένεια έχει µέγεθος τριών ή περισσοτέρων µελών και χωρίς παιδιά είναι: (1) ηµόσιο δίκτυο µεταφορών (11,74 %). (2) Η εγγύτητα σε χώρους εργασίας (10.l5 %). (3) Η αίσθηση της ασφάλειας (9.l7 %). (4) Ιατρικές και υγειονοµικές εγκαταστάσεις (8,70 %). (5) Οι µονάδες εκπαίδευσης (8,67 %). Πίνακας 3.4. Κατηγοριοποίηση µε βάση τα µέσα βάρη και τη σειρά κατάταξης ανάλογα µε το επίπεδο εκπαίδευσης 44

61 Αν και οι πέντε σηµαντικότεροι παράγοντες που προτιµήθηκαν από τους ερωτηθέντες των οποίων το µέγεθος της οικογένειας είναι τρεις ή παραπάνω και µε παιδί είναι: (1) ηµόσιο δίκτυο µεταφορών (13.69 %). (2) Η εγγύτητα σε χώρους εργασίας (12.43 %). (3) Η αίσθηση της ασφάλειας (10.58 %). (4) Ιατρικές και υγειονοµικές εγκαταστάσεις (8,59 %). (5) Ιδιωτικό δίκτυο µεταφορών (8,52 %) (βλ. πίνακα 3.5). Για τους νέους και για τους απλούς εργαζόµενους, η «Εγγύτητα στο χώρο εργασίας" είναι το πρώτο σηµαντικό χαρακτηριστικό. «Το αίσθηµα ασφάλειας» και "του ανήκειν στην κοινότητα" περιλαµβάνονται στην πρώτη πεντάδα παραγόντων, πράγµα που δείχνει ότι οι ενδιαφερόµενοι για στέγαση αποδίδουν µεγαλύτερη σηµασία στην ατµόσφαιρα της γειτονιάς. Τα νέα παντρεµένα ζευγάρια είναι η κύρια αγοραστική δύναµη στην αγορά στέγασης. Ένας στους δυο που µετακινούνται για τη δουλειά τους, θεωρούν ότι το "δηµόσιο δίκτυο συγκοινωνίας " είναι πιο σηµαντικό από την «εγγύτητα στην εργασία». (Σήµερα, στην Γκουανγκζού, τα περισσότερα νέα ζευγάρια συνθέτουν δύο νοικοκυριά.) Η εξέταση των υπηρεσιών εκπαίδευσης και του λιανικού εµπορείου αντικατοπτρίζει τις αλλαγές στη δοµή της οικογένειας. Η προτίµηση των οικογενειών µε τρία ή περισσότερα άτοµα είναι η ένταξη των µελών της οικογένειας. Νεαροί ενήλικες που ζουν µε παιδιά επικεντρώνονται περισσότερο στην κινητικότητα. Τρεις από τους πέντε κορυφαίους παράγοντες είναι από αυτή την κατηγορία. Η πέµπτη σηµαντική ιδιότητα (PIT) έδειξε ότι οι νέοι ενήλικες λαµβάνουν υπόψη την κυκλοφορία σε ιδιωτικό δίκτυο περισσότερο όταν έχουν παιδιά Συµπέρασµα Με βάση τη σχετική έρευνα, αυτή η µελέτη δηµιουργεί ένα µοντέλο για την εκτίµηση της προτίµησης της ποιότητας του περιβάλλοντος στέγασης των νεαρών ενηλίκων, χρησιµοποιώντας την αναλυτική ιεραρχική διαδικασία (AHP). Η έρευνα ερωτηµατολογίου εκτελείται στην Γκουανγκζού, όπου η στεγαστική αγορά αναπτύσσεται ραγδαίως στην Κίνα. Οι προτιµήσεις για το οικιστικό περιβάλλον που προέρχονται από την έρευνα µε ερωτηµατολόγια 45

62 από τους νέους καταναλωτές στην αγορά στέγης βασίζεται στη σειρά κατάταξης των διαφορετικών χαρακτηριστικών ποιότητας όσον αφορά τη σχετική σηµασία τους στην επιλογή τους για στέγαση. Η πρώτη πεντάδα των 13 χαρακτηριστικών της ποιότητας περιβάλλοντος που υπολογίστηκε έφτασε σε ποσοστό το 48,72 % της σηµασίας της κατά προτίµηση ποιότητας του περιβάλλοντος στέγασης για τους νέους καταναλωτές. Αυτά τα πέντε στοιχεία, κατά φθίνουσα σειρά σπουδαιότητας, είναι τα εξής: (1) ηµόσιο δίκτυο µεταφορών (PUT) (11,72 %). (2) Η εγγύτητα σε χώρους εργασίας (PTW) (10,22 %). (3) Η αίσθηση της ασφάλειας (SES) (9,74 %). (4) Ιατρικές και υγειονοµικές εγκαταστάσεις (MHF) (8,54 %). (5) Μονάδες εκπαίδευσης (ΕDF) (8,50 %). ύο από αυτά ανήκουν στην "κινητικότητα", δύο από αυτά ανήκουν στις "Εγκαταστάσεις της κοινότητας", και ένας παράγοντας ανήκει στην "κοινωνικό κεφάλαιο της κοινότητας». Οι διαφορετικές εκτιµήσεις εµφανίζονται σε διαφορετικές οµάδες που χωρίζονται ανάλογα µε το φύλο, την εκπαίδευση, καθώς και το µέγεθος της οικογένειας και τη δοµή της. Τα αρσενικά µέλη και η υψηλή εκπαίδευση των νέων ενηλίκων θεωρούν την ατµόσφαιρα της γειτονιάς ως το πιο σηµαντικό. Το µέγεθος της οικογένειας και η δοµή της αλλάζουν τη ζήτηση σχετικά µε το περιβάλλον των κατοικιών σε διαφορετικούς κύκλους ζωής των νοικοκυριών. Σε αυτή τη µελέτη, το «κοινωνικό κεφάλαιο» υιοθετείται ως µια από τις κατηγορίες για τη µέτρηση της ποιότητας του οικιστικού περιβάλλοντος, η οποία είναι ασυνήθιστη σε παρόµοιες έρευνες. Το "Κοινωνικό κεφάλαιο "είναι µια καινοφανής ιδέα στην αστική Κίνα. εν υπάρχει αντίστοιχη φράση για να εκφράσει το «κοινωνικό κεφάλαιο» στην ηπειρωτική Κίνα[2]. Το κοινοτικόκοινωνικό περιβάλλον, που περιλαµβάνει την αίσθηση της ασφάλειας, την αίσθησης του ανήκειν, της καλής γειτονίας, εκτιµάται σταδιακά από τους καταναλωτές της στέγης, ιδιαίτερα τους νέους καταναλωτές. Για να προσελκύσουν πελάτες, οι κατασκευαστές έχουν τονίσει σταδιακά τη γειτονιά 46

63 και την αίσθηση του ανήκειν στην προώθησής της αγοράς τα τελευταία χρόνια. Με τη ραγδαία ανάπτυξη της αστικοποίησης και των προαστίων, οι κατασκευαστές είχαν την ευκαιρία να αναπτύξουν µεγάλης κλίµακας κοινότητες στα προάστια της Γκουανγκζού, µε τιµή γης που είναι πολύ χαµηλότερη από την τιµή αγοράς του Πίνακας 3.5 Κατηγοριοποίηση µε βάση τα µέσα βάρη και τη σειρά κατάταξης ανάλογα µε την οικογενειακή κατάσταση 47

64 Σηµαντικός αριθµός κατοίκων και νέων µεταναστών κινήθηκαν προς αυτές της µεγάλης κλίµακας κοινότητες λόγω του σχετικά χαµηλού ενοίκιο ή της τιµής. Ωστόσο, γύρισαν πίσω στην πόλη λόγω της συγκέντρωσης των υπηρεσιών στο αστικό κέντρο, όπως η εκπαίδευση / ιατρικές εγκαταστάσεις και ευκαιρίες απασχόλησης. Ένας µεγάλος αριθµός των µετακινουµένων και αυτών που βιάζονταν προκάλεσε συµφόρηση, και στη συνέχεια, δυσαρέσκεια για τους κατοίκους. Ούτε η κυβέρνηση ούτε οι κατασκευαστές θέλουν να αναλάβουν το κόστος των δηµόσιων εγκαταστάσεων, οι οποίες υποτίθεται ότι είναι καλά σχεδιασµένες και κατασκευασµένες όταν αναπτύσσονται νέες κοινότητες. Για να προσελκύσουν τους καταναλωτές, ορισµένοι κατασκευαστές κατασκεύασαν παιδικούς σταθµούς, µικρά σούπερ µάρκετ, και λιανικές υπηρεσίες σε νέες κοινότητες που ανέπτυξαν. Ωστόσο, η κλίµακα και η ποιότητα των εγκαταστάσεων τηρούν ελάχιστα τις ανάγκες των τελικών χρηστών. Επηρεασµένοι από τη σύνθεση των δυνάµεων της πολιτικής από την κεντρική κυβέρνηση, της εφαρµογής από την τοπική αυτοδιοίκηση και τους κερδοσκοπικούς φορείς ανάπτυξης, η αγορά της Γκουανγκζού απέτυχε να ικανοποιήσει τις πραγµατικές ανάγκες των κατοίκων τις τελευταίες δεκαετίες. Οι παρεµβάσεις από την κυβέρνηση περιορίζουν την ελευθερία της ανάπτυξης της αγοράς στέγασης. Για να αποκτήσουν πολιτικά επιτεύγµατα και βραχυπρόθεσµους πολιτικούς δείκτες [3], οι τοπικοί παράγοντες της κυβέρνησης παρενέβησαν στην αγορά µε σκοπό να την καλυτερέψουν. Ως εκ τούτου, η πραγµατική ζήτηση της αγοράς κατοικίας αγνοείται σε κάποιο βαθµό. Ένας µεγάλος αριθµός µεγάλης κλίµακας κοινοτήτων έχουν αναπτυχθεί σε προάστια της Γκουανγκζού µε ανεπαρκή µέσα µαζικής µεταφοράς, ιατρικών και εκπαιδευτικών εγκαταστάσεων, οι οποίες ασκούν πίεση στην αστική στέγαση στο κέντρο. Αυτό γίνεται ένας φαύλος κύκλος. Με βάση ανάλογες εµπειρίες στην Ολλανδία, µία από τις λύσεις που προτείνονται από τον Bontje (2004) είναι η προώθηση της χρήσης των δηµόσιων µέσων µεταφοράς, η εφαρµογή εντατικών µορφών και η πολλαπλή χρήση γης, ή να µειωθεί η απόσταση µεταφοράς προς τους προµηθευτές και τους πελάτες µε αποκέντρωση της απασχόλησης. 48

65 Αντί της µέτρησης της νοµισµατικής αξίας στην αγορά, η µελέτη αυτή βοηθά στην κατανόηση της ζήτηση και της προτίµησης των νεαρών καταναλωτών κατοικιών σχετικά µε την πολυδιάστατη αξία και το όφελος. Ως αποτέλεσµα, οι δηµόσιες απαιτήσεις και προσδοκίες θα πρέπει να λαµβάνονται υπόψη, καθώς και τα µέλη του κοινού πρέπει να είναι σε θέση να συµµετέχουν στην εξέλιξη του σχεδιασµού (Kellekci και Berkoz, 2006). Τα συµπεράσµατα αυτής της µελέτης υπενθυµίζουν στην πολιτεία και στους κατασκευαστές ότι η προσβασιµότητα, η ασφάλεια, και οι δηµόσιες εγκαταστάσεις όπως είναι οι ιατρικές και η εκπαίδευση παίζουν βασικό ρόλο στη ζήτηση για τους νέους καταναλωτές. Τα θέµατα αυτά θα πρέπει να είναι καλά καθορισµένα όταν νέες κοινότητες σχεδιάζονται. Για τις υπάρχουσες περιαστικές κοινότητες, η πολιτεία πρέπει να επιδιώξει να επενδύσει σε δηµόσιες εγκαταστάσεις και στην ενσωµάτωση των υφιστάµενων πόρων για την κάλυψη αναγκών των κατοίκων. Ακόµη περισσότερο, τα µέτρα θα πρέπει επίσης να ανακουφίζουν το πρόβληµα της κυκλοφοριακής συµφόρησης στην πόλη. Ο περιορισµός αυτής της µελέτης είναι η σχετικά µικρή βάση δεδοµένων. Περαιτέρω κάποιες µελέτες προτείνονται να λάβουν περισσότερο υπόψη τους θέµατα, όπως είναι ο θόρυβος, η δοµή και η λειτουργία του σπιτιού. Η ευέλικτη εφαρµογή της AHP καθιστά εύκολο να προσθέσετε ή να µειώσετε τις ιδιότητες παραµέτρους σε αυτό το µοντέλο. Συγκριτικές µελέτες θα µπορούσαν να εφαρµοστούν και σε άλλες πόλεις στην Κίνα ή στην Ασία Σηµειώσεις 1. Η διαφορά µεταξύ της γειτονιάς και γειτονικότητας βλέπε Forest και Kearns (1999) 2. Υπάρχει µια αντίστοιχη φράση στο Hong Kong για να εκφράσει κοινωνικό κεφάλαιο, η οποία δεν γίνεται αποδεκτή γενικά στην ηπειρωτική χώρα. 3. Σύµφωνα µε "τα συνέδρια τοπικών ανθρώπων και τις κυβερνήσεις των τοπικών ανθρώπων σε όλα τα επίπεδα του νόµου οργάνωσης ", στην Κίνα, 49

66 οι ανώτεροι υπάλληλοι της τοπικής κυβέρνησης των πόλεων είναι στις εργασίες τους για πέντε έτη. 50

67 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 4 ΜΕΤΡΗΣΕΙΣ ΤΗΣ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΙΚΗΣ ΑΕΙΦΟΡΟΥ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΚΑΙ ΤΗΣ ΕΠΙ ΡΑΣΗΣ ΤΗΣ ΣΤΗΝ ΑΞΙΑ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Η ΠΡΟΟΠΤΙΚΗ ΤΗΣ ΑΥΣΤΡΑΛΙΑΣ 4.1 Περίληψη Σκοπός - Η ανάγκη της παγκόσµια αγοράς για βιώσιµα κτίρια αυξάνεται, έστω και από ένα αργό ξεκίνηµα, καθώς η επίγνωση των συνεπειών της αλλαγής του κλίµατος αρχίζει να επιδρά σε αυτούς που παίρνουν αποφάσεις για την αναζήτηση νέων καταλυµάτων εργασίας. Η έρευνα έχει δείξει ότι ένας κύκλος αλληλοκατηγορίας που έχει επικρατήσει τον τελευταίο καιρό έχει ως αποτέλεσµα να κατασκευαστούν λίγα αειφόρα κτίρια. Η πρόσφατη ανάπτυξη των συστηµάτων αξιολόγησης πράσινων αστεριών και των NABERS είναι απόδειξη για την ανάγκη να δηµιουργηθούν στην αγορά αναγνωρίσιµα µέτρα Περιβαλλοντικής Αειφόρου Ανάπτυξης (ESD), κατά της οποίας µπορούν οι κατασκευαστές, οι ένοικοι και οι ιδιοκτήτες να αναφέρουν τα διαπιστευτήριά τους σχετικά µε τη βιωσιµότητα. Το δίληµµα του κύριου του έργου και του ιδιοκτήτη που έχει προκύψει από την αβεβαιότητα ως προς το τι είναι µια βιώσιµη ανάπτυξη, υπήρξε ένα από τα ερωτήµατα, µπορώ να αντέξω οικονοµικά το επιπλέον κόστος της ESD ή, πιο συγκεκριµένα, µπορώ να έχω την πολυτέλεια να µην οικοδοµήσω σύµφωνα µε τη ESD; Ένα πιο ακριβές ερώτηµα που τίθεται είναι πόσα πράσινα αστέρια µπορώ πραγµατικά να έχω; Το παρόν έγγραφο έχει ως στόχο να εξετάσει την ανάπτυξη των συστηµάτων διαβάθµισης στην Αυστραλία και τα ζητήµατα που αντιµετωπίζουν οι κατασκευαστές, οι ιδιοκτήτες και οι εκτιµητές για την ίδρυση της βιωσιµότητας της ΕSD. Σχεδιασµός / µεθοδολογία / προσέγγιση - Η µελέτη αυτή εξετάζει την ανάπτυξη των περιβαλλοντικών βιώσιµων συστηµάτων διαβάθµισης των κτηρίων στην Αυστραλία και τα ζητήµατα που αντιµετωπίζουν οι κατασκευαστές, οι ιδιοκτήτες και οι εκτιµητές για τον καθορισµό της βιωσιµότητας περιβαλλοντικά αειφόρου σχεδιασµού (ESD). Συγκεκριµένα, διερευνά τις ενοικιάσεις / συνεργασίες στη πραγµατική προοπτική ακινήτων 51

68 που αναζητούν για χώρο εργασίας και τη τριπλή γραµµή εκτέλεσης καθώς και θέµατα που αφορούν την µίσθωση για πράσινους ESD χώρους. ιαπιστώσεις Τα αποτελέσµατα της µελέτης δείχνουν ότι οι ιδιοκτήτες κτιρίων και οι κατασκευαστές προσπαθούν να αναπτύξουν και να κατέχουν κτήρια µε ESD διαπιστευτήρια και ότι υπάρχει αυξανόµενη ζήτηση για τα εν λόγω κτίρια από τους ιδιοκτήτες. Η µελέτη δείχνει ότι συνήθως υπάρχει εστίαση στη βαθµολογία των κτηρίων κατά το σχεδιασµό και όχι καθώς κατασκευάζονται, καθώς και ότι υπάρχει ανάγκη ανάπτυξης συνεκτικών εργαλείων αξιολόγησης που θα επιτρέπουν στους εκτιµητές να αξιολογήσουν τα κτήρια µε όµοιο τρόπο. Πρωτοτυπία / αξία - Η µελέτη αναλύει τα δεδοµένα σχετικά µε τις πράσινες ιδιαιτερότητες του κτιρίου και αξιολογεί την ανάπτυξη των ESD συστηµάτων διαβάθµισης στην αυστραλιανή αγορά. Λέξεις-κλειδιά - Αειφόρος ανάπτυξη, ακίνητα, αγοραία αξία, Αυστραλία Τύπος εργασίας - Ερευνητική εργασία 4.2 Εισαγωγή Ο κόσµος έχει αλλάξει τις τελευταίες δύο δεκαετίες, µε µια συνεχώς αυξανόµενη αναγνώριση ότι δεν µπορούµε πλέον να συνεχίσουµε να χρησιµοποιούµε φυσικούς πόρους χωρίς να αντιµετωπίζουµε τις περιβαλλοντικές συνέπειες. Οι επιχειρήσεις και η βιοµηχανία της ιδιοκτησίας άργησαν να αντιδράσουν σε αυτή την αλλαγή θεώρησης του κόσµου, ακόµα και όταν υπήρξε ευαισθητοποίηση για τις αυξανόµενες περιβαλλοντικές επιπτώσεις των ενεργειών µας µετά την Βιοµηχανική Επανάσταση. Όπως ο Engles (1876, σ. 5) τόνισε: Ας µην κολακεύουµε τους εαυτούς µας υπέρµετρα σχετικά µε τις ανθρώπινες νίκες µας πάνω στην φύση. Για κάθε τέτοια νίκη η φύση µας εκδικείται. Κάθε νίκη, είναι αλήθεια, στην πρώτη θέαση επιφέρει τα αποτελέσµατα που περιµέναµε, αλλά στη δεύτερη και τρίτη θέαση έχει αρκετά διαφορετικές, απρόβλεπτες συνέπειες οι οποίες πολύ συχνά ακυρώνουν την πρώτη. Έτσι, στον εικοστό πρώτο αιώνα πρέπει να αντιµετωπίσουµε τις συνέπειες των προηγούµενων ενεργειών. Αντιµετωπίζουµε έναν κόσµο στον 52

69 οποίο τα πιθανά αποτελέσµατα της αλλαγής του κλίµατος είναι πολύ σηµαντικά: Το µέλλον της οικονοµίας µας και του τρόπου ζωής µας, το µέλλον της γης µας,των πλούσιων τουριστικών περιοχών µας, από τις πόλεις µας στην επικράτεια της Ανταρκτικής της Αυστραλίας, βρίσκονται σε κίνδυνο, για να το θέσουµε απλά, οι συνέπειες της αδράνειας στην αλλαγή του κλίµατος είναι δυνητικά καταστροφικές (Garrett, 2008). Η έννοια της άµεσης αποδοτικότητας από τις επιχειρήσεις και την βιοµηχανική ανάπτυξη, µε µια "δεν θα µπορούσε λιγότερη φροντίδα" προσέγγιση για το περιβάλλον, δεν µπορεί πλέον να αποτελέσει δικαιολογία, ο καρκίνος της ιδεολογίας της απεριόριστης και της ατέλειωτης ανάπτυξης δεν µπορεί πλέον να σταθεί. (Dunphy et al, 2007, σ. 5). Οι κυβερνήσεις δεν µπορούν πλέον να διατηρούν µια παθητική στάση και πρέπει να παρέµβουν στην αγορά για να προωθηθεί η αειφόρος ανάπτυξη. Η βιοµηχανία της ιδιοκτησίας αντέδρασε στις αλλαγές του περιβάλλοντος µε ταχεία ανάπτυξη στην αναγνώριση του γεγονότος ότι, ως θεµατοφύλακες του δοµηµένου περιβάλλοντος µια περιβαλλοντικά βιώσιµη ανάπτυξη πρέπει να ενισχυθεί. Ενώ η βιοµηχανία της ιδιοκτησίας προσπαθεί να καταστήσει τη συµµετοχή της στην αειφορία του περιβάλλοντος, υπάρχει έγκυρη κριτική ότι οι αρχιτέκτονες προσπαθούν να σχεδιάσουν κτήρια µε το ελάχιστο αντίκτυπο, τόσο περιβαλλοντικά και τεχνολογικά, και ότι ο σχεδιασµός έχει αποµακρυνθεί από καινοτόµα κτίρια του µέλλοντος προς µια «υποχωρητική διαχείριση», στην οποία η φύση καθορίζει τη µελλοντική µορφή των πόλεων (Williams, 2008, σ. 56). Το τι αποτελεί µια βιώσιµη ανάπτυξη, ωστόσο, είναι µια πρόκληση την οποία το παρόν έγγραφο επιδιώκει να αντιµετωπίσει. Υπήρξε µεγάλη συζήτηση για το τι είναι η λέξη "αειφορία" στην πραγµατικότητα, κατά την τελευταία καταµέτρηση, βρέθηκαν πάνω από 500 ορισµοί και αυτό έχει οδηγήσει σε µεγάλη σύγχυση (Phillips, 2003). Ο ευρέως αποδεκτός ορισµός της αειφορίας είναι ότι προσκοµίστηκε στην Έκθεση Brundtland η οποία αναφέρει: «Η αειφόρος ανάπτυξη είναι η ανάπτυξη που ικανοποιεί τις ανάγκες του παρόντος χωρίς να διακυβεύεται η ικανότητα των µελλοντικών γενεών να ικανοποιήσουν τις δικές τους ανάγκες» (Επιτροπή Brundtland, 1987). Αυτή η απλή ερµηνεία συντοµεύεται ως ορισµός που 53

70 λήφθηκε από µια ευρέα έκθεση για ορισµένους συγγραφείς, η οποία ήταν άχρηστη, οδηγώντας σε ασάφεια σχετικά µε την έννοια της βιώσιµης ανάπτυξης. Πράγµατι, ο ολικός χαρακτήρα της λέξης έχει προσφέρει", είναι σχεδόν αναποτελεσµατικό υπό την έννοια του ότι έχουν φαινοµενικά περιληφθεί σχεδόν τα πάντα»(phillips, 2003). Η Επιτροπή Brundtland Report έγινε καταλύτης για την αλλαγή και τον ορισµό της αειφορίας που εγκρίθηκε το 1992 από τον ΟΗΕ στη Παγκόσµια ιάσκεψη του Ρίο που κατέληξε στην συνολική συµφωνία εντός της ιακήρυξης του Ρίο και της Ατζέντας 21 απαιτώντας όλα τα κράτη µέλη να αναπτύξουν µια εθνική στρατηγική για την ανάπτυξη της αειφορίας (ΟΗΕ, 1992). Η πρακτική εφαρµογή αυτών των δηλωµένων στόχων της αειφορίας έχει µια συγκεκριµένη πρόκληση για την βιοµηχανική ανάπτυξη, µε αποτέλεσµα να έχει αναφερθεί ευρέως ως «Κύκλος των ευθυνών», που οδηγεί σε έλλειψη επιχειρηµατικών υποθέσεων για την αειφόρο ανάπτυξη (Ellison και Sayce, 2007, RICS, 2008). Το κέντρο της αλληλοκατηγορίας στην αντίληψη, από τους κατασκευαστές και τους ιδιοκτήτες ότι η αγορά δεν αξιολογεί το πρόσθετο κόστος και τους κινδύνους που συνδέονται µε την οικοδόµηση µιας βιώσιµης ιδιοκτησίας. Υπάρχει, ωστόσο, η προθυµία από τους διαχειριστές της περιουσίας, τους ένοικους και τους ιδιοκτήτες να κινηθούν προς την κατεύθυνση της αειφόρου ανάπτυξης των κτιρίων, και µάλιστα µελέτες έχουν δείξει µια ετοιµότητα από τους ιδιοκατοικούντες να πληρώσουν κάτι παραπάνω για αυτό το είδος κτιρίου. Στην Αυστραλία, όπως και σε πολλές άλλες χώρες, οι κρατικές και οµοσπονδιακές κυβερνήσεις έχουν θέσει υποχρεωτικές απαιτήσεις βιωσιµότητας για το εµπορικό χώρο που καταλαµβάνουν για να τονωθεί η ανάπτυξη του τοµέα. Το οικονοµικό δίληµµα που αντιµετωπίζουν οι κατασκευαστές είναι, όπως πάντα, ένας από τους κινδύνους και η απόδοση. Οι κατασκευαστές και κάποιοι ερευνητές µιλάνε για την µείωση του κινδύνου στην ανάπτυξη βιώσιµων κτιρίων µε βάση την αντίληψη ότι, λόγω της ζήτησης και της αύξησης της συνειδητοποίησης των κλιµατικών αλλαγών, τα βιώσιµα κτίρια θα είναι εύκολο να διατηρήσουν τους ενοικιαστές µε συνέπεια τη µείωση του κινδύνου ανάπτυξης. Επιπλέον, ο καλός αειφόρος σχεδιασµός µπορεί να οδηγήσει σε σηµαντικές µακροπρόθεσµες µειώσεις του λειτουργικού κόστους, για µια 54

71 µέτρια αύξηση του κόστους ανάπτυξης του 0-2 % (Green Building Council of Australia, 2006, σ 48) ή 0-3 % (Miller κ.α.., 2008). Ο «κύκλος των ευθυνών» στην επίτευξη οικονοµικά βιώσιµης αειφόρου ανάπτυξης έχει οδηγήσει στην έντονη κριτική της αποτίµησης του επαγγέλµατος, επικαλούµενη την προς τα πίσω παρατήρηση, η παραδοσιακή προσέγγιση αποτίµησης, ως η βασική αιτία για αυτές τις διαφορές, και όχι η αιτία της αγοράς που βασίζεται για την έλλειψη ισορροπίας (Green Building Council of Αustralia, 2008a. Lorenz κ.α., 2007). Άλλοι εντοπίζουν την αιτία του κύκλου της απόδοσης ευθυνών και την έλλειψη σαφούς χρηµατοοικονοµικού οφέλους για την αειφόρο ανάπτυξη σχετικά µε την απουσία συγκρίσιµων στοιχείων της αγοράς να υποστηρίξει οποιαδήποτε αύξηση στην αξία (Ellison και Sayce, 2007? Levy και De Francesco, 2008). Υπάρχουν πολλές πιθανές αιτίες για αυτή την έλλειψη κατεύθυνσης της αγοράς. Πρώτον, το περιορισµένο µέγεθος της αγοράς η οποία, σε συνδυασµό µε την παγκόσµια οικονοµική κρίση, καθιστά δύσκολο να εντοπιστούν τυχόν ζητήµατα αξίας που µπορεί να αποδοθούν άµεσα στην αειφορεία του κτιρίου. Οι µεγάλες διακυµάνσεις στο πρόσθετο κόστος της αειφόρου ανάπτυξης και το φάσµα από πιθανή µείωση του κόστους λειτουργίας, επίσης, είναι δύσκολο να προσδιοριστεί συγκεκριµένη τιµή για επιµέρους στοιχεία στο πλαίσιο των κτιρίων (Miller κ.α. 2008). Το µόνο στοιχείο το οποίο καθίσταται σαφές ως µια πιθανή αιτία για αυτή την έλλειψη κατεύθυνσης της αγοράς είναι το γεγονός ότι η: [... ] αγορά δεν έχει βρει ένα αξιόπιστο, αµοιβαία αποδεκτό τρόπο προσδιορισµού της βιωσιµότητας εντός του υπάρχοντος κτηριακού αποθέµατος. Η έλλειψη µιας τέτοιας βασικής προϋπόθεσης για την ανάπτυξη της κατανόηση των κινδύνων αξίας ή αποδόσεως που µπορεί να συνδέονται µε την αειφορία, σηµαίνει ότι ο τοµέας σκοντάφτει στο πρώτο εµπόδιο στην προσπάθεια να συνεργαστεί για τη συζήτηση της αειφορίας (Ellison και Sayce, 2007). Είναι σηµαντικό να θυµόµαστε κατά την εξέταση των τιµών που αποδίδονται σε κτήρια ότι δεν είναι ο εκτιµητής που "κάνει την αγορά " απλά οι εκτιµητές εκφράζουν αποδεικτικά στοιχεία της αγοράς. εν είναι ο ρόλος του εκτιµητή να κάνει εικασίες για το ποια θα πρέπει να είναι η αξία και να κάνει εικασίες 55

72 µελλοντικά αν µπορεί ή δεν µπορεί να την κρατήσει κάποιο συγκεκριµένο περιουσιακό στοιχείο (Bienert κ.α., 2009). Αυτό σηµαίνει ότι οι εκτιµητές έχοντας την επίγνωση της ανάγκης να αντικατοπτρίζουν ένα ευρύ φάσµα από µεταβαλλόµενους παράγοντες, όταν φθάνουν στην αποτίµησή, θα εξετάσουν το σύνολο των παραγόντων κινδύνου ως ιδιότητες του περιουσιακού στοιχείου. Όπως προαναφέρθηκε, ωστόσο, οι εκτιµητές χρειάζονται κάποιο µέτρο του τι είναι µια βιώσιµη ανάπτυξη για να είναι σε θέση να αξιολογήσουν τους παράγοντες κινδύνου. Υπήρξαν, κατά την τελευταία δεκαετία, µια πληθώρα εργαλείων για την αξιολόγηση της βιωσιµότητας αναπτυγµένα σε όλο τον κόσµο, καθένα από τα οποία επιδιώκει να αξιολογήσει την ανάπτυξη ακινήτων ενάντια σε µια σειρά από "κριτήρια βιωσιµότητας". Αυτά τα εργαλεία έχουν αναπτυχθεί από τις κυβερνήσεις και ιδιωτικούς οργανισµούς, τόσο αυτών που έχουν θεσπιστεί από τη βιοµηχανία σε µη-πολύ-κερδοσκοπική βάση και εκείνων που επιδιώκουν να θεσπίσουν εµπορικά µέτρα της αειφορίας (Hill και Bowen, 1997; Retzlaff, 2008). ιεθνώς τα πιο ευρέως αναγνωρισµένα εργαλεία περιλαµβάνουν το BREEAM στο Ηνωµένο Βασίλειο και το LEED στις ΗΠΑ. Στο πλαίσιο της Αυστραλίας, υπάρχουν µια σειρά από µέτρα που συνήθως εφαρµόζονται σε νέες και υπάρχουσες εξελίξεις. Τα µέτρα αυτά διαφέρουν από εκείνα τα οποία επικεντρώνονται µόνο στην ανάπτυξη της ενέργειας του κτηρίου, όπως το εργαλείο βαθµολογίας του Αυστραλέζικου Κτιρίου Θερµοκηπίου (ABGR), το οποίο έχει πρόσφατα µετονοµαστεί σε NABERS (ενέργεια), σε εκείνες που επιδιώκουν να προσφέρουν µια πιο ολιστική προσέγγιση, όπως το σύστηµα βαθµολογίας των µέτρων του Εθνικού Αυστραλέζικου οµηµένου Περιβάλλοντος (NABERS), ένα εργαλείο που αναπτύχθηκε από την κυβέρνηση για την εκτίµηση των περιβαλλοντικών επιπτώσεων των υπαρχόντων κτιρίων, και τα εργαλεία της πράσινης κατηγορίας αστεριών του συµβουλίου πράσινων κτιρίων της Αυστραλίας για νέα και ανακαινισµένα κτήρια. Καθένα από τα µέσα διαβάθµισης επιχειρούν να µετρήσουν διαφορετικά κριτήρια, προκειµένου να συνάψουν ένα αστέρι. Ο αριθµός των διαθέσιµων αστεριών ποικίλλει µεταξύ των καθεστώτων, µε το NABERS να δίνει µέχρι πέντε αστέρια και το συµβούλιο πράσινων κτιρίων έξι αστέρια. Τα κριτήρια αξιολόγησης περιλαµβάνουν προφανώς την 56

73 κατανάλωση ενέργειας των µέτρων αλλά περιλαµβάνει και µια σειρά από άλλες µετρήσεις από το µέγεθος των χώρων στάθµευσης αυτοκινήτων στον επίπεδο της ανακύκλωσης αποβλήτων. Μια λεπτοµερής ανάλυση των χρησιµοποιηµένων µέτρων που χρησιµοποιούνται παρέχονται στην Levy και De Francesco (2008). 4.3 Ανάλυση βαθµολογίας Αστεριών Κάποια στοιχεία σχετικά µε τη σύγχυση που προκαλείται από τα πολλαπλά συστήµατα βαθµολόγησης της βιωσιµότητας ενός κτιρίου µπορούν να αποκτηθούν µε µια πιο προσεκτική µατιά στα διαθέσιµα στοιχεία σχετικά µε τα κτήρια εντός της Αυστραλίας που έχουν επιτύχει στην αξιολόγηση είτε µε NABERS, ή µε ABGR, και αυτά µε πιστοληπτική ικανότητα Green Star από το Green Building Council. Κάθε ένα από αυτά τα καθεστώτα βαθµολογίας έχει επεκταθεί τα τελευταία χρόνια στην ενσωµάτωση σε ένα ευρύτερο φάσµα περιουσιακών στοιχείων, συµπεριλαµβανοµένων µεταξύ άλλων της λιανικής πώλησης, την εκπαίδευση, τα ξενοδοχεία και τα κατάλληλα εφοδιαστικά κέντρα. Η αρχική εστίαση των εν λόγω συστηµάτων διαβάθµισης και αυτής της έρευνας, ωστόσο, είναι υπό την εποπτεία του εµπορικού γραφείου ιδιοκτησίας και η ανάλυση των δεδοµένων είναι απαγορευµένη σε αυτήν την έκδοση µε τις αντίστοιχες οργανώσεις σχετικά µε τους χώρους εργασίας. Το καθεστώς NABERS διοικείται από τη κυβέρνησης της Νέας Νότιας Ουαλίας και, συνεπώς, δεν εκπλήσσει η διαπίστωση ότι τα περισσότερα από τα µισά (55%) κτίρια που έχουν αξιολογηθεί βρίσκονται στη Νέα Νότια Ουαλία. Το σύστηµα διαβάθµισης εφαρµόζεται σε υπάρχοντα κτίρια και µετρά την ενέργεια του νερού, το εσωτερικό περιβάλλον και τα απόβλητα κατά σειρά αναφοράς των κριτηρίων. Ενώ το πρόγραµµα έχει τρέξει για αρκετά χρόνια, ο συνολικός αριθµός των κτιρίων µε γραφεία, που αναφέρονται ότι πέτυχαν βαθµολογία NABERS είναι µόνο 208. Η διανοµή αυτών των γραφείων δεν είναι χαρακτηριστικό της γενικής αγοράς γραφείων καθώς 113, ή 56 %, βρίσκονται στη NSW και ακόµη περισσότερο κατά 21, ή 10,5 %, είναι στην πρωτεύουσα της Αυστραλίας, έτσι που δείχνει το δυνατό ΝSW και τον τοµέα της δηµόσιας µεροληψία στα κτίρια που αξιολογούνται. Στο σχήµα 4.l φαίνεται η διανοµή NABERS που καταγράφει τα γραφεία της Αυστραλίας. 57

74 Το εργαλείο αξιολόγησης NABERS ενσωµατώνει το σύστηµα αξιολόγησης της ενέργειας που διαχειρίζεται η ABGR και, ως εκ τούτου, η πλειονότητα των κτιρίων έχουν αξιολογηθεί όσον αφορά την ενέργεια. Πράγµατι, από τα 208 βαθµολογηµένα κτίρια, τα 202 έχουν επιτύχει ένα αστέρι σχετικά µε την ενέργεια. Το ποσοστό αυτό έρχεται σε αντίθεση µε εκείνο της βαθµολόγησης µε ένα αστέρι για επίτευξη χρήσης του νερού, το οποίο περιλαµβάνει µόνο 128 κτήρια. Σε όλες τις άλλες έξι περιπτώσεις, τα κτίρια µε βαθµολογίες αστέρι σχετικά µε το νερό έχουν επίσης µια εκτίµηση της ενέργειας, ενώ το 37% των κτηρίων αυτών µε βαθµό πιστοληπτικής αξιολόγησης ενέργειας δεν διαθέτουν επίσης µια εκτίµηση του νερού. Η διανοµή αστεριών για τις ειδικότητες εµφανίζεται στα σχήµατα 4.2 και 4.3, τόσο από την άποψη του αριθµού των κτιρίων όσο και από το ποσοστό του συνόλου κτιρίων στο σύστηµα. Μπορεί κανείς να καταλάβει από αυτήν την ανάλυση δεδοµένων ότι σχεδόν τα µισά, 47 %, από όλα τα κτίρια έχουν επιτύχει αξιολόγηση 4 αστέρων και άνω, ενώ µόνο το 22 % των εν λόγω έχουν επιτύχει τεσσάρα αστέρια ή άνω στη βαθµολογία νερού. Η ανάλυση των δηµοσιευµένων κτηρίων µε αστέρι στο πλαίσιο του συµβουλίου πράσινων κτηρίων της Αυστραλίας ως εργαλείο παρέχει επίσης µια ενδιαφέρουσα εικόνα για τη λειτουργία αυτών των εργαλείων διαβάθµισης. Η ανάλυση των δεδοµένων απαγορεύτηκε σε αυτά τα κτήρια που επιτρέπουν την αξιολόγηση να δηµοσιευτεί, ωστόσο, λαµβανοµένου υπόψη τα οικονοµικά οφέλη που συνδέονται µε την επίτευξη ενός αστεριού διαβάθµισης, είναι απίθανο πολλοί ιδιοκτήτες ή κατασκευαστές να µην ήθελαν να µεγιστοποιήσουν την θετική δηµοσιότητα που απορρέει από την επίτευξη ενός αστεριού. Σχήµα 4.1 Αξιολόγηση NABERS κτιρίων γραφείων. 58

75 Σχήµα 4.2 Αριθµός κτιρίων µε ενεργειακή κατάταξη αστεριών Σχήµα 4.3 Ποσοστά κτιρίων µε ενεργειακή κατάταξη αστεριών Το συµβούλιο πράσινων κτιρίων της Αυστραλίας άρχισε το εργαλείο της αξιολόγησης κατά το 2004 και γνώρισε σηµαντική ενίσχυση της ζήτησης από τους κατασκευαστές και τους ιδιοκτήτες να αυξήσουν τις νέες κατασκευές. Αν και έχει σηµειωθεί σηµαντική αύξηση, ο συνολικός αριθµός των πιστοποιηµένων κτιρίων εξακολουθεί να είναι µόλις 109, από ένα και µόνο πιστοποιηµένο κτίριο το 2004 ο αριθµός αυξήθηκε σε 65 λαµβάνουν βαθµολογία το Η κατακόρυφη άνοδος του αριθµού αξιολόγησης των κτιρίων παρουσιάζεται στο Σχήµα 4.4. Ο συνολικός αριθµός των πιστοποιηµένων κτιρίων περιλαµβάνει 14 άλλες κατηγορίες από τις υπηρεσίες και, ως εκ τούτου, µόνο 95 έργα γραφείου είναι σήµερα αξιολογηµένα (Συµβούλιο πράσινων κτιρίων της Αυστραλίας, 2008β). 59

76 Ο αναφερόµενος συνολικός αριθµός των πιστοποιηµένων ιδιοτήτων, ωστόσο, κρύβει ένα σηµαντικό στατιστικό στοιχείο το οποίο αποκαλύπτεται µόνο από λεπτοµερή εξέταση των αναφερόµενων έργων. Ο αριθµός των κτιρίων που έχουν λάβει ένα αστέρι βαθµολογίας για το "όπως κατασκευάστηκε» είναι πολύ χαµηλότερος από τον αριθµό αυτών που αναζητούν ένα πράσινο αστέρι αξιολόγησης του σχεδιασµού. Η διαφορά σε αριθµούς ανά πολιτεία, εµφανίζεται στον πίνακα I. Αυτό αποκαλύπτει ότι µόνο οκτώ κτίρια (8,5%), από τα 95 σήµερα έχουν πιστοποιηθεί ως «όπως κατασκευάστηκε», ενώ τα 87%, ή 91,5%, αξιολογούνται µε βάση το σχεδιασµό. Η επιλογή του έργου να ακολουθήσει µια αξιολόγηση του σχεδιασµού έχει προφανή πλεονεκτήµατα, καθώς επιτρέπει στα κτίρια που θα διατίθενται στην αγορά ως έχει να επιτύχουν ένα Green Star βαθµολογίας πριν αρχίσει η κατασκευή, έτσι προσελκύονται µισθωτές που επιδιώκουν να αγοράσουν αειφόρα κτίρια. Αυτή η δυνατότητα αξιολόγησης ενός κτιρίου από το σχέδιο δεν είναι διαθέσιµο σε άλλα συστήµατα βαθµολογίας, είτε στην Αυστραλία ή στα εργαλεία LEED ή BREEAM στο Ηνωµένο Βασίλειο και στις ΗΠΑ. Η σηµασία του µάρκετινγκ για τα πράσινα διαπιστευτήρια του κτιρίου στην αρχή της διαδικασίας ανάπτυξης είναι αναγνωρισµένο από το συµβούλιο πράσινων κτιρίων, στο µέτρο που αυστηρά ρυθµίζουν τη χρήση της αξιολόγησης πράσινων αστεριών, επιτρέποντας στα κτίρια που επιδιώκουν την πιστοποίηση για την αναγνώριση τους ως "εγγραφή για να επιτευχθεί µια βαθµολογία πράσινων αστεριών" πριν πραγµατικά αποκτήσουν καταχώριση (Συµβούλιο πράσινων κτιρίων της Αυστραλίας, 200 &, σ. 44). Η αξία της ελεύθερης δηµοσιότητας των κατασκευαστών που έχει επιτευχθεί ως αποτέλεσµα της διαδικασίας πιστοποίηση πράσινων αστεριών εκτιµάται ότι είναι της τάξης του 1,1 εκατ. δολαρίων το 2008 (Συµβούλιο πράσινων κτιρίων της Αυστραλία, 2008γ, σ. 46). Έτσι, είναι σαφές ότι αυτό το εργαλείο διαβάθµισης έχει διαδραµατίσει σηµαντικό µέρος στην εµπορία των νέων κτιρίων. 60

77 Σχήµα 4.4 Πιστοποιηµένα κτίρια µε πράσινα αστέρια Πίνακας 4.1 Πιστοποιηµένα κτίρια γραφείων µε πράσινα αστέρια Το χαµηλό επίπεδο των κτιρίων που αναζητούν την «Όπως κατασκευάστηκε» πιστοποίηση, είτε ως συνέχεια µιας «βαθµολογίας Σχεδιασµού " ή ως αυτόνοµη βαθµολόγηση, όπως αναφέρεται παραπάνω είναι µόνο 8,5 % του συνολικού αριθµού των αξιολογηµένων κτιρίων και είναι ίσως ενδεικτικό της σηµασίας που δίδεται στην πραγµατική απόδοση του κτιρίου σχετικά µε τις επιδόσεις του σχεδιασµού του. Η ανάλυση των 73 πιστοποιηµένων κτιρίων µε γραφεία για τα οποία δηµοσίως διατίθενται από το συµβούλιο πράσινων κτιρίων προσφέρει µια ενδιαφέρουσα εικόνα της φύσης της διαδικασίας πιστοποίησης. Η διαδικασία πιστοποίησης γίνεται µε βραβεία βαθµολογίας πράσινων αστεριών, κατηγορίες 4 αστέρων καλύτερων πρακτικών, 5 αστέρων Αυστραλιανής τελειότητας και 6 αστερίων παγκόσµια πρωτοπορία. Η ανάλυση της συνηθισµένης αξιολόγησης κτιρίου φαίνεται στο Σχήµα 4.5 και καταδεικνύει 61

78 ότι το ήµισυ των πιστοποιηµένων κτιρίων έχουν πετύχει πέντε αστέρια πιστοποίησης της Αυστραλιανής τελειότητας. Η κατανοµή των πιστοποιηµένων κτιρίων σε όλες τις πολιτείες φαίνεται στο Σχήµα 4.6, γεγονός που δείχνει µια λογική που απλώνεται σε όλες τις πολιτείες. Από τα έξι αστέρια κτιρίων υπάρχουν δύο σε κάθε µία από την QLD και την ΝΝΟ µε τρία στη Vic και από µία στο ACT και SA, που δείχνει πάλι µια λογική παγκόσµια εξάπλωση των βιώσιµων κτιρίων σχετικά µε την Αυστραλία. Υπάρχει, ίσως χωρίς έκπληξη, µεταξύ των πιστοποιηµένων κτιρίων ένας µεγάλος αριθµός των ιδιοκτητών χρηστών κτιρίων, αντανακλώντας ίσως το µακροχρόνιο χαρακτήρα της ιδιοκτησίας και την ικανότητα να επωφεληθεί από τυχόν πρόσθετο κόστος της κατασκευής κατά τη διάρκεια ενός χρονικού διαστήµατος. Οµοίως το 17, ή 23 %, της βαθµολογίας αστεριών των πράσινων κτιρίων αποτελούν ιδιοκτησία και χρησιµοποιούνται από οργανισµούς του δηµόσιου τοµέα, γεγονός που αντικατοπτρίζει τον ηγετικό ρόλο που διαδραµατίζει η κυβέρνηση της Αυστραλίας λαµβάνοντας την προώθηση της ανάπτυξης βιώσιµων κτιρίων. Ένα θέµα που τίθεται σχετικά µε την αναγνώριση των κτιρίων ως «εξαιρετικής ποιότητας» ή "ηγετικής παγκόσµιας καινοτοµίας" είναι ότι ο κόσµος πηγαίνει µπροστά και αυτό που θεωρήθηκε ως καινοτόµο και καθοδηγητικό παγκόσµια χθες σύντοµα γίνεται ο κανόνας. Για την αντιµετώπιση αυτού του ζητήµατος, το συµβούλιο πράσινων κτιρίων, παρακολουθεί συνεχώς τη διαδικασία βαθµολόγησης και, προκειµένου να διατηρηθεί µια "Παγκόσµια ηγετική" θέση, αναθεωρεί τακτικά, τα µέσα διαβάθµισης της για τα κτίρια. Με τα σηµερινά δεδοµένα το πιο πρόσφατο εργαλείο αξιολόγησης είναι η έκδοση τρία, το οποίο εισήχθη στα τέλη του Προφανώς, δεδοµένου του χρόνου που απαιτείται για την προετοιµασία µιας υποβολής και για να επιτευχθεί µια πιστοποίηση πράσινων αστεριών, δεν υπάρχει τώρα η έκδοση τρία, πιστοποιηµένων κτιρίων που περιλαµβάνονται στα δηµοσιευµένα στοιχεία. Από τα πιστοποιηµένων κτίρια, 19 % επέτυχαν τη βαθµολογία σύµφωνα µε την πρώτη έκδοση του εργαλείου και το 81 % σύµφωνα µε την έκδοση δύο. Ενώ αυτή η διαδικασία επικαιροποίησης διατηρεί υψηλά πρότυπα και ένα σήµα ποιότητας για το συµβούλιο πράσινων κτιρίων, θέτει το ερώτηµα για τους επενδυτές και τους εκτιµητές ως προς τον 62

79 τρόπο διάκρισης µεταξύ της αξίας των τεσσάρων, πέντε ή έξι αστεριών, και πώς αυτή διαφέρει από την έκδοση ένα µέχρι την έκδοση τρία και, ενδεχοµένως, µετά από αυτή. Σχήµα 4.5 Κατάταξη πράσινων αστεριών για κτίρια γραφείων Σχήµα 4.6 Κατάταξη πράσινων αστεριών ανά περιοχή Η συνολική καθαρή επιφάνεια εκµίσθωσης υπολογίζεται από τα δηµοσιευµένα στοιχεία κτηρίων και αντιστοιχεί σε περίπου m2, δηλαδή, µε βάση το εκτιµώµενο απόθεµα γραφείων CBO από περίπου 17,6 εκατοµµύρια τετραγωνικά µέτρα, που αντιστοιχεί σε 4,6 % του αποθέµατος γραφείου (Warren, 2004). Αυτό δείχνει ότι ένα αρκετά υψηλό ποσοστό όλων των νέων κτιρίων επιδιώκουν τώρα να επιτύχουν τη Green Star βαθµολογία. Με τις σηµερινές CBO προσθήκες αποθέµατος γραφείων που κυµαίνονται από συν 1,6 % στο Brisbane το 2008 σε µείον 1,5 % στο Σίντεϊ, ποσοστό που αντανακλά τον αριθµού των κτηρίων που αποσύρονται από την αγορά για συντήρηση (Colliers International, 2008), ο χρόνος που θα µεσολαβήσει για την πιστοποίηση πράσινων αστεριών κτιρίων να είναι ο κανόνας στην αγορά και όχι η εξαίρεση, εξακολουθεί να είναι σχετικά µεγάλος. Αν και µε 63

80 ιστορικώς χαµηλές κενές θέσεις και, έως ότου η πίστωση µειωθεί, µια αγορά γραφείων στην Αυστραλία η οποία ήταν ιδιαίτερα αυξηµένη, τα κίνητρα για τους κατασκευαστές να δηµιουργήσουν αειφόρα κτίρια είναι µεγαλύτερα από ποτέ. Οµοίως, η αναγνώριση από τους επενδυτές ότι τα υφιστάµενα κτίρια που έχουν έλλειψη εξοικονόµησης ενέργειας και άλλες βιώσιµες ιδιότητες των πράσινων αστεριών κτιρίων, θα καταστήσει ταχύτερα άνευ αντικειµένου που οδηγεί στην ώθηση να αναλάβει µεγαλύτερες ανακαινίσεις για την αναβάθµιση των υφιστάµενων αποθεµάτων για την επίτευξη της βιωσιµότητας και αποτελεσµατικότητας ως απαιτήσεις της αγοράς. 4.4 Η άποψη των εκτιµητών Το επάγγελµα του εκτιµητή έχει επικριθεί ευρέως για την έλλειψη αναγνώρισης της προστιθέµενης αξίας που οφείλεται σε πράσινα κτίρια (Συµβούλιο πράσινων κτιρίων της Αυστραλίας, 2008γ). Μια έρευνα 200 εκτιµητών στο Queensland που πραγµατοποιήθηκε τον Ιούλιο του 2008, προβλέπει ορισµένα µέτρα στο πώς οι εκτιµητές της συγκεκριµένης πολιτείας βλέπουν τη αποτίµηση των αειφόρων κτιρίων. Η έρευνα είχε σε ποσοστό, ανταπόκριση 13 %. Η έρευνα προσπάθησε να συγκεντρώσει τις απόψεις των συµµετεχόντων σε µια σειρά θεµάτων που αφορούν την αποτίµηση των αειφόρων κτιρίων και οι περισσότερες ερωτήσεις που χρησιµοποιήθηκαν σε κλίµακα Likert λάµβαναν απαντήσεις 1 για το Συµφωνώ απόλυτα και 7 για το διαφωνώ απόλυτα. Από αυτή την έρευνα οι ουδέτερες απαντήσεις λήφθηκαν όταν το αποτελέσµατα ήταν ο µέσος όρος σε πολλές από τις ερωτήσεις. Μια ουδέτερη µέσου όρου βαθµολογία που λήφθηκε στο ερώτηµα: «εν υπάρχει διαφορά στην εκτίµηση ενός βιώσιµου κτιρίου και θα χρησιµοποιούσα τα ίδια στοιχεία της αγοράς " αν και αυτός ο µέσος όρος κρύβει το 30 % των ερωτηθέντων που έντονα διαφώνησαν µε τη δήλωση και ένα κυµαινόµενο 17 % το οποίο συµφωνεί κατηγορηµατικά, δείχνοντας έτσι µια σηµαντική διαφωνία µεταξύ των επαγγελµατιών. Οι εκτιµητές ήταν, ωστόσο, σε σχετική συµφωνία ότι η βαθµολογία 6 πράσινων αστεριών κτιρίου θα προσελκύσει µεγαλύτερη αξία από µια βαθµολογία 4 πράσινων αστεριών. Το συµβούλιο πράσινων κτιρίων, σε πρόσφατες δηµοσιεύσεις του, έχει προσπαθήσει να ενθαρρύνει τους εκτιµητές να υιοθετήσουν µια προσέγγιση 64

81 αποτίµησης προεξοφληµένων ταµειακών ροών (DCF), προκειµένου να καταστεί δυνατή η µεγαλύτερη εκτίµηση της αειφόρου δόµησης η οποία βασίζεται σε µια διαφορετική αντίληψη του κινδύνου (Συµβούλιο πράσινων κτιρίων της Αυστραλίας 2008α,γ) Στην έρευνα των εκτιµητών, ωστόσο, υπήρξε συµφωνία, αφού η µέση βαθµολογία ήταν το 3 σε µια κλίµακα 1-7, ότι η προσέγγιση του παραδοσιακού κεφαλαίου ήταν η πλέον κατάλληλη µέθοδος αποτίµησης για τα αειφόρα κτίρια, µολονότι ορισµένοι ανέφεραν επίσης ότι ένα DCF θα ήταν επίσης σκόπιµο, µε µέσο όρο της βαθµολογίας 3.6. Φαίνεται, εποµένως, ότι οι εκτιµητές είναι διατεθειµένοι να χρησιµοποιήσουν δύο µεθόδους εκτίµησης, αλλά µε µια µικρή προτίµηση για την πιο παραδοσιακή προσέγγιση της κεφαλαιοποίησης. Κατά τη διεξαγωγή µιας αποτίµηση DCF υπήρξε µέτρια συµφωνία, µε σκορ 3.6, ότι το προεξοφλητικό επιτόκιο θα πρέπει να προσαρµόζεται ώστε να αντικατοπτρίζει το µειωµένο σχετικό κίνδυνο για τα αειφόρα κτίρια. Οι εκτιµητές κλίθηκαν να αναφέρουν την εξοικείωσή τους µε ορισµένα από τα ευρέως χρησιµοποιούµενα εργαλεία αξιολόγησης, συµπεριλαµβανο- µένων του ABGR, των πράσινων αστεριών NABERS και του BREEAM. Το ποσοστό της ανταπόκρισης σε αυτό το ερώτηµα ήταν χαµηλότερο από ότι για τους άλλους, όµως η αναφερόµενη εξοικείωση µε τα συστήµατα διαβάθµισης άλλα κατόπιν των πράσινων αστεριών ήταν πολύ χαµηλή, µε 79 % που δείχνει ότι δεν είχαν εξοικειωθεί µε αυτά τα συστήµατα διαβάθµισης. Το σύστηµα των πράσινων αστεριών ξεχώρισε από τα άλλα λόγω του ότι µόνο ένας καταγεγραµµένος δεν ήταν εξοικειωµένος µε το εργαλείο και το µεγαλύτερο µέρος, 62 %, ανέφερε ότι είναι πολύ εξοικειωµένο µε το εργαλείο. Όταν ρωτήθηκε τι επιπτώσεις µπορεί να έχει ένα βιώσιµο κτίριο σε µια σειρά παραµέτρων, όταν αναλαµβάνουν µια αποτίµηση DCF, οι ερωτηθέντες, κατά µέσο όρο ανέµεναν, να δουν τις χαµηλότερες θέσεις, χαµηλότερα ποσοστά των αποσβέσεων, χαµηλότερη απόδοση τερµατικού σταθµού και µε έκπτωση στο επιτόκιο που εφαρµόζεται. εν υπήρξε, ωστόσο, καµιά διαφωνία στο ότι τα ενοίκια θα κλιµακωθούν σε αυτά τα κτίρια σε υψηλότερο ποσοστό. Αυτό που µπορεί να διαπιστωθεί από αυτήν την έρευνα είναι ότι υπάρχει ένα υψηλό επίπεδο συνειδητοποίησης µεταξύ των εκτιµητών στα θέµατα που επηρεάζουν την αποτίµηση των αειφόρων κτιρίων και ότι υπάρχει ετοιµότητα 65

82 να λάβουν υπόψη αυτές τις πτυχές του κτιρίου όταν αναλάβουν µια αποτίµηση για πιστοποίηση πράσινου κτιρίου. 4.5 Η προοπτική των χρηστών και των διαχειριστών των περιουσιακών στοιχείων Είναι προφανές, κατά τον κύκλο των ευθυνών, ότι οι κατασκευαστές είναι πρόθυµοι να παρέχουν κτίρια που η αγορά είναι διατεθειµένη να πληρώσει και περισσότερο από πρόθυµοι να αγκαλιάσουν τη βιώσιµη εξέλιξη αν η αγορά αξιολογήσει το επιπρόσθετο κόστος που συνδέεται µε την ανάπτυξη. Οι εκτιµητές θα αντανακλάσουν αυτή την τιµή, εάν υπάρχουν αποδείξεις ότι η αειφόρος ανάπτυξη προσθέτει αξία σε ένα περιουσιακό στοιχείο. Υπάρχουν ενδείξεις ότι οι ένοικοι και οι διαχειριστές περιουσιακών στοιχείων σε πολλές καταστάσεις αναζητούν πράσινα κτήρια µέσω των πολιτικών της εταιρικής κοινωνικής ευθύνης, ή, στην περίπτωση της περιουσίας του δηµόσιου τοµέα, ως µέσο που οδηγεί παραδειγµατικά και προσπαθεί να βοηθήσει την αγορά για την δηµιουργία κρίσιµης µάζας. Το πρόβληµα παραµένει από την πλευρά του διαχειριστή ιδιοκτησίας ως προς το ποια είναι τα πραγµατικά οφέλη για τα αειφόρα κτίρια και ποια είναι τα µέτρα που µπορούν να χρησιµοποιηθούν για την σύγκριση των κτηρίων. Η έλλειψη απτών αποδείξεων αγοράς είναι το ίδιο πρόβληµα που οι εκτιµητές αντιµετωπίζουν : ποια είναι τα στοιχεία για την προστιθέµενη αξία και µε βάση τα διαθέσιµα εργαλεία αξιολόγησης πώς µπορεί ένα κτήριο να συγκριθεί µε ένα άλλο. Το πρόβληµα γίνεται ακόµη µεγαλύτερο όταν ληφθούν υπόψη τα άυλα οφέλη της αειφόρου ανάπτυξης, θέµατα όπως η ευηµερία, η υγεία και ασφάλεια των εργαζοµένων, και τα κέρδη της παραγωγικότητας (Bienert et στις. 2009, σ 7). Οι µετρήσεις αυτές είναι δύσκολο να ποσοτικοποιηθούν και, εποµένως, δεν είναι δυνατόν µε τα πρόσφατα µέτρα να συγκριθούν µια λύση µε µια άλλη ή να ευνοηθεί ένα σχέδιο οικοδόµησης σε σχέση µε ένα άλλο. Έτσι, υπάρχει ανάγκη για την βιοµηχανία να αναπτύξει µέτρα για την αντιµετώπιση τόσο των υλικών και άυλων χαρακτηριστικών από την άποψη της διαχείρισης ακινήτων που µπορούν σαφώς να εκφραστούν µε το προστιθέµενο όφελος και την αξία του 66

83 αειφόρου κτηρίου. Όταν αυτό επιτευχθεί ο ιδιοκτήτης θα είναι σε θέση να έχει θετική συµβολή στην κατάρριψη του κύκλου των ευθυνών. 4.6 Η προστιθέµενη αξία των πράσινων αστεριών Έτσι, τι συµπέρασµα µπορεί να εξαχθεί από την ανάλυση των εργαλείων βαθµονόµησης των βιώσιµων κτιρίων επί του παρόντος που χρησιµοποιούνται στην Αυστραλία και τις απόψεις σχετικά µε το επάγγελµα της αποτίµησης; Αυτό που είναι προφανές είναι ότι υπάρχει ένας αριθµός διαθέσιµων εργαλείων και ότι αυτά τα εργαλεία έχουν ταχεία ανάπτυξη καθώς η αγορά ωριµάζει. Η συγχώνευση των ABGR και NABERS εργαλείων για να διαµορφωθεί ένα ενιαίο εργαλείο είναι ίσως ένα θετικό βήµα για τη µείωση των εργαλείων, αλλά ακόµη και αυτό να συµβεί, νέοι παίκτες εισέρχονται στην αγορά. Αυτό που είναι προφανές από τις απαντήσεις των εκτιµητών είναι ότι η εξοικείωση µε µια σειρά από εργαλεία, εκτός από το συµβούλιο πράσινων κτιρίων πράσινων αστεριών, είναι πολύ χαµηλή. Είναι επίσης σαφές ότι οι εκτιµητές και οι επενδυτές χρειάζονται µια σαφή επίδειξη της βιωσιµότητας του κτιρίου πριν είναι πρόθυµοι να αντανακλούν αυτό σε µια αύξηση της αξίας της αγοράς για το περιουσιακό στοιχείο. Η πρόσφατη ανάλυση των κτιρίων που έχουν πιστοποιηθεί δείχνει ότι αυτό είναι ακόµα ένα σχετικά µικρό ποσοστό της αγοράς από το οποίο θα παρθούν αποδεικτικά στοιχεία. Προσθέστε σε αυτό την ξεχωριστή αβεβαιότητα που θεωρείται από πολλούς ότι ακριβώς επειδή ένα κτίριο έχει µια πράσινη πιστοποίηση σχεδιασµού αστεριών που στην πραγµατικότητα ήταν χτισµένο σε αυτό το πρότυπο σχεδίου, τότε πώς ο επενδυτής και ο εκτιµητής θα αποφασίσει σχετικά µε την προστιθέµενη αξία των εν λόγω χαρακτηριστικών βιώσιµης οικοδόµησης; Εξαρτάται από τον εκτιµητή η επαλήθευση,στη συνέχεια, κάθε ένα από τα σχεδιαστικά στοιχεία, ακόµη και αν το κτίριο χτίστηκε σε πιστοποιηµένο σχεδιασµό; Οι ένοικοι θέλουν να γνωρίζουν ότι τα χαρακτηριστικά βιωσιµότητας του κτιρίου έχουν παραδοθεί τόσο από µια προοπτική σχεδιασµού όσο και από την προοπτική «όπως κατασκευάστηκε» αλλά και από µια συνεχή οπτική λειτουργία. Η άνοδος όπως λέγεται των πράσινων µισθώσεων είναι απόδειξη αυτής της αυξανόµενης τάσης και µια περιοχή η οποία απαιτεί σηµαντική περαιτέρω έρευνα. 67

84 Συµπερασµατικά, µπορεί να διαπιστωθεί ότι η αγορά γραφείων µας έχει προχωρήσει πολύ σε λίγα χρόνια και έχει αγκαλιάσει την ατζέντα του αειφόρου κτιρίου. Η συνεχής ανάπτυξη των εργαλείων για την αξιολόγηση και προώθηση των αειφόρων κτηρίων είναι ένα πολύ σηµαντικό στοιχείο για το στάδιο της λήψης απόφασης που αξίζει ένα πράσινο αστέρι. Ο πρώτος παίχτης για το σαφή προσδιορισµό της ανάγκης για ένα αστέρι στο σύστηµα διαβάθµισης ήταν οι κατασκευαστές, προκειµένου να προσθέσουν ένα ακόµη πρόσθετο όριο µάρκετινγκ στις νέες κατασκευές τους. Η αγορά έχει, ωστόσο, προχωρήσει σηµαντικά και οι µεγαλύτερες επιχειρήσεις και οι κυβερνήσεις έχουν αγκαλιάσει τις εταιρικές κοινωνικές ευθύνες και την όλο και περισσότερη ζήτηση αειφόρου ανάπτυξης, έτσι που να αναζητούν ένα πράσινο αστέρι πιστοποίησης πριν από την επένδυση σε ένα νέο κτίριο ή τη σύναψη συµβάσεως µισθώσεως για την χρήση του κτιρίου. Τέλος, υπάρχει µια αυξανόµενη ευαισθητοποίηση των επιχειρήσεων διαχείρισης ακινήτων ότι οι κάτοχοι κτιρίων, οι εργαζόµενοι, έχουν όλο και περισσότερη επίγνωση του περιβάλλοντος εργασίας τους, στο οποίο εργάζονται και οι πιέσεις των εργοδοτών για πιο βιώσιµους χώρους εργασίας, είναι ένα αίτηµα πολλών και βρίσκονται στην ευχάριστη θέση να ανταποκριθούν στο γεγονός ότι τα αυξηµένα επίπεδα της παραγωγικότητας ευρέως συνδέονται µε την περιβαλλοντικά βιώσιµη ανάπτυξη. Έτσι, µε λίγα λόγια όλοι χρειαζόµαστε ένα πράσινο αστέρι, αναπτυξιακοί φορείς, επενδυτές, ένοικοι και εργαζόµενοι. Αυτό που πρέπει να αντιµετωπιστεί τώρα είναι ο κύκλος των ευθυνών που περιγράφεται ανωτέρω, και µια κίνηση προόδου όσον αφορά το µεγαλύτερο σώµα της έρευνας που αναπτύσσει ισχυρά µέτρα σχετικά µε τα αειφόρα κτήρια που σχεδιάζονται, κατασκευάζονται και λειτουργούν για την επίτευξη και διατήρηση των στόχων όλων των µερών. Τα µέτρα αυτά πρέπει να παρέχουν µια ανοιχτή και σαφή απόδειξη των διαπιστευτηρίων των κτιρίων αυτών ότι οι επενδυτές και οι εκτιµητές µπορούν να λάβουν πλήρη γνώση του προφίλ του µειωµένου κινδύνου για τα εν λόγω κτίρια και ότι είναι σαφώς σε θέση να επιτύχουν. 68

85 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 5 ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΤΗΣ ΑΞΙΑΣ ΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ ΣΤΗΝ Ο Ο ΠΑΡΝΗΘΟΣ 31, ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ ΤΗΣ ΚΥΨΕΛΗΣ, ΤΟΥ ΗΜΟΥ ΑΘΗΝΑΙΩΝ, ΤΟΥ ΝΟΜΟΥ ΑΤΤΙΚΗΣ 5.1 Σύνοψη εκτίµησης ακινήτου Πίνακας 5.1 Τα στοιχεία του προς εκτίµηση ακινήτου 5.2 Καθορισµός αρµοδιοτήτων Ο πελάτης Αυτή η έκθεση προετοιµάζεται για χρήση µόνο από τον πελάτη που ονοµάζεται κατωτέρω: Όνοµα πελάτη : ΒΙΟΤΕΡ ΑΒΕΕ ιεύθυνση : Ευτυχίδου 45, Παγκράτι, Αττική 69

86 5.2.2 Ο εκτιµητής Αυτή η έκθεση προετοιµάζεται από το Οικονοµικό Πανεπιστήµιο Αθηνών και τον εκτιµητή Κωνσταντινίδη Θεµιστοκλή Σκοπός της εκτίµησης Ο σκοπός της εκτίµησης είναι η πραγµατοποίηση διπλωµατικής εργασίας Βάση της εκτίµησης Σύµφωνα µε τη συµφωνηθείσα διαδικασία, έχουµε κληθεί να υπολογίσουµε τη "Αγοραία Αξία" του ακινήτου (Market Value) Ηµεροµηνία εκτίµησης Μάρτιος Περιγραφή Ακινήτου Περιφέρεια / ήµος : Αττικής, Αθηναίων ιεύθυνση : Πάρνηθος 31, Κυψέλη Είδος ακινήτου προς εκτίµηση : ιαµέρισµα Όροφος : 2 ος Εµβαδόν ακινήτου : 62 τ.µ. Εµβαδόν οικοπέδου : 120 Πρόσωπο : 8µ. Βάθος : 15 µ. Συντελεστής δόµησης : 3,35 Συντελεστής Κάλυψης : 0,70 Έτος κατασκευής : 2009 Υπάρχουσα χρήση : Κατοικία Βέλτιστη χρήση : Κατοικία 70

87 5.3.1 Περιγραφή της περιοχής Η κυψέλη είναι µια περιοχή του νοµού Αττικής σχετικά κοντά στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας. Ανήκει στο δήµο Αθηναίων (6ο δηµοτικό διαµέρισµα Αθηνών) και συνορεύει νότια µε το Γκύζη δυτικά µε τον Κολωνό, βόρεια µε τα Πατήσια και ανατολικά µε το Πολύγωνο. εν εξυπηρετείται από σταθµούς µετρό, καθώς ο κοντινότερος είναι ο σταθµός Άγιος Νικόλαος, ο οποίος βρίσκεται σε απόσταση µέτρων. Είναι µια περιοχή η οποία παρουσιάζει µια αρκετά µεγάλη πυκνότητα πληθυσµού. Τα περισσότερα κτήρια είναι παλιάς κατασκευής, κάτι το οποίο είναι σύνηθες σε περιοχές κοντά στο ιστορικό κέντρο της πόλης. Ο λόφος του Ελικώνος καθώς και το Αττικό άλσος αποτελούν δύο βασικές πηγές πρασίνου της περιοχής. Η περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο είναι εµπορική και οικιστική και η θέση του µέσα στην περιοχή είναι πολύ καλή. Συγκοινωνιακά εξυπηρετείται µε λεωφορεία. Από πλευράς υποδοµής υπάρχουν δίκτυα όλων των µορφών. Είναι περιοχή που παρουσιάζει αρκετά µεγάλη εµπορική κίνηση, υπάρχουν καταστήµατα και επιχειρήσεις κάθε µορφής. Η οδός Πάρνηθος αποτελεί έναν κεντρικό οδικό άξονα της περιοχής της Κυψέλης και βρίσκεται στα όρια του δήµου Αθηναίων µε τον δήµο Γαλατσίου Περιγραφή του ακινήτου Το κτήριο ανεγέρθηκε το έτος 2009, ο φέρων οργανισµός του είναι από οπλισµένο σκυρόδεµα, αποτελείται από υπερυψωµένο ισόγειο και έξη ορόφους. Ο κάθε όροφος αποτελεί µία ξεχωριστή ιδιοκτησία (διαµέρισµα).το προς εκτίµηση ακίνητο βρίσκεται στον δεύτερο όροφο, αποτελείται από ένα υπνοδωµάτιο, ένα σαλόνι στο οποίο βρίσκεται και η κουζίνα και ένα λουτρό. Τα δάπεδα του διαµερίσµατος είναι κεραµικά πλακάκια διαστάσεως 30x30 µέτριας ποιότητας, τοποθετηµένα σε κανονική διάταξη. Το εν λόγω ακίνητο δεν διαθέτει κεντρικό σύστηµα θέρµανσης, αλλά διαθέτει δύο κλιµατιστικά και ένα θερµαντικό σώµα στο λουτρό. Τα εσωτερικά κουφώµατα είναι ξύλινα µέτριας ποιότητας, ενώ τα εξωτερικά είναι αλουµινίου µε διπλούς υαλοπίνακες. Στον χώρο της κουζίνας υφίσταται γύψινη ψευδοροφή µε φωτιστικά spots. Τα έπιπλα κουζίνας είναι καλής ποιότητας και το λουτρό διαθέτει πορσελάνινα είδη υγιεινής και 71

88 κεραµικά πλακίδια. Το διαµέρισµα διαθέτει θωρακισµένη πόρτα ασφαλείας και οι τοίχοι του είναι βαµµένοι µε πλαστικά χρώµατα Ειδικές παρατηρήσεις Το διαµέρισµα διαθέτει δύο µπαλκόνια, ένα στον χώρο του σαλονιού το οποίο είναι µεγάλο και ένα µικρότερο στο υπνοδωµάτιο. Η κατοικία έχει δύο ντουλάπες µέτριας ποιότητας, µία µεγάλη στο υπνοδωµάτιο και µία µικρότερη στον διάδροµο µεταξύ των δύο χώρων. 5.4 Η µεθοδολογία εκτίµησης Η διαδικασία εκτίµησης περιλαµβάνει µια συστηµατική ανάλυση των παραγόντων που επηρεάζουν την αξία της ακίνητης περιουσίας. Στον υπολογισµό της αγοραίας αξίας της υπό εκτίµηση ιδιοκτησίας χρησιµοποιήθηκαν τρείς διαφορετικές µέθοδοι εκτίµησης, έτσι ώστε να υπάρξει καλύτερο αποτέλεσµα Η συγκριτική µέθοδος Σύµφωνα µε τη µέθοδο αυτή η αγοραία αξία ενός ακινήτου µπορεί να εκτιµηθεί µε σύγκριση των αξιών άλλων παρεµφερών ή παρόµοιων ακινήτων που έχουν αποτελέσει αντικείµενο συναλλαγής και ύστερα από συστηµατική έρευνα της κτηµαταγοράς έχουν γίνει γνωστές οι αξίες στον εκτιµητή. Για τον προσδιορισµό της αγοραίας αξίας του προς εκτίµηση ακινήτου γίνονται διάφορες αναγωγές, µε βάση διάφορα χαρακτηρίστηκα στοιχεία, των συγκρίσιµων ακινήτων που έχουν καταγεγραµµένες αξίες µε το προς εκτίµηση ακίνητο. Εκτός από την χρονική αναγωγή, κατά την οποία χρησιµοποιούνται δείκτες από την Ε.Σ.Υ.Ε., πραγµατοποιούνται και άλλες αναγωγές που αφορούν ποιοτικά χαρακτηριστικά που αφορούν την θέα, την ποιότητα κατασκευής, την εµπορικότητα, τον όροφο, την κυκλοφοριακή κίνηση, την ρύπανση, τις υποδοµές, την εξυπηρέτηση από τα µέσα µαζικής µεταφοράς, την θέση κ.α. Αρχικά κατασκευάζουµε τον παρακάτω πίνακα ο οποίος παρουσιάζει όλα τα ποιοτικά χαρακτηριστικά, των συγκριτικών στοιχείων, που χρησιµοποιούνται για την επίτευξη της µεθόδου. 72

89 Πώλησ η Α/Α Εµβαδόν (τ.µ.) Όροφο ς Κατάσταση Ποιότητα κατασκευής Έτος κατασκευής Έτος πώλησης Αξία /τ.µ ος καλή καλή ος καλή καλή ος καλή πολύ καλή ος πολύ καλή καλή , ος πολύ καλή πολυκαλή Πίνακας 5.2 Ποιοτικά χαρακτηριστικά συγκριτικών στοιχείων Το πρώτο βήµα της µεθόδου είναι αυτό της χρονικής αναγωγής, το οποίο επιτυγχάνεται µε τον πολλαπλασιασµό της αξίας του κάθε ακινήτου µε τον κατάλληλο συντελεστή ανάλογα µε τους δείκτες της Ε.Σ.Υ.Ε. για το κάθε έτος. Για τις αγοροπωλησίες που πραγµατοποιήθηκαν το 2010 χρησιµοποιούµε τον συντελεστή 1,01 ενώ για αυτές του 2009 το 1,05. Έτσι οι χρονικές αναγωγές των αγοραίων αξιών των πέντε συγκριτικών στοιχείων είναι τα ακόλουθα, 1)2.280*1,05=2.394, 2)2.310 * 1,01 = 2.333,1, 3)1.979 * 1,05 = 2.078, 4)2.323,5 * 1,01 = 2.346,7, 5)2.350*1= Πίνακας 5.3 Συγκριτική µέθοδος Από τον παραπάνω πίνακα παρατηρούµε ότι η τιµή µονάδος για την συγκεκριµένη κατοικία, µε βάση τα συγκριτικά στοιχεία της αγοράς κυµαίνεται µεταξύ /τ.µ. και /τ.µ. µε µέση τιµή περίπου /τ.µ. Έτσι η συνολική αγοραία αξία του διαµερίσµατος, που προκύπτει µε την χρήση της συγκριτικής µεθόδου, είναι /τ.µ.*62τ.µ.= δηλαδή

90 5.4.2 Η µέθοδος της προσόδου Έστω ότι το υπό εξέταση ακίνητο έχει µισθωθεί τη 01/01/2011 για 9 έτη αντί µηνιαίου µισθώµατος 480 µε ετήσια αύξηση 5%. Η υπολειµµατική αξία του ακινήτου στο τέλος της µίσθωσης υπολογίζεται από την κεφαλαιοποίηση του µισθώµατος του τελευταίου έτους µε συντελεστή κεφαλαιοποίησης 4,2%. Εποµένως η υπολειµµατική αξία του ακινήτου στο τέλος της µίσθωσης είναι : S = 8.510,14 / 0,042 = ,38 Μετατρέποντας την σε παρούσα αξία έχουµε: ,38 / (1+0,10)9 = ,67 Ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης προσδιορίστηκε σε συνάρτηση µε τον κρατικό πληθωρισµό, το επιτόκιο της κεντρικής Ευρωπαϊκής Τράπεζας, την ετήσια τεχνική απαξίωση που αφορά την συνολική αξία του ακινήτου, ανάλογα µε τη χρήση του ακινήτου, του κινδύνου µίσθωσης του ακινήτου και της ετήσιας ανόδου των αξιών των ακινήτων, η οποία είναι αµελητέα λόγω της ύφεσης στην αγορά ακινήτων. Έτσι επιλέχθηκε ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης να είναι ίσος µε 10%. Πίνακας 5.4 Η µέθοδος της προσόδου Η αγοραία αξία του ακινήτου είναι , ,24 = ,

91 5.4.3 Η µέθοδος της πολλαπλής γραµµικής παλινδρόµησης Επιθυµούµε να υπολογίσουµε την αγοραία αξία (τρέχουσα αξία) πώλησης ενός διαµερίσµατος της οδού Πάρνηθος στον αριθµό 31 στην περιοχή της Κυψέλης του δήµου Αθηναίων µε βάση 12 πωλήσεις άλλων ακινήτων, που έλαβαν χώρα στη γύρω περιοχή. Ύστερα από αυτοψία και έρευνα της κτηµαταγοράς πήραµε τα παρακάτω στοιχεία: Πίνακας 5.5 Η µέθοδος της πολλαπλής γραµµικής παλινδρόµησης µε την χρήση δώδεκα ακινήτων Για την εκτίµηση του ζητούµενου ακινήτου θα χρησιµοποιηθεί η µέθοδος της πολλαπλής παλινδρόµησης. Στην περίπτωση αυτή λαµβάνουµε ως εξαρτηµένη µεταβλητή την αξία ανά τετραγωνικό µέτρο (Χ1) και ως ανεξάρτητες µεταβλητές το εµβαδόν του διαµερίσµατος σε τετραγωνικά µέτρα (Χ2), τον όροφο (Χ3), την ποιότητα κατασκευής µε κλίµακα από 1-5 (Χ4), την εξυπηρέτηση από τα µέσα µαζικής µεταφοράς σε κλίµακα 1-5 στην οποία όµως περιλαµβάνεται και η ποιότητα της θέσης (Χ5), την παλαιότητα σε έτη (Χ6) και το πλήθος των βοηθητικών χώρων (Χ7). Για να διευκολύνουµε τον υπολογισµό των παραµέτρων του υποδείγµατος µας χρησιµοποιήσαµε το στατιστικό πακέτο SPSS. Συνεπώς µε την ανάλυση της πολλαπλής παλινδρόµησης καταλήγουµε στο εξής µοντέλο: X 1 =443,35 + 7,48*X ,06*X ,04*X ,55*X 5-17,63*X ,88 *X 7 75

92 Για την µεταβλητή Χ4 που αφορά την ποιότητα κατασκευής επιλέξαµε τον αριθµό 3, ενώ για την µεταβλητή Χ5 επιλέχθηκε ο αριθµός 4 λόγω της θέσης του ακινήτου. X 1 = 443,35 + 7,48* ,06* ,04* ,55*4-17,63* ,88 *0 = 1971,29 /m 2 Εποµένως, η συνολική αξία του διαµερίσµατος θα είναι: V ΙΑΜ =1971,29*62= , Έχοντας υπολογίσει το µέσο τετραγωνικό σφάλµα, τη διασπορά της µεταβλητής Χ1 και άλλους υπολογισµούς βρίσκουµε ότι ο συντελεστής προσδιορισµού R2 δίνει τιµή 0,90 περίπου. Η παρούσα τιµή δείχνει ότι η εξίσωση παλινδρόµησης που έχουµε χρησιµοποιήσει περιγράφει µόνο το 90% της διακύµανσης της τιµής Χ1, ενώ το υπόλοιπο 10% της µεταβλητότητας οφείλεται σε άλλες αιτίες για τις οποίες δεν έχουµε πληροφόρηση, δηλαδή οι ανεξάρτητες µεταβλητές Χ2 έως Χ7 ερµηνεύουν το 90% των µεταβλητών της εξαρτηµένης µεταβλητής Χ Τελική Εκτίµηση Θεωρούµε ότι, λόγω της φύσης του εκτιµώµενου ακινήτου, η συγκριτική µέθοδος επηρεάζει περισσότερο την τιµή µονάδος του. Έτσι λαµβάνεται υπόψη µε βάρος 50%, ενώ αντίστοιχα η µέθοδο της άµεσης κεφαλαιοποίησης µε 30% και η στατιστική µέθοδος µε 20%. Η συνολική αγοραία αξία, όπως αυτή εκφράζεται από τα διεθνή εκτιµητικά πρότυπα, του εκτιµώµενου διαµερίσµατος υπολογίζεται από τον τύπο: 0,50 * ,30 * ,20 * = Καθορισµός των όρων Αγοραία Αξία (Market Value) Σύµφωνα µε τα ιεθνή Εκτιµητικά Πρότυπα (.Ε.Π.) αγοραία αξία είναι το αποτιµηθέν ή το εκτιµώµενο ποσό µε το οποίο ένα περιουσιακό στοιχείο θα έπρεπε να µετεβιβασθεί από ένα πρόθυµο πωλητή σε έναν πρόθυµο αγοραστή κατά την ηµέρα της διεξαγωγής της εκτίµησης, µέσα από µια δίκαιη, κοινή 76

93 συναλλαγή και αφού το περιουσιακό στοιχείο παραµείνει για ένα εύλογο διάστηµα στην αγορά κατά το οποίο τα αντισυµβαλλόµενα µέρη έχουν ενεργήσει µε γνώση, σύνεση και χωρίς πίεση και εξαναγκασµό Ενοίκιο της αγοράς (Market rent) Το εισόδηµα που θα προέκυπτε από την ενοικίαση µιας ιδιοκτησίας στην ελεύθερη αγορά και το οποίο επηρεάζεται από τα τρέχοντα ενοίκια που πληρώνονται κατά το συγκρίσιµο διάστηµα (κατά την συγκεκριµένη ηµεροµηνία αξιολόγηση) Βέλτιστη χρήση (Highest & Best use) Ως βέλτιστη χρήση ενός περιουσιακού στοιχείου εννοούµε τη χρήση η οποία οδηγεί στη µεγαλύτερη οικονοµική απόδοση και στην υψηλότερη αξία του προς εκτίµηση περιουσιακού στοιχείου σε δεδοµένη χρονική στιγµή, υπό την προϋπόθεση ότι η πιθανή χρήση του περιουσιακού στοιχείου είναι δυνατή, νοµικά επιτρεπτή, κατάλληλα δικαιολογηµένη και οικονοµικά σκόπιµη. Η αγοραία αξία αναφέρεται πάντα στην βέλτιστη χρήση, εκτός αν ορίζεται διαφορετικά Φωτογραφικό υλικό Σχήµα 5.1 Η όψη της πολυκατοικίας επί της οδού Επιδαύρου 77

94 Σχήµα 5.2 Η κουζίνα του διαµερίσµατος Σχήµα 5.3 Η είσοδος του διαµερίσµατος 78

95 Σχήµα 5.4 Η µπαλκονόπορτα του σαλονιού 79

(Αρθ-1 ΠΔ/23-2/6-3-87, Αρθ-1 παρ.1 ΠΔ-8/19-12-90)

(Αρθ-1 ΠΔ/23-2/6-3-87, Αρθ-1 παρ.1 ΠΔ-8/19-12-90) (Αρθ-1 ΠΔ/23-2/6-3-87, Αρθ-1 παρ.1 ΠΔ-8/19-12-90) ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ ΧΡΗΣΕΩΝ Οι χρήσεις γης στις περιοχές των γενικών πολεοδομικών σχεδίων, καθορίζονται σε κατηγορίες ως ακολούθως: Α) Σύμφωνα με τη γενική πολεοδομική

Διαβάστε περισσότερα

ΠΔ/23-2-87 (ΦΕΚ-166/Δ/6-3-87) Κατηγορίες και περιεχόμενο χρήσεων γης.

ΠΔ/23-2-87 (ΦΕΚ-166/Δ/6-3-87) Κατηγορίες και περιεχόμενο χρήσεων γης. ΠΔ/23-2-87 (ΦΕΚ-166/Δ/6-3-87) Κατηγορίες και περιεχόμενο χρήσεων γης. 'Εχοντας υπόψη: 1. Τις διατάξεις του Ν-1561/85 (ΦΕΚ-148/Α) και ειδικότερα το Αρθ- 15 παρ.1 αυτού. 2. Την υπ' αρ.γνωμ-36/87 του Συμβουλίου

Διαβάστε περισσότερα

Π.Δ. ΤΗΣ 23.2/6.3.1987 (ΦΕΚ 166 Δ ) Κατηγορίες και περιεχόμενο χρήσεων γης.

Π.Δ. ΤΗΣ 23.2/6.3.1987 (ΦΕΚ 166 Δ ) Κατηγορίες και περιεχόμενο χρήσεων γης. Σελίδα 1 από 9 Π.Δ. ΤΗΣ 23.2/6.3.1987 (ΦΕΚ 166 Δ ) Κατηγορίες και περιεχόμενο χρήσεων γης. Έχοντας υπόψη: Τις διατάξεις του Ν. 1561/1985 (ΦΕΚ 148/Α) και ειδικότερα το άρθρο 15 παρ. 1 αυτού. Την υπ αριθ.

Διαβάστε περισσότερα

2. Την υπ'αριθ. 36/1987 γνωµοδότηση του Συµβουλίου της Επκρατείας µε πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος Χωροταξίας και ηµοσίων Εργων αποφασίζουµε :

2. Την υπ'αριθ. 36/1987 γνωµοδότηση του Συµβουλίου της Επκρατείας µε πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος Χωροταξίας και ηµοσίων Εργων αποφασίζουµε : χρήσεων γης " ΦΕΚ 166 /1987 ++Θ.Φ.++ Εχοντες υπόψη : 1. Τις διατάξεις του Ν. 1561/1985 (ΦΕΚ 148/Α) και ειδικότερα το άρθρο 15 παρ. 1 αυτού. 2. Την υπ'αριθ. 36/1987 γνωµοδότηση του Συµβουλίου της Επκρατείας

Διαβάστε περισσότερα

ΠΔ 06-//1987 (ΠΔ ΦΕΚ Δ ): Χρήσεις γης.κατηγορίες-περιεχόμενο (72319) Κατά εξουσιοδότηση Εκδοθέντα και Εφαρμοστικά Νομοθετήματα 9

ΠΔ 06-//1987 (ΠΔ ΦΕΚ Δ ): Χρήσεις γης.κατηγορίες-περιεχόμενο (72319) Κατά εξουσιοδότηση Εκδοθέντα και Εφαρμοστικά Νομοθετήματα 9 ΠΔ 06-//1987 (ΠΔ ΦΕΚ Δ 166 1987): Χρήσεις γης.κατηγορίες-περιεχόμενο (72319) Αρθρο 0 Κατά εξουσιοδότηση Εκδοθέντα και Εφαρμοστικά Νομοθετήματα 9 Π.Δ. 23.2/6.3.1987 "Κατηγορίες και περιεχόμενο χρήσεων γης

Διαβάστε περισσότερα

ΠΡΟΕΔΡΙΚΟ ΔΙΑΤΑΓΜΑ 6/1987 Φ.Ε.Κ. Δ 166/ Κατηγορίες και περιεχόμενο χρήσεων γης

ΠΡΟΕΔΡΙΚΟ ΔΙΑΤΑΓΜΑ 6/1987 Φ.Ε.Κ. Δ 166/ Κατηγορίες και περιεχόμενο χρήσεων γης ΠΡΟΕΔΡΙΚΟ ΔΙΑΤΑΓΜΑ 6/1987 Φ.Ε.Κ. Δ 166/6-3-1987 Κατηγορίες και περιεχόμενο χρήσεων γης ***ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΗ: Βλ. Αριθ. ΟΙΚ. 3761 ΦΕΚ Δ 557/5-6-2003 "Τροποποίηση ρυμοτομικού σχεδίου πόλης Ιωαννίνων στο Ο.Τ. 169

Διαβάστε περισσότερα

Νοµοθεσία. για τις. Χρήσεις γης. (απόσπασµα)

Νοµοθεσία. για τις. Χρήσεις γης. (απόσπασµα) Νοµοθεσία για τις Χρήσεις γης (απόσπασµα) ΤΕΧΝΙΚΟ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟ ΕΛΛΑ ΑΣ 2006 Κατηγορίες και περιεχόµενο χρήσεων γης Π 23-2-87 (ΦΕΚ 166 6-3-87) 'Εχοντας υπόψη: 1. Τις διατάξεις του Ν-1561/85 (ΦΕΚ-148/Α)

Διαβάστε περισσότερα

πληροφορίες ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΑ

πληροφορίες ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΑ Εισαγωγή στα ΓΠΣ Οι καθημερινές δραστηριότητες του ανθρώπου, από τις πιο απλές μέχρι τις πλέον σύνθετες, είναι τις περισσότερες φορές συνυφασμένες με την έννοια του χώρου. Σχεδόν όλες οι αποφάσεις που

Διαβάστε περισσότερα

ΑΝΑΘΕΩΡΗΣΗ ΧΡΗΣΕΩΝ ΓΗΣ ΣΤΟ ΔΗΜΟ ΑΜΑΡΟΥΣΙΟΥ. Οκτώβρης 2008

ΑΝΑΘΕΩΡΗΣΗ ΧΡΗΣΕΩΝ ΓΗΣ ΣΤΟ ΔΗΜΟ ΑΜΑΡΟΥΣΙΟΥ. Οκτώβρης 2008 ΑΝΑΘΕΩΡΗΣΗ ΧΡΗΣΕΩΝ ΓΗΣ ΣΤΟ ΔΗΜΟ ΑΜΑΡΟΥΣΙΟΥ Οκτώβρης 2008 ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ Ο στρατηγικός σχεδιασμός της πόλης επιτυγχάνεται μέσα από το Γ.Π.Σ. Σε βάθος χρόνου οριοθέτηση των οχλουσών δραστηριοτήτων με στόχο

Διαβάστε περισσότερα

Γεωγραφικά Πληροφοριακά Συστήµατα (Geographical Information Systems GIS)

Γεωγραφικά Πληροφοριακά Συστήµατα (Geographical Information Systems GIS) Γεωγραφικά Πληροφοριακά Συστήµατα (Geographical Information Systems GIS) ρ. ΧΑΛΚΙΑΣ ΧΡΙΣΤΟΣ xalkias@hua.gr Χ. Χαλκιάς - Εισαγωγή στα GIS 1 Ορισµοί ΓΠΣ Ένα γεωγραφικό πληροφοριακό σύστηµα Geographic Information

Διαβάστε περισσότερα

ΣΥΝΔΕΣΜΟΣ BΙΟΜΗΧΑΝΙΩΝ ΑΤΤΙΚΗΣ ΚΑΙ ΠΕΙΡΑΙΩΣ (Σ.Β.Α.Π)

ΣΥΝΔΕΣΜΟΣ BΙΟΜΗΧΑΝΙΩΝ ΑΤΤΙΚΗΣ ΚΑΙ ΠΕΙΡΑΙΩΣ (Σ.Β.Α.Π) ΣΥΝΔΕΣΜΟΣ BΙΟΜΗΧΑΝΙΩΝ ΑΤΤΙΚΗΣ ΚΑΙ ΠΕΙΡΑΙΩΣ (Σ.Β.Α.Π) ΕΤΟΣ ΙΔΡΥΣΗΣ: 1951 ΕΔΡΑ: Πειραιάς, Μέγαρο ΕΒΕΠ, Λουδοβίκου 1, Γραφεία Αθηνών: Αμερικής 10, T.K. 106 71 ΑΘΗΝΑ, Τηλ: 210-3392567, Fax: 210-3631720 e-

Διαβάστε περισσότερα

Χωροταξικός και Πολεοδοµικός Σχεδιασµός

Χωροταξικός και Πολεοδοµικός Σχεδιασµός Χωροταξικός και Πολεοδοµικός Σχεδιασµός 1. Γενικά Υφιστάµενη κατάσταση Η έλλειψη χωροταξικού σχεδιασµού διαχρονικά έχει οδηγήσει σε ένα δαιδαλώδες και ασαφές θεσµικό πλαίσιο, προκαλώντας προβλήµατα επιβίωσης

Διαβάστε περισσότερα

ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ Του άρθρου 33, παρ. 2 του Ν.4269/2014 (ΦΕΚ Α 142)

ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ Του άρθρου 33, παρ. 2 του Ν.4269/2014 (ΦΕΚ Α 142) ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ Του άρθρου 33, παρ. 2 του Ν.4269/2014 (ΦΕΚ Α 142) Με την παρούσα Τεχνική Έκθεση γίνεται αντιστοίχηση κατ αναλογία, των προβλεπομένων στην μελέτη Σχέδιο Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτών

Διαβάστε περισσότερα

ΑΝΑΠΛΑΣΕΙΣ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ ΡΙΖΟΥΠΟΛΗΣ ΠΕΡΙΣΣΟΥ

ΑΝΑΠΛΑΣΕΙΣ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ ΡΙΖΟΥΠΟΛΗΣ ΠΕΡΙΣΣΟΥ ΕΜΠ ΣΧΟΛΗΑΡΧΙΤΕΚΤΟΝΩΝ ΤΟΜΕΙΣ Ι,ΙΙ,ΙΙΙ ΑΚΑ ΗΜΑΪΚΟ ΕΤΟΣ 2006 07 9ο ΧΕΙΜΕΡΙΝΟ ΕΞΑΜΗΝΟ ΜΑΘΗΜΑ : ΑΡΧΙΤΕΚΟΝΙΚΟΣ ΣΧΕ ΙΑΣΜΟΣ 9: ΑΣΤΙΚΟΣ ΣΧΕ ΙΑΣΜΟΣ ΑΝΑΠΛΑΣΕΙΣ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ ΡΙΖΟΥΠΟΛΗΣ ΠΕΡΙΣΣΟΥ ΟΜΑ Α 2 ΠΕΡΙΟΧΗ Β

Διαβάστε περισσότερα

Γενικό Πολεοδοµικό Σχέδιο ηµοτικής Ενότητας Νέας Αγχιάλου Π.Ε. Μαγνησίας

Γενικό Πολεοδοµικό Σχέδιο ηµοτικής Ενότητας Νέας Αγχιάλου Π.Ε. Μαγνησίας ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ Εισαγωγή... 2 1. Γενικές αρχές.... 3 2. Γενική αντιστοίχηση χρήσεων γης στις Περιοχές οικιστικής ανάπτυξης (ΠΟΑ).... 3 3. Αντιστοίχηση χρήσεων γης ανά οικισµό.... 5 3.1. Νέα Αγχίαλος (Π.Ε.1-3)...

Διαβάστε περισσότερα

Τι είναι τα Συστήµατα Γεωγραφικών Πληροφοριών. (Geographical Information Systems GIS)

Τι είναι τα Συστήµατα Γεωγραφικών Πληροφοριών. (Geographical Information Systems GIS) Τι είναι τα Συστήµατα Γεωγραφικών Πληροφοριών (Geographical Information Systems GIS) ΧΑΡΟΚΟΠΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ, ΤΜΗΜΑ ΓΕΩΓΡΑΦΙΑΣ ΧΑΛΚΙΑΣ ΧΡΙΣΤΟΣ Εισαγωγή στα GIS 1 Ορισµοί ΣΓΠ Ένα σύστηµα γεωγραφικών πληροφοριών

Διαβάστε περισσότερα

Περιεχόμενα. 1: Ιστορική προσέγγιση της οικονομικής θεωρίας και της έννοιας της προσόδου. Το υπόβαθρο των εκτιμήσεων στο σκηνικό του χθες

Περιεχόμενα. 1: Ιστορική προσέγγιση της οικονομικής θεωρίας και της έννοιας της προσόδου. Το υπόβαθρο των εκτιμήσεων στο σκηνικό του χθες Περιεχόμενα Εισαγωγή.................................................................. xiii 1: Ιστορική προσέγγιση της οικονομικής θεωρίας και της έννοιας της προσόδου. Το υπόβαθρο των εκτιμήσεων στο σκηνικό

Διαβάστε περισσότερα

Εργαλεία του Πολεοδοµικού Σχεδιασµού ΓΠΣ - ΣΧΟΟΑΠ

Εργαλεία του Πολεοδοµικού Σχεδιασµού ΓΠΣ - ΣΧΟΟΑΠ Εργαλεία του Πολεοδοµικού Σχεδιασµού ΓΠΣ - ΣΧΟΟΑΠ ΘΕΟ ΟΣΗΣ ΨΥΧΟΓΙΟΣ Τοπ. Μηχ/κός Πολεοδόµος Προϊστάµενος Τµήµατος Σχεδιασµού Οργανισµού Ρυθµιστικού Σχεδίου και Προστασίας Περιβάλλοντος Αθήνας ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΟΣ

Διαβάστε περισσότερα

Εργαλεία του Πολεοδοµικού Σχεδιασµού ΓΠΣ - ΣΧΟΟΑΠ

Εργαλεία του Πολεοδοµικού Σχεδιασµού ΓΠΣ - ΣΧΟΟΑΠ Εργαλεία του Πολεοδοµικού Σχεδιασµού ΓΠΣ - ΣΧΟΟΑΠ Θ. ΨΥΧΟΓΙΟΣ Τοπ. Μηχ/κός Πολεοδόµος Προϊστάµενος Τµήµατος Σχεδιασµού Οργανισµού Ρυθµιστικού Σχεδίου και Προστασίας Περιβάλλοντος Αθήνας ΕΠΙΠΕ Α ΣΧΕ ΙΑΣΜΟΥ

Διαβάστε περισσότερα

ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ. Εικόνα 1: Η θέση της Δ.Ε. Πεύκων στην Π.Ε. Θεσσαλονίκης.

ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ. Εικόνα 1: Η θέση της Δ.Ε. Πεύκων στην Π.Ε. Θεσσαλονίκης. ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Εικόνα 1: Η θέση της Δ.Ε. Πεύκων στην Π.Ε. Θεσσαλονίκης. Εικόνα 2: Η θέση του Δήμου Νεάπολης - Συκεών στη Π.Ε. Θεσσαλονίκης. Εικόνα 3: Ο οικισμός των Πεύκων όπου διακρίνονται το όριο της περιοχής

Διαβάστε περισσότερα

Ο ΤΟΠΟΣ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ ΤΩΝ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ

Ο ΤΟΠΟΣ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ ΤΩΝ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ Ο ΤΟΠΟΣ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ ΤΩΝ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ Οι κλασικές προσεγγίσεις αντιμετωπίζουν τη διαδικασία της επιλογής του τόπου εγκατάστασης των επιχειρήσεων ως αποτέλεσμα επίδρασης ορισμένων μεμονωμένων παραγόντων,

Διαβάστε περισσότερα

Η διαχρονική εξέλιξη του Θεσμικού πλαισίου του πλαισίου καθορισμού χρήσεων γης. στην Ελλάδα

Η διαχρονική εξέλιξη του Θεσμικού πλαισίου του πλαισίου καθορισμού χρήσεων γης. στην Ελλάδα Η διαχρονική εξέλιξη του Θεσμικού πλαισίου του πλαισίου καθορισμού χρήσεων γης στην Ελλάδα Η Ιστορία του Θεσμικού πλαισίου της πολεοδομίας στην Ελλάδα, διακρίνεται σε τέσσερις περιόδους: 1. 1828-1923.

Διαβάστε περισσότερα

ΓΕΝΙΚΟ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΣΧΕΔΙΟ (Γ.Π.Σ.) & ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ

ΓΕΝΙΚΟ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΣΧΕΔΙΟ (Γ.Π.Σ.) & ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ ΓΕΝΙΚΟ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΣΧΕΔΙΟ (Γ.Π.Σ.) & ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ Αρσένης Ρίγγας Αρχιτέκτων-Πολεοδόμος Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΓΠΣ) Το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΓΠΣ) αποτελεί ένα κατευθυντήριο σχέδιο που σκοπό έχει

Διαβάστε περισσότερα

http://www.giseducation.gr/webapp4 Πολιτιστικές Διαδρομές στην Αθήνα

http://www.giseducation.gr/webapp4 Πολιτιστικές Διαδρομές στην Αθήνα http://www.giseducation.gr/webapp4 Πολιτιστικές Διαδρομές στην Αθήνα Ομάδα εργασίας: Αντωνίου Μαρία, Αγρονόμος Τοπογράφος Μηχανικός Ε.Μ.Π. Βάμβουκα Γεωργία, Πολιτικός Μηχανικός Α.Π.Θ. Κροκίδη Ειρήνη, Πολιτικός

Διαβάστε περισσότερα

ΤΕΧΝΙΚΟ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟ ΕΛΛΑΔΟΣ ΟΙΚΟΝΟΜΟΤΕΧΝΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΗΣ ΑΞΙΑΣ «ΜΗΤΡΟΠΟΛΙΤΙΚΟΣ ΠΟΛΟΣ ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ - ΑΓΙΟΥ ΚΟΣΜΑ»

ΤΕΧΝΙΚΟ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟ ΕΛΛΑΔΟΣ ΟΙΚΟΝΟΜΟΤΕΧΝΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΗΣ ΑΞΙΑΣ «ΜΗΤΡΟΠΟΛΙΤΙΚΟΣ ΠΟΛΟΣ ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ - ΑΓΙΟΥ ΚΟΣΜΑ» ΤΕΧΝΙΚΟ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟ ΕΛΛΑΔΟΣ ΟΙΚΟΝΟΜΟΤΕΧΝΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΗΣ ΑΞΙΑΣ «ΜΗΤΡΟΠΟΛΙΤΙΚΟΣ ΠΟΛΟΣ ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ - ΑΓΙΟΥ ΚΟΣΜΑ» ΜΗΤΡΟΠΟΛΙΤΙΚΟΣ ΠΟΛΟΣ ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ ΑΓΙΟΥ ΚΟΣΜΑ / ΕΠΙΦΑΝΕΙΕΣ Συνολική έκταση του

Διαβάστε περισσότερα

Εισαγωγή ΕΙΣΑΓΩΓΗ ΣΤΑ ΓΣΠ

Εισαγωγή ΕΙΣΑΓΩΓΗ ΣΤΑ ΓΣΠ ΕΙΣΑΓΩΓΗ ΣΤΑ ΓΣΠ Τα τελευταία 25 χρόνια, τα προβλήµατα που σχετίζονται µε την διαχείριση της Γεωγραφικής Πληροφορίας αντιµετωπίζονται σε παγκόσµιο αλλά και εθνικό επίπεδο µε την βοήθεια των Γεωγραφικών

Διαβάστε περισσότερα

Η περιοχή του ήµου Μενεµένης βρίσκεται στη δυτική πλευρά του Πολεοδοµικού Συγκροτήµατος

Η περιοχή του ήµου Μενεµένης βρίσκεται στη δυτική πλευρά του Πολεοδοµικού Συγκροτήµατος 2 ΤΟ ΘΕΜΑ ΣΧΕ ΙΑΣΜΟΣ ΤΟΥ ΗΜΟΥ ΜΕΝΕΜΕΝΗΣ Η ανάπτυξη των Λαχανοκήπων και της ευρύτερης περιοχής Α. ΓΕΝΙΚΑ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ ΤΟΥ ΗΜΟΥ ΜΕΝΕΜΕΝΗΣ Η περιοχή του ήµου Μενεµένης βρίσκεται στη δυτική πλευρά του Πολεοδοµικού

Διαβάστε περισσότερα

Τουριστικές Επενδύσεις: Ξεκλειδώνοντας τη Δυναμική Δημόσια Ακίνητα και Προσέλκυση Τουριστικών Επενδύσεων μέσω των ΕΣΧΑΔΑ

Τουριστικές Επενδύσεις: Ξεκλειδώνοντας τη Δυναμική Δημόσια Ακίνητα και Προσέλκυση Τουριστικών Επενδύσεων μέσω των ΕΣΧΑΔΑ Τουριστικές Επενδύσεις: Ξεκλειδώνοντας τη Δυναμική Δημόσια Ακίνητα και Προσέλκυση Τουριστικών Επενδύσεων μέσω των ΕΣΧΑΔΑ Ζωή Χριστοδουλοπούλου, Project Manager 2015 - Νέο Ρεκόρ για τον Ελληνικό Τουρισμό

Διαβάστε περισσότερα

Ολοκληρωμένων Χωρικών Επενδύσεων στην Περιφέρεια Αττικής

Ολοκληρωμένων Χωρικών Επενδύσεων στην Περιφέρεια Αττικής ΕΘΝΙΚΟ ΜΕΤΣΟΒΙΟ ΠΟΛΥΤΕΧΝΕΙΟ ΣΧΟΛΗ ΑΡΧΙΤΕΚΤΟΝΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΕΡΓΑΣΤΗΡΙΟ ΑΣΤΙΚΟΥ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ Σύμβουλοι Εξειδίκευσης Ολοκληρωμένων Χωρικών Επενδύσεων (ΟΧΕ) του ΠΕΠ ΑΤΤΙΚΗΣ 2014-2020 Στρατηγική Ολοκληρωμένων

Διαβάστε περισσότερα

Α Π Ο Σ Π Α Σ Μ Α. Από το πρακτικό της αριθ. 10/2011 Συνεδρίασης της Επιτροπής Ποιότητας Ζωής του ήµου Φιλαδελφείας-Χαλκηδόνος

Α Π Ο Σ Π Α Σ Μ Α. Από το πρακτικό της αριθ. 10/2011 Συνεδρίασης της Επιτροπής Ποιότητας Ζωής του ήµου Φιλαδελφείας-Χαλκηδόνος ΑΝΑΡΤΗΤΕΑ ΣΤΟ ΙΑ ΙΚΤΥΟ ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΗΜΟΚΡΑΤΙΑ ΝΟΜΟΣ ΑΤΤΙΚΗΣ ΗΜΟΣ ΦΙΛΑ ΕΛΦΕΙΑΣ-ΧΑΛΚΗ ΟΝΟΣ /νση ιοικητικών Υπηρεσιών Τµήµα ιοικητικής Μέριµνας Γραφείο Επιτροπής Ποιότητας Ζωής Νέα Φιλαδέλφεια 7/12/2011 Αριθ.

Διαβάστε περισσότερα

Εκτίμηση και διαχείριση Εμπορικών Κέντρων με χρήση Γεωγραφικών Συστημάτων Πληροφοριών. Θεσσαλονίκης

Εκτίμηση και διαχείριση Εμπορικών Κέντρων με χρήση Γεωγραφικών Συστημάτων Πληροφοριών. Θεσσαλονίκης ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΚΑΙ ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ, ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ - ΠΡΟΟΠΤΙΚΕΣ 11-12 Μαΐου 2009, Θεσσαλονίκη Εκτίμηση και διαχείριση Εμπορικών Κέντρων με χρήση Γεωγραφικών Συστημάτων Πληροφοριών (GIS), εφαρμογή στο MEDITERRANEAN

Διαβάστε περισσότερα

ΜΕΤΑΒΟΛΕΣ ΠΛΗΡΟΤΗΤΑΣ

ΜΕΤΑΒΟΛΕΣ ΠΛΗΡΟΤΗΤΑΣ ΠΕΡΙΛΗΨΗ Στην παρούσα διπλωµατική εργασία µε τίτλο «Η πόλη της Καστοριάς ως τουριστικός προορισµός», µελετάται η σχέση τουρισµού και πόλης, εξετάζοντας αν η αλλαγή που παρατηρείται σήµερα στη φυσιογνωµία

Διαβάστε περισσότερα

ΠΟΛΥΤΕΧΝΕΙΟ ΚΡΗΤΗΣ ΤΜΗΜΑ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ

ΠΟΛΥΤΕΧΝΕΙΟ ΚΡΗΤΗΣ ΤΜΗΜΑ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ ΠΟΛΥΤΕΧΝΕΙΟ ΚΡΗΤΗΣ ΤΜΗΜΑ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ ΚΑΤΑΓΡΑΦΗ ΚΑΙ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΟΥ ΚΟΙΝΩΝΙΚΟΥ ΕΞΟΠΛΙΣΜΟΥ,ΜΕ ΧΡΗΣΗ Γ.Σ.Π. ΔΗΜΙΟΥΡΓΙΑ ΕΦΑΡΜΟΓΩΝ Διπλωματική εργασία: Ζωή Φλογερά Επιβλέπουσα καθηγήτρια:ανδρονίκη

Διαβάστε περισσότερα

ΓΕΩΓΡΑΦΙΚΑ ΣΥΣΤΗΜΑΤΑ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ-ΕΙΣΑΓΩΓΗ

ΓΕΩΓΡΑΦΙΚΑ ΣΥΣΤΗΜΑΤΑ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ-ΕΙΣΑΓΩΓΗ ΓΕΩΓΡΑΦΙΚΑ ΣΥΣΤΗΜΑΤΑ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ-ΕΙΣΑΓΩΓΗ Χαρτογραφία Η τέχνη ή επιστήμη της δημιουργίας χαρτών Δημιουργεί την ιστορία μιας περιοχής ενδιαφέροντος Αποσαφηνίζει και κάνει πιο ξεκάθαρο κάποιο συγκεκριμένο

Διαβάστε περισσότερα

ΑΜΙΓΟΥΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ Κατοικία ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 41.20.1 Κοινωνική πρόνοια ΤΜΗΜΑ 88 Εκπαίδευση προσχολική, πρωτοβάθμια και δευτεροβάθμια ΟΜΑΔΑ 85.1-85.2-85.

ΑΜΙΓΟΥΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ Κατοικία ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 41.20.1 Κοινωνική πρόνοια ΤΜΗΜΑ 88 Εκπαίδευση προσχολική, πρωτοβάθμια και δευτεροβάθμια ΟΜΑΔΑ 85.1-85.2-85. ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α ΧΡΗΣΕΙΣ ΚΑΔ ΑΜΙΓΟΥΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ Εκπαίδευση προσχολική, πρωτοβάθμια και δευτεροβάθμια ΟΜΑΔΑ 85.1-85.2-85.3 Αθλητικές εγκαταστάσεις τοπικής σημασίας ΟΜΑΔΑ 85.51-93.1 Πολιτιστικές εγκαταστάσεις

Διαβάστε περισσότερα

Προσωπικά Στοιχεία (προαιρετικά) Ονοματεπώνυμο: Διεύθυνση:.. Τηλέφωνο:... Email:...

Προσωπικά Στοιχεία (προαιρετικά) Ονοματεπώνυμο: Διεύθυνση:.. Τηλέφωνο:... Email:... ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΙΑΚΟ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΔΗΜΟΥ ΛΕΥΚΑΔΑΣ 2015-2019 ΕΡΩΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ ΔΙΑΒΟΥΛΕΥΣΗΣ Ενεργός πολίτης Δήμου Λευκάδας Στοιχεία ερωτηθέντος: Φύλο Άνδρας Γυναίκα Ηλικία 18-30 30-45 45-65 65- και πάνω Περιοχή Κατοικίας:

Διαβάστε περισσότερα

H πόλη των Κορινθίων εποίκων και το λιµάνι τους, καθώς και τα αρχαιολογικά ίχνη όλων των προηγούµενων από αυτούς πολιτισµούς,

H πόλη των Κορινθίων εποίκων και το λιµάνι τους, καθώς και τα αρχαιολογικά ίχνη όλων των προηγούµενων από αυτούς πολιτισµούς, H πόλη των Κορινθίων εποίκων και το λιµάνι τους, καθώς και τα αρχαιολογικά ίχνη όλων των προηγούµενων από αυτούς πολιτισµούς, H αγορά της πόλης που ενέπνευσε στον Θουκυδίδη την παθολογία του πολέµου, H

Διαβάστε περισσότερα

ΕΝΑΛΛΑΚΤΙΚΕΣ ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΕΣ

ΕΝΑΛΛΑΚΤΙΚΕΣ ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΕΣ ΚΕΦΑΛΑΙΟ 5 ΕΝΑΛΛΑΚΤΙΚΕΣ ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΕΣ 5.1 ΕΙΣΑΓΩΓΗ Στο πλαίσιο της παρούσας μελέτης, εξετάστηκαν τρεις (3) εναλλακτικές δυνατότητες ως προς τη χωρική οργάνωση της Δ.Ε. Λάρισας. Αυτές οι τρεις (3) εναλλακτικές

Διαβάστε περισσότερα

NEO ΡΥΘΜΙΣΤΙΚΟ ΣΧΕ ΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ:

NEO ΡΥΘΜΙΣΤΙΚΟ ΣΧΕ ΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ: NEO ΡΥΘΜΙΣΤΙΚΟ ΣΧΕ ΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ: ΓΕΝΙΚΕΣ ΑΡΧΕΣ, ΣΤΡΑΤΗΓΙΚΕΣ ΚΑΙ ΙΑΠΙΣΤΩΣΕΙΣ Πάνος Σταθακόπουλος Πρόεδρος Οργανισµού Θεσσαλονίκης, Καθηγητής Πολεοδοµίας Α.Π.Θ. ΡΥΘΜΙΣΤΙΚΟ ΣΧΕ ΙΟ Τι είναι ένα Ρυθµιστικό

Διαβάστε περισσότερα

ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ. Οι συγγραφείς... xiii Πρόλογος και ευχαριστίες...xv

ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ. Οι συγγραφείς... xiii Πρόλογος και ευχαριστίες...xv ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ Οι συγγραφείς... xiii Πρόλογος και ευχαριστίες...xv 1. Πόλη και σχεδιασμός: oι βασικές συνιστώσες... 18 1.1 Αναγκαιότητα του χωρικού σχεδιασμού....18 1.2 Η ρύθμιση των χρήσεων γης...20 1.3

Διαβάστε περισσότερα

Συνολικός Χάρτης Πόλης

Συνολικός Χάρτης Πόλης Στα πλαίσια εφαρµογής της οδηγίας 2002/49/ΕΚ, για την αντιµετώπιση των σοβαρών περιβαλλοντικών προβληµάτων που αντιµετωπίζουν οι πόλεις, εξαιτίας του οδικού Θορύβου, µε σοβαρές επιπτώσεις στην ανθρώπινη

Διαβάστε περισσότερα

Στο στάδιο ανάλυσης των αποτελεσµάτων: ανάλυση ευαισθησίας της λύσης, προσδιορισµός της σύγκρουσης των κριτηρίων.

Στο στάδιο ανάλυσης των αποτελεσµάτων: ανάλυση ευαισθησίας της λύσης, προσδιορισµός της σύγκρουσης των κριτηρίων. ΠΕΡΙΛΗΨΗ Η τεχνική αυτή έκθεση περιλαµβάνει αναλυτική περιγραφή των εναλλακτικών µεθόδων πολυκριτηριακής ανάλυσης που εξετάσθηκαν µε στόχο να επιλεγεί η µέθοδος εκείνη η οποία είναι η πιο κατάλληλη για

Διαβάστε περισσότερα

Μοντέλο πρόβλεψης αγοραίων αξιών ακινήτων βάσει των μεθόδων OLS και GWR με χρήση GIS Η περίπτωση του Δήμου Θεσσαλονίκης

Μοντέλο πρόβλεψης αγοραίων αξιών ακινήτων βάσει των μεθόδων OLS και GWR με χρήση GIS Η περίπτωση του Δήμου Θεσσαλονίκης ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ ΤΜΗΜΑ ΟΡΓΑΝΩΣΗΣ ΚΑΙ ΔΙΟΙΚΗΣΗΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΜΕΤΑΠΤΥΧΙΑΚΩΝ ΣΠΟΥΔΩΝ ΣΤΗ ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ ΓΙΑ ΣΤΕΛΕΧΗ (EMBA) Διατριβή μεταπτυχιακού Μοντέλο πρόβλεψης αγοραίων αξιών ακινήτων

Διαβάστε περισσότερα

REAL ESTATE: Νέες δυνατότητες για τους Α.Τ.Μ. Οι συνιστώσες. του Real Estate, ο ρόλος του Α.Τ.Μ. & ο κύκλος των νέων ευκαιριών

REAL ESTATE: Νέες δυνατότητες για τους Α.Τ.Μ. Οι συνιστώσες. του Real Estate, ο ρόλος του Α.Τ.Μ. & ο κύκλος των νέων ευκαιριών . ΖΕΝΤΕΛΗΣ, Αναπληρωτής Καθηγητής Ε.Μ.Π. REAL ESTATE: Νέες δυνατότητες για τους Α.Τ.Μ. Οι συνιστώσες του Real Estate, ο ρόλος του Α.Τ.Μ. & ο κύκλος των νέων ευκαιριών Οι συνιστώσες του Real Estate ΑΚΙΝΗΤΟ

Διαβάστε περισσότερα

Κεφάλαιο 2 : Γενικά χαρακτηριστικά στοιχεία του Νοµού

Κεφάλαιο 2 : Γενικά χαρακτηριστικά στοιχεία του Νοµού VII σελίδα Πρόλογος - Ευχαριστίες Περιεχόµενα V VII 0. Εισαγωγή 1 Κεφάλαιο 1 : Ιστορική Εξέλιξη 1.1 Αρχαίοι χρόνοι 5 1.2 Βυζαντινή Περίοδος 6 1.3 Οθωµανική Κυριαρχία 7 1.4 Αφετηρία της σύγχρονης περιόδου

Διαβάστε περισσότερα

Υποχρεωτικός έλεγχος στατικής επάρκειας σε όλα τα αυθαίρετα κτίρια

Υποχρεωτικός έλεγχος στατικής επάρκειας σε όλα τα αυθαίρετα κτίρια Υποχρεωτικός έλεγχος στατικής επάρκειας σε όλα τα αυθαίρετα κτίρια Διενέργεια ελέγχου στατικής επάρκειας ή δελτίο δομικής τρωτότητας σε χιλιάδες ιδιοκτήτες αυθαιρέτων επιβάλει η υπουργική απόφαση, που

Διαβάστε περισσότερα

Τα GIS στην Πρόληψη και ιαχείριση των Φυσικών Καταστροφών

Τα GIS στην Πρόληψη και ιαχείριση των Φυσικών Καταστροφών Ηµερίδα: Πρόληψη - ιαχείριση των Φυσικών Καταστροφών. Ο ρόλος του Αγρονόµου Τοπογράφου Μηχανικού Τα GIS στην Πρόληψη και ιαχείριση των Φυσικών Καταστροφών Γεώργιος Ν.Φώτης Αναπληρωτής Καθηγητής ΠΘ Kωστής

Διαβάστε περισσότερα

Βιομηχανικά Ατυχήματα Μεγάλης Έκτασης και Σχεδιασμός Χρήσεων Γης

Βιομηχανικά Ατυχήματα Μεγάλης Έκτασης και Σχεδιασμός Χρήσεων Γης ΤΟΜΕΑΣ ΙΙ: Ανάλυσης, Σχεδιασμού και Ανάπτυξης Διεργασιών και Συστημάτων Βιομηχανικά Ατυχήματα Μεγάλης Έκτασης και Σχεδιασμός Χρήσεων Γης Ι. Ζιώμας, Καθηγητής ΕΜΠ Αντικείμενο Η ανάπτυξη μεθοδολογίας λήψης

Διαβάστε περισσότερα

ΜΙΑ ΣΥΓΧΡΟΝΗ ΠΡΟΤΑΣΗ ΓΙΑ ΤΟΝ ΣΤΡΑΤΗΓΙΚΟ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟ 2012-2014 ΣΤΟ ΔΗΜΟ ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΥΠΟΛΗΣ Η διασυνοριακή θέση του Δήμου, αποτελεί μέγιστο πλεονέκτημα και δεν πρέπει να δίνει τροφή σε ξενοφοβικά στερεότυπα,

Διαβάστε περισσότερα

Άξονας Τοπικής Ανάπτυξης

Άξονας Τοπικής Ανάπτυξης O Πολιτισμός ως Κομβικός Άξονας Τοπικής Ανάπτυξης Δρ. Μιχάλης Χρηστάκης Πολιτικός Επιστήμων Διεθνολόγος Πρόεδρος Πανελλήνιας Ένωσης Γενικών Γραμματέων Τοπικής Αυτοδιοίκησης Κλεισθένης Πολιτιστικός Σχεδιασμός

Διαβάστε περισσότερα

Στρατόπεδο Aσηµακοπούλου. Παραλία

Στρατόπεδο Aσηµακοπούλου. Παραλία Στάδιο Στρατόπεδο Aσηµακοπούλου Παραλία Λιµανάκι Σφαγείων Καρνάγιο Το Περιγιάλι όπως είναι σήμερα. Η γραμμή περιγράφει τη περιοχή που διαμορφώνεται σε μια νέα, πρότυπη πόλη στα ανατολικά της Καβάλας. Η

Διαβάστε περισσότερα

ΔΕΛΤΙΟ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΩΝ ΔΕΙΚΤΗ SET17: ΜΕΤΑΒΟΛΗ ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΚΗΣ ΚΑΙ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΓΗΣ

ΔΕΛΤΙΟ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΩΝ ΔΕΙΚΤΗ SET17: ΜΕΤΑΒΟΛΗ ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΚΗΣ ΚΑΙ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΓΗΣ ΔΕΛΤΙΟ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΩΝ ΔΕΙΚΤΗ ΟΡΙΣΜΟΣ ΣΚΟΠΙΜΟΤΗΤΑ Ο δείκτης προσδιορίζει τη μεταβολή της βιομηχανικής και εμπορικής γης και γενικότερα γης που καταλαμβάνεται από οικονομικές δραστηριότητες στην άμεση ζώνη

Διαβάστε περισσότερα

ΧΩΡΟΤΑΞΙΑ H ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ TOY ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΥ. Αναστασία Στρατηγέα. Υπεύθυνη Μαθήματος

ΧΩΡΟΤΑΞΙΑ H ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ TOY ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΥ. Αναστασία Στρατηγέα. Υπεύθυνη Μαθήματος ΕΘΝΙΚΟ ΜΕΤΣΟΒΙΟ ΠΟΛΥΤΕΧΝΕΙΟ ΣΧΟΛΗ ΑΓΡΟΝΟΜΩΝ ΚΑΙ ΤΟΠΟΓΡΑΦΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΤΟΜΕΑΣ ΓΕΩΓΡΑΦΙΑΣ ΚΑΙ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΟΥ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΥ ΧΩΡΟΤΑΞΙΑ H ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ TOY ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΥ Πηγή: Γενικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και

Διαβάστε περισσότερα

ΜΑΘΗΜΑ : ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΕΙΣ ΤΟΥ ΣΧΕ ΙΑΣΜΟΥ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑ Α ΓΠΣ - ΠΜ

ΜΑΘΗΜΑ : ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΕΙΣ ΤΟΥ ΣΧΕ ΙΑΣΜΟΥ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑ Α ΓΠΣ - ΠΜ ΕΘΝΙΚΟ ΜΕΤΣΟΒΙΟ ΠΟΛΥΤΕΧΝΕΙΟ ΙΑΤΜΗΜΑΤΙΚΟ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΜΕΤΑΠΤΥΧΙΑΚΩΝ ΣΠΟΥ ΩΝ ΑΡΧΙΤΕΚΤΟΝΙΚΗ-ΣΧΕ ΙΑΣΜΟΣ ΤΟΥ ΧΩΡΟΥ ΚΑΤΕΥΘΥΝΣΗ: ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΑ ΚΑΙ ΧΩΡΟΤΑΞΙΑ ΜΑΘΗΜΑ : ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΕΙΣ ΤΟΥ ΣΧΕ ΙΑΣΜΟΥ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑ Α ΓΠΣ - ΠΜ

Διαβάστε περισσότερα

ΧΩΡΟΤΑΞΙΑ ΜΕΛΕΤΗ ΥΠΑΡΧΟΥΣΑΣ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ. Αναστασία Στρατηγέα. Υπεύθυνη Μαθήματος

ΧΩΡΟΤΑΞΙΑ ΜΕΛΕΤΗ ΥΠΑΡΧΟΥΣΑΣ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ. Αναστασία Στρατηγέα. Υπεύθυνη Μαθήματος ΕΘΝΙΚΟ ΜΕΤΣΟΒΙΟ ΠΟΛΥΤΕΧΝΕΙΟ ΣΧΟΛΗ ΑΓΡΟΝΟΜΩΝ ΚΑΙ ΤΟΠΟΓΡΑΦΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΤΟΜΕΑΣ ΓΕΩΓΡΑΦΙΑΣ ΚΑΙ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΟΥ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΥ ΧΩΡΟΤΑΞΙΑ ΜΕΛΕΤΗ ΥΠΑΡΧΟΥΣΑΣ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ Πηγή: Γενικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και

Διαβάστε περισσότερα

Αρχιτεκτονική Σύνθεση Ορισμοί ΝΕΟΣ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΟΣ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ Ν. 4067/2012

Αρχιτεκτονική Σύνθεση Ορισμοί ΝΕΟΣ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΟΣ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ Ν. 4067/2012 Αρχιτεκτονική Σύνθεση Ορισμοί ΝΕΟΣ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΟΣ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ Ν. 4067/2012 Άρθρο 2 Ν. 4067/12 ΝΟΚ Αίθριο είναι μη στεγασμένο τμήμα του κτιρίου που περιβάλλεται από όλες τις πλευρές του από το κτίριο ή τα όρια

Διαβάστε περισσότερα

ΠΤΥΧΙΑΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ ΧΑΡΤΗΣ ΟΡΩΝ ΟΜΗΣΗΣ ΚΑΙ ΑΡΤΙΟΤΗΤΑΣ ΤΩΝ ΟΙΚΟΠΕ ΩΝ ΣΤΟ ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΟ ΣΥΓΚΡΟΤΗΜΑ ΤΗΣ ΒΕΡΟΙΑΣ Α.Ε.Μ.841

ΠΤΥΧΙΑΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ ΧΑΡΤΗΣ ΟΡΩΝ ΟΜΗΣΗΣ ΚΑΙ ΑΡΤΙΟΤΗΤΑΣ ΤΩΝ ΟΙΚΟΠΕ ΩΝ ΣΤΟ ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΟ ΣΥΓΚΡΟΤΗΜΑ ΤΗΣ ΒΕΡΟΙΑΣ Α.Ε.Μ.841 ΠΤΥΧΙΑΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ ΧΑΡΤΗΣ ΟΡΩΝ ΟΜΗΣΗΣ ΚΑΙ ΑΡΤΙΟΤΗΤΑΣ ΤΩΝ ΟΙΚΟΠΕ ΩΝ ΣΤΟ ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΟ ΣΥΓΚΡΟΤΗΜΑ ΤΗΣ ΒΕΡΟΙΑΣ Πρίσκας Στυλιανός Α.Ε.Μ.808 Πιρπιρής Θεόδωρος Α.Ε.Μ.841 Επόπτης Εργασίας : ρ Θεοδωρίδου Μυροφόρα

Διαβάστε περισσότερα

ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΑΓΡΟΤΙΚΗΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΑΣ (ΠΑΑ )

ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΑΓΡΟΤΙΚΗΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΑΣ (ΠΑΑ ) ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΑΓΡΟΤΙΚΗΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ & ΤΡΟΦΙΜΩΝ ΕΥΡΩΠΑΪΚΟ ΓΕΩΡΓΙΚΟ ΤΑΜΕΙΟ ΑΓΡΟΤΙΚΗΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ Η Ευρώπη επενδύει στις Αγροτικές περιοχές ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΑΓΡΟΤΙΚΗΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΑΣ 2014-2020 (ΠΑΑ 2014-2020) ΜΕΤΡΟ

Διαβάστε περισσότερα

Άνθρωπος και δοµηµένο περιβάλλον

Άνθρωπος και δοµηµένο περιβάλλον ΤΕΤΑΡΤΟ ΚΕΦΑΛΑΙΟ Άνθρωπος και δοµηµένο περιβάλλον Α. Ερωτήσεις πολλαπλής επιλογής Επιλέξετε τη σωστή από τις παρακάτω προτάσεις, θέτοντάς την σε κύκλο. 1. Το περιβάλλον γίνεται ΑΝΘΡΩΠΟΓΕΝΕΣ α) όταν µέσα

Διαβάστε περισσότερα

ΔΕΛΤΙΟ ΤΥΠΟΥ. ΕΡΕΥΝΑ ΠΟΙΟΤΙΚΩΝ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΩΝ ΗΜΕΔΑΠΩΝ ΤΟΥΡΙΣΤΩΝ: Έτος 2018

ΔΕΛΤΙΟ ΤΥΠΟΥ. ΕΡΕΥΝΑ ΠΟΙΟΤΙΚΩΝ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΩΝ ΗΜΕΔΑΠΩΝ ΤΟΥΡΙΣΤΩΝ: Έτος 2018 Εκατομμύρια ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗ ΑΡΧΗ Πειραιάς, 2 Αυγούστου 219 ΔΕΛΤΙΟ ΤΥΠΟΥ ΕΡΕΥΝΑ ΠΟΙΟΤΙΚΩΝ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΩΝ ΗΜΕΔΑΠΩΝ ΤΟΥΡΙΣΤΩΝ: Έτος 218 Η Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛΣΤΑΤ) ανακοινώνει

Διαβάστε περισσότερα

Συνεργασίες με τον Λευτέρη Παπαγιαννάκη. Ερευνητικά προγράμματα Ε.Μ.Π. για την. Ερευνητικό πρόγραμμα Ε.Μ.Π. για ένα. Αθήνας Αττικής (δεκαετία 2000)

Συνεργασίες με τον Λευτέρη Παπαγιαννάκη. Ερευνητικά προγράμματα Ε.Μ.Π. για την. Ερευνητικό πρόγραμμα Ε.Μ.Π. για ένα. Αθήνας Αττικής (δεκαετία 2000) Ημερίδα Τ.Ε.Ε. / 11 Φεβρουαρίου 2010 Λουδοβίκος Κ. Βασενχόβεν Ομότιμος Καθηγητής Ε.Μ.Π. Συνεργασίες με τον Λευτέρη Παπαγιαννάκη Ερευνητικά προγράμματα Ε.Μ.Π. για την περιοχή του Ελαιώνα (δεκαετία του 1990)

Διαβάστε περισσότερα

Η πόλη και οι λειτουργίες της.

Η πόλη και οι λειτουργίες της. Η πόλη και οι λειτουργίες της. Η έννοια του οικισµού. Τον αστικό χώρο χαρακτηρίζουν τα εξής δύο κύρια στοιχεία: 1. Το «κέλυφος», το οποίο αποτελείται από οικοδομικούς όγκους και τεχνικό εξοπλισμό συσσωρευμένους

Διαβάστε περισσότερα

ΓΕΩΓΡΑΦΙΚΑ ΣΥΣΤΗΜΑΤΑ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ ΚΑΙ ΧΑΡΤΟΓΡΑΦΗΣΗ ΦΥΣΙΚΩΝ ΠΟΡΩΝ

ΓΕΩΓΡΑΦΙΚΑ ΣΥΣΤΗΜΑΤΑ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ ΚΑΙ ΧΑΡΤΟΓΡΑΦΗΣΗ ΦΥΣΙΚΩΝ ΠΟΡΩΝ ΓΕΩΓΡΑΦΙΚΑ ΣΥΣΤΗΜΑΤΑ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ ΚΑΙ ΧΑΡΤΟΓΡΑΦΗΣΗ ΦΥΣΙΚΩΝ ΠΟΡΩΝ ΓΕΩΓΡΑΦΙΚΑ ΣΥΣΤΗΜΑΤΑ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ Τα Γεωγραφικά Συστήματα Πληροφοριών (G.I.S.), επιτυγχάνουν με τη βοήθεια υπολογιστών την ανάπτυξη και τον

Διαβάστε περισσότερα

Τ.Ε.Ε. τμήμα Κερκύρας / Ν.Α. Νομού Κερκύρας. Ημερίδα με θέμα: Χωροταξικός και Πολεοδομικός Σχεδιασμός Όρος Ζωής για την Κέρκυρα

Τ.Ε.Ε. τμήμα Κερκύρας / Ν.Α. Νομού Κερκύρας. Ημερίδα με θέμα: Χωροταξικός και Πολεοδομικός Σχεδιασμός Όρος Ζωής για την Κέρκυρα Τ.Ε.Ε. τμήμα Κερκύρας / Ν.Α. Νομού Κερκύρας Ημερίδα με θέμα: Χωροταξικός και Πολεοδομικός Σχεδιασμός Όρος Ζωής για την Κέρκυρα Εισήγηση : Δημήτριος Ντοκόπουλος, Αρχιτέκτων - Πολεοδόμος "Από τον Ν.Δ. 17-7-23

Διαβάστε περισσότερα

ΠΡΟΕΤΟΙΜΑΣΙΑ ΤΗΣ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΣ ΘΕΣΣΑΛΙΑΣ ΓΙΑ ΤΟ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟ ΤΟΥ ΑΝΑΠΤΥΞΙΑΚΟΥ ΤΗΣ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑΤΟΣ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑΤΙΚΗ ΠΕΡΙΟΔΟ 2014 2020

ΠΡΟΕΤΟΙΜΑΣΙΑ ΤΗΣ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΣ ΘΕΣΣΑΛΙΑΣ ΓΙΑ ΤΟ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟ ΤΟΥ ΑΝΑΠΤΥΞΙΑΚΟΥ ΤΗΣ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑΤΟΣ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑΤΙΚΗ ΠΕΡΙΟΔΟ 2014 2020 ΠΡΟΕΤΟΙΜΑΣΙΑ ΤΗΣ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΣ ΘΕΣΣΑΛΙΑΣ ΓΙΑ ΤΟ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟ ΤΟΥ ΑΝΑΠΤΥΞΙΑΚΟΥ ΤΗΣ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑΤΟΣ ΚΑΤΑ ΕΡΩΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ ΠΡΟΣ ΤΟΥΣ ΔΗΜΟΥΣ 1 1. ΓΕΝΙΚΑ ΚΑΙ ΕΙΔΙΚΑ ΑΝΑΠΤΥΞΙΑΚΑ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ ΤΗΣ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΣ 1.1 Αναφερθείτε

Διαβάστε περισσότερα

ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ ΜΕΘΟΔΩΝ ΑΠΟΤΙΜΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ ΜΕΘΟΔΩΝ ΑΠΟΤΙΜΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ ΜΕΘΟΔΩΝ ΑΠΟΤΙΜΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Η επιλογή της κατάλληλης εκτιμητικής μεθόδου ακινήτων αποτελεί μία «λεπτή» διαδικασία που εξαρτάται κυρίως από τη φύση και τις προοπτικές του κάθε ακινήτου.

Διαβάστε περισσότερα

Αειφορικός σχεδιασµός & κατασκευή κτιρίων

Αειφορικός σχεδιασµός & κατασκευή κτιρίων 2η Ηµερίδα για την Ελληνική Πλατφόρµα για την Έρευνα και Τεχνολογία στην Κατασκευή Αειφορικός σχεδιασµός & κατασκευή κτιρίων στο πλαίσιο των στόχων της Πλατφόρµας για την Έρευνα και Τεχνολογία στην Κατασκευή

Διαβάστε περισσότερα

Georgios Tsimtsiridis

Georgios Tsimtsiridis Sustainable Touristic Development in the Municipality of Almopia Georgios Tsimtsiridis Vice Mayor of Almopia Δήμος Αλμωπίας Βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη Η τουριστική ανάπτυξη σε οποιαδήποτε μορφή της προϋποθέτει

Διαβάστε περισσότερα

ΠΑΝΤΕΙΟΝ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΚΟΙΝΩΝΙΚΩΝ ΚΑΙ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΕΠΙΣΤΗΜΩΝ ΤΜΗΜΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΚΑΙ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΗΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ

ΠΑΝΤΕΙΟΝ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΚΟΙΝΩΝΙΚΩΝ ΚΑΙ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΕΠΙΣΤΗΜΩΝ ΤΜΗΜΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΚΑΙ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΗΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΠΑΝΤΕΙΟΝ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΚΟΙΝΩΝΙΚΩΝ ΚΑΙ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΕΠΙΣΤΗΜΩΝ Αθήνα, 2014 1 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 10: Το αστικό πράσινο και η διαχείρισή του από την Τοπική Αυτοδιοίκηση Η αξία του αστικού πρασίνου Η έννοια του αστικού πράσινου-χαρακτηριστικά

Διαβάστε περισσότερα

ΣΧΕΔΙΟ. Δήμος Σοφάδων ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΙΑΚΟ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΚΑΘΟΡΙΣΜΟΣ ΤΗΣ ΣΤΡΑΤΗΓΙΚΗΣ ΤΟΥ ΔΗΜΟΥ

ΣΧΕΔΙΟ. Δήμος Σοφάδων ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΙΑΚΟ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΚΑΘΟΡΙΣΜΟΣ ΤΗΣ ΣΤΡΑΤΗΓΙΚΗΣ ΤΟΥ ΔΗΜΟΥ ΣΧΕΔΙΟ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΙΑΚΟ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ 2014-2019 Δήμος Σοφάδων ΚΑΘΟΡΙΣΜΟΣ ΤΗΣ ΣΤΡΑΤΗΓΙΚΗΣ ΤΟΥ ΔΗΜΟΥ 79 ΕΝΤΥΠΟ ΕΠ_08: ΣΤΡΑΤΗΓΙΚΟΣ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΣ 2.1. ΟΡΑΜΑ ΤΟΥ ΔΗΜΟΥ ΣΟΦΑΔΩΝ Ο Δήμος Σοφάδων, όπως διαμορφώθηκε μετά

Διαβάστε περισσότερα

ΠΕΡΙΟΧΗ ΜΕΛΕΤΗΣ: ΟΙΚΟΣΜΟΣ ΕΡΓΑΤΙΚΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ «ΠΥΛΗΣ ΑΞΙΟΥ»

ΠΕΡΙΟΧΗ ΜΕΛΕΤΗΣ: ΟΙΚΟΣΜΟΣ ΕΡΓΑΤΙΚΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ «ΠΥΛΗΣ ΑΞΙΟΥ» Ομάδα Εργασίας: Κόντου Χριστίνα, Λαζαρίδης Χριστόφορος, Μπουλταδάκη Άννα, Πάσχου Μαρία, Παυλίδου Ιωάννα, Τσιολάκη Φανή ΠΕΡΙΟΧΗ ΜΕΛΕΤΗΣ: ΟΙΚΟΣΜΟΣ ΕΡΓΑΤΙΚΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ «ΠΥΛΗΣ ΑΞΙΟΥ» Η περιοχή μελέτης ανήκει

Διαβάστε περισσότερα

1ο ΣΤΑΔΙΟ ΓΕΝΕΣΗ ΜΕΤΑΚΙΝΗΣΕΩΝ

1ο ΣΤΑΔΙΟ ΓΕΝΕΣΗ ΜΕΤΑΚΙΝΗΣΕΩΝ ΠΡΟΒΛΗΜΑ 1ο ΣΤΑΔΙΟ ΓΕΝΕΣΗ ΜΕΤΑΚΙΝΗΣΕΩΝ πόσες μετακινήσεις δημιουργούνται σε και για κάθε κυκλοφοριακή ζώνη; ΟΡΙΣΜΟΙ μετακίνηση μετακίνηση με βάση την κατοικία μετακίνηση με βάση άλλη πέρα της κατοικίας

Διαβάστε περισσότερα

ΠΤΥΧΙΑΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ. «Η πολεοδομική εξέλιξη της Χαλκίδας» Ευσταθοπούλου Αγγελική (ΑΜ) Παπαβασιλείου Βασιλική (ΑΜ) Επίβλεψη Τσουκάτου Στέλλα

ΠΤΥΧΙΑΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ. «Η πολεοδομική εξέλιξη της Χαλκίδας» Ευσταθοπούλου Αγγελική (ΑΜ) Παπαβασιλείου Βασιλική (ΑΜ) Επίβλεψη Τσουκάτου Στέλλα ΑΝΩΤΑΤΟ ΤΕΧΝΟΛΟΓΙΚΟ ΕΚΠΑΙ ΕΥΤΙΚΟ Ι ΡΥΜΑ ΠΕΙΡΑΙΑ ΣΧΟΛΗ ΤΕΧΝΟΛΟΓΙΚΩΝ ΕΦΑΡΜΟΓΩΝ ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΔΟΜΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ ΑΡΧΙΤΕΚΤΟΝΙΚΟΣ ΤΟΜΕΑΣ ΠΤΥΧΙΑΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ «Η πολεοδομική εξέλιξη της Χαλκίδας» Ευσταθοπούλου Αγγελική

Διαβάστε περισσότερα

Πολεοδομία σε περιβάλλον κρίσης. και με ποια εργαλεία; Σεμινάριο ΣΥΠΟΚ /ΕΤΕΚ. Παγκόσμια Ημέρα Πολεοδομίας

Πολεοδομία σε περιβάλλον κρίσης. και με ποια εργαλεία; Σεμινάριο ΣΥΠΟΚ /ΕΤΕΚ. Παγκόσμια Ημέρα Πολεοδομίας Σεμινάριο ΣΥΠΟΚ /ΕΤΕΚ Παγκόσμια Ημέρα Πολεοδομίας Πολεοδομία σε περιβάλλον κρίσης Τι μπορεί να προσφέρει Τι πρέπει να προσφέρει Τι πρέπει να επιτύχει και με ποια εργαλεία; Γλαύκος Κωνσταντινίδης Πολεοδόμος

Διαβάστε περισσότερα

ΑΣΤΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΑΣΤΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ. Σελ. 1

ΑΣΤΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΑΣΤΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ. Σελ. 1 Η πολιτική αστικής ανάπτυξης περιλαμβάνει δράσεις που αποσκοπούν στη βελτίωση των συνθηκών του αστικού περιβάλλοντος και διαβίωσης του πληθυσμού. Η βελτίωση επηρεάζει την ελκυστικότητα της πόλης και αυξάνει

Διαβάστε περισσότερα

1.100 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Κωδικός Ακινήτου 1.101 Χανίων Χανίων Χαλέπα 461τµ 0,8 0,6 10/1/2010 79 Ηµεροµηνία Λήξης 30/3/2010 Ακίνητο εντός σχεδίου πόλεως Χανίων, εκτάσεως 461τµ, κατάλληλο για οποιαδήποτε

Διαβάστε περισσότερα

Απογραφές Γεωμετρικό μοντέλο Γραμμικό μοντέλο

Απογραφές Γεωμετρικό μοντέλο Γραμμικό μοντέλο Εθνικό Μετσόβιο Πολυτεχνείο Σχολή Πολιτικών Μηχανικών Τομέας Υδατικών Πόρων Μάθημα: Αστικά Υδραυλικά Έργα Μέρος Α: Υδρευτικά έργα Άσκηση ΔΕ1: Εκτίμηση παροχών σχεδιασμού έργων υδροδότησης οικισμού Σύνταξη

Διαβάστε περισσότερα

ΔΕΛΤΙΟ ΤΥΠΟΥ. ΕΡΕΥΝΑ ΠΟΙΟΤΙΚΩΝ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΩΝ ΗΜΕΔΑΠΩΝ ΤΟΥΡΙΣΤΩΝ: Έτος 2017

ΔΕΛΤΙΟ ΤΥΠΟΥ. ΕΡΕΥΝΑ ΠΟΙΟΤΙΚΩΝ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΩΝ ΗΜΕΔΑΠΩΝ ΤΟΥΡΙΣΤΩΝ: Έτος 2017 Χιλιάδες ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗ ΑΡΧΗ Πειραιάς, 2 Αυγούστου 218 ΔΕΛΤΙΟ ΤΥΠΟΥ ΕΡΕΥΝΑ ΠΟΙΟΤΙΚΩΝ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΩΝ ΗΜΕΔΑΠΩΝ ΤΟΥΡΙΣΤΩΝ: Έτος 217 Η Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛΣΤΑΤ) ανακοινώνει

Διαβάστε περισσότερα

Παρουσίαση πλατφόρμας WebGIS. 8 June 2016

Παρουσίαση πλατφόρμας WebGIS. 8 June 2016 Παρουσίαση πλατφόρμας WebGIS 8 June 2016 Η ΕΤΑΙΡΙΑ Δομή παρουσίασης Προφίλ Υπηρεσίες Περιγραφή Χρήση Εφαρμογές Πλεονεκτήματα Εργαλεία I IΙ ΙΙΙ IV Η εταιρία Web GIS Επικοινωνία Θέματα προς συζήτηση 2 Η

Διαβάστε περισσότερα

ΕΝΩΣΗ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΩΝ ΚΤΙΡΙΩΝ ΕΛΛΑ ΟΣ ΜΑΡΝΗ 30 Τ.Κ ΑΘΗΝΑ

ΕΝΩΣΗ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΩΝ ΚΤΙΡΙΩΝ ΕΛΛΑ ΟΣ ΜΑΡΝΗ 30 Τ.Κ ΑΘΗΝΑ ΕΝΩΣΗ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΩΝ ΚΤΙΡΙΩΝ ΕΛΛΑ ΟΣ ΜΑΡΝΗ 30 Τ.Κ. 104 33 ΑΘΗΝΑ ΑΘΗΝΑ: 12 ΜΑΙΟΥ 2004 ΠΡΟΣ: ΤΕΧΝΙΚΟ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟ ΕΛΛΑ ΟΣ ΓΡΑΦΕΙΟ: Γ.Ο.Κ. Κυρίες και κύριοι, αφού ευχαριστήσω το ΤΕΕ και τους εκπροσώπους του

Διαβάστε περισσότερα

ΤΟ ΜΕΓΕΘΟΣ ΚΑΙ Η ΙΕΡΑΡΧΙΑ ΤΩΝ ΠΟΛΕΩΝ

ΤΟ ΜΕΓΕΘΟΣ ΚΑΙ Η ΙΕΡΑΡΧΙΑ ΤΩΝ ΠΟΛΕΩΝ Οι πόλεις δεν έχουν το ίδιο μέγεθος, αλλά όσο αυξάνεται ο πληθυσμός των πόλεων τόσο μειώνεται ο αριθμός τους. Οι οικισμοί βρίσκονται σε συνεχείς σχέσεις αλληλεξάρτησης, οι οποίες μεταβάλλονται με το χρόνο

Διαβάστε περισσότερα

ΠΟΛΥΖΩΓΟΠΟΥΛΟΥ ΣΤΗΝ ΟΛΟΜΕΛΕΙΑ ΤΗΣ 19 ΙΟΥΛΙΟΥ 2012, ΕΠΙ ΤΗΣ ΓΝΩΜΗΣ ΠΡΩΤΟΒΟΥΛΙΑΣ ΜΕ ΘΕΜΑ: «ΑΝΤΙΜΕΤΩΠΙΣΗ ΤΩΝ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΩΝ ΤΟΥ ΚΕΝΤΡΟΥ ΤΗΣ ΑΘΗΝΑΣ»

ΠΟΛΥΖΩΓΟΠΟΥΛΟΥ ΣΤΗΝ ΟΛΟΜΕΛΕΙΑ ΤΗΣ 19 ΙΟΥΛΙΟΥ 2012, ΕΠΙ ΤΗΣ ΓΝΩΜΗΣ ΠΡΩΤΟΒΟΥΛΙΑΣ ΜΕ ΘΕΜΑ: «ΑΝΤΙΜΕΤΩΠΙΣΗ ΤΩΝ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΩΝ ΤΟΥ ΚΕΝΤΡΟΥ ΤΗΣ ΑΘΗΝΑΣ» ΕΙΣΗΓΗΣΗ ΤΟΥ ΠΡΟΕΔΡΟΥ ΤΗΣ Ο.Κ.Ε. κ. ΧΡΗΣΤΟΥ ΠΟΛΥΖΩΓΟΠΟΥΛΟΥ ΣΤΗΝ ΟΛΟΜΕΛΕΙΑ ΤΗΣ 19 ΙΟΥΛΙΟΥ 2012, ΕΠΙ ΤΗΣ ΓΝΩΜΗΣ ΠΡΩΤΟΒΟΥΛΙΑΣ ΜΕ ΘΕΜΑ: «ΑΝΤΙΜΕΤΩΠΙΣΗ ΤΩΝ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΩΝ ΤΟΥ ΚΕΝΤΡΟΥ ΤΗΣ ΑΘΗΝΑΣ» Η Αθήνα, και ειδικότερα

Διαβάστε περισσότερα

GEOVALUES G.I.S/ Γ.Σ.Π ΕΦΑΡΜΟΓΕΣ ΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΧΩΡΟΤΑΞΙΚΩΝ - ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΩΝ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΥΠΟ ΟΜΩΝ ΟΤΑ & ΕΜΠΟΡΙΚΩΝ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΕΩΝ

GEOVALUES G.I.S/ Γ.Σ.Π ΕΦΑΡΜΟΓΕΣ ΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΧΩΡΟΤΑΞΙΚΩΝ - ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΩΝ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΥΠΟ ΟΜΩΝ ΟΤΑ & ΕΜΠΟΡΙΚΩΝ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΕΩΝ GEOVALUES G.I.S/ Γ.Σ.Π ΕΦΑΡΜΟΓΕΣ ΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΧΩΡΟΤΑΞΙΚΩΝ - ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΩΝ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΥΠΟ ΟΜΩΝ ΟΤΑ & ΕΜΠΟΡΙΚΩΝ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΕΩΝ Καπακλής ηµήτρης (*), Νούση Ευθυµία., Φειδάς Παναγίωτης GEOVALUES EE,

Διαβάστε περισσότερα

Αστικές αναπλάσεις από την θεωρεία στην πράξη; Η περίπτωση Κεραμεικού-Μεταξουργείου (ΚΜ)

Αστικές αναπλάσεις από την θεωρεία στην πράξη; Η περίπτωση Κεραμεικού-Μεταξουργείου (ΚΜ) Αστικές αναπλάσεις από την θεωρεία στην πράξη; Η περίπτωση Κεραμεικού-Μεταξουργείου (ΚΜ) Ιάσων Τσάκωνας, Διευθύνων Σύμβουλος, OLIAROS Property Development PRODEXPO 14o Συνέδριο για την ανάπτυξη & αξιοποίηση

Διαβάστε περισσότερα

ΔΕΛΤΙΟ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΩΝ ΔΕΙΚΤΗ SET17: ΜΕΤΑΒΟΛΗ ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΚΗΣ ΚΑΙ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΓΗΣ

ΔΕΛΤΙΟ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΩΝ ΔΕΙΚΤΗ SET17: ΜΕΤΑΒΟΛΗ ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΚΗΣ ΚΑΙ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΓΗΣ ΔΕΛΤΙΟ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΩΝ ΔΕΙΚΤΗ ΟΡΙΣΜΟΣ ΣΚΟΠΙΜΟΤΗΤΑ Ο δείκτης προσδιορίζει τη μεταβολή της βιομηχανικής και εμπορικής γης και γενικότερα γης που καταλαμβάνεται από οικονομικές δραστηριότητες στην άμεση ζώνη

Διαβάστε περισσότερα

Περιγραφή Περιοχής Μελέτης

Περιγραφή Περιοχής Μελέτης Περιγραφή Περιοχής Μελέτης Ο Δήμος Παραλιμνίου είναι ένας ραγδαία αναπτυσσόμενος δημογραφικά Δήμος. Παράλληλα παρουσιάζει μία μεγάλη πληθυσμιακή αύξηση και αυτό οφείλεται κυρίως στο γεγονός ότι στην ευρύτερη

Διαβάστε περισσότερα

επιπτώσεων στο περιβάλλον απαιτήσεις σε αντιρρυπαντικά συστήµατα Αέριες Εκποµπές Εκποµπές οσµών

επιπτώσεων στο περιβάλλον απαιτήσεις σε αντιρρυπαντικά συστήµατα Αέριες Εκποµπές Εκποµπές οσµών ΠΕΡΙΛΗΨΗ Για την επιτυχή εφαρµογή της πολυκριτηριακής ανάλυσης, είναι απαραίτητο αφενός µεν να εξετασθεί ένας ικανός και αναγκαίος αριθµός κριτηρίων που θα δίνουν µία αντιπροσωπευτική και πλήρη εικόνα

Διαβάστε περισσότερα

ΘΕΜΑΤΙΚΕΣ ΕΝΟΤΗΤΕΣ ΙΑ ΙΚΑΣΙΕΣ ΜΕΘΟ ΟΛΟΓΙΑ ΠΟΛΥΚΕΝΤΡΙΚΗ ΑΝΑΠΤΥΞΗ SWOT ANALYSIS ΓΙΑ ΤΑ ΚΕΝΤΡΑ ΤΟΥ ΗΜΟΥ ΘΕΜΑΤΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ:

ΘΕΜΑΤΙΚΕΣ ΕΝΟΤΗΤΕΣ ΙΑ ΙΚΑΣΙΕΣ ΜΕΘΟ ΟΛΟΓΙΑ ΠΟΛΥΚΕΝΤΡΙΚΗ ΑΝΑΠΤΥΞΗ SWOT ANALYSIS ΓΙΑ ΤΑ ΚΕΝΤΡΑ ΤΟΥ ΗΜΟΥ ΘΕΜΑΤΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ: ΜΕΘΟ ΟΛΟΓΙΑ Σχολή Αρχιτεκτόνων Μηχανικών Ε.Μ.Π. Μεταπτυχιακή κατεύθυνση: Πολεοδοµία-Χωροταξία «Προσεγγίσεις του εφαρµοσµένου αστικού σχεδιασµού στην Ελλάδα» Υπεύθυνοι µαθήµατος: Κ. Σερράος, Ε. Κλαµπατσέα

Διαβάστε περισσότερα

«Η Αξιοποίηση του ΑΒΕΚΤ για τις Βιβλιοθήκες Κυβερνητικών Υπηρεσιών»

«Η Αξιοποίηση του ΑΒΕΚΤ για τις Βιβλιοθήκες Κυβερνητικών Υπηρεσιών» Οµιλία στο Πρώτο Συνέδριο Κυπριακών Βιβλιοθηκών «Ο Ρόλος της Βιβλιοθήκης στον 21ον Αιώνα» 2 Νοεµβρίου 2001 Με θέµα «Η Αξιοποίηση του ΑΒΕΚΤ για τις Βιβλιοθήκες Κυβερνητικών Υπηρεσιών» Εισαγωγή Επιτρέψετε

Διαβάστε περισσότερα

5000 Γεωµετρικό µοντέλο 4500 Γραµµικό µοντέλο 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1991 2001 2011 2021 2031 2041 2051

5000 Γεωµετρικό µοντέλο 4500 Γραµµικό µοντέλο 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1991 2001 2011 2021 2031 2041 2051 Εθνικό Μετσόβιο Πολυτεχνείο Σχολή Πολιτικών Μηχανικών Τοµέας Υδατικών Πόρων Μάθηµα: Αστικά Υδραυλικά Έργα Μέρος Α: Υδρευτικά έργα Άσκηση Ε1: Εκτίµηση παροχών σχεδιασµού έργων υδροδότησης οικισµού Σύνταξη

Διαβάστε περισσότερα

ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΟ ΜΑΝΑΤΖΜΕΝΤ. Είναι από τη φύση του ανθρωποκεντρικό Οι λειτουργίες του ταυτίζονται µε αυτές του γενικού

ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΟ ΜΑΝΑΤΖΜΕΝΤ. Είναι από τη φύση του ανθρωποκεντρικό Οι λειτουργίες του ταυτίζονται µε αυτές του γενικού ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΟ ΜΑΝΑΤΖΜΕΝΤ Είναι από τη φύση του ανθρωποκεντρικό Οι λειτουργίες του ταυτίζονται µε αυτές του γενικού µάνατζµεντ Άϋλες Ετερογενείς ΙΔΙΑΙΤΕΡΟΤΗΤΕΣ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΩΝ ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ Ταυτίζεται η παραγωγή και

Διαβάστε περισσότερα

«ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ ΑΝΑΠΤΥΞΗ Ο ρόλος του Κράτους και της Αυτοδιοίκησης Η περίπτωση της Σουηδίας»

«ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ ΑΝΑΠΤΥΞΗ Ο ρόλος του Κράτους και της Αυτοδιοίκησης Η περίπτωση της Σουηδίας» «ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ ΑΝΑΠΤΥΞΗ Ο ρόλος του Κράτους και της Αυτοδιοίκησης Η περίπτωση της Σουηδίας» Εισηγητής: Νίκος Παπαδόπουλος MP of SWEDEN Γενικά Χαρακτηριστικά της Σουηδίας Πληθυσμός 10.500.000 κάτοικοι Το 84%

Διαβάστε περισσότερα

Ο ΠΡΟΕ ΡΟΣ ΤΗΣ ΕΛΛΗΝΙΚΗΣ ΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ

Ο ΠΡΟΕ ΡΟΣ ΤΗΣ ΕΛΛΗΝΙΚΗΣ ΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΟ ΙΑΤΑΓΜΑ: της 25-4-89 Τροποποίηση του από 24.4.1985 Π. /τος «Τρόπος καθορισµού ορίων οικισµών της χώρας µέχρι 2.000 κατοίκους κατηγορίες αυτών και καθορισµός όρων και περιορισµών δόµησης τους»

Διαβάστε περισσότερα

1η Ελληνο - Γαλλική & Διεθνής Συνάντηση, SD-MED:

1η Ελληνο - Γαλλική & Διεθνής Συνάντηση, SD-MED: Ε ΘΝΙΚΟ Μ ΕΤΣΟΒΙΟ Π ΟΛΥΤΕΧΝΕΙΟ ΣΧΟΛΗ ΑΓΡΟΝΟΜΩΝ & ΤΟΠΟΓΡΑΦΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΤΟΜΕΑΣ ΓΕΩΓΡΑΦΙΑΣ & ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΟΥ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΥ 1η Ελληνο - Γαλλική & Διεθνής Συνάντηση, SD-MED: «Πολιτικές χωρικού σχεδιασμού και διευθέτησης

Διαβάστε περισσότερα

Πρόγραμμα FATE ΠΡΟΤΑΣΗ ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗΣ ΣΤΡΑΤΟΠΕΔΟΥ ΑΣΗΜΑΚΟΠΟΥΛΟΥ

Πρόγραμμα FATE ΠΡΟΤΑΣΗ ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗΣ ΣΤΡΑΤΟΠΕΔΟΥ ΑΣΗΜΑΚΟΠΟΥΛΟΥ Πρόγραμμα FATE ΠΡΟΤΑΣΗ ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗΣ ΣΤΡΑΤΟΠΕΔΟΥ ΑΣΗΜΑΚΟΠΟΥΛΟΥ Παρατηρήσεις επί της πρότασης/μελέτης Γενικές 1. Η μελέτη δεν έχει τη δομή ούτε μίας οικονομοτεχνικής ή επιχειρησιακής μελέτης αλλά ούτε και

Διαβάστε περισσότερα

ΕΡΓΑΣΤΗΡΙΟ ΧΩΡΟΤΑΞΙΚΟΥ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΥ Μάθημα 2Σ6 01. ΔΙΔΑΣΚΟΝΤΕΣ: Ελένη ΑΝΔΡΙΚΟΠΟΥΛΟΥ, Γρηγόρης ΚΑΥΚΑΛΑΣ Χ Ε Ι Μ Ε Ρ Ι Ν Ο Ε Ξ Α Μ Η Ν Ο

ΕΡΓΑΣΤΗΡΙΟ ΧΩΡΟΤΑΞΙΚΟΥ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΥ Μάθημα 2Σ6 01. ΔΙΔΑΣΚΟΝΤΕΣ: Ελένη ΑΝΔΡΙΚΟΠΟΥΛΟΥ, Γρηγόρης ΚΑΥΚΑΛΑΣ Χ Ε Ι Μ Ε Ρ Ι Ν Ο Ε Ξ Α Μ Η Ν Ο ΕΡΓΑΣΤΗΡΙΟ ΧΩΡΟΤΑΞΙΚΟΥ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΥ Μάθημα 2Σ6 01 ΔΙΔΑΣΚΟΝΤΕΣ: Ελένη ΑΝΔΡΙΚΟΠΟΥΛΟΥ, Γρηγόρης ΚΑΥΚΑΛΑΣ Χ Ε Ι Μ Ε Ρ Ι Ν Ο Ε Ξ Α Μ Η Ν Ο 2 0 1 3-2014 1 Α. ΟΙΚΙΣΤΙΚΗ ΑΝΑΠΤΥΞΗ ΚΑΙ ΚΑΤΟΙΚΙΑ Δίκτυο οικισμών και

Διαβάστε περισσότερα

ΝΕΑ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑΤΙΚΗ ΠΕΡΙΟΔΟΣ 2014-2020 ΣΤΡΑΤΗΓΙΚΗ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΣ ΒΟΡΕΙΟΥ ΑΙΓΑΙΟΥ

ΝΕΑ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑΤΙΚΗ ΠΕΡΙΟΔΟΣ 2014-2020 ΣΤΡΑΤΗΓΙΚΗ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΣ ΒΟΡΕΙΟΥ ΑΙΓΑΙΟΥ ΝΕΑ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑΤΙΚΗ ΠΕΡΙΟΔΟΣ 2014-2020 ΣΤΡΑΤΗΓΙΚΗ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΣ ΒΟΡΕΙΟΥ ΑΙΓΑΙΟΥ Παρουσίαση της Ενδιάμεσης Διαχειριστικής Αρχής στη Συνεδρίαση της ΠΕΔ Βορείου Αιγαίου, Μυτιλήνη, 27 Φεβρουαρίου 2014 Σκέλος Αρχιτεκτονική

Διαβάστε περισσότερα

ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ. στην. Πρόταση κανονισμού του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου. για τη θέσπιση του προγράμματος InvestEU

ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ. στην. Πρόταση κανονισμού του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου. για τη θέσπιση του προγράμματος InvestEU ΕΥΡΩΠΑΪΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ Βρυξέλλες, 6.6.2018 COM(2018) 439 final ANNEX 2 ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ στην Πρόταση κανονισμού του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου για τη θέσπιση του προγράμματος InvestEU {SEC(2018) 293

Διαβάστε περισσότερα

Νέο υπόδειγμα σχεδιασμού με στόχο: Την προσέλκυση «στρατηγικών επενδύσεων» Την «αξιοποίηση» της ιδιωτικής περιουσίας του δημοσίου

Νέο υπόδειγμα σχεδιασμού με στόχο: Την προσέλκυση «στρατηγικών επενδύσεων» Την «αξιοποίηση» της ιδιωτικής περιουσίας του δημοσίου Τα Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημόσιων Ακινήτων (ΕΣΧΑΔΑ) μέσααπότονομοθετικότους πλαίσιο και τις αντίστοιχες Στρατηγικές Μελέτες Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων. Κώστας Βουρεκάς Νέο υπόδειγμα σχεδιασμού

Διαβάστε περισσότερα

Μάθημα: Ειδικές και Εναλλακτικές Μορφές Τουρισμού

Μάθημα: Ειδικές και Εναλλακτικές Μορφές Τουρισμού Καινοτομία και επιχειρηματικότητα στον Τουρισμό Μάθημα: Ειδικές και Εναλλακτικές Μορφές Τουρισμού Τσαρτας Πάρις Καθηγητής Τουριστικής Ανάπτυξης ΑΘΗΝΑ 2016-17 Ενότητα 6η: ΟΜΑΔΑ ΠΡΟΪΟΝΤΩΝ ΜΕ ΚΥΡΙΑΡΧΟ ΚΙΝΗΤΡΟ

Διαβάστε περισσότερα