Πλημμέλειες των οικοδομικών αδειών

Transcript

1 1 Πλημμέλειες των οικοδομικών αδειών Δημήτρης Βασιλειάδης, Πάρεδρος Συμβουλίου Επικρατείας Διάγραμμα 1. Εισαγωγή 2. Ισχύον νομοθετικό καθεστώς και σχέση των πρόσφατων νομοθετημάτων 3. Ορισμός και νομική φύση της οικοδομικής άδειας 4. Πρακτική σημασία των πλημμελειών των οικοδομικών αδειών 5. Οριοθέτηση των «πλημμελειών» των οικοδομικών αδειών 6. Κατηγορίες πλημμελειών: α/ μη αυτοτελείς β/ γνήσιες πλημμέλειες 7. Περιπτωσιολογία πλημμελειών-παραδείγματα από τη νομολογία 8. Τα γενεσιουργά αίτια των πλημμελειών των οικοδομικών αδειών και η δυνατότητα του περιορισμού τους 9. Εφικτή, κατά κανόνα, η αποτροπή των πιθανών πλημμελειών μιας οικοδομικής άδειας - 3 παραδείγματα προς αποφυγή 10. Επίλογος 1. Εισαγωγή Ευχαριστώ τον Πρόεδρο του Τ.Ε.Ε. και τους διοργανωτές αυτού του κύκλου των εισηγήσεων για την ευγενική τους πρόσκληση. Το συγκεκριμένο θέμα των πλημμελειών των οικοδομικών αδειών παρέχει την ευκαιρία για μια απόπειρα διεπιστημονικής προσέγγισης, κυρίως από την πλευρά της νομικής επιστήμης, ενός κατ εξοχήν τεχνικού θέματος, όπως είναι η εκπόνηση των μελετών και η έκδοση των οικοδομικών αδειών. Πριν από 30 χρόνια περίπου ο G. Vedel έθεσε εύστοχα σε νομικό ακροατήριο στην Ελλάδα το ερώτημα, αν είναι εφικτή η

2 2 γνώση του δικαίου και παρότρυνε μάλιστα τους υποψήφιους διδάκτορες να ασχοληθούν με την διεξοδική έρευνα του θέματος. Αναρωτήθηκε, δηλαδή, πως μπορεί να συζητάμε για «γνώση του δικαίου», όταν δεν αρκεί να γνωρίζει κάποιος έναν κανόνα δικαίου, δηλαδή να ξέρει ότι ο κανόνας αυτός υπάρχει και εν συνεχεία να τον εντοπίσει, αλλά πρέπει επιπλέον να είναι βέβαιος ότι ο συγκεκριμένος κανόνας δικαίου έχει ρυθμιστική ισχύ. 1 Tην αντίφαση που σημείωσε ο G.Vedel, ότι ένας κανόνας μπορεί να υπάρχει στην έννομη τάξη, π.χ. να έχει ψηφιστεί μια διάταξη νόμου, αλλά να μην ισχύει, διότι αντιβαίνει σε υπέρτερο κανόνα δικαίου, επιτείνει το γεγονός ότι ο νομοθέτης με ένα μόνο νομοθετικό κείμενο μπορεί να στείλει στην ανακύκλωση εκατοντάδες βιβλία που έχουν ως αντικείμενο θέματα που ρυθμίζονται από το προγενέστερο νομοθετικό καθεστώς και τα οποία πλέον ρυθμίζονται με διαφορετικό τρόπο. Το ερώτημα λοιπόν εξακολουθεί να αναζητά απάντηση, καθώς το τελευταίο διάστημα παρατηρείται μια άνευ προηγουμένου νομοθετική παραγωγή. Είναι κοινός τόπος ότι η πολυνομία και η κακονομία έχουν τεράστια επίπτωση σε όλα τα επίκαιρα ζητήματα που απασχολούν την ελληνική κοινωνία. Δυστυχώς, η σημασία του φαινομένου αυτού, το οποίο ενισχύει τη γραφειοκρατία, προσβάλλει την ανθρώπινη αξιοπρέπεια και αναιρεί κάθε προσπάθεια ορθής οργάνωσης του κράτους και των υπηρεσιών του, δεν έχει γίνει αντιληπτή μέχρι σήμερα. 2. Ισχύον νομοθετικό καθεστώς και σχέση των πρόσφατων νομοθετημάτων Ισχύον καθεστώς Οι οικοδομικές άδειες δεν αποτελούν εξαίρεση για τον νομοθέτη. Με σειρά πρόσφατων νομοθετημάτων μεταβλήθηκε ριζικά το καθεστώς της έκδοσής τους. Οι σημαντικότερες μεταβολές έχουν επέλθει με τα ακόλουθα νομοθετήματα: α. Τον ν. 3843/2010 για την ταυτότητα κτιρίων και τους ημιυπαίθριους χώρους (ισχύς από ) και ειδικότερα τα άρθρα 1 έως 4 και επόμενα καθώς και το άρθρο 10 για αιτήσεις οικοδομικών αδειών οι οποίες είχαν υποβληθεί πριν από το ν. 3775/2009 και πριν από το ν.3843/2010. Η ισχύς για την υποβολή των πιστοποιητικών και στοιχείων των άρθρων 3 και 4 φαίνεται να έχει ανασταλεί, εμμέσως, με το άρθρο 3 παρ. 2 περιπτ. ιε του μεταγενέστερου ν. 4030/ G.Vedel, «Δίκαιο και νομική επιστήμη», ΤοΣ 1981, σ.419.

3 3 β. Τον ν. 4030/2011 «Νέος τρόπος έκδοσης αδειών δόμησης, ελέγχου κατασκευών και λοιπές διατάξεις» ( ισχύς από , πλην ορισμένων διατάξεων, η ισχύς των οποίων άρχισε από τη δημοσίευση του νόμου στις ). Πρόκειται για το βασικό νομοθέτημα που διέπει πλέον τα όργανα, τις προϋποθέσεις και τη διαδικασία έκδοσης των αδειών. γ. Τον ν. 4014/2011 για την περιβαλλοντική αδειοδότηση και τις αυθαίρετες κατασκευές δ. Τον ν. 4067/2012 Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ισχύς από εκτός από ορισμένες διατάξεις, που ισχύουν από ). ε. Την ΚΥΑ οικ. 7533/2012 «Διαδικασία έντυπης υποβολής 'Εγκρισης Δόμησης και Άδειας Δόμησης» (Β 251, ισχύς από ) και στ. Την ΚΥΑ οικ. 9875/2012 «Έλεγχος έργων και εργασιών δόμησης» (Β 465, ισχύς από ). Σχέση των πρόσφατων νομοθετημάτων μεταξύ τους α. Διατάξεις του ν. 3843/2010 για την ταυτότητα κτιρίου αναφέρονται στα εξής νομοθετήματα: αα. Στο Ν.Ο.Κ. Άρθρο 2 περίπτωση 94: «Χρήση του κτιρίου είναι αυτή για την οποία έχει χορηγηθεί Αδεια Δόμησης ή σε κάθε περίπτωση αυτή που αναγράφεται στην ταυτότητα κτιρίου». Άρθρο 5 παρ. 1 και 2 «1. Μεταβολή της χρήσης του κτιρίου ή μέρους του επιτρέπεται μόνον αν η νέα χρήση προβλέπεται από τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις. Για τη μεταβολή απαιτείται έκδοση Άδειας Δόμησης και ενημέρωση της Ταυτότητας Κτιρίου. Σε κάθε άλλη περίπτωση η κατασκευή θεωρείται αυθαίρετη. 2. Χώροι για τους οποίους έχει χορηγηθεί άδεια δόμησης με συγκεκριμένη χρήση, μπορούν να μεταβάλουν τη χρήση τους, εφόσον η νέα χρήση προβλέπεται από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις και οι προϋποθέσεις για τη νέα χρήση καλύπτονται από τις προϋποθέσεις επί μέρους μελετών που πληροί η υφιστάμενη χρήση. Στην περίπτωση αυτή απαιτείται ενημέρωση της Ταυτότητας Κτιρίου και δεν απαιτείται έκδοση άδειας δόμησης».

4 4 Άρθρο 25 παρ. 2 (κίνητρα για τον περιορισμό της ενεργειακής κατανάλωσης) «Μετά το πέρας της κατασκευής πρέπει να συμπληρώνεται στην Ταυτότητα Κτιρίου και να προσκομίζεται στην αρμόδια αρχή που εξέδωσε την άδεια: α) Πιστοποιητικό περιβαλλοντικής αξιολόγησης που έχει απονεμηθεί στο κτίριο από πιστοποιημένο και εξουσιοδοτημένο για τη σχετική πράξη αναλυτή. β) Υπεύθυνη δήλωση του εποπτεύοντος μηχανικού ότι το κτίριο κατασκευάστηκε με τα ενεργειακά χαρακτηριστικά που αναφέρονται στην αρχική ενεργειακή μελέτη, ενώ κάθε πιθανή μεταβολή μικρής κλίμακας πρέπει να τεκμηριώνεται ότι δεν αυξάνει την ενεργειακή κατανάλωση του κτιρίου άνω των επιτρεπόμενων ορίων». Αρθρο 27 παρ. 2 «2. Σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια που δεν διαθέτουν ανελκυστήρα και κατά το χρόνο ανέγερσης τους δεν ήταν υποχρεωτική η κατασκευή του από τις ισχύουσες τότε διατάξεις, επιτρέπεται, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του παρόντος και των ειδικών όρων δόμησης της περιοχής, κατασκευή ανελκυστήρα ή άλλων μηχανικών μέσων κάλυψης υψομετρικών διαφορών και του χώρου πρόσβασης σε αυτά με απαραίτητη προϋπόθεση τη σύνταξη ή ενημέρωση της Ταυτότητας Κτιρίου. Για διατηρητέα κτίρια και παραδοσιακούς οικισμούς, απαιτείται η σύμφωνη γνώμη του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής. Αντίστοιχα σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια κατοικίας που δεν διασφαλίζουν προσβασιμότητα σε άτομα με αναπηρία και μειωμένη κινητικότητα επιτρέπεται κατά παρέκκλιση κάθε ισχύουσας διάταξης, κανονισμού (συμπερλαμβανομένου του κανονισμού πολυκατοικίας) κλπ. η τοποθέτηση διάταξης (ράμπας ή αναβατορίου) που θα διασφαλίζει την πρόσβαση στα άτομα αυτά, από το πεζοδρόμιο στους εσωτερικούς / εξωτερικούς κοινόχρηστους χώρους, εφόσον διαμένουν ως ιδιοκτήτες ή ένοικοι στα παραπάνω κτίρια, με απαραίτητη προϋπόθεση την εξασφάλιση της ασφάλειας των χρηστών, τη σύνταξη ή ενημέρωση της Ταυτότητας Κτιρίου και την κάλυψη των εξόδων κατασκευής από τα ενδιαφερόμενα άτομα». ββ. Στο ν. 4014/2011 Άρθρο 23 παρ. 4 (όπως η παρ. 4 αντικαταστάθηκε με αρ. 49 παρ.4 του ν.4030/2011) «4. Σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή που συντάσσεται μετά τη δημοσίευση του παρόντος και έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε κάθε ακίνητο,

5 5 συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων χωρίς κτίσμα εκτός από τα επισυναπτόμενα που προβλέπονται στην παράγραφο 12 του άρθρου 17 του ν. 1337/ 1983, επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού, με τις οποίες δηλώνεται και βεβαιώνεται αντίστοιχα ότι στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα ή στη διακεκριμένη αυτοτελή οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μη συμπεριλαμβανομένων των κοινοκτήτων ή κοινοχρήστων χώρων του ακινήτου, δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές που να επηρεάζουν τη δόμηση, την κάλυψη και το ύψος της ιδιοκτησίας και δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια, ή ότι οι εκτελεσμένες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις, εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις της παραγράφου 2 και δεν υπάγονται σε καμία από τις περιπτώσεις της παραγράφου 3. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και Δικαιοσύνης, Διαφάνειας και Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, μπορεί να καθορίζεται το ειδικότερο περιεχόμενο της δήλωσης και της βεβαίωσης του προηγούμενου εδαφίου και μπορεί να προβλέπεται ότι η παραπάνω υπεύθυνη δήλωση και βεβαίωση μηχανικού αντικαθίστανται με την «Ταυτότητα Κτιρίου» κατά τις διατάξεις του άρθρου 3 του ν. 3843/2010 (Α` 62) μετά την έναρξη τήρησης της και ρυθμίζεται κάθε αναγκαίο ζήτημα για την εφαρμογή της παρούσας παραγράφου.». γγ. Στο ν. 4030/2011 για τις άδειες δόμησης Άρθρο 3 παρ. 2 περ. ιε «Ταυτότητα κτιρίου, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 3 και 4 του ν. 3843/2010 (Α` 62). Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής καθορίζεται ο χρόνος έναρξης της υποχρέωσης υποβολής του παραπάνω δικαιολογητικού.». Αρθρο 7 παρ. 8: «Οι υποχρεωτικοί έλεγχοι διενεργούνται από τον ορισθέντα ελεγκτή δόμησης με την παρουσία των επιβλεπόντων μηχανικών και αφού προηγουμένως έχουν συμπληρωθεί από αυτούς τα προβλεπόμενα στοιχεία για τη δημιουργία της Ταυτότητας Κτιρίου». Άρθρο 8 παρ. 3: «Οι επιβλέποντες μηχανικοί ευθύνονται ανά τομέα επίβλεψης: α) Για την επίβλεψη των οικοδομικών εργασιών σύμφωνα με τις μελέτες που συνοδεύουν την έγκριση δόμησης και την άδεια δόμησης. Κατά τα λοιπά ισχύουν οι διατάξεις των άρθρων 341 και 342 του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (π.δ. της , Δ` 580). β) Για τη συμπλήρωση των προβλεπόμενων στοιχείων της Ταυτότητας

6 6 του Κτιρίου σύμφωνα με τις παραγράφους 2 και 3 του άρθρου 4 του ν. 3843/2010. Άρθρο 9 παρ. 1 «Άρθρο 9 Ειδικές διατάξεις 1. Για τα τμήματα της οικοδομής που περιλαμβάνουν επαγγελματικούς χώρους (καταστήματα, γραφεία κ.λπ.) ενσωματώνονται τα στοιχεία της βεβαίωσης χώρου κυρίας χρήσεως στα έντυπα της ταυτότητας κτιρίου.». Άρθρο 46 Ειδική ρύθμιση για τουριστικές εγκαταστάσεις, η οποία αφορά τις άδειες που χορηγεί το Πολεοδομικό Γραφείο του Ε.Ο.Τ. β. Διατάξεις του ν. 4030/2011 για τον τρόπο έκδοσης αδειών δόμησης αναφέρονται στα εξής νομοθετήματα: αα. Στο ν. 4122/2013 [Ενεργειακή απόδοση κτιρίων] Άρθρο 21 παρ. 1 και 2 «1. Για τη χορήγηση άδειας δόμησης νέου ή ριζικά ανακαινιζόμενου υφιστάμενου κτιρίου ή κτιριακής μονάδας, εκπονείται και υποβάλλεται στην αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης (Υ.ΔΟΜ.), η οριζόμενη στην παράγραφο 25 του άρθρου 2 Μελέτη Ενεργειακής Απόδοσης (ΜΕΑ) του κτιρίου. 2. Μετά τους ελέγχους των Ελεγκτών Δόμησης του άρθρου 7 του ν. 4030/2011 (Α` 249) και προκειμένου να εκδοθεί το Πιστοποιητικό Ελέγχου Κατασκευής (ΠΕΚ), απαραίτητη προϋπόθεση αποτελεί η έκδοση του ΠΕΑ του κτιρίου, από Ενεργειακό Επιθεωρητή, για τις περιπτώσεις όπου είναι υποχρεωτικό από τις διατάξεις του παρόντος νόμου.». ββ. Στο Ν.Ο.Κ Άρθρο 4 Άδειες Δόμησης έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, εξαιρούμενες εργασίες, ορισμός αυθαίρετης και κατεδαφιστέας κατασκευής Άρθρο 18 Φυτεμένα δώματα Άρθρο 26 Ειδικές ρυθμίσεις για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων Άρθρο 29 Τροποποίηση διατάξεων ν.4030/2011, παράταση της ισχύος οικοδομικών αδειών κ.λπ. Άρθρο 30 Τροποποίηση διαφόρων νομοθετημάτων Άρθρο 31 Ρύθμιση πολεοδομικών θεμάτων τροποποίηση ν.4030/2011 Άρθρο 39 Αρμοδιότητα για την εκτέλεση τελεσίδικων αποφάσεων κατεδάφισης Άρθρο 40 Θέματα δαπανών Πράσινου Ταμείου

7 7 Από την πιο πάνω ενδεικτική παράθεση των σχετικών νομοθετικών διατάξεων γίνεται φανερό ότι ήδη ισχύει και εφαρμόζεται ένα νεοπαγές πλαίσιο το οποίο ρυθμίζει, πλην άλλων, τη διαδικασία έκδοσης των οικοδομικών αδειών. Με το εν λόγω νομοθετικό πλαίσιο ρυθμιστήκαν εκ νέου τα διαδικαστικά και ουσιαστικά θέματα που διέπουν την έκδοση των οικοδομικών αδειών και αντικαταστάθηκε ο παραδεδεγμένος όρος «οικοδομική άδεια» (ή «άδεια οικοδομής»). Επί του παρόντος δεν υπάρχουν πολλά ερμηνευτικά βοηθήματα για την ερμηνεία και εφαρμογή του νομοθετικού αυτού πλαισίου. Έχουν εκδοθεί ορισμένες εγκύκλιοι του ΥΠΕΚΑ και από τη βιβλιογραφία μια κατ άρθρο ερμηνεία του Ν.Ο.Κ. 2 Εντούτοις, το θέμα της νομιμότητας των οικοδομικών αδειών περιλαμβάνει και ζητήματα τα οποία μπορεί να εξετασθούν ανεξάρτητα από τις μεταβολές τις οποίες ο νομοθέτης επιφέρει κάθε φορά στο σχετικό κανονιστικό πλαίσιο. 3. Ορισμός και νομική φύση της οικοδομικής άδειας Σύμφωνα με την μέχρι τούδε νομοθεσία και θεωρία η οικοδομική άδεια είναι η ατομική διοικητική πράξη, με την οποία επιτρέπεται η εκτέλεση σε οικόπεδο ή γήπεδο, των οικοδομικών εργασιών που προβλέπονται στις μελέτες που τη συνοδεύουν, εντός ορισμένου χρονικού διαστήματος. Τον όρο «οικοδομική άδεια ή άδεια οικοδομής» φαίνεται να διασπά ο πρόσφατος ν.4030/2011, ο οποίος στο άρθρο 1 προβλέπει δύο «πράξεις», οι οποίες εντάσσονται στην αυτή διοικητική διαδικασία, για την κατασκευή ιδιωτικών έργων: α) την έγκριση δόμησης: που είναι η πιστοποίηση του δικαιώματος δόμησης σύμφωνα με τους όρους δόμησης και αποτελεί προϋπόθεση για την έκδοση της άδειας δόμησης, β) την άδεια δόμησης: η οποία είναι η άδεια με την οποία επιτρέπεται η εκτέλεση των οικοδομικών εργασιών που περιγράφονται σε αυτήν και στις μελέτες που τη συνοδεύουν, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις. Παρατηρείται, κατ αρχάς, ότι σύμφωνα με το σύστημα του νόμου η έγκριση δόμησης αποτελεί προϋπόθεση για την έκδοση της άδειας δόμησης και ότι η εκτέλεση των οικοδομικών εργασιών επιτρέπεται μετά την έκδοση της άδειας δόμησης. Στο διοικητικό δίκαιο οι ρυθμίσεις αυτές εμφανίζουν τα χαρακτηριστικά της σύνθετης διοικητικής 2 Δ.Μέλισσα, Νέος Οικοδομικός Κανονισμός [Ν. 4067/2012]-Ερμηνεία κατ άρθρο, εκδ. Σάκκουλα, 2012

8 8 ενέργειας. Κατά πάγια νομολογία, δύο ή περισσότερες εκτελεστές διοικητικές πράξεις μπορεί να θεωρηθεί ότι συγκροτούν σύνθετη διοικητική ενέργεια, όταν εκδίδονται στο πλαίσιο της ίδιας νομοθεσίας η οποία, περαιτέρω, προβλέπει τη διαδοχική έκδοση αυτών για την επίτευξη συγκεκριμένης ενέργειας που συντελείται με την έκδοση της τελικής πράξης. Η ακριβής νομική φύση της οικοδομικής άδειας υπό την εκτεθείσα διαδικασία της έκδοσής της σε δύο στάδια, δηλαδή αν συνιστά σύνθετη διοικητική ενέργεια ή όχι, δεν στερείται πρακτικής σημασίας. Διότι, κατά τη διαδικασία της σύνθετης διοικητικής ενέργειας οι προηγούμενες πράξεις αποβάλλουν την αυτοτέλειά τους και ενσωματώνονται στην τελική. Έτσι, με την άσκηση αίτησης ακυρώσεως κατά της τελικής πράξης επιτρέπεται, κατ' απόκλιση της αρχής του ανελέγκτου των εκτελεστών διοικητικών πράξεων που διέφυγαν την ευθεία προσβολή, να προβληθούν πλημμέλειες των προηγούμενων πράξεων (Σ.τ.Ε Ολομ. 3823/1997, 3619/1995). Επομένως, αν γίνει δεκτό ότι η έγκριση δόμησης και η άδεια δόμησης συνιστούν σύνθετη διοικητική ενέργεια, τότε με αίτηση ακυρώσεως μπορεί να προβληθούν και πλημμέλειες οι οποίες αφορούν την έγκριση δόμησης. Επίσης, η άρνηση της οικείας πολεοδομικής υπηρεσίας (ήδη Υπηρεσίας Δόμησης) να εκδώσει την έγκριση δόμησης συνιστά αρνητική διοικητική πράξη, η οποία μπορεί, κατ αρχήν, να προσβληθεί αυτοτελώς, με δεδομένο ότι στην περίπτωση αυτή η πολεοδομική υπηρεσία θεωρεί ότι για κάποιον νόμιμο λόγο δεν επιτρέπεται η δόμηση του συγκεκριμένου ακινήτου. Εν ολίγοις, η έγκριση δόμησης, στην πραγματικότητα φαίνεται να περιλαμβάνει το, κατ αρχήν, επιτρεπτό της δόμησης και τα βασικά πολεοδομικά μεγέθη, όπως ύπαρξη σχεδίου πόλεως, επιτρεπτό της χρήσης, αρτιότητα κ.ά., αλλά και τις λοιπές αναγκαίες προϋποθέσεις (π.χ. πράξη εφαρμογής, καθορισμός υψομέτρων κ.λπ.) οι οποίες πρέπει να συντρέχουν για τη χορήγηση, στη συνέχεια, της άδειας δόμησης. 4. Πρακτική σημασία των πλημμελειών των οικοδομικών αδειών Το ερώτημα το οποίο εύλογα μπορεί να τεθεί είναι γιατί να γίνεται λόγος και μάλιστα σε επιστημονικές εκδηλώσεις, για «πλημμέλειες» των οικοδομικών αδειών. Μπορεί μάλιστα να υποστηριχθεί η άποψη ότι το θέμα αυτό δεν υφίσταται από την άποψη της ουσίας, για τους εξής λόγους: α/ Η έκδοση και οι μελέτες των οικοδομικών αδειών είναι αντικείμενο θετικών επιστημών, το πεδίο των οποίων είναι προσδιορισμένο με σαφήνεια και επιπροσθέτως επαληθεύσιμο και αξιόπιστο.

9 9 β/ Η οικοδομική άδεια, δηλαδή η πράξη, τα σχέδια και οι μελέτες που τη συνοδεύουν εκπονούνται, συντάσσονται κ.λπ. από επιστήμονες οι οποίοι έχουν σε επαρκή βαθμό τις επιστημονικές γνώσεις προς τούτο. γ/ Εκτός από τις παραπάνω εγγυήσεις υπάρχει και ένα δεύτερο στάδιο, ουσιαστικού επίσης ελέγχου από την πολεοδομική υπηρεσία, δηλαδή από δημοσίους ή δημοτικούς υπαλλήλους του αυτού επιστημονικού κλάδου με τους μελετητές, οι οποίοι είναι ανεξάρτητοι και έχουν τις γνώσεις να εντοπίσουν τυχόν αβλεψίες ή παραδρομές οι οποίες έχουν εμφιλοχωρήσει στο στάδιο της σύνταξης των μελετών. δ/ Αλλά και από νομική άποψη, στο πλαίσιο του αυτού προβληματισμού, μπορεί να υποστηριχθεί ότι η συζήτηση για τις πλημμέλειες των οικοδομικών αδειών μικρή πρακτική σημασία έχει, διότι η οικοδομική άδεια αποτελεί ατομική διοικητική πράξη, η οποία, κατά γενική αρχή του διοικητικού δικαίου, δεν ελέγχεται παρεμπιπτόντως, δηλαδή επ ευκαιρία της προσβολής άλλης πράξης και, επομένως, σε κάθε περίπτωση μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής δεν ενδιαφέρουν οι πλημμέλειες της οικοδομικής άδειας. Συνοψίζοντας τα παραπάνω ερωτήματα, εφόσον το επιστημονικό δυναμικό της Χώρας παρέχει τα εχέγγυα για την κατασκευή ιδιωτικού κτιρίου σύμφωνα με τους κανόνες της επιστήμης και της τέχνης, τότε γιατί να γίνεται λόγος για πλημμελείς οικοδομικές άδειες; Ακόμη, όμως, και όταν υφίσταται μια πλημμελής οικοδομική άδεια, έχει κάποια νομική σημασία η πλημμέλεια που δεν είχε γίνει αντιληπτή μέχρι την ολοκλήρωση της κατασκευής του κτιρίου και γίνεται φανερή μετά από αυτήν; Δηλαδή, η επιστημονική επάρκεια των μελετητών, η κατασκευή κτιρίου lege artis, ο έλεγχος εκ μέρους της πολιτείας η ολοκλήρωση της κατασκευής εντός ορισμένου χρονικού διαστήματος και ο ατομικός χαρακτήρας της οικοδομικής άδειας είναι άραγε τα μόνα κρίσιμα ζητήματα τα οποία μπορεί να επηρεάζουν τη νομιμότητα μιας οικοδομικής άδειας ή υπάρχουν και άλλα ζητήματα τα οποία δεν είναι ευρέως γνωστά; Ας σημειωθεί, απλώς, ότι η πλημμέλεια μιας οικοδομικής άδειας ενδέχεται να αφορά περισσότερους κλάδους του δικαίου, δηλαδή το ιδιωτικό, το ποινικό, το εργατικό, το φορολογικό και φυσικά το πολεοδομικό δίκαιο και το δίκαιο της δόμησης που ενδιαφέρουν εν προκειμένω. Παρά το γεγονός ότι τα πιο πάνω ερωτήματα μοιάζουν εύλογα, η πρώτη και μάλιστα η στατιστική προσέγγιση φαίνεται να απαντά καταφατικά στο ζήτημα αν έχει περαιτέρω πρακτική σημασία η πλημμέλεια μιας οικοδομικής άδειας. Το έτος 1999 εκκρεμούσαν στο Συμβούλιο της Επικρατείας 1400 αιτήσεις με τις οποίες είχε ζητηθεί η

10 ακύρωση οικοδομικής άδειας. Ο αριθμός αυτός των υποθέσεων για ένα μόνο αντικείμενο, είναι τεράστιος και φυσικά έχει επίπτωση και σε διαφορετικά, εξ ίσου σημαντικά ζητήματα, όπως η ταχύτητα απονομής της δικαιοσύνης. Η άποψη ότι η νομιμότητα της οικοδομικής άδειας ενδιαφέρει κατά το νόμο, αλλά και στην πράξη, μόνον στο στάδιο της κατασκευής δεν ισχύει ή πάντως δεν ισχύει απολύτως. Και τούτο, διότι και μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής ανακύπτει συχνά ζήτημα νομιμότητας της οικοδομικής άδειας σε δύο τουλάχιστον περιπτώσεις: α/ σε περίπτωση ανάκλησης της άδειας και β/ σε περίπτωση επέκτασης της κατασκευής ή και αναθεώρησης της άδειας Ως προς το πρώτο ζήτημα, και σύμφωνα με την μέχρι τούδε σχετική νομοθεσία, όπως έχει ερμηνευθεί από τα δικαστήρια, επισημαίνεται ότι «χορηγηθείσα οικοδομική άδεια είναι δυνατόν να ανακληθεί μόνον εάν διαπιστωθεί ότι είναι παράνομη ή συντρέχει άλλος, ειδικώς προβλεπόμενος στο νόμο, λόγος ανάκλησης. Εκ τούτου παρέπεται ότι η πράξη ανάκλησης οικοδομικής άδειας πρέπει να στηρίζεται σε ειδική αιτιολογία, με την οποία προσδιορίζεται, κατά τρόπο συγκεκριμένο και σαφή, η νομική πλημμέλεια που αποδίδεται στην ανακαλούμενη άδεια ή ο άλλος λόγος που επιτρέπει τυχόν κατά νόμο την ανάκληση (βλ. ΣτΕ 2132/2008, 3047/2002, 900/1998, 2880/1997, 420/1995, 1974/1994, 2726/1993 κ.λπ.). Εξάλλου, σύμφωνα με τις γενικές αρχές, οι οποίες διέπουν την ανάκληση των διοικητικών πράξεων και ισχύουν και επί ανάκλησης οικοδομικών αδειών, δεν επιτρέπεται στη Διοίκηση να ανακαλεί διοικητική πράξη, έστω και παράνομη, μετά την πάροδο εύλογου, ενόψει των συγκεκριμένων εκάστοτε συνθηκών, χρόνου από την έκδοσή της, εφόσον έχει δημιουργηθεί καλοπίστως υπέρ του διοικουμένου πραγματική κατάσταση δεκτική περαιτέρω έννομης προστασίας. Κατά τις αυτές, ωστόσο, γενικές αρχές, ανάκληση παράνομης διοικητικής πράξης είναι επιτρεπτή, χωρίς χρονικό περιορισμό, όταν, κατά την ειδικώς αιτιολογημένη κρίση της αρμόδιας αρχής, τούτο επιβάλλουν λόγοι δημοσίου συμφέροντος ή όταν η έκδοση της ανακαλουμένης παράνομης πράξης προκλήθηκε από δόλια ενέργεια του διοικουμένου (βλ. Σ.τ.Ε. 2942/2012, ΣτΕ 2132/2008, 3159/1998, 6428/1995, 869/1994, 2429/1992, 2341/1987, 1987/1983 κ.ά.)». Οι πολεοδομικοί κανόνες καθώς και οι κανόνες του δικαίου της δόμησης θεωρούνται, κατ αρχήν, κανόνες δημόσιας τάξης και επομένως η μη τήρηση ή η πλημμελής τήρηση των κανόνων αυτών αποτελεί, κατά κανόνα, λόγο δημοσίου συμφέροντος για την ανάκληση της οικοδομικής άδειας εντός του χρόνου της ισχύος της και μάλιστα κατά δεσμία αρμοδιότητα της Διοίκησης, δηλαδή υποχρεωτικά γι αυτήν. Αλλά η οικοδομική άδεια μπορεί να ανακληθεί και μετά τη λήξη του χρόνου της ισχύος της, διότι, όπως έγινε δεκτό, τα χρονικά όρια 10

11 11 ισχύος των οικοδομικών αδειών αναφέρονται στο επιτρεπτό της εκτελέσεως βάσει αυτών των προβλεπόμενων οικοδομικών εργασιών, κατά τα λοιπά δε οι οικοδομικές άδειες, ως διοικητικές πράξεις, αποτελούν προϋπόθεση της νομιμότητας των οικοδομών και εξακολουθούν να ισχύουν και μετά την ανέγερσή τους (Σ.τ.Ε. 3159/1998 7μ.). Εξάλλου και η αναθεώρηση της οικοδομικής αδείας προϋποθέτει υφιστάμενη άδεια. Επομένως, αν η οικοδομική άδεια ακυρωθεί με δικαστική απόφαση, δεν μπορεί, μετά την ακύρωσή της, να αναθεωρηθεί, αφού λόγω του αναδρομικού χαρακτήρα του ακυρωτικού αποτελέσματος της δικαστικής απόφασης η άδεια αυτή θεωρείται ότι ουδέποτε εκδόθηκε (βλ. Σ.τ.Ε. 302/2002, 1418/1961). Συνεπώς, η πλημμέλεια μιας οικοδομικής άδειας έχει σπουδαία πρακτική σημασία, δεδομένου ότι υπό τις εκτεθείσες προϋποθέσεις η άδεια αυτή μπορεί να ανακληθεί οποτεδήποτε, ακόμη και μετά το χρόνο λήξης της ισχύος της και μάλιστα είτε αυτεπαγγέλτως, είτε κατόπιν καταγγελίας. 5. Οριοθέτηση των «πλημμελειών» των οικοδομικών αδειών Με βάση τους κανόνες της επιστήμης ένα κτίριο μπορεί να είναι ασφαλές ακόμη και όταν έχει μικρότερο σεισμικό αρμό (ή αντισεισμικό αρμό, όπως ο όρος αυτός έχει επικρατήσει στην πράξη), από τον προβλεπόμενο στον οικείο κανονισμό. Το γεγονός, όμως, αυτό δεν έχει καμιά σημασία από νομική άποψη. Η οικοδομική άδεια που εκδίδεται κατά παράβαση του αντισεισμικού κανονισμού, είναι πλημμελής, υπό την εδώ εξεταζόμενη έννοια. Ο νομοθέτης δεν δίνει ορισμό της πλημμελούς οικοδομικής άδειας. Εντούτοις και παρά τον κίνδυνο να παραλειφθεί κάποιο κρίσιμο στοιχείο από τον σχετικό ορισμό, μπορεί να λεχθεί σε αδρές γραμμές ότι πλημμελής (ελαττωματική) είναι εκείνη η οικοδομική άδεια η οποία έχει εκδοθεί κατά παράβαση των διατάξεων οι οποίες καθορίζουν, τα όργανα, τον τρόπο έκδοσής της, τη διαδικασία, τα δικαιολογητικά αλλά και το τυπικό και ουσιαστικό περιεχόμενό των εκθέσεων, των διαγραμμάτων και των μελετών της. Κρίσιμο στοιχείο του ορισμού είναι οι σχετικές νομοθετικές και κανονιστικές διατάξεις οι οποίες διέπουν όλα τα προαναφερθέντα, δηλαδή,τον τρόπο, τη διαδικασία έκδοσης καθώς και τα στοιχεία, και το περιεχόμενο των μελετών. Ο όρος, λοιπόν, πλημμέλειες των οικοδομικών αδειών αναφέρεται στις νομικές πλημμέλειες των αδειών. Σε ποιο στάδιο της έκδοσης των οικοδομικών αδειών μπορεί να εμφιλοχωρήσουν πλημμέλειες;

12 12 Η αιτία της παθογένειας των οικοδομικών αδειών πρέπει να αναζητηθεί στο πλέγμα των διατάξεων του νόμου με ουσιαστική έννοια, δηλαδή τυπικού νόμου, διατάγματος, υπουργικής απόφασης κ.ά., με τις οποίες καθορίζονται: α/ τα όργανα έκδοσης της άδειας β/ ο τρόπος έκδοσής της, γ/ η διαδικασία, δ/ τα αναγκαία δικαιολογητικά ε/ το τυπικό περιεχόμενο των σχεδίων, μελετών, αιτιολογικών εκθέσεων κ.λπ. στ/ το ουσιαστικό περιεχόμενο των διαγραμμάτων, μελετών και σχεδίων 6. Κατηγορίες πλημμελειών: α/ μη αυτοτελείς β/ γνήσιες πλημμέλειες Είναι προφανές ότι νομική πλημμέλεια της οικοδομικής άδειας μπορεί να εμφανισθεί σε οποιοδήποτε από τα παραπάνω στάδια. Από συστηματική άποψη, μια στοιχειώδης κατάταξη σε κατηγορίες των πλημμελειών των οικοδομικών αδειών, όπως εμφανίζονται στην πράξη, περιλαμβάνει: α/ τις μη αυτοτελείς πλημμέλειες, οι οποίες οφείλονται σε απώλεια του νομίμου ερείσματος της άδειας και β/ τις γνήσιες πλημμέλειες της άδειας. 7. Περιπτωσιολογία πλημμελειών-παραδείγματα από τη νομολογία α/ Μη αυτοτελείς πλημμέλειες Η πρώτη κατηγορία, δηλαδή η απώλεια του νομίμου ερείσματός της άδειας, δεν αποτελεί γνήσια και αυτοτελή περίπτωση πλημμέλειας οικοδομικής άδειας, ωστόσο μπορεί να επιφέρει την ακυρότητα της άδειας, εφόσον προσβληθεί και η οικοδομική άδεια. Πρόκειται ιδίως για τις περιπτώσεις κατά τις οποίες: αα/ ακυρώνεται η πράξη η οποία αποτελεί προϋπόθεση για την έκδοση της οικοδομικής άδειας. Μια τέτοια περίπτωση μπορεί να αφορά κτίριο στο οποίο ασκείται δραστηριότητα υπαγόμενη σε περιβαλλοντική αδειοδότηση και ακυρώνεται η έγκριση των σχετικών περιβαλλοντικών όρων, η οποία αποτελεί νόμιμο έρεισμα της οικοδομικής άδειας π.χ. δραστηριότητα προσωρινής αποθήκευσης μη επικινδύνων στερεών αποβλήτων και συναφείς εγκαταστάσεις (Σ.τ.Ε. 292/2012)

13 13 ββ/ όταν ελέγχεται παρεμπιπτόντως η πράξη με την οποία καθορίσθηκαν όροι και περιορισμοί δόμησης π.χ. αθλητικό κέντροπαγοδρόμιο στο Μαρούσι (Σ.τ.Ε. 2688/2010 7μ.) ή γγ/ για κάποιον άλλον λόγο συντρέχει απώλεια νομίμου ερείσματος της οικοδομικής άδειας π.χ. αντισυνταγματικότητα των διατάξεων του νόμου για τη μεταφορά συντελεστή δόμησης (Σ.τ.Ε. 4541/2011 7μ.). β/ Γνήσιες πλημμέλειες Το ενδιαφέρον εστιάζεται κυρίως στη δεύτερη κατηγορία, δηλαδή στις αυτοτελείς, στις γνήσιες πλημμέλειες των οικοδομικών αδειών. Από τυπική αλλά και από ουσιαστική άποψη, μπορεί να εμφανισθεί πλημμέλεια σε οποιοδήποτε στάδιο έκδοσης της άδειας και βεβαίως σε επιμέρους στοιχεία της οικοδομικής άδειας π.χ. στις μελέτες. Στη συνέχεια εξετάζονται, με βάση τη νομολογία και κατά χρονική αλληλουχία, ορισμένα στάδια ελέγχου του φακέλου της οικοδομικής άδειας από την πολεοδομική υπηρεσία. αα/ Παρεμπίπτουσα έρευνα ζητημάτων ιδιωτικού δικαίου (νομική κατάσταση του ακινήτου) Αν προβληθούν ενώπιον της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας αμφισβητήσεις σχετικά με το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου, ανακύπτει υποχρέωση της πολεοδομικής υπηρεσίας να ερευνήσει ειδικότερα το ζήτημα της κυριότητας με περαιτέρω έλεγχο των τίτλων που υποβλήθηκαν ή των πιστοποιητικών μεταγραφής. Η κρίση αυτή της πολεοδομικής υπηρεσίας είναι φυσικά παρεμπίπτουσα, αφού δικαιοδοσία για την επίλυση ζητημάτων ιδιωτικού δικαίου έχουν τα πολιτικά δικαστήρια (Σ.τ.Ε. 1103/2006, 1109/1990). Κατά τα άρθρα 3 παρ. 1 στοιχ. ιβ και 5 παρ. 7 του π.δ. της 8/ (τρόπος έκδοσης οικοδομικών αδειών) «υποχρέωση της Διοικήσεως για παρεμπίπτουσα έρευνα ζητημάτων ιδιωτικού δικαίου, με έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας που της υποβάλλονται, προς έκδοση οικοδομικής αδείας, γεννάται εάν πρό της εκδόσεως της αδείας εγερθούν σοβαρές αμφισβητήσεις ως προς την έκταση ή την κυριότητα του οικοπέδου (Σ.τ.Ε. 1192/2000, 3308/1999 βλ. ΣΕ 4955/1998, 683/1997, 1888/1991, 2811/190, 2816/1984 κ.λπ.)». Εργασίες μικρής κλίμακας υποχρέωση και μετά την έκδοση της άδειας (Σ.τ.Ε. 291/2012): «[ ], εάν υπάρχουν αμφισβητήσεις και αμφιβολίες για το αν ο ζητών την έκδοση οικοδομικής άδειας είναι

14 14 κύριος του ακινήτου για το οποίο αυτή ζητείται ή για το αν υπάρχουν ή όχι και σε ποια έκταση συναφή εμπράγματα δικαιώματα που ασκούν επιρροή για τη χορήγηση ή μη της άδειας, η αρμόδια πολεοδομική αρχή οφείλει να χωρήσει σε παρεμπίπτουσα έρευνα και κρίση του ζητήματος αυτού βάσει των στοιχείων που έχουν τεθεί υπ όψη της από τους ενδιαφερόμενους ή η ίδια γνωρίζει, η δε οριστική επίλυση του θέματος αυτού ανήκει στα πολιτικά δικαστήρια. Στην περίπτωση δε που η αμφισβήτηση ή αμφιβολία ανακύψει μετά τη χορήγηση της έγκρισης εργασιών ως προς το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου, το πραγματικό δε τούτο ασκεί επιρροή στη νομιμότητα της κατασκευής, μπορεί να ανακαλέσει την χορηγηθείσα έγκριση εργασιών (ΣτΕ 369/2002, 772/2001, 1192/2000, 3328, 3308, 648/1999, 4652/1997, 1929/1996, 5880/1995, 2811/1990, 934/1989, 149/1987 κ.ά.). [ ] Εάν, συνεπώς, αμφισβητείται και κατά τη διαδικασία αυτή η ύπαρξη ή η έκταση εμπραγμάτων δικαιωμάτων που ασκούν επιρροή για τη χορήγηση ή μη της έγκρισης εκτέλεσης εργασίας δόμησης μικρής κλίμακας, η διοίκηση οφείλει να προβεί στην κατά τα ανωτέρω παρεμπίπτουσα έρευνα. Τούτου παρέπεται ότι η ρύθμιση του τελευταίου εδαφίου της παρ. 1 του άρθρου 1 της οικ. 5219/ απόφασης της Υφυπουργού ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε. δεν αναιρεί την υποχρέωση της διοίκησης να χωρήσει στην προαναφερόμενη παρεμπίπτουσα έρευνα, εάν αμφισβητείται η ύπαρξη ή η έκταση εμπραγμάτων δικαιωμάτων και, αναλόγως του συμπεράσματός της, να εγκρίνει ή όχι, ύστερα από αιτιολογημένη κρίση της, την εκτέλεση εργασίας δόμησης μικρής κλίμακας. [ ] 3». ββ/ Τοπογραφικός έλεγχος Ο συγκεκριμένος έλεγχος αφορά το οικόπεδο ή γήπεδο στο οποίο πρόκειται να ανεγερθεί το κτίριο, τις συντεταγμένες και τις διαστάσεις του οικοπέδου ή γηπέδου, την δημιουργία του οικοπέδου κατά παράβαση απαγορευτικών διατάξεων (π.χ. κατάτμηση), την ένταξη των 3 «Το εν λόγω γραφείο αρνήθηκε να κρίνει επί του ζητήματος της κυριότητας επί του δώματος της οικίας του εφεσίβλητου θεωρώντας ότι αποτελεί θέμα νομικής φύσεως και δεν διενέργησε, όπως είχε εκ του νόμου υποχρέωση, την ως άνω παρεμπίπτουσα έρευνα του ζητήματος της κυριότητας και της ύπαρξης εμπραγμάτων δικαιωμάτων στον χώρο αυτό, προχώρησε δε στην ανάκληση της έγκρισης εργασιών στηριζόμενο αποκλειστικά στην καταγγελία του εφεσίβλητου, χωρίς όμως να λάβει υπόψη αφενός τον ρητό όρο του.συμβολαίου ότι ο εφεσίβλητος δεν αποκτά κανένα δικαίωμα (εννοείται ούτε κυριότητας) επί του δώματος ( αέρα ) της οικίας που ανέγειρε στο οικόπεδο, αφετέρου το συμβόλαιο στο οποίο αναφέρεται ότι η οικία του εκκαλούντος έχει δικαίωμα δουλείας εξώστου επί της ταράτσας του εφεσίβλητου».

15 15 δεδομένων του τοπογραφικού ελέγχου στην ευρύτερη περιοχή π.χ. τα υψόμετρα του οικοπέδου σε σχέση με τους κοινόχρηστους χώρους, την ύπαρξη πράξης εφαρμογής κ.λπ. Κατάτμηση-τακτοποίηση οικοπέδων-τυφλά οικόπεδα Σ.τ.Ε. 1727/2012 «[ ] από το συνδυασμό των διατάξεων του άρθρου 24 παρ. 2 του Γ.Ο.Κ. του 1985 (ν. 1577/85 φ. 210 Α') και των άρθρων 42 παρ. 2, 46 παρ. 3, 32 παρ. 3 και 34 παρ. 1 και 2 του ν.δ/τος της (φ. 228) προκύπτει ότι, πριν να εκδοθεί άδεια οικοδομικών εργασιών απαιτείται ειδική και εμπεριστατωμένη έρευνα από τη Διοίκηση όσον αφορά το οικοδομήσιμο, την αρτιότητα και την από άποψη πλευρών, γωνιών, σχήματος, προσώπου στην οδό κ.τλ. καταλληλότητα όχι μόνο του οικοπέδου στο οποίο αφορά η υπό έκδοση άδεια, αλλά και όλων των ομόρων του οικοπέδων, έτσι ώστε να διαπιστωθούν και να ικανοποιηθούν όλες οι ανάγκες τακτοποιήσεων και προσκυρώσεων που τυχόν αναφύονται πριν ανεγερθούν οικοδομές. Για το σκοπό αυτό απαιτείται να εκδώσει η Διοίκηση εμπεριστατωμένη και αιτιολογημένη πράξη, από την οποία να προκύπτει η διαπίστωση της πραγματικής καταστάσεως και η διενέργεια των τακτοποιήσεων ή, άλλως, οι λόγοι για τους οποίους οι τυχόν αναγκαίες τακτοποιήσεις δεν είναι νόμω ή πράγματι εφικτές (ΣΕ 3700/1999, 3132/1995, 409/92). Κατά την έννοια των ίδιων ως άνω διατάξεων, η ανωτέρω διαδικασία πρέπει να τηρηθεί από τη Διοίκηση πριν χορηγηθεί η αρχική άδεια ανοικοδομήσεως ακινήτου και όχι σε περίπτωση χορηγήσεως αδείας για προσθήκη καθ' ύψος σε οικοδομή ήδη ανεγερθείσα βάσει αδείας που έχει διαφύγει τον ακυρωτικό έλεγχο και τούτο διότι σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 42 παρ. 2 του ν.δ/τος της δεν επιτρέπεται η τακτοποίηση ακινήτου στα οποία υπάρχουν νομίμως υφιστάμενα κτίσματα (ΣΕ 3132/1995). Αν συνεπεία ρυμοτομικής μεταβολής ανακύπτει περίπτωση τακτοποιήσεως, η κρίση για την ανάγκη τακτοποιήσεως πρέπει να προηγείται της χορήγησης οικοδομικής αδείας σε οποιοδήποτε οικόπεδο θα επηρεάζετο ενδεχομένως από την τακτοποίηση αυτή. Αν τούτο δεν γίνει και χορηγηθεί οικοδομική άδεια, αυτή μεν εφόσον εμποδίζει ή δυσχεραίνει την τακτοποίηση των οικοπέδων είναι μη νόμιμη και ανακλητέα, η δε Διοίκηση δεν κωλύεται από την έκδοση της οικοδομικής άδειας να χωρήσει στην τακτοποίηση των οικοπέδων (ΣΕ 4546/1988).[ ] περαιτέρω, στις διατάξεις των παρ. 3 και 4 του άρθρου 6 του ν. 651/1977 (Α 207) ορίζεται ότι «3. Οικόπεδα αποκλεισμένα από παντού από τις οδούς του εγκεκριμένου σχεδίου, τα οποία δεν μπορούν να αποκτήσουν με τακτοποίηση το απαιτούμενο πρόσωπο σε αυτές, μπορούν να θεωρούνται οικοδομήσιμα υπό ορισμένες προϋποθέσεις και ειδικούς όρους, ως προς την ανέγερση κτιρίων επ αυτών, οι οποίοι ρυθμίζονται με απόφαση του οικείου νομάρχη. Η

16 16 διάταξη αυτή δεν εφαρμόζεται σε οικόπεδα που αποκλείονται από τις οδούς με υπαιτιότητα των ιδιοκτητών ή των δικαιοπαρόχων τους, με τεμαχισμό μεγαλύτερης έκτασης που αποτελούσε άρτιο οικόπεδο, εφόσον η κατάτμηση έγινε με δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου, μετά την παραπάνω ημερομηνία. 4. Οι απαγορεύσεις του παρόντος άρθρου δεν ισχύουν εάν η τακτοποίηση γίνεται επ ωφελεία των ομόρων ιδιοκτητών». Η ημερομηνία στην οποία αναφέρεται η διάταξη της παρ. 3 του άρθρου 6 του ν. 651/77 είναι η , ημερομηνία ενάρξεως ισχύος του ν.δ/τος 690/1948. [ ] όπως προκύπτει από τα στοιχεία του φακέλου και δεν αμφισβητήθηκε από τις παρεμβαίνουσες πρωτοδίκως, το ένδικο οικόπεδο χωρίς πρόσωπο σε οδούς προήλθε από κατάτμηση μεγαλύτερου οικοπέδου. [ ] Συνεπώς, το ένδικο αποκλεισμένο από οδούς οικόπεδο προήλθε από κατάτμηση η οποία συντελέσθηκε μετά την έγκριση του από ρυμοτομικού διατάγματος και μετά την Η άτυπη διανομή [ ] δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη, καθώς, ως οικόπεδο, κατά το άρθρο 2 παρ. 12 του ν. 1577/85 (Γ.Ο.Κ.), ορίζεται η συνεχόμενη έκταση γης που αποτελεί αυτοτελές ενιαίο ακίνητο, το οποίο ανήκει σε έναν ή περισσότερους κύριους εξ αδιαιρέτου, η μεταβίβαση δε της κυριότητας κατά τον ΑΚ ολοκληρώνεται με τη μεταγραφή του νόμιμου τίτλου. Για το λόγο αυτό, αποκλείεται κατά το άρθρο 301 παρ. 4 του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (άρθρο 6 παρ. 3 του ν. 651/77) η δυνατότητα οικοδόμησής του χωρίς πρόσωπο σε οδό ένδικου ακινήτου με απόφαση νομάρχη» γγ/ 1 ο γένει) στάδιο περιβαλλοντικού ελέγχου (επιτρεπτό δόμησης εν Το στάδιο αυτό περιλαμβάνει τον έλεγχο του συγκεκριμένου οικοπέδου ή γηπέδου σε σχέση με την ευρύτερη περιοχή στην οποία αυτό εντάσσεται, π.χ. αν πρόκειται για δασική έκταση, αρχαιολογικό χώρο, ή αν ευρίσκεται κοντά σε ρέμα, γεγονός το οποίο μπορεί να οδηγήσει είτε σε πλήρη απαγόρευση της δόμησης είτε σε δόμηση κατόπιν αδείας ή αφού προηγηθεί άλλη διοικητική πράξη. Δάση - δασικές και αναδασωτέες εκτάσεις - οικισμοί προϋφιστάμενοι του 1923 Σ.τ.Ε. 264/2005 7μ. «.οικοδομήσιμοι χώροι, οι οποίοι δεν υπάγονται στις περί δασών και δασικών εκτάσεων ρυθμίσεις του Ν. 998/1979, σύμφωνα με την παρατεθείσα στην προηγουμένη σκέψη διάταξη του άρθρου 3 παράγραφος 6 περίπτωση ε του τελευταίου τούτου νόμου, νοούνται οι χώροι, οι οποίοι βρίσκονται σε περιοχές, αναγνωρισθείσες ως οικιστικές με το γενικό πολεοδομικό σχέδιο, και οι οποίοι έχουν, εν

17 συνεχεία, χαρακτηρισθεί ως οικοδομήσιμοι, με σχετική πολεοδομική μελέτη, εγκεκριμένη κατά τα προβλεπόμενα σχετικώς στις προμνησθείσες διατάξεις του Ν. 1337/1983 και τούτο, διότι για το χαρακτηρισμό ορισμένης εκτάσεως ως οικοδομήσιμου χώρου και την εξαίρεσή της, για το λόγο αυτό, από το πεδίο εφαρμογής των διατάξεων περί δασών και δασικών εκτάσεων απαιτείται η ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού με την τήρηση της ανωτέρω διαδικασίας και δεν αρκεί η ένταξη της εκτάσεως αυτής σε γενικό πολεοδομικό σχέδιο (ΣτΕ 2260/2002). [ ] περαιτέρω, προ του Ν. 947/1979 και των κατ εξουσιοδότηση του άρθρου 62 παραγράφου 8 του νόμου τούτου εκδοθέντων Π.Δ. της 21.11/ (Δ 693) και της 2/ (Δ 138), δεν υφίσταντο, ούτε στο Ν.Δ. της 17.7/ , ούτε στη λοιπή πολεοδομική νομοθεσία, διατάξεις, που να καθορίζουν αρμοδιότητες και διαδικασία προς έκδοση πράξεως για τη διαπίστωση της υπάρξεως οικισμού διαμορφωθέντος ήδη προ του 1923 και την εξακρίβωση, βάσει των προ του 1923 υφισταμένων πραγματικών δεδομένων, των ορίων του εν λόγω οικισμού. Κατά συνέπεια, οι κατά καιρούς εκδοθείσες, προ της θεσπίσεως του Ν. 947/1979 και των κατ εξουσιοδότηση τούτου εκδοθέντων Π.Δ., κανονιστικές υπουργικές αποφάσεις, με τις οποίες θεσπίσθηκαν κανόνες, αφορώντες στη διαδικασία καθορισμού των ορίων αυτών, ήσαν ανίσχυρες, ως μη ευρίσκουσες έρεισμα σε σχετική νομοθετική εξουσιοδότηση. Εν όψει τούτου, ανίσχυρες είναι και οι εκδοθείσες κατ επίκληση των ανωτέρω κανονιστικών υπουργικών αποφάσεων διοικητικές πράξεις, με τις οποίες επιχειρείται ο καθορισμός των ορίων οικισμού προϋφισταμένου του 1923 και οι οποίες έχουν, ομοίως, κανονιστικό χαρακτήρα, ως συνεπαγόμενες την υπαγωγή των ακινήτων που βρίσκονται στην οριοθετουμένη περιοχή στο κανονιστικό, από πολεοδομικής απόψεως, καθεστώς των προ του 1923 υφισταμένων οικισμών (βλ. ΣτΕ 2513/2001, 1503/1997, 730/1996, 1742/1994, 2345/1987, 1060/1985 κ.λπ.). Μεταξύ δε των εν λόγω ανισχύρων πράξεων, με τις οποίες επιχειρήθηκε ο προσδορισμός των ορίων οικισμού, φερομένου ως προϋφισταμένου του 1923, περιλαμβάνεται (βλ. σχετικώς ΣτΕ 1060/1985, /1982, 2698/1981) και η υπ αριθμ /2903/ απόφαση του Νομάρχη Αττικής «Περί καθορισμού ορίων οικισμού Αγίου Στεφάνου νομίμως προϋφισταμένου του έτους 1923» (Δ 311), εκδοθείσα κατ επίκληση της ανίσχυρης, για τους εκτεθέντες ανωτέρω λόγους, υπ αριθμ. Ε / αποφάσεως του Υπουργού Δημοσίων Έργων «Περί τρόπου καθορισμού των ορίων οικισμού προ του 1923, στερουμένων σχεδίων ρυμοτομίας» (Δ 10). Υπό τα ανωτέρω δεδομένα, μια ανίσχυρη, για τους ανωτέρω λόγους, πράξη προσδιορισμού των ορίων οικισμού, φερομένου ως προϋφισταμένου του 1923, δεν αρκεί για να προσδώσει νόμιμο έρεισμα σε πράξη, με 17

18 την οποία χορηγείται άδεια οικοδομής σε ακίνητο, φερόμενο ως κείμενο εντός των ανωτέρω ορίων. Ως εκ τούτου (και εφ όσον δεν έχει εκδοθεί, κατ επίκληση της μνημονευθείσης ανωτέρω ειδικής διατάξεως του άρθρου 62 παράγραφος 8 του Ν. 947/1979 και των κατ εξουσιοδότησή της εκδοθέντων Π.Δ., νομαρχιακή απόφαση, με την οποία χωρεί εγκύρως ο προσδιορισμός των ορίων ορισμένου οικισμού προϋφισταμένου του 1923), η κατά τόπον αρμόδια πολεοδομική αρχή, επί υποβολής αιτήσεως χορηγήσεως αδείας ανεγέρσεως οικοδομής σε ένα ακίνητο, το οποίο, κατά τους υποβάλλοντες την αίτηση, εμπίπτει εντός των ορίων οικισμού προϋφισταμένου του 1923, οφείλει να προβεί σε δική της έρευνα επί του αναγομένου στις προϋποθέσεις χορηγήσεως της οκοδομικής αδείας ζητήματος εάν το εν λόγω ακίνητο κείται ή μη εντός των ορίων τέτοιου οικισμού και να διατυπώσει περί του ζητήματος τούτου ιδίαν κρίση, πλήρως και ειδικώς αιτιολογημένη (βλ. ΣτΕ 1742/1994, 3534/1988, 191/1988, 1060/1985 κ.ά). Κατά την έρευνα του ζητήματος τούτου, η πολεοδομική αρχή δεν μπορεί να αγνοήσει τυχόν εκδοθείσα διοικητική πράξη, με την οποία ορισμένη έκταση, εμφανιζομένη ως περιλαμβάνουσα και το ακίνητο στο οποίο αφορά η αίτηση χορηγήσεως οικοδομικής αδείας, κηρύσσεται αναδασωτέα, ούτε, εξ άλλου, μπορεί να χωρήσει σε παρεμπίπτοντα έλεγχο του κύρους της τελευταίας αυτής πράξεως. Και τούτο, αφ ενός μεν διότι, κατά τα παγίως κριθέντα (βλ., ενδεικτικώς, ΣτΕ 4074/2001, 2519/1982), οι διοικητικές αρχές οφείλουν, κατ αρχήν, να αναγνωρίζουν ως ισχυρές και να εφαρμόζουν τις πράξεις άλλων διοικητικών αρχών, οι οποίες φέρουν τα κατά νόμον γνωρίσματα εγκύρων πράξεων και δεν έχουν ανακληθεί από την αρμόδια διοικητική αρχή ή ακυρωθεί δικαστικώς, αφ ετέρου δε διότι, κατά τα παγίως, επίσης, κριθέντα (βλ. ΣτΕ 4139/2001, 1969/2000, 770/1989 κ.ά), η πράξη κηρύξεως ορισμένης εκτάσεως ως αναδασωτέας αποτελεί ατομική πράξη γενικού περιεχομένου και δεν είναι, επομένως, δεκτική παρεμπίπτοντος ελέγχου του κύρους της (βλ. ΣτΕ 3370/1988, 3186/1982 κ.ά). Κατά συνέπεια, στην εν λόγω περίπτωση, η δυνατότητα που καταλείπεται στην πολεοδομική αρχή είναι να προβεί σε κρίση περί του καθαρώς πραγματικού ζητήματος αν το ακίνητο, στο οποίο αφορά η αίτηση χορηγήσεως της οικοδομικής αδείας, κείται ή μη εντός των ορίων της αναδασωτέας περιοχής, όπως αυτά προσδιορίζονται στην σχετική (μη υποκειμένη, κατά τα εκτεθέντα, σε παρεμπίπτοντα έλεγχο του κύρους της) διοικητική πράξη περί κηρύξεως της αναδασώσεως. Και εάν μεν η πολεοδομική αρχή διαπιστώσει ότι το ακίνητο κείται εντός των ορίων της αναδασωτέας εκτάσεως, όπως αυτά έχουν προσδιορισθεί από την ανωτέρω πράξη αναδασώσεως, είναι υποχρεωμένη να απορρίψει την αίτηση χορηγήσεως οικοδομικής αδείας, εν όψει του ότι οι παρατεθείσες ανωτέρω, στην έβδομη σκέψη, συνταγματικές και νομοθετικές διατάξεις 18

19 19 απαγορεύουν τη δόμηση εντός αναδασωτέας περιοχής (πρβλ. και ΣτΕ 3580/1997, 730/1996, με τις οποίες κρίθηκε ότι η διάταξη του άρθρου 10 του μνημονευθέντος ήδη ανωτέρω Π.Δ. της 2/ , όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 3 του Π.Δ. της 19/ , Δ 459, η οποία απέβλεψε στο να καταστήσει έγκυρες τις ως άνω, εκδοθείσες βάσει ανισχύρων υπουργικών αποφάσεων, πράξεις καθορισμού ορίων οικισμών προϋφισταμένων του 1923, αντίκειται στο άρθρο 24 του Συντάγματος, καθ ο μέρος δεν εξαιρεί ρητώς από τα ανωτέρω όρια οικισμών τις δασικές εκτάσεις που είχαν συμπεριληφθεί εντός αυτών). Εάν, αντιθέτως, η πολεοδομική αρχή διαπιστώσει ότι το ακίνητο, στο οποίο αφορά η αίτηση χορηγήσεως οικοδομικής αδείας, κείται εκτός των ορίων της κηρυχθείσης ως αναδασωτέας περιοχής, οφείλει να αιτιολογήσει πλήρως και ειδικώς την σχετική πραγματική κρίση της, συσχετίζοντας τα στοιχεία που υπεβλήθησαν προς έκδοση της αδείας με τα όρια της αναδασωτέας περιοχής, όπως προσδιορίζεται στην πράξη κηρύξεως της αναδασώσεως και στα διαγράμματα που τη συνοδεύουν και να χωρήσει, περαιτέρω, στον έλεγχο του ζητήματος αν πληρούνται και οι λοιπές προϋποθέσεις για να θεωρηθεί ότι το ανωτέρω ακίνητο κείται εντός ορίων οικισμού προϋφισταμένου του 1923». Ρέματα Σ.τ.Ε. 2591/2005 7μ. «Ουσιώδες στοιχείο του υπό του άρθρου 24 του Συντάγματος προστατευομένου φυσικού περιβάλλοντος, και δη της γεωμορφολογίας αυτού, αποτελούν τα υπό διάφορες ονομασίες «ρεύματα» διά των οποίων συντελείται κυρίως η απορροή προς την θάλασσα των πλεοναζόντων υδάτων της ξηράς. Εκτός, όμως, της λειτουργίας τους αυτής, τα εν λόγω ρεύματα αποτελούν, επίσης, φυσικούς αεραγωγούς, μαζί δε με την χλωρίδα και πανίδα αυτών είναι οικοσυστήματα με ιδιαίτερο μικροκλίμα που συμβάλλουν πολλαπλώς στην ισορροπία του περιβάλλοντος (ΣΕ 1801/1995, 4577/1998, 2656/1999 κ.ά.). Κατ ακολουθίαν, το κράτος υποχρεούται να διατηρεί τα πάσης φύσεως υδρορεύματα στην φυσική τους κατάσταση προς διασφάλιση της λειτουργίας αυτών ως οικοσυστημάτων, επιτρεπομένης μόνον της εκτελέσεως των απολύτως αναγκαίων τεχνικών έργων διευθετήσεως της κοίτης και των πρανών αυτών προς διασφάλιση της ελευθέρας ροής των υδάτων, αποκλειομένης πάσης αλλοιώσεως της φυσικής τους καταστάσεως δι επιχώσεως ή καλύψεως της κοίτης τους, ή τεχνικής επεμβάσεως εις τα σημεία διακλαδώσεώς τους (ΣΕ 4577/1998, 2315/2002 κ.ά.). [ ] προκειμένου να λάβουν χώρα οι τυχόν επιτρεπόμενες επεμβάσεις στα υδρορεύματα ή και πλησίον αυτών, απαιτείται η προηγουμένη οριοθέτησή τους κατά τις διατάξεις του άρθρου 6 του Ν. 880/1979 (ΣΕ 2669/ 2001). Εξ άλλου, από τα στοιχεία του φακέλου προκύπτει ότι οι προσβληθείσες οικοδομικές

20 20 άδειες εξεδόθησαν με την εκδοχή ότι τα κτίρια ηδύναντο να τοποθετηθούν, σύμφωνα με τις διατάξεις που αναφέρονται στην προηγούμενη σκέψη, σε οικοδομική γραμμή απέχουσα 10 μέτρα από την οριογραμμή που είχε καθορισθή με το προαναφερόμενο διάταγμα. Αλλά, κατά τα προεκτεθέντα, η οριοθεσία του ρέμματος δεν ήταν νόμιμη, διότι δεν προηγήθηκε η αναγκαία μελέτη με τα κατάλληλα σχεδιαγράμματα. Επομένως, μη γενομένης προσηκόντως της οριοθεσίας, έπρεπε, σύμφωνα με την ανωτέρω διάταξη του άρθρου 349 του Κώδικα Πολεοδομικής Νομοθεσίας, να τηρηθή γραμμή δομήσεως τουλάχιστον 20 μέτρων από προσωρινώς οριζόμενη οριογραμμή του ρέμματος. Κατ ακολουθίαν, η παραδεκτώς προσβαλλομένη [ ] πράξη αναθεωρήσεως της οικοδ. αδείας, για την έκδοση της οποίας ελήφθη υπ όψιν η ανωτέρω οριοθέτηση του ρέμματος, δεν έχει νόμιμο έρεισμα και είναι ακυρωτέα κατά τον βασίμως προβαλλόμενο σχετικό λόγο ακυρώσεως». δδ/ 2 ο στάδιο περιβαλλοντικού ελέγχου (φυσικό, πολιτιστικό, οικιστικό περιβάλλον, εναρμόνιση κτιρίου με το περιβάλλον) Αρχιτεκτονικός έλεγχος, ένταξη του κτιρίου στο άμεσο και ευρύτερο περιβάλλον (άρθρο 3 ΓΟΚ 1985, άρθρο 6 Ν.Ο.Κ. π.χ. γειτνίαση με διατηρητέα κτίρια). εε/ Γενικός πολεοδομικός έλεγχος (έλεγχος ρυμοτομικού σχεδίου ή πολεοδομικής μελέτης ) Χρήσεων γης- Ερμηνεία σχετικών διατάξεων του ρυμοτομικού σχεδίου και του π.δ. της Ρυμοτομικό σχέδιο 1975 και πολυκινηματογράφοι Σ.τ.Ε. 197/2005 7μ. «Με το μνημονευθέν στην προηγουμένη σκέψη από 12/ π.δ/γμα επιχειρήθηκε η θέσπιση σημαντικών περιορισμών στις χρήσεις γης για τα ακίνητα που ευρίσκονται στην περιοχή εφαρμογής του δ/τος, η οποία είναι κεντρική περιοχή των Αθηνών. Οπως συνάγεται, ειδικότερα, τόσο από το περιεχόμενο όσο και από την διατύπωση των διατάξεών του, αυτές αποβλέπουν κυρίως στην διατήρηση ως προεχούσης χρήσεως στην περιοχή της κατοικίας. Και επιτρέπονται μεν κατ εξαίρεση άλλες χρήσεις, κατονομαζόμενες ρητώς στο διάταγμα, επιβάλλονται, όμως, αυστηροί μορφολογικοί περιορισμοί, προσιδιάζοντες σε κατοικίες υψηλής στάθμης, για τις χρήσεις αυτές, οι οποίες, πάντως, πρέπει να είναι περιορισμένες κατ όγκο, σε κλίμακα αρμόζουσα στον χαρακτήρα της περιοχής. Επομένως, οι διατάξεις του διατάγματος, με τις οποίες επιτρέπονται άλλες χρήσεις, πρέπει να ερμηνεύονται στενώς και κατά τρόπο εναρμονιζόμενο προς τον κατά τα ανωτέρω προβλεπόμενο χαρακτήρα

21 21 της περιοχής. Ειδικότερα, η διάταξη της παρ. 5 του άρθρου 1 του διατάγματος, κατά το μέρος της με το οποίο προβλέπεται ως επιτρεπόμενη η χρήση του κινηματογράφου, αναφέρεται στη μορφή και στα χαρακτηριστικά τα οποία είχε η χρήση αυτή κατά τον χρόνο θεσπίσεως του διατάγματος και ήταν γνωστά στον κανονιστικό νομοθέτη, ο οποίος απέβλεψε στην διατήρηση της υφισταμένης κατά τον χρόνο εκείνο καταστάσεως της περιοχής από πλευράς χρήσεων. Συνεπώς, δεν επιτρέπεται στην περιοχή η εγκατάσταση συγκροτημάτων πολλών κινηματογραφικών αιθουσών με λοιπές παρομαρτούσες χρήσεις ("πολυκινηματογράφων"), διότι η χρήση αυτή, η οποία και από άποψη πολεοδομικής λειτουργίας και συνεπειών στη φυσιογνωμία της περιοχής, διαφέρει ουσιωδώς από τον τύπο κινηματογράφου, τον οποίο είχε υπ όψιν ο κανονιστικός νομοθέτης, δεν προβλέπεται από τις διατάξεις του διατάγματος». Περιοχές αμιγούς κατοικίας και αθλητικές εγκαταστάσεις Σ.τ.Ε. 2688/2010 7μ «Από τις διατάξεις του Π.Δ. της και ιδίως εκείνων των άρθρων 2 επ. αυτού, στις οποίες σε εφαρμογή των παραπάνω συνταγματικών επιταγών, ορίζεται ότι σε κάθε γενική κατηγορία χρήσεων επιτρέπονται «μόνον» οι προβλεπόμενες για την κατηγορία χρήσεις, συνάγεται ότι με την ισχύουσα νομοθεσία καθιερώνεται το σύστημα της «τυποποίησης» των κατηγοριών χρήσεων γης. Κατά το σύστημα αυτό, η διενεργούσα τον πολεοδομικό σχεδιασμό διοίκηση δεν είναι ελεύθερη να αναμειγνύει τις χρήσεις γης, νοθεύουσα τις ορισθείσες με το διάταγμα κατηγορίες, αλλά οφείλει να επιλέγει για κάθε περιοχή μία κατηγορία χρήσεων με το περιεχόμενο το οποίο ορίζουν οι ως άνω διατάξεις και με εξυπακουόμενη την δυνατότητα να αφαιρεί ορισμένες από τις επιτρεπόμενες χρήσεις, εφ όσον δεν παραβλάπτεται η πολεοδομική λειτουργία της οικείας κατηγορίας. Περαιτέρω, εντός της αυτής κατηγορίας δεν επιτρέπεται να ανατρέπεται ή να παραβλάπτεται η πολεοδομική της λειτουργία με την προσθήκη των υπολοίπων επιτρεπομένων χρήσεων σε τέτοια αναλογία που να ανατρέπεται η κύρια χρήση (βλ. ΣτΕ 3756/2000 7μελής, Π.Ε. 505/ 2001 κ.ά.). Ειδικότερα, κατά την έννοια των ανωτέρω διατάξεων, στις περιοχές αμιγούς κατοικίας, στις οποίες κύρια χρήση είναι η κατοικία, επιτρέπεται η εκτέλεση έργων που εξυπηρετούν τις λοιπές επιτρεπόμενες χρήσεις, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται οι «αθλητικές εγκαταστάσεις», μόνον αν από τα έργα αυτά δεν υποβαθμίζεται η πολεοδομική λειτουργία των εν λόγω περιοχών κατά την κύρια χρήση τους. Συνεπώς, ως αθλητικές εγκαταστάσεις επιτρεπόμενες σε περιοχές αμιγούς κατοικίας, νοούνται οι εγκαταστάσεις οι οποίες, ενόψει της συνολικής επίδρασής τους στην πολεοδομική λειτουργία της περιοχής, η οποία συναρτάται με την

22 22 επιφάνεια και τον όγκο τους, με την κατηγορία και το χαρακτήρα των αγώνων, για τη διεξαγωγή των οποίων μπορούν να χρησιμοποιηθούν οι εγκαταστάσεις αυτές, με τη χωρητικότητά τους σε θεατές καθώς και με την κυκλοφοριακή επιβάρυνση, την οποία συνεπάγεται η λειτουργία τους, δεν υπερβαίνουν το μέγεθος εκείνο που, κατά την κοινή πείρα αναιρεί την κύρια χρήση των περιοχών αυτών, δηλαδή την κατοικία. Με βάση δε την επίδραση συγκεκριμένου αθλητικού έργου στη φυσιογνωμία της περιοχής και στην ομαλή πολεοδομική της λειτουργία, κρίνεται αν το έργο αυτό επιτρέπεται σε περιοχή αμιγούς κατοικίας, κατά την έννοια των παραπάνω διατάξεων της πολεοδομικής νομοθεσίας, ανεξαρτήτως της κατηγορίας, στην οποία κατατάσσεται το έργο κατά την ισχύουσα περιβαλλοντική νομοθεσία». Συμφωνία χρήσεων γης του ρυμοτομικού σχεδίου με το άρθρο 24 του Συντάγματος ή με υπέρτερα σχέδια χρήσεων γης, εφόσον έχουν άμεση ισχύ π.χ. κατά κανόνα τα Γ.Π.Σ Μεταφορά συντελεστή δόμησης Σ.τ.Ε. 4541/2011 7μ. «στο νόμο 3044/2002 (ΦΕΚ Α 197), με τον οποίο ρυθμίζονται οι προϋποθέσεις και η διαδικασία μεταφοράς του συντελεστή δόμησης (Μ.Σ.Δ.), προσδιορίζεται, στο άρθρο 1, η έννοια της μεταφοράς συντελεστή δόμησης από ένα ακίνητο (βαρυνόμενο) στο οποίο ο εν λόγω συντελεστής δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί, σε άλλο ακίνητο ή σε άλλη θέση του ίδιου ακινήτου (ωφελούμενο), και, περαιτέρω, στο άρθρο 2 προβλέπεται η ενσωμάτωση του δικαιώματος μεταφοράς σε τίτλο, στο άρθρο 3 ορίζονται οι κατηγορίες των βαρυνόμενων ακινήτων, στο άρθρο 4 προβλέπεται ο καθορισμός ζωνών υποδοχής του συντελεστού δομήσεως, με το άρθρο 5 θεσπίζονται περιορισμοί που ισχύουν για την πραγματοποίηση μεταφοράς συντελεστή σε ωφελούμενο ακίνητο, στο δε άρθρο 7 παρ. 5 (όπως αυτό τροποποιήθηκε με την παρ. 4 άρθρ. 14 του Ν. 3212/2003, ΦΕΚ Α 308) ορίζονται, ως μεταβατική ρύθμιση, τα ακόλουθα: «Κατ εξαίρεση των διατάξεων του άρθρου 4 και της παρ. 4 του άρθρου 5 και εφόσον το ωφελούμενο ακίνητο είναι άρτιο, είτε κατά τον κανόνα είτε από την παρέκκλιση, επιτρέπεται η πραγματοποίηση Μ.Σ.Δ. σε κτίρια που ανεγέρθηκαν νόμιμα και στα οποία το αργότερο μέχρι είχε γίνει, κατά παράβαση της οικοδομικής άδειας, αλλαγή χρήσης χώρου και για το λόγο αυτόν υπέρβαση του Σ.Δ. του ακινήτου, εφόσον η έγκριση για την πραγματοποίηση εκδοθεί μέσα σε τρία έτη από τη δημοσίευση της απόφασης που προβλέπεται στο τελευταίο εδάφιο της παραγράφου αυτής. Στην περίπτωση αυτή, πριν από την έκδοση της οικοδομικής άδειας για τη νομιμοποίηση απαιτείται να καταβληθούν τα πρόστιμα για την αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, τα οποία για την εφαρμογή της παρούσας διάταξης ορίζονται σε ποσοστό 25% των