Διαδικασία εξευγενισμού (gentrification) στο Μεταξουργείο: μια περίπτωση εξαίρεσης ή ένας κανόνας για τις κεντρικές υποβαθμισμένες περιοχές

Transcript

1 Διαδικασία εξευγενισμού (gentrification) στο Μεταξουργείο: μια περίπτωση εξαίρεσης ή ένας κανόνας για τις κεντρικές υποβαθμισμένες περιοχές Σταυρούλα Κων/να ΚΟΥΤΡΟΥΜΠΗ Αρχιτέκτων μηχανικός ΕΜΠ Περίληψη Η εργασία αυτή αποτελεί μια προσπάθεια διερεύνησης των κοινωνικών, οικονομικών και χωρικών παραγόντων που συντελούν στη δημιουργία αστικών φαινομένων εξευγενισμού. Για την ανάλυση του παραπάνω προβληματισμού χρησιμοποιούνται ερμηνευτικά εργαλεία από τη διεθνή βιβλιογραφία, τα οποία μερικώς μπορούν να εφαρμοστούν για την ερμηνεία πρόσφατων επεμβάσεων ανάπλασης και αλλαγών στη πληθυσμιακή συγκρότηση των περιοχών στο κέντρο της Αθήνας. Επιλέγω να εξετάσω ιδιαίτερα την περιοχή του Μεταξουργείου, η οποία βρίσκεται σε μεταβατικό στάδιο εξευγενισμού με αντικρουόμενες δυναμικές να διαμορφώνουν τόσο το πολεοδομικό όσο και το κοινωνικό δίκτυο. Τέλος οι δυνατότητες αποφυγής ή τελικά αναπόφευκτης εφαρμογής φαινομένων εξευγενισμού στο αστικό πεδίο εξετάζονται και μέσα από τις δυνατότητες, που προσφέρει το ελληνικό θεσμικό και χρηματοδοτικό πλαίσιο για την πραγματοποίηση ήπιων αναπλάσεων. Μια θεωρία και εφαρμογή με χαρακτηριστικά όπως η συμμετοχικότητα, η ευελιξία και η σταδιακή περάτωση που ενδυναμώνουν τον κοινωνικό χαρακτήρα των αναπλάσεων. Abstract This paper is an attempt to explore the social, economic and spatial factors, which contribute to the creation of gentrification in urban space. As analytical tools are used broader recognized interpretations, which can party explain gentrification s changes in the center of Athens. I choose to focus on the region of Metaxourgio, which is in a transformative stage of redefinition both of its land s uses and social network. Finally, the feasible potentiality of planning and implementation of small scale regeneration projects is analyzed through the context of greek institutional and financial framework. To conclude that the theory and application of small scale regeneration projects have proved to apply the possibility of inclusiveness and flexibility and as a result they strengthen the social nature of regeneration projects.

2 01. ΤΟ ΦΑΙΝΟΜΕΝΟ ΤΟΥ ΑΣΤΙΚΟΥ ΕΞΕΥΓΕΝΙΣΜΟΥ (GENTRIFICATION) ΣΤΟ ΚΕΝΤΡΟ ΤΗΣ ΑΘΗΝΑΣ Ήδη από τη δεκαετία του 70 τα ερμηνευτικά εργαλεία που έχουν αναπτυχθεί από τους κοινωνιολόγους, οικονομολόγους και πολεοδόμους για το φαινόμενο του αστικού εξευγενισμού είναι η οικονομική και πολιτισμική προσέγγιση. Τα τελευταία χρόνια παρατηρούνται τάσεις σύγκλισης των δύο προσεγγίσεων και εισάγονται και νέες παράμετροι στην ανάλυση του φαινομένου με σημαντικότερη την κρατική παρέμβαση. Η οικονομική προσέγγιση βασίζεται στις θεωρίες του Smith σχετικά με τη δημιουργία διαφορικής γαιοπροσόδου (rent gap) στις απαξιωμένες κεντρικές περιοχές. Σύμφωνα με τον Smith η σταδιακή απαξίωση του κτιριακού αποθέματος και της γης του κέντρου της πόλης, λόγω της αποχώρησης των μεσαίων στρωμάτων προς τα προάστια (φαινόμενο white flight, Smith 1982) έχει ως αποτέλεσμα την πτώση των τιμών και των ενοικίων (Smith, 1982). Το χαμηλό κόστος κατοίκησης προσελκύει χαμηλά κοινωνικό-επαγγελματικά στρώματα που είτε νοικιάζουν είτε επιδιώκουν να αποκτήσουν την πρώτη τους κατοικία στις περιοχές αυτές. Η αρνητική σημειολογία που δημιουργείται, η εγκατάλειψη όπως επίσης και η πλημμελής συντήρηση του κτιριακού αποθέματος οδηγούν σε φαινόμενα redlining, δηλαδή καθιστούν τις επενδύσεις στις περιοχές αυτές εξαιρετικά επισφαλείς, ώστε οι τράπεζες και άλλοι χρηματοπιστωτικοί οργανισμοί να αποφεύγουν τη χορήγηση δανείων για βελτίωση του κτιριακού αποθέματος σε κατοίκους ή/και σε ιδιοκτήτες ακινήτων των περιοχών αυτών. Όταν η διαφορά της πραγματικής γαιοπροσόδου (actual ground rent) και της εν δυνάμει γαιοπροσόδου, η οποία μπορεί να αποκομισθεί κάτω από τη βέλτιστη και εντατικότερη χρήση γης, τη δεδομένη χρονική στιγμή και υπό τις παρούσες χρήσεις γης, φτάσει σε κερδοφόρα επίπεδα, ξεκινάει η επιστροφή στην πόλη, η επιστροφή δηλαδή του κεφαλαίου και των επενδύσεων σε κεντρικές περιοχές. Στον αντίποδα της οικονομικής προσέγγισης βρίσκεται η πολιτισμική προσέγγιση του φαινομένου της εξυγίανσης και βασίζεται στις θεωρίες του David Ley. Ερμηνεύεται ως μια απελευθερωτική τακτική κατοίκησης του κέντρου από τη νέα πολιτισμική τάξη της μεταφορντικής κοινωνίας. 1 Η εγκατάσταση ατόμων με υψηλό πολιτισμικό αλλά χαμηλό οικονομικό κεφάλαιο (π.χ μποέμ καλλιτέχνες) σε υποβαθμισμένες περιοχές ενθαρρύνει την εισβολή άλλων ανώτερων τάξεων και την αλλαγή χρήσεων και αξιών γης (Ley, 1981). Σημαντική παράμετρος για τις σύγχρονες αναλύσεις του φαινομένου αποτελεί η κρατική παρέμβαση, η οποία θέτει τις προϋποθέσεις για την επένδυση ιδιωτικών κεφαλαίων στις αστικές περιοχές. Το κράτος αναλαμβάνοντας να επωμισθεί πλήρως το κόστος κατασκευής βασικών υποδομών (όπως πχ ανάπλαση πλατειών, κατασκευή δικτύου πεζοδρόμων, κατασκευή σταθμών ΜΕΤΡΟ κλπ.) αλλά και να εξομαλύνει το κανονιστικό πλαίσιο που το ίδιο έχει θεσπίσει (καθορισμός χρήσεων γης, όροι δόμησης κλπ.). Εν τέλει οι εξελίξεις στις πολιτικοοικονομικές δομές σε συνδυασμό με κοινωνικές ανατροπές προξενούν πίεση στην αγορά κατοικίας και γεννούν τους χρήστες που μπορούν να αξιοποιήσουν προς όφελός τους αυτές τις συνθήκες. Παρ όλο που ο εποικισμός της Αθήνας φέρει ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ιδιοποίησης της αστικής γης και παραγωγής οικιστικού αποθέματος, μπορούν να διακριθούν τέσσεροι κύκλοι στην αστικής της ανάπτυξη: η αστικοποίηση, η προαστιοποίηση, η αποαστιοποίηση και η επαναστικοποίηση. Η προαστιοποίηση σε συνδυασμό με την εγκατάλειψη του κέντρου και στη συνέχεια η αποαστιοποίηση και επαναστικοποίηση, κινήσεις δηλαδή επιστροφής κατοίκησης στο κέντρο της πόλης συνδέονται με χωρικά φαινόμενα εξευγενισμού. Επιπλέον η αποδυνάμωση βιοτεχνικών δικτύων σε κεντρικές περιοχές σε συνδυασμό με κρατικές παρεμβάσεις στο ιστορικό κέντρο εντείνουν το φαινόμενο του εξευγενισμού σε πρώην υποβαθμισμένες περιοχές. Η επέκταση του τραπεζικού δανεισμού στην αγορά έτοιμων κατοικιών σε συνδυασμό με την υψηλή εκμετάλλευση ακινήτων και τη συνύπαρξη ασυμβίβαστων χρήσεων οδήγησαν ήδη από τη δεκαετία του 80 σε μαζική φυγή προς τα προάστια με αποτέλεσμα την υποβάθμιση και την πληθυσμιακή εγκατάλειψη κεντρικών περιοχών, που με τη σειρά τους προσέλκυσαν μεγάλο τμήμα του εισερχόμενου μεταναστευτικού πληθυσμού. Στο κείμενο των ΠολύζοςΙ. Και Βαταβάλη Φ.(2009) Πληθυσμιακές μεταβολές και πολεοδομικές ανακατατάξεις στην Μητροπολιτική Αθήνα στο διάστημα , στα πλάισια του συνεδρίου με τίτλο Πληθυσμιακές τάσεις και προοπτικές: Ελλάδα και Ευρωπαϊκή Ένωση, αναφέρεται μείωση 3,4% από το 1951 μέχρι το 2001 στους κατοίκους του Δήμου Αθηναίων. Στα ρήγματα που προκάλεσε η αποβιομηχάνιση και η οικονομική συγκυρία, οι παραδοσιακές εργατικές γειτονιές με συμπαγή κοινωνικά και παραγωγικά δίκτυα, άρχισαν να δέχονται την εισροή δυναμικότερων κοινωνικών στρωμάτων και δραστηριοτήτων. Πολλές βιοτεχνικές-βιομηχανικές δραστηριότητες αναγκάστηκαν να σταματήσουν τη λειτουργία τους, είτε να εγκατασταθούν σε άλλες φθηνότερες περιοχές, με αποτέλεσμα να αποδυναμωθεί ο ισχυρός βιοτεχνικός-βιομηχανικός ιστός του Ψυρή, του Γκαζιού και του Μεταξουργείου. Η αποδυνάμωση αυτή συνεπάγεται τη δημιουργία των αστικών-βιομηχανικών κενών. Η δημιουργία τέτοιων κενών, εκτός από την «εξυγίανση» των περιοχών μέσω της απομάκρυνσης οχλούσων χρήσεων, δημιουργεί και τις προϋποθέσεις και προπάντων τον χώρο για την επέκταση άλλων περισσότερο δυναμικών και επικερδών δραστηριοτήτων, οι οποίες είτε «ασφυκτιούν» στα στενά όρια των εδραιωμένων εμπορικών περιοχών του ιστορικού κέντρου, είτε επιδιώκουν μέσα από την εγκατάστασή τους σε περιοχές διαφορετικές από τη «νόρμα» και τον «κανόνα», να προβάλλουν ένα εναλλακτικό και avantgarde πρόσωπο. Οι κινήσεις αυτές συμβάλλουν στην αναβάθμιση των περιοχών αυτών και με τη σειρά τους εκτοπίζουν όλο και

3 περισσότερες από τις παραδοσιακές δραστηριότητες που είχαν ανθίσει εκεί. Η αποδυνάμωση του βιοτεχνικού-βιομηχανικού ιστού κεντρικών περιοχών ενισχύεται με την ταυτόχρονη τόνωση της κατοικίας σε παλιά βιοτεχνικά-βιομηχανικά κτίρια, που μετατρέπονται σε πολυτελείς κατοικίες τύπου loft. Επιπλέον παρατηρείται αύξηση των χώρων διασκέδασης-αναψυχής, οι οποίοι στεγάζονται σε διαμορφωμένους πρώην βιομηχανικούς χώρους. Μία ακόμη αναλογία με τη διεθνή εμπειρία είναι και η διαδικασία του ξεχειλίσματος (overspill), που συμβαίνει σε περιοχές όπου η ζήτηση για κατοικία και χώρους αναψυχής-ψυχαγωγίας ξεπερνάει το διαθέσιμο κτιριακό απόθεμα μίας περιοχής, πράγμα που οδηγεί σε αναζήτηση αντίστοιχων χώρων σε γειτονικές όχι και τόσο αναβαθμισμένες περιοχές, επεκτείνοντας περεταίρω τις διαδικασίες εξευγενισμού. Έτσι οι δραστηριότητες αναψυχής-ψυχαγωγίας, σταδιακά εξαπλώνονται και έξω από τα στενά όρια του Ψυρρή και της περιμέτρου του Γκαζοχωρίου και επεκτείνονται προς το δυτικό μέρος της Αθήνας, σε περιοχές με αντίστοιχο προφίλ όσον αφορά τις χρήσεις γης και την τυπολογία του κτιριακού αποθέματος, μετατρέποντας σταδιακά όλο και μεγαλύτερα τμήματα της πόλης σε θεματικά-καταναλωτικά πάρκα, με άξονα έναν συνδυασμό της ατμόσφαιρας των παλαιών γειτονιών της Αθήνας και ένα επιμελώς καλλιεργημένο βιομηχανικό προφίλ απόλυτα σύμφωνο με τα αντίστοιχα διεθνή πρότυπα. Όσον αναφορά στην κρατική παρέμβαση, μετά το Π.Δ για την περιοχή της Πλάκας το 1982 και τις προσπάθειες αναβάθμισης στην περιοχή, (απομάκρυνση των θορυβωδών κέντρων διασκέδασης, τη δραστική μείωση της κυκλοφορίας των αυτοκινήτων, τον περιορισμό των επεμβάσεων και των επιγραφών στα κτίρια, τη συγκράτηση της κατοικίας και άλλων παραδοσιακών χρήσεων). Στο χρονικό διάστημα πραγματοποιούνται μελέτες αναβάθμισης για το παλιό εμπορικό κέντρο, το Θησείο, την περιοχή του Ψυρρή, το Μεταξουργείο, την οδό Πειραιώς, τα Κουντουριώτικα και το Αττικό άλσος. Το 1999 ολοκληρώνεται η Τεχνόπολη του Δήμου Αθηναίων στο παλιό εργοστάσιο Φωταερίου, δίνονται στην κυκλοφορία ο Σταθμός ΜΕΤΡΟ του Μεταξουργείου (2000) και του Μοναστηρακίου (2003), ενώ ταυτόχρονα ολοκληρώνονται και τμήματα του μεγάλου αρχαιολογικού περιπάτου της πόλης, όπως η πεζοδρόμηση της Διονυσίου Αρεοπαγίτου και της Αποστόλου Παύλου (2002). Τα παραπάνω συνοδεύτηκαν και από παρεμβάσεις μικρότερης κλίμακας όπως πεζοδρομήσεις-αναπλάσεις κεντρικών εμπορικών κυρίως δρόμων και ανάπλαση όψεων κτιρίων στο κέντρο της Αθήνας. Κατά την μεταολυμπιακή περίοδο ολοκληρώνεται το πρόγραμμα ενοποίησης των αρχαιολογικών χώρων, όπου πεζοδρομείται το τμήμα της Ερμού από το Θησείο προς το Γκάζι, με απομάκρυνση ασύμβατων προς την καλλιεργούμενη εικόνα της πόλης κτιρίων (κατεδάφιση Κορεατικής αγοράς και δημιουργία της πλατείας Κεραμικού στη θέση της) και η κατασκευή του ΜΕΤΡΟ Κεραμικός (2007) ενώ τα προγράμματα αναβάθμισης κεντρικών εμπορικών οδών και όψεων κτιρίων συνεχίζονται. Πρόσφατα εγκαινιάστηκε το νέο μουσείο της Ακρόπολης. Οι τάσεις εγκατάστασης- κατοίκησης στο κέντρο της Αθήνας σχετίζονται με παράγοντες προσφοράς όπως οι διακυμάνσεις στις αξίες γης και το κατάλληλο κτιριακό απόθεμα συναρθρώνονται με παράγοντες της ζήτησης δημιουργώντας το ιδιαίτερο χωρικό μόρφωμα που παρατηρείται στο κέντρο της Αθήνας. Την τελευταία δεκαετία αυξάνεται η ζήτηση κατοικιών σε περιοχές όπως στο Γκάζι, στου Ψυρή και στο Μεταξουργείο. Καλλιτέχνες από όλους τους τομείς, οι οποίοι «στήνουν» εκεί τον τόπο κατοικίας τους σε συνδυασμό με ατελιέ, στελέχη επιχειρήσεων που εργάζονται στο κέντρο της Αθήνας και θέλουν έναν όμορφο χώρο κοντά στο γραφείο τους, ζευγάρια με οικονομική άνεση μετακομίζουν σε διαμερίσματα τύπου loft, ανακαινισμένα νεοκλασικά και παλιές πολυκατοικίες στις παραπάνω περιοχές. Ως παράγοντες ζήτησης θα μπορούσαν να οριστούν η καλή συγκοινωνιακή κάλυψη, η μειωμένη ανάγκη χρήσης Ι.Χ., η συμβολική αξία του κτιριακού αποθέματος, η εγγύτητα της περιοχής σε ήδη αναπτυγμένους θύλακες κατοικίας και κατανάλωσης (υψηλών κοινωνικά στρωμάτων) και η μείωση του επιχειρηματικού ρίσκου κατόπιν και της κρατικής παρέμβασης. 02. Η ΠΕΡΙΟΧΗ ΤΟΥ ΜΕΤΑΞΟΥΡΓΕΙΟΥ Οι μελέτες αναβάθμισης και δημοσιευμένα ερευνητικά περιγράφουν το πολεοδομικό περιβάλλον του Μεταξουργείου, ως μια περιοχή με παραδοσιακό ιστό και ενδιαφέροντα αρχιτεκτονικά στοιχεία γύρω από το ιστορικό κέντρο που έχουν υποβαθμιστεί λόγω ανάπτυξης οχλούσων χρήσεων, χονδρεμπορίου, αναψυχής και μεταφορών. Κυριαρχούν τα προβλήματα της δυσαναλογίας ιδιωτικού προς δημόσιου χώρου με αποτέλεσμα την ανεπάρκεια του οδικού δικτύου, κοινόχρηστων χώρων, κοινωνικού εξοπλισμού, προβλήματα κυκλοφορίας και στάθμευσης. Ανάμειξη κατοικίας με άλλες ασυμβίβαστες χρήσεις, δυσμενείς περιβαλλοντικές συνθήκες, ανάγκη προστασίας ιστορικών περιοχών και αξιόλογων κτιρίων. Καθώς και κακή οικοδομική κατάσταση και έλλειψη τεχνικού εξοπλισμού των κτιρίων, έντονες αντιθέσεις κτιριακής τυπολογίας, έλλειψη συνολικού συστήματος κίνησης, στάσης και αντίληψης του χώρου. Καθώς και καταχρηστική χρησιμοποίηση του δημοσίου χώρου πεζοδρόμων, έλλειψη κοινωνικής υποδομής, έλλειψη χώρων συγκέντρωσης και πολιτισμικής δραστηριότητας, υποβάθμιση αδόμητων οικοπέδων, παρουσία οίκων ανοχής και ζώνες χρήσεων που νεκρώνονται τη νύχτα. Ως βασικοί παράγοντες αναγνωρίζονται: -η ατελής πολυκατοικιοποίηση για την ανανέωση του οικιστικού αποθέματος με το σύστημα της αντιπαροχής μετά τη λήξη του εμφυλίου πολέμου λόγω του μικρού μεγέθους των οικοπέδων, των στενών δρόμων και του ενδεχόμενο εύρεσης αρχαιολογικών λειψάνων. -η εντατική χρήση και κυκλοφορία του Ι.Χ σε συνδυασμό με την τόνωση της συγκοινωνιακής σημασίας των οδών αλλά και νέων οδικών αξόνων, όπως η λεωφόρος Αθηνών και η διευρυμένη οδός Λένορμαν (που οδηγούσε στη λεωφόρο Κηφισού), γρήγορα προσέλκυσε χρήσεις ασύμβατες προς την κατοικία όπως συνεργεία, βιοτεχνίες και αποθήκες -η αποδυνάμωση του ισχυρού βιοτεχνικού-βιομηχανικού ιστού κεντρικών γειτονικών περιοχών όπως του Ψυρρή και του Γκαζιού

4 -η εγκατάλειψη της περιοχής λόγω της προαστιοποίησης και η εγκατάσταση μεγάλου τμήματος του εισερχόμενου μεταναστευτικού πληθυσμού Η εγκατάλειψη της περιοχής επιβεβαιώνεται και από τα στοιχεία απογραφής της ΕΣΥΕ, σύμφωνα με τα οποία την χρονική περίοδο παρατηρείται σημαντική μείωση των νοικοκυριών σε ποσοστό μέχρι και πάνω του 20% σε όλες τις υποενότητες της περιοχής του Μεταξουργείου, εκτός της περιοχής βόρεια της Αχιλλέως και δυτικά της Λένορμαν με μείωση 16% και της περιοχής μεταξύ Μυκάλης και Θερμοπυλών με μείωση 9%. Σύμφωνα με τα δημογραφικά στοιχεία που δημοσιεύθηκαν στο ερευνητικό Έρευνα δυνατοτήτων εφαρμογής μιας εξειδικευμένης πολιτικής κατοικίας, στα πλαίσια της πολεοδομικής εξέλιξης - αναβάθμισης, ιστορικών περιοχών του κέντρου της Αθήνας : η περίπτωση του Μεταξουργείου, το 1995 η περιοχή κατοικούνταν από 2 βασικές πληθυσμιακές ομάδες ηλικιωμένων παλιών κατοίκων εγκατεστημένων από τη δεκαετία του 80 και μεταναστών Αλβανικής και Πολωνικής υπηκοότητας καθώς και τσιγγάνους μουσουλμάνους από τη Θράκη. Μεταξύ των κατοίκων υπήρχε μικρό ποσοστό ιδιοκατοίκησης, ανήκαν σε εργατικές οικογένειες μέλη των οποίων απασχολούνταν σε βιοτεχνίες και άλλες επιχειρήσεις του Μεταξουργείου αλλά και ως μισθωτοί υπάλληλοι του δημόσιου και ιδιωτικού τομέα. Το οικογενειακό εισόδημα ήταν χαμηλότερο του μέσου όρου της ευρύτερης περιοχής Αθηνών και ο κύριος λόγος διαμονής πολλών οικογενειών ήταν η φθηνή στέγη. Η έρευνα έδειξε πως οι ενοικιαστές της περιοχής σε αντιδιαστολή με τους ιδιοκτήτες κατοίκους είχαν περιορισμένες οικονομικές δυνατότητες και δεν μπορούσαν να ανταπεξέλθουν σε μια μελλοντική αύξηση των ενοικίων. Δεδομένο που θα έπρεπε να λάβουν υπόψη τους οι μελετητές για την αναβάθμιση της περιοχής. Επιπλέον καθοριστικό για την απομάκρυνση των μεταποιητικών μονάδων και εργαστηρίων υπήρξε το Π.Δ. με τίτλο Καθορισμός χρήσεων γης και ειδικών όρων και περιορισμών δόμησης στην περιοχή του Μεταξουργείου, του Ρυμοτομικού σχεδίου Αθηνών η περιοχή καθορίζεται ως ευρύτερη περιοχή κατοικίας, με αμιγή και γενική κατοικία, ενώ χρήσεις τοπικού κέντρου συνοικίας υπάρχουν μόνο στο μέτωπο της Πειραιώς (χάρτης 2). Διακρίνεται η προσπάθεια διατήρησης της ιστορικής φυσιογνωμίας στις περιοχές του Δημόσιου Σήματος, στο τμήμα μεταξύ των οδών Σαλαμίνος, Πειραιώς, Πλαταιών και Κωνσταντινουπόλεως. Το διάταγμα ορίζει στην προστατευμένη περιοχή σ.δ.1,4 ενώ στην υπόλοιπη περιοχή επιτρέπει την ανέγερση τετραώροφων και εξαώροφων κτιρίων, αφήνοντας περιθώρια αλλοίωσης της φυσιογνωμία της περιοχής αφού στις παραπάνω ζώνες βρίσκονται και κτίρια ισόγεια ή διώροφα. Το ίδιο Π.Δ. ενώ προσπαθούσε να προστατεύσει τη μικρομεσαία επιχείρηση ως σημαντικό παράγοντα χωρικής και κοινωνικής συνοχής, τελικά η εφαρμογή των καθορισμένων χρήσεων υπό άνισο καθεστώς υλοποίησης οδήγησαν το 2002 στην απομάκρυνση 300 βιοτεχνιών και την εκδίωξη 2000 περίπου ατόμων από τα επαγγελματικά τους εργαστήρια χωρίς να έχει προβλεφθεί η μετεγκατάστασή τους σε άλλη περιοχή. Ενώ εγκαταστάθηκαν νέες οχλούσες χρήσεις όπως κέντρα διασκέδασης σύμφωνα με το ΦΕΚ 88Δ της 14ης Αυγούστους 2003, όπου αναφέρεται χαρακτηριστικά πως τα οικόπεδα που έχουν πρόσοψη στης Ιερά Οδό μπορούν να έχουν χρήσεις αμιγούς κατοικίας. Τα τελευταία χρόνια το ενδιαφέρον της πολιτείας για την αναβάθμιση της περιοχής του Μεταξουργείου ακολουθείται από τις αρχές της αξιοποίησης των ιστορικών και μορφολογικών στοιχείων του περιβάλλοντος, την ένταξη της περιοχής σ ένα ευρύτερο σχήμα πολιτιστικής αναβάθμισης και διατήρησης ενός περιβάλλοντος εναρμονισμένου προς την ανθρώπινη κλίμακα και αναβίωση της περιοχής στη βάση μιας περισσότερο πολιτιστικής ανάπτυξης. Συγκεκριμένα ο Δήμος Αθηναίων αναθέτει το 1991 στην Εταιρεία Μελετών Περιβάλλοντος, Ε.Π.Ε, Δημητριάδης Ι.Δ. και Συνεργάτες και το ΥΠΕΧΩΔΕ το 2001 στο γραφείο της Α.Καρύδη μελέτες αναβάθμισης για το Μεταξουργείο. Οι μελέτες αναβάθμισης για το Μεταξουργείο περιλαμβάνουν προγράμματα ρυθμιστικά, ειδικά τομεακά για συγκεκριμένες ενότητες και προτάσεις σημειακών επεμβάσεων με στόχους την επανένταξη του Μεταξουργείου στην αντιληπτική ενότητα του ιστορικού κέντρου με αποκατάσταση των προσπελάσεων των πεζών και ανάδειξη αναφορών και μνημείων, τη λειτουργική ενσωμάτωση σε μια ενιαία δομή υπηρεσιών μητροπολιτικού κέντρου με ενότητες κατοικίας και τη βελτίωση της κοινωνικής υποδομής. Ως ρυθμιστικά εργαλεία προτείνονται η κατανομή και ο κανονισμός χρήσεων γης κατά ζώνες, τροποποιήσεις του ρυμοτομικού, των όρων δόμησης και των χαρακτηρισμών οικοδομικών τετραγώνων και η μεταφορά συντελεστή δόμησης. Ως μέτρα επεμβάσεων προτείνονται οι αναπλάσεις πλατειών, η διαμόρφωση εισόδων και συνδέσεων, η δημιουργία ελεύθερων χώρων, πεζοδρομήσεις, αναβάθμιση κοινωνικής και τεχνικής υποδομής, διατήρηση και αποκατάσταση κτιρίων και αρχιτεκτονικών συνόλων καθώς και η αισθητική αναβάθμιση των όψεων. Επιπλέον προτείνεται η θέσπιση ενός ειδικού φορέα ανάπλασης για την περιοχή καθώς και πρόκληση παράλληλου ενδιαφέροντος από συλλογικούς και δημόσιους φορείς που να μπορούν να αναλάβουν επικουρικό ρόλο στην αναμόρφωση του περιεχομένου και του οικονομικού ρόλου της περιοχής, σύμμετρα προς το γεωγραφικό πλεονέκτημα της κεντρικότητας, μετέχοντας με επενδυτικά προγράμματα στην ανάπτυξή της. Η αναφορά στα ερμηνευτικά εργαλεία του φαινομένου του εξευγενισμού και τις δυνατότητες του θεσμικού πλαισίου για την υλοποίηση ήπιων επεμβάσεων βοηθούν την ερμηνεία της σύγχρονης εξέλιξης στο Μεταξουργείο. Η αναλογία με τη διεθνή εμπειρία στη μετάβαση από την αποβιομηχάνιση και την εγκατάλειψη, στις προσπάθειες αναβάθμισης και τις αυξανόμενες ιδιωτικές επενδύσεις, σε συνδυασμό με την ακαμψία, τις ελλείψεις του θεσμικού πλαισίου και πολιτικής βούλησης οδήγησαν στο φαινόμενο του εξευγενισμού της περιοχής. Η αυξανόμενη τάση κατοίκησης στο κέντρο της Αθήνας, η μη υλοποίηση οργανωμένης πολιτικής αναπλάσεων, η επέκταση δραστηριοτήτων αναψυχής και πολιτισμού από τις γειτονικές περιοχές επέτρεψαν την αποκλειστική οργάνωση του χώρου από το κτηματικό κεφάλαιο με τη συσχέτιση διαφορετικών χρήσεων ως στόχο την αύξηση της αποδοτικότητάς τους. Η διαδικασία της εξυγίανσης βρίσκεται σε εξέλιξη καθώς και οι αρνητικές συνέπειές της για την χωρική

5 οργάνωση και την κοινωνική συγκρότηση, χωρίς να προγραμματίζονται ρυθμιστικές και επεμβατικές κρατικές παρεμβάσεις με κοινωνικό προσανατολισμό. Οι τάσεις στην περιοχή καθορίζονται από τις γύρω μετασχηματισμένες περιοχές (Ψυρή, Γκάζι, Βοτανικός, Ελαιώνας), από το γεγονός ότι ανήκει στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας, από το εγκαταλελειμμένο κτιριακό απόθεμα ελκυστικό για ιδιωτικές επενδύσεις, από τα πολεοδομικά και αρχιτεκτονικά χαρακτηριστικά, από το γεγονός ότι αποτελεί μια ζώνη κατοικίας σε μια ευρύτερη ζώνη εμπορικών και πολιτισμικών δραστηριοτήτων καθώς και από την πολυπολιτισμικότητα που εμπνέει. Παράγοντες προσφοράς όπως οι διακυμάνσεις στις αξίες γης και το κατάλληλο κτιριακό απόθεμα συναρθρώνονται με παράγοντες της ζήτησης δημιουργώντας το ιδιαίτερο χωρικό μόρφωμα που παρατηρείται στο κέντρο της Αθήνας. Την τελευταία δεκαετία αυξάνεται η ζήτηση κατοικιών σε περιοχές όπως στο Γκάζι, στου Ψυρή και στο Μεταξουργείο. Καλλιτέχνες από όλους τους τομείς, οι οποίοι διαμορφώνουν εκεί τον τόπο κατοικίας τους σε συνδυασμό με ατελιέ, στελέχη επιχειρήσεων που εργάζονται στο κέντρο της Αθήνας και θέλουν έναν όμορφο χώρο κοντά στο γραφείο τους, ζευγάρια με οικονομική άνεση μετακομίζουν σε διαμερίσματα τύπου loft, ανακαινισμένα νεοκλασικά και παλιές πολυκατοικίες στις παραπάνω περιοχές. Ως παράγοντες ζήτησης θα μπορούσαν να οριστούν η καλή συγκοινωνιακή κάλυψη, η μειωμένη ανάγκη χρήσης Ι.Χ., η συμβολική αξία του κτιριακού αποθέματος, η εγγύτητα της περιοχής σε ήδη αναπτυγμένους θύλακες κατοικίας και κατανάλωσης (υψηλών κοινωνικά στρωμάτων) καθώς και η μείωση του επιχειρηματικού ρίσκου κατόπιν και της κρατικής παρέμβασης. Συμπληρωματικά στα παραπάνω, η διαδικασία του ξεχειλίσματος (overspill), που συμβαίνει σε περιοχές όπου η ζήτηση για κατοικία, χώρους αναψυχής και ψυχαγωγίας ξεπερνάει το διαθέσιμο κτιριακό απόθεμα μιας περιοχής, πράγμα που οδηγεί σε αναζήτηση αντίστοιχων χώρων σε γειτονικές όχι και τόσο αναβαθμισμένες περιοχές, επεκτείνοντας περεταίρω τις διαδικασίες της εξυγίανσης. Έτσι οι δραστηριότητες αναψυχής-ψυχαγωγίας, σταδιακά εξαπλώνονται και έξω από τα στενά όρια του Ψυρή και της περιμέτρου του Γκαζοχωρίου και επεκτείνονται προς το δυτικό μέρος της Αθήνας, σε περιοχές με αντίστοιχο προφίλ όσον αφορά τις χρήσεις γης και την τυπολογία του κτιριακού αποθέματος (ανάμιξη κατοικίας με βιοτεχνία-βιομηχανία, χαμηλά και παλιά κτίρια), μετατρέποντας σταδιακά όλο και μεγαλύτερα τμήματα της πόλης σε θεματικά-καταναλωτικά πάρκα, με άξονα έναν συνδυασμό της ατμόσφαιρας των παλαιών γειτονιών της Αθήνας και ένα επιμελώς καλλιεργημένο βιομηχανικό προφίλ απόλυτα σύμφωνο με τα αντίστοιχα διεθνή πρότυπα. Έτσι η ιδιωτική πρωτοβουλία επενδύσεων κινείται σε δύο τάσεις στην ανέγερση πολυτελών και εναλλακτικών συγκροτημάτων κατοικιών και τη δημιουργία χώρων αναψυχής και πολιτισμικού ενδιαφέροντος. Στις 4/02/09 ολοκληρώθηκε το συγκρότημα κατοικιών στην οδό Μυλέρου με χρηματοδότηση της εταιρείας ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ Α.Ε. και απεύθυνση σε ένα αναδυόμενο στρώμα δημιουργικών ανθρώπων που επιλέγουν ένα νέο τρόπο ζωής στην πόλη, μετά από χρόνια στα προάστια. Ένα ιδιαίτερο συγκρότημα κατοικιών με υψηλό κόστος κατασκευής και πώλησης λόγω της μορφής του (ανάπτυγμα ελεύθερων όψεων) αλλά και της χωροθέτησής του κοντά στο ιστορικό κέντρο. Τον Οκτώβριο του 2009 οργανώνεται έκθεση των διακεκριμένων προτάσεων του διαγωνισμού UPTO35 της εταιρείας OLIAROS. Οι συμμετέχοντες στο διαγωνισμό κλήθηκαν να υποβάλουν προτάσεις για την ανάπτυξη κατοικίας για την στέγαση 18 φοιτητών σε οικόπεδο στην οδό Μαραθώνος 34, ιδιοκτησίας της εταιρίας, προβλέποντας παράλληλα, τη δυνατότητα επανάληψης στοιχείων του αρχιτεκτονικού σχεδίου σε γειτονικά οικόπεδα, ώστε δυνητικά να δημιουργηθεί ένα νέο φοιτητικό κέντρο στην περιοχή. Στις 16 Ιουνίου ως τις 4 Οκτωβρίου 2009 πραγματοποιείται τo ReMap 2 παράλληλα με την Μπιενάλε της Αθήνας. Το ReMap 2 τροφοδοτείται από την ιδιαίτερη αστική συνθήκη που προσφέρει η γειτονιά και ανατροφοδοτεί, με τη σειρά του, τον Κεραμικό και το Μεταξουργείο, με ένα πυκνό πρόγραμμα καλλιτεχνικών γεγονότων και δράσεων, το οποίο έχει στόχο να αναδείξει την περιοχή σε ένα διεθνές κέντρο παραγωγής και προβολής της σύγχρονης τέχνης. Στεγάστηκε σε 16 γκαλερί στην περιοχή Μεταξουργείου. Τον Οκτώβριο του 2009 γίνονται τα εγκαίνια του κτιρίου της Ταινιοθήκης της Ελλάδος στη συμβολή των οδών Ιεράς Οδού και Μεγάλου Αλεξάνδρου. Η μελέτη αναβάθμισης της εταιρείας Δημητριάδη και Συνεργάτες (χάρτης 1) συνολικά δίνει την εντύπωση μιας μελέτης πρότυπο, η οποία οραματίζεται το Μεταξουργείο με βάση τον ιδανικό κάτοικο μιας νέας μεσαίας αστικής τάξης και όχι τον κάτοικο μικρομεσαίο ή μετανάστη. Συγκεκριμένα το πρόγραμμα πεζοδρομήσεων αναφέρει με την πάροδο του χρόνου και με την επιδιωκόμενη εισροή κατοίκων υψηλότερου οικονομικού επιπέδου, αναμένεται να αυξηθεί σημαντικά ο αριθμός των Ι.Χ. που ανήκουν σε κατοίκους της περιοχής. Ένα άλλο χαρακτηριστικό της υπολανθάνουσας πολιτικής εκτοπισμού διαφαίνεται στο κεφάλαιο για την πολιτική των κοινωνικών υποδομών, η οποία δεν σχεδιάζεται σύμφωνα με τις ανάγκες του ρευστού πληθυσμού, δηλαδή εσωτερικούς και εξωτερικούς μετανάστες αλλά θεωρείται δεδομένο ότι με την εφαρμογή του προγράμματος η σύνθεση του πληθυσμού θα γίνει ομαλότερη.επιπλέον στη μελέτη της ΕΑΧΑ για το Μεταξουργείο ξεκάθαρα διακρίνονται οι στόχοι ανασύνταξης των χρήσεων προς ανταγωνιστικές οικονομικές τάσεις, συγκεκριμένα μια ανανέωση και επανάχρηση της περιοχής, μέσω του μηχανισμού της αγοράς, ώστε αυτός να μπορεί να ανταποκριθεί στο στόχο της ιστορία και της κεντρικότητας [ ]. Σε μια ανταγωνιστικότητα που απαιτεί προβολή και κινητοποίηση από τους δημόσιους και ιδιωτικούς φορείς. Μια που εγγυώνται την οικονομική και κοινωνική ανάπτυξη. Παρόλη την πολεοδομική πολιτική σε συνδυασμό με σημειακά έργα αποκατάστασης του δημοσίου χώρου και παρεμβάσεις σε θύλακες παραδοσιακής κατοικίας, αγνοήθηκε η κοινωνική μέριμνα και η οικονομική διάσταση του ήδη υπάρχοντος δυναμικού. Η μεμονωμένη υλοποίηση κάποιων δημοσίων χώρων ή κτιρίων άρχισε από την ανάπλαση της πλατείας Αυδή και Δουρούτη το Σήμερα βρίσκεται σε εξέλιξη η αναπαλαίωση του πρώην εργοστασίου Δουρούτη για να στεγάσει

6 πολιτιστικές δραστηριότητες και μια ηλεκτρονική βιβλιοθήκη, σε ένα πολεοδομικό περιβάλλον με έντονες συγκρούσεις χρήσεων γης και κοινωνικών αντιθέσεων. Στον χάρτη 3 διακρίνεται η ζώνη του ιστορικού κέντρου να αποτελεί ένα διαχωριστικό όριο κατανομής εξευγενισμένων και υποβαθμισμένων χρήσεων. Στα οικοδομικά τετράγωνα που συνορεύον με τις αναβαθμισμένες περιοχές του Γκαζιού, του Ψυρή και του εμπορικού τριγώνου παρατηρείται υψηλή συγκέντρωση αποκατεστημένων κτιρίων, νέων οικοδομών και χρήσεων αναψυχής και πολιτισμού. Αντίθετα στο κομμάτι που συνορεύει με την Ομόνοια και όπου καταγράφεται και το μεγαλύτερο ποσοστό εγκαταλελειμμένων κτιρίων και αδόμητων χώρων παρατηρούνται συγκεντρώσεις οίκων ανοχής, εμπόριο ναρκωτικών και ζωνών που νεκρώνονται τη νύχτα και γίνονται επικίνδυνες.

7

8 04. ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΗΠΙΩΝ ΑΝΑΠΛΑΣΕΩΝ Στα μέσα της δεκαετίας του 70, υπό την πίεση της ευρύτερης οικονομικής και ενεργειακής κρίσης και την αμφισβήτηση της αποδοτικότητας των καθολικών πολεοδομικών επεμβάσεων, επαναπροσδιορίστηκαν σε διεθνές επίπεδο ο προγραμματισμός και η εφαρμογή αναπλάσεων σε υποβαθμισμένες αστικές περιοχές, στη μορφή των ήπιων επεμβάσεων. Παράλληλα προβλήθηκαν από την κρατική πολιτική συστηματικά κοινωνικοί στόχοι και η συμμετοχή οργανωμένων επιτροπών πολιτών και όλων των ενδιαφερομένων στη διαδικασία οργάνωσης και υλοποίησης των προγραμμάτων ανάπλασης. Σε οικονομικό επίπεδο η στροφή αυτή εκφράστηκε με τη δυνατότητα που δόθηκε στον φορέα μέσω κρατικών επιδοτήσεων και την αναμενόμενη αύξηση των ενοικίων να αυξήσει την αποδοτικότητα παλαιών κτιρίων με την παράταση του χρόνου ζωής τους. Σε χωρικό και κοινωνικό επίπεδο, οι ήπιες επεμβάσεις αφορούσαν μικρής κλίμακας περιοχές και επεμβάσεις σε κοινόχρηστους χώρους και σε κτίρια με τη διατήρηση της υπάρχουσας δομής τους, ενώ ιδιαίτερη έμφαση δόθηκε στην επίλυση προβλημάτων μειονοτήτων και ασθενών οικονομικά στρωμάτων και περιβαλλοντικών ζητημάτων. Οι επεμβάσεις για πολεοδομική αναμόρφωση αντιστοιχούν πλέον σε προσπάθειες ελέγχου και διαχείρισης των κοινωνικών και οικονομικών αντιθέσεων, πέρα από τη διευθέτηση του χωρικού πλαισίου. Στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια μέσα από δημοσιεύματα και υφιστάμενες μελέτες αρχιτεκτόνων, πολεοδόμων αλλά και φορέων τοπικής αυτοδιοίκησης φαίνεται να έχουν διαμορφωθεί ιδέες για εργαλεία ήπιων αναπλάσεων. Η ενοποίηση ακαλύπτων για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων, η δημιουργία κυκλοφοριακών κυψελών με τη συστηματική μονοδρόμηση και πεζοδρόμηση ενισχύοντας τις ενότητες των γειτονιών, η αποφυγή συγκέντρωσης κεντρικών χρήσεων κατά μήκος κυκλοφοριακών αξόνων αλλά στο εσωτερικό των γειτονιών αποτελούν κάποια από τα εργαλεία για την οργάνωση του δημόσιου χώρου. Επιπλέον η συμμετοχή των κατοίκων στη διαδικασία σχεδιασμού και στη διαχείριση του χώρου, η οικονομική συνεισφορά ιδιοκτητών μέσω του αναλογικού επιμερισμού του κόστους υπό όρους κλιμακωτής ανταποδοτικότητας καθώς και η ενίσχυση του κοινωνικού εξοπλισμού διακρίνονται ως απαραίτητα εργαλεία προγραμματισμού. Στην Ελλάδα η πολιτική των ήπιων επεμβάσεων ενισχύεται σημαντικά από παράγοντες διαμόρφωσης του πολεοδομικού περιβάλλοντος, της δομής της αγοράς των κατασκευών αλλά και της κρατικής πολιτικής. Συγκεκριμένα η μορφή των αστικών κέντρων με μικρά πλάτη δρόμων, ο μεγάλος αριθμός ιδιοκτητών και η μη παλαιότητα των κτιρίων, ως αποτέλεσμα του κατακερματισμού της αστικής γης σε μικροιδιοκτησίες και της παραγωγή του μεγαλύτερου τμήματος του οικοδομικού όγκου μετά το 1950 με το σύστημα της αντιπαροχής, συνεπάγονται την αδυναμία πρόσβασης μεγάλων οχημάτων, την αδυναμία συνεννόησης των ιδιοκτητών και την έλλειψη ανάγκης ριζικής αντικατάστασης των κτιρίων. Επιπλέον η δομή των οικοδομικών επιχειρήσεων με μικρό διαθέσιμο κεφάλαιο και η έλλειψη ανάπτυξης βιομηχανίας προκατασκευών ενισχύουν την μικρή κλίμακα ήπιων αστικών επεμβάσεων. Παράγοντες ενίσχυσης αποτελούν και το θεσπισμένο νομοθετικό πλαίσιο και το μικρό κόστος διαθέσιμων κρατικών επενδύσεων για αναπλάσεις υποβαθμισμένων περιοχών. Η γενικότερη πολιτική για την κατοικία στον αστικό χώρο, ο βαθμός αποκέντρωσης του κρατικού μηχανισμού, τα ιδιαίτερα οικονομικά, κοινωνικά και πολεοδομικά χαρακτηριστικά καθορίζουν σε μεγάλο βαθμό τον τύπο παρέμβασης, το κατάλληλο οργανωτικό σχήμα και τους μηχανισμούς χρηματοδότησης. Η ανάπλαση είναι μια διαδικασία με διαστάσεις τεχνικές, νομοθετικές οικονομικές, κοινωνικές και οργανωτικές. Για να διερευνηθούν οι δυνατότητες αναπλάσεων στο ελληνικό πολεοδομικό περιβάλλον αρχικά γίνεται μια προσπάθεια καταγραφής των ήδη δημοσιευμένων παραγόντων διαμόρφωσης των αρχών και των στόχων εφαρμογής τους αλλά και των δυνατοτήτων διαχείρισης των παραπάνω διαστάσεων μέσα από το νομοθετικό και χρηματοδοτικό πλαίσιο του ελληνικού κρατικού μηχανισμού αλλά και δημοσιευμένων προτάσεων για την καλύτερη διαχείριση όλων των παραπάνω συνιστωσών. Η ευελιξία προγραμματισμού και υλοποίησης σε συνδυασμό με τις συμμετοχικές διαδικασίες αποτελούν παράγοντες επιτυχημένης εφαρμογής πολιτικής ήπιων επεμβάσεων. Η γειτονιά είναι ένα δυναμικό στοιχείο που εξελίσσεται στις λειτουργίες, τη μορφή και το περιεχόμενό της μέσα στο κοινωνικό και πολιτικό γίγνεσθαι. Κάθε μελέτη πρέπει να εκτιμήσει όχι μόνο την πραγματικότητα της στιγμής συλλογής των δεδομένων αλλά και μακροπρόθεσμα τις διάφορες τάσεις για αλλαγές, ώστε να είναι εφικτά ο επαναπροσδιορισμός των στόχων και η εξασφάλιση αυτοελέγχου και ευελιξίας στο πρόγραμμα. Η πολιτική των μικρών βημάτων σε διάφορες φάσεις με τη δυνατότητα πραγματοποίησης εναλλακτικών εφαρμογών, την εξειδίκευση στη μικρή πολεοδομική κλίμακα και την δυνατότητα συμμετοχής πολλαπλών φορέων δημοσίων και ιδιωτικών εξασφαλίζουν τον έλεγχο της παρέμβασης και την αντιμετώπιση οικονομικών προβλημάτων, καθώς και την εναρμόνιση με ρυθμιστικά και πολεοδομικά σχέδια και των υπόλοιπων θεσπισμένων ή υπό θέσπιση πολεοδομικών μελετών. Η συγκρότηση μεικτών φορέων τοπικών αυτοδιοικήσεων, συνεταιριστικών εταιρειών και ιδιωτών αλλά και άλλων οργανωμένων ομάδων κατοίκων πέρα από την ευκολότερη χρηματοδότηση συντελούν στον κοινωνικό έλεγχο της επέμβασης. Ειδικότερα επιδιώκεται η ενημέρωση και πολύπλευρη συμμετοχή των διαφόρων ομάδων συμφερόντων για τον καθορισμό των κοινωνικών στόχων και τη χρηματοδότηση με ανταποδοτικούς φόρους ή εισφορές. Η ολοκληρωμένη κοινωνική αντιμετώπιση προβλημάτων πέρα από τη βελτίωση του οικιστικού αποθέματος και του πολεοδομικού περιβάλλοντος πρέπει να συνδυάζεται με συμπληρωματικά προγράμματα που αποσκοπούν στην αναβάθμιση των υπηρεσιών (εκπαίδευση, πρόνοια, ασφάλεια, συγκοινωνίες) και τη δημιουργία νέων ευκαιριών απασχόλησης. Η αναφορά στις δυνατότητες που προσφέρει το ελληνικό θεσμικό πλάισιο για προγραμματισμό και υλοποίηση προγραμμάτων ήπιας ανάπλασης, βοηθά στην κατανόηση του φαινομένου του εξευγενισμού στο βαθμό παροχής εργαλείων κοινωνικού ελέγχου των επεμβάσεων και αποφυγής των αρνητικών συνεπειών του. Η ανάπλαση εντός σχεδίου και υπό ένταξη

9 περιοχών αποκτά νομικό περιεχόμενο με τo N.Δ 1003/71 περί ενεργού πολεοδομίας, το Ν.947/1979 περί οικιστικών περιοχών που αντικαθιστά το προηγούμενο Ν.Δ και το Ν.1337/1983. Με σημαντικότερα χαρακτηριστικά την εισαγωγή του θεσμού των Ζωνών Αστικού Αναδασμού, δηλαδή τη δυνατότητα δημιουργίας κοινόχρηστων χώρων με την εισφορά και συνένωση ιδιοκτησιών που περιλαμβάνονται στην περιοχή και στην αναδιανομή τους, υπό μορφή πολεοδομημένης γης ίσης αξίας στους αρχικούς ιδιοκτήτες, μετά την αφαίρεση των εισφορών γης, των ΖΕΕ και των ΖΕΚ καθώς και την πρόβλεψη εκτεταμένων συμμετοχικών διαδικασιών πληθυσμού και σχετιζόμενων φορέων στις φάσεις σχεδιασμού και αποφάσεων καθώς και εναρμόνιση των προγραμμάτων τους με τις προτάσεις των μελετών. Το άρθρο 13 του Ν.1337/83 και τα άρθρα 12 και 13 του ΓΟΚ/85 αποτελούν σημαντικά νομοθετικά εργαλεία για τα προγράμματα αναπλάσεων. Το άρθρο 13 του Ν.1337/83 αποτελεί τη βασική διάταξη με την οποία μπορούν να πολεοδομηθούν εντός σχεδίου προβληματικές περιοχές. Στο νομοθετικό κείμενο αναφέρεται πως αν από «υπάρχουσες μελέτες» προκύπτει η αναγκαιότητα για την ανάπλαση της περιοχής η υπαγωγή γίνεται κατ ευθείαν με προεδρικό διάταγμα. Αναφέρει επίσης πως δίνονται οικονομικές ενισχύσεις, κίνητρα και φορολογικές απαλλαγές αν η περιοχή κηρυχτεί ΖΕΕ ή εντός της περιοχής κηρυχτεί κάποιο τμήμα της ως ΖΕΚ. Με τα άρθρα 12 και 13 του ΓΟΚ/85 θεσμοθετήθηκαν οι σημειακές και περιορισμένης κλίμακας επεμβάσεις της ενοποίησης ακαλύπτων και του ενεργού οικοδομικού τετραγώνου. Η ενοποίηση των ακαλύπτων χώρων ενός οικοδομικού τετράγωνου μπορεί να είναι είτε υποχρεωτική στις περιοχές ένταξης στο σχέδιο πόλης, αναθεώρησης ή τροποποίησης σύμφωνα με τους όρους δόμησης που θεσπίζονται για τη δημιουργία δευτερεύοντος δικτύου ελεύθερων χώρων για πεζούς, είτε προαιρετική για τις υπόλοιπες περιοχές που βρίσκονται εντός εγκεκριμένου σχεδίου. Η παραχώρηση στο Δήμο για κοινή χρήση των ακαλύπτων του δικτύου γίνεται με αντάλλαγμα την αύξηση της δομήσιμης επιφάνειας κάθε οικοπέδου, ίσης με το μισό εμβαδόν του χώρου που παραχωρήθηκε. Στην περίπτωση της προαιρετικής ενοποίησης, οι όροι ενοποίησης και διαμόρφωσης των ακαλύπτων χώρων του οικοδομικού τετραγώνου αποφασίζονται από την Γενική Συνέλευση των ιδιοκτητών χωρίς να θίγονται τα δικαιώματα κυριότητας. Ο χαρακτηρισμός του οικοδομικού τετραγώνου ως ενεργού, γίνεται με πρωτοβουλία του οικείου δήμου ή της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας μετά από σύμφωνη γνώμη της Πολεοδομικής Επιτροπής Γειτονιάς και σε περιοχές υποβαθμισμένες, όπου είτε υπάρχει ανεπάρκεια τεχνικού και κοινωνικού εξοπλισμού, είτε προκύπτουν ειδικές πολεοδομικές, οικιστικές και περιβαλλοντικές συνθήκες ιδίως από την ύπαρξη ακαλύπτων μη οικοδομήσεων οικοπέδων και διατηρητέων κτιρίων και αποβλέπει στην αναβάθμιση της ποιότητας ζωής με βελτίωση του τεχνικού και κοινωνικού εξοπλισμού αλλά και του οικιστικού αποθέματος, στη διατήρηση αξιόλογων κτιρίων και ελεύθερων χώρων με δυνατότητα εφαρμογής της μεταφοράς του Συντελεστή Δόμησης καθώς και την οργάνωση της δόμησης με βάση ενιαίας μελέτης. Είναι δυνατόν να θεσπίζονται για το εν λόγω οικοδομικό τετράγωνο ειδικοί όροι δόμησης και περιορισμοί χρήσης χωρίς να γίνεται υπέρβαση του ισχύοντος ΣΔ, καθώς και άλλες ειδικές ρυθμίσεις χωρίς όμως να θίγονται τα δικαιώματα ιδιοκτησίας. Ο Ν.2508/97 αποτελεί προσπάθεια δημιουργίας ευέλικτων και αποτελεσματικών εργαλείων για την επέκταση, ανάπλαση και γενικότερα αναβάθμιση και προστασία των πόλεων και οικισμών της χώρας. Στο νομοθετικό κείμενο ορίζονται 5 περιπτώσεις για να μπορεί να χαρακτηριστεί μια περιοχή ανάπλασης: υποβάθμιση λόγω συγκρούσεων γης, μεγάλες κτιριακές πυκνότητες σε συνδυασμό με ελλείψεις κοινόχρηστων χώρων έλλειψη προστασίας ιστορικών, αρχαιολογικών και πολιτιστικών στοιχείων, υποβάθμιση της αισθητικής και της ποιότητας του δομημένου χώρου. Η κριτική του θεσμικού πλαισίου για τις δυνατότητες προγραμματισμού και υλοποίησης προγραμμάτων ήπιων αναπλάσεων στο πολεοδομικό περιβάλλον της Αθήνας θα γίνει υπό το πρίσμα των δυνατοτήτων που προσφέρουν με βάση τις διεθνώς καθιερωμένες αρχές ήπιων επεμβάσεων (όπως έχουν αναφερθεί παραπάνω). Σχετικά με τις δυνατότητες συμμετοχής ενδιαφερόμενων ομάδων, που διαφαίνονται στα άρθρα 12 και 13 του ΓΟΚ/85 διαπιστώνεται ότι το ΠΔ που θα καθόριζε λεπτομερώς τις προϋποθέσεις συγκρότησης και λειτουργίας της Γενικής Συνέλευσης των ιδιοκτητών του οικοδομικού τετραγώνου για την ενοποίηση των ακαλύπτων δεν έχει ακόμη εκδοθεί. Επιπλέον σχετικά με την ενεργοποίηση ενός οικοδομικού τετραγώνου με την υπουργική απόφαση στις διαφαίνεται ο περιορισμένος ρόλος της τοπικής αυτοδιοίκησης και των κατοίκων ιδιοκτητών. Η Γενική Συνέλευση ιδιοκτητών και η πολεοδομική επιτροπή γειτονιάς αποκτούν γνωμοδοτικό ρόλο και ο δήμος αναλαμβάνει την κίνηση της διαδικασία και σύνταξη της έκθεσης η οποία εγκρίνεται ή απορρίπτεται με υπουργική απόφαση. Ο Ν.2508/97 δεν καλύπτει πλήρως τα θέματα του φορέα, δεν επιλύει τα πρόβλημα της ενημέρωσης του κοινού και των εμπλεκόμενων ομάδων και φορέων και δεν θέτει συγκεκριμένα πλαίσια διαβούλευσης για την επίτευξη των συναινέσεων, δεν καλύπτει νομικά θέματα παρέμβασης στην ιδιωτική ιδιοκτησία, δεν εξειδικεύει τα είδη αναπλάσεων αναλόγως του εύρους της παρέμβασης και δεν επεκτείνεται ο θεσμός και σε περιοχές εκτός σχεδίου. Όσο αναφορά στην ευέλικτη χρηματοδότηση δεν προβλέπεται από το θεσμικό πλαίσιο η δυνατότητα και οι διαδικασίες ανάθεσης των έργων ανάπλασης από το Δημόσιο ή τους ΟΤΑ σε ιδιωτικές επιχειρήσεις με αυτοχρηματοδότηση. Παράλληλα αποκλείεται η δυνατότητα πρωτοβουλίας για την ανάπλαση μιας περιοχής από φορέα ιδιωτικού δικαίου έστω και μετά από τον έλεγχο του κράτους για την κοινωνική προσφορά του έργου, εκτός της περίπτωσης ιδιωτικής πολεοδόμησης. Οι δυνατότητες συμμετοχής και ευελιξίας ελαττώνονται από το γεγονός του κατακερματισμού της αστικής γης σε πολλούς ιδιοκτήτες, πολλές φορές χωρίς τίτλους κυριότητας. Η απαιτούμενη συναίνεση για τη συνένωση ιδιοκτησιών δυσχεραίνεται και από το γεγονός ότι δεν έχει εκδοθεί το απαιτούμενο άρθρο του Συντάγματος που θα επιβάλλει αναγκαστική συνιδιοκτησία όταν το απαιτούν οι πολεοδομικές ανάγκες της περιοχής. Το θεσμικό πλαίσιο αναπλάσεων στο σύνολό του δεν περιέχει σχετικές διατάξεις που εξειδικεύουν τα εργαλεία, τους πόρους και την υλοποίηση των προγραμμάτων. Επιπλέον η επικάλυψη αρμοδιοτήτων των διάφορων φορέων σε συνδυασμό με τη διοικητική ανεπάρκεια και την έλλειψη πολιτικής βούλησης

10 για την ορθή εφαρμογή δημιουργούν πολλά προβλήματα μέχρι οι μελέτες ανάπλασης να φτάσουν στο στάδιο έγκρισης και στην έγκριση των πράξεων εφαρμογής. Πιθανές πηγές χρηματοδότησης του φορέα μπορούν να είναι το κεφάλαιο του ίδιου του φορέα, τα ξένα κεφάλαια και οι επιχορηγήσεις δημοσίου. Ενώ η αγορά με ελεύθερη συναλλαγή, η αναγκαστική απαλλοτρίωση, η αντιπαροχή και μεταφορά ΣΔ αποτελούν κάποιες από τις σημαντικές δυνατότητες για απόκτηση γης. Επιπλέον σύμφωνα με τους αναπτυξιακούς νόμος 1262/82 και 1360/83 μπορούν να χρηματοδοτηθούν, με δωρεάν επιχορήγηση και επιδότηση ενοικίου, επενδύσεις δημοτικών επιχειρήσεων που αφορούν δημοτικές αγορές, χώρους κοινωνικών και πολιτιστικών λειτουργιών και λοιπών υπηρεσιών (π.χ. δημόσιοι χώροι στάθμευσης), με προϋπόθεση την απαραίτητη συνεισφορά του φορέα στο 20% της επένδυσης. Σε χώρες με μακρόχρονη εμπειρία σε εφαρμογή προγραμμάτων ο ρόλος της κεντρικής κυβέρνησης περιορίζεται στο να εγκρίνει, να χρηματοδοτεί και να συνεργάζεται με τη μορφή παρεμβατικών συμβάσεων, χωρίς να συμμετέχει άμεσα στην οργάνωση και στη σύνθεση των επιχειρήσεων ανάπλασης. Στις περιπτώσεις αυτές ο σχεδιασμός και η διαχείριση των προγραμμάτων γίνεται από τους φορείς της τοπικής αυτοδιοίκησης, η οποία μπορεί να χρηματοδοτεί και να επενδύει με επιχειρηματική μορφή στο πρόγραμμα ανάπτυξης. Επιπλέον ανεξάρτητοι οργανισμοί είναι δυνατόν να χορηγούν χρηματοδοτήσεις. Η αποκεντρωμένη αυτή πολιτική συνδέεται και με το βαθμό συμμετοχής των κατοίκων είτε άμεσα είτε σε γνωμοδοτικό επίπεδο. Ο δημόσιος και τραπεζικός τομέας έπαιξαν και παίζουν μικρό ρόλο στην ελληνική οικιστική ανάπτυξη και επομένως δεν έχουν αναπτυχθεί οι απαραίτητοι ευέλικτοι χρηματοδοτικοί μηχανισμοί. Η πιο διαδεδομένη μορφή απόκτησης γης παραμένει η αντιπαροχή, η ανταλλαγή δηλαδή της ιδιοκτησίας των οικιστών με ίσης ή μεγαλύτερης αξίας ακίνητο. Σχετικά με τη δημιουργία ενός πλαισίου με δυνατότητες διασφάλισης της επανεγκατάστασης των κατοίκων και της σύνδεσης πολεοδομικών με χρηματοδοτικών ρυθμίσεων, ο πλήρης έλεγχος του οικιστικού αποθέματος από τον φορέα εξασφαλίζει την προσφορά για στέγαση χαμηλών εισοδημάτων και τη συγκράτηση του τοπικού πληθυσμού. Η μέθοδος αυτή προϋποθέτει μεγάλο αρχικό κεφάλαιο για να αποκτηθεί μεγαλύτερο μέρος της περιοχής και να αποφευχθούν ανατιμήσεις. Χρηματοδοτικές πηγές μπορούν να είναι απαλλοτριώσεις, επιχορηγήσεις από το δημόσιο, επιδοτούμενα δάνεια ή χρήματα από την τοπική αυτοδιοίκηση. Το κόστος αναβάθμισης δεν πρέπει να ξεπερνά το κόστος ανοικοδόμησης. Οι οικονομικές ενισχύσεις πρέπει να αφορούν τους ιδιοκτήτες και τους ενοικιαστές με κίνητρα όπως φοροαπαλλαγές, ευνοϊκά δάνεια ή άμεσες επιχορηγήσεις. Στην περίπτωση των ιδιοκτητών ενοικιαζόμενης κατοικίας οι ενισχύσεις αφορούν δεσμεύσεις στο ύψος του ενοικίου. Ενώ οι ενισχύσεις (επιδοτήσεις ενοικίου) θα πρέπει να συνδέονται με την κατάσταση του ακινήτου και τη οικονομική κατάσταση του ιδιοκτήτη. Η αναφορά στην ανάπλαση του οικοδομικού τετραγώνου 1Γ στον Δήμο Ταύρου και του παλιού προσφυγικού συνοικισμού στη Θήβα, παρ όλο που έχουν σημαντικές διαφορές κοινωνικών και χωρικών χαρακτηριστικών με το Μεταξουργείο και αναφέρονται σε παλαιότερη περίοδο οικονομικών χαρακτηριστικών της ελληνικής κοινωνίας, βοηθούν στην κατανόηση των θεσμικών και χρηματοδοτικών προβλημάτων εφαρμογής αναπλάσεων. Επιπλέον η προσπάθεια ανάπλασης του προσφυγικού συνοικισμού εμπεριέχει στην πράξη συμμετοχικές διαδικασίες των κατοίκων στη φάση σχεδιασμού και υλοποίησης. Στην περίπτωση του οικοδομικού τετραγώνου του Δήμου Ταύρου η ομάδα εργασίας της ΔΕΠΟΣ μετά από απογραφή και σύνταξη ερωτηματολογίων σύμφωνα με τα οποία η πλειοψηφία των κατοίκων τάχθηκε υπέρ της ανάπλασης, πρότεινε καθολική ανάπλαση του οικοδομικού τετραγώνου με εναλλακτικές λύσεις διαφορετικών συντελεστών δόμησης και ποσοστών αντιπαροχής, χωροθέτησης πολυώροφου βιοτεχνικού κέντρου στο μέτωπο της Πειραιώς καθώς και πολιτιστικού και βρεφονηπιακού σταθμού εντός της περιοχής. Ο κοινωνικός χαρακτήρας διαφαίνεται στις προτάσεις δωρεάν συνδέσεις για παροχές (ΕΥΔΑΠ, ΔΕΗ. ΟΤΕ), επιδοτήσεις ενοικίου για ενοικιαστές και ιδιοκτήτες που νοικιάζουν και επιπλέον τετραγωνικά κατοικίας στους ιδιοκτήτες που έδωσαν αντιπαροχή. Το ζήτημα της πολυιδιοκτησίας αποφασίστηκε να αντιμετωπιστεί με την οργάνωση των ιδιοκτητών σε οικοδομικό συνεταιρισμό, ώστε να υπάρχει η δυνατότητα λήψης αποφάσεων για συνενώσεις και μεταβιβάσεις ιδιοκτησιών μέσα από γενικές συνελεύσεις. Μετά από διαφωνίες και προβλήματα αποφασίστηκε αναγκαστική απαλλοτρίωση υπέρ της ΔΕΠΟΣ. Το 1986 η περιοχή κηρύσσεται ΖΕΕ και ΖΕΚ, με στόχο τις φοροαπαλλαγές που ισχύουν για το φορέα και το συνεταιρισμό στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Τελικά η θεσμική δικαιολόγηση των επιδοτήσεων για ΖΕΕ και για ΖΕΕ δεν επιτεύχθηκε αφού λείπουν τα σχετικά διατάγματα και οι υπουργικές αποφάσεις. Υπήρξαν επίσης κάποιες κινήσεις από το Δήμο για δημιουργία δημοτικής επιχείρησης που θα αγόραζε από τον κατασκευαστικό φορέα τα καταστήματα και τους δημιουργούμενους χώρους κοινωνικών και πολιτιστικών λειτουργιών ώστε να υπαχθεί στους νόμους 1262/82 και 1360/83. Μια άλλη διαδικασία που προωθήθηκε ήταν ο χαρακτηρισμός του ΟΤ ως ενεργού βάσει του άρθρου 13 του ΓΟΚ/85. Τελικά οι οικονομικές ενισχύσεις στην πράξη ήταν δύσκολο να εφαρμοστούν με τη ροή μιας ομαλής χρηματοδότησης, γι αυτό η ΔΕΠΟΣ προσπάθησε να εξασφαλίσει την οικονομική αυτοδυναμίας της εφαρμόζοντας σύστημα επιδοτήσεων τροφοδοτούμενων εσωτερικά από το έργο (στεγαστική παροχή στους δικαιούχους που έδιναν αντιπαροχή έναντι αυτής που τους αντιστοιχούσε στην ελεύθερη αγορά) και το παθητικό καλύφθηκε κυρίως από τις πωλήσεις καταστημάτων κτιρίων ή γραφείων. Το 1978 ο Δήμος της Θήβας ζήτησε τη συμμετοχή της ΔΕΠΟΣ για τη μελέτη και την υλοποίηση του έργου ανάπλασης του προσφυγικού συνοικισμού. Μετά την κήρυξη της περιοχής ως οικιστικής σύμφωνα με το νόμο Ν.947/79, ο δήμος (μετά το σεισμό του 81) εξασφάλισε τον χαρακτηρισμό της περιοχής ως κατεδαφιστέο, λόγω πολεοδομικής και οικιστικής υποβάθμισης και την ανάγκης υποκατάστασης των προσφυγικών. Προκαταρκτική έκθεση της ΔΕΠΟΣ προτείνει την ριζική ανάπλαση της περιοχής με δανειοδότηση από την υπηρεσία αποκατάστασης Σεισμοπλήκτων και επιπλέον δωρεάν επιχορήγηση από το Δήμο. Σε προεκτημιτική έκθεση η ΔΕΠΟΣ αναφέρει την ίδρυση δημοτικής επιχείρησης με στόχο την ίδρυση ενός πρότυπου οικισμού, τη

11 ρύθμιση των χρήσεων γης στα πλαίσια του ρυθμιστικού σχεδίου της πόλης, τη ρύθμιση του κόστους κατοικίας και την ανάδειξη πολιτιστικών μνημείων της περιοχής. Τα έσοδα της επιχείρησης θα προέρχονταν από τις πωλήσεις διαμερισμάτων και καταστημάτων. Πηγές χρηματοδότησης θα ήταν ειδικά δάνεια της ΕΚΤΕ, επιχορηγήσεις Δημοσίου και αυτοχρηματοδότηση από τους κατοίκους και το Δήμο. Το 1984 ξεκινάει μια νέα διαδικασία ανάπλασης βασισμένη στις παραδοχές της διατήρησης του διαμορφωμένου ιστού, των κοινωνικών σχέσεων και ιδιαιτεροτήτων, της ανακατασκευής τν σπιτιών και της συμμετοχής των κατοίκων σ όλες τις φάσεις του έργου ανάπλασης. Η ομάδα μελέτης κατέληξε πως κάθε μονάδα θα αντιμετωπίζονταν σαν μια ξεχωριστή περίπτωση. Η κατασκευή των σπιτιών θα μπορούσε να πραγματοποιηθεί από συνεταιριστικές εργολαβικές ομάδες του Δήμου και των κατοίκων που θα ίδρυαν μια απρόσωπη κερδοσκοπική επιχείρηση. Οι συμμετοχικές διαδικασίες που περιλαμβάνονταν στο πρόγραμμα ήταν: -η εγκατάσταση της ομάδας μελέτης στον οικισμό και διαχείριση του προγράμματος ανάπλασης -συγκρότηση επιτροπής κατοίκων και υποεπιτροπών ανά γειτονιά και ΟΤ. -συγκρότηση φορέα λαϊκής βάσης με συμμετοχή των κατοίκων και του δήμου -δημιουργία ομάδων εργασίας για επαγγελματική απασχόληση και συμμετοχή των κατοίκων στη φάση της κατασκευής του έργου -ενημέρωση των κατοίκων με συζητήσεις, διαλέξεις και έντυπο υλικό. -εντοπισμός αναγκών για κάθε οικογένεια- συνάντηση όλων των οικογενειών του συγκροτήματος τελική επιλογή σχεδίων, διερεύνηση της δυνατότητας κατασκευής των κατοικιών -δημόσια παρουσίαση των προτάσεων σ όλους τους κατοίκους του συνοικισμού Τα σημαντικότερα προβλήματα που αντιμετώπισε η παραπάνω διαδικασία αφορούσαν η διάθεση των κατοίκων για συμμετοχή καθώς και οικονομικά προβλήματα υλοποίησης λόγω ελλιπής χρηματοδότησης. 05. ΕΠΙΛΟΓΟΣ ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ Οι κοινωνικές εξελίξεις και oι πολιτικοοικονομικές δομές σε συνδυασμό με κοινωνικές ανατροπές προξενούν πίεση στην αγορά κατοικίας και γεννούν τους χρήστες που μπορούν να αξιοποιήσουν προς όφελός τους αυτές τις συνθήκες. Η παρεμβατική κρατική πολιτική, οι αλλαγές στην παραγωγική βάση και κατ επέκταση στην κοινωνική διαστρωμάτωση, οι αλλαγές στα καταναλωτικά- πολιτισμικά πρότυπα αλλάζουν την κοινωνική γεωγραφία και τον λειτουργικό ρόλο του κέντρου. Οι αλλαγές εγγράφονται στον αστικό χώρο και εκφράζονται με τις αλλαγές στις χρήσεις γης και το οικονομικό προφίλ των κατοίκων της περιοχής. Οι ερμηνευτικές προσεγγίσεις της οικονομικής και πολιτισμικής προσέγγισης καθώς και ο συνδυασμός τους μαζί με νέες παραμέτρους όπως η κρατική παρέμβαση συνδράμουν στην αναγνώριση μηχανισμών- στρατηγικών που οδηγούν σε φαινόμενα αστικού εξευγενισμού. Οι εφαρμοσμένες μελέτες αναβάθμισης στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας και ενοποίησης αρχαιολογικών χώρων παρ όλο που συντέλεσαν στην αναβάθμιση του δημόσιο χώρου και την πρόσβαση σε αναβαθμισμένες υπηρεσίες, δεν περιελάμβαναν προβλέψεις για μια σειρά κοινωνικών μέτρων προστασίας των κατοίκων και δημιουργίας νέων υποδομών για να διευρύνουν την πολυλειτουγικότητα του κέντρου, για την αποτροπή κοινωνικών ανισοτήτων και ακραίων κερδοσκοπικών παρεμβάσεων και τον απεγκλωβισμό την κρυμμένης υπεραξίας της γης που την καρπώνονται οι δυνάμεις της αγοράς. Η ανάπλαση της Πλάκας είχε ως αποτέλεσμα την εξέλιξή της σε περιοχή εξυπηρέτησης της τουριστικής βιομηχανίας με υψηλές αξίες ακινήτων και την εγκατάλειψη παλιότερων κατοίκων χαμηλότερων κοινωνικών στρωμάτων. Η ανάπλαση στου Ψυρή, όπου οι αλλαγές έγιναν άναρχα και γρήγορα χωρίς πολεοδομικές ρυθμίσεις και χωρίς σχεδιασμό από το κράτος, διευκολύνοντας επιχειρηματικές κινήσεις αγοράς ακινήτων ακόμα και υψηλής αρχιτεκτονικής αξίας για να τα εκμεταλλευτούν με τεράστια κέρδη στη συνέχεια. Το αποτέλεσμα ήταν να επικρατήσει η βιομηχανία εστίασης και αναψυχής στη πιο μαζική τουριστική εκδοχή. Τελικά οι χρήσεις αυτές, με τον τρόπο που εγκαταστάθηκαν στην περιοχή, καταλήγουν να είναι οχλούσα βιομηχανία, σε μεγαλύτερο βαθμό από ότι ήταν οι προηγούμενες χρήσεις. Αυτοί που ωφελούνται από την ανάπλαση αυτή, είναι σίγουρα οι επιχειρηματίες και ο δήμος. Οι μεν επιχειρηματίες βρήκαν ένα χώρο να επενδύσουν, στο κέντρο της πόλης, σε μια περιοχή με αξιόλογο ιστό και κέλυφος, με εύκολη πρόσβαση και καλή σύνδεση με τα Μ.Μ.Μ. και σε μια εποχή που οι περισσότερες δραστηριότητες ανάλογου τύπου έχουν την τάση να συγκεντρώνονται στο κέντρο. Από την άλλη ο Δήμος εισπράττει πολύ περισσότερους φόρους από ότι στην περίπτωση της βιοτεχνίας ως επικρατούσας χρήσης στην περιοχή, και με πολύ μικρό κόστος. Στην περιοχή παραμένουν ακόμα κάποιοι βιοτέχνες οι οποίοι τείνουν να δίνουν έναν τόνο γραφικότητας και φολκλορισμού, κάτι που χρειάζεται άλλωστε μια τουριστική περιοχή. Ανάλογες διαδικασίες βρίσκονται σε εξέλιξη στη γειτονική περιοχή του Γκαζιού. Οι μελέτες αναβάθμισης για το Μεταξουργείο παρ όλο που προτείνουν σημαντικά ρυθμιστικά και παρεμβατικά μέτρα για την αναβάθμιση της περιοχής, δεν φαίνεται να λαμβάνουν υπόψη τους την υπάρχουσα κοινωνική δυναμική της περιοχής. Οι προοπτικές κοινωνικής ομογενοποίησης και κινητοποίησης δημοσίων και ιδιωτικών φορέων για την αναθέρμανση της αγοράς με νέες χρήσεις που εγγυώνται την οικονομική και κοινωνική ανάπτυξη, αφήνουν περιθώρια κερδοφορίας και εκτοπισμού των ευάλωτων πληθυσμιακά ομάδων, λόγω της ανόδου των ενοικίων και των προσφερόμενων υπηρεσιών. Τα τελευταία χρόνια το ενδιαφέρον της πολιτείας για την αναβάθμιση της περιοχής του Μεταξουργείου ακολουθείται από τις αρχές της αξιοποίησης των ιστορικών και μορφολογικών στοιχείων του περιβάλλοντος, την ένταξη της περιοχής σ ένα