ΤΟ ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΟ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΟ ΠΑΡΚΟ ΣΤΟΥΣ ΛΑΧΑΝΟΚΗΠΟΥΣ ΤΟΥ ΗΜΟΥ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ Π. Ασήµος, Ε.Π. ηµητριάδης,. ρακούλης, Π.

Transcript

1

2 ΤΟ ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΟ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΟ ΠΑΡΚΟ ΣΤΟΥΣ ΛΑΧΑΝΟΚΗΠΟΥΣ ΤΟΥ ΗΜΟΥ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ Π. Ασήµος, Ε.Π. ηµητριάδης,. ρακούλης, Π. Σταθακόπουλος Εργαστήριο Πολεοδοµικού και Περιβαλλοντικού Σχεδιασµού, Τοµέας Πολεοδοµίας, Χωροταξίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης, Τµήµα Αρχιτεκτόνων, Πολυτεχνική Σχολή, Αριστοτέλειο Πανεπιστήµιο Θεσσαλονίκης, Θεσσαλονίκη Περίληψη Η εισήγηση παρουσιάζει την πρόταση πολεοδοµικής αναβάθµισης και αξιοποίησης της περιοχής των Λαχανοκήπων του ήµου Θεσσαλονίκης, που συµβάλλει στην ενίσχυση της µητροπολιτικής ταυτότητας της πόλης. Πρόκειται για ενδιαφέρουσα περιοχή στο δυτικό όριο του ήµου, καθώς παραµένει σε µεγάλο ποσοστό αδόµητη. Αναγνωρίζονται τα χαρακτηριστικά της πολεοδοµικής φυσιογνωµίας του χώρου, καταγράφονται και αξιολογούνται οι δυνατότητες και τα προβλήµατα και διερευνώνται οι αναπτυξιακές προοπτικές του σε σχέση µε τη στρατηγική του ήµου. Με βάση τον προγραµµατισµό διατυπώνονται στρατηγικές επέµβασης και εναλλακτικά σενάρια ανάπτυξης. Η τελική επιλογή του βέλτιστου σεναρίου καταλήγει στην πρόταση δηµιουργίας ενός Επιχειρηµατικού Πάρκου (Ε.Π.), για το οποίο διατυπώνεται αναλυτικό πρόγραµµα χρήσεων γης, εντοπίζονται και χωροθετούνται οι επιφάνειες που θα τις υποδεχτούν, καθώς και καθορίζονται οι κύριοι όροι δόµησης και οι προτεινόµενες δεσµεύσεις και νοµοθετικές ρυθµίσεις. Ως απώτερος στόχος τίθεται η δηµιουργία ενός νέου καινοτοµικού πόλου διεθνούς ακτινοβολίας, µε τρόπο, που να εξασφαλίζεται παράλληλα η οικονοµική ανάπτυξη, η προστασία του φυσικού περιβάλλοντος, η βελτίωση του οικιστικού περιβάλλοντος και η διάσωση - ανάδειξη της πολιτιστικής κληρονοµιάς της περιοχής. Με την ολοκλήρωση της δηµιουργίας του Ε.Π. αυξάνεται η στρατηγική αναπτυξιακή ικανότητα των Λαχανοκήπων και γενικότερα, τόσο του δυτικού τµήµατος του Πολεοδοµικού Συγκροτήµατος Θεσσαλονίκης, όσο και του τελευταίου ως προς τον ευρύτερο βαλκανικό χώρο. Λέξεις κλειδιά: Πολεοδοµικό Συγκρότηµα Θεσσαλονίκης, ήµος Θεσσαλονίκης, Λαχανόκηποι, Επιχειρηµατικό Πάρκο 1. Εισαγωγή Στη σύγχρονη εποχή, οι µεγάλοι δήµοι της χώρας βρίσκονται αντιµέτωποι µε την ανάγκη ενίσχυσης της αστικής τους ταυτότητας, µέσω πολεοδοµικών παρεµβάσεων, µε στόχο την αναδιάρθρωση και τόνωση της τοπικής τους οικονοµίας. Στο πλαίσιο αυτό επενδύουν δυναµικά στην ανάδειξη και αξιοποίηση αστικών θυλάκων στρατηγικού χαρακτήρα, που µπορούν να συµβάλλουν προς αυτή την κατεύθυνση. Με βάση το παραπάνω σκεπτικό, ο ήµος Θεσσαλονίκης ανέθεσε σε Εργαστήρια του Α.Π.Θ. 1 την 1 Το Εργαστήριο Πολεοδοµικού και Περιβαλλοντικού Σχεδιασµού του Τοµέα Πολεοδοµίας, Χωροταξίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης του Τµήµατος Αρχιτεκτόνων του Α.Π.Θ. αποτελείται από τα εξής µέλη: Καθ. Π. Σταθακόπουλος, ρ ρ Αρχιτέκτων Πολεοδόµος, Καθ. Ε.Π. ηµητριάδης, ρ Αρχιτέκτων Πολεοδόµος,.Π. ρακούλης, ρ Αρχιτέκτων Πολεοδόµος, Π. Ασήµος, Αρχιτέκτων Πολεοδόµος, Γ. Πισσούριος, Αρχιτέκτων - Γεωγράφος Χαρτογράφος, καθώς και ο οµότ. Καθ. πολεοδοµίας Α.Π.Θ. ρ ρ Α.-Φ. Λαγόπουλος (συντονιστής έρευνας). Στο συγκεκριµένο Ερευνητικό Έργο συµµετέχει το Εργαστήριο Οικονοµικής Ανάλυσης και Πολιτικής του Τµήµατος Οικονοµικών Επιστηµών Α.Π.Θ., συντονιστής Αν. Καθ. ρ Ν. Βαρσακέλης. 781

3 εκπόνηση Ερευνητικού Έργου, από όπου αντλείται το υλικό της παρούσας ανακοίνωσης, σχετικά µε την πολεοδοµική ανάδειξη της περιοχής των Λαχανοκήπων. Πρόκειται για ιστορική περιοχή, που µε την ιδιότητά της ως δυτικής πύλης εισόδου της πόλης διακρίνεται για την στρατηγική της θέση, παρουσιάζει όµως πολεοδοµικά και αναπτυξιακά προβλήµατα και χρήζει άµεσης επέµβασης. Σκοπός της έρευνας είναι να συλλέξει και να συστηµατοποιήσει στοιχεία για την περιοχή, ώστε να καθορίσει την πολεοδοµική στρατηγική επέµβασης. Αντικείµενό της αποτελεί ο αχωρικός προγραµµατισµός στο επίπεδο αναδιάρθρωσης των χρήσεων και ο χωρικός σχεδιασµός σε επίπεδο προτεινόµενων χωροθετήσεων, έργων και δράσεων, καθώς και αναπλάσεων στην ευρύτερη αστική περιοχή. Ως τελικός στόχος τίθεται η διαµόρφωση ενός βέλτιστου σεναρίου πολεοδοµικής παρέµβασης, ώστε να αποκτήσει η πόλη ένα στρατηγικό πόλο µε έντονα αναπτυξιακό και καινοτοµικό χαρακτήρα, µε επιπτώσεις, όχι µόνο στο επίπεδο του ήµου Θεσσαλονίκης, αλλά και στο ευρύτερο επίπεδο της Β. Ελλάδος και των Βαλκανίων. Τα παραπάνω εισάγουν και τονίζουν τον οικονοµικό παράγοντα στον προβληµατισµό για την ανάπτυξη των Λαχανοκήπων. Παράλληλα προκύπτουν σηµαντικά ζητήµατα νοµικής φύσης, που σχετίζονται µε τη µορφή και το καθεστώς της επέµβασης, καθώς και µε την προτεινόµενη χωροθέτηση των νέων χρήσεων σε σχέση µε το ισχύον ιδιοκτησιακό καθεστώς και τη δυνατότητα υλοποίησής τους. Έτσι, οι ανάγκες προγραµµατισµού της πολεοδοµικής επέµβασης στην περιοχή, καθιστούν απαραίτητη τη στενή συνεργασία τριών κύριων επιστηµονικών υπο-οµάδων: πολεοδοµική, οικονοµική και νοµική. 2 Η κοινή και συντονισµένη αντιµετώπιση του θέµατος αποτελεί ιδιαιτερότητα της συγκεκριµένης έρευνας και αναδεικνύει τη σοβαρότητα του εγχειρήµατος. 2. Η αναπτυξιακή προοπτική της Θεσσαλονίκης Ο ρόλος της Θεσσαλονίκης και οι δυνατότητες εξέλιξής της σε σύγχρονη ευρωπαϊκή µητρόπολη έχουν αποτελέσει αντικείµενο προβληµατισµού εδώ και µια εικοσιπενταετία. Στη συνέχεια παρουσιάζονται οι προτάσεις των σηµαντικοτέρων µελετών, ώστε να εξαχθούν συµπεράσµατα για τον επιθυµητό αναπτυξιακό χαρακτήρα του Π.Σ.Θ. και για την πιθανή µελλοντική φυσιογνωµία της περιοχής των Λαχανοκήπων Προτάσεις για το Π.Σ.Θ. Αρχίζοντας µε το σύνολο του Π.Σ.Θ., ήδη στη µελέτη του Ρυθµιστικού Σχεδίου Θεσσαλονίκης (Ρ.Σ.Θ. 1985), εµφανίζεται η άποψη για ανάπτυξη µέσω οικονοµικής ανασυγκρότησης του τριτογενούς τοµέα. Επιζητείται εκσυγχρονισµός και ενίσχυση επιλεγµένων κλάδων της τεχνολογίας, χωρίς σαφείς αναφορές χωροθέτησής τους. Το θέµα αποκτά έµφαση, µε τη µορφή της καινοτοµίας, στη µελέτη Στρατηγικές Επιλογές Ανάπτυξης της Θεσσαλονίκης (Καυκαλάς et al. 1993), όπου τίθεται ως στόχος, το Π.Σ.Θ. να αποτελέσει διαµετακοµιστικό κέντρο των Βαλκανίων, µε βάση τις συνδυασµένες µεταφορές και τη δηµιουργία εγκαταστάσεων καινοτοµίας. Η έρευνα Θεσσαλονίκη στον 21 ο αιώνα (Παπαµίχος et al. 1995), προσθέτει στην καινοτοµία την ανάγκη προσέλκυσης και εγκατάστασης διεθνών οργανισµών, καθώς και την ανάπτυξη ερευνητικών κέντρων και πολιτιστικών εγκαταστάσεων µε στόχο τη διεθνοποίηση της πόλης. Με ανάλογο τρόπο τοποθετείται το Περιφερειακό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασµού και Αειφόρου Ανάπτυξης Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας (Περιφερειακό Πλαίσιο 2004). Σύµφωνα µε αυτό, η Θεσσαλονίκη πρέπει να αποτελέσει πόλο επιχειρηµατικών και χρηµατοπιστωτικών οργανισµών, µε σηµαντική παρουσία της εκπαίδευσης και της τεχνολογικής έρευνας, σε συνδυασµό µε την ύπαρξη σηµαντικών συγκοινωνιακών υποδοµών, που θα καταστήσουν το Π.Σ.Θ. έναν «αστερία» µεταφορών». 2 Την ευθύνη της νοµικής οµάδας έχουν η κ. Κλ. Γεράρδη, ρ Αρχιτέκτων-Πολεοδόµος Ε.Μ.Π. και ο ρ. Μέλισσας, Αν. Καθηγητής Ε.Μ.Π. 782

4 2.2. Η στρατηγική του ήµου Θεσσαλονίκης Στην µελέτη Αναπτυξιακή Στρατηγική του ήµου Θεσσαλονίκης ( ήµος Θεσσαλονίκης 2005) γίνεται αναφορά στη συµµετοχή του ήµου στην παραπάνω περιγραφόµενη αναπτυξιακή προοπτική του Π.Σ.Θ.. ιαπιστώνεται η κυριαρχία της πόλης στο επίπεδο της Β. Ελλάδος, ενώ συµπεραίνεται ότι ο οικονοµικός και κοινωνικός εξοπλισµός της υστερεί σε σχέση µε τις ευρωπαϊκές µητροπόλεις και ότι πρέπει να ενισχυθεί µε νέες καινοτόµες εγκαταστάσεις διεθνούς ακτινοβολίας. Προτείνεται να προσανατολιστεί ο δήµος σε παρεµβάσεις που αφορούν: α) Στην ενίσχυση της παραγωγικής βάσης, µε τη δηµιουργία καινοτόµων υποδοµών για τη στήριξη του επιχειρηµατικού τοµέα, σε συνδυασµό µε υψηλής ποιότητας τεχνολογικό και επιστηµονικό περιβάλλον, αλλά και αντίστοιχης ποιότητας υπηρεσίες εµπορίου, αναψυχής και υγείας. β) Στην αναβάθµιση της αστικής διαβίωσης, µε την εξυγίανση υποβαθµισµένων περιοχών, µέσω παρεµβάσεων ανάπλασης, ώστε να δηµιουργηθεί υψηλής ποιότητας περιβάλλον µε ικανοποιητικούς ελεύθερους χώρους και άνετες συνθήκες κυκλοφορίας και στάθµευσης Προτάσεις για τους Λαχανόκηπους Στις προτάσεις των παραπάνω µελετών, στα Γενικά Πολεοδοµικά Σχέδια των. Θεσσαλονίκης (Γ.Π.Σ. 1993) και Μενεµένης (Γ.Π.Σ. 1987) και στη µελέτη Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου της εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισµών περιοχής της περιαστικής ζώνης Θεσσαλονίκης και του Π.Σ.Θ. (Αδαµογιάννης et al. 2002) γίνεται αναφορά στην επιδιωκόµενη κατά περίπτωση φυσιογνωµία της περιοχής των Λαχανοκήπων και στη συνεισφορά της στη µελλοντική εξέλιξη του Π.Σ.Θ. Στις Στρατηγικές Επιλογές Ανάπτυξης της Θεσσαλονίκης (Καυκαλάς et al. 1993) προτείνεται η αξιοποίηση της περιοχής ως πόλου τριτογενών δραστηριοτήτων, ώστε να υποδεχθεί σηµαντικές επιχειρήσεις, καθώς και άλλες χρήσεις ακτινοβολίας επιπέδου πόλης, όπως εµπορικό κέντρο, αναψυχή, πολιτισµό και πράσινο. Ο πόλος αυτός εντάσσεται µέσα σ ένα ευρύτερο πλαίσιο πολεοδοµικής αναδιάρθρωσης, καθώς προτείνεται ριζική πολεοδοµική ανάπλαση της περιοχής, µε στόχο τη δηµιουργία µιας νέας µορφολογικής εικόνας της πόλης, µε υψηλή αισθητική, αλλά και έντονο συµβολισµό, που να σηµατοδοτεί την «Επιχειρηµατική Θεσσαλονίκη». Ο παραπάνω τριτογενής πόλος χωροθετείται παρόµοια και στη µελέτη Η Θεσσαλονίκη στον 21ο αιώνα (Παπαµίχος et al. 1995), όχι όµως και στο Γενικό Πολεοδοµικό Σχέδιο (Γ.Π.Σ. 1993), όπου οι τριτογενείς δραστηριότητες έχουν µικρή παρουσία και την περιοχή χαρακτηρίζει ένας µικτός λειτουργικός χαρακτήρας µε τρία κυρίως είδη χρήσεων (κατοικία, βιοτεχνία, πράσινο). Αντίθετα στη Μελέτη Ζ.Ο.Ε. (Αδαµογιάννης et al. 2002), η περιοχή λειτουργεί ως υποδοχέας δραστηριοτήτων του τριτογενούς τοµέα (π.χ., έδρες επιχειρήσεων, γραφεία, ξενοδοχεία), που δεν έχουν δυνατότητες χωροθέτησης στον αστικό ιστό, και για την προσέλκυση νέων µεγάλων έργων και τη χωροθέτηση εξοπλισµού µητροπολιτικού επιπέδου. Τέλος, στις προτάσεις του Περιφερειακού Πλαισίου (Περιφερειακό Πλαίσιο 2004) δεν προκύπτει κάποια εξειδίκευση για αυτήν την περιοχή, εκτός του ότι θεωρείται ως κόµβος µεταφορών της πόλης, µε έµφαση στις δυνατότητες ανάπτυξης του λιµένα. Στην τελευταία µελέτη, όπως και σε αυτήν της Αναπτυξιακής Στρατηγικής ( ήµος Θεσσαλονίκης 2005) προτείνεται µόνο η ριζική ανάπλαση της περιοχής, καθώς αποτελεί τη µόνη δυνατή επέκταση του κέντρου της Θεσσαλονίκης προς τα δυτικά Συµπεράσµατα Η παραπάνω ανάλυση καθιστά σαφές ότι οι τάσεις που καταγράφονται προσανατολίζονται στην ενίσχυση του τριτογενούς τοµέα, µε την ανάπτυξη δραστηριοτήτων έντασης ανθρώπινου δυναµικού σε νέες καινοτόµες δοµές και µορφές. Παράλληλα, τονίζεται η ανάγκη εξεύρεσης χώρων για τη δηµιουργία σύγχρονων υποστηρικτικών υποδοµών και εγκαταστάσεων διεθνούς ακτινοβολίας. Ειδικότερα για την περιοχή των Λαχανοκήπων, οι δύο άξονες που αναδεικνύονται είναι η δηµιουργία 783

5 οικονοµικού πόλου τριτογενών δραστηριοτήτων αιχµής, που θα πρέπει να δηµιουργηθεί στην περιοχή, σε συνδυασµό µε τη γενική πολεοδοµική ανάπλασή της. Εκείνο που δεν διατυπώνεται σαφώς είναι το είδος της προτεινόµενης παρέµβασης. Η απάντηση που δίνουµε σε αυτό το κενό είναι η δηµιουργία ενός Επιχειρηµατικού Πάρκου (Ε.Π.), η τεκµηρίωση και λειτουργική διάρθρωση του οποίου αναλύεται παρακάτω. 3. Η ανάλυση της υφιστάµενης κατάστασης: Η λειτουργική διάρθρωση του Π.Σ.Θ. και η περιοχή των Λαχανοκήπων Εξετάζεται η λειτουργική διάρθρωση του Π.Σ.Θ., ώστε να αναδειχθεί η θέση των Λαχανοκήπων και γίνεται και αναφορά στις παραµέτρους που διαµορφώνουν το χαρακτήρα της περιοχής. Στο Σχήµα 1 παρουσιάζεται η χωρική κατανοµή λειτουργιών και εγκαταστάσεων του τριτογενούς τοµέα στο Π.Σ.Θ. και εύκολα γίνεται αντιληπτή η ανισοκατανοµή τους µεταξύ του δυτικού και του νοτιοανατολικού τµήµατός του, στο οποίο καταγράφεται µια έντονη συγκέντρωσή τους. Στο ανατολικό τµήµα διαπιστώνεται η διαθεσιµότητα µεγάλων δηµόσιων εκτάσεων (στρατιωτικό αεροδρόµιο Σέδες, Αγρόκτηµα Α.Π.Θ., έκταση Πατριαρχείου, Ε.Ρ.Τ. κλπ), αλλά και ήδη χωροθετηµένων εγκαταστάσεων του τριτογενούς, όπως δηµόσια και ιδιωτικά γραφεία, τράπεζες, εκπαιδευτικές εγκαταστάσεις, ιδιωτικά νοσοκοµεία και κλινικές, καθώς και πλήθος εµπορικών κέντρων. Αντίθετα, στο δυτικό τµήµα παρατηρείται ότι οι µόνοι ελεύθεροι χώροι είναι αυτοί των στρατοπέδων και οι σηµαντικές αδόµητες εκτάσεις που υπάρχουν στους Λαχανόκηπους. Σχήµα 1. Υφιστάµενη λειτουργική οργάνωση του Π.Σ.Θ. (Σταθακόπουλος et al. 2007) Καταγράφονται πολύ µεγάλη συγκέντρωση βιοµηχανικών µονάδων (π.χ., στο Καλοχώρι δυτικά των Λαχανοκήπων, ΒΙΠΕ Σίνδου), σαφώς µικρότερη ανάπτυξη γραφειακών χώρων και άλλων µονάδων του τριτογενούς τοµέα µε προσανατολισµό στο εµπόριο και την αναψυχή, καθώς επίσης και η εκπαιδευτική µονάδα του Α.Τ.Ε.Ι. Θεσσαλονίκης στη Σίνδο. Ως αποτέλεσµα της σύγκρισης προκύπτει η ανάγκη χωροθέτησης µιας µονάδας υπερτοπικής εµβέλειας στο δυτικό τµήµα και οι Λαχανόκηποι 784

6 δείχνουν ότι αποτελούν το θύλακα που µπορεί να την υποδεχθεί, καθώς διαθέτουν κατ αρχάς το απαιτούµενο απόθεµα γης και όχι µόνο. Η περιοχή των Λαχανοκήπων έχει έναν ιδιαίτερο χαρακτήρα που τη διαφοροποιεί από τα λοιπά αστικά τµήµατα του ήµου. Τα δεδοµένα που διαµορφώνουν σήµερα την πολεοδοµική µορφή της µπορούν να κατηγοριοποιηθούν ως εξής: i) στοιχεία σχετικά µε το περιβάλλον και την τοπογραφία, ii) υφιστάµενες χρήσεις και χωρική κατανοµή τους, iii) κτιριολογικά χαρακτηριστικά κελυφών και iv) ζητήµατα ιδιοκτησιακού καθεστώτος. Για τις ανάγκες της έρευνας, τα στοιχεία των κατηγοριών (i) έως (iii) απαίτησαν πρωτογενή έρευνα πεδίου, που έγινε από την πολεοδοµική οµάδα, σε σύνολο 153 Ο.Τ., έκτασης 296 ha, µε απογραφική µονάδα το κτίριο (συνολικά κελύφη). Αντίθετα, τα στοιχεία της κατηγορίας (iv) συγκεντρώθηκαν µέσω δευτερογενούς έρευνας. Συµπληρωµατικά, έγινε καταγραφή των κυκλοφοριακών χαρακτηριστικών από την οµάδα συγκοινωνιολόγων, καθώς και πρωτογενής έρευνα, µέσω ερωτηµατολογίων, από την οικονοµική οµάδα, αναφορικά µε τη διάρθρωση της τοπικής οικονοµίας. Οι παράµετροι που διαµορφώνουν το χαρακτήρα της περιοχής συνοψίζονται στις ακόλουθες φράσεις κλειδιά, που αντιστοιχούν σε Ζώνες χρήσεων γης (Σχήµα 2): Σχήµα 2. Υφιστάµενη λειτουργική οργάνωση περιοχής Λαχανοκήπων (Σταθακόπουλος et al. 2007) α) «Στα όρια»: η περιοχή βρίσκεται στο δυτικό όριο του. Θεσσαλονίκης και λειτουργεί σαν πύλη εισόδου από την πλευρά αυτή (Πιερία, Ηµαθία, Πέλλα), αλλά και σαν ενδοχώρα του λιµένα της πόλης (Ο.Λ.Θ.). β) «Με θάλασσα»: η σχέση µε το Θερµαϊκό Κόλπο είναι ενδιαφέρουσα και αξιοποιήσιµη, σε ένα περιβάλλον που φαίνεται να αγνοεί την ύπαρξη του υγρού στοιχείου, αν και σε µεγάλη εγγύτητα µε αυτό. 785

7 γ) «Η ανάµιξη χρήσεων»: καταγράφονται οι πιο ασύµβατες µεταξύ τους χρήσεις, όπως νυκτερινά κέντρα διασκέδασης, γραφειακά συγκροτήµατα, βιοτεχνίες και παλιά βυρσοδεψεία, αποθήκες, µεταφορικές εταιρείες, στρατόπεδα, λιµενικές εγκαταστάσεις, αλλά και µονοκατοικίες µε µπαξέδες, πού συνθέτουν το σηµερινό χαρακτήρα της περιοχής. δ) «Η αδόµητη γη»: στο πολυσύνθετο αυτό περιβάλλον εξακολουθεί να υπάρχει διαθέσιµο αποθεµατικό γης, κυρίως ιδιωτικής, αλλά και δηµόσιας (ΟΣΕ, ΚΥΘ, ΥΕΘΑ) που είναι ευκολότερα αξιοποιήσιµη. ε) «Ο συγκοινωνιακός κόµβος»: µεγάλοι οδικοί άξονες και το σιδηροδροµικό δίκτυο διατρέχουν την περιοχή, τέµνουν την έκτασή της και κατακερµατίζουν τη χωρική της ενότητα. στ) «Οι δεσµεύσεις SEVESO ΙΙ»: λόγω της γειτνίασης µε µεγάλες βιοµηχανικές και πετρελαϊκές µονάδες του δυτικού Π.Σ.Θ., τίθενται περιορισµοί ασφαλείας στην επιλογή και χωρική οργάνωση των προτεινόµενων χρήσεων, σύµφωνα µε τις Ζώνες Προστασίας της οδηγίας«seveso II». 4. Πολεοδοµικός προγραµµατισµός σχεδιασµός 4.1. Θεωρητική προσέγγιση Ο αστικός χώρος ή λειτουργικά οργανωµένος (πολεοδοµικές λειτουργίες και χρήσεις) και κατασκευασµένος (πολεοδοµικά κελύφη) χώρος αποτελεί κοινωνικό προϊόν και µεταβάλλεται διαχρονικά. Η µεταβολή της κοινωνίας είναι ταχύτερη, γιαυτό ορισµένα τµήµατα του αστικού χώρου χρειάζονται ποιοτική αναβάθµιση ώστε να παρακολουθούν την κοινωνική εξέλιξη. Ο εκσυγχρονισµός του αστικού χώρου πραγµατοποιείται µε τον πολεοδοµικό προγραµµατισµό σχεδιασµό, µε βάση µια συγκεκριµένη θεωρία για το χώρο και καταλήγει, µετά την ανάλυση της υπάρχουσας κατάστασης µε τις τάσεις και τις προβολές στο µέλλον, στους προγραµµατικούς άξονες επέµβασης. Αναλυτικότερα.το σκέλος του προγραµµατισµού καταλήγει στο πρόγραµµα πολεοδοµικής επέµβασης, που προβάλλεται, κατά το σκέλος του σχεδιασµού, στο γεωγραφικό χώρο, ως σχεδιαστική πρόταση. Από τη συστηµατική ποιοτική και ποσοτική ανάλυση των χρήσεων γης, των κτιριολογικών χαρακτηριστικών των κελυφών και των ιδιοκτησιακών δεδοµένων, σε συνδυασµό µε τα συγκοινωνιακά, οικολογικά και νοµικά δεδοµένα, προέκυψαν τα συµπεράσµατα που προσφέρουν το απαραίτητο υπόβαθρο για την τελική πρόταση. Με βάση τις υπάρχουσες χωρικές και κοινωνικές δεσµεύσεις ορίστηκαν οι εν δυνάµει «Ζώνες Σφαιρικής Επέµβασης», που προσφέρουν ένα απόθεµα γης, από το οποίο µπορεί να επιλεγεί ο τελικός χώρος επέµβασης. Επίσης καθορίστηκαν «Ζώνες Αστικής Ανάπλασης» µέσα στην ευρύτερη αστική περιοχή των Λαχανοκήπων, στις οποίες µπορούµε να παρέµβουµε, µια και δεν νοείται καινοτόµος επέµβαση σε υποβαθµισµένο αστικό και φυσικό περιβάλλον Τα εναλλακτικά σενάρια πολεοδοµικής επέµβασης Στα πλαίσια της µεθοδολογίας, προτείνονται εναλλακτικά σενάρια πολεοδοµικής και κατ επέκταση οικονοµικής ανάπτυξης. Η επιλογή τους βασίζεται κατά περίπτωση στις σηµαντικότερες απόψεις και προτάσεις που έχουν διατυπωθεί διαχρονικά από φορείς της πόλης, από τα αρµόδια Τµήµατα του ήµου, καθώς και από τις υπάρχουσες σχετικές µελέτες. Από τη διερεύνηση προέκυψαν πέντε σενάρια επέµβασης: α) Οι Λαχανόκηποι ως περιοχή προσανατολισµένη προς την κατοικία. Πρόκειται για το αποτέλεσµα της εφαρµογής των προτάσεων του Ρ.Σ.Θ. και του Γ.Π.Σ.. Από την επεξεργασία των δεδοµένων της περιοχής αποδεικνύεται ότι η χρήση κατοικίας είναι ασύµβατη µε τις τάσεις ανάπτυξης και τον χαρακτήρα της περιοχής, καθώς και ότι δεν θα προτιµηθεί από την αγορά λόγω των περιβαλλοντικών προβληµάτων και δεσµεύσεων της 786

8 περιοχής. Το σενάριο δεν αξιοποιεί τη µοναδική ιδιαιτερότητα των Λαχανοκήπων ως διεθνούς συγκοινωνιακού και µεταφορικού κέντρου και ως άµεσης ενδοχώρας του λιµένα. β) ηµιουργία δικτύου ελεύθερων χώρων. Βασική ιδέα του σεναρίου είναι η δηµιουργία εκτεταµένου δικτύου ελεύθερων χώρων, ακτινοβολίας επιπέδου Π.Σ.Θ., το οποίο διεισδύει στην περιοχή (Ανανιάδου Τζηµοπούλου et al. 2005). Από την επεξεργασία των ποσοτικών δεικτών, προκύπτει υπερτοπική ωφέλεια λόγω αύξησης αναλογίας πρασίνου ανά κάτοικο σε επίπεδο δήµου. Αποδεικνύεται όµως ότι η τοπική ωφέλεια θα είναι περιορισµένη, ενώ διαπιστώνεται ο κίνδυνος να µετατραπεί η περιοχή σε χώρο αυθαίρετης δόµησης. γ) Μεταφορά και µετεγκατάσταση της.ε.θ. Πρόκειται για εξαγγελία σε κυβερνητικό επίπεδο, καθώς ο ιστορικός χώρος της ιεθνούς Έκθεσης οριακά καλύπτει τις σύγχρονες ανάγκες της. Το σενάριο µεταφοράς στους Λαχανόκηπους θεωρείται δόκιµο, καθώς η περιοχή αξιολογείται θετικά τόσο στο πολεοδοµικό όσο και στο κυκλοφοριακό επίπεδο, προσκρούει όµως στις δεσµεύσεις SEVESO II που απαγορεύουν τη χωροθέτηση τέτοιου χώρου. δ) Χωροθέτηση της ΕΧΡΟ Αφορά τη χωροθέτηση των εγκαταστάσεων της ΕΧΡΟ και συνδυάζεται µε τη µετεγκατάσταση της ΕΘ. Το σενάριο αξιολογείται θετικά, πολεοδοµικά και κυκλοφοριακά, παρουσιάζει όµως πρόβληµα εξεύρεσης ικανοποιητικής δηµοσίας έκτασης, που αποτελεί προδιαγραφή χωροθέτησης της ΕΧΡΟ, ενώ προσκρούει επίσης στις δεσµεύσεις SEVESO II, που απαγορεύουν τέτοια χωροθέτηση. ε) Επιχειρηµατικό Πάρκο. Η πολεοδοµική επεξεργασία και η οικονοµικο-τεχνική µελέτη έδειξε ότι η επιλογή χωροθέτησης ισχυρού πόλου οικονοµικών δραστηριοτήτων, δηλ. Επιχειρηµατικού Πάρκου (Ε.Π.) υψηλών προδιαγραφών, είναι η πλέον αποδοτική πρόταση για την περιοχή. Η επένδυση για το σύνολο του Ε.Π. είναι κερδοφόρα και µάλιστα µε σχετικά υψηλά ποσοστά αποδοτικότητας, ακόµα και χωρίς επιδότηση επιχορήγηση. Τα σενάριο αυτό επιλέχτηκε ως επικρατέστερο Χαρακτηριστικά επιλεγµένου σεναρίου Η τελική πρόταση για τη χωροθέτηση και τη γενική λειτουργική διάρθρωση του Ε.Π., εκτός του ότι προκύπτει από τη συγκριτική σχέση των εξεταζόµενων σεναρίων υπακούει και σε ορισµένα κριτήρια και προδιαγραφές που προκύπτουν µε βάση την τρέχουσα διεθνή βιβλιογραφία για παρόµοιες πολεοδοµικές επεµβάσεις µεγάλης κλίµακας, στις οποίες συγκαταλέγονται υλοποιηµένα παραδείγµατα Ε.Π.: Orco - Βουδαπέστη, East Point Business Park ουβλίνο, Shangai Business Park, Arlington Βαρκελώνη, Central Park Μάντσεστερ, Business Park Σόφιας. Επίσης εξετάστηκαν παραδείγµατα διεθνών επεµβάσεων σε λιµενικές ενδοχώρες: Aker Brygge Όσλο, Eastern Docklands Άµστερνταµ και Port Vell- Βαρκελώνη. Τέλος, από την ελληνική πραγµατικότητα εξετάστηκαν η ανάπλαση της λιµενικής - βιοµηχανικής ζώνης ραπετσώνας, καθώς και το Τεχνολογικό Πάρκο Λαυρίου (Σταθακόπουλος et al. 2008, τ. 3, και τ. 5, 21-77). Από την ανάλυση προκύπτει ευρύ φάσµα χαρακτηριστικών και τεχνικών προδιαγραφών, που πρέπει να ικανοποιεί το Ε.Π. και είναι τα ακόλουθα: α) Βασικά κριτήρια χωροθέτησης ενός Ε.Π. είναι η διάρθρωση του περιβάλλοντος αστικού ιστού και κυρίως η γειτνίαση µε υπερτοπικούς οδικούς ή και σιδηροδροµικούς άξονες, είτε µε διεθνή αερολιµένα. Οι Λαχανόκηποι είναι η µοναδική περιοχή του Π.Σ.Θ. που ανταποκρίνεται στο εύρος της προδιαγραφής. Η περιοχή βρίσκεται πολύ κοντά στη διασταύρωση δύο διευρωπαϊκών αξόνων (ΠΑΘΕ και Εγνατία), ο εµπορικός και επιβατικός σιδηροδροµικός σταθµός γειτνιάζουν άµεσα µε αυτήν, ενώ σε σύντοµο χρονικό διάστηµα, εντός των ορίων της, θα λειτουργήσει ο τερµατικός σταθµός του προαστιακού σιδηροδρόµου. Έχει ένα επιπλέον πλεονέκτηµα, την επαφή της µε το λιµάνι, ενώ επίσης µπορεί να επικοινωνήσει µε τον αερολιµένα µέσω των περιφερειακών οδικών δακτυλίων και στο µέλλον άµεσα µέσω αστικής θαλάσσιας επικοινωνίας. β) Προτιµητέες ζώνες για τη χωροθέτηση του Ε.Π. είναι εκείνες στις οποίες υπάρχουν ιδιοκτησίες του ευρύτερου δηµοσίου τοµέα, δεδοµένου ότι οδηγούν σε ένα σχήµα 787

9 ολιγοµελών εταίρων και η απόκτησή τους παρακάµπτει τις χρονοβόρες και πολυδάπανες διαδικασίες απαλλοτριώσεων ιδιωτικής γης. γ) Το µέγεθος του Ε.Π. θα πρέπει να ανήκει, ως προς την έκταση, στη «µεσαία» κατηγορία (20 45 ha) και η δοµηµένη επιφάνειά του να κυµαίνεται µεταξύ τ.µ. Το προτεινόµενο Ε.Π. είναι της τάξης των 41 ha. δ) Ο συντελεστής δόµησης κυµαίνεται διεθνώς από 0,2 έως 1,0 και ως κατάλληλος για το Ε.Π. κρίνεται ένας µέσος συντελεστής της τάξης όχι άνω του 0,8, εφικτός για την περιοχή. ε) Ο δείκτης κατάληψης επιλέγεται από το πεδίο τ.µ. ανά απασχολούµενο. στ) Το επιθυµητό είδος χρήσεων γης είναι το πολυλειτουργικό, µε απαραίτητη συµµετοχή υψηλής ποιότητας κατοικίας, µικρού αστικού κέντρου πόλης και σηµαντικής έκτασης πρασίνου, µε τη µορφή πάρκου Χωροθέτηση χρήσεων Λειτουργικά µεγέθη Σχεδιασµός του Ε.Π. Για την εφαρµογή του σεναρίου χωροθέτησης του Ε.Π., αξιολογήθηκαν τρεις χωροθετικοί τύποι εγκατάστασης: α) Ο µονοπυρηνικός, που δεν διασπάται από εξωτερικό κυκλοφοριακό άξονα και αντιστοιχεί στην τυπική µορφή Ε.Π. β) Ο συνεκτικός πολυπυρηνικός, ο οποίος διασπάται από έναν άξονα, που δεν είναι όµως κλειστός αυτοκινητόδροµος ή σιδηροδροµική γραµµή, και αποτελείται από πυρήνες σε άµεση γειτνίαση. γ) Ο συγκεντρωµένος πολυπυρηνικός, που διασπάται από µείζονα άξονα και αποτελείται από χωρικά επάλληλους πυρήνες. Η καταλληλότερη πρόταση φαίνεται να είναι η µονοπυρηνική, η οποία αναπτύσσεται εκατέρωθεν της εκβολής του ενδροποτάµου και προϋποθέτει την κατασκευή δίδυµης επέκτασης - επίχωσης (Σχήµα 3). Σχήµα 3. Λειτουργική οργάνωση προτεινόµενου Επιχειρηµατικού Πάρκου Θεσσαλονίκης (Σταθακόπουλος et al. 2008, τ. 5, σ. 280, χ. 10.1) 788

10 Αυτή προσφέρει στην αύξηση της δηµόσιας γης και στη δηµιουργία ενός αξιόλογου συνόλου από οικολογική και αισθητική άποψη. Οι επιχώσεις προτείνονται σε συνέχεια της περιοχής των πρ. Βυρσοδεψείων (ιδιοκτησίας ΟΣΕ, ΚΥΘ και ορισµένων ιδιωτών), καθώς και του στρατοπέδου Κακιούση (Υπουργείου Εθνικής Άµυνας). Η παραπάνω έκταση, σε συνδυασµό µε την περιοχή του γηπέδου του Θερµαϊκού (ΟΣΕ), δηµιουργεί ενιαία επιφάνεια δηµόσιας ιδιοκτησίας 41 ha, όπου θα αναπτυχθούν οι προβλεπόµενες χρήσεις γης για τη λειτουργία του Ε.Π. Η τελική πρόταση αφορά στη χωροθέτηση του Ε.Π. στο δυτικό τµήµα των Λαχανοκήπων και νότια της οδού 26ης Οκτωβρίου, ενώ η κατασκευή της δίδυµης επέκτασης 19,3 ha προτείνεται σε συνέχεια του 6 ου προβλήτα του Ο.Λ.Θ. Εντός της περιοχής επέµβασης θα αναπτυχθεί ευρύ φάσµα χρήσεων γης, σύµφωνα µε τους προγραµµατικούς άξονες, συνολικής δοµηµένης επιφάνειας τ.µ. Κυρίαρχες είναι οι χρήσεις των υπηρεσιών, ειδικότερα των ιδιωτικών. Συγκεκριµένα, οι χώροι ιδιωτικών γραφείων επιχειρήσεων καταλαµβάνουν τ.µ., δηλ. τα 2/3 της δοµηµένης επιφάνειας. Προσθέτοντας τις επιφάνειες των δηµόσιων υπηρεσιών ( τ.µ.) και τις επιφάνειες καινοτοµικών δραστηριοτήτων (9.740 τ.µ.) (δραστηριότητες κλάδων υψηλής τεχνολογίας), προκύπτει ότι οι γραφειακοί χώροι των υπηρεσιών καταλαµβάνουν συνολικά τα 3/4 της συνολικής δοµηµένης επιφάνειας. Για την εξυπηρέτηση εργαζοµένων και επισκεπτών προβλέπεται η δηµιουργία χώρων οργανωµένης στάθµευσης 7 ha. Η επιφάνεια των τ.µ. των ιδιωτικών και δηµόσιων γραφειακών χώρων θα µπορούσε εµπειρικά να φανεί ότι είναι πολύ µεγάλη και υπερβαίνει τις δυνατότητες της πόλης. Πρέπει όµως να έχουµε υπόψη τα σχετικά στις λοιπές βαλκανικές χώρες: i) Στο κέντρο των Τιράνων, προγραµµατίζεται η κατασκευή κατά την επόµενη 6ετία τ.µ. γραφειακών χώρων Α κατηγορίας. ii) Στο Βελιγράδι, υπάρχει µια δυναµική ανάπτυξης γραφειακών χώρων και υπήρξε υψηλή ζήτηση για σχετικούς χώρους Α κατηγορίας το α εξάµηνο του 2008, για το οποίο προγραµµατίστηκε η κατασκευή τ.µ. νέων χώρων. iii) Στο Ζάγκρεµπ, το συνολικό απόθεµα γραφειακών χώρων Α και Β κατηγορίας ανέρχεται σε τ.µ. και τ.µ. αντίστοιχα, από τα οποία άνω του 95% διατέθηκαν στην αγορά την περίοδο iv) Στη Σόφια υλοποιείται για το 2009 η κατασκευή γραφειακών χώρων σε µεγάλα γραφειακά συγκροτήµατα, όπως το Megapark, το Serdika Business Center και το Benchmark Center (Εφηµερίδα Ελεύθερος Τύπος, ). Η επόµενη σηµαντική κατηγορία αφορά στην ανάπτυξη λειτουργιών πολεοδοµικού κέντρου, συνολικής δοµηµένης επιφάνειας τµ, που αναπτύσσεται σε δυο επιµέρους χωρικές ενότητες, οι οποίες αναπτύσσονται εκατέρωθεν της διώρυγας που αποτελεί επέκταση του ενδροποτάµου και διασχίζει τα δυο τµήµατα της επίχωσης. Προορίζεται για την εξυπηρέτηση των αναγκών των εργαζοµένων στους γραφειακούς χώρους, αλλά και ευρύτερα των κατοίκων της περιοχής και περιλαµβάνει: i) καταστήµατα λιανικού εµπορίου, ii) µονάδες αναψυχής (2 ξενοδοχεία 100 κλινών το καθένα), iii) µικρό µουσείο και πολυχώρο, iv) αθλητικές εγκαταστάσεις (γήπεδα αθλοπαιδιών, κλειστή πισίνα, γυµναστήριο και χώρο µπόουλινγκ), v) διαγνωστικό κέντρο και vi) καταστήµατα λοιπών προσωπικών υπηρεσιών και εξυπηρετήσεων. Για την εξυπηρέτηση αυτών των χρήσεων προβλέπονται, εκτός των προαναφερθέντων και η δηµιουργία χώρων στάθµευσης, έκτασης 1,8 ha. Στο Επιχειρηµατικό Πάρκο θεωρήθηκε σκόπιµο να ενταχθεί και µια περιοχή αµιγούς κατοικίας, που θα προσφέρει στην πολυλειτουργικότητά του, αλλά και θα βοηθήσει στην αποφυγή της ερηµοποίησής του κατά τις βραδινές ώρες. υστυχώς, το µέγεθος του Ε.Π., αλλά και οι δεσµεύσεις που προκύπτουν λόγω της οδηγίας SEVESO II, δεν επιτρέπουν εκτεταµένη ανάπτυξη κατοικίας. Γι αυτό προτείνεται περιορισµένη έκταση 4 ha, περίπου το 10% της συνολικής επιφάνειας του Ε.Π., όπου θα εγκατασταθούν µέχρι 400 κάτοικοι. Τέλος, το Ε.Π. συνεισφέρει στην οικολογική αναβάθµιση του φυσικού περιβάλλοντος. Προγραµµατίζεται η αναβάθµιση του φυσικού τοπίου κατά µήκος της κοίτης του ενδροποτάµου, η ανάπλαση των εκβολών του στη θάλασσα µε τη διαµόρφωση των γειτονικών του κολπίσκων, καθώς και η εξυγίανση του εδάφους στην περιοχή των πρ. 789

11 Βυρσοδεψείων. Θεωρήθηκε απαραίτητο να ενταχθεί στην προτεινόµενη επέµβαση ένα πάρκο και ένα δίκτυο ελεύθερων χώρων 5,5 ha. Σε αυτά προστίθενται 2,5 ha, που αφορούν σε περιοχή τουρισµού-αναψυχής και αποτελούν µια επιπλέον περιοχή πρασίνου. Με τον τρόπο αυτό, το σύνολο του πρασίνου ανέρχεται σε 8 ha, ενισχύοντας τη συνολική παρουσία του στο Ε.Π. και την ευρύτερη περιοχή. 5. Οικονοµική διάσταση και πολεοδοµικές επιπτώσεις 5.1. Φορέας συντονισµού και υλοποίησης του Επιχειρηµατικού Πάρκου Η ανάπτυξη του Ε.Π. στους Λαχανόκηπους αποτελεί σηµαντική επένδυση, που µπορεί να αλλάξει τον χαρακτήρα της οικονοµίας της πόλης, αλλά απαιτεί και τη διάθεση χρηµατοδοτικών κεφαλαίων. Για την εφαρµογή του προγράµµατος προτείνεται η ίδρυση φορέα συντονισµού υλοποίησης και δηµιουργίας νοµικού σχήµατος, αναλόγου µε το καθεστώς της ΒΕΠΕ, σύµφωνα µε το άρθρο 3 του ν. 2545/1996. Η ένταξη του σχεδίου σε χρηµατοδοτικά προγράµµατα, µπορεί να καλύψει ένα µέρος του προγράµµατος ανάπτυξης. Όµως, το κύριο µέρος θα πρέπει να καλυφθεί είτε από ίδια χρηµατοδότηση, δηλαδή µε την καταβολή των αναγκαίων κεφαλαίων από τους τέσσερις συµµετέχοντες στον φορέα εταίρους, που καταρχήν κατέχουν την προς επέµβαση γη ΚΥΘ (ΚΕ ), ΟΛΘ, ΟΣΕ και Υπουργείο Εθνικής Άµυνας είτε µε µορφές σύµπραξης (π.χ., αντιπαροχή, δανεισµός από consortium οίκων, ανάθεση σε επενδυτικό οίκο κλπ.) Αποτελέσµατα Επιπτώσεις Η δηµιουργία του Ε.Π. πρόκειται να έχει πολλαπλά ωφέλη, κυρίως στην αστική οργάνωση και στην οικονοµία, αλλά και σε άλλους επιµέρους τοµείς που άπτονται της κοινωνικής και οικολογικής αναβάθµισης των Λαχανοκήπων και γενικότερα της υτικής Θεσσαλονίκης. Συγκεκριµένα, όσον αφορά στα οικονοµικά οφέλη, τα αποτελέσµατα έχουν τρία χωρικά επίπεδα αναφοράς: Α) Επίπεδο Βόρειας Ελλάδας: Το Ε.Π. θα δράσει ανταγωνιστικά µε τα αντίστοιχα που λειτουργούν ήδη σε πόλεις των Βαλκανίων. Παράλληλα, κατά την κατασκευή θα δηµιουργηθούν ανθρωποηµέρες εργασίας και θα παραχθούν περίπου ως εισόδηµα εργασίας. Ταυτόχρονα θα δηµιουργηθούν πολλαπλασιαστικά αποτελέσµατα κατά την περίοδο κατασκευής, µέσω της αγοράς υλικών ( ), µέρος των οποίων αναµένεται να αγορασθεί από την Β. Ελλάδα. Οι επιχειρηµατικές µονάδες που θα εγκατασταθούν, ξένες και νέες ελληνικές, είναι συµπληρωµατικές µε τις ήδη λειτουργούσες επιχειρήσεις, µε αποτέλεσµα την µεγαλύτερη ανάπτυξη της οικονοµίας. Η εγκατάσταση του Ε.Π. είναι πιθανόν να οδηγήσει και στην ανάπτυξη νέων επιχειρήσεων στην Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας. Β) Επίπεδο Π.Σ.Θ. και υτικής Θεσσαλονίκης: Η δηµιουργία του Ε.Π. θα λειτουργήσει εξισορροπητικά ως πόλος ανάπτυξης του δυτικού τµήµατος του Π.Σ.Θ. σε σχέση µε την προβλεπόµενη τεχνολογική ανάπτυξη του νοτιοανατολικού τµήµατος. Θα δηµιουργήσει συνέργειες και πολλαπλασιαστικά αποτελέσµατα µε γειτονικές περιοχές, π.χ. µε το ιστορικό κέντρο της πόλης και το. Μενεµένης. Θεωρώντας έναν µέσο πολλαπλασιαστή της τάξης του 2-2.4, το Ε.Π. µπορεί να δηµιουργήσει άµεσες και έµµεσες θέσεις εργασίας στο ευρύτερο Π.Σ.Θ. Γ) Τοπικό επίπεδο Λαχανοκήπων: Με τη δηµιουργία περίπου θέσεων εργασίας στο Ε.Π., προκύπτει αναπροσανατολισµός της παραγωγής και δηµιουργούνται χιλιάδες θέσεις εργασίας σε νέους και καινοτόµους κλάδους, που χαρακτηρίζονται από υψηλή προστιθέµενη αξία και κατά συνέπεια υψηλά εισόδηµατα. Η δηµιουργία του Ε.Π. θα έχει και ριζικές επιπτώσεις πολεοδοµικής φύσης, στις οποίες περιλαµβάνεται και η υλοποίηση εκτεταµένων επεµβάσεων στην ευρύτερη περιοχή, µεταξύ ιστορικού κέντρου και περιοχής Λαχανοκήπων, σε περιοχές που έχουν χαρακτηριστεί ως «Ζώνες Αστικής Ανάπλασης». Ως επακόλουθο της δηµιουργίας του Ε.Π. 790

12 προτείνεται η τροποποίηση του Γ.Π.Σ. του ήµου Θεσσαλονίκης, όπου περιλαµβάνονται οι παραπάνω Ζώνες και διατυπώνεται νέα πρόταση (Σχήµα 4), που αποτελείται από δύο σκέλη που αφορούν: i) στην τροποποίηση των Πολεοδοµικών Ενοτήτων (Π.Ε.) στο Β ηµοτικό ιαµέρισµα και ii) στον προσδιορισµό και καθορισµό νέων χρήσεων, καθώς και στην τροποποίηση υφιστάµενων εντός των νέων Π.Ε.. Σχήµα 4. Προτεινόµενη οργάνωση χρήσεων γης και ζώνες αναπλάσεων στην ευρύτερη περιοχή των Λαχανοκήπων (Σταθακόπουλος et al. 2008, τ. 5, σ. 282, χ. 10.5) Ακόµα, στις επιπτώσεις της δηµιουργίας του Ε.Π. συµπεριλαµβάνονται συγκοινωνιακά έργα, όπως ο προτεινόµενος οδικός άξονας για τη σύνδεσή του µε την οδό Μοναστηρίου, οι υπόγειες διαβάσεις και οι νέοι κόµβοι, καθώς και οι υποδοµές Μέσων Μαζικής Μεταφοράς και συγκεκριµένα η επέκταση της γραµµής του µετρό προς τους Λαχανόκηπους και η δηµιουργία αστικής θαλάσσιας συγκοινωνίας. Επίσης, σηµαντικές θα είναι οι οικολογικές επιπτώσεις, µε τη δηµιουργία συνεχούς δικτύου πρασίνου, στο σύνολο της περιοχής και αστικού πάρκου εντός του Ε.Π., καθώς και τη διευθέτηση, αναβάθµιση και αξιοποίηση της κοίτης του ενδροποτάµου. Τέλος, µε τη δηµιουργία της επέκτασης - επίχωσης και τις διαµορφώσεις κατά µήκος του παραλιακού µετώπου, αποκαθίσταται η χαµένη ιστορική σχέση της περιοχής µε το υγρό στοιχείο της θάλασσας. Βιβλιογραφία Αδαµογιάννης Ε., Αυγουστίδου Μ., Κριτσινέλλη Ε., Μιχαηλίδης Γ., Σταµέλος Κ Μελέτη Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου της εκτός σχεδίου και εκτός ορίου οικισµών περιοχής της περιαστικής ζώνης Θεσσαλονίκης και του ΠΣΘ, Οργανισµός Ρυθµιστικού Σχεδίου και Προστασίας Περιβάλλοντος της Θεσσαλονίκης, Θεσσαλονίκη. Ανανιάδου Τζηµοπούλου Μ., ιαµαντόπουλος Σ., Ζάγκας Θ., Παπαµίχος Ν Στρατηγικό και Επιχειρησιακό Σχέδιο για το Πράσινο στη Θεσσαλονίκη. Α Στάδιο: Τεκµηρίωση Αναγνώριση. Α.Π.Θ. Ο.Ρ.Θ., Θεσσαλονίκη. Γ.Π.Σ ΦΕΚ 420 / , Γενικό Πολεοδοµικό Σχέδιο Θεσσαλονίκης. Γ.Π.Σ ΦΕΚ 1274/1987, Γενικό Πολεοδοµικό Σχέδιο Μενεµένης. ήµος Θεσσαλονίκης Αναπτυξιακή Στρατηγική του ήµου Θεσσαλονίκης: Σχέδιο ράσης , Θεσσαλονίκη. 791

13 Καυκαλάς Γρ. (επιστ. υπευθ.), Γιαννόπουλος Γ., Κοµνηνός Ν., Λαγόπουλος Α.-Φ.. Τσουλουβής Λ Στρατηγικές Επιλογές Ανάπτυξης της Θεσσαλονίκης: Εισηγητική έκθεση προς την περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας. Α.Π.Θ., Θεσσαλονίκη. Κλουτσινιώτη Ο., Παπαγεωργίου - Τορτοπίδη Ν Λιµενοβιοµηχανική ζώνη ραπετσώνας Κερατσινίου. Φάση Α. ιάγνωση και αξιολόγηση προοπτικών: Εναλλακτικά σενάρια ανάπτυξης, Οργανισµός Ρυθµιστικού Σχεδίου και Προστασίας Περιβάλλοντος της Αθήνας, Αθήνα. Παπαµίχος Ν., Καραδήµου Γερόλυµπου Α., Καυκούλα Κ., Πασχαλίδης Α., Χαστάογλου Β., Χατζηµιχάλης Κ H Θεσσαλονίκη στον 21 ο αιώνα: Ανάπτυξη περιβάλλον πολιτισµός, Α.Π.Θ. Ο.Ρ.Θ. ΥΠΕΧΩ Ε, Θεσσαλονίκη. Περιφερειακό Πλαίσιο ΦΕΚ-218/Β/ , Απόφ-674/04, Περιφερειακό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασµού και Αειφόρου Ανάπτυξης Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας. Ρ.Σ.Θ ΦΕΚ 148/Α, Ν. 1561/1985. Ρυθµιστικό Σχέδιο και πρόγραµµα προστασίας περιβάλλοντος της ευρύτερης περιοχής της Θεσσαλονίκης και άλλες διατάξεις. Σταθακόπουλος Π. (επιστ. υπευθ.), Ασήµος Π., ηµητριάδης Ε., ρακούλης., Λαγόπουλος Α.-Φ. (συντονιστής έρευνας), Πισσούριος Γ ιερεύνηση δυνατοτήτων για τη βέλτιστη πολεοδοµική ανάπτυξη και αξιοποίηση περιοχής Λαχανοκήπων. Εργαστήριο Πολεοδοµικού και Περιβαλλοντικού Σχεδιασµού, Τοµέας Πολεοδοµίας, Χωροταξίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης, Τµήµα Αρχιτεκτόνων Α.Π.Θ. - ήµος Θεσσαλονίκης, 5 τόµοι, Θεσσαλονίκη. Τεχνολογικό Πολιτιστικό Πάρκο Λαυρίου (Τ.Π.Π.Λ.) [επίσκεψη 12/06/2008]. 792