Πολιτική ακινήτων στις Βρυξέλλες Κτίριο EASTMAN - Διαπραγματεύσεις για την παράταση της χρήσης του ΣΥΝΟΨΗ

Transcript

1 Ο Γενικός Γραμματέας Réf.: D(2007)73205 ΣΗΜΕΙΩΜΑ ΥΠΟΨΗ ΤΩΝ ΜΕΛΩΝ ΤΟΥ ΠΡΟΕΔΡΕΙΟΥ Θέμα: Πολιτική ακινήτων στις Βρυξέλλες Κτίριο EASTMAN - Διαπραγματεύσεις για την παράταση της χρήσης του ΣΥΝΟΨΗ Με την απόφασή του της (PE /ΠΡΟΕΔΡ), το Προεδρείο έδωσε εντολή στο Γενικό Γραμματέα να προβεί χωρίς καθυστέρηση στα απαραίτητα διαβήματα στον ιδιοκτήτη του κτιρίου Eastman, με στόχο την παράταση της χρήσης του κτιρίου από το Κοινοβούλιο μετά τη λήξη του τρέχοντος μισθωτηρίου συμβολαίου, ει δυνατόν με αγορά του εν λόγω ακινήτου. Μετά από μια σειρά συνεδριάσεις διαπραγμάτευσης με τους αντιπροσώπους του Δημόσιου Κέντρου Κοινωνικής Δράσης (CPAS) του Δήμου των Βρυξελλών, ιδιοκτήτη του ακινήτου, τα συμβαλλόμενα μέρη συμφώνησαν σε σύμβαση εμφύτευσης διάρκειας 99 ετών, από την 1η Δεκεμβρίου 2008, χωρίς δικαίωμα προαίρεσης αγοράς, με την καταβολή εφάπαξ ποσού χωρίς έξοδα. Η λύση της πώλησης του ακινήτου δεν επιλέχθηκε από τα μέρη διότι έκριναν ότι το ποσό που ζητούσε ο πωλητής δεν ήταν διαπραγματεύσιμο και ότι τα διαβήματα για μια παρόμοια αγορά είναι χρονοβόρα και αβέβαια. - o - Τα μέλη του Προεδρείου καλούνται, κατά συνέπειαν, με βάση την ανάλυση και τα πληροφοριακά στοιχεία που περιέχονται στο παρόν σημείωμα : 1. να αποφανθούν επί της αρχής της εμφύτευσης διάρκειας 99 ετών, χωρίς δικαίωμα προαίρεσης αγοράς, μέσω της καταβολής εφάπαξ ποσού και, σε περίπτωση θετικής γνώμης, 2. να αναθέσουν στο Γενικό Γραμματέα να παραπέμψει το ζήτημα στην Επιτροπή Προϋπολογισμών, ώστε να γνωμοδοτήσει σχετικά με τις δημοσιονομικές πτυχές NT\ doc PE /ΠΡΟΕΔΡ.

2 της εμφύτευσης, σύμφωνα με το άρθρο του Δημοσιονομικού Κανονισμού, και τούτο προκειμένου να καταστεί δυνατή η χρησιμοποίηση των πιστώσεων που είναι διαθέσιμες στον προϋπολογισμό του I. Απόφαση του Προεδρείου της Με την απόφασή του της (PE /ΠΡΟΕΔΡ), το Προεδρείο έδωσε εντολή στο Γενικό Γραμματέα να προβεί χωρίς καθυστέρηση στα απαραίτητα διαβήματα στον ιδιοκτήτη του κτιρίου Eastman, με στόχο την παράταση της χρήσης του κτιρίου από το Κοινοβούλιο μετά τη λήξη του τρέχοντος μισθωτηρίου συμβολαίου, ει δυνατόν με αγορά του εν λόγω ακινήτου. Υπενθυμίζεται εδώ (βλ. σημείωμα της του Γενικού Γραμματέα προς το Προεδρείο - παράρτημα 1) ότι το εν λόγω κτίριο θα μπορούσε να στεγάσει, μετά την εκτέλεση ορισμένων εργασιών, κάποια κοινωνικοπολιτιστική δραστηριότητα. Το Προεδρείο επιβεβαίωσε στις (ΡΕ /ΠΡΟΕΔΡ.) την απόφασή του της και κάλεσε το Γενικό Γραμματέα να εξετάσει όλες τις δυνατότητες χρησιμοποίησης των διαθέσιμων πιστώσεων στον προϋπολογισμό II. Κατάσταση του κτιρίου EASTMAN από νομική άποψη Το κτίριο EASTMAN είναι ιδιοκτησία του Δημόσιου Κέντρου Κοινωνικής Δράσης (CPAS) του Δήμου των Βρυξελλών. Τόσο το CPAS όσο και ο Δήμος των Βρυξελλών είναι χωριστές δημόσιες οντότητες, αλλά η πρώτη τελεί υπό την εποπτεία της δεύτερης. PE /ΠΡΟΕΔΡ. 2/6 NT\ doc

3 Η νομική αυτή κατάσταση επιτάσσει, σε περίπτωση πώλησης : τη συμμετοχή του Δήμου των Βρυξελλών στις διαπραγματεύσεις την ανάληψη διοικητικών διαβημάτων εκ μέρους του Δήμου των Βρυξελλών πριν ο τελευταίος μπορέσει να απαλλοτριώσει ένα περιουσιακό αγαθό που ανήκει στο δημόσιο τομέα. Τα διαβήματα αυτά είναι αβέβαια και ενδέχεται να απαιτήσουν 12 μήνες έως την υπογραφή της πράξης πώλησης. Όποιος και αν είναι ο νομικός τύπος που θα προκριθεί για την εκχώρηση του δικαιώματος κυριότητας, οι δύο δημόσιες οντότητες θα πρέπει προηγουμένως να πάρουν τη σύμφωνη γνώμη των προϊσταμένων πολιτικών αρχών. III. Αποτελέσματα των πρώτων διαπραγματεύσεων Μετά από μια σειρά συνεδριάσεις διαπραγμάτευσης με τους αντιπροσώπους του CPAS, οι τελευταίοι πρότειναν δύο εναλλακτικούς τρόπους εκχώρησης του δικαιώματος κυριότητας (βλ. αλληλογραφία της στο παράρτημα 2). III.1 Πώληση Στην περίπτωση πώλησης από το CPAS και το Δήμο των Βρυξελλών, το προτεινόμενο ποσό ανέρχεται σε χωρίς τα έξοδα. Το ποσόν αναλύεται ως εξής : Αξία του κτιρίου (1) Υπεραξία λόγω διαδικασίας απευθείας συνεννόησης (+33%) (2) Απαίτηση λόγω απαλλαγής από το φόρο ακίνητης περιουσίας (+20 %) (3) (1) Το ποσόν αυτό προκύπτει από την επ' αόριστον αξιοποίηση του μισθώματος του ακινήτου. (2) Το CPAS οφείλει, σε περίπτωση πώλησης με απευθείας συνεννόηση, να προσθέσει στην αξία του κτιρίου το ένα τρίτο της, προκειμένου να αντισταθμίσει την υπεραξία που θα εισέπραττε θεωρητικώς αν το αγαθό επωλείτο με πλειστηριασμό (βλ. παράρτημα 3). (3) Σήμερα, το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο, ως μισθωτής του κτιρίου, καταβάλλει το φόρο ακίνητης περιουσίας, δηλ. +/- 20% του μισθώματος. Ο Δήμος των Βρυξελλών, μέσω ενός μηχανισμού χρηματοδότησης των δήμων από το ομοσπονδιακό κράτος, εισπράττει μεγάλο μέρος του φόρου ακίνητης περιουσίας. Στην περίπτωση κατά την οποία το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο γίνει ιδιοκτήτης του ακινήτου, θα απαλλάσσεται (Πρωτόκολλο περί προνομίων και ασυλιών των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων της ) από την καταβολή του φόρου ακίνητης περιουσίας. Ο Δήμος των Βρυξελλών θα χάνει λοιπόν αυτό το εισόδημα και ζητεί σ' αυτή την περίπτωση το εν λόγω εισόδημα να συνυπολογιστεί στην τιμή πώλησης ως αξία του οικοπέδου. Όπως αναφέρεται στο σημείο II, η επιλογή της λύσης της πώλησης θα απαιτήσει, τόσο για το CPAS όσο και για το Δήμο των Βρυξελλών, διοικητικές διαδικασίες διάρκειας 12 μηνών πριν από την υπογραφή της συμβολαιογραφικής πράξης. Ωστόσο, θα μπορούσε να υπογραφεί σε συντομότερο χρόνο, κατ' αρχήν πριν από το τέλος του τρέχοντος έτους, προσύμφωνο πώλησης με αναβλητική αίρεση, πράγμα που θα επέτρεπε τη χρησιμοποίηση των τρεχουσών πιστώσεων του έτους NT\ doc 3/6 PE /ΠΡΟΕΔΡ.

4 III.2 Εμφύτευση Το CPAS θα μπορούσε να συνάψει με το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο εμφυτευτική μίσθωση για το κτίριο, δεδομένου ότι το οικόπεδο αποκλείεται από τη μίσθωση αυτή. Η εμφυτευτική μίσθωση θα χαρακτηρίζεται από την πληρωμή εφάπαξ ποσού, αλλά δεν θα περιλαμβάνει δικαίωμα προαίρεσης αγοράς. Ανάλογα με την προτεινόμενη διάρκεια της εμφύτευσης, το ύψος του προτεινόμενου εφάπαξ ποσού θα είναι : εμφύτευση 50 ετών χωρίς έξοδα εμφύτευση 99 ετών χωρίς έξοδα Ο τρόπος υπολογισμού του CPAS είναι ίδιος με αυτόν που περιγράφεται στην περίπτωση της πώλησης του σημείου III.2 αλλά ο συνυπολογισμός του εισοδήματος από τη μίσθωση του ακινήτου γίνεται για διάστημα 50 ή 99 ετών. Η εμφυτευτική μίσθωση θα μπορούσε να υπογραφεί σε πολύ σύντομο χρονικό διάστημα, αν τα μέρη συμφωνούσαν για το ύψος του εφάπαξ ποσού. IV. Αποτελέσματα των τελευταίων διαπραγματεύσεων Μετά τη συνεδρίαση διαπραγματεύσεων της , οι θέσεις των δύο μερών προσέγγισαν και το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο έκανε προσφορά (βλ. αλληλογραφία στο παράρτημα 4) για εμφύτευση διάρκειας 99 ετών, χωρίς δικαίωμα προαίρεσης αγοράς, με την πληρωμή εφάπαξ ποσού χωρίς έξοδα. Η λύση της πώλησης του ακινήτου δεν επιλέχθηκε από τα μέρη, διότι έκριναν ότι το ποσό που ζητούσε ο πωλητής δεν ήταν διαπραγματεύσιμο και ότι τα διαβήματα για μια παρόμοια αγορά είναι χρονοβόρα και αβέβαια (βλ. ανωτέρω σημείο ΙΙ). Η πρόταση του Κοινοβουλίου έγινε δεκτή από το CPAS (βλ. αλληλογραφία στο παράρτημα 5) με την αποδοχή της καταβολής ολόκληρου του οφειλομένου μισθώματος έως τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης (28 Φεβρουαρίου 2009). Ωστόσο, η εμφυτευτική μίσθωση θα αρχίζει από την 1η Δεκεμβρίου V. Εκτίμηση της αξίας του ακινήτου V.1 Εμπειρικός υπολογισμός Η εκτίμηση της αξίας του ακινήτου μπορεί να γίνει με την άθροιση των μισθωμάτων (συμπεριλαμβανομένου του φόρου ακίνητης περιουσίας), με αναπροσαρμογή (2% ετησίως) για περίοδο 15 ετών. Ο υπολογισμός αυτός δίνει, ως εκτιμώμενη αξία, το ποσόν των χωρίς έξοδα. V.2 Εξωτερική πραγματογνωμοσύνη Το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο ανέθεσε σε πραγματογνώμονα ακινήτων την αποστολή της εκτίμησης της αξίας του κτιρίου. Τα συμπεράσματα της εκτίμησης καταλήγουν στο ποσόν των χωρίς έξοδα (βλ. πραγματογνωμοσύνη στο παράρτημα 6). PE /ΠΡΟΕΔΡ. 4/6 NT\ doc

5 V.3 Υπολογισμός της εμπορικής αξίας Τόσο ο εμπειρικός υπολογισμός όσο και η εξωτερική πραγματογνωμοσύνη δεν παίρνουν υπόψη τις ιδιαιτερότητες που συνδέονται με τη φύση του πωλητή και του κυρίου του ακινήτου. Όπως αναφέρεται στο σημείο III.1, η εκτιμώμενη αξία του ακινήτου πρέπει να προσαυξηθεί ως εξής (βάση υπολογισμού : ): Εκτιμώμενη αξία του κτιρίου Υπεραξία λόγω διαδικασίας απευθείας συνεννόησης (+33%) Απαίτηση λόγω απαλλαγής από το φόρο ακίνητης περιουσίας (+20%) Αποτέλεσμα των διαπραγματεύσεων με το CPAS, που απαιτούσε λίγο περισσότερα από 26 εκατ., ήταν τελικά το προτεινόμενο ποσό των 18,5 εκατ. ευρώ. VΙ. Συμπέρασμα Τα μέλη του Προεδρείου καλούνται, κατά συνέπειαν, με βάση την ανάλυση και τα πληροφοριακά στοιχεία που περιέχονται στο παρόν σημείωμα : 1. να αποφανθούν επί της αρχής της εμφύτευσης διάρκειας 99 ετών, χωρίς δικαίωμα προαίρεσης αγοράς, μέσω της καταβολής εφάπαξ ποσού και, σε περίπτωση θετικής γνώμης, 2. να αναθέσουν στο Γενικό Γραμματέα να παραπέμψει το ζήτημα στην Επιτροπή Προϋπολογισμών, ώστε να γνωμοδοτήσει σχετικά με τις δημοσιονομικές πτυχές της εμφύτευσης, σύμφωνα με το άρθρο του Δημοσιονομικού Κανονισμού, και τούτο προκειμένου να καταστεί δυνατή η χρησιμοποίηση των πιστώσεων που είναι διαθέσιμες στον προϋπολογισμό του Harald RØMER NT\ doc 5/6 PE /ΠΡΟΕΔΡ.

6 Πίνακας παραρτημάτων: Παράρτημα 1 : Σημείωμα της του Γενικού Γραμματέα και αποφάσεις του Προεδρείου στις και Παράρτημα 2 : Επιστολή του CPAS του Δήμου των Βρυξελλών στις Παράρτημα 3 : Απόφαση του Συμβουλίου του CPAS Παράρτημα 4 : Επιστολή του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου στις Παράρτημα 5 : Επιστολή του CPAS του Δήμου των Βρυξελλών Παράρτημα 6 : Έκθεση πραγματογνωμοσύνης PE /ΠΡΟΕΔΡ. 6/6 NT\ doc