Property Market Report Ε Λ Λ Α Δ Α

Transcript

1 Midyear Research Department Property Market Report Ε Λ Λ Α Δ Α >> ΑΓΟΡΑ ΓΡΑΦΕΙΩΝ >> ΑΓΟΡΑ RETAIL Highlights Executive Summary...2 ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝ...3 ΔΙΕΘΝΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΑ ΝΕΑ...3 ΕΛΛΑΔΑ...4 PROPERTY NEWS...4 ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΗ ΑΓΟΡΑ...4 ΥΠΟΔΟΜΕΣ...5 ΑΓΟΡΑ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΑΓΟΡΑ ΓΡΑΦΕΙΩΝ...7 ΖΗΤΗΣΗ - ΠΡΟΣΦΟΡΑ...7 ΤΙΜΕΣ - ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ...7 ΤΑΣΕΙΣ - ΠΡΟΒΛΕΨΕΙΣ ΑΓΟΡΑ RETAIL...9 ΖΗΤΗΣΗ - ΠΡΟΣΦΟΡΑ...9 ΤΙΜΕΣ - ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ...9 ΤΑΣΕΙΣ - ΠΡΟΒΛΕΨΕΙΣ ΑΓΟΡΑ LOGISTICS...12 ΖΗΤΗΣΗ - ΠΡΟΣΦΟΡΑ...12 ΤΙΜΕΣ - ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ...12 ΤΑΣΕΙΣ - ΠΡΟΒΛΕΨΕΙΣ...12 ΑΓΟΡΑ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ...14 ΖΗΤΗΣΗ - ΠΡΟΣΦΟΡΑ...14 ΤΙΜΕΣ - ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ...14 ΤΑΣΕΙΣ - ΠΡΟΒΛΕΨΕΙΣ...16 >> ΑΓΟΡΑ LOGISTICS Το παρόν διαφημιστικό έντυπο «Property Market Report» εκδίδεται από τη Διεύθυνση Συμβουλευτικών Υπηρεσιών της Eurobank Property Services S.A. Υπεύθυνοι έκδοσης: ΔΗΜΗΤΡΙΟΣ ΑΝΔΡΙΤΣΟΣ ΠΑΝΑΓΙΩΤΗΣ ΜΑΥΡΑΓΑΝΗΣ Ερευνητές: ΔΗΜΗΤΡΙΟΣ ΠΑΠΑΣΤΑΜΟΣ ΕΛΕΝΗ ΠΑΤΑΤΟΥΚΑ Ημερομηνία Έκδοσης Disclaimer Το παρόν διαφημιστικό έντυπο εκδόθηκε από την Eurobank Property Services, μέλος του Ομίλου Eurobank, και δεν επιτρέπεται να αναπαραχθεί κατά οποιονδήποτε τρόπο από τα πρόσωπα στα οποία αποστέλλεται ή να δοθεί σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο. Το έντυπο αυτό δεν αποτελεί προσφορά αγοράς ή πώλησης ούτε πρόσκληση για υποβολή προσφορών αγοράς ή πώλησης των ακινήτων που αναφέρονται σε αυτό. Η Eurobank Property Services και άλλοι που συνδέονται με αυτήν ενδέχεται να έχουν συμμετοχές και ενδέχεται να πραγματοποιούν συναλλαγές σε ακίνητα που αναφέρονται στο παρόν, καθώς επίσης ενδέχεται να παρέχουν ή να επιδιώκουν να παράσχουν υπηρεσίες (επενδυτικής τραπεζικής, μεσιτείας ή άλλες) στις εταιρείες αυτές. Οι επενδύσεις που αναλύονται στο έντυπο αυτό μπορεί να είναι ακατάλληλες για επενδυτές, με κριτήρια τους συγκεκριμένους επενδυτικούς στόχους τους και την οικονομική κατάστασή τους. Οι πληροφορίες που περιέχονται στο παρόν προέρχονται από πηγές που θεωρούνται αξιόπιστες αλλά δεν έχουν επαληθευτεί από την Eurobank Property Services. Οι απόψεις που διατυπώνονται στο παρόν ενδέχεται να μη συμπίπτουν με αυτές οποιουδήποτε μέλους του Ομίλου Eurobank. Καμία δήλωση ή διαβεβαίωση (ρητή ή σιωπηρή) δεν δίδεται όσον αφορά την ακρίβεια, πληρότητα, ορθότητα ή χρονική καταλληλότητα των πληροφοριών ή απόψεων που περιέχονται στο παρόν, οι οποίες μπορούν να αλλάξουν χωρίς προειδοποίηση. Καμία απολύτως ευθύνη, οπωσδήποτε και αν γεννάται, δεν αναλαμβάνεται από την Eurobank Property Services ή από τα μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου της ή τα στελέχη της ή τους υπαλλήλους της όσον αφορά το περιεχόμενο του παρόντος. Το παρόν έντυπο είναι διαφημιστικό και διανέμεται δωρεάν. Regulated by RICS

2 Executive Summary Η υψηλή ανεργία, η μείωση των εισοδημάτων, η αυξημένη φορολογική επιβάρυνση της ακίνητης περιουσίας, το μεταβαλλόμενο φορολογικό πλαίσιο, τα χαμηλά επίπεδα τραπεζικής χρηματοδότησης έχουν συντελέσει στην ύφεση της ελληνικής κτηματαγοράς. Κατά τη διάρκεια του 2014, όταν και καταγράφηκαν τάσεις δημιουργίας ενός σταθερού πολιτικού περιβάλλοντος σε συνδυασμό με τους πρώτους θετικούς ρυθμούς οικονομικής ανάπτυξης μετά από μία πενταετία βαθιάς ύφεσης, σημειώθηκαν οι πρώτες ενδείξεις σταθεροποίησης της αγοράς ακινήτων. Αξίζει να σημειωθεί ότι, ήδη από το α εξάμηνο του 2014, οι τάσεις σύγκλισης προσδοκιών από πλευράς αγοραστών και ιδιοκτητών, η διόρθωση των τιμών ακινήτων και η βελτίωση του θεσμικού πλαισίου των ΑΕΕΑΠ δημιούργησαν τις προϋποθέσεις για την προσέλκυση επενδυτών με στόχο τη δημιουργία ΑΕΕΑΠ και, γενικότερα, την αγορά ακινήτων. Αναφορικά με τις τιμές σε επαγγελματικά και οικιστικά ακινήτα, το 2014 σημειώθηκε μείωση των τιμών, αν και με μικρότερο ρυθμό σε σχέση με προηγούμενα έτη. Σύμφωνα με τους δείκτες της Τράπεζας της Ελλάδος, οι οποίοι επιβεβαιώνονται από τους δείκτες της Eurobank Υπηρεσίες Ακινήτων, το 2014 οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 7,5%, σε σχέση με ποσοστό της τάξης του 10,9% το Οι αγοραίες αξίες των επενδυτικών επαγγελματικών ακινήτων μειώθηκαν το 2014 με ετήσιο ρυθμό 3,3% για τα γραφεία και 1,0% για τα καταστήματα, σε σχέση με τα επίπεδα 9,9% και 8,8%, αντίστοιχα για το έτος του Για την Αθήνα, η μείωση που σημειώθηκε ήταν ακόμα μεγαλύτερη, της τάξης του 10,9% το 2013 και 3,3% για το 2014 για την αγορά γραφείων, ενώ για τα καταστήματα 8,2% το 2013 και 2,3% το Η αυξημένη αβεβαιότητα στο πολιτικό σκηνικό της χώρας από το τέλος του 2014, όπως και οι πρόσφατοι περιορισμοί στην κίνηση κεφαλαίων από τον Ιούνιο του 2015, δημιούργησαν εκ νέου αρνητικές πιέσεις στην αγορά ακινήτων που κατέληξαν σε αναβολή υλοποίησης συμφωνιών εν όψει της αποσαφήνισης του πολιτικού περιβάλλοντος. Οι εξελίξεις αυτές ενέγραψαν μειώσεις στις τιμές οικιστικών ακινήτων με αυξημένο ρυθμό: το πρώτο εξάμηνο του 2015, για το σύνολο της χώρας οι τιμές οικιστικών ακινήτων σημείωσαν μείωση της τάξης του 3,3%, σε σχέση με 1,4% το τελευταίο εξάμηνο του Παρόλ αυτά, η υπογραφή της νέας συμφωνίας με τους εταίρους αναμένεται να έχει ως αποτέλεσμα την εξασφάλιση πολιτικής και οικονομικής σταθερότητας, γεγονός που θα οδηγήσει στην εκ νέου δημιουργία επενδυτικών προσδοκιών. Στο τέλος του α εξάμηνου του 2015, μέσα από μικρό αριθμό πρόσφατων αγοραπωλησιών στον τομέα των επαγγελματικών και οικιστικών ακινήτων καταγράφονται οι πρώτες ενδείξεις στην κατεύθυνση αυτή. Σημειώνεται, βέβαια, ότι ένα μέρος των πράξεων αυτών αποτελούν ακόμα πράξεις «ευκαιρίας» (distressed). Αξίζει να υπογραμμιστεί η γενικότερη απροθυμία των ιδιοκτητών να προβούν σε πωλήσεις των ακινήτων τους προσδοκώντας την αύξηση των τιμών στο άμεσο μέλλον. Επιπλέον, το πρώτο εξάμηνο του 2015, η μισθωτική αγορά ακινήτων χαρακτηρίζεται από ευελιξία, μικρής διάρκειας μισθώσεις, που καθίστανται πλέον δυνατές με βάση τη νέα νομοθετική ρύθμιση για τη μερική απελευθέρωση των επαγγελματικών μισθώσεων (Ν.4242/2014), και προσδοκίες για την ανάκαμψη της αγοράς και τη βελτίωση των αποδόσεων. Σωρευτικά από το 2008 εώς και δεύτερο τρίμηνο του 2015, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων μειώθηκαν κατά 40% σε εθνικό επίπεδο, 43% στην Αθήνα και 44,8% στη Θεσσαλονίκη. Τέλος, με βάση τα μοντέλα πρόβλεψης της Eurobank Υπηρεσίες Ακινήτων, η ομαλή δραστηριοποίηση της αγοράς ακινήτων αναμένεται να ξεκινήσει από τα μέσα του 2016 και βρίσκεται σε άμεση συσχέτιση με το περιρρέον πολιτικό σκηνικό, τα επίπεδα του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, την απασχόληση και τις συνθήκες χρηματοδότησης από το τραπεζικό σύστημα. Οι ρυθμοί μείωσης των οικιστικών τιμών εκτιμάται ότι θα αμβλυνθούν σταδιακά στα επόμενα έτη: 2015 (-4,7%), 2016 (-3,7%) και 2017 (-2,3%). Σημειώνεται ότι στη θετική πορεία της κτηματαγοράς θα συμβάλλει η αντιμετώπιση των εγγενών προβλημάτων της, όπως η γραφειοκρατία, η ασάφεια των πολεοδομικών κανονισμών, η έλλειψη ενός ξεκάθαρου πλαισίου χωροταξικού σχεδιασμού και χρήσεων γης, καθώς και η ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου. 2

3 Οικονομικό Περιβάλλον ΔΙΕΘΝΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΑ ΝΕΑ Ηπαγκόσμια οικονομία χαρακτηρίστηκε από σχετική μεγέθυνση το 2014, με ρυθμό αύξησης του ΑΕΠ της τάξης του 3,3%. Κύριος παράγοντας που συνετέλεσε στην ανάπτυξη αυτή ήταν οι αναδυόμενες και αναπτυσσόμενες αγορές της Ασίας, οι οικονομίες των ΗΠΑ και του Ηνωμένου Βασιλείου, ο ρυθμός εξέλιξης του παγκόσμιου εμπορίου και η συνεχής πτώση των τιμών πετρελαίου. Παρατηρήθηκε έντονη διαφοροποίηση στο ρυθμό αύξησης του ΑΕΠ μεταξύ των διαφορετικών χωρών, αλλά και μεταξύ των «μεγάλων» οικονομιών. Στις προηγμένες οικονομίες το ΑΕΠ αυξήθηκε σε 1,8% το 2014 και 1,3% το Ειδικότερα, η οικονομία του Ηνωμένου Βασιλείου επιταχύνθηκε, των ΗΠΑ σημείωσε μικρότερη αύξηση, ενώ της Ιαπωνίας σχετική επιβράδυνση. Αίτια αποτέλεσαν η τόνωση της εγχώριας ζήτησης και συγκεκριμένα της ιδιωτικής κατανάλωσης, ο περιορισμός της απομόχλευσης του ιδιωτικού τομέα και η διευκολυντική κατεύθυνση των νομισματικών πολιτικών. Στις αναδυόμενες και αναπτυσσόμενες οικονομίες διαπιστώθηκε ότι υπάρχει αδυναμία επιστροφής στα προ κρίσης επίπεδα ανάπτυξης. Ο ρυθμός αύξησης του ΑΕΠ μειώθηκε σε 4,4% το 2014 από 4,7% το Η μείωση αυτή αναδεικνύει την επιβράδυνση της ανάπτυξης στη Ρωσία, την Κίνα και τη Λατινική Αμερική. Βασικά αίτια ήταν οι γεωπολιτικές συνθήκες όσον αφορά στη σύγκρουση Ρωσίας-Ουκρανίας και τις εντάσεις στις πετρελαιοπαραγωγικές χώρες. Επιπλέον, η μειωμένη ζήτηση και η μείωση του εξωτερικού εμπορίου και της ιδιωτικής κατανάλωσης συνετέλεσαν στην ύφεση των οικονομιών αυτών. Σύμφωνα με τα στοιχεία του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου (ΔΝΤ) η παγκόσμια οικονομία παραμένει σε εύθραυστο επίπεδο καθώς δεν έχουν γίνει οι απαραίτητες οικονομικές μεταρρυθμίσεις. Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία της ΕΚΤ, για το σύνολο του 2014 η ζήτηση στην Ευρωζώνη διαμορφώθηκε στο 2,3% παρουσιάζοντας πτώση της τάξης των 60 bps (-0.6%) σε σχέση με το προηγούμενο έτος (2013). Στον τομέα των εξαγωγών προβλέπονται σταθερές τάσεις (+3,2%) στην Ευρωζώνη σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος 2014 (+3,2%). Οι επενδύσεις εμφάνισαν αύξηση ως προς το παγκόσμιο ΑΕΠ (0,4%) στην Ευρωζώνη και στην Ευρωπαική Ένωση (0,5%), ενώ προβλέπεται και το 2015 θετικό πρόσιμο στις επενδύσεις με μικρή άνοδο της τάξης των 20 bps (+0,2%). Αντίστοιχα, η αγορά εργασίας σημείωσε επιδείνωση με την ανεργία να ανέρχεται σε υψηλά επίπεδα το προηγούμενο έτος (2014) στην Ευρώπη με ποσοστό 11,6% στην Ευρωζώνη, ενώ προβλέπεται μικρή μείωση για το σύνολο του 2015 (0,4%). Σύμφωνα με τις προβλέψεις της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, για το 2015 αναμένονται ισχνές πτωτικές τάσεις των άνω ποσοστών στις αμφότερες ζώνες. Στο σύνολο του 2014 ο Δείκτης Καταναλωτικής Εμπιστοσύνης εμφανίστηκε χαμηλότερος συγκριτικά με το προηγούμενο έτος, ενώ προβλέπεται οριακή αύξηση το Στο σκέλος του πληθωρισμού σημειώθηκε μείωση με διαμόρφωσή του στο 0,5% στην Ευρωζώνη που εκτιμάται ότι οφείλεται στην πτώση των τιμών του πετρελαίου και της ανατίμησης του ευρώ σε σχέση με τις ισοτιμίες του Για το επόμενο έτος αναμένεται μη περαιτέρω επιβράδυνση του πληθωρισμού. Τέλος και σύμφωνα με τον ΙΟΒΕ, αναφορικά με το δείκτη του οικονομικού κλίματος εμφανίστηκε βελτιωμένος με αύξησή του τον Δεκέμβριο στην Ευρωζώνη κατά 7,5 μονάδες συγκριτικά με το προηγούμενο έτος. Σε επίπεδο πολιτικοοικονομικών εξελίξεων εκτιμάται ότι η πολιτική αστάθεια στην Ιταλία, η αναδιάρθρωση του τραπεζικού συστήματος της Κύπρου στο πλαίσιο ένταξης της χώρας σε μηχανισμό χρηματοδότησης από την Ευρωπαϊκή Ένωση και το ΔΝΤ και η πολιτική αστάθεια στην Ουκρανία δεν επηρέασαν μακροπρόθεσμα τις χρηματοπιστωτικές αγορές. Κύριο ρόλο στη διαμόρφωση του γενικού οικονομικού κλίματος εντός του 2015 έχει η παραμονή της Ελλάδας στο ευρώ, και η ολοκλήρωση της διαδικασίας ανακεφαλαιοποίησης των τραπεζών. 3

4 Οικονομικό Περιβάλλον ελλαδα Σύμφωνα με τις πρόσφατες οικονομικές αναλύσεις του ΙΟΒΕ, το οικονομικό κλίμα σημείωσε αξιοσημείωτη βελτίωση το 2014 συγκριτικά με το Το δεδομένο αυτό σε συνδυασμό με διαρθρωτικές μεταρρυθμίσεις και με την εξάλλειψη των δημόσιων ελλειμάτων μπορούν να έχουν ως αποτέλεσμα την ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας. Βέβαια, η αισιοδοξία αυτή είναι συνυφασμένη με τις θετικές εκβάσεις των διαπραγματεύσεων της Ελλάδας με τους εταίρους. Αξίζει να σημειωθεί ότι καταγράφηκε αύξηση των εξαγωγών κατά 8,4% και της ιδιωτικής κατανάλωσης κατά 1,5% υποστηριζόμενη από τη σταθεροποίηση του διαθέσιμου εισοδήματος. Άλλες θετικές εξελίξεις αποτελούν η ανάκαμψη της απασχόλησης, η μικρή μείωση των ανέργων κατά 3,3%. Από την άλλη, σημειώθηκε η μείωση των συνολικών επενδύσεων λόγω περιορισμού της τραπεζικής χρηματοδότησης, αλλά και της περιρρέουσας αβεβαιότητας σε πολιτικό και οικονομικό επίπεδο. Ο τραπεζικός τομέας εμφανίστηκε ενισχυμένος με την επανάκαμψη των καταθέσεων και την ανακεφαλαιοποίηση των συστημικών τραπεζών εντός του έτους. Στο τέλος του 2014 διενεργήθηκαν stress tests για τον έλεγχο της κεφαλαιακής επάρκειας των τραπεζών με τις δρομολογημένες ιδιωτικοποιήσεις να παίζουν σημαντικό ρόλο για τον καθορισμό της πορείας του τραπεζικού συστήματος, η οποία όμως, σύμφωνα και με τον ΙΟΒΕ, δύναται να επανεκτιμηθεί σε περίπτωση διακοπής της χρηματοδότησης από το ΔΝΤ. Βέβαια, τα δάνεια σε καθυστέρηση διατηρήθηκαν κατά τη διάρκεια του 2014 σε υψηλό επίπεδο, το οποίο αποτελεί σημαντική πρόκληση που πρέπει να αντιμετωπίσει το τραπεζικό σύστημα. Στην περίπτωση που αντιμετωπιστεί η πολιτική αβεβαιότητα, εκτιμάται ότι οι εξελίξεις το σύνολο του 2015 θα ακολουθούν τάσεις σταθεροποίησης και μικρής ανάκαμψης. Property News επενδυτικη αγορα Θετικές εξελίξεις παρουσίασαν εντός του 2014 οι Εταιρείες Επένδυσης σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ). Βασικούς λόγους αποτέλεσαν το νέο θεσμικό πλάισιο που παρείχε κίνητρα και μεγαλύτερη ευελιξία για τους επενδυτές. Οι αυξήσεις μετοχικού κεφαλαίου μέσω προσέλκυσης ξένων επενδυτών το 2013 και στις αρχές του 2014 αύξησαν τη ρευστότητα, η οποία μετετράπη σε νέες επενδύσεις. Αξίζει να σημειωθεί η διεύρυνση των χαρτοφυλακίων των ΑΕΕΑΠ μέσω εξαγοράς κρατικών ακινήτων τα οποία είχαν μεταβιβαστεί στο πρώην Ταμείο Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου (ΤΑΙΠΕΔ). Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί ο όμιλος της Εθνικής Πανγαία ΑΕΕΑΠ, ο οποίος κατά το 2014 πραγματοποίησε επενδύσεις 358 εκατ. ευρώ, για την απόκτηση 62 ακινήτων. Με τον τρόπο αυτό, διεύρυνε το χαρτοφυλάκιό του με στόχο τη μεγαλύτερη διασπορά μισθωτών και τη μεγιστοποίηση των εσόδων της. Η εταιρεία Grivalia ολοκλήρωσε το 2014 την αύξηση του μετοχικού της κεφαλαίου κατά 193 εκατ. ευρώ, με την οποία η εταιρεία Fairfax Financial Holdings απέκτησε ποσοστό συμμετοχής στην Grivalia 41,50%. Επιπλέον, κατά τη διάρκεια του 2014, η Grivalia πραγματοποίησε επενδύσεις 160 εκατ. ευρώ για την απόκτηση υψηλής ποιότητας εμπορικών ακινήτων. Συνολικά για το 2014, το μεγαλύτερο ποσοστό των επενδύσεων πραγματοποιήθηκε σε ξενοδοχεία, γραφειακούς χώρους, εμπορικά ακίνητα. Σημαντικό στοιχείο αποτελεί το 2014 η είσοδος θεσμικών επενδυτών στον κλάδο των logistics, με την απόκτηση δύο αποθηκευτικών εγκαταστάσεων στον Ασπρόπυργο από την Grivalia Properties. 4

5 Υποδομές Το 2014 συνεχίστηκε η υλοποίηση έργων υποδομής, σε διάφορους τομείς, τα οποία μακροπρόθεσμα αναμένεται να οδηγήσουν στην βελτίωση του οικονομικού κλίματος και στην προσέλκυση νέων επενδύσεων. Τον Ιούλιο του έτους ο Υπουργός Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής υπέγραψε την απόφαση έγκρισης των περιβαλλοντικών όρων για την ανάπλαση του Φαληρικού όρμου. Η ανάπλαση, μεταξύ άλλων περιλαμβάνει την δημιουργία μητροπολιτικού πάρκου έκτασης 600 στρεμμάτων στο Ελληνικό, την εγκάρσια μετατόπιση της λεωφόρου Ποσειδώνος καθώς και υλοποίηση έργων αντιπλημμυρικής προστασίας. Αντίθετα, το έργο ανάπλασης της Λεωφόρου Πανεπιστημίου φαίνεται ότι προς το παρόν αναβάλλεται αφού η Κομισιόν ζήτησε να μην ενταχθεί το συγκεκριμένο έργο στο ΕΣΠΑ. Το 2014 συνεχίστηκαν οι εργασίες επέκτασης της Γραμμής 3 του Μετρό και ανακοινώθηκε η έναρξη των εργασιών υλοποίησης της Γραμμής 4 (Γραμμή U), η οποία αρχικά θα ξεκινά από το Άλσος Βεΐκου θα καταλήγει στον Ευαγγελισμό διαθέτοντας εννέα σταθμούς σε πρώτη φάση και 29 σταθμούς επόμενη. Επίσης έχει αποφασισθεί η υπογειοποίηση της Γραμμής 1 του ΗΣΑΠ (τμήμα Νέο Φάληρο Πειραιάς) με τη προσθήκη ενός νέου σταθμού στην περιοχή του εργοστασίου του Κεράνη. Αναφορικά με τις επεκτάσεις του υφιστάμενου δικτύου του ΤΡΑΜ συνεχίστηκαν οι εργασίες πρώτης φάσης που αφορούν στην επέκταση από το Νέο Φάληρο στο κέντρο του Πειραιά και το λιμάνι. Το έργο αναμένεται να ολοκληρωθεί στα μέσα του 2016, ενώ σε δεύτερη φάση σχεδιάζεται η σύνδεση του κέντρου με το Χατζηκυριάκειο και τη Φρεαττύδα. Σε διαδικασία δημοπράτησης βρίσκεται η επέκταση στο Κερατσίνι μήκους 3,8 χλμ. Εντός του 2014 η Ευρωπαϊκή Επιτροπή ενέκρινε δαπάνη συνολικού ύψους 284,7 εκατ. ευρώ (επί συνόλου 437 εκατ. ευρώ) από το Ευρωπαϊκό Ταμείο Περιφερειακής Ανάπτυξης (ΕΤΠΑ) για την κατασκευή του Μετρό της Θεσσαλονίκης. Η εν λόγω δαπάνη αφορά στην υποστήριξη προπαρασκευαστικών και κατασκευαστικών εργασιών της κύριας γραμμής μήκους 9,6 χλμ. με 13 σταθμούς και τις προπαρασκευαστικές εργασίες της ανατολικής επέκτασης προς Καλαμαριά μήκους 4,8 χλμ. με πέντε επιπλέον σταθμούς. Όσον αφορά τον Προαστιακό Σιδηρόδρομο της Αθήνας σχεδιάζεται η επέκταση του υφιστάμενου δικτύου προς τα Μεσόγεια και τη Λαυρεωτική. Η επέκταση προς Λαύριο βρίσκεται στη φάση των μελετών και υπάρχει αυξημένη πιθανότητα το έργο να χρηματοδοτηθεί από το ΕΣΠΑ Στόχος αποτελεί η δημοπράτηση του έργου εντός του 2015 ώστε να ολοκληρωθεί η κατασκευή του το Αναφορικά με την επέκταση προς Ραφήνα εντός του 2014 αποφασίστηκε να προχωρήσει η μελετητική ωρίμανση του έργου. Επίσης συνεχίζονται οι εργασίες επέκτασης της γραμμής από το Κιάτο μέχρι και το Ρίο (εκτιμώμενη ολοκλήρωση εντός του 2016) καθώς και η διαδικασία ηλεκτροδότησης του δικτύου. Αναφορικά με τα έργα αναβάθμισης του υπάρχοντος οδικού δικτύου, εντός του έτους συνεχίστηκαν οι παραδόσεις τμημάτων στην εθνική αρτηρία Αθήνας Θεσσαλονίκης, η κατασκευή του νέου αυτοκινητόδρομου Κορίνθου Πατρών, δημοπρατήθηκε η κατασκευή του τμήματος Πάτρα (Μυτιλόγλι) μέχρι την είσοδο της πόλης του Πύργου ενώ στη φάση των μελετών βρίσκεται η κατασκευή του τμήματος Καλό Νερό Τσακώνα. Παράλληλα συνεχίστηκε η κατασκευή της Ιόνιας Οδού ενώ το Μάρτιο του 2015 αναμένεται η ολοκλήρωση του αυτοκινητόδρομου Λεύκτρου Σπάρτης. Αναφορικά με τα έργα εκσυγχρονισμού του σιδηροδρομικού δικτύου της χώρας συνεχίζονται οι εργασίες στο τμήμα Τιθορέας Δομοκού, το οποίο μετά την ολοκλήρωσή του στις αρχές του 2017 και την εγκατάσταση ηλεκτροκίνησης, αναμένεται να οδηγήσει σε σημαντική του απαιτούμενου χρόνου ταξιδιού Αθήνας Θεσσαλονίκης σε 3,5 ώρες περίπου. Στον τομέα των αεροδρομίων το 2014 το ΤΑΙΠΕΔ ανακοίνωσε την κοινοπραξία FRAPORT AG - SLENTEL Ltd ως τον προτιμητέο επενδυτή για συνολικά 14 Περιφερειακά Αεροδρόμια της χώρας, μεταξύ αυτών και του αεροδρομίου «Μακεδονία» της Θεσσαλονίκης. Η προσφορά ανήλθε σε 1,23 δισ. ευρώ εφάπαξ τίμημα και 22,9 εκατ. ευρώ ετήσιο εγγυημένο καταβλητέο μίσθωμα. Σημειώνεται ότι στη συμφωνία δεν περιλαμβανόταν το αεροδρόμιο «Καζαντζάκης» του Ηρακλείου Κρήτης αφού αναμένεται να δημοπρατηθεί η κατασκευή του νέου αεροδρομίου στο Καστέλι μέσω σύμβασης παραχώρησης. Αναφορικά με τα λιμενικά έργα, ανακοινώθηκε η συμφωνία COSCO και ΟΛΠ για την υλοποίηση επενδύσεων ύψους 230 εκατ. ευρώ από με στόχο την αύξηση της ετήσια δυναμικότητας των προβλητών ΙΙ και ΙΙΙ σε 6,2 εκατ. TEU (κιβώτια) από 3,7 εκατ., καθώς και κατασκευή προβλήτας πετρελαιοειδών. 5

6 Αγορά Επαγγελματικών Ακινήτων Καθ όλη τη διάρκεια του 2014, η αύξηση των δανειακών και φορολογικών υποχρεώσεων, η μείωση εισοδημάτων και η έλλειψη ρευστότητας, σε συνδυασμό με τη γενικότερη αβεβαιότητα, οδήγησαν σε περαιτέρω συρρίκνωση της καταναλωτικής δραστηριότητας με σημαντικές επιπτώσεις στην αγορά επαγγελματικών κτιρίων. Παρά τις υφεσιακές τάσεις των προηγούμενων χρόνων, από το δ τρίμηνο του 2014, η αγορά επαγγελματικών ακινήτων παρουσιάζει σημαντικές ενδείξεις σταθεροποίησης, το οποίο αντικατοπτρίζεται στην σταδιακά αυξανόμενη ζήτηση, σε μεμονωμένες πράξεις που πραγματοποιήθηκαν και σε μετεγκαταστάσεις. Οι τάσεις σύγκλισης προσδοκιών από πλευράς αγοραστών και ιδιοκτητών, η διόρθωση των τιμών ακινήτων και η βελτίωση του θεσμικού πλαισίου των ΑΕΕΑΠ δημιούργησαν τις προϋποθέσεις για την προσέλκυση επενδυτών με στόχο τη δημιουργία ΑΕΕΑΠ και, γενικότερα, την αγορά ακινήτων. Αξίζει να σημειωθεί ότι κατά κύριο λόγο οι επενδυτές έδειξαν ενδιαφέρον για ακίνητα με χαρακτηριστικά ευκαιρίας, ενώ οι μεγάλοι παίκτες αναζήτησαν εναλλακτικές λύσεις στην ευρωπαϊκή αγορά, όπου ο κίνδυνος είναι χαμηλότερος και οι αγορές πιο σταθερές. Τέλος, σημαντική είναι η νέα νομοθετική ρύθμιση για τη μερική απελευθέρωση των επαγγελματικών μισθώσεων με βάση το Ν. 4242/2014, η οποία ψηφίστηκε με σκοπό την εκμετάλλευση του μεγάλου αριθμού διαθέσιμων εμπορικών ακινήτων και, μακροπρόθεσμα, την ενίσχυση της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων. Στο πλαίσιο της ρύθμισης αυτής, από το 2015 η μισθωτική αγορά ακινήτων χαρακτηρίζεται από ευελιξία, μικρής διάρκειας μισθώσεις που καθίστανται πλέον δυνατές και προσδοκίες για την ανάκαμψη της αγοράς και τη βελτίωση των αποδόσεων. Παρακάτω παρουσιάζεται ο δείκτης τιμών επαγγελματικών ακινήτων της Τράπεζα της Ελλάδος 1 από το 2010 μέχρι το Για το σύνολο της χώρας, οι αγοραίες αξίες των επενδυτικών επαγγελματικών ακινήτων μειώθηκαν το 2014 με ετήσιο ρυθμό 3,3% για τα γραφεία και 1,0% για τα καταστήματα, ενώ το 2013 ο αντίστοιχος ρυθμός ήταν 9,9% και 8,8%. Για την Αθήνα, η μείωση που σημειώθηκε ήταν ακόμα μεγαλύτερη από το εθνικό επίπεδο, της τάξης του 10,9% το 2013 και 3,3% για το 2014 για την αγορά γραφείων, και 8,2% για το 2013 και 2,3% για το 2014 για τα καταστήματα. Για τη Θεσσαλονίκη, παρατηρήθηκε, επίσης, σημαντική μείωση της τάξης του 10% το 2013 και 4,6% για το 2014 για την αγορά γραφείων και 7,8% για το 2013 και 0,8% για το 2014 για τα καταστήματα. ΤΡΑΠΕΖΑ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΟΣ (ΤτΕ) ΑΓΟΡΑ ΓΡΑΦΕΙΩΝ ΑΘΗΝΑΣ ΑΓΟΡΑ ΓΡΑΦΕΙΩΝ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ * * ,5 85,1 75,8 73, ,7 81,4 73,3 69,9-5,5% -9,9% -10,9% -3,3% -7,3% -12,2% -10,0% -4,6% ΑΓΟΡΑ RETAIL ΑΘΗΝΑΣ ΑΓΟΡΑ RETAIL ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ * * ,3 80,2 73,6 71, ,3 79,3 73,1 72,5-7,7% -13,1% -8,2% -2,3% -8,7% -13,1% -7,8% -0,8% Σημείωση: Στον παραπάνω πίνακα παρουσιάζονται οι ετήσιες τιμές της αγοράς γραφείων & retail για την περίοδο 2010 και μετά όσον αφορά στις τιμές ανάπτυξης που έχουν δημοσιευτεί από την Τράπεζα της Ελλάδος. Τα στοιχεία του 2014 βασίζονται σε προβλέψεις. 1 Βλέπε και Παράρτημα, Ετήσιος Δείκτης Τιμών Γραφείων και Καταστημάτων που αναφέρεται στο διάστημα από το 2007 μέχρι σήμερα, που θα δημοσιευτεί από την Eurobank Υπηρεσίες Ακινήτων τον Οκτώβριο του

7 Αγορά Αγορά Γραφείων Γραφείων Εισαγωγή Σημαντική υπήρξε το 2014 η τάση μετεγκατάστασης μεγάλων εταιριών σε ακίνητα υψηλών προδιαγραφών επιφάνειας μεγαλύτερης των 3.000τ.μ. Παρά τη ζήτηση μεγάλων χώρων, οι περισσότερες πράξεις πραγματοποιήθηκαν τελικά σε γραφειακούς χώρους επιφάνειας που κυμαίνεται μεταξύ 500 τ.μ τ.μ. Δεν γνωστοποιήθηκαν αναπτύξεις σε νέα κτίρια γραφείων, εφόσον δεν υπάρχει η αναμενόμενη ζήτηση και ανάλογη χρηματοδότηση από τις τράπεζες, οπότε οι επενδυτές στρέφονται σε δευτερεύουσες εναλλακτικές με υψηλότερο ρίσκο. Επιπρόσθετα, συνεχίζεται η αύξηση της προσφοράς γραφείων παλαιότητας, εφόσον οι χρήστες είτε έχουν σταματήσει τη δραστηριότητά τους, είτε αναζήτησαν οικονομικότερη επαγγελματική στέγη με βελτιωμένα ποιοτικά και τεχνικά χαρακτηριστικά σε πλεονεκτικότερα σημεία. Συνεχίζεται και μέσα στο 2015, η τάση επαναδιαπραγμάτευσης υφιστάμενων μισθωτηρίων με κύριο στόχο τη μείωση των μισθωμάτων, όπως και η αναζήτηση γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών, ικανοποιητικής προβολής και άμεσης γειτνίασης με τα ΜΜΜ. Οι ιδιοκτήτες εμφανίζονται περισσότερο διαλλακτικοί και οι εν δυνάμει χρήστες διατηρούν το πλεονέκτημα της διαπραγμάτευσης. ΖΗΤΗΣΗ ΠΡΟΣΦΟΡΑ Περιοχές αυξημένης ζήτησης για γραφειακούς χώρους αποτέσαν η Λεωφόρος Βασιλίσσης Σοφίας και η περιοχή του Συντάγματος, οι κεντρικοί άξονες Κηφισίας, Μεσογείων, Βουλιαγμένης, Εθνικής Οδού και οι περιοχές που εξυπηρετούνται από metro/ησαπ/προαστιακό. Χαμηλό, αλλά με ανοδικές τάσεις παρέμεινε συγκριτικά με το 2013, το ενδιαφέρον των επενδυτών, για αγορά γραφειακών χώρων σε πολύ χαμηλές τιμές, κάτω των αντικειμενικών. ΤΙΜΕΣ ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ Σύμφωνα με στοιχεία που προκύπτουν από την έρευνα της EPS σε κτηματομεσιτικά γραφεία, κατά τη διάρκεια του 2014 και μέχρι τις αρχές του 2015, στην Αθήνα τα επίπεδα των μισθωμάτων για την περιοχή του CBD κυμάνθηκαν μεταξύ /τ.μ., με τις υψηλότερες τιμές στα /τ.μ. να καταγράφονται στην Πλατεία Συντάγματος και σε κεντρικά σημεία της Λεωφόρου Βασιλίσσης Σοφίας. Στη Λεωφόρο Κηφισίας και για ακίνητα υψηλής προβολής, τα μηνιαία μισθώματα κυμάνθηκαν μεταξύ /τ.μ., ενώ για παλαιότερα ακίνητα σε δευτερεύοντα σημεία εκτιμήθηκαν μεταξύ 8-10 /τ.μ. Στις κύριες περιοχές της Λεωφόρου Συγγρού, τα μισθώματα για νεόδμητα ή πρόσφατα ανακαινισμένα ακίνητα διαμορφώνονται στα /τ.μ. και για παλαιότερα στα 8-10 /τ.μ. Δεδομένου του περιορισμένου αριθμού πράξεων και του χαρακτήρα της αγοράς ως buyer s market, εκτιμάται ότι για τα prime σημεία των βασικών αγορών οι αποδόσεις (yields) κυμάνθηκαν στα επίπεδα των 8,0% - 9,0%. Αξιοσημείωτο γεγονός αποτέλεσε η έλλειψη αξιόλογου επενδυτικού προϊόντος, καθώς, καθ ολη τη διάρκεια της περιόδου μελέτης και μέχρι σήμερα, οι ιδιοκτήτες γραφείων μισθώνουν μεν στα επίπεδα της αγοράς, αλλά δεν είναι διατεθειμένοι (στη πλειονότητα τους) να πωλήσουν σε χαμηλότερα επίπεδα τιμών, όπου υπάρχει επενδυτική ζήτηση. Σημαντικές αγοραπωλησίες και μισθώσεις που έλαβαν χώρα κατά το 2014 και 2015 ήταν οι εξής: Η EUROLIFE αγόρασε αυτοτελές κτίριο γραφείων στο κέντρο της Αθήνας 4.500τ.μ. & η AEGEAN BALTIC BANK ένα από τα κτίρια της Μηχανικής 2.500τ.μ. στο Μαρούσι. Η NBG επένδυσε σε ακίνητο στην Μητροπόλεως 2.000τ.μ. μισθωμένο στο Ινστιτούτο Θερβάντες. Μισθώσεις άνω των 3.000τ.μ. πραγματοποιήθηκαν από τις ΕRNST & YOUNG, SAMSUNG, ΖΕΠΠΟΣ ΓΙΑΝΝΟΠΟΥΛΟΣ, ενώ ενδεικτικά, νέα μισθωτήρια συμβόλαια άνω των 1.000τμ πραγματοποιήθηκαν από τις LE ROY MERLIN, SONY HELLAS, MASTER BLENDER, ΧΡΥΣΗ ΕΥΚΑΙΡΙΑ, HELLAS SAT και Ε-TRAVEL. Στη Θεσσαλονίκη, τα μισθώματα για γραφεία ΑΑΑ στον άξονα της οδού Τσιμισκή αλλά και επί της Αριστοτέλους κυμάνθηκαν μεταξύ 5-9 /τ.μ. Στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου οι τιμές εκτιμήθηκαν μεταξύ 3-5 /τ.μ. Στην Καλαμαριά κυμάνθηκαν μεταξύ 3-6 /τ.μ. με τις χαμηλότερες να αφορούν την περιοχή επέκτασης του Αγ. Ιωάννη. Στις περιοχές Mediterranean Cosmos στα ανατολικά, και στην Δυτική Είσοδο, εντοπίστηκαν σύγχρονοι γραφειακοί χώροι, όπως το Cosmos Office, Fhilippos Center (ανατολικά), Porto Center, Limani Center, Atrina (δυτικά), όπου οι τιμές μίσθωσης κυμάνθηκαν στα 4 5 /τ.μ. Σημαντικά γεγονότα στον χώρο των γραφείων αποτέλεσαν η εγκατάσταση των Σχολών Παστέρ σε κτίριο επί των οδών Τσιμισκή και Εθνικής Αμύνης, η μετεγκατάσταση των γραφείων του ΟΠΑΠ από την περιοχή «Βαρδάρης», στο κέντρο της πόλης, στην άλλη της πλευρά στα Cosmos Offices δίπλα στο Mediterranean Cosmos. Τέλος, εκτιμάται ότι για τα prime σημεία των βασικών αγορών της Θεσσαλονίκης οι αποδόσεις (yields) κυμάνθηκαν στα επίπεδα των 8,0% - 9,0%. ΤΑΣΕΙΣ - ΠΡΟΒΛΕΨΕΙΣ Λαμβάνοντας υπόψη τις εγχώριες και διεθνείς οικονομικές εξελίξεις αναμένεται ότι, τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα, οι ενδιαφερόμενοι εξακολούθησαν να τηρούν στάση αναμονής μέχρι τη σταθεροποίηση του οικονομικού και φορολογικού κλίματος. Αναφορικά με τις prime αγορές γραφείων, εκτιμάται ότι υπήρξε μικρή άνοδος των τιμών, για τα ακίνητα με καλύτερα ποιοτικά χαρακτηριστικά, λόγω σταδιακής εξάντλησής τους από την αγορά. Όσον αφορά στους γραφειακούς χώρους παλαιότητας, σημειώνεται ότι η ζήτηση παρέμεινε σε πολύ χαμηλά επίπεδα με σχεδόν μηδενικές πράξεις να έχουν πραγματοποιηθεί. 7

8 Αγορά Γραφείων Αγορά Γραφείων Αθήνας - Μέσα Επίπεδα Μισθωμάτων ( /τ.μ./μήνα) Αγορά Γραφείων Θεσσαλονίκης - Μέσα Επίπεδα Μισθωμάτων ( /τ.μ./μήνα) Δυτική Θεσσαλονίκη (26ης Οκτωβρίου) Ανατολική Θεσσαλονίκη (περιοχή COSMOS) Καλαµαριά 15 Τσιµισκή 10 0,0 5,0 10,0 5 max rents min rents f Λεωφ. Συγγρού Λεωφ. Κηφισίας CBD 9,0% Prime Αγορά Γραφείων - Μέση Απόδοση 8,5% 8,50% 8,50% 8,50% 8,0% 8,00% 8,25% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 7,50% 7,25% 7,0% 6,75% 6,3% 6,25% f ΑΘΗΝΑ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ Αιγάλεω Ε.Ο. Αθηνών-Θεσσαλονίκης Λεωφ. Δεκελείας 5 Αττική Οδός Πεντέλη 4 Οδός Αθηνών Λεωφ. Κηφισού Ιερά Οδός Οδός Αχαρνών ΠΛΑΤΕΙΑ ΟΜΟΝΟΙΑΣ 2 6 Λεωφ. Κηφισίας Λεωφ. Μεσογείων Λεωφ. Μαραθώνος 3 1 Αττική Οδός Λεωφ. Κηφισού Ακτή Πέτρου Ράλλη 3 Λεωφ. Συγγρού 1 ΠΛΑΤΕΙΑ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ Λεωφ. Βουλιαγµένης 4 Λεωφ. Αλίµου-Κατεχάκη Υµηττός ΑΕΡΟΔΡΟΜΙΟ ΕΛ. ΒΕΝΙΖΕΛΟΣ Αγορά Κέντρου Αθήνας (CBD) 2. Αγορά Λεωφόρου Κηφισίας 3. Αγορά Λεωφόρου Συγγρού 4. Αγορά Λεωφόρου Βουλιαγμένης 5. Αγορά Αττικής Οδού 6. Αγορά Λεωφόρου Μεσογείων 1. Περιοχή Τσιμισκή. Μητροπόλεως και πλατεία Δημοκρατίας 2. Περιοχή Καλαμαριάς 3. Περιοχή 26ης Οκτωβρίου 4. Περιοχή Ευόσμου-Σταυρούπολης 5. Περιοχή «Cosmos Area» 8

9 Αγορά Retail Εισαγωγή Το 2014, τα καταστήματα υψηλών προδιαγραφών έχουν αποτελέσει αγορές αιχμής λόγω αυξημένης ζήτησης από εταιρείες ένδυσης, υπόδησης όπως και φούρνων και καταστημάτων εστίασης. Τα εμπορικά κέντρα Τhe Mall, Golden Hall, Mediterranean Cosmos και Metro Mall παρουσιάζουν σημαντική ζήτηση δυσχεραίνοντας τις επιδόσεις των εμπορικών αγορών στους κεντρικούς άξονες. Βέβαια, εμπορικές περιοχές όπως η οδός Ερμού στο κέντρο Αθήνας, η οδός Μεταξά και η πλατεία Εσπερίδων στη Γλυφάδα, οι οδοί Παπανδρέου Χαιμαντά - Πλάτωνος στο Χαλάνδρι, οι οδοί Κασσαβέτη-Λεβιδού-Κολοκοτρώνη στη Κηφισιά και η Βασιλέως Γεωργίου στον Πειραιά παρουσιάζουν υψηλή ζήτηση, η οποία καταλήγει σε αυξημένα επίπεδα τιμών. Ειδικότερα στο κέντρο της Αθήνας, η περιοχή του Κολωνακίου, παρά την ύφεση που κατέγραψε το 2013, παρουσιάζει σημάδια ανάκαμψης, ενώ στην οδό Βουκουρεστίου καταγράφεται υψηλή ζήτηση, χωρίς όμως να υπάρχει αντίστοιχη προσφορά. ΖΗΤΗΣΗ ΠΡΟΣΦΟΡΑ Σημαντικές πιέσεις δέχονται οι δευτερεύουσες αγορές, στις οποίες στρέφονται αποκλειστικά τοπικές αλυσίδες που αναζητούν χαμηλότερες τιμές. Αξίζει να σημειωθεί η στροφή του ενδιαφέροντος ενοικιαστών και αγοραστών εμπορικών καταστημάτων σε ακίνητα μικρού ή μεσαίου μεγέθους λόγω προσπάθειας συμπίεσης των λειτουργικών τους εξόδων και μικρότερης φορολογικής επιβάρυνσης. Επιπρόσθετα, σύμφωνα με έρευνα της Ελληνικής Συνομοσπονδίας Επιχειρηματικότητας και Εμπορίου (ΕΣΕΕ) για την απογραφή της επιχειρηματικής δραστηριότητας, το 2014 σημειώθηκε υποχώρηση των κλειστών εμπορικών καταστημάτων. Ειδικότερα, διαπιστώθηκε περιορισμός των «λουκέτων» στα κέντρα των μεγάλων πόλεων και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, αλλά και αυξημένες συγκεντρώσεις κλειστών καταστημάτων σε δευτερεύουσες περιοχές και σε οδικούς άξονες μικρότερης σημασίας. Η ανθεκτικότητα των κεντρικών σημείων (π.χ. κέντρο Αθήνας και Πειραιά, αγορά Γλυφάδας, Χαλανδρίου και Κηφισιάς) οφείλεται στο χαρακτήρα των περιοχών, αλλά και στη δυνατότητα που δόθηκε για επαναδιαπραγμάτευση των μισθωμάτων. Αναφορικά με το κέντρο της Αθήνας, το ποσοστό κλειστών καταστημάτων που καταγράφηκε από την ΕΣΕΕ το 2014 είναι της τάξεως του 27%, δηλαδή 6% χαμηλότερο από το ποσοστό του Στο πλαίσιο των επενδύσεων σε retail ακίνητα, το 2014 καταγράφηκαν μεμονωμένες συμφωνίες αγοραπωλησίας εμπορικών ακινήτων. Πολυεθνικές εκμισθώνουν μεγαλύτερα κτίρια και αποφασίζουν να επεκτείνουν τη δραστηριότητά τους σε πιο ολοκληρωμένη γκάμα προϊόντων. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η εταιρεία Η&Μ που μίσθωσε αυτοτελές κατάστημα στην Ερμού (πρώην Φωκάς ) επιφάνειας 3.500τ.μ. ενώ ακολούθησαν και άλλες εταιρείες με μικρότερα ακίνητα και στον ίδιο άξονα. Παρομοίως, η εταιρεία Fairfax δείχνει εμπιστοσύνη στην πορεία της κτηματαγοράς και ενισχύει τη GRIVALIA Properties AEEAΠ αναφορικά με την αγοραπωλησία χαρτοφυλακίου εμπορικών κτιρίων της αλυσίδας Σκλαβενίτη στις πόλεις της Αθήνας, Θεσσαλονίκης, Ηρακλείου, Πάτρας, Λάρισας, Ξάνθης και Βόλου. Επιπλέον, η ίδια εταιρεία αγόρασε εμπορικό ακίνητο από την Praktiker Hellas ύψους 60 εκατ. και επιφάνειας τ.μ. Στη Θεσσαλονίκη, πραγματοποιήθηκε η πώληση του εμπορικού κέντρου City Gate, επιφανείας τ.μ., στον Όμιλο Μαρινόπουλου, ενώ ο πολυχώρος καταστημάτων και γραφείων, «PHOENIX CENTER», επιφανείας τ.μ., αναμένεται να ξεκινήσει την λειτουργία του εντός του Τέλος, προγραμματίζεται η κατασκευή εμπορικού κέντρου στην εκτός σχεδίου περιοχή του Πατριαρχικού Αγροκτήματος Πυλαίας, σε ακίνητο της Αμερικανικής Γεωργικής Σχολής έκτασης 95 περίπου στρεμμάτων. Στην πόλη της Κορίνθου, αναμένεται η λειτουργία νέου εμπορικού κέντρου, «MARE WEST», στο τέλος του ΤΙΜΕΣ-ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ Σύμφωνα με έρευνα της Eurobank Υπηρεσίες Ακινήτων για το 2014 και το α εξάμηνο του 2015 σε κτηματομεσιτικά γραφεία, στην Αθήνα τα μέσα επίπεδα μισθωμάτων στα prime σημεία των βασικών αγορών του CBD (Ερμού Κολωνάκι) διαμορφώθηκαν στα /τ.μ., ενώ στα κύρια σημεία των υπόλοιπων βασικών αγορών σε επίπεδα χαμηλότερα των 90 /τ.μ. Τα μέσα επίπεδα μισθωμάτων σε εμπορικά κέντρα για επιφάνειες μεγαλύτερες των 100 τ.μ. κυμάνθηκαν μεταξύ /τ.μ. και για μικρότερες μεταξύ /τ.μ. Οι αγορές που φάνηκαν ότι συγκριτικά εμφανίζουν την καλύτερη εικόνα εξακολούθησαν να εντοπίζονται στην Ερμού, το Χαλάνδρι, τη Κηφισιά και τη Γλυφάδα. Στις αγορές αυτές είναι πλέον δύσκολη η ανεύρεση αξιόλογων εμπορικών ακινήτων, ειδικά επιφάνειας της τάξης των τμ. Εκτιμάται ότι για τα κύρια εμπορικά σημεία, οι αποδόσεις (yields) κυμάνθηκαν μεταξύ 7,25% - 8%, ενώ στις περιοχές δευτερεύοντος ενδιαφέροντος βρίσκονται άνω του 8,5%. Στην αγορά της Θεσσαλονίκης, τα μισθώματα για τις κύριες περιοχές του «Kέντρου» διαμορφώθηκαν ως εξής: Για την Τσιμισκή στο 3Α μεσαίο τμήμα (μεταξύ Π.Π.Γερμανού και Αριστοτέλους) οι τιμές κυμάνθηκαν μεταξύ /τ.μ., στο 2Α τμήμα, 1ο και 3ο τμήματα που καλύπτουν την υπόλοιπη οδό, στα /τ.μ. και στα άκρα της οδού στα /τ.μ. Για την Μητροπόλεως, στο 3Α μεσαίο τμήμα (μεταξύ Αγ. Σοφίας και Μητροπολίτου Ιωσήφ) οι τιμές κυμαάνθηκαν μεταξύ /τ.μ., ενώ στο 2Α τμήμα 9

10 Αγορά Retail (υπόλοιπο της οδού) μεταξύ /τ.μ. Για την Εγνατία στο τμήμα 3Α (περιοχή Καμάρας) οι τιμές μισθώσεως κυμάνθηκαν στα /τ.μ., ενώ στο τμήμα 2Α (υπόλοιπο της οδού) στα /τ.μ. Τέλος, για την Προξένου Κορομηλά οι τιμές διαμορφώθηκαν στα επίπεδα των /τ.μ. Το μέσο μηνιαίο μίσθωμα για τα εμπορικά κέντρα παρέμεινε στα /τ.μ. αναλόγου θέσης και ειδικών χαρακτηριστικών του καταστήματος. Στον χώρο των εμπορικών κέντρων τα σημαντικότερα γεγονότα στην πόλη της Θεσσαλονίκης ήταν η εγκατάσταση του «Attica» σε πολυώροφο κτίριο επί της οδού Τσιμισκή που φιλοξενούσε μέχρι πρότινος το πολυκατάστημα «Φωκάς - F Fokas». Επιπλέον, έλαβε χώρα η εγκατάσταση του H&M σε 2 παλιά όμορα διατηρητέα κτίρια (το ένα το Old Post), στη συμβολή των οδών Τσιμισκή και Κομνηνών, τα οποία ανακαινίστηκαν εξ ολοκλήρου. Στη θέση του City Gate έρχεται το ΟΝΕ SALONICA Designers Outlet, το οποίο αναμένεται να λειτουργήσει στις αρχές του Στον κλάδο των εμπορικών πάρκων: στο Florida αποχώρησαν κάποιες εταιρείες αλλά αρκετές θέσεις πληρώθηκαν άμεσα από κάποιες άλλες, π.χ. στο χώρο της Neoset εγκαταστάθηκε η εταιρεία «Λητώ», στα πρώην Mc Donalds εγκαταστάθηκαν τα Goodys, στο πρώην κατάστημα Carouzos εκτίθενται σήμερα παιδικά ρούχα. Παραμένουν ακόμη κενά το παλιό κατάστημα της Ulla Popken, το πρώην Bennigan s, το πρώην LIDL που μετεγκαταστάθηκε σε κτίριο που στέγαζε τα Aldi. Οι αποδόσεις (yields) στην Θεσσαλονίκη για prime markets κυμάνθηκαν μεταξύ 7-8%, ενώ για την Τσιμισκή εκτιμήθηκαν κοντά στο 6,50%. ΤΑΣΕΙΣ-ΠΡΟΒΛΕΨΕΙΣ Η οριακή σταθεροποίηση στις τιμές των εμπορικών ακινήτων που καταγράφηκε το προηγούμενο έτος εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί και στο σύνολο του Η προσφορά στις κύριες αγορές το 2014 και το α εξάμηνο του 2015 ήταν περιορισμένη, με τα επίπεδα των τιμών να διατηρούνται σταθερά, το οποίο εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί μέχρι το τέλος του Μακροπρόθεσμα, αναμένεται να συνεχιστούν οι διαπραγματεύσεις σχετικά με τα επίπεδα παλιών μισθωμάτων, στις δευτερεύουσες αγορές, κυρίως λόγω των συνεχιζόμενων αυξημένων επιπέδων προσφοράς σε συνδυασμό με υφιστάμενη περιορισμένη ζήτηση για τις αγορές αυτές. Πιθανή θεωρείται η έναρξη νεας επενδυτικής δραστηριότητας στον χώρο της αγοράς retail, όπως άλλωστε υποδεικνύεται και από τον προγραμματισμό μεμονωμένων εμπορικών αναπτύξεων, αλλά και πολυθνικών νέων αλυσίδων που έχουν ηδη πραγματοποιήσει πραξεις στην αγορά και συνεχίζουν την ανάπτυξη τους σε high end retail. Αγορά Καταστημάτων Αθήνας - Μέσα Επίπεδα Μισθωμάτων ( /τ.μ./μήνα) f High Street Retail Shops (Ermou - Kolonaki) Retail Shops (prime locations on other main markets) Shopping Malls (Shops >100sq.m.) Shopping Malls (Shops <100sq.m.) Προξένου Κοροµηλά Εγνατία 3Α Μητροπόλεως 3Α Τσιµισκή 3Α Αγορά Καταστημάτων Θεσσαλονίκης - Μέσα Επίπεδα Μισθωμάτων ( /τ.μ./μήνα) max rents min rents 8,0% Prime Αγορά Καταστημάτων - Μέση Απόδοση 7,6% 7,50% 7,50% 7,50% 7,50% 7,2% 6,8% 6,4% 6,50% 6,75% 7,00% 6,0% 5,6% 6,0% 6,00% 5,8% f 10

11 Αγορά Retail ΑΘΗΝΑ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ ΒΑΣΙΛΕΩΣ ΗΡΑΚΛΕΙΟΥ 3 ΕΡΜΟΥ ΕΛΕΥΘΕΡΙΟΥ ΒΕΝΙΖΕΛΟΥ ΚΟΜΝΗΝΩΝ ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΟΥΣ ΠΛΑΤΕΙΑ ΙΚΑΣΤΗΡΙΩΝ ΜΗΤΡΟΠΟΛΙΤΟΥ ΓΕΝΝΑ ΙΟΥ ΠΛΑΤΕΙΑ ΜΑΚΕ ΟΝΟΜΑΧΩΝ ΙΩΑΝΝΙ ΟΥ 1 2 ΑΞΙΟΥ ΚΟΥΝΤΟΥΡΙΩΤΟΥ ΤΣΙΜΙΣΚΗ ΒΑΣΙΛΕΩΣ ΗΡΑΚΛΕΙΟΥ 3 ΕΓΝΑΤΙΑ ΕΓΝΑΤΙΑ ΕΡΜΟΥ ΑΓΙΑΣ ΣΟΦΙΑΣ 4 ΣΤΡΑΤΗΓΟΥ ΜΑΚΡΥΓΙΑΝΝΗ ΜΗΤΡΟΠΟΛΕΩΝ ΑΛΕΞΑΝ ΡΟΥ ΣΒΩΛΟΥ ΛΕΩΦΟΡΟΣ ΝΙΚΗΣ ΤΣΙΜΙΣΚΗ ΠΑΛΑΙΩΝ ΠΑΤΡΩΝ ΓΕΡΜΑΝΟΥ 1. Αγορά Ερμού 2. Αγορά Βουκουρεστίου 3. Αγορά Κολωνακίου (Σκουφά) ΠΡΟΞΕΝΟΥ ΚΟΡΟΜΗΛΑ 1. Αγορά Τσιμισκή 2. Αγορά Μητροπόλεως 3. Αγορά Ερμού 4. Αγορά Εγνατία 5. Αγορά Προξένου Κορομηλά ΜΗΤΡΟΠΟΛΙΤΟΥ ΙΩΣΗΦ ΠΑΥΛΟΥ ΜΕΛΑ ΜΗΤΡΟΠΟΛΕΩΝ ΗΜΗΤΡΙΟΥ ΓΟΥΝΑΡΗ ΤΣΙΜΙΣΚΗ 11

12 Αγορά Logistics Εισαγωγή Περιορισμένη κινητικότητα εμφάνισε εντός του 2014 η επενδυτική δραστηριότητα στην αγορά logistics, εκτός από τα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών, τα οποία σημείωσαν ανοδικές τάσεις. Τα επίπεδα προσφοράς για νέους χώρους logistics παρέμειναν περιορισμένα, κυρίως, λόγω της απροθυμίας των κατασκευαστών για νέες αναπτύξεις, χωρίς την εξασφάλιση αγοραστή ή μισθωτή, ενώ καταγράφηκαν κάποιες μεμονωμένες συμφωνίες ακινήτων μεγάλης αξίας. Κατά τη διάρκεια 2014 παρατηρήθηκε μια ανοδική τάση στα επίπεδα ζήτησης με τις τιμές και τις αποδόσεις όμως να παραμένουν στα ίδια επίπεδα αναφορικά με την αγορά των βιομηχανικών χώρων και αποθηκών. ΖΗΤΗΣΗ-ΠΡΟΣΦΟΡΑ Οι σύγχρονοι αποθηκευτικοί χώροι (μεγάλα ύψη, καλή κατασκευή, βοηθητικά γραφεία, ράμπες κοκ) παρουσιάζουν αυξημένη ζήτηση. Περισσότερο ελκυστικές θεωρούνται οι μικρές και μεσαίες αποθηκευτικές μονάδες που κυμάνθηκαν μεταξύ τ.μ., σε ζητούμενες τιμές μεταξύ 1-2,5 / τ.μ. Κενοί παραμένουν οι αποθηκευτικοί χώροι μεγάλης παλαιότητας, συνεπώς και χαμηλών προδιαγραφών (χαμηλά ύψη, απαξίωση λόγω παλαιότητας κοκ). Στους χώρους αυτούς, παρά την κατάρρευση των τιμών, συχνά σε επίπεδα της τάξης του 1 /τ.μ., η ζήτηση είναι εξαιρετικά χαμηλή. ΤΙΜΕΣ-ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ Αγορά Logistics Αττικής - Μέσα Επίπεδα Μισθωμάτων ( /τ.μ./μήνα) ,0% 11,0% 10,0% 9,0% 8,0% 7,0% f 8,40% 7,50% Prime Αγορά Logistics - Μέση Απόδοση 7,75% 8,50% 9,50% 10,00% 10,25% Τα μέσα επίπεδα μισθωμάτων στις κύριες αγορές της Αττικής παραμένουν σταθερά σε σχέση με το έτος του 2013 και διαμορφώνονται στα επίπεδα των 2,5-3,5 /τ.μ. Σε μεμονωμένες περιπτώσεις σύγχρονων ακινήτων είναι δυνατόν να επιτευχθούν και ελαφρώς υψηλότερες τιμές μίσθωσης αναλόγου θέσης και χαρακτηριστικών τους. Στις περιοχές κύριου ενδιαφέροντος της Θεσσαλονίκης, όπως η ΒΙ.ΠΕ. Σίνδου, τα μέσα επίπεδα μισθω- 10 μάτων κυμάνθηκαν μεταξύ 1-2,0 /τ.μ. και στις περιοχές του Καλοχωρίου και του Ωραιοκάστρου για την αγορά βιομηχανικών κτιρίων και logistics οι τιμές διαμορφώνονται στα 0,5-2,0 /τ.μ. με τις μέγιστες τιμές να αφορούν σύγχρονα κτίρια Logistics. Οι αποδόσεις (yields) για prime ακίνητα σε κύριες αγορές της Θεσσαλονίκης διαμορφώνονται σε επίπεδα μεγαλύτερα του 10%, ενώ για τα υπόλοιπα ακίνητα στις δευτερεύουσες αγορές βρίσκονται άνω του 11%. ΤΑΣΕΙΣ ΠΡΟΒΛΕΨΕΙΣ Αγορά Logistics Θεσσαλονίκης - Μέσα Επίπεδα Μισθωμάτων ( /τ.μ./μήνα) Καλοχώρι - Ωραιόκαστρο ΒΙ.ΠΕ. Σίνδου 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 Μακροπρόθεσμα, αναμένεται ότι η προβλεπόμενη υλοποίηση έργων υποδομής (ολοκλήρωση των αυτοκινητοδρόμων σύνδεσης της Ελλάδας με κύριες χώρες των Βαλκανίων και της Ευρώπης, η βελτίωση των σιδηροδρομικών δικτύων, και ο εκσυγχρονισμός των λιμενικών υποδομών) θα διευκολύνει τις εγχώριες και διεθνείς εμπορικές συναλλαγές και δύναται να επηρεάσει και τον τομέα της αγοράς logistics. Στην ενίσχυση του κλάδου της εγχώριας εφοδιαστικής αλυσίδας εκτιμάται, τέλος, ότι συμβάλλει και η δημιουργία σύγχρονων εμπορευματικών κέντρων με απαραίτητη προϋπόθεση την ακριβή οριοθέτηση περιοχών με καθορισμένες χρήσεις γης. 10,50% 10,50% 10,00% f max rents min rents 12

13 Δ. ΛΑ Αγορά Logistics ΑΘΗΝΑ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ Ν. ΚΙΛΚΙΣ Δ. ΑΣΣΗΡΟΥ 2 Δ. ΚΟΥΦΑΛΙΩΝ Δ. ΜΥΓΔΟΝΙΑΣ Δ. ΑΓΙΟΥ ΑΘΑΝΑΣΙΟΥ Ν. ΠΕΛΛΗΣ Δ. ΚΑΛΛΙΘΕΑΣ Δ. ΩΡΑΙΟΚΑΣΤΡΟΥ Δ. ΧΑΛΚΗΔΟΝΟΣ Δ. ΛΑ ΛΙΜΝ 6 Ν. ΗΜΑΘΙΑΣ 74 5 Δ. ΑΞΙΟΥ Δ. ΕΧΕΔΩΡΟΥ Δ. ΧΑΛΑΣΤΡΑΣ 2 Π.Σ.Θ. Δ. ΧΟΡΤΙΑ ΚΟΛΠΟΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ Δ. ΘΕΡΜΗΣ Δ. ΘΕΡΜΑΪΚΟΥ Δ. ΜΗΧΑΝΙΩΝΑΣ 3 Δ. Β 1. Αγορά Αγίου Στεφάνου 2. Αγορά Οινοφύτων 3. Αγορά Μαρκοπούλου 4. Αγορά Μαγούλας 5. Αγορά Ασπροπύργου 6. Αγορά Θριασίου 7. Αγορά Μεταμόρφωσης 1. Αγορά Σίνδου 2. Αγορά Καλοχωρίου 3. Αγορά Ωραιοκάστρου 4. Αγορά Αγίου Αθανασίου Δ. ΜΙΚΡΑΣ Δ. ΕΠΑΝΟΜΗΣ 13

14 Αγορά Κατοικίας Το 2014 και το πρώτο εξάμηνο του 2015 συνεχίστηκε η μείωση των τιμών σε όλους τους τύπους οικιστικών ακινήτων, με μικρότερη ένταση σε σχέση με τα προηγούμενα έτη. Το αγοραστικό ενδιαφέρον στράφηκε σε μικρότερα και παλαιότερα ακίνητα και σε φθηνότερες ή μεσαίου κόστους περιοχές. Σοβαρή ζημία υπέστησαν τα οικιστικά ακίνητα μεγαλύτερου εμβαδού λόγω της υψηλής φορολογικής επιβάρυνσης. Σύμφωνα με την Τράπεζα Ελλάδος, το 2014 ο αριθμός μεταβιβάσεων που πραγματοποιήθηκε με τραπεζικό δανεισμό αποτελούσε μόνο το 23%, ενώ το μέσο ποσοστό δανειοδότησης αποτέλεσε περίπου το 38% της αξίας του ακινήτου. Αξίζει να υπογραμμιστεί ότι η φορολογική επιβάρυνση της ακίνητης περιουσίας, η δυσκολία τραπεζικής χρηματοδότησης, αλλά και η πολιτική και οικονομική αστάθεια, αποθάρρυνε τη ζήτηση για οικιστικά ακίνητα το 2014 και το ΖΗΤΗΣΗ-ΠΡΟΣΦΟΡΑ Λαμβάνοντας υπόψη τα στοιχεία που συλλέγονται από τα κτηματομεσιτικά γραφεία, οι περιοχές με τη μεγαλύτερη και σταθερή ζήτηση συνέχισαν να είναι οι prime περιοχές του κέντρου (Κολωνάκι, Ανάκτορα), των νοτίων προαστίων (Γλυφάδα, Βούλα, Βουλιαγμένη), όπως και οι παραδοσιακά ακριβές περιοχές, ήτοι Π. Ψυχικό, Φιλοθέη, Κεφαλάρι, Κηφισιά και Πολιτεία. Την ίδια εικόνα είχε και η εξοχική κατοικία με υψηλότερη ζήτηση σε τουριστικούς προορισμούς, όπως η Μύκονος και η Σαντορίνη. Στην Αττική, η δευτερεύουσα κατοικία σημείωσε μεγαλύτερη ζήτηση στις παραθαλάσσιες περιοχές από Βάρκιζα μέχρι Σούνιο. Ιδιαίτερα αυξημένα ήταν τα επίπεδα των κενών διαμερισμάτων στο σύνολο της χώρας, τα οποία πλησιάσαν σε ποσοστό το 37,5 % σύμφωνα τα αποτελέσματα της πρόσφατης απογραφής πληθυσμού- κατοικιών της ΕΛΣΤΑΤ. Οι περισσότερες σε αριθμό κενές κατοικίες συγκεντρώνονται στην Αττική ( ). Η φορολογική πίεση στην ακίνητη περιουσία, τα υψηλά ποσοστά ανεργίας οδηγούν στην συνένωση νοικοκυριών σε ένα διαμέρισμα με αποτέλεσμα την αύξηση της προσφοράς. Σημαντικός παραμένει ο αριθμός των απούλητων νεόδμητων διαμερισμάτων στις πόλεις, ο οποίος συνυφαίνεται με τις μεγάλες μειώσεις στις τιμές των διαμερισμάτων στον αστικό χώρο. ΤΙΜΕΣ-ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ Σύμφωνα με τους δείκτες της Τράπεζας της Ελλάδος, που επιβεβαιώνονται από τους δείκτες της Eurobank Υπηρεσίες Ακινήτων, το 2014 οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 7,5%, ενώ το 2013 κατά 10,9%. Παρακάτω παρατίθεται ο μέσος ετήσιος ρυθμός μεταβολής του δείκτη των οικιστικών ακινήτων, το διάγραμμα του οικιστικού δείκτη ακινήτων για το σύνολο της χώρας όπως εκδίδεται από την Τράπεζα της Ελλάδος και την Eurobank Υπηρεσίες Ακινήτων και, τέλος, η ετήσια ποσοστιαία μεταβολή (από 2014Q2 μέχρι 2015Q2) των οικιστικών τιμών για τις 23 κεντρικές περιοχές της Αττικής: 14

15 Αγορά Κατοικίας Μέσος Ετήσιος Ρυθμός (%) - Δείκτες Κατοικίας Δείκτες Τιμών Κατοικίας - Ελλάδα Ελλάδα ΤτΕ EPS ,4 1, ,7-3, ,7-1, ,5-4, ,7-11, ,9-8, ,5-6, Q2-5,1-6,7 Σημείωση: Ο παραπάνω πίνακας συγκρίνει και αντιπαραβάλλει τις μέσες ετήσιες τιμές των κατοικιών, όπως αυτές προκύπτουν από την Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) και τη Eurobank Property Services (EPS). 100,0% 80,0% 60,0% 40,0% 20,0% 0,0% BoG Residential Index EPS Residential Index ,0% Αύξηση των τιμών Κατοικίας - 23 κεντρικά σημεία & οι τύποι ιδιοκτησίας 5,0% 0,0% -5,0% -10,0% -15,0% -20,0% -25,0% Greece Perf. of Attica Athens Basin Central Athens Athens Hist. Centre (S1) N&E Cen. Athens (S3) S&E Cen. Athens (S3) Midle - Northern Athens North Sub s of Athens West Sub s of Athens South. Sub s of Athens Pireas Suburbs of Athens West Attica East Attica 5 years (annualised) Year-on-year Quarter Με βάση την έρευνα της Eurobank Υπηρεσίες Ακινήτων σε κτηματομεσιτικά γραφεία, συγκεντρώθηκαν τα παρακάτω εύρη τιμών πώλησης για σημεία υψηλής ζήτησης στην πόλη της Αθήνας: Όσον αφορά την αγορά της Θεσσαλονίκης, οι τιμές πώλησης των διαμερισμάτων στην Θεσσαλονίκη για το 2014, τόσο των παλιών (τουλάχιστον 30ετίας) όσο και των νεότερων, μειώθηκαν σημαντικά. Η διερεύνηση της αγοράς είναι εξαιρετικά δύσκολη καθώς τα επίπεδα ρευστότητας είναι χαμηλά και πραγματοποιήθηκε ελάχιστος αριθμός αγοραπωλησιών. Στον παρακάτω πίνακα τα στοιχεία αφορούν την πλειονότητα των διαμερισμάτων, ήτοι παλιά διαμερίσματα τουλάχιστον 30ετίας, συνήθους εργολαβικής κατασκευής, χωρίς ιδιαίτερη θέα: Επίπεδα Τιμών Πώλησης ( /τ.μ.) - Prime σημεία Περιοχές min max Κολωνάκι - Ανάκτορα Π. Ψυχικό - Φιλοθέη Βόρεια Προάστια Νότια Προάστια Εξοχική / Δευτερεύουσα κατοικία Τιμές Μίσθωσης ( /τ.μ.) - Prime σημεία Τιμές Μίσθωσης ( /τ.μ.) - Prime σημεία Περιοχές min max min max Κέντρο (και Τούμπα, 40 Εκκλησίες) 3,0 7,0 900, ,0 Καλαμαριά 3,0 6,0 800, ,0 Δυτικές Συνοικίες 2,0 5,0 500,0 900,0 15

16 Αγορά Κατοικίας Οι περιοχές υψηλότερης ζήτησης ήταν το κέντρο της Θεσσαλονίκης και οι περιφερειακές του συνοικίες, ιδιαίτερα αυτές που βρίσκονται κοντά στα Πανεπιστήμια (π.χ. 40 Εκκλησιές). Στα ανατολικά, εμπορικότερες ζώνες είναι η Καλαμαριά και στα δυτικά ήταν οι πρώην δήμοι Αμπελοκήπων, Σταυρούπολης, Νεάπολης και Πολίχνης λόγω της μικρής απόστασης από το κέντρο της πόλης. Οι παραπάνω περιοχές διαθέτουν στην πλειονότητά τους οικοδομές των δεκαετιών 60-70, οι οποίες χαρακτηρίζονται από μείωση τιμών λόγω μεγάλης παλαιότητας. Αξίζει να σημειωθεί ο χαμηλός αριθμός κενών διαμερισμάτων που παρατηρήθηκαν στις ως άνω περιοχές, καθώς τα περισσότερα ακίνητα είναι ιδιοκατοικημένα. Εξαίρεση αποτελούν το κέντρο όπου παρατηρούνται διαχρονικά υψηλά ποσοστά μισθωμένης κατοικίας, όπως και οι περιοχές που βρίσκονται σε επεκτάσεις της δεκαετίας του 2000, καθώς διαθέτουν νεόδμητες κατασκευές τις οποίες δεν πρόλαβε να απορροφήσει η αγορά. ΤΑΣΕΙΣ ΠΡΟΒΛΕΨΕΙΣ Τέλος, με βάση τα μοντέλα πρόβλεψης της Eurobank Υπηρεσίες Ακινήτων, η αναθέρμανση της οικιστικής αγοράς ακινήτων αναμένεται στο τέλος του 2015, και βρίσκεται σε άμεση συσχέτηση με τις εξελίξεις στην πολιτική σκηνή, τα επίπεδα του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, την απασχόληση, τις συνθήκες χρηματοδότησης από το τραπεζικό σύστημα. Ο ρυθμός μείωσης των τιμών εκτιμάται ότι θα αμβλύνεται σταδιακά στα επόμενα έτη. Ειδικότερα, η μείωση των τιμών εκτιμάται ότι το 2015 θα είναι της τάξης του 4,7%, το 2016 της τάξης του 3,7% και το 2017 της τάξης του 2,3%. 200,00 180,00 160,00 140,00 120,00 Πρόβλεψη του Δείκτη Τιμών στην Αγορά Κατοικίας EPS - Ελλάδα History Forecast 6% 4% 2% 0% -2% Προβλέψεις στην Αγορά Κατοικίας EPS (yoy %) ,7% ,7% ,3% Σημείωση: Οι παραπάνω προβλέψεις αφορούν στο ποσοστό μεταβολής του δείκτη τιμών κατοικιών στην Ελλάδα σε ετήσια βάση. Οι προβλέψεις κατοικιών βασίζονται σε μακροοικονομικές προβλέψεις που προκύπτουν από τις Oxford Economics και Consensus Forecasts. 100,00-4% 80,00-6% 60, Q1 2001Q1 2002Q1 2003Q1 2004Q1 2005Q1 2006Q1 2007Q1 2008Q1 2009Q1 2010Q1 2011Q1 2012Q1 2013Q1 2014Q1 2015Q1 2016Q1 2017Q1-8% 16

17 Ν/Α Ευρώπη με μία ματιά Τάσεις Κτηματαγοράς ΒΟΥΛΓΑΡΙΑ Καταστήματα Γραφεία ΣΟΦΙΑ Logistics Τάσεις Τάσεις Οικιστικά Ακίνητα Μισθωμάτων Ζήτηση Προσφορά Αποδόσεων Κύριες Περιοχές Επαγγελματικά Ακίνητα Πηγή: Property Services Sofia AD Τάσεις Κτηματαγοράς ΡΟΥΜΑΝΙΑ Τάσεις Τάσεις Οικιστικά Ακίνητα Μισθωμάτων Ζήτηση Προσφορά Αποδόσεων Κατοικία (Κύριες Περιοχές) Κατοικία (Δευτ/σες Περιοχές) Εξοχική Κατοικία ΒΟΥΚΟΥΡΕΣΤΙ Επαγγελματικά Ακίνητα Καταστήματα Γραφεία Logistics Πηγή: Eurobank Property Services S.A. 8.00%-9.50% για εμπορικά κέντρα / 8%-10% για οδούς υψηλής επισκεψιμότητας 8%-10% 9%-11% Τάσεις Κτηματαγοράς ΚΙΕΒΟ ΟΥΚΡΑΝΙΑ Τάσεις Τάσεις Οικιστικά Ακίνητα Μισθωμάτων Ζήτηση Προσφορά Αποδόσεων Κατοικία (Κύριες Περιοχές) Κατοικία (Δευτ/σες Περιοχές) Εξοχική Κατοικία Επαγγελματικά Ακίνητα Καταστήματα Γραφεία Logistics Πηγή: Property Services Ukraine LLC Τάσεις Κτηματαγοράς Residential Market Rental prices Demand Supply Yields ΒΕΛΙΓΡΑΔΙ Κατοικία (Κύριες Περιοχές) Κατοικία (Δευτ/σες Περιοχές) Εξοχική Κατοικία ΣΕΡΒΙΑ Επαγγελματικά Ακίνητα Καταστήματα Γραφεία Logistics Πηγή: ERB Property Services d.o.o. Belgrade 17

18 Στοιχεία Επικοινωνίας > Real Estate Advisory > Market Research > Investment Management > Appraisals > Brokerage > Property & Facilities Management > Corporate Real Estate > Technical Services > Real Estate Asset Management TOTAL REAL ESTATE SOLUTIONS ΕΞΩΤΕΡΙΚΟ International Real Estate Division Tηλ: Fax: Βουλγαρία EFG Property Services Sofia A.D. Τηλ.: Fax: Ρουμανία EFG Property Services S.A. Τηλ.: Fax: Σερβία EFG Property Services Ltd. Belgrade Τηλ.: Fax: Ουκρανία Property Services Ukraine LLC Τηλ.: Fax: ΕΛΛΑΔΑ Advisory Services Τηλ.: Fax: Property Valuations Τηλ.: Fax: Technical Services Τηλ.: Fax: Brokerage Αθήνα Τηλ.: Fax: Brokerage Θεσσαλονίκη Τηλ.: Fax: Eurobank Property Services S.A. Αμαλιάδος 20 & Έσλιν, Τηλ: , fax: , eurobankpropertyservices@eurobank.gr Disclaimer Το παρόν διαφημιστικό έντυπο εκδόθηκε από την Eurobank Property Services, μέλος του Ομίλου Eurobank, και δεν επιτρέπεται να αναπαραχθεί κατά οποιονδήποτε τρόπο από τα πρόσωπα στα οποία αποστέλλεται ή να δοθεί σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο. Το έντυπο αυτό δεν αποτελεί προσφορά αγοράς ή πώλησης ούτε πρόσκληση για υποβολή προσφορών αγοράς ή πώλησης των ακινήτων που αναφέρονται σε αυτό. Η Eurobank Property Services και άλλοι που συνδέονται με αυτήν ενδέχεται να έχουν συμμετοχές και ενδέχεται να πραγματοποιούν συναλλαγές σε ακίνητα που αναφέρονται στο παρόν, καθώς επίσης ενδέχεται να παρέχουν ή να επιδιώκουν να παράσχουν υπηρεσίες (επενδυτικής τραπεζικής, μεσιτείας ή άλλες) στις εταιρείες αυτές. Οι επενδύσεις που αναλύονται στο έντυπο αυτό μπορεί να είναι ακατάλληλες για επενδυτές, με κριτήρια τους συγκεκριμένους επενδυτικούς στόχους τους και την οικονομική κατάστασή τους. Οι πληροφορίες που περιέχονται στο παρόν προέρχονται από πηγές που θεωρούνται αξιόπιστες αλλά δεν έχουν επαληθευτεί από την Eurobank Property Services. Οι απόψεις που διατυπώνονται στο παρόν ενδέχεται να μη συμπίπτουν με αυτές οποιουδήποτε μέλους του Ομίλου Eurobank. Καμία δήλωση ή διαβεβαίωση (ρητή ή σιωπηρή) δεν δίδεται όσον αφορά την ακρίβεια, πληρότητα, ορθότητα ή χρονική καταλληλότητα των πληροφοριών ή απόψεων που περιέχονται στο παρόν, οι οποίες μπορούν να αλλάξουν χωρίς προειδοποίηση. Καμία απολύτως ευθύνη, οπωσδήποτε και αν γεννάται, δεν αναλαμβάνεται από την Eurobank Property Services ή από τα μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου της ή τα στελέχη της ή τους υπαλλήλους της όσον αφορά το περιεχόμενο του παρόντος. Το παρόν έντυπο είναι διαφημιστικό και διανέμεται δωρεάν. 18