ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΠΟΛΥΤΕΧΝΙΚΗ ΣΧΟΛΗ ΤΜΗΜΑ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΧΩΡΟΤΑΞΙΑΣ ΚΑΙ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΔΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ

Μέγεθος: px
Εμφάνιση ξεκινά από τη σελίδα:

Download "ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΠΟΛΥΤΕΧΝΙΚΗ ΣΧΟΛΗ ΤΜΗΜΑ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΧΩΡΟΤΑΞΙΑΣ ΚΑΙ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΔΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ"

Transcript

1 ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΠΟΛΥΤΕΧΝΙΚΗ ΣΧΟΛΗ ΤΜΗΜΑ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΧΩΡΟΤΑΞΙΑΣ ΚΑΙ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΔΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ Η ΕΠΙΠΤΩΣΗ ΤΗΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΚΡΙΣΗΣ ΣΤΙΣ ΑΣΤΙΚΕΣ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΕΣ: ΕΦΑΡΜΟΓΗ, ΑΝΑΛΥΣΗ ΚΑΙ ΧΑΡΤΟΓΡΑΦΗΣΗ ΤΗΣ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ ΤΗΣ ΒΕΡΟΙΑΣ ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ ΒΕΡΟΙΑ ΦΕΒΡΟΥΑΡΙΟΣ, 2013

2 ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΠΟΛΥΤΕΧΝΙΚΗ ΣΧΟΛΗ ΤΜΗΜΑ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΧΩΡΟΤΑΞΙΑΣ ΚΑΙ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΔΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ Η ΕΠΙΠΤΩΣΗ ΤΗΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΚΡΙΣΗΣ ΣΤΙΣ ΑΣΤΙΚΕΣ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΕΣ: ΕΦΑΡΜΟΓΗ, ΑΝΑΛΥΣΗ ΚΑΙ ΧΑΡΤΟΓΡΑΦΗΣΗ ΤΗΣ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ ΤΗΣ ΒΕΡΟΙΑΣ ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ ΚΑΡΑΝΙΚΟΛΑΣ ΝΙΚΟΛΑΟΣ Επιβλέπων, Λέκτορας ΑΠΘ Η αποκλειστική ευθύνη για την επεξεργασία, την ανάλυση και τα αποτελέσματα της βιβλιογραφικής επισκόπησης ανήκει στο συγγραφέα της μελέτης.

3 Στην οικογένειά μου ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 2

4 Πίνακας Περιεχομένων ΕΥΧΑΡΙΣΤΙΕΣ ΑΚΡΩΝΥΜΙΑ ΠΕΡΙΛΗΨΗ EXECUTIVE SUMMARY ΕΙΣΑΓΩΓΗ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΚΑΙ ΚΡΙΣΗ Αγορά ακινήτων Αλληλεπίδραση αγοράς ακινήτων - οικονομίας Οικονομική κρίση ΕΞΕΤΑΣΗ ΥΠΑΡΧΟΥΣΑΣ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ ΣΤΟΝ ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΧΩΡΟ Βασικοί παράμετροι που επηρεάζουν τη Ζήτηση Προσφορά των ακινήτων Κατάσταση στο διεθνή χώρο Eurostat - Statistics Finland RICS Εθνική Τράπεζα Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα Κατάσταση στην Ελλάδα Τράπεζα της Ελλάδος Ελληνική Στατιστική Αρχή Αποτελέσματα έρευνας κτηματομεσιτικών γραφείων (Τράπεζα της Ελλάδος) Συμπεράσματα ΣΗΜΑΝΤΙΚΟΤΕΡΟΙ ΠΑΡΑΓΟΝΤΕΣ ΠΟΥ ΕΠΗΡΕΑΖΟΥΝ ΤΗΝ ΑΞΙΑ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΕΠΙ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΚΡΙΣΗΣ Στεγαστική πίστη - ρευστότητα Οικονομική κατάσταση των νοικοκυριών Φορολογικό νομοθετικό πλαίσιο Τιμές των μισθωμάτων επένδυση Πληθωρισμός Απόθεμα αδιάθετων κατοικιών Οικοδομική δραστηριότητα - κόστος κατασκευής Ψυχολογία των επενδυτών Δημογραφικός παράγοντας ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 3

5 4. ΠΡΟΣΔΟΚΙΕΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΠΟΡΕΙΑ ΠΟΥ ΘΑ ΑΚΟΛΟΥΘΗΣΟΥΝ ΟΙ ΑΞΙΕΣ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Εθνική Τράπεζα Τράπεζα της Ελλάδος Άλλοι, προβλέπουν ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ ΜΕΛΕΤΗΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑ ΤΗΣ ΒΕΡΟΙΑΣ Πλαίσιο μελέτης Πολεοδομικά χαρακτηριστικά της πόλης της Βέροιας Κριτήρια-λόγοι επιλογής της ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΑ Διαδικασία συλλογής στοιχείων Περιγραφή ερωτηματολογίων Αντλούμενες πληροφορίες Ανάλυση τρόπου επεξεργασίας των στοιχείων Χαρτογραφική απεικόνιση των στοιχείων της έρευνας Εκτιμήσεις Ακινήτων και GIS Διαδικασία παραγωγής ζητούμενων χαρτών με χρήση GIS Η ΕΞΕΛΙΞΗ ΤΗΣ ΑΞΙΑΣ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΗ ΒΕΡΟΙΑ Κατοικίες Γραφεία Καταστήματα Σύνολο ακινήτων ΚΑΤΑΓΡΑΦΗ ΤΗΣ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ ΤΟ ΤΕΛΕΥΤΑΙΟ ΕΞΑΜΗΝΟ Κατοικίες Γραφεία-Καταστήματα Σύνολο ακινήτων ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ ΑΝΑΦΟΡΕΣ Βιβλιογραφία Ελληνική Ξενόγλωσση Ηλεκτρονικές πηγές Ελληνικές Ξενόγλωσσες ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΑ Βιβλιογραφία ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 4

6 Ελληνική Ξενόγλωσση Ηλεκτρονικές πηγές Ελληνικές Ξενόγλωσσες ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Περιεχόμενα Πινάκων Πίνακας : Παράγοντες που επηρεάζουν τη ζήτηση Πίνακας : Παράγοντες που επηρεάζουν την προσφορά Πίνακας 2.2.1: Δείκτης τιμών κατοικιών, ποσοστιαία μεταβολή ενός έτους Πίνακας 2.2.2: Ποσοστιαία % μεταβολή τιμών των ακινήτων, Πίνακας 2.2.3: Ποσοστιαία % μεταβολή αδειών οικιστικών κατοικιών Πίνακας 2.3.1: Σύνοψη κυριότερων βραχυχρόνιων δεικτών για την αγορά ακινήτων Πίνακας 2.3.2: Ποσοστιαία % μεταβολή των τιμών των κατοικιών, ανά έτος - ανά γεωγραφική περιοχή* Πίνακας 2.3.3: Ποσοστιαία % μεταβολή των μέσων ετήσιων Δεικτών στην Κατασκευή Νέων Κτιρίων Κατοικιών και του ΔΚΤ* Πίνακας 2.3.4: Η αγορά κατοικίας σήμερα σε σχέση με τρεις μήνες πριν; Πίνακας 2.3.5: Πως χαρακτηρίζετε τη σχέση προσφοράς-ζήτησης στην αγορά κατοικίας; Πίνακας 2.3.6: Οι αγοραπωλησίες κατοικιών σε σχέση με τρεις μήνες πριν, είναι σήμερα: Πίνακας 2.3.7: Οι τιμές πώλησης των κατοικιών σήμερα, σε σχέση με τρεις μήνες πριν, είναι: Πίνακας 6.2.1: Ποσοστιαία % μεταβολή του μέσου ετήσιου δείκτη τιμών καταναλωτή (πληθωρισμός)* Πίνακας 7.1.1: Μέσος όρος τιμών πώλησης κατοικιών ανά οδό, /τ.μ. ( )* Πίνακας 7.1.2: Μέσος όρος τιμών ενοικίασης κατοικιών ανά οδό, /τ.μ. ( )* Πίνακας 7.1.3: Μέσος όρος τετραγωνικών-ορόφου-παλαιότητας πωλήσεων κατοικιών, Πίνακας 7.1.4: Μέσος όρος τετραγωνικών-ορόφου-παλαιότητας ενοικιάσεις κατοικιών, ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 5

7 Πίνακας 7.1.5: Μέσος όρος τετραγωνικών-παλαιότητας συναλλαγών-αναθέσεων κατοικιών (πωλήσεις - προς πώληση), Πίνακας 7.1.6: Μέσος όρος τετραγωνικών-παλαιότητας συναλλαγών-αναθέσεων κατοικιών (ενοικιάσεις - προς ενοικίαση), Πίνακας 7.2.1: Μέσος όρος τιμών ενοικίασης γραφείων ανά οδό, Πίνακας 7.3.1: Μέσος όρος τιμών ενοικίασης καταστημάτων ανά οδό, Πίνακας 7.4.1: Μέσος όρος τιμών ενοικίασης ανά οδό για κάθε είδος ακινήτου Πίνακας 7.4.2: Γενικός μέσος όρος τιμών ενοικίασης ανά οδό για κάθε είδος ακινήτου Πίνακας 7.4.3: Απόκλιση σε /τ.μ. των τιμών ενοικίασης μεταξύ των τριών ειδών ακινήτων, ανά οδό* Πίνακας 8.1.1: Μέσος όρος τιμών ενοικίασης κατοικιών ανά οδό, Πίνακας 8.1.2: Μέσος όρος τιμών πώλησης κατοικιών ανά οδό, Πίνακας 8.1.3: Μέσος όρος τετραγωνικών-παλαιότητας συναλλαγών-αναθέσεων κατοικιών (ενοικιάσεις - προς ενοικίαση) τελευταίου εξαμήνου Πίνακας 8.1.4: Μέσος όρος τετραγωνικών-παλαιότητας συναλλαγών-αναθέσεων κατοικιών (πωλήσεις προς πώληση) τελευταίου εξαμήνου Πίνακας 8.2.1: Ποσοστιαία μεταβολή μέσου όρου τιμών ενοικίασης γραφείων μεταξύ περιόδου και τελευταίου εξαμήνου Πίνακας 8.2.2: Ποσοστιαία μεταβολή μέσου όρου τιμών ενοικίασης καταστημάτων μεταξύ περιόδου και τελευταίου εξαμήνου Περιεχόμενα Διαγραμμάτων Διάγραμμα 2.2.1: Ποσοστιαία % μεταβολή αδειών οικιστικών κατοικιών Διάγραμμα 2.2.2: Ποσοστιαία % μεταβολή τιμών κατοικιών για κάθε χώρα, 2010 και Διάγραμμα 2.2.3: Επενδύσεις σε κατοικίες ως ποσοστό του ΑΕΠ, Διάγραμμα 2.2.4: Ετήσια μεταβολή % των τιμών των κατοικιών, Διάγραμμα 2.2.5: Εκτιμώμενη υπερτίμηση της αξίας των κατοικιών, ποσοστό % (Νοέμβριος 2008) Διάγραμμα 2.2.6: Πραγματικές τιμές των κατοικιών στη ζώνη του ευρώ και τις Ηνωμένες Πολιτείες, ποσοστιαία % μεταβολή ανά έτος ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 6

8 Διάγραμμα 2.2.7: Ονομαστικές τιμές των κατοικιών στη ζώνη του ευρώ και τις Ηνωμένες Πολιτείες, ποσοστιαία % μεταβολή ανά έτος Διάγραμμα 2.3.1: Ποσοστιαία % μεταβολή των τιμών των κατοικιών, ανά έτος, ανά γεωγραφική περιοχή* Διάγραμμα 2.3.2: Ποσοστιαία % ετήσια μεταβολή Δεικτών στην Κατασκευή Νέων Κτιρίων Κατοικιών και του ΔΚΤ* Διάγραμμα 2.3.3: Η αγορά κατοικίας σήμερα σε σχέση με τρεις μήνες πριν Διάγραμμα 3.1.1: Μέση ετήσια ποσοστιαία % μεταβολή υπολοίπου στεγαστικών δανείων προς τα νοικοκυριά, Διάγραμμα 3.2.1: Πόσο μειώθηκαν τα εισοδήματά σας τα τελευταία χρόνια (Ιανουάριος 2012);.. 49 Διάγραμμα 3.2.2: Ετήσια ποσοστιαία % μεταβολή των μέσων ακαθάριστων αποδοχών (πραγματικών) Διάγραμμα 3.3.1: Πιστεύετε ότι θα μπορείτε να πληρώσετε τον επόμενο χρόνο τους φόρους (ΕΤΑΚ, ειδικό τέλος μέσω ΔΕΗ κλπ) στα ακίνητα (Ιανουάριος 2012); Διάγραμμα 3.3.2: Εν μέσω οικονομικής κρίσης πιστεύετε ότι το μέτρο σχετικά με τα ενεργειακά πιστοποιητικά θα επιδράσει θετικά ή αρνητικά στην αγορά ακινήτου στην Ελλάδα (Ιανουάριος 2012); Διάγραμμα 3.4.1: Μέση ετήσια ποσοστιαία % μεταβολή των τιμών των ενοικίων, Διάγραμμα 3.4.2: Σε τι ποσοστό μειώσατε το ενοίκιο (Ιανουάριος 2012); Διάγραμμα 3.4.3: Πόσο μειώθηκαν τα εισοδήματά σας από ακίνητα την τελευταία διετία (Ιανουάριος 2012); Διάγραμμα 3.4.4: Η έκτακτη εισφορά που πληρώνετε με το λογαριασμό της ΔΕΗ (σύνολο των δόσεων) σε τι ποσοστό των ετήσιων μισθωμάτων που εισπράττετε αντιστοιχεί (Ιανουάριος 2012); Διάγραμμα 3.4.5: Κατά τη γνώμη σας είναι συμφέρον ή ζημιογόνο να διαθέτει κανείς σήμερα ακίνητα για να τα νοικιάσει (Ιανουάριος 2012); Διάγραμμα 4.1.1: Πιστεύετε ότι θα μπορείτε στο μέλλον να εξοφλείτε έγκαιρα τις δόσεις (Ιανουάριος 2012); Διάγραμμα 4.1.2: Μελλοντική πορεία των τιμών των κατοικιών, ετήσια ποσοστιαία % μεταβολή 62 Διάγραμμα 6.2.2: Συντελεστής πληθωρισμού για αναγωγή τιμών από έτος σε έτος ( ) Διάγραμμα 6.2.3: Συντελεστής πληθωρισμού για αναγωγή τιμών από κάθε εξεταζόμενο έτος στο Διάγραμμα 7.1.1: Μέσος όρος τιμών πώλησης κατοικιών ανά περιοχή, /τ.μ. ( )* ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 7

9 Διάγραμμα 7.1.2: Μέσος όρος τιμών ενοικίασης κατοικιών ανά περιοχή, /τ.μ. ( )* Διάγραμμα 7.2.1: Μέσος όρος τιμών ενοικίασης γραφείων ανά περιοχή, /τ.μ. ( )* Διάγραμμα 7.3.1: Μέσος όρος τιμών ενοικίασης καταστημάτων ανά περιοχή, /τ.μ. ( )* Διάγραμμα 8.1.1: Σύγκριση μέσου όρου τιμών ενοικίασης κατοικιών ανά οδό, ανάμεσα στο τελευταίο εξάμηνο και την περίοδο )* Διάγραμμα 8.1.2: Σύγκριση μέσου όρου τιμών πώλησης κατοικιών ανά οδό, ανάμεσα στο τελευταίο εξάμηνο και την περίοδο * Περιεχόμενα Σχημάτων Σχήμα 1.1.1: Ακίνητο Σχήμα 2.1.1: Παράγοντες που επηρεάζουν τις τιμές των ακινήτων Σχήμα 3.9.1: Τα δημογραφικά δεδομένα ερμηνεύουν μεγάλο τμήμα πολλών ζητημάτων Περιεχόμενα Χαρτών Χάρτης 2.2.1: Ποσοστιαία % μεταβολή τιμών κατοικιών για χώρες της Ε.Ε. για το έτος Χάρτης 2.2.2: Ποσοστιαία % μεταβολή τιμών κατοικιών για χώρες της Ε.Ε. για το έτος Χάρτης 2.2.3: Ποσοστιαία % μεταβολή τιμών κατοικιών για χώρες της Ε.Ε. για το έτος Χάρτης 2.2.4: Ποσοστιαία % μεταβολή τιμών κατοικιών για χώρες της Ε.Ε. για το έτος Χάρτης 2.2.5: Ποσοστιαία % μεταβολή τιμών κατοικιών για χώρες της Ε.Ε. για το έτος Χάρτης 5.2.1: Χωρισμός της πόλης της Βέροιας σε ζώνες σχετικά ομοιογενούς κυκλοφοριακού φόρτου Χάρτης 5.2.2: Πολεοδομική οργάνωση της πόλης της Βέροιας Χάρτης 7.1: Αναθέσεις ακινήτων ανά είδος, Χάρτης 7.2: Είδος ανάθεσης συνόλου ακινήτων, Χάρτης 7.1.1: Μέσος όρος τιμών πώλησης κατοικιών ανά οδό, /τ.μ. ( ) ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 8

10 Χάρτης 7.1.2: Μέσος όρος τιμών ενοικίασης κατοικιών ανά οδό, /τ.μ. ( ) Χάρτης 7.2.1: Μέσος όρος τιμών ενοικίασης γραφείων ανά οδό, /τ.μ. ( ) Χάρτης 7.3.1: Μέσος όρος τιμών ενοικίασης καταστημάτων ανά οδό, /τ.μ. ( ) Χάρτης 7.4.1: Απόκλιση σε /τ.μ. των τιμών ενοικίασης μεταξύ των τριών ειδών ακινήτων, ανά οδό ( ) Χάρτης 8.1: Σύνολο συναλλαγών-αναθέσεων ανά είδος ακινήτου (τελευταίο εξάμηνο) Χάρτης 8.2: Είδος συναλλαγής-ανάθεσης (πώληση-προς πώληση ή ενοικίαση-προς ενοικίαση) συνόλου ακινήτων (τελευταίο εξάμηνο) Χάρτης 8.1.1: Μέσος όρος τιμών ενοικίασης κατοικιών ανά οδό, /τ.μ. (τελευταίο εξάμηνο) Χάρτης 8.1.2: Σύγκριση μέσου όρου τιμών ενοικίασης κατοικιών ανά οδό, ανάμεσα στο τελευταίο εξάμηνο και την περίοδο (ποσοστιαία μεταβολή)* Περιεχόμενα Παραρτήματος Εικόνα Π1: Ερωτηματολόγιο 1α, Συναλλαγές τελευταίου εξαμήνου (πωλήσεις) Εικόνα Π2: Ερωτηματολόγιο 1β, Συναλλαγές τελευταίου εξαμήνου (ενοικιάσεις) Εικόνα Π3: Ερωτηματολόγιο 2α, Αναθέσεις τελευταίου εξαμήνου (πωλήσεις) Εικόνα Π4: Ερωτηματολόγιο 2β, Αναθέσεις εξαμήνου (ενοικιάσεις) Εικόνα Π5: Ερωτηματολόγιο 3α, Συναλλαγές πέραν του τελευταίου εξαμήνου (πωλήσεις) Εικόνα Π6: Ερωτηματολόγιο 3β, Συναλλαγές πέραν του τελευταίου εξαμήνου (ενοικιάσεις) Εικόνα Π7: Ερωτηματολόγιο 4α, Αναθέσεις τελευταίου εξαμήνου (πωλήσεις) Εικόνα Π8: Ερωτηματολόγιο 4β, Αναθέσεις πέραν του τελευταίου εξαμήνου (ενοικιάσεις) Πίνακας Π1: Μέσος όρος τιμών πώλησης καταστημάτων ανά οδό, /τ.μ. ( )* Πίνακας Π2: Μέσος όρος τιμών πώλησης καταστημάτων ανά οδό, /τ.μ. ( )* Πίνακας Π3: Μέσος όρος τιμών προς πώληση κατοικιών ανά οδό, /τ.μ. ( )* Πίνακας Π4: Μέσος όρος τιμών προς ενοικίαση κατοικιών ανά οδό, /τ.μ. ( )* Πίνακας Π5: Μέσος όρος τιμών προς πώληση γραφείων ανά οδό, /τ.μ. ( )* Πίνακας Π6: Μέσος όρος τιμών προς ενοικίαση γραφείων ανά οδό, /τ.μ. ( )* ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 9

11 Πίνακας Π7: Μέσος όρος τιμών προς πώληση καταστημάτων ανά οδό, /τ.μ. ( )* Πίνακας Π8: Μέσος όρος τιμών προς ενοικίαση καταστημάτων ανά οδό, /τ.μ. ( )* Πίνακας Π9: Μέσος όρος τιμών προς πώληση κατοικιών ανά οδό, /τ.μ. (τελευταίο εξάμηνο)*. 157 Πίνακας Π10: Μέσος όρος τιμών προς πώληση γραφείων ανά οδό, /τ.μ. (τελευταίο εξάμηνο)* 157 Πίνακας Π11: Μέσος όρος τιμών προς πώληση καταστημάτων ανά οδό, /τ.μ. (τελευταίο εξάμηνο)* Πίνακας Π12: Μέσος όρος τιμών προς ενοικίαση κατοικιών ανά οδό, /τ.μ. (τελευταίο εξάμηνο)* Πίνακας Π13: Μέσος όρος τιμών προς ενοικίαση γραφείων ανά οδό, /τ.μ. (τελευταίο εξάμηνο)* Πίνακας Π14: Μέσος όρος τιμών προς ενοικίαση καταστημάτων ανά οδό, /τ.μ. (τελευταίο εξάμηνο)* Χάρτης Π1: Αναθέσεις ακινήτων ανά είδος ακινήτου και ανά είδος ανάθεσης (προς πώληση ή προς ενοικίαση) στην πόλη της Βέροιας για τη χρονική περίοδο Χάρτης Π2: Συναλλαγές ακινήτων ανά είδος ακινήτου και ανά είδος συναλλαγής (πώληση ή ενοικίαση) στην πόλης της Βέροιας για τη χρονική περίοδο του τελευταίου εξαμήνου Χάρτης Π3: Αναθέσεις ακινήτων ανά είδος ακινήτου και ανά είδος ανάθεσης (προς πώληση ή προς ενοικίαση) στην πόλη της Βέροιας για τη χρονική περίοδο του τελευταίου εξαμήνου ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 10

12 ΕΥΧΑΡΙΣΤΙΕΣ Στο σημείο αυτό θα ήθελα από βάθους καρδίας να ευχαριστήσω τον επιβλέποντα της διπλωματικής μου εργασίας κ. Καρανικόλα Νικόλα, Λέκτορα ΑΠΘ, για την καθοδήγηση καθώς και την άψογη συνεργασία που είχαμε κατά την πορεία εκπόνησής της. Επιπλέον θα ήθελα να ευχαριστήσω όλους όσους με προθυμία αφιέρωσαν μέρος του χρόνου τους για να απαντήσουν στα ερωτηματολόγια που μοιράστηκαν στα πλαίσια της έρευνας της παρούσας εργασίας. Τέλος θα ήταν παράλειψη να μην ευχαριστήσω ιδιαίτερα τον κ. Μπριάζα Γεώργιο, πιστοποιημένο εκτιμητή και ιδιοκτήτη του μεσιτικού γραφείου Μεσιτική Ακινήτων, για την προθυμία του αλλά και τη σημαντική συμβολή του στη συγκέντρωση του μεγαλύτερου μέρους των δεδομένων της έρευνας, που αποτέλεσαν τη βάση για τη διαμόρφωση μιας ολοκληρωμένης εικόνας της κτηματαγοράς της Βέροιας. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 11

13 ΑΚΡΩΝΥΜΙΑ ΑΕΠ = Ακαθάριστο Εγχώριο Προϊόν ΑΠΘ = Αριστοτέλειο Πανεπιστήμιο Θεσσαλονίκης ΙΝΕ ΓΣΕΕ = Ινστιτούτο Εργασίας Γενικής Συνομοσπονδίας Εργατών Ελλάδας ΔΤΚ = Δείκτης Τιμών Καταναλωτή ECB = European Central Bank Ε.Ε. = Ευρωπαϊκή Ένωση EUROSTAT = Statistical Office of the European Communities GIS = Geographic Information System ΗΠΑ = Ηνωμένες Πολιτείες Αμερικής IMF = International Monetary Fund ΟΚΕ = Οικονομική και Κοινωνική Επιτροπή της Ελλάδος ΠΟΜΙΔΑ = Πανελλήνιος Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων RBC = Royal Bank of Canada R.E. = Real Estate RICS = Royal Institution of Chartered Surveyors ΣΓΠ = Συστήματα Γεωγραφικών Πληροφοριών GIS = Geographic Information Systems ΦΑΠ = Φόρος Ακίνητης Περιουσίας ΦΜΑ = Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 12

14 ΠΕΡΙΛΗΨΗ Η παρούσα διπλωματική εργασία φέρει τον τίτλο «Η επίπτωση της Οικονομικής Κρίσης στις Αστικές Κτηματαγορές: Εφαρμογή, Ανάλυση και Χαρτογράφηση της Κτηματαγοράς της Βέροιας». Κύριος στόχος της, αποτελεί η διερεύνηση των επιπτώσεων της οικονομικής κρίσης στις αστικές κτηματαγορές, ενώ η επίτευξη αυτού στηρίζεται ειδικότερα στη μελέτη της κτηματαγοράς της πόλης της Βέροιας η οποία στα πλαίσια της εργασίας θεωρείται δείγμα αντιπροσωπευτικής αστικής κτηματαγοράς. Δευτερεύοντες στόχοι της διπλωματικής, αποτελούν αφενός ο προσδιορισμός και η ανάλυση των παραγόντων που διαδραματίζουν καθοριστικό ρόλο στη διαμόρφωση των αξιών των ακινήτων και περισσότερο των κατοικιών, εν μέσω οικονομικής κρίσης στην Ελλάδα, και αφετέρου η μελέτη των προσδοκιών για τη πορεία που πρόκειται να ακολουθήσουν οι αξίες των ακινήτων στο μέλλον. Η επίτευξη των δευτερευόντων στόχων της διπλωματικής (θεωρητικό πλαίσιο-κεφάλαια 1 έως 4) αποτελεί βασική προϋπόθεση για την ορθή και πλήρη διερεύνηση του κύριου στόχου (πρακτικό μέρος- κεφάλαια 4 έως 8). Ειδικότερα η διπλωματική εργασία διαρθρώνεται σε 8 επιμέρους κεφάλαια. Στο 1 ο Κεφάλαιο, με τίτλο «Αγορά ακινήτων και κρίση» πραγματοποιείται γενική αναφορά στον ορισμό του ακινήτου και στην αγορά ακινήτων με στόχο την ανάδειξη της σημαντικότητας της αξίας των ακινήτων. Εν συνεχεία παρουσιάζεται η σχέση μεταξύ της αγοράς ακινήτων και της οικονομίας, ενώ το κεφάλαιο κλείνει με σύντομη αναφορά στην οικονομική κρίση και ειδικότερα στην απαρχή της και πως αυτή έφτασε στο σημείο να συνδέεται με την ελληνική κτηματαγορά (Βλάμης, 2011). Στο 2 ο Κεφάλαιο, με τίτλο «Εξέταση υπάρχουσας κατάστασης στον ελληνικό χώρο» αρχικά παρουσιάζονται οι βασικοί παράμετροι που επηρεάζουν τη Ζήτηση και την Προσφορά των ακινήτων, ενώ στη συνέχεια διερευνάται η γενικότερη κατάσταση που επικρατεί στο διεθνή και ειδικότερα στον ελληνικό χώρο σε ότι αφορά την αγορά ακινήτων, επικεντρώνοντας την ανάλυση στην αξία των ακινήτων. Στο 3 ο Κεφάλαιο, με τίτλο «Σημαντικότεροι παράγοντες που επηρεάζουν την αξία των ακινήτων επί οικονομικής κρίσης» απαντάται το πρώτο από τα δύο δευτερεύοντα ερωτήματα που έχουν τεθεί στη διπλωματική εργασία. Συγκεκριμένα προσδιορίζονται και αναλύονται οι κυριότεροι παράγοντες, οι οποίοι στην Ελλάδα, εν μέσω οικονομικής κρίσης συντελούν δραστικά στη διαμόρφωση της αξίας των ακινήτων. Στο 4 ο Κεφάλαιο, με τίτλο «Προσδοκίες για την πορεία που θα ακολουθήσουν οι αξίες των ακινήτων στο μέλλον» δίνεται η απάντηση στο δεύτερο δευτερεύων ερώτημα της εργασίας. Ειδικότερα αναλύονται οι προοπτικές για την πορεία που πρόκειται να ακολουθήσουν στο μέλλον οι αξίες των ακινήτων στην Ελλάδα, έτσι όπως εντοπίστηκαν μέσα από τη βιβλιογραφική έρευνα. Στο 5 ο Κεφάλαιο, με τίτλο «Παρουσίαση μελέτης για την Κτηματαγορά της Βέροιας» παρουσιάζεται το γενικότερο πλαίσιο της μελέτης του πρακτικού μέρους της διπλωματικής. Ειδικότερα αναφέρεται στη διεξαγωγή έρευνας (ερωτηματολόγια) για ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 13

15 τη συλλογή των απαιτούμενων στοιχείων, όπου μελετώνται οι κατοικίες, τα γραφεία και τα καταστήματα από την κτηματαγορά της πόλης της Βέροιας. Επιπρόσθετα στο κεφάλαιο αυτό παρατίθενται διάφορά πολεοδομικά χαρακτηριστικά της πόλης καθώς και οι λόγοι που οδήγησαν στην επιλογή της ως παράδειγμα αστικής κτηματαγοράς. Στο 6 ο Κεφάλαιο, με τίτλο «Μεθοδολογία» περιγράφεται η διαδικασία συλλογής στοιχείων μέσω ερωτηματολογίων, το είδος των συλλεγόμενων στοιχείων καθώς και ο τρόπος με τον οποίο εν συνεχεία επεξεργάστηκαν τα στοιχεία αυτά προκειμένου να αποδώσουν τις ζητούμενες πληροφορίες. Σε τελικό στάδιο πραγματοποιείται αναφορά στη διαδικασία χαρτογραφικής απεικόνισης αυτών. Στο 7 ο Κεφάλαιο, με τίτλο «Εξέλιξη της αξίας των ακινήτων στη Βέροια» παρουσιάζεται ξεχωριστά για κάθε είδος ακινήτου αλλά και συνολικά η εξέλιξη τους σε βάθος χρόνου (τελευταία περίπου δεκαετία). Συγκεκριμένα, από τα ερωτηματολόγια, στο κεφάλαιο αυτό αναλύονται τα συλλεγόμενα στοιχεία που αναφέρονται σε συναλλαγές ακινήτων από το 1998 έως το 2010, καθώς και σε αναθέσεις της χρονικής περιόδου Στο 8 ο Κεφάλαιο, με τίτλο «Καταγραφή της κτηματαγοράς το τελευταίο εξάμηνο» παρουσιάζεται η κατάσταση που επικρατεί στην κτηματαγορά της πόλης εν μέσω οικονομική κρίσης. Ειδικότερα αναλύονται οι συναλλαγές αλλά και οι αναθέσεις ακινήτων που εντάσσονται στο τελευταίο περίπου εξάμηνο από την περίοδο διεξαγωγής της έρευνας (Νοέμβριος 2011 έως και αρχές Μαΐου 2012), ενώ παράλληλα τα αποτελέσματα της ανάλυσης αυτής συγκρίνονται με τα αποτελέσματα του προηγουμένου κεφαλαίου προκειμένου να εντοπιστούν οι επιπτώσεις της οικονομικής κρίσης στην κτηματαγορά της πόλης και κατά συνέπεια να επιτευχθεί ο κύριος στόχος που τέθηκε στην αρχή της διπλωματικής. Τέλος, μετά το πέρας των οκτώ κεφαλαίων της εργασίας, ακολουθεί η παρουσίαση των «Συμπερασμάτων» που προέκυψαν από το σύνολο της διπλωματικής. Συγκεκριμένα παρατίθενται ορισμένες παρατηρήσεις-συμπεράσματα του 1 ο και 2 ο Κεφαλαίου, ενώ ταυτόχρονα παρουσιάζονται τα συμπεράσματα που προέκυψαν μέσα από το 3 ο και 4 ο Κεφάλαιο, τα οποία και δίνουν απαντήσεις στα δύο δευτερεύοντα ερωτήματα της εργασίας. Σε τελικό επίπεδο παρουσιάζονται τα συμπεράσματα που αντιστοιχούν στο πρακτικό μέρος της διπλωματικής, απαντώντας κατ αυτό τον τρόπο αυτό στο κύριο ερώτημα της εργασίας. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 14

16 EXECUTIVE SUMMARY This thesis is entitled "The Impact of Economic Crisis on Urban Real Estate Market: Implementation, Analysis and Mapping of Veria Real Estate Market." The main objective is to investigate the effects of the economic crisis in the urban land market. To achieve this, the study is especially based on the real estate in the city of Veria, which in the context of work is considered a representative sample of urban land. Secondary objectives of the thesis are to identify and analyse the factors that play a key role in shaping the values of real estate and mainly of the housing amid economic crisis in Greece, and also the study of how property values are expected to change in the future. The achievement of the secondary objectives of the thesis (theoretical part - Chapters 1 to 4) is a prerequisite for the proper and complete investigation of the main objective (practical part - Chapters 4 to 8). In particular, this thesis is divided into 8 chapters. In Chapter 1, entitled "Property purchasing and crisis", a general reference to the definition of property and real estate market is made to highlight the significance of the value of the property. In addition, the relationship between the housing market and economy is presented, while the chapter ends with a brief reference to the financial crisis beginning and reached a point to be associated with the Greek real estate (Vlamis, 2011). In Chapter 2, entitled "Examination of the current situation in the Greek zone", the key factors that affect the demand and supply of real estate are presented. Furthermore, the general situation in the world and especially in the Greek zone, in terms of real estate market, is investigated focusing the analysis on the value of real estate. In Chapter 3, entitled "The most important factors affecting the value of property during the economic crisis", the first of two secondary objectives that have been set in the thesis is answered. The main factors, which drastically contribute to the shaping of the property value, in Greece amid financial crisis are specifically identified and analysed. In Chapter 4, entitled "Expectations of how the real estate values will change in the future", the second of two secondary objectives that have been set in the thesis is answered. Specifically, the prospects of how the future values of real estate in Greece will change are analysed, as identified through the literature search. In Chapter 5, entitled "Presentation of the study on the real estate market of Veria", the context of the study of the practical part of the thesis is presented. Specifically, it refers in the survey (questionnaires) to collect the required data for the study of the houses, offices and shops from the land of the city of Veria. What is more, this chapter gives several urban characteristics of the city as well as the reasons for the choice of urban land market as an example. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 15

17 In Chapter 6, entitled "Methodology", the process of collecting data through questionnaires, the type of data collected and the way in which the data are processed to yield the desired information is described. In the final stage, it refers to the procedure of mapping the relevant data. In Chapter 7, entitled "Evolution of the value of property in Veria", the evolution over time (last decade) is separately presented for each type of property and the overall. In particular, this chapter analyzes the data collected from the questionnaires which are related to property transactions from 1998 to 2010, and entrusting in the period In Chapter 8, entitled "Registration of the real estate in the last six months", the situation in the city's real estate market amid the economic crisis is presented. Specifically, the transactions and assignments of property included in approximately the last half of the survey period (November 2011 to early May 2012) are analysed, while the results of this analysis are compared with the results of the previous chapter to identify the impact of economic crisis in the property of the city and thus to achieve the main goal set at the beginning of the thesis. Finally, after the eight chapters of the thesis, the "conclusions" drawn from the entire thesis is presented. Specifically, observations-conclusions of the first and second chapter are presented, while the conclusions that emerged from the third and fourth chapter, which also provide answers to the two secondary objectives of the thesis are shown. Finally, the conclusions that correspond to the practical part of the thesis are presented, answering in this way to the main question of the thesis. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 16

18 ΕΙΣΑΓΩΓΗ Η παρούσα εργασία με τίτλο «Η επίπτωση της Οικονομικής Κρίσης στις Αστικές Κτηματαγορές: Εφαρμογή, Ανάλυση και Χαρτογράφηση της Κτηματαγοράς της Βέροιας» αποτελεί διπλωματική εργασία του Τμήματος Μηχανικών Χωροταξίας και Ανάπτυξης του Αριστοτελείου Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης, και το χρονικό της πλαίσιο τοποθετείται μεταξύ Φεβρουαρίου του 2012 και Φεβρουαρίου του Αφορμή για την επιλογή του συγκεκριμένου θέματος αποτέλεσε η παγκόσμια οικονομική κρίση και οι επιπτώσεις της στην εξέλιξη των ελληνικών κτηματαγορών. Αντικείμενο της διπλωματικής εργασίας αποτελεί η διερεύνηση των επιπτώσεων της οικονομικής κρίσης στις αστικές κτηματαγορές, ενώ για την επίτευξη της ολοκληρωμένης ανάλυσης του αντικειμένου αυτού καθώς ταυτόχρονα και για τη βέλτιστη οργάνωσή της διπλωματικής, θεωρήθηκε ορθό να χωριστεί η εργασία σε δύο βασικά μέρη, όπου το πρώτο μέρος θα περιλάμβανε το θεωρητικό πλαίσιο ενώ το δεύτερο το πρακτικό. Στο θεωρητικό πλαίσιο, ο στόχος ο οποίος τέθηκε ήταν διττός. Αφενός στόχευε στον προσδιορισμό και την ανάλυση των παραγόντων που διαδραματίζουν καθοριστικό ρόλο στη διαμόρφωση των αξιών των ακινήτων και περισσότερο των κατοικιών, εν μέσω οικονομικής κρίσης, και αφετέρου στη μελέτη των προσδοκιών για τη πορεία που πρόκειται να ακολουθήσουν οι αξίες των ακινήτων στο μέλλον. Στο θεωρητικό πλαίσιο προκειμένου να επιτευχθεί μια ολοκληρωμένη ανάλυση επί του θέματος, κρίθηκε αναγκαίος ο επιμερισμός του σε 4 κεφάλαια, και ειδικότερα η κατηγοριοποίηση αυτών των κεφαλαίων σε δύο μέρη. Το πρώτο μέρος (1 ο και 2 ο κεφάλαιο) αποτελεί το υπόβαθρο, στο οποίο γίνεται αρχικά μια γενική αναφορά στον ορισμό των ακινήτων αγοράς ακινήτων και της σχέση της αγοράς ακινήτου με την οικονομία, και ειδικότερα με την οικονομική κρίση. Στη συνέχεια ακολουθεί μια γενική διερεύνηση των παραγόντων που συμμετέχουν στη διαμόρφωση της αξίας των ακινήτων, ενώ σε τελικό επίπεδο παρουσιάζεται η υπάρχουσα κατάσταση στο διεθνή χώρο και κυρίως στην Ελλάδα, όπως αυτή εντοπίζεται μέσα από τη μελέτη των διαφόρων πηγών. Λαμβάνοντας υπόψη το υπόβαθρο, το δεύτερο κύριο μέρος του θεωρητικού πλαισίου της διπλωματικής (3 ο και 4 ο κεφάλαιο) αποσκοπεί στην απόδοση σαφών και τεκμηριωμένων απαντήσεων στα βασικά ερωτήματα-στόχους όπως αυτά τέθηκαν στην αρχή του θεωρητικού πλαισίου. Εν συνεχεία, ακολουθεί το πρακτικό μέρος της εργασίας, όπου στόχος ήταν η επιλογή μιας αστικής κτηματαγοράς στην οποία θα μελετηθούν οι επιπτώσεις της οικονομικής κρίσης. Ως δείγμα αντιπροσωπευτικής αστικής κτηματαγοράς στην εν λόγω εργασία τέθηκε η κτηματαγορά της πόλης της Βέροιας. Το πρακτικό μέρος της διπλωματικής χωρίστηκε σε δύο επιμέρους τμήματα. Το πρώτο τμήμα (5 ο και 6 ο κεφάλαιο) αποτελεί ουσιαστικά την εισαγωγή στο πρακτικό μέρος. Σε αυτό αρχικά παρουσιάζεται το γενικότερο πλαίσιο μελέτης και τα διάφορά πολεοδομικά χαρακτηριστικά της πόλης της Βέροιας (περιοχή μελέτης), ενώ στη ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 17

19 συνέχεια αναλύεται η διαδικασία συλλογής των απαιτούμενων για την έρευνα στοιχείων (διεξαγωγή ερωτηματολογίων) καθώς και η μεθοδολογία που ακολουθήθηκε για την επεξεργασία αυτών συμπεριλαμβανομένης και της χρήσης χαρτογραφικής απεικόνισης για τη βέλτιστη αξιοποίησή τους. Αμέσως μετά ακολουθεί το δεύτερο-κύριο τμήμα (κεφάλαιο 6 ο και 7 ο ) του πρακτικού μέρους της διπλωματικής, στο οποίο υφίσταται ανάλυση των στοιχείων που συλλέχθηκαν από την έρευνα αλλά και των παραγόμενων χαρτών. Συγκεκριμένα, σε αρχικό επίπεδο πραγματοποιείται ανάλυση της εξέλιξης της αξίας των ακινήτων στην πόλη της Βέροιας ενώ σε επόμενο κεφάλαιο ακολουθεί η ανάλυση των αξιών των ακινήτων σε περίοδο οικονομικής κρίσης. Συγκρίνοντας τις δύο αυτές αναλύσεις μεταξύ τους και εντοπίζοντας τις διαφορές τους, γίνονται άμεσα αντιληπτές οι επιπτώσεις στην κτηματαγορά της πόλης της Βέροιας από την τρέχουσα οικονομική κρίση. Για τη διεκπεραίωση των στόχων του θεωρητικού πλαισίου καθώς και του πρακτικού μέρους της εργασίας, η συλλογή των απαραίτητων στοιχείων πραγματοποιήθηκε μέσω χρήσης ελληνικής αλλά και ξένης βιβλιογραφίας, του διαδικτύου αλλά και εν μέσω έρευνας που διεξήχθη (χρήση ερωτηματολογίων για τη συγκέντρωση των απαιτούμενων για το πρακτικό μέρος της διπλωματικής, στοιχείων). Η έρευνα πεδίου για το σύνολο της διπλωματικής εργασίας διεξήχθη στο χρονικό διάστημα Φεβρουάριος 2012 έως και Ιούνιος Στο χρονικό διάστημα αυτό αλλά και το υπολειπόμενο έως την ολοκλήρωσή της, πραγματοποιήθηκε επεξεργασίαανάλυση των στοιχείων αυτών. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 18

20 1. ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΚΑΙ ΚΡΙΣΗ 1.1 Αγορά ακινήτων Ως ακίνητο, σύμφωνα με το Ζεντέλη (2001: 14) ορίζεται «το ιδεατό ή πραγματικό τμήμα του χώρου που τεκμηριώνει αυτοτελές ή εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησιακό δικαίωμα. Έτσι το ακίνητο είναι ένα περιουσιακό στοιχείο, που απεικονίζει το συμβατικό δικαίωμα της ιδιοκτησίας». Ειδικότερα με τον όρο ακίνητο νομικά, νοείται το έδαφος και τα συστατικά μέρη αυτού. Λαμβάνοντας υπόψη πως τα ακίνητα πράγματα περιέχουν τις βελτιώσεις οι οποίες μπορούν να δεχθούν από την κενή γη, ο νομικός ορισμός του ακινήτου ταυτίζεται με τον οικονομικό ορισμό (σχήμα 1.1.1), σύμφωνα με τον οποίο το ακίνητο περιλαμβάνει όλους τους συντελεστές παραγωγής, δηλαδή τη γη την εργασία το κεφάλαιο και την επιχειρηματικότητα (Ζεντέλης, 2001). Σχήμα 1.1.1: Ακίνητο Πηγή: Ζεντέλης, 2001 (ιδία επεξεργασία) Ο χώρος χωρίζεται σε τρεις βασικές κατηγορίες χρήσεων. Αυτές βάσει του ισχύον νομικού πλαισίου που εξειδικεύει τις επί μέρους δυνατότητες χρήσεων και ταυτόχρονα διατυπώνει τους αντίστοιχους περιορισμούς, είναι ο αστικός, ο αγροτικός και ο δασικός χώρος (Ζεντέλης, 2001). Σύμφωνα με τον Κουριέρη (2008: 8) και λαμβάνοντας υπόψη την κατηγοριοποίηση αυτή του χώρου, τα ακίνητα με τη σειρά τους διακρίνονται βάσει της χρήσης γης, στις εξής τρεις βασικές κατηγορίες: Αστικά Ακίνητα, αν προορίζονται για διαμονή ανθρώπων και βρίσκονται μέσα σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο πόλης ή οικισμού ή μέσα σε οικιστική ζώνη εκτός του ρυμοτομικού σχεδίου 9στην οποία ισχύουν οικιστικοί όροι) ή μέσα σε ακτίνα μέχρι 500 μέτρα από το χειμέριο κύμα. Αγροτικά ακίνητα, αν προορίζονται για την παραγωγή καρπών και χρησιμοποιούνται ή προορίζονται κυρίως για γεωργική εκμετάλλευση. Δασικά ακίνητα (είτε σε δασική έκταση είτε σε δάσος) αν υπάρχουν οι εξής δύο προϋποθέσεις, αφ ενός μεν η κάλυψη της έκτασης από ξυλώδη ή άλλη φυτική βλάστηση (όπως περιγράφεται στις διατάξεις του Ν 998/1979) και αφ ετέρου η εξυπηρέτηση ορισμένης λειτουργίας (απόδοση συγκεκριμένων προϊόντων, συμβολή στην διατήρηση της φυσικής ή βιολογικής ισορροπίας, εξυπηρέτηση της διαβίωσης του ανθρώπου). Γενικά υπάρχει ένα μεγάλο πλήθος επενδύσεων (π.χ. χρεόγραφα, μετοχές), καθεμιά από τις οποίες συγκεντρώνει ειδικά χαρακτηριστικά. Ανάμεσα στις διάφορες μορφές επενδύσεων εντοπίζεται η αγορά ακινήτων η οποία διαφέρει αρκετά ως προς τα χαρακτηριστικά και τις αρχές της σε σχέση με τις υπόλοιπες (Καρανικόλας, 2010). Η ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 19

21 αγορά ακινήτων όπως αναφέρει ο Κιόχος (2006: 35), αποτελεί «ένα σύνολο θεσμών, σχέσεων και κανόνων που βοηθούν τη συναλλαγή των ακινήτων μεταξύ των αγοραστών και πωλητών μέσα από ένα μηχανισμό διαμόρφωσης τιμών». Μέσα σε αυτή, πέρα των αγοραστών και των πωλητών, συμμετέχει ένα πλήθος βασικών φορέων και παραγόντων, μεταξύ των οποίων είναι και οι εκτιμητές, οι κτηματομεσίτες, το Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών, φορείς τοπικής αυτοδιοίκησης κ.α. (Κιόχος, 2006). Στην Ελλάδα η αγορά ακινήτων διαδραματίζει σημαντικό ρόλο, ενώ ταυτόχρονα οι Έλληνες παραδοσιακά τοποθετούσαν τις αποταμιεύσεις τους σε αυτά (Τράπεζα της Ελλάδος, 2009). Μάλιστα η κατοικία χρησιμοποιείται για την πλήρωση των αναγκών στέγασης αλλά και σαν βασική επενδυτική επιλογή. Η εξέλιξη των τιμών των ακινήτων αποτελεί συνεπώς ένα θέμα το οποίο απασχολεί άμεσα σχεδόν όλα τα νοικοκυριά στην Ελλάδα αλλά και γενικότερα όλο τον ανεπτυγμένο κόσμο (Eurobank, 2006b). 1.2 Αλληλεπίδραση αγοράς ακινήτων - οικονομίας Η αγορά ακινήτων και η οικονομία συνδέονται στενά μεταξύ τους και παράλληλα αλληλεπιδρούν και αλληλοεπηρεάζονται σε μεγάλο βαθμό. Η ορθή λειτουργία της κτηματαγοράς σχετίζεται άμεσα με το σχηματισμό πλήθους ωφελειών για κάθε οικονομία, ενώ ειδικότερα αυτή διαδραμάτισε καθοριστικό ρόλο για τη δημιουργία των υψηλών ρυθμών ανάπτυξης που σημείωσε η ελληνική οικονομία για συνεχόμενες χρονιές (Βλάμης, 2011). Όπως αναφέρει ο Χαρδουβέλης (2009: 1) «η κατοικία βρίσκεται στην καρδιά της οικονομικής δραστηριότητας των νοικοκυριών» ενώ ταυτόχρονα σύμφωνα με τη Eurobank (2006b: 3) οι τιμές των ακινήτων ασκούν επιρροή στην οικονομία μιας χώρας κατά κύριο ρόλο «μέσω της επίδρασής τους στον πλούτο των νοικοκυριών και την κατανάλωσή τους, αλλά και μέσω της επενδυτικής δραστηριότητας των επιχειρήσεων, καθώς οι τελευταίες χρησιμοποιούν τα ακίνητα ως ενέχυρο για τραπεζικό δανεισμό, που χρηματοδοτεί τα επενδυτικά τους σχέδια». Αξιοσημείωτο αποτελεί το γεγονός πως στην Ελλάδα όπως και διεθνώς άλλωστε, το μεγαλύτερο ποσοστό των νοικοκυριών έχουν στην κατοχή τους σπίτι παρά μετοχές. Συνεπώς είναι λογικό, ενδεχόμενες αυξομειώσεις στις τιμές των κατοικιών σε σχέση με των μετοχών επιφέρουν μεγαλύτερες επιπτώσεις στον πλούτο των νοικοκυριών και κατ επέκταση και στην κατανάλωση. Συγκεκριμένα μια πτώση της αξίας των ακινήτων κατά 100 έχει ως αποτέλεσμα μείωση της οικονομικής δραστηριότητας κατά 8, ενώ αντίθετα μια αντίστοιχη μείωση της αξίας των μετοχών επιφέρει τη μισή μεταβολή στην οικονομική δραστηριότητα (Eurobank, 2006b). Όπως αναφέρθηκε όμως παραπάνω η σχέση επιρροής μεταξύ της αγοράς ακινήτων και της οικονομικής δραστηριότητας είναι αμφίδρομη. Έτσι λοιπόν η πορεία της οικονομικής δραστηριότητας επηρεάζει με τη σειρά της αισθητά την αγορά ακινήτων. Για παράδειγμα η καλή εξέλιξη της οικονομίας συμβάλει στην αύξηση του ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 20

22 εισοδήματος των νοικοκυριών, άρα και στην αύξηση της δυνατότητας αγοράς κατοικίας (Eurobank, 2006b). 1.3 Οικονομική κρίση Όπως αναφέρει το ΙΝΕ ΓΣΕΕ (2011: 1) το 2008 «εξεράγει μια οικονομική σουπερ νόβα που έμελε να αλλάξει τις ισχύουσες ισορροπίες και να δημιουργήσει νέα δεδομένα για την Παγκόσμια Οικονομία». Η οικονομική αυτή κρίση επηρεάζει όλες τις χώρες ανεξαιρέτως το είδος και τον τύπο της οικονομίας τους (Τράπεζα της Ελλάδος, 2009) και λειτουργεί ανασταλτικά ως προς την εξέλιξή τους. Τα αίτια της κρίσης είναι αρκετά, αλλά αυτά τα οποία διαδραμάτισαν καθοριστικό ρόλο στο ξεκίνημά της αποτέλεσαν η αγορά κατοικίας σε συνδυασμό με τις χρηματοοικονομικές υπηρεσίες που την περιβάλουν (Τράπεζα της Ελλάδος, 2009). Η απαρχή της κρίσης εντοπίζεται στις ΗΠΑ και σε άλλες χώρες στις οποίες η υπέρογκη αύξηση της αξίας των ακινήτων οδήγησε μετά από χρόνια στην πυροδότησή της (Τράπεζα της Ελλάδος, 2009). Συγκεκριμένα στις ΗΠΑ δημιουργήθηκε ένας φαύλος κύκλος στον οποίο, τα όλο και περισσότερα χρήματα που δάνειζαν οι τράπεζες στα νοικοκυριά για την αγορά κατοικιών οδηγούσαν στην άνοδο των τιμών των ακινήτων κάτι το οποίο με τη σειρά του ωθούσε στη δανειοδότηση ακόμα περισσότερων χρημάτων (ΙΝΕ ΓΣΕΕ, 2011). Όμως τα δάνεια αυτά χορηγούνταν αρκετές φορές είτε σε εργαζόμενους με παγωμένους μισθούς (ΙΝΕ ΓΣΕΕ, 2011) είτε σε νοικοκυριά τα οποία πλήρωναν αρχικά μόνο τον τόκο ή ακόμα και χωρίς να έχει η τράπεζα εξασφαλίσεις (Τράπεζα της Ελλάδος, 2009). Εν συνεχεία οι τράπεζες τιτλοποιούσαν και πωλούσαν σε τρίτους τα δάνεια, και στην πορεία όπως αναφέρει η Τράπεζα της Ελλάδος (2009: 14) οι τιτλοποιήσεις των στεγαστικών δανείων «πήραν τη μορφή πολύπλοκων και αδιαφανών δομημένων ομολόγων, ενώ πολλές έγιναν μέσω μη κρατικών φορέων». Η απληστία των επενδυτών για επιδίωξη κερδών, σε συνδυασμό με την έλλειψη της ικανότητας από πλευράς των εποπτικών αρχών των ΗΠΑ για άμεση διάγνωση του κινδύνου οδήγησε σε ιδιαίτερα υψηλή μόχλευση η οποία με τη σειρά της επέκτεινε την κρίση πέρα της αγοράς κατοικίας (Τράπεζα της Ελλάδος, 2009) με αποτέλεσμα το χρηματοπιστωτικό σύστημα να βρίσκεται παγκοσμίως από τα μέσα του 2008 και μετά σε κρίση. Η κρίση έκανε πλέον αντιληπτό το γεγονός πως η αγορά κατοικίας πέρα της οικονομικής δραστηριότητας κάθε χώρας επηρεάζει και τη σταθερότητα του χρηματοπιστωτικού της συστήματος (Τράπεζα της Ελλάδος, 2009). Σύμφωνα με το Βλάμη (2011: 1) «Η σημερινή κρίση στην ελληνική κτηματαγορά αλλά και ειδικότερα του κλάδου των κατασκευών αφορά τόσο σε ενδογενείς αιτίες αλλά και εν μέρει συνδέεται με την παρούσα δημοσιονομική κρίση που αντιμετωπίζει η Ελλάδα». ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 21

23 2. ΕΞΕΤΑΣΗ ΥΠΑΡΧΟΥΣΑΣ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ ΣΤΟΝ ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΧΩΡΟ 2.1 Βασικοί παράμετροι που επηρεάζουν τη Ζήτηση Προσφορά των ακινήτων Η αξία των ακινήτων αποτελείται από την αξίας της γης και την αξία των βελτιώσεων υπό μορφή κατασκευών, συμπεριλαμβανόμενης πολλές φορές και της αξίας του εξοπλισμού (π.χ. εργοστάσια, ξενοδοχεία) που σχετίζεται με τη χρήση τους (Κιόχος, 2006). Η έννοια αυτή της αξίας των ακινήτων χρησιμοποιείται με διαφορετικά επίθετα ή ουσιαστικά καθένα από τα οποία της προσδίδουν και διαφορετικό περιεχόμενο (Ζεντέλης, 2001). Από το σύνολο των εννοιών αυτών, επιλέχθηκαν οι βασικότερες οι οποίες και περιγράφονται αναλυτικά παρακάτω: Αγοραία αξία (Market Value) Σύμφωνα με το Ζεντέλη (2001: 20) η αγοραία αξία ορίζεται ως «η υψηλότερη πιθανή τιμή σε ρευστό ή ισοδύναμο ρευστού, που προσφέρεται σε ένα Ακίνητο, με τις ισχύουσες συνθήκες μιας ανταγωνιστικής αγοράς, σε συγκεκριμένη χρονική στιγμή, μέσα σε λογικό χρονικό διάστημα, από το άτομο που επιθυμεί να αγοράσει και έχει τη δυνατότητα γι αυτό, υπό την προϋπόθεση ότι οι συμβαλλόμενοι είναι καλά πληροφορημένοι, δρουν ορθολογικά, με σύνεση προς το συμφέρον τους, χωρίς περιορισμό και με γνώση των δυνατοτήτων χρήσης του Ακινήτου καθώς και των συνθηκών λειτουργίας της αγοράς». Τρέχουσα αξία (Current Value) Οι προαναφερόμενες όμως προϋποθέσεις που πλαισιώνουν τον ορισμό της αγοραίας αξίας είναι οι ιδανικές, κάτι το οποίο τις καθιστά ιδεατές. Σύμφωνα με λεγόμενα του Κιόχου (2006: 33-34), στην πραγματικότητα, «οι συνθήκες δεν είναι ιδανικές και τα άτομα δεν ενεργούν ελεύθερα, αλλά ενεργούν υπό πίεση χρόνου, διάφορους περιορισμούς και χωρίς την απαραίτητη γνώση του αντικειμένου και της χρήσης αυτού. Για το λόγο αυτό εμφανίζονται αποκλίσεις από την αγοραία αξία. Εξαιτίας αυτών των αποκλίσεων της τιμής πώλησης και της αγοραίας αξίας, έχουμε την τρέχουσα αξία του ακινήτου, που είναι συνήθως και η τιμή που θα πραγματοποιηθεί η συναλλαγή ενός περιουσιακού στοιχείου». Εύλογη αξία (Fair Value) Λαμβάνοντας υπόψη πως η εύλογη αξία ενός ακινήτου, υφίσταται ένας όρος ευρύτερος από αυτόν της αγοραίας αξίας, βάσει του Κιόχου (2006: 34) νοείται ως «ένα ποσό έναντι του οποίου μπορεί να ανταλλάσσεται ένα πάγιο περιουσιακό στοιχείο μεταξύ των ενδιαφερόμενων μελών, σε συνθήκες κανονικές χωρίς να υπάρχει ιδιαίτερο ειδικό συμφέρον για την συναλλαγή αυτή, χωρίς πιέσεις και με προθυμία». Η εύλογη αξία μπορεί να είναι ίση με την αγοραία αξία, χωρίς όμως να συνεπάγεται ταύτιση των δύο εννοιών. Αυτό αιτιολογείται από το γεγονός ότι, η ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 22

24 αγοραία αξία σε αντίθεση με την εύλογη αξία επηρεάζεται από τις τάσεις της αγοράς, ενώ ταυτόχρονα η αγοραία αξία αναφέρεται πάντα στη βέλτιστη χρήση, κάτι το οποίο δεν ισχύει απαραίτητα για την εύλογη αξία (Πλουμιστού, 2010). Πραγματική αξία Η μέση αξία ενός ακινήτου η οποία διαμορφώνεται από τις διακυμάνσεις της προσφοράς και της ζήτησης σε μια μακροχρόνια περίοδο, αποτελεί την πραγματική αξία αυτού. Όπως αναφέρει ο Ζεντέλης (2001: 20-21), «οι αποκλίσεις αυτές διαμορφώνουν την αγοραία αξία και επηρεάζονται από τις μονοπωλιακές δυνάμεις που αναπτύσσονται στην αγορά. Όταν οι δυνάμεις ζήτησης και προσφοράς αλληλοεξισορροπούνται, η αγοραία αξία συμπίπτει με την πραγματική». Ανταλλακτική αξία Με τον όρο ανταλλακτική αξία ενός ακινήτου, σύμφωνα με την Πλουμιστού (2010: 19) εννοούμε «τη σχέση της αξίας των ανταλλασσόμενων αγαθών, η οποία εξαρτάται από την ένταση της ανάγκης που πρόκειται να ικανοποιήσουν τα ανταλλασσόμενα αγαθά και από τη σχέση ανεπάρκειας ή αφθονίας τους Το φαινόμενο της ανταλλαγής εμφανίζεται στο καθεστώς της αντιπαροχής των ακινήτων. Η ανταλλακτική αξία αποδίδει τη δύναμη που έχει ένα πράγμα να εξουσιάζει αλλά αγαθά και να ανταλλάσσεται έναντι αυτών». Αξία χρήσης Με τον όρο αξία χρήσης ενός ακινήτου νοείται η αξία της χρησιμοποίησης ή της ωφελιμότητας του, ή διαφορετικά η αξία η οποία αποκτά μια συγκεκριμένη ιδιοκτησία για μια συγκεκριμένη χρήση. Ειδικότερα η αξία χρήσης αντανακλά τη χρησιμότητα και την υποκειμενική αξιολόγηση του ακινήτου στον αγοραστή, καθώς και την ικανοποίηση που αναμένει από την απόκτηση αυτού (Πλουμιστού, 2010). Υπολειμματική αξία Σύμφωνα με τον Κιόχο (2006: 34) υπολειμματική αξία ενός ακινήτου είναι «το καθαρό ποσό που προσδοκά η επιχείρηση να λάβει για ένα πάγιο στοιχείο στο τέλος της ωφέλιμης ζωής του μετά την αφαίρεση των αναμενόμενων εξόδων διαθέσεως». Αντικειμενική αξία Στην περίπτωση υπολογισμού της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου, θα πρέπει να σημειωθεί πως δε λαμβάνεται υπόψη η αξία η οποία έχει υπολογιστεί σύμφωνα με το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των υπό μεταβίβαση ακινήτων. Αυτό συμβαίνει καθώς οδηγεί σε λανθασμένες εκτιμήσεις και συμπεράσματα. Για την εκτίμηση όμως της αξίας διαφόρων ακινήτων, σε ορισμένες περιπτώσεις, πέραν της εφαρμογής της αντικειμενικής μεθόδου για τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας των μεταβιβαζόμενων ακινήτων, υπάρχει η δυνατότητα χρήσης ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 23

25 ενός ειδικού μαθηματικού μοντέλου. Το μοντέλο αυτό βασίζεται στην αντικειμενική αξία καθώς και σε ορισμένους συντελεστές βαρύτητας (Ζεντέλης, 2001). Υπάρχουν πολλοί παράγοντες οι οποίοι μπορούν να επηρεάσουν την αξία των ακινήτων και θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη από τους υποψήφιους επενδυτές (Millington, 2000). Οι παράγοντες οι οποίοι επηρεάζουν άμεσα ή έμμεσα την αξία ενός ακινήτου σε επίπεδο αγροτικού ή αστικού χώρου μπορούν να διαχωριστούν σε ειδικούς αλλά και γενικούς. Οι ειδικοί παράγοντες αναφέρονται σε χαρακτηριστικά του προσδιοριζόμενου ακινήτου, ενώ οι γενικοί είναι παράγοντες διαφορετικής κλίμακας. Συγκεκριμένα οι γενικοί παράγοντες αναφέρονται στις γενικότερες συνθήκες κτηματαγοράς, αλλά και σε αναλύσεις άλλου επιπέδου π.χ. δημογραφικά στοιχεία της περιοχής, πολεοδομικοί παράγοντες, μορφολογία του εδάφους, απόσταση από τον οικισμό κλπ. (Καρανικόλας, 2010). Εν συνεχεία ακολουθεί ένα σχήμα στο οποίο συγκεντρώνεται το σύνολο των παραγόντων που διαδραματίζουν καθοριστικό ρόλο επί των αξιών των ακινήτων: Σχήμα 2.1.1: Παράγοντες που επηρεάζουν τις τιμές των ακινήτων Πηγή: Καρανικόλας, 2010 (ιδία επεξεργασία) Ο προσδιορισμός της αξίας των ακινήτων αστικού χώρου εξαρτάται από πολλούς παράγοντες. Η συμβολή του καθένα από αυτούς είναι δύσκολο να υπολογιστεί και αυτό οφείλεται στη διαφορετική συμπεριφορά τους ανάμεσα στο χρόνο και στο χώρο, στη δυναμική τους εξέλιξη και συσχέτιση (αλληλεπιδρούν και επικαλύπτονται μεταξύ τους) και σε μεγαλύτερο βαθμό από τον αρκετά υψηλό αριθμό τους. Είναι εύλογο συνεπώς πως η ταξινόμησή τους μπορεί να επιτευχθεί με διαφορετικούς τρόπους, ένας εκ των οποίων αποτελεί η ταξινόμηση σε διάφορα επίπεδα χώρου. Εν ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 24

26 συνεχεία παρουσιάζονται τα τέσσερα αυτά επίπεδα, συνοδευόμενα με τους βασικότερους παράγοντες που αντιστοιχούν στο καθένα (Ζεντέλης, 2001): Παράγοντες που επηρεάζουν την αξία των ακινήτων αστικού χώρου σε επίπεδο Χώρας το πολιτικό σύστημα και οι θεσμικοί περιορισμοί της αγοράς η μεταβολή των στόχων της κυβέρνησης η πολιτική ανάπτυξης και κυρίως η περιφερειακή πολιτική που επιδρούν στη γεωγραφική κατανομή των αξιών η πολιτική γης (αλλαγή των μέτρων) και η τεχνική νομοθεσία (Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός) οι κρατικές παρεμβάσεις στην αγορά ακινήτων η ποσοτική σχέση πληθυσμού/χώρου, οι δημογραφικές εξελίξεις και διαφοροποιήσεις η κατανομή του πληθυσμού και η διάρθρωση του (ηλικίες, φύλο) η διεθνής οικονομική κατάσταση και τα οικονομικά δεδομένα ο βαθμός οικονομικής ανάπτυξης και το βιοτικό επίπεδο (εισόδημα) η απασχόληση, η ανεργία, η ανάπτυξη της βιομηχανίας και του εμπορίου η οικονομική δραστηριότητα και το επίπεδο-ποιότητα των επενδύσεων κεφαλαίων ο πληθωρισμός και η φορολογία που σχετίζεται με τα αστικά ακίνητα (κόστος μεταβίβασης και οι ειδικές φορολογικές επιβαρύνσεις ή τα τεκμήρια) το κόστος κατασκευής και η πρόσοδος των αστικών ακινήτων βαθμός αστικοποίησης και γενικότερα ο χωροταξικός σχεδιασμός η τεχνολογική και τεχνική εξέλιξη τα φυσικά χαρακτηριστικά και ειδικότερα το κλίμα, τα στοιχεία της φυσικής υποδομής και η σεισμική δραστηριότητα Παράγοντες που επηρεάζουν την αξία των ακινήτων αστικού χώρου σε επίπεδο Πόλης οι προηγούμενοι παράγοντες στο βαθμό όμως στον οποίο επηρεάζουν τις αξίες σε επίπεδο πόλης το σύστημα και το μέτρο ανάπτυξης της πόλης, καθώς και οι προβλέψεις για το ρυθμό ανάπτυξης της ο βαθμός ολοκλήρωσης των δικτύων υποδομής και η ποιότητα των παρεχόμενων υπηρεσιών η πολεοδομική διάταξη και σύνθεση του χώρου σε συνδυασμό με τους πολεοδομικούς περιορισμούς καθώς και τις αλλαγές της ειδικής τεχνικής νομοθεσίας τα κίνητρα επενδύσεων και εγκατάστασης, και η διαφοροποίηση του αστικού ιστού σε επίπεδο κόστους κατασκευής και μηχανισμών παραγωγής ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 25

27 η κατανομή του πληθυσμού και των δραστηριοτήτων του (εσωτερική μετανάστευση) ο σεισμικός κίνδυνος η ποιότητα ζωής, και ειδικότερα το κόστος ανάπτυξης και προστασίας του περιβάλλοντος, και ο βαθμός υποβάθμισής του Παράγοντες που επηρεάζουν τη αξία των ακινήτων αστικού χώρου σε επίπεδο Γειτονιάς οι προηγούμενοι παράγοντες στο βαθμό όμως στον οποίο επηρεάζουν τις αξίες σε επίπεδο γειτονιάς η κατανομή του πληθυσμού και των δραστηριοτήτων του και ειδικότερα η ροή μετακίνησης του τα δίκτυα υποδομής και η προσφερόμενες υπηρεσίες (θετική ή αρνητική επιρροή επί των αξιών των ακινήτων) σε συνδυασμό με τις προοπτικές (βάσιμες ή όχι) οι οποίες αφορούν το δημόσιο ή ιδιωτικό τομέα ο βαθμός επενδύσεων επί των ακινήτων ο οποίος, προσαρμοσμένος στη ζήτηση ορίζει το μέγεθος παραγωγής ακινήτων (καθοριστικό ρόλο διαδραματίζουν τα διαθέσιμα, τα μη απασχολούμενα και τα αποθέματα αστικών ακινήτων) το είδος της δραστηριότητας συνδυαζόμενη με το επίπεδο υποβάθμισης του περιβάλλοντος και τις ζώνες χρήσεως που αναπτύσσονται σε κάθε περιοχή τα πολεοδομικά στοιχεία και τα διάφορα χαρακτηριστικά θέσης (φυσικά χαρακτηριστικά, περιβάλλων χώρος, σεισμικός κίνδυνος, θέση τμήματος ως προς το σύνολο της πόλης) τα επιθυμητά χαρακτηριστικά (φήμη, θέα και ασφάλεια περιοχής) Παράγοντες που επηρεάζουν την αξία των ακινήτων αστικού χώρου σε επίπεδο Ακινήτου οι προηγούμενοι παράγοντες στο βαθμό όμως στον οποίο επηρεάζουν τις αξίες σε επίπεδο ακινήτου τη θέση του ακινήτου (η προσβασιμότητα του ακινήτου, η θέση του στο οικοδομικό τετράγωνο και στο οικόπεδο) η κατάσταση του περιβάλλοντος χώρου και ειδικότερα η κατάσταση του περιβάλλοντος (συνολική αισθητική γύρω περιοχής, χώροι πρασίνου), του τοπίου (θέα) και το επίπεδο της ηχητικής ρύπανσης τα φυσικά (μορφολογία εδάφους, κλίση), τα γεωμετρικά (έκταση επιφάνειας και σχήμα του οικοπέδου, εμβαδόν ακινήτου) και τα ειδικά (εμπορικότητα δρόμου) χαρακτηριστικά του ακινήτου τα πολεοδομικά στοιχεία και συγκεκριμένα ο Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός, οι όροι δόμησης και η χρήση του ακινήτου ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 26

28 η μορφή και ο τρόπος δόμησης, όπως και το κόστος κατασκευής ειδικοί παράγοντες που επηρεάζουν ορισμένα μόνο ακίνητα (δεσμεύσεις και ηλικία ακινήτων, είδος ιδιοκτησίας) Πέρα των παραπάνω παραγόντων, υπάρχουν και ορισμένοι ανεξάρτητοι οικονομικοί παράγοντες που θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη για τον προσδιορισμό της αξίας των ακινήτων. Συγκεκριμένα, αυτοί είναι η εκδήλωση επιθυμίας από ανθρώπους για κάλυψη υποκειμενικών ή αντικειμενικών αναγκών, η χρησιμότητα των ακινήτων καθώς και η σπανιότητα τους, η οποία διαμορφώνεται από την αλληλεπίδραση των δυνάμεων της προσφοράς και ζήτησης (Ζεντέλης, 2001). Σύμφωνα με το νόμο προσφοράς ζήτησης, η μείωση της προσφοράς ακινήτων και η ταυτόχρονη αύξηση της ζήτησης αυτών οδηγεί στην άνοδο της αξίας τους. Οι παράγοντες που μπορούν να επηρεάσουν τις δύο αυτές δυνάμεις (ο καθένας σε διαφορετικό βαθμό) είναι αρκετοί (Κιόχος, 2006). Γενικά ως ζήτηση, ορίζεται ως το σύνολο των αγοραζόμενων ακινήτων που πρόκειται να ζητηθούν σε διάφορες τιμές, για μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο (Κιόχος, 2006). Οι παράγοντες από τους οποίους εξαρτάται, μπορούν να διαφοροποιήσουν την τιμή μιας συγκεκριμένης ποσότητας ή αντίστροφα να μεταβάλλουν την ποσότητα μιας δεδομένης τιμής. Αυτοί, διαμορφώνουν τις προτιμήσεις των ακινήτων (οι προτιμήσεις δεν είναι πάντα ερμηνευόμενες) και κατά συνέπεια μέσω της ζήτησης προσδιορίζεται διαφορετική τιμή ανά είδος ακινήτου και ανά περιοχή (Ζεντέλης, 2001). Στον ακόλουθο πίνακα παρουσιάζονται οι βασικότεροι παράγοντες που επηρεάζουν τη ζήτηση: Πίνακας : Παράγοντες που επηρεάζουν τη ζήτηση αλλαγές πληθυσμού φόροι χρήση εδάφους και συνελεστών παραγωγής πληθωρισμός χρήση εδάφους για ανάπτυξη μεταφορών οικονομικές διακυμάνσεις χρήση εδάφους για οικιστικές λειτουργίες τιμές άλλων αγαθών ύπαρξη υποκατάστατων αγαθών κατανομή εισοδήματος και προσδοκιών προτιμήσεις αγοραστών ύψος πραγματοποιούμενου εισοδήματος θέση Ακινήτου πυραμίδα ηλικιών τιμή προσφερόμενων ακινήτων υγεία οριακή παραγωγικότητα γης σε αστικό χώρο αριθμός παιδιών ανά κατοικία προβλέψεις αξέλιξης βάσιμες ή αβάσιμες διαφήμιση Πηγή: Ζεντέλης, 2001 (ιδία επεξεργασία) Η προσφορά ορίζεται ως η ποσότητα των ακινήτων που επιθυμούν να πωλήσουν οι ιδιοκτήτες σε μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο σε διάφορες τιμές. Η ποσότητα αυτή στο σύνολο είναι σχεδόν σταθερή καθώς η γη δεν παράγεται (όμως η αστική γη δημιουργείται). Σύμφωνα με το Ζεντέλη (2001: 46), «η προσφορά ακίνητης περιουσίας είναι μια συνάρτηση μεταβλητών, που αντιπροσωπεύουν κυρίως το κόστος των συντελεστών παραγωγής αλλά και άλλους παράγοντες», οι οποίοι δεν ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 27

29 επηρεάζουν την προσφορά στο ίδιο βαθμό. Εν συνεχεία παρατίθεται ένας πίνακας όπου παρουσιάζονται οι βασικότεροι από αυτούς τους παράγοντες: Πίνακας : Παράγοντες που επηρεάζουν την προσφορά τεχνολογία τιμή προσφερόμενου ακινήτου περιορισμοί ζήτησης κόστος αστικής γης οικονομική κατάσταση τιμές υλικών στάση κυβέρνησης τιμή εργασίας στόχοι πωλητών επιτόκιο κεφαλαίου προβλέψεις επιτόκιο επιστροφών ακινήτου εναλλακτικές δυνατότητες τιμές υπολοίπων αγαθών Πηγή : Ζεντέλης, 2001 (ιδία επεξεργασία) 2.2 Κατάσταση στο διεθνή χώρο Αποτέλεσμα της οικονομικής κρίσης που ξέσπασε το 2008 (Τράπεζα της Ελλάδος, 2010a), είναι η παγκόσμια οικονομία από το 2009 να βρίσκεται αντιμέτωπη με τη χειρότερη ύφεση της μεταπολεμικής περιόδου. Αυτή επηρεάζει χωρίς εξαιρέσεις και σε διαφορετικό μεταξύ τους βαθμό όλες τις χώρες, όπως και την Ελλάδα (Τράπεζα της Ελλάδος, 2009). Η στενή διασύνδεση της αγοράς κατοικίας με την οικονομία καθιστά αναγκαία σε αρχικό επίπεδο την ανάλυση της κατάστασης της αγοράς κατοικιών και ειδικότερα των τιμών τους πριν και μετά την έναρξη της κρίσης. Η ανάλυση αυτή πραγματοποιείται στο επίπεδο του διεθνή αλλά και του ελληνικού χώρου (κεφάλαιο 2.2 και 2.3 αντίστοιχα) με τη χρήση στατιστικών στοιχείων, προκειμένου να αποδοθεί μια πλήρης εικόνα της κατάστασης. Κατ αυτό τον τρόπο, θα μπορέσει να καταστεί σε μετέπειτα κεφάλαιο δυνατός, ο προσδιορισμός των παραγόντων που επηρεάζουν τις αξίες των ακινήτων στην Ελλάδα εν μέσω οικονομικής κρίσης Eurostat - Statistics Finland Σύμφωνα με το δείκτη τιμών (αποπληθωρισμένων) των κατοικιών της Eurostat, πίνακας 2.2.1, όπου καταγράφεται η ποσοστιαία μεταβολή ανά έτος, για τα έτη 2006 και 2007 παρατηρείται μια γενική άνοδος των τιμών. Οι πρώτες μαζικές αρνητικές μεταβολές των τιμών, Γαλλία (-2%) και η Ισπανία (4,9%), συμπίπτουν χρονικά με το έτος έναρξης της οικονομικής κρίσης (2008). Το 2009 και 2010 μεγεθύνεται σημαντικά η αρνητική ποσοστιαία μεταβολή των τιμών στο διεθνή χώρο, εμφανίζοντας το Ηνωμένο Βασίλειο το 2009 και το 2010 ποσοστιαία μεταβολή της τάξεως των -9,1% και -6,6% αντίστοιχα. Η Ελλάδα από το 2006 έως και το 2009, αν και συνεχώς σημείωνε ολοένα και μικρότερες τιμές κατοικιών, σε αντίθεση με τις περισσότερες εξεταζόμενες χώρες, για πρώτη φορά εμφάνισε αρνητική ετήσια ποσοστιαία μεταβολή το 2010 (-6,8%). ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 28

30 Πίνακας 2.2.1: Δείκτης τιμών κατοικιών, ποσοστιαία μεταβολή ενός έτους BE:Βέλγιο 5,6 4,4 0,8 0,8 0,4 DK:Δανία 21,8 1,4-7,7-13,3 0,6 DE:Γερμανία -1,4-3,6-0,3 0,8-1 EE:Εσθονία 41 5,9-20,3-35,4-2,1 IE:Ιρλανδία ,7-15,1-10,5 GR:Ελλάδα 9,2 1,8 0,2 0,3-6,8 ES:Ισπανία 11,8 6,4-4,9-5,6-4,3 FR:Γαλλία 9,7 4,4-2 -6,6 3,9 IT:Ιταλία 2,7 0,1 2,5-0,9-1,5 CY:Κύπρος 8,8 8,2 1,2-7,2 (-6,6)* LV:Λετονία (65,5)* (26,8)* (-23,1)* (-42,4)* (-6,6)* MT:Μάλτα 19,5 18,6 7,6-6,7-6,6 NL:Ολλανδία ,9-6,6 PT:Πορτογαλλία (-0,9)* (-1,7)* (1,4)* (2,8)* (-6,6)* SI:Σλοβενία (14,2)* (16,6)* -0,7-7,2-6,6 SK:Σλοβακία 11,5 25,7 12,8-12,8-6,6 FI:Φιλανδία 5,5 3,6-2,5-2 -6,6 SE:Σουηδία 10,4 8,6 0,3-0,1-6,6 UK:Ηνωμένο Βασίλειο 3,5 8,2-4,2-9,1-6,6 Πηγή: Eurostat (ιδία επεξεργασία) * προσωρινή τιμή Ο δείκτης των αποπληθωρισμένων τιμών κατοικιών (ή δείκτης πραγματικών τιμών κατοικιών) είναι οι πραγματικές τιμές των κατοικιών αποπληθωρισμένες με το ΔΤΚ. Η Eurostat HPI καταγράφει τις μεταβολές των τιμών όλων των οικιστικών ακινήτων που αγοράζονται από νοικοκυριά (διαμερίσματα, μονοκατοικίες, μεζονέτες κλπ.), τόσο των νέων όσο και των υφιστάμενων, ανεξάρτητα από την τελική τους χρήση και τους προηγούμενους ιδιοκτήτες τους. Λαμβάνονται υπόψη μόνο οι τιμές της αγοράς, ενώ οι κατοικίες που κατασκευάστηκαν από τους ιδιοκτήτες, χωρίς την παρουσία εργολάβου (self-build), εξαιρούνται. Το στοιχείο της γης συμπεριλαμβάνεται. Η κατάσταση στις εξεταζόμενες χώρες τις Ευρώπης απεικονίζεται πληρέστερα μέσα από τους χάρτες 2.2.1, 2.2.2, 2.2.3, 2.2.4, 2.2.5, στον καθένα από τους οποίους παρουσιάζεται η ποσοστιαία μεταβολή των τιμών των κατοικιών για κάθε έτος, από το 2006 έως και το Αρχικά όσον αφορά το χάρτη 2.2.1, το 2006 παρατηρείται πως ορισμένες χώρες σημειώνουν αρνητική ποσοστιαία μεταβολή των τιμών των κατοικιών η οποία φτάνει έως και -1,4% (Γερμανία), ενώ ταυτόχρονα οι περισσότερες χώρες παρουσιάζουν θετική μεταβολή η οποία αγγίζει μέχρι και το 65,5% (Λετονία). Το έτος αυτό η Ελλάδα βρίσκεται στην ίδια περίπου θέση με τη Γαλλία, Σλοβακία και τη Σουηδία καθώς παρουσιάζουν ποσοστιαία μεταβολή της τάξεως του (8,8% 11,5%]. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 29

31 Χάρτης 2.2.1: Ποσοστιαία % μεταβολή τιμών κατοικιών για χώρες της Ε.Ε. για το έτος 2006 Πηγή: Eurostat (ιδία επεξεργασία) Εν συνεχεία στο χάρτη 2.2.2, παρατηρείται πως το 2007 η μικρότερη ετήσια ποσοστιαία μεταβολή είναι το -3,6% (Γερμανία), σε αντίθεση με το -1,4% (Γερμανία) του Η Ελλάδα το έτος αυτό εντάσσεται στην ίδια κατηγορία με την Ιρλανδία, την Ολλανδία και τη Φιλανδία, οι οποίες καταγράφουν ποσοστιαία μεταβολή της τάξεως του (1,4% 4%]. Ειδικότερα, η Ελλάδα από 9,2% ετήσια μεταβολή των τιμών των κατοικιών που σημείωσε το 2006 έπεσε στο 1,8% το Επιπρόσθετα η υψηλότερη μεταβολή το έτος αυτό καταγράφεται από τη Λετονία με ύψος 26,8%. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 30

32 Χάρτης 2.2.2: Ποσοστιαία % μεταβολή τιμών κατοικιών για χώρες της Ε.Ε. για το έτος 2007 Πηγή: Eurostat (ιδία επεξεργασία) Ακολουθεί ο χάρτης 2.2.3, όπου εξετάζεται η ετήσια ποσοστιαία μεταβολή των τιμών για το έτος Από τη μελέτη του χάρτη προκύπτει πως ολοένα και περισσότερες χώρες σημειώνουν αρνητική ποσοστιαία μεταβολή των τιμών των κατοικιών ενώ ταυτόχρονα οι μεταβολές αυτές είναι μεγαλύτερης κλίμακας από αυτές του προηγούμενου έτους. Ειδικότερα, περισσότερα από τα μισά υπό εξέταση κράτη σημειώνουν αρνητική μεταβολή ενώ τη μικρότερη τιμή καταγράφει η Λετονία, ύψους -23,1%. Αξιοσημείωτο είναι πως η Λετονία το προηγούμενο έτος κατείχε την υψηλότερη θετική ποσοστιαία μεταβολή. Η Ελλάδα το 2008 βρίσκεται στην ίδια θέση περίπου με τη Γερμανία, τη Σλοβενία, αλλά και τη Σουηδία καθώς παρουσιάζουν ποσοστιαία μεταβολή της τάξεως του (-2% 0,3%]. Παρόλο που στην κλάση όπου κατατάσσεται η Ελλάδα διακρίνονται αρνητικές ποσοστιαίες μεταβολές, η Ελλάδα παρουσιάζει ακόμα μία οριακά θετική μεταβολή ύψους 0,2%. Την υψηλότερη θετική ετήσια ποσοστιαία μεταβολή από τις υπό εξέταση χώρες σημειώνει η Σλοβακία με 12,8%, ποσοστό το οποίο είναι το μισό περίπου της υψηλότερης μεταβολής του προηγούμενου έτους. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 31

33 Χάρτης 2.2.3: Ποσοστιαία % μεταβολή τιμών κατοικιών για χώρες της Ε.Ε. για το έτος 2008 Πηγή: Eurostat (ιδία επεξεργασία) Στο χάρτη όπου εξετάζεται το έτος 2009, παρατηρείται πως η μικρότερη ετήσια ποσοστιαία μεταβολή αποτελεί το -42,4% και καταγράφεται στη Λετονία, ενώ ταυτόχρονα μόνο το Βέλγιο, η Γερμανία, η Ελλάδα (0,3%) και η Πορτογαλία καταφέρνουν να σημειώσουν θετική μεταβολή. Την υψηλότερη μεταβολή από τα τέσσερα αυτά κράτη κατέχει η Πορτογαλία με ποσοστό 2,8%. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 32

34 Χάρτης 2.2.4: Ποσοστιαία % μεταβολή τιμών κατοικιών για χώρες της Ε.Ε. για το έτος 2009 Πηγή: Eurostat (ιδία επεξεργασία) Σε τελικό επίπεδο εξετάζεται η μεταβολή των τιμών των κατοικιών για το έτος Παρατηρείται πως συνολικά, αν και η ποσοστιαία μεταβολή παραμένει σε αρνητικά επίπεδα, ωστόσο συγκρινόμενη με το 2009 σημειώνεται μια βελτίωση όσο αφορά τη μείωση της καταγραφή ακραίων αρνητικών μεταβολών. Συγκεκριμένα η κατώτερη σημειωθείσα μεταβολή εντοπίζεται στην Ιρλανδία, ενώ ταυτόχρονα, ο αριθμός των κρατών που σημειώνουν αρνητική ποσοστιαία μεταβολή αυξάνεται, από 15 το 2009 σε 16 το 2010 (από τα 19 στο σύνολο υπό εξέταση κράτη). Το Βέλγιο η Δανία και η Γαλλία είναι τα μόνα κράτη τα οποία παρουσιάζουν θετική μεταβολή, ενώ η Ελλάδα παρουσιάζει για πρώτη φορά, στην υπό μελέτη χρονική περίοδο, αρνητική ετήσια ποσοστιαία μεταβολή της τάξεως του -6,8%. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 33

35 Χάρτης 2.2.5: Ποσοστιαία % μεταβολή τιμών κατοικιών για χώρες της Ε.Ε. για το έτος 2010 Πηγή: Eurostat (ιδία επεξεργασία) Από την ανάλυση των παραπάνω παρατιθέμενων χαρτών, ανάμεσα στη συνολικά αρνητική πορεία των τιμών των κατοικιών των κρατών της Ευρώπης, αναδεικνύεται η ανθεκτικότητα των τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα οι οποίες από το 2006 έως και το 2009 σε αντίθεση με τα περισσότερα κράτη, διατήρησαν θετικά ποσοστά. Σε τελικό στάδιο θα πρέπει να σημειωθεί πως από τη συνολικά αρνητική εικόνα της Ευρώπης ξεχωρίζει το Βέλγιο το οποίο από το 2006 έως και το 2010 κράτησε σε θετικά ποσοστά τη μεταβολή των τιμών των κατοικιών του. Στη συνέχεια, στον πίνακα μελετάται η ποσοστιαία μεταβολή των τιμών των ακινήτων μεταξύ των πρώτων τετραμήνων των ετών , σύμφωνα με την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Φιλανδίας. Παρατηρείται πως ορισμένα κράτη παρουσιάζουν ανάκαμψη στις τιμές των ακινήτων ενώ ορισμένα συνεχίζουν να επηρεάζονται σημαντικά από την οικονομική κρίση. Στην Ελλάδα συνεχίζεται η αρνητική ποσοστιαία μεταβολή των τιμών, ενώ ταυτόχρονα διαπιστώνεται πως οι επιπτώσεις της κρίσης στις τιμές των παλιών κατοικιών είναι εντονότερες από αυτές που αντιμετωπίζουν οι νέες κατοικίες, -1,3% και -5,6% αντίστοιχα. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 34

36 Πίνακας 2.2.2: Ποσοστιαία % μεταβολή τιμών των ακινήτων, * Μεγάλη Βρετανία 0,7 Ισπανία, νέες κατοικίες -4,1 Ισπανία, παλιές κατοικίες -6,3 Ελλάδα, νέες κατοικίες -1,3 Ελλάδα, παλιές κατοικίες -5,6 Νορβηγία 8,4 Γαλλία 4,6 Σουηδία 3 Γερμανία, νέες κατοικίες 3,7 Γερμανία, παλιές κατοικίες 2 Ηνωμένες Πολιτείες -5,5 Ρωσία, νέες κατοικίες -13,9 Ρωσία, παλιές κατοικίες -21,8 Εσθονία 2,2 Πηγή: Statistics Finland, 2011 (ιδία επεξεργασία) * Τα παραπάνω ποσοστά προκύπτουν από τη σύγκριση των τιμών μεταξύ του πρώτου τετραμήνου (Q1) του RICS Σύμφωνα με τα στοιχεία της RICS (πίνακας 2.2.3) και όπως απεικονίζεται και από το διάγραμμα 2.2.1, η οικονομική κρίση επέφερε σημαντική μείωση στο σύνολο των εκδιδόμενων οικιστικών αδειών από το έτος 2007 έως το 2010, καθώς ο ευρωπαϊκός μέσος όρος μειώθηκε κατά 44%. Ανάμεσα στις εξεταζόμενες χώρες, τη μέγιστη αρνητική ποσοστιαία μεταβολή σημείωσε η Ισπανία (-89%) ενώ η Ελβετία είναι η μοναδική που παρουσίασε θετική μεταβολή της τάξεως του 36%. Μεταξύ αυτών, η Ελλάδα βρίσκεται στην 3 η από το τέλος θέση με ποσοστό -75%. Πίνακας 2.2.3: Ποσοστιαία % μεταβολή αδειών οικιστικών κατοικιών Χώρες Ποσοστό % EU27-44 ES:Ισπανία -89 IE:Ιρλανδία -86 GR:Ελλάδα -75 PT:Πορτογαλία -71 HU:Ουγγαρία -68 CY:Κύπρος -60 DK:Δανία -43 UK:Ηνωμένο Βασίλειο -42 NL:Ολλανδία -35 NO:Νορβηγία -33 PL:Πολωνία -28 SE:Σουηδία -18 FR:Γαλλία -13 DE:Γερμανία -7 SW:Ελβετία 36 Πηγή: RICS, 2012 (ιδία επεξεργασία) ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 35

37 Διάγραμμα 2.2.1: Ποσοστιαία % μεταβολή αδειών οικιστικών κατοικιών Πηγή: RICS, 2012 (ιδία επεξεργασία) Σύμφωνα με το διάγραμμα 2.2.2, κατά την πλειοψηφία των χωρών, η απόκλιση της ποσοστιαίας ετήσιας μεταβολής των τιμών των κατοικιών μεταξύ των ετών 2010 και 2011, ήταν ελάχιστη και κυμάνθηκε ανάμεσα στο συν και πλην 5% (RICS, 2012). Όσον αφορά την Ελλάδα, και τις δύο χρονιές οι τιμές των διαμερισμάτων παρουσίασαν αρνητική ποσοστιαία μεταβολή, όμως ο ρυθμός μεταβολής το 2011 σε σχέση με το 2010 εμφανίστηκε αυξημένος κατά 3% περίπου. Διάγραμμα 2.2.2: Ποσοστιαία % μεταβολή τιμών κατοικιών για κάθε χώρα, 2010 και 2011* Πηγή: RICS (2012: 7) *Εδώ αναφέρονται όλοι οι δείκτες των τιμών κατοικίας ή, εάν δεν είναι διαθέσιμες μόνο των νοικοκυριών. Εξαίρεση αποτελεί η Ελλάδα όπου χρησιμοποιούνται οι δείκτες διαμερισμάτων. Τα στοιχεία είναι από το Δεκέμβριο, και απεικονίζουν την αλλαγή του q4 (ή q3) σε σχέση με το προηγούμενο έτος. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 36

38 2.2.3 Εθνική Τράπεζα Η οικοδομική δραστηριότητα αποτέλεσε βασικό στοιχείο της ελληνικής οικονομίας από το 1995 έως το 2007, καθώς οι επενδύσεις σε κατοικίες κατείχαν το 8% περίπου του μέσου ετήσιου ρυθμού οικονομικής ανάπτυξης. Εξετάζοντας το διάγραμμα προκύπτει το συμπέρασμα πως οι επενδύσεις σε κατοικίες στην Ελλάδα (σε αντίθεση με την Ιρλανδία και την Ισπανία) από το 1995 έως το 2007 ως ποσοστό του ΑΕΠ, ακολουθούν την ίδια περίπου πορεία με αυτή της Ευρωζώνης, με τη διαφορά όμως πως στην Ελλάδα κυμαίνεται σε υψηλότερα επίπεδα. Η διαφορά αυτή διορθώνεται πλέον από τα μέσα του 2008, όπου η διεθνής οικονομική κρίση επηρεάζει την οικοδομική δραστηριότητα, και σαν αποτέλεσμα οι επενδύσεις στις κατοικίες μειώνονται αρκετά (κατά 29% το 2008). Κατ αυτό τον τρόπο αντικατοπτρίζεται η διογκωμένη και ταυτόχρονα υπερβολική προσφορά ακινήτων που είχε διαμορφωθεί την περίοδο εκείνη στην ελληνική αγορά. Η οικοδομική δραστηριότητα είχε εισέλθει σε φάση κάμψης όχι μόνο για την ελληνική αγορά ακινήτων αλλά και για τις αγορές των περισσότερων χωρών της Ευρωπαϊκής Ένωσης (Εθνική Τράπεζα, 2009). Πέρα των επιπτώσεων της διεθνούς οικονομικής κρίσης στην οικοδομική δραστηριότητα, η κρίση είχε σημαντικό αντίκτυπο και στις τιμές των κατοικιών οι οποίες βρίσκονται σε καθοδική πορεία σε διεθνές επίπεδο. Σύμφωνα με το διάγραμμα από το 2006 η ποσοστιαία μεταβολή των τιμών των κατοικιών στην Ιρλανδία, την Ισπανία και την Ελλάδα μειώνεται συνεχώς αγγίζοντας οι δύο πρώτες μετά το 2007 μέχρι και αρνητικά ποσοστά. Αυτό δε συμβαίνει και στην Ελλάδα, καθώς οι τιμές των κατοικιών της σε συγκριτικό επίπεδο με τις άλλες δύο χώρες παρουσιάζουν ένα είδος ανθεκτικότητας. Διάγραμμα 2.2.3: Επενδύσεις σε κατοικίες ως ποσοστό του ΑΕΠ, Διάγραμμα 2.2.4: Ετήσια μεταβολή % των τιμών των κατοικιών, Πηγή: Εθνική Τράπεζα (2009: 1) Πηγή: Εθνική Τράπεζα (2009: 2) ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 37

39 Η ανθεκτικότητα αυτή που εμφανίζεται από το προηγούμενο διάγραμμα, υποστηρίζεται αναλυτικότερα μέσα από το διάγραμμα Συγκεκριμένα το Νοέμβριο του 2008 οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα εκτιμάται πως έχουν υπερτιμηθεί κατά 10% μόνο, ποσοστό το οποίο βρίσκεται κάτω από το μέσο όρο της Ευρωζώνης. Αντίθετα σε άλλες χώρες όπως η Ιρλανδία, η Ολλανδία και η Γαλλία η υπερτίμηση αγγίζει το 30%, 27%, 22% αντίστοιχα (Εθνική Τράπεζα, 2009). Διάγραμμα 2.2.5: Εκτιμώμενη υπερτίμηση της αξίας των κατοικιών, ποσοστό % (Νοέμβριος 2008) Πηγή: Εθνική Τράπεζα (2009: 3) Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα Τις τελευταίες τρεις δεκαετίες η ποσοστιαία μεταβολή των τιμών των κατοικιών ακολούθησαν τρεις φορές αξιόλογη πτωτική πορεία στις Ηνωμένες Πολιτείες και στην Ευρωζώνη. Μία στις αρχές της δεκαετίας του 80, μία κατά την έναρξη του 90 και τέλος μια κατά το κλείσιμο της δεκαετίας του Στις Ηνωμένες Πολιτείες η δεκαετία του 2000, συγκρινόμενη με την Ευρωζώνη, ήταν πιο έντονη καθώς μετά από μια απότομη αύξηση της ποσοστιαίας μεταβολής των πραγματικών τιμών των κατοικιών ακολουθεί μια ακόμα πιο απότομη μείωση η οποία θα αγγίξει αρνητικές τιμές. Στην Ευρωζώνη η πτώση αυτή των τιμών εμφανίστηκε πιο ομαλά. Και στις δύο περιπτώσεις οι επιπτώσεις της διεθνής οικονομικής κρίσης στις τιμές των ακινήτων είναι εμφανείς. Κατά την εξεταζόμενη χρονική περίοδο των διαγραμμάτων η ετήσια ποσοστιαία αύξηση των πραγματικών τιμών των κατοικιών κυμαινόταν κατά μέσο όρο στο 2% στην Ευρωζώνη και 0,7% στις Ηνωμένες Πολιτείες (Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, 2011). Συγκρίνοντας την πορεία των τιμών κατά τα έτη 2006 έως 2009, με τους μέσους όρους αυτούς είναι άμεσα αντιληπτό το μέγεθος των επιπτώσεων αυτών. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 38

40 Διάγραμμα 2.2.6: Πραγματικές τιμές των κατοικιών στη ζώνη του ευρώ και τις Ηνωμένες Πολιτείες, ποσοστιαία % μεταβολή ανά έτος * Διάγραμμα 2.2.7: Ονομαστικές τιμές των κατοικιών στη ζώνη του ευρώ και τις Ηνωμένες Πολιτείες, ποσοστιαία % μεταβολή ανά έτος Πηγή: Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (2011: 63) *Ο δείκτης των πραγματικών τιμών των κατοικιών υπολογίζεται διαιρώντας το δείκτη των ονομαστικών τιμών των κατοικιών με το αντίστοιχο δείκτη τιμών καταναλωτή (ΔTK) Πηγή: Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (2011: 63) 2.3 Κατάσταση στην Ελλάδα Τράπεζα της Ελλάδος Απόρροια της οικονομικής κρίσης στην Ελλάδα που ξέσπασε το 2008, ήταν η αρχική μείωση του ρυθμού μεταβολής των τιμών των διαμερισμάτων. Το 2009 οι κατασκευαστές πρόβλεψαν πως οι προοπτικές στην αγορά κατοικίας στην Ελλάδα ήταν δυσμενείς (Τράπεζα της Ελλάδος, 2009). Αυτό επιβεβαιώνεται μέσα από τον πίνακα 2.3.1, όπου είναι εμφανές πως από τις αρχές του 2009 η κατάσταση επιδεινώνεται και ο δείκτης αυτός αποκτά πλέον αρνητική τιμή η οποία μειώνεται ολοένα και περισσότερο για τα έτη που ακολουθούν, με -4,7% και -5,1% για το 2010 και 2011 αντίστοιχα. Ο δείκτης παραμένει σε υψηλότερα επίπεδα για τα διαμερίσματα κάτω των 5 ετών ενώ η πτώση των τιμών για τις περιοχές πέρα της Αθήνας-Θεσσαλονίκης και των άλλων μεγάλων πόλεων είναι μικρότερη. Συγκεκριμένα τα νέα διαμερίσματα κάτω των 5 ετών στις περιοχές αυτές είναι τα μόνα τα οποία το 2009 διατηρούν θετική τιμή του δείκτη. Όσον αφορά την ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα, παρατηρείται πως το 2006 αποτελεί την απαρχή μιας συνολικά καθοδικής πορείας του ρυθμού μεταβολής της, η οποία θα ακολουθήσει μέχρι το 2011 (10 ο μήνα). Συγκεκριμένα η ιδιαίτερα αυξημένη ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα του 2005 (βάσει αδειών που εκδόθηκαν κυρίως κατά το τέλος του έτος αυτού, εξαιτίας του ευνοϊκότερου φορολογικού καθεστώτος που ήταν σε ισχύ) που άγγιζε το 22%, είχε ως αποτέλεσμα την εμφάνιση σημαντικού ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 39

41 αποθέματος νέων κατοικιών (ιδιαίτερα αυξημένη προσφορά). Η εκτέλεση όμως των αδειών αυτών εκτιμάται πως καλύπτει τη χρονική περίοδο 2005 μέχρι και το Συνεπώς αν και ρυθμός μεταβολής των αδειών μειωνόταν αυτά τα χρόνια η προσφορά συνέχισε να διατηρείται σε υψηλά επίπεδα. Η υψηλή αυτή προσφορά σε συνδυασμό με τη χαμηλή ζήτηση του 2008 και 2009 οδήγησε τους κατασκευαστές στο να περιορίσουν την έκδοση των αδειών αναμένοντας τη διατήρηση των τιμών των κατοικιών στα ίδια επίπεδα (Τράπεζα της Ελλάδος, 2009). Η κατάσταση όμως όπως φαίνεται από τα στοιχεία του πίνακα δε βελτιώθηκε, καθώς το 10 ο εξάμηνο του 2011 η ετήσια μεταβολή των αδειών συνεχίζει να πέφτει με ακόμα μεγαλύτερο ρυθμό που αγγίζει το -28,5%. Πίνακας 2.3.1: Σύνοψη κυριότερων βραχυχρόνιων δεικτών για την αγορά ακινήτων ΔΕΙΚΤΕΣ 1. Δείκτες τιμών κατοικιών (νέες σειρές) α. Σύνολο διαμερισμάτων (επικράτεια) - - 5,9 1,7-3,7-4,7 α.1. Κατά παλαιότητα α. Νέα (έως 5 ετών) - - 7,2 2,3-2 -4,2 β. παλαιά (άνω των 5 ετών) - - 5,2 1,3-4,8-5 α.2. Κατά γεωγραφική περιοχή: Σύνολο Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος, 2012a (ιδία επεξεργασία) α. Αθήνα - - 6,2 0,9-4,6-3,2 β. Θεσσαλονίκη ,5-6 -7,4 γ. Άλλες μεγάλες πόλεις - - 6,3 1,8-2,7-5,3 δ. Λοιπές περιοχές - - 4,6 3,3-1,9-5,8 α.2.1. Κατά γεωγραφική περιοχή: Νέα (έως 5 ετών) α. Αθήνα - - 9,6 0-3,5-2,7 β. Θεσσαλονίκη - - 3,7 3,5-5,3-6,8 γ. Άλλες μεγάλες πόλεις - - 7,8 2,4-2,1-4,3 δ. Λοιπές περιοχές - - 4,1 5,4 1-5,7 α.2.2. Κατά γεωγραφική περιοχή: Παλαιά (άνω των 5 ετών) α. Αθήνα - - 4,5 1,4-5,2-3,5 β. Θεσσαλονίκη - - 8,4 0,6-6,3-7,6 γ. Άλλες μεγάλες πόλεις - - 5,3 1,4-3,2-6,1 δ. Λοιπές περιοχές ,4-4,4-5,9 2. Ιδιιωτική οικοδομική δραστηριότητα , Αριθμός αδειών (σύνολο χώρας) 22-14,9-7,2-17,6-16,1-10,9-28,5 (10μηνο) -4,4-5,6-6,3-6,6-3,9-3, ,4-7,3-2,9-1, ,3-6,3-4,8-4, ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 40

42 Οι παρατηρήσεις-συμπεράσματα που προέκυψαν από τον πίνακα για τα έτη σχετικά με το ρυθμό μεταβολής των τιμών των διαμερισμάτων ανά γεωγραφική περιοχή επιβεβαιώνονται επί το πλείστον μέσα από τον πίνακα όπου εξετάζονται σε μεγαλύτερο χρονικό βάθος. Πίνακας 2.3.2: Ποσοστιαία % μεταβολή των τιμών των κατοικιών, ανά έτος - ανά γεωγραφική περιοχή* ΕΤΟΣ Αστικές περιοχές Αθήνα Θεσσαλονίκη Υπόλοιπες μεγάλες πόλεις ,5 9,2 5,4 8, ,5 11 7,6 10, ,7 12,5 5,3 7, ,4 15,5 21, ,9 12,2 5,4 5, ,6 15,1 8 5, ,4 17,6 12,7 10, ,9 16, , ,4 4 6,7 7, ,3 0,3 7, ,9 8,6 26,5 9, ,7 21,6 13, ,2 6,2 7 6, ,5 0,9 1,5 1, ,3-4,6-6 -2, ,4-3,2-7,4-5,3 Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος, 2011b (ιδία επεξεργασία) *Ποσοστιαία μεταβολή έναντι τιμών προηγούμενου έτους Συγκεκριμένα από το 1995 έως και το 2010 η Αθήνα και ειδικότερα η Θεσσαλονίκη (λόγω των απότομων αυξομειώσεων), παρουσιάζουν τις μεγαλύτερες ετήσιες ποσοστιαίες μεταβολές. Αντίθετα οι αστικές περιοχές και οι υπόλοιπες μεγάλες πόλεις παρουσιάζουν μεγαλύτερη σταθερότητα και οι τιμές τους είναι πιο ανθεκτικές (διάγραμμα 2.3.1). Διάγραμμα 2.3.1: Ποσοστιαία % μεταβολή των τιμών των κατοικιών, ανά έτος, ανά γεωγραφική περιοχή* Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος, 2011b (ιδία επεξεργασία) *Ποσοστιαία μεταβολή έναντι τιμών προηγούμενου έτους ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 41

43 2.3.2 Ελληνική Στατιστική Αρχή Στον πίνακα περιλαμβάνονται στοιχεία για τη ποσοστιαία μεταβολή του δείκτη συνολικού κόστους κατασκευής νέων κατοικιών, του δείκτη τιμών αμοιβής ή κόστους εργασία και του δείκτη τιμών ή κόστους υλικών καθώς και ο ΔTK ως συγκριτικό μέγεθος. Πίνακας 2.3.3: Ποσοστιαία % μεταβολή των μέσων ετήσιων Δεικτών στην Κατασκευή Νέων Κτιρίων Κατοικιών και του ΔΚΤ* ΕΤΟΣ Δείκτης συνολικού κόστους κατασκευής Δείκτης τιμών ή κόστους υλικών Δείκτης τιμών αμοιβής ή κόστους εργασίας Πηγή: Ελληνική Στατιστική Αρχή (ιδία επεξεργασία) *Ποσοστιαία μεταβολή έναντι προηγούμενου έτους Δείκτης τιμών καταναλωτή ,19 0,19 0,21 0, ,12 0,12 0,12 0, ,14 0,13 0,15 0, ,08 0,07 0,10 0, ,07 0,07 0,08 0, ,07 0,07 0,07 0, ,06 0,07 0,05 0, ,07 0,07 0,06 0, ,04 0,04 0,04 0, ,03 0,02 0,03 0, ,03 0,02 0,03 0, ,03 0,02 0,03 0, ,03 0,03 0,03 0, ,03 0,04 0,02 0, ,03 0,04 0,03 0, ,04 0,06 0,03 0, ,05 0,06 0,02 0, ,05 0,06 0,03 0, ,00-0,01 0,00 0, ,02 0,03 0,00 0, ,01 0,02-0,01 0,03 Για τα έτη 2003 έως και 2008 περίπου ο ρυθμός μεταβολής του συνολικού κόστους κατασκευής είναι υψηλότερος από τον πληθωρισμό, ενώ ο ρυθμός μεταβολής του δείκτη τιμών ή κόστους υλικών είναι ακόμα μεγαλύτερος. Σε αντίθεση με τους δύο αυτούς δείκτες, ο ρυθμός μεταβολής του δείκτη τιμών αμοιβής ή κόστους εργασίας κυμαίνεται σε χαμηλότερα επίπεδα από αυτό του δείκτη τιμών καταναλωτή (πληθωρισμός). Μετά το 2008 όμως, εν μέσω οικονομικής κρίσης η κατάσταση ανατρέπεται. Ο ρυθμός μεταβολής και των τριών εξεταζόμενων στοιχείων αποκτά τιμές μικρότερες από αυτές του πληθωρισμού ενώ για ορισμένα μάλιστα είναι αρνητικός π.χ. η ετήσια ποσοστιαία μεταβολή των τιμών των υλικών και του κόστους εργασίας για τα έτη 2009 και 2011 αντίστοιχα είναι -0,1%. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 42

44 Διάγραμμα 2.3.2: Ποσοστιαία % ετήσια μεταβολή Δεικτών στην Κατασκευή Νέων Κτιρίων Κατοικιών και του ΔΚΤ* Πηγή: Ελληνική Στατιστική Αρχή (ιδία επεξεργασία) *Ποσοστιαία μεταβολή τιμών έναντι προηγούμενου έτους Αποτελέσματα έρευνας κτηματομεσιτικών γραφείων (Τράπεζα της Ελλάδος) Από το πρώτο τρίμηνο του 2009 μέχρι και το 3 ο τρίμηνο του 2011, πραγματοποιήθηκε από την Τράπεζα της Ελλάδος σε τριμηνιαία βάση η έρευνα των κτηματομεσιτικών γραφείων και συμβούλων ακίνητης περιουσίας. Εν συνεχεία παρατίθενται τα στοιχεία που κατέγραψε η έρευνα αυτή και ειδικότερα πως αντιλαμβάνονται-αξιολογούν οι ερωτώμενοι την κατάσταση της ελληνικής κτηματαγοράς. Στον πίνακα αποτυπώνεται η σχέση της αγοράς κατοικίας σε σχέση με τρεις μήνες πριν. Η μεγαλύτερη επιδείνωση καταγράφηκε το γ τρίμηνο του 2011 όπου το 73% των ερωτηθέντων θεώρησε πως οι συνθήκες ήταν χειρότερες σε σχέση με τρεις μήνες πριν. Το δεύτερο παρόμοιο αποτέλεσμα καταγράφηκε το γ τρίμηνο του 2010 με ποσοστό 76%. Πίνακας 2.3.4: Η αγορά κατοικίας σήμερα σε σχέση με τρεις μήνες πριν; Κατάσταση α β γ δ α β γ δ α β γ Πολύ χειρότερη % % - Χειρότερη 42% - 7% 3% 33% 21% 67% 8% 24% 29% 73% Περίπου ίδια 58% 63% 39% 97% 59% 59% 33% 92% 76% 66% 20% Καλύτερη - 37% 54% % % Πολύ καλύτερη Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος, 2011a (ιδία επεξεργασία) ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 43

45 Διάγραμμα 2.3.3: Η αγορά κατοικίας σήμερα σε σχέση με τρεις μήνες πριν Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος, 2011a (ιδία επεξεργασία) Όσον αφορά τη σχέση προσφοράς ζήτησης στην αγορά κατοικίας, όπου ζητούμενη είναι η ύπαρξη ισορροπίας, οι απαντήσεις των ερωτηθέντων περιγράφουν μια σχέση τελείως διαφορετική. Συγκεκριμένα μέχρι και το δ τρίμηνο του 2009 θεωρείται πως υπάρχει αποκλειστικά (σχεδόν) μεγάλο πλεόνασμα κατοικιών. Από το δ τρίμηνο του 2009 έως και το β τρίμηνο του 2011 ενώ εμφανίζεται ένα δείγμα βελτίωσης, το επόμενο τρίμηνο καταγράφεται ξανά η ύπαρξη σημαντικού πλεονάσματος αδιάθετων κατοικιών (93% των ερωτηθέντων). Πίνακας 2.3.5: Πως χαρακτηρίζετε τη σχέση προσφοράς-ζήτησης στην αγορά κατοικίας; Σχέση α β γ δ α β γ δ α β γ Μεγάλη προσφορά 100% 100% 96% 79% 86% 97% 90% 75% 74% 89% 93% Μικρή Προσφορά - - 4% 21% 7% - 7% 25% 19% 6% 7% Ισορροπία % - - 3% - - Μικρή Ζήτηση % % 3% - Μεγάλη Ζήτηση % - - 3% - Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος, 2011a (ιδία επεξεργασία) Ο όγκος των αγοραπωλησιών το γ τρίμηνο του 2011, αναφορικά με την ανάλυση των σχετικών στοιχείων της έρευνας (πίνακας 2.3.6), αναδείχτηκε με ποσοστό 80% ως σημαντικά ή ελαφρά μειωμένος. Το ίδιο τρίμηνο το 13% των ερωτηθέντων εκτίμησε πως ο όγκος αυτός παρέμεινε σχεδόν αμετάβλητος, ενώ το προηγούμενο τρίμηνο το ποσοστό αυτό κυμαίνονταν στο 57%. Η επιδείνωση της κατάσταση της αγορά κατοικία είναι εμφανής με το πέρας του πρώτου χρόνου, καθώς ενώ το δεύτερο και τρίτο τρίμηνο του 2009 περίπου οι μισοί από τους ερωτούμενους δήλωσαν πως οι συναλλαγές ήταν ελαφρά ή πολύ περισσότερες, από τα μέσα του 2010 και μετά τα ποσοστά αυτά μειώθηκαν δραματικά σε ποσοστά των 7% και κάτω ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 44

46 Πίνακας 2.3.6: Οι αγοραπωλησίες κατοικιών σε σχέση με τρεις μήνες πριν, είναι σήμερα: Αγοραπωλησίες α β γ δ α β γ δ α β γ Πολύ λιγότερες 13% - 4% 3% 17% 14% 23% 12% 15% 8% 40% Ελαφρά λιγότερες 29% - 4% 14% 21% 17% 40% 17% 41% 34% 40% Περίπου ίδιες 42% 48% 46% 83% 41% 48% 33% 67% 38% 57% 13% Ελαφρά περισσότερες 16% 52% 46% - 21% 21% - 4% 6% - 7% Πολύ περισσότερες % Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος, 2011a (ιδία επεξεργασία) Παρά την οικονομική κρίση που ξεκίνησε το 2008, στο 2ο έως και στο 4 ο τρίμηνο του 2009 καταγράφηκε σύμφωνα με την πλειοψηφία των ερωτούμενων (65% με 80% περίπου) μια κατά κύριο λόγω κατάσταση σταθερότητας στις τιμές, ενώ αντίθετα μετά το 2010 αυτό φαίνεται να αλλάζει. Συγκεκριμένα το α, β και γ τρίμηνο του 2011 η έρευνα δείχνει πως οι τιμές μειώθηκαν ελαφρώς βάσει το 73%, 71% και 80% των ερωτούμενων αντίστοιχα. Επιπρόσθετα σημαντική μείωση των τιμών των κατοικιών καταγράφηκε το α και γ τρίμηνο του 2010 (από το 21% και 25%) καθώς επίσης και το α και γ τρίμηνο του 2011 (από το 3% και 7%) Πίνακας 2.3.7: Οι τιμές πώλησης των κατοικιών σήμερα, σε σχέση με τρεις μήνες πριν, είναι: Τιμές πώλησης Σημαντική αύξηση Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος, 2011a (ιδία επεξεργασία) 2.4 Συμπεράσματα α β γ δ α β γ δ α β γ Σημαντική μείωση % % 3% - 7% Ελαφρά μείωση 74% 24% 18% 34% 55% 90% 53% 21% 73% 71% 80% Περίπου ίδιες 26% 72% 82% 66% 24% 7% 43% 54% 21% 26% 13% Ελαφρά αύξηση - 4% % 3% - 3% 3% - Συνοψίζοντας, η ανάλυση των παραπάνω στατιστικών στοιχείων οδήγησε στη διεξαγωγή συμπερασμάτων που χαρακτηρίζουν την ελληνική αγορά ακινήτων και ειδικότερα τις αξίες αυτών. Συγκεκριμένα προκύπτει πως η Ελλάδα εν μέσω της οικονομικής κρίσης αντιμετωπίζει μια δύσκολη για την αγορά ακινήτων περίοδο κατά την οποία οι αξίες των κατοικιών καθώς και γενικά η οικοδομική δραστηριότητα βρίσκονται σε ύφεση. Η κρίση όμως αυτή δε βλέπουμε να μεταφράζετε σε σημαντικές μειώσεις των τιμών των κατοικιών, ιδιαίτερα για τα πρώτα χρόνια, στοιχείο που αναδεικνύει την ανθεκτικότητα τους καθώς και το ρόλο που διαδραμάτισε το γεγονός πως δεν είχαν εμφανίσει σημαντική υπερτίμηση. Μάλιστα το στοιχείο αυτό της ανθεκτικότητας των κατοικιών εντοπίζεται εντονότερα στα νεόδμητα σπίτια (κάτω των 5 ετών) καθώς και σε περιοχές πέρα των μεγάλων πόλεων (Αθήνα - Θεσσαλονίκη). Επιπλέον προέκυψε μέσω της ανάλυσης, πως εν μέσω κρίσης στην Ελλάδα παράγοντες όπως το υπάρχον μεγάλο απόθεμα νέων κατοικιών και το φορολογικό 2011 ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 45

47 καθεστώς, διαδραμάτισαν αλλά και διαδραματίζουν ακόμα και σήμερα καθοριστικό ρόλο για τη διαμόρφωση της αξίας των κατοικιών. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 46

48 3. ΣΗΜΑΝΤΙΚΟΤΕΡΟΙ ΠΑΡΑΓΟΝΤΕΣ ΠΟΥ ΕΠΗΡΕΑΖΟΥΝ ΤΗΝ ΑΞΙΑ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΕΠΙ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΚΡΙΣΗΣ Σύμφωνα με τη Εθνική Τράπεζα (2009: 2) «η διεθνής εμπειρία έχει δείξει ότι οι περίοδοι οικονομικής ύφεσης που συνοδεύονται από σημαντικές διορθώσεις στην οικοδομική δραστηριότητα είναι περισσότερο παρατεταμένες και διαρκούν τέσσερα έως πέντε χρόνια». Σήμερα διανύουμε ήδη το 5ο έτος της κρίσης και παρ όλα αυτά σημάδια βελτίωσης δεν έχουν εμφανιστεί ακόμα. Το γεγονός αυτό τονίζει την κρισιμότητα της κατάστασης στην οποία βρίσκεται η Ελλάδα και καθιστά συνεπώς αναγκαίο να καθοριστούν και να μελετηθούν εις βάθος οι παράγοντες οικονομικής κρίσης που διαδραματίζουν καθοριστικό ρόλο στη διαδικασία διαμόρφωσης της αξίας των ακινήτων. Η πορεία που θα ακολουθήσουν οι τιμές των ακινήτων στο μέλλον, πρόκειται να εξαρτηθεί τόσο από την πλευρά της ζήτησης όσο και από της προσφοράς (Τράπεζα της Ελλάδος, 2009). Εν συνεχεία ακολουθεί η παράθεση και η ανάλυση του καθένα από αυτούς τους παράγοντες. 3.1 Στεγαστική πίστη - ρευστότητα Η στεγαστική πίστη αποτελεί τη βασικότερη πηγή χρηματοδότησης για τις επενδύσεις σε ακίνητα ενώ οι περισσότερες συναλλαγές στην αγορά ακινήτων συνεπάγονται μια αντίστοιχη συναλλαγή στην αγορά ενυπόθηκων δανείων (ECB, 2003). Αυτό επιβεβαιώνεται μάλιστα βάσει μιας έρευνας που πραγματοποιήθηκε τον Ιανουάριο του 2012 όπου το 43,6% των ερωτούμενων που κατέχουν κάποιο ακίνητο, δήλωσε πως έχει πάρει δάνειο για την αγορά ακινήτου που τρέχει ακόμα (Καπα Research, 2012). Το γεγονός αυτό, και λαμβάνοντας ταυτόχρονα υπόψη την Τράπεζα της Ελλάδος (2009: 93) συμφώνα με την οποία «το απόθεμα των κατοικιών και η προσφορά νεόδμητων κατοικιών προσαρμόζονται με σημαντική χρονική υστέρηση στη μεταβολή της ζήτηση», καθιστά το κόστος χρηματοδότησης σε συνδυασμό με τα κριτήρια χορήγησης στεγαστικών δανείων, βασικές συνιστώσες για τη διαμόρφωση της ζήτησης και των τιμών των κατοικιών. Συγκεκριμένα όταν τα επιτόκια αυξάνονται, η πίστωση γίνεται πιο δαπανηρή με αποτέλεσμα να μειωθεί η ζήτηση για δανεισμό (Brissimis και Vlassopoulos, 2009). Αντίστροφα, μια ενδεχόμενη μείωση των επιτοκίων στα στεγαστικά δάνεια αποτελεί αφορμή για τη σύσταση των κατοικιών ως στοιχείο διακράτησης πλούτου, γεγονός που προωθεί την αύξηση της ζήτησή τους και κατά συνέπεια και αύξηση των τιμών τους (Τράπεζα της Ελλάδος, 2009). Το ξέσπασμα της οικονομικής κρίσης στην Ελλάδα είχε ως αποτέλεσμα την εφαρμογή ολοένα και αυστηρότερων κριτηρίων από πλευράς των τραπεζών ως προς τη χορήγηση στεγαστικών δανείων, ενώ μέσα στο 2011 σύμφωνα με το Βλάμη Π. (2011: 9) «8 στις 10 αιτήσεις για στεγαστικά δάνεια δεν εγκρίνονται» πλέον. Η επιδείνωση της κατάστασης στον ελληνικό χώρο και ανάγκη των τραπεζών για την εφαρμογή των αυστηρότερων αυτών κριτηρίων τονίζεται μέσα από την πορεία των καθυστερήσεων των στεγαστικών δανείων. Συγκεκριμένα το ποσοστό των στεγαστικών δανείων σε καθυστέρηση ως προς το σύνολο των στεγαστικών δανείων ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 47

49 αυξανόταν σταδιακά κάθε χρόνο από 3,6% στο τέλος του 2007, σε 5,3% στο τέλος του 2008 και από 7,4 στο τέλος του 2009 σε 8,7% στο τέλος του Ιουνίου του 2010 (Τράπεζα της Ελλάδος, 2010b). Η πορεία του ρυθμού χορήγησης στεγαστικών δανείων περιγράφεται αναλυτικά στον πίνακα και παρατηρείται από το 2005 μέχρι το 2009 μια συνεχής μείωση του ετήσιου ρυθμού αύξησης. Συγκεκριμένα ενώ το 2005 υπήρχε μέση ετήσια ποσοστιαία αύξηση 33%, το 2006, 2007, 2008 και 2009 κυμαινόταν στο 26,3%, στο 21,9%, στο 11,5% και στο 3,7% αντίστοιχα. Από το 2010 και μετά σημειώνεται για πρώτη φορά αρνητική ποσοστιαία μεταβολή της τάξεως του -0,4%, ενώ από τον Ιανουάριο μέχρι το Φεβρουάριο του 2011 η πιστωτική επέκταση στη στεγαστική πίστη μειώθηκε ακόμα περισσότερο κατά -1,1%. Συνοπτικά μέσα σε λιγότερο από μια 7ετία η χορήγηση στεγαστικών δανείων από τις τράπεζες από ρυθμό αύξησης 33% μειώθηκε σε -0,7%. Διάγραμμα 3.1.1: Μέση ετήσια ποσοστιαία % μεταβολή υπολοίπου στεγαστικών δανείων προς τα νοικοκυριά, Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος, 2011c (ιδία επεξεργασία) Στοιχεία τέλους περιόδου. Περιλαμβάνονται τα δάνεια και τα τιτλοποιημένα δάνεια. * Για το 2011 το ποσοστό -1,1% αφορά μόνο μέχρι το Φεβρουάριο Γενικά με τον όρο ρευστότητα εννοείται η ευκολία και η ασφάλεια με την οποία ένα περιουσιακό στοιχείο έχει τη δυνατότητα να μετατραπεί σε μετρητά, ή περίπουκοντά στην αγοραία του αξία (Baum και Grosby, 2008). Αποτέλεσμα της προαναφερόμενης μειωμένης χορήγησης στεγαστικών δανείων, αποτέλεσε η περιορισμένη ρευστότητα από πλευράς υποψηφίων αγοραστών ακινήτων. Η μείωση της ρευστότητα λοιπόν, με τη σειρά της οδηγεί σε μειωμένη ζήτηση και σε τελικό στάδιο στη μείωση των τιμών των ακινήτων. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 48

50 3.2 Οικονομική κατάσταση των νοικοκυριών Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος (2009: 24) «όταν το Ακαθάριστο Εγχώριο Προϊόν (ΑΕΠ) αυξάνεται (σε πραγματικές τιμές), τότε αυξάνεται και το διαθέσιμο εισόδημα, γεγονός που οδηγεί σε άνοδο της ζήτησης για ακίνητα και αύξηση της τιμής του». Ο κυριότερος λόγος για τον οποίο οι τιμές των σπιτιών σε εμπειρικό επίπεδο αναμένεται μακροπρόθεσμα να αυξηθούν όταν αυξάνεται και το εισόδημα, είναι ότι η αύξηση του εισοδήματος προκαλεί αυξημένη ζήτηση για χώρους διαβίωσης και αναψυχής. Το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα αποτελεί το σημαντικότερο παράγοντα που επηρεάζει τις τιμές των ακινήτων (ECB, 2003). Η εξέλιξη του παράγοντα αυτού στην Ελλάδα όπως φαίνεται μέσα από δημοσκόπηση του Ιανουαρίου του 2012 ήταν δραματική, καθώς το 94% από τους ερωτούμενους δήλωσε πως την τελευταία διετία το εισόδημά τους μειώθηκε. Συγκεκριμένα το 40,1% δήλωσε ότι μειώθηκε πολύ, το 39,2% αρκετά, το 14,7%, ενώ μόλις το 5,7% δήλωσε πως παρέμεινε ίδιο ή πως αυξήθηκε (διάγραμμα 3.2.1). Διάγραμμα 3.2.1: Πόσο μειώθηκαν τα εισοδήματά σας τα τελευταία χρόνια (Ιανουάριος 2012); Πηγή: Καπα Research, 2012 (ιδία επεξεργασία) *ΔΓ/ΔΑ= Δε γνωρίζω δεν απαντώ Η μείωση αυτή των εισοδημάτων, ήταν αποτέλεσμα ορισμένων δημοσιονομικών παρεμβάσεων του κράτους όπως η περικοπή των αμοιβών και των συντάξεων, οι έκτακτες εισφορές και η συνεχής αύξηση των φορολογικών συντελεστών. Οι παρεμβάσεις αυτές παρουσιάστηκαν από το κράτος ως προσπάθεια δημοσιονομικής εξυγίανσης, εν μέσω οικονομικής κρίσης, η οποία όμως δεν ήταν σίγουρο κατά πόσο θα εξασφάλιζε μακροχρόνια τα επιδιωκόμενα αποτελέσματα (Τράπεζα της Ελλάδος, 2011d). Η κρίση στην Ελλάδα δημιούργησε από πλευράς των νοικοκυριών ένα κλίμα αβεβαιότητας το οποίο συνδυαζόμενο με την ανησυχία τους για την απασχόληση και κατ επέκταση του μελλοντικού τους εισοδήματος, οδήγησε στην έλλειψη αγοραστικού ενδιαφέροντος (Βλάμη, 2011). ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 49

51 Η ετήσια ποσοστιαία μεταβολή των μέσων ακαθάριστων αποδοχών όπως παρουσιάζεται από το διάγραμμα σημειώνει σημαντική πτώση μετά το 2009 όπου από 3,3% ετήσια μεταβολή, το 2010 ο ρυθμός μεταβολής έπεσε κατακόρυφα στο -9,1%, ενώ το 2011 η εκτιμώμενη μεταβολή συνεχίζει την ίδια περίπου πορεία με ποσοστό -6,3%. Διάγραμμα 3.2.2: Ετήσια ποσοστιαία % μεταβολή των μέσων ακαθάριστων αποδοχών (πραγματικών) Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος, 2011d (ιδία επεξεργασία) *Η ετήσια ποσοστιαία μεταβολή των μέσων ακαθάριστων αποδοχών του 2011 είναι η εκτιμώμενη Βάσει εμπειρικών ερευνών, έχει αποδειχθεί πως η αύξηση κατά 1% του πραγματικού διαθέσιμου εισοδήματος συνεπάγεται αύξηση της τάξεως του 0,7% των πραγματικών τιμών των κατοικιών στη ζώνη του ευρώ (Τράπεζα της Ελλάδος, 2009). Συγκρίνοντας τα αποτελέσματα των εμπειρικών ερευνών με τις παρατηρήσεις του διαγράμματος είναι άμεσα αντιληπτό το μέγεθος των επιπτώσεων της οικονομικής κρίσης και ειδικότερα της πτώσης του εισοδήματος, στις τιμές των ακινήτων. 3.3 Φορολογικό νομοθετικό πλαίσιο Η ιδιοκτησία για την κεντρική αλλά και την τοπική κυβέρνηση αποτελεί εδώ και αιώνες εισοδηματική πηγή (Mackmin, 2008). Σύμφωνα με το Ζεντέλη (2001: 27) «Η φορολογία Ακινήτων στην Ελλάδα πραγματοποιείται σύμφωνα με την αρχή της φοροδοτικής ικανότητας και της απολαμβανόμενης ειδικής ωφέλειας. Στην πράξη όμως χρησιμοποιείται μονοδιάστατα με καθαρά ταμειακούς στόχους και σπάνια ως τρόπος άσκησης πολιτικής γης». Οι επενδυτές ακινήτων περιουσιών, ιστορικά, έχουν αναγνωρίσει σημαντικά τη σπουδαιότητα των φορολογικών κινήτρων (Kahr και Thomsett, 2005). Εν μέσω οικονομικής κρίσης όμως, υιοθετήθηκε από το ελληνικό κράτος μια σειρά εξοντωτικών δημοσιονομικών και άλλων μέτρων βάσει πρόσφατων νομοθετημάτων, ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 50

52 τα οποία και επιβαρύνουν σημαντικά τους ιδιόκτητες ακινήτων. Τα μέτρα αυτά όπως αναφέρονται από την ΠΟΜΙΔΑ (2012) είναι τα εξής: 1. Έκτακτη εισφορά ακίνητης ιδιοκτησίας επί ΕΤΑΚ 2009 έως και πλασιασμός του ετήσιου Φόρου Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ) από 1 σε έως 1%-2% 3. 10πλασιασμός του Φόρου κληρονομιάς γονικής παροχής από 1% σε έως 10% 4. Αύξηση φορολογίας εισοδήματος ως 45%, και του συμπληρωματικού φόρου σε 3% 5. Βαρύ ετήσιο τεκμήριο διαβίωσης σε ιδιοκτήτη ή και μισθωμένη κατοικία 6. Κατάργηση απαλλαγής των δαπανών επισκευών κτιρίων από το φορολογητέο εισόδημα 7. Περιορισμός απαλλαγής ΦΜΑ και τόκων για αγορά πρώτης κατοικίας 8. Δυνατότητα μονομερούς λύσης των μισθωτικών συμβάσεων εκ μέρους των μισθωτών 9. Καθιέρωση σωρείας υποχρεωτικών επιθεωρήσεων, ελέγχων πιστοποιητικών, και φυσικά αμοιβών σε βάρος των ιδιοκτητών κτιρίων Τα μέτρα αυτά συνδυαζόμενα με τις νέες προτάσεις για επιβολή ποινών (ακόμα και κάθειρξης) σε όσους δεν έχουν την ικανότητα να πληρώσουν τις οφειλές αυτές (ΠΟΜΙΔΑ, 2012), δυσχεραίνουν ακόμα περισσότερο την κατάσταση στη ελληνική αγορά ακινήτων. Ταυτόχρονα η προαναγγελλόμενη αύξηση των αντικειμενικών αξιών (Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, 2011) θα έχει ως αποτέλεσμα την αύξηση του αριθμού των υπόχρεων σε ΦΑΠ. Μέσα από δημοσκόπηση που διεξήχθη τον Ιανουάριο του 2012 (διάγραμμα 3.3.1) το 50,8% όσων έχουν κάποιο ακίνητο δηλώνουν πως μάλλον ή σίγουρα δε θα μπορέσουν τον επόμενο χρόνο να πληρώσουν τους φόρους στα ακίνητα, έναντι του 45,9% που πιστεύει πως μάλλον ή σίγουρα θα μπορέσει. Από το 45,9% αυτό των ερωτηθέντων μόνο το 7,7% μπόρεσε να δηλώσει με σιγουριά πως θα μπορέσει να ανταποκριθεί στην πληρωμή των φόρων. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 51

53 Διάγραμμα 3.3.1: Πιστεύετε ότι θα μπορείτε να πληρώσετε τον επόμενο χρόνο τους φόρους (ΕΤΑΚ, ειδικό τέλος μέσω ΔΕΗ κλπ) στα ακίνητα (Ιανουάριος 2012); Πηγή: Καπα Research, 2012 (ιδία επεξεργασία) *Βάση: Όσοι έχουν κάποιο ακίνητο *ΔΓ/ΔΑ= Δε γνωρίζω δεν απαντώ Ταυτόχρονα μέσα από τα αποτελέσματα της ίδιας δημοσκόπησης προκύπτει πως εννέα στους δέκα θεωρούν πως τα ενεργειακά πιστοποιητικά θα επιδράσουν (μάλλον ή σίγουρα) αρνητικά στην πορεία της αγοράς ακινήτου σύμφωνα με τα στοιχεία του διαγράμματος Επιπρόσθετα το 87,3% των ερωτηθέντων αντιμετωπίζουν το μέτρο αυτό ως ένα ακόμα βάρος στις πλάτες των ιδιοκτητών εν μέσω της οικονομικής κρίσης όπου χιλιάδες σπίτια, καταστήματα και γραφεία μένουν ξενοίκιαστα (Καπα Research, 2012). Διάγραμμα 3.3.2: Εν μέσω οικονομικής κρίσης πιστεύετε ότι το μέτρο σχετικά με τα ενεργειακά πιστοποιητικά θα επιδράσει θετικά ή αρνητικά στην αγορά ακινήτου στην Ελλάδα (Ιανουάριος 2012); Πηγή: Καπα Research, 2012 (ιδία επεξεργασία) *ΔΓ/ΔΑ= Δε γνωρίζω δεν απαντώ ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 52

54 Τα φορολογικά αυτά μέτρα που εφαρμόζονται στην αγορά ακινήτων κατά την κρίση, επιβαρύνουν όλο και περισσότερο τους ιδιοκτήτες οι οποίοι δεν μπορούν να ανταπεξέλθουν στην πληρωμή των φόρων. Μάλιστα σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ (2012) «τα συνεχή φορολογικά μέτρα οδηγούν σε απαξίωση τα ακίνητα και σε εξαθλίωση τους ιδιοκτήτες τους που σταδιακά χάνουν κάθε χρόνο κάθε πρόσοδο από αυτά λόγω της οικονομικής κρίσης, ενώ δεν μπορούν να πληρώσουν τους συνεχώς αυξανόμενους φόρους». Επιπρόσθετα τα μέτρα αυτά δημιουργούν ένα κλίμα αβεβαιότητας προς τους υποψήφιους αγοραστές, άμεση συνέπεια του οποίου καθίσταται η μείωση του αγοραστικού ενδιαφέροντος, και κατ επέκταση μείωση της ζήτησης ακινήτων (Βλάμης, 2011), η οποία σε συνδυασμό με την υψηλή προσφορά κατοικιών που επικρατεί θα συντελέσει στη μείωση των τιμών. Παρόμοια άποψη εκφράζεται από την ΟΚΕ (2009: 26) η οποία υποστηρίζει πως «η υπερβολική φορολόγηση των ακινήτων αποτελεί ανασχετικό παράγοντα για τη λειτουργία της αγοράς και τη μακροχρόνια πορεία του κλάδου». 3.4 Τιμές των μισθωμάτων επένδυση Η αγορά ακινήτων κατά τη διάρκεια των χρόνων αποτέλεσε ένα σημαντικό εργαλείο-μέσο επένδυσης το οποίο έχει αποφέρει σημαντικά εισοδήματα καθώς και συντελεί στην αύξηση του κεφαλαίου (Scarrett, 2008). Σε αρκετές από τις αγοραπωλησίες ακινήτων βασικός στόχος του αγοραστή δεν αποτελεί αναγκαία η κάλυψη κάποιας ανάγκης, αλλά η επένδυση επί του ακινήτου. Στην περίπτωση αυτή το άμεσο ενδιαφέρον της αγοραπωλησίας επικεντρώνεται στο εισόδημα που θα έχει ο κύριος του ακινήτου από τη χρήση αυτού (Καρανικόλας, 2010). Συνεπώς στη διαδικασία εκτίμησης της αξίας των ακινήτων πρέπει να λαμβάνεται υπόψη και το καθαρό εισόδημα το οποίο προσφέρουν. Σε περίπτωση που το ενοίκιο το οποίο καταβάλλεται υποστεί αλλαγές τότε θα πρέπει αυτό επομένως να αντανακλάται (Scarrett, 2008). Σύμφωνα με τη Eurobank (2006a: 3) το ακίνητο παρουσιάζεται «σαν ένα ομόλογο το οποίο υπόσχεται ένα εισόδημα στο μέλλον». Θα πρέπει όμως, όπως γίνεται και σε κάθε ομόλογο, η τιμή του ακινήτου να αντικατοπτρίζει την προεξοφλημένη αξία των ενοικίων που θα εισπραχθούν στο μέλλον. Λαμβάνοντας υπόψη πως τα μελλοντικά επιτόκια λειτουργούν ως συντελεστές προεξόφλησης των μελλοντικών πληρωμών, τα θεμελιώδη μεγέθη της αγοράς ακινήτων καθίστανται τα ενοίκια και τα επιτόκια. Συγκεκριμένα όταν στην αγορά σημειώνεται αύξηση των ενοικίων ή μια μείωση των επιτοκίων ή ακόμη και τα δύο μαζί, τότε αυτό σηματοδοτεί αύξηση των τιμών των ακινήτων (Eurobank, 2006a). Εν μέσω οικονομικής κρίσης οι τιμές των ενοικίων επηρεάστηκαν σημαντικά και παρουσίασαν μείωση του ρυθμού μεταβολής, ενώ ο Ιανουάριος του 2012 αποτέλεσε χρονικά, την απαρχή καταγραφής μιας αρνητικής ποσοστιαίας μεταβολής της τάξεως του -0,2% (διάγραμμα 3.4.1). ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 53

55 Διάγραμμα 3.4.1: Μέση ετήσια ποσοστιαία % μεταβολή των τιμών των ενοικίων, Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος, 2012a (ιδία επεξεργασία) Σημαντική μείωση των τιμών μισθωμάτων παρατηρείται παράλληλα μέσα από την έρευνα της Καπα Research που πραγματοποιήθηκε τον Ιανουάριο του 2012, όπου σύμφωνα με το διάγραμμα 3.4.2, το 45,6% και 34,1% όσων νοικιάζουν και έκαναν μείωση στο ενοίκιο, δήλωσε πως μείωσε κατά 20% τις τιμές των κατοικιών/διαμερισμάτων και των επαγγελματικών ακινήτων αντίστοιχα. Ταυτόχρονα είναι εμφανές πως η μείωση των μισθωμάτων των επαγγελματικών ακινήτων είναι μεγαλύτερης κλίμακας. Διάγραμμα 3.4.2: Σε τι ποσοστό μειώσατε το ενοίκιο (Ιανουάριος 2012); Πηγή: Καπα Research, 2012 (ιδία επεξεργασία) *Βάση: Όσοι νοικιάζουν και έκαναν μείωση στο ενοίκιο Επιπρόσθετα μέσα από τα αποτελέσματα της ίδιας έρευνας προέκυψε πως το 86,6% όσων νοικιάζουν κάποιο ακίνητο δήλωσε πως μειώθηκαν τα εισοδήματά τους την τελευταία διετία (διάγραμμα 3.4.3), ενώ μόνο το 0,8% δήλωσε αύξηση. Από τους ερωτούμενους μόλις το 12,4% απάντησε πως παρέμειναν στάσιμα. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 54

56 Διάγραμμα 3.4.3: Πόσο μειώθηκαν τα εισοδήματά σας από ακίνητα την τελευταία διετία (Ιανουάριος 2012); Πηγή: Καπα Research, 2012 (ιδία επεξεργασία) *Βάση: Όσοι νοικιάζουν κάποιο ακίνητο *ΔΓ/ΔΑ= Δε γνωρίζω δεν απαντώ Τα εισοδήματα των ιδιοκτητών ακινήτων, πέρα από τη μείωση τους λόγω της μείωσης των τιμών ενοικίων, αντιμετωπίζουν και τη βαριά φορολόγηση (όπως αναφέρθηκε και στο υποκεφάλαιο 3.3) η οποία συμβάλει στη μείωση της απόδοσης των ακινήτων. Συγκεκριμένα το 65,2% δήλωσε πως η έκτακτη εισφορά αντιστοιχεί σε 1 με 2 από τα ενοίκια που εισπράττουν, ενώ το 25,7% σε 3 με 4 ενοίκια. Διάγραμμα 3.4.4: Η έκτακτη εισφορά που πληρώνετε με το λογαριασμό της ΔΕΗ (σύνολο των δόσεων) σε τι ποσοστό των ετήσιων μισθωμάτων που εισπράττετε αντιστοιχεί (Ιανουάριος 2012); Πηγή: Καπα Research, 2012 (ιδία επεξεργασία) *Βάση: Όσοι νοικιάζουν κάποιο ακίνητο *ΔΓ/ΔΑ= Δε γνωρίζω δεν απαντώ ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 55

57 Η οικονομική κρίση είχε ως αποτέλεσμα οι επενδύσεις σε κατοικία να προσφέρουν σύμφωνα με τη Real Estate News (2012) «αρνητικές καθαρές αποδόσεις για τους ιδιώτες επενδυτές». Ειδικότερα εάν ληφθεί υπόψη το φορολογικό κόστος (διάγραμμα 3.4.4), και εάν αξιολογηθεί ταυτόχρονα και ο κίνδυνος να μην καταβληθούν τα ενοίκια, η απόδοση της επένδυσης αγγίζει αρνητικές τιμές, της τάξεως του -3% περίπου, ενώ σε ορισμένες ιδιαίτερες περιπτώσεις μεγάλων σπιτιών που βρίσκονται μάλιστα σε περιοχές με υψηλή αντικειμενική αξία, η καθαρή απόδοση πέφτει μέχρι και στο -5%. Στους υπολογισμούς αυτούς πρέπει να τονιστεί πως δεν έχει ληφθεί υπόψη η μεταβολή του πληθωρισμού (Real Estate News, 2012). Διάγραμμα 3.4.5: Κατά τη γνώμη σας είναι συμφέρον ή ζημιογόνο να διαθέτει κανείς σήμερα ακίνητα για να τα νοικιάσει (Ιανουάριος 2012); Πηγή: Καπα Research, 2012 (ιδία επεξεργασία) *Βάση: Όσοι νοικιάζουν κάποιο ακίνητο *ΔΓ/ΔΑ= Δε γνωρίζω δεν απαντώ Η κατάσταση αυτή υποστηρίζεται και από το διάγραμμα όπου το 74,5% των ερωτηθέντων υποστηρίζει πως πλέον είναι ζημιογόνο να διαθέτει κανείς σήμερα ακίνητα για να τα νοικιάσει. Η αρνητική εικόνα της ελληνικής κτηματαγοράς σε περίοδο κρίσης, έχει ήδη επηρεάσει σε μεγάλο βαθμό τους υποψήφιους επενδυτές, οι οποίοι στρέφονται σε εναλλακτικές επενδύσεις στην Ελλάδα και στο εξωτερικό οι οποίες προσφέρουν θετικές αποδόσεις. Το μειωμένο επενδυτικό ενδιαφέρον σε συνδυασμό με τις αρνητικές αποδόσεις της αγοράς ακινήτων συντελούν στην αύξηση της προσφοράς και στην παράλληλη μείωση της ζήτησης των ακινήτων, κάτι το οποίο οδηγεί αναπόφευκτα στη μείωση των τιμών των ακινήτων (Real Estate News, 2012). 3.5 Πληθωρισμός Στην Ελλάδα μετά το δεύτερο παγκόσμιο πόλεμο τα περισσότερα νοικοκυριά αντιμετώπιζαν την αγορά ακινήτων ως το μοναδικό μέσο μακροπρόθεσμης αποταμίευσης που θα μπορούσε να τα διαφυλάξει από τον πληθωρισμό (Eurobank, 2006b). Η επίδραση του πληθωρισμού στην αγορά ακινήτου ως επένδυση είναι ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 56

58 ιδιαίτερα σημαντική (Scarrett, 2008). Ο πληθωρισμός ταυτόχρονα, σε γενικό επίπεδο, κατέχει εξέχοντα ρόλο στη διαμόρφωση των τιμών των κατοικιών, ενώ σε αυτόν οφείλεται μακροπρόθεσμα το 53% της διακύμανσης των τιμών σε ένα σύνολο 17 χωρών (Eurobank, 2006b). Συγκεκριμένα ο υψηλός πληθωρισμός συντελεί στην αύξηση των πραγματικών επιτοκίων, και κατ επέκταση στη μείωση της ζήτησης των στεγαστικών δανείων, αλλά και σε αυξημένο κόστος κατασκευής νέων κατοικιών (Τράπεζα της Ελλάδος, 2009). Τέτοια εξέλιξη στην αγορά κατοικίας και ειδικότερα στην προσφορά δανείων, επηρεάζει συνεπώς αρνητικά τις τιμές των ακινήτων, όπως αναφέρθηκε αναλυτικότερα και μέσα από το υποκεφάλαιο 3.1. Παράλληλα ο πληθωρισμός σε σχέση με την απόδοση των επενδύσεων σε ακίνητα αποτελεί κριτήριο καθορισμού τους ως κερδοφόρες ή μη, καθώς η πραγματική απόδοση των επενδύσεων σε ακίνητα προσδιορίζεται από τη διαφορά της τιμής της ετήσιας απόδοσης μείον την τιμή του πληθωρισμού (Καρανικόλας, 2010). Σύμφωνα με τη Eurobank (2006b: 3) «οι τιμές των ακινήτων συμβαδίζουν με τον πληθωρισμό σε όλες τις χώρες ανεξάρτητα από τα χαρακτηριστικά του τραπεζικού τους συστήματος». Σε μια περίοδο όπου στην ελληνική οικονομία η κρίση έφερε στην επιφάνεια την αστάθεια, ο πληθωρισμός πρόκειται να υποστεί με τη σειρά του αλλαγές στην τιμή του πέρα από τις συνηθισμένες. Παράδειγμα αποτελεί η επιρροή που άσκησαν οι αυξήσεις της έμμεσης φορολογίας, στη διαμόρφωση της διακύμανσης του πληθωρισμού κατά το έτος 2011 (Τράπεζα της Ελλάδος, 2012b). Έτσι λοιπόν, εν μέσω οικονομικής κρίσης ο πληθωρισμός αποτελεί έναν παράγοντα, ο οποίος θα πρέπει να παρακολουθείται συνεχώς πάνω στην προσπάθεια μελέτης της πορείας των τιμών των ακινήτων. 3.6 Απόθεμα αδιάθετων κατοικιών Σύμφωνα με την Εθνική Τράπεζα (2009: 2) «η εκτίμηση του αδιάθετου αποθέματος νεόδμητων κατοικιών καθώς και των δυνατοτήτων απορρόφησής του, αποτελούν αναγκαίες προϋποθέσεις για την εξαγωγή οποιουδήποτε συμπεράσματος αναφορικά με την τρέχουσα κατάσταση της αγοράς καθώς και για την εκτίμηση των βραχυπρόθεσμων προοπτικών της». Επιπρόσθετα το απόθεμα των κατοικιών είναι ένας παράγοντας που συμμετέχει στην διαμόρφωση του ύψους των τιμών των ακινήτων. Για παράδειγμα εάν στην αγορά ακινήτων επικρατεί σταθερή ζήτηση για ένα συγκεκριμένο απόθεμα, τότε η αύξηση του αποθέματος θα οδηγήσει στη μείωση των τιμών των κατοικιών. Ισχύει και το αντίστροφο, εάν έχουμε δηλαδή ένα σταθερό απόθεμα κατοικιών και μειωθεί η ζήτηση τότε οι τιμές πάλι πέφτουν (Ζεντέλης, 2001). Σήμερα εν μέσω οικονομικής κρίσης, την ελληνική αγορά ακινήτων συνεχίζει να τη χαρακτηρίζει η ιδιαίτερα αυξημένη προσφορά λόγω σημαντικού αποθέματος αδιάθετων ακινήτων προς πώληση, ενώ ταυτόχρονα η ζήτηση είναι ασθενής (Τράπεζα της Ελλάδος, 2012b). Ως αντίδραση στην κατάσταση αυτή οι κατασκευαστές διέκοψαν ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 57

59 την ανάληψη επενδυτικών πρωτοβουλιών θέλοντας να περιορίσουν την έκδοση νέων οικοδομικών αδειών, στοχεύοντας κατ αυτό τον τρόπο στην διατήρηση των τιμών πώλησης στο ίδιο ύψος (Τράπεζα της Ελλάδος, 2009). Όμως το μεγάλο αυτό απόθεμα που υπάρχει στην κτηματαγορά αποτελεί σύμφωνα με το Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών (2009: 11) «ένα βάρος για τους ιδιοκτήτες κατασκευαστές γιατί δεσμεύει κεφάλαια και έχει κόστος συντήρησης», με αποτέλεσμα η υπερπροσφορά αυτή να συμβολίζει την αναμενόμενη μείωση των τιμών των ακινήτων, κάτι το οποίο και επιβεβαιώθηκε και μέσα από τα επόμενα χρόνια. 3.7 Οικοδομική δραστηριότητα - κόστος κατασκευής Ένα ακόμα σημαντικό στοιχείο που συμμετέχει στη διαμόρφωση των τιμών των ακινήτων είναι το κόστος κατασκευής κατοικίας. Για παράδειγμα, όταν υπάρχει αύξηση επί του κόστους κατασκευής κατοικίας τότε καταγράφεται μείωση του ρυθμού μεταβολής της παραγωγής. Η μείωση αυτή υποχρεώνει τους παραγωγούς να αποσυρθούν από την αγορά με αποτέλεσμα να μειωθεί ο ολικός αριθμός κατοικιών. Εν συνεχεία η ελάττωση αυτή οδηγεί με τη σειρά της στη δημιουργία μικρότερου αποθέματος και κατά συνέπεια, σε τελικό στάδιο (θέση ισορροπίας), σε αύξηση (ως προς την αρχική) της αξίας των κατοικιών (Ζεντέλης, 2001). Μάλιστα σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος (2009: 137) το αυξημένο κόστος κατασκευής «εκτιμάται ότι λειτουργεί ανασταλτικά στην ανάληψη νέων επενδυτικών πρωτοβουλιών από την πλευρά των κατασκευαστών, καθώς αυξάνει το κόστος αντικατάστασης του διαθέσιμου αποθέματος των προς πώληση ακινήτων». Όπως αναφέρθηκε στο κεφάλαιο 2 το ιδιαίτερα αυξημένο κόστος των υλικών αλλά και του συνολικού κόστους κατασκευής αν και σταμάτησε μετά το 2008, ωστόσο δε συντέλεσε στην ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας. Το ήδη υπάρχον μεγάλο απόθεμα κατοικιών που υπάρχει στην κτηματαγορά σε συνδυασμό με την κρίση δημιουργεί συνθήκες ύφεσης στην αγορά ακινήτων και συμβάλει στην πτώση της αξίας των κατοικιών. 3.8 Ψυχολογία των επενδυτών Ένας άλλος παράγοντας που παίζει ρόλο στη διαμόρφωση της αξίας των ακινήτων και δε θα πρέπει να υποβαθμίζεται η σημασία του, είναι η ψυχολογία που επικρατεί στην αγορά ακινήτων. Παρά τη δυνητική σημασία των συναισθημάτων των επενδυτών για τον καθορισμό των τιμών των ακινήτων, έως τώρα δεν έχει πραγματοποιηθεί καμία έρευνα η οποία να εξετάζει άμεσα τη σχετική τους επιρροή (Clayton, Ling και Naranjo, 2008). Η αγορά ακινήτων είναι ευαίσθητη στα συναισθήματα των επενδυτών. Συγκεκριμένα όταν οι συνθήκες στην αγορά ακινήτων είναι ευνοϊκές και οι τιμές ανεβαίνουν, οι άνθρωποι φαντάζονται πως η κατάσταση αυτή θα συνεχίζεται για πάντα. Αντίθετα, όταν η αγορά ακινήτων βρίσκεται σε ύφεση οι άνθρωποι είναι πεπεισμένοι πως η κατάσταση δεν πρόκειται να βελτιωθεί ποτέ και τα ακίνητα ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 58

60 αντιμετωπίζονται σαν περιουσιακά στοιχεία που δεν μπορούν να ρευστοποιηθούν και μαστίζονται από ακριβό κόστος συντήρησης (RBC, 2012). Αυτές οι υπερβολές δε βοηθάνε όμως καθόλου την αγορά ακινήτων και στην τελευταία περίπτωση έχει ως αποτέλεσμα να επικρατεί η απελπισία από πλευράς των επενδυτών. Η μεταβολή της ψυχολογίας των επενδυτών είναι δύσκολο να επιτευχθεί και θα χρειαστεί αρκετό χρονικό διάστημα προτού οι άνθρωποι προθυμοποιηθούν να δείξουν εμπιστοσύνη στη στεγαστική αγορά ρισκάροντας και πάλι τις αποταμιεύσεις μιας ζωής (RBC, 2012). Στην Ελλάδα επομένως η ύφεση της κτηματαγοράς σε συνδυασμό με την οικονομική κρίση και τις επιπτώσεις της, έχει επιφέρει στην αγορά ακινήτων κακή ψυχολογία (Βλάμης, 2011), ενώ ταυτόχρονα το μεγαλύτερο ποσοστό των ειδικών της κτηματαγοράς πιστεύει πως υπάρχει επικρατεί η απαισιοδοξία (Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών, 2009). Η ψυχολογία αυτή συνεπώς οδηγεί στη έλλειψη των επενδυτικών πρωτοβουλιών στην ελληνική κτηματαγορά με αποτέλεσμα τη μείωση της ζήτησης και κατ επέκταση την πτώση των τιμών των κατοικιών. 3.9 Δημογραφικός παράγοντας Ένα σύνολο δημογραφικών παραγόντων, ασκεί δραστική επίδραση στη μεταβολή της ζήτησης των κατοικιών (Ho και Ganesan, 1998) και κατά συνέπεια στη διαμόρφωση της τιμής τους. Η σημαντικότητα του δημογραφικού παράγοντα (σχήμα 3.9.1) στις τιμές των ακινήτων (αλλά και στην ερμηνεία πολλών άλλων ζητημάτων), τονίζεται και από το Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών (2009: 12), το οποίο επισημαίνει πως για να γίνει κατανοητή η αγορά των ακινήτων θα πρέπει να λαμβάνεται πάντα υπόψη ο δημογραφικός παράγοντας, ο οποίος μακροπρόθεσμα διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο για τη διαμόρφωση «του επιπέδου, της σύνθεσης και της θέσης (τοποθεσίας) της ζήτησης των κατοικιών». Ο πληθυσμός είναι ένας παράγοντας που συμμετέχει έμμεσα στη διαμόρφωση της αξίας της γης των ακινήτων. Συγκεκριμένα αν εμφανιστεί μια αύξηση του πληθυσμού, ενώ ταυτόχρονα όλοι οι άλλοι παράγοντες παραμένουν σταθεροί, τότε θα υπάρξει αύξηση της ζήτησης (Millington, 2000), και κατά συνέπεια αύξηση των τιμών των ακινήτων. Για παράδειγμα η αύξηση του πληθυσμού σε μια περιοχή έχει ως αντίκτυπο την αύξηση των αναγκών για εξυπηρετήσεις και υπηρεσίες (σε τοπικό ή μη επίπεδο). Εφόσον στη συνέχεια καλυφθούν οι ανάγκες αυτές, η αύξηση των εξυπηρετήσεων και των υπηρεσιών της περιοχής συμβάλει στην αύξηση της αξίας της γης και των οικοπέδων, εξαιτίας της υψηλής εγγύτητας με την κατοικία (Καρανικόλας, 2010). ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 59

61 Σχήμα 3.9.1: Τα δημογραφικά δεδομένα ερμηνεύουν μεγάλο τμήμα πολλών ζητημάτων Πηγή: Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών, 2009 (ιδία επεξεργασία) Σε σύγκριση με τον πληθυσμό, τα νοικοκυριά αποτελούν καλύτερο δείκτη μεταβολής της ζήτησης. Μάλιστα, ανάμεσα στα διάφορα δημογραφικά στοιχεία, το μέγεθος των νοικοκυριών, η ηλικιακή σύνθεση του πληθυσμού καθώς και η γενική τάση προς σχηματισμό των νοικοκυριών, είναι αυτά που διασυνδέονται περισσότερο με τη ζήτηση στην κτηματαγορά και πρόκειται ταυτόχρονα να καθορίσουν τις προτιμήσεις και τις ανάγκες (π.χ. μικρότερα ή μεγαλύτερα σπίτια) των νοικοκυριών για κατοικία (ΟΚΕ, 2009). Επιπρόσθετα, εκτός από αυτά υπάρχει μεγάλη πιθανότητα ο αριθμός των μεταναστών να μπορεί να επηρεάσει τις τιμές των κατοικιών (Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών, 2009). Λαμβάνοντας υπόψη την αξία του δημογραφικού παράγοντα στη διαμόρφωση της ζήτησης των ακινήτων το Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών (2009: 16-17) διεξάγει τα ακόλουθα ερωτήματα «Ενώ δημογραφικά - αφήνοντας για μια στιγμή τους μετανάστες εκτός - φθίνουμε, εντούτοις οι κατασκευές νέων ακινήτων αυξάνουν. Μήπως αυτή είναι για μας η πραγματική κρίση των ακινήτων;» και συνεπώς «Μήπως η δική μας στεγαστική κρίση βρίσκεται στην υπερπροσφορά κατοικιών και όχι στη με παρατηρούμενη επιταχυνόμενη μείωση των τιμών; Ή με άλλα λόγια στην υπερπροσφορά κατοικιών για έναν πληθυσμό με φυσική πληθυσμιακή μείωση (θάνατοι > γεννήσεις)». ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 60

62 4. ΠΡΟΣΔΟΚΙΕΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΠΟΡΕΙΑ ΠΟΥ ΘΑ ΑΚΟΛΟΥΘΗΣΟΥΝ ΟΙ ΑΞΙΕΣ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ 4.1 Εθνική Τράπεζα Σύμφωνα με την Εθνική Τράπεζα, το ενδεχόμενο σταθεροποίησης των επενδύσεων σε κατοικίες εμφανίζεται εξαιρετικά δύσκολο, δεδομένου ότι εξαρτάται σχεδόν αποκλειστικά από το εγχώριο εισόδημα καθώς και τη διαθεσιμότητα των πιστώσεων, η πορεία των οποίων αναμένεται δύσκολη. Μάλιστα ενόψει των μειωμένων οικογενειακών εισοδημάτων και των υψηλών φορολογήσεων (διάγραμμα 4.1.1), το ήδη μεγάλο απόθεμα των αδιάθετων που κατασκευάστηκε τα τελευταία 5 χρόνια επιβαρύνεται από τον ολοένα και αυξανόμενο αριθμό των παλαιότερων κατασκευών που καθίστανται διαθέσιμα προς πώληση. Επιπρόσθετα, όπως φαίνεται, στην εξέλιξη αυτή της πορείας των επενδύσεων συμβάλει και η πτώση των εισοδημάτων των ιδιοκτητών των ακινήτων, λόγω περαιτέρω μείωσης των ενοικίων (Εθνική Τράπεζα, 2011). Διάγραμμα 4.1.1: Πιστεύετε ότι θα μπορείτε στο μέλλον να εξοφλείτε έγκαιρα τις δόσεις (Ιανουάριος 2012); Πηγή: Καπα Research, 2012 (ιδία επεξεργασία) *Βάση: Όσοι έχουν πάρει δάνειο για την αγορά ακινήτου *ΔΓ/ΔΑ= Δε γνωρίζω δεν απαντώ Το σχετικά χαμηλό ποσοστό των κατοικιών που κατέχονται για επενδυτικούς σκοπούς, ο χαμηλός βαθμός ρευστότητας στην αγορά, το γεγονός ότι οι Έλληνες πολίτες δυσκολεύονται να δούνε την κατοικημένη ιδιοκτησία ως ένα ασφαλή καταφύγιο επί οικονομικής κρίσης, σε συνδυασμό παράλληλα και με άλλους παράγοντες, δεν μπορούν να συμβάλλουν θετικά στην επαναφορά των παλαιών τιμών των κατοικιών (Εθνική Τράπεζα, 2011). Η τιμές των ακινήτων από την κορύφωση των αποτιμήσεων το 2008 έως και το β τρίμηνο του 2011 σημείωσαν πτώση -12%. Η συνεχιζόμενη μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος σε συνδυασμό με την πιστωτική στενότητα διατηρεί την πτωτική αυτή ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 61

63 πορεία των τιμών και για το υπόλοιπο του Μάλιστα για το μεγαλύτερο μέρος του 2012 αναμένεται οι πιέσεις προς μείωση των τιμών των κατοικιών να συνεχιστούν και συγκεκριμένα προβλέπεται πρόσθετη διόρθωση των τιμών κατά 10% έως το Παράλληλα με την πτώση των τιμών, υπολογίζεται 14% μείωση των επενδύσεων σε κατοικίες για το έτος 2012, ενώ το 2013 αναμένονται οι επενδύσεις σε κατοικίες να πέσουν σε 3% με 3,5% του ΑΕΠ, από την κορύφωση του 9,7% του 2007 (Εθνική Τράπεζα, 2011). Η ύφεση αυτή που αντιμετωπίζει η ελληνική οικονομία αναμένεται να σταματήσει στα μέσα του 2012 ενώ από το 2013 εκτιμάται πως θα αρχίσει να ανακάμπτει σταδιακά. Την πορεία αυτή της ελληνικής οικονομίας θα ακολουθήσει και η κτηματαγορά η οποία θα παρουσιάζει προοπτικές γενικής ανάκαμψης, αλλά και ειδικότερα σταθεροποίησης των τιμών των κατοικιών από το 2013 και μετά, όπως φαίνεται από το διάγραμμα Διάγραμμα 4.1.2: Μελλοντική πορεία των τιμών των κατοικιών, ετήσια ποσοστιαία % μεταβολή Πηγή: Εθνική Τράπεζα, 2011 (ιδία επεξεργασία) 4.2 Τράπεζα της Ελλάδος Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος (2012b: 61) «Η ελληνική αγορά κατοικιών πιθανότατα δεν παρουσιάζει χαρακτηριστικά σημαντικής υπερτίμησης, ενώ οι πτωτικές πιέσεις στις τιμές είναι πιθανόν να συνεχιστούν και τους επόμενους μήνες, με περιορισμένο ωστόσο τον κίνδυνο απότομης μεταβολής των τιμών». Συγκεκριμένα η κτηματαγορά χαρακτηρίζετε από ένα μεγάλο απόθεμα ακινήτων το οποίο απορροφάται με πολύ αργούς ρυθμούς. Συνεπώς μεσοπρόθεσμα, δεν εντοπίζονται ενδείξεις ανάκαμψης και οι προσδοκίες παραμένουν αρνητικές (Τράπεζα της Ελλάδος, 2012b). Παράλληλα η Τράπεζα της Ελλάδος (2011e: 55) αναφέρει πως «Η ανάκαμψη στην αγορά ακινήτων είναι άμεσα συνδεδεμένη με τη βελτίωση των προσδοκιών των επιχειρήσεων και των νοικοκυριών, τη χρηματοδότηση της αγοράς από το τραπεζικό ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 62

64 σύστημα, την ακολουθούμενη οικονομική πολιτική και τις γενικότερες προοπτικές ανάκαμψης της ελληνικής οικονομίας». 4.3 Άλλοι, προβλέπουν Σύμφωνα με την εφημερίδα Κεφάλαιο η αύξηση του αποθέματος των κατοικιών πρόκειται στο μέλλον να ωθήσει ακόμα περισσότερο προς τα κάτω τις τιμές των ακινήτων, κάτι το οποίο θα εμφανιστεί σαν προσπάθεια να προσελκυστεί το ενδιαφέρον των αγοραστών (Κεφάλαιο, 2012a). Η πτώση των τιμών των κατοικιών αντικατοπτρίζει την προσπάθεια εύρεσης νέας ισορροπίας στην ελληνική κτηματαγορά, η οποία εξακολουθεί να προσδιορίζεται από ένα αρκετά μεγάλο απόθεμα αδιάθετων κατοικιών, συνοδευόμενο με περιορισμένη ζήτηση (Βασιλείου, 2011). Στην ελληνική κτηματαγορά σήμερα έχει καθιερωθεί η αντίληψη πως η καθυστέρηση της αγοράς ακινήτων από πλευράς αγοραστών είναι προς συμφέρον τους, ενώ όσοι κατάφεραν μέχρι σήμερα να πουλήσουν τα ακίνητά τους αποφεύγουν τα χειρότερα (Κεφάλαιο, 2012a). Για το 2012 προβλέπεται πως τα πωλείται θα πολλαπλασιαστούν, μεταξύ των οποίων θα κατέχουν πρωτεύοντα θέση τα ακίνητα πολλών τετραγωνικών μέτρων ή δεύτερης κατοικίας (Κεφάλαιο, 2012a). Η άποψη αυτή υποστηρίζεται και από το Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών (2009: 15) σύμφωνα με το οποίο, πέραν της πορείας των τιμών των ακινήτων στο μέλλον «η συνεχιζόμενη τάση μείωσης του μέσου μεγέθους του νοικοκυριού, είναι πιθανόν να έχει επίπτωση στη μετατόπιση προς την κατεύθυνση της προτίμησης μικρότερων σε εμβαδόν (ή αριθμό δωματίων) κατοικιών». Στην εξέλιξη της πορείας των επενδύσεων σε ακίνητα θα συμβάλουν σημαντικά και οι αναμενόμενες πιέσεις από το νέο Μνημόνιο σύμφωνα με το οποίο προβλέπεται αύξηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων και ευθυγράμμισή τους με τις τιμές της αγοράς (Κεφάλαιο, 2012b). Η κτηματαγορά στην Ελλάδα βρίσκεται σε ύφεση, από την οποία δύσκολα μπορεί να εξέλθει, εκτός και αν δεν καταγραφεί ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας ή οποιεσδήποτε άλλες κινήσεις οι οποίες θα μπορούσαν να προσδώσουν αναζωογονητικό κλίμα στην αγορά ακινήτων (Βασιλείου, 2011). Η εξάρτηση αυτή επιβεβαιώνεται και από την H Καθημερινή (2011) σύμφωνα με την οποία «η επόμενη ημέρα στην αγορά ακινήτων είναι σαφέστατα συνδεδεμένη με την επόμενη ημέρα της ελληνικής οικονομίας». Συνεπώς για να προσδιοριστούν οι τιμές των ακινήτων στο μέλλον θα πρέπει να εξεταστούν γενικότερα και οι προσδοκίες για την πορεία της ελληνικής οικονομίας. Πέρα όλων των παραπάνω διατυπωθέντων προβλέψεων για το μέλλον της αγοράς ακινήτων, υφίσταται και μια άλλη άποψη η οποία υποστηρίζει πως σε περίοδο κρίσης οι κανόνες βάσει των οποίων έχει διαμορφωθεί η θεωρία περί εξέλιξης της κτηματαγοράς καταρρέουν. Συνεπώς η πρόβλεψη της πορείας των τιμών των ακινήτων και οι προβλέψεις περί ανάκαμψης τους εν μέσω κρίσης δεν είναι δυνατές (Βασιλείου, 2011). ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 63

65 5. ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ ΜΕΛΕΤΗΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑ ΤΗΣ ΒΕΡΟΙΑΣ 5.1 Πλαίσιο μελέτης Μέσα από τα προηγούμενα κεφάλαια περιγράφηκε αναλυτικά το θεωρητικό πλαίσιο της διπλωματικής, και ειδικότερα, εφόσον αναλύθηκαν: 1. η κατάσταση της αγοράς ακινήτων στο διεθνή και κυρίως στον ελληνικό χώρο (πριν αλλά και μετά το ξέσπασμα της οικονομικής κρίσης) 2. οι παράγοντες που επηρεάζουν τις αξίες των ακινήτων εν μέσω κρίσης, και 3. οι προσδοκίες για την πορεία που πρόκειται να ακολουθήσουν οι αξίες των ακινήτων στο μέλλον, πραγματοποιείται πλέον ένα πέρασμα στο πρακτικό μέρος της εργασίας. Εδώ, στόχος είναι η επιλογή μιας αστικής κτηματαγοράς, στην οποία θα μελετηθούν οι επιπτώσεις της οικονομικής κρίσης. Ως περιοχή μελέτης (παράδειγμα αστικής κτηματαγοράς) επιλέχθηκε η πόλη της Βέροιας. Σε αυτή, διεξήχθη έρευνα, μέσα από την οποία συλλέχθηκαν στοιχεία, τα οποία ύστερα από κατάλληλη επεξεργασία, χαρτογράφηση αλλά και ανάλυση πρόκειται να οδηγήσουν στη διεξαγωγή συμπερασμάτων που θα συμβάλουν στη διαμόρφωση μιας ολοκληρωμένης εικόνας, σχετικά με την κατάσταση που επικρατεί. Η χρονική περίοδος μέσα στην οποία πραγματοποιήθηκε η έρευνα και συγκεντρώθηκαν τα στοιχεία, εντάσσεται στο δεύτερο 15νθήμερο του Μαΐου. Ειδικότερα, στόχος της έρευνας αυτής υφίσταται η εύρεση στοιχείων που σχετίζονται με τις αξίες των ακινήτων, έτσι ώστε σε μετέπειτα χρόνο να μελετηθεί κατά πόσο αυτές επηρεάστηκαν από την κρίση. Λαμβάνοντας υπόψη πως, ανάλογα με τη χρήση των κτιρίων που βρίσκονται επί της γης, τα ακίνητα σύμφωνα με τον Κουριέρη (2008: 8) διακρίνονται στις ακόλουθες κατηγορίες: ακίνητα για οικιστική χρήση ακίνητα για επαγγελματική χρήση (γραφεία, καταστήματα) ακίνητα μεικτής χρήσης (επαγγελματική και οικιστική χρήση) ακίνητα ειδικής δραστηριότητας (νοσοκομεία, σχολεία, ξενοδοχεία κτλ.) ακίνητα που έχουν χαρακτηριστεί διατηρητέα, τα είδη των ακινήτων τα οποία θεωρήθηκε πως αποτελούν αντιπροσωπευτικό κομμάτι της κτηματαγοράς της πόλης, και τα οποία επιλέχθηκαν για να μελετηθούν είναι τα εξής: Κατοικίες Γραφεία Καταστήματα 5.2 Πολεοδομικά χαρακτηριστικά της πόλης της Βέροιας Η πόλη της Βέροιας σύμφωνα με τους Ζαχαρόπουλο, Μαυροματίδου, Παρθενοπούλου και Σιδηροπούλου (2004: 7) «αναπτύσσεται αμφιθεατρικά στους ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 64

66 ανατολικούς πρόποδες του Βερμίου» και αποτελεί διοικητικό κέντρο του νομού Ημαθίας. Ο Νομός Ημαθίας υπάγεται διοικητικά στην Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας και διαιρείται σε 12 δήμους. Ανάμεσα σε αυτούς, ο δήμος Βέροιας (στον οποίο και ανήκει η πόλη), δεσπόζει νοτιοδυτικά της επικρατείας του Νομού Ημαθίας και συνορεύει νοτιοδυτικά με το Νομό Κοζάνης, ανατολικά με τους Δήμους Αποστόλου Παύλου, Βεργίνας και Μακεδονίδος και βόρεια με τους Δήμους Ναούσης και Δοβρά. Η ευρύτερη περιοχή της πόλης διαθέτει σε υψηλό βαθμό φυσικούς πόρους ενώ παράλληλα εντοπίζονται πεδινές εκτάσεις (χαρακτηρίζονται από την υψηλή παραγωγικότητα, την ευφορία και το μεγάλο τους μέγεθος) καθώς και άφθονο το υδάτινο δυναμικό (νοτιοδυτικά της πόλης διέρχεται ο Αλιάκμονας ποταμός, ενώ ταυτόχρονα τη διασχίζει ο ποταμός Τριπόταμος). Ο πληθυσμός της χαρακτηρίζεται αγροτικός λόγω της βασικής πηγής εισοδήματος και της κύριας απασχόλησης, ενώ δίνεται ιδιαίτερη έμφαση στις καλλιέργειες και την κτηνοτροφία. Επιπλέον, η ευρύτερη περιοχή καλύπτεται από δάση αλλά και περιοχές ιδιαίτερου φυσικού κάλλους περιλαμβανομένων και των αξιόλογων αρχαιολογικών χώρων. Τέλος θα πρέπει να σημειωθεί πως ο τουρισμός αποτελεί ένα στοιχείο ιδιαίτερα ανεπτυγμένο στην ευρύτερη περιοχή λόγω των αρχαιολογικών ευρημάτων, Βυζαντινών εκκλησιών, χιονοδρομικών εγκαταστάσεων κλπ. (Ζαχαρόπουλος, Μαυροματίδου, Παρθενοπούλου και Σιδηροπούλου, 2004). Η πόλη της Βέροιας ως αστικό κέντρο καταλαμβάνει μέσα στο σύνολο της Περιφέρειας την τέταρτη σε σειρά θέση ως προς το μέγεθος (πληθυσμό), ενώ βάσει της απογραφής του 2001 έχει στο σύνολό της πληθυσμό (πραγματικό) κατοίκους (Ελληνική Στατιστική Αρχή). Το κλίμα της είναι μεσογειακό και επηρεάζεται από τη γειτνίασή της με τη θάλασσα. Παρ όλα αυτά όμως θα πρέπει να σημειωθεί πως, οι ορεινοί όγκοι του Βερμίου και των Πιερίων, διαδραματίζουν σημαντικό ρόλο στη διαφοροποίηση των κλιματικών και μετεωρολογικών στοιχείων της περιοχής σε σχέση με το πεδινό μέρος (Ζαχαρόπουλος, Μαυροματίδου, Παρθενοπούλου και Σιδηροπούλου, 2004). H Βέροια επικοινωνεί με τον υπόλοιπο Νομό αλλά και με την ευρύτερη περιοχή μέσω των εξής δικτύων (Ζαχαρόπουλος, Μαυροματίδου, Παρθενοπούλου και Σιδηροπούλου, 2004): 1. Τον οδικό άξονα Εγνατίας οδού διασύνδεση Θεσσαλονίκης με τη Βέροια και την υπόλοιπη Δυτική Μακεδονία 2. Τα επαρχιακά δίκτυα Νάουσας-Βέροιας-Αλεξάνδρειας-Θεσσαλονίκης και Βέροιας-Νάουσας-Έδεσσας 3. Τα σιδηροδρομικά δίκτυα Αθηνών-Λάρισας-Κατερίνης-Πλατέος-Θεσσαλονίκης και Κοζάνης-Έδεσσας-Νάουσας-Βέροιας-Πλατέος-Θεσσαλονίκης Μέσα στην πόλη το κυρίαρχο δίκτυο μεταφοράς είναι το οδικό δίκτυο. Όσον αφορά τη λειτουργική ιεράρχηση αυτού, όπως παρατηρείται και μέσα από το χάρτη ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 65

67 5.2.2, η πόλη της Βέροιας διέρχεται από δύο κύριες υπεραστικές αρτηρίες, την Περιφερειακή οδό (περιλαμβάνεται και το τμήμα του δρόμου που συνδέει την Περιφερειακή Οδό με την Εγνατία) και την οδό Θεσσαλονίκης, ενώ ως κύριες αστικές αρτηρίες χαρακτηρίζονται οι οδοί Εληάς, Μητροπόλεως, Βενιζέλου, Πιερίων και Ανοίξεως (γραμμικά εκατέρωθεν των οποίων-πέραν της οδού Εληάς, εκτείνεται ο αστικός ιστός της πόλης). Χάρτης 5.2.1: Χωρισμός της πόλης της Βέροιας σε ζώνες σχετικά ομοιογενούς κυκλοφοριακού φόρτου Πηγή: Σιδηρόπουλος Χ. και Φυσίκας Ε., 2002 (ιδία επεξεργασία) Σε επίπεδο πόλης, η Βέροια χωρίζεται σε τρεις περιοχές (ζώνες), όπου στο εσωτερικό της καθεμιάς παρουσιάζεται σχετικά ομοιογενής κυκλοφοριακή συμπεριφορά (Σιδηρόπουλος και Φυσίκας, 2002). Οι τρεις αυτές περιοχές οι οποίες και παρουσιάζονται μέσα από στον χάρτη 5.2.1, σύμφωνα με τους Σιδηρόπουλο και Φυσίκα (2002) είναι οι ακόλουθες: 1. Κεντρική περιοχή, η οποία αποτελείται από τους δρόμους του εμπορικού κέντρου της πόλης και αποτελεί τον προορισμό του κυρίου όγκου των οχημάτων σε συγκεκριμένες ώρες της ημέρας ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 66

68 2. Περιοχή κατοικιών, η οποία περιλαμβάνει δρόμους σε περιοχές όπου υπάρχουν σε μεγάλο ποσοστό κατοικίες. Οι δρόμοι αυτοί αποτελούν, συνήθως, την αφετηρία ή τον τελικό προορισμό πολλών οχημάτων, αναλόγως της ώρας 3. Ενδιάμεση περιοχή Έξοδοι πόλης: περιλαμβάνει δρόμους σε περιοχές μέτριας εμπορικής δραστηριότητας οι οποίοι εξυπηρετούν τις δραστηριότητες της περιοχής, αλλά και αποτελούν ταυτόχρονα εξόδους από την πόλη Ειδικότερα, όσον αφορά τις χρήσεις γης της πόλης, το μεγαλύτερο μέρος του κτισμένου χώρου αποτελείται από αμιγή κατοικία, ενώ καταστήματα εντοπίζονται κατά κύριο λόγο στο κέντρο της πόλης και συγκεκριμένα στα ισόγεια των κατοικιών. Επιπρόσθετα στο κέντρο της Βέροιας είναι συγκεντρωμένη η εμπορική κίνηση καθώς και όλες οι κεντρικές λειτουργίες μιας πόλης (οικονομικές και διοικητικές). Τέλος δε θα μπορούσε να παραληφθεί από την περιγραφή της πόλης, και η αναφορά στο ιστορικό της κέντρο. Αν και μέχρι σήμερα δεν υφίσταται σαφής προσδιορισμός των ορίων του, ύστερα από έρευνα των Ζαχαρόπουλο, Μαυροματίδου, Παρθενοπούλου και Σιδηροπούλου (2004: 35) ως ιστορικό κέντρο της Βέροιας θα μπορούσε να αναγνωριστεί στα πλαίσια της διπλωματικής «η περιοχή που περικλείεται από τις οδούς Εληάς, Παστέρ, 28 ης Οκτωβρίου, Ανοίξεως, Θωμαίδου, Καραϊσκάκη, Μ. Μπότσαρη, Αντ. Σιορμανωλάκη, Μαυρομιχάλη, Βερόης, όχθης ποταμού Τριπόταμου, Δημοσθένους, Μ. Αλεξάνδρου και Βενιζέλου και στην οποία περιλαμβάνονται τόσο οι διατηρητέες συνοικίες της Κυριώτισσας, Παναγίας Δεξιάς και Μπαρμπούτας, όσο και το Βήμα του Αποστόλου Παύλου, καθώς επίσης και τμήμα της περιοχής του ποταμού Τριπόταμου, που είναι προστατευόμενη περιοχή ιδιαίτερου φυσικού κάλλους». Επιπρόσθετα ορισμένες γενικές παρατηρήσεις που μπορούσαν να σημειωθούν είναι ότι οι πιο γνωστές πλατείες (οι περισσότερες αποτελούν ορόσημα για τους κατοίκους και τους επισκέπτες της) της πόλης είναι πλατεία Ωρολογίου, η πλατεία Εληάς η οποία και αποτελεί ζώνη αστικού πρασίνου, καθώς και η πλατεία Δημαρχείου (γύρω από το Δημαρχείο). Τέλος αξίζει να αναφερθεί ότι το πολεοδομικό συγκρότημα της πόλης διασχίζεται από το ποταμό Τριπόταμο, ενώ κατά μήκος του ποταμού δημιουργείται μία περιοχή πρασίνου η οποία θα μπορούσε να χαρακτηριστεί ως περιοχή ιδιαίτερου φυσικού κάλλους. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 67

69 Χάρτης 5.2.2: Πολεοδομική οργάνωση της πόλης της Βέροιας Πηγή: Στοιχεία έρευνας (ιδία επεξεργασία) ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 68

70 5.3 Κριτήρια-λόγοι επιλογής της Η επιλογή της πόλη της Βέροιας ως περιοχή μελέτης της έρευνας αυτής στηρίζεται στα εξής: Στην ποικιλομορφία που παρουσιάζει η πόλη στα είδη των ακινήτων της και ειδικότερα στα ακίνητα με χρήση την κατοικία, γραφείο ή κατάστημα Το ιδανικό μέγεθός της (τέταρτη στη σειρά μεγαλύτερη πόλη της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας) που την καθιστά αντιπροσωπευτική ως παράδειγμα μεσαίου μεγέθους πόλης Ωστόσο δε πρέπει να παραληφθεί ότι κίνητρο για την επιλογή αυτή αποτέλεσε και το γεγονός ότι το Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας και Ανάπτυξης του Αριστοτελείου Πανεπιστημίου στα πλαίσια του οποίου πραγματοποιήθηκε η εν λόγω διπλωματική εδρεύει στην πόλη της Βέροιας. Αυτό έδωσε κατά συνέπεια το πλεονέκτημα της εκ των προτέρων γνώσης ορισμένων απαραίτητων για την εργασία χαρακτηριστικών της πόλης, ενώ ταυτόχρονα βοήθησε σημαντικά στη διαδικασία συλλογής πληθώρας στοιχείων μέσα από επιτόπια έρευνα (ερωτηματολόγια κλπ.). ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 69

71 6. ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΑ 6.1 Διαδικασία συλλογής στοιχείων Για την εκπόνηση του πρακτικού μέρους της εργασίας και ειδικότερα τη συλλογή των απαραίτητων στοιχείων για τη διαμόρφωση μιας ολοκληρωμένης εικόνας της κτηματαγοράς εν μέσω οικονομικής κρίσης στην πόλη της Βέροιας, χρησιμοποιήθηκε η ακόλουθη διαδικασία. Αρχικά μοιράστηκαν σε μεσιτικά γραφεία της πόλης 4 είδη ερωτηματολογίων (τα ερωτηματολόγια παρατίθενται στο παράρτημα: εικόνα Π1 έως εικόνα Π8) τα οποία αποσκοπούσαν στην επιτυχή άντληση των ζητούμενων πληροφοριών. Τα μεσιτικά γραφεία τα οποία συμμετείχαν στην έρευνα ήταν στο σύνολό τους 13 και είναι τα εξής: Ακίνητα Ημαθίας Akinita on line Diamantopoulos ΕΠΕΝΔΥΣΗ ΕΠΙΧΕΙΡΕΙΝ EUROMESITIKI ΚΤΗΜΑΤΟΜΕΣΙΤΙΚΗ ΜΕΣΙΤΙΚΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ MORAS group ΠΑΝΜΕΣΙΤΙΚΗ ΠΡΩΤΟΓΕΡΟΣ ΗΛΙΑΣ ΣTOXOΣ Τσαχαλίδου Περιγραφή ερωτηματολογίων Τονίζοντας για ακόμα μια φορά πως και τα τέσσερα ερωτηματολόγια αναφέρονται στα ακόλουθα είδη ακινήτων: 1. Κατοικίες 2. Γραφεία 3. Καταστήματα, παρακάτω περιγράφονται τα ζητούμενα του κάθε ερωτηματολογίου ξεχωριστά. Ερωτηματολόγιο 1 Στο πρώτο ερωτηματολόγιο ζητήθηκε από τα μεσιτικά γραφεία να δώσουν στοιχεία, σχετικά με ότι συναλλαγές έχουν πραγματοποιήσει το τελευταίο εξάμηνο (περίπου). Ειδικότερα ζητήθηκαν οι τιμές πώλησης ή ενοικίασης του κάθε ακινήτου, καθώς και στοιχεία τα οποία χαρακτηρίζουν τα ακίνητα και διαδραμάτισαν σημαντικό ρόλο στη διαδικασία διαμόρφωσης των τιμών αυτών. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 70

72 Ερωτηματολόγιο 2 Εν συνεχεία, μέσα από το δεύτερο ερωτηματολόγιο ζητήθηκαν στοιχεία τα οποία αναφέρονται σε ότι αναθέσεις έχουν πραγματοποιήσει μέσα στην ίδια χρονικά περίοδο με το πρώτο ερωτηματολόγιο. Συγκεκριμένα ζητήθηκε η συγκέντρωση της προς πώληση ή ενοικίαση τιμής του κάθε ακινήτου ξεχωριστά καθώς και τα διάφορα στοιχεία που το χαρακτηρίζουν και έπαιξαν ρόλο στη διαμόρφωση των ζητούμενων από τους ιδιοκτήτες αυτών τιμών. Ερωτηματολόγιο 3 Ερωτηματολόγιο 4 Μέσα από το τρίτο και τέταρτο εν σειρά ερωτηματολόγιο, στόχος ήταν η συγκέντρωση στοιχείων τα οποία θα βοηθούσαν στην κατανόηση της εξέλιξη της αξίας των υπό εξέταση ειδών ακινήτων στην κτηματαγορά της Βέροιας για τη χρονική περίοδο πέρα του τελευταίου εξαμήνου, με απώτερο στόχο τη διαμόρφωση μιας ευρύτερης και πιο ολοκληρωμένης εικόνας. Λαμβάνοντας όμως υπόψη πως, η συγκέντρωση πληθώρας στοιχείων που αναφέρονται σε μεταγενέστερα έτη αποτελεί ένα εγχείρημα σχετικά δύσκολο, καθώς δεν υπάρχουν πάντοτε από πλευράς των μεσιτών αποθηκευμένα αρχεία που να περιλαμβάνουν τέτοιου είδους πληροφορίες, δεν τέθηκαν μέσα από τα ερωτηματολόγια συγκεκριμένα χρονικά όρια αναφοράς των στοιχείων, αλλά αντιθέτως τέθηκαν όρια πιο ευρείας κλίμακας. Συγκεκριμένα λοιπόν ζητήθηκαν στο 3 ο και 4 ο ερωτηματολόγιο, αναθέσεις και συναλλαγές ακινήτων αντίστοιχα, οι οποίες να αναφέρονται στο ευρύτερο φάσμα της δεκαετίας του 2000 πέραν του τελευταίου εξαμήνου από τη μέρα διεξαγωγής των ερωτηματολογίων. Τα στοιχεία τα οποία ζητήθηκαν μέσα από τα ερωτηματολόγια, τα οποία θεωρήθηκε πως χαρακτηρίζουν τα υπό εξέταση ακίνητα και διαδραμάτισαν αλλά και διαδραματίζουν καίριο ρόλο στη διαμόρφωση της τιμής πώλησης-ενοικίασης ή προς πώληση-ενοικίαση είναι τα ακόλουθα: Τετραγωνικά Όροφος Διεύθυνση (περιοχή-οδός-αριθμός) Γωνιακό Παλαιότητα Θέρμανση Ημερομηνία συναλλαγής ή ανάθεσης Ποιότητα κατασκευής Πατάρι Υπόγειο Αποθήκη Θέση στάθμευσης Γκαράζ Τζάκι ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 71

73 Θέα Θα πρέπει να σημειωθεί πως και στα 4 ερωτηματολόγια υπήρχε στη διάθεση των ερωτούμενων κενός χώρος, όπου μπορούσε να συμπληρώσουν οποιαδήποτε σχόλια για το κάθε ακίνητο ξεχωριστά, όπου αυτό το έκριναν απαραίτητο, καθώς και συνολικά σχόλια που να θα αναφέρονταν στην ευρύτερη-συνολική εικόνα της κτηματαγοράς της Βέροιας Αντλούμενες πληροφορίες Όπως αναφέρθηκε ήδη, η συλλογή όλων των ζητούμενων πληροφοριών για κάθε ακίνητο ξεχωριστά μέσω των ερωτηματολογίων δεν ήταν πάντοτε εφικτό, καθώς τα στοιχεία που συγκεντρώνονταν αρκετές φορές από τα μεσιτικά γραφεία ήταν περιορισμένα. Αυτό συνέβαινε είτε επειδή δεν υπήρχε από πλευράς των μεσιτών αποθηκευμένο υλικό από το οποίο να αντλούνταν οι σχετικές πληροφορίες, είτε ακόμα και επειδή ορισμένοι από τους ερωτούμενους (μεσίτες) ήταν διστακτικοί ως προς την παραχώρηση τέτοιου είδους πληροφοριών, κάτι το οποίο δυσκόλευε άμεσα την επίτευξη του στόχου της διπλωματικής. Τα στοιχεία λοιπόν τα οποία συγκεντρώθηκαν από κάθε ερωτηματολόγιο και για κάθε είδος ακινήτου ξεχωριστά, και τα οποία ύστερα από κατάλληλη επεξεργασία θα συμβάλουν καθοριστικά στη διαδικασία διεξαγωγής συμπερασμάτων σχετικά με τις αξίες των ακινήτων στην πόλη της Βέροιας παρατίθενται παρακάτω. Ερωτηματολόγιο 1 Το ερωτηματολόγιο αυτό περιλαμβάνει τιμές πώλησης και ενοικίασης κατοικιών, γραφείων και καταστημάτων, αναφερόμενες σε συναλλαγές μεταξύ Νοεμβρίου 2011 έως και τις αρχές Μαΐου Τα στοιχεία που συγκεντρώθηκαν μέσα από αυτό, για καθένα από τα τρία εξεταζόμενα είδη ακινήτων ξεχωριστά είναι τα εξής: 1.α. Πωλήσεις Κατοικιών (συγκεντρώθηκαν στοιχεία από 11 πωλήσεις) o Τιμή πώλησης o Τετραγωνικά o Όροφος o Διεύθυνση ακινήτου (Οδός και αριθμός) o Γωνιακό o Παλαιότητα o Ημερομηνία συναλλαγής 1.β. Ενοικιάσεις Κατοικιών (συγκεντρώθηκαν στοιχεία από 46 ενοικιάσεις) o Τιμή ενοικίασης o Τετραγωνικά o Όροφος o Διεύθυνση ακινήτου (Οδός και αριθμός) o Γωνιακό o Παλαιότητα ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 72

74 o Ημερομηνία συναλλαγής o Γκαράζ 2.α. Πωλήσεις Γραφείων (συγκεντρώθηκαν στοιχεία από 1 πώληση) o Τιμή πώλησης o Τετραγωνικά o Όροφος o Διεύθυνση ακινήτου (Οδός και αριθμός) o Γωνιακό o Παλαιότητα o Ημερομηνία συναλλαγής 2.β. Ενοικιάσεις Γραφείων (συγκεντρώθηκαν στοιχεία από 6 ενοικιάσεις) o Τιμή ενοικίασης o Τετραγωνικά o Όροφος o Διεύθυνση ακινήτου (Οδός και αριθμός) o Γωνιακό o Παλαιότητα o Ημερομηνία συναλλαγής 3.α. Πωλήσεις καταστημάτων (δε βρέθηκαν πωλήσεις καταστημάτων) 3.β. Ενοικιάσεις καταστημάτων (συγκεντρώθηκαν στοιχεία από 6 ενοικιάσεις) o Τιμή ενοικίασης o Τετραγωνικά o Διεύθυνση ακινήτου (Οδός και αριθμός) o Γωνιακό o Παλαιότητα o Ημερομηνία συναλλαγής Ερωτηματολόγιο 2 Το δεύτερο ερωτηματολόγιο περιέχει τις ζητούμενες τιμές προς πώληση αλλά και προς ενοικίαση ακινήτων, αναφερόμενες σε αναθέσεις που πραγματοποιήθηκαν στην ίδια χρονική περίοδο με το ερωτηματολόγιο 1 (Νοέμβριος 2011 έως και αρχές Μαΐου του 2012). Τα στοιχεία τα οποία συλλέχθηκαν, για καθένα από τα τρία εξεταζόμενα είδη ακινήτων ξεχωριστά είναι τα εξής: 1.α. Κατοικίες προς Πώληση (συγκεντρώθηκαν στοιχεία από 44 αναθέσεις) o Τιμή προς πώληση o Τετραγωνικά o Όροφος o Διεύθυνση ακινήτου (Οδός και αριθμός) o Γωνιακό ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 73

75 o Θέρμανση o Παλαιότητα o Ημερομηνία ανάθεσης 1.β. Κατοικίες προς Ενοικίαση (συγκεντρώθηκαν στοιχεία από 47 αναθέσεις) o Τιμή προς ενοικίαση o Τετραγωνικά o Όροφος o Διεύθυνση ακινήτου (Οδός και αριθμός) o Γωνιακό o Θέρμανση o Παλαιότητα o Ημερομηνία ανάθεσης 2.α. Γραφεία προς Πώληση (συγκεντρώθηκαν στοιχεία από 3 αναθέσεις) o Τιμή προς πώληση o Τετραγωνικά o Όροφος o Διεύθυνση ακινήτου (Οδός και αριθμός) o Θέρμανση o Παλαιότητα o Ημερομηνία ανάθεσης 2.β. Γραφεία προς Ενοικίαση (συγκεντρώθηκαν στοιχεία από 12 αναθέσεις) o Τιμή προς ενοικίαση o Τετραγωνικά o Όροφος o Διεύθυνση ακινήτου (Οδός και αριθμός) o Θέρμανση o Παλαιότητα o Ημερομηνία ανάθεσης 3.α. Καταστήματα προς Πώληση (συγκεντρώθηκαν στοιχεία από 5 αναθέσεις) o Τιμή προς πώληση o Τετραγωνικά o Όροφος o Διεύθυνση ακινήτου (Οδός και αριθμός) o Γωνιακό o Θέρμανση o Παλαιότητα o Ημερομηνία ανάθεσης 3.β. Καταστήματα προς Ενοικίαση (συγκεντρώθηκαν στοιχεία από 11 αναθέσεις) o Τιμή προς ενοικίαση o Τετραγωνικά ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 74

76 o Όροφος o Διεύθυνση ακινήτου (Οδός και αριθμός) o Παλαιότητα o Ημερομηνία ανάθεσης Ερωτηματολόγιο 3 Όσον αφορά το τρίτο στη σειρά ερωτηματολόγιο, τα στοιχεία τα οποία συλλέχθηκαν από τις απαντήσεις των ερωτούμενων (μεσιτικά γραφεία) και σχετίζονται με τις αναθέσεις ακινήτων, αναφέρονται στη χρονική περίοδο πέραν του τελευταίου εξαμήνου και συγκεκριμένα από το έτος 2009 έως και τον Οκτώβριο του Τα στοιχεία τα οποία συγκεντρώθηκαν και για τα τρία είδη ακινήτων είναι ίδια, και είναι τα ακόλουθα: o Τιμή προς πώληση ή προς ενοικίαση o Τετραγωνικά o Όροφος o Διεύθυνση ακινήτου (Οδός και αριθμός) o Παλαιότητα o Ημερομηνία ανάθεσης Το πλήθος των αναθέσεων που αντλήθηκαν από το ερωτηματολόγιο για κάθε είδος ακινήτου είναι: 1.α. Κατοικίες προς Πώληση (συγκεντρώθηκαν στοιχεία από 51 αναθέσεις) 1.β. Κατοικίες προς Ενοικίαση (συγκεντρώθηκαν στοιχεία από 39 αναθέσεις) 2.α. Γραφεία προς Πώληση (συγκεντρώθηκαν στοιχεία από 18 αναθέσεις) 2.β. Γραφεία προς Ενοικίαση (συγκεντρώθηκαν στοιχεία από 28 αναθέσεις) 3.α. Καταστήματα προς Πώληση (συγκεντρώθηκαν στοιχεία από 17 αναθέσεις) 3.β. Καταστήματα προς Ενοικίαση (συγκεντρώθηκαν στοιχεία από 22 αναθέσεις) Ερωτηματολόγιο 4 Τέλος, σχετικά με το τέταρτο ερωτηματολόγιο, όπου ζητήθηκαν τιμές πώλησης και ενοικίασης κατοικιών, γραφείων και καταστημάτων, βρέθηκαν στοιχεία που αναφερόντουσαν σε συναλλαγές των ετών 1998 έως και Τα στοιχεία που συγκεντρώθηκαν μέσα από αυτό, για καθένα από τα τρία εξεταζόμενα είδη ακινήτων ξεχωριστά είναι τα εξής: 1.α. Πωλήσεις Κατοικιών (συγκεντρώθηκαν στοιχεία από 124 πωλήσεις) o Τιμή πώλησης o Τετραγωνικά o Όροφος o Περιοχή o Διεύθυνση ακινήτου (Οδός) ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 75

77 o Θέρμανση o Παλαιότητα o Ημερομηνία συναλλαγής o Ποιότητα Κατασκευής o Γκαράζ o Θέση στάθμευσης o Αποθήκη 1.β. Ενοικιάσεις Κατοικιών (συγκεντρώθηκαν στοιχεία από 724 ενοικιάσεις) o Τιμή ενοικίασης o Τετραγωνικά o Όροφος o Περιοχή o Διεύθυνση ακινήτου (Οδός) o Θέρμανση o Παλαιότητα o Ημερομηνία συναλλαγής o Ποιότητα Κατασκευής o Γκαράζ o Θέση στάθμευσης o Αποθήκη o Τζάκι o Θέα 2.α. Πωλήσεις Γραφείων (συγκεντρώθηκαν στοιχεία από 12 πωλήσεις) o Τιμή πώλησης o Τετραγωνικά o Όροφος o Περιοχή o Διεύθυνση ακινήτου (Οδός) o Παλαιότητα o Ημερομηνία συναλλαγής o Ποιότητα Κατασκευής 2.β. Ενοικιάσεις Γραφείων (συγκεντρώθηκαν στοιχεία από 79 πωλήσεις) o Τιμή ενοικίασης o Τετραγωνικά o Όροφος o Περιοχή o Διεύθυνση ακινήτου (Οδός) o Θέρμανση o Παλαιότητα o Ημερομηνία συναλλαγής ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 76

78 o Ποιότητα Κατασκευής 3.α. Πωλήσεις Καταστημάτων (συγκεντρώθηκαν στοιχεία από 11 πωλήσεις) o Τιμή πώλησης o Τετραγωνικά o Όροφος o Περιοχή o Διεύθυνση ακινήτου (Οδός) o Θέρμανση o Παλαιότητα o Ημερομηνία συναλλαγής o Ποιότητα Κατασκευής o Πατάρι o Υπόγειο 3.β. Ενοικιάσεις Καταστημάτων (συγκεντρώθηκαν στοιχεία από 72 πωλήσεις) o Τιμή ενοικίασης o Τετραγωνικά o Όροφος o Περιοχή o Διεύθυνση ακινήτου (Οδός) o Θέρμανση o Παλαιότητα o Ημερομηνία συναλλαγής o Ποιότητα Κατασκευής o Υπόγειο o Πατάρι Όπως παρατηρείται από τα παραπάνω, σε ορισμένα από τα ερωτηματολόγια ή ειδικότερα σε ορισμένα μέρη ενός ή περισσοτέρων ερωτηματολογίων (π.χ. αναφορά σε συγκεκριμένο είδος ακινήτου/αναφορά σε συναλλαγή ή ανάθεση) υπάρχει περιορισμένο έως και σε ελάχιστες περιπτώσεις ανύπαρκτο υλικό. Αυτό, πέραν από τους προαναφερθέντες λόγους, οφείλεται κατά κύριο λόγο στην περίοδο η οποία και εξετάζεται μέσα από την έρευνα (περίοδος οικονομικής κρίσης). Επιπρόσθετα θα πρέπει να επισημανθεί πως καίριο ρόλο διαδραματίζει και το ιδιαίτερα μεγάλο μέγεθος της υπό μελέτη περιοχής (όλη η πόλη της Βέροιας), καθώς η μεγάλη έκταση της (πλήθος περιοχών, οδών) κατέστησε δύσκολο έως και αδύνατο εγχείρημα τη συλλογή πλήθους στοιχείων τέτοιου, που να είναι πλήρως αντιπροσωπευτικό για την διαμόρφωση μιας ολοκληρωμένης εικόνας σχετικά με τις αξίες των ακινήτων για κάθε έτος, περιοχή αλλά και οδό ξεχωριστά, πριν αλλά και εν μέσω οικονομικής κρίσης. Πρέπει να ληφθεί συνεπώς υπόψη πως ο αριθμός των στοιχείων της έρευνας για κάθε έτος, περιοχή ή οδό δεν είναι ίδιος μεταξύ τους, παρ όλα αυτά όμως, θα μπορέσουν ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 77

79 αποδώσουν ύστερα από επεξεργασία, μια γενικότερη (κατά προσέγγιση) εικόνα της κτηματαγοράς της πόλης. 6.2 Ανάλυση τρόπου επεξεργασίας των στοιχείων Το πρώτο βήμα, του σταδίου αυτού της μελέτης, αποτέλεσε η δημιουργία τεσσάρων διαφορετικών excel. Τα στοιχεία τα οποία εισήχθησαν στα φύλλα καθενός από τα αρχεία excel, αντιστοιχούσαν στις συλλεγόμενες πληροφορίες που προέκυψαν από κάθε είδος ερωτηματολογίου ξεχωριστά. Στη συνέχεια και αφού οργανώθηκαν τα στοιχεία κατάλληλα, σειρά είχε η επεξεργασία αυτών για την απόκτηση σε τελικό στάδιο των ζητούμενων αποτελεσμάτων. Το σύνολο των στοιχείων που συλλέχθηκε μέσα από την έρευνα και αναφερόταν στις τιμές πώλησης ή ενοικίασης, και προς πώληση ή ενοικίαση δεν μπορούσε να χρησιμοποιηθεί απευθείας για την εξαγωγή συμπερασμάτων, καθώς η τιμή του κάθε ακινήτου, αντιπροσωπεύει παράλληλα και τα διάφορα ιδιαίτερα στοιχεία που χαρακτηρίζουν αυτό αλλά και τα στοιχεία της εν λόγω συναλλαγής-ανάθεσης (πληθωρισμός κλπ.). Συνεπώς θα πρέπει για κάθε είδος ακινήτου να τεθεί ένα πρότυπο ακινήτου (με συγκεκριμένα χαρακτηριστικά) και στη συνέχεια να προσαρμοστούν οι τιμές (τιμή πώλησης-ενοικίασης ή τιμή προς πώληση-ενοικίαση) του κάθε ακινήτου ξεχωριστά, θεωρώντας πως κατέχει τα χαρακτηριστικά του προτύπου. Τα πρότυπα τα οποία τέθηκαν είναι τα ακόλουθα τρία: Πρότυπο Κατοικίας Βρίσκεται στον 1 ο όροφο Έτος κατασκευής ίδιο με το έτος αναφερόμενης συναλλαγής-ανάθεσης (παλαιότητα= 0 έτη) Δεν είναι γωνιακό Έχει θέρμανση (ατομική, κεντρική ή αυτόνομη) Δε διαθέτει γκαράζ Δε διαθέτει θέση στάθμευσης Δε διαθέτει αποθήκη Η κατασκευή του είναι A ποιότητας Δεν έχει τζάκι Δεν έχει ιδιαίτερη θέα Πρότυπο Γραφείου Βρίσκεται στον 1 ο όροφο Έτος κατασκευής ίδιο με το έτος αναφερόμενης συναλλαγής-ανάθεσης (παλαιότητα= 0 έτη) Δεν είναι γωνιακό Έχει θέρμανση (ατομική, κεντρική ή αυτόνομη) Η κατασκευή του είναι A ποιότητας ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 78

80 Πρότυπο Καταστήματος Βρίσκεται στον ισόγειο Δεν είναι γωνιακό Έχει θέρμανση (ατομική, κεντρική ή αυτόνομη) Η κατασκευή του είναι A ποιότητας Δε διαθέτει υπόγειο Δε διαθέτει πατάρι Γενικά, οι μέθοδοι εκτίμησης της αξίας των ακινήτων θεωρείται πως είναι οι ακόλουθοι έξι (Καρανικόλας, 2010): η συγκριτική μέθοδος, η επενδυτική μέθοδος, η μέθοδος των κερδών ή των προσόδων, η υπολειμματική ή αφαιρετική μέθοδος, η μέθοδος αντιπαροχής, και του κόστους αντικατάστασης Από τις μεθόδους αυτές, για τη διαδικασία προσαρμογής της τιμής του κάθε ακινήτου (με βάση τα χαρακτηριστικά του πρότυπου), επιλέχθηκε να ακολουθηθεί η ίδια διαδικασία με αυτή που χρησιμοποιείται μέσα από τη συγκριτική μέθοδο. Σύμφωνα με τον Κιόχο (2006 :78) ακολουθώντας τη συγκριτική μέθοδο «η αγοραία αξία ενός ακινήτου μπορεί να εκτιμηθεί με σύγκριση των αξιών άλλων παρεμφερών ή παρόμοιων ακινήτων που έχουν αποτελέσει αντικείμενο συναλλαγής και ύστερα από συστηματική έρευνα της κτηματαγοράς έχουν γίνει γνωστές οι αξίες αυτές στον εκτιμητή». Ειδικότερα η μέθοδος αυτή υποστηρίζει πως η εκτίμηση της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου πραγματοποιείται συγκρίνοντας το ακίνητο με άλλα ακίνητα, για τα οποία υπάρχουν στοιχεία πράξεων αγοραπωλησίας που έχουν γίνει στην πραγματικότητα ενώ ταυτόχρονα πληρούν τις προϋποθέσεις σύγκρισης με το εκτίμηση ακίνητο. Εφόσον λοιπόν τέθηκαν τα χαρακτηριστικά του προτύπου καθενός από τα τρία εξεταζόμενα είδη ακινήτων, και βάσει της συγκριτικής μεθόδου, σειρά έχει λοιπόν η αναγωγή 1 της τιμής του κάθε ακινήτου για απόκτηση μιας τελικής τιμής ανά τετραγωνικό μέτρο που θα κατείχε το ακίνητο αν είχε τα χαρακτηριστικά του προτύπου. Για να πραγματοποιηθούν όμως οι απαιτούμενες για την επίτευξη του 1 Για την εύρεση της ζητούμενης τελικής αξίας του κάθε ακινήτου (σύμφωνα με τα χαρακτηριστικά του προτύπου), βασική προϋπόθεση αποτέλεσε η πραγματοποίηση των απαιτούμενων σε κάθε περίπτωση αναγωγών σύμφωνα με μια συγκεκριμένη σειρά, προκειμένου να προκύψει ένα μαθηματικά ορθό αποτέλεσμα. Ειδικότερα, από κάθε ακίνητο ξεχωριστά, αφαιρέθηκαν αρχικά όλες οι επιπρόσθετες αξίες λόγω ύπαρξης παταριού και υπογείου (όπου αυτά υπήρχαν). Εν συνεχεία, πραγματοποιήθηκαν οι απαραίτητες αναγωγές λόγω πληθωρισμού και ακολούθησε η αφαίρεση των επιπρόσθετων αξιών σε όσα από τα ακίνητα υπήρχε γκαράζ, θέση στάθμευσης ή/και αποθήκη. Τέλος, πραγματοποιήθηκαν όλες οι υπόλοιπες αναγωγές που αφορούσαν διαφορές των ακινήτων σε επίπεδο ορόφου, γωνιακότητας, παλαιότητας, κατασκευής, θέρμανσης, θέας και τζακιού. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 79

81 στόχου αναγωγές ήταν απαραίτητο να ορισθούν εκ των προτέρων οι ακόλουθοι συντελεστές οι οποίοι καθορίζουν τις διακυμάνσεις στις τιμές των ακινήτων ανάλογα με την αλλαγή του κάθε χαρακτηριστικού του (π.χ. όροφος, παλαιότητα κλπ.) ξεχωριστά και λαμβάνοντας ταυτόχρονα υπόψη και τον πληθωρισμό. Οι συντελεστές αυτοί είναι οι ακόλουθοι: Συντελεστής Ορόφου 5% Α = Α / (1 + 0,05) ν, όπου: Α Αξία/ενοίκιο ακινήτου Α Αξία/ενοίκιο του ακινήτου ύστερα από αναγωγή λόγω ορόφου ν η διαφορά του αριθμού του ορόφου του εξεταζόμενου ακινήτου από τον αριθμό του ορόφου του πρότυπου ακινήτου (στην προκειμένη περίπτωση για τις κατοικίες και τα γραφεία θεωρήθηκε ο πρώτος όροφος) π.χ. εάν το ακίνητο βρίσκεται στον 5 ο όροφο τότε με την αναγωγή λόγω ορόφου αποκτά αξία/ενοίκιο Α = Α / (1 + 0,05) (5-1) = Α / (1 + 0,05) 4 Σημείωση: Για όσα ακίνητα δεν είναι γνωστός ο όροφος, θεωρήθηκε πως βρίσκονται στον ίδιο όροφο με αυτού του προτύπου. Συγκεκριμένα για τις κατοικίες και τα γραφεία θεωρήθηκε πως βρίσκονται στον πρώτο όροφο. Ο συντελεστής ορόφου δε χρησιμοποιήθηκε για τα καταστήματα καθώς στα πλαίσια της διπλωματικής ως καταστήματα νοούνται τα ακίνητα τα οποία βρίσκονται στο ισόγειο. Συντελεστής Γωνιακού 5% Α = Α / (1 + 0,05), όπου: Α Αξία/ενοίκιο ακινήτου Α Αξία/ενοίκιο του ακινήτου ύστερα από αναγωγή, αφαιρώντας την επιπρόσθετη αποκτηθείσα αξία του ακινήτου λόγω γωνιακότητας Σημείωση: Για όσα ακίνητα δεν ήταν γνωστό αν είναι γωνιακά ή όχι, θεωρήθηκε πως δεν είναι γωνιακά. Συντελεστής Παλαιότητας Συντελεστής Παλαιότητας Κατοικιών 2% Α = Α (1 + 0,02) ν, όπου: Α Αξία/ενοίκιο ακινήτου Α Αξία/ενοίκιο του ακινήτου ύστερα από αναγωγή λόγω παλαιότητας ν η παλαιότητα της κατοικίας, έχοντας ως βάση το έτος συναλλαγήςανάθεσης του κάθε ακινήτου ξεχωριστά π.χ. εάν το ακίνητο κατασκευάστηκε το 2005 και πραγματοποιήθηκε συναλλαγή αυτού το 2010, τότε έχουμε: Α = Α (1 + 0,02) ( ) = Α (1 + 0,02) 5 Συντελεστής Παλαιότητας Γραφείων 1% ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 80

82 Α = Α (1 + 0,01) ν, όπου: Α Αξία/ενοίκιο ακινήτου Α Αξία/ενοίκιο του ακινήτου ύστερα από αναγωγή λόγω παλαιότητας ν η παλαιότητα του γραφείου, έχοντας ως βάση το έτος συναλλαγήςανάθεσης του κάθε ακινήτου ξεχωριστά π.χ. εάν το ακίνητο κατασκευάστηκε το 2005 και πραγματοποιήθηκε συναλλαγή αυτού το 2010, τότε έχουμε: Α = Α (1 + 0,01) ( ) = Α (1 + 0,01) 5 Συντελεστής Παλαιότητας Καταστημάτων 0% Για τα καταστήματα ο συντελεστής λόγω παλαιότητας δεν υφίσταται καθώς δεν επηρεάζει τις τιμές των καταστημάτων. Συντελεστής Ποιότητας Κατασκευής (z) Α = Α / z, όπου: Α Αξία/ενοίκιο ακινήτου Α Αξία/ενοίκιο του ακινήτου ύστερα από αναγωγή λόγω ποιότητας της κατασκευής,όπου z ισούται με: 1,2 για ποιότητα κατασκευής ΑΑΑ 1,1 για ποιότητα κατασκευής ΑΑ 1 για ποιότητα κατασκευής Α 0,95 για ποιότητα κατασκευής Β 0,9 για ποιότητα κατασκευής Γ 0,85 για ποιότητα κατασκευής Δ π.χ. εάν το ακίνητο έχει ποιότητα κατασκευής ΑΑ, τότε για την αναγωγή του σε ποιότητα Α έχουμε: Α = Α / z = Α / 1,1 Σημείωση: Για όσα ακίνητα δεν ήταν γνωστή η ποιότητα κατασκευής, θεωρήθηκε πως ήταν ποιότητας Α. Συντελεστής Θέρμανσης (z) Α = Α / z, όπου: Α Αξία/ενοίκιο ακινήτου Α Αξία/ενοίκιο του ακινήτου ύστερα από αναγωγή λόγω θέρμανσης,όπου z ισούται με: 1 για ατομική-κεντρική-αυτόνομη θέρμανση 0,7 για ακίνητα χωρίς θέρμανση ή με κλιματιστικό 0,7 (1+5%) για ακίνητα με θερμοσυσσωρευτές 0,7 (1+2,5%) για ακίνητα με σόμπα π.χ. εάν το ακίνητο δεν έχει θέρμανση, τότε για την αναγωγή σε διαμέρισμα με ατομική, κεντρική ή αυτόνομη θέρμανση έχουμε: Α = Α / z = Α / 0,7 ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 81

83 Σημείωση: Για όσα ακίνητα δεν ήταν γνωστό αν έχουν θέρμανση ή όχι, και τι είδος, θεωρήθηκε πως έχουν ατομική, κεντρική ή αυτόνομη θέρμανση. Συντελεστής για τζάκι Α = Α / 1,1, όπου: Α Αξία/ενοίκιο ακινήτου Α Αξία/ενοίκιο του ακινήτου ύστερα από αναγωγή, αφαιρώντας την επιπρόσθετη αποκτηθείσα αξία λόγω ύπαρξης τζακιού Σημείωση: Για όσα ακίνητα δεν ήταν γνωστό αν έχουν τζάκι ή όχι, θεωρήθηκε πως δεν έχουν Συντελεστής για θέα Α = Α / 1,1, όπου: Α Αξία/ενοίκιο ακινήτου Α Αξία/ενοίκιο του ακινήτου ύστερα από αναγωγή, αφαιρώντας την επιπρόσθετη αποκτηθείσα αξία λόγω ύπαρξης θέας Σημείωση: Η θέα εντάσσεται στα ειδικά προσόντα ενός αστικού ακινήτου (Ζεντέλης, 2001) και ασκεί επίδραση στη διαδικασία καθορισμού της αξίας του. Συγκεκριμένα ο βαθμός με τον οποίο επιδρά εξαρτάται από το επίπεδο της θέας του κάθε ακινήτου ξεχωριστά. Στην προκειμένη έρευνα όμως, επειδή ο καθορισμός του επιπέδου της θέας για κάθε διαμέρισμα μεμονωμένα δεν ήταν εφικτός, τέθηκε μια ενιαία τιμή ως συντελεστής για όλα τα υπό εξέταση ακίνητα που καταγράφηκε ότι είχαν θέα. Επιπρόσθετα θα πρέπει να σημειωθεί πως για όσα ακίνητα δεν ήταν γνωστό αν έχουν θέα, θεωρήθηκε πως δεν είχαν ιδιαίτερη θέα και η αξία του ακινήτου συνεπώς παραμένει σταθερή (δηλαδή Α = Α). Επιπρόσθετη αξία γκαράζ Περίπτωση πώλησης ή προς πώληση Α = Α , όπου: Α Αξία ακινήτου Α Αξία του ακινήτου αφαιρώντας την επιπρόσθετη αποκτηθείσα αξία λόγω ύπαρξης γκαράζ Περίπτωση ενοικίασης ή προς ενοικίαση Τιμή Πώλησης γκαράζ 5% / 12 = Τιμή Ενοικίασης (επειδή αναφερόμαστε σε ενοίκιο-μήνα το διαιρούμε με το 12) Συνεπώς, για τιμή πώλησης 5.000, έχουμε: Τιμή Ενοικίασης= 20,8 Σημείωση: Όταν σε ένα διαμέρισμα υπάρχει γκαράζ, τότε η αξία του διαμερίσματος αυξάνεται. Η εν λόγω επιπρόσθετη αξία που αποκτά εξαρτάται από διάφορους παράγοντες και κυρίως από τη θέση του διαμερίσματος-γκαράζ στην πόλη. Κατά την ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 82

84 έρευνα όμως, δε βρέθηκαν επαρκή στοιχεία για πωλήσεις γκαράζ στην πόλη της Βέροιας, τα οποία θα μπορούσαν να αποτελέσουν ικανό υπόβαθρο για την εκτίμηση της αξίας του γκαράζ του κάθε διαμερίσματος μεμονωμένα. Συνεπώς, λαμβάνοντας υπόψη πλήθος δεδομένων πωλήσεων γκαράζ σε αστικές περιοχές της χώρας, θεωρήθηκε πως τα αποτελούν ποσό αντιπροσωπευτικό της επιπρόσθετης αξίας που αποκτά το κάθε διαμέρισμα της έρευνας ξεχωριστά (τα αναφέρονται για το έτος 2012). Επιπλέον, για όσα ακίνητα της έρευνας δεν ήταν γνωστό αν έχουν γκαράζ ή όχι, θεωρήθηκε πως δεν έχουν. Επιπρόσθετη αξία θέσης στάθμευσης Ίδια περίπτωση με αυτή του γκαράζ (βλέπε παραπάνω). Επιπρόσθετη αξία αποθήκης Περίπτωση πώλησης ή προς πώληση Α = Α , όπου: Α Αξία ακινήτου Α Αξία του ακινήτου αφαιρώντας την επιπρόσθετη αποκτηθείσα αξία λόγω ύπαρξης αποθήκης Περίπτωση ενοικίασης ή προς ενοικίαση Τιμή Πώλησης αποθήκης 5% / 12 = Τιμή Ενοικίασης (επειδή αναφερόμαστε σε ενοίκιο-μήνα το διαιρούμε με το 12) Συνεπώς για τιμή πώλησης 1.000, έχουμε: Τιμή Ενοικίασης= 4,2 Σημείωση: Όταν σε ένα διαμέρισμα υπάρχει αποθήκη, τότε η αξία του διαμερίσματος αυξάνεται. Η επιπρόσθετη αυτή αξία που αποκτά, εξαρτάται διάφορους παράγοντες και κατά κύριο λόγο από τα τετραγωνικά της εν λόγω αποθήκης. Κατά την έρευνα όμως δε μπόρεσαν να βρεθούν τα τετραγωνικά της κάθε αποθήκης ξεχωριστά για τα εν λόγω ακίνητα, έτσι ώστε να μπορέσει να υπολογιστεί η πρόσθετη αυτή αξία για κάθε διαμέρισμα. Λαμβάνοντας συνεπώς υπόψη, πως από τα στοιχεία που συγκεντρώθηκαν μέσα από την έρευνα η περίπτωση ύπαρξης αποθήκης συναντάται μόνο σε κατοικίες (στην περίπτωση αυτή, των κατοικιών, το μέγεθος των αποθηκών συνηθίζεται να μην είναι ιδιαίτερα μεγάλο και κυμαίνεται τις περισσότερες φορές σε περίπου ίδιο αριθμού τετραγωνικών), θεωρήθηκε πως τα αποτελούν ποσό αντιπροσωπευτικό της επιπρόσθετης αξίας που αποκτά το κάθε διαμέρισμα της έρευνας ξεχωριστά (τα αναφέρονται για το έτος 2012). Επιπλέον, για όσα ακίνητα της έρευνας δεν ήταν γνωστό αν έχουν αποθήκη ή όχι, θεωρήθηκε πως δεν έχουν. Επιπρόσθετη αξία για πατάρι-υπόγειο Α= [0,3 (Α / τ.μ. δ ) τ.μ. π+υ ] + Α Α = Α / [(0,3 τ.μ. π +υ / τ.μ. δ ) + 1], όπου: ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 83

85 Α Αξία ακινήτου Α Αξία του ακινήτου αφαιρώντας την επιπρόσθετη αποκτηθείσα αξία λόγω ύπαρξης παταριού τ.μ. δ τετραγωνικά μέτρα διαμερίσματος τ.μ. π+υ τετραγωνικά μέτρα παταριού και υπογείου μαζί Σημείωση: Για περιπτώσεις όπου ήταν γνωστή από τα συλλεγόμενα στοιχεία, η ύπαρξη παταριού ή υπογείου ή και των δύο μαζί σε ένα ακίνητο, χωρίς όμως να είναι γνωστά τα τετραγωνικά τους, θεωρήθηκε πως 2 : τ.μ. παταριού= τ.μ. ακινήτου/2 τ.μ. υπογείου= τ.μ. ακινήτου Για όσα ακίνητα δεν ήταν γνωστό αν έχουν πατάρι ή υπόγειο, θεωρήθηκε πως δεν έχουν. Πληθωρισμός Στην παρούσα διπλωματική εργασία για τη σύγκριση των τιμών πώλησης/ενοικίασης προς πώληση/ενοικίαση των ακινήτων, είναι απαραίτητο να ληφθεί υπόψη και ο πληθωρισμός. Επειδή η αναγωγή των τιμών λόγω πληθωρισμού σε επίπεδο μήνα αποτελούσε χρονοβόρο-δύσκολο εγχείρημα, οι αναγωγές στα πλαίσια της διπλωματικής επιλέχθηκε να πραγματοποιηθούν σε επίπεδο έτους. Συγκεκριμένα λοιπόν, παρουσιάζονται παρακάτω όλες οι αναγκαίες πράξεις, για την αναγωγή του έτους συναλλαγής-ανάθεσης του κάθε ακινήτου στο 2012 (έτος βάσης). Σε γενικό επίπεδο, ο πληθωρισμός υπολογίζεται από την εύρεσης της ποσοστιαίας % μεταβολής του μέσου ετήσιου δείκτη τιμών καταναλωτή από κάθε εξεταζόμενο έτος στο επόμενο (πίνακας 6.2.1). Για τον υπολογισμό του συντελεστή, για την αναγωγή λόγω του πληθωρισμού ακολουθείται η παρακάτω διαδικασία: Α = Α (1 + π), όπου: Α Αξία/ενοίκιο ακινήτου Α Αξία/ενοίκιο του ακινήτου λαμβάνοντας υπόψη τον πληθωρισμό π Πληθωρισμός π.χ. Για αναγωγή της αξίας ενός ακινήτου από το έτος 1998 στο 1999 (πληθωρισμός 2,6%) έχουμε: Α = Α (1 + 2,64%) Α = Α 1,026 (συντελεστής= 1,026). Με τον ίδιο τρόπο, όπως και αυτό του παραδείγματος υπολογίζονται οι συντελεστές και για τα υπόλοιπα εξεταζόμενα έτη (πίνακας 6.2.2). 2 Οι παρακάτω σχέσεις περί εύρεσης τετραγωνικών μέτρων υπογείου-παταριού στα υπό εξέταση ακίνητα θεωρήθηκε πως προσεγγίζουν την πραγματικότητα, ενώ ταυτόχρονα λαμβάνεται υπόψη πως στην εν λόγω έρευνα εφαρμόζονται μόνο σε περιπτώσεις καταστημάτων όπου όλα τα τετραγωνικά του ακινήτου βρίσκονται σε έναν όροφο (ισόγειο) και όχι σε περισσότερους. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 84

86 Πίνακας 6.2.1: Ποσοστιαία % μεταβολή του μέσου ετήσιου δείκτη τιμών καταναλωτή (πληθωρισμός)* ΕΤΟΣ Ποσοστιαία μεταβολή ,6% ,2% ,4% ,6% ,5% ,9% ,5% ,2% ,9% ,2% ,2% ,7% ,3% ,3% Πηγή: Ελληνική Στατιστική Αρχή (ιδία επεξεργασία) *Για τη μέση ετήσια τιμή του δείκτη τιμών καταναλωτή για το έτος 2012 λήφθηκαν υπόψη στους υπολογισμούς μόνο οι μήνες από Ιανουάριο έως Οκτώβριο Στην εν λόγω όμως διπλωματική, ζητείται η αναγωγή των τιμών στο Έτσι λοιπόν για την εύρεση της ζητούμενης τελικής τιμής πολλαπλασιάζουμε την τιμή του ακινήτου με το σύνολο των συντελεστών που χρειάζονται κάθε φορά από το έτος πραγματοποίησης της εν λόγω συναλλαγής-ανάθεσης έως και το συντελεστή π.χ. Για αναγωγή της αξίας ενός ακινήτου, για συναλλαγή/ανάθεση που πραγματοποιήθηκε το 2006 έχουμε ως εξής: Α = Α (συντελεστής συντελεστής συντελεστής συντελεστής συντελεστής συντελεστής ) Α = Α (1,027 1,042 1,012 1,047 1,033 1,013). Με τον ίδιο τρόπο, υπολογίζονται οι συντελεστές πληθωρισμού για αναγωγή των τιμών από κάθε εξεταζόμενο έτος στο 2012 (πίνακας 6.2.3). ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 85

87 Διάγραμμα 6.2.2: Συντελεστής πληθωρισμού για αναγωγή τιμών από έτος σε έτος ( ) ΕΤΟΣ Συντελεστής πληθωρισμού , , , , , , , , , , , , , ,013 Πηγή: Ελληνική Στατιστική Αρχή (ιδία επεξεργασία) Διάγραμμα 6.2.3: Συντελεστής πληθωρισμού για αναγωγή τιμών από κάθε εξεταζόμενο έτος στο 2012 ΕΤΟΣ Συντελεστής πληθωρισμού , , , , , , , , , , , , , ,013 Πηγή: Ελληνική Στατιστική Αρχή (ιδία επεξεργασία) 6.3 Χαρτογραφική απεικόνιση των στοιχείων της έρευνας Εκτιμήσεις Ακινήτων και GIS Σε γενικό επίπεδο υπάρχουν πάρα πολλοί ορισμοί των συστημάτων GIS, μεταξύ των οποίων αναφέρεται πως, τα συστήματα GIS είναι ένας αποδέκτης χαρτών σε ψηφιακή μορφή, σκοπός του οποίου αποτελεί η χρήση του ως εργαλείο για την επίλυση γεωγραφικών προβλημάτων μέσω των υπολογιστών καθώς και η λειτουργία του ως σύστημα υποστήριξης χωρικών αποφάσεων (Longley, Goodchild, Maguire and Rhind, 2010). Επιπρόσθετα τα ΣΓΠ είναι υπολογιστικά συστήματα τα οποία έχουν σχεδιαστεί με τέτοιο τρόπο ώστε να υποστηρίζουν τη συλλογή, διαχείριση, επεξεργασία, ανάλυση, μοντελοποίηση αλλά και την απεικόνιση δεδομένων (αναφέρονται στο χώρο και υφίστανται μεταβολές με το πέρας του χρόνου). Οι χρήσεις των συστημάτων αυτών πάνω σε δραστηριότητες διοικητικές και παραγωγικές είναι αρκετές και ειδικότερα ταξινομούνται σε τρεις βασικές κατηγορίες (Στεφανάκης, 2010). Αυτές σύμφωνα με το Στεφανάκη (2010: 29) είναι οι εξής: Κοινωνικό-οικονομικές εφαρμογές (πχ. πολεοδομικός και χωροταξικός σχεδιασμός, κτηματολόγιο, αρχαιολογία, φυσικοί πόροι, ανάλυση αγοράς, κλπ.), ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 86

88 Περιβαλλοντικές εφαρμογές (π.χ. δασολογία, έλεγχος πυρκαγιών και επιδημιών, κλπ.), και Εφαρμογές διαχείρισης (π.χ. οργάνωση δικτύων ύδρευσης, επικοινωνιών και ενέργειας, μεταφορές, πλοήγηση πλοίων και αεροπλάνων, κλπ.) Λαμβάνοντας υπόψη όλα τα παραπάνω είναι κατανοητό πως τα Συστήματα Γεωγραφικών Πληροφοριών (Geographic Information Systems) μπορούν να βοηθήσουν σε κάθε θέμα σχετικά με το Real Estate. Μάλιστα, όπως αναφέρει ο Ζεντέλης (2001: 201) η βοήθεια αυτή γίνεται δεκτή προκειμένου: να αυξηθεί η παραγωγικότητα, η αξιοπιστία και η αποδοτικότητα να έχουμε πληροφορίες καλύτερες, ταχύτερα και με μικρότερο κόστος να βελτιωθεί ο βαθμός λειτουργίας του ανταγωνισμού να προβλέπονται οι σημαντικές αλλαγές στη βιομηχανία του R.E Διαδικασία παραγωγής ζητούμενων χαρτών με χρήση GIS Το GIS έχει την ικανότητα σύνδεσης γραφικών-χωρικών πληροφοριών με πληροφορίες μη γραφικές (Ζεντέλης, 2001). Αυτό δίνει τη δυνατότητα, έχοντας ένα αρχικό υπόβαθρο (χάρτης της πόλης της Βέροιας), δημιουργίας χαρτών όπου η τοποθεσία του κάθε ακινήτου (χωρική πληροφορία) θα συνδέεται με ένα πλήθος χαρακτηριστικών τα όποια κρίνονται αναγκαία κάθε φορά για τη βέλτιστη απόδοση της εικόνας σχετικά με την κατάσταση που επικρατεί στην κτηματαγορά της Βέροιας (περιγραφικές πληροφορίες-στοιχεία των excel, οι οποίες προέκυψαν ύστερα από επεξεργασία των στοιχείων που συγκεντρώθηκαν από την έρευνα, όπως αναφέρθηκε και μέσα από το προηγούμενο υποκεφάλαιο). Για τη δημιουργία των χαρτών αυτών, ακολουθήθηκαν ορισμένα βασικά βήματα τα οποία περιγράφονται παρακάτω: Βήμα 1 ο : Σε αρχικό επίπεδο ανοίγουμε τον ArcMap στον οποίο και εισάγουμε τον χάρτη της πόλης της Βέροιας καθώς και όλα τα υπόλοιπα layers: 1. Εγνατία 2. Σιδηροδρομικό δίκτυο 3. Κύρια Αστική Αρτηρία 4. Κύρια Υπεραστική Αρτηρία 5. Οδικό δίκτυο 6. Ποτάμι 7. Κτηματολογικοί τομείς (οικοδομικά τετράγωνα εντός πόλης) 8. Σύνολο κτιρίων, δεδομένα τα οποία, είτε δόθηκαν από το ΤΜΧΑ ΑΠΘ (Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας και Ανάπτυξης του Αριστοτελείου Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης), είτε δημιουργήθηκαν κατά την εκπόνηση της διπλωματικής. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 87

89 Βήμα 2 ο : Σύμφωνα με το Ζήσου (2007: 24) «σε κάθε ομάδα ομοειδών γεωγραφικών πληροφοριών (σημεία, γραμμές ή πολύγωνα) αντιστοιχεί και ένας πίνακας περιγραφικών πληροφοριών (attribute table). Ειδικότερα, τα ΣΓΠ διαθέτουν ένα μηχανισμό με τον οποίο κάθε γεωγραφική πληροφορία (σημείο, γραμμή ή πολύγωνο) αντιστοιχεί με μια εγγραφή του πίνακα περιγραφικών πληροφοριών και αντίστροφα». Στην προκειμένη περίπτωση, για την επίτευξη των ζητουμένων της διπλωματικής αυτής εργασίας, στόχος του βήματος αυτού αποτέλεσε η εύρεση για κάθε διαμέρισμα της έρευνας, της αντιστοιχίας με το κτίριο πάνω στο χάρτη στο οποίο και βρίσκεται και στην πραγματικότητα. Έτσι λοιπόν στο Attribute Table του layer των κτιρίων της πόλης, δημιουργήθηκαν δύο νέα πεδία με το όνομα οδός και αριθμός, χαρακτηριστικά τα οποία θα μπορέσουν ικανοποιητικά να εξασφαλίσουν την εν λόγω ζητούμενη αντιστοιχία για κάθε διαμέρισμα. Εν συνεχεία το βήμα αυτό ολοκληρώνεται με τον εντοπισμό του κάθε κτιρίου στο χάρτη και στη συνέχεια τη συμπλήρωση των πεδίων αυτών βάσει των γνωστών διευθύνσεων (οδού και αριθμού) από τα αρχεία excel. Βήμα 3 ο : Στο βήμα αυτό, στόχος είναι η σύνδεση του κάθε κτιρίου πάνω στο χάρτη, με τις πληροφορίες που έχουμε συλλέξει γι αυτό (δηλαδή για το διαμέρισμα που βρίσκεται σε αυτό 3 ). Για να επιτευχθεί όμως αυτό, θα πρέπει να γίνει ουσιαστικά μια σύνδεση μεταξύ του πίνακα Attribute Table των κτιρίων στο ArcMap με το αντίστοιχο πίνακα του φύλλου excel το οποίο περιλαμβάνει τις πληροφορίες για τα διαμερίσματα που χρειαζόμαστε κάθε φορά. Για να γίνει όμως εφικτή αυτή η σύνδεση, βασική προϋπόθεση αποτελεί η ύπαρξη ενός κοινού πεδίου (στήλης) μεταξύ των πινάκων αυτών. Για το λόγο αυτό δημιουργήθηκε στο Attribute Table ένα νέο πεδίο (add field) με το όνομα Help. Εν συνεχεία με το field calculation επιλέγουμε το νέο αυτό πεδίο να εμφανίζει ενωμένες τις τιμές των πεδίων οδός και αριθμός. Αντίστοιχα στους πίνακες των φύλλων των excel, δημιουργήθηκε ένα νέο πεδίο-στήλη το οποίο θα εμφάνιζε ενωμένη στο ίδιο κελί την οδό και τον αριθμό για κάθε διαμέρισμα ξεχωριστά. Έτσι λοιπόν ανάμεσα στον πίνακα του Attribute Table και των διάφορων πινάκων των φύλλων των excel υπάρχει κοινό το πεδίο το οποίο αναφέρεται στη διεύθυνση των διαμερισμάτων. Ολοκληρώνοντας το βήμα αυτό, για να πραγματοποιηθεί η ζητούμενη σύνδεση ακολουθούμε την εξής διαδικασία. Αφού πατήσουμε δεξί κλικ στο layer των κτιρίων επιλέγουμε με κλικ Joins and Relates Join και στο παράθυρο Join Data που 3 Σε περιπτώσεις όπου σε ένα κτίριο (πάνω στο χάρτη) αντιστοιχούσαν περισσότερα από ένα διαμερίσματα της έρευνας που να αναφερόντουσαν στο ίδιο ερωτηματολόγιο, στο ίδιο είδος συναλλαγής-ανάθεσης και για το ίδιο είδος ακινήτου, δε θα ήταν δυνατή η απεικόνιση της αξίας όλων αυτών των διαμερισμάτων πάνω στο χάρτη-πάνω στο ίδιο κτίριο. Για το λόγο αυτό στους πίνακες των φύλλων excel σε αυτές τις περιπτώσεις υπολογιζόταν η μέση αξία ανά τετραγωνικό μέτρο για τα διαμερίσματα αυτά, και η αξία αυτή ήταν εκείνη που στη συνέχεια απεικονιζόταν πάνω στο χάρτη για το συγκεκριμένο αυτό κτίριο. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 88

90 εμφανίζεται συνδέουμε το πεδίο Help του Attribute Table με το νέο πεδίο-στήλη που δημιουργήσαμε στον πίνακα φύλλου excel που χρειαζόμαστε. Ανάλογη διαδικασία ακολουθείται και για τη σύνδεση του Attribute table με τους υπόλοιπους πίνακες των οποίων τα στοιχεία θεωρούνται απαραίτητα για την ορθή και ολοκληρωμένη χαρτογραφική απεικόνιση της κτηματαγοράς της πόλης της Βέροιας. Εφόσον λοιπόν πραγματοποιηθούν τα παραπάνω τρία βήματα, ακολουθεί η περαιτέρω επεξεργασία με τη χρήση των προγραμμάτων Arcmap και ArcScene προκειμένου να αποδοθούν σε τελικό στάδιο πληρέστατα, πάνω σε δισδιάστατους ή τρισδιάστατους χάρτες-εικόνες, οι επιπτώσεις της οικονομικής κρίσης στην κτηματαγορά. Οι χάρτες (τρισδιάστατοι ή μη) οι οποίοι παραχθήκανε από τη διαδικασία αυτή και αναλύονται σε παρακάτω κεφάλαια, είναι οι ακόλουθοι: Χάρτης 5.2.2: Πολεοδομική οργάνωση της πόλης τη Βέροιας Χάρτης 7.1: Αναθέσεις ακινήτων ανά είδος, Χάρτης 7.2: Είδος ανάθεσης συνόλου ακινήτων, Χάρτης 7.1.1: Μέσος όρος τιμών πώλησης κατοικιών ανά οδό, /τ.μ. ( ) Χάρτης 7.1.2: Μέσος όρος τιμών ενοικίασης κατοικιών ανά οδό, /τ.μ. ( ) Χάρτης 7.2.1: Μέσος όρος τιμών ενοικίασης γραφείων ανά οδό, /τ.μ. ( ) Χάρτης 7.3.1: Μέσος όρος τιμών ενοικίασης καταστημάτων ανά οδό, /τ.μ. ( ) Χάρτης 7.4.1: Απόκλιση σε /τ.μ. των τιμών ενοικίασης μεταξύ των τριών ειδών ακινήτων, ανά οδό ( ) Χάρτης 8.1: Σύνολο Συναλλαγών-Αναθέσεων ανά είδος ακινήτου (τελευταίο εξάμηνο) Χάρτης 8.2: Είδος συναλλαγής-ανάθεσης (πώληση-προς πώληση ή ενοικίαση-προς ενοικίαση) συνόλου ακινήτων (τελευταίο εξάμηνο) Χάρτης 8.1.1: Μέσος όρος τιμών ενοικίασης κατοικιών ανά οδό, /τ.μ. (τελευταίο εξάμηνο) Χάρτης 8.1.2: Σύγκριση μέσου όρου τιμών ενοικίασης κατοικιών ανά οδό, ανάμεσα στο τελευταίο εξάμηνο και την περίοδο (ποσοστιαία μεταβολή) Χάρτης Π1: Αναθέσεις ακινήτων ανά είδος ακινήτου και ανά είδος ανάθεσης (προς πώληση ή προς ενοικίαση) στην πόλη Βέροιας για τη χρονική περίοδο Χάρτης Π2: Συναλλαγές ακινήτων ανά είδος ακινήτου και ανά είδος συναλλαγής (πώληση ή ενοικίαση) στην πόλη της Βέροιας για τη χρονική περίοδο του τελευταίου εξαμήνου Χάρτης Π3: Αναθέσεις ακινήτων ανά είδος ακινήτου και ανά είδος ανάθεσης (προς πώληση ή προς ενοικίαση) στην πόλη της Βέροιας για τη χρονική περίοδο του τελευταίου εξαμήνου ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 89

91 7. Η ΕΞΕΛΙΞΗ ΤΗΣ ΑΞΙΑΣ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΗ ΒΕΡΟΙΑ Προκειμένου να μελετηθεί η επίδραση της οικονομικής κρίσης στην κτηματαγορά της Βέροιας, θεωρήθηκε ορθό να πραγματοποιηθεί εκ των προτέρων μια αρχική ανάλυση της γενικότερης εικόνας που παρουσίασε η κτηματαγορά τα τελευταία χρόνια. Έτσι λοιπόν, για την επίτευξη του στόχου αυτού, στο εν λόγω κεφάλαιο αναλύονται περαιτέρω, αφενός τα στοιχεία που έχουν συγκεντρωθεί για καθένα από τα τρία υπό εξέταση είδη ακινήτων ξεχωριστά και αφετέρου συνολικά. Τα στοιχεία που παρουσιάζονται παρακάτω είναι αποτέλεσμα της επεξεργασίας των στοιχείων που συλλέχθηκαν από τα ερωτηματολόγια 3 και 4 (περίοδο εξέτασης: συναλλαγές και αναθέσεις ). Αρχικά, και προτού ξεκινήσει η διαδικασία ανάλυσης των παρακάτω υποκεφαλαίων, θεωρήθηκε ορθή η απόδοση σε χάρτη αλλά και η ανάλυση της κατάσταση της κτηματαγοράς της πόλης της Βέροιας, όσον αφορά την κυρίαρχη (κατά προσέγγιση) θέση του κάθε υπό εξέταση είδους ακινήτου μέσα στην πόλη (δηλαδή που εντοπίζεται κατά κύριο λόγο κάθε είδος ακινήτου). Για το λόγο αυτό, δημιουργήθηκε λοιπόν ένα χάρτης (χάρτης 7.1) στον οποίο εμφανίζονται όλες αναθέσεις (προς πώληση-προς ενοικίαση) ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν από το 2009 έως και το 2011 (ερωτηματολόγιο 3) στη Βέροια, όπου αυτές χωρίζονται σε διαφορετικό χρώμα ανάλογα με το είδος του ακινήτου (κατοικίες, γραφεία, καταστήματα). Παρατηρώντας το χάρτη 7.1, είναι εμφανές πως τα ακίνητα με χρήση γραφείου εμφανίζονται κατά κύριο λόγο επί των κύριων αστικών οδών της πόλης και ειδικότερα της Εληάς της Μητροπόλεως και της Βενιζέλου. Όσον αφορά τα καταστήματα, αυτά καταλαμβάνουν σχετικά κεντρική θέση στην πόλη, ενώ ταυτόχρονα αρκετά από αυτά εμφανίζονται και διάσπαρτα μέσα σε αυτή. Τέλος, σχετικά με τις κατοικίες, αυτές εντοπίζονται σκορπισμένες στο ευρύτερο φάσμα της πόλης. Εν συνεχεία στο χάρτη 7.2 διαχωρίζονται οι αναθέσεις των προς πώληση ακινήτων με τις αναθέσεις των προς ενοικίαση. Εδώ εμφανίζεται το σύνολο των αναθέσεων προς ενοικίαση να είναι επί το πλείστον συγκεντρωμένο στο κέντρο της πόλης ενώ οι αναθέσεις προς πώληση να είναι διασκορπισμένες σε όλη την έκταση της πόλη και ειδικότερα την περιοχή που περικλείεται από τις οδούς Βενιζέλου και Ανοίξεως, την περιοχή επί της οδού Μητροπόλεως καθώς και το νοτιοδυτικό τμήμα της πόλης. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 90

92 Χάρτης 7.1: Αναθέσεις ακινήτων ανά είδος, Πηγή: Στοιχεία έρευνας (ιδία επεξεργασία) ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 91

93 Χάρτης 7.2: Είδος ανάθεσης συνόλου ακινήτων, Πηγή: Στοιχεία έρευνας (ιδία επεξεργασία) ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 92

94 7.1 Κατοικίες Αρχικά θεωρήθηκε ορθό από τα τρία είδη ακινήτων να εξεταστούν πρώτα οι κατοικίες οι οποίες αποτελούν την κυρίαρχη χρήση μέσα στην πόλη και κατά συνέπεια επρόκειτο να απασχολήσουν επί το πλείστον την εν λόγω μελέτη καθώς σε αυτές όπως ήταν άλλωστε αναμενόμενο αναφέρεται και το μεγαλύτερο μέρος του συλλεγόμενου από τα ερωτηματολόγια υλικού. Παρακάτω η διερεύνηση των κατοικιών ξεκινάει με την ανάλυση σε επίπεδο περιοχής, ενώ αργότερα γίνεται πιο ειδική περνώντας σε επίπεδο οδού. Από την επεξεργασία των στοιχείων του ερωτηματολογίου 4, προέκυψαν τα διαγράμματα και 7.1.2, στα οποία παρουσιάζεται ο μέσος όρος των τιμών ( /τ.μ.) πώλησης και ενοικίασης αντίστοιχα των κατοικιών ανά περιοχή 4, για τη περίοδο Από το διάγραμμα προκύπτει πως ο γενικός μέσος όρος των τιμών πώλησης κατοικιών των εξεταζόμενων περιοχών είναι /τ.μ., ενώ οι τιμές πώλησης κυμαίνονται από /τ.μ. (Κέντρο) έως και /τ.μ. (Πιερίων). Οι κατοικίες που βρίσκονται σε κεντρικές περιοχές μέσα στην πόλη (Δημαρχείο, Κέντρο- Κέντρο, Κέντρο) φαίνεται να καταλαμβάνουν επί το πλείστον τις υψηλότερες τιμές πώλησης, ενώ όσο απομακρυνόμαστε από το κέντρο οι τιμές αυτές εμφανίζονται πιο χαμηλές (π.χ. Γήπεδο, Κάτω Εληά κλπ.). Η περιοχή «Πιερίων» αποτελείται από την περιοχή εκατέρωθεν της οδού Πιερίων. Αξιοπρόσεκτο αποτελεί το γεγονός πως, αν και η οδός Πιερίων είναι μία από τις κύριες αστικές αρτηρίες της πόλης, η περιοχή «Πιερίων» κατέχει την χαμηλότερη μέση τιμή πώλησης κατοικιών. Ωστόσο αυτό θα μπορούσε να εξηγηθεί στη μεγάλη έκταση της οδού. Συγκεκριμένα η οδός αρχίζει από το ένα άκρο της πόλης (όπου ταυτόχρονα αποτελεί και την κεντρική έξοδο της πόλης προς την Εγνατία) και φτάνει έως το κέντρο της Βέροιας, κάτι το οποίο οδηγεί στην ύπαρξη μεγάλου εύρους ανάμεσα στις τιμές των ακινήτων κατά μήκους της οδού. Συνεπώς, η εμφάνιση της οδού ως την φθηνότερης ως προς τη μέση τιμή πώλησης των κατοικιών, υποθετικά θα μπορούσε να οφείλεται στις επί το πλείστον πωλήσεις κατοικιών για την εξεταζόμενη χρονικά περίοδο στα φθηνότερα σημεία της οδού. 4 Ο προσδιορισμός της περιοχής στην οποία ανήκει το κάθε ακίνητο ξεχωριστά, πραγματοποιήθηκε από τους ερωτούμενους εξ ολοκλήρου, χωρίς να έχουν δοθεί σε αυτούς εκ των προτέρων ονομασίες περιοχών από τις οποίες και κάθε φορά θα έπρεπε να επιλέξουν αυτήν στην οποία αντιστοιχεί το ακίνητο. Οι περιοχές που προέκυψαν από τις απαντήσεις των ερωτούμενων (όπως και οι υπόλοιπες περιοχές της Βέροιας) συνήθως δεν έχουν συγκεκριμένα όρια, ενώ ταυτόχρονα επί το πλείστον οι ονομασίες τους, αποδόθηκαν από τους κατοίκους της πόλης. Συγκεκριμένα οι κάτοικοι μέσα από την καθημερινότητα τους, έμαθαν συνδέουν τα τοπόσημα (κτίρια, οδοί κλπ.) της πόλης με τις αντίστοιχες ευρύτερες περιοχές στις οποίες βρίσκονται αυτά, και κατά συνέπεια προσέδωσαν με την πάροδο του χρόνου τα ονόματα των τοποσήμων αυτών στις αντίστοιχες περιοχές. Είναι σαφές λοιπόν πως θα πρέπει να ληφθεί υπόψη η τυχόν εμφάνιση αποκλίσεων-μικρών σφαλμάτων στα αποτελέσματα των διαγραμμάτων, καθώς από τα προηγούμενα είναι κατανοητό πως μπορεί να υπάρχει επικάλυψη μεταξύ δύο ή περισσότερων περιοχών, ή ακόμα και μια περιοχή της πόλης να χαρακτηρίζεται με διαφορετικές ονομασίες. Συνεπώς, για ευνόητους λόγους είναι κατανοητό πως τα διαγράμματα παρουσιάζουν μια κατά προσέγγιση εικότα της κτηματαγοράς της Βέροιας. Επιπρόσθετα η έλλειψη γνώσης των ακριβών ορίων των περιοχών αυτών, είχε ως αποτέλεσμα την αδυναμία αναπαράστασής τους σε χάρτη. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 93

95 Διάγραμμα 7.1.1: Μέσος όρος τιμών πώλησης κατοικιών ανά περιοχή, /τ.μ. ( )* Πηγή: Στοιχεία έρευνας (ιδία επεξεργασία) *Οι οδοί εμφανίζονται κατά φθίνουσα σειρά στο διάγραμμα ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 94

96 Διάγραμμα 7.1.2: Μέσος όρος τιμών ενοικίασης κατοικιών ανά περιοχή, /τ.μ. ( )* Πηγή: Στοιχεία έρευνας (ιδία επεξεργασία) *Οι οδοί εμφανίζονται κατά φθίνουσα σειρά στο διάγραμμα ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 95

97 Εν συνεχεία από το διάγραμμα παραπάνω, όσον αφορά τις τιμές ενοικίασης των κατοικιών, παρατηρείται πως ο γενικός μέσος όρος των περιοχών βρίσκεται στα 6,4 /τ.μ., ενώ οι τιμές ενοικίασης στο σύνολο των περιοχών κυμαίνεται από 11,6 /τ.μ. (Μακεδονία) έως και 3,2 /τ.μ. (Ακρόπολη). Συγκρίνοντας τα δύο αυτά διαγράμματα, η περιοχή «Δημαρχείο» εντοπίζεται και στις δύο περιπτώσεις να καταλαμβάνει τη δεύτερη θέση της ακριβότερης οδού. Εφόσον δόθηκε παραπάνω μια γενική εικόνα της κτηματαγοράς (ανά περιοχή), στη συνέχεια πραγματοποιείται ένα πέρασμα σε μια πιο ειδική ανάλυση (ανά οδό). Αρχικά, παρουσιάζεται ο μέσος όρος των τιμών πώλησης κατοικιών ανά οδό για την περίοδο (πίνακας 7.1.1), όπου παρατηρείται πως ο γενικός μέσος όρος τιμών πώλησης των κατοικιών βρίσκεται στα /τ.μ., ενώ οι τιμές κυμαίνονται από /τ.μ. (Μουμόγλου) έως 964 /τ.μ. (Φωκίωνος). Αντίστοιχα, όσο αφορά τις τιμές ενοικίασης ανά οδό, για την περίοδο από τον πίνακα προκύπτει πως ο γενικός μέσος όρος βρίσκεται στα 6,1 /τ.μ., με μέγιστη μέση τιμή ενοικίασης οδού στα 24,1 /τ.μ. (Θεμιστοκλέους) και ελάχιστη στα 2,8 /τ.μ. (Θησέως). Επιπρόσθετα, παρατηρώντας τον πίνακα είναι εμφανές πως επί το πλείστον οι μέσοι όροι των τιμών ενοικίασης κατοικιών κυμαίνονται από 2,8 /τ.μ έως 13,2 /τ.μ, ενώ οι τιμές 24,1 /τ.μ και 18,9 /τ.μ αποτελούν δύο σχετικά ακραίες μέσες τιμές ενοικίασης που αντιστοιχούν στις κατοικίες δύο και μόνο οδών, Θεμιστοκλέους και Βικέλα αντίστοιχα. Οι δύο αυτοί πίνακες (πίνακας και 7.1.2) αν και βοηθούν σημαντικά στην οικονομική ανάλυση των τιμών πώλησης και ενοικίασης της κάθε υπό εξέταση οδού μεμονωμένα (τιμή πώλησης-ενοικίασης ανά οδό και μέσος γενικός όρος), ωστόσο, δε συμβάλουν καθοριστικά στην απόδοση, σε ικανοποιητικό επίπεδο, της κατάστασης στην κτηματαγορά. Αυτό συμβαίνει καθώς εκλείπει η αναπαράσταση των οδών στο επίπεδο του χώρου, έτσι ώστε σε συνδυασμό με τα οικονομικά στοιχεία που δίνονται από τους πίνακες να μπορέσει στη συνέχεια να αναλυθεί διεξοδικά η κατάσταση στην κτηματαγορά της Βέροιας. Για το λόγο αυτό κρίθηκε αναγκαία η δημιουργία των παρακάτω δύο χαρτών (χάρτης και χάρτης 7.1.2), οι οποίοι θα αναπαριστούν σε τρισδιάστατη μορφή το μέσο όρο των τιμών πώλησης και ενοικίασης των κατοικιών αντίστοιχα, ανά οδό για τα έτη Συγκεκριμένα για τη δημιουργία των χαρτών αυτών, σε καθέναν από αυτούς, για κάθε οδό επιλέχθηκαν τα ακίνητα που ανήκουν σε αυτή, και στη συνέχεια δόθηκε σε αυτά τιμή πώλησης/ενοικίασης ίση με αυτή της μέσης τιμής της οδού 5. Εφόσον επαναλήφθηκε η διαδικασία αυτή για όλες τις οδούς, για τις οποίες υπήρχαν διαθέσιμες από την επεξεργασία των στοιχείων οι μέσες τιμές, στη συνέχεια τα κτίρια 5 Αυτό στηρίχθηκε στη θεώρηση πως τα κτίρια μιας οδού, έχουν κατά προσέγγιση σε πρότυπη μορφή (έχουν τα χαρακτηριστικά της προαναφερθείσας πρότυπης κατοικίας) ίδια αξία. Θα πρέπει να ληφθεί συνεπώς υπόψη και ο βαθμός σφάλματος της υπόθεσης αυτής, καθώς σε διάφορες περιπτώσεις (π.χ. μεγάλες οδούς) μπορεί να υπάρχουν στην πραγματικότητα μεγάλες αποκλίσεις στις τιμές. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 96

98 της κάθε οδού υψώθηκαν (3D), κατέχοντας ύψος ανάλογο της μέσης τους τιμής. Επιπρόσθετα στο τέλος χωρίστηκε το εύρος των τιμών που καταλαμβάνουν οι μέσες τιμές των οδών σε κλάσεις, σε καθεμιά από τις οποίες δόθηκε και διαφορετική απόχρωση. Πίνακας 7.1.1: Μέσος όρος τιμών πώλησης κατοικιών ανά οδό, /τ.μ. ( )* ΟΔΟΙ M.O. ΟΔΟΙ M.O. ΟΔΟΙ M.O. ΜΟΥΜΟΓΛΟΥ ΚΕΝΤΡΙΚΗΣ Γ. ΠΑΣΑΛΙΔΗ ΕΛΗΑΣ Π. ΜΠΑΔΡΑΛΕΞΗ ΠΑΠΑΓΟΥ ΙΠΠΟΚΡΑΤΟΥΣ ΔΑΒΑΚΗ ΣΟΦΙΑΣ ΑΝΟΙΞΕΩΣ ΦΛΕΜΙΓΚ ΜΕΡΑΡΧΙΑΣ ΠΡΟΦΗΤΗ ΗΛΙΑ ΜΑΚΕΔΟΝΟΜΑΧΩΝ ΑΦΡΟΔΙΤΗΣ ΜΑΥΡΟΜΙΧΑΛΗ ΒΑΡΝΑΛΗ ΚΟΥΝΤΟΥΡΙΩΤΗ ΗΣ ΟΚΤΩΒΡΙΟΥ Γενικός μέσος όρος ΟΜΗΡΟΥ ΑΓΙΟΥ ΔΗΜΗΤΡΙΟΥ ΚΟΡΥΤΣΑΣ ΠΡΩΤΕΩΣ ΜΗΤΡΟΠΟΛΕΩΣ ΙΩΝΟΣ ΚΤΕΝΙΔΗ ΡΟΔΩΝ ΚΑΝΑΡΗ ΣΜΥΡΝΗΣ ΕΔΕΣΣΗΣ ΟΔΥΣΣΕΩΣ ΑΡΚΑΔΙΟΥ ΚΟΝΙΤΣΗΣ ΠΕΤΡΟΥΛΑ ΑΥΞΕΝΤΙΟΥ ΓΡΑΜΜΟΥ ΝΙΚΟΥ ΚΑΖΑΝΤΖΑΚΗ ΠΥΘΙΑΣ ΚΑΣΤΑΝΙΑΣ ΑΝΕΜΩΝΗΣ ΞΕΝΟΦΩΝΤΟΣ ΠΑΣΤΕΡ ΔΗΜΗΤΡΙΟΥ ΨΑΘΑ ΑΙΣΧΥΛΟΥ ΜΥΤΙΛΕΚΑ ΑΜΠΕΛΟΚΗΠΩΝ ΘΡΑΚΗΣ ΚΟΛΟΚΟΤΡΩΝΗ ΑΡΧΙΜΗΔΟΥΣ ΚΑΠΕΤΑΝ ΑΓΡΑ ΤΣΟΥΠΕΛΗ ΚΥΡΙΩΤΙΣΣΗΣ ΑΛΑΜΑΝΑΣ ΠΙΝΔΟΥ ΚΑΡΑΪΣΚΑΚΗ ΣΑΜΟΥ ΒΕΡΟΗΣ ΚΙΜΩΝΟΣ ΠΟΝΤΟΥ ΠΑΥΛΟΥ ΜΕΛΑ ΚΟΜΝΗΝΩΝ ΗΡΑΚΛΕΟΥΣ ΚΟΝΤΟΓΕΩΡΓΑΚΗ ΚΟΔΡΟΥ ΠΙΕΡΙΩΝ 988 ΣΚΡΑ ΦΩΤΗ ΚΟΝΤΟΓΛΟΥ ΗΡΑΣ 965 ΑΡΙΣΤΟΦΑΝΟΥΣ ΜΙΚΡΑΣ ΑΣΙΑΣ ΙΕΡΑΡΧΩΝ 965 Μ. ΚΑΡΑΚΩΣΤΗ ΜΠΟΥΜΠΟΥΛΙΝΑΣ ΦΩΚΙΩΝΟΣ 964 Πηγή: Στοιχεία έρευνας (ιδία επεξεργασία) *Οι τιμές του πίνακα δίνονται κατά φθίνουσα σειρά ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 97

99 Πίνακας 7.1.2: Μέσος όρος τιμών ενοικίασης κατοικιών ανά οδό, /τ.μ. ( )* ΟΔΟΙ M.O. ΟΔΟΙ M.O. ΟΔΟΙ M.O. ΘΕΜΙΣΤΟΚΛΕΟΥΣ 24,1 ΑΛΚΙΒΙΑΔΟΥ 6,6 ΣΠΑΡΤΗΣ 4,3 ΒΙΚΕΛΑ 18,9 ΕΛΗΑΣ 6,6 ΣΤΡΑΤΗ ΤΣΙΡΚΑ 4,3 ΑΝΤΩΝΙΟΥ ΚΑΜΑΡΑ 13,2 ΜΑΥΡΟΜΙΧΑΛΗ 6,6 ΗΡΑΚΛΕΟΥΣ 4,2 ΝΑΟΥΣΗΣ 11,9 ΟΛΥΜΠΟΥ 6,6 ΙΣΟΚΡΑΤΗ 4,2 ΑΓΙΟΥ ΔΗΜΗΤΡΙΟΥ 11,6 ΚΟΛΟΚΟΤΡΩΝΗ 6,5 ΟΡΕΣΤΩΝ 4,2 ΤΡΥΦΩΝΟΣ 11,3 ΠΑΥΛΟΥ ΜΕΛΑ 6,5 ΑΝΔΡΕΑ ΚΑΡΚΑΒΙΤΣΑ 4,1 ΗΡΑΣ 11,2 ΠΑΣΤΕΡ 6,4 ΜΑΝΔΗΛΑΡΑ 4,1 ΜΙΑΟΥΛΗ 11,1 ΠΗΝΕΛΟΠΗΣ 6,4 ΜΙΛΤΙΑΔΟΥ 4,1 ΤΡΕΜΠΕΣΙΝΑΣ 11,0 ΠΡΟΝΟΙΑΣ 6,3 ΝΙΚΑΙΑΣ 4,1 ΔΑΒΑΚΗ 10,9 ΚΑΔΜΟΥ 6,2 ΑΘΑΝΑΣΙΟΥ ΔΙΑΚΟΥ 4,0 ΑΡΕΩΣ 10,4 ΚΥΡΙΩΤΙΣΣΗΣ 6,2 ΚΑΛΗΣ ΠΑΝΑΓΙΑΣ 4,0 ΚΑΣΤΑΝΙΑΣ 10,4 ΕΙΡΗΝΗΣ ΓΚΙΝΗ 6,1 ΜΗΤΡΟΥΣΗ 4,0 ΑΙΣΧΥΛΟΥ 10,2 ΚΑΤΕΡΙΝΗΣ 6,1 ΜΙΚΡΑΣ ΑΣΙΑΣ 4,0 ΠΛΑΤΕΙΑ ΩΡΟΛΟΓΙΟΥ 10,2 ΚΙΛΕΛΕΡ 6,1 ΠΑΥΣΑΝΙΟΥ 4,0 ΑΝΘΕΩΝ 10,1 ΜΥΤΙΛΕΚΑ 6,1 ΡΟΔΩΝ 4,0 ΘΕΡΜΟΠΥΛΩΝ 9,8 Γενικός μέσος όρος 6,1 ΣΙΝΩΠΗΣ 4,0 ΒΕΡΟΗΣ 9,6 ΑΡΗ ΒΕΛΟΥΧΙΩΤΗ 6,0 ΦΩΚΙΩΝΟΣ 4,0 ΒΕΝΙΖΕΛΟΥ 9,4 ΝΕΑΣ ΙΩΝΙΑΣ 6,0 ΑΡΧΙΕΠΙΣΚΟΠΟΥ ΜΑΚΑΡΙΟΥ 3,9 ΙΕΡΑΡΧΩΝ 9,0 ΑΝΕΜΩΝΗΣ 5,9 Γ.ΚΑΡΑΒΑΓΓΕΛΗ 3,9 ΠΛΑΤΑΝΩΝ 9,0 ΕΚΤΟΡΟΣ 5,9 ΔΗΜΗΤΡΙΟΥ ΨΑΘΑ 3,9 ΖΕΥΓΟΥ 8,8 ΚΟΡΥΤΣΑΣ 5,9 ΕΡΜΟΥ 3,9 ΖΩΓΙΟΠΟΥΛΟΥ 8,8 ΕΜΜΑΝΟΥΗΛ ΠΑΠΑ 5,8 ΛΥΚΟΥΡΓΟΥ 3,9 ΤΣΟΥΠΕΛΗ 8,8 ΙΩΝΟΣ 5,8 ΜΠΟΥΜΠΟΥΛΙΝΑΣ 3,9 ΒΕΡΜΙΟΥ 8,7 ΝΙΚΟΥ ΚΑΒΒΑΔΙΑ 5,8 ΡΙΜΙΝΙ 3,9 ΕΘΝΙΚΗΣ ΑΝΤΙΣΤΑΣΕΩΣ 8,7 ΠΑΝΟΡΜΟΥ 5,7 ΦΕΡΩΝΟΣ 3,9 ΜΕΓΑΛΟΥ ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΥ 8,7 ΡΗΓΑ ΦΕΡΑΙΟΥ 5,7 ΘΕΟΔΩΡΑΣ 3,8 ΠΙΝΔΟΥ 8,7 ΒΕΡΓΙΝΑΣ 5,6 ΚΑΛΛΙΜΑΧΟΥ 3,8 ΒΟΥΛΓΑΡΟΚΤΟΝΟΥ 8,6 ΣΤΕΦΑΝΟΥ ΣΑΡΑΦΗ 5,6 ΚΥΠΡΟΥ 3,8 ΠΕΤΣΑΒΑΙΩΝ 8,6 ΑΜΠΕΛΟΚΗΠΩΝ 5,5 ΚΥΡΗΝΕΙΑΣ 3,8 ΚΩΤΟΥΝΙΟΥ 8,4 ΑΥΞΕΝΤΙΟΥ 5,5 ΝΗΡΕΑ 3,8 ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ 8,2 ΕΓΝΑΤΙΑΣ 5,5 ΠΥΘΙΑΣ 3,8 ΓΟΡΓΟΠΟΤΑΜΟΥ 8,1 ΗΛΕΚΤΡΑΣ 5,5 ΣΟΦΟΚΛΕΟΥΣ 3,8 ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗ 8,1 Μ. ΚΑΡΑΚΩΣΤΗ 5,5 ΣΤΑΔΙΟΥ 3,8 ΠΛΑΤΕΙΑ ΠΛΑΤΑΝΩΝ 8,1 ΜΥΤΙΛΗΝΗΣ 5,5 Γ. ΠΑΣΑΛΙΔΗ 3,7 ΙΠΠΟΚΡΑΤΟΥΣ 7,9 ΚΑΡΑΤΑΣΟΥ 5,4 ΜΑΚΕΔΟΝΟΜΑΧΩΝ 3,6 ΟΔΥΣΣΕΩΣ 7,9 ΑΡΧΙΜΗΔΟΥΣ 5,3 ΟΜΗΡΟΥ 3,6 ΠΕΡΙΚΛΕΟΥΣ 7,9 ΒΑΣΙΛΕΙΟΥ ΙΩΑΝΝΙΔΗ 5,3 ΠΑΠΑΓΟΥ 3,6 ΑΝΟΙΞΕΩΣ 7,6 ΣΟΛΩΜΟΥ 5,2 ΠΑΠΑΝΤΩΝΙΟΥ 3,6 ΔΗΜΟΣΘΕΝΟΥΣ 7,6 ΒΑΡΝΑΛΗ 5,1 ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΟΣ 3,6 ΚΑΠΕΤΑΝΙΔΗ 7,6 ΚΙΜΩΝΟΣ 5,1 ΣΑΜΟΥ 3,6 ΕΥΘ. ΤΣΕΛΕΠΟΓΛΟΥ 7,5 ΠΟΝΤΟΥ 5,1 25ΗΣ ΜΑΡΤΙΟΥ 3,5 ΒΑΛΑΩΡΙΤΟΥ 7,4 ΛΟΓΟΘΕΤΗ 5,0 ΑΙΓΑΙΟΥ 3,5 ΠΡΟΦΗΤΗ ΗΛΙΑ 7,3 ΑΝΔΡΟΥΤΣΟΥ 4,9 ΑΛΑΜΑΝΑΣ 3,5 28ΗΣ ΟΚΤΩΒΡΙΟΥ 7,2 ΒΟΣΠΟΡΟΥ 4,9 ΑΜΑΣΕΙΑΣ 3,5 ΤΕΡΤΣΕΤΗ 7,2 ΚΟΜΝΗΝΩΝ 4,9 ΚΑΠΕΤΑΝ ΛΙΟΛΙΟΥ 3,5 ΑΪΒΑΛΙΟΥ 7,1 ΣΜΥΡΝΗΣ 4,9 ΚΥΔΩΝΟΧΩΡΙΟΥ 3,5 16ΗΣ ΟΚΤΩΒΡΙΟΥ 7,0 ΚΛΕΩΝΟΣ 4,8 ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟΥ 3,4 ΕΔΕΣΣΗΣ 7,0 ΝΙΚΟΥ ΚΑΖΑΝΤΖΑΚΗ 4,8 ΑΚΡΟΠΟΛΕΩΣ 3,3 ΚΟΝΙΤΣΗΣ 7,0 ΠΙΕΡΙΩΝ 4,8 ΚΑΝΑΡΗ 3,3 ΜΗΤΡΟΠΟΛΕΩΣ 7,0 ΜΑΡΚΟΥ ΜΠΟΤΣΑΡΗ 4,7 ΠΛΟΥΤΑΡΧΟΥ 3,3 ΓΡΑΜΜΟΥ 6,9 ΠΡΩΤΕΩΣ 4,7 ΑΓΩΝΙΣΤΩΝ 21 3,2 ΚΕΝΤΡΙΚΗΣ 6,9 ΣΟΦΙΑΣ 4,7 ΡΩΣΟΠΡΟΣΦΥΓΩΝ 3,1 ΤΥΡΤΑΙΟΥ 6,9 ΧΡΥΣΟΣΤΟΜΟΥ ΣΜΥΡΝΗΣ 4,7 ΦΡΥΝΗΣ 3,1 ΑΝΤΩΝΙΑΔΗ 6,7 ΑΠΟΣΤΟΛΟΥ ΠΑΥΛΟΥ 4,6 ΦΩΤΗ ΚΟΝΤΟΓΛΟΥ 3,1 ΚΑΡΑΪΣΚΑΚΗ 6,7 ΙΟΥΣΤΙΝΙΑΝΟΥ 4,5 ΙΑΣΩΝΑ 3,0 ΜΠΙΖΑΝΙΟΥ 6,7 ΔΡΟΣΙΝΗ 4,3 ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΥΠΟΛΕΩΣ 2,8 Π. ΜΠΑΔΡΑΛΕΞΗ 6,7 ΚΟΥΝΤΟΥΡΙΩΤΗ 4,3 ΘΗΣΕΩΣ 2,8 ΣΚΡΑ 6,7 ΠΕΤΡΟΥΛΑ 4,3 Πηγή: Στοιχεία έρευνας (ιδία επεξεργασία) *Οι τιμές του πίνακα δίνονται κατά φθίνουσα σειρά ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 98

100 Αρχικά, όσον αφορά το χάρτη 7.1.1, παρατηρείται ότι οι κατοικίες όσο πιο κεντρικά βρίσκονται ως προς την πόλη, τόσο πιο υψηλές εμφανίζονται οι τιμές πώλησής τους. Συγκεκριμένα στο βόρειο-ανατολικό τμήμα του κέντρου (έτσι όπως το κέντρο προσδιορίστηκε από το χάρτη 5.2.1), οι τιμές πώλησης είναι υψηλότερες, ενώ κατά κύριο λόγο εκατέρωθεν των οδών Εληάς, Μητροπόλεως και Ανοίξεως οι οποίες είναι κύριες αστικές αρτηρίες, οι τιμές πώλησης των κατοικιών κυμαίνονται από /τ.μ /τ.μ. Αντίθετα όσο πιο απομακρυσμένες είναι οι κατοικίες από το κέντρο τόσο φθηνότερες είναι, ενώ στο νοτιότερο τμήμα της πόλης οι κατοικίες εμφανίζονται ως οι φθηνότερες. Αξιοπρόσεκτο αποτελεί το γεγονός ότι στο κέντρο της πόλης, ανάμεσα σε πλήθος υψηλών τιμών πώλησης κατοικιών, μεταξύ των οδών Ανοίξεως και Βενιζέλου και συγκεκριμένα σε μία οδό (Ήρας), ο μέσος όρος τιμών πώλησης κατοικιών είναι ιδιαίτερα χαμηλός (ανήκει στην τελευταία κλάση: 964 /τ.μ /τ.μ). Η εξαίρεση αυτή θα μπορούσε να εξηγηθεί σε άλλους παράγοντες οι οποίοι σε αρκετές περιπτώσεις έχουν ως αποτέλεσμα την ιδιαίτερα έντονη παρέκκλιση από τις πραγματικές τιμές των ακινήτων (π.χ. ανάγκη του ιδιοκτήτη για άμεση πώληση ακινήτου). Στη συνέχεια, εξετάζεται ο χάρτης 7.1.2, όπου περιλαμβάνονται οι μέσοι όροι των τιμών ενοικίασης κατοικιών ανά οδό. Εδώ παρατηρείται πως οι τιμές ενοικίασης έχουν την τάση επί το πλείστον να συμπεριφέρονται στο χώρο με τρόπο παρόμοιο αυτού των τιμών πώλησης, καθώς κι εδώ, οι τιμές ενοικίασης εμφανίζονται σε γενικό επίπεδο υψηλότερες στο κέντρο της πόλης. Ωστόσο όμως, πέρα από την ομοιότητα αυτή, σε πιο ειδικό επίπεδο εντοπίζονται ορισμένες διαφορές. Συγκεκριμένα, οι υψηλότερες τιμές ενοικίασης εμφανίζονται πιο διάσπαρτες στο κέντρο απ ότι οι υψηλότερες τιμές πώλησης, ενώ ταυτόχρονα, η περιοχή σχετικά υψηλών τιμών πώλησης κατοικιών που βρίσκεται ανάμεσα στην Ανοίξεως και τη Βενιζέλου, στην περίπτωση των τιμών ενοικίασης η αντίστοιχη περιοχή τείνει να κλίνει περισσότερο προς την πλευρά της οδού Βενιζέλου. Όσον αφορά τις χαμηλότερες τιμές ενοικίασης κατοικιών της πόλης, σύμφωνα με το χάρτη βρίσκονται στο νότιο τμήμα της πόλης και κατέχουν τιμές ενοικίασης μεταξύ 2,8 /τ.μ. και 6 /τ.μ. Τέλος, όπως και στο χάρτη όπου εντοπίστηκε ανάμεσα σε ζώνη υψηλών μέσων τιμών πώλησης χαμηλή μέση τιμή σε μια οδό, το ίδιο φαινόμενο, και για τους ίδιους πιθανώς λόγους, παρατηρείται και μέσα από χάρτη 7.1.2, μόνο που εντοπίζεται σε περισσότερες από μια οδούς, κάτι το αναμενόμενο, καθώς η ύπαρξη μέσων τιμών για περισσότερες οδούς είναι λογικό να συνοδεύεται και από ανάλογη εμφάνιση ακραίων περιπτώσεων. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 99

101 Χάρτης 7.1.1: Μέσος όρος τιμών πώλησης κατοικιών ανά οδό, /τ.μ. ( ) Πηγή: Στοιχεία έρευνας (ιδία επεξεργασία) ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 100

102 Χάρτης 7.1.2: Μέσος όρος τιμών ενοικίασης κατοικιών ανά οδό, /τ.μ. ( ) Πηγή: Στοιχεία έρευνας (ιδία επεξεργασία) ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 101

103 Εν συνεχεία, όσο αφορά τις κατοικίες, από την επεξεργασία των στοιχείων του ερωτηματολογίου 4, προέκυψαν οι πίνακες και όπου παρουσιάζεται ο ετήσιος μέσος όρος των τιμών πώλησης και ενοικίασης αντίστοιχα, για τα έτη 1999 έως και Οι τιμές αυτές δε συμβάλουν στη καταλυτική διεξαγωγή συμπερασμάτων σχετικά με το πώς τείνουν να διαμορφώνονται-συμπεριφέρονται οι προτιμήσεις των αγοραστών-ενοικιαστών σε βάθος χρόνου, πως μεταβάλλονται από έτος σε έτος και ποιοι είναι οι παράγοντες που τις καθορίζουν, κάτι για το οποίο θα ήταν αναγκαία η εξέταση πληθώρας στοιχείων από μια αρκετά μεγαλύτερη χρονικά περίοδο. Ωστόσο τα στοιχεία αυτά θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν ως απλή παράθεση της εικόνας που επικράτησε σχετικά με τις προτιμήσεις των αγοραστώνενοικιαστών κατοικιών στο φάσμα της τελευταίας περίπου δεκαετίας ( ) για κάθε έτος μεμονωμένα αλλά και συνολικά (γενικός μέσος όρος). Από τους δύο αυτούς πίνακες φαίνεται πως σχετικά με τις πωλήσεις των κατοικιών (πίνακας 7.1.3), ο γενικός μέσος όρος των προτιμήσεων των αγοραστών βρίσκεται στα: Μέγεθος 89,5 τ.μ. Όροφος 2,37 Παλαιότητα 18,1 ετών,ενώ οι προτιμήσεις των ενοικιαστών (πίνακας 7.1.4) στα: Μέγεθος 78,6 τ.μ. Όροφος 2,04 Παλαιότητα 17,3 ετών Πίνακας 7.1.3: Μέσος όρος τετραγωνικών-ορόφου-παλαιότητας πωλήσεων κατοικιών, ΠΩΛΗΣΕΙΣ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΜΕΣΟΣ ΟΡΟΣ ΜΕΓΕΘΟΣ (τ.μ.) ΟΡΟΦΟΣ ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑ (ΕΤΗ) ,4 2,56 9, ,8 2,25 18, ,2 3,00 13, ,0 2,13 17, ,3 1,80 16, ,3 2,41 20, ,0 2,07 22, ,2 2,78 20, ,6 2,44 20, ,6 2,43 20, ,2 2,33 22, ,0 2,29 16,7 Συνολικός Μ.Ο. 89,5 2,37 18,1 Πηγή: Στοιχεία έρευνας (ιδία επεξεργασία) ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 102

104 Πίνακας 7.1.4: Μέσος όρος τετραγωνικών-ορόφου-παλαιότητας ενοικιάσεις κατοικιών, ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΙΣ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΜΕΣΟΣ ΟΡΟΣ ΜΕΓΕΘΟΣ (τ.μ.) ΟΡΟΦΟΣ ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑ (ΕΤΗ) ,5 2,00 14, ,6 1,36 17, ,7 1,97 16, ,6 1,95 17, ,7 2,04 20, ,0 2,22 17, ,2 1,95 14, ,3 2,54 19, ,4 2,25 17, ,6 2,04 16, ,5 2,11 17, ,6 2,05 18,8 Συνολικός Μ.Ο. 78,6 2,04 17,3 Πηγή: Στοιχεία έρευνας (ιδία επεξεργασία) Συγκρίνοντας τις προτιμήσεις μεταξύ των αγοραστών και των ενοικιαστών παρατηρούμε τις εξής διαφορές: Μέγεθος Αγορά κατοικιών μεγέθους κατά 14% μεγαλύτερων τετραγωνικών από αυτές των ενοικιάσεις Όροφος Αγορά κατοικιών κατά 16% υψηλότερου ορόφου από αυτές των ενοικιάσεων Παλαιότητα Αγορά κατοικιών κατά 5% παλαιότερες (σε έτη) από αυτές των ενοικιάσεων Εφόσον ολοκληρώθηκε η σύγκριση των παραπάνω δύο πινάκων, επιλέχθηκαν από τα ερωτηματολόγια 3 και 4 τα συλλεγόμενα στοιχεία που αναφέρονταν στα κοινά μεταξύ τους έτη, έτος 2009 και Από τα στοιχεία αυτά, δημιουργήθηκαν δύο πίνακες, πίνακας πωλήσεων (πίνακας 7.1.5) και πίνακας ενοικιάσεων (πίνακας 7.1.6), στους οποίους παρατίθενται οι μέσοι όροι των μεγεθών και της παλαιότητας των κατοικιών για τις συναλλαγές και τις αναθέσεις κατοικιών ανά υπό εξέταση έτος. Σκοπός αυτών των πινάκων είναι να συμβάλουν στη διεξαγωγή συμπερασμάτων σχετικά με τις τάσεις της κτηματαγοράς της πόλης, συγκρίνοντας τις συναλλαγές με τις αναθέσεις για καθένα από αυτά τα έτη. Από τον πίνακα 7.1.5, όσο αφορά το έτος 2009, παρατηρείται πως οι αγοραστές κατοικιών έχουν την τάση να προτιμούν τις σχετικά μεγαλύτερων τετραγωνικών κατοικίες από αυτές που βρίσκονται προς ανάθεση, ενώ ταυτόχρονα πωλούνται από τις προς ανάθεση κατοικίες οι πιο παλιές. Όμως το 2010 αλλάζει τελείως η κατάσταση στην κτηματαγορά της Βέροιας συγκρινόμενη με αυτή που παρουσίασε το ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 103

105 προηγούμενο έτος. Εδώ, εμφανίζονται να πωλούνται πλέον οι μικρότερες τετραγωνικών και οι νεότερες κατοικίες. Πίνακας 7.1.5: Μέσος όρος τετραγωνικών-παλαιότητας συναλλαγών-αναθέσεων κατοικιών (πωλήσεις - προς πώληση), ΠΩΛΗΣΕΙΣ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΜΕΣΟΣ ΟΡΟΣ ΣΥΝΑΛΛΑΓΕΣ ΑΝΑΘΕΣΕΙΣ ΣΥΝΑΛΛΑΓΕΣ ΑΝΑΘΕΣΕΙΣ ΜΕΓΕΘΟΣ (τ.μ) 108,2 93,6 80,0 94,5 ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑ (ΕΤΗ) 22,0 18,5 16,7 25,3 Πηγή: Στοιχεία έρευνας (ιδία επεξεργασία) Περνώντας στον πίνακα και εξετάζοντας τις ενοικιάσεις κατοικιών, για το έτος 2009 παρατηρείται πως οι ενοικιαστές προτιμούν επί το πλείστον τις κατοικίες με τα σχετικά μικρότερα τετραγωνικά από τις κατοικίες προς ανάθεση, ενώ παράλληλα νοικιάζονται περισσότερο τα πιο καινούργια. Όσο αφορά το έτος 2010 η κατάσταση στην κτηματαγορά σημειώνει κάποιες αλλαγές, καθώς πλέον νοικιάζονται κατοικίες με μέσο όρο μικρότερο από αυτό των προς ενοικίαση, ενώ η τάση των ενοικιαστών στο θέμα της παλαιότητας παραμένει στο ίδιο επίπεδο από αυτό του προηγούμενου έτους. Πίνακας 7.1.6: Μέσος όρος τετραγωνικών-παλαιότητας συναλλαγών-αναθέσεων κατοικιών (ενοικιάσεις - προς ενοικίαση), ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΙΣ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΜΕΣΟΣ ΟΡΟΣ ΣΥΝΑΛΛΑΓΕΣ ΑΝΑΘΕΣΕΙΣ ΣΥΝΑΛΛΑΓΕΣ ΑΝΑΘΕΣΕΙΣ ΜΕΓΕΘΟΣ (τ.μ) 76,5 103,3 79,6 74,0 ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑ (ΕΤΗ) 17,7 26,3 18,8 28,6 Πηγή: Στοιχεία έρευνας (ιδία επεξεργασία) Σχετικά με τους παραπάνω δύο πίνακας, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη, πως η αλλαγή των τάσεων στην κτηματαγορά της πόλης (σχέση συναλλαγών-αναθέσεων ανά έτος) σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να μην οφείλεται στις αλλαγές των προτιμήσεων (στην πραγματικότητα οι προτιμήσεις μπορεί να παραμείνουν σταθερές) των αγοραστών-ενοικιαστών, αλλά στην απότομη αλλαγή του μέσου όρου των χαρακτηριστικών των κατοικιών που βρίσκονται προς ανάθεση. Για παράδειγμα, σχετικά με τις ενοικιάσεις κατοικιών όπου το 2009 εμφανίζονται οι ενοικιαστές να έχουν την τάση να προτιμούν τις μικρότερες σε τετραγωνικά κατοικίες (από αυτές που είναι προς ενοικίαση) ενώ το 2010 τις μεγαλύτερες. Στην πραγματικότητα παρατηρώντας πιο προσεκτικά το 2009 αλλά και το 2010 τα τετραγωνικά μέτρα των ενοικιασμένων κατοικιών κυμαίνονται στα ίδια επίπεδα (76,5τ.μ. και 79,6τ.μ. το 2009 και 2010 αντίστοιχα) κάτι το οποίο συμβολίζει την κατά κύριο λόγο σταθερότητα των προτιμήσεων των ενοικιαστών. Η προαναφερθείσα εμφανιζόμενη αλλαγή στην τάση ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 104

106 της κτηματαγοράς της πόλης φαίνεται συνεπώς να οφείλεται στην απότομη αλλαγή του μεγέθους των κατοικιών προς ενοικίαση (103,3τ.μ. και 74τ.μ. το 2009 και 2010 αντίστοιχα), με ποσοστιαία μεταβολή της τάξεως του 40%. 7.2 Γραφεία Αμέσως μετά τις κατοικίες, το επόμενο είδος ακινήτου που επιλέχθηκε να εξεταστεί από την κτηματαγορά της πόλης, αποτέλεσαν τα γραφεία. Σε αυτό το σημείο θα πρέπει να επισημανθεί πως το μικρό πλήθος των γραφείων και των καταστημάτων στην Βέροια όπως και σε οποιαδήποτε άλλη πόλη έχει ως αποτέλεσμα την αναμενόμενη μικρή συγκέντρωση στοιχείων (ως προς τις κατοικίες) από τα ερωτηματολόγια. Επιπρόσθετα, το σύνολο των στοιχείων που αφορούν πωλήσεις γραφείων και καταστημάτων, είναι από τη φύση του μικρότερο σε αριθμό από το αντίστοιχο των ενοικιάσεων. Αυτά τα δύο στοιχεία, συνέβαλαν συνεπώς καθοριστικά στη συλλογή ενός ιδιαίτερα μικρού πλήθους πωλήσεων (γραφείων-καταστημάτωνν) από τα ερωτηματολόγια 3 και 4 με αποτέλεσμα το χαρακτηρισμό τους ως ανεπαρκή για τη δημιουργία πινάκων-διαγραμμάτων που θα μπορούσαν να αποδώσουν σε ικανοποιητικό βαθμό την εικόνα που επικρατεί στην κτηματαγορά της Βέροια. Έτσι λοιπόν, για την ανάλυση των γραφείων και των καταστημάτων στο κεφάλαιο αυτό αλλά και το επόμενο, χρησιμοποιήθηκαν μόνο τα στοιχεία που αφορούσαν τις ενοικιάσεις. Επιπρόσθετα, για τους προαναφερθείσας λόγους, είναι σαφές πως, πέρα του περιορισμού της ανάλυσης, στο επίπεδο των ενοικιάσεων σε σύγκριση με τις κατοικίες, περιορίζεται άμεσα και στο είδος των πινάκων-διαγραμμάτων που μπορούν να δημιουργηθούν. Διάγραμμα 7.2.1: Μέσος όρος τιμών ενοικίασης γραφείων ανά περιοχή, /τ.μ. ( )* Πηγή: Στοιχεία έρευνας (ιδία επεξεργασία) *Οι περιοχές εμφανίζονται κατά φθίνουσα σειρά στο διάγραμμα ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 105

107 Αρχικά, όσον αφορά τα γραφεία, από την επεξεργασία των στοιχείων του τέταρτου ερωτηματολογίου προέκυψε το παραπάνω διάγραμμα (διάγραμμα 7.2.1), στο οποίο παρατίθεται ο μέσος όρος των τιμών ενοικίασης γραφείων ανά περιοχή, όπως αυτός διαμορφώνεται από τη χρονική περίοδο Με το γενικό μέσο όρο του συνόλου των περιοχών να βρίσκεται στα 6,5 /τ.μ, τη μέγιστη μέση τιμή ενοικίασης παρουσιάζει η περιοχή «κέντρο - κέντρο» με τιμή 9,2 /τ.μ. ενώ τη χαμηλότερη η περιοχή «Πιερίων» με 3,9 /τ.μ. Επιπρόσθετα, σε γενικό επίπεδο θα μπορούσε να σημειωθεί πως οι πιο κεντρικές περιοχές της πόλης φαίνεται να καταλαμβάνουν και τις υψηλότερες μέσες τιμές ενοικίασης. Εν συνεχεία, σειρά κατέχει η εξέταση των μέσων τιμών ενοικίασης των γραφείων σε πιο ειδικό επίπεδο (ανά οδό). Στον πίνακα λοιπόν, εμφανίζεται ο γενικός μέσος όρος των υπό εξέταση στην προκειμένη περίπτωση οδών για την περίοδο , να βρίσκεται στα 6,3 /τ.μ., ενώ παράλληλα τη μεγαλύτερη μέση τιμή φαίνεται να κατέχει η οδός «Ιπποκράτους» με τιμή 9,2 /τ.μ., και τη μικρότερη η οδός «Πιερίων» με μέσο όρο 3,9 /τ.μ.. Πίνακας 7.2.1: Μέσος όρος τιμών ενοικίασης γραφείων ανά οδό, /τ.μ. ( )* ΟΔΟΙ M.O. ΟΔΟΙ M.O. ΙΠΠΟΚΡΑΤΟΥΣ 9,2 ΕΛΕΥΘΕΡΙΑΣ 6,3 ΒΕΝΙΖΕΛΟΥ 8,4 ΕΛΗΑΣ 6,2 ΜΗΤΡΟΠΟΛΕΩΣ 7,9 ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ 6,2 ΜΕΓΑΛΟΥ ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΥ 7,6 Μ. ΚΑΡΑΚΩΣΤΗ 6,1 ΚΕΝΤΡΙΚΗΣ 7,5 ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΟΥΣ 5,7 ΠΑΝΑΓΗ ΤΣΑΛΔΑΡΗ 7,2 ΙΕΡΑΡΧΩΝ 5,6 ΕΔΕΣΣΗΣ 7,0 ΠΛΑΤΕΙΑ ΩΡΟΛΟΓΙΟΥ 5,4 ΑΝΤΩΝΙΟΥ ΚΑΜΑΡΑ 6,8 ΜΠΙΖΑΝΙΟΥ 5,3 ΛΟΥΤΡΟΥ 6,5 16ΗΣ ΟΚΤΩΒΡΙΟΥ 4,9 ΣΟΛΩΜΟΥ 6,5 ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΟΣ 4,6 ΜΑΛΑΚΟΥΣΗ 6,4 ΚΩΤΟΥΝΙΟΥ 4,4 Γενικός μέσος όρος 6,3 ΠΙΕΡΙΩΝ 3,9 Πηγή: Στοιχεία έρευνας (ιδία επεξεργασία) * Οι τιμές του πίνακα δίνονται κατά φθίνουσα σειρά Από το χάρτη 7.2.1, όπου για τη δημιουργία του ακολουθήθηκε η ίδια λογική με αυτή των χαρτών και 7.1.2, παρατηρείται πως τα γραφεία υψηλότερων τιμών ενοικίασης συγκεντρώνονται στο κέντρο της πόλης (με τιμή ενοικίασης 6,1 /τ.μ. έως 9,2 /τ.μ.) και ειδικότερα στην ευρύτερη περιοχή εκατέρωθεν των κύριων αστικών αρτηριών (Βενιζέλου, Μητροπόλεως, Εληάς). Αντίθετα όσο πιο μακριά από το κέντρο βρίσκονται τα γραφεία, καταλαμβάνουν όλο και πιο χαμηλές τιμές οι οποίες κυμαίνονται από 3,9 /τ.μ. έως 6,0 /τ.μ., αποτελώντας όμως εξαίρεση η οδός Θεσσαλονίκης (6,2 /τ.μ.) στην οποία τα γραφεία ανήκουν σύμφωνα με το χάρτη σε κλάση υψηλότερων τιμών ενοικίασης. Θα πρέπει να σημειωθεί πως στο κέντρο ανάμεσα στις υψηλές τιμές ενοικίασης των γραφείων εντοπίζονται και ορισμένες περιπτώσεις χαμηλών τιμών. Συγκεκριμένα πρόκειται για τις οδούς Μπιζανίου, Κωτουνίου και Αριστοτέλους με τιμή ενοικίασης 5,3 /τ.μ. 4,4 /τ.μ. και 5,4 /τ.μ. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 106

108 αντίστοιχα. Ωστόσο, όπως αναφέρθηκε και σε παρόμοια περίπτωση σε προηγούμενο υποκεφάλαιο αυτό μπορεί να οφείλεται άλλους ιδιαίτερους παράγοντες οι οποίοι σε αρκετές περιπτώσεις έχουν ως αποτέλεσμα την ιδιαίτερα έντονη παρέκκλιση από τις πραγματικές τιμές των ακινήτων (π.χ. ανάγκη του ιδιοκτήτη για άμεση πώληση ακινήτου, ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου κλπ.). ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 107

109 Χάρτης 7.2.1: Μέσος όρος τιμών ενοικίασης γραφείων ανά οδό, /τ.μ. ( ) Πηγή: Στοιχεία έρευνας (ιδία επεξεργασία) ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 108

110 7.3 Καταστήματα Στο κεφάλαιο αυτό (κεφάλαιο 7), στην πορεία μελέτης της εξέλιξης της αξίας των ακινήτων, το τελευταίο στη σειρά είδος ακινήτου που μελετάται είναι τα καταστήματα. Αρχικά παρουσιάζεται μέσα από το διάγραμμα ο μέσος όρος των τιμών ενοικίασης των καταστημάτων ανά περιοχή, όπως αυτός ορίζεται μέσα από βάθος χρόνου, της τελευταίας περίπου δεκαετίας ( ). Συγκεκριμένα παρατηρείται πως, με το γενικό μέσο όρο των περιοχών να βρίσκεται στα 10,5 /τ.μ., η ανώτερη τιμή ενοικίασης εντοπίζεται στην περιοχή «Προφήτη Ηλία» (μέσος όρος 24 /τ.μ.), ενώ η χαμηλότερη στην περιοχή «Σταδίου» (μέσος όρος 3,2 /τ.μ.). Από το διάγραμμα είναι εμφανές πως οι υψηλότερες τιμές ενοικίασης εντοπίζονται επί το πλείστον σε καταστήματα που βρίσκονται σε κεντρικές περιοχές (π.χ. «Εληά») ενώ οι χαμηλότερες σε πιο απόμακρες από το κέντρο περιοχές (π.χ. «Περιφερειακός»). Διάγραμμα 7.3.1: Μέσος όρος τιμών ενοικίασης καταστημάτων ανά περιοχή, /τ.μ. ( )* Πηγή: Στοιχεία έρευνας (ιδία επεξεργασία) *Οι περιοχές εμφανίζονται κατά φθίνουσα σειρά στο διάγραμμα Περνώντας σε ειδικότερο επίπεδο, εν συνεχεία παρατίθενται μέσα από τον πίνακα 7.3.1, οι μέσες τιμές ενοικίασης των καταστημάτων ανά οδό, αναφερόμενες στην ίδια χρονικά περίοδο. Οι οδοί στο σύνολό τους εμφανίζονται να κατέχουν γενικό μέσο όρο της τάξεως των 10,6 /τ.μ., ενώ όσο αφορά την υψηλότερη και την χαμηλότερη μέση τιμή φαίνεται να κυμαίνονται στα 33 /τ.μ. (Εληάς) και 3,2 /τ.μ. (Ισοκράτη) αντίστοιχα. Η υψηλότερη τιμή παρατηρείται πως είναι περίπου δέκα φορές μεγαλύτερη από αυτή της χαμηλότερης, διαφορά ιδιαίτερα μεγάλη. Ωστόσο όμως, η τόσο μεγάλη διαφορά, δε φαίνεται να οφείλεται στην εμφάνιση ιδιαίτερα ακραίων τιμών (εξαίρεση θα μπορούσε να αποτελέσει η οδός Εληάς, όμως το γεγονός ότι αποτελεί την κεντρικότερη οδό της πόλης θα μπορούσε να δικαιολογήσει σε ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 109

111 μεγάλο βαθμό την υψηλή μέση τιμή ενοικίασης καταστημάτων που εμφανίζει), καθώς στην προκειμένη περίπτωση η διαφορά αυτή φαίνεται να καλύπτεται σε γενικό βαθμό ομοιόμορφα από άλλους ενδιάμεσους μέσους όρους τιμών ενοικίασης των οδών. Πίνακας 7.3.1: Μέσος όρος τιμών ενοικίασης καταστημάτων ανά οδό, /τ.μ. ( )* ΟΔΟΙ M.O. ΟΔΟΙ M.O. ΕΛΗΑΣ 33,0 ΣΑΜΨΟΥΝΤΟΣ 7,1 ΠΡΟΦΗΤΗ ΗΛΙΑ 25,4 ΚΑΡΑΤΑΣΟΥ 6,8 ΜΗΤΡΟΠΟΛΕΩΣ 24,8 28ΗΣ ΟΚΤΩΒΡΙΟΥ 6,3 ΜΑΛΑΚΟΥΣΗ 22,7 ΑΓΙΟΥ ΓΕΩΡΓΙΟΥ 6,3 ΑΝΤΩΝΙΟΥ ΚΑΜΑΡΑ 22,5 ΣΤΑΔΙΟΥ 6,3 ΜΕΓΑΛΟΥ ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΥ 19,5 ΒΑΡΝΑΣ 6,1 ΤΣΟΥΠΕΛΗ 18,9 ΣΤΕΦΑΝΟΥ ΣΑΡΑΦΗ 6,0 ΠΛΑΤΕΙΑ ΩΡΟΛΟΓΙΟΥ 17,5 ΜΑΡΚΟΥ ΜΠΟΤΣΑΡΗ 5,9 ΒΙΚΕΛΑ 16,5 ΚΕΝΤΡΙΚΗΣ 5,7 ΒΕΝΙΖΕΛΟΥ 15,2 ΑΡΙΣΤΟΦΑΝΟΥΣ 5,6 ΑΝΟΙΞΕΩΣ 10,8 ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ 4,7 Γενικός μέσος όρος 10,6 ΙΕΡΑΡΧΩΝ 4,3 ΕΔΕΣΣΗΣ 10,5 ΠΛΑΤΑΝΩΝ 4,2 ΘΕΡΜΟΠΥΛΩΝ 10,4 ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΟΥΣ 3,9 16ΗΣ ΟΚΤΩΒΡΙΟΥ 9,4 ΠΙΝΔΟΥ 3,9 ΒΕΡΜΙΟΥ 8,7 ΝΑΟΥΣΗΣ 3,7 ΕΜΜΑΝΟΥΗΛ ΖΑΧΟΥ 8,4 ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΟΣ 3,5 ΚΟΝΤΟΓΕΩΡΓΑΚΗ 7,5 ΙΣΟΚΡΑΤΗ 3,2 ΠΙΕΡΙΩΝ 7,5 Πηγή: Στοιχεία έρευνας (ιδία επεξεργασία) *Οι τιμές του πίνακα δίνονται κατά φθίνουσα σειρά Τέλος, όσο αφορά την ανάλυση των καταστημάτων στον χάρτη (ακολουθήθηκε η ίδια διαδικασία για τη δημιουργία του με αυτή των χαρτών 7.1.1, και 7.2.1), παρατηρώντας τους μέσους όρους των τιμών ενοικίασης των καταστημάτων, όπως αυτοί εμφανίζονται χωρικά μέσα στην πόλη, προκύπτει πως οι υψηλότερες μέσες τιμές ενοικίασης εντοπίζονται κατά κύριο λόγο στο κέντρο της Βέροιας, ενώ οι χαμηλότερες σε έξω από το κέντρο περιοχές. Όμως θα πρέπει να σημειωθεί πως οι υψηλές τιμές καταστημάτων δεν εντοπίζονται σε ένα συγκεκριμένο τμήμα-περιοχή της πόλης, αλλά αντίθετα συναντώνται διάσπαρτες σε οδούς στην ευρύτερη περιοχή κέντρου της πόλης, και ειδικότερα επί των κεντρικότερωνπολυσύχναστων κύριων αστικών αρτηριών (Εληάς, Μητροπόλεως, Βενιζέλου) και σε ορισμένες κάθετες σε αυτές οδούς. Αυτό συμβαίνει καθώς οι τιμές ενοικίασης των καταστημάτων όπως είναι άλλωστε λογικό εξαρτώνται κατά κύριο λόγο πέρα από την κεντρικότητα, και από την επισκεψιμότητα των οδών επί των οποίων βρίσκονται. Αυτό έχει συνεπώς ως αποτέλεσμα, τη συνάντηση οδών που βρίσκονται στο κέντρο της πόλης, να κατέχουν χαμηλό μέσο όρο τιμών ενοικίασης καταστημάτων, κάτι το οποίο θα μπορούσε να δικαιολογηθεί από την πιθανή, χαμηλού επιπέδου επισκεψιμότητα τους. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 110

112 Χάρτης 7.3.1: Μέσος όρος τιμών ενοικίασης καταστημάτων ανά οδό, /τ.μ. ( ) Πηγή: Στοιχεία έρευνας (ιδία επεξεργασία) ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 111

113 7.4 Σύνολο ακινήτων Εφόσον παραπάνω εξετάστηκαν αναλυτικά και τα τρία είδη ακινήτων μεμονωμένα, στο υποκεφάλαιο αυτό πραγματοποιείται ανάλυση της εξέλιξης της αξίας των ακινήτων στην πόλης της Βέροιας, λαμβάνοντας ταυτόχρονα υπόψη και τα τρία είδη. Σε αρχικό επίπεδο επιχειρείται η σύγκριση των αξιών μεταξύ των τριών ειδών ακινήτων. Για το λόγο αυτό επιλέχθηκαν να εξεταστούν οι μέσοι όροι των τιμών ενοικίασης (συναλλαγές) για κάθε οδό, μόνο όμως όπου υπήρχαν στοιχεία που αναφερόντουσαν και στα τρία είδη. Τα στοιχεία αυτά, παρουσιάζονται μέσα από τον πίνακα και αναφέρονται στο ευρύτερο φάσμα της τελευταίας περίπου δεκαετίας (χρονική περίοδο ). Πίνακας 7.4.1: Μέσος όρος τιμών ενοικίασης ανά οδό για κάθε είδος ακινήτου ΟΔΟΙ M.O. ΟΔΟΙ M.O. 16ΗΣ ΟΚΤΩΒΡΙΟΥ 7,0 ΚΕΝΤΡΙΚΗΣ 6,9 16ΗΣ ΟΚΤΩΒΡΙΟΥ 4,9 ΚΕΝΤΡΙΚΗΣ 7,5 16ΗΣ ΟΚΤΩΒΡΙΟΥ 9,4 ΚΕΝΤΡΙΚΗΣ 5,7 ΑΝΤΩΝΙΟΥ ΚΑΜΑΡΑ 13,2 ΜΕΓΑΛΟΥ ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΥ 8,7 ΑΝΤΩΝΙΟΥ ΚΑΜΑΡΑ 6,8 ΜΕΓΑΛΟΥ ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΥ 7,6 ΑΝΤΩΝΙΟΥ ΚΑΜΑΡΑ 22,5 ΜΕΓΑΛΟΥ ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΥ 19,5 ΒΕΝΙΖΕΛΟΥ 9,4 ΜΗΤΡΟΠΟΛΕΩΣ 7,0 ΒΕΝΙΖΕΛΟΥ 8,4 ΜΗΤΡΟΠΟΛΕΩΣ 7,9 ΒΕΝΙΖΕΛΟΥ 15,2 ΜΗΤΡΟΠΟΛΕΩΣ 24,8 ΕΔΕΣΣΗΣ 7,0 ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΟΣ 3,6 ΕΔΕΣΣΗΣ 7,0 ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΟΣ 4,6 ΕΔΕΣΣΗΣ 10,5 ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΟΣ 3,5 ΕΛΗΑΣ 6,6 ΠΙΕΡΙΩΝ 4,8 ΕΛΗΑΣ 6,2 ΠΙΕΡΙΩΝ 3,9 ΕΛΗΑΣ 33,0 ΠΙΕΡΙΩΝ 7,5 ΙΕΡΑΡΧΩΝ 9,0 ΠΛΑΤΕΙΑ ΩΡΟΛΟΓΙΟΥ 10,2 ΙΕΡΑΡΧΩΝ 5,6 ΠΛΑΤΕΙΑ ΩΡΟΛΟΓΙΟΥ 5,4 ΙΕΡΑΡΧΩΝ 4,3 ΠΛΑΤΕΙΑ ΩΡΟΛΟΓΙΟΥ 17,5 Κατοικίες Γραφεία Καταστήματα Πηγή: Στοιχεία έρευνας (ιδία επεξεργασία) Από τις υπό εξέταση κοινές οδούς των τριών ειδών ακινήτων, όπως αυτές εμφανίζονται μέσα από τον πίνακα 7.4.1, προκύπτει πως ο γενικός μέσος όρος των τιμών ενοικίασης ανά οδό για τις κατοικίες κυμαίνεται στα 14,5 /τ.μ. για τα γραφεία στα 6,3 /τ.μ. και τέλος για τα καταστήματα στα 14,5 /τ.μ. Βάσει των παραπάνω και σύμφωνα με τον πίνακα 7.4.2, παρατηρείται συνολικά πως ο γενικός μέσος όρος των κατοικιών βρίσκεται στα ίδια σχεδόν επίπεδα με αυτό των γραφείων, ενώ ο ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 112

114 αντίστοιχος μέσος όρος των καταστημάτων αγγίζει τη διπλάσια περίπου τιμή ενοικίασης από τις κατοικίες και τα γραφεία. Θα πρέπει να ληφθεί υπόψη πως οι γενικοί αυτοί μέσοι όροι, αποτελούν μια κατά προσέγγιση εικόνα της κτηματαγοράς της πόλης, καθώς δε λήφθηκε υπόψη πλήθος οδών που να καλύπτει ομοιόμορφασυνολικά το ευρύτερο φάσμα της πόλης, αλλά μόνο οι οδοί για τις οποίες συγκεντρώθηκαν στοιχεία που αφορούσαν και τα τρία είδη ακινήτων. Πίνακας 7.4.2: Γενικός μέσος όρος τιμών ενοικίασης ανά οδό για κάθε είδος ακινήτου Γενικός μέσος όρος Κατοικίες 7,8 Γραφεία 6,3 Καταστήματα 14,5 Πηγή: Στοιχεία έρευνας (ιδία επεξεργασία) *Οι γενικοί μέσοι όροι κάθε είδους ακινήτου προκύπτουν από τους μέσους όρους των κοινών οδών προς και τα τρία είδη ακινήτων, όπως αυτά παρουσιάζονται στον πίνακα Στη συνέχεια, από τον πίνακα υπολογίστηκε ανά οδό η διαφορά μεταξύ της μέγιστης και της μικρότερης τιμής ενοικίασης ανάμεσα στα τρία είδη ακινήτων, με σκοπό να βρεθούν που υπήρχαν οι μεγαλύτερες αποκλίσεις στις τιμές (πίνακας 7.4.3). Πίνακας 7.4.3: Απόκλιση σε /τ.μ. των τιμών ενοικίασης μεταξύ των τριών ειδών ακινήτων, ανά οδό* ΟΔΟΣ ΑΠΟΚΛΙΣΗ ΕΛΗΑΣ 26,8 ΜΗΤΡΟΠΟΛΕΩΣ 17,8 ΑΝΤΩΝΙΟΥ ΚΑΜΑΡΑ 15,7 ΠΛΑΤΕΙΑ ΩΡΟΛΟΓΙΟΥ 12,1 ΜΕΓΑΛΟΥ ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΥ 11,9 Γενικός μέσος όρος 8,1 ΒΕΝΙΖΕΛΟΥ 6,8 ΙΕΡΑΡΧΩΝ 4,7 16ΗΣ ΟΚΤΩΒΡΙΟΥ 4,5 ΠΙΕΡΙΩΝ 3,6 ΕΔΕΣΣΗΣ 3,5 ΚΕΝΤΡΙΚΗΣ 1,8 ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΟΣ 1,1 Πηγή: Στοιχεία έρευνας (ιδία επεξεργασία) *Οι τιμές του πίνακα δίνονται κατά φθίνουσα σειρά Σε τελικό στάδιο, για τη βέλτιστη ανάλυση του πίνακα στο επίπεδο του χώρου, ακολουθώντας την ίδια μέθοδο με αυτή των χαρτών 7.1.1, 7.1.2, και 7.3.1, δημιουργήθηκε ο χάρτης στον οποίο παρουσιάζεται η απόκλιση στις τιμές ενοικίασης ανάμεσα στις κατοικίες, τα γραφεία και τα καταστήματα για κάθε οδό. Στον αναφερόμενο χάρτη, στα κτίρια της κάθε υπό εξέτασης οδού δίνεται ύψος ανάλογο της τιμής της απόκλισης και διαφορετικό χρώμα ανά κλάση τιμών απόκλισης. Παρατηρώντας λοιπόν το χάρτη 7.4.1, και λαμβάνοντας ταυτόχρονα ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 113

115 υπόψη το χάρτη (Μέσος όρος τιμών ενοικίασης καταστημάτων ανά οδό, /τ.μ. για την περίοδο ) είναι εμφανέστατες ορισμένες ομοιότητες. Συγκεκριμένα οι υψηλότερες τιμές αποκλίσεων στο χάρτη συμπίπτουν με τις υψηλότερες τιμές ενοικίασης καταστημάτων. Από τα παραπάνω, θα μπορούσε συνεπώς να προκύψει, πως επί το πλείστον οι μεγάλες αποκλίσεις σε ορισμένες οδούς της πόλης της Βέροιας, οφείλονται στις ιδιαίτερα υψηλές τιμές καταστημάτων, κάτι το οποίο άλλωστε είναι εμφανές και από τον πίνακα όπου ο γενικός μέσος όρος των τιμών ενοικίασης των καταστημάτων είναι αυτός ο οποίος ξεχωρίζει αναμφίβολα από το γενικό μέσο όρο των κατοικιών και των γραφείων οι οποίοι κυμαίνονται στο ίδιο ύψος. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 114

116 Χάρτης 7.4.1: Απόκλιση σε /τ.μ. των τιμών ενοικίασης μεταξύ των τριών ειδών ακινήτων, ανά οδό ( ) Πηγή: Στοιχεία έρευνας (ιδία επεξεργασία) ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 115

117 8. ΚΑΤΑΓΡΑΦΗ ΤΗΣ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ ΤΟ ΤΕΛΕΥΤΑΙΟ ΕΞΑΜΗΝΟ Έχοντας σχηματίσει μέσα από το προηγούμενο κεφάλαιο ένα υπόβαθρο το οποίο διασαφηνίζει την εξέλιξη της αξίας των τριών υπό εξέταση ακινήτων στην κτηματαγορά της Βέροιας στο ευρύτερο φάσμα της τελευταίας περίπου δεκαετίας, στο κεφάλαιο αυτό πραγματοποιείται ένα πέρασμα στο κύριο μέρος της μελέτης, αναλύοντας την επίδραση της οικονομικής κρίσης στην κτηματαγορά της πόλης. Αυτό επιτυγχάνεται αναλύοντας στο κεφάλαιο αυτό τα στοιχεία που συγκεντρώθηκαν από τα ερωτηματολόγια 1 και 2 τα οποία αναφέρονται στο τελευταίο εξάμηνο περίπου από την περίοδο διεξαγωγής των ερωτηματολογίων (περίοδος μεταξύ Νοεμβρίου 2011 έως και τις αρχές Μαΐου 2012). Αρχικά εξετάζεται η κατάσταση υπό το πρίσμα του καθενός από τα τρία είδη ακινήτων μεμονωμένα (κατοικίες, γραφεία, καταστήματα) και στη συνέχεια ακολουθεί η ανάλυση της γενικότερης εικόνας συνολικά. Κατά τη διαδικασία παρουσίασης της κατάστασης που επικρατεί το τελευταίο εξάμηνο, δεν παραλείπεται η ταυτόχρονη σύγκριση με την κατάσταση όπως αυτή παρουσιάστηκε από το προηγούμενο κεφάλαιο, αποσκοπώντας στην ευκολότερη κατανόηση των αλλαγών που επήλθαν στην κτηματαγορά της πόλης από το ξέσπασμα της οικονομικής κρίσης. Παρατηρώντας το χάρτη 8.1, στον οποίο παρουσιάζεται το σύνολο των αναθέσεων-συναλλαγών ανά είδος ακινήτου για την χρονικά περίοδο του τελευταίου εξαμήνου, είναι εμφανές πως για το σύνολο των ειδών των ακινήτων καταγράφεται κίνηση της κτηματαγοράς (αναθέσεις - συναλλαγές ακινήτων) επί το πλείστον στο βόρειο τμήμα της πόλης (βόρειο τμήμα του κέντρου ειδικότερα). Συγκεκριμένα τα γραφεία τα οποία κινούνται στην αγορά βρίσκονται επί της ευρύτερης περιοχής των οδών Εληάς, Μητροπόλεως και Βενιζέλου, ενώ ταυτόχρονα τα καταστήματα εμφανίζονται κατά παρόμοιο τρόπο αλλά λίγο πιο διασκορπισμένα. Τέλος όσο αφορά τις κατοικίες, εντοπίζονται διάσπαρτες στο ευρύτερο επίπεδο της πόλης παρατηρώντας όμως μια συγκέντρωσή τους στο νοτιοδυτικό και βορειοανατολικό τμήμα της. ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 116

118 Χάρτης 8.1: Σύνολο συναλλαγών-αναθέσεων ανά είδος ακινήτου (τελευταίο εξάμηνο) Πηγή: Στοιχεία έρευνας (ιδία επεξεργασία) ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 117

119 Χάρτης 8.2: Είδος συναλλαγής-ανάθεσης (πώληση-προς πώληση ή ενοικίαση-προς ενοικίαση) συνόλου ακινήτων (τελευταίο εξάμηνο) Πηγή: Στοιχεία έρευνας (ιδία επεξεργασία) ΤΑΣΙΟΠΟΥΛΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Σελίδα 118