ΡΥΜΟΤΟΜΙΚΕΣ ΑΠΑΛΛΟΤΡΙΩΣΕΙΣ ΚΑΙ ΛΕΙΤΟΥΡΓΟΥΝ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ

Transcript

1 Αριστοτέλειο Πανεπιστήμιο Θεσσαλονίκης Διατμηματικό ΠΜΣ: «Κτηματολόγιο: Νομικές, Τεχνικές και Περιβαλλοντικές Διαστάσεις» ΡΥΜΟΤΟΜΙΚΕΣ ΑΠΑΛΛΟΤΡΙΩΣΕΙΣ ΚΑΙ ΛΕΙΤΟΥΡΓΟΥΝ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Επιβλέπων Καθηγητής Απόστολος Αρβανίτης, Καθηγητής ΑΠΘ Μεταπτυχιακή φοιτήτρια Μαρία Συμεωνίδου Θεσσαλονίκη, Σεπτέμβριος 2017

2

3 Ευχαριστίες Αρχικά, θα ήθελα να ευχαριστήσω ιδιαίτερα τον καθηγητή κ. Απόστολο Αρβανίτη για την ανάθεση και την επίβλεψη της συγκεκριμένης μεταπτυχιακής εργασίας, καθώς και για το ενδιαφέρον και τις πολύτιμες συμβουλές του κατά τη διάρκεια εκπόνησής της. Επίσης, θα ήθελα να ευχαριστήσω τις συναδέλφους του Τμήματος Πολεοδομικών Εφαρμογών, της Δ/νσης Δόμησης και Πολεοδομικών Εφαρμογών του Δ. Θεσσαλονίκης, κ. Αναστασία Κόγκα - Αναπληρώτρια Προϊσταμένη, και κ. Παρασκευή Φαρμάκη για την υποστήριξη που έλαβα. Τέλος, θα ήθελα να ευχαριστήσω την οικογένειά μου, για την υπομονή και κατανόηση που έδειξαν. Συμεωνίδου Μαρία Σεπτέμβριος 2017

4

5 ΠΕΡΙΛΗΨΗ Η παρούσα μεταπτυχιακή εργασία διερευνά τη διαδικασία της τμηματικής συντέλεσης ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων, σε περιοχές στις οποίες λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο. Εστιάζει στις περιοχές που εντάχθηκαν στο εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο με το Νομοθετικό Διάταγμα του 1923, και μελετά τη διεργασία και τις ενέργειες που πραγματοποιούνται για την απόκτηση των κοινοχρήστων χώρων από την τοπική αυτοδιοίκηση, ξεκινώντας από τον καταμερισμό των υποχρεώσεων στους υπόχρεους, μέχρι την καταβολή των αποζημιώσεων και τέλος, τον τρόπο καταχώρηση των συντελεσμένων απαλλοτριώσεων στο Κτηματολογικό Γραφείο. Οι ιδιαιτερότητες των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων ως προς την κατανομή των υποχρεώσεων για την αποζημίωση των ρυμοτομούμενων τμημάτων των γεωτεμαχίων, καθώς και το μεγάλο χρονικό διάστημα που μεσολαβεί από την κήρυξη μέχρι την συντέλεση μιας ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, έχει αρκετές φορές ως αποτέλεσμα να συναντώνται δυσχέρειες κατά τη διαδικασία καταχώρισής της στο Εθνικό Κτηματολόγιο. Συνηθέστερο λόγο αποτελεί η μη πλήρης ταύτιση του τμήματος που περιγράφεται στην διοικητική πράξη, με αυτό που έχει καταχωρισθεί στις αρχικές εγγραφές του Εθνικού Κτηματολογίου. Στο πρώτο κεφάλαιο της εργασίας, παρουσιάζονται οι βασικές έννοιες και το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο, που αφορά στις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις, οι οποίες παρουσιάζουν μικρές διαφορές από τη συνήθη διαδικασία των αναγκαστικών απαλλοτριώσεων. Παρατίθενται ο τρόπος και τα στάδια καταβολής αποζημιώσεων, καθώς και οι επιπτώσεις στο ρυμοτομικό σχέδιο από τη μη έγκαιρη καταβολή αυτών. Το δεύτερο κεφάλαιο αναφέρεται στο νομοθετικό πλαίσιο που διέπει τις πράξεις τακτοποίησης αναλογισμού αποζημίωσης. Παράλληλα αναλύεται η διαδικασία σύνταξης και έγκρισής τους. Ακολουθεί το τρίτο κεφάλαιο, στο οποίο περιγράφεται η Ενοποιημένη Γλώσσα Μοντελοποίησης (Unified Modeling Language) UML, η οποία χρησιμοποιήθηκε για τη μοντελοποίηση των διαδικασιών σύνταξης και έγκρισης μιας πράξης τακτοποίησης αναλογισμού αποζημίωσης. Επίσης, γίνεται αναφορά στις χωρικές βάσεις δεδομένων, στις διαδικτυακές χαρτογραφικές υπηρεσίες, και τις τεχνικές ανάλυσης των δεδομένων, για την εξαγωγή χρήσιμων συμπερασμάτων. Τέλος, σχεδιάστηκε μια βάση δεδομένων, με σκοπό την παρακολούθηση των ενεργειών από την κήρυξη της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, μέχρι την απόκτηση του κάθε κοινόχρηστου χώρου. Το τέταρτο κεφάλαιο, εξετάζει τις δυσκολίες καταχώρισης στο Κτηματολόγιο παλαιών πράξεων τακτοποίησης αναλογισμού αποζημίωσης, μετά τη συντέλεση μιας ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, όταν αυτές δεν έχουν ληφθεί υπόψη κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης. Επιπλέον, διερευνά περιπτώσεις γεωτεμαχίων, όπου η μερική συντέλεση απαλλοτρίωσης πριν την έναρξη του Κτηματολογικού Γραφείου, και ο μέχρι σήμερα τρόπος καταχώρησή της, είχαν ως αποτέλεσμα στις αρχικές εγγραφές να μην αντικατοπτρίζεται η πραγματική νομική κατάσταση των ακινήτων. Τέλος, γίνεται αναφορά στο πρόσφατο έργο ψηφιακής καταγραφής Πολεοδομικών Δεδομένων (e-poleodomia), και στη δυνατότητα συνδυασμού των δεδομένων του έργου αυτού, με τα δεδομένα του Εθνικού Κτηματολογίου. Στα συμπεράσματα της εργασίας, αναπτύσσονται προτάσεις αναφορικά με την βελτιστοποίηση του τρόπου καταχώρισης των υπό απαλλοτρίωση κοινοχρήστων χώρων στο Εθνικό Κτηματολόγιο. Ταυτόχρονα, προτείνονται μέθοδοι ανάλυσης δεδομένων, για την εύρεση των κοινοχρήστων χώρων για τους οποίους υπάρχουν εκκρεμότητες αποζημιώσεων, με σκοπό την καλύτερη διαχείριση προτεραιοτήτων από τη Διοίκηση. Λέξεις κλειδιά: απαλλοτρίωση, εφαρμογή σχεδίου πόλης, κοινόχρηστοι χώροι, κτηματολόγιο, πράξεις τακτοποίησης και αναλογισμού λόγω ρυμοτομίας

6 ABSTRACT This postgraduate thesis explores the procedure of the partial execution of street expropriations, in areas where a Cadastral Office operates. It focuses on areas that were admitted to the approved urban plan in accordance with the Legislative Decree of 1923 and studies the process and actions taken to acquire communal areas for the local government, starting with the allocation of obligations to the persons liable until payment of the indemnities ending up to the way in which the expropriations are recorded in the Cadastral Office. The peculiarities of the urban expropriations, in terms of the distribution of obligations to compensate for the tract sections of parcels and the long period of time between the declaration and the execution of a land expropriation, have for several times resulted in difficulties to the registration procedure in the National Cadastre. The most common reason is the incomplete identification of the part, described in the administrative act, with that entered in the initial entries of the National Cadastre. In the first chapter the basic concepts and the current legislative framework about street expropriations are presented, which are slightly different from the usual procedure of compulsory expropriations. The way and the stages of payment of compensation are studied as well as the impact on the curb plan from their failure to pay them in time. The second chapter refers to the legal framework governing the settlement of compensation claims. At the same time, the process of drafting and approving them is analyzed. In the third chapter, which follows, a description of the Unified Modeling Language (UML) is given. UML was used to model the procedures for writing and approving of a compensation - settlement act. Reference is also made to spatial databases, on-line cartographic services and data analysis techniques in order to draw useful conclusions. Finally, a database was designed to monitor the actions from the declaration of the land expropriation to the acquisition of each communal space. The fourth chapter examines the difficulties of registering old arrangement and compensation acts after the completion of a land expropriation when these have not been taken into account during the Cadastral process. Furthermore, investigates cases of land parcels where the partial expropriation took place before the start of the Land Registry and as a result until today the initial entries of the National Cadastre do not reflect the actual legal status of these. Lastly, reference is made to the recent Digital Recording of Town Planning Data (e-poleodomia) project, and the possibility of combining the data of this project with the data from the National Cadastre. In the conclusions of the thesis, proposals are developed regarding the optimization of the way communal areas under expropriation register in the National Cadastre. At the same time, methods of data analysis are proposed to find communal areas for which pending claims are available, in order the Administration to better manage priorities. Key words: expropriation, implementation of the city plan, public spaces, Cadastre, Arrangement and Compensation Acts due to Urban Layout 2

7 Περιεχόμενα ΠΕΡΙΛΗΨΗ... 1 ABSTRACT... 2 ΚΑΤΑΛΟΓΟΣ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑΤΩΝ... 5 ΚΑΤΑΛΟΓΟΣ ΕΙΚΟΝΩΝ... 5 ΚΑΤΑΛΟΓΟΣ ΠΙΝΑΚΩΝ... 6 ΚΑΤΑΛΟΓΟΣ ΣΧΗΜΑΤΩΝ... 6 ΚΑΤΑΛΟΓΟΣ ΒΑΣΙΚΩΝ ΣΥΝΤΟΜΟΓΡΑΦΙΩΝ... 7 ΕΙΣΑΓΩΓΗ... 9 Στόχος της εργασίας Μεθοδολογία ΚΕΦΑΛΑΙΟ Βασικές έννοιες Ιδιοκτησία Ρυμοτομικό σχέδιο Κοινόχρηστος χώρος Οδοί Θεσμικές γραμμές Σύνταξη ΠΤΑΑ ή ΠΕ Απαλλοτρίωση Ρυμοτομική απαλλοτρίωση Κήρυξη Ρυμοτομικής Απαλλοτρίωσης Συντέλεση Ρυμοτομικής Απαλλοτρίωσης Στάδια καταβολής αποζημίωσης Πλήρης Αποζημίωση Αυτοαποζημίωση Ιδιαίτερη αποζημίωση Μερική Συντέλεση Απαλλοτρίωσης Παραγραφή Ανάκληση απαλλοτρίωσης Ανάκληση μη συντελεσμένης απαλλοτρίωσης Ανάκληση συντελεσμένης απαλλοτρίωσης Άρση Απαλλοτρίωσης Τροποποίηση ρυμοτομικού σχεδίου μετά από άρση Επανεπιβολή ρυμοτομικού βάρους Προβλήματα εφαρμογής δικαστικών αποφάσεων Διατήρηση Απαλλοτρίωσης Συμπεράσματα ΚΕΦΑΛΑΙΟ Νομοθετικό πλαίσιο σύνταξης ΠΤΑΑ Βασικοί κανόνες αναλογισμού Διαδικασία σύνταξης ΠΤΑΑ Απεικόνιση αναλογισμού Διαπιστωμένες αδυναμίες παλαιών ΠΤΑΑ Συμπεράσματα ΚΕΦΑΛΑΙΟ Μοντελοποίηση

8 3.2 Unified Modeling Language (UML) Γενικά Διαγράμματα δραστηριοτήτων (Activity Diagrams) Βάση Δεδομένων (DataBase DB) Μοντέλο Οντοτήτων Συσχετίσεων (ΟΣ) Χωρικές βάσεις δεδομένων Διαδικτυακά GIS συστήματα Γλώσσα σήμανσης Γεωγραφίας (GML) Διαδικτυακές χαρτογραφικές υπηρεσίες Εξόρυξη δεδομένων Γενικά Εφαρμογή σε χωρικά δεδομένα Μοντέλο ΟΣ για διαχείριση εγκεκριμένων ΠΤΑΑ Περιορισμοί - παραδοχές του μοντέλου Ανάλυση του μοντέλου Συμβατότητα με Εθνικό Κτηματολόγιο Οφέλη υλοποίησης RDBMS Συμπεράσματα ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΤΑΑ και Εθνικό Κτηματολόγιο Κτηματογράφηση και ΠΤΑΑ Καταχώριση παλαιών ΠΤΑΑ Μη δημοσίευση αυταποζημίωσης Κοινή χρήση ρυμοτομούμενου τμήματος Καταχώριση μερικής συντέλεσης απαλλοτρίωσης Σύνοψη Νέες ΠΤΑΑ Γενικά Σύνταξη νέων ΠΤΑΑ Ψηφιακή καταγραφή Πολεοδομικών Δεδομένων Χρήση πολεοδομικών δεδομένων Εκκρεμότητα αποζημίωσης κοινοχρήστων χώρων Διαδικτυακή Εφαρμογή ΥΠΕΝ Δεδομένα Λειτουργούντος Κτηματολογίου Εφαρμογή σε χωρικά δεδομένα Λειτουργούντος Κτηματολογίου Προ-επεξεργασία Χρήση τεχνικών εξόρυξης Επικύρωση αποτελέσματος Διαδικτυακή Εφαρμογή ΥΠΕΝ και Λειτουργούν Κτηματολόγιο Συμπεράσματα ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΞΕΝΟΓΛΩΣΣΗ ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ

9 ΚΑΤΑΛΟΓΟΣ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑΤΩΝ Διάγραμμα 1: Διαδικασία σύνταξης ΠΤΑΑ Διάγραμμα 2: Διαδικασία έγκρισης απόφασης Διάγραμμα 3: Έλεγχος ισχύος ανά παράγραφο Διάγραμμα 4: Διαδικασία εφαρμογής υποχρεώσεων σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογίου Διάγραμμα 5: Μοντέλο οντοτήτων-συσχετίσεων για καταχώριση στοιχείων ΠΤΑΑ Διάγραμμα 6: Μοντέλο οντοτήτων-συσχετίσεων για καταχώριση στοιχείων ΠΤΑΑ, με τις ιδιότητες των οντοτήτων Διάγραμμα 7: Ρυμοτομούμενα/ προσκυρούμενα τμήματα γεωτεμαχίων και υποχρεώσεις αποζημίωσης (τμήμα του μοντέλου) Διάγραμμα 8: Στοιχεία ιδιοκτητών και τίτλων κτήσης (τμήμα του μοντέλου) Διάγραμμα 9: Στοιχεία διαταγμάτων ρυμοτομίας (τμήμα του μοντέλου) Διάγραμμα 10: Διαδικασία καταβολής αποζημίωσης (τμήμα του μοντέλου) Διάγραμμα 11: Μοντέλο οντοτήτων-συσχετίσεων για καταχώριση στοιχείων ΠΤΑΑ σε καθεστώς Λειτουργούντος Κτηματολογίου ΚΑΤΑΛΟΓΟΣ ΕΙΚΟΝΩΝ Εικόνα 1: Απόσπασμα ΠΤΑΑ, με γραφικές καταμετρήσεις Εικόνα 2: Απόσπασμα ΠΤΑΑ, με ψηφιακές καταμετρήσεις Εικόνα 3: Εκτέλεση χωρικού ερωτήματος Εικόνα 4: Αποτέλεσμα εκτέλεσης χωρικού ερωτήματος Εικόνα 5: Ιδιοκτησία προς απαλλοτρίωση Εικόνα 6: Υπόχρεοι αποζημίωσης απαλλοτριωτέας ιδιοκτησίας Εικόνα 7: Καταβολή αποζημίωσης από μια υπόχρεα ιδιοκτησία Εικόνα 8: Ρυμοτομικές γραμμές με υπόβαθρο ορθοφωτογραφίες ΕΚΧΑ Εικόνα 9: Προσθήκη σημειακού επιπέδου για την καταχώρηση των κοινοχρήστων χώρων, για τους οποίους εκκρεμεί καταβολή αποζημίωσης Εικόνα 10: Περιοχή στην οποία τα γεωτεμάχια ακολουθούν το γενικό κανόνα και συμπίπτουν με την υλοποιημένη κατάσταση Εικόνα 11: Απόκλιση ορίων γεωτεμαχίων από ρυμοτομία (σε επίπεδο ΟΤ) Εικόνα 12: Απόκλιση ορίων γεωτεμαχίων από ρυμοτομία (σε επίπεδο γεωτεμαχίου) Εικόνα 13: Περιοχή στην οποία τα γεωτεμάχια εκτείνονται εντός των οδών πριν την προεργασία και γενίκευση Εικόνα 14: Περιοχή στην οποία τα γεωτεμάχια εκτείνονται εντός των οδών μετά την προεργασία και γενίκευση

10 ΚΑΤΑΛΟΓΟΣ ΠΙΝΑΚΩΝ Πίνακας 1 : Σύμβολα διαγράμματος δραστηριότητας Πίνακας 2: Έκθεση αναλογισμού εξ ολοκλήρου ρυμοτομούμενου γεωτεμαχίου ΚΑΕΚ Πίνακας 3: Έκθεση αναλογισμού οδού προερχόμενης από πολλά ρυμοτομούμενα τμήματα ιδιοκτησιών Πίνακας 4: Προτεινόμενος πίνακας των πολυγωνικών στοιχείων των αναλογισμών Πίνακας 5: Προτεινόμενος εμπλουτισμένος πίνακας συσχετίσεων των Χώρων Αποκλειστικής Χρήσης και Δουλειών με τις ιδιοκτησίες Πίνακας 6: Κύρια αίτια εμφάνισης ολόκληρων γεωτεμαχίων εντός οδών στις αρχικές εγγραφές του Ε.Κ Πίνακας 7: Κύρια αίτια εμφάνισης τμημάτων γεωτεμαχίων εντός οδών στις αρχικές εγγραφές του Ε.Κ ΚΑΤΑΛΟΓΟΣ ΣΧΗΜΑΤΩΝ Σχήμα 1: Διάνοιξη νέας οδού πλάτους < 20μ Σχήμα 2: Αναλογισμός με περισσότερες από μία ΠΤΑΑ Σχήμα 3: Αναλογιζόμενα τμήματα ιδιοκτησίας με αυτοαποζημιούμενο τμήμα Σχήμα 4: Αποζημιώσεις για έκδοση ΟΑ Σχήμα 5: Γεωτεμάχιο με ρυμοτομούμενο και προσκυρούμενο τμήμα πριν τη διάνοιξη της οδού Σχήμα 6: Νέα κατάσταση μετά την καταβολή αποζημιώσεων για τη διάνοιξη της οδού Σχήμα 7: Αυταποζημιούμενα τμήματα γεωτεμαχίων μέχρι τον άξονα της οδού Σχήμα 8: Γεωτεμάχια εξ ολοκλήρου εντός οδού Σχήμα 9: Καταχώριση στο Εθνικό Κτηματολόγιο Σχήμα 10: Προτεινόμενη απεικόνιση πριν την καταβολή αποζημίωσης Σχήμα 11: Προτεινόμενη απεικόνιση μετά την καταβολή αποζημίωσης Σχήμα 12: Προσκύρωση γεωτεμαχίου Σχήμα 13: Διαφορές με ρυμοτομία Σχήμα 14: Γεωτεμάχιο εντός της οδού Σχήμα 15: Γεωτεμάχιο με ρυμοτομούμενο

11 ΚΑΤΑΛΟΓΟΣ ΒΑΣΙΚΩΝ ΣΥΝΤΟΜΟΓΡΑΦΙΩΝ ΑΚ ΑΠ ΓΣΠ ΕΔΔΑ ΕΕ ΕΚ ΕΣΔΑ ΕτΚ ΚΑΑΑ ΚΒΠΝ ΚΧ ΚΦ ΝΔ ΟΑ Ολ ΟΤ ΟΤΑ ΠΑΑ ΠΕ ΠΜ ΠΠ ΠΤΑΑ ΡΣ ΣτΕ ΤΠΔ ΥΔΟΜ ΥΠΕΝ ΦΕΚ Αστικός Κώδικας Άρειος Πάγος Γεωγραφικό Σύστημα Πληροφοριών Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου Ευρωπαϊκή Ένωση Εθνικό Κτηματολόγιο Ευρωπαϊκή Σύμβαση Δικαιωμάτων του Ανθρώπου Εφημερίδα της Κυβέρνησης Κώδικας Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων Ακινήτων Κώδικας Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας Κοινόχρηστοι Χώροι Κοινωφελείς Χώροι Νομοθετικό Διάταγμα Οικοδομική Άδεια Ολομέλεια Οικοδομικό Τετράγωνο Οργανισμός Τοπικής Αυτοδιοίκησης Πράξη Αναλογισμού Αποζημίωσης Πράξη Εφαρμογής Πολεοδομική Μελέτη Πρόσθετο Πρωτόκολλο Πράξη Τακτοποίησης Αναλογισμού Αποζημίωσης Ρυμοτομικό Σχέδιο Συμβούλιο της Επικράτειας Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων Υπηρεσία Δόμησης Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας Φύλλο Εφημερίδας της Κυβέρνησης 7

12 E-R Diagram GIS GML GUI INSPIRE OGC SQL UML WFS WMS Entity-Relationship Diagram Geographical Information System Geography Markup Language Graphic User Interface Infrastructure for Spatial Information in the European Community Open Geospatial Consortium Structured Query Language Unified Modeling Language Web Feature Service Web Map Service 8

13 ΕΙΣΑΓΩΓΗ Το νομοθετικό πλαίσιο, με το οποίο αρχικά εντάσσεται ένα γεωτεμάχιο στο εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο (ΡΣ) μιας περιοχής, καθορίζει τον τρόπο με τον οποίο θα πραγματοποιηθεί αργότερα, η τακτοποίησή του, ώστε να καταστεί αυτό οικοδομήσιμο. Αρχική πολεοδομική ρύθμιση στην Ελλάδα αποτελεί το Νομοθετικό Διάταγμα της (ΦΕΚ 228/τΑ / ), το οποίο για τη διάνοιξη των κοινόχρηστων χώρων, προβλέπει τη σύνταξη πράξης τακτοποίησης αναλογισμού αποζημίωσης οικοπέδων (ΠΤΑΑ). Μια ΠΤΑΑ συντάσσεται συνήθως 1, μετά από αίτημα κάποιου ιδιοκτήτη, ο οποίος θέλει να προβεί σε οικοδομικές εργασίες στο ακίνητό του. Η ΠΤΑΑ περιλαμβάνει την ιδιοκτησία του ενδιαφερόμενου ιδιοκτήτη και των ομόρων του, σε περιοχή έκτασης περίπου ενός οικοδομικού τετραγώνου, με την οποία καθορίζονταν οι υποχρεώσεις καταβολής αποζημιώσεων για τα ρυμοτομούμενα τμήματα, από τις εμπλεκόμενες ιδιοκτησίες, και τον αρμόδιο ΟΤΑ. Κατά κύριο λόγο, υπόχρεοι να αποζημιώσουν τα ρυμοτομούμενα τμήματα των ιδιοκτησιών, είναι οι παρόδιοι ιδιοκτήτες, ενώ ο ΟΤΑ συμμετέχει όταν οι κοινόχρηστοι χώροι καταλαμβάνουν μεγάλη έκταση, και αποζημιώνει τα τυχόν επικείμενα εντός των κοινοχρήστων χώρων (κτίσματα, περιφράξεις, φυτά κλπ). Για το λόγο αυτό, οι διανοίξεις των κοινοχρήστων χώρων βάσει του προαναφερόμενου Ν.Δ. του 1923 ήταν πάντα μεμονωμένες, για την διάνοιξη μιας ή περισσοτέρων οδών, και όχι για όλες ταυτόχρονα. Η εφαρμογή του σχεδίου γινόταν και γίνεται ακόμη, τμηματικά και όχι συνολικά, με αποτέλεσμα κάποιες πλατείες και οδοί να παραμένουν μέχρι και σήμερα αδιάνοικτες, και να μην έχουν αποδοθεί σε κοινή χρήση, ή ακόμη και να έχουν καταστεί οικοδομήσιμοι χώροι, επειδή δεν αποζημιώθηκαν εγκαίρως (Ζεντέλης, 2011). Τα ρυμοτομικά σχέδια, τα οποία εγκρίθηκαν με το Ν.Δ. της , ονομάζονται στην πολεοδομική ορολογία και παλαιά σχέδια. Αν και χαρακτηριστικό παράδειγμα παλαιών σχεδίων, με σωρεία πράξεων τακτοποίησης αναλογισμού αποζημίωσης, αποτελούν οι με εγκεκριμένο σχέδιο - παραδοσιακοί οικισμοί, σχεδόν το σύνολο του αστικού ιστού των μεγάλων πόλεων έχει εγκριθεί με το Ν.Δ. του 1923, με αποτέλεσμα ακόμα και σήμερα για τις ιδιοκτησίες των περιοχών αυτών, να απαιτείται σύνταξη ΠΤΑΑ. Με τη σύνταξη ΠΤΑΑ, οι ιδιοκτησίες τροποποιούνται κατά το εμβαδόν (ρυμοτομούνται, προσκυρώνονται, συνενώνονται) χωρίς ποτέ να μεταβάλλεται η θέση τους. Η επόμενη βασική νομοθετική ρύθμιση, εγκρίθηκε με τον Ν.1337/1983 («περί επέκτασης των πολεοδομικών σχεδίων, οικιστικής ανάπτυξης και σχετικών ρυθμίσεων», ΦΕΚ 33/τΑ / ), με τον οποίο η ένταξη μιας περιοχής στο σχέδιο πραγματοποιείται με Πολεοδομική Μελέτη (ΠΜ) και ολοκληρώνεται με τη σύνταξη μιας Πράξης Εφαρμογής (ΠΕ) για όλη την περιοχή. Εισάγεται ο θεσμός της εισφοράς σε γη, με την αξιοποίηση της οποίας δημιουργούνται νέα οικόπεδα, στα οποία αποκαθίστανται ιδιοκτήτες εξ ολοκλήρου ρυμοτομούμενων οικοπέδων. Με τη σύνταξη Π.Ε. δημιουργούνται τελικές οικοδομήσιμες ιδιοκτησίες, οι οποίες αποδίδονται στους δικαιούχους, προσδιορίζονται οι υποχρεώσεις 1 Μπορεί να συντάσσεται και με επίσπευση του ΟΤΑ ή του Δημοσίου 9

14 εισφοράς γης και χρήματος, και το κυριότερο, οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι αποδίδονται ελεύθεροι σε κοινή χρήση 2. Για τη διαδικασία επεξεργασίας και καταχώρισης της κυρωμένης Πράξης Εφαρμογής (ΠΕ) στο Λειτουργούν Κτηματολόγιο, υπήρξε οδηγία από την τέως ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε. ήδη από το έτος Αναθεωρήθηκε από το Τμήμα Διοικητικών Πράξεων της Διεύθυνσης Λειτουργούντος Κτηματολογίου της ΕΚΧΑ Α.Ε. το Μάιο του 2014, ως «Οδηγία καταχώρισης κυρωμένων Π.Ε. στο Κτηματολόγιο», έκδοση 2.0. Παράλληλα, με το Ν.4315/2014 (ΦΕΚ 269/τΑ / , «Πράξεις εισφοράς σε γη και σε χρήμα Ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις και άλλες διατάξεις»), προβλέπεται για τις ΠΕ που ξεκινούν να συντάσσονται από την ισχύ του νόμου και πέρα, η συσχέτισή τους με το Εθνικό Κτηματολόγιο με την προσθήκη της στήλης του ΚΑΕΚ στον πίνακα της ΠΕ. Η έκδοση της προβλεπόμενης από το Ν.4315/2014 απόφασης Υπουργού ΥΠΕΝ με την οποία θα καθοριστούν οι λεπτομέρειες και προδιαγραφές για την σύνταξη Πράξεων Εφαρμογής σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογίου αναμένεται μέχρι σήμερα. Επιπλέον, στην περίπτωση που ξεκινά η σύνταξη ΠΕ είτε σε περιοχές λειτουργούντος Κτηματολογίου είτε σε υπό κτηματογράφηση περιοχές στις οποίες έχει πραγματοποιηθεί ανάρτηση κτηματολογικών στοιχείων, στην παρ. 2 του άρθρου 1 του Ν.4315/2014, με την οποία προστίθεται περίπτωση δ στην παρ. 5 του άρθρου 12 του Ν.1337/1983, αναφέρονται τα εξής: «Σε περιοχές που λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο λαμβάνονται υποχρεωτικά υπόψη, για τη σύνταξη κτηματογραφικών πινάκων και διαγραμμάτων, τα τηρούμενα στοιχεία του Εθνικού Κτηματολογίου. Στις περιοχές που συντάσσεται Εθνικό Κτηματολόγιο και έχει πραγματοποιηθεί ανάρτηση κτηματολογικών στοιχείων, με μέριμνα της ΕΚΧΑ Α.Ε. διατίθενται τα τηρούμενα στοιχεία στον οικείο Δήμο προκειμένου να ληφθούν υπόψη για τη σύνταξη της Π.Ε. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής καθορίζονται οι λεπτομέρειες και προδιαγραφές για την εφαρμογή των παραπάνω». Και ενώ η νομοθεσία εναρμονίζει ΠΕ και Κτηματολόγιο, δεν προχωρά σε όλες τις αντίστοιχες ρυθμίσεις για τις ΠΤΑΑ, οι οποίες αφορούν τα παλαιά σχέδια. Οι περιοχές που εντάσσονται σήμερα στο ρυμοτομικό σχέδιο, εμπίπτουν στον Ν.1337/1983 και απαιτούν τη σύνταξη ΠΕ, όμως για τη διάνοιξη των κοινοχρήστων χώρων που εγκρίθηκαν με το Ν.Δ. του 1923, απαιτείται και σήμερα σύνταξη πράξης τακτοποίησης αναλογισμού αποζημίωσης, η σύνταξη της οποίας ολοκληρώνεται εκτός ειδικών περιπτώσεων σε χρονικό διάστημα που συνήθως δεν ξεπερνά το έτος. Στο άρθρο 14 του Ν.2664/1998, ορίζεται ρητά ότι στις περιπτώσεις που η εγγραπτέα πράξη προκαλεί μεταβολή στη γεωμετρία των γεωτεμαχίων, απαιτείται - για την αποτύπωση των γεωμετρικών μεταβολών που επέρχονται στο γεωτεμάχιο - από τον Μηχανικό, τοπογραφική αποτύπωση έχοντας ως υπόβαθρο το κτηματογραφικό διάγραμμα, που 2 Επίσης, με το Ν.4269/2014 (ΦΕΚ 142/τΑ / , «Χωροταξική και πολεοδομική μεταρρύθμιση - Βιώσιμη ανάπτυξη»), διατυπώθηκαν εκ νέου ορισμοί βασικών εννοιών και διάρθρωσης του συστήματος χωρικού σχεδιασμού. Ο νόμος αντικαταστάθηκε σχεδόν στο σύνολό του και πλέον με τον ισχύοντα Ν.4447/2016 (ΦΕΚ 241/τΑ / , «Χωρικός σχεδιασμός - Βιώσιμη ανάπτυξη και άλλες διατάξεις»), η Πολεοδομική Μελέτη αντικαθίσταται από το Πολεοδομικό Σχέδιο το οποίο εκπονείται ταυτόχρονα με την Π.Ε. Το Πολεοδομικό σχέδιο και Π.Ε. θα αποτελούν πλέον το Πολεοδομικό Σχέδιο Εφαρμογής. 10

15 εκδίδεται προηγουμένως από το οικείο Κτηματολογικό Γραφείο (Αρβανίτης, 2014), όπως αναλυτικά περιγράφεται με το άρθρο 14 του Ν.2664/1998 και την «Οδηγία για την Αποτύπωση των Γεωμετρικών Μεταβολών που Αφορούν τα Κτηματολογικά Διαγράμματα», έκδοση Ιούλιος 2005 των Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε.-Ο.Κ.Χ.Ε. - ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε. Η διαδικασία αυτή θα πρέπει να προηγηθεί και της σύνταξης μιας νέας ΠΤΑΑ, όμως συνήθως δεν τηρείται, με αποτέλεσμα να παρουσιάζονται δυσχέρειες στην εφαρμογή του εδαφ. β της παρ. 1 του άρθρου 12 του Ν.2664/1998, που αναφέρεται στην καταχώριση προσκυρώσεων και συντελεσμένων αναγκαστικών απαλλοτριώσεων. Στόχος της εργασίας Η παρούσα μεταπτυχιακή διατριβή, έχει ως βασικό στόχο να εντοπίσει και να διερευνήσει τυχόν ελλείψεις στην καταχώριση μιας ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης που συντελείται τμηματικά σήμερα, σε εφαρμογή μιας παλιάς ΠΤΑΑ, στο λειτουργούν Κτηματολογικό Γραφείο. Οι επιμέρους στόχοι της αφορούν: 1) στη διερεύνηση της αναγκαιότητας, και τον πιθανό τρόπο καταχώρισης των κηρυγμένων ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων, οι οποίες δεν έχουν ακόμα συντελεστεί, κατά την Κτηματογράφηση για τη δημιουργία Εθνικού Κτηματολογίου 2) στην εύρεση των βασικών αιτίων, που έχουν ως αποτέλεσμα τις δυσχέρειες καταχώρισης μιας ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης που συντελείται σήμερα, σε εφαρμογή μιας παλιάς ΠΤΑΑ σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογικού Γραφείου 3) στην ερμηνεία τυχόν ανωμαλιών, οι οποίες μπορεί να παρουσιάζονται στις αρχικές εγγραφές του Εθνικού Κτηματολογίου σε εξ ολοκλήρου ή εν μέρει ρυμοτομούμενα γεωτεμάχια 4) στη σύνδεση των δεδομένων του Εθνικού Κτηματολογίου με το Γεωγραφικό Σύστημα Πληροφοριών των Πολεοδομικών Δεδομένων της χώρας, με σκοπό την διαχείριση των ρυμοτομούμενων τμημάτων γεωτεμαχίων, τα οποία δεν έχουν αποζημιωθεί - και επομένως οι χώροι δεν έχουν αποκτήσει το χαρακτήρα του κοινόχρηστου - από τη Διοίκηση, 5) στη δημιουργία μίας βάσης δεδομένων για την καταχώριση και τη διαχείριση των παλαιών και νέων ΠΤΑΑ από τον εκάστοτε αρμόδιο ΟΤΑ, και τέλος, 6) στην πρόταση εναρμόνισης με το Λειτουργούν Κτηματολόγιο των νέων ΠΤΑΑ που θα συνταχθούν για την απόκτηση των κοινοχρήστων χώρων σε περιοχές που εντάχθηκαν στο εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο με το Νομοθετικό Διάταγμα της , δεδομένου ότι, δεν έχει εκδοθεί μέχρι σήμερα καμία οδηγία από την ΕΚΧΑ Α.Ε., η οποία να αναφέρεται ρητά στη σύνταξη νέων ΠΤΑΑ σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογίου. 11

16 Μεθοδολογία Σε όλη τη διάρκεια της εκπόνησης της παρούσας εργασίας, απαιτήθηκε μελέτη των βασικών αρχών λειτουργίας του Εθνικού Κτηματολογίου, βάσει των Ν.2308/1995 και Ν.2664/1998. Εξίσου σημαντική, για την ανάλυση των βασικών εννοιών και των διαδικασιών εφαρμογής των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων, αποδείχθηκε η μελέτη του ισχύοντος νομικού πλαισίου που διέπει τις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις, βάσει του Κώδικα Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων (Ν.2882/2001, όπως ισχύει σήμερα), με έμφαση στον τρόπο καταβολής αποζημίωσης και τον επιτρεπτό χρόνο διατήρησης του ρυμοτομικού βάρους της ιδιοκτησίας. Ειδικά για τον προσδιορισμό του επιτρεπτού/ εύλογου χρόνου διατήρησης της απαλλοτρίωσης, αλλά και για την κάλυψη διαφορετικών περιπτώσεων άρσης απαλλοτρίωσης, αναζητήθηκαν μέσω διαδικτύου πρόσφατες δικαστικές αποφάσεις. Στη συνέχεια, μελετήθηκε το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο, που αφορά στη διαδικασία σύνταξης και έγκρισης των πράξεων τακτοποίησης αναλογισμού αποζημίωσης, βάσει του Ν.Δ. του 1923 (όπως ισχύει σήμερα). Παράλληλα, εξετάστηκε ο τρόπος καταμερισμού των υποχρεώσεων καταβολής αποζημίωσης στις υπόχρεες όμορες ιδιοκτησίες, όπως υπολογίζονται μέσα από τη σύνταξη ΠΤΑΑ. Μετά την ανάλυση της νομοθεσίας, κρίθηκε σκόπιμη η μοντελοποίηση των διαδικασιών σύνταξης/έγκρισης ΠΤΑΑ, για την καλύτερη κατανόησή τους. Για το σκοπό αυτό, επιλέχθηκε η χρήση διαγραμμάτων της ευρέως διαδεδομένης Ενοποιημένης Γλώσσας Μοντελοποίησης UML. Με τη βοήθεια των διαγραμμάτων αυτών πραγματοποιήθηκε η ανάλυση απαιτήσεων για το σχεδιασμό του εννοιολογικού μοντέλου της βάσης δεδομένων, ώστε να αποσαφηνιστούν οι απαιτήσεις και οι περιορισμοί της προς υλοποίηση βάσης. Για τον εννοιολογικό σχεδιασμό της βάσης δεδομένων χρησιμοποιήθηκε το μοντέλο Οντοτήτων- Συσχετίσεων (Entity-Relationship Model). Στο πλαίσιο της πρότασης ενσωμάτωσης των δεδομένων μιας εγκεκριμένης ΠΤΑΑ στο Σύστημα Πληροφορικής του Εθνικού Κτηματολογίου (ΣΠΕΚ), με τη διατήρηση της μορφής και της δομής ανάλογων πληροφοριών που είναι καταχωρημένες στη βάση δεδομένων του Εθνικού Κτηματολογίου, χρησιμοποιήθηκαν οι τεχνικές προδιαγραφές «Κωδικοποίησης και οργάνωσης των Στοιχείων», όπως αναλυτικά περιγράφονται στο «Προσάρτημα 12 του τεύχους συγγραφής υποχρεώσεων» της ΕΚΧΑ Α.Ε., το οποίο συνόδευε τα τεύχη του διαγωνισμού «Ανάθεσης συμβάσεων μελετών κτηματογράφησης & υποστηρικτικών υπηρεσιών για τη δημιουργία Εθνικού Κτηματολογίου στο υπόλοιπο της χώρας - ΚΤΙΜΑ_16». Οι περιπτώσεις των παραδειγμάτων που αναλύονται, αντλήθηκαν από παλιές εγκεκριμένες ΠΤΑΑ, οι οποίες είναι προσβάσιμες από το Γεωγραφικό Σύστημα Πληροφοριών του Δ. Θεσσαλονίκης, στην ιστοσελίδα gis.thessaloniki.gr. Ταυτόχρονα, και για την πρόταση εναρμόνισης με το Λειτουργούν Κτηματολόγιο, των νέων ΠΤΑΑ που θα συνταχθούν στο μέλλον, για την απόκτηση των κοινοχρήστων χώρων σε περιοχές που εντάχθηκαν στο εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο με το Νομοθετικό Διάταγμα της , λήφθηκαν υπόψη οι αντίστοιχες εγκύκλιοι και οδηγίες της ΕΚΧΑ Α.Ε., οι οποίες αφορούν τις διαδικασίες σύνταξης νέων Πράξεων Εφαρμογής, στις περιοχές που εντάχθηκαν στο σχέδιο με το Ν.1337/

17 Τέλος, μελετήθηκαν οι διαθέσιμες σήμερα διαδικτυακές πλατφόρμες και εφαρμογές (ΥΠΕΝ, e-poleodomia, EKXA Α.Ε.), ως προς τα δεδομένα που διαθέτουν, τις δυνατότητες που παρέχουν στο γραφικό περιβάλλον του χρήστη, και τη μεταξύ τους συμβατότητα. Το ενιαίο υπόβαθρο μορφής ορθοεικόνων LSO και VLSO που δημιουργήθηκε από την ΕΚΧΑ Α.Ε., και διατίθεται από το έτος 2010, ελεύθερα, από την ηλεκτρονική διεύθυνση αξιοποιήθηκε με τη χρήση Γεωγραφικού Συστήματος Πληροφοριών, για την απεικόνιση των προτάσεων που αφορούν τη διαχείριση των κοινόχρηστων χώρων από τη Διοίκηση. 13

18

19 ΚΕΦΑΛΑΙΟ Βασικές έννοιες Ιδιοκτησία Ένα από τα σπουδαιότερα ατομικά δικαιώματα, αποτελεί ο θεσμός της ιδιοκτησίας, ο οποίος αναγνωρίζεται και προστατεύεται διεθνώς. Στην Ελλάδα, ήδη από το Σύνταγμα του 1822 αναφέρεται ότι η ιδιοκτησία τελεί υπό την προστασία των νόμων, ενώ το Σύνταγμα του 1844 και του 1864, προστατεύουν την ιδιοκτησία και επιπλέον αναγνωρίζουν κοινωνικούς περιορισμούς, με την προϋπόθεση της τεκμηριωμένης δημόσιας ανάγκης, αλλά και της αποζημίωση του ιδιοκτήτη. Επιπρόσθετα, με το Σύνταγμα του 1907, αναγνωρίζεται και το δικαίωμα του ιδιοκτήτη να προσφεύγει στα δικαστήρια, όταν διαφωνεί με την κρατική αποζημίωση (Ζεντέλης, 2011). Η προστασία της ιδιοκτησίας, η οποία κατοχυρώνεται στα άρθρα 17, 18 και 24 του Συντάγματος της Ελλάδας 3, κατοχυρώνει την ελευθερία διατήρησης, συντήρησης, μετατροπής ή μεταποίησης, χρήσης και κάρπωσης, μετακίνησης και διάθεσης της ιδιοκτησίας (Δαγτόγλου, 2005). Ενώ μέχρι πρόσφατα, η έννοια της προστασίας αφορούσε μόνο στο εμπράγματο δικαίωμα που έχει το πρόσωπο επάνω στο πράγμα, σήμερα προστατεύεται και το ενοχικό δικαίωμα που απορρέει από αυτό. Έχει κριθεί ότι στην έννοια της ιδιοκτησίας περιλαμβάνεται γενικότερα, κάθε δικαίωμα οικονομικού περιεχομένου. Η νομολογιακή αυτή θέση, ικανοποιεί τις σύγχρονες ανάγκες και απαιτήσεις, καθώς στην - κοινωνική και επιχειρηματική πραγματικότητα, πολλές φορές, τα ενοχικής φύσης δικαιώματα μπορεί να έχουν μεγαλύτερη οικονομική και προσωπική αξία από τα παραδοσιακά εμπράγματα δικαιώματα (Ζεντέλης, 2011). Το δικαίωμα στην ιδιοκτησία, αναγνωρίζεται από διεθνή και ευρωπαϊκά κείμενα. Στο πλαίσιο της Ευρωπαϊκής Ένωσης, ο Χάρτης Θεμελιωδών Δικαιωμάτων της Ε.Ε., περιέχει αναλυτική διάταξη στο άρθρο 17 για την προστασία της ιδιοκτησίας (Κωστοπούλου, 2012). Επίσης, συμπεριλαμβάνεται στην Ευρωπαϊκή Σύμβαση Δικαιωμάτων του Ανθρώπου 4 (ΕΣΔΑ), και ενώ κατά τη διάρκεια της διαπραγμάτευσης του κειμένου της ΕΣΔΑ, τα Συμβαλλόμενα Μέρη δεν κατέληξαν σε κάποια συμφωνία ως προς τη ρύθμιση του δικαιώματος προστασίας της ιδιοκτησίας (Popovic, 2009), τελικά το δικαίωμα κατοχυρώθηκε στο πρώτο άρθρο του Πρόσθετου Πρωτοκόλλου, και περιλαμβάνει στο πεδίο εφαρμογής του και ενοχικά - και όχι μόνο εμπράγματα - δικαιώματα 5. 3 όπως αναθεωρήθηκε με το Ψήφισμα της 27 Μαΐου 2008 της Η Αναθεωρητικής Βουλής των Ελλήνων, Μέρος Δεύτερο, άρθρο 17, παρ. 1, 2 και 4 4 Μόνιμο όργανο ελέγχου του σεβασμού των υποχρεώσεων που απορρέουν για τα συμβαλλόμενα μέρη από την Ευρωπαϊκή Σύμβαση Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΣΔΑ), αποτελεί το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΔΔΑ). 5 «Άρθρον 1. - Προστασία της ιδιοκτησίας: Παν φυσικόν ή νομικόν πρόσωπον δικαιούται σεβασμού της περιουσίας του. Ουδείς δύναται να στερηθεί της ιδιοκτησίας αυτού ειμή δια λόγους δημοσίας ωφελείας και υπό τους προβλεπομένους, υπό του νόμου και των γενικών αρχών του διεθνούς δικαίου όρους. Αι προαναφερόμεναι διατάξεις δεν θίγουσι το δικαίωμα παντός κράτους όπως θέση εν ισχύι νόμους ους ήθελε κρίνει αναγκαίον προς ρύθμισιν της χρήσεως αγαθών συμφώνως προς το δημόσιον συμφέρον ή προς εξασφάλισιν της καταβολής φόρων ή άλλων εισφορών ή προστίμων». 15

20 1.1.2 Ρυμοτομικό σχέδιο Για την αρχική ένταξη μιας περιοχής στο σχέδιο πόλης, απαιτείται η έγκριση ρυμοτομικού σχεδίου, υπό μορφή Προεδρικού Διατάγματος, η οποία δημοσιεύεται στο φύλλο της Εφημερίδας της Κυβέρνησης (ΦΕΚ). Το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο, δύναται να τροποποιηθεί σε επόμενη χρονική στιγμή, για να καλύψει εκ νέου τις ανάγκες μιας περιοχής. Παράδειγμα αποτελεί η κατάργηση οδού, η διαπλάτυνση υφιστάμενης οδού, ή η διάνοιξη μιας νέας. Κάθε τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου, μετά την αρχική έγκρισή του, δημοσιεύεται ως Προεδρικό Διάταγμα στο ΦΕΚ. Επίσης, σύμφωνα με τη νομολογία (ΣτΕ 2173/1986, ΣτΕ 527/1985, ΣτΕ 2627/1982 κ.α.), δεν αποκλείεται η τροποποίηση του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου να γίνει για λόγους ιδιωτικών δικαίων, «εφόσον οι λόγοι αυτοί λαμβάνονται υπόψη μόνο επιβοηθητικώς, μη δυνάμενοι, αυτοτελώς και ασυνδέτως προς τους υπό των πολεοδομικών διατάξεων επιδιωκόμενους σκοπούς, να αποτελέσουν έρεισμα ρυμοτομικής τροποποιήσεως» (ΣτΕ 271/1977) (Ρωμαλιάδης, 1991) Κοινόχρηστος χώρος Από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό διάταγμα, καθορίζονται οι οικοδομήσιμοι χώροι, οι κοινωφελείς χώροι (ΚΦ) όπως σχολεία, πολιτιστικά κέντρα κλπ, και οι κοινόχρηστοι χώροι (ΚΧ), δηλαδή οι κοινής χρήσης ελεύθεροι χώροι όπως οδοί, πεζόδρομοι, πλατείες, κοινόχρηστα πράσινα, που δεν δύναται να οικοδομηθούν. Σύμφωνα με τους ορισμούς των παρ. 39 και 40, του άρθρου 2, του Ν. 4067/2012 («Νέος Οικοδομικός Κανονισμός», ΦΕΚ 79/τΑ / ): κοινόχρηστοι χώροι είναι οι κοινής χρήσης ελεύθεροι χώροι, που καθορίζονται από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή έχουν τεθεί σε κοινή χρήση με οποιονδήποτε νόμιμο τρόπο κοινωφελείς χώροι είναι οι χώροι που καθορίζονται από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή τοπικό ρυμοτομικό ή σχέδιο οικισμού και προορίζονται για την ανέγερση κατασκευών κοινής ωφέλειας δημόσιου ή ιδιωτικού χαρακτήρα. Σημειώνεται ότι, το προκήπιο, το οποίο δεν επιτρέπεται να οικοδομηθεί, δεν αποτελεί κοινόχρηστο χώρο 6 (Ρωμαλιάδης, 1991). Στους ΚΧ περιλαμβάνονται και οι οδοί που εντάσσονται πρώτη φορά στο σχέδιο, αλλά αυτοί που έχουν προκύψει από τροποποίηση του σχεδίου από αρχικώς οικοδομήσιμους χώρους (Σπηλιοπούλου, 2017). Εάν ο προβλεπόμενος από το ρυμοτομικό σχέδιο ως ΚΧ ανήκει στο Δημόσιο ή στον ΟΤΑ, προσλαμβάνει αυτοδίκαια χαρακτήρα του κοινόχρηστου από την έγκριση του ρυμοτομικού σχεδίου - δεν απαλλοτριώνεται και δεν οφείλεται αποζημίωση 7. Όταν ένα ιδιωτικό ακίνητο χαρακτηριστεί από το σχέδιο πόλεως ως 6 Προκήπιο ή πρασιά είναι το τμήμα του Ο.Τ. που βρίσκεται ανάμεσα στη ρυμοτομική και την οικοδομική γραμμή. 7 ΣτΕ 2494/1980, ΣτΕ 1328/1979, ΣτΕ 3196/1976, ΠολΠρΣπ 92/1989 Αρμ

21 κοινόχρηστος χώρος, η κυριότητά του παύει να ανήκει στον ιδιώτη, και περιέχεται στο Δημόσιο ή στον οικείο ΟΤΑ, με την επιφύλαξη των όρων και προϋποθέσεων της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης. Η κυριότητα του Δημοσίου επί των κοινοχρήστων χώρων εξακολουθεί να υφίσταται ακόμη και αν παύσουν κατά το άρθρο 171 του Αστικού Κώδικα να υπηρετούν την κοινή χρήση (ΑΠ 129/2000), (Παπαγρηγορίου, 2010) Οδοί Οι οδοί (δημόσιες και ιδιωτικές), και οι πεζόδρομοι αποτελούν το οδικό δίκτυο. Σύμφωνα με το άρθρο 966 του Αστικού Κώδικα, «οι οδοί και τα λοιπά κοινόχρηστα πράγματα είναι εκτός συναλλαγής, κι αν αποτελέσουν αντικείμενο δικαιοπραξίας, αυτή θα είναι άκυρη» (ΑΠ 195/1980). Υφιστάμενες Δημοτικοί οδοί, οι οποίες καταργούνται με την έγκριση ή τροποποίηση ρυμοτομικού σχεδίου, αποβάλλουν την ιδιότητα του κοινοχρήστου, και περιέρχονται στην ιδιωτική περιουσία του οικείου ΟΤΑ. Οι καταργούμενες Δημοτικοί οδοί, μέχρι την μπορούσαν να καταστούν και αντικείμενα χρησικτησίας, από τον έχων την κυριότητα της ιδιοκτησίας - στην οποία προσκυρώνεται η οδός με την κατάργησή της λόγω ρυμοτομίας πριν από την καταβολή της νόμιμης αποζημίωσης για την αναγκαστική απαλλοτρίωση (ΕφΘεσ 1310/1988). Το οδικό δίκτυο υπόκειται σε συνολικό σχεδιασμό και διαχείριση (ΣτΕ 3415/2009). Οι οδοί, μέχρι να συντελεστεί η κηρυχθείσα απαλλοτρίωση, δεν καθίστανται πράγματα εκτός συναλλαγής, και παραμένουν στην κυριότητα ιδιώτη (ΕφΑθ 3622/1980) (Τσούμας, 2015). Όμως, για τη διάνοιξη για πρώτη φορά κοινόχρηστου χώρου, που προβλέπεται στο διάταγμα έγκρισης του σχεδίου πόλης, εφόσον ο χώρος αυτός ήταν προηγουμένως ιδιωτικός κοινόχρηστος χώρος δεν οφείλεται αποζημίωση (Χριστοφιλόπουλος, 1984) Θεσμικές γραμμές Το ρυμοτομικό σχέδιο, χρησιμοποιεί τις θεσμικές γραμμές για τη διάκριση κοινόχρηστων και ιδιωτικών εκτάσεων. Στις «θεσμικές γραμμές» περιλαμβάνονται (Αρβανίτης, 2014): Οι ρυμοτομικές γραμμές εντός σχεδίου πόλης και οι οριογραμμές οδών και πλατειών σε οικισμούς χωρίς σχέδιο πόλης. Οι γραμμές απαλλοτρίωσης για την κατασκευή τεχνικών έργων εκ μέρους του Δημοσίου (οδικοί άξονες, αεροδρόμια, σιδηροδρομικές γραμμές, λιμάνια κ.λπ.) Η γραμμή αιγιαλού και παραλίας Τα όρια των δασών και των δασικών εκτάσεων. 1.2 Σύνταξη ΠΤΑΑ ή ΠΕ Μετά την έγκριση του σχεδίου πόλης, και για την εφαρμογή αυτού, για τις περιοχές που εντάχθηκαν στο ρυμοτομικό σχέδιο με τις διατάξεις του Ν.Δ. της , απαιτείται σύνταξη ΠΤΑΑ, ενώ για τις επεκτάσεις/αναθεωρήσεις ρυμοτομικών σχεδίων σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν.1337/1983 συντάσσεται πράξη εφαρμογής (ΠΕ). Η σύνταξη των εν λόγω πράξεων αποτελεί μέρος της διαδικασίας προσδιορισμού της αποζημιώσεως, με τον ορισμό 17

22 των υποχρεώσεων αποζημίωσης των ακινήτων που απαλλοτριώνονται λόγω ρυμοτομίας, προκειμένου να συντελεστεί η απαλλοτρίωση (Χορομίδης, 2002). Σημειώνεται ότι, για τα συστατικά και για τα επικείμενα του απαλλοτριούμενου αποκλειστικά βαρυνόμενος για την καταβολή αποζημίωσης είναι ο αρμόδιος ΟΤΑ. Η διαδικασία σύνταξης μιας ΠΤΑΑ κινείται κατόπιν αιτήσεως των ενδιαφερόμενων ή και αυτεπάγγελτα από τη Διοίκηση (ΣτΕ 1901/1983), (Παπαδοπούλου, 2007). Παλαιότερα συντασσόταν από την αρμόδια Πολεοδομία και εγκρίνονταν από το Νομάρχη, σήμερα συντάσσεται από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης (ΥΔΟΜ) του ΟΤΑ, στην αρμοδιότητα του οποίου ανήκει το προς τακτοποίηση ακίνητο, και εγκρίνεται από τον Περιφερειάρχη. Προτού εγκριθεί, η ΠΤΑΑ, που είναι πραγματοπαγής 8 - αφορά δηλ. τα ακίνητα εντός του ρυμοτομικού σχεδίου ενώ οι ιδιοκτήτες αναφέρονται μόνο για να επισημανθούν οι ιδιοκτησίες - δεν αποτελεί εκτελεστή διοικητική πράξη. Η απόφαση έγκρισής της έχει εκτελεστό χαρακτήρα, υποκείμενη σε προσφυγή προς έλεγχο νομιμότητας, από το Γενικό Γραμματέα της οικείας Αποκεντρωμένη Διοίκησης, αλλά και σε ακυρωτικό έλεγχο από το Τριμελές Διοικητικό Εφετείο. Η ΠΤΑΑ δεν δημοσιεύεται σε ΦΕΚ. Η ΠΤΑΑ είναι δυνατό να ανακληθεί από τον Νομάρχη και πλέον Περιφερειάρχη, σε εύλογο χρονικό διάστημα για λόγους νομιμότητας, κυρίως δε στην περίπτωση που δημιουργήθηκαν νέες συνθήκες, ανατρέποντας την υφιστάμενη κατάσταση (ΣτΕ 2726/1987). 1.3 Απαλλοτρίωση Η απαλλοτρίωση αποτελεί ένα θεσμό, που συναντάται - με μικρές ή μεγαλύτερες διαφοροποιήσεις - στη νομοθεσία σχεδόν όλων των αλλοδαπών εννόμων τάξεων, ενώ πολύ συχνά αναφέρεται και στο Σύνταγμα του Κράτους. Παραδείγματα αποτελούν η Γαλλία, με σχετική πρόβλεψη στο προοίμιο του Συντάγματός της σε συνδυασμό με τη Διακήρυξη του 1789, η Γερμανία στο άρθρο 14, οι Η.Π.Α. στην 5η Τροποποίηση, και η Ιταλία στο άρθρο 42, κλπ (Μαυριάς - Παντελής, 1990). Η απαλλοτρίωση αποτελεί εργαλείο στην πλειονότητα των χωρών για την απόκτηση γης για δημόσιους σκοπούς, παρά το γεγονός ότι σε μερικές χώρες η απόκτηση γης μπορεί να διευθετείται με λιγότερο επαχθείς τρόπους, ιδιαίτερα μέσω εθελοντικών συμφωνιών (Norell, 2008). Στην Ελλάδα, η αναγκαστική απαλλοτρίωση προβλέπεται στο άρθρο 17 του Συντάγματος, το οποίο ορίζει: «Κανένας δεν στερείται την ιδιοκτησία του, παρά μόνο για δημόσια ωφέλεια που έχει αποδειχθεί με τον προσήκοντα τρόπο, όταν και όπως ο νόμος ορίζει, και πάντοτε αφού προηγηθεί πλήρης αποζημίωση, που να ανταποκρίνεται στην αξία την οποία είχε το απαλλοτριούμενο κατά το χρόνο της συζήτησης στο δικαστήριο για τον προσωρινό προσδιορισμό της αποζημίωσης. Αν ζητηθεί απευθείας ο οριστικός 8 «Πραγματοπαγής είναι η ατομική διοικητική πράξη, η οποία αναφέρεται σε ορισμένο ακίνητο και η οποία θεσπίζει κανόνα απευθυνόμενο σε πρόσωπο που έχει στο ακίνητο εμπράγματο ή άλλο δικαίωμα. Με βάση την ιδιότητα του δικαιούχου δικαιώματος στο ακίνητο προσδιορίζεται και η ταυτότητα του προσώπου, στο οποίο απευθύνεται ο κανόνας που περιέχεται στην πραγματοπαγή ατομική διοικητική πράξη» (Σπυριδάκης - Γεωργιακάκη, 2008). 18

23 προσδιορισμός της αποζημίωσης, λαμβάνεται υπόψη η αξία κατά το χρόνο της σχετικής συζήτησης στο δικαστήριο...». Η διαδικασία των απαλλοτριώσεων ορίστηκε αρχικά με το Ν.1731/1939, ενώ ακολούθησαν τροποποιήσεις και βελτιώσεις με το Ν.145/1946 και το Ν.797/1971. Σήμερα η διαδικασία των απαλλοτριώσεων ορίζεται με βάσει του Ν.2882/2001 («Κώδικας Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων Ακινήτων», ΦΕΚ 17/τΑ / , ο οποίος έχει υποστεί τροποποιήσεις με τους N. 2947/2001, 2985/2002 («Προσαρμογή των διατάξεων του Κώδικα Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων Ακινήτων στο Σύνταγμα», ΦΕΚ 18/τΑ'/ ), 3016/2002, 3027/2002, 3130/2003, 3193/2003, 3894/2010 και 4070/2012 (Μέρος Δ, Κεφάλαιο Τροποποιήσεις του Κώδικα Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων Ακινήτων, ΦΕΚ 82/ τα'/ ) Ρυμοτομική απαλλοτρίωση Οι απαλλοτριώσεις που έχουν κηρυχθεί με διοικητική πράξη έγκρισης σχεδίου πόλης βάσει του Ν.Δ. της ή του Ν. 1337/1983 και αποβλέπουν στην εξασφάλιση των προβλεπομένων από το ισχύον σχέδιο πόλης κοινοχρήστων χώρων (ΚΧ) και κοινωφελών χώρων (ΚΦ), ονομάζονται ρυμοτομικές. Η ρυμοτομική απαλλοτρίωση περιλαμβάνεται στις αναγκαστικές απαλλοτριώσεις και αποτελεί βάρος για το ακίνητο (βαρυνόμενο ακίνητο). Το ρυμοτομικό βάρος μπορεί να αφορά ολόκληρο το ακίνητο ή τμήμα αυτού. Στη δεύτερη περίπτωση, για το εναπομείναν εντός οικοδομικού τετραγώνου τμήμα του ακινήτου, ακολουθείται η διαδικασία της τακτοποίησης 9 ή της προσκύρωσης 10 για την πληρέστερη οικοδομική εκμετάλλευση. Σημειώνεται ότι, η επιβολή στοάς σε μία ή περισσότερες πλευρές ενός οικοδομικού τετραγώνου συνιστά επιβολή όρου και περιορισμού δομήσεως, και όχι αναγκαστική απαλλοτρίωση (Ρωμαλιάδης, 1991). Με την απαλλοτρίωση, η ιδιοκτησία ή τμήμα αυτής, αφαιρείται από τον δικαιούχο και μεταβιβάζεται στον ωφελούμενο - ο οποίος στην περίπτωση των κοινοχρήστων χώρων είναι ο ΟΤΑ, ο οποίος αποκτά την κυριότητα κατά πρωτότυπο τρόπο. Η κτήση της ιδιοκτησίας κατά πρωτότυπο τρόπο, έχει ως αποτέλεσμα το ακίνητο να αποκτάται χωρίς τα βάρη του (Χορομίδης, 2008). Δικαιώματα τρίτου προσώπου, που τυχόν υπάρχουν στο ακίνητο, μετατρέπονται σε ενοχικές αξιώσεις επί της αποζημίωσης (Φιλίππου, Ροϊλός, 1998). Στα 9 Η τακτοποίηση των ακινήτων επιτυγχάνεται με την αφαίρεση και την προσθήκη τμημάτων εδάφους (προσκύρωση) μεταξύ γειτονικών ιδιοκτησιών. Αποβλέπει στη δημιουργία οικοπέδων κατάλληλων για ανοικοδόμηση σύμφωνα με τους πολεοδομικούς κανόνες, αλλά και την προστασία της ιδιοκτησίας, για να μη μένει αυτή μετά τη ρυμοτομία κατακερματισμένη και αναξιοποίητη (ΣτΕ 1599/1983) (Χορομίδης, 2002). 10 Προσκύρωση γενικά είναι η προσαύξηση του εμβαδού υπάρχοντος ακινήτου, με το εμβαδό άλλου γειτονικού ακινήτου, με πράξη της δημόσιας Αρχής κατά τη διαδικασία της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης. Η κυριότητα αποκτάται πρωτότυπα, με την καταβολή αποζημίωσης, η οποία καθορίζεται με τη δικαστική διαδικασία των αναγκαστικών απαλλοτριώσεων. Ενώ γενικά η πρωτότυπη κτήση κυριότητας από κάθε αναγκαστική απαλλοτρίωση δεν είναι υποχρεωτικά μεταγραπτέα, ειδικά η απόκτηση κυριότητας με προσκύρωση κατά το άρθρο ΑΚ (άρθρο 47 4 Ν.Δ ) είναι μεταγραπτέα πράξη (ΣτΕ 119/1987, ΣτΕ 3088/1983) (Χορομίδης, 2002). 19

24 πλαίσια αυτά ο επικαρπωτής του απαλλοτριούμενου ακινήτου διατηρεί την επικαρπία, την οποία μετατρέπει από επικαρπία πράγματος σε επικαρπία απαίτησης (άρθρο 1171 και 1180 ΑΚ) Κήρυξη Ρυμοτομικής Απαλλοτρίωσης Η κήρυξη της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης για την εφαρμογή του σχεδίου πόλεως, που αποσκοπεί στην αρτιότερη πολεοδόμηση μέσω της δημιουργίας ή επέκτασης των κοινόχρηστων χώρων, επέρχεται αυτοδικαίως (Τζίκα - Χατζοπούλου, 2000) με τη δημοσίευση της έγκρισης ή της τροποποίησης του ρυμοτομικού σχεδίου στο ΦΕΚ. Αντίθετα, για την απαλλοτρίωση ακινήτων που προορίζονται για κοινωφελείς σκοπούς όπως σχολεία, παιδικοί σταθμοί, αθλητικές εγκαταστάσεις, πολιτιστικά κέντρα, κ.α., απαιτείται ιδιαίτερη πράξη κήρυξης με την οποία καθορίζεται το έργο και ο φορέας απαλλοτρίωσης. Η δημοσίευση της πράξης κήρυξης της απαλλοτρίωσης διαθέτει συστατικό χαρακτήρα και επιβάλλεται από το νόμο (Χορομίδης, 2008). Χωρίς τη δημοσίευση, η απαλλοτρίωση θεωρείται νομικά ανύπαρκτη, και δεν παράγει έννομα αποτελέσματα. Ως χρόνος κήρυξης της απαλλοτρίωσης, θεωρείται η ημερομηνία δημοσίευσης του προαναφερθέντος ρυμοτομικού διατάγματος, στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης. Το ρυμοτομικό διάταγμα αποτελεί πράξη κήρυξης απαλλοτρίωσης μόνο για τις ιδιοκτησίες που εμπίπτουν σε χαρακτηριζόμενους κοινόχρηστους χώρους. Κοινόχρηστοι χώροι, οι οποίοι έχουν σχηματιστεί με ιδιωτική πρωτοβουλία, διακρίνονται σε κατηγορίες και υπόκεινται σε διαφορετικό νομοθετικό καθεστώς, ανάλογα με τον τρόπο που σχηματίστηκαν (Χριστοφιλόπουλος, 1984). Έκδοση νέου ρυμοτομικού διατάγματος, αποτελεί νέα κήρυξη ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, και αφορά σε όλες τις ιδιοκτησίες του τροποποιητικού διατάγματος, ακόμα και αν κάποιες ιδιοκτησίες δε θίγονται από τις αλλαγές αυτού Συντέλεση Ρυμοτομικής Απαλλοτρίωσης Ο κοινόχρηστος χαρακτήρας του ακινήτου αποκτάται με τη συντέλεση της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης. Η συντέλεση της απαλλοτρίωσης επέρχεται με την καταβολή της πλήρους αποζημίωσης. Η Διαδικασία των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων, διαφέρει από τις υπόλοιπες απαλλοτριώσεις, κυρίως, επειδή πριν την κήρυξή τους δε συντάσσονται κτηματολογικά διαγράμματα, κτηματολογικοί πίνακες και έκθεση προεκτίμησης. Η εκτιμώμενη διάρκεια της τέλεσης της απαλλοτρίωσης είναι από 24 έως 30 μήνες (ΜΟΔ, 2003). Όπως αναφέρθηκε προηγούμενα, για τις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις, πριν από τη διαδικασία καθορισμού αποζημίωσης και αναγνώρισης των δικαιούχων, απαιτείται ανάλογα με την περίπτωση, να έχει τελεσιδικήσει ΠΤΑΑ ή να έχει μεταγραφεί στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο /Κτηματολογικό Γραφείο Πράξη Εφαρμογής (Χορομίδης, 2002). «Σε περίπτωση που τροποποιηθεί το ρυμοτομικό σχέδιο έως τη συντέλεση της απαλλοτρίωσης, και προκύψουν από την τροποποίηση αυτή μεταβολές στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των παρόδιων ιδιοκτητών, η ΠΤΑΑ παύει να ισχύει, όπως επίσης και κάθε δίκη που στηρίζεται σ αυτή για λόγους οψιγενείς, που συνεπάγονται μάλιστα αυτοτελές δικαίωμα ή ένσταση για την ανατροπή της παραπάνω πράξης» (Χορομίδης, 2002) και 1607/1987 ΣτΕ. 11 ΕφΘεσ 1872/1984, ΕλΔ/νη,1987, σ.313επ. και ΕφΛαρ87/1983, Αρμ, 1983, σ.493επ. 20

25 1.3.4 Στάδια καταβολής αποζημίωσης Για τις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις κατά το σκέλος καθορισμού της αποζημίωσης, συντέλεσης της απαλλοτρίωσης ή άρσης αυτής, εφαρμόζονται οι διατάξεις της παρ.5 του αρ.29 του Ν.2882/2001. Τα στάδια για την καταβολή της αποζημίωσης στους δικαιούχους, είναι τα εξής: καθορισμός τιμής μονάδας αποζημίωσης, είτε δικαστικά (προσωρινή τιμή με απόφαση Μονομελούς Εφετείου 12 ή/και οριστική τιμή με απόφαση Τριμελούς Εφετείου) είτε συμβιβαστικά (Επιτροπή Κτηματολογίου). Οι διάδικοι σε δίκη καθορισμού (προσωρινής ή οριστικής) αποζημίωσης επί ρυμοτομικής απαλλοτριώσεως προσδιορίζονται εμμέσως βάσει της ΠΤΑΑ (ΑΠ 796/2012). Σύμφωνα δε, με την παρ. 1 του ΚΑΑΑ είναι: α)ο υπόχρεος να καταβάλει την αποζημίωση, που καθορίζεται από το νόμο που επιτρέπει την απαλλοτρίωση (Δαγτόγλου, 2004), β)ο ωφελούμενος από την απαλλοτρίωση, που αποκαλείται «υπερού» και ταυτίζεται συνήθως με τον υπόχρεο προς αποζημίωση και γ) ο «καθού» η απαλλοτρίωση, δηλ. το φυσικό ή νομικό πρόσωπο που επικαλείται κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα επί του απαλλοτριούμενου ακινήτου. Ο «καθού» η απαλλοτρίωση, εκτός από τον κύριο του απαλλοτριούμενου, μπορεί να είναι και ο επικαρπωτής 13, καθώς επίσης και ο δανειστής ενυπόθηκου ή ενεχυριασθέντος πράγματος 14 (Παπαδοπούλου, 2007). Σχετικά με τον προσδιορισμό της οριστικής αποζημίωσης λόγω απαλλοτρίωσης, αρμόδιο να αποφανθεί είναι το Τριμελές Εφετείο της τοποθεσίας του ακινήτου εντός 30ήμερης προθεσμίας από την επίδοση της απόφασης του Μονομελούς Εφετείου 15, και αν δεν επιδόθηκε η παραπάνω απόφαση, εντός εξαμήνου από τη δημοσίευσή της 16. Σε περίπτωση που παρέλθουν άπρακτες οι παραπάνω προθεσμίες, ο προσωρινός προσδιορισμός της αποζημίωσης καθίσταται οριστικός για τον ενδιαφερόμενο που παρέλειψε να ασκήσει αίτηση 17. Όπως ορίζεται με την παρ. 1 του άρθρου 21 του ΚΑΑΑ, δύναται να ζητηθεί απευθείας ο οριστικός προσδιορισμός της σε πρώτο και τελευταίο βαθμό από το οικείο Τριμελές Εφετείο. αναγνώριση των δικαιούχων της αποζημίωσης του ακινήτου που απαλλοτριώθηκε, είτε δικαστική είτε διοικητική. Η δικαστική αναγνώριση δικαιούχων μπορεί να γίνει και με την ίδια δικαστική απόφαση που καθορίζεται η προσωρινή ή οριστική αποζημίωση. Το αίτημα του ενδιαφερόμενου διαδίκου πρέπει να συνοδεύεται από «έγγραφη βεβαίωση περί προβολής ή μη δικαιωμάτων του Δημοσίου στο απαλλοτριούμενο» κατά τα όσα ορίζουν οι διατάξεις περί δημοσίων κτημάτων στο άρθρο 32 του Ν.1473/1983, ειδάλλως σύμφωνα με το εδάφιο β της παρ. 3 του άρθρου 26 ΚΑΑΑ, απορρίπτεται το αίτημα ως απαράδεκτο. Η διοικητική αναγνώριση δικαιούχων αποζημίωσης, μπορεί να γίνει αν η οφειλόμενη αποζημίωσης είναι σχετικά μικρής αξίας, και εφόσον η καταβολή της βαρύνει το Δημόσιο ή ΝΠΔΔ (παρ.1 άρθρου 27 ΚΑΑΑ). 12 Στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το απαλλοτριούμενο ή το μεγαλύτερο τμήμα του, μετά από κατάθεση σχετικής αίτησης του ενδιαφερόμενου (παρ. 1 του άρθρου 14 του ΚΑΑΑ). Η εν λόγω απόφαση δεν υπόκειται σε κανένα ένδικο μέσο (εδ.β παρ. 10 άρθρου 19 του ΚΑΑΑ) 13 Άρθρα 1171 και 1197 ΑΚ 14 Άρθρα 1288 και 1223 ΑΚ 15 ή 60μερης εφόσον κάποιος ενδιαφερόμενος είναι κάτοικος του εξωτερικού ή άγνωστης διαμονής 16 παρ. 1 και 2 του άρθρου 20 του ΚΑΑΑ 17 εδ α παρ 4 του άρθρου 20 του ΚΑΑΑ. 21

26 καταβολή της αποζημίωσης και της δικαστικής δαπάνης από τον υπόχρεο, που ταυτίζεται τις περισσότερες φορές με τον υπερού η απαλλοτρίωση, στους δικαστικά αναγνωρισθέντες του ορισθέντος ποσού της αποζημίωσης, ή παρακατάθεσή του υπέρ αυτών στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων (ΤΠΔ) με δημοσίευση σε ΦΕΚ. Άλλος τρόπος καταβολής αποζημίωσης σε περίπτωση που υπόχρεος είναι ο ΟΤΑ, σύμφωνα με το εδ. β του άρθρου 1 του ΚΑΑΑ είναι η έκδοση χρηματικού εντάλματος πληρωμής υπέρ του δικαιούχου της αποζημίωσης. Η αποζημίωση πρέπει να καταβληθεί εντός 18 μηνών από τη δημοσίευση της δικαστικής απόφασης αναγνώρισης των δικαιούχων. Στις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις και ειδικά για τη συντέλεση απαλλοτρίωσης ακινήτων που ορίζονται ως κοινόχρηστοι χώροι σε εγκεκριμένα ρυμοτομικά σχέδια (άρθρο 17 του Ν.2508/1997), δύναται υπό ορισμένες προϋποθέσεις να προσδιορίζεται και να καταβάλλεται η αποζημίωση από τρίτο πρόσωπο, που έχει έννομο συμφέρον για τη συντέλεση της απαλλοτρίωσης και αξιώνει στη συνέχεια την είσπραξη της αποζημίωσης από τον υπόχρεο. Η αποζημίωση, εκτός από χρηματική μπορεί να καταβάλλεται και σε είδος. Σε περίπτωση που το απαλλοτριούμενο ακίνητο έχει κάποιο βάρος, όπως υποθήκη, διεκδίκηση ή κατάσχεση (εδ.β παρ. 1 άρθρου 8 ΚΑΑΑ) η κατάθεση της αποζημίωσης στο ΤΠΔ είναι υποχρεωτική. Το ΤΠΔ υποχρεούται να καταβάλλει την παρακατατεθείσα αποζημίωση στον δικαστικά αναγνωρισθέντα δικαιούχο χωρίς να ερευνά την ορθότητα της δικαστικής κρίσης (ΕφΝαυπλ 41/2000). Στις δίκες απαλλοτριώσεων εμφανίζεται συχνά το δικονομικό φαινόμενο της ομοδικίας τόσο ως προς την αναγνώριση δικαιούχων, όσο και στον καθορισμό της αποζημίωσης. Πραγματικοί δικαιούχοι που δεν κλητεύθηκαν ούτε παρενέβησαν στη δίκη για τον καθορισμό της αποζημίωσης, δικαιούνται να ασκήσουν με σχετική αίτηση την αξίωσή τους για καθορισμό μεγαλύτερης οριστικής αποζημίωσης (άρθρο 21 του ΚΑΑΑ) μέσα σε πέντε έτη από τη συντέλεση της απαλλοτρίωσης ή σε έξι μήνες από τότε που αποδεδειγμένα έλαβαν γνώση (εδ. Β παρ. 4 του άρθρου 9 του ΚΑΑΑ και Ολ ΑΠ 17/2006), καθότι η δίκη που διεξήχθη χωρίς αυτούς δεν δημιουργεί δεδικασμένο 18, που να τους δεσμεύει (Χορομίδης, 2002). Η δε γνώση, αφορά τον καθορισμό της αποζημίωσης και όχι τη συντέλεση της απαλλοτρίωσης, που θεωρείται ότι επέρχεται από το χρονικό σημείο της δημοσίευσης στο ΦΕΚ της γνωστοποίησης για την παρακατάθεση της αποζημίωσης στο ΤΠΔ (ΑΠ 517/2005) (Παπαδοπούλου, 2007). Σύμφωνα με την 2527/2003 ΣτΕ κρίσιμο χρόνο για τη συντέλεση της απαλλοτρίωσης αποτελεί η ημερομηνία πραγματικής κυκλοφορίας του ΦΕΚ (Σπυριδάκης - Γεωργιακάκη, 2008). Αν και για τη συντέλεση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης σύμφωνα με τα άρθρο 9 παρ. 1 του Ν.2882/2001 απαιτείται μεταγραφή της αποφάσεως κηρύξεώς της, για λόγους δημοσιότητας και προστασίας των (καλόπιστων τρίτων), η παράλειψή της δεν εμποδίζει τη μετάθεση της κυριότητας επί του απαλλοτριωθέντος (ΑΠ 526/1986). 18 Έχει νομολογηθεί (ΑΠ 517/2005, 1642/2006) ότι η βραχυχρόνια παραγραφή του εξαμήνου ισχύει και για τις απαλλοτριώσεις που κηρύχθηκαν από και εφεξής και το εξάμηνο αρχίζει από την έναρξη ισχύος του Ν.2882/2001 ή σε μεταγενέστερο χρόνο, αν η γνώση επακολούθησε της θέσης σε εφαρμογή του ΚΑΑΑ. 22

27 1.4 Πλήρης Αποζημίωση Η έννοια της αποζημίωσης, στο Αστικό Δίκαιο, συνίσταται στην υποχρέωση αποκατάστασης της προκληθείσης ζημίας. Η ζημία στην περίπτωση της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης συνίσταται στην προσβολή της ιδιοκτησίας. Το δικαίωμα της ιδιοκτησίας είναι κεφαλαιώδες ανθρώπινο δικαίωμα, ισάξιο των άυλων δικαιωμάτων (Φουφοπούλου, Καραγιαννοπούλου, 1999), το οποίο προστατεύεται τόσο από το Σύνταγμα όσο και από την ΕΣΔΑ. Από τις αποφάσεις των Ελληνικών και των Ευρωπαϊκών δικαστηρίων, προκύπτει, ότι η αποζημίωση αποτελεί την αναπλήρωση του αγαθού της ιδιοκτησίας το οποίο πλήττεται στην περίπτωση της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης (Βαφειάδου, Δανηλάτου, 2007). Ο όρος «πλήρης αποζημίωση» είχε προσδιοριστεί από τη νομολογία ως το ποσό που επιτρέπει στο θιγόμενο ιδιοκτήτη να αντικαταστήσει το απαλλοτριούμενο με άλλο ισάξιο. Ειδικά στην περίπτωση της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης, νοείται η αποκατάσταση του περιουσιακού κενού από τη στέρηση της ιδιοκτησίας (Γεωργιάδης, 2000). Η καταβλητέα αποζημίωση για να είναι πλήρης πρέπει να περιλαμβάνει και την αξία των συστατικών του απαλλοτριούμενου ακινήτου, όπως αυτά ορίζονται στο άρθρο 953 του ΑΚ και για τα οποία καθορίζεται ιδιαίτερη τιμή μονάδος 19 (ΑΠ 874/2012). Σε νομοθετικό επίπεδο, η αποζημίωση που καταβάλλεται στην απαλλοτρίωση ορίζεται στο άρθρο 13 του ΚΑΑΑ ως εξής: «1. Η αποζημίωση πρέπει να είναι πλήρης και να ανταποκρίνεται στην αξία του απαλλοτριωμένου ακινήτου κατά το χρόνο της συζήτησης ενώπιον του δικαστηρίου για τον προσωρινό προσδιορισμό της αποζημίωσης ή, σε περίπτωση απευθείας αίτησης για οριστικό προσδιορισμό, κατά το χρόνο της συζήτησης για τον προσδιορισμό αυτόν. Αν η συζήτηση για τον οριστικό προσδιορισμό της αποζημίωσης διεξαχθεί μετά την παρέλευση έτους από τη συζήτηση για τον προσωρινό προσδιορισμό, τότε για τον προσδιορισμό της αποζημίωσης λαμβάνεται υπόψη η αξία κατά το χρόνο συζήτησης για τον οριστικό προσδιορισμό. Ως κριτήριο για την εκτίμηση της αξίας του απαλλοτριωμένου ακινήτου λαμβάνονται υπόψη, ιδίως, η αξία που έχουν κατά τον κρίσιμο χρόνο παρακείμενα και ομοειδή ακίνητα, που προσδιορίζεται κυρίως από την αντικειμενική αξία, τα τιμήματα σε συμβόλαια μεταβίβασης κυριότητας ακινήτων, τα οποία συντάχθηκαν κατά το χρόνο της κήρυξης της απαλλοτρίωσης, καθώς και η πρόσοδος του απαλλοτριωμένου.». Περαιτέρω, πλήρης θεωρείται η αποζημίωση εκείνη της οποίας το ποσό επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να αντικαταστήσει το πράγμα που απαλλοτριώθηκε με άλλο ισάξιο 20, χωρίς, όπως αναφέρεται στην παρ. 2 του ΚΑΑΑ, να λαμβάνεται υπόψη ενδεχόμενη μεταβολή της αξίας του που επήλθε μετά την πράξη της απαλλοτρίωσης και εξαιτίας αυτής 21, ούτε μεταβολή που προήλθε από ενέργειες του ιδιοκτήτη που έγιναν μετά την ανακοίνωση της απαλλοτρίωσης και εξαιτίας μόνον αυτής Αυτοαποζημίωση Σύμφωνα με την παρ. 3 του άρθρου 6 του Ν. 5269/1931 (ΦΕΚ 274/τΑ / , «Περί αδειών οικοδομικής επί των ρυμοτομουμένων ακινήτων»), ιδιοκτήτες ακινήτων τα οποία με τη διάνοιξη νέας οδού αποκτούν πρόσωπο σ αυτή, τεκμαίρεται ότι αντλούν οικονομικό όφελος, από το γεγονός ότι το ακίνητό τους μετά την αναγκαστική απαλλοτρίωση 19 Κτίσματα, περιφράξεις, φυτά και λοιπά επικείμενα 20 ΟλΑΠ 13/2000, Ισοκράτης-Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών ΔΣA. 21 ΑΠ 1332/1985, Ισοκράτης-Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών ΔΣΑ. 22 ΑΠ 1425/2009, ΝοΒ 2001, σελ

28 έχοντας πρόσοψη στη διανοιγόμενη οδό, αποκτά περισσότερη αξία. Για το λόγο αυτό, μέρος από το ρυμοτομούμενο τμήμα του ακινήτου τους, έμπροσθεν από το πρόσωπο αυτού επί της νέας οδού, δεν αποζημιώνεται (θεσμός της αυτοαποζημίωσης/ αυταποζημίωσης). Ενώ με την προηγούμενη νομοθεσία το τεκμήριο ωφέλειας ήταν αμάχητο, με το άρθρο 33 του Ν.2971/2001, καθιερώθηκε διαδικασία ανατροπής του, κατά τον οριστικό προσδιορισμό αποζημίωσης (ΕφΙωαν 226/2009, ΑΠ Ολ 11/2011). Στην περίπτωση που σε ρυμοτομούμενο ακίνητο, υπάρχουν τμήματα τα οποία αποζημιώνονται από παρόδιους ιδιοκτήτες (ή από τον ΟΤΑ) και τμήμα αυταποζημιούμενο, μόλις συντελεστεί η απαλλοτρίωση με τη δημοσίευση στην ΕτΚ της γνωστοποίησης των παρακαταθέσεων όλων των υπόχρεων, και δεν υπολείπεται ποσό για να καταβληθεί στον δικαιούχο, η απαλλοτρίωση συντελείται με τη δημοσίευση στην ΕτΚ της γνωστοποίησης για την αυταποζημίωση, κατά τον τρόπο που η τελευταία καθορίστηκε με τη σχετική διοικητική πράξη (εδ. β παρ. 2 άρθρου 7 ΚΑΑΑ). 1.6 Ιδιαίτερη αποζημίωση Η παρ. 4 του άρθρου 13 του Ν.2882/2001 «Κώδικας Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων Ακινήτων (ΚΑΑΑ)» ορίζει: «Εάν απαλλοτριωθεί τμήμα ακινήτου με αποτέλεσμα η αξία του τμήματος που απομένει στον ιδιοκτήτη να μειωθεί ή το τμήμα αυτό να γίνει άχρηστο για τη χρήση που προορίζεται, με την απόφαση προσδιορισμού της αποζημίωσης για το απαλλοτριούμενο τμήμα προσδιορίζεται και ιδιαίτερη αποζημίωση για το τμήμα που απομένει στον ιδιοκτήτη, η οποία καταβάλλεται μαζί με την αποζημίωση για το απαλλοτριούμενο». Η ιδιαίτερη αυτή αποζημίωση 23 εκδικάζεται συγχρόνως με την αποζημίωση επί του απαλλοτριωθέντος τμήματος, και καταβάλλεται μαζί με αυτήν. Για τον προσδιορισμό της ιδιαίτερης αποζημίωσης λαμβάνονται υπόψη από το δικαστήριο, ιδίως, η κατάσταση του ακινήτου πριν και μετά την απαλλοτρίωση, η σημαντική επιδείνωση των γεωμετρικών στοιχείων και της οικονομικής και εμπορικής εκμεταλλεύσεως αυτού, όπως επίσης ότι η ζημία του απομένοντος θα επέλθει μετά βεβαιότητας μετά την απότμηση του απαλλοτριούμενου τμήματος (Καούνη, 2012). 1.7 Μερική Συντέλεση Απαλλοτρίωσης Οι εξαιρετικά μακροχρόνιες διαδικασίες έγκρισης και εφαρμογής των σχεδίων, και η έλλειψη οικονομικών δυνατοτήτων των ΟΤΑ να προχωρήσουν στις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις, ήταν από τα μεγαλύτερα προβλήματα στην εφαρμογή του Ν.Δ. της (Ινστιτούτο Τοπικής Αυτοδιοίκησης, 2006). Ειδικά, στην περίπτωση ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων, μετά από επανεπιβολή ρυμοτομικού σχεδίου, οι καθυστερήσεις επιτείνονται και από τις διαδικασίες τροποποιήσεων του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου (Καλλιακούδας, 2014). Η τμηματική εφαρμογή του ρυμοτομικού σχεδίου, η οποία είναι σύμφωνη με το νόμο, έχει σαν αποτέλεσμα, σε πολλά ρυμοτομούμενα τμήματα να έχει επέλθει μερική συντέλεση της απαλλοτρίωσης, λόγω καταβολής των αποζημιώσεων από 23 Ως απομένον τμήμα για την τυχόν μείωση της αξίας του οποίου προσδιορίζεται και παρέχεται η πιο πάνω ιδιαίτερη αποζημίωση νοείται όχι μόνο η εναπομείνασα εδαφική έκταση, αλλά και τα τυχόν συστατικά του ακινήτου σ αυτή. Βλ. Α.Π. 507/2000, ΕλλΔνη, 2000, σελ

29 μέρος μόνο των υπόχρεων ιδιοκτητών. Η καταβολή της αποζημίωσης όμως, θα πρέπει να γίνεται για το σύνολο της διαιρετής ιδιοκτησίας που απαλλοτριώνεται (Χορομίδης, 2002), ενώ η μερική συντέλεση ως προς συγκεκριμένα τμήματα ιδιοκτησίας δεν είναι νόμιμη. Τα ζητήματα που ανακύπτουν, σχετικά με τη συντέλεση των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων, αφορούν κυρίως στη χορήγηση άδειας ανοικοδόμησης σε ωφελούμενες ιδιοκτησίες, προτού συντελεστεί η απαλλοτρίωση των ρυμοτομούμενων τμημάτων τους, και τη συντέλεση απαλλοτρίωσης για τμήμα μόνο διαιρετής ιδιοκτησίας (Δριγκόπουλος, 2011). Χορήγηση οικοδομικών αδειών σε οικόπεδα πριν τη συντέλεση της απαλλοτρίωσης των ρυμοτομούμενων τμημάτων τους. Για να καταστεί ένα οικόπεδο οικοδομήσιμο, πρέπει να πληροί τις προϋποθέσεις α)του ελάχιστου εμβαδού και β)του ελάχιστου προσώπου σε κοινόχρηστη οδό (ή πλατεία), σύμφωνα με τους όρους και περιορισμούς δόμησης στην περιοχή την οποία βρίσκεται. Όπως έχει νομολογηθεί (Ολ ΣτΕ 1454/1965) η οδός θα πρέπει πράγματι να έχει καταστεί κοινόχρηστη, είτε λόγω συντέλεσης της σχετικής ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, είτε λόγω απόδοσής της σε κοινή χρήση από τον ιδιοκτήτη αποδεδειγμένα, και πριν ακόμη από την αποζημίωσή του. Ο ιδιοκτήτης που επιθυμεί τη χορήγηση οικοδομικής άδειας, μπορεί να θέσει σε κοινή χρήση τα ρυμοτομούμενα τμήματα της ιδιοκτησίας του, ακόμα και χωρίς τη συντέλεση της απαλλοτρίωσης με την καταβολή της αποζημίωσης, (Χορομίδης, 2008): 1. με παραίτηση από την κυριότητα με συμβολαιογραφική πράξη και μεταγραφή αυτής ή 2. με ρητή παραίτηση από την αποζημίωση ή 3. με έγγραφη παραχώρηση του ακινήτου σε κοινή χρήση με την επιφύλαξη του δικαιώματος σε αποζημίωση, που αποτελεί τη συνήθη πρακτική. Συντέλεση απαλλοτρίωσης για τμήμα μόνο διαιρετής ιδιοκτησίας. Έχει νομολογηθεί (ΑΠ 1669/1997 και 438/1989) ότι επέρχεται η συντέλεση της απαλλοτρίωσης, όταν καταβάλλεται αποζημίωση μόνο για τα προσκυρούμενα τμήματα μιας ιδιοκτησίας, ενώ παραλείπεται η καταβολή αποζημίωσης για τα συστατικά ή τα ρυμοτομούμενα τμήματά της. Σε περίπτωση ιδιοκτησίας με παραπάνω από ένα ρυμοτομούμενα τμήματα, η πληρότητα της αποζημίωσης όμως δε μπορεί να νοηθεί για μερικά από αυτά (ΣτΕ 3607/1974). Επίσης, όπως αναφέρθηκε ήδη στην παράγραφο περί αυταποζημίωσης, εάν ένα τμήμα ιδιοκτησίας αυταποζημιώνεται, δεν επέρχεται συντέλεση της απαλλοτρίωσης, εφόσον δεν έχει προηγουμένως καταβληθεί η απαιτούμενη για τα υπόλοιπα (απαλλοτριούμενα) τμήματα της ίδιας ιδιοκτησίας αποζημίωση, καθώς επίσης η αποζημίωση για τα συστατικά και τυχόν ιδιαίτερη αποζημίωση (ΣτΕ 653/2006) λόγω μείωσης της αξίας του εναπομείναντος ακινήτου. Τέλος, η μερική συντέλεση της απαλλοτρίωσης με την καταβολή της αποζημίωσης για τμήμα και όχι το σύνολο του ακινήτου υποστηρίζεται ότι μπορεί να επιφέρει τον «κατακερματισμό της θιγόμενης ιδιοκτησίας» στο στάδιο της συντέλεσης (Χορομίδης, 2002). Ειδικά για τις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις, αν δεν έχει ολοκληρωθεί η συντέλεσή τους κατά το άρθρο 117 του Συντάγματος, το χαρακτηριζόμενο ακίνητο ως κοινόχρηστο εξακολουθεί να ανήκει στον ιδιώτη κύριό του, και δεν αρκεί για να θεωρηθεί ως κοινόχρηστο η χρησιμοποίησή του από το κοινό για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο εκείνου της παραγραφής της διεκδικητικής αγωγής. Η χρήση του από το κοινό δεν αποτελεί απόδειξη της παραιτήσεως του ιδιοκτήτη από την κυριότητά του, επειδή γι αυτό απαιτείται κατάρτιση 25

30 συμβολαιογραφικού εγγράφου και μεταγραφή αυτού (ΣτΕ 918/2017) 24. Επίσης, «δεν τίθεται θέμα χρησικτησίας από τον οικείο ΟΤΑ, γιατί οι δημότες που κάνουν χρήση του, δεν ασκούν νομή για λογαριασμό του. Χρησικτησία θα ήταν δυνατό να νοηθεί, αν ο ΟΤΑ είχε προβεί στην εφαρμογή του ρυμοτομικού σχεδίου επί του εδάφους, έχοντας εκτελέσει τα αναγκαία έργα» (Τσούμας, 2015) και έχοντας παρέλθει και ο προβλεπόμενος από το νόμο χρόνος (ΕφΑθ 331/2003). Σε περίπτωση αφέσεως ακινήτου στην κοινή χρήση χωρίς την κατάρτιση συμβολαιογραφικής πράξης και τη μεταγραφή της, η κυριότητά του διατηρείται από τον ιδιοκτήτη του, με κάθε συνέπεια εξ αυτής (Τσούμας, 2015). 1.8 Παραγραφή Κατά τη διάταξη της παρ. 1 του άρθρου 10 του Ν.2882/2001, όπως αντικαταστάθηκε με την παρ. 4 του άρθρου 126 του Ν.4070/2012: «η αξίωση για την είσπραξη της αποζημίωσης που προσδιορίσθηκε προσωρινά ή οριστικά, παραγράφεται μετά την παρέλευση οκταετίας από της αποδεδειγμένης καταλήψεως του απαλλοτριωθέντος ακινήτου, και σε κάθε περίπτωση μετά την παρέλευση δεκαετίας από την συντέλεση της απαλλοτρίωσης. Εάν η οριστική αποζημίωση καθορισθεί μετά τη συντέλεση της απαλλοτρίωσης και την κατάληψη του ακινήτου, η αξίωση για την είσπραξη της τυχόν διαφοράς μεταξύ οριστικής και προσωρινής αποζημίωσης παραγράφεται μετά την παρέλευση πενταετίας από τη δημοσίευση της απόφασης που καθορίζει την οριστική τιμή». Η παραγραφή διακόπτεται και με την ενέργεια πράξεων του δικαιούχου της αποζημίωσης που αποβλέπουν: α) στη δικαστική ή διοικητική αναγνώριση, β) στην είσπραξη μέρους ή του συνόλου της αποζημίωσης και γ) στον οριστικό προσδιορισμό της αποζημίωσης» (παρ. 2 άρθρου 10 του Ν.2882/2001). 1.9 Ανάκληση απαλλοτρίωσης Ανάκληση μη συντελεσμένης απαλλοτρίωσης Η αρχή που κήρυξε την αναγκαστική απαλλοτρίωση δύναται με απόφασή της να την ανακαλέσει, ολικώς ή μερικώς, πριν συντελεσθεί. Η πράξη ανάκλησης της απαλλοτρίωσης εκδίδεται μέσα σε τέσσερις μήνες από την υποβολή της σχετικής αίτησης και δημοσιεύεται σε ΦΕΚ. Για τις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις δεν υφίσταται ο θεσμός της αυτοδίκαιας ανάκλησης μετά την άπρακτη πάροδο οκταετίας από την κήρυξή της 25, σε αντίθεση με τις υπόλοιπες αναγκαστικές απαλλοτριώσεις. 24 ΣτΕ 918/2017 [Νόμιμη πράξη αναλογισμού αποζημίωσης λόγω ρυμοτομίας ιδιοκτησιών] Ιδιωτικά ακίνητα αποκτούν την ιδιότητα του κοινοχρήστου χωρίς την καταβολή αποζημιώσεως, εφόσον προβλέπονται από το εγκεκριμένο σχέδιο πόλεως κοινόχρηστοι χώροι και η κοινοχρησία είναι αποτέλεσμα της βούλησης του ιδιοκτήτη, ρητής ή συναγομένης εμμέσως από ενέργειές του, ή προκύπτει από πραγματική κατάσταση διατηρηθείσα επί μακρό χρόνο κατ ανοχή του ιδιοκτήτη. Για τη μετάθεση συνεπώς της κυριότητας ακινήτων υπέρ του οικείου ΟΤΑ δεν αρκεί οποιαδήποτε ενέργεια διαθέσεως του ακινήτου στην κοινή χρήση, αλλά πρέπει να υπάρχουν οι προαναφερόμενες προϋποθέσεις, η συνδρομή των οποίων ελέγχεται παρεμπιπτόντως από τη Διοίκηση και κρίνεται οριστικώς από τα αρμόδια πολιτικά δικαστήρια. 25 Όπως ισχύει με την παρ. 2 του άρθρου 36 του Ν.1337/1983 με την οποία καταργήθηκε το άρθρο 11 παρ. 2 του Ν.Δ. 797/

31 1.9.2 Ανάκληση συντελεσμένης απαλλοτρίωσης Ακόμη και συντελεσμένη αναγκαστική απαλλοτρίωση, δύναται να ανακληθεί ολικώς ή μερικώς, εφόσον η αρχή η οποία την κήρυξε, κρίνει ότι δεν είναι αναγκαία για την εκπλήρωση του αρχικού ή άλλου σκοπού που χαρακτηρίζεται από το νόμο ως δημόσιας ωφέλειας (άρθρο 12 του Ν.2882/2001). Η ανάκληση δύναται να γίνει οποτεδήποτε, εφόσον συναινούν και τα δύο μέρη της απαλλοτρίωσης. Η απόφαση ανάκλησης της απαλλοτρίωσης, η οποία εκδίδεται από το Τριμελές Διοικητικό Πρωτοδικείο, μεταγράφεται. Το απαλλοτριωμένο ακίνητο δύναται να διατεθεί ελεύθερα, εάν ο ιδιοκτήτης δηλώσει ότι δεν επιθυμεί την ανάκληση ή δεν απαντήσει μέσα σε τρεις μήνες από τη λήψη σχετικής πρόσκλησης. Εάν το απαλλοτριωμένο ακίνητο χρησιμοποιήθηκε πραγματικά για το σκοπό που απαλλοτριώθηκε και μεταγενεστέρως μόνον έπαψε για οποιονδήποτε λόγο να χρησιμοποιείται, τότε θεωρείται ότι εκπληρώθηκε ο σκοπός της απαλλοτρίωσης και δεν είναι δυνατή η ανάκληση αυτής. Και στην περίπτωση αυτή το ακίνητο δύναται να διατεθεί ελεύθερα. Σε περίπτωση ανακλήσεως συντελεσμένης απαλλοτρίωσης, ο καθού οφείλει να επιστρέψει στον υπερού την καταβληθείσα αποζημίωση, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία Άρση Απαλλοτρίωσης «Άρση απαλλοτρίωσης ονομάζεται η διαδικασία που απαιτείται να κινηθεί από τον ιδιοκτήτη για τον αποχαρακτηρισμό δεσμευμένου με διοικητική πράξη ακινήτου, για κοινόχρηστο ή κοινωφελή σκοπό» (Σπηλιοπούλου, 2017). 1 η περίπτωση άρσης ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης Αυτοδίκαια άρση απαλλοτρίωσης διαπιστώνεται με την παρέλευση τουλάχιστον 15ετίας από τη δέσμευση της ιδιοκτησίας λόγω της έγκρισης ρυμοτομικού σχεδίου, ή την παρέλευση 5ετίας από την κύρωση της σχετικής Π.Ε. ή ΠΤΑΑ (παρ. 2 του άρθρου 3 του Ν.4315/2014). Πριν την ισχύ του Ν.4315/2014 διαπιστωνόταν μόνο από τα Διοικητικά Δικαστήρια, ενώ σήμερα διαπιστώνεται από τη Διοίκηση 26, χωρίς να απαιτείται η έκδοση σχετικής διαπιστωτικής πράξης. Ο θεσμός της άρσης της απαλλοτρίωσης, όπως και ο θεσμός της ανάκλησης της απαλλοτρίωσης, αποβλέπει στην προστασία του θιγόμενου ιδιοκτήτη και κατοχυρώνεται και με την παρ. 4 του άρθρου 17 του Συντάγματος, και από τον ΚΑΑΑ. Έτσι, αν η απαλλοτρίωση δε δύναται να συντελεστεί σε εύλογο χρόνο (ΣτΕ 673/2017) 27 ή έχει μεν συντελεστεί, αλλά 26 Αρμόδιο όργανο για την άρση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, νοείται τον κατά περίπτωση αρμόδιο όργανο στο οποίο έχει ανατεθεί γνωμοδοτική αρμοδιότητα, όπως ο ΟΤΑ, ο Περιφερειάρχης, ο Υπουργός (Γέροντας - Λύτρας κ.α., 2015) 27 ΣτΕ 673/2017 [Μη ύπαρξη νομολογίας ως προς τον εύλογο χρόνο διατήρησης ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης]: «Στις συνταγματικές διατάξεις δεν ορίζεται το χρονικό διάστημα κατά το οποίο είναι ανεκτή η διατήρηση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης ή ρυμοτομικού βάρους σύμφωνα δε με τη νομολογία που έχει διαμορφωθεί καθ ερμηνεία των διατάξεων αυτών, η διατήρηση της ρυμοτομικής επιβάρυνσης είναι ανεκτή μόνο για εύλογο χρόνο, μετά την πάροδο του οποίου ανακύπτει υποχρέωση της Διοίκησης να άρει την απαλλοτρίωση και το βάρος. Εξάλλου, ο εύλογος χρόνος που αποτελεί στοιχείο του συνταγματικού κανόνα, εξαρτάται από τις ιδιαίτερες συνθήκες που συντρέχουν σε κάθε 27

32 εγκαταλείφθηκε ο σκοπός της, θα πρέπει να ανακληθεί, δεδομένου ότι αποτελεί αδικαιολόγητο νομικό και οικονομικό βάρος για τον καθού. Σύμφωνα με την πάγια νομολογία του ΣτΕ, οι ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις, οι οποίες διατηρούνται για μεγάλο χρονικό διάστημα από της κηρύξεώς τους χωρίς να συντελούνται, δημιουργούν υποχρέωση στη Διοίκηση για την άρση τους, με ανάλογη τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου. 2 η περίπτωση άρσης ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης Η αποζημίωση λόγω αναγκαστικής απαλλοτρίωσης ακινήτου πρέπει να καταβάλλεται σε ένα εύλογο χρονικό διάστημα. Από την παρ. 4 του άρθρου 17 του Συντάγματος, ορίζεται ως χρόνος καταβολής της αποζημίωσης, οι 18 μήνες από τη δημοσίευση της απόφασης για τον προσωρινό ή απευθείας προσδιορισμό της. Εάν η αποζημίωση που καθορίστηκε δεν καταβληθεί εμπρόθεσμα, η απαλλοτρίωση, όπως και στην 1 η περίπτωση, αίρεται αυτοδικαίως (παρ. 2 του άρθρου 3 του Ν.4315/2014). Η αυτοδίκαιη άρση πριν την ισχύ του Ν.4315/2014 διαπιστωνόταν από την αρμόδια για την κήρυξη της απαλλοτρίωσης αρχή, με την έκδοση διαπιστωτικής πράξης που δημοσιευόταν σε ΦΕΚ. Σήμερα διαπιστώνεται από τη Διοίκηση χωρίς την έκδοση διαπιστωτικής πράξης. Με τη μη εμπρόθεσμη καταβολή της αποζημίωσης, ο ιδιοκτήτης, και υπό τις προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος, έχει το αναφαίρετο δικαίωμα να ζητήσει α) την άρση της απαλλοτρίωσης β) την πλήρη αποζημίωσή του, και γ) την ακύρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού και την ανατροπή ολόκληρου του σχεδίου πόλης μιας περιοχής ή την ακύρωση της πράξεως αναγκαστικής απαλλοτριώσεως. Σε περίπτωση άρνησης της Διοίκησης να άρει την απαλλοτρίωση ή την παράλειψη της Διοίκησης να βεβαιώσει την αυτοδίκαια άρση της απαλλοτρίωσης, ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης μετά τη λήξη του 18μηνου και εφόσον επιθυμεί την άρση, μπορεί να ζητήσει από το Τριμελές Διοικητικό Πρωτοδικείο την έκδοση δικαστικής απόφασης με την οποία να ακυρώνεται η προαναφερθείσα άρνηση της Διοίκησης. Επίσης με τον πρόσφατο Ν.4315/2014, για τις διαδικασίες άρσεων που ξεκινούν μετά την ισχύ του νόμου αυτού 28, δόθηκε η δυνατότητα τήρησης διοικητικής διαδικασίας άρσης των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων υπό προϋποθέσεις - χωρίς βέβαια να αποκλείονται δικαστικές προσφυγές. Σύμφωνα με την παρ. 16 του άρθρου 4 του Ν. 4315/2014: «... απαγορεύεται η άρση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης ή δέσμευσης στις περιπτώσεις: α)κοινόχρηστων ή κοινωφελών χώρων που καθορίσθηκαν εκ της αρχικής έγκρισης ρυμοτομικών σχεδίων είτε για αστική αποκατάσταση δικαιούχων του Υπουργείου Γεωργίας, είτε κατόπιν ιδιωτικής πρωτοβουλίας όπως οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί, είτε για στεγαστικά προγράμματα και β)περιοχών που βρίσκονται σε στάδιο σύνταξης του Κεφαλαίου Γ Πράξης Εφαρμογής.» συγκεκριμένη υπόθεση, δηλαδή από πραγματικά δεδομένα, όπως είναι το χρονικό διάστημα που παρήλθε από την επιβολή της ρυμοτομικής επιβάρυνσης, οι ενέργειες στις οποίες έχει τυχόν προβεί η Διοίκηση και από τις οποίες μπορεί να συναχθεί πρόθεσή της για τη συντέλεση της απαλλοτρίωσης, και οι τυχόν ενέργειες των ιδιοκτητών». 28 Για τις περιπτώσεις εκκρεμών διαδικασιών άρσης απαλλοτρίωσης πριν την ισχύ του Ν.4315/2014, αναφέρεται η παρ. 6 του άρθρου 6 αυτού 28

33 1.11 Τροποποίηση ρυμοτομικού σχεδίου μετά από άρση Μετά τη διαπίστωση από τη Διοίκηση της άρσης απαλλοτρίωσης, το σχέδιο καθίσταται σε εκκρεμότητα, ο χώρος είναι πολεοδομικά αρρύθμιστος, και το ακίνητο δεν καθίσταται αυτομάτως οικοδομήσιμο. Επίσης, ούτε το ακίνητο επανέρχεται στην προηγούμενη νομική κατάσταση, αλλά είναι μετέωρο και «η Διοίκηση οφείλει να το ρυθμίσει υπό τον έλεγχο του ΣτΕ» (ΣτΕ 3908/2007) (Γέροντας - Λύτρας κ.α., 2015). Η Διοίκηση, με την τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου δε δεσμεύεται να καταστήσει το ακίνητο οικοδομήσιμο, αλλά οφείλει να κρίνει εάν: α) για κάποιο νόμιμο λόγο 29 πρέπει να παραμείνει εκτός πολεοδομικού σχεδιασμού είτε β) να δεσμευθεί εκ νέου με την επανεπιβολή ρυμοτομικής απαλλοτριώσεως ή ρυμοτομικού βάρους, είτε γ) να καταστεί οικοδομήσιμο με τους γενικούς ή (ενδεχομένως) με ειδικούς όρους δόμησης, οι οποίοι πρέπει να καθορισθούν (ΣτΕ 1412/2016, 903/2015, 653/2015, 4124/2013, 4842/2012) Επανεπιβολή ρυμοτομικού βάρους Με την παράγραφο 4 του Ν.4315/2014 ορίζεται ότι, είναι νόμιμη και αποδεκτή η ενέργεια της επανεπιβολής της αρθείσας ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης ή δέσμευσης, για τον ίδιο ή για άλλο σκοπό, μόνον αν υπάρχουν α)σοβαροί πολεοδομικοί λόγοι και αναγκαιότητα διατήρησης του ακινήτου ως κοινόχρηστου ή κοινωφελούς χώρου και β)πρόθεση και οικονομική δυνατότητα του οικείου ΟΤΑ ή άλλου αρμόδιου φορέα για την καταβολή της προσήκουσας αποζημίωσης στους δικαιούχους, που αποδεικνύεται με την εγγραφή αυτής σε ειδικό κωδικό στον προϋπολογισμό του οικείου ΟΤΑ ή άλλου αρμόδιου φορέα. Ως προσήκουσα αποζημίωση, ορίζεται, η υπολογιζόμενη με βάση το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών. Αν η αποζημίωση αυτή δε γίνει αποδεκτή από τον ιδιοκτήτη, αυτός έχει το δικαίωμα, να απευθυνθεί στο αρμόδιο δικαστήριο για τον καθορισμό προσωρινής ή οριστικής τιμής μονάδος (Κουδούνη, 2016). Με τον ΚΑΑΑ του 2001, εισάγεται η υποχρέωση της Διοίκησης να αιτιολογεί ρητά την πράξη της απαλλοτρίωσης, καθώς και τη δυνατότητα κάλυψης της σχετικής δαπάνης. Στις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις, ο κανόνας αυτός ισχύει μόνο για τις περιπτώσεις επανεπιβολής αρθείσας απαλλοτρίωσης Προβλήματα εφαρμογής δικαστικών αποφάσεων Επειδή οι εγκρίσεις/τροποποιήσεις των ρυμοτομικών σχεδίων δε γίνονται σε κτηματογραφικά διαγράμματα, προκειμένου να εξετάσει η Διοίκηση νομίμως την τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου κατόπιν άρσης απαλλοτρίωσης, με το άρθρο 3 του Ν.4315/2014 προβλέπεται η συμπλήρωση όλων των απαραίτητων στοιχείων σε τοπογραφικό διάγραμμα, θεωρημένο από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία ως προς την ισχύ των αναγραφόμενων στοιχείων του ρυμοτομικού σχεδίου. Στο παραπάνω πλαίσιο, κατά την εξέταση των περιπτώσεων αυτών, και προκειμένου να επιτευχθεί η άρση του ρυμοτομικού βάρους, η Διοίκηση πρέπει να διαπιστώσει το δικαίωμα του αιτούντος ως πραγματικού ιδιοκτήτη. Όμως για την έκδοση δικαστικών αποφάσεων άρσης απαλλοτρίωσης, η εξέταση του αιτήματος μόνο ως προς το εύλογο χρονικό διάστημα του ρυμοτομικού βάρους, η 29 όπως δασικός χαρακτήρας, εντός αιγιαλού, σε ζώνη προστασίας ρέματος κ.λπ. 29

34 έλλειψη Κτηματολογίου (και δασικού και αρχαιολογικού) και η μη συσχέτιση του κτηματολογικού φύλλου του ακινήτου για το οποίο εξετάζεται το αίτημα άρσης όταν λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο οδηγούν στην έκδοση αποφάσεων οι οποίες δεν μπορούν να εφαρμοστούν (Κουδούνη, 2016). Ενδεικτικές περιπτώσεις προβλημάτων εφαρμογής δικαστικών αποφάσεων άρσεων απαλλοτρίωσης, αποτελούν: η αδυναμία εντοπισμού της ακριβούς θέσης του ακινήτου, επειδή οι δικαστικές αποφάσεις δε συνοδεύονται από τοπογραφικό διάγραμμα, και στις περισσότερες περιπτώσεις, η δικαστική απόφαση 30 δεν αναφέρει καθόλου το εμβαδό του επίδικου ακινήτου η διαπίστωση πως το ακίνητο που αναφέρεται στη δικαστική απόφαση, ανήκει τελικά σε διαφορετικό ιδιοκτήτη η διαπίστωση πως το ακίνητο που αναφέρεται στη δικαστική απόφαση εμπίπτει σε χώρο ρεμάτων και γενικά προστατευόμενων περιοχών 31, ή και σε ακίνητα Κυριότητας Ελληνικού Δημοσίου ή ΟΤΑ, επειδή οι δικαστικές αποφάσεις του Διοικητικού Δικαστηρίου επικεντρώνονται στο χρόνο δέσμευσης του ακινήτου χωρίς να προχωρούν σε διερεύνηση του ιδιοκτησιακού καθεστώτος αυτού η διαπίστωση ότι για το ακίνητο που αναφέρεται στη δικαστική απόφαση είχε δοθεί τίτλος μεταφοράς συντελεστή δόμησης και επομένως έχει νομίμως αποζημιωθεί οι περιπτώσεις που ο ΟΤΑ δεν όφειλε καθόλου αποζημιώσεις ή ήταν υπόχρεος για να αποζημιώσει ελάχιστα τετραγωνικά μέτρα ώστε να επέλθει η συντέλεση της απαλλοτρίωσης Σε περιοχές με Λειτουργούν Κτηματολογικό Γραφείο, μετά από συσχέτιση των δικαστικών αποφάσεων άρσης απαλλοτρίωσης, με τις αρχικές εγγραφές των ακινήτων για τα οποία έχει εκδοθεί η δικαστική απόφαση, αρκετές φορές διαπιστώνεται πως το εμβαδό που καταγράφεται στη δικαστική απόφαση 32 διαφέρει κατά πολύ από το καταμετρηθέν του Εθνικού Κτηματολογίου, τις μετρήσεις όμορων ιδιοκτησιών, ακόμα και του τίτλου κυριότητας. Οι δυσκολίες αυτές εμποδίζουν τη Διοίκηση να συμμορφωθεί άμεσα με τις δικαστικές αποφάσεις και να προχωρήσει στην τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου Διατήρηση Απαλλοτρίωσης Εφόσον οι θιγόμενοι ιδιοκτήτες επιθυμούν την διατήρηση της απαλλοτρίωσης που ανακλήθηκε αυτοδίκαια λόγω παρέλευσης της δεκαοχτάμηνης προθεσμίας, μπορούν να υποβάλλουν αίτηση και υπεύθυνη δήλωση προς την αρχή που εξέδωσε την απαλλοτριωτική απόφαση, μέσα σε προθεσμία ενός έτους από την παρέλευση της προθεσμίας, περί διατήρησης της απαλλοτρίωσης και καταβολής της δικαστικά καθορισμένης προσωρινής ή οριστικής αποζημίωσης 33. Αν το αίτημα γίνει δεκτό από την αρχή που κήρυξε την 30 ΤριμΠρΘεσ 1577/2008, ΤριμΠρΘεσ 1249/2007, ΤριμΠρΘεσ 2909/ με τον Ν.4067/2012 κατοχυρώθηκε η δυνατότητα της Διοίκησης να εξαιρεί τέτοιου είδους ακίνητα από το εγκεκριμένο σχέδιο (Κουδούνη, 2016) 32 π.χ. α) ΤριμΠρΘεσ 1/2009 διαφορά εμβαδού με Ε.Κ. περίπου 28τμ β) ΤριμΠρΘεσ 3060/2009 διαφορά 180τμ, γ) ΤριμΠρΘεσ 2850/2006 διαφορά 100τμ. 33 παρ. 3 του άρθρου 11 του ΚΑΑΑ, όπως αντικαταστάθηκε με την παρ. 3α του άρθρου 39 του Ν. 4024/2011 ( ΦΕΚ 226/τΑ /

35 απαλλοτρίωση και υποχρεούται στην καταβολή της αποζημίωσης, δεν επιτρέπεται ο ανακαθορισμός της αποζημίωσης, ή η αναζήτηση τόκων υπερημερίας Συμπεράσματα Συνοψίζοντας τα προαναφερθέντα, διαπιστώνεται ότι η ιδιοκτησία προστατεύεται στο σύνολό της, και τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη διατηρούνται στο ακέραιο, όσο χρονικό διάστημα διαρκεί η δέσμευση του ακινήτου χωρίς να έχει καταβληθεί πλήρης αποζημίωση. Επιπλέον, δίνεται η δυνατότητα της εκ νέου απόκτησης απαλλοτριωθέντων χώρων από τους προηγούμενους ιδιοκτήτες, όταν οι χώροι αυτοί παύουν να εξυπηρετούν το σκοπό για τον οποίο δεσμεύτηκαν. Η νομοθεσία που διέπει τις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις παρέχει εύλογο χρονικό διάστημα για την καταβολή της αποζημίωσης, παρόλα αυτά μερικές φορές η αποζημίωση δεν καταβάλλεται στο σύνολό της ώστε να θεωρηθεί πλήρης, με συνέπεια ο ιδιοκτήτης του ακινήτου μετά το πέρας μεγάλου χρονικού διαστήματος να κινήσει διαδικασία άρσης του ρυμοτομικού βάρους. Όταν δεν υπάρχει η οικονομική δυνατότητα από τον ΟΤΑ να καταβάλει την αποζημίωση που οφείλει ο ίδιος ή άλλος υπόχρεος ιδιοκτήτης, ώστε να υπάρξει επανεπιβολή του ρυμοτομικού βάρους, οι κοινόχρηστοι χώροι αντικαθίστανται από οικοδομήσιμους, και το ρυμοτομικό σχέδιο μιας περιοχής υπόκειται συνεχώς σε τροποποιήσεις. Ακόμα κι όταν υπάρχει η πρόθεση και η οικονομική δυνατότητα υλοποίησης του ρυμοτομικού σχεδίου, οι διαδικασίες μέχρι να επέλθει η συντέλεση της απαλλοτρίωσης, είναι πολύ χρονοβόρες. Για τη βελτίωση της υπάρχουσας κατάστασης, θα πρέπει να απλοποιηθούν οι διαδικασίες συντέλεσης των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων που εφαρμόζονται σήμερα, ενώ παράλληλα θα βοηθούσε, η κάθε πρόταση για νέα τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου να γίνεται, υποχρεωτικά μετά από μελέτη της οικονομικής δυνατότητας του ΟΤΑ - ή και της Διοίκησης με την ευρύτερη έννοια (Περιφέρεια, Αποκεντρωμένη, ΥΠΕΝ) - να αποζημιώσει το σύνολο του προτεινόμενου σε απαλλοτρίωση κοινόχρηστου χώρου. Για τις ήδη κηρυχθείσες από έτη, και μη συντελεσμένες απαλλοτριώσεις, η απόκτηση των κοινοχρήστων χώρων θα πρέπει να αναζητηθεί σε οποιοδήποτε ενεργό εργαλείο απόκτησής τους, όπως το Πράσινο Ταμείο ή η Τράπεζα Γης. Επιπρόσθετα, για να μη δημιουργείται σύγχυση σε σχέση με την ταυτότητα του ακινήτου αλλά και για την ορθή και έγκαιρη εφαρμογή δικαστικών αποφάσεων άρσης απαλλοτρίωσης από τη Διοίκηση, θα βοηθούσε στις περιοχές που λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο, παράλληλα με την εξέταση του χρόνου δέσμευσης να λαμβάνεται υπόψη και το κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου από το αρμόδιο δικαστήριο. Το επόμενο κεφάλαιο μελετά το νομοθετικό πλαίσιο και τις βασικές αρχές καταμερισμού των υποχρεώσεων καταβολής των αποζημιώσεων για τα ρυμοτομούμενα τμήματα ιδιοκτησιών, στους υπόχρεους όμορους ιδιοκτήτες και τον ΟΤΑ. 31

36 ΚΕΦΑΛΑΙΟ Νομοθετικό πλαίσιο σύνταξης ΠΤΑΑ Στις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις, για την απόκτηση των κοινοχρήστων χώρων στις περιοχές που διέπονται από τις διατάξεις του Ν.Δ/γματος της , συντάσσεται από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης του ΟΤΑ, πράξη τακτοποίησης αναλογισμού αποζημίωσης, ως προδικασία της δίκης καθορισμού αποζημίωσης και αναγνώρισης δικαιούχων. Η πράξη πρέπει να έχει εγκριθεί νόμιμα, άλλως η αίτηση καθορισμού αποζημίωσης απορρίπτεται (ΑΠ 528/2009). Όπως αναφέρθηκε και προηγούμενα, η σύνταξη πράξης επιτυγχάνεται συνήθως μετά από την επίσπευση ενός ή περισσοτέρων ιδιοκτητών, ή την επίσπευση του ΟΤΑ, για τη διάνοιξη μιας ή περισσοτέρων οδών του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου. Στη συνηθέστερη περίπτωση συνδέεται άμεσα με την πρόθεση οικοδόμησης, αφού δεν επιτρέπεται έκδοση οικοδομικής άδειας χωρίς προηγούμενη τακτοποίηση του οικοπέδου και των ομόρων αυτού 34, όπως επισημαίνεται και στη με αρ. 1174/2011 απόφαση ΣτΕ. Η ΠΤΑΑ είναι μια διοικητική πράξη, η οποία αποβλέπει στην εφαρμογή του ρυμοτομικού σχεδίου και στη δημιουργία άρτιων και οικοδομήσιμων οικοπέδων, σύμφωνα με τους όρους και περιορισμούς δόμησης της περιοχής, αλλά και στον ορθογωνισμό και την ευθυγράμμιση των πλευρών αυτών κατά τη διακριτική ευχέρεια της Διοίκησης που συντάσσει την πράξη (Χορομίδης, 2002). Με την ΠΤΑΑ προσδιορίζονται, βάσει τεχνικών στοιχείων, το μέτρο συμμετοχής στην υποχρέωση ή στο δικαίωμα αποζημίωσης των ρυμοτομούμενων ακινήτων. Με τον αναλογισμό αποζημίωσης καθορίζονται: α)οι υποχρεώσεις των παρόδιων ιδιοκτητών, να παραχωρήσουν χωρίς αποζημίωση τμήμα της ιδιοκτησίας τους για την διάνοιξη οδών, πλατειών κλπ. (αυτοαποζημίωση), β)οι υποχρεώσεις των ωφελούμενων παρόδιων 35 ιδιοκτητών οι οποίοι και αποζημιώνουν είτε άλλους θιγόμενους ιδιοκτήτες είτε τον ΟΤΑ σε περίπτωση προσκύρωσης καταργούμενου κοινόχρηστου χώρου και γ)τυχόν υποχρεώσεις του ΟΤΑ για αποζημίωση ρυμοτομούμενων τμημάτων ακινήτων και για αποζημίωση των επικειμένων (κτίρια, περιφράξεις, δένδρα κ.ά.). Η τμηματική εφαρμογή του σχεδίου, έχει σαν αποτέλεσμα, σε κάθε περιοχή του εγκεκριμένου σχεδίου πόλης να υπάρχει πλήθος κυρωμένων ΠΤΑΑ. Λόγω της περιορισμένης έκτασης που καλύπτουν, υπάρχουν πολλές αλληλεπικαλυπτόμενες πράξεις. Ιδιαίτερα για τον αναλογισμό ιδιοκτησιών που εκτείνονται στη συμβολή δύο ή περισσοτέρων οδών, η συνήθης πρακτική είναι ένα μέρος του ρυμοτομούμενου τμήματος να αναλογίζεται με τη πράξη τακτοποίησης που συντάσσεται για τη διάνοιξη της μίας οδού, και το υπόλοιπο να αναλογίζεται σε διαφορετική ΠΤΑΑ, η οποία συντάσσεται μεταγενέστερα, για τη διάνοιξη της δεύτερης οδού. Σε κάθε πράξη τα τμήμα τα οποία αναλογίστηκαν με προηγούμενη σημειώνονται με το χαρακτηριστικό (ερ). Η επικρατούσα κατάσταση φαίνεται χαρακτηριστικά στις εικόνες 1 και 2 της επόμενης σελίδας. 34 βλ. άρθρο 7, παρ. 7, Ν.Ο.Κ./2012: «Οικοδομήσιμο είναι ένα άρτιο οικόπεδο, όταν και τα όμορα οικόπεδα είναι και αυτά άρτια ή όταν η δόμησή του δεν παρεμποδίζει την τακτοποίηση των γειτονικών οικοπέδων». 35 Σύμφωνα με το άρθρο 290 του Προεδρικού Διατάγματος της , (ΦΕΚ 580/τΔ / ), ωφελούμενοι παρόδιοι, θεωρούνται οι ιδιοκτήτες των ακινήτων των οποίων τα οικόπεδα έχουν ή μπορούν να αποκτήσουν πρόσωπο (όριο) στον κοινόχρηστο χώρο του απαλλοτριωτέου ακίνητου, μετά από προσκυρώσεις ή τακτοποιήσεις. 32

37 Εικόνα 1: Απόσπασμα ΠΤΑΑ, με γραφικές καταμετρήσεις Εικόνα 2: Απόσπασμα ΠΤΑΑ, με ψηφιακές καταμετρήσεις Πηγή εικόνων: Γεωγραφικό Σύστημα Πληροφοριών Δ. Θεσ/νίκης (gis.thessaloniki.gr) 33

38 Με το Ν.Δ , οι πράξεις διακρίνονται στις παρακάτω κατηγορίες: Πράξη τακτοποίησης και αναλογισμού αποζημίωσης οικοπέδων (ΠΤΑΑ), η οποία είναι η συνηθέστερη στις νέες διανοίξεις οδών, και συντάσσεται μετά από αίτημα ιδιοκτήτη (επισπεύδων), ο οποίος επιθυμεί να διανοιχθεί η οδός έμπροσθεν αυτού, και να γίνουν α) οι απαραίτητες τακτοποιήσεις και β) οι αναλογισμοί υποχρεώσεων για τα ρυμοτομούμενα τμήματα των ιδιοκτησιών, ώστε να μπορέσει να οικοδομήσει. Ειδικότερα, πρέπει να προηγείται η τακτοποίηση των οικοπέδων και η προσκύρωση τμημάτων που δε μπορούν να τακτοποιηθούν και στη συνέχεια να γίνει η πράξη αναλογισμού επί των οικοπέδων που τελικά έχουν διαμορφωθεί. Πράξη αναλογισμού αποζημίωσης οικοπέδων (ΠΑΑ), με την οποία γίνεται μόνο αναλυτική κατανομή των υποχρεώσεων λόγω ρυμοτομίας στους υπόχρεους ωφελούμενους παρόδιους ιδιοκτήτες, είτε επειδή δεν υπάρχουν ιδιοκτησίες προς τακτοποίηση είτε επειδή επείγει ο αναλογισμός για τη διάνοιξη της οδού. Στη δεύτερη αυτή περίπτωση, η τακτοποίηση θα πραγματοποιηθεί σε μελλοντικό χρόνο, με μεταγενέστερη πράξη τακτοποίησης. Πράξη τακτοποίησης οικοπέδων (ΠΤ). Συντάσσεται για μη οικοδομήσιμα οικόπεδα (πχ τυφλά) τα οποία μπορεί να είναι είτε άρτια είτε όχι. Η τακτοποίηση των οικοπέδων - σε περιοχές εντός σχεδίου - γίνεται για τη βελτίωση του σχήματος του οικοπέδου, προκειμένου αυτό να καταστεί άρτιο και οικοδομήσιμο, και επιτυγχάνεται συνήθως είτε με υποχρεωτική μεταβίβαση ενός τμήματος ιδιοκτησίας σε όμορο ιδιοκτήτη, είτε με ανταλλαγή ισομεγεθών κατά το δυνατό τμημάτων. Η υποχρεωτική αυτή ενέργεια της Διοίκησης ονομάζεται προσκύρωση και στην πραγματικότητα αποτελεί αναγκαστική απαλλοτρίωση, που επιβάλλεται σε μία ιδιοκτησία (Ζεντέλης, 2011). Σημειώνεται ότι, η τακτοποίηση απαγορεύεται εάν στο οικοπεδικό τμήμα που προσκυρώνεται υπάρχει μόνιμο κτίσμα από το οποίο δεν παραιτείται ο ιδιοκτήτης κατά την έναρξη της διαδικασίας τακτοποίησης. Πρωτόκολλο αδυνάτου σύνταξης πράξης τακτοποίησης οικοπέδων (ΠΑΣΠ), περίπτωση σπάνια, στην οποία δεν πραγματοποιείται η τακτοποίηση, γιατί υφίστανται κτίσματα στις όμορες του επισπεύδοντος ιδιοκτησίες, από τα οποία οι ιδιοκτήτες αρνούνται να παραιτηθούν 36, με αποτέλεσμα να μην είναι εφικτή η τακτοποίηση. Πράξη επειγούσης ανάγκης, η οποία συντάσσεται με επισπεύδων τον οικείο ΟΤΑ ή το Δημόσιο όταν επείγει η διάνοιξη οδού του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου, και συνήθως αφορά οδό μεγάλου πλάτους. Στην ουσία πρόκειται για πράξη αναλογισμού αποζημίωσης ή πράξη τακτοποίησης και αναλογισμού αποζημίωσης. Συνήθως, μετά τη σύνταξή της οι αποζημιώσεις καθορίζονται άμεσα και γίνεται παρακατάθεση όλων των υποχρεώσεων στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, από τον ΟΤΑ ή το Δημόσιο, ώστε να είναι εφικτό να καταληφθούν τα ακίνητα, και να πραγματοποιηθεί σε σύντομο χρονικό διάστημα το επιθυμούμενο έργο. Στη συνέχεια ο ΟΤΑ ή το Δημόσιο έχει να λαμβάνει τις αποζημιώσεις που κατέθεσε στο ΤΠΔ από τους υπόχρεους που ορίστηκαν στην πράξη. Πράξεις τακτοποίησης και αναλογισμού αποζημίωσης οικοπέδων στις συρραφές σχεδίων πόλεως. Συντάσσονται για οικόπεδα που βρίσκονται στο όριο ρυμοτομικών 36 Ο επισπεύδων της πράξης υποχρεωτικά παραιτείται από κτίσματα και τυχόν άλλες κατασκευές στο οικόπεδό του. 34

39 σχεδίων που έχουν εγκριθεί με τις διατάξεις του Ν.Δ , και του Ν.1337/1983 αντίστοιχα 37. Όλα τα είδη των πράξεων συντάσσονται βάσει των ίδιων διατάξεων, διαφέρουν όμως ως προς στο περιεχόμενο (αν μόνο αναλογίζουν, μόνο τακτοποιούν/προσκυρώνουν, ή και αναλογίζουν και τακτοποιούν ιδιοκτησίες). Στην παρούσα εργασία, χάριν συντομίας στα σημεία όπου αναγράφεται πράξη ή ΠΤΑΑ η οποία είναι η πληρέστερη αφού περιέχει και αναλογισμούς και προσκυρώσεις περιλαμβάνονται όλες οι προαναφερθείσες περιπτώσεις. Η πράξη αποτελείται από λεκτικό και διάγραμμα 38, τα οποία περιέχουν το αντικείμενο των προσκυρώσεων και των αναλογισμών. Ακόμα και στο Πρωτόκολλο Αδυνάτου Σύνταξης Πράξης τακτοποίησης οικοπέδων (ΠΑΣΠ), συντάσσεται λεκτικό με πλήρη και λεπτομερή τεκμηρίωση του αδυνάτου σύνταξης πράξης, ενώ στο αντίστοιχο τοπογραφικό διάγραμμα, πρέπει να καθορίζεται ο τρόπος που θα μπορούσε να επιτευχθεί τακτοποίηση στο μέλλον, για να βεβαιώνεται ότι υπό ανέγερση οικοδομή δε θα παρεμποδίσει ή δυσχεράνει τη μελλοντική τακτοποίηση των όμορων ιδιοκτησιών 39. Η ΠΤΑΑ δίνει έμφαση στις ιδιοκτησίες και τα όριά τους, και όχι στους ιδιοκτήτες, οι οποίοι για να εισπράξουν αποζημιώσεις, πρέπει να αναγνωριστούν δικαστικά. Εσφαλμένη αναγραφή στο ονοματεπώνυμο του ιδιοκτήτη, δεν αποτελεί λόγω ακύρωσης της πράξης. Ο βασικός νόμος με τις διατάξεις του οποίου, συντάσσονται οι πράξεις τακτοποίησης, είναι το νομοθετικό διάταγμα της (ΦΕΚ 228/τΑ /1923, «περί σχεδίων πόλεων κλπ.»), άρθρα 30, και 40-48, όπως τροποποιήθηκαν, συμπληρώθηκαν και ισχύουν σήμερα. Άλλες διατάξεις, οι οποίες αφορούν τη σύνταξη ΠΤΑΑ περιλαμβάνονται: στο Ν.5269/1931 (ΦΕΚ 274/τΑ /1931, «περί αδειών οικοδομών επί ρυμοτομούμενων ακινήτων κλπ.»), άρθρο 6, όπως ισχύει μετά από το Ν.653/1977 (ΦΕΚ 214/τΑ /1977) και τον Ν.3212/2003 (ΦΕΚ 308/τΑ /2003). στο από Βασιλικό Διάταγμα (ΦΕΚ 205/τΑ /1936, «περί της εκτελέσεως της παρ. 3 του άρθρου 6 του Ν. 5269/1931» όπως ισχύει μετά τις διατάξεις του Ν.653/1977). στο Νομοθετικό Διάταγμα 690/1948 (ΦΕΚ 133/τΑ /1948, «περί της συμπληρώσεως διατάξεων περί σχεδίων πόλεων»). στον Α.Ν.625/1968 (ΦΕΚ 226/τΑ /1968, «περί της συμπληρώσεως και τροποποιήσεως των γενικών περί σχεδίων πόλεων διατάξεων»). 37 Δύναται ακόμα και τμήμα του οικοπέδου να εμπίπτει σε περιοχή με Πράξη Εφαρμογής 38 σε ορισμένες περιοχές της Ελλάδας από πίνακα και διάγραμμα (Χατζηρόδου Νικολοπούλου, Φαρμάκη, 2012) 39 Η κύρωση του ΠΑΣΠ γίνεται με απόφαση Περιφερειάρχη. Μετά την κύρωση και ειδικά στην περίπτωση όπου υπάρχουν αποκλεισμένες από εγκεκριμένους κοινόχρηστους χώρους άρτιες ιδιοκτησίες υπάρχει η δυνατότητα να εκδοθεί απόφαση του Περιφερειάρχη με την οποία καθορίζονται ειδικοί όροι δόμησης για αυτές (βλ. παρ. 5 του ενοποιημένου άρθρου 43,44,45 του Ν.Δ ) (Χατζηρόδου Νικολοπούλου, Φαρμάκη, 2012). 35

40 στο Ν.1337/1983 (ΦΕΚ 33/τΑ /1983, «περί επεκτάσεως Πολεοδομικών Σχεδίων κλπ.»), άρθρα 25, 28 και 36, όπως ισχύουν μετά τις διατάξεις του άρθρου 5 παρ. 8 του Ν.2052/1992 (ΦΕΚ 94/τΑ /1992), του άρθρου 27 του Ν.2742/1999 (ΦΕΚ 207/τΑ /1999), του Ν.2831/2000 (ΦΕΚ 140/τΑ /2000) και της παρ. 6 του άρθρου 11 του Ν.3212/2003 (ΦΕΚ 308/τΑ /2003). Οι Ν.797/1971 (ΦΕΚ 1/τA /1971), Ν.653/1977 (ΦΕΚ 214/Α /1977) και Ν. 2882/2001 (ΦΕΚ 17/τΑ /2001), «περί αναγκαστικών απαλλοτριώσεων». Ο Ν.1577/1985 (περί ΓΟΚ) όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε με τους Ν.1647/1986 (ΦΕΚ 141/τΑ /1986), Ν. 1772/1988 (ΦΕΚ 91/τΑ /1988) και Ν.2831/2000 (ΦΕΚ 140/τΑ /2000). Το Ν.4067/ (ΦΕΚ 79/τΑ /2012, «Νέος Οικοδομικός Κανονισμός»), άρθρο 33, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει σήμερα Βασικοί κανόνες αναλογισμού Σύμφωνα με το άρθρο 31 του Ν.Δ. της , σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρων 6 παρ.1 και 3 του Ν. 5269/1931, όπως συμπληρώθηκε με το άρθρο 2 του ΑΝ625/1968 και αντικαταστάθηκε με το άρθρο 3 του Ν.653/1977, οι βασικοί κανόνες του αναλογισμού υποχρεώσεων είναι: Σε διάνοιξη οδού με πλάτος έως 30μ, οι εκατέρωθεν ιδιοκτησίες οφείλουν να αποδώσουν τα τμήματα των ιδιοκτησιών τους, μέχρι το ½ του πλάτους της οδού (αυτοαποζημίωση) με ταυτόχρονη ενδεχομένως οφειλή του ενός προς τον άλλον ιδιοκτήτη χωρίς να υπάρχει καμία υποχρέωση αποζημίωσης από το ΟΤΑ. Η υποχρέωση του ΟΤΑ (ή άλλου αρμόδιου φορέα όπως πχ ΥΠΕΝ) ξεκινά εφόσον ο δρόμος είναι >30μ Στις περιπτώσεις καθορισμού Χώρων Πρασίνου η υποχρέωση αυταποζημίωσης φθάνει την 20μετρη λωρίδα και επιβαρύνονται οι ιδιοκτησίες με πρόσωπο στον κοινόχρηστο χώρο (ΚΧ). Ο ΟΤΑ είναι υπόχρεος για τον «πυρήνα» του ΚΧ 40. Σημειώνεται ότι για διάνοιξη οδών με πλάτος>30μ., με επίσπευση του Δημοσίου και επίσης στις παραποτάμιες/παράκτιες περιοχές, προβλέπονται ειδικές διατάξεις με το άρθρο 4 του Ν. 653/ 1977 όπως κωδικοποιήθηκε στα άρθρα 296 και 290 του ΚΒΠΝ, κλπ (Κουδούνη, 2016). Για τον τρόπο υπολογισμού των υποχρεώσεων, στο πλαίσιο σύνταξης μιας ΠΤΑΑ δεν θα γίνει περαιτέρω αναφορά στο παρόν, διότι δεν εμπίπτει στο αντικείμενο της παρούσας εργασίας. 40 Στην περίπτωση που το εμβαδόν του πυρήνα είναι μεγαλύτερο του αθροίσματος των εμβαδών των ρυμοτομούμενων ιδιοκτησιών, τότε για την αποζημίωση όλων των ρυμοτομούμενων τμημάτων οικοπέδων επιβαρύνεται ο ΟΤΑ (άρθρο 6 του από Δ/τος και άρθρο 3 του Ν.653/1977) (Χατζηρόδου Νικολοπούλου, Φαρμάκη, 2012). 36

41 2.2 Διαδικασία σύνταξης ΠΤΑΑ Η διαδικασία σύνταξης μια ΠΤΑΑ, οποιασδήποτε κατηγορίας από τις προαναφερόμενες, συνοπτικά περιλαμβάνει τα παρακάτω βήματα: 1. Γίνεται αίτηση στον αρμόδιο ΟΤΑ, από τον ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη 41, ο οποίος καλείται επισπεύδων. Προσκομίζονται οι τίτλοι ιδιοκτησίας, με τεχνική έκθεση εφαρμογής αυτών, και κτηματολογικό διάγραμμα (σε ψηφιακή μορφή πλέον), το οποίο συντάσσεται σε κλίμακα 1: σε εξαρτημένη αποτύπωση στο σύστημα ΕΓΣΑ 87. Στο κτηματολογικό διάγραμμα συνήθως περιλαμβάνεται ολόκληρο το οικοδομικό τετράγωνο και οι απέναντι ιδιοκτησίες, με λεπτομερή αποτύπωση, που περιλαμβάνει και όλες τις επικείμενες κατασκευές των οικοπέδων. Ειδικά για τα κτίσματα, επισημαίνεται η κατάστασή τους, και αναγράφονται τυχόν οικοδομικές άδειες. Οι ιδιοκτησίες χρωματίζονται στα όριά τους και αριθμούνται. Στο διάγραμμα περιλαμβάνονται οι ρυμοτομικές και οικοδομικές γραμμές και αναγράφονται τα ισχύοντα διατάγματα ρυμοτομίας, οι όροι δόμησης της περιοχής, και ο πίνακας με τα ονοματεπώνυμα και τις διευθύνσεις των φαινόμενων ιδιοκτητών. Επίσης, στο διάγραμμα σημειώνονται οι προηγούμενες πράξεις που έχουν συνταχθεί (για τα ρυμοτομούμενα και προσκυρούμενα τμήματα που βρίσκονται σε ισχύ). 2. Γίνεται έλεγχος πληρότητας των στοιχείων από την αρμόδια ΥΔΟΜ. Σε περίπτωση ελλείψεων/σφαλμάτων γίνονται οι απαραίτητες διορθώσεις από το μηχανικό του επισπεύδοντα. Η διαδικασία επαναλαμβάνεται μέχρι την ορθή συμπλήρωση του τοπογραφικού διαγράμματος. 3. Ο ΟΤΑ προσκαλεί με έγγραφό του όλους τους εμπλεκόμενους ιδιοκτήτες 43 και τους φορείς του Δημοσίου, σε υπόδειξη ορίων 44, η οποία και καθορίζεται σε συγκεκριμένη ημερομηνία. Οι ιδιοκτήτες οφείλουν να προσκομίσουν τους τίτλους αυτών, ώστε να προκύψουν στοιχεία για τη θέση αλλά και για το χρόνο δημιουργίας κάθε οικοπέδου, γεγονός που καθορίζει την αρτιότητα αυτού. 4. Πραγματοποιείται η υπόδειξη ορίων, και προσκομίζονται σε χρονικό διάστημα συνήθως 30 ημερών, οι τίτλοι και τα υπόλοιπα στοιχεία των εμπλεκόμενων στην πράξη ακινήτων. Βάσει αυτών γίνονται τυχόν διορθώσεις στο τοπογραφικό διάγραμμα από τον αρμόδιο μηχανικό της ΥΔΟΜ που θα συντάξει την πράξη. 5. Συντάσσεται η πράξη από τον μηχανικό, η οποία περιλαμβάνει: το λεκτικό με τα εμβαδά και τους υπόχρεους αποζημίωσης, το οποίο χωρίζεται σε Κεφάλαια. συνήθως Κεφάλαιο με υποχρεώσεις λόγω προσκύρωσης και Κεφάλαιο με υποχρεώσεις αποζημιώσεων λόγω ρυμοτόμησης (αναλογισμοί). Τα Κεφάλαια υποδιαιρούνται σε άρθρα και παραγράφους, ενώ κάθε παράγραφος αναφέρεται σε μία μόνο υποχρέωση. Το διάγραμμα - το οποίο είναι το κτηματολογικό διάγραμμα που είχε προσκομίσει ο επισπεύδων, και ελέγχθηκε/συμπληρώθηκε όπως αναφέρθηκε 41 ή τους ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες 42 το τοπογραφικό διάγραμμα εάν οι ιδιοκτησίες είναι πολλές και μεγάλης έκτασης δύναται να συνταχθεί και σε κλίμακα 1: Η παράλειψη της πρόσκλησης ορισμένων ιδιοκτητών οικοπέδων που τακτοποιούνται δεν επηρεάζει το κύρος της ΠΤΑΑ εφόσον δεν προέκυψε αμφισβήτηση σχετικά με τα όρια ιδιοκτησιών αυτών (ΣτΕ 980/1985). 44 Και εάν απαιτείται σε ιδιωτικό διακανονισμό. Η πρόσκληση σε ιδιωτικό διακανονισμό απευθύνεται στους ιδιοκτήτες μη άρτιας ιδιοκτησίας, η οποία πρόκειται να προσκυρωθεί σε όμορή της. 37

42 στο βήμα 4 - πάνω στο οποίο σημειώνονται τα τμήματα που προσκυρώνονται ή αναλογίζονται, αριθμημένα στις κορυφές τους, με αναγραφή του εμβαδού αυτών. 6. Η πράξη κοινοποιείται μέσω του επισπεύδοντα στους φερόμενους ιδιοκτήτες των ιδιοκτησιών που συμμετέχουν στην πράξη, οι οποίοι δύναται να υποβάλλουν ενστάσεις ενώπιον Περιφερειάρχη, εντός 10 ημερών από την ημέρα κοινοποίησης, στην Υπηρεσία που συνέταξε την πράξη. 7. Η πράξη (λεκτικό και διάγραμμα) μαζί με τυχόν ενστάσεις και την άποψη της Υπηρεσίας που συνέταξε την πράξη επί τον ενστάσεων, διαβιβάζεται προς έγκριση στην Περιφέρεια. 8. Η Περιφέρεια γνωμοδοτεί επί των ενστάσεων και τελικά, είτε εγκρίνει ολόκληρη την ΠΤΑΑ, είτε εγκρίνει μόνο συγκεκριμένα Κεφάλαια, άρθρα ή εδάφια αυτής (εγκριτική εν μέρει), είτε ακυρώνει την ΠΤΑΑ. Στην περίπτωση που η ΠΤΑΑ ακυρώνεται για να ανασυνταχθεί, η διοικητική διαδικασία παραμένει εκκρεμής μέχρι να συνταχθεί νέα πράξη και να εγκριθεί από τον Περιφερειάρχη. Σε περίπτωση που η πράξη δεν ακυρώνεται εξ ολοκλήρου, αλλά ακυρώνεται μερικώς, στα άρθρα που εγκρίθηκαν η πράξη φέρει εκτελεστό χαρακτήρα. 9. Η απόφαση της Περιφέρειας κοινοποιείται στην αρμόδια ΥΔΟΜ του ΟΤΑ, η οποία την κοινοποιεί μέσω του επισπεύδοντα στους στους φερόμενους ιδιοκτήτες των ιδιοκτησιών που συμμετέχουν στην πράξη. Οι τελευταίοι δύναται να υποβάλλουν προσφυγή εντός 15 ημερών ενώπιον του Γενικού Γραμματέα της Αποκεντρωμένης Διοίκησης δια της Περιφέρειας. Σε περίπτωση που υποβληθούν προσφυγές σε άλλο φορέα (αρμόδια ΥΔΟΜ ή Περιφέρεια), αυτές διαβιβάζονται στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση. 10. Ο Γενικός Γραμματέας της Αποκεντρωμένης Διοίκησης εκδίδει απόφαση επί των προσφυγών, με την οποία δύναται να τροποποιηθεί η απόφαση της Περιφέρειας. 2.3 Απεικόνιση αναλογισμού Για την κατανόηση της ιδιαιτερότητας του ιδιοκτησιακού καθεστώτος ακινήτου, στο οποίο συντελείται τμηματικά η ρυμοτομική απαλλοτρίωση, παρατίθεται το παράδειγμα που ακολουθεί: Έστω ότι, νέα οδός με πλάτος μικρότερο των 20μ. ρυμοτομεί τις ιδιοκτησίες με ΚΑΕΚ1, ΚΑΕΚ2,ΚΑΕΚ3 και ΚΑΕΚ4, όπως απεικονίζεται στο διπλανό σχήμα (Σχήμα 1). Σύμφωνα με τους κανόνες αναλογισμού, λόγω του μικρού πλάτους της οδού, υπόχρεοι για τα ρυμοτομούμενα τμήματα των ιδιοκτησιών θα είναι μόνο οι παρόδιοι ιδιοκτήτες. Επειδή πολλές φορές η οδός δεν διανοίγεται σε όλο της το μήκος, αλλά τμηματικά, έστω ότι είχαν συνταχθεί ήδη δυο ΠΤΑΑ από επίσπευση παρακείμενων, ενδιαφερόμενων ιδιοκτητών (Σχήμα 2: ΠΤΑΑ1 και ΠΤΑΑ2 οι οποίες εμφανίζονται διαγραμμισμένες). Σχήμα 1: Διάνοιξη νέας οδού πλάτους < 20μ. 38

43 Στο σχήμα 3 παρουσιάζεται ο αναλογισμός για το υπόλοιπο τμήμα της ιδιοκτησίας με ΚΑΕΚ1 (μωβ χρώμα). Το τμήμα έμπροσθεν αυτής και έως το μέσο της οδού αποτελεί αυταποζημίωση (μωβ διαγράμμιση), και τα υπόλοιπα τμήματα του ΚΑΕΚ1 αποζημιώνονται από τα ΚΑΕΚ2, ΚΑΕΚ3 και ΚΑΕΚ4 με διαγράμμιση αντίστοιχων τμημάτων. Σχήμα 2: Αναλογισμός με περισσότερες από μία ΠΤΑΑ Σχήμα 3: Αναλογιζόμενα τμήματα ιδιοκτησίας με αυτοαποζημιούμενο τμήμα Για να μπορέσει να προβεί σε έκδοση οικοδομικής άδειας η ιδιοκτησία με ΚΑΕΚ3, υποχρεούται να αποζημιώσει βάσει της ΠΤΑΑ το ρυμοτομούμενο τμήμα του ΚΑΕΚ1 (πράσινη διαγράμμιση) και να θέσει σε κοινή χρήση το τμήμα της ιδιοκτησίας του που αποτελεί αυταποζημίωση (πράσινο βαμμένο τμήμα), όπως απεικονίζεται στο σχήμα 4. Για τα στοιχεία καταβολής των αποζημιώσεων μεταξύ ιδιωτών, δεν υπήρχε καμία νομοθετική πρόβλεψη/υποχρέωση κοινοποίησης στον ΟΤΑ. Τα στοιχεία αυτά στις περιπτώσεις έκδοσης οικοδομικών αδειών ενδέχεται να περιλαμβάνονται στους αντίστοιχους φακέλους που είχαν κατατεθεί στις Νομαρχίες (έως την κατάργηση αυτών). Σχήμα 4: Αποζημιώσεις για έκδοση ΟΑ Το γεγονός αυτό έχει ως αποτέλεσμα, τα στοιχεία αποζημιώσεων να μην υπάρχουν στους φακέλους των αντίστοιχων ΠΤΑΑ αρμοδιότητας ΟΤΑ, και κατ επέκτασιν ιδιοκτησίες 39

44 για τις οποίες έχει επέλθει η συντέλεση απαλλοτρίωσης να αντιμετωπίζονται ως εκκρεμότητες για την πραγματοποίηση έργων στην περιοχή. Στο σχήμα 4 παρουσιάστηκε η μερική συντέλεση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, για ένα τμήμα από το ρυμοτομούμενο κομμάτι της ιδιοκτησίας με ΚΑΕΚ1. Τα τμήματα που απαρτίζουν το συνολικό ρυμοτομούμενο κομμάτι της ιδιοκτησίας με ΚΑΕΚ1 στο παράδειγμα, αναλογίζονται με τρεις ΠΤΑΑ, οι οποίες σε κάποια χρονική στιγμή μπορεί να μην ισχύουν. Όπως αναφέρθηκε και στα Κεφάλαιο 1.5 και 1.7 του παρόντος, το ακίνητο αποκτάται από τον ΟΤΑ αφού αποζημιωθούν όλα τα τμήματα για τα οποία υποχρεούνται οι παρόδιοι ιδιοκτήτες, και τέλος για να επέλθει η συντέλεση θα πρέπει γίνει δημοσίευση σε ΦΕΚ για το τμήμα της ιδιοκτησίας που αυταποζημιώνεται. Μέχρι τη συντέλεση της απαλλοτρίωσης, τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη διατηρούνται στο ακέραιο, επομένως αν δεν καταβληθεί η προσήκουσα αποζημίωση έστω και για ένα μικρό τμήμα της ιδιοκτησίας, ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να προβεί στις νόμιμες ενέργειες για την άρση του ρυμοτομικού βάρους 45 για ολόκληρο το ρυμοτομούμενο κομμάτι, και η ιδιοκτησία του να αποκτήσει ξανά την αρχική της μορφή, μέχρι την εκ νέου ρύθμιση του πολεοδομικού καθεστώτος. Υπάρχουν και περιπτώσεις που έχουν καταβληθεί οι αποζημιώσεις και μένει μόνο η δημοσίευση της αυταποζημίωσης, η οποία αμελείται και δεν πραγματοποιείται ποτέ. Η ιδιοκτησία στην περίπτωση αυτή, όπως και στην περίπτωση που οφείλεται μόνο αυταποζημίωση συνεχίζει μέχρι τη σύσταση κάποιας συμβολαιογραφικής πράξης - να εμφανίζεται στον τίτλο με την αρχική της περιγραφή. Όπως παρατηρήθηκε, και στις δηλώσεις κατά το στάδιο της κτηματογράφησης για τη δημιουργία του Εθνικού Κτηματολογίου, τις περισσότερες φορές δεν υποβάλλονται τα στοιχεία που πιστοποιούν απώλεια κυριότητας λόγω απαλλοτρίωσης ή σύστασης δουλείας από απαλλοτρίωση (Αρβανίτης, 2016). 2.4 Διαπιστωμένες αδυναμίες παλαιών ΠΤΑΑ Κατά τη σύνταξη νέων ΠΤΑΑ, και κατά το στάδιο τροποποίησης ρυμοτομικού σχεδίου λόγω άρσης απαλλοτρίωσης, έχουν παρατηρηθεί: 1. Ασάφειες-ασυμφωνίες διαδοχικών διαταγμάτων ρυμοτομίας μεταξύ τους, όπως: διατάγματα συνεχόμενων περιοχών, στις οποίες η ρυμοτομία δεν εμφανίζεται με τον ίδιο τρόπο είτε τροποποιητικό διάταγμα που απεικονίζει διαφορετική αρχική κατάσταση σε σχέση με το προηγούμενο εγκεκριμένο διάταγμα παραδείγματα: α)οδός εμφανίζεται με διαφορετικό πλάτος, β)στο ένα διάταγμα η γραμμή ορίζεται ως ρυμοτομική και στο άλλο ως οικοδομική, γ)χώροι πρασίνου εμφανίζονται με ασυνέχειες κλπ. 45 Οπότε και λαμβάνει γνώση ο αρμόδιος ΟΤΑ, περί της μη καταβολής των αποζημιώσεων από τους υπόχρεους ιδιοκτήτες 40

45 2. Ασυμφωνία μεταξύ των ΠΤΑΑ και των οικοδομικών αδειών (ΟΑ) (ατομικές διοικητικές πράξεις) σε σχέση με τα διατάγματα ρυμοτομίας (κανονιστικές πράξεις), που εφαρμόζουν. Σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις, οι ρυμοτομικές γραμμές πρέπει να μεταφέρονται στο έδαφος με εφαρμογή του εγκεκριμένου σχεδίου. Όμως στα προ του 1979 εγκεκριμένα σχέδια πόλεως, δεν προβλεπόταν η συνολική υλοποίηση των ρυμοτομικών γραμμών, αλλά σταδιακή υλοποίηση σύμφωνα με τεχνικές εκθέσεις, από τις οποίες προέκυπτε η γεωμετρική εξάρτηση της ρυμοτομικής γραμμής ενός οικοπέδου από σταθερά υφιστάμενα σημεία (Ζεντέλης, 2011). Με τη με αρ. 9388/ εγκύκλιο του τέως ΥΠΕΧΩΔΕ καθιερώθηκε ο προσδιορισμός των ρυμοτομικών γραμμών σε επίπεδο Ο.Τ. με «διαγράμματα εφαρμογής» των ρυμοτομικών γραμμών. Τα διαγράμματα εφαρμογής, συντάσσονται σε κλίμακα 1:500 και με τη βοήθειά τους ορίζονται επί του εδάφους οι ρυμοτομικές γραμμές όλων των πλευρών του Ο.Τ. Επειδή οι θέσεις των ρυμοτομικών γραμμών στο έδαφος δεν ταυτίζονται με τα υλοποιημένα προς τους κοινόχρηστους χώρους όρια των οικοπέδων, πρέπει για την οριοθέτηση του οικοπέδου να λαμβάνονται υπόψη τα τυχόν υπάρχοντα συνταχθέντα διαγράμματα εφαρμογής (Ζεντέλης, 2011). Όταν τα όρια εμφανίζονται σε επίσημα στοιχεία (θεωρητικά όρια) και είναι υλοποιημένα στην πραγματικότητα (πραγματικά όρια) μπορεί να εξεταστεί η ακρίβεια στην υλοποίηση αυτών. Εάν υπάρχει απόκλιση που δεν είναι αποδεκτή με βάση τις τεχνικές προδιαγραφές, που χρησιμοποιήθηκαν και τις απαιτήσεις ακρίβειας, τότε είτε πρέπει να διορθωθούν τα πραγματικά όρια είτε πρέπει να διορθωθούν τα θεωρητικά όρια (Αρβανίτης, 2014). Στην ίδια κατεύθυνση κινούνται οι αποφάσεις ΣτΕ 2955/2016 και ΣτΕ 1320/2017 [Παράνομη ανάκληση οικοδομικής άδειας λόγω ασυμφωνίας μεταξύ του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου και του εφαρμοσθέντος σε έδαφος] «Εάν μετά την έκδοση οικοδομικής αδείας διαπιστωθεί, από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία, ασυμφωνία μεταξύ του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου και του εφαρμοσθέντος στο έδαφος, νομίμως διατάσσεται η διακοπή των εκτελουμένων δυνάμει της αδείας εργασιών - ιδίως μάλιστα στην περίπτωση που, λόγω της ασυμφωνίας, η οικοδομή ανεγείρεται σε κοινόχρηστο κατά το σχέδιο χώρο μέχρις ολοκληρώσεως της διαδικασίας άρσεως της ασυμφωνίας με την έκδοση σχετικής πράξεως διορθώσεως ή τροποποιήσεως του ρυμοτομικού σχεδίου από την αρμόδια αρχή». 2.5 Συμπεράσματα Ο τμηματικός υπολογισμός των υποχρεώσεων αποζημίωσης σε μια περιοχή υλοποίησης του ρυμοτομικού σχεδίου με τις διατάξεις του Ν.Δ. του 1923, συνέβαλε στη δυσκολία απόκτησης κοινόχρηστων χώρων από τους ΟΤΑ. Το πρόβλημα διογκώνεται στις περιπτώσεις όπου μια ιδιοκτησία αναλογίζεται με διαφορετικές πράξεις, σε διαφορετικό χρόνο και οι ήδη χρονοβόρες διαδικασίες καταβολής αποζημιώσεων, επιμηκύνονται περαιτέρω, μέχρι να επέλθει η συντέλεση της απαλλοτρίωσης. Ένα ακόμη ζήτημα που ανακύπτει, αφορά στα ρυμοτομούμενα τμήματα γεωμαχίων, τα οποία έχουν αποζημιωθεί από τους υπόχρεους παρόδιους ιδιοκτήτες, ή έχουν αφεθεί σε 41

46 κοινή χρήση, χωρίς όμως τα στοιχεία αυτά να είναι γνωστά στη Διοίκηση, ώστε να λαμβάνονται υπόψη για τον προγραμματισμό έργων στην υπόψη περιοχή. Επιπλέον, το γεγονός ότι με το Ν.Δ. του 1923 δεν υπήρξε συνολικός σχεδιασμός αλλά πλήθος ρυμοτομικών διαταγμάτων και ΠΤΑΑ για κάθε περιοχή, χωρίς να υπάρχουν τις περισσότερες φορές διαγράμματα εφαρμογής των ρυμοτομικών γραμμών, είχε σαν αποτέλεσμα ασυμφωνίες και αποκλίσεις μεταξύ των θεωρητικών και των υλοποιημένων ορίων των γεωτεμαχίων. Οι ΠΤΑΑ συντάσσονται σήμερα μετά από ψηφιακή επεξεργασία του τοπογραφικού διαγράμματος, και οι υπολογισμοί γίνονται με περισσότερη ακρίβεια και όχι με γραφικές καταμετρήσεις. Επομένως, οι συντεταγμένες των κορυφών των προς αποζημίωση τμημάτων (ρυμοτομούμενων/ προσκυρούμενων), θα μπορούσαν να αναγράφονται σε πίνακα επί του διαγράμματος της πράξης, στο σύστημα ΕΓΣΑ 87, για να χρησιμοποιηθούν κατά τη σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος για έκδοση οικοδομικής άδειας, και για τις χωρικές μεταβολές που θα χρειαστεί να γίνουν στο Εθνικό Κτηματολόγιο, αφού πραγματοποιηθεί η καταβολή των αποζημιώσεων στους δικαστικά αναγνωρισθέντες δικαιούχους. Στο κεφάλαιο που ακολουθεί επιχειρείται μια μοντελοποίηση των διαδικασιών σύνταξης και έγκρισης ΠΤΑΑ, ενώ σχεδιάζεται μια βάση δεδομένων η οποία περιλαμβάνει τα στοιχεία που θα έπρεπε να υπάρχουν σε ένα ολοκληρωμένο σύστημα διαχείρισης διανοίξεων κοινοχρήστων χώρων, δηλ. τα προς αποζημίωση τμήματα των ιδιοκτησιών, τους υπόχρεους καταβολής αποζημίωσης, τις αποφάσεις που αφορούν τον καθορισμό αποζημίωσης και τα στοιχεία παρακατάθεσης ή εξόφλησης του ποσού που έχει προσδιοριστεί δικαστικά ή συμβιβαστικά. 42

47 ΚΕΦΑΛΑΙΟ Μοντελοποίηση Αρχικό στάδιο για το σχεδιασμό και την ανάπτυξη ενός έργου, αποτελεί η μοντελοποίηση. Ένα μοντέλο είναι μια απλούστευση της πραγματικότητας. Η δημιουργία ενός μοντέλου, βοηθάει στην κατανόηση του συστήματος που αναπτύσσεται, ενώ η επιλογή του μοντέλου επιδρά στην αντιμετώπιση του προβλήματος και στη δημιουργία της λύσης του (Φιτσιλής, 2004). Το μοντέλο: Αποτελεί μια αφηρημένη περιγραφή ενός φυσικού συστήματος και ένα σχέδιο για την κατασκευή ενός συστήματος. Βοηθάει στην κατανόηση ενός συστήματος και στην επικοινωνία των μελών της ομάδας που αναπτύσσει το σύστημα. «Ένα από τα πιο απλά παραδείγματα μοντέλου είναι ο χάρτης. Ένας χάρτης μοντελοποιεί τον κόσμο με διαφορετικούς τρόπους (πολιτικός, γεωγραφικός, συγκοινωνιακός χάρτης), καθένας από τους οποίους παρουσιάζει μια διαφορετική όψη χωρίς ποτέ να ταυτίζεται με τον πραγματικό κόσμο» (Φιτσιλής, 2004). Δημιουργούνται μοντέλα για διαφορετικά επίπεδα λεπτομέρειας. Ένα μοντέλο αναπαριστά τα σημαντικά - από μία ορισμένη οπτική γωνία - στοιχεία της οντότητας που μοντελοποιείται, απλοποιώντας ή και παραλείποντας τα υπόλοιπα. Για το λόγο αυτό, δεν υπάρχει ένα μοναδικό μοντέλο που να καλύπτει όλες τις πλευρές ενός συστήματος, αλλά διαφορετικοί τύποι μοντέλων, προσεγγίζουν διαφορετικές πλευρές του (Γαβριώτης, 2005). 3.2 Unified Modeling Language (UML) Γενικά H Ενοποιημένη Γλώσσα Μοντελοποίησης (Unified Modeling Language) αποτελεί την πλέον δημοφιλή γραφική γλώσσα για την οπτικοποίηση, προσδιορισμό, ανάπτυξη και τεκμηρίωση συστημάτων, κυρίως λογισμικού και βάσεων δεδομένων (Booch, Rumbaugh, Jacobson, 1999). Η UML είναι μια διαγραμματική σημειογραφία, που χρησιμοποιώντας την δεν είναι απαραίτητο να ακολουθήσει κανείς την αντικειμενοστραφή σχεδιαστική μεθοδολογία. Χρησιμοποιεί γραφικά σύμβολα και όχι ελεύθερο κείμενο, εκφράζει προδιαγραφές, και κυρίως παρέχει τεκμηρίωση για όλα τα στάδια του κύκλου ζωής του λογισμικού: απαιτήσεις, αρχιτεκτονική, σχεδίαση και υλοποίηση. Το βασικό της πλεονέκτημα είναι η ανεξαρτησία από οποιαδήποτε μεθοδολογία ή διαδικασία ανάπτυξης του συστήματος, με τρόπο ανεξάρτητο της υλοποίησής του (Eriksson, Penker, 1998). Η UML χρησιμεύει στο να απεικονιστεί μια αντικειμενοσταφής ανάλυση ή σχεδιασμός του μοντέλου, και χρησιμοποιείται για: Απεικόνιση (visualization) Προδιαγραφή (specification) Τεκμηρίωση (documentation) 43

48 Κατασκευή (construction) των δομικών συστατικών ενός συστήματος (π.χ. λογισμικού). Η βασική αρχή που διέπει την UML, είναι ότι κάθε πολύπλοκο σύστημα προσεγγίζεται καλύτερα από ένα μικρό σετ ανεξάρτητων απεικονίσεων του μοντέλου. Μια μοναδική και συνολική απεικόνιση είναι αδύνατη. Κάθε μοντέλο θα πρέπει να εκφράζεται σε διάφορα επίπεδα ακριβείας. Για τους παραπάνω λόγους η UML καθορίζει πολλά διαφορετικά διαγράμματα, κατά περίπτωση, τα οποία παρέχουν πολλαπλές απόψεις του συστήματος κατά την ανάλυση ή την ανάπτυξη. Τα κυριότερα διαγράμματα που χρησιμοποιεί η UML είναι τα ακόλουθα (Eriksson, Penker, 1998): Διάγραμμα περιπτώσεων χρήσης (Use case diagram) Διάγραμμα κλάσεων (Class diagram) Διάγραμμα ακολουθίας (Sequence diagram) Διάγραμμα συνεργασίας (Collaboration diagram) Διάγραμμα καταστάσεων (Statechart diagram) Διάγραμμα δραστηριότητας (Activity diagram) Διάγραμμα συστατικών (Component diagram) Διάγραμμα ανάπτυξης (Deployment diagram) Το συνηθέστερα χρησιμοποιούμενο μοντέλο της UML είναι το διάγραμμα περιπτώσεων χρήσης (Use case diagram), το οποίο περιγράφει για ποιόν αναπτύσσεται και τι πρέπει να κάνει το σύστημα. Μια περίπτωση χρήσης είναι ένας διαφορετικός τρόπος με τον οποίο ένας χρήστης μπορεί πραγματικά να χρησιμοποιήσει το σύστημα (Γερογιάννης, Κακαρόντζας, Καμέας, Σταμέλος, Φιτσιλής, 2006). Για την καλύτερη περιγραφή των περιπτώσεων χρήσης, στην παρούσα εργασία χρησιμοποιήθηκαν διαγράμματα δραστηριοτήτων (activity diagrams), για τα οποία γίνεται λεπτομερέστερη ανάλυση στην επόμενη ενότητα. 44

49 3.2.2 Διαγράμματα δραστηριοτήτων (Activity Diagrams) Παλαιότερα, για τη μοντελοποίηση διεργασιών σχεδιάζονταν τα διαγράμματα ροής (flowcharts). Η εξέλιξη του διαγράμματος ροής στη γλώσσα UML, ονομάζεται διάγραμμα δραστηριότητας (activity diagram). Ένα διάγραμμα δραστηριότητας απεικονίζει τη ροή από μια διεργασία σε μια άλλη, ενώ υπό ορισμένες συνθήκες μπορεί να εκτελεί παράλληλες δραστηριότητες (Γαβριώτης, 2005). Τα διαγράμματα δραστηριοτήτων, περιγράφουν τις συνθήκες που καθορίζουν ποιες δραστηριότητες θα εκτελεστούν, ποιες δραστηριότητες μπορούν να λαμβάνουν χώρα παράλληλα καθώς και τις τυχόν δομές που επαναλαμβάνονται. Τα σύμβολα του διαγράμματος δραστηριότητας είναι: Πίνακας 1 : Σύμβολα διαγράμματος δραστηριότητας Σύμβολο Περιγραφή Αρχή Τέλος Activity Δραστηριότητα Μετάβαση Κόμβος Απόφασης. Ο ρόμβος, με πολλαπλές εξερχόμενες ακμές, συμβολίζει ένα σημείο επιλογής της ροής ελέγχου (if, case) Η ένωση (join), συμβολίζει τη συνένωση πολλών εισερχομένων μεταβάσεων σε μία εξερχόμενη Η διχάλα (fork), συμβολίζει την ανάλυση μιας εισερχόμενης μετάβασης σε πολλές παράλληλες εξερχόμενες μεταβάσεις «Ένα διάγραμμα δραστηριοτήτων μπορεί να σχεδιαστεί και τοποθετώντας τις δραστηριότητες σε διαδρομές ενώ κάθε διάδρομος αντιστοιχεί σε ένα αντικείμενο. Κάθε δραστηριότητα αντιστοιχεί σε μια λειτουργία της αντίστοιχης κλάσης. Έτσι συνδέουμε το διάγραμμα δραστηριοτήτων με το διάγραμμα κλάσεων» (Γαβριώτης, 2005). Η σχηματική αναπαράσταση της διαδικασίας σύνταξης μιας ΠΤΑΑ όπως περιγράφεται αναλυτικά στο κεφάλαιο 2.2 παρουσιάζεται συνοπτικά στο διάγραμμα δραστηριοτήτων που ακολουθεί: 45

50 Ενδιαφερόμενοι Φορέας σύνταξης Φορείς έγκρισης Αίτημα σύνταξης ΠΤΑΑ Έγκριση ρυμοτομικού διατάγματος Τοπογραφικό διάγραμμα Τίτλος Έλεγχος πληρότητας Συμπληρώσεις 1 Υπόδειξη ορίων Συμπληρωματικά στοιχεία Συμπληρώσεις 2 Κοινοποίηση ΠΤΑΑ Σύνταξη ΠΤΑΑ Ενστάσεις Απόφαση 1 Κοινοποίηση Απόφασης Προσφυγές Απόφαση 2 Διάγραμμα 1: Διαδικασία σύνταξης ΠΤΑΑ 46

51 Ακύρωση Απόφαση Έγκριση Αντίστοιχα, η διαδικασία μετά τη λήψη απόφασης από τον Περιφερειάρχη που αφορά σε έγκριση ή μη, μιας ΠΤΑΑ, μετά την εξέταση και τυχόν ενστάσεων, γενικευμένα, παρουσιάζεται στο διάγραμμα (2). Μερική έγκριση Κοινοποίηση Απόφασης Έγκριση στο σύνολο Η ισχύς της προαναφερθείσας Απόφασης του Περιφερειάρχη, καθώς και η ισχύς κάθε επόμενης απόφασης, όπως του Γ. Γρ. της Αποκεντρωμένης Διοίκησης - σε περίπτωση άσκησης προσφυγών - παρουσιάζεται στο διάγραμμα (3). Διάγραμμα 2: Διαδικασία έγκρισης απόφασης Σημειώνεται ότι κάθε απόφαση αναφέρεται σε διάφορα σημεία της πράξης. Κάθε σημείο της πράξης, ορίζεται μονοσήμαντα από το κεφάλαιο, το άρθρο και την παράγραφο στην οποία αναλύεται, και αφορά έναν αναλογισμό ή μια προσκύρωση. Αναγράφεται στο διπλανό σχήμα ως «Παράγραφος». Με το πέρασμα των ετών ενδέχεται να υπάρξει κάποια τροποποίηση ρυμοτομίας στην περιοχή, οπότε αναλογισμοί (παράγραφοι) ακυρώνονται, και συντάσσονται νέες ΠΤΑΑ, οι οποίες είτε διατηρούν τους παλαιούς αναλογισμούς, είτε αναλογίζουν εκ νέου τα εμβαδά των ρυμοτομούμενων τμημάτων που κατά διάφορες χρονικές περιόδους έχουν ακυρωθεί. Έτσι η ισχύς μιας παραγράφου, της ΠΤΑΑ αναφέρεται μόνο στη χρονική στιγμή για την οποία την εξετάζουμε. Σημειώνεται ότι σε πολύ παλιές πράξεις το σχήμα καταλήγει σε ατέρμων βρόγχο. Παράγραφος Απόφαση Ακύρωση Έγκριση Κοινοποίηση Απόφασης Έλεγχος ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΑ ΙΣΧΥΣ Διάγραμμα 3: Έλεγχος ισχύος ανά παράγραφο 47

52 Οι ΠΤΑΑ δε μεταγράφονται υποχρεωτικά όπως οι Πράξεις Εφαρμογής. Συνήθως μετά την έγκριση μιας ΠΤΑΑ, ο επισπεύδων ιδιοκτήτης καταβάλλει τις υποχρεώσεις του και αφήνει σε κοινή χρήση τυχόν ρυμοτομούμενα τμήματα της ιδιοκτησίας του διατηρώντας το δικαίωμα αποζημίωσης στο μέλλον από τους παρόδιους, ώστε να μπορέσει να εκδώσει οικοδομική άδεια. Οι υπόλοιποι όμοροι/εμπλεκόμενοι ιδιοκτήτες καταβάλλουν σταδιακά τις υποχρεώσεις τους, τη χρονική στιγμή που ο καθένας αποφασίζει να αξιοποιήσει το ακίνητό του. Παράδειγμα Στο σχήμα 5 παρουσιάζεται μια απλή περίπτωση προσκύρωσης και ρυμοτόμησης. Έστω ότι διανοίγεται νέα οδός που διαχωρίζει το ΚΑΕΚ1 εντός δυο οικοδομικών τετραγώνων. Για το ένα τμήμα πληρούνται τα όρια αρτιότητας και οικοδομησιμότητας της περιοχής, αλλά το τμήμα εντός του δεύτερου ΟΤ, δε δύναται να τακτοποιηθεί και τελικά προσκυρώνεται στο ΚΑΕΚ2 (σχήμα 6, μπλε διαγράμμιση). Το ρυμοτομούμενο τμήμα του ΚΑΕΚ1 αποζημιώνεται κατά το ήμισυ από το ΚΑΕΚ2 και κατά το ήμισυ αποτελεί αυταποζημίωση. Σχήμα 5: Γεωτεμάχιο με ρυμοτομούμενο και προσκυρούμενο τμήμα πριν τη διάνοιξη της οδού Σχήμα 6: Νέα κατάσταση μετά την καταβολή αποζημιώσεων για τη διάνοιξη της οδού Με την καταβολή των υποχρεώσεων, παρατηρούμε ότι θα υπάρξουν χωρικές μεταβολές: Με την αποζημίωση του προσκυρούμενου τμήματος, θα υπάρξει χωρική μεταβολή, στα ΚΑΕΚ1 και ΚΑΕΚ2, με την αφαίρεση του τμήματος από το ΚΑΕΚ1 και την προσθήκη του στο ΚΑΕΚ2. Με την αποζημίωση του ρυμοτομούμενου τμήματος του ΚΑΕΚ1 από το ΚΑΕΚ2, δεν θα υπάρξει καμία μεταβολή στο ΚΑΕΚ2. Όμως όπως και στην προηγούμενη περίπτωση, θα υπάρξει χωρική μεταβολή για το ΚΑΕΚ1, ενώ το τμήμα εντός της οδού μετά και τη δημοσίευση της αυταποζημίωσης, καθίσταται κοινόχρηστο με αποτέλεσμα να αποκτά δικαίωμα κυριότητας ο αρμόδιος ΟΤΑ και λαμβάνει ΚΑΕΚ ειδικής εκτάσεως. Δηλαδή 48

53 αφαιρείται τμήμα από το ΚΑΕΚ1 το οποίο προστίθεται στο ήδη υπάρχον ΚΑΕΚ οδικού δικτύου. Επειδή οι αποζημιώσεις καταβάλλονται τμηματικά, πολλές φορές και δεκαετίες μετά τη σύνταξη μιας ΠΤΑΑ, τη χρονική στιγμή α)του δικαστικού ή συμβιβαστικού προσδιορισμού προσωρινής/οριστικής τιμής μονάδας αποζημίωσης και β)της δικαστικής ή διοικητικής αναγνώρισης δικαιούχων ελέγχονται: η ισχύς της υποχρέωσης βάσει των εγκριτικών/ακυρωτικών αποφάσεων της ΠΤΑΑ, αλλά και τυχόν δικαστικών αποφάσεων άρσης απαλλοτρίωσης, οι οποίες στην ουσία ακυρώνουν το διάταγμα ρυμοτομίας και η ισχύς του διατάγματος ρυμοτομίας βάσει του οποίου συντάχθηκε η ΠΤΑΑ, το οποίο ενδέχεται να έχει τροποποιηθεί με νεότερο, και να απαιτείται ακύρωση των αναλογισμών που δεν έχουν εφαρμοσθεί, δηλ. ακύρωση των παραγράφων της ΠΤΑΑ που περιγράφουν τις αποζημιώσεις που δεν έχουν καταβληθεί. Στο διάγραμμα 4, παρουσιάζεται η διαδικασία εφαρμογής των υποχρεώσεων του παραδείγματος (σχήμα 5, 6), σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογίου. 49

54 Παράγραφος Λεκτικού Ισχύς βάση αποφάσεων ΟΧΙ ΝΑΙ Ισχύς βάση διαταγμάτων ρυμοτομίας ΟΧΙ ΝΑΙ Καταβολή υποχρεώσεων ΟΧΙ ΝΑΙ Τμήμα από ΚΑΕΚ1 Προσκύρωση σε ΚΑΕΚ2 Αποζημίωση από ΚΑΕΚ2 ΚΑΕΚ2 χωρική μεταβολή τμήμα ΚΑΕΚ1 ειδική έκταση ΚΑΕΚ1 χωρική μεταβολή Διάγραμμα 4: Διαδικασία εφαρμογής υποχρεώσεων σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογίου 50

55 3.3 Βάση Δεδομένων (DataBase DB) Βάση Δεδομένων είναι ένα σύνολο αρχείων, τα οποία περιλαμβάνουν οργανωμένα χωρίς επαναλήψεις - δεδομένα, τα οποία είναι συνδεδεμένα μεταξύ τους με λογικές σχέσεις και αποθηκεύονται σε Η/Υ. Η βάση περιλαμβάνει και όλα τα αντικείμενα που χρησιμοποιούνται για τη διαχείριση των δεδομένων, ώστε να μπορούν να εξυπηρετήσουν πολλές εφαρμογές από πολλούς χρήστες ταυτόχρονα (Elmasri, Navathe, 1996). Το λογισμικό (προγράμματα) που χρησιμοποιείται για να δημιουργηθεί και να συντηρηθεί μία Βάση Δεδομένων, ονομάζεται Σύστημα Διαχείρισης Βάσης Δεδομένων (Database Management System-DBMS). 3.4 Μοντέλο Οντοτήτων Συσχετίσεων (ΟΣ) Το μοντέλο οντοτήτων συσχετίσεων (Entity Relationship model, ER model), είναι το πιο γνωστό από τα εννοιολογικά 46 (conceptual) μοντέλα δεδομένων που παρέχει μια διαγραμματική αναπαράσταση της δομής της βάσης δεδομένων. Το πλέον χαρακτηριστικό γνώρισμα στα μοντέλα οντοτήτων συσχετίσεων, είναι η οντότητα (entity). Μια οντότητα μπορεί να ορισθεί ως μια αυτόνομη και αυθύπαρκτη μονάδα του φυσικού κόσμου, η οποία μπορεί να θεωρηθεί τόσο ως πομπός ως και ως αποδέκτης πληροφορίας (Μάργαρης, 2011). Η κάθε οντότητα περιγράφεται από ένα σύνολο ιδιοτήτων οι οποίες ονομάζονται χαρακτηριστικά (attributes). 3.5 Χωρικές βάσεις δεδομένων Οι χωρικές ή γεωγραφικές βάσεις δεδομένων είναι βάσεις δεδομένων, οι οποίες υποστηρίζουν και χωρικούς τύπους δεδομένων (γεωμετρίες) όπως σημεία, γραμμές και πολύγωνα. Οι χωρικές βάσεις δεδομένων μπορεί να περιλαμβάνουν διανυσματικά (vector) δεδομένα ή και ψηφιδωτά (raster) δεδομένα. Στη χωρική βάση δεδομένων αποθηκεύονται τα γεωμετρικά στοιχεία των δεδομένων, σε (τυπικούς) πίνακες βάσεων δεδομένων, ενώ ταυτόχρονα παρέχονται και πρόσθετες λειτουργίες για την αναζήτηση και διαχείριση των δεδομένων αυτών, χρησιμοποιώντας τη δομημένη γλώσσα διατύπωσης ερωτήσεων (Structured Query Language / SQL). Οι χωρικές βάσεις δεδομένων αποτελούν τη σημαντικότερη εξέλιξη στον τομέα των βάσεων δεδομένων τις τελευταίες δεκαετίες. Η βασική εφαρμογή τους (Θεοδωρίδης, 2006) είναι η υποστήριξη των Γεωγραφικών Συστημάτων Πληροφοριών - ΓΣΠ (Geographical Information Systems - GIS). Ένα γεωγραφικό σύστημα πληροφοριών, είναι ένα πληροφοριακό σύστημα το οποίο χρησιμοποιείται για την εισαγωγή, ανάκτηση, διαχείριση, ανάλυση και απόδοση γεωγραφικών δεδομένων, με απώτερο στόχο τη λήψη αποφάσεων. Η χαρακτηριστική του δυνατότητα, είναι αυτή της σύνδεσης της χωρικής με την περιγραφική πληροφορία, η οποία δεν έχει από μόνη της χωρική υπόσταση. Ο όρος γεωγραφικό σύστημα πληροφοριών Ο εννοιολογικός σχεδιασμός είναι μία γραφική γλώσσα για την οπτική παράσταση, τη διαμόρφωση προδιαγραφών και την τεκμηρίωση συστημάτων που βασίζονται σε λογισμικό. Ουσιαστικά αποτελεί εργαλείο σχεδιασμού συστημάτων λογισμικού. 47 Παρατίθεται ο ορισμός που έχει δοθεί από τη F.I.G. (Federation Internationale des Geometres 1983), «Γεωγραφικό Σύστημα Πληροφοριών, είναι ένα εργαλείο για τη λήψη αποφάσεων 51

56 περιλαμβάνει τα δεδομένα, το λογισμικό (software), τον εξοπλισμό (hardware), και τις διαδικασίες, για τη διαχείριση της πληροφορίας Διαδικτυακά GIS συστήματα Με την εξέλιξη του διαδικτύου, εμφανίστηκαν τα διαδικτυακά (web-based) GIS συστήματα, τα οποία μπορούν να προσφέρουν τη λειτουργικότητα των παραδοσιακών GIS σε διαδικτυακό περιβάλλον. Αυτό μπορεί να γίνει είτε με την παρουσίαση ενός στατικού χάρτη, είτε μέσω ενός διαλειτουργικού πλαισίου για την εξερεύνηση των χωρικών στοιχείων (Menno-Jan, 2004). Η χωρική βάση δεδομένων αποτελεί το κύριο συστατικό ενός διαδικτυακού γεωγραφικού πληροφοριακού συστήματος, παρέχοντας εργαλεία αποθήκευσης χωρικών δεδομένων και εργαλεία χωρικής ανάλυσης (Obe, Hsu, 2011). Δεδομένου του διαφορετικού τρόπου λειτουργίας του διαδικτύου (μετάδοση στατικής πληροφορίας) σε σχέση με τη λειτουργία των GIS, αλλά και του πλήθους των τεχνικών που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για να δημιουργηθεί ένα web-based GIS. απαιτούνται κάποια κοινά πρότυπα βάσει των οποίων καθίσταται εφικτό, διαφορετικά δεδομένα, διαφορετικά λογισμικά και διαφορετικά προβολικά συστήματα να είναι διαλειτουργικά (Τζιμόπουλος, Τσομπάνογλου, Φώτης, 2013), δηλαδή να συνδέονται και να λειτουργούν με άλλα συστήματα, χωρίς περιορισμούς στην πρόσβασή τους ή φραγμούς στην υλοποίησή τους. Η διαλειτουργικότητα αποτελεί ένα από τα σημαντικότερα ζητήματα για την επίτευξη της αποτελεσματικότητας και της αποδοτικότητας της λειτουργίας πληροφοριακών συστημάτων (Αλεξόπουλος, 2011). Αναφέρεται στην ανάλυση, σχεδίαση, ανάπτυξη, λειτουργία και συντήρηση των πληροφοριακών συστημάτων σε οργανωτικό, σημασιολογικό και τεχνολογικό επίπεδο, αποτελώντας ένα πολύ-επίπεδο ερευνητικό πεδίο. Τα γεωγραφικά πληροφοριακά συστήματα ακολουθούν τις προδιαγραφές που ορίζει το Open Geospatial Consortium (OGC) και το World Wide Web Consortium με κύριο στόχο να εξασφαλισθεί η διαλειτουργικότητα και η συνεργασία των συστημάτων αυτών, όταν έχουν αναπτυχθεί από διαφορετικούς οργανισμούς (Ευθυμιάδου, 2009). Το OGC είναι μια μη κερδοσκοπική διεθνής κοινοπραξία που αποτελείται από εταιρείες, κυβερνητικούς φορείς και πανεπιστήμια με στόχο την ανάπτυξη προτύπων και προδιαγραφών κατά την ανταλλαγή χωρικών/χαρτογραφικών δεδομένων μέσω του διαδικτύου. Έχει αναπτύξει και διατηρεί υπό την εποπτεία του μία σειρά από τεχνικές προδιαγραφές για υπηρεσίες (όπως WMS, WFS, WCS κλπ.) και μορφές αρχείων (όπως GML, KML κλπ.), οι οποίες τυγχάνουν ευρύτατης αποδοχής στον τομέα της διαδικτυακής χαρτογράφησης. νομικής, διοικητικής και οικονομικής υφής και ένα όργανο για το σχεδιασμό και την ανάπτυξη, το οποίο αποτελείται από τη μια από μια Βάση Δεδομένων που περιέχει για μια έκταση στοιχεία προσδιορισμένα στο χώρο και τα οποία σχετίζονται με τη γη και από την άλλη (αποτελείται) από διαδικασίες και τεχνικές για τη συστηματική συλλογή, ενημέρωση, επεξεργασία και διανομή των στοιχείων. Η βάση ενός Γ.Σ.Π. είναι ένα ενιαίο σύστημα (γεωγραφικής) αναφοράς, το οποίο επίσης διευκολύνει τη σύνδεση των στοιχείων μεταξύ τους καθώς και με άλλα συστήματα που περιέχουν στοιχεία για τη γη». 52

57 3.5.2 Γλώσσα σήμανσης Γεωγραφίας (GML) Τα τελευταία χρόνια, παρατηρείται συνεχής αύξηση στη χρήση ελεύθερου λογισμικού, το οποίο οι χρήστες μπορούν να το εκτελούν, να το προσαρμόζουν στις ανάγκες τους, να το βελτιώνουν και να το αναδιανείμουν. Στην ίδια προσέγγιση, κινείται και η επιστήμη της Γεωπληροφορικής, που προσανατολίζεται στην ελεύθερη διάθεση της χωρικής πληροφορίας, Ο προσανατολισμός αυτός αντικατοπτρίζεται με σαφήνεια στην Κοινοτική οδηγία INSPIRE 48, η οποία υποχρεώνει την ελεύθερη διάθεση χωρικών δεδομένων, μέσα από συγκεκριμένα ελεύθερα πρότυπα, όπως αυτά έχουν διαμορφωθεί από το πεδίο της Γεωπληροφορικής, μέσω του OGC. Το πρότυπο κωδικοποίησης Geography Markup Language (GML) λειτουργεί ως μία γλώσσα μοντελοποίησης για την περιγραφή, τη διαχείριση και την ανταλλαγή χωρικών δεδομένων 49. Σήμερα, η μορφή αρχείου GML, είναι ευρέως διαδεδομένη για χωρικές οντότητες που φέρουν αρκετή περιγραφική πληροφορία. Υποστηρίζεται από προγράμματα GIS αλλά και από διαδικτυακές πλατφόρμες χαρτών ανοικτές και εμπορικές, όπως Google Maps ( και OpenStreetMap ( ). Οι προαναφερόμενοι δημοφιλείς διαδικτυακοί τόποι, οι οποίοι προσφέρουν ελεύθερη και γρήγορη πρόσβαση σε χωρικές πληροφορίες, μπορούν να χρησιμοποιηθούν από πολλούς χρήστες χωρίς αυτό να προϋποθέτει την ύπαρξη εξειδικευμένης γνώσης (Rattray, 2006) Διαδικτυακές χαρτογραφικές υπηρεσίες Για τη λήψη οπτικοποιημένης εικόνας των χωρικών δεδομένων, και την απόκτηση πρόσβασης στη χωρική και περιγραφική πληροφορία, χρησιμοποιούνται οι δύο υπηρεσίες /πρότυπα του Open Geospatial Consortium (OGC), που αποτελούν τα βασικά στοιχεία ενός διαδικτυακού Γεωγραφικού συστήματος Πληροφοριών: 1. WMS (Web Map Service): Εξυπηρετεί αιτήματα του χρήστη στο διαδίκτυο, για την απεικόνιση γεωχωρικών δεδομένων με την μορφή εικόνων (π.χ. μορφής PNG, GIF, JPEG ) και διανυσματικών δεδομένων (μορφής SVG). Σύμφωνα με τα καθορισμένα πρότυπα η υπηρεσία εκτελεί τρείς λειτουργίες: οπτικοποιεί επιλεγμένα από το χρήστη θεματικά επίπεδα (layers), παρέχει πληροφορίες μεταδεδομένων 50 και εκτελεί ερωτήματα σε σχέση με χαρακτηριστικά του χάρτη. 48 Infrastructure for Spatial Information in the European Community 49 Στηρίζεται στο GML Schema (Σχήμα), το οποίο δίνει τη δυνατότητα σε χρήστες και προγραμματιστές να περιγράφουν γενικά σύνολα δεδομένων που περιλαμβάνουν σημεία (points), γραμμές (lines) και πολύγωνα (polygons) χρησιμοποιώντας Σχήματα. 50 Τα μεταδεδομένα είναι πληροφορίες, για τα σύνολα και τις υπηρεσίες γεωχωρικών δεδομένων (π.χ. χρόνος δημιουργίας, δημιουργός, προδιαγραφές που ακολουθήθηκαν κ.α.). 53

58 2. WFS (Web Feature Service): Εξυπηρετεί αιτήματα στο διαδίκτυο, παρέχοντας τη δυνατότητα πρόσβασης του χρήστη σε γεωχωρικά δεδομένα μέσω της χρήσης της γλώσσας GML. Σε αντίθεση με την υπηρεσία WMS, η οποία επιστρέφει μία εικόνα η οποία δεν επιδέχεται άλλη επεξεργασία, η υπηρεσία WFS επιστρέφει τα χωρικά στοιχεία που συνθέτουν την εικόνα. Η σημαντικότερη δυνατότητα των διαδικτυακών χαρτογραφικών υπηρεσιών, είναι η ύπαρξη χαρτών σε κανονικοποιημένη δομή που μπορούν να χρησιμοποιηθούν αυτόνομα, αλλά και ως υπόβαθρο για τη δημιουργία ενός νέου χάρτη (Τσούλος, Σκοπελίτη, Στάμου, 2015). Οι υπηρεσίες αυτές (όπως Google Maps, OpenStreetMap, ορθοφωτογραφίες ΕΚΧΑ Α.Ε.) προσφέρουν ένα υπόβαθρο στο οποίο απεικονίζονται ορισμένα βασικά θεματικά επίπεδα χωρίς να ενσωματώνονται στη βάση δεδομένων και μπορούν να χρησιμοποιηθούν ως πηγή για την ψηφιακή καταγραφή διανυσματικών δεδομένων, με στόχο τη δημιουργία/ενημέρωση της βάσης χαρτογραφικών δεδομένων. Οι χάρτες στο διαδίκτυο διαδίδονται στιγμιαία και φτάνουν στο χρήστη άμεσα, αλλά και έγκαιρα στις περιπτώσεις που απεικονίζουν φαινόμενα με συνεχή εξέλιξη και απαιτείται η διαρκής ενημέρωση τους (Τζελέπης, Κρασανάκης, Νάκος, 2014). Το πιο σημαντικό όμως είναι ότι εισάγουν διαφορετικές μορφές αλληλεπίδρασης, επιτρέποντας περισσότερο την εμπλοκή του χρήστη, ακόμη και στην ίδια την κατασκευή τους. Απαιτείται διαφορετική προσέγγιση στη σχεδίαση και στην παραγωγή τους, σε σχέση με τους έντυπους χάρτες και τους χάρτες οθόνης (Cartwright, 2003). Η δημοσιοποίηση χαρτών στο διαδίκτυο υπερτερεί από τις υπόλοιπες μορφές έκδοσης χαρτών, ως προς την ταχύτητα, την προσβασιμότητα στον τελικό χρήστη, και τη δυνατότητα αλληλεπίδρασης μ αυτόν. Σήμερα, έχει επικρατήσει η χρήση του όρου Διαδικτυακή Χαρτογράφηση σχεδόν καθολικά, καθώς πλέον καθορίζει το σύνολο των δραστηριοτήτων που εμπεριέχονται στη διαδικασία της διάθεσης χωρικών δεδομένων (Βιτάλης, 2015). 3.6 Εξόρυξη δεδομένων Γενικά Καθώς αυξάνεται η χρήση των νέων τεχνολογιών, βελτιώνονται και οι τεχνικές ανάλυσης των ψηφιακών δεδομένων. Οι τεχνικές ανάλυσης πολύ μεγάλου όγκου δεδομένων, με στόχο την εξαγωγή συμπερασμάτων από αυτά, ονομάζεται εξόρυξη δεδομένων (data mining) 51. Ο όρος εξόρυξη δεδομένων 52 αναφέρεται στη διαδικασία και τις επιμέρους τεχνικές (Μεγαλοοικονόμου, 2009) για: Αποκάλυψη ή παραγωγή λειτουργικής γνώσης, μέσω της ανάλυσης δεδομένων από μεγάλες αποθήκες δεδομένων. 51 Ταυτόσημες έννοιες είναι α)ανακάλυψη γνώσης από βάσεις δεδομένων (knowledge discovery from databases KDD) και β)εξόρυξη γνώσης (knowledge mining) 52 Σύμφωνα με τον δημοφιλέστερο ορισμό, είναι: «η σύνθετη διαδικασία της εξαγωγής μη τετριμμένης, προηγούμενα άγνωστης, υποκρυπτόμενης και πιθανώς χρήσιμης πληροφορίας από αποθηκευμένα δεδομένα». 54

59 Εύρεση κανόνων ή συσχετίσεων (δομών γνώσης) που είναι κρυμμένη μέσα στα δεδομένα και δε μπορούν να εξαχθούν από τον άνθρωπο με ευκολία. Ουσιαστικά η εξόρυξη δεδομένων είναι ένας αριθμός εργαλείων για την ανάλυση των δεδομένων, που επιτρέπει την ανάλυση αυτή από πολλές διαφορετικές γωνίες. (Γολέμη, 2010). Η διαδικασία επεξεργασίας των δεδομένων, αποτελείται από τα εξής βήματα: 1. Συλλογή (Selection) 2. Προ-επεξεργασία (Preprocessing), για τον εντοπισμό και διαχείριση εσφαλμένων, προβληματικών ή δεδομένων με ελλείψεις 3. Μετασχηματισμός (Transformation), για ομογενοποίηση ετερογενών δεδομένων (ακολουθώντας κοινά πρότυπα) 4. Εξόρυξη δεδομένων (Data mining), μέσω αλγορίθμων για την παραγωγή κανόνων 5. Ερμηνεία/Αξιολόγηση (Interpretation/Evaluation): Παρουσίαση των αποτελεσμάτων της εξόρυξης δεδομένων στους χρήστες για αξιολόγηση. Συνήθως οι κανόνες που προκύπτουν είναι πολλοί και δεν είναι όλοι χρήσιμοι. Ο τρόπος παρουσίασης των αποτελεσμάτων είναι πολύ σημαντικός, επειδή η χρησιμότητα των αποτελεσμάτων, κάποιες φορές κρίνεται από την παρουσίαση. Εδώ χρησιμοποιούνται τεχνικές οπτικοποίησης, και παρουσίασης στον τελικό χρήστη (Graphic User Interface / GUI) 53. Το παραγόμενο μοντέλο μπορεί να είναι: I. Μοντέλο Πρόβλεψης (predictive), το οποίο προσπαθεί να προβλέψει τη συμπεριφορά κάποιων μεταβλητών, στηριζόμενο στη συμπεριφορά άλλων μεταβλητών, ή ιστορικά δεδομένα, ή II. Περιγραφικό Μοντέλο (descriptive): Ανακαλύπτει πρότυπα (patterns) ή σχέσεις (relationships) μεταξύ των δεδομένων, μέσα από την έρευνα ων ιδιοτήτων των υπό εξέταση δεδομένων. 3.7 Εφαρμογή σε χωρικά δεδομένα Η εξόρυξη γνώσης που εφαρμόζεται σε βάσεις χωρικών δεδομένων ονομάζεται Εξόρυξη Χωρικής Γνώσης (Spatial Mining). Ορισμένες από τις εφαρμογές εξόρυξης χωρικής γνώσης εντάσσονται στα πεδία των Γεωγραφικών Συστημάτων Πληροφοριών (Κεχαγιά - Παρδάλη, 2006). 53 Ο τρόπος που εμφανίζονται τα δεδομένα και τα εργαλεία που παρέχονται στο χρήστη προκειμένου αυτός μπορεί να εκτελέσει μερικές επιθυμητές λειτουργίες, χρησιμοποιώντας το πληκτρολόγιο ή το ποντίκι. 55

60 Οι βασικές χωρικές ερωτήσεις 54 που περιλαμβάνονται στα Γεωγραφικά Συστήματα Πληροφοριών, χρησιμοποιούνται και σε εργασίες εξόρυξης δεδομένων. Οι χωρικές οντότητες μπορούν να ανακτηθούν μετά από χρήση κατάλληλων ερωτημάτων επιλογής, συνάθροισης ή σύνδεσης, στα χωρικά ή και στα περιγραφικά γνωρίσματα. Για την ανάκτηση των χωρικών γνωρισμάτων μπορούν να χρησιμοποιηθούν και χωρικοί τελεστές. Τέλος, μια χωρική σύνδεση ανακτά τα χωρικά αντικείμενα βάσει της συσχέτισης μεταξύ τους (Dunham, 2004). Η εφαρμογή των τεχνικών εξόρυξης σε χωρικά δεδομένα περιλαμβάνουν τις παρακάτω εργασίες (Θεοδωρίδης, Πελέκης, 2007): 1. Γενίκευση δεδομένων (Generalization): Στην αρχή χρησιμοποιούνται «γενικευμένες» εκδοχές των τοπολογικών συσχετίσεων, και δίνονται προσεγγιστικές απαντήσεις. Στη συνέχεια φιλτράρονται τα δεδομένα και διαγράφονται αυτά που δεν ενδιαφέρουν, τα οποία μπορεί να είναι χρήσιμα στον γενικότερο εντοπισμό σφαλμάτων. 2. Ανακάλυψη κανόνων χωρικών συσχετίσεων (Spatial Association Rules) Από τις πιο σημαντικά στάδια της εξόρυξης δεδομένων, είναι η εξαγωγή κανόνων συσχέτισης, οι οποίοι θα μπορούσαν ενδεχομένως να καταλήξουν σε χρήσιμες πληροφορίες. Χρησιμοποιώντας εστιασμένη εξόρυξη δεδομένων, μέσω των κατάλληλων ερωτημάτων, είναι δυνατό να παραχθούν χρήσιμα πρότυπα, τα οποία μπορεί και να επαληθεύουν κάποιες υποθέσεις του χρήστη. κανόνες που περιγράφουν τα χωρικά δεδομένα (χωρικών χαρακτηριστικών - spatial characteristic rules) πχ: Στην περιοχή Α του ΟΤΑ ΑΑ τα ρυμοτομούμενα τμήματα γεωτεμαχίων, των οποίων η κυριότητα δεν έχει αποδοθεί στον ΟΤΑ ανήκουν στον φορέα Φ1. κανόνες που περιγράφουν τις διαφορές μεταξύ των χωρικών δεδομένων (χωρικών διαχωρισμών - spatial discriminant rules) πχ: Στην περιοχή Α του ΟΤΑ ΑΑ τα ρυμοτομούμενα τμήματα γεωτεμαχίων, των οποίων η κυριότητα δεν έχει αποδοθεί στον ΟΤΑ ανήκουν στον φορέα Φ1, ενώ στην περιοχή Β ανήκουν στον φορέα Φ2. κανόνες που είναι αποτέλεσμα ενός συνόλου δεδομένων από ένα άλλο (χωρικών συσχετίσεων - spatial association rules) πχ: Στην περιοχή Α του ΟΤΑ ΑΑ τα ρυμοτομούμενα τμήματα γεωτεμαχίων εντός της οδού ΟΔ1 των οποίων η κυριότητα δεν έχει αποδοθεί στον ΟΤΑ ανήκουν στον φορέα Φ1. Οι κανόνες μπορούν να δημιουργηθούν χρησιμοποιώντας τεχνικές προοδευτικής βελτίωσης. Το πρώτο τμήμα ενός κανόνα αποκαλείται συνήθως υπόθεση του κανόνα ενώ το δεύτερο συμπέρασμα, το οποίο επιδιώκεται να περιέχει ένα πολύ μεγάλο ποσοστό βεβαιότητας. 3. Χωρική κατηγοριοποίηση, η οποία στοχεύει στο διαχωρισμό των χωρικών αντικειμένων σε σύνολα, με χρήση μη χωρικών ή/και χωρικών γνωρισμάτων. 54 Αναζήτηση αντικειμένου κοντά σε ένα συγκεκριμένο αντικείμενο (nearest neighbour query). Αναζήτηση αντικειμένων εντός μιας προκαθορισμένης απόστασης από ένα συγκεκριμένο αντικείμενο (distance scan) κλπ. 56

61 Στην περίπτωση των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων, όπου περιλαμβάνονται ακολουθίες ενεργειών και γεγονότων (σύνταξη ΠΤΑΑ, καταβολή αποζημίωσης, συντέλεση), μπορούν να απεικονισθούν με διάγραμμα δένδρου ή δένδρο αποφάσεων. Το διάγραμμα δένδρου είναι μια χρονολογική απεικόνιση όλων των πιθανών ακολουθιών ενεργειών και γεγονότων που οδηγούν στο τελικό αποτέλεσμα. Τα δένδρα αποφάσεων, όπως άλλα μαθηματικά μοντέλα, είναι μια απλοποιημένη μορφή ενός πραγματικού προβλήματος και περιλαμβάνουν τις κυριότερες ενέργειες και γεγονότα. Η μέθοδος είναι ιδιαίτερα δημοφιλής γιατί στην ουσία τα δένδρα απόφασης αντιπροσωπεύουν κανόνες. 4. Χωρική συσταδοποίηση, είναι η διαδικασία διαχωρισμού ομάδων στα δεδομένα τα οποία παρουσιάζουν ομοιότητες. Επειδή τα δεδομένα αντιμετωπίζονται ως ομάδες, είναι χρήσιμη για επιβεβαίωση ή πρόβλεψη ενός γεγονότος σε κάποιες από τις ομάδες αυτές. Ως μια πρακτική εφαρμογή των εργαλείων που διατίθενται σήμερα για την οπτικοποίηση, καταχώριση, επεξεργασία και ανάλυση των δεδομένων, παρουσιάζεται αρχικά ένα προτεινόμενο μοντέλο για τη διαχείριση εγκεκριμένων ΠΤΑΑ, ενώ περισσότερες εφαρμογές χωρικών δεδομένων παρουσιάζονται στο Κεφάλαιο Μοντέλο ΟΣ για διαχείριση εγκεκριμένων ΠΤΑΑ Η πληροφορία που αντλείται από τις ΠΤΑΑ θεωρείται κατά κανόνα πολύ αξιόπιστη, δεδομένου ότι τα διαγράμματα αυτών έχουν συνταχθεί σε κλίμακα 1:500 ή 1:200, κατόπιν επίγειων μετρήσεων. Επειδή, οι περιοχές όπου πραγματοποιούνται οι ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις είναι αστικές, με μεγαλύτερη αξία γης από αγροτικές ή εκτός σχεδίου περιοχές, και οι υποχρεώσεις καταβάλλονται βάσει των εμβαδών που αναγράφονται στην ΠΤΑΑ, ενώ υπόχρεοι καταβολής αποζημίωσης είναι κυρίως οι παρόδιοι ιδιοκτήτες και όχι ο ΟΤΑ ή το Δημόσιο, οι αποτυπώσεις πραγματοποιούνται με μεγάλες ακρίβειες. Ακόμα και στις παλιές ΠΤΑΑ, όπου οι τα εμβαδά υπολογίζονταν με γραφική μέθοδο, η αναγραφή τους έχει ακρίβεια εκατοστού. Από τις ΠΤΑΑ συγκεντρώνεται μεγάλος όγκος πληροφορίας, η οποία γενικευμένα μπορεί να χαρακτηριστεί εξαιρετικά ακριβής και αξιόπιστη, ως προς το μέρος της χωρικής πληροφορίας που αφορά τον προσδιορισμό (ταυτότητα) και τα εμβαδά των προσκυρούμενων και ρυμοτομούμενων τμημάτων, και μπορεί να παρέχει εγγύτητα ως προς την ορθότητά της, είναι όμως όπως θα αναφερθεί και στην ανάλυση του μοντέλου - κατά κανόνα ελλιπής ως προς την πληρότητα των τίτλων κυριότητας. Μεγάλο μειονέκτημα αποτελεί το γεγονός ότι στο διάγραμμα της πράξης δεν αναγράφονται τα μήκη των πλευρών των προς αποζημίωση τμημάτων. Οι τίτλοι κυριότητας, ακόμα και αν υπάρχουν στο φάκελο της ΠΤΑΑ, διέπονται από τα γενικότερα προβλήματα των παλαιών τίτλων (διαφορετικές μονάδες μέτρησης, ασάφειες στα όρια των γεωτεμαχίων, όρια και όμοροι ιδιοκτήτες που αναπαράγονται, με αποτέλεσμα σε αστικές και δομημένες από δεκαετίες περιοχές να περιγράφονται ακόμα και σε πρόσφατα συμβόλαια ως «αγροί» κλπ). 57

62 Έχοντας υπόψη, τη νομοθεσία που διέπει τις πράξεις τακτοποίησης αναλογισμού αποζημίωσης και τα όσα αναλύθηκαν στα προηγούμενα κεφάλαια της παρούσας εργασίας, σχεδιάστηκε το μοντέλο οντοτήτων συσχετίσεων για τη δημιουργία μιας βάσης δεδομένων, η οποία να ενσωματώνει όσο το δυνατόν περισσότερα στοιχεία από την περιγραφή και διαδικασία έγκρισης ενός αναλογισμού ή μιας προσκύρωσης) μέχρι την συντέλεση της απαλλοτρίωσης. Χρήστες της βάσης δεδομένων θα μπορούσαν να είναι οι υπάλληλοι του εκάστοτε ΟΤΑ οι οποίοι αντλούν πληροφορίες από παλιές ΠΤΑΑ, με σκοπό: Να ελέγξουν την ισχύ μιας ΠΤΑΑ, ώστε να συντάξουν την απαραίτητη βεβαίωση που θα χρησιμοποιηθεί κατά τον δικαστικό καθορισμό της αποζημίωσης Να συντάξουν μια νέα ΠΤΑΑ, διατηρώντας τους αναλογισμούς που ισχύουν από παλαιότερες Να ελέγξουν αν έχουν καταβληθεί οι αποζημιώσεις συγκεκριμένων ρυμοτομούμενων τμημάτων, ώστε να μπορέσει να εκτελεστεί έργο διαμόρφωσης στον κοινόχρηστο χώρο Περιορισμοί - παραδοχές του μοντέλου Στο μοντέλο οντοτήτων συσχετίσεων που αναλύεται στις επόμενες σελίδες, δεν περιλαμβάνεται η ενότητα των κοινοποιήσεων, με την παραδοχή ότι όλες οι συνταχθείσες πράξεις, και όλες οι αποφάσεις, έχουν κοινοποιηθεί νόμιμα στους φερόμενους ιδιοκτήτες, και δεν τίθεται θέμα ακυρότητας λόγω μη κοινοποιήσεων. Κάθε απόφαση (εγκριτική, εν μέρει εγκριτική, ακυρωτική) θεωρήθηκε ότι κοινοποιήθηκε άμεσα, χωρίς να τίθεται θέμα μη εύρεσης ιδιοκτητών, περίπτωση η οποία αντιμετωπίζεται διαφορετικά. Επίσης, στο μοντέλο δεν προβλέπεται η καταχώριση της τιμής μονάδας ανά ρυμοτομούμενο τμήμα/ιδιοκτήτη, ούτε η αξία τυχόν κατασκευών και λοιπών επικειμένων, που εμπίπτουν σε αυτά. Το μοντέλο αντιμετωπίζει το γεωτεμάχιο ως έδαφος, χωρίς τα συστατικά του. Τέλος, το μοντέλο προσομοιάζει την υπάρχουσα κατάσταση στις ήδη συνταχθείσες πράξεις, πριν την έναρξη Κτηματολογικού Γραφείου, με τις διαδικασίες σύνταξης, έγκρισης και εφαρμογής ΠΤΑΑ, όπως αυτές τηρούνται σήμερα. Ακολουθεί το διάγραμμα 5, στο οποίο παρουσιάζονται μόνο οι οντότητες του μοντέλου και οι μεταξύ τους σχέσεις, ενώ στο επόμενο διάγραμμα 6 περιγράφονται και οι ιδιότητες των οντοτήτων αυτών. 58

63 Διάγραμμα 5: Μοντέλο οντοτήτων-συσχετίσεων για καταχώριση στοιχείων ΠΤΑΑ 59

64 Διάγραμμα 6: Μοντέλο οντοτήτων-συσχετίσεων για καταχώριση στοιχείων ΠΤΑΑ, με τις ιδιότητες των οντοτήτων 60

65 3.9 Ανάλυση του μοντέλου Το μοντέλο θα αναλυθεί σε 4 μικρότερα τμήματα, σύμφωνα με τις διαδικασίες που περιγράφονται σ αυτό. Τμήμα 1 ο : Σύνταξη Πράξης Τακτοποίησης Αναλογισμού Αποζημίωσης (ΠΤΑΑ) Το τμήμα του μοντέλου που απεικονίζεται στο διπλανό διάγραμμα 7, αφορά τη σύνταξη της ΠΤΑΑ, και την έγκριση ή όχι αυτής. Η οντότητα «Πράξεις» περιλαμβάνει τον μοναδικό αύξων αριθμό της ΠΤΑΑ, και το έτος σύνταξης αυτής. Κατά κανόνα, η αρίθμηση των ΠΤΑΑ λαμβάνει αύξουσα σειρά, χωρίς να επανεκκινείται κάθε έτος. Σε μια ΠΤΑΑ συμμετέχουν πολλές ιδιοκτησίες, και αντίστοιχα μια ιδιοκτησία δύναται να συμμετέχει σε πολλές ΠΤΑΑ, σε κάθε μια από αυτές λαμβάνει διαφορετική αρίθμηση. Η οντότητα «Ιδιοκτησίες» αντιστοιχεί στις αρχικές ιδιοκτησίες της ΠΤΑΑ. Διάγραμμα 7: Ρυμοτομούμενα/ προσκυρούμενα τμήματα γεωτεμαχίων και υποχρεώσεις αποζημίωσης (τμήμα του μοντέλου) Η πιο σημαντική οντότητα στο συγκεκριμμένο τμήμα του μοντέλου είναι η Οντότητα «Τμήματα». Κάθε τμήμα προσδιορίζει: - την έκταση μιας ιδιοκτησίας (γεωτεμαχίου) η οποία προσκυρώνεται σε μία άλλη ιδιοκτησία - την έκταση μιας ιδιοκτησίας η οποία αποζημιώνεται από τις παρόδιες ιδιοκτησίες, και το μέγεθος της υποχρέωσης καταβολής αποζημίωσης κάθε παρόδιας ιδιοκτησίας. Το ρυμοτομούμενο τμήμα αφού αποζημιωθεί, θα καταστεί κοινόχρηστος χώρος. Σημειώνεται ότι, όταν καταβληθούν οι αποζημιώσεις, σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογίου, θα απαιτηθεί να γίνουν χωρικές μεταβολές ώστε: - το προσκυρούμενο τμήμα να περιληφθεί στο υπόχρεο ΚΑΕΚ - το ρυμοτομούμενο τμήμα να περιληφθεί σε ειδική έκταση (ΕΚ) 61

66 Οι κορυφές των τμημάτων μιας ιδιοκτησίας που αναλογίζονται ή προσκυρώνονται, αριθμούνται μοναδικά μέσα στην ΠΤΑΑ, κατά αύξων αριθμό, ξεκινώντας από το 1. Δεν αριθμείται το σύνολο των κορυφών της ιδιοκτησίας. Για τις ιδιοκτησίες που υποχρεώνονται να αποζημιώσουν όμορες αυτών, υπολογίζεται το εμβαδό για το οικοδομήσιμό τους τμήμα εντός ΟΤ μόνο για τον εύρεση της μέγιστης υποχρέωσης που μπορούν να λάβουν (βάσει του ΑΝ625/1968), χωρίς να αριθμείται το αντίστοιχο τμήμα. Σε περίπτωση που ποσοστό κάποιους τμήματος (πχ το ½ του υπό στοιχεία τμήματος) αναλογίζεται με μια πράξη Α, το επομείναν ποσοστό που αναλογίζεται με επόμενη πράξη Β λαμβάνει την ίδια αρίθμηση με το χαρακτηρισμό ερ από τη λέξη ερυθρό (δηλ. για το προηγούμενο παράδειγμα θα αναγραφεί το ½ του υπό στοιχεία 1ερ-2ερ-3ερ-4ερ-1ερ τμήματος). Παράλληλα στην πράξη Β θα χρησιμοποιηθούν οι αριθμοί 1, 2, 3, 4 για την περιγραφή νέου αναλογισμού. Για τους προαναφερθέντες λόγους, δημιουργήθηκε οντότητα «Όριο» οριζόμενη μοναδικά από τον αριθμό της ΠΤΑΑ σε συνδυασμό με τον αριθμό της κορυφής. Η κορυφή μπορεί να συμμετέχει σε παραπάνω από ένα ρυμοτομούμενα τμήματα όμορα και κάθε συμμετέχων σε ΠΤΑΑ τμήμα περιγράφεται από πολλά όρια (σχέση πολλά προς πολλά). Για τις με την ισχύουσα νομοθεσία συνταχθείσες ΠΤΑΑ και σε αντίθεση με τα όσα ισχύουν στις μεταγενέστερες Πράξεις Εφαρμογής, δεν προβλέπεται υπολογισμός συντεταγμένων Χ και Υ, χαρακτηριστικά τα οποία περιλαμβάνονται στο παρόν, με σκοπό τον ακριβή γεωγραφικό προσδιορισμό των τμημάτων αυτών κατά τη σύνταξη νέων ΠΤΑΑ σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογίου. Στην οντότητα «Υποχρεώσεις» προσδιορίζεται ο τύπος της υποχρέωσης (προσκύρωση ή υποχρέωση αποζημίωσης) και το εμβαδό που υποχρεούται να αποζημιώσει κάθε υπόχρεα να καταβάλει αποζημίωση ιδιοκτησία. Οι υποχρεώσεις καταγράφονται στο λεκτικό της πράξης σε Κεφάλαια τα οποία διαχωρίζονται σε «Προσκυρούμεν» και «Υποχρεούμεν», επιμέρους άρθρα, με διαφορετική παράγραφο καταγραφής κάθε υποχρέωσης, τα οποία στο παρόν κωδικοποιούνται στην Οντότητα «Λεκτικό». Στην Οντότητα «Απόφαση Πράξης» περιγράφονται τα χαρακτηριστικά μιας απόφασης (πλέον) Περιφερειάρχη, που συνοδεύει την ΠΤΑΑ. Επειδή πολλές αποφάσεις δεν εγκρίνουν μια ΠΤΑΑ στο σύνολό της, αλλά μόνο κάποια κεφάλαια ή άρθρα αυτής, η έγκριση ή όχι κάθε παραγράφου, καταγράφεται στην οντότητα «Απόφαση Πράξης_Λεκτικό». Παράλληλα, προβλέπεται χαρακτηριστικό «παρατηρήσεις», ιδιαίτερα χρήσιμο όταν επανέλθει σε ισχύ κάποιο σημείο της ΠΤΑΑ που παλαιότερα είχε ακυρωθεί. 62

67 Τμήμα 2 ο : Τίτλοι κτήσης και ιδιοκτήτες Το τμήμα του μοντέλου που απεικονίζεται στο επόμενο διάγραμμα 8, αφορά τους τίτλους κτήσης και τους ιδιοκτήτες που λαμβάνουν μέρος στη ΠΤΑΑ. Συνδέεται με τα προηγούμενα μέσω της οντότητας «Ιδιοκτησίες». Διάγραμμα 8: Στοιχεία ιδιοκτητών και τίτλων κτήσης (τμήμα του μοντέλου) Σε αντίθεση με τις Πράξεις Εφαρμογής, και τη διαδικασία σύνταξης του Εθνικού Κτηματολογίου, για τη σύνταξη των πράξεων τακτοποίησης δεν υποβάλλονται δηλώσεις ιδιοκτησίας. Τίτλοι ιδιοκτησίας υποβάλλονται υποχρεωτικά από τον αιτούντα σύνταξης της πράξης, ο οποίος ονομάζεται επισπεύδων. Οι υπόλοιποι όμοροι και γενικά εμπλεκόμενοι, αν και προβλέπεται να καταθέτουν τίτλους, η ΠΤΑΑ συντάσσεται και ελλείψει αυτών. Η ΠΤΑΑ συντάσσεται με το τοπογραφικό διάγραμμα που έχει καταθέσει ο επισπεύδων, στον κτηματολογικό πίνακα του οποίου οι ιδιοκτήτες καταγράφονται ως φαινόμενοι. Εσφαλμένη αναγραφή ιδιοκτητών δεν επηρεάζει την ισχύ της ΠΤΑΑ, ούτε αποτελεί λόγο ακύρωσης ή ανασύνταξης αυτής, δεδομένου ότι για οποιαδήποτε αποζημίωση καταβληθεί, δικαιούχοι αυτής θα είναι οι αληθείς κύριοι, οι οποίοι θα αναγνωριστούν δικαστικά. Σχετική η με αρ. 918/2017 απόφαση ΣτΕ, όπου αναφέρεται ότι «Με την πράξη τακτοποιήσεως και αναλογισμού αποζημιώσεως λόγω ρυμοτομίας δεν ενεργείται ατομικώς αναγνώριση δικαιούχων ή υποχρέων αποζημιώσεως, αλλά προσδιορίζεται βάσει τεχνικών στοιχείων η αναλογία της συμμετοχής κάθε μίας ιδιοκτησίας στην καταβλητέα αποζημίωση, η δε περαιτέρω, σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, αναγνώριση των δικαιούχων και υποχρέων αποζημιώσεως ανήκει στη δικαιοδοσία των πολιτικών δικαστηρίων. Επομένως, ζητήματα ιδιωτικού δικαίου, όπως ζητήματα κυριότητας, παραγραφής ή μη της αξιώσεως αποζημίωσης ή παραιτήσεως από αυτήν, δε συνιστούν λόγο προσβολής της πράξης τακτοποίησης και αναλογισμού αποζημιώσεως». Εσφαλμένη αποτύπωση ορίων ιδιοκτησιών, πολλές φορές οδηγεί σε ακυρώσεις, μετά την κατάθεση ένστασης με την προσκόμιση του τίτλου. Στην πλειοψηφία των φακέλων παλαιών ΠΤΑΑ, υπάρχει μόνο ο τίτλος του επισπεύδοντα, εκτός από την προαναφερόμενη περίπτωση ενστάσεων, προσφυγών κλπ. Κατά τη σύνταξη της ΠΤΑΑ δεν λαμβάνονται υπόψη τυχόν βάρη και δεν ζητούνται πιστοποιητικά βαρών κλπ. 63

68 Το τμήμα του μοντέλου που περιγράφεται προηγούμενα, προβλέπει για τους ιδιοκτήτες, τα έγγραφα και τα στοιχεία μεταγραφής αυτών τις κατάλληλες οντότητες, όμως όπως προαναφέρθηκε, σε μια καταγραφή των παλαιών ΠΤΑΑ, τα χαρακτηριστικά των οντοτήτων αυτών θα ήταν επί το πλείστων κενά. Υλοποίηση του μοντέλου, για ΟΤΑ που βρίσκεται σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογίου, απαιτεί τον ΚΑΕΚ ως χαρακτηριστικό της οντότητας «Ιδιοκτησίες», ενώ οι οντότητες που αφορούν τα έγγραφα, τους συμβολαιογράφους και τα στοιχεία μεταγραφής θα αφαιρεθούν, αφού υπάρχουν ήδη καταχωρισμένα στο Σύστημα Πληροφοριών του Εθνικού Κτηματολογίου. Ο αριθμός ιδιοκτησίας στην ΠΤΑΑ θα διατηρηθεί για λόγους συμβατότητας με το αναλογικό αρχείο που τηρείται στον ΟΤΑ. Τμήμα 3 ο : Διατάγματα ρυμοτομίας Το τμήμα του μοντέλου που απεικονίζεται στο διάγραμμα 9, αφορά στην ισχύ κάθε υποχρέωσης, η οποία περιγράφεται στο λεκτικό μιας ΠΤΑΑ, μέσα από την ακολουθία των εγκεκριμμένων διαταγμάτων ρυμοτομίας. Πιο συγκεκριμμένα, βάσει των εγκεκριμένων διαταγμάτων ρυμοτομίας καθορίζονται οι κοινόχρηστοι (και κοινωφελείς) χώροι, ενώ για τον υπολογισμό των αποζημιώσεων και την τακτοποίηση των οικοδομήσιμων τμημάτων των εναπομεινουσών ιδιοκτησιών, ακολουθείται η διαδικασία σύνταξης ΠΤΑΑ. Διάγραμμα 9: Στοιχεία διαταγμάτων ρυμοτομίας (τμήμα του μοντέλου) Όμως επειδή τα σχέδια πόλης με το Ν.Δ. του 1923 εφαρμόζονται αποσπασματικά, νέα διατάγματα ακυρώνουν ή τροποποιούν παλαιότερα, με αποτέλεσμα εγκεκριμένοι αναλογισμοί, να μην ισχύουν πλέον λόγω τροποποίησης ρυμοτομίας. Επίσης αναλογισμοί μπορεί να μην ισχύουν λόγω έκδοσης δικαστικής απόφασης άρσης, όπου απαιτείται έγκριση νέου ρυμοτομικού διατάγματος, αλλά και λόγω χαρακτηρισμού κάποιου όμορου χώρου (διατηρητέο, κοινωφελής κλπ), ο οποίος αναλογίστηκε στην παλαιά ΠΤΑΑ διαφορετικά από ότι αναλογίζεται σήμερα, κλπ. Σημειώνεται ότι σε περίπτωση τροποποίησης ρυμοτομίας, απαιτείται ακυρωτική απόφαση του Περιφερειάρχη για τις υποχρεώσεις που παύουν να ισχύουν, αν αυτές δεν έχουν ήδη εφαρμοστεί, δηλ. αν δεν έχουν καταβληθεί οι αποζημιώσεις. 64

69 Για τους προαναφερθέντες λόγους δημιουργήθηκε η απαραίτητη οντότητα «Διατάγματα_Υποχρεώσεις» για να διασπάσει τη σχέση πολλά προς πολλά μεταξύ της οντότητας «Διατάγματα» και της οντότητας «Υποχρεώσεις» που αναλύθηκε στα προηγούμενα. Τμήμα 4 ο : Αποζημιώσεις Το τμήμα του μοντέλου που απεικονίζεται στο διάγραμμα 10, αφορά στη διαδικασία καταβολής αποζημίωσης στους δικαστικά αναγνωρισθέντες δικαιούχους. Οντότητα αποτελεί η δικαστική απόφαση, η οποία μπορεί να αφορά καθορισμό προσωρινής ή οριστικής τιμής μονάδος αποζημίωσης, αναγνώρισης δικαιούχων, άρση απαλλοτρίωσης κλπ. Σημειώνεται ότι πολύ σημαντική οντότητα αποτελεί η «Δικαστική απόφαση_ιδιοκτήτες», και ειδικά από τα χαρακτηριστικά «Εκλήθη» και «Παρέστη», από τα οποία συνάγεται το γεγονός ότι είχε κληθεί στο δικαστήριο και είχε λάβει γνώση της απόφασης. Άλλες οντότητες αποτελούν τα στοιχεία πληρωμής, η παρακατάθεση στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και η καταβολή αποζημίωσης με αποδεικτικό εξόφλησης. Διάγραμμα 10: Διαδικασία καταβολής αποζημίωσης (τμήμα του μοντέλου) 65

70 3.10 Συμβατότητα με Εθνικό Κτηματολόγιο Για την πιθανή υλοποίηση και μελλοντική σύνδεση της προτεινόμενης Βάσης Δεδομένων με τη Βάση Δεδομένων του Εθνικού Κτηματολογίου, μελετήθηκε το διάγραμμα οντοτήτων συσχετίσεων περιγραφικών και χωρικών δεδομένων του Εθνικού Κτηματολογίου, όπως αυτό περιγράφεται στο κεφάλαιο 7 του προσαρτήματος 12 του τεύχους συγγραφής υποχρεώσεων για την «Ανάθεση συμβάσεων μελετών Κτηματογράφησης & υποστηρικτικών υπηρεσιών για τη δημιουργία του Εθνικού Κτηματολογίου στο υπόλοιπο της χώρας ΚΤΙΜΑ_16». Σύμφωνα με το τεύχος αυτό, τα στοιχεία: των γεωτεμαχίων περιλαμβάνονται στον πίνακα PST και λαμβάνουν ως κωδικό αναγνώρισης το ΚΑΕΚ των δικαιούχων (φυσικών και νομικών προσώπων) περιλαμβάνονται στον πίνακα BEN, με κωδικό αναγνώρισης δικαιούχου το BEN_ID των εγγράφων περιλαμβάνονται στον πίνακα DOC, με κωδικό αναγνώρισης το DOC_ID της εκδούσας αρχής, όπου εμπίπτουν και οι συμβολαιογράφοι, περιλαμβάνονται στον πίνακα DOC_ISSUER με κωδικό αναγνώρισης το DOC_ID Η υλοποίηση της προτεινόμενης βάσης δεδομένων, για έναν ΟΤΑ που βρίσκεται σε καθεστώς λειτουργούντος κτηματολογίου, θα μπορούσε να μην συμπεριλάβει όπως ήδη αναφέρθηκε στο προηγούμενο κεφάλαιο 3.9 του παρόντος τα στοιχεία των εγγράφων και των αρχών που τα εξέδωσαν, αφού τα πλήρη στοιχεία, βρίσκονται καταχωρισμένα στη βάση δεδομένων του Εθνικού Κτηματολογίου. Επίσης, για λόγους συμβατότητας των συστημάτων, οι ιδιοκτησίες θα αναγνωρίζονται από το ΚΑΕΚ, ενώ και οι ιδιοκτήτες θα αναγνωρίζονται από το αναγνωριστικό BEN_ID του πίνακα ΒΕΝ, που αντιστοιχεί στην οντότητα των καταχωρισθέντων προσώπων του Εθνικού Κτηματολογίου. Η πρόταση παρουσιάζεται στο διάγραμμα 11 της επόμενης σελίδας. 66

71 Διάγραμμα 11: Μοντέλο οντοτήτων-συσχετίσεων για καταχώριση στοιχείων ΠΤΑΑ σε καθεστώς Λειτουργούντος Κτηματολογίου 67

72 3.11 Οφέλη υλοποίησης RDBMS Η υλοποίηση του μοντέλου όπως περιγράφηκε προηγούμενα, θα επέφερε πολλά οφέλη, αρχικά στον εκάστοτε αρμόδιο ΟΤΑ. Οι διαδικασίες που θα μπορούσαν να γίνονται από τη βάση δεδομένων πέραν της απλής θέασης των καταχωρισμένων στοιχείων, θα είναι, με την εφαρμογή κατάλληλων ερωτημάτων, για τις νέες προς σύνταξη ΠΤΑΑ: Υπολογισμός υποχρεώσεων κάθε ιδιοκτησίας που είναι σε ισχύ από προηγούμενες πράξεις. Σύμφωνα με τον Αναγκαστικό Νόμο 625/1968 (ΦΕΚ 266/τΑ / , «περί συμπληρώσεως και τροποποιήσεως των γενικών περί σχεδίων πόλεων διατάξεων»), απαγορεύεται η επιβάρυνση των παρόδιων ιδιοκτησιών κατά έκταση μεγαλύτερη του μισού της οικοδομήσιμης επιφάνειάς τους (όπως αυτή προκύπτει μετά την τακτοποίησή τους). Μέσα από τη βάση δεδομένων, θα αθροίζονται οι υποχρεώσεις που έχει λάβει η ιδιοκτησία από προηγούμενες πράξεις και ισχύουν, και θα υπολογίζεται εύκολα, αν υπάρχει και πόσο είναι, το υπόλοιπο των υποχρεώσεων που μπορεί να λάβει η ιδιοκτησία, κατά τη σύνταξη νέας πράξης στην περιοχή. Έλεγχος του εμβαδού κάθε ρυμοτομούμενου τμήματος, σε σχέση με το άθροισμα των υποχρεώσεων που έλαβαν οι παρόδιοι/όμοροι ιδιοκτήτες, από τις πράξεις που είναι σε ισχύ. Όταν από τα αθροίσματα των επιμέρους υποχρεώσεων παρατηρείται υπέρβαση του εμβαδού του ρυμοτομούμενου τμήματος, αυτό οφείλεται στον εκ νέου αναλογισμό τμημάτων, χωρίς να έχει προηγηθεί η ακύρωση των προηγουμένων. Αντίστοιχα, όταν τα αθροίσματα των υποχρεώσεων που αναλογίστηκαν υπολείπονται του εμβαδού του ρυμοτομούμενου τμήματος, διαφαίνεται η ανάγκη σύνταξης νέας πράξης στην περιοχή. Επίσης, θα μπορεί να γίνει αυτόματα εξαγωγή των υποχρεώσεων που είναι σε ισχύ, ώστε να μειωθεί ο χρόνος έρευνας στο αναλογικό αρχείο για τη χορήγηση βεβαίωσης ισχύος πράξεως τακτοποίησης, η οποία αποτελεί απαραίτητα προσκομιζόμενο στοιχείο σε δίκη καθορισμού προσωρινής ή οριστικής τιμής μονάδας αποζημίωσης. θα μπορέσουν να διαχωριστούν οι εξ ολοκλήρου ακυρωμένες πράξεις οι οποίες μπορεί να έχουν ακυρωθεί σταδιακά και πιθανών να αρχειοθετηθούν και στο φυσικό αρχείο διαφορετικά, παραμένοντας μόνο ως ιστορικό. θα εντοπίζονται τα σημεία των πράξεων που παύουν να ισχύουν, μετά την έκδοση δικαστικών αποφάσεων άρσης απαλλοτρίωσης, μέσω των ιδιοκτησιών που βρίσκονται σε καθεστώς πολεοδομικά αρρύθμιστο, μέχρι να τροποποιηθεί εκ νέου η ρυμοτομία. θα εντοπίζονται τα ακίνητα που πρέπει να απαλλοτριωθούν για ένα έργο, με υπολογισμό του συνολικού εμβαδού των τμημάτων, και την εύρεση των σχετικών πράξεων τακτοποίησης. Θα εξοικονομείται χρόνος, από τον υπολογισμό του συνολικού κόστους μιας ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης Σημειώνεται πως, σημαντικό είναι, κάθε νέο ρυμοτομικό διάταγμα που δημοσιεύεται σε ΦΕΚ, να σχετίζεται άμεσα με τις συνταχθείσες πράξεις την περιοχή και να 68

73 ελέγχεται αν τις επηρεάζει ακυρωτικά ή όχι. Στην περίπτωση αυτή, και αν η πράξη δεν έχει εφαρμοστεί θα πρέπει να σημειώνεται ως ανεφάρμοστη και να αποστέλλεται σχετική εισήγηση στην Περιφέρεια ή τον εκάστοτε αρμόδιο φορέα- προς ακύρωση. Στον πίνακα 2 παρουσιάζεται ως παράδειγμα, μια έκθεση (report) ρυμοτομούμενου γεωτεμαχίου, με τις υποχρεώσεις που βρίσκονται σε ισχύ. Η έκθεση περιλαμβάνει την περιγραφή των ρυμοτομούμενων τμημάτων του γεωτεμαχίου, το συνολικό εμβαδόν αυτού, τον αναλογισμό των υποχρεώσεων στις παρόδιες ιδιοκτησίες, και τα στοιχεία των αποδεικτικών αποζημίωσης, όπου αυτά είναι γνωστά. Από την έκθεση συνάγεται ότι το ρυμοτομούμενο τμήμα δεν έχει αποζημιωθεί πλήρως δεν έχει συντελεστεί η απαλλοτρίωση. Επιπλέον, αθροίζοντας τα εμβαδά που δεν έχουν αποζημιωθεί μπορεί να γίνει και μια εκτίμηση του κόστους απόκτησης του χώρου, βάσει των αντικειμενικών αξιών που ισχύουν στην περιοχή. Στο επόμενο παράδειγμα, ο πίνακας 3 αφορά έκθεση οδού, στην οποία έχει επέλθει η συντέλεση της απαλλοτρίωσης, η οδός έχει λάβει το ΚΑΕΚ της ειδικής έκτασης, και στις αρχικές εγγραφές του ΕΚ αποδόθηκε στα δικαιώματα κυριότητας του ΟΤΑ, χωρίς όμως ο τελευταίος να έχει λάβει γνώση για την καταβολή όλων των αποζημιώσεων. Η οδός προέρχεται από τα ρυμοτομούμενα τμήματα των ιδιοκτησιών με αρ. 2, 3, 4 και 5 των αντίστοιχων ΠΤΑΑ. Από τον πίνακα, είναι φανερό πως δεν υπάρχουν στοιχεία καταβολής αποζημίωσης για την ιδιοκτησία 2. Πιο συγκεκριμένα, στα ελλιπή αποδεικτικά καταβολής αποζημίωσης, περιλαμβάνονται οι αυταποζημιώσεις, καθώς και δύο οφειλόμενες αποζημιώσεις από ιδιώτες. Θα πρέπει ο ΟΤΑ να αναζητήσει τα αποδεικτικά αποζημίωσης ή κάποια δήλωση θέσεως του ρυμοτομούμενου τμήματος σε κοινή χρήση, ώστε να μπορέσει να διαμορφώσει την οδό. 69

74 Πίνακας 2: Έκθεση αναλογισμού εξ ολοκλήρου ρυμοτομούμενου γεωτεμαχίου ΚΑΕΚ ΚΑΕΚ Αρ. ιδιοκτησίας στην ΠΤΑΑ Ρυμοτομούμενο τμήμα Συνολικό εμβαδό Εμβαδό (τμ) Πράξη Υπόχρεο ΚΑΕΚ Υπόχρεα ιδ. αποζημίωσης στην ΠΤΑΑ Αποδεικτικό καταβολής αποζημίωσης ΚΑΕΚ (ιδ.1) ,00 17, /1950 ΚΑΕΚ (ιδ.2) ΦΕΚ ΧΧ/τΑΑΠ/ΧΧΧΧ 17, /1950 ΚΑΕΚ (ιδ.3) ,00 42, /1950 ΚΑΕΚ (ιδ.3) , /1950 ΚΑΕΚ (ιδ.4) ,00 4, /1950 ΚΑΕΚ (ιδ.4) 2, /1960 ΚΑΕΚ (ιδ.3) 2, /1960 ΚΑΕΚ (ιδ.5) ΧΧΧΧ απόδειξη εξόφλησης ,00 14, /1950 ΚΑΕΚ (ιδ.6) 7, /1950 ΚΑΕΚ (ιδ.3) 7, /1950 ΚΑΕΚ (ιδ.5) ΧΧΧΧ συμβόλαιο καταβολής αποζημιώσεως 70

75 Πίνακας 3: Έκθεση αναλογισμού οδού προερχόμενης από πολλά ρυμοτομούμενα τμήματα ιδιοκτησιών ΚΑΕΚ Αρ. ιδιοκτησίας στην ΠΤΑΑ Ρυμοτομούμενο τμήμα Συνολικό εμβαδό Εμβαδό (τμ) Πράξη Υπόχρεο ΚΑΕΚ Υπόχρεα ιδ. αποζημίωσης στην ΠΤΑΑ Αποδεικτικό καταβολής αποζημίωσης ΧΧΧΧΕΚΧΧΧΧΧΧ (ιδ.2) ,80 41, /1960 ΚΑΕΚΧΧΧΧΧΧΧ7 (ιδ.7) 41, /1960 Αυταποζημίωση ,00 22, /1967 (ιδ.8) ΧΧΧΧ ιδιωτικό συμφωνητικό 22, /1967 Αυταποζημίωση ,30 7, /1967 ΚΑΕΚΧΧΧΧΧΧΧ1 (ιδ.1) 7, /1967 (ιδ.8) ΧΧΧΧ ιδιωτικό συμφωνητικό (ιδ.3) ,00 42, /1971 (ιδ.12) ΦΕΚ ΧΧ/τΔ/ΧΧΧΧ 42, /2006 ΟΤΑ ΦΕΚ ΧΧ/τΑΑΠ/ΧΧΧΧ (ιδ.4) ,50 8, /1971 (ιδ 3) ΧΧΧΧ απόδειξη εξόφλησης 8, /1971 (ιδ.14) ΧΧΧΧ συμβόλαιο καταβολής αποζημιώσεως (ιδ.5) ,00 13, /1971 (ιδ.10) ΧΧΧΧ δήλωση θέσεως σε κοινή χρήση 13, /1971 (ιδ.14) ΧΧΧΧ συμβόλαιο ,00 41, /1971 (ιδ.10) ΧΧΧΧ δήλωση θέσεως σε κοινή χρήση 41, /1971 (ιδ.17) ΧΧΧΧ συμβόλαιο 41-98ερ-101ερ ,50 6, /1971 (ιδ.18) ΧΧΧΧ απόδειξη εξόφλησης 6, /1971 (ιδ.10) ΧΧΧΧ δήλωση θέσεως σε κοινή χρήση 71

76 3.12 Συμπεράσματα Η μοντελοποίηση διαφορετικών διαδικασιών μέσω των εργαλείων λογισμικού που διατίθενται σήμερα, εξασφαλίζουν την πληρέστερη κατανόηση των διαδικασιών αυτών, και αποτελούν σημαντική ενότητα στην ανάλυση απαιτήσεων μιας βάσης δεδομένων. Η υλοποίηση μιας βάσης δεδομένων, για την πλήρη αρχειοθέτηση παλαιού αλλά ταυτόχρονα και συνεχώς χρησιμοποιούμενου υλικού από Υπηρεσίες, όπως το υλικό των ΠΤΑΑ, μπορεί να επιφέρει όπως και κάθε σύστημα βάσεων δεδομένων - εκτός από τη μείωση του χρόνου αναζήτησης στοιχείων, εγκυρότερη πληροφόρηση και εξαγωγή συνδυασμένης πληροφορίας αντλούμενη από τα καταχωρισμένα δεδομένα. Η συμβατότητα των οντοτήτων με τις χωρικές και περιγραφικές οντότητες του Εθνικού Κτηματολογίου, η οποία και θα πρέπει να υπάρχει πλέον σε όλες τις Υπηρεσίες που διαχειρίζονται χωρικά δεδομένα, κρίνεται απαραίτητη ακόμη και σε έργα μικρής κλίμακας όπως η βάση δεδομένων που προτάθηκε - ώστε να υπάρχουν μέσω των αναγνωριστικών των οντοτήτων κοινά σημεία αναφοράς με τα δεδομένα άλλων Υπηρεσιών που θα χρειαστεί να συνδυαστούν στο μέλλον. Ο όγκος ενός αναλογικού αρχείου, οι μη συνεχείς, αλλά και διαφορετικές χρήσεις αυτού, δεν πρέπει να λειτουργούν αποτρεπτικά από την αναζήτηση σύγχρονων εργαλείων αρχειοθέτησης. Στους ΟΤΑ, στους οποίους έχει συνταχθεί πληθώρα αλληλεπικαλυπτόμενων ΠΤΑΑ, θα αποδειχθεί χρήσιμη η υλοποίηση, χρήση και συνεχής ενημέρωση μιας βάσης δεδομένων για τη διαχείριση των πράξεων αυτών. Εάν η υλοποίηση είχε ολοκληρωθεί, και η χρήση είχε ξεκινήσει πριν την κτηματογράφηση για τη δημιουργία Εθνικού Κτηματολογίου, θα μπορούσαν να είχαν αντληθεί στοιχεία για τη δήλωση ιδιοκτησίας του ΟΤΑ μέσα από τη βάση δεδομένων. Σήμερα, για τις περιοχές που λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο, η βάση θα μπορούσε να χρησιμεύσει για τον έλεγχο των δικαιωμάτων κυριότητας επί των εγκεκριμένων κοινοχρήστων χώρων, που αποδόθηκαν στον ΟΤΑ κατά τις αρχικές εγγραφές του ΕΚ. Στο επόμενο κεφάλαιο, αναλύεται η δυνατότητα συνδυασμού της χωρικής βάσης δεδομένων του Εθνικού Κτηματολογίου με πολεοδομικά δεδομένα. 72

77 ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΤΑΑ και Εθνικό Κτηματολόγιο Οι ΠΤΑΑ που έχουν εφαρμοστεί, πρέπει να συμπεριλαμβάνονται στους κτηματολογικούς πίνακες και στα κτηματολογικά διαγράμματα - τα οποία είναι βασικά εργαλεία στη διάθεση του Κτηματολογικού Δικαίου, τόσο κατά το στάδιο της κτηματογράφησης όσο και για το στάδιο του λειτουργούντος Κτηματολογίου - σύμφωνα και με το άρθρο 12 του Ν.2664/1998 (ΦΕΚ 275/τΑ'/ , «Εθνικό Κτηματολόγιο και άλλες διατάξεις»), το οποίο αφορά τις καταχωρισμένες στα κτηματολογικά φύλλα πράξεις, «1. Στα κτηματολογικά φύλλα καταχωρίζονται :α) β) Οι αναφερόμενες στην παράγραφο 1 και υπό τον αριθμό 2 του άρθρου 1192 του Αστικού Κώδικα : αα) επιδικάσεις, ββ) προσκυρώσεις, όπως ιδίως οι συντελεσμένες αναγκαστικές απαλλοτριώσεις, οι κυρωμένοι αναδασμοί, οι πράξεις εφαρμογής ρυθμιστικών και πολεοδομικών σχεδίων και μελετών ή μεταφοράς συντελεστή δόμησης, καθώς και οι τυχόν ανακλητικές αυτών διοικητικές πράξεις και γγ)..» Όπως αναφέρθηκε στα προηγούμενα, η ιδιαιτερότητα των εγκεκριμένων ΠΤΑΑ είναι ότι αυτές δε μεταγράφονται 55 υποχρεωτικά όπως οι Πράξεις Εφαρμογής, παρά μόνο όταν εφαρμοστούν ως προς κάποια προσκύρωση ή επέλθει συντέλεση απαλλοτρίωσης. Επίσης ούτε και μόνο με τη μεταγραφή μιας ΠΤΑΑ επέρχεται μεταβολή εμπραγμάτων δικαιωμάτων. Το Κτηματολογικό Δίκαιο ενδιαφέρουν οι εμπράγματες δικαιοπραξίες, στο βαθμό που διαθέτουν υπόσταση, κύρος και ενέργεια, ώστε από αυτές να πηγάζουν εμπράγματα δικαιώματα σε ακίνητα. Η ύπαρξη εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητα, είναι πρωταρχικός όρος στο πεδίο του Κτηματολογικού Δικαίου (Παπαστερίου, 2013). Για το λόγο αυτό, μεγάλος αριθμός παλαιών ΠΤΑΑ δεν έχει ληφθεί υπόψη στις μέχρι σήμερα Κτηματογραφήσεις για τη δημιουργία Εθνικού Κτηματολογίου, και κατ επέκταση στις αρχικές εγγραφές αυτού. Όμως, στα σημεία που οι πράξεις αυτές είναι σε ισχύ, με την καταβολή των αποζημιώσεων δηλ. κατά τη διαδικασία εφαρμογής τους - θα απαιτηθεί να καταχωρισθούν στο Εθνικό Κτηματολόγιο, γεγονός που ενδέχεται να προκαλέσει προβλήματα ιδιαίτερα λόγω της διαφορών στην αποτύπωση των αρχικών ιδιοκτησιών που λαμβάνουν μέρος στην πράξη, σύμφωνα με τις οποίες καθορίστηκε: το μέτρο καταβολής αποζημίωσης (βάσει του εμβαδού του εναπομείναντος οικοδομήσιμου τμήματος του ακινήτου) το εμβαδόν των προσκυρούμενων και ρυμοτομούμενων τμημάτων Είναι φανερό ότι, η αποτύπωση των αρχικών ιδιοκτησιών κατά τη σύνταξη μιας ΠΤΑΑ είναι άρρηκτα συνδεδεμένη με την αποτύπωση αυτών στο Εθνικό Κτηματολόγιο, και πρέπει να βρίσκεται σε συμφωνία μ αυτό στα τρία βασικά στάδια: Το στάδιο της σύνταξης ΠΤΑΑ Το στάδιο της έγκρισης της ΠΤΑΑ Το στάδιο της εφαρμογής αυτής, με την καταχώριση των προσκυρώσεων και της συντέλεσης των απαλλοτριώσεων 55 Βλ. και κεφ του παρόντος 73

78 Το στάδιο της σύνταξης μιας ΠΤΑΑ περιλαμβάνει τις αρχικές ιδιοκτησίες. Είναι σημαντικό οι ιδιοκτησίες αυτές να ταυτίζονται με αυτές της κτηματογράφησης/των αρχικών εγγραφών του Εθνικού Κτηματολογίου, ώστε τα τμήματα των ακινήτων που θα υποστούν αργότερα χωρικές μεταβολές να είναι με σαφήνεια ορισμένα. Μετά τη σύνταξη της ΠΤΑΑ και μέχρι το στάδιο εφαρμογής αυτής, δηλ. μέχρι την καταβολή των αποζημιώσεων, δεν πρέπει να μεσολαβήσουν χωρικές μεταβολές οι οποίες θα αλλοιώσουν τα όρια και κατά συνέπεια και το εμβαδόν ως παράγωγο μέγεθος - των αρχικών ιδιοκτησιών. Χωρικές μεταβολές σε ακίνητα που συμμετέχουν σε ΠΤΑΑ η οποία δεν έχει εφαρμοστεί, μπορούν να καταστήσουν την πράξη ανεφάρμοστη. Μια επιπλέον παράμετρος η οποία πρέπει να ληφθεί υπόψη είναι το γεγονός ότι, τα προσκυρούμενα/ρυμοτομούμενα τμήματα των ιδιοκτησιών δεν απεικονίζονται χωρικά. Όμως, η παρ. 2 του άρθρου 12 του Ν.2664/1998 (ΦΕΚ 275/τΑ'/ , «Εθνικό Κτηματολόγιο και άλλες διατάξεις») αναφέρει ότι: «Στο τμήμα του κτηματολογικού φύλλου που αφορά στα βάρη και στις δεσμεύσεις της κυριότητας ή της εξουσίας διάθεσης του κυρίου εγγράφεται και η κήρυξη της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης και η απόφαση διενέργειας αναδασμού.... Το ίδιο ισχύει και για τα ρυθμιστικά ή πολεοδομικά σχέδια και μελέτες πριν από την εφαρμογή τους, καθώς και για κάθε άλλη διοικητική πράξη ή διαδικασία που έχει επίπτωση σε εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων ή επάγεται δέσμευση της εξουσίας διάθεσης αυτών». Σύμφωνα με τα παραπάνω και τις «Ερμηνευτικές Οδηγίες για την εφαρμογή του Ν.2308/1995» 56 της Νομικής Υπηρεσίας της τέως Κτηματολόγιο Α.Ε., θα έπρεπε στις ιδιοκτησίες που έχουν ρυμοτομούμενα τμήματα να εγγράφεται παρατήρηση ότι στην περιοχή στην οποία βρίσκεται το ακίνητο εκκρεμεί η εφαρμογή σχεδίου πόλεως. Επιπλέον, «σε περίπτωση αποκοπής τμήματος ακινήτου με τη βούληση του ιδιοκτήτη για να δοθεί το τμήμα αυτό στην κοινή χρήση, υποχρέωση υποβολής δήλωσης έχει ο τελευταίος μόνο για το εναπομένον τμήμα του ακινήτου, το οποίο εξακολουθεί να του ανήκει κατά κυριότητα 57». 4.2 Κτηματογράφηση και ΠΤΑΑ Κατά το στάδιο της Κτηματογράφησης, στις περιοχές που υφίστανται διοικητικές πράξεις ο ανάδοχος οφείλει, να τις συλλέξει, να απεικονίσει επί του υποβάθρου τα όρια των πράξεων αυτών, να αποδώσει προσωρινούς ΚΑΕΚ στα γεωτεμάχια της πράξης συσχετίζοντάς τους με τους αντίστοιχους κτηματολογικούς αριθμούς των γεωτεμαχίων της πράξης, καθώς και με τα υπόλοιπα κτηματολογικά στοιχεία (δικαιούχοι, εμβαδά κλπ.) αυτής. Όμως, επειδή πριν την καταβολή των αποζημιώσεων, η ιδιοκτησία παραμένει στην αρχική της μορφή, ενώ τα ρυμοτομούμενα και τα προσκυρούμενα τμήματα δεν απεικονίζονται χωρικά στο Εθνικό Κτηματολόγιο, τελικά λαμβάνονται υπόψη μόνο οι προσκυρώσεις για τις οποίες έχει 56 παρ «Κύρωση σχεδίων πόλεως»: «Δεδομένου ότι κατά τη ρητή διάταξη του άρθρου 12 2 ν. 2664/1998 στα κτηματολογικά βιβλία εγγράφονται και τα «ρυθμιστικά και πολεοδομικά σχέδια και μελέτες» ήδη «πριν από την εφαρμογή τους», είναι πρόδηλο ότι αντίστοιχη εγγραφή πρέπει να γίνει και κατά την προδικασία των κτηματογραφήσεων με βάση τον ν. 2308/1995 στα κτηματολογικά διαγράμματα και τους πίνακες. Τη σχετική πληροφορία μπορεί και πρέπει να συλλέξει το μελετητικό γραφείο που έχει αναλάβει την κτηματογράφηση από τις αρμόδιες υπηρεσίες, σύμφωνα με το άρθρο 3 1 και 2 Ν.2308/1995». 57 παρ «Κοινόχρηστα», από «Ερμηνευτικές Οδηγίες για την εφαρμογή του Ν.2308/1995» 74

79 καταβληθεί αποζημίωση και οι συντελεσμένες αναγκαστικές απαλλοτριώσεις που αναφέρονται στην παρ. 1 του άρθρου 12 του Ν.2664/1998. Η παρ. 2 του άρθρου 12 του Ν.2664/1998, που αφορά στην καταγραφή των βαρών στο κτηματολογικό φύλλο, όπως αναφέρθηκε προηγούμενα σε γενικές γραμμές δεν εφαρμόζεται, αφού απαιτεί και τους ελέγχους ισχύος της ΠΤΑΑ που απεικονίζονται στο διάγραμμα 4 του κεφαλαίου και περιγράφονται στο κεφάλαιο 3.9 της ανάλυσης του προτεινόμενου μοντέλου ΟΣ για τη δημιουργία βάσης δεδομένων. Εάν η εφαρμογή μιας ΠΤΑΑ έχει ολοκληρωθεί στο σύνολό της, πριν το πέρας της κτηματογράφησης 58 για τη δημιουργία Εθνικού Κτηματολογίου, της περιοχής στην οποία ανήκει, θα υπάρξει ορθή καταχώριση των - τελικών σύμφωνα με την πράξη ιδιοκτησιών. Η πράξη αφού θα έχει πλέον εφαρμοστεί, θα αποτελεί ιστορικό μόνο στοιχείο 59. Εάν μια παλαιά ΠΤΑΑ, η οποία έχει εγκριθεί πριν την κτηματογράφηση ανεξαρτήτως αν έχει μεταγραφεί - συλλεχθεί και ληφθεί υπόψη από τον ανάδοχο, δεν θα υπάρξουν προβλήματα καταχώρισης κατά την τμηματική εφαρμογή της, όποτε κι αν καταβληθούν οι αποζημιώσεις (είτε μετά την ανάρτηση, είτε σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογίου). Δυσχέρειες ενδέχεται να υπάρξουν μόνο: αν δεν υπάρξει ταύτιση αρχικών ιδιοκτησιών 60 στο στάδιο της κτηματογράφησης αν μεσολαβήσουν χωρικές μεταβολές για τα εμπλεκόμενα στην ΠΤΑΑ γεωτεμάχια, μετά την ανάρτηση και πριν την καταβολή των αποζημιώσεων. Αντιθέτως, αν η εγκεκριμένη ΠΤΑΑ δε ληφθεί καθόλου υπόψη στο στάδιο της κτηματογράφησης, η μελλοντική τμηματική καταχώριση των σημείων εφαρμογής της, το πιθανότερο είναι ότι θα επιφέρει μεγαλύτερης έκτασης χωρικές μεταβολές στα εμπλεκόμενα γεωτεμάχια και στα όμορα αυτών, ειδικά στην περίπτωση που ένα γεωτεμάχιο εμπεριέχει περισσότερα από ένα ρυμοτομούμενα τμήματα. Για τις περιοχές που βρίσκονται σε καθεστώς κτηματογράφησης, κρίνεται σκόπιμο οι ΠΤΑΑ να αναζητούνται από τον οικείο ΟΤΑ και λόγω της πολυπλοκότητας του αντικειμένου (εν μέρει εγκριτικές αποφάσεις, ακυρώσεις, επανασυντάξεις) η επεξεργασία τους να πραγματοποιείται κατά χρονολογική σειρά στο Εθνικό Κτηματολόγιο. Σε περίπτωση υλοποίησης που μοντέλου οντοτήτων συσχετίσεων που περιγράφηκε στο προηγούμενο κεφάλαιο 3 του παρόντος, θα ήταν εύκολο ληφθούν υπόψη, μετά από κατάλληλο διαχωρισμό μέσω ερωτήματος (query), μόνο οι υποχρεώσεις που ισχύουν και δεν έχουν εφαρμοστεί μέχρι την στιγμή της Κτηματογράφησης. Με τον τρόπο αυτό, δε θα υπάρξει δυσχέρεια καταχώρισης ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων που θα συντελεστούν στο μέλλον. 58 Ακόμα και πριν την ανάρτηση των πινάκων και διαγραμμάτων του Εθνικού Κτηματολογίου 59 και θα μπορεί να τηρείται μόνο ως αρχείο στον αντίστοιχο ΟΤΑ, όπως αναφέρθηκε και στους στόχους του μοντέλου οντοτήτων συσχετίσεων του προηγουμένου κεφαλαίου της παρούσας. 60 Αν έχουν γίνει συνενώσεις γεωτεμαχίων ή υπήρξε σφάλμα στην αποτύπωση της ιδιοκτησίας στην ΠΤΑΑ 75

80 4.3 Καταχώριση παλαιών ΠΤΑΑ Τα προβλήματα στην καταχώριση των παλαιών εγκεκριμένων ΠΤΑΑ, είναι τα ίδια είτε αφορούν καταχώριση σε καθεστώς Κτηματογράφησης είτε σε καθεστώς Λειτουργούντος Κτηματολογίου. Σε καθεστώς Λειτουργούντος Κτηματολογίου, ενδέχεται να επιφέρουν χωρικές μεταβολές σε περισσότερα όμορα γεωτεμάχια. Το μεγαλύτερο ποσοστό των εγκεκριμένων ΠΤΑΑ δεν έχουν συνταχθεί στο σύστημα αναφοράς ΕΓΣΑ 87, και απαιτείται μετασχηματισμός αυτών 61. Κάθε μετασχηματισμός συντεταγμένων, ανάλογα και με τον αλγόριθμο που χρησιμοποιείται, εισάγει ένα σφάλμα στο τελικό αποτέλεσμα, το οποίο θα πρέπει να συνεκτιμηθεί κατά τα επόμενα στάδια της εργασίας (Αμπατζίδης, Καλαμάκης, Κατσάμπαλος, Κωτσάκης, 2010). Επίσης, ακόμα και στις πρόσφατα συντασσόμενες ΠΤΑΑ, για τα προσκυρούμενα και ρυμοτομούμενα τμήματα των ακινήτων που συμμετέχουν σ αυτές, δεν προβλέπεται η καταγραφή αναλυτικών συντεταγμένων, σε αντίθεση με τον τρόπο σύνταξης των Πράξεων Εφαρμογής. Επίσης, ο μέχρι πρόσφατα ο υπολογισμός των εμβαδών των στις ΠΤΑΑ γινόταν με γραφική καταμέτρηση, με αποτέλεσμα πολλές φορές να παρατηρούνται διαφορές και στα επιμέρους εμβαδά των ρυμοτομούμενων τμημάτων του ιδίου γεωτεμαχίου, το οποίο αναλογίζεται σε περισσότερες από μια ΠΤΑΑ, οι οποίες είναι σε ισχύ και εφαρμόζονται σταδιακά. Τελικά, ως αποτέλεσμα των παραπάνω παραμέτρων, θα παρουσιάζονται μικροδιαφορές στο εμβαδό των υποχρεώσεων που υπολογίστηκε στην συνταχθείσα και εγκεκριμένη ΠΤΑΑ από αυτό που θα προκύπτει για το ίδιο τμήμα, από τη γενόμενη Κτηματογράφηση. Οι διαφορές αυτές δημιουργούν σύγχυση στον προσδιορισμό και τελικά στην καταβολή της αποζημίωσης των δικαιούχων, αλλά και στον τρόπο αντιμετώπισης των απαραίτητων χωρικών μεταβολών, οι οποίες θα ακολουθήσουν, στα εμπλεκόμενα γεωτεμάχια μετά τη συντέλεση της απαλλοτρίωσης. Το γεγονός ότι στις αρχικές εγγραφές που Εθνικού Κτηματολογίου υπάρχει αναγραφή αποδεκτής απόκλισης, επιλύει το πρόβλημα της διαφοράς εμβαδού μεταξύ κτηματογράφησης και τίτλου ιδιοκτησίας, και διευκολύνει εργασίες όπως είναι η έκδοση οικοδομικής άδειας, όταν τα γεωτεμάχια είναι άρτια και οικοδομήσιμα. Όμως στην περίπτωση οφειλόμενων αποζημιώσεων, οι περιπτώσεις που συναντούνται είναι: Εμβαδό προσκυρούμενου τμήματος του ΚΑΕΚ1 στην ΠΤΑΑ > εμβαδό προσκυρούμενου τμήματος του ΚΑΕΚ1 στο Εθνικό Κτηματολόγιο. Δεδομένου ότι η αποζημίωση καταβάλλεται βάσει της ΠΤΑΑ, θα αποζημιώνονται περισσότερα τετραγωνικά από αυτά που τελικά θα προστίθενται στο ΚΑΕΚ2 μετά την απαιτούμενη χωρική μεταβολή. Εμβαδό προσκυρούμενου τμήματος του ΚΑΕΚ1 στην ΠΤΑΑ < εμβαδό προσκυρούμενου τμήματος του ΚΑΕΚ1 στο Εθνικό Κτηματολόγιο. Με την καταβολή της αποζημίωσης από 61 Βλ. και με αρ /2017 Υ.Α. (ΦΕΚ 923/τΒ/ , «Έγκριση τεχνικών προδιαγραφών και κανονισμού προεκτιμώμενων αμοιβών της Ε.Κ.ΧΑ. Α.Ε. των μελετών κτηματογράφησης για τη δημιουργία Εθνικού Κτηματολογίου στο υπόλοιπο της χώρας»): «.. Ανεξαρτήτως της μεθόδου μετασχηματισμού συντεταγμένων που χρησιμοποιείται και προκειμένου για τον έλεγχο της ακρίβειας που επιτυγχάνεται κατά το μετασχηματισμό, εξαντλείται κάθε δυνατότητα να ελεγχθούν τα αποτελέσματα με αποτύπωση κατάλληλων σημείων στο πεδίο (σημεία λεπτομερειών) και σύγκριση των συντεταγμένων τους με αυτές που προέκυψαν από το μετασχηματισμό. Τα σημεία αυτά πρέπει να είναι διαφορετικά από αυτά που χρησιμοποιήθηκαν για τον υπολογισμό των συντελεστών μετασχηματισμού..». 76

81 το ΚΑΕΚ2, και την απαιτούμενη χωρική μεταβολή, θα απομένουν κάποια τετραγωνικά μέτρα προς νέα προσκύρωση. Εμβαδό ρυμοτομούμενου τμήματος στην ΠΤΑΑ > εμβαδό ρυμοτομούμενου τμήματος στο Εθνικό Κτηματολόγιο, θα αποζημιώνονται περισσότερα τετραγωνικά από αυτά που τελικά καθίστανται κοινόχρηστα. Εμβαδό ρυμοτομούμενου τμήματος στην ΠΤΑΑ < εμβαδό ρυμοτομούμενου τμήματος στο Εθνικό Κτηματολόγιο, θα απομένουν κάποια τετραγωνικά μέτρα προς νέα ρυμοτόμηση. Η χρήση παλαιού υλικού και ο συνδυασμός τους με τα νέα στοιχεία δημιουργεί συχνά ασυμφωνίες κυρίως μεταξύ των εμβαδών και των ορίων των κτημάτων (Δημοπούλου- Βαγιανού, 1995), όμως στην περίπτωση του Εθνικού Κτηματολογίου θα έπρεπε οι διαφορές να κυμαίνονται εντός της αποδεκτής απόκλισης εμβαδού 62 και εντός της ζώνης συμβατότητας σχήματος 63. Στις περιπτώσεις προσκύρωσης ή ρυμοτόμησης όπου το υπόχρεο ΚΑΕΚ είναι ένα, δεν υπάρχει τόσο μεγάλο πρόβλημα, όμως σε περίπτωση διάνοιξης μιας πλατείας με εμβαδό της τάξεως των 750τμ, όπου η αποδεκτή απόκλιση αγγίζει τα 50τμ, με τις συνολικές υποχρεώσεις να καταβάλλονται τμηματικά, τελικά μπορεί να οδηγήσει στη σύνταξη νέων ΠΤΑΑ. Την αποφυγή ανασύνταξης παλαιών ΠΤΑΑ, ή σύνταξης νέων ΠΤΑΑ, σε περιοχές που δεν τροποποιήθηκε το σχέδιο πόλης, θα περιόριζε μια νομοθετική ρύθμιση η οποία α)θα όριζε αποδεκτή απόκλιση και τις περιπτώσεις αυτές, β)επειδή ο δικαστικός καθορισμός τιμής μονάδας, καθορίζεται ανά τμ, θα καθόριζε ποιο εμβαδό πρέπει να αποζημιώνεται, (της ΠΤΑΑ ή αυτό του Εθνικού Κτηματολογίου) και γ)θα όριζε τον τρόπο εκτέλεσης της χωρικής μεταβολής ανάμεσα στα εμπλεκόμενα γεωτεμάχια. Σημειώνεται ότι, στο πέρασμα των ετών μπορεί να έχουν αλλάξει τα όρια των γεωτεμαχίων ιδιαίτερα από συνενώσεις για καλύτερη εκμετάλλευση των ακινήτων. Το νέο ακίνητο προερχόμενο από περισσότερα του ενός παλαιότερα, θα είχε περισσότερες υποχρεώσεις από αυτές που αποδόθηκαν στα αρχικά ακίνητα, δεδομένου ότι οι υποχρεώσεις υπολογίζονται σε συνάρτηση του οικοδομήσιμου εμβαδού. Επειδή η ανασύνταξη παλαιών ΠΤΑΑ είναι συνήθως πιο χρονοβόρα από τη σύνταξη νέας πράξης, το ζήτημα θα πρέπει να εξετάζεται κατά περίπτωση. Στη συνέχεια παρουσιάζονται τρεις χαρακτηριστικές περιπτώσεις, στις οποίες η καταχώριση των δικαιωμάτων κυριότητας σύμφωνα με τους τίτλους ιδιοκτησίας - χωρίς της συσχέτιση στοιχείων ΠΤΑΑ αν και γίνεται ορθά, τελικά δεν αντικατοπτρίζει την πραγματική νομική κατάσταση των γεωτεμαχίων. Αυτές είναι: μη δημοσίευση της αυταποζημίωσης για τη συντέλεση της απαλλοτρίωσης διάθεση ρυμοτομούμενου τμήματος σε κοινή χρήση 62 Ο έλεγχος συμβατότητας εμβαδού αναφέρεται στη συμβατότητα του εμβαδού που δηλώνεται από κάθε δικαιούχο ή προκύπτει από τα στοιχεία που υπέβαλε με την δήλωσή του (τοπογραφικό διάγραμμα, τίτλος), σε σχέση με το εμβαδόν με βάση τα στοιχεία της ψηφιακής βάσης δεδομένων χωρικών κτηματολογικών στοιχείων 63 Ως Ζώνη Συμβατότητας Σχήματος (Ζ.Σ.Σ), ορίζεται η ζώνη η οποία βρίσκεται μεταξύ του περιγράμματος ενός εσωτερικού και ενός εξωτερικού πολυγώνου με πλευρές παράλληλες προς τις πλευρές του γεωτεμαχίου της Κτηματογράφησης, σε απόσταση Uo εκατέρωθεν ως εξής: α) για Αστικές περιοχές Uo=0,50 μ και β)για Αγροτικές περιοχές Uo=2,0 μ 77

82 μερική συντέλεση απαλλοτρίωσης Μη δημοσίευση αυταποζημίωσης Όπως αναφέρθηκε και στο κεφάλαιο 2.3. του παρόντος, σε πολλές περιπτώσεις η δημοσίευση της αυταποζημίωσης, ενώ έχουν καταβληθεί όλες οι υπόλοιπες αποζημιώσεις από τις παρόδιες ιδιοκτησίες, δεν πραγματοποιείται ποτέ, και η ιδιοκτησία συνεχίζει μέχρι τη σύσταση κάποιας συμβολαιογραφικής πράξης - να εμφανίζεται στον τίτλο με την αρχική της περιγραφή. Οι ίδιοι τίτλοι συνοδεύουν τη δήλωση ιδιοκτησίας του Εθνικού Κτηματολογίου. Η εφαρμογή του τίτλου, αν και ορθή, στις περιπτώσεις αυτές έχει ως αποτέλεσμα στις αρχικές εγγραφές του Εθνικού Κτηματολογίου τα γεωτεμάχια να εκτείνονται μέχρι τον άξονα της οδού (σε διαμορφωμένες ή μη οδούς). Στο σχήμα 7, που ακολουθεί έχουν απεικονιστεί με διακεκομμένη γραμμή οι άξονες των οδών, ενώ έχει σκιαστεί κατάλληλα η ειδική έκταση του οδικού δικτύου. Εντός του πλαισίου διακρίνονται αυταποζημιούμενα τμήματα, όπως αυτά έχουν οριστεί στις αντίστοιχες ΠΤΑΑ. Επειδή στις αστικά διαμορφωμένες περιοχές, έχει χαθεί η εικόνα των αρχικών ιδιοκτησιών, οι περιπτώσεις αυτές δεν μπορούν να αντιμετωπιστούν συνολικά ως αυταποζημιώσεις, χωρίς προηγούμενο έλεγχο των αντίστοιχων παλαιών ΠΤΑΑ. Η υποχρεωτική δημοσίευση σε ΦΕΚ της αυταποζημίωσης αποτελεί εμπόδιο για τη (μαζική) μετάσταση της κυριότητας των τμημάτων αυτών στον αρμόδιο ΟΤΑ, δεδομένου ότι και ο ΟΤΑ δεν μπορεί να έχει σε γνώση του, αν για τα υπόλοιπα ρυμοτομούμενα τμήματα της ιδιοκτησίας έχουν καταβληθεί οι αποζημιώσεις από τους υπόχρεους όμορους ιδιοκτήτες. Εδώ το Εθνικό Κτηματολόγιο θα μπορούσε να λειτουργήσει κατά αντίστροφο τρόπο, και από τις αρχικές εγγραφές αυτού, σε συνδυασμό με την προτεινόμενη βάση δεδομένων του προηγούμενου κεφαλαίου, να εντοπίσει τις περιπτώσεις αυτές 64. Με την προσθήκη και μιας νομοθετικής ρύθμισης, με την οποία η δημοσίευση της αυταποζημίωσης σε ΦΕΚ δεν θα είναι υποχρεωτική, όταν το σύνολο των υπολοίπων ρυμοτομούμενων τμημάτων μιας ιδιοκτησίας έχει αποδεδειγμένα αποζημιωθεί, θα μπορούσαν τα ρυμοτομούμενα αυτά τμήματα των ιδιοκτησιών να καταστούν πλέον κοινόχρηστα, να περιέλθουν στον ΟΤΑ και να διαμορφωθούν κατάλληλα. Μπορεί όμως να είναι και ήδη διαμορφωμένα από έτη, αν για παράδειγμα η οδός διανοίχθηκε με επίσπευση του ΟΤΑ ή του Δημοσίου, οπότε καταβλήθηκαν όλες οι υποχρεώσεις των παρόδιων ιδιοκτητών και απέμειναν οι αυταποζημιώσεις. 64 Και σε ευρύτερο πλαίσιο μιας «έξυπνης πόλης» όπου τα δεδομένα του Κτηματολογίου θα βοηθούσαν να αναδειχθούν περιοχές που μπορεί να εκτελεστεί έργο. 78

83 Σχήμα 7: Αυταποζημιούμενα τμήματα γεωτεμαχίων μέχρι τον άξονα της οδού Για την διασφάλιση των δικαιωμάτων των ΟΤΑ επί των κοινοχρήστων χώρων, η απεικόνιση των τμημάτων αυτών όπως στο σχήμα, μέσω Γεωγραφικού Συστήματος Πληροφοριών, θα καθιστούσε εφικτό έναν τέτοιο έλεγχο από τον ΟΤΑ. Ο συνδυασμός με την προτεινόμενη βάση δεδομένων της παρούσας εργασίας, θα μπορούσε να βοηθήσει στη διευθέτηση των ζητημάτων αυτών, δεδομένου ότι υφίσταται σημαντικός κίνδυνος, με την οριστικοποίηση των εγγραφών του Εθνικού Κτηματολογίου και τη δημιουργία του αμάχητου τεκμηρίου ως προς τα περιεχόμενά τους, οι ΟΤΑ να απωλέσουν δικαιώματα υπέρ ιδιωτών ή του Δημοσίου (Αρβανίτης, 2014). Χωρίς τη νομοθετική πρόβλεψη καταχώρισης των αυταποζημιώσεων που δεν έχουν δημοσιευθεί σε ΦΕΚ στο Εθνικό Κτηματολόγιο, καμία ενέργεια δεν είναι εφικτή σήμερα από τον ανάδοχο της μελέτης Κτηματογράφησης. Επίσης η καταχώριση των θεσμικών γραμμών θα αποτελούσε πλεονέκτημα για τη μαζική επιλογή των περιπτώσεων αυτών, σε ένα Γεωγραφικό Σύστημα Πληροφοριών, ώστε να διαχωριστούν και να ερευνηθούν περαιτέρω Κοινή χρήση ρυμοτομούμενου τμήματος Αντίστοιχες με τις περιπτώσεις της μη δημοσιευμένης αυταποζημίωσης, είναι οι περιπτώσεις που το ρυμοτομούμενο τμήμα έχει τεθεί σε κοινή χρήση για τη χορήγηση οικοδομικής άδειας 65, πριν την συντέλεση της απαλλοτρίωσης, με την επιφύλαξη του δικαιώματος σε αποζημίωση. Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να δηλώνει μόνο το εντός οικοδομικού τετραγώνου τμήμα 66, ενώ πιθανότητα υπάρχει και να μην είναι σε γνώση του ΟΤΑ η δήλωση θέσεως του ρυμοτομούμενου τμήματος σε κοινή χρήση Βλ. και παρ. 1.7 του παρόντος 66 γεγονός που πολλές φορές αγνοείται από τους κληρονόμους του αρχικού ιδιοκτήτη, ο οποίος έχει θέσει το ρυμοτομούμενο τμήμα σε κοινή χρήση 67 με αποτέλεσμα τη μη υποβολή δήλωσης από τον ΟΤΑ για το τμήμα 79

84 Συνέπεια των παραπάνω, είναι να εμφανίζονται γεωτεμάχια κυριότητας του παλαιού ιδιοκτήτη ή αγνώστου ιδιοκτήτη εντός των οδών (σχήμα 8), ενώ τα εν λόγω γεωτεμάχια θα έπρεπε να αποτελούν τμήμα του ευρύτερου οδικού δικτύου, που ανήκει στην κυριότητα του ΟΤΑ. Σχήμα 8: Γεωτεμάχια εξ ολοκλήρου εντός οδού Όπως και στην περίπτωση των αυταποζημιώσεων, οι περιπτώσεις αυτές δεν μπορούν να αντιμετωπιστούν συνολικά, χωρίς προηγούμενο έλεγχο των αντίστοιχων παλαιών ΠΤΑΑ σχετικά με την αρχική εικόνα των ιδιοκτησιών, καθώς και αποδεικτικών στοιχείων θέσεως σε κοινή χρήση των ρυμοτομούμενων τμημάτων. Οι περιπτώσεις αυτές θα μπορούσαν να αντιμετωπιστούν, εφόσον στα στοιχεία της δήλωσης των κτιρίων/κτισμάτων, στο Εθνικό Κτηματολόγιο, καταγράφονταν και ο αριθμός οικοδομικής άδειας. Έκδοση οικοδομικής άδειας μεταγενέστερα της έγκρισης ΠΤΑΑ, προϋποθέτει την παραχώρηση των ρυμοτομούμενων τμημάτων σε κοινή χρήση, σύμφωνα και με το N. 4067/2012 («Νέος Οικοδομικός Κανονισμός»), παρ. 2 του άρθρου 10 «Κίνητρα για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές», όπου προβλέπεται ότι: «Η απόδοση σε κοινή δημόσια χρήση γίνεται με συμβολαιογραφική πράξη, η οποία υποβάλλεται στην αρμόδια υπηρεσία δόμησης πριν την έκδοση της άδειας δόμησης. Με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής, μπορεί να καθορίζεται η διαδικασία απόδοσης σε κοινή χρήση 68, καθώς και κάθε λεπτομέρεια για την εφαρμογή των παραγράφων 1 και 2 του παρόντος». Και στην περίπτωση αυτή το Εθνικό Κτηματολόγιο, θα μπορούσε να λειτουργήσει κατά αντίστροφο τρόπο και από τις εγγραφές αυτού, να εντοπιστούν τα παραχωρούμενα σε κοινή χρήση τμήματα. Η δήλωση του Ν.2308/1995, στους πίνακες Β, στους οποίους συμπληρώνονται από τους υπόχρεους τα στοιχεία των κτιρίων, υπάρχει πεδίο για την αναγραφή του έτους κατασκευής των κτιρίων, το οποίο, είτε συμπίπτει είτε έπεται της έκδοσης οικοδομικής άδειας (ΟΑ). Στο Σύστημα Πληροφοριών του Εθνικού Κτηματολογίου καταχωρείται το έτος έκδοσης οικοδομικής άδειας/ ανέγερσης 69, σε πεδίο που είναι προαιρετικό. Επίσης και από τα περιεχόμενα του πίνακα DOC_TYPE_LUT, ο κωδικός 93 στο πεδίο DOC_TYPE DOC_TYPE_DESCR, αντιστοιχεί στην οικοδομική άδεια. Με την υλοποίηση της βάσης δεδομένων που περιγράφηκε στο προηγούμενο κεφάλαιο, στη οποία οι 68 Δεν έχει ακόμη εκδοθεί 69 Παρ του Στοιχεία συσχέτισης κτιρίων και ιδιοκτησιών Πίνακας PROP_BLD, που απεικονίζει τη συσχέτιση μεταξύ μιας διηρημένης ιδιοκτησίας και του ή των κτιρίων στα οποία αυτή ευρίσκεται. 80

85 ιδιοκτησίες στο λειτουργούν Κτηματολόγιο αναγνωρίζονται από το ΚΑΕΚ, μπορούν αρχικά να επιλεγούν για εξαγωγή σε πίνακα δύο πεδία: 1. τα ΚΑΕΚ με ρυμοτομούμενα τμήματα τα οποία δεν έχουν αποζημιωθεί, και 2. το έτος έγκρισης του αντίστοιχου εδαφίου της ΠΤΑΑ, το οποίο πρέπει να είναι σε ισχύ. Ο πίνακας αυτός με τα ΚΑΕΚ και το έτος έγκρισης της ΠΤΑΑ, θα αντιστοιχηθεί με το shapefile PST που περιέχει τα γεωτεμάχια μέσω του ΚΑΕΚ. Σκοπός είναι να επιλεγούν από το PST τα αντίστοιχα γεωτεμάχια, και να εξαχθούν σε άλλο shapefile (πχ PST_XXXX), με την πληροφορία του έτους έγκρισης της ΠΤΑΑ. Θα εκτελεστεί χωρικό ερώτημα σε GIS σχετικά με τα γεωτεμάχια του PST_XXXX που περιέχουν κτίσματα (εικόνα 3), και από αυτά που θα επιλεγούν (εικόνα 4), θα γίνει εκτελεστεί ερώτημα εύρεσης: όπου, το έτος έκδοσης οικοδομικής άδειας είναι μεταγενέστερο του έτους της έγκρισης της ΠΤΑΑ. Εικόνα 3: Εκτέλεση χωρικού ερωτήματος Εικόνα 4: Αποτέλεσμα εκτέλεσης χωρικού ερωτήματος Και εδώ θα χρειαζόταν νομοθετική ρύθμιση, με την οποία για τα τμήματα αυτά να αποκτήσει κυριότητα ο ΟΤΑ, και οι οφειλόμενες αποζημιώσεις στον ιδιοκτήτη να παραμείνουν ενοχικά δικαιώματα Καταχώριση μερικής συντέλεσης απαλλοτρίωσης Η μερική συντέλεση απαλλοτρίωσης, ως προς τμήματα μόνο συγκεκριμένων ιδιοκτησιών δεν είναι νόμιμη, σε αντίθεση με την τμηματική εφαρμογή του ρυμοτομικού σχεδίου, η οποία είναι σύμφωνη με το νόμο (βλ. σχετικά και 1.7 της παρούσας εργασίας). Όμως όταν μια ιδιοκτησία αποζημιώνει ένα από τα ρυμοτομούμενα τμήματα όμορης ιδιοκτησίας σε εφαρμογή παλαιάς ΠΤΑΑ, υπάρχει σύγχυση σχετικά με τον τρόπο καταχώρισης αυτής, δεδομένου ότι δεν υπάρχει γραφική απεικόνιση των επιμέρους 81

86 ρυμοτομούμενων τμημάτων. Επίσης δύναται κάποια τμήματα της ρυμοτομούμενης ιδιοκτησίας να μην έχουν ακόμη αναλογισθεί να αναλογισθούν στο μέλλον με μεταγενέστερη ΠΤΑΑ ή και να έχει ακυρωθεί ο αναλογισμός τους. Ως είδος δικαιώματος οι προσκυρώσεις και οι ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις, περιλαμβάνονται στα κωδικοποιημένα είδη δικαιώματος. Συγκεκριμένα, περιλαμβάνονται στα Λοιπά εγγραπτέα δικαιώματα / Διοικητικές Πράξεις με κωδικούς και 1112 και περιγραφή «Οφειλή Αποζημίωσης λόγω Προσκύρωσης / Ρυμοτόμησης» και «Δικαίωμα Αποζημίωσης λόγω Προσκύρωσης / Ρυμοτόμησης» αντίστοιχα. Στην εικόνα 5 δεξιά, σε μια παλαιά ΠΤΑΑ, έχει χρωματιστεί η ρυμοτομία, και μια ιδιοκτησία (κίτρινο χρώμα) εξ ολοκλήρου προσκυρούμενη και ρυμοτομούμενη. Η ιδιοκτησία (με αρ. 7), ευρισκόμενη στη συμβολή δύο οδών, αναλογίστηκε κατά τη συνήθη πρακτική με δύο διαφορετικές ΠΤΑΑ, οι οποίες εγκρίθηκαν στο σύνολό τους, ενώ δεν υπήρξε καμία ακύρωση/ανασύνταξη πράξης ή τροποποίηση ρυμοτομίας στην περιοχή. Για τον τρόπο αναλογισμού στις διασταυρώσεις οδών δεν αναφερόμαστε στο παρόν, όμως στην επόμενη εικόνα 6, αναγράφονται αναλυτικά οι υποχρεώσεις προς αποζημίωση των όμορων ιδιοκτησιών, ώστε να παρουσιαστεί η δυσχέρεια καταχώρισης ιδιαίτερα όταν αποζημιώνεται ποσοστό από ένα ρυμοτομούμενο τμήμα του ακινήτου. Εικόνα 5: Ιδιοκτησία προς απαλλοτρίωση Πηγή αρχικού αποσπάσματος ΠΤΑΑ: gis.thessaloniki.gr 70 Περιεχόμενα RIGHT_LUT (Κωδικοποίηση είδους δικαιώματος) 82

87 Εικόνα 6: Υπόχρεοι αποζημίωσης απαλλοτριωτέας ιδιοκτησίας Πηγή αρχικού αποσπάσματος ΠΤΑΑ: gis.thessaloniki.gr 83

88 Έστω ότι για την επίμαχη ιδιοκτησία με αρ. 7 του σχήματος, εφαρμόστηκαν οι υποχρεώσεις που απεικονίζονται στην εικόνα 7, δηλ.: η προσκύρωση (πράσινο χρώμα) και η αποζημίωση (κίτρινο χρώμα) της όμορης ιδιοκτησίας 2, το ένα τμήμα από τα δύο ρυμοτομούμενα τμήματα που αποτελούσαν υποχρέωση της ιδιοκτησίας 9 (μπλε χρώμα) το πολύ μικρό ρυμοτομούμενο τμήμα για το οποίο υποχρεώνονταν η ιδιοκτησία 8. Από τα αποδεικτικά καταβολής αποζημίωσης των επιμέρους τμημάτων, που αναφέρθηκαν προηγούμενα, χωρίς τη συνολική απεικόνιση των ρυμοτομούμενων τμημάτων της ιδιοκτησίας, τελικά η καταχώριση στο Εθνικό Κτηματολόγιο θα λάβει τη μορφή του σχήματος 9. Η μορφή αυτή είναι αντίθετη στην ισχύουσα νομοθεσία, επειδή έχει σαν αποτέλεσμα την κατάτμηση του γεωτεμαχίου. Επίσης δε λαμβάνει υπόψη, το γεγονός ότι αν δεν καταβληθούν και οι αποζημιώσεις στα υπόλοιπα ρυμοτομούμενα τμήματα σε εύλογο χρονικό διάστημα, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, μπορεί να προβεί σε άρση του ρυμοτομικού βάρους και να αποκτήσει την ιδιοκτησία στην πρότερη μορφή της ως προς τα ρυμοτομούμενα τμήματα. Εικόνα 7: Καταβολή αποζημίωσης από μια υπόχρεα ιδιοκτησία Πηγή αρχικού αποσπάσματος ΠΤΑΑ: gis.thessaloniki.gr Σχήμα 9: Καταχώριση στο Εθνικό Κτηματολόγιο Με την υλοποίηση διοικητικών πράξεων, δημιουργούνται γεωτεμάχια με τεχνητό τρόπο (Αρβανίτης, 2014). Αν και ένα γεωτεμάχιο μπορεί να διαιρείται σε μικρότερες μονάδες, προτείνεται για τις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις πολυγωνική απεικόνιση των τμημάτων αυτών, εντός του γεωτεμαχίου. 84

89 Ανάλογες απεικονίσεις πολυγωνικών τμημάτων εντός γεωτεμαχίων σύμφωνα με τα όσα περιγράφονται στις τεχνικές προδιαγραφές «Κωδικοποίησης και οργάνωσης των Στοιχείων» 71, της ΕΚΧΑ Α.Ε., με μορφή δεδομένων πολυγωνικού Shapefile είναι: Οι χώροι αποκλειστικής χρήσης 72 (VST) Οι ζώνες πραγματικών δουλειών 73 (EAS) Οι ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις βάσει του Ν.Δ. του 1923, αποτελούν βάρος του ακινήτου, σε αντιστοιχία με τις πραγματικές δουλείες, οι οποίες μεταβιβάζονται και παύουν να υφίστανται υπό προϋποθέσεις. (ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε.: Ερμηνευτικές Οδηγίες Για Την Εφαρμογή Του Ν.2308/1995). Κατ αντιστοιχία με τα πολύγωνα των χώρων αποκλειστικής χρήσης και τα πολύγωνα των ζωνών των πραγματικών δουλειών, προτείνεται να δημιουργηθεί πολύγωνο μορφής Shapefile, που θα απεικονίζει τα προσκυρούμενα/ ρυμοτομούμενα τμήματα (πχ ονομαζόμενο RYM), όπως αυτά ορίζονται στις πράξεις τακτοποίησης αναλογισμού αποζημίωσης. Κάθε προσκυρούμενο/ ρυμοτομούμενο τμήμα από το συνολικό κομμάτι που ρυμοτομείται θα αποτελείται από ένα μόνο πολύγωνο (Σχήμα 10). Σχήμα 10: Προτεινόμενη απεικόνιση πριν την καταβολή αποζημίωσης Σχήμα 11: Προτεινόμενη απεικόνιση μετά την καταβολή αποζημίωσης 71 όπως περιγράφονται στο «Προσάρτημα 12 του τεύχους συγγραφής υποχρεώσεων», το οποίο συνόδευε τα τεύχη του διαγωνισμού «Ανάθεσης συμβάσεων μελετών κτηματογράφησης & υποστηρικτικών υπηρεσιών για τη δημιουργία Εθνικού Κτηματολογίου στο υπόλοιπο της χώρας - ΚΤΙΜΑ_16» 72 παρ «Στοιχεία πολυγώνου χώρου αποκλειστικής χρήσης VST», όπου «καταχωρίζονται τα πολύγωνα που ορίζουν τους χώρους αποκλειστικής χρήσης όταν υπάρχει χωρική απεικόνιση που περιγράφεται στους τίτλους ιδιοκτησίας. Κάθε χώρος αποκλειστικής χρήσης αποτελείται από ένα μόνο πολύγωνο». 73 παρ «Στοιχεία πολυγώνου ζώνης δουλείας EAS», όπου «καταχωρίζονται τα πολύγωνα που ορίζουν τις ζώνες δουλείας όταν υπάρχει χωρική απεικόνιση που περιγράφεται στους τίτλους ιδιοκτησίας. Κάθε ζώνη δουλείας αποτελείται από ένα μόνο πολύγωνο». 85

90 Επειδή μπορεί να συντελεστεί απαλλοτρίωση μόνο ως τα προσκυρούμενα τμήματα, μετά την αποζημίωση του προσκυρούμενου τμήματος από το ΚΑΕΚ2 στο παράδειγμα, θα υπάρξει χωρική μεταβολή στα ΚΑΕΚ2 και ΚΑΕΚ7 σύμφωνα με το σχήμα 11. Για λόγους συμβατότητας των πολυγωνικών στοιχείων, οι ιδιότητες των ρυμοτομούμενων, θα πρέπει να ακολουθούν τον τύπο και το μήκος των ιδιοτήτων των χώρων αποκλειστικής χρήσης και των πραγματικών δουλειών, όπως αυτές περιγράφονται στις παρ και των τεχνικών προδιαγραφών «Κωδικοποίησης και οργάνωσης των Στοιχείων». Όνομα Κλει δί Πίνακας 4: Προτεινόμενος πίνακας των πολυγωνικών στοιχείων των αναλογισμών Υπο χρε ωτι κό Τύπος Μήκος Περιγραφή Εύρος τιμών -παρατηρήσεις FID X Number Long Μοναδικός αριθμός που δίδεται αυτόματα από το σύστημα KAEK X X Char 12 ΚΑΕΚ γεωτεμαχίου στο οποίο ανήκει το ρυμοτομούμενο RYMAA X X Number Integer Αύξων αριθμός προσκυρούμενου/ ρυμοτομούμενου στο γεωτεμάχιο ξεκινώντας από το 1 POLY_ID X X Char 15 Προκύπτει από την σύνθεση της τιμής του πεδίου ΚΑΕΚ και RYMAA και χαρακτηρίζει μοναδικά κάθε εγγραφή. SHAPE X Large Γεωμετρία Binary AREA X Number Number Εμβαδόν σε τμ LEN X Number Number Περίμετρος σε μ Στην περίπτωση που η τιμή του πεδίου RYMAA είναι μικρότερη από τρία ψηφία συμπληρώνονται μηδενικά Τα πολύγωνα των ρυμοτομούμενων και προσκυρούμενων τμημάτων θα πρέπει να αντιστοιχηθούν και με τις ιδιοκτησίες με τις οποίες σχετίζονται. Στις τεχνικές προδιαγραφές του Εθνικού Κτηματολογίου περιγράφεται ο πίνακας συσχετίσεων των Χώρων Αποκλειστικής Χρήσης και Δουλειών με τις ιδιοκτησίες 74 (VSTEAS_REL.mdb). Για την προσθήκη συσχέτισης των ρυμοτομούμενων/προσκυρούμενων τμημάτων με τις ιδιοκτησίες, θα πρέπει να προστεθεί και κωδικός για τα ρυμοτομούμενα τμήματα στον ήδη υπάρχον πίνακα VSTEAS_REL.mdb, ο οποίος πιθανόν να πρέπει και να μετονομαστεί, ώστε να συμπεριλαμβάνει στον τίτλο του και τα νέα τμήματα. 74 παρ «Πίνακας συσχετίσεων Χώρων Αποκλειστική χρήσης και Δουλειών με τις ιδιοκτησίες VSTEAS_REL.mdb», όπου «Για κάθε εγγραφή στα shapefile EAS και VST θα πρέπει να υπάρχει τουλάχιστον μια καταχώριση στον πίνακα που να δηλώνει τον κωδικό ιδιοκτησίας με τον οποίο σχετίζεται». 86

91 Στον πίνακα 5, παρουσιάζεται ο προτεινόμενος εμπλουτισμός του πίνακα VSTEAS_REL.mdb, όπου στο είδος του χωρικού στοιχείου που συνδέεται με τις ιδιοκτησίες προστίθεται και η επιλογή της τιμής 3 για τα προσκυρούμενα/ρυμοτομούμενα τμήματα. Πίνακας 5: Προτεινόμενος εμπλουτισμένος πίνακας συσχετίσεων των Χώρων Αποκλειστικής Χρήσης και Δουλειών με τις ιδιοκτησίες Όνομα Κλει δί Υπο χρε ωτι κό Τύπος Μήκος Περιγραφή Εύρος τιμών -παρατηρήσεις POLY_ID Χ Χ Char 15 Ο μοναδικός αριθμός που χαρακτηρίζει την δουλεία ή τον χώρο αποκλειστικής χρήσης G_PROP Χ Char 17 Κωδικός αναγνώρισης _ID ιδιοκτησίας TYPE Χ Number Byte Η τιμή χαρακτηρίζει το είδος του χωρικού στοιχείου που συνδέεται με τις ιδιοκτησίες. Παίρνει τις κάτωθι τιμές: 1: Δουλεία 2:Χώρος Αποκλειστικής Χρήσης 3:Προσκυρούμενο/ Ρυμοτομούμενο τμήμα Σύνοψη Εύκολα γίνεται κατανοητό, ότι η αποτύπωση των ορίων των γεωτεμαχίων του Εθνικού Κτηματολογίου πρέπει να βρίσκεται σε συμφωνία ιδανικά να ταυτίζεται - με την αποτύπωση των ορίων των αρχικών ιδιοκτησιών στο διάγραμμα μιας ΠΤΑΑ, ώστε με την συντέλεση μιας ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, να απαιτούνται οι ελάχιστες χωρικές μεταβολές για τη μετάσταση της κυριότητας του τμήματος που αποζημιώθηκε. Αυτό επιτυγχάνεται όταν οι εγκεκριμένες ΠΤΑΑ λαμβάνονται υπόψη κατά τη διαδικασία της Κτηματογράφησης. Από τον συνδυασμό των στοιχείων της βάσης δεδομένων διαχείρισης ΠΤΑΑ που προτάθηκε στο κεφάλαιο 3 με τα δεδομένα του Εθνικού Κτηματολογίου, και επεξεργασία σε Γεωγραφικό Σύστημα Πληροφοριών, μπορούν να εντοπιστούν ρυμοτομούμενα τμήματα γεωτεμαχίων που αποτελούν αυταποζημίωση και ρυμοτομούμενα τμήματα που παραχωρήθηκαν σε κοινή χρήση, τα οποία θα έπρεπε να ανήκουν στην κυριότητα του ΟΤΑ, ο οποίος πιθανόν δεν έχει σε γνώση του τα απαιτούμενα αποδεικτικά έγγραφα, ώστε να προβάλλει δικαιώματα. Οι περιπτώσεις αυτές χρήζουν περαιτέρω νομικής διερεύνησης και πιθανής νομοθετικής ρύθμισης, προκειμένου να διασφαλισθούν όπου υφίστανται τα δικαιώματα κυριότητας των ΟΤΑ, επί των κοινοχρήστων χώρων. Τέλος διαπιστώθηκε, πως με τον μέχρι σήμερα τρόπο καταχώρησης των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων, στην περίπτωση της μερικής συντέλεσης απαλλοτρίωσης δεν αποτυπώνεται πάντα η πραγματική νομική κατάσταση του γεωτεμαχίου. Προτάθηκε η πολυγωνική χωρική απεικόνιση των ρυμοτομούμενων/ προσκυρούμενων τμημάτων αυτών χωρίς να γίνει κατάτμηση του γεωτεμαχίου, σε αντιστοιχία με τον τρόπο απεικόνισης που χρησιμοποιείται ήδη στο Εθνικό Κτηματολόγιο, για τις πραγματικές δουλείες και τους χώρους αποκλειστικής χρήσης. 87

92 4.4 Νέες ΠΤΑΑ Γενικά Για τις νέες ΠΤΑΑ που εγκρίνονται ενόσω διενεργείται κτηματογράφηση ή σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογίου, θα πρέπει να ακολουθούνται τα όσα προβλέπονται με την παρ. 2 του άρθρου 1 του Ν. Ν.2664/1998 (ΦΕΚ 275/τΑ'/ , «Εθνικό Κτηματολόγιο και άλλες διατάξεις»), η οποία αναφέρει ότι: «.οι αρμόδιες διοικητικές και δικαστικές αρχές κοινοποιούν αμελλητί στο οικείο Κτηματολογικό Γραφείο κάθε κανονιστική ή ατομική διοικητική πράξη, καθώς και κάθε δικαστική απόφαση που ορίζει ή επιφέρει μεταβολή ιδίως στις χρήσεις γης και στους όρους και περιορισμούς δόμησης των ακινήτων, ανεξαρτήτως άλλης μορφής δημοσιότητας που προβλέπουν οι εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις». Για την περίπτωση που ξεκινά η σύνταξη μιας νέας ΠΤΑΑ σε περιοχή με Λειτουργούν Κτηματολογικό Γραφείο, δεν υπάρχει σαφής οδηγία. Όπως αναφέρθηκε και στο εισαγωγικό κεφάλαιο του παρόντος, σε περίπτωση που ξεκινά η σύνταξη Π.Ε. σε περιοχές λειτουργούντος Κτηματολογίου, όπως και σε περιοχές υπό κτηματογράφηση στις οποίες έχει πραγματοποιηθεί ανάρτηση κτηματολογικών στοιχείων, ισχύει η παρ. 2 του άρθρου 1 του Ν.4315/2014. Επίσης σύμφωνα με το με αρ. πρωτ. ΔΤΕ/β/οικ /553/ έγγραφο του τέως Πε.Χω.Δε. που έλαβε αριθμό εγκυκλίου 8/ , «Θεωρούμε ότι με το σύστημα Κτηματολογίου, οι πληροφορίες που είναι απαραίτητες και πρέπει να συνοδεύουν τις δηλώσεις ιδιοκτησίας καλύπτονται από τις εγγραφές που καταχωρούνται στο κτηματολογικό φύλλο που αντιστοιχεί στο ακίνητο, σύμφωνα με το άρθρο 11 του 2664/1998, και η προσκόμιση αντιγράφου του αρκεί, διότι καλύπτει τις απαιτούμενες πληροφορίες για την κατάσταση του ακινήτου κατά το χρόνο λειτουργίας του Κτηματολογικού Γραφείου και μετά..». Αν και δεν αναφέρεται ρητά, το ίδιο θα έπρεπε να ισχύει κατ επέκταση και για τη σύνταξη των ΠΤΑΑ, δηλ. να μην προσκομίζονται εξ αρχής τίτλοι ιδιοκτησίας, αλλά να προσκομίζεται το κτηματολογικό φύλλο των εμπλεκόμενων στη σύνταξη της πράξης ιδιοκτησιών. Ως προς το τοπογραφικό διάγραμμα, αναμένεται να τεθεί σε ισχύ η παρ. 3 του άρθρου 3 του N.3481/ , με την οποία «στο τέλος της παραγράφου 1 του άρθρου 5 του Ν.651/ , όπως αυτό έχει τροποποιηθεί και ισχύει, προστίθεται εδάφιο ως εξής: Στα 75 με θέμα «Προσκομιζόμενα στοιχεία κατά την υποβολή δήλωσης ιδιοκτησίας του άρθρου 12 του Ν.1337/1983, σε περιοχές όπου έγινε έναρξη του Κτηματολογίου και τα Υποθηκοφυλακεία λειτουργούν ως Κτηματολογικά Γραφεία του άρθρου 23 του Ν.2664/1998 («Εθνικό Κτηματολόγιο και άλλες διατάξεις») 76 N.3481/2006 (ΦΕΚ 162/τΑ / , «Τροποποιήσεις στη νομοθεσία για το Εθνικό Κτηματολόγιο, την ανάθεση και εκτέλεση συμβάσεων έργων και μελετών και άλλες διατάξεις») 77 Ν.651/1977 (ΦΕΚ 207/τΑ'/1977, «Περί καταργήσεως του Ν.Δ./τος 349/1974, τροποποιήσεως των "περί αυθαιρέτων οικοδομικών κατασκευών διατάξεων και ρυθμίσεως συναφών θεμάτων») 88

93 τοπογραφικά διαγράμματα που συντάσσονται για ακίνητα, τα οποία ευρίσκονται σε περιοχές που έχουν κτηματογραφηθεί και στις οποίες λειτουργεί κτηματολόγιο, ο συντάσσων μηχανικός υποχρεούται να βεβαιώνει αν το διάγραμμα είναι συμβατό, ως προ το σχήμα, τα όρια και το εμβαδόν του ακινήτου, προς τις αντίστοιχες καταχωρίσεις στο κτηματογραφικό διάγραμμα του ακινήτου, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 13α του Ν.2664/1998». Επίσης, αναμένεται να τεθεί σε ισχύ η παρ. 4 του άρθρου 4 του Ν.4030/ όπου προβλέπεται ότι «Τα αναγκαία κοινά χαρτογραφικά υπόβαθρα και κάθε άλλο είδος γεωχωρικών δεδομένων που απαιτούνται για την εξασφάλιση της ομοιογένειας και ποιότητας των στοιχείων και δικαιολογητικών των παραγράφων 1 και 2 του άρθρου 3 79, καθορίζονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και παρέχονται μέσω του Οργανισμού Κτηματολογίου και Χαρτογραφήσεων Ελλάδος (ΟΚΧΕ), σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3882/2010 (Α 166)». Το τεύχος οδηγιών προς τους μηχανικούς για την ενημέρωση των κτηματολογικών διαγραμμάτων της πρώην Κτηματολόγιο Α.Ε. (2 η έκδοση, έτος 2012), αναφέρει ότι στις περιπτώσεις όπου η εγγραπτέα πράξη προκαλεί μεταβολή στην γεωμετρία των γεωτεμαχίων, ο μηχανικός οφείλει να έχει προβεί σε σχετική αποτύπωση επί του κτηματογραφικού διαγράμματος που εκδίδεται προηγουμένως από το οικείο Κτηματολογικό Γραφείο και θα αποτελέσει υπόβαθρο για την αποτύπωση των γεωμετρικών μεταβολών που επέρχονται στο γεωτεμάχιο. Για την περίπτωση των ΠΤΑΑ, η οδηγία αυτή από τους μηχανικούς εκλαμβάνεται ως υποχρέωση για τη σύνταξη των διαγραμμάτων γεωμετρικών μεταβολών που συνυποβάλλονται με τις αιτήσεις καταχώρισης εγγραπτέων στα κτηματολογικά βιβλία πράξεων και τις αιτήσεις διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων στα Κτηματολογικά Γραφεία 80, που έπονται της εφαρμογής μιας προσκύρωσης ή συντέλεσης απαλλοτρίωσης. Δεν εκλαμβάνεται ως υποχρέωση τήρησης της διαδικασίας για τη σύνταξη του διαγράμματος στο οποίο θα γίνουν οι υπολογισμοί των εμβαδών κατά τη σύνταξη της ΠΤΑΑ. Ως εκ τούτου ούτε οι αρμόδιες ΥΔΟΜ, οι οποίες συντάσσουν τις ΠΤΑΑ απαιτούν από τους μηχανικούς να ακολουθήσουν τη διαδικασία αυτή, διότι δεν προβλέπεται ρητά από την ισχύουσα νομοθεσία. Ένα ακόμη αποτρεπτικό στοιχείο για τους μηχανικούς που καταθέτουν φάκελο για σύνταξη ΠΤΑΑ στην ΥΔΟΜ, είναι και το γεγονός ότι οι διορθώσεις γεωμετρικών στοιχείων στο Εθνικό Κτηματολόγιο είναι χρονοβόρες. 78 Ν.4030/2011 (ΦΕΚ 249/τΑ / , «Νέος τρόπος έκδοσης αδειών δόμησης, ελέγχου κατασκευών και λοιπές διατάξεις»), 79 Για έγκριση Δόμησης και άδεια Δόμησης 80 Στο άρθρο 40 του Ν.4409/2016 (ΦΕΚ 136/τΑ /2016) συμπεριλήφθηκε διάταξη για την ηλεκτρονική υποβολή σε βάση δεδομένων της εταιρείας ΕΚΧΑ Α.Ε, η οποία δεν έχει ενεργοποιηθεί ακόμα 89

94 4.4.2 Σύνταξη νέων ΠΤΑΑ Σήμερα η σύνταξη των νέων ΠΤΑΑ στις περιοχές που λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο, συνήθως δεν πραγματοποιείται στο κτηματολογικό υπόβαθρο του Εθνικού Κτηματολογίου. Κατά τη σύνταξη μιας νέας πράξης τακτοποίησης θα υπάρξουν προβληματισμοί, λόγω της διαφοράς εμβαδού στη νέα αποτύπωση των ιδιοκτησιών. Εκτός από το δηλούμενο εμβαδόν, θα υπάρχουν μικροδιαφορές στο εμβαδόν της αποτύπωσης για τη σύνταξη της ΠΤΑΑ, σε σχέση με τα δύο διαφορετικά εμβαδά 81 που καταχωρίζονται στο Εθνικό Κτηματολόγιο: Του τίτλου Της κτηματογράφησης του Εθνικού Κτηματολογίου Στο σχήμα 12, απεικονίζεται η πιο απλή περίπτωση σύνταξης πράξης, μια προσκύρωση ενός γεωτεμαχίου (με αρ. 2) στο όμορό του (με αρ. 1). Εμβαδό τίτλου = 8.65τμ Εμβαδό της κτηματογράφησης του Εθνικού Κτηματολογίου = 8.26τμ Εμβαδό από την αποτύπωση στην ΠΤΑΑ 8,62τμ Σχήμα 12: Προσκύρωση γεωτεμαχίου Παρ όλο που η διαφορά του εμβαδού μεταξύ α)της αποτύπωσης στην ΠΤΑΑ και β)της κτηματογράφησης του Εθνικού Κτηματολογίου είναι εντός της αποδεκτής απόκλισης του 7% που αναγράφεται στο κτηματολογικό φύλλο και δεν τίθεται ζήτημα ταυτότητας του προσκυρούμενου ακινήτου, θα πρέπει να οριστεί ρητά και από τη νομοθεσία ότι το εμβαδόν που αποζημιώνεται είναι αυτό που προκύπτει από την αποτύπωση της ΠΤΑΑ. 81 Σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στην παρ της με αρ /2016 απόφασης Υπουργού και αναπληρωτή Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΦΕΚ 923/τΒ / «Έγκριση τεχνικών προδιαγραφών και κανονισμού προεκτιμώμενων αμοιβών της ΕΚΧΑ Α.Ε. των μελετών κτηματογράφησης για τη δημιουργία Εθνικού Κτηματολογίου στο υπόλοιπο της χώρας»), σε περίπτωση που διαπιστωθεί ασυμφωνία μεταξύ των στοιχείων της δήλωσης και των στοιχείων των πράξεων, η καταχώριση διενεργείται με βάση τα στοιχεία των πράξεων. Εξαίρεση αποτελεί το εμβαδόν για το οποίο καταχωρίζονται: α) το δηλούμενο εμβαδόν, β) το εμβαδόν του τίτλου, και γ) το εμβαδόν που προκύπτει από τοπογραφικό διάγραμμα που υποβλήθηκε. 90

95 Επειδή στις αστικές περιοχές οι τιμές οι τιμές γης είναι υψηλές, δεν πρέπει να υπάρχουν παρανοήσεις σε σχέση με τα ποσά αποζημιώσεων, ιδιαίτερα όταν πρόκειται να αποζημιωθούν 8,62τμ και για να προσκυρωθούν 8,26τμ. Οι αποζημιώσεις θα πρέπει να στηρίζονται στα εμβαδά που προκύπτουν από την πράξη, και στα συμβόλαια μεταβίβασης να συμπεριλαμβάνεται το διάγραμμα της πράξης, ώστε να διευκολύνεται η καταχώριση αυτού στο Κτηματολογικό Γραφείο. Θα ήταν χρήσιμο να οριστεί νομοθετικά και κάποια αποδεκτή απόκλιση μεταξύ των διαφορετικών εμβαδών, όπως για την περίπτωση έκδοσης άδειας δόμησης, για την οποία έχει οριστεί αποδεκτή απόκλιση εμβαδού 82. Ο ορισμός αποδεκτής απόκλισης θα λύσει το πρόβλημα των μικροδιαφορών των ορίων των γεωτεμαχίων σε σχέση με τη ρυμοτομία (σχήμα 13), το οποίο θα ενταθεί όταν οι νέες ΠΤΑΑ αρχίσουν να συντάσσονται στο κτηματολογικό υπόβαθρο του Εθνικού Κτηματολογίου, δεδομένου ότι σε αυτό θα πρέπει να απεικονιστούν και τα σημεία που αναλογίζονται με παλιές ΠΤΑΑ. Σχήμα 13: Διαφορές με ρυμοτομία Επειδή, στην παρούσα χρονική στιγμή (Σεπτέμβριος 2017) όλη η χώρα βρίσκεται υπό καθεστώς κτηματογράφησης ή αρχικών εγγραφών λειτουργούντος Κτηματολογικού Γραφείου, για την αποφυγή πολλαπλών γεωμετρικών μεταβολών σε μικρά εμβαδά, κατά τη σύνταξη νέας ΠΤΑΑ, σε περιοχή όπου ισχύουν οι διατάξεις του 1923, προτείνονται τα κάτωθι: 82 Με τις παρ. 2 και 3 του άρθρο 4 του Ν.4178/2013 (ΦΕΚ 174/τΑ / , «Αντιμετώπιση της Αυθαίρετης Δόμησης - Περιβαλλοντικό Ισοζύγιο και άλλες διατάξεις»), σε σχέση με το τοπογραφικό διάγραμμα, «ορίζεται αποδεκτή απόκλιση επί του εμβαδού οικοπέδου/γηπέδου από το αναγραφόμενο στο τοπογραφικό διάγραμμα που έχει συνταχθεί μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος και βάσει του οποίου εκδόθηκε άδεια οικοδομής ή καταρτίστηκε συμβολαιογραφική πράξη σε σχέση με τη νέα καταμέτρηση στο τοπογραφικό διάγραμμα που συνοδεύει τη βεβαίωση του άρθρου 3 ως εξής: α. Για οικόπεδα/γήπεδα εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού η αποδεκτή απόκλιση ορίζεται σε ποσοστό ±5%. Εμβαδομετρήσεις οικοπέδων/γηπέδων που έχουν συμπεριληφθεί σε διοικητικές πράξεις και δικαιοπραξίες εν γένει, οι οποίες είναι εντός της αποκλίσεως του προηγούμενου εδαφίου, θεωρούνται αποδεκτές και δεν απαιτείται η αναθεώρηση της οικοδομικής αδείας, καθώς και η διόρθωση τροποποίηση των τίτλων κτήσης για την έκδοση άδειας δόμησης». 91

96 1 η περίπτωση Όταν κατά την έναρξη σύνταξης ΠΤΑΑ δεν έχει γίνει ανάρτηση των στοιχείων του Εθνικού Κτηματολογίου: εάν υπάρχουν αμφισβητήσεις στην υπόδειξη ορίων, κρίνεται σκόπιμο να εξεταστεί το ενδεχόμενο αναστολής της σύνταξης ΠΤΑΑ, μέχρι την ανάρτηση των στοιχείων του Εθνικού Κτηματολογίου ΣτΕ 568/ και ΣτΕ 2628/ εάν δεν υπάρχουν αμφισβητήσεις στην υπόδειξη ορίων, κρίνεται σκόπιμο τα όρια των ιδιοκτησιών του τοπογραφικού διαγράμματος για τη σύνταξη ΠΤΑΑ να παραδίδονται σε ψηφιακή μορφή από τον ΟΤΑ (που συντάσσει την ΠΤΑΑ) στον ανάδοχο της κτηματογράφησης για τη δημιουργία Εθνικού Κτηματολογίου. 2 η περίπτωση Εάν η έναρξη σύνταξης ΠΤΑΑ, έπεται της ανάρτησης των στοιχείων του Εθνικού Κτηματολογίου, ανεξάρτητα αν έχουν δημιουργηθεί αρχικές εγγραφές, και εφόσον δεν εκκρεμούν ενστάσεις, προτείνεται για τα όρια των γεωτεμαχίων που συμμετέχουν στον αναλογισμό ή την τακτοποίηση, να γίνονται δεκτές ως συντεταγμένες κορυφών αυτών, οι συντεταγμένες που αναγράφονται στα κτηματολογικά φύλλα. Ως επιπρόσθετα στοιχεία στο διάγραμμα θα αποτυπωθούν τα κτίσματα και τα υπόλοιπα επικείμενα, δηλ. να ακολουθηθούν οι διαδικασίες που περιγράφονται στο τεύχος οδηγιών προς τους μηχανικούς για την ενημέρωση των κτηματολογικών διαγραμμάτων της πρώην Κτηματολόγιο Α.Ε. (2 η έκδοση, έτος 2012). Το ίδιο θα πρέπει να ισχύει και όταν η έναρξη σύνταξης ΠΤΑΑ πραγματοποιείται σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογικού Γραφείου. 83 ΣτΕ 568/2016 [Νόμιμη αναβολή σύνταξης πράξης τακτοποίησης προσκύρωσης] με την οποία κρίθηκε ότι «Νομίμως και με επαρκή αιτιολογία η πολεοδομική υπηρεσία του Δήμου. προέβη στην έκδοση πρωτοκόλλου αναβολής συντάξεως πράξεως τροποποιήσεως- προσκυρώσεως, διότι στα υποβληθέντα τοπογραφικά διαγράμματα έπρεπε αν αποτυπώνονται τα ακριβή όρια ακινήτου όμορου με το τακτοποιούμενο, η ορθή αποτύπωση των οποίων είναι απαραίτητη, προκειμένου η Πολεοδομία να μπορεί να ελέγξει αν υπάρχει ανάγκη περαιτέρω τακτοποιήσεως ή συμπληρώσεως της συνταχθείσης πράξεως» ΣτΕ 2628/2010 [Νόμιμη ανάκληση οικοδομικής άδειας λόγω σοβαρής αμφισβήτησης ως προς την έκταση και το ιδιοκτησιακό καθεστώς τμήματος του ακινήτου] με την οποία κρίθηκε ότι: «Εφόσον διαπιστώθηκε από τη Διοίκηση αναντιστοιχία μεταξύ του τοπογραφικού διαγράμματος, βάσει του οποίου είχε εκδοθεί η επίδικη οικοδομική άδεια, και εκείνου, το οποίο θα προέκυπτε από την εφαρμογή της τελεσίδικης απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, που αποφάνθηκε για το ιδιοκτησιακό καθεστώς και την έκταση του υπό ανοικοδόμηση ακινήτου η διακοπή των εκτελουμένων βάσει της ως άνω άδειας οικοδομικών εργασιών αιτιολογείται νομίμως και επαρκώς, και δεν συνιστά προϊόν κατάχρησης εξουσίας. Η διακοπή, εξάλλου, των εν λόγω οικοδομικών εργασιών δικαιολογείται νομίμως και επαρκώς και από τη σοβαρή αμφισβήτηση που ανέκυψε ως προς το εμπράγματο δικαίωμα του δικαιούχου της άδειας επί συγκεκριμένης εδαφικής λωρίδας του επίμαχου οικοπέδου. Η τελευταία, άλλωστε, συνδέεται άρρηκτα με την πιστότητα του τοπογραφικού διαγράμματος της οικοδομικής άδειας». 92

97 4.5 Ψηφιακή καταγραφή Πολεοδομικών Δεδομένων Η ανάπτυξη των τεχνολογιών του διαδικτύου ως προς το περιβάλλον χαρτογραφικής σύνθεσης και της αναζήτησης γεωχωρικών στοιχείων, συνέβαλε στη διάδοση των χαρτογραφικών υπηρεσιών. Η τελική αξιοπιστία του χάρτη εξαρτάται από την ποιότητα των δεδομένων που χρησιμοποιήθηκαν. Η νομοθεσία που διέπει τον πολεοδομικό σχεδιασμό στην Ελλάδα, και η πληθώρα των διοικητικών πράξεων (πολλές φορές επικαλυπτόμενων και πολλαπλώς αναθεωρούμενων), όπως των ρυμοτομικών διαταγμάτων, κατέστησε σαφή την αναγκαιότητα δημιουργίας ενός Γεωγραφικού Συστήματος Πληροφοριών για τα πολεοδομικά δεδομένα που βρίσκονται σε ισχύ. Προσαρμοσμένα στις βασικές αρχές ενός ΓΣΠ, τα δεδομένα πρέπει να είναι απαλλαγμένα από σφάλματα γεωμετρίας και περιγραφικών χαρακτηριστικών, και να διατηρούν τις μεταξύ τους τοπολογικές σχέσεις. Σύμφωνα με τα παραπάνω, ξεκίνησε η υλοποίηση του έργου «Ηλεκτρονική Πολεοδομία: Γεωγραφικά Συστήματα Πληροφοριών για τις Νομαρχιακές Αυτοδιοικήσεις της Χώρας». Στη χωρική βάση των πολεοδομικών δεδομένων, περιλήφθηκε για τις περιοχές εντός εγκεκριμένων πολεοδομικών ή ρυμοτομικών σχεδίων, κάθε εγκεκριμένη και σε ισχύ πολεοδομική πληροφορία μέχρι το επίπεδο του Οικοδομικού Τετραγώνου. Ν.4269/2014 Το άρθρο 11 του Ν.4269/2014 (ΦΕΚ 142/τΑ / , «Χωροταξική και πολεοδομική μεταρρύθμιση - Βιώσιμη ανάπτυξη»), το οποίο καταργήθηκε με το άρθρο 14 του Ν.4447/2016, υποχρέωνε σε υπόβαθρα της ΕΚΧΑ Α.Ε.: την ψηφιοποίηση και καταγραφή όλων των θεσμικών γραμμών σε κεντρική βάση δεδομένων του ΥΠΕΝ 85 τη μορφοποίηση των γεωχωρικών δεδομένων και γεωχωρικών υπηρεσιών σύμφωνα με τα διεθνή πρότυπα, και η διάθεση των δεδομένων μέσω της Ευρωπαϊκής πύλης INSPIRE και της Εθνικής Γεωπύλης του Ν.3882/2010. τη διασύνδεση και διαλειτουργικότητα των πληροφοριακών συστημάτων και βάσεων δεδομένων όλων των αρμόδιων Υπουργείων Σημειώνεται ότι, με το άρθρο 14 του Ν.4447/2016 (ΦΕΚ 241/τΑ / , «Χωρικός σχεδιασμός - Βιώσιμη ανάπτυξη και άλλες διατάξεις») αντικαταστάθηκε σχεδόν στο σύνολό του ο Ν.4269/ /2015 Υπουργική απόφαση Με την με αριθμ. οικ.2711/2015 απόφαση Αναπληρωτή Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΦΕΚ 149/τΒ / ) καθορίστηκαν οι «Τεχνικές προδιαγραφές και 85 ενώ αναμένονταν η κοινή Υπουργική Απόφαση καθορισμού προδιαγραφών καταγραφής και αλλαγών κάθε πληροφορίας και θεσμικών γραμμών, η διαδικασία επίλυσης συγκρούσεων και επικαλύψεων θεσμικών γραμμών ορίων και χρήσεων γης, ο τρόπος διασύνδεσης των βάσεων, η διαδικασία και τα αρμόδια όργανα συνεχούς ενημέρωσης και καταγραφής όλων των σχετικών πράξεων θεσμικών γραμμών. 93

98 διαδικασία επικαιροποίησης - τήρησης του κεντρικού τομεακού πληροφοριακού συστήματος για τα πολεοδομικά δεδομένα της χώρας», η οποία είχε ανασταλεί 86 μέχρι την 31η Δεκεμβρίου Σύμφωνα με το άρθρο 1, ως Κεντρικό τομεακό πληροφοριακό σύστημα για τα πολεοδομικά δεδομένα της χώρας, ορίστηκε το έργο «Ηλεκτρονική Πολεοδομία: Γεωγραφικά Συστήματα Πληροφοριών για τις Νομαρχιακές Αυτοδιοικήσεις της Χώρας». Το άρθρο 2, αναφέρεται στην υποχρέωση και τον τρόπο επικαιροποίησης του πληροφοριακού συστήματος, προκειμένου να αποδίδεται κάθε φορά σε κάθε σημείο ενδιαφέροντος η ισχύουσα πολεοδομική πληροφορία 87. Το άρθρο 3, αναφέρεται στην υποχρέωση υποβολής ψηφιακών αρχείων, σε μορφή αρχείου GML, σύμφωνα με το ανοικτό πρότυπο ανταλλαγής γεωχωρικών δεδομένων και με προκαθορισμένη δομή και περιεχόμενο, όσον αφορά στην οργάνωση των διανυσματικών δεδομένων των χωροαντικειμένων. Επίσης, το άρθρο 4, περιγράφει τη διαδικασία επικαιροποίησης του πληροφοριακού συστήματος, με τη λήψη των δεδομένων από το σύστημα σε μορφή αρχείου GML, τα οποία θα χρησιμοποιούνται ως υπόβαθρο, για τη σχεδίαση των προτεινόμενων αλλαγών και των νέων επεκτάσεων. Η Υπουργική Απόφαση παραμένει ανενεργή μέχρι σήμερα. 4.6 Χρήση πολεοδομικών δεδομένων Το έργο e-poleodomia «Ηλεκτρονική Πολεοδομία: Γεωγραφικά Συστήματα Πληροφοριών για τις Νομαρχιακές Αυτοδιοικήσεις της Χώρας», αυτή τη στιγμή βρίσκεται σε πιλοτική λειτουργία. Στις προκαθορισμένες υπηρεσίες WMS περιλαμβάνονται και οι ορθοφωτογραφίες της ΕΚΧΑ Α.Ε. Οι θεσμικές γραμμές, οι οποίες δεν αποτυπώθηκαν στις κτηματογραφήσεις που πραγματοποιήθηκαν για τη δημιουργία του Εθνικού Κτηματολογίου, έχουν αποτυπωθεί στο έργο e-poleodomia. Εφόσον έχει επιτευχθεί η συμβατότητα των πληροφοριακών συστημάτων των έργων αυτών, για τις νέες μελέτες κτηματογραφήσεων για τη δημιουργία Εθνικού Κτηματολογίου, οι θεσμικές γραμμές πρέπει να παρέχονται στους ανάδοχους μελετητές. Με τον τρόπο αυτό, θα επιτευχθούν τα εξής: τα όρια των γεωτεμαχίων θα συμπίπτουν με τις θεσμικές γραμμές. Δεν θα παρατηρούνται γεωτεμάχια που έχουν ήδη τακτοποιηθεί με παλαιές ΠΤΑΑ, να εμφανίζονται είτε ως εν μέρει ρυμοτομούμενα είτε ως προσκυρωτέα. 86 Με την υπ' αριθμ /2015 (ΦΕΚ 2571/τΒ / ) απόφαση του Υπουργού και Αναπληρωτή Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας 87 Ειδικότερα προβλέπεται η λήψη αποσπάσματος της περιοχής σε διανυσματική μορφή (GML αρχείο) με σκοπό τη χρήση των δεδομένων ως «υπόβαθρο» της νέας μελέτης, 94

99 Θα μπορούν να εντοπίζονται οι περιπτώσεις αυταποζημιώσεων Θα εντοπίζονται οι περιοχές που δεν έχει εφαρμοστεί το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο Εκκρεμότητα αποζημίωσης κοινοχρήστων χώρων Διαδικτυακή Εφαρμογή ΥΠΕΝ Με την παρ. 1 του άρθρου 4 του Ν.4315/2014 («Πράξεις εισφοράς σε γη και σε χρήμα Ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις και άλλες διατάξεις», ΦΕΚ 269/τΑ / ), οι ΟΤΑ υποχρεώνονταν να αποστείλουν σε ψηφιακό αρχείο προς τη Διεύθυνση Πολεοδομικού Σχεδιασμού και Τράπεζας Γης του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και τις οικείες Αποκεντρωμένες Διοικήσεις, θεματικό χάρτη και πίνακα με τους εγκεκριμένους κοινόχρηστους χώρους, για τους οποίους: α) εκκρεμεί η συντέλεση της απαλλοτρίωσης, β) εκκρεμεί η υλοποίηση των προβλεπόμενων έργων υποδομής ή γ) έχει προκύψει μετατροπή σε οικοδομήσιμους χώρους μετά από άρση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης ή δέσμευσης. ώστε το αρμόδιο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, για να αποκτήσει πλήρη εικόνα της εφαρμογής των ρυμοτομικών σχεδίων, τα οποία εφαρμόζονται τμηματικά, με στόχο να διερευνηθούν και να προωθηθούν οι ανάλογες δράσεις για την επίσπευση εφαρμογής τους και τη διασφάλιση των κοινοχρήστων χώρων, οι οποίοι σταδιακά μειώνονται λόγω άρσεων απαλλοτρίωσης. Τελικά, με νέα οδηγία, μέσα στο έτος 2016 ξεκίνησε η λειτουργία διαδικτυακής εφαρμογής από την ιστοσελίδα του ΥΠΕΝ ( ) για την απευθείας εκ μέρους των ΟΤΑ εισαγωγή σε βάση δεδομένων των στοιχείων των κοινοχρήστων χώρων για τους οποίους υπάρχουν εκκρεμότητες. Προβλέπεται υποχρεωτική καταχώριση των στοιχείων: 1. Δημοτικό Διαμέρισμα 2. Χαρακτηρισμός Κ.Χ. (με επιλογή από κοινόχρηστος χώρος ή οδός) 3. ΦΕΚ (με το οποίο ο χώρος έχει καταστεί κοινόχρηστος) 4. Ο.Τ. (αρ. οικοδομικού τετραγώνου ή σε περίπτωση οδού αναγραφή των Ο.Τ. που την περιβάλλουν) 5. Εμβαδόν 6. Καθεστώς απαλλοτρίωσης (με επιλογή από α)εκκρεμεί η συντέλεση της απαλλοτρίωσης, β)εκκρεμεί η υλοποίηση των προβλεπόμενων έργων υποδομής, γ)έχει προκύψει μετατροπή σε οικοδομήσιμους χώρους μετά από άρση 88 Πιθανόν να εντοπίζονται και ασάφειες/ασυμφωνίες του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου με την υλοποιημένη κατάσταση, οι οποίες θα πρέπει να αντιμετωπίζονται κατά περίπτωση 95

100 ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης ή δέσμευσης και δ)βρίσκεται σε διαδικασία άρσης (έχει συνταχθεί φάκελος τροποποίησης και είναι υπό έγκριση) 7. Απόσπασμα Α4 (σε εικόνα) Επίσης προβλέπεται και η μη υποχρεωτική καταχώριση των παρακάτω στοιχείων: i. Σύνταξη πράξης (με επιλογή αν συντάχθηκε πράξη τακτοποίησης αναλογισμού αποζημίωσης ή πράξη εφαρμογής) ii. iii. iv. Αρ. πράξης (της πράξης τακτοποίησης αναλογισμού αποζημίωσης ή της πράξης εφαρμογής) Ενδεικτικό κόστος (εκτιμώμενο ή καθορισμένο με δικαστική απόφαση) Παρατηρήσεις Η εφαρμογή, η οποία σήμερα περιλαμβάνει μόνο περιγραφικά χαρακτηριστικά, δεν έχει καμία σύνδεση με χαρτογραφικό υπόβαθρο. Δεδομένου ότι ήδη από το 2015 ορίστηκε το έργο e-poleodomia (εικόνα 8) ως το πληροφοριακό σύστημα για τα πολεοδομικά δεδομένα της χώρας, προτείνεται η βάση δεδομένων να συνδεθεί με το υπόβαθρο αυτό. Πιο συγκεκριμένα, θα μπορούσε στη χαρτογραφική πλατφόρμα του e-poleodomia να προστεθεί επίπεδο (layer) για τις εκκρεμότητες αυτές. Εικόνα 8: Ρυμοτομικές γραμμές με υπόβαθρο ορθοφωτογραφίες ΕΚΧΑ Πηγή: e-πολοεοδομία Γεωγραφικό Σύστημα Πληροφοριών (e-poleodomia.gr) 96

101 Το επίπεδο αυτό, θα έπρεπε να είναι πολυγωνικής μορφής, όμως λαμβάνοντας υπόψη το χρόνο/κόστος μετατροπής παλαιών τοπογραφικών διαγραμμάτων στο σύστημα ΕΓΣΑ 87, την εκτεταμένη έρευνα στα αρχεία των ΠΤΑΑ 89, καθώς και τα προβλήματα εφαρμογής δικαστικών αποφάσεων κυρίως ως προς τα εμβαδά, τα οποία αναλύθηκαν στο κεφάλαιο 1 του παρόντος, προτείνεται το επίπεδο να είναι σημειακό. Η πρόταση παρουσιάζεται στην Εικόνα 9, όπου σημειώθηκαν ως παράδειγμα ενδεικτικές θέσεις σε αδιάνοικτα τμήματα οδών με κτίσματα και χωρίς κτίσματα, και συμπληρώθηκαν ενδεικτικά στοιχεία πράξεων. Εικόνα 9: Προσθήκη σημειακού επιπέδου για την καταχώρηση των κοινοχρήστων χώρων, για τους οποίους εκκρεμεί καταβολή αποζημίωσης Πηγή υποβάθρου: Ορθοφωτοχάρτες ΕΚΧΑ Α.Ε. Τα χαρακτηριστικά που θα συμπληρώνονται σε μια τέτοια εφαρμογή, δεν χρειάζεται να είναι όλα αυτά που σήμερα καταχωρίζονται στο σύστημα, αφού τα περισσότερα είτε υπάρχουν ήδη καταχωρισμένα, είτε προκύπτουν από το έργο e-poleodomia. Με τον τρόπο αυτό, από τα επτά (7) υποχρεωτικά στοιχεία/ χαρακτηριστικά θα καταχωρούνται τα δύο (2), το εμβαδόν 90 και το καθεστώς απαλλοτρίωσης. Με την οπτικοποίηση των δεδομένων αυτών και με την κατάλληλη επιλογή υποβάθρου ανά περίπτωση (ορθοφωτοχάρτες ΕΚΧΑ, OpenStreetMap, Google Street View), παρουσιάζεται και η ευρύτερη περιοχή γύρω από το κάθε υπό μελέτη ρυμοτομούμενο και μη αποζημιούμενο τμήμα, με αποτέλεσμα να εξάγονται συμπεράσματα για την αναγκαιότητα διατήρησης της δέσμευσής του. Επίσης θα εντοπίζονται περιπτώσεις όπως: α) 89 Όταν ένας κοινόχρηστος χώρος περιλαμβάνεται σε περισσότερες από μία πράξεις, απαιτείται έλεγχος ως προς την ισχύ αυτών, εργασία χρονοβόρα. Επίσης, στις περιπτώσεις μερικής συντέλεσης απαλλοτρίωσης και για ποσοστό συνιδιοκτησίας στοιχεία για το εναπομείναν προς αποζημίωση τμήμα πρέπει να καταγραφούν αναλυτικά στις παρατηρήσεις. 90 Θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι οι ΟΤΑ στις περισσότερες περιπτώσεις δεν έχουν σε γνώση στοιχεία αποζημιώσεων μεταξύ ιδιωτών. Έτσι για τους περισσότερους κοινόχρηστους χώρους απαιτείται διερεύνηση του προς αποζημίωση εμβαδού. 97

102 ο σταδιακός αποχαρακτηρισμός μιας έκτασης, β) τα μικρά προς αποζημίωση τμήματα για την κατασκευή ενός ευρύτερου έργου κλπ. Η βελτιωμένη αυτή χαρτογραφική πλατφόρμα, θα μπορούσε να αναρτηθεί σε διαφορετική ιστοσελίδα από αυτή της Ηλεκτρονικής Πολεοδομίας, και να είναι προσβάσιμη από τους πιστοποιημένους χρήστες που ορίζονται από τον εκάστοτε ΟΤΑ. 4.8 Δεδομένα Λειτουργούντος Κτηματολογίου Στα προηγούμενα αναφέρθηκαν αναλυτικά, προτάσεις οι οποίες σχετίζονται με τις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις, για τις νέες κτηματογραφήσεις, με: Καταγραφή και απεικόνιση των σημείων των πράξεων τακτοποίησης αναλογισμού αποζημίωσης τα οποία είναι σε ισχύ και δεν έχουν ακόμα εφαρμοστεί Παροχή των θεσμικών γραμμών του έργου e-poleodomia στους αναδόχους των νέων προγραμμάτων κτηματογράφησης για τη δημιουργία Εθνικού Κτηματολογίου Επίσης, προτάθηκε βελτίωση της εφαρμογής του ΥΠΕΝ, η οποία αφορά την καταγραφή των κοινόχρηστων χώρων. Στις περιοχές που βρίσκονται σε καθεστώς Λειτουργούντος Κτηματολογικού Γραφείου, όπου δεν προβλεπόταν απεικόνιση θεσμικών γραμμών και ΠΤΑΑ, είναι δυνατό να αντληθούν τα στοιχεία της ρυμοτομίας από το έργο e-poleodomia, και να συσχετισθούν με τα γεωτεμάχια του Εθνικού Κτηματολογίου, μέσω μεθόδων ανάλυσης δεδομένων, ώστε: να εντοπιστούν τα σημεία που περιέχουν ανωμαλίες, δηλ. αυτά που δεν ακολουθούν το γενικό κανόνα. Για παράδειγμα, γεωτεμάχια εν μέρει ή εξ ολοκλήρου εκτός ΟΤ, που δεν ανήκουν κατά κυριότητα στον αρμόδιο ΟΤΑ, τα οποία σχεδόν 91 στο σύνολό τους αφορούν σημεία ΠΤΑΑ που δεν έχουν εφαρμοστεί. να αναζητηθούν από τους ΟΤΑ, και να συμπληρωθούν, τα στοιχεία των εν ισχύ ΠΤΑΑ μόνο για τα σημεία αυτά 92 Επίσης, προτείνεται πλέον, με άντληση των χωρικών δεδομένων (γεωτεμαχίων) του Εθνικού Κτηματολογίου, η ορθότερη απεικόνιση (σε μορφή πολυγώνων) των εκκρεμοτήτων των κοινοχρήστων χώρων, στην εφαρμογή του ΥΠΕΝ. 91 Δεν πρέπει να αποκλειστεί και η περίπτωση να μην έχει συνταχθεί ακόμη ΠΤΑΑ στο σημείο, καθώς και ειδική περίπτωση να αποτελεί ιδιοκτησία Ελληνικού Δημοσίου, περίπτωση που θα αναφερθεί στα επόμενα 92 για εξοικονόμηση χρόνου, αφού α)για όσες ΠΤΑΑ έχουν εφαρμοστεί, η τελική κατάσταση των γεωτεμαχίων έχει αποτυπωθεί στις αρχικές εγγραφές, και β)για όσες ΠΤΑΑ έχουν ακυρωθεί δεν χρειάζεται καμία ενέργεια. 98

103 4.9 Εφαρμογή σε χωρικά δεδομένα Λειτουργούντος Κτηματολογίου Η εφαρμογή που ακολουθεί, έχει ως στόχο την ερμηνεία των χωρικών δεδομένων των αρχικών εγγραφών του Εθνικού Κτηματολογίου, τα οποία για τις αστικές περιοχές δεν ακολουθούν το γενικό κανόνα, ο οποίος θεωρεί ότι οι οδοί είναι ειδικές εκτάσεις και ανήκουν στον ΟΤΑ. Το γεγονός αυτό οφείλεται σε εκκρεμότητες σε σχέση με τους χώρους αυτούς, οι οποίες μπορεί να είναι: η μη σύνταξη πράξης και εν τέλει μη διάνοιξη της οδού, η μερική συντέλεση ή μη συντέλεση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης με την καταβολή αποζημίωσης, η μη δημοσίευση της αυταποζημίωσης, ή η κυριότητα από άλλους φορείς του Δημοσίου. Μια περιοχή στην οποία τα δεδομένα ακολουθούν το γενικό κανόνα, οπτικοποιημένα θα είχε τη μορφή της Εικόνας 10. Εικόνα 10: Περιοχή στην οποία τα γεωτεμάχια ακολουθούν το γενικό κανόνα και συμπίπτουν με την υλοποιημένη κατάσταση Πηγή υποβάθρου: Ορθοφωτοχάρτες ΕΚΧΑ Α.Ε Προ-επεξεργασία Πριν την εφαρμογή των αλγορίθμων εξόρυξης δεδομένων, το σύνολο δεδομένων υφίσταται μια προεπεξεργασία. Αρχικά, από το ερευνώμενο σύνολο διαγράφονται α) τα δεδομένα με θόρυβο και β) τα δεδομένα με ελλείψεις (καθάρισμα δεδομένων). Το γεγονός ότι, στις μέχρι σήμερα κτηματογραφήσεις για τη δημιουργία Εθνικού Κτηματολογίου, δεν απεικονίστηκαν οι ρυμοτομικές γραμμές, έχει σαν αποτέλεσμα, την μη ταύτιση των ορίων των γεωτεμαχίων με αυτές (Εικόνες 11 και 12). Ανάλογα με το μέγεθος των αποκλίσεων αυτών, θα μπορούσε να διερευνηθεί η δυνατότητα αυτόματης (ή ημιαυτόματης) διόρθωσης. 99

104 Εικόνα 11: Απόκλιση ορίων γεωτεμαχίων από ρυμοτομία (σε επίπεδο ΟΤ) Εικόνα 12: Απόκλιση ορίων γεωτεμαχίων από ρυμοτομία (σε επίπεδο γεωτεμαχίου) Πηγή υποβάθρου: Ορθοφωτοχάρτες ΕΚΧΑ Α.Ε. Στην περίπτωση αυτή, στο στάδιο της προ-επεξεργασίας, θα έπρεπε να ελεγχθεί αν στην υπό μελέτη περιοχή βρίσκονται ανοιχτά ΟΤ, και αυτά να διαγραφούν. Τέτοιες περιπτώσεις συναντώνται στο πέρας του σχεδίου, μετά από ασυνέχειες διαταγμάτων (βλ. και παρ. 2.4 του παρόντος), ή και σε γειτνιάσεις με αρχαιολογικούς και γενικά πολιτιστικού ενδιαφέροντος χώρους. Ένας πιθανός κανόνας που θα μπορούσε να διερευνηθεί περαιτέρω για την αυτόματη προσαρμογή των γεωτεμαχίων στη ρυμοτομία, θα μπορούσε να ελέγχει: Το άθροισμα των εμβαδών των γεωτεμαχίων του ΟΤ σε σύγκριση με το εμβαδό του ΟΤ, όπως αυτό προκύπτει από τα διατάγματα ρυμοτομίας, τα στοιχεία των οποίων βρίσκονται στο e- poleodomia. Από τη σύγκριση των δύο τιμών, αν η απόκλισή τους είναι μικρότερη από το 7% που αποτελεί την αποδεκτή απόκλιση στο εμβαδόν των γεωτεμαχίων στο Εθνικό Κτηματολόγιο, μπορούν να διερευνηθούν μέθοδοι μαζικού επαναπροσδιορισμού των ορίων των γεωτεμαχίων στη ρυμοτομία Χρήση τεχνικών εξόρυξης Επανερχόμενοι στο στόχο της ερμηνείας των χωρικών δεδομένων των αρχικών εγγραφών του Εθνικού Κτηματολογίου, σε σχέση με τις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις, όπως αυτό περιγράφηκε στην ενότητα 4.9 του παρόντος, θα μπορούσε: Η προεργασία των δεδομένων να περιλάβει την αφαίρεση των πιθανών ανοικτών ΟΤ 93 μετά τη δημιουργία των πολυγώνων των ΟΤ από τις επιμέρους γραμμές που το συνθέτουν 93 Στο έργα e-poleodomia απεικονίζονται (ορθά) γραμμές, επειδή τα ρυμοτομικά διατάγματα που εγκρίνονται, στην πλειονότητά τους ορίζουν πλάτη οδών και προκηπίων, και όχι κλειστά ΟΤ, δηλ. πολύγωνα 100

105 Η γενίκευση των δεδομένων να περιλάβει «επίθεση» του επιπέδου των θεσμικών γραμμών στα όρια των γεωτεμαχίων του Εθνικού Κτηματολογίου, για να απαντήσει στο γενικό ερώτημα της εύρεσης των γεωτεμαχίων τα οποία δεν εμπίπτουν εξ ολοκλήρου σε ΟΤ άρα εκτείνονται και εντός των οδών. Αρχικά θα φιλτράρονταν τα δεδομένα, έτσι ώστε να αφαιρεθούν τα πολύ μικρά σε εμβαδόν ρυμοτομούμενα τμήματα των γεωτεμαχίων, γιατί το μεγαλύτερο ποσοστό από αυτά θα οφείλεται στη μη ταύτιση των ορίων των γεωτεμαχίων με τη ρυμοτομία. Τα γεωτεμάχια/ τμήματα γεωτεμαχίων αυτών, θα έπρεπε να ανήκουν κατά ποσοστό 100% στον ΟΤΑ και θα έπρεπε να φέρουν τον χαρακτηρισμό ΕΚ της ειδικής έκτασης. Έτσι, από το παραπάνω σύνολο, θα εξαιρούνταν αυτά που τυχόν ανήκουν κατά ποσοστό 100% στον ΟΤΑ και φέρουν το χαρακτηρισμό ΕΚ. Στην περιοχή της εικόνας 13, πλήθος γεωτεμαχίων εκτείνεται εντός των οδών. Μετά την προεργασία και γενίκευση των δεδομένων, το σύνολο των προς μελέτη γεωτεμαχίων θα ήταν αυτό που έχει οπτικοποιηθεί στην εικόνα 14. Εικόνα 13: Περιοχή στην οποία τα γεωτεμάχια εκτείνονται εντός των οδών πριν την προεργασία και γενίκευση Εικόνα 14: Περιοχή στην οποία τα γεωτεμάχια εκτείνονται εντός των οδών μετά την προεργασία και γενίκευση Πηγή υποβάθρου: Ορθοφωτοχάρτες ΕΚΧΑ Α.Ε. Στη συνέχεια ακολουθώντας τις τεχνικές τις χωρικής κατηγοριοποίησης και ανατρέχοντας στα στοιχεία των παλαιών ΠΤΑΑ, για την επιβεβαίωση των χωρικών κανόνων, θα μπορούσαν να εξαχθούν συμπεράσματα και πιθανόν να ληφθούν αποφάσεις για την εξάλειψη των ανωμαλιών αυτών. Σε κάποιες περιοχές του ΟΤΑ, μπορεί οι ανωμαλίες να οφείλονται στο γεγονός ότι δε συντάχθηκε ΠΤΑΑ (ή ΠΕ). Σε άλλες περιοχές του ΟΤΑ, με διανοιγμένο οδικό δίκτυο, μπορεί να έχουν συντελεστεί οι απαλλοτριώσεις και τα τμήματα αυτά να προέρχονται από αυταποζημιώσεις που δεν έχουν δημοσιευθεί σε ΦΕΚ. Τμήματα κυριότητας αγνώστου ιδιοκτήτη σε διανοιγμένες οδούς, μπορεί να αντιστοιχούν σε τμήματα που αποζημιώθηκαν αλλά δεν έλαβε γνώση ο ΟΤΑ, δεν τα δήλωσε στο Εθνικό Κτηματολόγιο και δεν τα αξιοποίησε, ενώ μπορούσε να προβεί σε διαμορφώσεις/ έργο. Στο σημείο αυτό θα πρέπει να αξιολογηθεί η ανάγκη τροποποίησης του άρθρου 2 του Ν.2308/1995, όπως αυτό 101