ΠΕΡΙΛΗΠΤΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

Transcript

1 ΠΕΡΙΛΗΠΤΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ Επενδυτικό ακίνητο Σκαλίδη 53 και Μανουσογιαννάκιδων, Χανιά, Κρήτη, Ελλάδα Ημερομηνία Εκτίμησης: 1 Ιανουαρίου 2018 Ημερομηνία Έκθεσης: 1 Φεβρουαρίου 2018 TRASTOR ΑΕΕΑΠ ΥΠΟΨΗ: ΚΑΣ ΓΙΩΤΑΣ ΑΝ ΡΕΟΥ ΑΡ. ΠΡΩΤ.: KZ/MZ/AO-2018/10269 Η εταιρεία ΑΞΙΕΣ Α.Ε., µέλος του διεθνούς δικτύου συνεργατών της CBRE, εκπονεί µελέτες εκτιµήσεων για πελάτες και παρέχει σχετικές συµβουλευτικές υπηρεσίες. Φέρει την αποκλειστική ευθύνη του περιεχοµένου της παρούσας µελέτης.

2 ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ 1. ΠΕΡΙΛΗΠΤΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ... 4 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ... 4 ΣΚΟΠΟΣ ΚΑΙ ΚΡΙΣΙΜΗ ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ... 4 ΣΥΝΟΠΤΙΚΗ ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ... 4 ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ ΚΑΙ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ... 5 ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΑ ΚΑΙ ΒΑΣΗ... 7 ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΥΛΟΓΗΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ A. ΠΙΝΑΚΕΣ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΑ ΣΤΟΧΙΕΙΑ ΠΩΛΗΣΕΩΝ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ B. ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ ΑΞΙΑ ΒΑΣΕΙ ΜΕΘΟΔΟΥ ΚΕΦΑΛΑΙΟΠΟΙΗΣΗΣ ΑΞΙΑ ΒΑΣΕΙ ΜΕΘΟΔΟΥ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ... 16

3 Δήλωση Περιορισμένης Ευθύνης Η παρούσα έκθεση εκτίμησης (η «Έκθεση») έχει συνταχθεί από την ΑΞΙΕΣ Α.Ε. («ΑΞΙΕΣ») αποκλειστικά για την Trastor ΑΕΕΑΠ (ο «Πελάτης») σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης ανάθεσης με ημερομηνία 21/12/2017 (η «Σύμβαση Ανάθεσης»). Η παρούσα Έκθεση είναι εμπιστευτική και απευθύνεται στον «Πελάτη» και στους λοιπούς αποδέκτες που αναφέρονται στη σχετική σελίδα της Έκθεσης. Ο «Πελάτης» και οι αποδέκτες της έκθεσης δεν επιτρέπεται να αποκαλύψουν μέρος ή το σύνολο της Έκθεσης χωρίς την έγγραφη συναίνεση της «ΑΞΙΕΣ». Η «ΑΞΙΕΣ» παρέχει την παρούσα έκθεση με την προϋπόθεση της αποκλειστικής χρήσης από τον «Πελάτη» και κανένα τρίτο πρόσωπο (φυσικό ή νομικό) δε μπορεί να τη χρησιμοποιήσει καθ οιονδήποτε τρόπο, εκτός αν δοθεί από την «ΑΞΙΕΣ» γραπτή συγκατάθεση. Στην περίπτωση που υπάρξει συναίνεση για τη χρήση της παρούσας Έκθεσης από τρίτα μέρη, εκτός του «Πελάτη», τότε η ευθύνη που αναλαμβάνει η «ΑΞΙΕΣ» σε οποιονδήποτε δεν είναι μεγαλύτερη από αυτήν που θα είχε αν ήταν ο «Πελάτης» της (ή ένας από τους Πελάτες της) σύμφωνα με τη Σύμβαση Ανάθεσης. Η μέγιστη συνολική ευθύνη που απορρέει με οποιονδήποτε τρόπο απέναντι σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη, από ή σε σχέση με την Έκθεση και ανεξάρτητα από το αν αυτή προκύπτει από σύμβαση, αδικοπραξία, αμέλεια ή άλλη αιτία, δεν υπερβαίνει το ελάχιστο ενός εκ των παρακάτω: i) το 10% της αξίας του ακινήτου, στο οποίο αναφέρεται η Σύμβαση Ανάθεσης κατά την ημερομηνία της Σύμβασης Ανάθεσης ή ii) το ποσό της συμφωνηθείσας αμοιβής, όπως αναγράφεται στη Σύμβαση και επίσης η «ΑΞΙΕΣ» ουδεμία ευθύνη φέρει για οποιαδήποτε έμμεση ή υποθετική ζημία, διαφυγόντα κέρδη ή παρεπόμενη απώλεια εσόδων προερχόμενη με οποιοδήποτε τρόπο, είτε από σύμβαση, αδικοπραξία ή αμέλεια είτε από οποιαδήποτε άλλη αιτία. Κανένα σημείο της παρούσας έκθεσης δεν απαλλάσσει την «ΑΞΙΕΣ» από οποιαδήποτε ευθύνη έχει για την οποία υπάρχει πρόβλεψη από το νόμο. Δεδομένων των ανωτέρω κανένα φυσικό ή νομικό πρόσωπο πλην του «Πελάτη» ή/και των αποδεκτών δεν δύναται να κάνει οποιασδήποτε μορφής χρήση της Έκθεσης αυτής. Κατά συνέπεια η χρησιμότητα της Έκθεσης σε ότι αφορά τρίτα φυσικά ή νομικά πρόσωπα περιορίζεται σε επίπεδο απλής πληροφόρησης. Η «ΑΞΙΕΣ» δεν είναι υπεύθυνη καθ οιονδήποτε τρόπο για οποιαδήποτε ζημιά (θετική, υποθετική, άμεση ή έμμεση, διαφυγόντα κέρδη ή παράπλευρη απώλεια εσόδων) στην περίπτωση που γίνει μη εξουσιοδοτημένη από την «ΑΞΙΕΣ» χρήση της Έκθεσης από τρίτο, φυσικό ή νομικό πρόσωπο. Πέραν τούτου, η «ΑΞΙΕΣ» δεν είναι υποχρεωμένη να παρέχει οποιαδήποτε πληροφόρηση, διευκρίνιση ή να προβεί σε οποιασδήποτε μορφής διόρθωση της έκθεσης σε τρίτα φυσικά ή νομικά πρόσωπα πλην του «Πελάτη» και των αποδεκτών της έκθεσης. Ουδέν στοιχείο της παρούσας Έκθεσης αποτελεί συμβουλευτική υπηρεσία ως προς το και κατά πόσον ο αποδέκτης μπορεί να προβεί σε οποιαδήποτε μορφής δικαιοπραξία σχετική με το υπό μελέτη ακίνητο.

4 ΠΕΡΙΛΗΠΤΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΠΕΡΙΛΗΠΤΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ Σε συνέχεια της από 21/12/2017 εντολή σας να προβούμε σε εκτίμηση της Εύλογης Αξίας ενός επενδυτικού ακινήτου που βρίσκεται στη συμβολή των οδών Σκαλίδη 53 και Μανουσογιαννάκιδων στα Χανιά Κρήτης, πραγματοποιήθηκε αυτοψία στο ακίνητο στις 4/1/218 από την εκτιμήτρια Μαριάνθη Μορένα και έρευνα της κτηματαγοράς στην οποία εντάσσεται το ακίνητο, ενώ μας προσκομίστηκαν όλα τα απαραίτητα έγγραφα για τη διενέργεια της εκτίμησης. Πλήρης αναφορά των εγγράφων που μας παρασχέθηκαν, αναλυτικές περιγραφές, ανάλυση των δεδομένων και αποτελεσμάτων της εκτίμησης, γίνονται στην πλήρη έκθεση εκτίμησης που σας παρασχέθηκε με αριθ. πρωτ. ΚΖ- ΜΜΟ/ΜΖ/ΑΟ-2018/10236 και ημερομηνία 10/1/2018. ΣΚΟΠΟΣ ΚΑΙ ΚΡΙΣΙΜΗ ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ Ο σκοπός του έργου είναι η εκτίμηση της Εύλογης αξίας του παραπάνω ακινήτου με κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης την 1 η Ιανουαρίου 2018, προκειμένου να αγοραστεί και να εισαχθεί στο χαρτοφυλάκιο της Trastor ΑΕΕΠ. Πιο συγκεκριμένα πρόκειται για ακίνητο που ανήκει σε μέτοχο της ΑΕΕΑΠ και κατέχει ποσοστό τουλάχιστον πέντε τοις εκατό (5%) του μετοχικού κεφαλαίου της εταιρείας. ΣΥΝΟΠΤΙΚΗ ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Εσωτερική άποψη καταστήματος Εξωτερική άποψη καταστήματος ΠΕΡΙΛΗΠΤΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ Page 4 Πηγή: CBRE/Αξίες Πηγή: CBRE/Αξίες Πρόκειται για κατάστημα εμπορικής χρήσης το οποίο είναι μισθωμένο στην αλυσίδα «Pink Woman» και το οποίο αναπτύσσεται σε τρία επίπεδα, υπόγειο, ισόγειο και πατάρι, ενώ στην εξωτερική του πλευρά προς την οδό Σκαλίδη υπάρχει μηχάνημα ανάληψης μετρητών (ΑΤΜ).

5 ΠΕΡΙΛΗΠΤΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ Σύμφωνα με τα στοιχεία που μας παρασχέθηκαν το κατάστημα έχει συνολική επιφάνεια 700,20 τμ, η οποία επιμερίζεται ως εξής: ΟΡΟΦΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ ΧΡΗΣΗ ΜΙΣΘΩΜΕΝΗ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ (ΤΜ) Το υπό μελέτη ακίνητο αποτελεί τμήμα μεγαλύτερου κτιρίου γραφείων, διαμερισμάτων και καταστημάτων, το οποίο έχει ανεγερθεί σε οικόπεδο επιφάνειας τμ που συνορεύει βόρεια με την οδό Σκαλίδη, δυτικά με την οδό Μανουσογιαννάκιδων και προς τις λοιπές πλευρές με όμορες ιδιοκτησίες. Το κτίριο ανεγέρθη το 2010 και είναι συμβατικής κατασκευής. ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ ΚΑΙ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ ΚΑΤΡΟΠΟΙΗΜΕΝΗ (ΤΜ) ΒΑΣΕΙ Ν. 4178/2013 ΣΥΝΟΛΙΚΗ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ (ΤΜ) Υπόγειο ΑΥ5 Εμπορική - βοηθητική 85,00 0,00 85,00 1,58 Ισόγειο Κ5 Εμπορική - κύρια 413,00 0,00 413,00 151,64 Πατάρι A2 Εμπορική - βοηθητική 107,00 95,20 202,20 7,17 Σύνολο ανωδομής 520,00 95,20 615,20 Γενικό σύνολο 605,00 95,20 700,20 160,39 ΠΟΣΟΣΤΟ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΣΤΟ ΟΙΚΟΠΕΔΟ( ) Σύμφωνα με τον υπ αριθ / συμβολαιογραφικό τίτλο που προσκομίστηκε προκύπτει ότι το ακίνητο είναι ιδιοκτησία Τράπεζας Πειραιώς σε ποσοστό 100%. Για το σκοπό της παρούσας εκτίμησης ωστόσο δεν έγινε έλεγχος τίτλων και συνεπώς υποθέτουμε ότι όλοι οι τίτλοι υπάρχουν, ότι το ακίνητο είναι ιδιόκτητο και σε περίπτωση πώλησης δεν θα υπάρξει οποιοδήποτε νομικό κώλυμα. Με βάση τα προσκομισθέντα έγγραφα τα βασικά στοιχεία των μισθώσεων παρουσιάζονται παρακάτω: Εμπορικό κατάστημα Εκμισθωτής Τράπεζα Πειραιώς Page 5 ΠΕΡΙΛΗΠΤΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ Μισθωτής PINK WOMAN ΑΒΕΕ Έναρξη μίσθωσης 1 Σεπτεμβρίου 2016 Διάρκεια μίσθωσης 10 έτη με συμβατική λήξη μίσθωσης 31/8/2026 Όροι διακοπής μίσθωσης Δυνατότητα διακοπής 3 έτη μετά την έναρξη της μίσθωσης Τύπος ενοικίου Βασικό ενοίκιο Τρέχον μίσθωμα 8.000/μήνα Αναπροσαρμογή μισθώματος Εργασίες επισκευών Σταθερό τα 2 πρώτα μισθωτικά έτη και αναπροσαρμογή ίση με ΔΤΚ+1 στη συνέχεια Οι επισκευές που αφορούν ζημιές λόγω κακής χρήσης, αναλαμβάνονται από το μισθωτή

6 ΠΕΡΙΛΗΠΤΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ Κόστος ασφάλισης και λοιπά λειτουργικά κόστη Η μισθώτρια υποχρεούται να ασφαλίσει και να διατηρεί ασφαλισμένη καθ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης την αστική της ευθύνη σε σχέση με το μίσθιο. Επίσης βαρύνεται με όσες δαπάνες αφορούν στη λειτουργία της επιχείρησης της στο μίσθιο ATM Εκμισθωτής 1 - Μισθωτής Τράπεζα Πειραιώς Έναρξη μίσθωσης 1 Ιανουαρίου 2018 Διάρκεια μίσθωσης 12 έτη με συμβατική λήξη μίσθωσης 31/12/2030 Όροι διακοπής μίσθωσης - Page 6 Τρέχον μίσθωμα 200/μήνα Αναπροσαρμογή μισθώματος ΔΤΚ+1 ΠΕΡΙΛΗΠΤΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ 1 Βάσει προφορικής πληροφόρησης που είχαμε από την Trastor ΑΕΕΑΠ, το μισθωτήριο επρόκειτο να υπογραφεί εντός λίγων ημερών από την ημερομηνία της εκτίμησης και κατά συνέπεια βασιστήκαμε στους όρους μίσθωσης που μας παρασχέθηκαν.

7 ΠΕΡΙΛΗΠΤΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΑ ΚΑΙ ΒΑΣΗ Βάσει της Ελληνικής Νομοθεσίας και πιο συγκεκριμένα του ΦΕΚ 949/ , σε περιπτώσεις εκτίμησης ακινήτων που απαιτούνται για Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) είναι απαραίτητη η εφαρμογή δυο μεθοδολογιών εκτίμησης, οι οποίες στη συνέχεια σταθμίζονται. Για το σκοπό της συγκεκριμένης εκτίμησης και δεδομένων των χαρακτηριστικών του ακινήτου εφαρμόστηκαν και κατόπιν σταθμίστηκαν με συντελεστές 80%/20% (όπως υποδεικνύεται από την Ελληνική Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς) οι μέθοδοι Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος (υπό τη μορφή εντός 10ετούς μοντέλου Προεξοφλούμενων Χρηματοοικονομικών Ροών) και Συγκριτικών Στοιχείων. Μεθοδολογία Μέθοδος Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος Προεξοφλούμενες Χρηματοοικονομικές Ροές Η Μέθοδος Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος στηρίζεται στη λογική ότι η αξία ενός ακινήτου προκύπτει από την κεφαλαιοποιημένη αξία του μισθώματος που μπορεί να αξιώσει ή που αξιώνει, υιοθετώντας τον κατάλληλο συντελεστή κεφαλαιοποίησης, ο οποίος ενσωματώνει όλα τα ρίσκα που σχετίζονται με το μίσθωμα του ακινήτου. Με τον τρόπο αυτό εξάγεται η κεφαλαιακή του αξία. Αναφορικά με την προσέγγιση των Προεξοφλούμενων Χρηματοοικονομικών Ροών, βασίζεται στη δημιουργία ενός μοντέλου χρηματοροών, στο οποίο λαμβάνονται υπόψη τα έσοδα και έξοδα που αφορούν το ακίνητο εισοδήματος που εκτιμάται, η αίσθηση του εκτιμητή σχετικά με την παρούσα κατάσταση και την εξέλιξη της αγοράς, καθώς και: κάθε εισοδηματική μεταβολή που μπορεί να προκύψει από ενδεχόμενες ή/και αναμενόμενες αλλαγές της αγοραίας μισθωτικής αξίας, το ενδεχόμενο το ποσό του τρέχοντος μισθώματος να υπερβαίνει το αντίστοιχο αγοραίο μίσθωμα, οι επιπτώσεις των φθορών ενός ακινήτου στο ύψος του ενοικίου ή/και στις κεφαλαιουχικές δαπάνες για μετατροπές μεγάλης κλίμακας, ή για αντικατάσταση εξοπλισμού, οι περίοδοι που το ακίνητο ενδέχεται να παραμένει κενό, άρα να μην αποδίδει κάποιο εισόδημα, τα έξοδα που υπεισέρχονται κατά τις παραπάνω περιόδους, τα έξοδα που αποσκοπούν στην επαναμίσθωση του ακινήτου (διαφήμιση, αμοιβές μεσιτών και δικηγόρων), η ενδεχόμενη ανακαίνιση του ακινήτου καθώς και όλες οι απαραίτητες βελτιώσεις σε αυτό, οι συνθήκες που επικρατούν στην αγορά αλλά και η προβλεπόμενη εξέλιξη του ακινήτου ως επένδυση κατά τη λήξη της περιόδου μίσθωσης. Από τα παραπάνω προκύπτουν οι χρηματοροές εσόδων και εξόδων σε τρέχουσες τιμές κατά την περίοδο εκμετάλλευσης του ακινήτου. Το χρονοδιάγραμμα προκύπτει από αυτό που θεωρείται εύλογο από έναν εν δυνάμει επενδυτή για παράδειγμα μέχρι την συμφωνηθείσα λήξη της μισθωτήριας σύμβασης ή ακόμη και νωρίτερα ανάλογα με τις ακριβείς συνθήκες κάθε ακινήτου, τα χαρακτηριστικά του μισθωτή κλπ. Page 7 ΠΕΡΙΛΗΠΤΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ

8 ΠΕΡΙΛΗΠΤΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ Η χρηματοροή που προκύπτει από τα έσοδα και έξοδα του ακινήτου προεξοφλείται (ή ανάγεται σε σημερινές αξίες) βάσει ενός συντελεστή προεξόφλησης, ο οποίος αντικατοπτρίζει το συνολικό ποσοστό απόδοσης στο οποίο στοχεύει ο επενδυτής κατά την κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης. Εδώ τονίζεται ότι, καθώς οι αναμενόμενες αποδόσεις διαφέρουν από επενδυτή σε επενδυτή, η μέθοδος των Προεξοφλούμενων Χρηματοοικονομικών Ροών χρησιμοποιείται κυρίως για τον προσδιορισμό της επενδυτικής αξίας ή της αξίας του ακινήτου για έναν συγκεκριμένο επενδυτή. Εντούτοις, η συγκεκριμένη μέθοδος μπορεί να εφαρμοστεί και για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας ενός οποιοδήποτε ακινήτου που παράγει πρόσοδο, υιοθετώντας τους κατάλληλους όρους, όπως αυτοί προκύπτουν από την έρευνα της κατά περίπτωση αγοράς. Το άθροισμα των προεξοφλούμενων τιμών μας δίνει την Καθαρή Παρούσα Αξία του επενδυτικού ακινήτου και ισούται ουσιαστικά με το ποσό που θα ήταν διατεθειμένος να πληρώσει ένας δυνητικός αγοραστής για το υπό εκτίμηση ακίνητο, ώστε για τη δεδομένη περίοδο που μελετάται να έχει το αναμενόμενο ποσοστό απόδοσης. Ως εκ τούτου, η Καθαρή Παρούσα Αξία ισούται με την Αγοραία/Εύλογη Αξία. Μέθοδος Συγκριτικών Στοιχείων ή Κτηματαγοράς Σύμφωνα με την μέθοδο αυτή, ο προσδιορισμός της αξίας γίνεται με βάση τα συμπεράσματα που προκύπτουν από έρευνα και συλλογή συγκριτικών στοιχείων που παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη δυνατή ομοιότητα χαρακτηριστικών με το υπό εκτίμηση ακίνητο. Συνεπώς, για την εφαρμογή της μεθόδου αυτής λαμβάνονται υπ όψη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του αντικειμένου εκτίμησης και στη συνέχεια γίνεται επεξεργασία συγκριτικών στοιχείων. Τα ειδικά χαρακτηριστικά, τα οποία λαμβάνονται υπ όψη στην αξιολόγηση των συγκριτικών στοιχείων, είναι ενδεικτικά τουλάχιστον τα εξής: Η τοποθεσία του ακινήτου (θέση, χαρακτήρας, φυσιογνωμία γύρω περιοχής, πρόσβαση, γειτονικές χρήσεις, πιθανές οχλήσεις κλπ), που είναι μοναδική για κάθε ακίνητο και αποτελεί σημαντική παράμετρο για τον καθορισμό της αξίας του. Τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου, όπως το μέγεθος, οι κατασκευαστικές προδιαγραφές, η κατάσταση συντήρησης, οι παροχές, κλπ. Το πολεοδομικό καθεστώς που διέπει το ακίνητο, ήτοι οι όροι και οι περιορισμοί δόμησης, οι επιτρεπόμενες χρήσεις και ο συνδυασμός των δύο, τα οποία αποτελούν σημαντικές παραμέτρους καθορισμού αξίας. Η χρονική στιγμή στην οποία αντιστοιχούν τα συγκριτικά στοιχεία, σε συνδυασμό με την κατάσταση της κτηματαγοράς κατά τη δεδομένη χρονική στιγμή. Η αγορά ακινήτων είναι μια αγορά που χαρακτηρίζεται από έντονη κυκλικότητα προσφοράς και ζήτησης, η οποία αντικατοπτρίζεται αντιστοίχως στις αξίες των διαφόρων ακινήτων. Συνεπώς, η εισαγωγή της χρονικής διάστασης, καθώς και των τάσεων που επικρατούν στους επιμέρους τομείς της κτηματαγοράς κατά την αξιολόγηση των συγκριτικών στοιχείων, είναι απαραίτητη προϋπόθεση για την εξαγωγή ορθών συμπερασμάτων. Λόγω των δυσμενών συνθηκών που επικρατούν στην Ελληνική αγορά, η εκτίμησή μας βασίστηκε τόσο στο εύρος των πραγματοποιημένων αλλά και αιτούμενων τιμών που παρατίθενται στη σχετική ενότητα της πλήρους έκθεσης εκτίμησης, όσο και στην εμπειρία μας. Με βάση τα παραπάνω και λαμβάνοντας υπ όψη τα θετικά και αρνητικά χαρακτηριστικά του ακινήτου, υιοθετήσαμε τις πλέον κατάλληλες τιμές μονάδας και καταλήξαμε στον προσδιορισμό της αξίας του. Page 8 ΠΕΡΙΛΗΠΤΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ

9 ΠΕΡΙΛΗΠΤΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ Βάση εκτίμησης H εκτίμηση πραγματοποιήθηκε με βάση την «Εύλογη Αξία», η οποία σύμφωνα με τα Διεθνή Πρότυπα Χρηματοοκονομικής Αναφοράς (IFRS) ορίζεται ως: «Η τιμή που θα λαμβανόταν από την εκποίηση ενός περιουσιακού στοιχείου ή θα καταβαλλόταν για την μεταβίβαση ενός στοιχείου του παθητικού σε μία ομαλή συναλλαγή μεταξύ παραγόντων της αγοράς κατά την κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης.» Η «Εύλογη Αξία» για σκοπούς λογιστικής απεικόνισης βάσει του Διεθνούς Προτύπου Χρηματοοικονομικής Αναφοράς 13 ουσιαστικά προκύπτει από στοιχεία της αγοράς και τείνει να εξισωθεί με την «Αγοραία Αξία», η οποία ορίζεται ως: «Το εκτιμώμενο ποσό για το οποίο μια ιδιοκτησία δύναται να μεταβιβαστεί κατά την ημερομηνία της εκτίμησης, μεταξύ ενός προτιθέμενου αγοραστή και ενός προτιθέμενου πωλητή, σε μία ελεύθερη συναλλαγή εντός του πλαισίου της αγοράς και κατόπιν κατάλληλης προώθησης, όπου κάθε ένα από τα συμβαλλόμενα μέρη έχει ενεργήσει με επίγνωση, σύνεση και χωρίς εξαναγκασμό.» ΠΕΡΙΛΗΠΤΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ Page 9

10 ΠΕΡΙΛΗΠΤΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΥΛΟΓΗΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Εκτιμούμε ότι η σταθμισμένη εύλογη αξία του παραπάνω ακινήτου την 1 η Ιανουαρίου 2018, κατόπιν στρογγυλοποίησης είναι: (Ένα Εκατομμύριο Τριακόσιες Ογδόντα Δυο Χιλιάδες Ευρώ) PINK WOMAN (+ATM) ΧΑΝΙΑ, ΚΡΗΤΗ Μισθωμένη επιφάνεια (τμ) 700,20 Μεικτά ετήσια έσοδα την 1/1/ Μεικτά ετήσια έσοδα 1ου έτους (1/1/ /12/2018) Ετήσιο αγοραίο μίσθωμα την 1/1/ Λήξη περιόδου Εύλογη αξία βάσει της μεθόδου Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος Πίνακες των αποτελεσμάτων της εκτίμησης παρατίθενται στο σχετικό παράρτημα. Αναλύσεις ευαισθησίας (μεθόδου Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος) Μεταβολή αξίας Αποδόσεις εκτίμησης 1-Ιαν-28 Μεικτό αγοραίο μίσθωμα στη λήξη της περιόδου Αύξηση αγοραίου μισθώματος στη 10ετία 21,87% Συντελεστής κεφαλαιοποίησης στη λήξη της μίσθωσης 7,75% Συντελεστής προεξόφλησης 10,00% Εύλογη αξία βάσει της μεθόδου Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος Μεικτή αρχική απόδοση 7,05% Απόδοση βάσει αγοραίου μισθώματος (Reversionary yield) 8,34% Μέση σταθμισμένη απόδοση 7,94% Απόδοση ανά έτος Διαμορφώνεται μεταξύ 7,12% και 8,52% Εύλογη αξία βάσει της μεθόδου Συγκριτικών Στοιχείων Εύλογη αξία βάσει της μεθόδου Συγκριτικών Στοιχείων Σταθμισμένη εύλογη αξία (80%/20%) Σταθμισμένη εύλογη αξία ( ) Page 10 ΠΕΡΙΛΗΠΤΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΜΕΤΑΒΟΛΗ ΕΥΛΟΓΗΣ ΑΞΙΑΣ (%) ΕΥΛΟΓΗ ΑΞΙΑ ( ) ΜΕΙΚΤΗ ΑΡΧΙΚΗ ΑΠΟΔΟΣΗ ΑΠΟΔΟΣΗ ΒΑΣΕΙ ΑΓΟΡΑΙΟΥ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ (REVERSIONARY YIELD) -10% ,83% 9,26% 8,79% -5% ,42% 8,78% 8,34% 0% ,05% 8,34% 7,94% 5% ,71% 7,94% 7,57% 10% ,41% 7,58% 7,24% ΜΕΣΗ ΣΤΑΘΜΙΣΜΕΝΗ ΑΠΟΔΟΣΗ Συντελεστής κεφαλαιοποίησης στη λήξη της μίσθωσης Επιτόκιο προεξόφλησης ΕΠΙΤ. ΠΡΟΕΞ. ΣΥΝΤ. ΚΕΦ. ΛΗΞΗΣ 6,75% 7,25% 7,75% 8,25% 8,75% 9,00% ,50% ,00% ,50% ,00%

11 ΠΕΡΙΛΗΠΤΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ Παραμένουμε στη διάθεσή σας για κάθε περαιτέρω πληροφορία ή/και διευκρίνιση. Με εκτίμηση, Με εκτίμηση, Νίκος Χατζητσόλης, M.Sc., FRICS, CRE Διευθύνων Σύμβουλος Για την εταιρεία ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Μέλος του διεθνούς δικτύου της CBRE Κέλλυ Ζολώτα, M.Sc., MRICS Διευθύντρια - Επενδυτικά Ακίνητα Για την εταιρεία ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Μέλος του διεθνούς δικτύου της CBRE T: T: E: nick.chatzitsolis@cbre-axies.gr E: kelly.zolota@cbre-axies.gr ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Regulated By RICS T: F: W: Page 11 ΠΕΡΙΛΗΠΤΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ Κωδικός Έργου: 4237

12 ΠΙΝΑΚΕΣ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ Σελίδα 12 ΠΑΡΑΡΤΗΜΑΤΑ ΠΙΝΑΚΕΣ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ

13 ΠΙΝΑΚΕΣ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΠΙΝΑΚΕΣ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ ΑΝΑΛΥΣΗ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΩΝ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΕΣ ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗΣ ΤΥΠΟΣ ΜΕΙΚΤΗ ΜΙΣΘΩΣΙΜΗ ΜΗΝΙΑΙΟ ΤΙΜΗ ΜΟΝΑΔΑΣ ΤΙΜΗ ΜΟΝΑΔΑΣ ΧΩΡΟΙ ΚΥΡΙΑΣ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΤΕΛΙΚΗ ΤΙΜΗ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ ΜΙΣΘΩΜΑ ( /ΤΜ-ΜΕΙΚΤΗ ( /ΤΜ- ΚΥΡΙΑ ΧΡΗΣΗΣ ΕΠΙΠΡΟΣΘΕΤΕΣ ΣΥΝΤΗΡΗΣΗΣ ΣΥΝΟΛΙΚΗ ΜΟΝΑΔΑΣ Α/Α ΟΥ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑ ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ (ΤΜ) (ΤΜ) ( /ΜΗΝΑ) ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ/ΜΗΝΑ) ΧΡΗΣΗ/ΜΗΝΑ) ΤΟΠΟΘΕΣΙΑ (ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ) ΠΑΡΟΧΕΣ & ΠΡΟΒΟΛΗ ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ ( /ΤΜ/ΜΗΝΑ) 1 Τρέχον μίσθωμα Οδός Σκαλίδη, Χανιά Ισόγειο κατάστημα 100,00 100, ,00 40,00 40,00 0% N/A 15% -10% 5% 42,00 2 Τρέχον Οδός Σκαλίδη, Κατάστημα δύο επιπέδων. 390,00 390, ,00 28,21 28,21 0% 0% 10% -25% -15% 23,97 μίσθωμα Q Χανιά Ισόγειο: 250 τμ Α' όροφος: 140 τμ 3 Τρέχον μίσθωμα Q Τρέχον μίσθωμα Q Τρέχον μίσθωμα Q Τρέχον μίσθωμα Q Τρέχον μίσθωμα Q Οδός Σκαλίδη, Χανιά Οδός Σκαλίδη, Χανιά Οδός Σκαλίδη, Χανιά Οδός Τζανακάκη, Χανιά Οδός Τζανακάκη, Χανιά Κατάστημα δύο επιπέδων (ισόγειο και Α όροφο) Κατάστημα τριών επιπέδων. Υπόγειο: 400 τμ Ισόγειο: 700 τμ Α' όροφος: 400 τμ Κατάστημα τριών επιπέδων. Υπόγειο: 160 τμ Ισόγειο: 200 τμ Α' όροφος: 200 τμ Αυτοτελές επαγγελματικό κτίριο / Κατάστημα Κατάστημα τριών επιπέδων. Υπόγειο: 681 τμ Ισόγειο: 561 τμ Α' όροφος: 675 τμ 1.060, , ,00 13,21 13,21 0% 10% 5% -10% 5% 13, , , ,00 15,33 15,33 0% N/A 5% -5% 0% 15,33 560,00 560, ,00 19,64 19,64 0% 0% 5% -5% 0% 19, , , ,00 13,13 13,13 25% N/A 0% 20% 45% 19, , , ,00 20,45 31,72 10% N/A 5% -30% -15% 26,96 Σελίδα 13 ΠΙΝΑΚΕΣ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΑ ΣΤΟΧΙΕΙΑ ΠΩΛΗΣΕΩΝ ΜΕΙΚΤΗ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ ΜΙΣΘΩΣΙΜΗ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ ΤΙΜΗ ΜΟΝΑΔΑΣ ΑΙΤΟΥΜΕΝΗ ( /ΤΜ-ΜΕΙΚΤΗ Α/Α ΤΥΠΟΣ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΟΥ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑ ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ (ΤΜ) (ΤΜ) ΤΙΜΗ ( ) ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ) 1 Αιτούμενη τιμή Q Κέντρο Χανίων Ισόγειο κατάστημα 50,00 50, , , ,00 2 Αιτούμενη τιμή Q Κέντρο Χανίων Ισόγειο κατάστημα 100,00 100, , , ,00 118,00 65, , , ,15 3 Αιτούμενη τιμή Q Κέντρο Χανίων Κατάστημα δύο επιπέδων (ισόγειο και Α όροφο) ΤΙΜΗ ΜΟΝΑΔΑΣ ( /ΤΜ - ΚΥΡΙΑ ΧΡΗΣΗ) Η ε τ α ι ρ ε ί α Α Ξ Ι Ε Σ Α. Ε., µ έ λ ο ς τ ο υ δ ι ε θ ν ο ύ ς δ ι κ τ ύ ο υ σ υ ν ε ρ γ α τ ώ ν τ η ς C B R E, ε κ π ο ν ε ί µ ε λ έ τ ε ς ε κ τ ι µ ή σ ε ω ν γ ι α π ε λ ά τ ε ς κ α ι π α ρ έ χ ε ι σ χ ε τ ι κ έ ς σ υ µ β ο υ λ ε υ τ ι κ έ ς υ π η ρ ε σ ί ε ς. Φ έ ρ ε ι τ η ν α π ο κ λ ε ι σ τ ι κ ή ε υ θ ύ ν η τ ο υ π ε ρ ι ε χ ο µ έ ν ο υ τ η ς π α ρ ο ύ σ α ς µ ε λ έ τ η ς.

14 ΠΙΝΑΚΕΣ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ A.A ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟ ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ 1 Q4-17 Λεωφόρος Ποσειδώνος 42, Καλλιθέα Επαγγελματικό κτίριο (κατάστημα και γραφεία) μ² συνολική επιφάνεια κτιρίου, μ² συνολική μισθώσιμη επιφάνεια εκ των οποίων μ² γραφεία σε 5 ορόφους 280 μ² ισόγειο κατάστημα 134 μ² υπόγεια αποθήκη 2 Q3-17 Κασσαβέτη, Κηφισιά Εμπορικό κατάστημα Αποτελούμενο από ισόγειο και υπόγειο 3 Q3-17 Κολοκοτρώνη, Κηφισιά Εμπορικό κατάστημα 60 μ² ισόγειο 40 μ² πατάρι 4 Q3-17 Ανδρέα Παπανδρέου, Χαλάνδρι Εμπορικό κατάστημα Αποτελούμενο από ισόγειο και υπόγειο 5 Q2-17 Μαρούσι The Mall Athens Εμπορικό κέντρο The Mall Athens ΜΙΣΘΩΜΕΝΗ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ (M²) ΕΠΕΝΔΥΤΗΣ ΤΙΜΗ ΑΓΟΡΑΣ ( ) ΑΠΟΔΟΣΗ ΣΧΟΛΙΑ 1.208,00 BriQ Properties n/a Το κτίριο είναι μισθωμένο σε ποσοστό 80%, σε 3 μισθωτές με συνολικό ετήσιο έσοδο ,00 Trastor ΑΕΕΑΠ % Μισθωμένο σε Μεξικάνικο εστιατόριο 101,85 Trastor ΑΕΕΑΠ % Μισθωμένο στην εταιρεία Wolford 320,43 Trastor ΑΕΕΑΠ ,46% Μισθωμένο στην HSBC ,00 Lamda Development ,40% Η Lamda αγόρασε ποσοστό 50% από την IRERE Property Investments Luxembourg 6 Q2-17 Ελλάδα Ποσοστό 20% της Grivalia - - Fairfax και άλλοι n/a Πωλητής ήταν η Eurobank ΑΕΕΑΠ θεσμικοί επενδυτές 7 Q2-17 Αθήνα & Θεσσαλονίκη Lamda Malls S.A. Εμπορικά κέντρα Mediterranean Cosmos και Golden Hall ,00 Varde Partners n/a Ποσοστό 31.7% 8 Q1-17 Ελλάδα Χαρτοφυλάκιο 16 ακινήτων Super markets και ένα κενό οικόπεδο ,00 Grivalia ΑΕΕΑΠ n/a 9 Q1-17 Κηφισίας 49, Μαρούσι Media Markt μ² κύρια χρήση 8.161,00 Grivalia ΑΕΕΑΠ n/a Μισθωμένο στο Media Markt έναντι μ² βοηθητική χρήση μ² χώρος στάθμευσης (503 θέσεις) μέρος του κτιρίου είναι κενό /έτος Πληρότητα 44% 10 Q1&Q2-17 Συγγρού 340, Καλλιθέα Media Markt μ² κύρια χρήση (κατάστημα και γραφεία) μ² χώρος στάθμευσης (400 θέσεις) 11 Q1-17 Λεωφόρος Κηφισίας 269, Επαγγελματικό κτίριο Κηφισιά (κατάστημα και γραφεία) 12 Q4-16 Μαρούσι Κτίριο γραφείων "Arcania" μ² γραφεία μ² βοηθητικοί χώροι μ² χώρος στάθμευσης ,00 Grivalia ΑΕΕΑΠ n/a οι γραφειακοί χώροι είναι κενοί ,00 Trastor ΑΕΕΑΠ n/a Μισθωμένο στο Media Markt έναντι /έτος Πληρότητα 44% ,00 Grivalia ΑΕΕΑΠ n/a Μισθωτές Roche Diagnostics, Viva Wallet, Elpedison, Sony Σελίδα 14 ΠΙΝΑΚΕΣ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ 13 Q3-16 Πατριάρχου Ιωακείμ 14, Κολωνάκι Εμπορικό κατάστημα Ισόγειο κατάστημα 216,00 Pangaia ΑΕΕΑΠ % Μισθωμένο στη Vodafone Η ε τ α ι ρ ε ί α Α Ξ Ι Ε Σ Α. Ε., µ έ λ ο ς τ ο υ δ ι ε θ ν ο ύ ς δ ι κ τ ύ ο υ σ υ ν ε ρ γ α τ ώ ν τ η ς C B R E, ε κ π ο ν ε ί µ ε λ έ τ ε ς ε κ τ ι µ ή σ ε ω ν γ ι α π ε λ ά τ ε ς κ α ι π α ρ έ χ ε ι σ χ ε τ ι κ έ ς σ υ µ β ο υ λ ε υ τ ι κ έ ς υ π η ρ ε σ ί ε ς. Φ έ ρ ε ι τ η ν α π ο κ λ ε ι σ τ ι κ ή ε υ θ ύ ν η τ ο υ π ε ρ ι ε χ ο µ έ ν ο υ τ η ς π α ρ ο ύ σ α ς µ ε λ έ τ η ς.

15 ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ ΑΞΙΑ ΒΑΣΕΙ ΜΕΘΟΔΟΥ ΚΕΦΑΛΑΙΟΠΟΙΗΣΗΣ PINK WOMAN ΧΑΝΙΑ, ΚΡΗΤΗ ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ ΕΤΟΣ 1 ΕΤΟΣ 2 ΕΤΟΣ 3 ΕΤΟΣ 4 ΕΤΟΣ 5 ΕΤΟΣ 6 ΕΤΟΣ 7 ΕΤΟΣ 8 ΕΤΟΣ 9 ΕΤΟΣ 10 ΕΤΟΣ 11 ΙΑΝ '18- ΙΑΝ '19- ΙΑΝ '20- ΙΑΝ '21- ΙΑΝ '22- ΙΑΝ '23- ΙΑΝ '24- ΙΑΝ '25- ΙΑΝ '26- ΙΑΝ '27-1-Ιαν-18 ΔΕΚ '18 ΔΕΚ '19 ΔΕΚ '20 ΔΕΚ '21 ΔΕΚ '22 ΔΕΚ '23 ΔΕΚ '24 ΔΕΚ '25 ΔΕΚ '26 ΔΕΚ '27 ΙΑΝ '28 Pink Woman ATM Συνολικά έσοδα από μισθώσεις Έξοδα μισθώσεων Μη ανακτήσιμα έξοδα Συνολικά καθαρά έσοδα Μεικτή αξία στη λήξη της 7.75% Κόστη αγοράς 4% Καθαρή αξία ακινήτου Έξοδα προώθησης@1% Καθαρά έσοδα από πώληση ακινήτου , , , , , , , , , , ,46526 Χρηματοροή Προεξοφλούμενη χρηματορή@ 10,00% Καθαρή παρούσα αξία Κόστη αγοράς 4% Συνολική δαπάη κεφαλαίου Σελίδα 15 ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ Απόδοση ανά έτος 7,12% 7,31% 7,49% 7,69% 7,94% 8,24% 8,56% 8,91% 4,98% 8,52% Η ε τ α ι ρ ε ί α Α Ξ Ι Ε Σ Α. Ε., µ έ λ ο ς τ ο υ δ ι ε θ ν ο ύ ς δ ι κ τ ύ ο υ σ υ ν ε ρ γ α τ ώ ν τ η ς C B R E, ε κ π ο ν ε ί µ ε λ έ τ ε ς ε κ τ ι µ ή σ ε ω ν γ ι α π ε λ ά τ ε ς κ α ι π α ρ έ χ ε ι σ χ ε τ ι κ έ ς σ υ µ β ο υ λ ε υ τ ι κ έ ς υ π η ρ ε σ ί ε ς. Φ έ ρ ε ι τ η ν α π ο κ λ ε ι σ τ ι κ ή ε υ θ ύ ν η τ ο υ π ε ρ ι ε χ ο µ έ ν ο υ τ η ς π α ρ ο ύ σ α ς µ ε λ έ τ η ς.

16 ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ ΑΞΙΑ ΒΑΣΕΙ ΜΕΘΟΔΟΥ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΟΡΟΦΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ ΧΡΗΣΗ Υπόγειο ΑΥ5 Εμπορική - βοηθητική Ισόγειο Κ5 Εμπορική - κύρια Πατάρι A2 Εμπορική - βοηθητική Σύνολο ανωδομής Γενικό σύνολο ΜΙΣΘΩΜΕΝΗ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ (ΤΜ) ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ ΚΑΤΡΟΠΟΙΗΜΕΝΗ (ΤΜ) ΒΑΣΕΙ Ν. 4178/2013 ΣΥΝΟΛΙΚΗ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ (ΤΜ) ΑΓΟΡΑΙΑ ΤΙΜΗ ΑΓΟΡΑΙΑ ΜΟΝΑΔΑΣ ( /ΤΜ) ΑΞΙΑ ( ) 85,00 0,00 85, ,00 0,00 413, ,00 95,20 202, ,00 95,20 615,20 605,00 95,20 700, ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ Σελίδα 16