«Η αλλαγή των χρήσεων γης στις ζώνες μεταξύ των πόλεων. Περίπτωση Εθνικής οδού Καρδίτσας Τρικάλων»

Transcript

1 ΕΘΝΙΚΟ ΜΕΤΣΟΒΙΟ ΠΟΛΥΤΕΧΝΕΙΟ ΣΧΟΛΗΣ ΑΡΧΙΤΕΚΤΟΝΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΠΜΣ ΑΡΧΙΤΕΚΤΟΝΙΚΗ ΣΧΕ ΙΑΣΜΟΣ ΤΟΥ ΧΩΡΟΥ ΚΑΤΕΥΘΥΝΣΗ: ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΑ ΧΩΡΟΤΑΞΙΑ ΜΑΘΗΜΑ: ΓΕΩΓΡΑΦΙΚΕΣ ΥΝΑΜΙΚΕΣ ΚΑΙ ΣΥΓΧΡΟΝΟΙ ΜΕΤΑΣΧΗΜΑΤΙΣΜΟΙ ΤΟΥ ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ ΧΩΡΟΥ «Η αλλαγή των χρήσεων γης στις ζώνες μεταξύ των πόλεων. Περίπτωση Εθνικής οδού Καρδίτσας Τρικάλων» Κων/να ΜΠΡΟΥΖΙΩΤΗ Αγρονόμος Τοπογράφος Μηχανικός Ε.Μ.Π. Η Εθνική Οδός Καρδίτσας Τρικάλων πριν την ανοικοδόμησή της, πηγή: Ι ΑΣΚΟΝΤΕΣ Σοφία ΑΥΓΕΡΙΝΟΥ-ΚΟΛΩΝΙΑ (υπεύθυνη μαθήματος), Πολυξένη ΗΛΙΟΠΟΥΛΟΥ, Ελένη ΧΑΝΙΩΤΟΥ, Νίκος ΜΠΕΛΑΒΙΛΑΣ, Ειρήνη ΚΛΑΜΠΑΤΣΕΑ ΕΤΟΣ

2 ΕΙΣΑΓΩΓΗ Οι δύο Νομοί Καρδίτσας και Τρικάλων βρίσκονται στο γεωγραφικό διαμέρισμα της Θεσσαλίας. Η ζώνη διασύνδεσης των δύο πόλεων επί της Εθνικής Οδού είναι μία περιοχή γεωργικής καλλιέργειας, η οποία προστατεύεται από το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο, ενώ εκατέρωθεν της οδού υπάρχουν διάσπαρτοι οικισμοί οι οποίοι ως επί το πλείστον κατοικούνται από τους ιδιοκτήτες των παρακείμενων αγροτικών εκτάσεων. Την τελευταία πενταετία έγιναν 2-3 μεγάλες επενδυτικές κινήσεις στην περιοχή αυτή. Την αρχή έκαναν ένα εμπορικό κέντρο και ένα κατάστημα γνωστής αλυσίδας παιχνιδιών που εγκαταστάθηκαν εκεί, τα οποία πέραν από προσοδοφόρα αρχικά, απασχόλησαν και μεγάλο αριθμό εργαζομένων της τοπικής κοινότητας. Η βασική υπόθεση εργασίας είναι η παρατήρηση ότι η λωρίδα σύνδεσης των δύο πρωτευουσών μέχρι πρότινος δεν αποτελούσε περιοχή ειδικού ενδιαφέροντος, ούτε από οικονομικής πλευράς ούτε από επιχειρηματικής, από τη στιγμή όμως που στο μέσο της απόστασης των δύο πόλεων - σημείο κομβικό - εγκαταστάθηκαν δύο μεγάλες εμπορικές μονάδες, σχεδόν αυτόματα μετατράπηκε σε εν δυνάμει πόλο επενδύσεων με μεγάλες προσδοκίες (νέες θέσεις εργασίας, οικονομική «ανάσα» για τις δύο παραγκωνισμένες θεσσαλικές πόλεις, κ.ο.κ.). Η στροφή αυτή συνέβη χωρίς κάποιο σχεδιασμό από την πολιτεία και τους τοπικούς φορείς αλλά ήταν απλά μία σωστή επενδυτική κίνηση δύο επιχειρηματιών. Το αν θα υπάρξουν ωφέλειες ή συνέπειες από αυτή δεν είναι ακόμη ορατό, είναι, όμως, άξιο μελέτης το πώς οι τοπικοί φορείς και τα αρμόδια όργανα προωθούν νέες χρήσεις γης περιγράφοντας τους στόχους στις στρατηγικές μελέτες ανάπτυξης, στοχεύον, και στο Γ.Π.Σ.. Τρικάλων τροποποιώντας τη Ζ.Ο.Ε, βασισμένοι απλά στην προσωρινή ή μη κερδοφορία των εμπορικών αυτών κέντρων προσβλέποντας στην μακροχρόνια εκμετάλλευση της περιοχής μελέτης. Αντικείμενο της μελέτης αυτής αποτελεί η απότομη στροφή της τοπικής κοινωνίας στην προσέλκυση τέτοιων μεγάλων επιχειρήσεων ξεκινώντας από τις αλλαγές στην ισχύουσα πολεοδομική νομοθεσία, χωρίς να έχει προηγηθεί μακροχρόνια πρόβλεψη των αποτελεσμάτων αυτών των δραστηριοτήτων και των επιπτώσεων στις αλλαγές των πολεοδομικών ρυθμίσεων και κυρίως στον σημαντικό τομέα της κτηματαγοράς ο οποίος δεν μπορεί να μείνει ανεπηρέαστος από τη στιγμή που τα αγροτεμάχια «μεταλλάσσονται» ξαφνικά σε οικόπεδα.

3 Ακριβώς για την μοναδική αξία των αγροτεμαχίων παραπλεύρως της Εθνικής Οδού Καρδίτσας Τρικάλων, υπάρχει η ισχύουσα νομοθεσία που προστατεύει αυτή τη χρήση γης. Όλη η περιοχή του Νομού Τρικάλων βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλης, εκτός ορίων οικισμού και εντός Ζ.Ο.Ε. (Π.. 16/6/1990, ΦΕΚ 363/ / ), η οποία κατηγοριοποιεί τις εκτάσεις και χαρακτηρίζει το μεγαλύτερο μέρος των αγροτικών εκτάσεων ως γεωργική γη υψηλής αποδοτικότητας. Αντίστοιχα, στο Νομό Καρδίτσας οι εκτάσεις αυτές είναι εκτός σχεδίου και δεν τις διέπει καμία ειδική πολεοδομική διάταξη. Αντίθετα, η οικοδομησιμότητα των αγροτεμαχίων αυτών καθορίζεται από το Π.. 24 του 1985, το οποίο ως γνωστόν ορίζει την αρτιότητα, το όριο κατάτμησης, κ.λπ. ΠΕΡΙΟΧΗ ΕΘΝΙΚΗΣ Ο ΟΥ ΚΑΡ ΙΤΣΑΣ ΤΡΙΚΑΛΩΝ ΑΓΡΟΤΙΚΟΣ ΧΑΡΑΚΤΗΡΑΣ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΧΗΣ - ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ Η Εθνική Οδός Καρδίτσας Τρικάλων αποτελεί μία λωρίδα διασύνδεσης των δύο πρωτευουσών. Ανάμεσά τους παρεμβάλλονται αρκετοί ήμοι και οικισμοί, όπως τα Μεγάλα Καλύβια, το Αγναντερό, το Ριζοβούνι, το Αρτεσιανό. Τα αγροτεμάχια της περιοχής αυτής θεωρούνται από τα πιο εύφορα της Θεσσαλίας αλλά και της Ελλάδας και χαρακτηρίζονται «φιλέτα» λόγω του μεγάλου μεγέθους τους και της αποδοτικότητάς τους. Επιπλέον, τα γειτονικά ακίνητα της Εθνικής Οδού αποτελούν στην πλειοψηφία τους αγροτεμάχια με κύρια χρήση την γεωργική καλλιέργεια. Οι αγροί συνεχίζονται για πολλές εκατοντάδες μέτρα και χιλιόμετρα αφού αποτελούν μέρος του Θεσσαλικού κάμπου. Τα σύνολο των αγροτεμαχίων εντάσσονται στην εκτός σχεδίου περιοχή, ενώ απέχουν αρκετά από γειτονικούς οικιστικούς ιστούς. Οι καλλιέργειες ποικίλουν από βαμβάκι, σιτάρι, αραβόσιτο, βιομηχανική τομάτα, κ.λπ. Τα προϊόντα αυτά σε συνδυασμό με τις διάφορες μεταποιητικές μονάδες που υπάρχουν στους δύο νομούς συνιστούν την βασική πηγή εισοδήματος για τους αγρότες. Κατ επέκταση από την παραγωγή αυτών εκτάσεων ουσιαστικά «κινείται» και η εμπορική αγορά των δύο πόλεων.

4 ΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΕΣ ΑΓΟΡΑΙΕΣ ΤΙΜΕΣ Μέχρι και μερικά χρόνια πριν οι δραστηριότητες που χωροθετούνταν παράπλευρα της Εθνικής οδού (διαφορετικές από την κλασσική καλλιέργεια) ήταν: φανοποιεία αυτοκινήτων, βενζινάδικα, βιοτεχνία κατασκευής γύψινων ειδών Η περιοχή μελέτης ήταν ανεκμετάλλευτη από επιχειρηματικής, βιοτεχνικής και βιομηχανικής άποψης, αφού δεν υπήρχε κάτι που να της προσδώσει μεγαλύτερη αξία και η κάθε πόλη ήταν κατά κάποιο τρόπο αυτάρκης στο εσωτερικό της από την αγορά της. Η κτηματαγορά της περιοχής μελέτης αφορούσε αμιγή αγροτεμάχια προς μεταβίβαση, αγοραπωλησία, ενοικίαση, κ.ο.κ. Οι τιμές πώλησης κυμαίνονταν σε χαμηλά επίπεδα ακριβώς γιατί επρόκειτο για χωράφια και η τιμή οριζόταν μέχρι και δρχ. (3.000 )/ στρέμμα. Κάποιες ενδεικτικές τιμές πώλησης στην περιοχή ήταν: Αγία Κυριακή: 1 / τ.μ. = /στρ. Φανερωμένη ήμου Πελινναίων: 2 / τ.μ. = /στρ. Μεγάλα Καλύβια: 3 / τ.μ. = /στρ. Αγναντερό: 1 / τ.μ. = /στρ... Μεγαλοχωρίου.. Λόγγου του ήμου 1,60 /τ.μ., 1,80 /τ.μ., 1,90 /τ.μ. = 1600 /στρ., 1800 /στρ., 1900 /στρ. Κοντά και γύρω από την οδό Τρικάλων Καρδίτσας: 1,2 με 1,3 / τ.μ. = /στρ. Οι ανώτερες των τιμών που συναντά κανείς στην συγκεκριμένη περιοχή είναι 1,2 / τ.μ. για ξηρικό χωράφι (1.200 /στρ.) και 1,5 / τ.μ. για ποτιστικό χωράφι (1.500 / στρ.). Αντικειμενικές Τιμές 0,45, 0,60 έως και 0,70 /τ.μ. (από 450 /στρ. έως 700 /στρ.)

5 ΑΛΛΑΓΕΣ ΣΤΙΣ ΕΠΕΝ ΥΣΕΙΣ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΧΗΣ Τηναρχήέκανεηεπένδυσητουκ. Βούρδα και της αντιπροσωπείας της MERCEDES ηοποία βρίσκεται στο ύψος του Αγναντερού και εξυπηρετεί πια και την Καρδίτσα και τα Τρίκαλα. Ακριβώς δίπλα λειτουργεί το υπερκατάστημα παιχνιδιών Jumbo, μία πολυδάπανη κατασκευή τεράστιας έκτασης για τα Θεσσαλικά δεδομένα. Το κατάστημα παιχνιδιών εντοπίζεται στο 13 ο χλμ Καρδίτσας-Τρικάλων, συγκεκριμένα στο δημοτικό διαμέρισμα Αγναντερού στο ήμο Παμίσου Νομού Καρδίτσας. Αυτό για το δίκτυο καταστημάτων Jumbo αποτέλεσε τη διεύρυνση του δικτύου πώλησης, αφού το υποκατάστημα στην Καρδίτσα είναι το τριακοστό δεύτερο (ιδιόκτητο) επιφάνειας τ.μ. και ολοκληρώθηκε το Νοέμβριο του Για την ανέγερσή του έγινε αγορά στην Καρδίτσα τριών αγρών συνολικής επιφάνειας τ.μ. και ανάθεση σε κατασκευαστική εταιρεία της ανέγερσης βιοτεχνικού κτιρίου τ.μ. περίπου. Ακολούθησε το εμπορικό κέντρο OLYMPIA MALL στα πρότυπα του Αθηναϊκού MALL. Το τελευταίο έχει επιφάνεια m 2 που αναπτύσσονται σε ένα επίπεδο, βρίσκεται στο 12 ο χλμ. Καρδίτσας - Τρικάλων επί του οδικού άξονα που συνδέει τις δύο πόλεις, ενώ η δομή του περιλαμβάνει πολυκαταστήματα, υπεραγορές, συγκεκριμένα 22 εμπορικά καταστήματα, 10 σημεία εστίασης, 1 factory outlet, 1 ηλεκτραγορά καθώς και συγκρότημα κινηματογράφων με 4 αίθουσες. Ηκατασκευή, ανάπτυξη και η διαχείριση του Olympia Mall έγινε από τον όμιλο Λάμκο, ενώ το συνολικό κόστος ξεπέρασε τα Η επισκεψιμότητα του Olympia Mall σε ετήσια βάση εκτιμάται σε επισκέπτες, ακριβώς γιατί η θέση θεωρείται κομβική αφού βρίσκεται σε ένα σημείο που αποτελεί πέρασμα από την περιοχή της Θεσσαλίας στην βορειοδυτική Ελλάδα. Μετέπειτα δραστηριότητες: Carrefour στο 12 ο χλμ. Ε.Ο. Τρικάλων Καρδίτσας, κατάστημα κινέζικης αγοράς μεγάλης έκτασης, πολλές ταβέρνες κέντρα μαζικής διασκέδασης, μικροβιοτεχνίες, φανοποιεία, αντιπροσωπείες αυτοκινήτων μεταφέρονται εκτός πόλεως και επί της Εθνικής Οδού, κ.λπ.

6 Εικόνες 2,3: Olympia Mall πηγή: (Μία από τις δραστηριότητες που χωροθετούνται στην Εθνικής Οδού)

7 ΑΛΛΑΓΕΣ ΣΤΗ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ & ΣΤΟ ΣΤΡΑΤΗΓΙΚΟ ΣΧΕ ΙΑΣΜΟ Η έννοια της«υτικοθεσσαλικής Ένωσης». Καρδίτσα: Αλλαγές στο ΣΤΡΑΤΗΓΙΚΟ ΣΧΕ ΙΟ ΝΟΜΟΥ ΚΑΡ ΙΤΣΑΣ Η πόλη της Καρδίτσας, η οποία σε συνεργασία με την πόλη των Τρικάλων ισχυροποιούν το δίπολο Καρδίτσα Τρίκαλα. Σύμφωνα με το χωροταξικό σχέδιο Θεσσαλίας, το υτικό τμήμα θα ενισχυθεί, ώστε να είναι σε θέση να στηρίξει τις αναπτυξιακές διαδικασίες και να αποτελέσει την πύλη της περιφέρειας προς το υτικό και Βόρειο άξονα της χώρας. Όσον αφορά στη χωρική διάρθρωση της περιφέρειας υλοποιείται στο υτικό τμήμα δεύτερος άξονας ανάπτυξης, μεταξύ Καρδίτσας και Τρικάλων, επεκτεινόμενος προς Καλαμπάκα Εγνατία Βόρεια και προς Λαμία Νότια. ημιουργούνται δύο ζώνες ανάπτυξης με αντίστοιχες ζώνες ημερήσιων μετακινήσεων. Η υτική είναι με κύριους πόλους την Καρδίτσα και τα Τρίκαλα και δευτερεύοντες τους Σοφάδες, το Μουζάκι, την Πύλη και την Καλαμπάκα. Σύμφωνα με τα παραπάνω, το δίπολο Καρδίτσα Τρίκαλα μπορεί να αποτελέσει ένα ενιαίο λειτουργικό σύνολο με κοινούς στόχους και κοινό όραμα σε απόλυτη συνάφεια με την Περιφερειακή και Εθνική αναπτυξιακή στρατηγική. Ο ήμαρχος της Καρδίτσας καταφέρνει ταυτόχρονα μέσα από νέες προβλεπόμενες από το Γ.Π.Σ. επεκτάσεις στο Σχέδιο Πόλης περιφερειακά της πρωτεύουσας και προς την πλευρά της Εθνικής Οδού Καρδίτσας Τρικάλων, να ικανοποιήσει χρόνια αιτήματα των πολιτών αλλά και να πλησιάσει την περιοχή της Εθνικής Οδού με οικόπεδα πλέον τα οποία θα βρίσκονται κοντά στην πόλη και στους οικισμούς εκατέρωθεν της Εθνικής Οδού και θα μπορούν να υποδεχτούν εμπορικά καταστήματα, τράπεζες, κ.λπ. με τιμές οικοπεδικές. * «Στρατηγικό σχέδιο ανάπτυξης του Νομού Καρδίτσας για την προγραμματική περίοδο », (15 Οκτωβρίου 2008), Νομαρχιακή Αυτοδιοίκηση Καρδίτσας.

8 Τρίκαλα: Αναθεώρηση του Γ.Π.Σ. Ο Νομός Τρικάλων ακολούθησε πιστά το κλίμα της εποχής, θεσπίζει τώρα και τις Ζώνες εμπορικών και γενικών αστικών χρήσεων (Επιχειρηματικό Πάρκο) και τη Ζώνη βιοτεχνικών βιομηχανικών χρήσεων μέσης όχλησης, παρά την εθνική οδό Τρικάλων Καρδίτσας στα διοικητικά όρια του ήμου. Οι στόχοι που επιτυγχάνει ο Νομός Τρικάλων είναι πολλαπλοί, πέραν από την περιβαλλοντική διάσταση και την προστασία του οικοσυστήματος, προωθείται το τουριστικό προϊόν του Νομού μέσα τις Ζώνες Π.Ε.Π.. ΙΙΙ και ΙV. Το βασικότερο είναι ότι εμπορευματοποιείται στο μέγιστο η περιοχή της Εθνικής Οδού Τρικάλων Καρδίτσας μέσω Π.Ε.Π.. I και Π.Ε.Π.. II. Π.Ε.Π.. I Ζώνη εμπορικών και γενικών αστικών χρήσεων - Επιχειρηματικό Πάρκο, στην άμεση περιαστική ζώνη του νέου Ειδικού Επιχειρηματικού Κέντρου Τρικάλων, παρά την εθνική οδό Τρικάλων - Καρδίτσας, καθώς και σε ζώνη όμορη προς τα ανατολικά της οδού Τρικάλων Καλαμπάκας, στα Β της πόλης. Π.Ε.Π.. II Ζώνη βιοτεχνικών βιομηχανικών χρήσεων μέσης όχλησης, παρά την εθνική οδό Τρικάλων Καρδίτσας στα διοικητικά όρια του ήμου, σε συνέχεια της Ζώνης Π.Ε.Π.. Ι, εμπορικών και γενικών αστικών χρήσεων. Π.Ε.Π.. IV Περιαστική Ζώνη λειτουργικής προστασίας του αγροτικού τοπίου, ανάπτυξης πολιτιστικών και κοινωφελών λειτουργιών, στους οικισμούς Λογγάκι, Ριζαριό.

9 Εικόνα 4: Δορυφορική φωτογραφία της Ε. Ο. Καρδίτσας Τρικάλων προς τη μεριά των Τρικάλων (2007) πηγή: Google-earth (Διακρίνονται διάσπαρτες οι δραστηριότητες που αρχίζουν να αναπτύσσονται επί της οδού Καρδίτσας Τρικάλων και οι οποίες ουσιαστικά διακόπτουν τη συνέχεια του Θεσσαλικού κάμπου.) Εικόνα 5: Δορυφορική φωτογραφία της Ε. Ο. Καρδίτσας Τρικάλων προς τη μεριά της Καρδίτσας (2007) πηγή: Google-earth (Διακρίνονται διάσπαρτες οι δραστηριότητες που αρχίζουν να αναπτύσσονται επί της οδού Καρδίτσας Τρικάλων και οι οποίες ουσιαστικά διακόπτουν τη συνέχεια του Θεσσαλικού κάμπου, ενώ γίνεται αντιληπτό και το μέγεθος των δραστηριοτήτων αυτών.)

10 ΘΕΤΙΚΑ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ Ευρείας ποικιλίας προϊόντα όλων των ειδών & χαμηλές τιμές Πρωτοτυπία των προσφερθέντων υπηρεσιών Μίξη χρήσεων γης δίνοντας ζωή σε αυτή τη ζώνηδιασύνδεσηςτωνδύοπρωτευουσών. Η μίξη αυτή των χρήσεων γης είναι συμβατή σε μία πόλη και σε μία περιφερειακή περιοχή της πόλης, ίσως όχι όμως σε μία αμιγή αγροτική περιοχή. Παρόλα αυτά, ηεθνικήοδόςκαρδίτσας Τρικάλων είναι από τις ελάχιστες και σπάνιες περιπτώσεις όπου η αλλαγή των χρήσεων γης δεν αλλοίωσε το αγροτικό παραδοσιακό τοπίο, ούτε προκάλεσε κάποιου άλλου είδους όχληση Τόνωση της οικοδομικής δραστηριότητας Στην πλειοψηφία τους τα μεγάλα εμπορικά καταστήματα στελεχώθηκαν από μόνιμους κατοίκους της περιοχής παρότι σε μερικές περιπτώσεις μία θέση εργασίας εκεί έγινε αντικείμενο εμπορεύσιμο σε πελατειακές σχέσεις Καταπολέμηση της ανεργίας που μαστίζει τις δύο αγροτικές περιοχές και αυτό είναι αναμφισβήτητα το μεγαλύτερο όφελος που έφερε εγκατάσταση σε μία αγροτική περιοχή εμπορικών καταστημάτων Προσέλκυση ενδιαφέροντος επιχειρηματιών και ιδιωτών Όσον αφορά την κτηματαγορά εκεί αυξήθηκαν οι αγοραπωλησίες Εγκατάσταση δραστηριοτήτων του δευτερογενούς τομέα (μεταποιητικές βιοτεχνίες) λόγω και της γειτνίασης με την αγροτική γη και τα πρωτογενή προϊόντα βοηθώντας και τον πρωτογενή τομέα με έναν έμμεσο τρόπο

11 ΑΡΝΗΤΙΚΑ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ Συνέπειες στη συμπεριφορά των ιδιοκτητών Συνέπειες στην τοπική αγορά- εγκατάλειψη της Η δημιουργία μίας εξωαστικής ζώνης μεταξύ των δύο πόλεων από δραστηριότητες (εμπορικές και λοιπές) που χωροθετούνταν στον αστικό ιστό των δύο πόλεων και αποφάσισαν να μετεγκατασταθούν ή εγκαθίστανται κατ ευθείαν επί της Εθνικής οδού οδηγεί σε μία μορφή εγκατάλειψης του κέντρου των δύο πόλεων, δηλαδή του πιο «ζωντανού» τμήματος τους και στην διάσπαρτη εξάπλωση βασικών δραστηριοτήτων υποδαυλίζοντας την λειτουργικότητα του κέντρου. ιεύρυνση του κυκλοφοριακού προβλήματος Εξάπλωση της κατοικίας στα περίχωρα της πόλης. Η εκτός σχεδίου δόμηση μέσα από τις εξελίξεις αυτές ουσιαστικά αθωώνεται και ενισχύεται με τον καλύτερο τρόπο, ενώ είναι δυσδιάκριτα πλέον τα μειονεκτήματά της. Μείωση της εύφορης γεωργικής γης Αλλοίωση του τοπίου Μετατροπή της οδού σε μία κλειστή λωρίδα λεωφόρο, η επιβάρυνση του περιβάλλοντος Εικόνα 6: Carrefour πηγή: (Μία από τις δραστηριότητες που χωροθετούνται στην Εθνικής Οδού)

12 Συνέπειες στις τιμές της γης: Θα δημιουργηθούν τεράστιες προσδοκίες προκαλώντας τους ιδιοκτήτες όχι απλά να οικοδομήσουν εφόσον είναι νόμιμο εξαντλώντας το συντελεστή δόμησης, αλλά και να πουλήσουν σε όσο το δυνατόν μεγαλύτερες τιμές τα χωράφια τους. Το κίνητρο της ύπαρξης του μεγαλοεπιχειρηματία που θέλει να επενδύσει στην περιοχή είναι αρκετό να φέρει τα πάνω κάτω στην κτηματαγορά. Θα προσδοθεί οικοπεδική αξία στα αγροτεμάχια. υστυχώς, σε αυτή την περίπτωση η νοοτροπία που μπορεί να δημιουργηθεί είναι ότι όταν πρόκειται για επιδοτήσεις καλλιεργειών ή αποζημιώσεις τα αγροτεμάχια παραμένουν χωράφια με τιμή στα /στρέμμα, ενώ όταν πρόκειται για πώλησή τους οι ιδιοκτήτες τα εκτιμούν με τιμή οικοπέδου π.χ /τ.μ. ( /στρ /στρ.). Όταν μία τιμή ανεβαίνει από 1 /τ.μ. στα 25 /τ.μ. είναι κατανοητό ότι πάει αντίθετα με τους νόμους της αγοράς, ενώ δεν μπορεί μία από τις δύο να ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. Επομένως, η ίδια γη αυτή δεν μπορεί να εκτιμηθεί με 20πλάσια αξία τη στιγμή που ήδη πωλείται με 0,80 /τ.μ. Μάλιστα σε συγκεκριμένες περιπτώσεις η πραγματική αξία των αγροτεμαχίων έχει πέσει πιο χαμηλά και από την αντικειμενική. Ο ιδιοκτήτης της γης αυτής μπορεί πιθανώς να πετύχει σε μια ελεύθερη διαπραγμάτευση μια δεδομένη υψηλή τιμή (αγοραία αξία) χάρη στην προσδοκία του αγοραστή για εκμετάλλευση του ακινήτου με ανοικοδόμηση, αλλά στην πορεία ο αγοραστής να διαπιστώσει ότι η πραγματική αξία αυτής της γης είναι πολύ μικρότερη! Λόγω ακριβώς της αλλαγής χρήσεως γης στην περιοχή μελέτης και στον τρόπο υπολογισμού της αξίας στην κτηματαγορά, συναντάται σε αγγελίες και σε αγοραπωλησίες ακόμη και ο ανυπόστατος όρος του «βιομηχανικού οικοπεδαγρού» προσδίδοντας (3) αξίες που το ακίνητο δεν έχει.

13 Οι τοπικοί φορείς δεν αντέδρασαν αλλά έδρασαν πολύ αργότερα και τότε πάλι για να προλάβουν τις εξελίξεις. Όλααυτάθαέπρεπεναπροβλεφθούνκαιναμελετηθούν, ώστε να εφαρμοστεί το ιδανικότερο σενάριο, το οποίο θα οδηγεί και στην οικονομική και επιχειρηματική αναβάθμιση της περιοχής, διατηρώντας την παραδοσιακότητα της γεωργικής καλλιέργειας. Η νομοθεσία, όμως, ήρθε σαν αποτέλεσμα και να προφτάσει και συμπληρώσει τα γεγονότα. Η αναθεώρηση του Γ.Π.Σ. Τρικάλων δημιουργεί Π.Ε.Π.. για να είναι ελεγχόμενη η δόμηση με μειωμένους συντελεστές και να προστατεύεται η γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας, όμως ίσως σε κάποια σημεία δεν την «κρίνει» τόσο παραγωγική και τη δίνει σε χρήσεις όπως Επιχειρηματικά Πάρκα, Εμπορικά καταστήματα, Βιοτεχνικές χρήσεις ώστε όχι απλά να αποδεχτεί τις αλλαγές αλλά και να τις προωθήσει περισσότερο. Επίσης, οι τοπικοί «άρχοντες» της Καρδίτσας επίσης μέσα από τις μελέτες στρατηγικού σχεδιασμού, τις πολεοδομικές μελέτες για πεδινούς οικισμούς προς την πλευρά της εθνικής Οδού, παροτρύνοντας σε έντυπα μέσα την συνεχώς ανοδική πορεία της αξία της γης, κ.ο.κ. δίνουν το στίγμα της νέας ταυτότητας κατά μήκος της οδικής αρτηρίας, η οποία μετατρέπεται σε εμπορική.

14 ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ: Αραβαντινός Α. (1998), Πολεοδομικός Σχεδιασμός για μια βιώσιμη ανάπτυξη του αστικού χώρου, Εκδόσεις Συμμετρία, Αθήνα. Αραβαντινός Α. (1993β), Ανακατανομή οικιστικού όγκου και χρήσεων γης σε ευρύτερα αστικοαγροτικά σύνολα: κυρίαρχες τάσεις και ανάγκη για ριζική διαρθρωτική παρέμβαση. Περιλαμβάνεται στο: Ελληνικές πόλεις για το αύριο, Σύλλογος Ελλήνων Πολεοδόμων και Χωροτακτών (ΣΕΠΟΧ, Αθήνα Ιούλιος 1993). Πρακτικά Εθνικού Σεμιναρίου Πνευματικό Κέντρο Δήμου Καρδίτσας Αυγερινού Σ. Βήχος Ν. Σταματογιαννόπουλος Δ., (1980), Ο συντελεστής δόμησης και η σημασία του στον πολεοδομικό σχεδιασμό, Ενημερωτικό δελτίο ΤΕΕ, Τεύχος 1087, 4/2/80. Αlonso William, (1964) Location and Land Use, Cambridge, Mass. Εθνοκτηματική Α.Ε. (1983), Οικιστική Ανάπτυξη και Τιμές Γης - Εισηγήσεις Ημερίδας, Οκτώβριος 1983, Αθήνα. Ζεντέλης Π. (2001), Real Estate: Αξία, Εκτιμήσεις, Ανάπτυξη, Επενδύσεις, Διαχείριση, Εκδόσεις Παπασωτηρίου, Αθήνα. Μαράτου, Θ. & Ψαριανός Β., (1992) Προβλήματα Συσχέτισης Χρήσεων Γης με τη Λειτουργία των Αρτηριών στις Ελληνικές Πόλεις, ΤΕΕ, Αθήνα Μιχαήλ Γ. (1984), ΧρήσειςκαιΑξίεςΓης, Αθήνα Οικονόμου Δ. (2007) (καθηγητής Πανεπιστημίου Θεσσαλίας), Εκτός Σχεδίου Δόμηση: Δίκτυο Αειφόρων Νήσων Αιγαίου «Δάφνη», Πρακτικά Ημερίδας 10 Δεκεμβρίου 2007 Παπαδοπούλου Ά. ( ), Το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο του Δήμου Λάρισας, Εργασία στα πλαίσια του μαθήματος «Προσεγγίσεις στο Σχεδιασμό του Χώρου», ΔΠΜΣ Πολεοδομία Χωροταξία., Σχολή Αρχιτεκτόνων Ε.Μ.Π.

15 Σιόλας Α. & Κουτσόπουλος Κ., Σημειώσεις Αστικής Γεωγραφίας, Βιβλιόδετεςσημειώσειςτουμαθήματος Αστικής Γεωγραφίας στη Σχολή Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών Ε.Μ.Π., Αθήνα Σπουδαστήριο Πολεοδομικών Ερευνών, Τομέας Πολεοδομίας και Χωροταξίας (2001), Χρήσεις γης στο κύριο οδικό δίκτυο: Δράσεις για την αντιμετώπιση της γραμμικής παρόδιας δόμησης, επιμ. Κωνσταντίνος Σερράος, Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, Αθήνα. Σπουδαστήριο Πολεοδομικών Ερευνών, Τομέας Πολεοδομίας και Χωροταξίας (2000), Πολεοδομική και Κυκλοφοριακή κατάσταση «Εισόδων Πόλεων, Η περίπτωσητης ευρύτερης Αθήνας», Ερευνητικό Πρόγραμμα ΠΕΝΕΔ 95, Γενική Γραμματεία Έρευνας και Τεχνολογίας, Έργο 95 ΕΔ343, Αθήνα. Στεφάνου Ι. (2000), Η Φυσιογνωμία της Ελληνικής Πόλης, Εργαστήριο Πολεοδομικής Σύνθεσης Ε.Μ.Π., Αθήνα. ΠΗΓΕΣ