ΣΔΥΝΗΚΟ ΔΠΗΜΔΛΖΣΖΡΗΟ ΔΛΛΑΓΟ ΟΗΚΟΝΟΜΟΣΔΥΝΗΚΖ ΜΔΛΔΣΖ ΔΚΣΗΜΖΖ ΔΠΔΝΓΤΣΗΚΖ ΑΞΗΑ «ΜΖΣΡΟΠΟΛΗΣΗΚΟ ΠΟΛΟ ΔΛΛΖΝΗΚΟΤ - ΑΓΗΟΤ ΚΟΜΑ»

Transcript

1 ΣΔΥΝΗΚΟ ΔΠΗΜΔΛΖΣΖΡΗΟ ΔΛΛΑΓΟ ΟΗΚΟΝΟΜΟΣΔΥΝΗΚΖ ΜΔΛΔΣΖ ΔΚΣΗΜΖΖ ΔΠΔΝΓΤΣΗΚΖ ΑΞΗΑ «ΜΖΣΡΟΠΟΛΗΣΗΚΟ ΠΟΛΟ ΔΛΛΖΝΗΚΟΤ - ΑΓΗΟΤ ΚΟΜΑ»

2 ΜΖΣΡΟΠΟΛΗΣΗΚΟ ΠΟΛΟ ΔΛΛΖΝΗΚΟΤ ΑΓΗΟΤ ΚΟΜΑ / ΔΠΗΦΑΝΔΗΔ πλνιηθή έθηαζε ηνπ ΜΠΔΑ : Μ2 Πξώελ Αεξνδξόκην Διιεληθνύ: Μ2 Σέσο Οιπκπηαθό Κέληξν Ηζηηνπινΐαο Αγ. Κνζκά θαη Δζληθό Αζιεηηθό Κέληξν Νεόηεηαο Αγίνπ Κνζκά (παξάθηηα δώλε): Μ2 Κνηλόρξεζηνη ρώξνη(αηγηαιόο θαη παξαιία): Μ2 Αηγηαιόο: Μ2 Παξαιία: Μ2 Σελική αξιοποιήζιμη επιθάνεια ανέπσεηαι ζε: Μ2

3 ΑΞΗΟΠΟΗΖΖ ΑΚΗΝΖΣΟΤ / ΝΟΜΗΚΟ ΠΛΑΗΗΟ Ν.4062,ΦΔΚ70Α/30/03/012 Απαηηείηαη: - ρέδην Ολοκληπυμένηρ Αλάπηπμεο ηνπ ΜΠΔΑ - Μικηόρ ζςνηελεζηήρ δόμηζηρ : 0,5-0,6. - Μέγιζηο επιηπεπόμενο ποζοζηό κάλςτηρ : 35 %. -Καθοπιζμόρ οπίυν εηδηθόηεξσλ δσλώλ θαη ρσξηθόο πξνζδηνξηζκόο εθάζηεο δώλεο : 1. Πεπιοσέρ ππορ Πολεοδόμηζη κε Υξήζεηο Γεο : Ακηγήο Καηνηθία - Γεληθή Καηνηθία - Πεξηνρέο πνιενδνκηθνύ Κέληξνπ 2. Εώνερ Ανάπηςξηρ κε Υξήζεηο Γεο: Σνπξηζκόο αλαςπρή, Δπηρεηξεκαηηθά πάξθα, Θεκαηηθά πάξθα εκπνξηθά θέληξα αλαςπρή, Υξήζεηο κεηαθνξηθώλ, ηερληθώλ, θνηλσληθώλ θαη πεξηβαιινληηθώλ ππνδνκώλ θαη ιεηηνπξγηώλ, Δθπαίδεπζε Έξεπλα 3. Πεπιοσή Μηηποπολιηικού Πάπκος και Ανατςσήρ: ζηξέκκαηα Πάξθνπ.

4 ΠΟΛΔΟΓΟΜΗΚΟ ΜΟΝΣΔΛΟ ΑΝΑΠΣΤΞΖ / ΜΔΛΔΣΖ ΠΟΛΛΑΛΖ Γεκηνπξγία Μεηξνπνιηηηθνύ Πάξθνπ θαη πνιιώλ κηθξόηεξσλ ρώξσλ πξαζίλνπ. Αλαβίσζε δύν πθηζηάκελσλ πδαηνξεκάησλ.

5 ΠΟΛΔΟΓΟΜΗΚΟ ΜΟΝΣΔΛΟ ΑΝΑΠΣΤΞΖ / ΜΖΣΡΟΠΟΛΗΣΗΚΟ ΠΑΡΚΟ ΣΡΔΜΜΑΣΑ σεδιαζηική ζηπαηηγική: Γεκηνπξγία εκηεηαμένυν ρσκάηηλσλ θαη θπηεκέλσλ επηθαλεηώλ Απνθαηάζηαζε/αλαβίσζε δπν ςδαηοπεμάηυν Γεκηνπξγία νέυν νηθνζπζηεκάησλ Ζ αύξηζη ηηρ επιπποήρ ηος πάπκος ζηελ πεξηβάιινπζα πεξηνρή κε ηελ ρξήζε ηνπ ζρήκαηνο αζηεπία Ανάδειξη ηνπ ραξαθηήξα ηνπ πάξθνπ σο ρώξνπ αλαςπρήο θαη άζιεζεο κε ηε μεηαθοπά ησλ εγθαηαζηάζεσλ ηνπ Δζληθνύ Κέληξνπ Νεόηεηαο θαη Άζιεζεο

6 ΠΟΛΔΟΓΟΜΗΚΔ ΔΝΟΣΖΣΔ / ΠΡΧΖΝ ΑΔΡΟΓΡΟΜΗΟ - ΜΔΗΚΣΔ ΥΡΖΔΗ FA_UA1 Σέζζεπιρ πολεοδομικέρ ενόηηηερ Γεηηνληέο θαηνηθίαο FA_UA3 FA_UA2 FA_UA2 Μνλνθαηνηθίεο θαη δηακεξίζκαηα ζε ςειά θηίξηα FA_UA4 FA_UA2 Καηνηθίεο κε ππεξεζίεο Δκπνξηθά θέληξα Υώξνη γξαθείσλ θαη θαηαζηήκαηα keimeno

7 ΠΟΛΔΟΓΟΜΗΚΟ ΜΟΝΣΔΛΟ ΑΝΑΠΣΤΞΖ / ΠΑΡΑΚΣΗΟ ΜΔΣΧΠΟ Γςο πολεοδομικέρ ενόηηηερ Βόπεια ενόηηηα - αζηηθή (αζιεηηθέο εγθαηαζηάζεηο) 40% θαηνηθίεο Σνπξηζηηθά μελώλεο Νόηια ενόηηηα - αλάπηπμε(καξίλα) Δλπδξείν Σνπξηζηηθνί μελώλεο CF_UA CF_DZ Γξαζηεξηόηεηεο αλαςπρήο Δκπόξην Μαξίλα Γεκηνπξγία Μεηξνπνιηηηθνύ Πάξθνπ θαη πνιιώλ κηθξόηεξσλ ρώξσλ πξαζίλνπ. Αλαβίσζε δύν πθηζηάκελσλ πδαηνξεκάησλ. ρεδηαζκόο λέαο ηππνινγίαο νηθνδνκηθώλ ηεηξαγώλσλ κε απμεκέλε επηθάλεηα πξαζίλνπ.

8 ΠΟΛΔΟΓΟΜΗΚΟ ΜΟΝΣΔΛΟ ΑΝΑΠΣΤΞΖ / ΔΚΣΡΟΠΖ ΠΟΔΗΓΧΝΟ Μικπό κόζηορ Γιπλαζιαζμόρ ηος μεηώπος ηυν οικοπέδυν Αύξηζη και απελεςθέπυζη ηος παπάκηιος μεηώπος

9 ΠΟΛΔΟΓΟΜΗΚΟ ΜΟΝΣΔΛΟ ΑΝΑΠΣΤΞΖ / ΚΣΗΡΗΑ ΠΟΤ ΓΗΑΣΖΡΟΤΝΣΑΗ Χρήςη Κάλυψη κτιρίου Μ2 Όροφοι Δόμηςη Μ2 ΠΡΩΗΝ ΚΟΛΛΕΓΙΟ PIERCE ΚΣΙΡΙΟ ΠΡΩΗΝ ΑΝΑΣΟΛΙΚΟΤ ΑΕΡΟΣΑΘΜΟΤ - E. SAARINEN (ΜΟΝΟ ΣΟ ΔΙΑΣΗΡΗΣΕΟ) ΚΖΝΣΡΟ ΔΙΑΝΟΜΗ ΔΕΗ ΚΕΝΣΡΟ ΕΛΕΓΧΟΤ FIR ΑΘΗΝΩΝ _ ΕΚΚΛΗΙΑ ΑΓΙΑ ΣΡΙΑΔΑ TRAM DEPOT ΠΑΡΑΜΕΝΕΙ ΒΑΕΙ Ν. 4062/ KAYAK/SLALOM ΠΡΩΗΝ ΤΠΟΣΕΓΑ ΠΟΛΕΜΙΚΗ ΑΕΡΟΠΟΡΙΑ (ΔΙΑΣΗΡΗΣΕΑ - ΜΟΤΕΙΟ ΠΟΛΙΣΙΚΗ ΑΕΡΟΠΟΡΙΑ) ΑΜΕΡΙΚΑΝΙΚΟ ΤΠΟΣΕΓΟ ΑΕΡΟΚΑΦΩΝ ΜΑΡΙΝΑ ΚΕΝΣΡΟ ΕΤΔΑΠ ΚΑΣΑΔΤΣΙΚΟ ΚΕΝΣΡΟ ΤΝΟΛΟ

10 ΠΟΛΔΟΓΟΜΗΚΟ ΜΟΝΣΔΛΟ ΑΝΑΠΣΤΞΖ / ΜΔΗΚΣΔ ΥΡΖΔΗ ΓΖ Πόλοι ανάπηςξηρ και κηίπια ηοπόζημα απνηεινύλ ηε βάζε ηεο νηθνλνκηθήο αλάπηπμεο αιιά θαη ζεκεία αλαθνξάο θαη ηαπηόηεηαο

11 ΠΟΛΔΟΓΟΜΗΚΟ ΜΟΝΣΔΛΟ ΑΝΑΠΣΤΞΖ / ΜΔΗΚΣΔ ΥΡΖΔΗ ΓΖ

12 ΓΖΜΟΓΡΑΦΗΚΑ ΣΟΗΥΔΗΑ επηζθέπηεο ην ρξόλν θάηνηθνη θαηνηθίεο κόληκεο ζέζεηο εξγαζίαο θιίλεο ζε μελνδνρεία θιίλεο ζε ππεξεζίεο πγείαο.

13 ΜΔΛΔΣΖ ΔΚΣΗΜΖΖ / ΒΑΖ ΔΚΣΗΜΖΖ Δπενδςηική Αξία (Investment Value of Worth) Επενδςηική αξία είναι η αξία ενόρ πάγιος ζηοισείος για ηον ιδιοκηήηη ή για έναν δςνηηικό ιδιοκηήηη για μεμονωμένη επένδςζη ή επισειπημαηικούρ ζηόσοςρ (IVSC 2011,EVS 2012) πξνζδηνξίδεη ηελ αμία ελόο πάγηνπ πεξηνπζηαθνύ ζηνηρείνπ γηα έλαλ ζςγκεκπιμένο επενδςηή κε δηθά ηνπ πξαγκαηηθά ελδηαθέξνληα θη όρη γηα έλα ππνζεηηθά ζπκβαιιόκελν κέξνο Ζ εθηίκεζε επνκέλσο κε απηά ηα δεδνκέλα δηαθνξνπνηείηαη πνηνηηθά θαη ηερληθά από απηή ηεο αγνξαίαο αμίαο όπνπ ην πάγην πεξηνπζηαθό ζηνηρείν ζεσξείηαη όηη είλαη δηαπξαγκαηεύζηκν ζε θαζεζηώο ηέιεηνπ αληαγσληζκνύ θαη ηέιεηαο πιεξνθόξεζεο

14 ΜΔΛΔΣΖ ΔΚΣΗΜΖΖ / ΥΑΡΑΚΣΖΡΗΣΗΚΑ ΣΖ ΔΠΔΝΓΤΖ απνηειεί επέλδπζε ζε αθίλεηα έρεη ζηνηρεία επηρείξεζεο πινπνηείηαη από έλαλ επελδπηή έρεη καθξνπξόζεζκν νξίδνληα νινθιήξσζεο πεξηιακβάλεη καθξνπξόζεζκν δαλεηζκό, πξννδεπηηθά εθηακηεπόκελν έρεη ζεηηθέο ρξεκαηνξνέο κεηά από ελλέα πεξίπνπ έηε απεπζύλεηαη ζε εγρώξηνπο - δηεζλείο επελδπηέο έρεη πξννδεπηηθά απμαλόκελε πιεξόηεηα νη δαπάλεο θαη ηα έζνδα είλαη ζπλάξηεζε ηεο πιεξόηεηαο

15 ΜΔΛΔΣΖ ΔΚΣΗΜΖΖ / ΜΔΘΟΓΟΛΟΓΗΑ Μέθοδορ ηυν πποεξοθλημένυν ηαμειακών ποών (Discounted cash flow) Πξνβιέςεηο ησλ κειινληηθώλ ρξεκαηνξνώλ Αμία κεηαπώιεζεο (εμόδνπ) ζην πέξαο ηνπ ρξνληθνύ νξίδνληα εμέηαζεο ηεο επέλδπζεο Μεηαηποπή μελλονηικών ειζοδημάηυν και αξιών ζε ηπέσοςζερ

16 ΜΔΛΔΣΖ ΔΚΣΗΜΖΖ / ΜΑΚΡΟΟΗΚΟΝΟΜΗΚΔ ΠΑΡΑΓΟΥΔ Μεζοππόθεζμο Πλαίζιο Γημοζιονομικήρ πποζαπμογήρ (Ν.4263/2014) Βαςικά μεγζθη ελληνικήσ οικονομίασ (% ετήςιεσ μεταβολζσ, ςταθερζσ τιμζσ) Πραγματικό ΑΕΠ -7,0-3,9 0,6 2,9 3,7 3,5 3,2 Ιδιωτική κατανάλωςη -9,3-6,0-1,8 1,6 2,2 1,8 2,1 Δημόςια κατανάλωςη -6,9-4,1-1,8-2,0 0,0 0,4 1,5 Ακαθάριςτοσ ςχηματιςμόσ παγίου κεφαλαίου -19,2-12,8 5,3 11,7 14,5 9,5 6,6 Εξαγωγζσ αγαθών και υπηρεςιών -1,7 1,8 4,0 5,2 4,6 5,2 4,4 Ειςαγωγζσ αγαθών και υπηρεςιών -13,8-5,3-1,2 2,2 3,9 2,9 2,8 Αποπληθωριςτήσ ΑΕΠ -,03-2,1-0,7 0,4 1,1 1,3 1,5 Εν. Δείκτησ τιμών καταναλωτή 1,0-0,9-0,8 0,3 1,1 1,2 1,2 Απαςχόληςη -8,3-3,7 0,6 2,6 4,0 2,9 1,5 Ποςοςτό ανεργίασ 22,8 25,8 24,5 22,5 19,5 17,1 15,9

17 ζτη ΜΔΛΔΣΖ ΔΚΣΗΜΖΖ ΥΡΟΝΗΚΟ ΟΡΗΕΟΝΣΑ ΟΛΟΚΛΖΡΧΖ ΣΟΤ ΔΡΓΟΤ Ολοκλήπυζη ηος έπγος ζε 15 σπόνια Σξείο θάζεηο 1/3 πεξίπνπ αλά πεληαεηία % 10% 16% 25% 33% πρόοδοσ ζργου 73% 67% 62% 51% 42% ποςοςτό ολοκλήρωςησ 78% 83% 89% 94% 100%

18 ΜΔΛΔΣΖ ΔΚΣΗΜΖΖ / ΜΗΘΧΣΗΚΔ ΑΞΗΔ - ΑΠΟΓΟΔΗ ΧΡΗΕΙ ΠΡΟΟΔΟ υνολική Απόδοςη τάθμιςη τάθμιςη ( /Μ2) ετήςια (yield) Αξίασ yield Πρόςοδοσ ( ) οικιςτικζσ χρήςεισ % 56% 2.365% τουριςτικζσ χρήςεισ % 16% 1.374% χρήςεισ υγείασ % 1% 0.067% επιχειρηματικζσ χρήςεισ % 11% 0.872% εκπαιδευτικζσ χρήςεισ % 2% 0.190% πολιτιςμόσ % 2% 0.139% κοινή ωφζλεια % 0% 0.010% εμπόριο % 11% 0.850% ελεφθεροσ χρόνοσ % 1% 0.075% άθληςη % 1% 0.048% ΥΝΟΛΟ % 5.99%

19 ΜΔΛΔΣΖ ΔΚΣΗΜΖΖ / ΚΟΣΖ ΚΑΣΑΚΔΤΖ Ένα από ηα μεγαλύηεπα έπγα Real Estate ζηην Δςπώπη πλνιηθό θόζηνο θαηαζθεπήο πεξίπνπ 4 διρ εςπώ

20 ΜΔΛΔΣΖ ΔΚΣΗΜΖΖ / ΛΔΗΣΟΤΡΓΗΚΑ ΓΗΟΗΚΖΣΗΚΑ ΔΞΟΓΑ Λειηοςπγικά έξοδα Γηαρείξηζε Αζθάιηζηξα πληήξεζε Σέιε Γαπάλεο κηζζνδνζίαο Λνηπά ιεηηνπξγηθά έμνδα επηρείξεζεο Διιεληθό ΑΔ

21 ΜΔΛΔΣΖ ΔΚΣΗΜΖΖ / ΔΠΔΝΓΤΣΗΚΑ ΥΡΖΜΑΣΟΚΟΝΟΜΗΚΑ ΜΔΓΔΘΖ Επιτόκιο δανειςμοφ: 6,5% Επιθυμητή απόδοςη ιδίων κεφαλαίων: 15% Μζςοσ πληθωριςμόσ: 1,5% Ποςοςτό δανειςμοφ: 30% υντελεςτήσ εξόδου (exit yield): 10%

22 ΜΔΛΔΣΖ ΔΚΣΗΜΖΖ / ΔΠΔΝΓΤΣΗΚΖ ΑΞΗΑ Παπούζα Αξία (PV): Ονομαζηική αξία: /μ2 492 /μ2

23 ΜΔΛΔΣΖ ΔΚΣΗΜΖΖ ΤΜΠΔΡΑΜΑΣΑ ημανηική διαθοπά μεηαξύ αξίαρ ΣΔΔ και ΣΑΗΠΔΓ, παπόηι ππόκειηαι για ηο ίδιο επενδςηικό πλαίζιο (Ν.4062/2012) Ονομαζηική Αξία /ΣΔΔ: Ονομαζηική Αξία /ΣΑΗΠΔΓ: Γιαθοπά 222%

24 ΜΔΛΔΣΖ ΔΚΣΗΜΖΖ ΤΜΠΔΡΑΜΑΣΑ Έκηαζη" θιλέηο " Θέζε Έθηαζε Μνλαδηθόηεηα Τςειέο αμίεο Μεγάια θέξδε Μηθξόο επελδπηηθόο θίλδπλνο Αποηελεί η πποηεινόμενη ανάπηςξη ηη βέληιζηη αξιοποίηζη ηος Δλληνικού;

25 ΣΔΥΝΗΚΟ ΔΠΗΜΔΛΖΣΖΡΗΟ ΔΛΛΑΓΟ ΗΧΑΝΝΖ ΑΛΔΞΟΠΟΤΛΟ ΜΖΥΑΝΟΛΟΓΟ ΜΖΥΑΝΗΚΟ ΑΝΓΡΔΑ ΦΑΘΑ ΑΓΡΟΝΟΜΟ-ΣΟΠΟΓΡΑΦΟ ΜΖΥΑΝΗΚΟ