ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΠΟΛΥΤΕΧΝΙΚΗ ΣΧΟΛΗ ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ

Transcript

1 ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΠΟΛΥΤΕΧΝΙΚΗ ΣΧΟΛΗ ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΜΕΤΑΠΤΥΧΙΑΚΩΝ ΣΠΟΥΔΩΝ ΕΙΔΙΚΕΥΣΗΣ: «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» ΔΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ «Η ΚΑΤΟΙΚΙΑ ΣΕ ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΤΗΣ ΑΝΑΤΟΛΙΚΗΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ: ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗ ΕΠΕΞΕΡΓΑΣΙΑ ΑΓΓΕΛΙΩΝ, ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ ΚΑΙ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΟΥΣ» ΘΕΟΚΛΗΣ Γ. ΠΑΝΑΓΙΩΤΙΔΗΣ Διπλ. Πολιτικός Μηχανικός Α.Π.Θ. ΕΠΙΒΛΕΠΩΝ ΚΑΘΗΓΗΤΗΣ: ΣΑΒΒΑΪΔΗΣ ΠΑΡΑΣΚΕΥΑΣ Θεσσαλονίκη, Νοέμβριος 2007

2 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 1 ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ....1 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 1 ΠΡΟΛΟΛΟΣ.. 2 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 2 ΔΗΜΙΟΥΡΓΙΑ ΒΑΣΗΣ ΔΕΔΟΜΕΝΩΝ.5 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 3 ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ ΠΡΟΣΦΕΡΟΜΕΝΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΩΣ ΠΡΟΣ ΤΗΝ ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑ 3.2. ΩΣ ΠΡΟΣ ΤΟ ΜΕΓΕΘΟΣ ΣΥΝΑΡΤΗΣΕΙ ΤΕΤΡΑΓΩΝΙΚΩΝ ΜΕΤΡΩΝ ΣΥΝΑΡΤΗΣΕΙ ΑΡΙΘΜΟΥ ΔΩΜΑΤΙΩΝ : 3.3. ΠΟΙΟΤΙΚΕΣ ΠΑΡΑΜΕΤΡΟΙ ΟΡΟΦΟΣ και ΤΥΠΟΣ ΥΠΑΡΞΗ ΧΩΡΟΥ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ ΜΕΓΕΘΟΣ ΔΩΜΑΤΙΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΟ 4 ΠΑΡΑΓΟΝΤΕΣ ΠΟΥ ΕΠΗΡΕΑΖΟΥΝ ΤΗΝ ΑΞΙΑ ΤΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΤΙΜΗ ΖΩΝΗΣ (Τ.Ζ.) 4.2. ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΠΡΟΣΟΨΗΣ 4.3. ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΟΡΟΦΟΥ 4.4. ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑΣ 4.5. ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑΣ 4.6. ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΜΕ ΒΑΣΗ ΤΟΝ ΕΞΟΠΛΙΣΜΟ 4.7. ΑΛΛΟΙ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΕΣ ΚΕΦΑΛΑΙΟ 5 ΤΟ ΚΟΣΤΟΣ ΑΓΟΡΑΣ ΚΑΙΝΟΥΡΓΙΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΚΟΣΤΟΣ ΑΓΟΡΑΣ ΜΕΖΟΝΕΤΑ Ή ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ; 5.3. ΕΞΕΛΙΞΗ ΤΩΝ ΤΙΜΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΟ 6 ΕΝΟΙΚΙΑ ΚΟΣΤΟΣ ΕΝΟΙΚΙΩΝ ΤΟ ΕΤΟΣ ΜΕΖΟΝΕΤΑ Ή ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ; 6.3. ΕΞΕΛΙΞΗ ΤΩΝ ΤΙΜΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΟ 7 Η ΚΑΤΟΙΚΙΑ ΩΣ ΕΠΕΔΥΣΗ ΕΡΩΤΗΜΑ 1ο 7.2. ΕΡΩΤΗΜΑ 2ο ΣΕΝΑΡΙΟ 1 (ΑΓΟΡΑ ΤΟ 2000): ΣΕΝΑΡΙΟ 2 (ΑΓΟΡΑ ΤΟ 2007): ΚΕΦΑΛΑΙΟ 8 ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ - ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΙΣΜΟΙ...67 ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ..70

3 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 2 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 1: ΠΡΟΛΟΓΟΣ Ο μόνιμος πληθυσμός που διέμενε στην χώρα μας, σύμφωνα με την απογραφή του 2001, ήταν περίπου 11 εκατομμύρια κάτοικοι. Ταυτόχρονα οι καταγεγραμμένες, από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία, κατοικούμενες κανονικές κατοικίες έφταναν στον αριθμό των περίπου. Από αυτές οι ήταν ιδιόκτητες, οι με ενοίκιο, ενώ στις υπόλοιπες το καθεστώς ενοικήσεως ήταν με άλλη ιδιότητα. Από τα παραπάνω στοιχεία προκύπτει ασφαλώς, ότι ο δείκτης ιδιοκατοίκησης στην Χώρα μας ξεπερνάει το 74%. Ειδικότερα, στον αστικό ιστό της Θεσσαλονίκης, υπάρχουν κατοικίες, στις οποίες διαμένουν ιδιοκτήτες, ενοικιαστές και με άλλη ιδιότητα. Έτσι προκύπτει ένας δείκτης ιδιοκατοίκησης που ξεπερνά το 7. Σε πρόσφατη έρευνα (Οκτώβριος 2007) της Kapa-Research, στην περιοχή της Αττικής, προέκυψε ότι ο αντίστοιχος δείκτης υπερέβαινε το ποσοστό του 73,2%. Οι προαναφερθέντες δείκτες ιδιοκατοίκησης, αναδεικνύουν τους Έλληνες, πρωταθλητές του είδους στην Δυτική Ευρώπη. Δείκτες που αν ανατρέξουμε στο παρελθόν, θα τους βρούμε ακόμη μεγαλύτερους, ιδιαίτερα στις χρονικές περιόδους, όπου δεν είχε ξεκινήσει το έντονο μεταναστευτικό κύμα από τις γειτονικές Ανατολικές χώρες. Κύμα που αύξησε τον πληθυσμό της χώρας από ανθρώπους οι οποίοι, εκ των πραγμάτων, δεν διέθεταν ιδιόκτητη κατοικία στην Ελλάδα, αλλοιώνοντας έτσι τον δείκτη ιδιοκατοίκησης. Αυτή η ιδιότυπη σχέση του Έλληνα με την ακίνητη περιουσία και ειδικότερα με την κατοικία, έχει να κάνει περισσότερο με την ψυχολογία του, παρά με την ώριμη συμπεριφορά του σύγχρονου επενδυτή. Κύριο μέλημα του Έλληνα ήταν διαχρονικά να εξασφαλίσει ένα «κεραμίδι», παρά να επενδύσει σε άλλες μορφές. Αλλά και όταν κατάφερνε να εξασφαλίσει το «πολυπόθητο κεραμίδι», η προσπάθεια του ήταν η επένδυση σε ένα δεύτερο ή τρίτο «κεραμίδι», ώστε να εξασφαλίσει τα παιδιά του από αυτήν την άποψη. Ακόμη και όταν αυτά εξασφαλιζόντουσαν από πλευράς στέγης, τότε πάλι ο Έλληνας, έβρισκε ως βέλτιστη επένδυση, αυτή της αγοράς μιας κατοικίας ή ενός οικοπέδου (έστω και αγροτεμαχίου ). Στην προαναφερθείσα έρευνα της Kapa-Research, ετέθησαν οι παρακάτω ερωτήσεις, οι απαντήσεις των οποίων σκιαγραφούν εν πολλοίς το προφίλ του Έλληνα πολίτη επενδυτή, σε ότι αφορά την σχέση του με την ακίνητη περιουσία. Ακολουθούν οι ερωτήσεις με τις αντίστοιχες απαντήσεις που καταγράφηκαν:

4 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 3 Κατά την γνώμη σας, η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα είναι μία αγορά που θα άξιζε να επενδύσει κανείς ΜΑΛΛΟΝ ΌΧΙ 18% ΌΧΙ 6% ΔΓ/ΔΑ 4% ΝΑΙ 24% ΜΑΛΛΟΝ ΝΑΙ 48% Kapa-Research ΟΚΤΩΒΡΙΟΣ 2007 Γράφημα 1 Υποθέστε ότι έπρεπε να επενδύσετε ένα ποσό ευρώ. Εσείς θα το επενδύατε σε: ΑΓΟΡΑ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ 31.9 ΑΓΟΡΑ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ 31.3 ΔΗΜΙΟΥΡΓΙΑ ΝΕΑΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΗΣ/ΕΠΕΝΔΥΣΗ ΣΕ ΥΠΑΡΧΟΥΣΑ 15.5 ΑΓΟΡΑ ΑΛΛΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ (π.χ. επαγελματικό) 9.6 ΤΟΠΟΘΕΤΗΣΗ ΣΕ ΟΜΟΛΟΓΑ 5.7 ΑΓΟΡΑ ΜΕΤΟΧΩΝ 2.9 ΔΓ/ΔΑ Kapa-Research ΟΚΤΩΒΡΙΟΣ 2007 Γράφημα 2 Από τα παραπάνω συμπεραίνουμε ότι ο μέσος Έλληνας, βλέπει την αγορά ακινήτου ως πρωτεύουσα μορφή επένδυσης και κινείται προς αυτήν την κατεύθυνση. Ποιον όμως έχει σύμμαχο και σύμβουλο σε αυτή του την δράση; Στις χώρες της Δυτικής Ευρώπης και των Η.Π.Α., υπάρχει εδώ και πολλά χρόνια ανεπτυγμένος ο κλάδος του real estate και μάλιστα σε διάφορες μορφές. Κλάδος που σχεδόν μονοπωλεί την αγορά ακινήτων. Στην Ελλάδα, λίαν προσφάτως, άρχισαν να αναπτύσσονται δειλά τέτοιου είδους παρεχόμενες υπηρεσίας.

5 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 4 Μέχρι τώρα ο μικρομεσαίος Έλληνας επενδυτής κατέφευγε στον μεσίτη της γειτονιάς του, που τις περισσότερες φορές ήταν ανέτοιμος να αντιμετωπίσει τις σύγχρονες επενδυτικές προκλήσεις. Δεύτερη πηγή άντλησης πληροφοριών και κυρίως εργαλείο στόχευσης αποτέλεσαν και αποτελούν οι δημοσιευμένες αγγελίες. Σήμερα, στην περιοχή της Θεσσαλονίκης υπάρχουν δύο ημερήσιες πολιτικές εφημερίδες οι οποίες δημοσιεύουν αγγελίες και μία, η οποία ασχολείται αποκλειστικά με αυτό το αντικείμενο. Η ενασχόληση των παραπάνω εφημερίδων με το αντικείμενο της δημοσίευσης αγγελιών που αφορούν στα ακίνητα, έχει διάρκεια πολλών ετών, δημιουργώντας έτσι ένα καταγεγραμμένο όγκο πληροφοριών, ο οποίος όμως παραμένει ανεκμετάλλευτος αφού μέχρι τώρα δεν αποτέλεσε αντικείμενο καμίας μελέτης. Στα πλαίσια της παρούσης διπλωματικής εργασίας, αποφασίσθηκε να επιχειρηθεί η εκμετάλλευση μέρους του προαναφερθέντος υλικού με την οργανωμένη καταγραφή του και την επεξεργασία του, προς εξαγωγή ορισμένων συμπερασμάτων. Αναλυτικότερα τα δύο στάδια εκπόνησης της εργασίας είναι: Μέρος 1: Δημιουργία Βάσης Δεδομένων (Εξεύρεση, συλλογή και καταγραφή αγγελιών). Μέρος 2: Στατιστική επεξεργασία και εξαγωγή των σχετικών συμπερασμάτων.

6 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 5 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 2: ΔΗΜΙΟΥΡΓΙΑ ΒΑΣΗΣ ΔΕΔΟΜΕΝΩΝ Οι εφημερίδες οι οποίες έχουν συνεχή παρουσία στην δημοσίευση αγγελιών, στην περιοχή της Θεσσαλονίκης είναι ο «Αγγελιοχώρος» και ο «Αγγελιοφόρος». Η πρώτη διέθετε προσβάσιμο, πλην όμως ανοργάνωτο, αρχείο μέχρι το έτος Η δεύτερη διέθετε αρχείο που αφορούσε και προγενέστερα έτη, το οποίο όμως ήταν σε μορφή hard copy και όχι ηλεκτρονική. Γεγονός, που απαίτησε πολλές ώρες στην φάση της αντιγραφής του, σε αρχείο του Excel, το οποίο και χρησιμοποιήθηκε για την στατιστική ανάλυση. Τελικώς, το αρχείο που χρησιμοποιήθηκε ως πηγή άντλησης αγγελιών, ήταν αυτό του «Αγγελιοφόρου». Η έρευνα αφορά το έτος 2000 και εντεύθεν. Κατεγράφησαν αγγελίες μόνο από Κυριακάτικα φύλλα, τα οποία είναι και πλουσιότερα σε αριθμό αγγελιών. Τα φύλλα της εφημερίδας επιλέχθηκαν τυχαία, τρία έως πέντε κατ έτος, με διασπορά σε όλη την διάρκεια του κάθε χρόνου. Αυτό έγινε ώστε να αποφευχθεί ο κίνδυνος της επαναληψιμότητας της αγγελίας, για τις περιπτώσεις, όπου η αγγελία ενός ακινήτου θα συνέχιζε να επαναδημοσιεύεται, έως ότου ολοκληρωνόταν η πώληση ή η ενοικίαση του. Κάτι που βέβαια δεν ήταν δυνατόν να αποκλειστεί εντελώς, αφού σε ορισμένες περιπτώσεις το ακίνητο παρέμενε αδιάθετο για διάστημα μεγαλύτερο από το χρονικό διάστημα που μεσολαβούσε μεταξύ των διαδοχικών επιλεγμένων φύλλων της εφημερίδας. Επιπλέον παρατηρήθηκαν περιπτώσεις όπου το ίδιο ακίνητο εμφανιζόταν στο ίδιο φύλλο με περισσότερες της μιας αγγελίας, στην περίπτωση που οι καταχωρούντες την αγγελία ήταν περισσότεροι του ενός. Παρόλη την προσπάθεια του γράφοντος να εντοπίσει αυτές τις περιπτώσεις και να τις διαγράψει από το δείγμα (κάτι που έγινε πολλές φορές), θεωρείται σίγουρο και δεδομένο, ότι εμφιλοχωρήσανε τέτοιου είδους διπλοεγγραφές. Βέβαια θεωρείται ότι εξαιτίας του μεγάλου μεγέθους του δείγματος, αυτές οι περιπτώσεις άφησαν σχεδόν ανεπηρέαστο το τελικό αποτέλεσμα. Η προαναφερθείσα διασπορά του δείγματος εξυπηρετούσε και έναν επιπλέον σκοπό: Αυτόν, της ενσωμάτωσης στο στατιστικό δείγμα, των τυχών διακυμάνσεων της αγοράς των ακινήτων κατά την διάρκεια του έτους εξαιτίας της εποχιακής επιρροής. Είναι γνωστό ότι την εποχή του Σεπτεμβρίου, εποχή που ακολουθεί την ανακοίνωση των εισακτέων στα Πανεπιστημιακά ιδρύματα, καθώς και τις προσλήψεις ή μεταθέσεις των εκπαιδευτικών κατά κύριο λόγο, εμφανίζονται οι μεγαλύτερες τιμές στα ενοίκια και στις πωλήσεις των ακινήτων.

7 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 6 Οι περιοχές της Ανατολικής Θεσσαλονίκης, οι οποίες επιλέχθηκαν προς έρευνα ήταν η περιοχή της 25 ης Μαρτίου, της Χαριλάου και της Πυλαίας. Περιοχές οι οποίες είναι σχεδόν εν σειρά και αποτέλεσαν την επέκταση της πόλης της Θεσσαλονίκης, προς τα ανατολικά με το πέρασμα του χρόνου. Η εποχή κατά την οποία ανοικοδομήθηκαν οι εν λόγω περιοχές, γίνεται φανερή από την δημιουργηθείσα βάση δεδομένων, από την παλαιότητα των προσφερόμενων κατοικιών. Για την κάθε μία, από τις παραπάνω περιοχές, δημιουργήθηκαν δύο ξεχωριστά ηλεκτρονικά αρχεία, ένα που αφορούσε την προσφορά για πώληση και ένα για ενοικίαση. ΔΟΜΗ ΤΟΥ ΑΡΧΕΙΟΥ 1 η στήλη ( ΜΗΝΑΣ): Αφορά τον μήνα κατά τον οποίο έγινε η δημοσίευση της συγκεκριμένης αγγελίας. 2 η στήλη ( ΕΤΟΣ): Αφορά το έτος κατά τον οποίο έγινε η δημοσίευση της συγκεκριμένης αγγελίας. 3 η στήλη ( ΕΙΔΟΣ): Αναφέρεται στο είδος του ακινήτου. Έτσι για τις περιοχές 25 ης Μαρτίου και Χαριλάου, καταγράφηκαν μόνο διαμερίσματα. Εξαιρέσεις που αφορούσαν μεζονέτες, δεν λήφθηκαν υπόψη στο δείγμα αφού ήταν λίγες και συνεπώς μη αξιοποιήσιμες. Στην περιοχή της Πυλαίας, βρέθηκε μεγάλος όγκος από μεζονέτες, οι οποίες αποτέλεσαν ξεχωριστή κατηγορία του στατιστικού δείγματος. Αυτές καταγράφονται με τον κωδικό Μ2, όταν πρόκειται για μεζονέτες δύο ορόφων (ισόγειο και πρώτος όροφος) και με τον κωδικό Μ3, όταν πρόκειται για μεζονέτες τριών ορόφων. Εδώ βέβαια θα πρέπει να σημειωθεί ότι στην πραγματικότητα το «ισόγειο» συνήθως είναι χαρακτηρισμένος ως υπόγειος βοηθητικός χώρος, που όμως το ελληνικό δαιμόνιο, αφενός τον «μετέτρεψε» σε χώρο κύριας χρήσης και αφετέρου τον ανύψωσε τόσο, ώστε να βρίσκεται στην ίδια περίπου στάθμη με την γη. Με τον ίδιο τρόπο, μετέτρεψε τον χώρο κάτω από την στέγη σε σοφίτα, δημιουργώντας έναν νέο τύπου μεζονέτας, ευρισκόμενο στα ανώτερα επίπεδα της οικοδομής. Τέτοιοι τύποι μεζονέτας, αν και ευρέθησαν στις αγγελίες, εντούτοις

8 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 7 δεν καταγράφτηκαν διότι μάλλον θα αλλοίωναν τα αποτελέσματα της έρευνας, αφού δεν θα ήταν δυνατόν να γίνει ο διαχωρισμός των τετραγωνικών μέτρων που βρισκόντουσαν στο ανώτερο και στο κατώτερο επίπεδο. 4 η στήλη (ΤΙΜΗ ή ΜΙΣΘΩΜΑ): Αναφέρεται στο κόστος αγοράς ή ενοικίασης αντίστοιχα. 5 η στήλη ( ΟΡΟΦΟΣ): Αναφέρεται στον όροφο, στον οποίο βρίσκεται το ακίνητο. Με το νούμερο 0 δηλώνεται το ισόγειο, με το νούμερο 0,5 δηλώνεται το ανώγειο και ούτω καθεξής. Όταν προέκυπτε από την αγγελία ότι το εν λόγω διαμέρισμα ήταν ρετιρέ, τότε μετά από τον αριθμό του ορόφου ακολουθούσε η σχετική ένδειξη. Σημειώνεται ότι στις περιπτώσεις μεζονετών, τα αντίστοιχα πεδία παρέμεναν κενά. 6 η στήλη ( ΕΤΩΝ): Με το αντίστοιχο νούμερο, δηλώνεται η ηλικία του ακινήτου όπου αυτό ήταν ξεκάθαρο. Όμως επειδή, κυρίως στις περιοχές της 25 ης Μαρτίου και Χαριλάου, η ηλικία των ακινήτων δεν δηλωνόταν ρητά στις αγγελίες, με προφανή τον κίνδυνο της μη αξιοποίησης του δείγματος λόγω μικρού μεγέθους, οδήγησε στην «γένεση» δύο επιπλέον κατηγοριών. Την κατηγορία «ΠΑΛΙΟ» και την κατηγορία «ΑΡΧΑΙΟ». Στην πρώτη κατηγορία κατατάσσονταν τα ακίνητα που σαφώς ανέφεραν οι αγγελίες ότι διέθεταν ασανσέρ και κεντρική θέρμανση. Όταν δεν διέθεταν είτε το ένα, είτε το άλλο, κατατάσσονταν στην δεύτερη κατηγορία. Θα πρέπει να σημειώσουμε, ότι στην κατηγορία «0 ετών» κατατάχθηκαν τα ακίνητα τα οποία ήταν «υπό κατασκευή», «ετοιμοπαράδοτα», «νεόδμητα», «καινούργια» κλπ. Βέβαια από spot check που έγινε με τηλεφωνήματα σε σύγχρονες αγγελίες των παραπάνω τύπων, διαπιστώθηκε ότι μέρος των «καινούργιων», αφορούσε ακίνητα που είχαν αποπερατωθεί προ έτους, διετίας ή και τριετίας μερικές φορές. Βέβαια παραμένει ισχυρή η εκτίμηση ότι αυτές οι περιπτώσεις δεν είναι ικανές σε αριθμό ή σημασία, να αλλοιώσουν την αξιοπιστία του δείγματος. 7 η στήλη ( ΑΡ. ΔΩΜΑΤΙΩΝ): Αναφέρεται ο δηλούμενος, από τις σχετικές αγγελίες, αριθμός δωματίων που διέθετε το συγκεκριμένο ακίνητο. Σε

9 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 8 αυτό τον αριθμό προστίθετο και το σαλόνι, όχι όμως η κουζίνα. 8 η στήλη ( ΜΠΑΝΙΑ): Προσμετρώνται όλα, τόσο τα λουτρά όσο και τα wc. Είναι μία κατηγορία, που μάλλον δεν είναι ιδιαιτέρως αξιοποιήσιμη. 9 η στήλη ( Τ.Μ): Αναφέρονται τα μεικτά τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου. Βέβαια το αναφερθέν, σε προηγούμενες σελίδες, «ελληνικό δαιμόνιο», μας υποχρεώνει στην περαιτέρω ανάλυση, σχετικά με το εμβαδόν που καταγράφεται σε αυτήν την στήλη. Από τηλεφωνική έρευνα που έγινε με τον ίδιο τρόπο που περιγράφεται παραπάνω, προκύπτει ότι το αναγραφόμενο εμβαδόν στις αγγελίες αναφέρεται: Στις περιπτώσεις των διαμερισμάτων, στο μέγιστο αριθμό που προκύπτει από την σύγκριση των νόμιμων μεικτών τ.μ. και των «πραγματικών κατοικήσιμών» τα οποία περιλαμβάνουν κλεισμένους ημιυπαίθριους χώρους. π.χ.: Σε ένα διαμέρισμα 90τ.μ. που έχει καθαρά 70 τ.μ., αλλά έχουμε «κλέψει» και 10 τ.μ., θα αναγραφεί: Χ = max {90, 70+10}=90 Στις περιπτώσεις των μεζονετών, αναγράφεται ο πραγματικός κατοικήσιμος χώρος, ο οποίος περιλαμβάνει ημιυπαίθριους, ημιυπόγειους βοηθητικούς χώρους και ενδεχομένως σοφίτα. 10 η στήλη ( ΠΑΡΚΙΓΚ): Αναφέρεται ο αριθμός των ανοικτών ή κλειστών (1 ή 2 ή 1ΚΛ ή 2 ΚΛ), που περιλαμβάνονται εντός του τιμήματος. 11 η στήλη (ΙΔΙΑ) : Ο κωδικός «ίδια», ακολουθούμενος από ομοιωματικά στις κάτωθεν του καταχωρήσεις, αποτελεί συντομογραφία του «ίδια οικοδομή» και αναφέρεται στις περιπτώσεις όπου τα σχετικά ακίνητα βρίσκονταν στην ίδια οικοδομή αλλά σε διαφορετικούς ορόφους. Αυτή η καταγραφή έγινε, προκειμένου να καταστεί δυνατή η εκτίμηση της αύξησης της τιμής του ακινήτου συναρτήσει του ορόφου. Θα πρέπει να σημειωθεί, ότι κατά την φάση της δημιουργίας της βάσης δεδομένων, πλήθος αγγελιών τελικά, δεν χρησιμοποιήθηκαν αφού δεν ανέφεραν κάποιο από τα παραπάνω στοιχεία (πλην αυτών, των στηλών 7 και 8).

10 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 9 Το ως άνω περιγραφθέν, σχετικό αρχείο αποτέλεσε την βάση για την περαιτέρω στατιστική ανάλυση και παρατίθεται στο παράρτημα της παρούσης εργασίας. Ήταν μια επίπονη εργασία που απαίτησε πολλές ώρες μηχανογράφησης και πέραν των όποιων συμπερασμάτων, που εξήχθησαν από αυτή, αποτελεί μια αυτοτελή βάση δεδομένων, χρήσιμη ελπίζω, για τον μελλοντικό χρήστη της, ο οποίος θα την επικαιροποιήσει με τις μελλοντικές καταγραφές, επεκτείνοντας την στον χρονικό ορίζοντα. Το πλήθος των συνολικών εγγραφών φαίνεται στον παρακάτω πίνακα: ΣΥΝΟΛΙΚΕΣ ΕΓΓΡΑΦΕΣ ΠΩΛΗΣΕΙΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΙΣ 25 ης ΜΑΡΤΙΟΥ ΧΑΡΙΛΑΟΥ ΠΥΛΑΙΑ Πίνακας 1

11 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 10 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 3: ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ ΠΡΟΣΦΕΡΟΜΕΝΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ 3.1. ΩΣ ΠΡΟΣ ΤΗΝ ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑ: Σύμφωνα με την απογραφή της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας, που έγινε το 2001, η ηλικιακή κατανομή των κατοικιών στην αστική περιοχή της Θεσσαλονίκης και της συνολικής Πανελλαδικής επικράτειας έχει ως εξής: ΚΑΤΟΙΚΟΥΜΕΝΕΣ ΚΑΝΟΝΙΚΕΣ ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ ΚΑΤΑ ΕΤΟΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ ΚΑΤΑ ΤΟ ΕΤΟΣ 2001 (ΕΣΥΕ) 4 35% 3 29% 28% 26% 26% ΠΟΣΟΣΤΟ 25% 2 22% 21% 15% 1 5% 2% 1% πριν από το % 4% 2% 13% 11% 8% 11% 11% 9% 8% 8% 1 7% 7% 9% 8% 7% 6% ΕΤΟΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ ΠΑΝΕΛΛΑΔΙΚΑ πλήθος: ΠΑΝΕΛΛΑΔΙΚΑ (ΑΣΤΙΚΕΣ ΠΕΡΙΟΧΕΣ) πλήθος: ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ (ΑΣΤΙΚΕΣ ΠΕΡΙΟΧΕΣ) πλήθος: Γράφημα 3 Από τον παραπάνω πίνακα, παρατηρούμε μία έξαρση της οικοδομικής δραστηριότητας στις αρχές της δεκαετίας του 60, η οποία συνεχίζεται μέχρι και σήμερα, με

12 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 11 ελαφρώς μειούμενους ρυθμούς από την δεκαετία του 80 ( Σημ: Ο άξονας των τετμημενών έχει στρεβλή κλίμακα, αφού από το 1980, τα στοιχεία της ΕΣΥΕ, δίδονται ανά πενταετία). Ποια όμως η ηλικία των προσφερομένων κατοικιών, που προκύπτει από το δείγμα της παρούσας έρευνας; Στα διαγράμματα που ακολουθούν, δίδεται η κατανομή προσφερόμενων, για αγορά ή ενοικίαση, κατοικιών συναρτήσει της παλαιότητας τους ανάλογα με την περιοχή, τόσο για το τρέχον έτος όσο και για την τελευταία επταετία. Ο αριθμός των δειγμάτων, βάση των οποίων έγιναν τα προαναφερθέντα διαγράμματα φαίνεται στον παρακάτω πίνακα. ΣΥΝΟΛΙΚΕΣ ΕΓΓΡΑΦΕΣ ΠΩΛΗΣΕΙΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΙΣ ης ΜΑΡΤΙΟΥ ΧΑΡΙΛΑΟΥ ΠΥΛΑΙΑ Πίνακας 2 Παρατηρούμε, ότι σε 4 περιπτώσεις (όπου σημαίνονται με κόκκινο χρώμα), το δείγμα δεν είναι ικανοποιητικό, ώστε να εξαχθούν ορθά συμπεράσματα. Μολονότι, το δείγμα είναι μικρό, για λόγους πληρότητας, θα συμπεριληφθούν και αυτά τα διαγράμματα: ΚΑΤΑΝΟΜΗ ΠΡΟΣΦΕΡΟΜ ΕΝΩ Ν ΠΡΟΣ ΠΩΛΗΣΗ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΣΥΝΑΡΤΗΣΗ ΠΑΛΑ ΙΟΤΗΤΑ Σ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ 25ης ΜΑΡΤΙΟΥ % ΠΟΣΟΣΤΟ 3 33% 29% 2 17% 15% % 9% 1 6% 5% 2% 1% 2% 2% 1% ΑΡ ΧΑΙΑ ΠΑΛΑΙΑ ΧΡΟΝΙΑ ΠΑΛΑΙΟΤΗ ΤΑΣ ΠΛΗΘΟΣ ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ 2007: ΠΛΗΘΟΣ ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ : Γράφημα 4

13 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 12 ΚΑΤΑΝΟΜΗ ΠΡΟΣΦΕΡΟΜΕΝΩΝ ΠΡΟΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΣΥΝΑΡΤΗΣΗ ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑΣ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ 25ης ΜΑΡΤΙΟΥ 9 83% % ΠΟΣΟΣΤΟ % 11% 8% 8% 1 6% 4% 5% 3% 2% 3% ΑΡΧΑΙΑ ΠΑΛΑΙΑ ΧΡΟΝΙΑ ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑΣ ΠΛΗΘΟΣ ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ 2007: ΠΛΗΘΟΣ ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ : Γράφημα 5 6 ΚΑΤΑΝΟΜΗ ΠΡΟΣΦΕΡΟΜΕΝΩΝ ΠΡΟΣ ΠΩΛΗΣΗ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΣΥΝΑΡΤΗΣΗ ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑΣ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ ΧΑΡΙΛΑΟΥ 5 49% 42% 4 ΠΟΣΟΣΤΟ % 12% 18% 18% 1 7% 6% 5% 6% 5% 3% 4% 4% 2% 1% 2% 2% ΑΡΧΑΙΑ ΠΑΛΑΙΑ ΧΡΟΝΙΑ ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑΣ Γράφημα 6

14 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 13 ΚΑΤΑΝΟΜΗ ΠΡΟΣΦΕΡΟΜΕΝΩΝ ΠΡΟΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ ΚΑΤΟΙΚΙΩ Ν ΣΥΝΑΡΤΗΣΗ ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑΣ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ ΧΑΡΙΛΑΟΥ 5 45% 4 42% 39% 35% ΠΟΣΟΣΤΟ 3 25% 2 15% 1 5% 4% 1 6% 4% 4% 2% 17% 5% 5% 4% ΑΡΧΑΙΑ ΠΑΛΑΙΑ ΧΡΟΝΙΑ ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑΣ ΠΛΗΘΟΣ ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ 2007: ΠΛΗΘΟΣ ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ : % 11% 8% 7% 15% Γράφημα 7 ΚΑΤΑΝΟΜΗ ΠΡΟΣΦΕΡΟΜΕΝΩΝ ΠΡ ΟΣ ΠΩΛΗΣΗ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΣΥΝΑΡΤΗΣΗ ΠΑΛ ΑΙΟΤΗΤΑΣ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ ΠΥΛΑΙΑ % 95% 8 7 ΠΟΣΟΣΤΟ % 2% 1% 2% ΑΡΧΑΙΑ ΠΑΛΑΙΑ ΧΡΟΝΙΑ ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑΣ Γράφημα 8

15 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 14 ΚΑΤΑΝΟΜΗ ΠΡΟΣΦΕΡΟΜΕΝΩΝ ΠΡΟΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΣΥΝΑΡΤΗΣΗ ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑΣ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ ΠΥΛΑΙΑ 8 74% 7 69% 6 5 ΠΟΣΟΣΤΟ % 17% 1 3% 4% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% ΑΡΧΑΙΑ ΠΑΛΑΙΑ ΧΡΟΝΙΑ ΠΑΛ ΑΙΟΤΗΤΑΣ Γράφημα 9 Συμπεράσματα: 1) Η κατανομή ως προς την παλαιότητα στα ενοικιαζόμενα, προσομοιάζει πολύ, αυτήν των προς πώληση. 2) Η προσφορά των νέων κατοικιών, σχεδόν μονοπωλεί την περιοχή της, Πυλαίας, έπεται στην περιοχή της Χαριλάου και υπολείπεται σημαντικά στην περιοχή της 25ης Μαρτίου. Κάτι που ήταν άλλωστε αναμενόμενο, αφού οι τρεις αυτές περιοχές ανοικοδομήθηκαν με 20ετή περίπου διαφορά φάσης. 3) Παρατηρείται απουσία στα προς πώληση ακίνητα, της ηλικιακής ομάδας 6 έως 10 και ακόμη μεγαλύτερη της ομάδας 1 έως 5. Το παραπάνω δεν συναντάται στις ίδιες ομάδες, όταν πρόκειται για ενοικίαση. Το παραπάνω εύρημα καταδεικνύει ότι πολύ δύσκολα ο επενδυτής θα προχωρήσει σε πώληση ακινήτου, πριν αυτό συμπληρώσει τουλάχιστον 10 χρόνια ζωής.

16 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» ΩΣ ΠΡΟΣ ΤΟ ΜΕΓΕΘΟΣ : ΣΥΝΑΡΤΗΣΕΙ ΤΕΤΡΑΓΩΝΙΚΩΝ ΜΕΤΡΩΝ : Σύμφωνα με την απογραφή της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας, που έγινε το 2001, η κατανομή συναρτήσει του εμβαδού των κατοικιών, στην αστική περιοχή της Θεσσαλονίκης και της συνολικής Πανελλαδικής επικράτειας έχει ως εξής: 6 ΚΑΤΟΙΚΟΥΜΕΝΕΣ ΚΑΝΟΝΙΚΕΣ ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ ΚΑΤΑ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ (τ.μ) ΚΑΤΑ ΤΟ ΕΤΟΣ 2001 (ΕΣΥΕ) 5 4 ΠΟΣΟΣΤΟ % 33% 31% 29% 29% 29% 2 21% 17% % 5% 5% 5% 5% 4% 4% < > 150 ΕΜΒΑΔΟΝ σε τετρ. μέτρα ΠΑΝΕΛΛΑΔΙΚΑ πλήθος: ΠΑΝΕΛΛΑΔΙΚΑ (ΑΣΤΙΚΕΣ ΠΕΡΙΟΧΕΣ) πλήθος: ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ (ΑΣΤΙΚΕΣ ΠΕΡΙΟΧΕΣ) πλήθος: Γράφημα 10 Στα παρακάτω διαγράμματα, παρουσιάζεται η ποσοστιαία κατανομή των κατοικιών που προκύπτει από την παρούσα έρευνα, συναρτήσει του εμβαδού τους, τόσο για τα προς πώληση ακίνητα, όσο και για τα προς ενοικίαση στις 3 περιοχές. Στα τελευταία διαγράμματα γίνεται η σύγκριση προσφερομένων μεταξύ των περιοχών. Στις παραπάνω συγκρίσεις, δεν λήφθηκαν υπόψη οι προσφερόμενες μεζονέτες στην περιοχή της Πυλαίας. Ο αριθμός του δείγματος φαίνεται στον παρακάτω πίνακα:

17 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 16 ΣΥΝΟΛΙΚΕΣ ΕΓΓΡΑΦΕΣ ΠΩΛΗΣΕΙΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΙΣ 25ης ΜΑΡΤΙΟΥ ΧΑΡΙΛΑΟΥ ΠΥΛΑΙΑ Πίνακας 3 Ακολουθούν τα σχετικά διαγράμματα: 6 ΚΑΤΑΝΟΜΗ ΠΡΟΣΦΕΡΟΜΕΝΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΣΥΝΑΡΤΗΣΗ ΕΜΒΑΔΟΥ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ 25ης ΜΑΡΤΙΟΥ % ΠΟΣΟΣΤΟ 3 24% 21% 3 22% 29% % 6% 3% 4% < > 150 ΠΛΗΘΟΣ ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ ΠΩΛΗΣΕΩΝ: 439 ΕΜΒΑΔΟΝ σε τετρ. μέτρα ΠΩΛΗΣΗ ΠΛΗΘΟΣ ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ: 109 ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ Γράφημα 11

18 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 17 ΚΑΤΑΝΟΜΗ ΠΡΟΣΦΕΡΟΜΕΝΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΣΥΝΑΡΤΗΣΗ ΕΜΒΑΔΟΥ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ ΧΑΡΙΛΑΟΥ ΠΟΣΟΣΤΟ 3 29% 26% 28% 32% % 13% 1 8% 8% < > 150 ΠΛΗΘΟΣ ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ ΠΩΛΗΣΕΩΝ: 850 ΠΛΗΘΟΣ ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ: 249 ΕΜΒΑΔΟΝ σε τετρ. μέτρα 4% 1% ΠΩΛΗΣΗ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ Γράφημα 12 ΚΑΤΑΝΟΜΗ ΠΡΟΣΦΕΡΟΜΕΝΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ (μόνο διαμερίσματα) ΣΥΝΑΡΤΗΣΗ ΕΜΒΑΔΟΥ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ ΠΥΛΑΙΑΣ % ΠΟΣΟΣΤΟ 3 34% 34% % 14% 11% 11% 1 8% 4% 4% 3% < > 150 ΠΛΗΘΟΣ ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ ΠΩΛΗΣΕΩΝ: 1419 ΠΛΗΘΟΣ ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ: 257 ΕΜΒΑΔΟΝ σε τετρ. μέτρα ΠΩΛΗΣΗ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ Γράφημα 13

19 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 18 6 ΚΑΤΑΝΟΜΗ ΠΡΟΣΦΕΡΟΜΕΝΩΝ ΠΡΟΣ ΠΩΛΗΣΗ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΣΥΝΑΡΤΗΣΗ ΕΜΒΑΔΟΥ ΑΝΑ ΠΕΡΙΟΧΗ 5 ΠΟΣΟΣΤΟ % 36% 34% 34% 29% 28% 22% 1 8% 14% 11% 12% 1 4% 5% 3% 4% 3% < > 150 ΠΛ. ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ ΠΥΛΑΙΑΣ: 1419 (μόνο διαμερίσματα) ΠΛ. ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ ΧΑΡΙΛΑΟΥ: 850 ΠΛ. ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ 25ης ΜΑΡΤΙΟΥ: 439 ΕΜΒΑΔΟΝ σε τετρ. μέτρα ΠΥΛΑΙΑ ΧΑΡΙΛΑΟΥ ΜΑΡΤΙΟΥ Γράφημα 14 6 ΚΑΤΑΝΟΜΗ ΠΡΟΣΦΕΡΟΜΕΝΩΝ ΠΡΟΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΣΥΝΑΡΤΗΣΗ ΕΜΒΑΔΟΥ ΑΝΑ ΠΕΡΙΟΧΗ % ΠΟΣΟΣΤΟ 3 26% 3 32% 29% 2 21% % 1 4% 8% 1 8% < > 150 ΠΛ. ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ ΠΥΛΑΙΑΣ: 257 (μόνο διαμερίσματα) ΠΛ. ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ ΧΑΡΙΛΑΟΥ: 249 ΠΛ. ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ 25ης ΜΑΡΤΙΟΥ: 109 ΕΜΒΑΔΟΝ σε τετρ. μέτρα 13% 6% 11% 1% 4% ΠΥΛΑΙΑ ΧΑΡΙΛΑΟΥ ΜΑΡΤΙΟΥ Γράφημα 15

20 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 19 Συμπεράσματα: 1) Από το διάγραμμα που προέκυψε από τα στοιχεία της ΕΣΥΕ, προκύπτει μία εκπληκτική ομοιομορφία στις κατανομές βάση του εμβαδού, σε επίπεδο Πανελλαδικό, σε επίπεδο αστικών περιοχών σε όλη την επικράτεια και στις αστικές περιοχές του Νομού Θεσσαλονίκης. Και στις τρεις περιπτώσεις προκύπτει ότι το 1 των κατοικιών είναι κάτω από 50 τ.μ., τα δύο τρίτα ισομερώς στις κατηγορίες και 75 99, ενώ το 2 σε κατοικίες τ.μ. Τέλος το 1 των Ελλήνων κατοικεί σε σπίτια άνω των 125 τ.μ. 2) Η ποσοστιαία κατανομή, ως προς το εμβαδόν, ακολουθεί στα προς ενοικίαση αυτή στα προς πώληση διαμερίσματα, ιδιαίτερα στην περιοχή της Χαριλάου. Εξαίρεση αποτελεί η περιοχή της 25 ης Μαρτίου, όπου τα ενοικιαζόμενα έχουν αισθητό προβάδισμα έναντι των πωλούμενων, στα μεγέθη κάτω από 50 τ.μ.. Αντίστοιχη διαφοροποίηση, παρατηρούμε στην περιοχή της Πυλαίας, όπου τα προσφερόμενα προς ενοικίαση υπερτερούν στις τρεις μεγάλες κατηγορίες και υστερούν αντίστοιχα στις κατηγορίες και ) Από την σύγκριση μεταξύ των περιοχών, σε ότι αφορά τα προς πώληση ακίνητα, παρατηρούμε μία ισοκατανομή στις δύο μεγάλες κατηγορίες. Αντίθετα στις δύο μεσαίες κατηγορίες παρατηρούμε ένα προβάδισμα της περιοχής της Πυλαίας με αντίστοιχη υστέρηση της περιοχής της Μαρτίου. Ακριβώς αντίθετα αποτελέσματα έχουμε στις μικρότερες κατηγορίες. Η περιοχή της Χαριλάου βρίσκεται πάντοτε μεταξύ των άλλων δύο περιοχών. 4) Σε ότι αφορά τις ενοικιάσεις, παρατηρείται προβάδισμα της Πυλαίας στα πολύ μεγάλα διαμερίσματα ( τρεις τελευταίες κατηγορίες), με την αντίστοιχη υστέρηση να απαντάται στις μικρές κατηγορίες. 5) Σε όλες τις περιπτώσεις, η συντριπτική πλειοψηφία των προσφερομένων κατοικιών είτε είναι προς πώληση, είτε προς ενοικίαση αφορά τις δύο μεσαίες κατηγορίες, δηλαδή από 75 έως 124 τ.μ. 6) Οι εξετασθείσες περιοχές, ακολουθούν την κατανομή που προκύπτει από την ΕΣΥΕ, πλην όμως φαίνεται να μετατοπίζονται κατά μία κατηγορία προς το μεγαλύτερο. Έτσι ενώ σε Πανελλαδικό επίπεδο ( αλλά και σε επίπεδο αστικής Θεσσαλονίκης), φαίνεται ότι το 6 διαμένει σε κατοικίες 50 έως 99 τ.μ., στις εξεταζόμενες περιοχές το ίδιο ποσοστό διαμένει σε κατοικίες από 75 έως 124 τ.μ. 7) Σημειώνεται ότι η ροπή της Πυλαίας προς τα μεγαλύτερα ακίνητα, θα εμφανιζόταν αισθητά μεγαλύτερη, εάν στο δείγμα συνυπολογιζόταν και οι μεζονέτες, που κατά τεκμήριο αφορούν σε μεγάλα εμβαδά.

21 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» ΣΥΝΑΡΤΗΣΕΙ ΑΡΙΘΜΟΥ ΔΩΜΑΤΙΩΝ : Σύμφωνα με την απογραφή της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας, που έγινε το 2001, η κατανομή συναρτήσει του αριθμού των δωματίων ανά κατοικία, σε ότι αφορά την Επικράτεια έχει ως εξής: ΚΑΤΟΙΚΟΥΜΕΝΕΣ ΚΑΝΟΝΙΚΕΣ ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ ΚΑΤΑ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ (τ.μ) ΚΑΤΑ ΤΟ ΕΤΟΣ 2001 (ΕΣΥΕ) % 38% ΠΟΣΟΣΤΟ % 23% 22% 21% 1 8% 9% 9% 8% 2% 2% >5 σημ: για την περιοχή της Θεσσαλονίκης δεν βρέθηκαν στοιχεία ΑΡΙΘΜΟΣ ΔΩΜΑΤΙΩΝ ΠΑΝΕΛΛΑΔΙΚΑ πλήθος: ΠΑΝΕΛΛΑΔΙΚΑ (ΑΣΤΙΚΕΣ ΠΕΡΙΟΧΕΣ) πλήθος: Γράφημα 16 Στα παρακάτω διαγράμματα, παρουσιάζεται η ποσοστιαία κατανομή των κατοικιών, συναρτήσει του αριθμού των δωματίων που διαθέτουν, τόσο για τα προς πώληση ακίνητα, όσο και για τα προς ενοικίαση στις 3 περιοχές. Στα τελευταία διαγράμματα γίνεται η σύγκριση των προσφερόμενων κατοικιών μεταξύ των περιοχών. Στις συγκρίσεις, δεν λήφθηκαν υπόψη οι προσφερόμενες μεζονέτες στην περιοχή της Πυλαίας. Ο αριθμός του δείγματος φαίνεται στον παρακάτω πίνακα:

22 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 21 ΣΥΝΟΛΙΚΕΣ ΕΓΓΡΑΦΕΣ ΠΩΛΗΣΕΙΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΙΣ 25ης ΜΑΡΤΙΟΥ ΧΑΡΙΛΑΟΥ ΠΥΛΑΙΑ Πίνακας 4 Ακολουθούν τα σχετικά διαγράμματα: ΚΑΤΑΝΟΜΗ ΠΡΟΣΦΕΡΟΜΕΝΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΣΥΝΑΡΤΗΣΗ ΑΡΙΘΜΟΥ ΔΩΜΑΤΙΩΝ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ 25ης ΜΑΡΤΙΟΥ 6 54% 5 45% 4 ΠΟΣΟΣΤΟ 3 25% 28% 2 17% 2 1 5% 2% 1% 2% >5 ΑΡΙΘΜΟΣ ΔΩΜΑΤΙΩΝ ΠΩΛΗΣΗ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ Γράφημα 17

23 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 22 ΚΑΤΑΝΟΜΗ ΠΡΟΣΦΕΡΟΜΕΝΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΣΥΝΑΡΤΗΣΗ ΑΡΙΘΜΟΥ ΔΩΜΑΤΙΩΝ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ ΠΥΛΑΙΑΣ 6 53% 5 46% 4 41% ΠΟΣΟΣΤΟ 3 31% % 1 1% >5 ΠΛΗΘΟΣ ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ ΠΩΛΗΣΕΩΝ: 1189 ΑΡΙΘΜΟΣ ΔΩΜΑΤΙΩΝ ΠΩΛΗΣΗ ΠΛΗΘΟΣ ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ: 215 ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ 1% 5% Γράφημα 18 ΚΑΤΑΝΟΜΗ ΠΡΟΣΦΕΡΟΜΕΝΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΣΥΝΑΡΤΗΣΗ ΑΡΙΘΜΟΥ ΔΩΜΑΤΙΩΝ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ ΧΑΡΙΛΑΟΥ 5 45% 41% 42% 4 38% 35% 35% ΠΟΣΟΣΤΟ 3 25% 2 15% 18% 15% 1 5% 3% 4% >5 ΠΛΗΘΟΣ ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ ΠΩΛΗΣΕΩΝ: 708 ΠΛΗΘΟΣ ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ: 220 ΑΡΙΘΜΟΣ ΔΩΜΑΤΙΩΝ 3% 1% ΠΩΛΗΣΗ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ Γράφημα 19

24 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 23 6 ΚΑΤΑΝΟΜΗ ΠΡΟΣΦΕΡΟΜΕΝΩΝ ΠΡΟΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΣΥΝΑΡΤΗΣΗ ΑΡΙΘΜΟΥ ΔΩΜΑΤΙΩΝ ΑΝΑ ΠΕΡΙΟΧΗ 53% 5 45% 42% 4 38% ΠΟΣΟΣΤΟ 3 31% 28% 2 15% 2 1 4% 5% >5 ΠΛ. ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ ΠΥΛΑΙΑΣ: 215 (μόνο διαμερίσματα) ΠΛ. ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ ΧΑΡΙΛΑΟΥ: 220 ΠΛ. ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ 25ης ΜΑΡΤΙΟΥ: 97 ΑΡΙΘΜΟΣ ΔΩΜΑΤΙΩΝ 5% 1% 2% ΠΥΛΑΙΑ ΧΑΡΙΛΑΟΥ ΜΑΡΤΙΟΥ Γράφημα 20 6 ΚΑΤΑΝΟΜΗ ΠΡΟΣΦΕΡΟΜΕΝΩΝ ΠΡΟΣ ΠΩΛΗΣΗ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΣΥΝΑΡΤΗΣΗ ΑΡΙΘΜΟΥ ΔΩΜΑΤΙΩΝ ΑΝΑ ΠΕΡΙΟΧΗ 54% 5 46% 4 41% 41% 35% ΠΟΣΟΣΤΟ 3 25% 2 18% 17% 12% 1 1% 3% 2% >5 ΠΛ. ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ ΠΥΛΑΙΑΣ: 1189 (μόνο διαμερίσματα) ΠΛ. ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ ΧΑΡΙΛΑΟΥ: 708 ΠΛ. ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ 25ης ΜΑΡΤΙΟΥ: 378 ΑΡΙΘΜΟΣ ΔΩΜΑΤΙΩΝ 1% 3% 1% ΠΥΛΑΙΑ ΧΑΡΙΛΑΟΥ ΜΑΡΤΙΟΥ Γράφημα 21

25 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 24 Συμπεράσματα: 1) Η ποσοστιαία κατανομή, ως προς τον αριθμό δωματίων, ακολουθεί στα προς ενοικίαση, αυτή στα προς πώληση διαμερίσματα, ιδιαίτερα στην περιοχή της Χαριλάου. 2) Από την σύγκριση μεταξύ των περιοχών, σε ότι αφορά τα προς πώληση ακίνητα, παρατηρούμε μία ισοκατανομή στις δύο μεγάλες κατηγορίες, αλλά και στις δύο μικρότερες. Αντίθετα στις δύο μεσαίες κατηγορίες παρατηρούμε ένα προβάδισμα της περιοχής της Πυλαίας σε ότι αφορά τα 4άρια με αντίστοιχη υστέρηση της περιοχής της Μαρτίου. Ακριβώς αντίθετα αποτελέσματα έχουμε στα 3άρια. Η περιοχή της Χαριλάου βρίσκεται πάντοτε μεταξύ των άλλων δύο περιοχών. 3) Σε ότι αφορά τις ενοικιάσεις, παρατηρείται προβάδισμα της Πυλαίας στα μεγάλα διαμερίσματα ( 4άρια και 5άρια), με την αντίστοιχη υστέρηση να απαντάται στις μικρές κατηγορίες. 4) Σε όλες τις περιπτώσεις, η συντριπτική πλειοψηφία των προσφερομένων κατοικιών είτε είναι προς πώληση, είτε προς ενοικίαση, αφορά τις δύο μεσαίες κατηγορίες, δηλαδή από 76 έως 125 τ.μ. 5) Οι εξετασθήσες περιοχές, ακολουθούν την κατανομή που προκύπτει από την ΕΣΥΕ, με εξαίρεση την απουσία τους, τόσο για τις πωλήσεις, όσο και για τα ενοίκια, σε ακίνητα που διαθέτουν 5 ή περισσότερα δωμάτια. πράγμα που έρχεται σε αντίθεση με το αντίστοιχο συμπέρασμα κατά την σύγκριση που αφορούσε τα εμβαδά. Προκύπτει δηλαδή ότι σε Πανελλαδικό επίπεδο οι υπό εξέταση περιοχές, εμφανίζουν αριθμό κατοικιών με περισσότερα τ.μ., αλλά με λιγότερα δωμάτια. 6) Σημειώνεται ότι η ροπή της Πυλαίας προς τα μεγαλύτερα ακίνητα, θα εμφανιζόταν αισθητά μεγαλύτερη, εάν στο δείγμα συνυπολογιζόταν και οι μεζονέτες, που κατά τεκμήριο αφορούν σε μεγάλα εμβαδά.

26 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» ΠΟΙΟΤΙΚΕΣ ΠΑΡΑΜΕΤΡΟΙ : ΟΡΟΦΟΣ & ΤΥΠΟΣ : Στα παρακάτω διαγράμματα, παρουσιάζεται η ποσοστιαία κατανομή των κατοικιών, συναρτήσει του ορόφου στον οποίον βρίσκονται, τόσο για τα προς πώληση ακίνητα, όσο και για τα προς ενοικίαση στις 3 περιοχές. Στις συγκρίσεις, δεν λήφθηκαν υπόψη οι προσφερόμενες μεζονέτες στην περιοχή της Πυλαίας. Ο αριθμός του δείγματος φαίνεται στον παρακάτω πίνακα: ΣΥΝΟΛΙΚΕΣ ΕΓΓΡΑΦΕΣ ΠΩΛΗΣΕΙΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΙΣ 25ης ΜΑΡΤΙΟΥ ΧΑΡΙΛΑΟΥ ΠΥΛΑΙΑ Πίνακας 5 Δεν κρίθηκε σκόπιμο, η σύγκριση μεταξύ των περιοχών αφού το ελεύθερο ύψος που επιτρεπόταν μέχρι πρόσφατα στην περιοχή της Χαριλάου, είχε ως αποτέλεσμα την ανοικοδόμηση της με κτίρια 4άρων ορόφων. Επιπλέον, στο μεγαλύτερο μέρος της Πυλαίας, επιτρέπονται τριώροφες οικοδομές. Ακολουθούν τα σχετικά διαγράμματα: ΚΑΤΑΝΟΜΗ ΠΡΟΣΦΕΡΟΜΕΝΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΣΥΝΑΡΤΗΣΗ ΟΡΟΦΟΥ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ 25ης ΜΑΡΤΙΟΥ 35% 3 25% 25% 25% ΠΟΣΟΣΤΟ 2 15% 22% 21% 2 19% % 11% 8% 9% 6% 5% 2% 4% 3% 4% ισόγειο ανώγειο >4 ρετιρέ ΠΛΗΘΟΣ ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ ΠΩΛΗΣΕΩΝ: 433 ΟΡΟΦΟΣ ΠΩΛΗΣΗ ΠΛΗΘΟΣ ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ: 114 ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ Γράφημα 22

27 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 26 ΚΑΤΑΝΟΜΗ ΠΡΟΣΦΕΡΟΜΕΝΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΣΥΝΑΡΤΗΣΗ ΟΡΟΦΟΥ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ ΧΑΡΙΛΑΟΥ 35% 3 28% 25% 23% 25% 23% 21% ΠΟΣΟΣΤΟ 2 15% 19% 1 7% 8% 11% 9% 1 6% 5% 2% 3% 4% ισόγειο ανώγειο >4 ρετιρέ ΠΛΗΘΟΣ ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ ΠΩΛΗΣΕΩΝ: 827 ΠΛΗΘΟΣ ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ: 244 ΟΡΟΦΟΣ ΚΑΤΑΝΟΜΗ ΠΡΟΣΦΕΡΟΜΕΝΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΣΥΝΑΡΤΗΣΗ ΟΡΟΦΟΥ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ ΠΥΛΑΙΑΣ ΠΩΛΗΣΗ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ Γράφημα % 36% 35% 31% 3 29% 26% 25% ΠΟΣΟΣΤΟ 2 15% 17% 11% 1 7% 5% 2% 2% 1% 4% ισόγειο ανώγειο >4 ΠΛΗΘΟΣ ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ ΠΩΛΗΣΕΩΝ: 1374 ΟΡΟΦΟΣ ΠΩΛΗΣΗ ΠΛΗΘΟΣ ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ: 247 ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ Γράφημα 24

28 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 27 Συμπεράσματα: 1) Η ποσοστιαία κατανομή, ως προς τον όροφο στον οποίον βρίσκονται τα προσφερόμενα διαμερίσματα, είναι περίπου η ίδια μεταξύ των προς πώληση και των προς ενοικίαση. 2) Δεν κρίθηκε σκόπιμο, η σύγκριση μεταξύ των περιοχών αφού το ελεύθερο ύψος που επιτρεπόταν μέχρι πρόσφατα στην περιοχή της Χαριλάου, είχε ως αποτέλεσμα την ανοικοδόμηση της με κτίρια 4άρων ορόφων. Επιπλέον, στο μεγαλύτερο μέρος της Πυλαίας, επιτρέπονται τριώροφες οικοδομές. 3) Η έντονη παρουσία της ομάδας του «ισογείου», στην περιοχή της Πυλαίας, εξηγείται κυρίως από τον λόγο ότι η περιοχή είναι κυρίως αστική παρά εμπορική, με αποτέλεσμα τα ακίνητα του ισογείου να μην έχουν ενδιαφέρον για εμπορική χρήση (μαγαζιά). Εκ των πραγμάτων, δίδονται ως κατοικίες. Έτσι στην περιοχή, της Πυλαίας αναπτύχθηκε ιδιαιτέρως η οικοδόμηση κάνοντας χρήση του τύπου της μεζονέτας. Με αυτόν τον τρόπο, δηλαδή της ενοποίησης του «υπογείου ισογείου», με τα ανώτερα επίπεδα σε ένα ακίνητο, φαίνεται να επιτυγχάνεται ο στόχος της διευκόλυνσης της πώλησης αυτών των χώρων, που κατά τεκμήριο ανήκουν στις ομάδες χαμηλής ζήτησης. Ακολουθεί διάγραμμα κατανομής των ακινήτων στην περιοχή της Πυλαίας συναρτήσει του τύπου τους. 8 ΚΑΤΑΝΟΜΗ ΠΡΟΣΦΕΡΟΜΕΝΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΚΑΤΑ ΤΥΠΟ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ ΠΥΛΑΙΑΣ 7 69% 73% 6 5 ΠΟΣΟΣΤΟ % 12% 14% 15% 1 ΠΛΗΘΟΣ ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ ΠΩΛΗΣΕΩΝ: ΠΛΗΘΟΣ ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ: 354 ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ ΜΕΖΟΝΕΤΑ 2 επιπέδων ΜΕΖΟΝΕΤΑ 3 επιπέδων ΤΥΠΟΣ ΠΩΛΗΣΗ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ Γράφημα 25

29 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 28 Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει, η επιλογή των κατασκευαστών στην κατασκευή μεζονετών, όπως αυτή καταγράφεται από την έρευνα στο παρακάτω διάγραμμα. Σημειώνεται ότι λήφθηκαν υπόψη μόνο οι αγγελίες που αφορούσαν νεόδμητα ακίνητα προς πώληση, στην περιοχή της Πυλαίας: 6 ΠΟΣΟΣΤΟ ΜΕΖΟΝΕΤΩΝ ΣΤΟ ΣΥΝΟΛΟ ΤΩΝ ΝΕΟΔΜΗΤΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ ΠΥΛΑΙΑΣ 5 51% 42% 4 36% ΠΟΣΟΣΤΟ 3 31% 27% 25% 29% 2 21% ΠΛΗΘΟΣ ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ ΠΩΛΗΣΕΩΝ: ΕΤΟΣ ΜΕΖΟΝΕΤΕΣ Γράφημα 26 Στο παραπάνω διάγραμμα, παρατηρείται μία κατακόρυφη αύξηση στην προτίμηση των κατασκευαστών στην επιλογή του τύπου «μεζονέτα», στα τρία πρώτα χρόνια. Αυτό μπορεί εύκολα να εξηγηθεί από την πλευρά των κατασκευαστών, από την διευκόλυνση των πωλήσεων των επιφανειών που βρίσκονται στο επίπεδο του εδάφους, που παρείχε αυτός ο τύπος. Εντύπωση όμως προκαλεί η ανάσχεση αυτής της δυναμικής από το 2003 και εντεύθεν. Πιθανολογούμε, ότι αυτό έχει να κάνει με την τάση των προτιμήσεων των αγοραστών σε ακίνητα ενός επιπέδου. Ο Έλληνας αστός, που σαν όνειρο του είχε την απόκτηση ενός «σχεδόν» αυτοτελούς ακινήτου, μάλλον άρχισε εκείνη την εποχή να αντιλαμβάνεται τα εγγενή προβλήματα της διαβίωσης σε σπίτι 3 επίπεδων, με συνέπεια την εμφάνιση της προαναφερθείσας ανάσχεσης.

30 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» ΥΠΑΡΞΗ ΧΩΡΟΥ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ : Η ύπαρξη χώρου στάθμευσης, αποτελεί πλέον, σημαντικό παράγοντα που καθορίζει την ποιότητα ζωής και κατ επέκταση την ποιότητα του ακινήτου, το οποίο προορίζεται για κατοικία. Στο παρακάτω γράφημα, απεικονίζεται το ποσοστό των προσφερόμενων κατοικιών σε όλο το δείγμα της έρευνας που διέθεταν χώρο στάθμευσης: ΠΟΣΟΣΤΟ ΠΡΟΣΦΕΡΟΜΕΝΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΠΟΥ ΔΙΑΘΕΤΟΥΝ ΧΩΡΟ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ ΣΤΟ ΔΙΑΣΤΗΜΑ % 57% 5 ΠΟΣΟΣΤΟ % % 5% 25ης ΜΑΡΤΙΟΥ ΧΑΡΙΛΑΟΥ ΠΥΛΑΙΑ ΥΠΑΡΞΗ ΧΩΡΟΥ ΣΤΑΥΘΜΕΥΣΗΣ ΠΩΛΗΣΕΙΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΙΣ Γράφημα 27 Το συμπέρασμα, το οποίο βγαίνει από το παραπάνω γράφημα, είναι ότι η προσφορά κατοικιών που διαθέτουν χώρο στάθμευσης απαντάται κυρίως στην περιοχή της Πυλαίας και έπεται η περιοχή της Χαριλάου και αυτή της 25 ης Μαρτίου. Κάτι που ήταν αναμενόμενο άλλωστε, αφού η εποχή κατά την οποία ανοικοδομήθηκαν οι περιοχές που ερευνώνται έχουν σημαντική διαφορά φάσης. Ενδιαφέρον όμως θα είχε, η προσέγγιση της τάσης που υφίσταται για δημιουργία κατοικιών που διαθέτουν χώρο στάθμευσης. Αυτή η προσέγγιση επιχειρήθηκε με το επόμενο γράφημα, το οποίο καταγράφει την διαχρονική προσφορά νεόδμητων κατοικιών προς πώληση, με χώρο στάθμευσης στην περιοχή της Πυλαίας.

31 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 30 8 ΠΟΣΟΣΤΟ ΝΕΟΔΜΗΤΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΠΟΥ ΔΙΑΘΕΤΟΥΝ ΧΩΡΟ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ ΠΥΛΑΙΑΣ % 58% 5 54% 52% 49% 52% ΠΟΣΟΣΤΟ 4 42% 38% ΠΛΗΘΟΣ ΔΕΙΓΜΑΤΟΣ ΠΩΛΗΣΕΩΝ: ΕΤΟΣ διαθέτουν χώρο στάθμευσης Γράφημα 28 Από το παραπάνω γράφημα παρατηρούμε, ότι μάλλον υφίσταται, η τάση της αύξησης των κατοικιών που διαθέτουν χώρο στάθμευσης.

32 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» ΜΕΓΕΘΟΣ ΔΩΜΑΤΙΩΝ : Ένα άλλο χαρακτηριστικό της ποιότητας των κατοικιών, είναι το μέγεθος των δωματίων. Προς ανίχνευση αυτού του ποιοτικού χαρακτηριστικού, επιχειρήθηκε η κατάρτιση του επόμενου διαγράμματος. Ως δείγμα χρησιμοποιήθηκε η περιοχή της Χαριλάου, η οποία διέθετε το μεγαλύτερος εύρος από πλευράς περιόδου ανοικοδόμησης. Από το στατιστικό δείγμα αφαιρέθηκαν τα studios, οι γκαρσονιέρες και τα μεγάλα διαμερίσματα, ώστε να μην αλλοιώνεται η κατανομή των χώρων εξυπηρέτησης ( κουζίνα και μπάνια). Έτσι στην ανάλυση λήφθηκαν μόνο τα 3άρια και τα 4άρια: ΑΝΑΛΟΓΟΥΝΤΑ ΤΕΤΡ. ΜΕΤΡΑ ΑΝΑ ΔΩΜΑΤΙΟ τ.μ. ανά δωμάτιο ΑΡΧΑΙΑ ΠΑΛΑΙΑ δεκαετία 60 δεκαετία 70 δεκαετία 80 δεκαετία 90 δεκαετία 2000 ΠΕΡΙΟΔΟΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ 3άρια 4άρια Γράφημα 29 Από την παρατήρηση του παραπάνω διαγράμματος, δεν προκύπτει ουσιαστική διαφοροποίηση στο εμβαδόν που αντιστοιχεί ανά δωμάτιο (η εξαίρεση που «φαίνεται» στα τεσσάρια της δεκαετίας του 60, οφείλεται στο ελάχιστο δείγμα της κατηγορίας). Παρά την φαινομενική, μη διαφοροποίηση των αναλογούντων τ.μ. ανά δωμάτιο, θα πρέπει να καταγραφεί η άποψη του γράφοντος, περί ποιοτικής διαφοροποίησης, η οποία προκύπτει από την σχετική του εμπειρία. Αυτή, έγκειται στο γεγονός ότι η επιφάνεια των δωματίων τείνει συνεχώς προς το μικρότερο. Διαφοροποίηση η οποία δεν καταγράφεται από την στατιστική επεξεργασία διότι «απορροφάται» από την αντίστοιχη αύξηση του εμβαδού του σαλονιού, προφανώς κατ απαίτηση των σύγχρονων αντιλήψεων.

33 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 32 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 4: ΠΑΡΑΓΟΝΤΕΣ ΠΟΥ ΕΠΗΡΕΑΖΟΥΝ ΤΗΝ ΑΞΙΑ ΤΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ Η αξία μιας κατοικίας, εξαρτάται από πολλούς παράγοντες. Τις περισσότερες φορές δεν απασχολεί τον μέσο άνθρωπο, κυρίως κατά την διάρκεια του διαστήματος που το κάνει χρήση (ιδιοκατοίκηση). Όμως η εκτίμηση της, αποκτά αξία κεφαλαιώδους σημασίας, σε συγκεκριμένες στιγμές, όπως την εποχή που αγοράζεται ή πουλιέται. Ή όταν αποτελεί αντικείμενο κληρονομιάς η οποία πρέπει να διανεμηθεί. Στην πραγματικότητα, ο προσδιορισμός της αξίας του ακινήτου είναι προϊόν οικονομοτεχνικής μελέτης η οποία μπορεί να βασιστεί σε διάφορες τεχνικές, οι οποίες όμως αποτελούν συνήθως εργαλεία εξειδικευμένων ανθρώπων ( Μεγάλα γραφεία συμβούλων, μεγάλα μεσιτικά γραφεία, τράπεζες κ.λ.π.). Στις περισσότερες όμως των περιπτώσεων, ο μέσος άνθρωπος βασίζεται στην «συγκριτική μέθοδο». Ποιοι όμως είναι οι βασικοί παράγοντες, που επηρεάζουν την αξία μιας κατοικίας; Τους σημαντικότερους από αυτούς, τους λαμβάνει υπόψη του, ο «μεγαλύτερος» εκτιμητής, από πλευράς οικονομικού ενδιαφέροντος, στον Ελλαδικό χώρο: Η ΕΦΟΡΙΑ! Στις επόμενες σελίδες του κεφαλαίου, θα γίνει αναφορά σε αυτούς τους παράγοντες, και θα επιχειρηθεί η επιβεβαίωση της σημαντικότητας τους, από τα στατιστικά στοιχεία της παρούσης έρευνας, σε όσους βέβαια είναι αυτό εφικτό. Η εφορία, προκειμένου να εκτιμήσει την αντικειμενική αξία των κατοικιών, προκειμένου να επιβάλει τον σχετικό φόρο, χρησιμοποιεί ένα συγκεκριμένο αλγόριθμο. Οι παράγοντες του προαναφερθέντος γινομένου είναι: 4.1. ΤΙΜΗ ΖΩΝΗΣ ( Τ.Ζ.): Αποτελεί την βασική τιμή (τιμή εκκίνησης), επί της οποίας πολλαπλασιάζονται όλοι ο επόμενοι αυξητικοί η μειωτικοί συντελεστές. Εκφράζει στην ουσία την αξία της θέσης που βρίσκεται το ακίνητο ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΠΡΟΣΟΨΗΣ: Παίρνει τιμές από 0,80 έως 1,05, ανάλογα με το που «βλέπει» το ακίνητο. Είναι προφανές, ότι δεν μπορεί να γίνει κάποιος συσχετισμός του παραπάνω συντελεστή με τα ευρήματα της έρευνας, αφού οι αγγελίες κατά τεκμήριο δεν δίνουν σχετικές πληροφορίες ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΟΡΟΦΟΥ: Παίρνει τιμές από 0,60 έως 1,25 ανάλογα με τον όροφο και τον συντελεστή εμπορικότητας στο οποίο βρίσκεται το διαμέρισμα. Αναλυτικότερα οι συντελεστές δίδονται από τον παρακάτω πίνακα:

34 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 33 Υπόγειο Ισόγειο 1 ος ορ. 2 ος ορ. 3 ος ορ. 4 ος ορ. 5 ος ορ. 6 ος ορ. & πάνω ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΕΜΠΟΡΙΚΟΤΗΤΑΣ (Σ.Ε.) Σ.Ε.< 1,5 1,5 < Σ.Ε.< 3 3 < Σ.Ε.< 5 5 < Σ.Ε. 0,60 0,90 1,00 1,05 1,10 1,15 1,20 1,25 0,60 1,20 1,10 1,05 1,10 1,15 1,20 1,25 0,60 1,25 1,15 1,10 1,10 1,15 1,20 1,25 0,60 1,30 1,20 1,10 1,15 1,15 1,20 1,25 Πίνακας 6 Επιχειρήθηκε, με βάση το στατιστικό δείγμα, η εξεύρεση των παραπάνω συντελεστών, προκειμένου να επιβεβαιωθεί ή να διορθωθεί ο παραπάνω πίνακας. Το προαναφερθέν εγχείρημα, έγινε με δύο προσεγγίσεις: Α ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΗ Σε αυτήν την προσέγγιση «φιλτραρίστηκε» το δείγμα μόνο για τις πωλήσεις του 2007 και μόνο για τα «νεόδμητα», έτσι ώστε να «απαλλαχθεί» το δείγμα από την συντελεστή της παλαιότητας. Κατόπιν βρέθηκε ο μέσος όρος πώλησης των διαμερισμάτων, ανά όροφο και ανά περιοχή (πλην αυτής της 25 ης Μαρτίου, της οποίας το δείγμα κρίθηκε μικρό). Έτσι προέκυψαν τα παρακάτω διαγράμματα: 1,50 ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΟΡΟΦΟΥ ΣΕ ΝΕΟΔΜΗΤΑ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΑ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΧΗΣ ΧΑΡΙΛΑΟΥ 1,25 ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΟΡΟΦΟΥ 1,00 0,75 0,50 1,000 1,002 1,099 0,25 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 υπόγειο ισόγειο >5 ΟΡΟΦΟΣ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΟΡΟΦΟΥ Γράφημα 30

35 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 34 1,50 ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΟΡΟΦΟΥ ΣΕ ΝΕΟΔΜΗΤΑ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΑ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΧΗΣ ΠΥΛΑΙΑΣ 1,25 ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΟΡΟΦΟΥ 1,00 0,75 0,50 0,25 0,62 0,89 1,00 1,03 1,07 Στις περιπτώσεις όπου δεν υπήρχε ικανοποιητικό δείγμα, ο συντελεστής εμφανίζεται μηδενικός 0,00 0,00 0,00 0,00 ισόγειο 0, >5 ΟΡΟΦΟΣ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΟΡΟΦΟΥ Γράφημα 31 Σημειώνεται ότι στην περίπτωση της Πυλαίας, το ισόγειο και το ανώγειο (0,5), αντιστοιχεί στο υπόγειο και ισόγειο σύμφωνα με της άδεια της Πολεοδομίας, αφού σε αυτήν την περιοχή «συνηθίζεται» η «ανύψωση» της οικοδομής, σε σχέση με το φυσικό έδαφος Β ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΗ Η παραπάνω προσέγγιση, περιλαμβάνει εντός της, το σφάλμα της «διαφορετικότητας του οικοπέδου» (θέση κατοικίας). Για τον παραπάνω λόγο επιχειρήθηκε η Β προσέγγιση, η όποια θα έπρεπε να αναφέρονταν σε κατοικίες που βρίσκονταν σε διαφορετικούς ορόφους, υπό την προϋπόθεση ότι θα βρίσκονταν στην ίδια οικοδομή. Έτσι ακολουθήθηκαν οι παρακάτω παραδοχές και η ακόλουθη δομή του εγχειρήματος: Στην φάση της καταγραφής των αγγελιών, όπως έχει ήδη αναφερθεί στο Μέρος 1 (επεξήγηση στήλης 11), τοποθετούνταν ο κωδικός «ίδια», όταν επρόκειτο για ακίνητα της ίδιας οικοδομής, αλλά σε διαφορετικούς ορόφους. Με κατάλληλο «φιλτράρισμα», που έγινε στη βάση δεδομένων στις 3 υπό έρευνα περιοχές της Θεσσαλονίκης (που αφορούσαν στα προς πώληση ακίνητα), προέκυψαν αρχεία που αφορούσαν «σχετικές» περιπτώσεις. Για κάθε ζεύγος διαμερισμάτων που βρισκόταν στην ίδια οικοδομή, αλλά σε διαφορετικό όροφο, αντιστοιχήθηκε η αντίστοιχη αναλογία τιμής πώλησης ανά τετραγωνικό μέτρο. Τα προκύψαντα αρχεία, παρατίθενται παρακάτω (πλην αυτού της περιοχής 25 ης Μαρτίου, το οποίο διαγράφτηκε λόγω μικρού δείγματος):

36 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 35 ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΑΝΑ ΖΕΥΓΟΣ ΟΡΟΦΩΝ ΓΙΑ ΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ ΤΗΣ ΧΑΡΙΛΑΟΥ ΟΡΟΦΟΣ >5 1 1,00 1,03 (12) 1,10 (6) 1,14 (1) 1,16 (3) 1,19 (1) 2 1,04 (8) 1,08 (5) 1,19 (2) - (-) 3 1,06 (8) 1,15 (2) - (-) 4 1,04 (2) 1,09 (1) 5 1,08 (3) >5 Πίνακας 7 * Εντός των παρενθέσεων αναφέρεται το πλήθος του σχετικού δείγματος ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΑΝΑ ΖΕΥΓΟΣ ΟΡΟΦΩΝ ΓΙΑ ΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ ΤΗΣ ΠΥΛΑΙΑΣ ΟΡΟΦΟΣ 0 0, (-) - (-) 0,63 (4) 0,55 (1) 0,59 (1) 0,5 - (-) - (-) 0,75 (1) - (-) 1 1,00 1,06 (54) 1,10 (27) 2 - (-) 1,06 (52) 3 - (-) Πίνακας 8 * Εντός των παρενθέσεων αναφέρεται το πλήθος του σχετικού δείγματος Σημείωση: Η εργασία, της κατάρτισης των παραπάνω πινάκων, ήταν μία επίπονη εργασία. Όταν όμως έφτασε στο τέλος της, έγινε αντιληπτό από τον υπογράφοντα της παρούσης, το «δυσεπίλυτο», αν όχι το «άλυτο», του στατιστικού προβλήματος που προέκυπτε, που είχε να κάνει με την επιστήμη της «διόρθωσης σφαλμάτων». Για να γίνει αντιληπτή η υφή του προβλήματος, παρατίθεται το παρακάτω απλοποιημένο πρόβλημα: Πρόβλημα: «Υπάρχει συγκεκριμένο δρομολόγιο βαποριού το οποίο είναι το εξής: Πειραιάς Σαντορίνη Ηράκλειο. Από 100 μετρήσεις, προκύπτει ως μέσος όρος χρονικής διάρκειας του πρώτου τμήματος του ταξιδιού, ήτοι Πειραιάς Σαντορίνη, 6 ώρες. Αντίστοιχα, από 100 διαφορετικές μετρήσεις του συνολικού ταξιδιού, δηλαδή Πειραιάς Ηράκλειο (μέσω

37 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 36 Σαντορίνης), προκύπτει μέσος χρόνος ταξιδιού 9 ώρες. Ζητείται, η πλέον πιθανολογούμενη, αναλογία του χρόνου μεταξύ των ενδιάμεσων αποστάσεων». Απάντηση: Είναι προφανές ότι η απάντηση στο παραπάνω πρόβλημα, είναι 2/1 ώρες! Δηλαδή Πειραιάς Σαντορίνη = 6 ώρες και Σαντορίνη Ηράκλειο = 3 ώρες. Άρα 2/1!!! 1 η παραλλαγή - δυσκολία: Τα δεδομένα του παραπάνω προβλήματος αυξάνονται με την επιβολή ενός επιπλέον δείγματος: «Από 100 διαφορετικές μετρήσεις, προέκυψε ότι μέσος όρος χρονικής διάρκειας του δεύτερου τμήματος του ταξιδιού, ήτοι Σαντορίνη - Ηράκλειο, είναι 3,5 ώρες. Το πρόβλημα που δημιουργείται είναι: «πως θα αξιοποιήσουμε το επιπλέον δείγμα»; 2 η παραλλαγή - δυσκολία: Το πρόβλημα γίνεται ακόμη δυσκολότερο, όταν οι στάσεις του βαποριού αυξάνονται σε 5 ( με δεδομένα, τους μέσους όρους των χρόνων από λιμάνι σε λιμάνι και του χρόνου του συνολικού ταξιδιού, που προέκυψαν από ανεξάρτητες μεταξύ τους μετρήσεις), όταν οι μετρήσεις είναι διαφορετικές σε αριθμό ανά περίπτωση και όταν δίδεται το μέσο τετραγωνικό σφάλμα τους. Γίνεται αντιληπτό, ότι η επίλυση του παραπάνω προβλήματος, ξεφεύγει από τα όρια της παρούσης διπλωματικής εργασίας και αφήνεται ως παρακαταθήκη για τον μελλοντικό αναγνώστη ενδιαφερόμενο. Παρόλα αυτά αξιοποιώντας τα αντίστοιχα ζευγάρια που παρουσιάζουν το μεγαλύτερο πλήθος δείγματος ανά περίπτωση, μπορούμε να πάρουμε μία εικόνα από την αναλογία που προκύπτει για κάθε όροφο σε σχέση με τον πρώτο. ΠΕΡΙΟΧΗ ΧΑΡΙΛΑΟΥ ΟΡΟΦΟΣ >5 ΣΥΝ. ΟΡΟΦΟΥ 1,00 1,03 1,10 1,14 1,16 1,19 Πίνακας 9 ΠΕΡΙΟΧΗ ΠΥΛΑΙΑΣ ΟΡΟΦΟΣ 0 0, ΣΥΝ. ΟΡΟΦΟΥ 0,63 0,75 1,00 1,06 1,10 Πίνακας 10

38 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 37 Στην συνέχεια επιχειρείται η διόρθωση, μόνο για την περιοχή της Χαριλάου, όπου υπάρχει μεγαλύτερη ομαλότητα στο δείγμα των εγγραφών, του σχετικού πίνακα με τον εξής τρόπο: Με δεδομένες την αναλογία μεταξύ 1 ου και 2 ου ορόφου, διορθώνουμε την αναλογία μεταξύ 1 ου και 3 ου, βγάζοντας τον μέσο όρο της προηγούμενης αναλογίας και της αναλογίας 2 ου και 3 ου, συνυπολογίζοντας το «βάρος» κάθε αναλογίας, που προκύπτει από το πλήθος του δείγματος από το οποίο προέκυψε. Το αυτό γίνεται και για τους υπόλοιπους ορόφους, θεωρώντας ως δεδομένους τους «διορθωμένους» πλέον συντελεστές για τους προηγούμενους ορόφους. Ακολουθεί το συγκριτικό διάγραμμα για την περιοχή της Χαριλάου, με τους συντελεστές που προέκυψαν από όλες τις μεθόδους προσεγγίσεων: Γράφημα 32

39 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 38 Συμπεράσματα: 1. Παρατηρούμε ότι υπάρχει σημαντική συνταύτιση των αποτελεσμάτων όλων των μεθοδολογιών μεταξύ τους, αλλά και με τους επιβαλλόμενους συντελεστές από την εφορία. 2. Εξαίρεση αποτελούν οι δύο τελευταίες ομάδες, η οποία δικαιολογείται είτε από το μικρό πλήθος δείγματος, είτε από το γεγονός, ότι σε αυτές τις περιπτώσεις των υψηλών ορόφων, κάποια από τα διαμερίσματα είναι «ρετιρέ» και κάποια όχι, ιδιότητα που διαφοροποιεί σαφώς την τιμή τους. 3. Από τα παραπάνω συμπεραίνουμε, ότι μπορούμε με σημαντική ασφάλεια, να εμπιστευτούμε τους «συντελεστές ορόφου» που επιβάλει η εφορία.

40 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑΣ: Παίρνει τιμές από 1,00 έως 1,30 ανάλογα με την επιφάνεια του πωλούμενου διαμερίσματος. Αναλυτικότερα οι συντελεστές δίδονται από τον παρακάτω πίνακα: ΕΜΒΑΔΟΝ Συντελεστής ΕΠΙΦΑΝΕΙΑΣ 25 τ.μ. ΕΜΒΑΔΟΝ 1,05 25 τ.μ. < ΕΜΒΑΔΟΝ 100 τ.μ. 1, τ.μ. < ΕΜΒΑΔΟΝ 200 τ.μ. 200 τ.μ. < ΕΜΒΑΔΟΝ 300 τ.μ. 300 τ.μ. < ΕΜΒΑΔΟΝ 500 τ.μ. 1,05 1,10 1, τ.μ. < ΕΜΒΑΔΟΝ 1,30 Πίνακας 11 Εύκολα γίνεται αντιληπτό, από τον παραπάνω πίνακα, ότι το σκεπτικό της κατάρτισης του, δεν είναι η επιβολή ενός συντελεστή που σκοπό έχει την διόρθωση της αντικειμενικής αξίας προς την «πραγματική», δηλαδή αυτή που επιβάλει η «αγορά», αλλά ενός «κοινωνικού» συντελεστή, με σκοπό την αύξηση της φορολογίας των μεγάλων ακινήτων. Έτσι δεν τίθεται ζήτημα, σύγκρισης των παραπάνω συντελεστών με αυτούς που θα προκύψουν από την παρούσα έρευνα. Το «στήσιμο» της βάσης δεδομένων προκειμένου να υποστούν την κατάλληλη επεξεργασία, ώστε να προκύψουν οι συντελεστές επιφανείας που ισχύουν πραγματικά στην αγορά, έχει ως εξής: Χωρίστηκαν τα εμβαδά σε πέντε ομάδες ( οι ίδιες που χρησιμοποιήθηκαν από την ΕΣΥΕ, με την διαφορά ότι ενοποιήθηκαν οι δύο μεγάλες). Επιλέχθηκαν μόνο νεόδμητες κατοικίες, ώστε να «απαλλαχθούμε» από τον σφάλμα της παλαιότητας. Από τις προκύπτουσες από το παραπάνω «φίλτρο», επιλέχθηκαν μόνο οι ευρισκόμενες στον 1 ο όροφο, ώστε να αποφευχθεί το σφάλμα «ορόφου» Τέλος κρατήθηκαν όσες ανήκαν στο δείγμα του 2006 και 2007, ώστε να μην εμφιλοχωρήσει το σφάλμα της διαφορετικότητας των τιμών από έτος σε έτος

41 Α.Π.Θ. ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ: Π.Μ.Σ. «ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ» 40 Ως ομάδα σύγκρισης επιλέχθηκε η ομάδα από 50 έως 74 τ.μ. Συγκρίθηκαν οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο που προέκυψαν. Ακολουθούν τα σχετικά γραφήματα: ΠΕΡΙΟΧΗ ΧΑΡΙΛΑΟΥ 1,15 1,10 1,10 ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑΣ 1,05 1,00 0,95 0,90 1,00 0,98 0,85 0,80 < > 100 Τ.Μ. ΠΕΡΙΟΧΗ ΠΥΛΑΙΑΣ Γράφημα 33 1,10 1,05 1,05 ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑΣ 1,00 0,95 0,90 1,00 0,98 0,95 0,85 0,80 < Τ.Μ. Γράφημα 34