DORECO ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ & ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Transcript

1 DORECO ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ & ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Ετήσιες Οικονοµικές Καταστάσεις της χρήσης από 1 Ιανουαρίου µέχρι 31 εκεµβρίου 2011 σύµφωνα µε τα ιεθνή Πρότυπα Χρηµατοοικονοµικής Αναφοράς που έχουν υιοθετηθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση

2 ΠΙΝΑΚΑΣ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΩΝ ΣΕΛΙ Α Έκθεση του ιοικητικού Συµβουλίου... 4 Έκθεση Ελέγχου Ανεξάρτητου Ορκωτού Ελεγκτή Λογιστή... 8 Ι. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΘΕΣΗΣ... 9 ΙΙ. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΣΥΝΟΛΙΚΟΥ ΕΙΣΟ ΗΜΑΤΟΣ ΙΙΙ. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΣΥΝΟΛΙΚΩΝ ΕΣΟ ΩΝ ΧΡΗΣΗΣ ΙV. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΜΕΤΑΒΟΛΩΝ Ι ΙΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ V. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΤΑΜΙΑΚΩΝ ΡΟΩΝ ΣΗΜΕΙΩΣΕΙΣ ΕΠΙ ΤΩΝ ΕΤΗΣΙΩΝ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΚΑΤΑΣΤΑΣΕΩΝ Γενικές ληροφορίες Οι σηµαντικές λογιστικές αρχές ου χρησιµο οιεί η εταιρία Πλαίσιο κατάρτισης των οικονοµικών καταστάσεων Επενδύσεις σε ακίνητα Πάγια περιουσιακά στοιχεία Αποµείωση Αξίας Περιουσιακών Στοιχείων Πελάτες και λοιπές απαιτήσεις ιαθέσιµα Μετοχικό κεφάλαιο Κέρδη ανά µετοχή ιανοµή µερισµάτων Αναγνώριση εσόδων Κόστος χρηµατοδότησης Φόρος εισοδήµατος Αναβαλλόµενοι φόροι Συναλλαγές µε συνδεδεµένα µέρη Πληροφόρηση περί Τοµέων ραστηριότητας ιαχείριση χρηµατοοικονοµικού κινδύνου Παράγοντες χρηµατοοικονοµικού κινδύνου Προσδιορισµός των ευλόγων αξιών Σηµαντικές λογιστικές εκτιµήσεις και κρίσεις της ιοίκησης Εκτίµηση της «εύλογης αξίας» των επενδύσεων σε ακίνητα Κύριες παραδοχές της διοίκησης για την εκτίµηση της «εύλογης αξίας» Πρόσθετες ληροφορίες Επενδύσεις σε ακίνητα Ενσώµατα πάγια στοιχεία Λοιπές µακροπρόθεσµες απαιτήσεις Πελάτες -Μισθωτές ακινήτων Λοιπές απαιτήσεις Ταµιακά ιαθέσιµα και Ισοδύναµα Μετοχικό Κεφάλαιο ιαφορά υπέρ το άρτιο Αποτελέσµατα εις νέο άνεια Αναβαλλόµενος Φόρος Εισοδήµατος Υποχρεώσεις για παροχές στους εργαζόµενους Προβλέψεις Λοιπές µακροχρόνιες υποχρεώσεις Προµηθευτές Τρέχων Φόρος Εισοδήµατος Λοιπές βραχυπρόθεσµες υποχρεώσεις Έσοδα από παροχή υπηρεσιών Έξοδα σχετιζόµενα µε επενδύσεις σε ακίνητα Αµοιβές και έξοδα προσωπικού Λοιπά λειτουργικά έξοδα Λοιπά έσοδα Χρηµατοοικονοµικά Έξοδα Φόρος Εισοδήµατος Κέρδη ανά µετοχή Σελίδα 2 από 27

3 5.26 Συναλλαγές - Απαιτήσεις και Υποχρεώσεις από ή προς συνδεδεµένα µέρη εσµεύσεις και Ενδεχόµενες Υποχρεώσεις και απαιτήσεις Ανάλυση Ευαισθησίας Μεταγενέστερα του Ισολογισµού Γεγονότα Σελίδα 3 από 27

4 Έκθεση του ιοικητικού Συµβουλίου Προς την Ετήσια Γενική Συνέλευση των Μετόχων της Εταιρείας DORECO ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΑΝΑΠΤΥΞΕΩΣ & ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Κύριοι Μέτοχοι, Έχουµε την τιµή να σας υποβάλλουµε για έγκριση, σύµφωνα µε το νόµο και το Καταστατικό της εταιρείας, τις οικονοµικές καταστάσεις, που καλύπτουν το χρονικό διάστηµα από 1 Ιανουαρίου 2011 έως 31 εκεµβρίου 2011 και να σας εκθέσουµε τα ακόλουθα, σχετικά µε τη δραστηριότητα της εταιρίας κατά τη διάρκεια της χρήσεως, την οικονοµική θέση και την προβλεπόµενη από το ιοικητικό Συµβούλιο πορεία της, στη αµέσως επόµενη χρήση. Εξέλιξη των εργασιών Κύκλος εργασιών Τα έσοδα της εταιρείας από µισθώµατα επενδυτικών ακινήτων για το 2011 ήταν 2,13 εκατ ( 3,23 εκατ. το 2010) και 1,78 εκατ ( 1,94 εκατ. ευρώ το 2010) από την από παροχή υπηρεσιών, που περιλαµβάνει τιµολόγηση κοινοχρήστων υπηρεσιών & δαπανών marketing καθώς και έσοδα στάθµευσης. Ο συνολικός κύκλος εργασιών παρουσιάζει µείωση σε σχέση µε την χρήση 2010 και οφείλεται στις αρνητικές οικονοµικές συγκυρίες που οδήγησαν σε µείωση των εσόδων από µισθώµατα, καθώς η διοίκηση προχώρησε σε προσωρινές µειώσεις των µισθωµάτων µε στόχο να µπορέσουν οι µισθωτές να ανταπεξέλθουν στην µείωση του τζίρου τους λόγω της συνεχιζόµενης οικονοµικής κρίσης. Λειτουργικά αποτελέσµατα Οι λειτουργικές ζηµίες της Εταιρείας για το 2011 ανήλθαν σε 4,16 εκατ έναντι ζηµιών 7,68 εκατ της χρήσης 2010 και οφείλονται κυρίως στη µείωση κατά 5,5 εκατ της εύλογης αξίας των ακινήτων καθώς και την πτώση των εσόδων από µισθώµατα. Τα έξοδα σχετιζόµενα µε επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν στα 1,83 εκατ και παρουσιάζονται µειωµένα κατά 0,4 εκατ σε σχέση µε την αντίστοιχη δαπάνη της χρήσης 2010, ( 2,22 εκατ) σαν αποτέλεσµα της πολικής της εταιρείας για µείωση του κόστους λειτουργίας του εµπορικού κέντρου Athens Heart. Τα έξοδα προσωπικού παρουσίασαν µείωση κατά 63 χιλ. σε σχέση µε το 2010 και ανήλθαν σε 324 χιλ. ευρώ. Ο αριθµός του προσωπικού την όπως και την ήταν 8 άτοµα. Τα λοιπά λειτουργικά έξοδα για το 2011 ήταν 0,99 εκατ και παρουσιάζονται µειωµένα σε σχέση µε τις αντίστοιχες δαπάνες της χρήσης 2010 ( 1,80 εκατ). Κόστος χρηµατοδότησης Το κόστος χρηµατοδότησης διαµορφώθηκε σε 2,60 εκατ. από 1,31 εκατ για το Η αύξηση οφείλεται στην έκδοση τον Ιούλιο του 2010 οµολογιακού δανείου χιλ. της ΕΤΕ προς την DORECO, το οποίο αντικατέστησε παλαιότερο οµολογιακό δάνειο ύψους χιλ. προς την µητρική εταιρεία PASAL SA. Καθαρά αποτελέσµατα µετά από φόρους Το καθαρά αποτέλεσµα (ζηµιές) µετά από φόρους που αναλογούν στους µετόχους για την χρήση 2011 είναι 5,54 εκατ έναντι ζηµιών 6,76 εκατ. της χρήσης 2010 και αντιστοιχούν σε ζηµιές 79,1052 ανά µετοχή. Προοπτικές - Κυριότεροι Κίνδυνοι και Αβεβαιότητες Για την Ελληνική οικονοµία προβλέπεται ότι για το 2012 ο ρυθµός ανάπτυξης του ΑΕΠ θα συνεχίσει είναι αρνητικός µε την αναµενόµενη ανάπτυξη να τοποθετείται χρονικά στα µέσα ή προς τα τέλη του Οι προοπτικές αυτές θα συνεχιζόταν να επιδρούν αρνητικά στην κτηµαταγορά και στο λιανεµπόριο. Η συνεχιζόµενη δυσκολία στην άντληση κεφαλαίων, και η οικονοµική αβεβαιότητα, έχει οδηγήσει σε κρίση την αγορά ακινήτων, όπου τηρείται στάση αναµονής, µε αποτέλεσµα την αναβολή ή και την ακύρωση σηµαντικών πράξεων και τη διαµόρφωση υψηλών επιπέδων προσφοράς σε σχέση µε τα επίπεδα ζήτησης, σχεδόν για όλες τις κατηγορίες ακινήτων. Παράλληλα τόσο ο ιδιωτικός όσο και ο δηµόσιος τοµέας (εταιρίες, φορείς, ιδιώτες και λοιποί χρήστες ακινήτων) εξετάζουν λύσεις για τη µείωση των δαπανών τους, µέσω µείωσης των χρησιµοποιούµενων επιφανειών ή / και, επαναδιαπραγµάτευσης µισθώσεων. Σε κάθε περίπτωση αναµένεται µείωση σε κάποιο βαθµό των αξιών των ακινήτων, ιδίως σε περιοχές όπου υπήρξε µεγάλη αύξηση τα τελευταία χρόνια ενώ παράλληλα θα πρέπει να αναµένεται και µείωση των µισθωτικών αξιών. Το µέγεθος της µείωσης αυτής δεν είναι δυνατόν να εκτιµηθεί και εξαρτάται, την επιτυχία των όποιων µέτρων δηµοσιονοµικής προσαρµογής, την οµαλοποίηση της αγοράς καθώς και την αντιστροφή του σηµερινού αρνητικού κλίµατος. Παράγοντες χρηµατοοικονοµικού κινδύνου Η εταιρία εκτίθεται σε κινδύνους που προέρχονται από την αβεβαιότητα που χαρακτηρίζει τις εκτιµήσεις για τα ακριβή µεγέθη της αγοράς και την µελλοντική τους εξέλιξη. Στους κινδύνους περιλαµβάνονται ο κίνδυνος αγοράς (µεταβολές στις τιµές αγοράς και στα επιτόκια), ο κίνδυνος ρευστότητας και ο πιστωτικός κίνδυνος. Η πολιτική διαχείρισης κινδύνων της εταιρίας επιδιώκει να ελαχιστοποιήσει την ενδεχόµενη αρνητική τους επίδραση στη χρηµατοοικονοµική απόδοση Σελίδα 4 από 27

5 της. Οι διαδικασίες για την διαχείριση του κινδύνου διεκπεραιώνονται από τις Οικονοµικές Υπηρεσίες σύµφωνα µε συγκεκριµένους κανόνες που έχουν τεθεί από το ιοικητικό Συµβούλιο. Το ιοικητικό Συµβούλιο παρέχει οδηγίες και κατευθύνσεις για την γενική διαχείριση του κινδύνου καθώς και ειδικές οδηγίες για την διαχείριση συγκεκριµένων κινδύνων. α) Κίνδυνος αγοράς ι) Τιµές επενδυτικών ακινήτων Η λειτουργία της αγοράς ακινήτων εµπεριέχει κινδύνους, που σχετίζονται µε παράγοντες όπως η γεωγραφική θέση και η εµπορικότητα του ακινήτου, η γενικότερη επιχειρηµατική δραστηριότητα της περιοχής και το είδος της χρήσης σε σχέση µε µελλοντικές εξελίξεις και τάσεις. Οι παράγοντες αυτοί καθένας ξεχωριστά ή σε συνδυασµό µπορούν να επιφέρουν εµπορική αναβάθµιση ή υποβάθµιση της περιοχής και του ακινήτου µε άµεση επίδραση στην αξία του. Επιπλέον, οι διακυµάνσεις στο οικονοµικό κλίµα είναι δυνατόν να επηρεάσουν τη σχέση απόδοσης κινδύνου που αναζητούν οι επενδυτές και να τους οδηγήσουν σε αναζήτηση άλλων µορφών επένδυσης µε αποτέλεσµα να υπάρξουν αρνητικές εξελίξεις στην αγορά ακινήτων, και θα µπορούσαν να επηρεάσουν την εύλογη αξία των ακινήτων της Εταιρείας και κατ επέκταση τις επιδόσεις του και την χρηµατοοικονοµική του θέση. Γενικά, όταν η οικονοµία διανύει περιόδους ανάπτυξης, σηµειώνεται αύξηση της κατανάλωσης και αντίστοιχη αύξηση των επενδύσεων, και δηµιουργούνται και οι εµπορικές συνθήκες για την αύξηση της ζήτησης νέων εµπορικών χώρων. Αντίθετα, σε περιπτώσεις όπου επικρατούν, δυσµενείς οικονοµικές συνθήκες, ή ζήτηση προϊόντων και υπηρεσιών µειώνεται επηρεάζοντας δυσµενώς και τους αντίστοιχους παραγωγικούς κλάδους, µε αποτέλεσµα τον περιορισµό της ζήτησης επαγγελµατικών χώρων. Σύµφωνα µε την ανάλυση ευαισθησίας των αποτελεσµάτων της εταιρείας εξ αιτίας µεταβολών στις τιµές αγοράς των ακινήτων προκύπτει ότι µια µείωση 1% στις τιµές αγοράς (εύλογες αξίες) των ακινήτων, θα είχε ως αποτέλεσµα ζηµία µετά από φόρους στα αποτελέσµατα της χρήσης ύψους 524 χιλ το 2011 (για το 2010: 540 χιλ). Αντίστοιχα, Μια αύξηση 1% στις εύλογες αξίες θα είχε ως αποτέλεσµα κέρδος µετά από φόρους στα αποτελέσµατα της χρήσης ύψους 524 χιλ το 2011 (για το 2010: 540 χιλ. ιι) Κίνδυνος ταµειακών ροών λόγω µεταβολής των επιτοκίων: Η έκθεση της Εταιρίας στον κίνδυνο από διακυµάνσεις στα επιτόκια προέρχεται κυρίως από τραπεζικά δάνεια. Η Εταιρεία είναι εκτεθειµένη στις διακυµάνσεις των επιτοκίων που επικρατούν στην αγορά και τα οποία επηρεάζουν την χρηµατοοικονοµική του θέση καθώς και τις ταµειακές του ροές. Το κόστος δανεισµού δύναται να αυξάνεται ως αποτέλεσµα τέτοιων αλλαγών και να δηµιουργούνται ζηµιές ή να µειώνεται κατά την εµφάνιση απρόοπτων γεγονότων. Η παρακάτω ανάλυση ευαισθησίας βασίζεται στην παραδοχή ότι µεταβάλλεται το επιτόκιο δανεισµού της εταιρείας, ενώ οι υπόλοιπες µεταβλητές παραµένουν σταθερές. Σηµειώνεται ότι στην πραγµατικότητα µεταβολή µίας παραµέτρου (αλλαγή επιτοκίου) µπορεί να επηρεάσει περισσότερες από µία µεταβλητές. Μια αύξηση 1% στο επιτόκιο θα είχε ως αποτέλεσµα ζηµία µετά από φόρους στα αποτελέσµατα της χρήσης ύψους 383 χιλ το 2011 (2010: 398 χιλ). Μια µείωση 1% στο επιτόκιο θα είχε ως αποτέλεσµα κέρδος µετά από φόρους στα αποτελέσµατα της χρήσης ύψους 383 χιλ το 2011 (2010: 398 χιλ). β) Κίνδυνος ρευστότητας: Συνετή διαχείριση του κινδύνου ρευστότητας συνεπάγεται επαρκή ταµειακά υπόλοιπα, δυνατότητα άντλησης κεφαλαίων µέσω ενός επαρκούς ύψους δεσµευµένων πιστωτικών διευκολύνσεων. Λόγω της δυναµικής φύσης της επιχειρηµατικής δραστηριότητας, η ιοίκηση της Εταιρίας στοχεύει να διατηρήσει ελαστικότητα στην άντληση κεφαλαίων διατηρώντας επαρκή πιστωτικά όρια, κυρίως µακροχρόνιου δανεισµού, θέτοντας σαν εξασφάλιση την ακίνητη περιουσία της. Για τον σκοπό αυτό, η διοίκηση παρακολουθεί τακτικά τις κυλιόµενες προβλέψεις των ταµιακών ροών και διαθεσίµων. Ακολουθεί η ανάλυση των χρηµατοοικονοµικών περιουσιακών στοιχείων & υποχρεώσεων σύµφωνα µε την λήξη τους. Χρηµατοοικονοµικά περιουσιακά στοιχεία Κυκλοφορούν Ενεργητικό Εµπορικές και λοιπές απαιτήσεις ( λήξη εντός ενός έτους) , ,77 Ταµειακά διαθέσιµα και ισοδύναµα ( λήξη εντός ενός έτους) , , , ,82 Χρηµατοοικονοµικές υποχρεώσεις Μακροπρόθεσµες υποχρεώσεις Μακροπρόθεσµα άνεια Από 1 έως 2 έτη , ,00 Από 2 έως 5 έτη , ,00 Πάνω από 5 έτη , , , ,00 Βραχυπρόθεσµες υποχρεώσεις (λήξη εντός έτους) Προµηθευτές και λοιπές Εµπορικές υποχρεώσεις , ,78 Τρέχουσες φορολογικές υποχρεώσεις , ,38 Βραχυπρόθεσµα άνεια , , , ,16 Σελίδα 5 από 27

6 Η εταιρία έχει καταρτίσει και υλοποιεί πλάνο για την εξυπηρέτηση των βραχυπρόθεσµων υποχρεώσεων που περιλαµβάνει (α) είσπραξη ληξιπρόθεσµων απαιτήσεων και (β) αναχρηµατοδότηση τραπεζικών χρεολυσίων µε µετάθεση τους σε µακροπρόθεσµο χρονικό ορίζοντα. γ) Πιστωτικός κίνδυνος: Η εταιρεία εκτίθεται σε πιστωτικό κίνδυνο αναφορικά µε τις εµπορικές απαιτήσεις από µισθωτές. Για την ελαχιστοποίηση των επιπτώσεων του, έχουν εφαρµοστεί διαδικασίες που να διασφαλίζεται ότι οι συναλλαγές του εταιρείας πραγµατοποιούνται µε πελάτες µε επαρκή πιστοληπτική ικανότητα και παράλληλα δίνονται επαρκείς εγγυήσεις όταν πρόκειται για εκµισθώσεις. δ) Πολιτικές και διαδικασίες διαχείρισης κεφαλαίου: Πολιτική της εταιρείας είναι η διατήρηση µίας υγιούς κεφαλαιακής διάρθρωσης, ώστε να υποστηρίζεται η µελλοντική της ανάπτυξη και να υπάρχει εµπιστοσύνη εκ µέρους των επενδυτών και των πιστωτών της. Η εξέλιξη της κεφαλαιακή διάρθρωσης παρακολουθείται βάσει συντελεστή µόχλευσης που αφορά την σχέση του καθαρού δανεισµού προς το σύνολο των επενδύσεων (Loan to Value). Ο συντελεστής υπολογίζεται ως το καθαρό χρέος διαιρούµενο µε το ύψος των συνολικών επενδύσεων της εταιρείας. Το καθαρό χρέος είναι ο συνολικός δανεισµός (βραχυπρόθεσµα και µακροπρόθεσµα δάνεια όπως εµφανίζονται στον ενοποιηµένο ισολογισµό) µείον τα χρηµατικά διαθέσιµα. Οι συνολικές επενδύσεις υπολογίζονται σαν το σύνολο των επενδυτικών ακινήτων, ενσώµατων & άυλων παγίων και των χρηµατοοικονοµικών περιουσιακών στοιχείων. Ο συντελεστής µόχλευσης (Loan to Value) υπολογίζεται ως εξής: Συντελεστής µόχλευσης (Loan to Value) Συνολικός ανεισµός , ,00 Μείον: Χρηµατικά διαθέσιµα , ,05 Καθαρό χρέος , ,95 Επενδύσεις σε ακίνητα , ,00 Ενσώµατα Πάγια Στοιχεία , ,28 Άυλα πάγια 1.309,36 0,35 Σύνολο επενδύσεων , ,28 Συντελεστής µόχλευσης (Loan to Value) 72,66% 66,29% Συναλλαγές µε συνδεδεµένα µέρη. Οι εµπορικές συναλλαγές της εταιρίας µε τις συνδεδεµένες µε αυτή εταιρίες και πρόσωπα στη διάρκεια της χρήσης 2011 αναφέρονται στην σηµείωση 5.26 των ετήσιων οικονοµικών καταστάσεων. Μερισµατική πολιτική Το ιοικητικό Συµβούλιο προτείνει στην τακτική Γενική Συνέλευση των µετόχων της εταιρίας την µη διανοµή µερίσµατος. Σηµαντικά γεγονότα µετά την λήξη της χρήσης Πέραν των ήδη µνηµονευθέντων γεγονότων, δεν υπάρχουν ουσιώδη γεγονότα, µεταγενέστερα της ηµεροµηνίας έκδοσης των οικονοµικών καταστάσεων της , που να αφορούν την Εταιρία. Κύριοι Μέτοχοι, µε βάση και όσα προαναφέρθηκαν, σας καλώ να εγκρίνετε τις οικονοµικές καταστάσεις, που καλύπτουν το χρονικό διάστηµα από 1 Ιανουαρίου 2011 έως 31 εκεµβρίου Με τιµή Για το ιοικητικό Συµβούλιο Ο Πρόεδρος & ιευθύνων Σύµβουλος Σωτήριος Θεοδωρίδης Απόσπασµα από το βιβλίο πρακτικών του.σ Αθήνα, 29 Μαΐου 2012 Βεβαιώνεται ότι η ανωτέρω Έκθεση του ιοικητικού Συµβουλίου προς την Τακτική Γενική Συνέλευση είναι αυτή που αναφέρεται στην Έκθεση Ελέγχου που χορηγήσαµε µε ηµεροµηνία 31 Μαΐου 2012 Αθήνα, 31 Μαΐου 2012 Ο ΟΡΚΩΤΟΣ ΕΛΕΓΚΤΗΣ ΛΟΓΙΣΤΗΣ ΓΕΩΡΓΙΟΣ Κ. ΤΣΙΩΛΗΣ Σελίδα 6 από 27

7 Α.Μ. Σ.Ο.Ε.Λ Φωκ. Νέγρη 3, Αθήνα Α. Μ. Σ.Ο.Ε.Λ.125 Σελίδα 7 από 27

8 Έκθεση Ελέγχου Ανεξάρτητου Ορκωτού Ελεγκτή Λογιστή Προς τους Μετόχους της Εταιρείας «DORECO Ανώνυµος Τεχνική Εµπορική και Βιοµηχανική Εταιρία Αναπτύξεως και Εκµετάλλευσης Ακινήτων» Έκθεση επί των Οικονοµικών Καταστάσεων Ελέγξαµε τις συνηµµένες οικονοµικές καταστάσεις της Εταιρείας «DORECO Ανώνυµος Τεχνική Εµπορική και Βιοµηχανική Εταιρία Αναπτύξεως και Εκµετάλλευσης Ακινήτων», οι οποίες αποτελούνται από την κατάσταση οικονοµικής θέσης της 31 ης εκεµβρίου 2011, τις καταστάσεις αποτελεσµάτων χρήσεως και συνολικού εισοδήµατος, µεταβολών ιδίων κεφαλαίων και ταµειακών ροών της χρήσεως που έληξε την ηµεροµηνία αυτή, καθώς και περίληψη σηµαντικών λογιστικών αρχών και µεθόδων και λοιπές επεξηγηµατικές πληροφορίες. Ευθύνη της ιοίκησης για τις Οικονοµικές Καταστάσεις Η διοίκηση έχει την ευθύνη για την κατάρτιση και εύλογη παρουσίαση αυτών των οικονοµικών καταστάσεων σύµφωνα µε τα ιεθνή Πρότυπα Χρηµατοοικονοµικής Αναφοράς, όπως αυτά έχουν υιοθετηθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση, όπως και για εκείνες τις εσωτερικές δικλίδες, που η διοίκηση καθορίζει ως απαραίτητες, ώστε να καθίσταται δυνατή η κατάρτιση οικονοµικών καταστάσεων απαλλαγµένων από ουσιώδη ανακρίβεια, που οφείλεται είτε σε απάτη είτε σε λάθος. Ευθύνη του Ελεγκτή Η δική µας ευθύνη είναι να εκφράσουµε γνώµη επί αυτών των οικονοµικών καταστάσεων µε βάση τον έλεγχό µας. ιενεργήσαµε τον έλεγχό µας σύµφωνα µε τα ιεθνή Πρότυπα Ελέγχου. Τα πρότυπα αυτά απαιτούν να συµµορφωνόµαστε µε κανόνες δεοντολογίας, καθώς και να σχεδιάζουµε και διενεργούµε τον έλεγχο µε σκοπό την απόκτηση εύλογης διασφάλισης για το εάν οι οικονοµικές καταστάσεις είναι απαλλαγµένες από ουσιώδη ανακρίβεια. Ο έλεγχος περιλαµβάνει τη διενέργεια διαδικασιών για την απόκτηση ελεγκτικών τεκµηρίων, σχετικά µε τα ποσά και τις γνωστοποιήσεις στις οικονοµικές καταστάσεις. Οι επιλεγόµενες διαδικασίες βασίζονται στην κρίση του ελεγκτή περιλαµβανοµένης της εκτίµησης των κινδύνων ουσιώδους ανακρίβειας των οικονοµικών καταστάσεων, που οφείλεται είτε σε απάτη είτε σε λάθος. Κατά τη διενέργεια αυτών των εκτιµήσεων κινδύνου, ο ελεγκτής εξετάζει τις εσωτερικές δικλίδες που σχετίζονται µε την κατάρτιση και εύλογη παρουσίαση των οικονοµικών καταστάσεων της εταιρείας, µε σκοπό το σχεδιασµό ελεγκτικών διαδικασιών κατάλληλων για τις περιστάσεις, αλλά όχι µε σκοπό την έκφραση γνώµης επί της αποτελεσµατικότητας των εσωτερικών δικλίδων της εταιρείας. Ο έλεγχος περιλαµβάνει επίσης την αξιολόγηση της καταλληλότητας των λογιστικών αρχών και µεθόδων που χρησιµοποιήθηκαν και του εύλογου των εκτιµήσεων που έγιναν από τη διοίκηση, καθώς και αξιολόγηση της συνολικής παρουσίασης των οικονοµικών καταστάσεων. Πιστεύουµε ότι τα ελεγκτικά τεκµήρια που έχουµε συγκεντρώσει είναι επαρκή και κατάλληλα για τη θεµελίωση της ελεγκτικής µας γνώµης. Γνώµη Κατά τη γνώµη µας, οι συνηµµένες οικονοµικές καταστάσεις παρουσιάζουν εύλογα, από κάθε ουσιώδη άποψη, την οικονοµική θέση της Εταιρείας «DORECO Ανώνυµος Τεχνική Εµπορική και Βιοµηχανική Εταιρία Αναπτύξεως και Εκµετάλλευσης Ακινήτων», κατά την 31 η εκεµβρίου 2011 και τη χρηµατοοικονοµική της επίδοση και τις ταµειακές της ροές για τη χρήση που έληξε την ηµεροµηνία αυτή σύµφωνα µε τα ιεθνή Πρότυπα Χρηµατοοικονοµικής Αναφοράς, όπως αυτά έχουν υιοθετηθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση. Αναφορά επί Άλλων Νοµικών και Κανονιστικών Θεµάτων Επαληθεύσαµε τη συµφωνία και την αντιστοίχηση του περιεχοµένου της Έκθεσης ιαχείρισης του ιοικητικού Συµβουλίου µε τις συνηµµένες οικονοµικές καταστάσεις, στα πλαίσια των οριζόµενων από τα άρθρα 43α και 37 του Κ.Ν. 2190/1920. Αθήνα, 31 Μαΐου 2012 Ο ΟΡΚΩΤΟΣ ΕΛΕΓΚΤΗΣ ΛΟΓΙΣΤΗΣ ΓΕΩΡΓΙΟΣ Κ.ΤΣΙΩΛΗΣ Α.Μ. Σ.Ο.Ε.Λ Φωκ. Νέγρη 3, Αθήνα Α. Μ. Σ.Ο.Ε.Λ. 125 Σελίδα 8 από 27

9 Ι. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΘΕΣΗΣ Ποσά εκφρασµένα σε Σηµείωση ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ Μη κυκλοφορούντα περιουσιακά στοιχεία Επενδύσεις σε ακίνητα , ,00 Ενσώµατα Πάγια Στοιχεία , ,28 Άυλα πάγια 1.309,36 0,35 Λοιπές µακροπρόθεσµες απαιτήσεις , , , ,17 Κυκλοφορούντα περιουσιακά στοιχεία Πελάτες και Λοιπές Εµπορικές Απαιτήσεις , ,06 Λοιπές απαιτήσεις , ,71 Ταµιακά διαθέσιµα και ισοδύναµα , , , ,82 Σύνολο περιουσιακών στοιχείων , ,99 Ι ΙΑ ΚΕΦΑΛΑΙΑ ΚΑΙ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ Κεφάλαιο και αποθεµατικά αποδιδόµενα στους ιδιοκτήτες της Εταιρίας Μετοχικό Κεφάλαιο , ,00 Υπέρ το άρτιο , ,00 Αποτελέσµατα εις νέον , ,66 Σύνολο Ιδίων κεφαλαίων ιδιοκτητών Εταιρίας , ,66 ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ Μακροπρόθεσµες υποχρεώσεις Μακροπρόθεσµα άνεια , ,00 Αναβαλλόµενος φόρος εισοδήµατος , ,70 Υποχρεώσεις για παροχές στους εργαζόµενους , ,00 Προβλέψεις , ,61 Λοιπές Μακροπρόθεσµες Υποχρεώσεις , , , ,17 Βραχυπρόθεσµες υποχρεώσεις Προµηθευτές και Λοιπές Εµπορικές Υποχρεώσεις , ,97 Τρέχων φόρος εισοδήµατος , ,38 Βραχυπρόθεσµα δάνεια , ,00 Λοιπές βραχυπρόθεσµες υποχρεώσεις , , , ,16 Σύνολο υποχρεώσεων , ,33 Σύνολο Ιδίων Κεφαλαίων και Υποχρεώσεων , ,99 Σελίδα 9 από 27

10 ΙΙ. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΣΥΝΟΛΙΚΟΥ ΕΙΣΟ ΗΜΑΤΟΣ Σηµείωση Έσοδα µίσθωσης επενδυτικών ακινήτων , ,29 Έσοδα από παροχή υπηρεσιών , ,23 Αποτελέσµατα από την επιµέτρηση στην εύλογη αξία των επενδυτικών ακινήτων , ,58 Έξοδα σχετιζόµενα µε επενδύσεις σε ακίνητα , ,45 Αµοιβές και έξοδα προσωπικού , ,94 Αποσβέσεις ενσώµατων και άυλων παγίων , ,45 Λοιπά λειτουργικά έξοδα , ,68 Άλλα έσοδα , ,43 Λειτουργικές ζηµιές , ,15 Έσοδα από τόκους , ,45 Χρηµατοοικονοµικά έξοδα , ,38 Ζηµιές συνήθων εργασιών , ,08 Ζηµιές προ φόρων , ,08 Φόρος εισοδήµατος , ,96 Ζηµιές µετά φόρου χρήσης , ,12 Κατανέµονται σε: Ιδιοκτήτες εταιρίας , ,12 Βασικά και προσαρµοσµένα ζηµίες ανά µετοχή σε ευρώ , ,7647 ΙΙΙ. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΣΥΝΟΛΙΚΩΝ ΕΣΟ ΩΝ ΧΡΗΣΗΣ Ζηµιές µετά φόρου χρήσης , ,12 Λοιπά συνολικά έσοδα 0,00 0,00- Λοιπά συνολικά έσοδα µετά από φόρους 0,00 0,00 Συγκεντρωτικά συνολικά έσοδα χρήσης µετά από φόρους , ,12 Κατανέµονται σε: Ιδιοκτήτες εταιρίας , ,12 Σελίδα 10 από 27

11 ΙV. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΜΕΤΑΒΟΛΩΝ Ι ΙΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ Μετοχικό κεφάλαιο ΑΠΟ Ι ΟΜΕΝΑ ΣΤΟΥΣ Ι ΙΟΚΤΗΤΕΣ ΤΗΣ ΕΤΑΙΡΙΑΣ ιαφορά Υπέρ το Αποτελέσµατα εις Σύνολο Ιδίων άρτιο νέο Κεφαλαίων Υπόλοιπα 01/01/ , , , ,78 Μεταβολές ιδίων κεφαλαίων χρήσης 0,00 Συγκεντρωτικά συνολικά έσοδα , ,12 Αύξηση µετοχικού κεφαλαίου 4.392, , ,00 Υπόλοιπα 31/12/ , , , ,66 Υπόλοιπα 01/01/ , , , ,66 Μεταβολές ιδίων κεφαλαίων χρήσης 0,00 Συγκεντρωτικά συνολικά έσοδα , ,53 Αύξηση µετοχικού κεφαλαίου 0,00 Υπόλοιπα 31/12/ , , , ,13 Σελίδα 11 από 27

12 V. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΤΑΜΙΑΚΩΝ ΡΟΩΝ Λειτουργικές δραστηριότητες 01/01-31/12/ /01-31/12/2010 Κέρδη προ φόρων , ,08 Πλέον / µείον προσαρµογές για: Αποσβέσεις , ,45 Προβλέψεις , ,00 Αποτελέσµατα (έσοδα, έξοδα, κέρδη και ζηµιές) επενδυτικής δραστηριότητας , ,52 Χρεωστικοί τόκοι και συναφή έξοδα , ,38 Πλέον/ µείον προσαρµογές για µεταβολές λογαριασµών κεφαλαίου κίνησης ή που σχετίζονται µε τις λειτουργικές δραστηριότητες: Μείωση / (αύξηση) απαιτήσεων , ,94 (Μείωση) / αύξηση υποχρεώσεων (πλην τραπεζών) , ,38 Μείον: Χρεωστικοί τόκοι και συναφή έξοδα καταβεβληµένα , ,38 Καταβεβληµένοι φόροι , ,62 Σύνολο εισροών / (εκροών) από λειτουργικές δραστηριότητες (α) , ,17 Επενδυτικές δραστηριότητες Αγορά ενσώµατων και άυλων παγίων περιουσιακών στοιχείων , ,83 Εισπράξεις από πωλήσεις ενσώµατων και άυλων παγίων και λοιπών επενδύσεων 0, ,80 Τόκοι εισπραχθέντες , ,45 Σύνολο εισροών / (εκροών) από επενδυτικές δραστηριότητες (β) , ,58 Χρηµατοδοτικές δραστηριότητες Εισπράξεις από αύξηση µετοχικού κεφαλαίου 0, ,00 Εισπράξεις από εκδοθέντα / αναληφθέντα δάνεια 0, ,00 Εξοφλήσεις δανείων , ,54 Σύνολο εισροών / (εκροών) από χρηµατοδοτικές δραστηριότητες (γ) , ,46 Καθαρή αύξηση / (µείωση) στα ταµειακά διαθέσιµα και ισοδύναµα χρήσης (α) + (β) + (γ) , ,71 Ταµειακά διαθέσιµα και ισοδύναµα έναρξης χρήσης , ,34 Ταµειακά διαθέσιµα και ισοδύναµα λήξης χρήσης , ,05 Σελίδα 12 από 27

13 ΣΗΜΕΙΩΣΕΙΣ ΕΠΙ ΤΩΝ ΕΤΗΣΙΩΝ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΚΑΤΑΣΤΑΣΕΩΝ Της χρήσεως από 1 Ιανουαρίου έως 31 εκεµβρίου Γενικές πληροφορίες Η DORECO ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΑΝΑΠΤΥΞΕΩΣ & ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ µε Αρ.Μ.Α.Ε / 01 / Β / 08 / 102 έχει την έδρα της στην οδό Λ. Κηφισιάς 116 & αβάκη 1 στην Αθήνα Αττικής. Η δραστηριότητα της εταιρίας είναι η ανάπτυξη και εκµετάλλευση ακινήτων στην Ελλάδα και το εξωτερικό. Η εταιρία αποτελεί θυγατρική κατά 100% της εταιρίας PASAL CYPRUS LTD που εδρεύει στην Κύπρο, στην οποία η PASAL ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΑΝΑΠΤΥΞΕΩΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ κατέχει το 100% των µετοχών της. Ιδρύθηκε στις 26/02/2008 µε την υπ αριθµ. 4461/08 απόφαση της Νοµαρχίας Αθηνών. Οι οικονοµικές καταστάσεις της εταιρίας περιλαµβάνονται στις ενοποιηµένες οικονοµικές καταστάσεις, µε τη µέθοδο της πλήρους ενοποίησης, που συντάσσει η εταιρία PASAL ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΑΝΑΠΤΥΞΕΩΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ της οποίας οι µετοχές είναι εισηγµένες στο Χρηµατιστήριο Αθηνών. Οι παρούσες οικονοµικές καταστάσεις της Εταιρίας, της περιόδου από 1 Ιανουαρίου έως 31 εκεµβρίου 2011, εγκρίθηκαν από το ιοικητικό Συµβούλιο την 29 Μαΐου Το ιοικητικό Συµβούλιο αποτελείται από τους: Θεοδωρίδης Σωτήριος του Κωνσταντίνου Μαρκάζος Κωνσταντίνος του Αλεξίου Χατζηκώστας Αντώνιος του Νικολάου Πρόεδρος.Σ. και ιευθύνων Σύµβουλος Αντιπρόεδρος του.σ. Μέλος 2.Οι σηµαντικές λογιστικές αρχές που χρησιµοποιεί η εταιρία 2.1 Πλαίσιο κατάρτισης των οικονοµικών καταστάσεων Οι οικονοµικές καταστάσεις της εταιρίας (οι «Οικονοµικές Καταστάσεις»), συντάσσονται σύµφωνα µε τα ιεθνή Πρότυπα Χρηµατοοικονοµικής Αναφοράς ( Π.Χ.Α) που έχουν υιοθετηθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση και απεικονίζονται σε Ευρώ, το επίσηµο νόµισµα της χώρας όπου εδρεύει η Εταιρία. Οι Οικονοµικές Καταστάσεις έχουν συνταχθεί σύµφωνα µε την αρχή του ιστορικού κόστους µε εξαίρεση τις Επενδύσεις σε ακίνητα και τα ιαθέσιµα προς πώληση στοιχεία του ενεργητικού, που αποτιµώνται σε εύλογες αξίες. 2.2 Επενδύσεις σε ακίνητα Ακίνητα τα οποία κατέχονται ή για µακροχρόνιες εκµισθώσεις ή για κεφαλαιουχικά κέρδη ή και για τα δύο, και τα οποία δε χρησιµοποιούνται από την εταιρία, κατηγοριοποιούνται ως επενδύσεις σε ακίνητα. Οι επενδύσεις σε ακίνητα περιλαµβάνουν ιδιόκτητη γη και κτίρια, εδαφικές εκτάσεις που κατέχονται µε καθεστώς λειτουργικής µίσθωσης, κτίρια που κατέχονται µε καθεστώς χρηµατοδοτικής µίσθωσης και ακίνητα τα οποία κατασκευάζονται ή αξιοποιούνται για µελλοντική χρήση ως επενδύσεις σε ακίνητα.η γη η οποία κατέχεται µε λειτουργική µίσθωση κατηγοριοποιείται και λογίζεται ως επένδυση σε ακίνητο, όταν ισχύουν όλες οι απαραίτητες προϋποθέσεις για να χαρακτηρισθεί ένα ακίνητο ως τέτοιο. Οι επενδύσεις σε ακίνητα αναγνωρίζονται αρχικά στο κόστος, συµπεριλαµβανοµένων των σχετικών άµεσων εξόδων κτήσης. Μετά την αρχική αναγνώριση, οι επενδύσεις σε ακίνητα επιµετρούνται σε εύλογη αξία. Η εύλογη αξία βασίζεται στις τιµές ενεργής αγοράς, αναµορφωµένες, όπου κρίνεται απαραίτητο, λόγω διαφορών στη φυσική κατάσταση, την τοποθεσία ή την κατάσταση του εκάστοτε ακινήτου. Αν η πληροφόρηση αυτή δεν είναι διαθέσιµη, η εταιρία εφαρµόζει εναλλακτικές µεθόδους αποτίµησης όπως πρόσφατες τιµές σε λιγότερο ενεργείς αγορές ή προεξόφληση ταµειακών ροών. Οι αποτιµήσεις αυτές διεξάγονται ετησίως από ανεξάρτητους εκτιµητές και συνάδουν µε τις οδηγίες που εκδίδονται από την Επιτροπή ιεθνών Προτύπων Αποτίµησης (International Valuation Standards Committee). Επενδύσεις σε ακίνητα που αξιοποιούνται ξανά για διαρκή χρήση ως επενδύσεις σε ακίνητα, ή για τα οποία η αγορά έχει εξελιχθεί σε λιγότερη ενεργή, συνεχίζουν να υπολογίζονται στην εύλογη αξία. Η εύλογη αξία των επενδύσεων σε ακίνητα απεικονίζει, µεταξύ άλλων, έσοδα από ενοίκια υφιστάµενων εκµισθώσεων, έσοδα από παραχωρήσεις χρήσεως και παραδοχές σχετικά µε το έσοδο από µελλοντικές εκµισθώσεις, βάσει των τρεχουσών συνθηκών που ισχύουν στην αγορά. Η εύλογη αξία αντικατοπτρίζει επίσης, σε παρόµοια βάση, οποιαδήποτε ταµειακή εκροή που αναµένεται σχετική µε το ακίνητο. Ορισµένες από τις εκροές αυτές αναγνωρίζονται ως υποχρέωση, συµπεριλαµβανοµένων των υποχρεώσεων χρηµατοδοτικών µισθώσεων γης που έχει ταξινοµηθεί ως επένδυση σε ακίνητο. Άλλες, συµπεριλαµβανοµένων ενδεχοµένων ενοικίων πληρωτέων, δεν αναγνωρίζονται στις οικονοµικές καταστάσεις. Μεταγενέστερες δαπάνες προστίθενται στη λογιστική αξία του ακινήτου, µόνο όταν είναι πιθανόν ότι η εταιρία θα έχει µελλοντικά οικονοµικά οφέλη από το συγκεκριµένο ακίνητο και όταν το κόστος του µπορεί να µµετρηθεί αξιόπιστα. Όλα τα άλλα έξοδα επιδιορθώσεων και συντήρησης καταχωρούνται στην Κατάσταση Αποτελεσµάτων την χρήση που πραγµατοποιούνται. Μεταβολές στις εύλογες αξίες καταχωρούνται στην Κατάσταση Αποτελεσµάτων στο τέλος κάθε χρήσης. Αν η χρήση κάποιου ακινήτου το οποίο έχει ταξινοµηθεί στις Επενδύσεις σε Ακίνητα µεταβληθεί σε ιδιόχρηση, τότε το ακίνητο ταξινοµείται στα ενσώµατα πάγια περιουσιακά στοιχεία και η εύλογη αξία του κατά την ηµεροµηνία της Σελίδα 13 από 27

14 επαναταξινόµησης θεωρείται το τεκµαρτό κόστος του ακινήτου για λογιστικούς σκοπούς.. Αν η χρήση ενός πάγιου περιουσιακού στοιχείου µεταβληθεί και το ακίνητο χαρακτηριστεί ως επενδυτικό ακίνητο, οποιαδήποτε διαφορά που προκύπτει µεταξύ της λογιστικής και της εύλογης του αξίας κατά την ηµεροµηνία της µµεταφοράς του, αναγνωρίζεται στα ίδια κεφάλαια ως επανεκτίµηση της αξίας των πάγιων περιουσιακών στοιχείων, βάσει του ΛΠ 16. Στην περίπτωση που ένα κέρδος από αποτίµηση σε εύλογη αξία αντιστρέφει προγενέστερες ζηµίες αποµείωσης, τότε το κέρδος αυτό αναγνωρίζεται στα αποτελέσµατα της χρήσης. 2.3 Πάγια περιουσιακά στοιχεία Τα ενσώµατα περιουσιακά στοιχεία περιλαµβάνουν ακίνητα, βελτιώσεις µισθωµένων ακινήτων, και λοιπό εξοπλισµό, τα οποία κατέχονται από την Εταιρία µε σκοπό τη λειτουργική χρησιµοποίηση τους αλλά και για διοικητικούς σκοπούς. Τα ενσώµατα περιουσιακά στοιχεία καταχωρούνται αρχικά στη αξία κτήσης τους, η οποία περιλαµβάνει όλες τις δαπάνες που απαιτούνται προκειµένου ένα πάγιο να τεθεί σε κατάσταση λειτουργίας. Πάγια τα οποία κατασκευάζονται από την Εταιρία, καταχωρούνται στο κόστος ιδιοκατασκευής το οποίο συµπεριλαµβάνει έξοδα σε υπεργολάβους, υλικά και έξοδα τεχνικών. Οι αποσβέσεις υπολογίζονται µε βάση τη µέθοδο της σταθερής απόσβεσης κατά τη διάρκεια της αναµενόµενης ωφέλιµης ζωής του περιουσιακού στοιχείου, µε την έναρξη χρησιµοποίησής τους ως εξής : Έτη Έπιπλα & λοιπός εξοπλισµός 3-5 Τα γήπεδα καθώς και τα πάγια που βρίσκονται στο στάδιο κατασκευής τους (υπό εκτέλεση) δεν αποσβένονται. Βελτιώσεις σε µισθωµένα ακίνητα αποσβένονται κατά την διάρκεια της µίσθωσης. Η διοίκηση της Εταιρίας εξετάζει σε περιοδική βάση τα ενσώµατα περιουσιακά στοιχεία προκειµένου να διαπιστώσει, εάν υφίσταται πιθανή αποµείωση της αξίας τους. Αν υπάρχει ένδειξη ότι η λογιστική αξία ενός ενσώµατου περιουσιακού στοιχείου υπερβαίνει την ανακτήσιµη αξία του, σχηµατίζεται πρόβλεψη για ζηµιά από αποµείωση προκειµένου η λογιστική αξία του παγίου να απεικονίζει την ανακτήσιµη αξία του. Το ανακτήσιµο ποσό των ακινήτων, εγκαταστάσεων και εξοπλισµού είναι το µεγαλύτερο µεταξύ της καθαρής τιµής πωλήσεως τους και της αξίας χρήσης τους. Καθαρή τιµή πώλησης είναι το ποσό που µπορεί να ληφθεί από την πώληση ενός περιουσιακού στοιχείου στα πλαίσια µιας αµφοτεροβαρούς συναλλαγής στην οποία τα µέρη έχουν πλήρη γνώση και προσχωρούν οικειοθελώς, µετά την αφαίρεση κάθε πρόσθετου άµεσου κόστους διάθεσης του περιουσιακού στοιχείου. Για τον υπολογισµό της αξίας χρήσεως, οι αναµενόµενες µελλοντικές ταµιακές ροές προεξοφλούνται στην παρούσα αξία τους χρησιµοποιώντας ένα προ-φόρου προεξοφλητικό επιτόκιο που αντανακλά τις τρέχουσες εκτιµήσεις της αγοράς για τη διαχρονική αξία του χρήµατος και των συναφών κινδύνων προς το περιουσιακό στοιχείο. Για περιουσιακά στοιχεία που δεν δηµιουργούν ταµιακές εισροές από τη συνεχή χρήση ανεξάρτητες από εκείνες των άλλων περιουσιακών στοιχείων, το ανακτήσιµο ποσό προσδιορίζεται για τη µονάδα που δηµιουργεί ταµιακές ροές στην οποία ανήκει το περιουσιακό στοιχείο. Ενσώµατα περιουσιακά στοιχεία διαγράφονται από τον ισολογισµό, όταν διατίθενται, αποσύρονται, ή όταν δεν αναµένονται µελλοντικά οικονοµικά οφέλη από τη χρήση τους. Κέρδη ή ζηµίες που προκύπτουν από την απόσυρση ή διάθεση ενσώµατων περιουσιακών στοιχείων προσδιορίζονται µε βάση τη διαφορά µεταξύ του εκτιµώµενου καθαρού εσόδου από τη διάθεση και της λογιστικής αξίας του περιουσιακού στοιχείου και καταχωρούνται ως έσοδα ή έξοδα στην κατάσταση λογαριασµού αποτελεσµάτων Αποµείωση Αξίας Περιουσιακών Στοιχείων Σε κάθε ηµεροµηνία ισολογισµού, και εφόσον υπάρχει οποιαδήποτε σχετική ένδειξη ότι ένα περιουσιακό στοιχείο µπορεί να είναι αποµειωµένο, η Εταιρεία εκτιµά το ανακτήσιµο ποσό του περιουσιακού στοιχείου. Όταν και µόνο όταν, το ανακτήσιµο ποσό του περιουσιακού στοιχείου είναι µικρότερο από τη λογιστική αξία του, η τελευταία θα µειώνεται στο ανακτήσιµο ποσό του και θα αναγνωρίζεται µία ζηµία αποµείωσης. Η ζηµία αποµείωσης καταχωρείται ως έξοδο στην κατάσταση λογαριασµού αποτελεσµάτων αµέσως, εκτός και αν προβλέπεται διαφορετικός λογιστικός χειρισµό από άλλο.λ.π. Μία ζηµία αποµείωσης που καταχωρήθηκε για ένα περιουσιακό στοιχείο σε προηγούµενα έτη αναστρέφεται αν και µόνον αν έχει υπάρξει µία µεταβολή στις εκτιµήσεις που χρησιµοποιήθηκαν για να προσδιοριστεί το ανακτήσιµο ποσό του περιουσιακού στοιχείου από την τελευταία ζηµία αποµείωσης που είχε καταχωρηθεί. Αν αυτό συµβαίνει, η λογιστική αξία του περιουσιακού στοιχείου αυξάνεται στο ανακτήσιµο ποσό του. 2.5 Πελάτες και λοιπές απαιτήσεις Οι απαιτήσεις αυτές αποτελούν βραχυπρόθεσµες απαιτήσεις (εισπρακτέες σε περίοδο µικρότερη των 12 µηνών από την ηµεροµηνία καταχώρησης) και καταχωρούνται στην εύλογη αξία τους, ενώ σε περίπτωση καθυστέρησης είσπραξης και ένδειξης αποµείωσης της απαίτησης υπολογίζεται πρόβλεψη για µείωση της αξίας τους. Στην περίπτωση αυτή, η απαίτηση αποτιµάται στο ανακτήσιµο ποσό αυτής, δηλαδή στην παρούσα αξία των µελλοντικών ροών που εκτιµάται ότι θα εισπραχθούν, και η σχετική ζηµία µεταφέρεται απευθείας στα αποτελέσµατα χρήσης. Οι επισφαλείς απαιτήσεις διαγράφονται έναντι της σχηµατισθείσας πρόβλεψης, όταν εξαντλούνται όλα τα µέσα για την είσπραξή τους. Σελίδα 14 από 27

15 2.6 ιαθέσιµα Τα διαθέσιµα περιλαµβάνουν και τα ισοδύναµα των ταµειακών διαθεσίµων, όπως είναι οι καταθέσεις όψεως και οι καταθέσεις προθεσµίας βραχείας διάρκειας. Τραπεζικές υπεραναλήψεις, που είναι αποπληρωµένες σε πρώτη ζήτηση και αποτελούν αναπόσπαστο µέρος της διαχείρισης των διαθεσίµων της εταιρίας, περιλαµβάνονται, για σκοπούς σύνταξης της κατάστασης ταµειακών ροών, ως συστατικό στοιχείο των ταµειακών ροών, ως συστατικό στοιχείο των ταµειακών διαθεσίµων. 2.7 Μετοχικό κεφάλαιο Οι κοινές µετοχές κατατάσσονται στα ίδια κεφάλαια. Άµεσα κόστη για την έκδοση µετοχών, εµφανίζονται, µετά την αφαίρεση του σχετικού φόρου συγκεντρώσεως κεφαλαίου, σε µείωση του Μετοχικού Κεφαλαίου ή της διαφοράς υπέρ το άρτιο. Άµεσα κόστη που σχετίζονται µε την έκδοση µετοχών για την απόκτηση επιχειρήσεων περιλαµβάνονται στην αξία κτήσεως των επιχειρήσεων αυτών. Η αξία κτήσεως των ιδίων µετοχών, µειωµένης µε το φόρο εισοδήµατος (εάν συντρέχει περίπτωση), εµφανίζεται αφαιρετικών των ιδίων κεφαλαίων της Εταιρίας, µέχρις ότου οι ίδιες µετοχές πωληθούν ή ακυρωθούν. Κάθε κέρδος ή ζηµιά από πώληση ιδίων µετοχών, καθαρό από άµεσα για την συναλλαγή λοιπά κόστη και φόρο εισοδήµατος, αν συντρέχει περίπτωση, εµφανίζεται ως αποθεµατικό στα ίδια κεφάλαια. 2.8 Κέρδη ανά µετοχή Τα κέρδη ανά µετοχή υπολογίζονται διαιρώντας το καθαρό κέρδος της χρήσεως που αναλογεί στους κοινούς µετόχους µε το µέσο σταθµισµένο αριθµό των κοινών µετοχών σε κυκλοφορία κατά τη διάρκεια της χρήσεως, εξαιρώντας το µέσο όρο των µετοχών που αποκτήθηκαν από την εταιρία ως ίδιες µετοχές. Τα προσαρµοσµένα κέρδη ανά µετοχή (diluted earnings per share) υπολογίζονται αναπροσαρµόζοντας τον σταθµισµένο µέσο αριθµό των σε κυκλοφορία κοινών µετοχών µε τις επιδράσεις όλων των δυνητικών τίτλων των µετατρέψιµων σε κοινές µετοχές. 2.9 ιανοµή µερισµάτων Η διανοµή µερισµάτων στους µετόχους της εταιρίας αναγνωρίζεται ως υποχρέωση στις οικονοµικές καταστάσεις όταν η διανοµή εγκρίνεται από την Γενική Συνέλευση των µετόχων Αναγνώριση εσόδων Η αναγνώριση των εσόδων γίνεται ως εξής: α) Έσοδα από πώληση αγαθών: Έσοδα από πώληση αγαθών αναγνωρίζονται, αφού αφαιρεθούν οι τυχόν παρασχεθείσες εκπτώσεις, όταν η εταιρία έχει µεταβιβάσει στον αγοραστή τους ουσιαστικούς κινδύνους και τα οφέλη της κυριότητας των αγαθών. β) Έσοδα από Επενδύσεις σε Ακίνητα: Τα έσοδα από Επενδύσεις σε Ακίνητα συµπεριλαµβάνουν έσοδα λειτουργικών µισθώσεων, συντήρησης και διαχείρισης ακινήτων, παραχωρήσεων χρήσης και συµβάσεων εµπορικής συνεργασίας. Τα έσοδα από λειτουργικές µισθώσεις αναγνωρίζονται στην Κατάσταση Αποτελεσµάτων, µε τη σταθερή µέθοδο κατά τη διάρκεια της περιόδου της µίσθωσης. Όταν η εταιρία παρέχει κίνητρα στους πελάτες του, το κόστος αυτών των κινήτρων αναγνωρίζεται καθ όλη τη διάρκεια της µίσθωσης ή της εµπορικής συνεργασίας, µε την ευθεία µέθοδο, µειωτικά του εσόδου. Τα έσοδα από συντήρηση και διαχείριση ακινήτων, παραχωρήσεις χρήσεως και συµβάσεις εµπορικής συνεργασίας αναγνωρίζονται την χρήση για την οποία παρέχονται οι υπηρεσίες παραχώρησης και εµπορικής συνεργασίας γ) Πωλήσεις ακίνητης περιουσίας: Έσοδα από πωλήσεις ακίνητης περιουσίας αναγνωρίζονται στις οικονοµικές καταστάσεις µόνο όταν υπογραφτεί οριστική σύµβαση. Όταν το αποτέλεσµα µιας σύµβασης δεν µπορεί να υπολογισθεί µε αξιοπιστία, το έσοδο αναγνωρίζεται µόνο στο βαθµό που αντίστοιχα έξοδα έχουν πραγµατοποιηθεί και αναµένονται να εισπραχθούν. Τα έξοδα του συµβολαίου αναγνωρίζονται όταν πραγµατοποιούνται. Όταν το αποτέλεσµα µιας σύµβασης µπορεί να εκτιµηθεί µε αξιοπιστία, το έσοδο και τα έξοδα του συµβολαίου αναγνωρίζονται κατά τη διάρκεια του συµβολαίου, αντίστοιχα, ως έσοδο και έξοδο. δ) Έσοδα από τόκους: Τα έσοδα από τόκους αναγνωρίζονται βάσει χρονικής αναλογίας και µε την χρήση του πραγµατικού επιτοκίου. Όταν υπάρχει αποµείωση των απαιτήσεων, η λογιστική αξία αυτών µειώνεται στο ανακτήσιο ποσό τους το οποίο είναι η παρούσα αξία των αναµενόµενων µελλοντικών ταµειακών ροών προεξοφλουµένων µε το αρχικό πραγµατικό επιτόκιο. Στην συνέχεια λογίζονται τόκοι µε το ίδιο επιτόκιο επί της αποµειωµένης (νέας λογιστικής) αξίας. ε) Μερίσµατα: Τα µερίσµατα, λογίζονται ως έσοδα όταν το δικαίωµα είσπραξης θεµελιώνεται, δηλαδή µε την έγκριση της γενικής συνέλευσης των µετόχων της εταιρείας που διανείµει. Σελίδα 15 από 27

16 2.11 Κόστος χρηµατοδότησης Το κόστος δανεισµού αποτελείται από τους δεδουλευµένους τόκους επί των συναφθέντων δανείων, που υπολογίζονται βάσει της µεθόδου του πραγµατικού επιτοκίου. Το κόστος δανεισµού πού αφορά άµεσα την απόκτηση,κατασκευή ή την ολοκλήρωση ενός επενδυτικού ακινήτου κεφαλαιοποιείται ως τµήµα του κόστους του στοιχείου αυτού Φόρος εισοδήµατος Αναβαλλόµενοι φόροι Η επιβάρυνση της χρήσεως µε φόρους εισοδήµατος αποτελείται από τους τρέχοντες φόρους και τους αναβαλλόµενους φόρους, δηλαδή τους φόρους (ή τις φορολογικές ελαφρύνσεις), που σχετίζονται µε τα απεικονιζόµενα στην τρέχουσα χρήση κέρδη (ή ζηµίες) αλλά θα καταλογισθούν από τις φορολογικές αρχές σε µελλοντικές χρήσεις. Ο φόρος εισοδήµατος καταχωρείται στο λογαριασµό αποτελεσµάτων, εκτός του φόρου εκείνου που αφορά συναλλαγές που καταχωρήθηκαν απευθείας στα ίδια κεφάλαια, στην οποία περίπτωση καταχωρείται απευθείας, κατά ανάλογο τρόπο στα ίδια κεφάλαια. Οι τρέχοντες φόροι εισοδήµατος είναι οι πληρωτέοι φόροι επί του φορολογητέου εισοδήµατος της χρήσης, βάσει των θεσπισµένων συντελεστών φόρου κατά την ηµεροµηνία του ισολογισµού, και οι τυχόν πρόσθετοι φόροι εισοδήµατος που αφορούν προηγούµενες χρήσεις. Στην περίπτωση που ισχύουν διαφορετικοί φορολογικοί συντελεστές επί των διανεµόµενων και µη διανεµόµενων κερδών, η ποσοτικοποίηση της τρέχουσας φορολογίας γίνεται µε βάση τους θεσπισµένους συντελεστές φόρου της κάθε κατηγορίας, ανάλογα µε το ποσό των κερδών που διανέµεται. Οι αναβαλλόµενοι φόροι εισοδήµατος υπολογίζονται, βάσει των θεσπισµένων συντελεστών φόρου που θα ισχύουν κατά το χρόνο καταλογισµού τους, επί της διαφοράς µεταξύ της λογιστικής και της φορολογικής βάσεως των επιµέρους περιουσιακών στοιχείων και υποχρεώσεων, στο βαθµό που οι διαφορές αυτές συνθέτουν ετεροχρονισµούς που θα εξαλειφθούν στο µέλλον. Οι αναβαλλόµενες φορολογικές απαιτήσεις κατά των φορολογικών αρχών αναγνωρίζονται µόνο στην έκταση στην οποία είναι πιθανό ότι θα υπάρξουν µελλοντικά κέρδη, που θα προσδώσουν φορολογικές υποχρεώσεις µε τις οποίες θα µπορέσουν να συµψηφισθούν οι αναβαλλόµενες φορολογικές απαιτήσεις. Οι αναβαλλόµενες φορολογικές απαιτήσεις µειώνονται κατά την έκταση στην οποία δεν είναι πλέον προφανές ότι η σχετική µελλοντική φορολογική ελάφρυνση θα εξασφαλισθεί. Κατά την κανονική ροή των εργασιών της επιχείρησης λαµβάνουν χώρα πολλές συναλλαγές και υπολογισµοί για τους οποίους ο ακριβής υπολογισµός του φόρου είναι αβέβαιος. Η ιοίκηση σχηµατίζει πρόβλεψη πρόσθετων φόρων που πιθανών να προκύψουν από µελλοντικούς φορολογικούς ελέγχους. Στην περίπτωση που οι τελικοί φόροι που προκύπτουν µετά από τους ελέγχους είναι διαφορετικοί από τα ποσά που αρχικά είχαν καταχωρηθεί, οι διαφορές αυτές θα επηρεάσουν το φόρο εισοδήµατος και τις προβλέψεις για αναβαλλοµένους φόρους κατά την χρήση που ο προσδιορισµός των φορολογικών διαφορών έλαβε χώρα Συναλλαγές µε συνδεδεµένα µέρη Συνδεδεµένα µέρη ορίζονται οι επιχειρήσεις, στις οποίες η εταιρία διατηρεί τον έλεγχο ή ασκεί ουσιώδη επιρροή στη διαµόρφωση των οικονοµικών και διαχειριστικών πολιτικών τους. Επίσης, συνδεδεµένα µέρη είναι τα µέλη της ιοίκησης της εταιρίας, συγγενικά πρόσωπα αυτών µε πρώτο βαθµό συγγένειας, επιχειρήσεις που κατέχονται από αυτά ή στις οποίες έχουν τον έλεγχο ή ασκούν ουσιώδη επιρροή Πληροφόρηση περί Τοµέων ραστηριότητας Ως επιχειρηµατικός τοµέας ορίζεται µία οµάδα περιουσιακών στοιχείων και λειτουργιών που παρέχουν προϊόντα και υπηρεσίες, τα οποία υπόκεινται σε διαφορετικούς κινδύνους και αποδόσεις από εκείνα άλλων επιχειρηµατικών τοµέων. Ως γεωγραφικός τοµέας, ορίζεται µία γεωγραφική περιοχή, στην οποία παρέχονται προϊόντα και υπηρεσίες και η οποία υπόκειται σε διαφορετικούς κινδύνους και αποδόσεις από άλλες περιοχές. Η Εταιρεία δραστηριοποιείται µόνο στην Ελλάδα και µόνο στο τοµέα των Εµπορικών καταστηµάτων. 3. ιαχείριση χρηµατοοικονοµικού κινδύνου 3.1 Παράγοντες χρηµατοοικονοµικού κινδύνου Η Εταιρεία εκτίθεται σε χρηµατοοικονοµικούς κινδύνους, όπως κίνδυνο αγοράς (µεταβολές τιµές αγοράς και, επιτόκια), κίνδυνο ρευστότητας και πιστωτικό κίνδυνο. Η πολιτική διαχείρισης κινδύνων της Εταιρείας επιδιώκει να ελαχιστοποιήσει την ενδεχόµενη αρνητική τους επίδραση στη χρηµατοοικονοµική απόδοση της Εταιρείας. Οι διαδικασίες για την διαχείριση του κινδύνου διεκπεραιώνονται από τις Οικονοµικές Υπηρεσίες σύµφωνα µε συγκεκριµένους κανόνες που έχουν τεθεί από το ιοικητικό Συµβούλιο. Το ιοικητικό Συµβούλιο παρέχει οδηγίες και κατευθύνσεις για την γενική διαχείριση του κινδύνου καθώς και ειδικές οδηγίες για την διαχείριση συγκεκριµένων κινδύνων. α) Κίνδυνος αγοράς ι) Τιµές επενδυτικών ακινήτων: Η λειτουργία της αγοράς ακινήτων εµπεριέχει κινδύνους, που σχετίζονται µε παράγοντες όπως η γεωγραφική θέση και η εµπορικότητα του ακινήτου, η γενικότερη επιχειρηµατική δραστηριότητα της περιοχής και το είδος της χρήσης σε σχέση µε µελλοντικές εξελίξεις και τάσεις. Οι παράγοντες αυτοί καθένας ξεχωριστά ή σε συνδυασµό µπορούν να επιφέρουν εµπορική αναβάθµιση ή υποβάθµιση της περιοχής και του ακινήτου µε άµεση επίδραση στην αξία του. Σελίδα 16 από 27

17 Επιπλέον, οι διακυµάνσεις στο οικονοµικό κλίµα είναι δυνατόν να επηρεάσουν τη σχέση απόδοσης κινδύνου που αναζητούν οι επενδυτές και να τους οδηγήσουν σε αναζήτηση άλλων µορφών επένδυσης µε αποτέλεσµα να υπάρξουν αρνητικές εξελίξεις στην αγορά ακινήτων, και θα µπορούσαν να επηρεάσουν την εύλογη αξία των ακινήτων της Εταιρείας και κατ επέκταση τις επιδόσεις του και την χρηµατοοικονοµική του θέση. Γενικά, όταν η οικονοµία διανύει περιόδους ανάπτυξης, σηµειώνεται αύξηση της κατανάλωσης και αντίστοιχη αύξηση των επενδύσεων, και δηµιουργούνται και οι εµπορικές συνθήκες για την αύξηση της ζήτησης νέων εµπορικών χώρων. Αντίθετα, σε περιπτώσεις όπου επικρατούν, δυσµενείς οικονοµικές συνθήκες, ή ζήτηση προϊόντων και υπηρεσιών µειώνεται επηρεάζοντας δυσµενώς και τους αντίστοιχους παραγωγικούς κλάδους, µε αποτέλεσµα τον περιορισµό της ζήτησης επαγγελµατικών χώρων. Σύµφωνα µε την ανάλυση ευαισθησίας των αποτελεσµάτων της εταιρείας εξ αιτίας µεταβολών στις τιµές αγοράς των ακινήτων προκύπτει ότι µια µείωση 1% στις τιµές αγοράς (εύλογες αξίες) των ακινήτων, θα είχε ως αποτέλεσµα ζηµία µετά από φόρους στα αποτελέσµατα της χρήσης ύψους 524 χιλ. το 2011 (για το 2010: 540 χιλ). Αντίστοιχα, Μια αύξηση 1% στις εύλογες αξίες θα είχε ως αποτέλεσµα κέρδος µετά από φόρους στα αποτελέσµατα της χρήσης ύψους 524 χιλ. το 2011 (για το 2010: 540 χιλ). ιι) Κίνδυνος ταµειακών ροών λόγω µεταβολής των επιτοκίων: Η έκθεση της Εταιρείας στον κίνδυνο από διακυµάνσεις στα επιτόκια προέρχεται κυρίως από τραπεζικά δάνεια. Η Εταιρεία είναι εκτεθειµένη στις διακυµάνσεις των επιτοκίων που επικρατούν στην αγορά και τα οποία επηρεάζουν την χρηµατοοικονοµική του θέση καθώς και τις ταµειακές του ροές. Το κόστος δανεισµού δύναται να αυξάνεται ως αποτέλεσµα τέτοιων αλλαγών και να δηµιουργούνται ζηµιές ή να µειώνεται κατά την εµφάνιση απρόοπτων γεγονότων. Η παρακάτω ανάλυση ευαισθησίας βασίζεται στην παραδοχή ότι µεταβάλλεται το επιτόκιο δανεισµού της εταιρείας, ενώ οι υπόλοιπες µεταβλητές παραµένουν σταθερές. Σηµειώνεται ότι στην πραγµατικότητα µεταβολή µίας παραµέτρου (αλλαγή επιτοκίου) µπορεί να επηρεάσει περισσότερες από µία µεταβλητές. Μια αύξηση 1% στο επιτόκιο θα είχε ως αποτέλεσµα ζηµία µετά από φόρους στα αποτελέσµατα της χρήσης ύψους 383 χιλ το 2011 (2010: 398 χιλ). Μια µείωση 1% στο επιτόκιο θα είχε ως αποτέλεσµα κέρδος µετά από φόρους στα αποτελέσµατα της χρήσης ύψους 383 χιλ το 2011 (2010: 398 χιλ). β) Κίνδυνος ρευστότητας: Συνετή διαχείριση του κινδύνου ρευστότητας συνεπάγεται επαρκή ταµειακά υπόλοιπα, δυνατότητα άντλησης κεφαλαίων µέσω ενός επαρκούς ύψους δεσµευµένων πιστωτικών διευκολύνσεων. Λόγω της δυναµικής φύσης της επιχειρηµατικής δραστηριότητας, η ιοίκηση της Εταιρίας στοχεύει να διατηρήσει ελαστικότητα στην άντληση κεφαλαίων διατηρώντας επαρκή πιστωτικά όρια, κυρίως µακροχρόνιου δανεισµού, θέτοντας σαν εξασφάλιση την ακίνητη περιουσία της. Για τον σκοπό αυτό, η διοίκηση παρακολουθεί τακτικά τις κυλιόµενες προβλέψεις των ταµιακών ροών και διαθεσίµων. Η ανάλυση των χρηµατοοικονοµικών περιουσιακών στοιχείων & υποχρεώσεων παρατίθεται στην Έκθεση του.σ. γ) Πιστωτικός κίνδυνος: Η εταιρεία εκτίθεται σε πιστωτικό κίνδυνο αναφορικά µε τις εµπορικές απαιτήσεις από µισθωτές. Για την ελαχιστοποίηση των επιπτώσεων του, έχουν εφαρµοστεί διαδικασίες που να διασφαλίζεται ότι οι συναλλαγές του εταιρείας πραγµατοποιούνται µε πελάτες µε επαρκή πιστοληπτική ικανότητα και παράλληλα δίνονται επαρκείς εγγυήσεις όταν πρόκειται για εκµισθώσεις. δ) Πολιτικές και διαδικασίες διαχείρισης κεφαλαίου: Πολιτική της εταιρείας είναι η διατήρηση µίας υγιούς κεφαλαιακής διάρθρωσης, ώστε να υποστηρίζεται η µελλοντική της ανάπτυξη και να υπάρχει εµπιστοσύνη εκ µέρους των επενδυτών και των πιστωτών της. Η εξέλιξη της κεφαλαιακή διάρθρωσης παρακολουθείται βάσει συντελεστή µόχλευσης που αφορά την σχέση του καθαρού δανεισµού προς το σύνολο των επενδύσεων (Loan to Value), ο υπολογισµός του οποίου παρατίθεται στην Έκθεση του.σ. 3.2 Προσδιορισµός των ευλόγων αξιών Η εύλογη αξία των χρηµατοπιστωτικών µέσων που διαπραγµατεύονται σε ενεργές αγορές (χρηµατιστήρια), προσδιορίζεται από τις δηµοσιευόµενες τιµές που ισχύουν κατά την ηµεροµηνία του ισολογισµού. Οι εύλογες αξίες των απαιτήσεων και υποχρεώσεων είναι οι ονοµαστικές τους αξίες κατάλληλα προσαρµοσµένες ώστε ν αντανακλούν την διαχρονική αξία του χρήµατος και τις εκτιµήσεις για τις απώλειες από τον πιστωτικό κίνδυνο. 4. Σηµαντικές λογιστικές εκτιµήσεις και κρίσεις της ιοίκησης Οι εκτιµήσεις και οι κρίσεις της διοίκησης επανεξετάζονται διαρκώς και βασίζονται σε ιστορικά δεδοµένα και προσδοκίες για µελλοντικά γεγονότα, που κρίνονται εύλογες σύµφωνα µε τα ισχύοντα. Η Εταιρία προβαίνει σε εκτιµήσεις και παραδοχές σχετικά µε την εξέλιξη των µελλοντικών γεγονότων. Οι εκτιµήσεις και παραδοχές που ενέχουν σηµαντικό κίνδυνο να προκαλέσουν ουσιώδεις προσαρµογές στις λογιστικές αξίες των περιουσιακών στοιχείων και των υποχρεώσεων στους εποµένους 12 µήνες αφορούν τα ακόλουθα Εκτίµηση της «εύλογης αξίας» των επενδύσεων σε ακίνητα Η πλέον κατάλληλη ένδειξη της «εύλογης αξίας» είναι οι τρέχουσες αξίες που ισχύουν σε αγορά συναφών µισθωτηρίων αλλά και λοιπών συµβολαίων. Εάν δεν είναι εφικτή η εξεύρεση τέτοιων πληροφοριών, η εταιρία προσδιορίζει την αξία µέσα σε ένα εύρος λογικών εκτιµήσεων των «ευλόγων αξιών». Για να πάρει µια τέτοια απόφαση, η εταιρία λαµβάνει υπ όψη του δεδοµένα από µια πληθώρα πηγών, που περιλαµβάνουν: Σελίδα 17 από 27

18 α) Τρέχουσες τιµές σε µια ενεργή αγορά ακινήτων διαφορετικής φύσεως, κατάστασης ή τοποθεσίας (ή υποκείµενες σε διαφορετικούς όρους µισθωτηρίων ή λοιπών συµβολαίων), οι οποίες έχουν αναπροσαρµοστεί ώστε να απεικονίζουν αυτές τις διαφορές. β) Πρόσφατες τιµές παρόµοιων ακινήτων σε λιγότερο ενεργές αγορές, αναπροσαρµοσµένες έτσι ώστε να απεικονίζονται οποιεσδήποτε µεταβολές στις οικονοµικές συνθήκες που έλαβαν χώρα από την ηµεροµηνία που έγιναν οι αντίστοιχες συναλλαγές σε εκείνες τις τιµές, και γ) Προεξοφληµένες µελλοντικές ταµειακές ροές, βασισµένες σε αξιόπιστες εκτιµήσεις µελλοντικών ταµειακών ροών, που πηγάζουν από τους όρους των εν ισχύ µισθωτηρίων και άλλων συµβολαίων και (όπου είναι εφικτό) από εξωτερικά στοιχεία όπως, τρέχουσες τιµές ενοικίασης παρεµφερών ακινήτων στην ίδια τοποθεσία και κατάσταση, µε χρήση προεξοφλητικών επιτοκίων που απεικονίζουν την τρέχουσα αξιολόγηση της αγοράς αναφορικά µε την αβεβαιότητα για το ύψος και την χρονική στιγµή εµφάνισης αυτών των ταµειακών ροών. 4.2.Κύριες παραδοχές της διοίκησης για την εκτίµηση της «εύλογης αξίας» Εάν δεν είναι εφικτή η ανεύρεση τρεχουσών ή προσφάτων τιµών για τις επενδύσεις σε ακίνητα, οι «εύλογες αξίες» των επενδύσεων σε ακίνητα προσδιορίζονται µε την εφαρµογή τεχνικών αποτίµησης προεξοφληµένων ταµειακών ροών. Η Εταιρία χρησιµοποιεί παραδοχές, οι οποίες κατά κύριο λόγω βασίζονται στις συνθήκες της αγοράς που επικρατούν, κατά την ηµεροµηνία κατάρτισης του εκάστοτε ισολογισµού. Οι κύριες παραδοχές που θεµελιώνουν τις εκτιµήσεις της ιοίκησης για την «εύλογη αξία» είναι αυτές που σχετίζονται µε την είσπραξη ενοικίων και εσόδων από σχετικές συµβάσεις, τα προσδοκώµενα µελλοντικά ενοίκια της αγοράς, τις χρήσεις κατά τις οποίες δεν υπάρχουν ενοικιοστάσια, τις υποχρεώσεις για συντήρηση, καθώς και τα κατάλληλα προεξοφλητικά επιτόκια. Αυτές οι εκτιµήσεις συγκρίνονται συστηµατικά µε πραγµατικά στοιχεία από την αγορά, καθώς και µε πραγµατοποιηθείσες συναλλαγές του Οµίλου και µε εκείνες που ανακοινώνονται από την αγορά. Τα προσδοκώµενα µελλοντικά ενοίκια και έσοδα προσδιορίζονται µε βάση τα τρέχοντα ισχύουν στην αγορά, για παρεµφερή ακίνητα, στην ίδια τοποθεσία και κατάσταση. 5. Πρόσθετες πληροφορίες Επί των ετήσιων Οικονοµικών Καταστάσεων της 31 εκεµβρίου Επενδύσεις σε ακίνητα Οι επενδύσεις σε ακίνητα της εταιρίας αναλύονται ως εξής: Υπόλοιπο έναρξης χρήσης , ,00 Αγορές νέων παγίων 3.287, ,58 Μεταβολές εύλογης αξίας , ,58 Υπόλοιπο λήξης χρήσης , ,00 Οι επενδύσεις σε ακίνητα εκτιµώνται στην εύλογη αξία βάσει εκτιµήσεων της διοίκησης οι οποίες υποστηρίζονται από εκθέσεις ανεξάρτητου Ορκωτού Εκτιµητή µε βάση τις µεθόδους που είναι αποδεκτές από ιεθνή Λογιστικά Πρότυπα (µέθοδος συγκριτικών στοιχείων και κτηµαταγοράς µέθοδος κεφαλαιοποίησης εσόδων- µέθοδος αξιοποίησης µέθοδος υπολειµµατικής αξίας αντικατάστασης). Οι εύλογες αξίες των ακινήτων προσδιορίσθηκαν κατά την από ανεξάρτητο εκτιµητή (εταιρία Savills )µε την Μέθοδο Συγκριτικών Στοιχείων ή Κτηµαταγοράς, την Επενδυτική Μέθοδο (Κεφαλαιοποίηση Εισοδήµατος term & reversion method) και την µέθοδο Υπολειµµατικής Αξίας (residual method). Οι κύριες παραδοχές είναι: α) Συντελεστής κεφαλαιοποίησης (yield): 7,75% 8,90% ανάλογα µε την κατηγορία και χαρακτηριστικά του ακινήτου β) Συντελεστής προεξόφλησης ( target rate ή discount rate): 9,45% - 10,65% ανάλογα µα την κατηγορία και το συντελεστή κεφαλαιοποίησης ( all risk yield) του ακινήτου. Οι επενδύσεις σε ακίνητα της εταιρίας αφορούν το Εµπορικό κέντρο Athens Heart το οποίο βρίσκεται επί της οδού Πειραιώς 180 στον Ταύρο Αττικής. Επί του ανωτέρω ακινήτου της εταιρίας υφίσταται προσηµείωση ύψους χιλ. για εξασφάλιση τραπεζικών δανείων ύψους χιλ. Σελίδα 18 από 27

19 5.2 Ενσώµατα πάγια στοιχεία Τα ενσώµατα πάγια στοιχεία της εταιρίας αναλύονται ως εξής: Κτίρια & κτιριακές εγκαταστάσεις Έπιπλα & λοιπός εξοπλισµός Σύνολο Αξία κτήσεως ή εύλογη αξία 0, , ,82 Σωρευµένες αποσβέσεις 0, , ,11 Αναπόσβεστη αξία , , , Υπόλοιπο έναρξης 0, , ,71 Προσθήκες 0, , ,11 Πωλήσεις 0, , ,20 Αποσβέσεις περιόδου 0, , ,34 Αναπόσβεστη αξία , , , Αξία κτήσεως ή εύλογη αξία 0, , ,15 Σωρευµένες αποσβέσεις 0,00 ( ,87) ( ,87) Αναπόσβεστη αξία , , , Υπόλοιπο έναρξης 0, , ,28 Προσθήκες , , ,22 Πωλήσεις 0,00 0,00 0,00 Αποσβέσεις περιόδου (5.155,07) (75.820,17) (80.975,24) Αναπόσβεστη αξία , , , Λοιπές µακροπρόθεσµες απαιτήσεις Οι λοιπές µακροπρόθεσµες απαιτήσεις της Εταιρείας αφορούν δοσµένες εγγυήσεις ενοικίων. 5.4 Πελάτες -Μισθωτές ακινήτων Οι Πελάτες -Μισθωτές της Εταιρίας αναλύονται ως εξής : Ποσά σε Πελάτες Μισθωτές ακινήτων , ,20 Επιταγές εισπρακτέες , ,96 Επιταγές σε καθυστέρηση , ,20 Μείον : Προβλέψεις για επισφαλείς απαιτήσεις , ,30 Πελάτες (εισπράξιµες απαιτήσεις) , ,06 Η εταιρεία έχει σηµαντική διασπορά πωλήσεων και συνεπώς δεν υπάρχουν σηµαντικές συγκεντρώσεις του πιστωτικού κινδύνου. Η ηλικία των εµπρόθεσµων εµπορικών απαιτήσεων της εταιρείας έχει ως εξής: 0-90 ηµέρες , , ηµέρες , , ηµέρες , , , ,06 Οι προβλέψεις για επισφαλείς απαιτήσεις αναγνωρίζονται σε εξατοµικευµένη βάση όταν υπάρχει αντικειµενική ένδειξη ότι η εταιρεία δεν θα εισπράξουν όλα τα ποσά που προβλέπονται βάσει των αρχικών όρων των συµβάσεων ενοικίασης. Ενδείξεις µη εισπραξιµότητας συνιστούν οι σηµαντικές χρηµατοοικονοµικές δυσκολίες των χρεωστών, και η καθυστέρηση της είσπραξης των απαιτήσεων, πέραν του έτους. Σελίδα 19 από 27

20 Το ποσό της πρόβλεψης είναι η διαφορά µεταξύ της λογιστικής αξίας των απαιτήσεων και των εκτιµώµενων χρηµατοροών που θα εισπραχθούν. 31/12/2010 Υπόλοιπο Προβλέψεων ,00 Προβλέψεις χρήσεως ,30 ιαγραφές χρήσεως 0,00 Υπόλοιπο προβλέψεων ,30 Προβλέψεις χρήσεως ,06 ιαγραφές χρήσεως 0,00 Υπόλοιπο προβλέψεων ,36 Η µέγιστη έκθεση στον πιστωτικό κίνδυνο από τις απαιτήσεις ανέρχεται για την εταιρεία στο ποσό των ,27. Τα αντίστοιχα ποσά της προηγούµενης χρήσης ήταν ,06. Η εύλογη αξία των απαιτήσεων ταυτίζεται περίπου µε την λογιστική αξία τους. 5.5 Λοιπές απαιτήσεις Οι Λοιπές απαιτήσεις της Εταιρείας αναλύονται ως εξής : Χρεώστες διάφοροι , ,05 Απαιτήσεις από Ελληνικό ηµόσιο , ,06 Λογ/σµοί διαχειρίσεως προκαταβολών & πιστώσεων 648,50 0,00 Έξοδα εποµένων χρήσεων , ,48 Έσοδα χρήσεως εισπρακτέα , , Ταµιακά ιαθέσιµα και Ισοδύναµα , ,71 Ταµείο 3.855, ,35 Καταθέσεις όψεως και προθεσµίας , , , ,05 Η µέγιστη έκθεση στον πιστωτικό κίνδυνο από τις καταθέσεις είναι µηδενική. 5.7 Μετοχικό Κεφάλαιο Κατά την 31 εκεµβρίου 2011, το µετοχικό κεφάλαιο της Εταιρίας ήταν διαιρούµενο σε κοινές ονοµαστικές µετοχές, ονοµαστικής αξίας 1,00 η κάθε µία. Οι µετοχές της εταιρίας δεν είναι εισηγµένες στο Χρηµατιστήριο Αθηνών. Στις 31 εκεµβρίου 2011 δεν κατέχονται µετοχές της µητρικής Εταιρείας Η Εταιρεία δεν έχει πρόγραµµα δικαιωµάτων προαίρεσης µετοχών 5.8 ιαφορά υπέρ το άρτιο Η ιαφορά υπέρ το άρτιο της Εταιρίας αναλύονται ως εξής ιαφορά από την έκδοση µετοχών υπέρ το άρτιο , ,00 Η ιαφορά υπέρ το άρτιο της Εταιρίας προέκυψε µε την έκδοση µετοχών έναντι µετρητών σε αξία µεγαλύτερης της ονοµαστικής τους αξίας. 5.9 Αποτελέσµατα εις νέο Στα αποτελέσµατα εις νέο της εταιρίας συµπεριλαµβάνονται µη πραγµατοποιηθέντα κέρδη χιλ. (2010: χιλ) από την επιµέτρηση επενδύσεων σε ακίνητα στην εύλογη αξία τους. Η διανοµή των κερδών αυτών, σύµφωνα µε τις οδηγίες που εξέδωσε το διοικητικό συµβούλιο της ΕΛΤΕ στις 27/02/2006 αναφορικά µε την διανοµή κερδών από εταιρείες που συντάσσουν ετήσιες οικονοµικές καταστάσεις σύµφωνα µε τα ΠΧΑ, επιτρέπεται µόνο µε την ρευστοποίηση των επενδύσεων από τις οποίες προέκυψαν. Σελίδα 20 από 27