ιευθύνων Σύµβουλος της ΑΝΟΣ ιεθνείς Σύµβουλοι & Εκτιµητές Ακινήτων

Μέγεθος: px
Εμφάνιση ξεκινά από τη σελίδα:

Download "ιευθύνων Σύµβουλος της ΑΝΟΣ ιεθνείς Σύµβουλοι & Εκτιµητές Ακινήτων"

Transcript

1 ιευθύνων Σύµβουλος της ΑΝΟΣ ιεθνείς Σύµβουλοι & Εκτιµητές Ακινήτων

2 Υπερπροσφορά ΟΡΙΣΜΟΣ ΤΗΣ ΕΝΝΟΙΑΣ «υπερπροσφορά» (Investopedia) Η υπερβολική ποσότητα ενός αγαθού ή µιας υπηρεσίας. Η Υπερπροσφορά προκύπτει, όταν η ζήτηση είναι χαµηλότερη από την προσφορά, µε αποτέλεσµα να υπάρχει πλεόνασµα. Η γη, σε συνδυασµό µε την εργασία και το κεφάλαιο, είναι ένας από τους τρεις µείζονες παράγοντες της παραγωγής. Καθώς ο πληθυσµός αυξάνεται, οι άνθρωποι χρειάζονται επιπλέον χώρους για να εργαστούν, να στεγαστούν, να τραφούν, να ψωνίσουν και να ψυχαγωγηθούν. Η δυσαναλογία µεταξύ ζήτησης και προσφοράς (και αντιστρόφως), είναι η κύρια αιτία της πραγµατικής αστάθειας στους αγοραστικούς κύκλους της Κτηµαταγοράς. Οι κύκλοι της Κτηµαταγοράς µπορούν να διαχωριστούν σε τέσσερις διακριτές φάσεις, µε βάση το ρυθµό µεταβολής της ζήτησης και της προσφοράς. Στο Σχήµα1 απεικονίζεται ο κύκλος αγοράς, όπως ορίζεται, βάσει των ποσοστών πληρότητας. Πληρότητα είναι η διαφορά µεταξύ της συνολικής προσφοράς (συµπεριλαµβανοµένων και των νεόδµητων χώρων) και της πραγµατικής ζήτησης, όπως προσµετράται, βάσει απορρόφησης. Οι αγορές ορίζονται, ως έχουσες δύο υπερ-κύκλους (αποκατάσταση και επέκταση) και δύο υπό-κύκλους (υπερπροσφορά και ύφεση). Στην πραγµατικότητα, στις αγορές πάντα, θα αυξάνεται ταχύτερα, είτε ή ζήτηση είτε η προσφορά. Οι ρυθµοί αύξησης της ζήτησης και της προσφοράς είναι ίσοι µόνο στην αιχµή του κύκλου αγοράς και στην περίπτωση που οι

3 υπάρχοντες χώροι µαζί µε τους νεόδµητους, ανταποκρίνονται ακριβώς στη νέα ζήτηση, όπως έχει διαµορφωθεί την δεδοµένη χρονική περίοδο. Η θεωρία της ανάπτυξης ενοικιάσεων υποθέτει ότι η αύξηση τιµών για τα ζητούµενα ενοίκια είναι συνάρτηση της θέσης της αγοράς κατά τη φάση του κύκλου της αγοράς ακινήτων, όπως υποδεικνύεται από την διαθεσιµότητα της αγοράς. Αυτή η θεωρία υποστηρίζει ότι η αύξηση των ενοικίων θα είναι κάτω από τον πληθωρισµό, όταν η διαθεσιµότητα της αγοράς είναι χαµηλή, ενώ η πτώση των ενοικίων θα υπερβαίνει τον πληθωρισµό, όταν η διαθεσιµότητα της αγοράς θα είναι υψηλή. Επιπλέον, η θεωρία αυτή υποθέτει, ότι οι τιµές ενοικίασης θα αυξάνονται σταθερά στους υπέρ-κύκλους και θα µειώνεται σταθερά στους υπό-κύκλους. Έτσι, κατά τη φάση ανάκαµψης του κύκλου της αγοράς ακινήτων, οι ρυθµοί ανάπτυξης των τιµών µίσθωσης θα είναι αρνητικοί, κοντά στη βάση και θα αυξάνονται µόνο όταν ο κύκλος κινηθεί κοντά στο µέσο όρο πληρότητας µακράς διάρκειας. Το Σχήµα 2 απεικονίζει τη σχέση πληρότητας/ανάπτυξης τιµών ενοικίασης, κατά τη διάρκεια διαφορετικών φάσεων του κύκλου. Η επόµενη δεκαετία θα είναι διαφορετική από τους κύκλους των τριών τελευταίων δεκαετιών. Οι περισσότεροι οικονοµολόγοι προβλέπουν µέτρια, αλλά σταθερή αύξηση της ζήτησης. Η τεχνολογική επανάσταση είναι εφάµιλλη σε ευκαιρίες και απασχόληση µε τη βιοµηχανική επανάσταση, αλλά η κύρια διαφορά µεταξύ τους, είναι ότι τώρα έχουµε παγκοσµιοποιηµένη οικονοµία, αντί της εθνικής οικονοµίας που υπήρχε πριν και το µέγεθος της οικονοµικής ανάπτυξης µπορεί να είναι σηµαντικά µεγαλύτερο από ότι στο παρελθόν. Τι θα σηµαίνει, όµως «Η ΝΕΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ", για τον τοµέα της ακίνητης περιουσίας; Στην πραγµατικότητα, η τεχνολογική επανάσταση έχει δηµιουργήσει περισσότερες ευκαιρίες απασχόλησης και µεγαλύτερη ανάγκη για περισσότερο χώρο πολλών, διαφορετικών ειδών και

4 τύπων. Η τεχνολογική απασχόληση έχει δηµιουργήσει σηµαντική αύξηση ζήτησης για γραφειακούς χώρους. Oι πιο ενδελεχείς και αποτελεσµατικοί έλεγχοι των αποθεµατικών, έχουν δηµιουργήσει ανάγκες ζήτησης µεγάλων αποθηκευτικών χώρων, ενώ συνεχίζει να αυξάνεται η ζήτηση σε χώρους εµπορικών καταστηµάτων, καθώς υπάρχει η δυνατότητα διάθεσης περισσότερων χρηµάτων για ψώνια. Επίσης, υπάρχει µεγάλη ζήτηση σε διαµερίσµατα, από τους νέους. Οι άνθρωποι εξακολουθούν να χρειάζονται ακίνητα, προκειµένου να εργαστούν, να στεγαστούν, να ψωνίσουν, να σιτιστούν και να ψυχαγωγηθούν. Πλέον, η προσφορά χώρων θα είναι µικρότερη από ότι τα προηγούµενα χρόνια και αυτό θα γίνει για διάφορους λόγους. Πρώτον, οι απαιτούµενες άδειες για οικοδόµηση έχουν µειωθεί. Κατά τη διάρκεια των δύο τελευταίων δεκαετιών, ο αριθµός των µελετών αδειών και εγκρίσεων που κρίνονται αναγκαίες για την κατασκευή έργων, έχουν υπερτριπλασιαστεί σε κόστος και σε χρόνο. Οι περιβαλλοντολογικές µελέτες, οι µελέτες κυκλοφοριακών επιπτώσεων, οι µελέτες διαχείρισης οµβρίων υδάτων, καθώς και άλλες κοινωνικές επιπτώσεις, πρέπει τώρα να αναλυθούν και να περιοριστούν, πριν δοθούν οι ανάλογες εγκρίσεις ανάπτυξης. Το κόστος της κατασκευής, των εργατικών και των υλικών έχει αυξηθεί κατακόρυφα. Μια νέα εταιρεία ανάπτυξης είναι πλέον πολύ πιο δύσκολη στη λειτουργία της από ό, τι ήταν στο παρελθόν και πολλοί από τους µεγάλους εµπορικούς κατασκευαστές έχουν γίνει επενδυτές µετατρέποντας τις εταιρείες τους σε REITs. Οι επενδυτές πλέον εξετάζουν πολύ και σε περισσότερο βάθος τις επενδύσεις σε εταιρείες ανάπτυξης από ότι στο παρελθόν. εύτερον, µε τη δηµόσια αγορά και την έρευνα παρακολούθησης των κεφαλαιακών ροών σε επενδυτικά και δανειακά κεφάλαια, θα είναι πολύ πιο δύσκολο να προσδιοριστούν νέοι χώροι, χωρίς την ανάλυση της υφιστάµενης ανταγωνιστικής ποσότητας και ποιότητας κατασκευής, σε συνάρτηση µε τη ζήτηση των υπαρχόντων χώρων.

5 ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑ: Είναι µια καλή επένδυση; Σε µια έκθεση που δηµοσιεύθηκε πρόσφατα από την Greek Reporter, αναφέρθηκε ότι οι ξένοι επενδυτές και αγοραστές δείχνουν έντονο ενδιαφέρον για ακίνητα σε ελληνικά νησιά (Σαντορίνη, Μύκονο), οδηγώντας την ζήτηση ακινήτων στα υψηλότερα επίπεδα όλων των εποχών. Η ίδια πηγή αναφέρει ότι η απόκτηση εξοχικής κατοικίας στην Ελλάδα µπορεί να είναι µια πραγµατική ευκαιρία για όσους ενδιαφέρονται. Μια άλλη πηγή όµως αναφέρει: «Η µείωση των εισοδηµάτων, η µηδενική χρηµατοδότηση µέσω ενυπόθηκων δανείων, η υπερπροσφορά ακίνητης περιουσίας, έχουν συνθλίψει την ελληνική αγορά ακινήτων, ως εκ τούτου, λέγοντας ότι η ελληνική αγορά ακινήτων είναι µια αγορά µε µεγάλο αγοραστικό ενδιαφέρον είναι µια υπερεκτιµηµένη άποψη». Η ίδια πηγή υποστηρίζει ότι σύµφωνα µε την έρευνα του ΝΤ Global House Watch από το 2007, η µείωση τιµών της ελληνικής ιδιοκτησίας έχει φτάσει στο 40% και µπορεί να συγκριθεί µόνο µε εκείνη της Λετονίας (45%) και της Ουκρανίας (70%). Επιπλέον, η ίδια πηγή αναφέρει ότι, η ελληνική κτηµαταγορά είναι ακόµη σε ύφεση και αυτό οφείλεται στην εισαγωγή ενός νέου φόρου ακίνητης περιουσίας που ξεκίνησε από το 2008 πάνω στις «αντικειµενικές» αξίες της αγοράς. Σε αυτό το νόµο, οι ιδιοκτήτες κατοικιών πρέπει να καταβάλουν φόρο επί των ακινήτων σε τιµές του 2008, αλλά βάση των εισοδηµάτων του Ακόµη, θα πρέπει να πληρώσουν φόρο εισοδήµατος ενοικίου, το οποίο θα µπορούσε να ανέλθει έως και στο 40% επί του συνολικού εισοδήµατος. Λαµβάνοντας αυτό υπόψη, η πηγή λέει ότι οι κατοικίες δεν µπορούν να πουληθούν από τους ιδιοκτήτες που δεν µπορούν να πληρώσουν τους φόρους ιδιοκτησίας τους ή ακόµη και να µπορούν η πώληση είναι απίθανο να γίνει µε ποσό αρκετά χαµηλότερο του αρχικού δανείου. Λέγεται ότι η ακίνητη περιουσία µπορεί µε πολλούς τρόπους να θεωρηθεί ως µια παγίδα σε βάθος χρόνου, εκτός και εάν κάποιος αγοράσει φθηνά. Η New Europe σηµειώνει ότι ορισµένα κεφάλαια κινδύνου - γνωστά ως ληστρικά αµοιβαία κεφάλαια - όντως έλκονται από τη δυνατότητα του Grexit και την υιοθέτηση ενός εθνικού νοµίσµατος, το οποίο θα µπορούσε να συµβάλει σε µια βαθύτερη υποτίµηση.

6 ΠΡΟΣΦΟΡΑ ΚΑΙ ΖΗΤΗΣΗ ΣΤΗΝ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑ Το χαρακτηριστικό των ακινήτων είναι ότι είναι µοναδικά και συγκεκριµένα: εν µπορείς να αναπληρώσεις την έλλειψη προσφοράς στην ακίνητη περιουσία κατασκευάζοντας περισσότερες πανοµοιότυπες µονάδες. Κάθε µέρος είναι διαφορετικό και υπάρχει ένας συγκεκριµένος αριθµός προσφοράς. εν είναι ένα βιοµηχανικό αγαθό. Αν και µπορεί να είστε σε θέση να δηµιουργήσετε περισσότερα συγκροτήµατα σε ένα χώρο, ο χώρος από µόνος του είναι µοναδικός και δεν µπορεί να αναπτυχθεί για να φιλοξενήσει µια µεγαλύτερη προσφορά. Η κτηµαταγορά δεν µπορεί να σταµατήσει για να καλυφθούν οι ελλείψεις: Αν υπάρχει έλλειψη γης για τις κατοικίες σε µια συγκεκριµένη περιοχή, δεν µπορείτε να προσθέσετε περισσότερη γη για να εξαλείψετε την έλλειψη. Η κτηµαταγορά έχει ισχύ για το σηµείο που αναφέρεται. Για το λόγο αυτό, θα είναι πάντα ένα τοπικό αγαθό επηρεαζόµενο κυρίως από τις τοπικές συνθήκες. Υπερπροσφορά σηµαίνει χαµηλές τιµές: Λόγω των πρώτων δύο ανωτέρω στοιχείων, συνήθως µπορείτε να αναµένετε να υπάρξει µια πτώση των τιµών, όταν υπάρχει υπερπροσφορά κατοικιών ή γης σε µια συγκεκριµένη περιοχή. εν µπορεί να µετακινηθεί η περίσσεια προσφορά σε άλλη περιοχή για να διατηρηθούν σταθερές οι τιµές. Υπό-προσφορά σηµαίνει υψηλές τιµές: Αν δεν υπάρχει αρκετή γη ή κατοικίες σε µια συγκεκριµένη περιοχή, τότε οι τιµές θα αυξάνονται σχεδόν πάντα. Ακόµη και αν υπάρχει η δυνατότητα να κατασκευαστούν περισσότερες κατοικίες, η χρονική καθυστέρηση δεν θα µπορεί να καλύψει τη ζήτηση και οι τιµές θα αυξηθούν. Πως οι εκτιµητές καθορίζουν εάν υπάρχει υπερπροσφορά ή έλλειψη π.χ. κατοικιών; Λάβετε υπόψη σας ότι ακίνητη περιουσία σηµαίνει θέση και συγκεκριµένη ιδιοκτησία και µόνο επειδή υπάρχει έλλειψη σε µια περιοχή, δεν σηµαίνει ότι ισχύει παντού. Επιπλέον, προσφορά και ζήτηση µπορεί να διαφέρουν µεταξύ των ακινήτων σε διαφορετικές κλίµακες τιµών, ώστε να µπορέσουµε να δούµε µια µείωση σε πχ κατοικίες προς πώληση στην περιοχή από , αλλά µια υπερπροσφορά κατοικιών προς πώληση άνω των Οι εκτιµητές υποχρεούνται πάντα να ερευνούν και να αναλύουν τις συνθήκες της αγοράς στις εκτιµήσεις τους. Συµπερασµατικά, η Υπερπροσφορά δεν είναι µια έννοια που µπορεί να οριστεί απόλυτα. Η Υπερπροσφορά ή η Υπερζήτηση δεν µπορεί να κρατήσει για πάντα. Η Ελληνική Αγορά Ακινήτων είναι ευάλωτη προς το παρόν, αλλά είναι σίγουρα ένας καλός τοµέας για να επενδύσει κάποιος για το µέλλον!

7