Π Α Ρ Α Ρ Τ Η Μ Α Κ Ε Φ Α Λ Α Ι Ο Υ I I Ε Ξ Ε Λ Ι Ξ Ε Ι Σ Κ Α Ι Π Ρ Ο Ο Π Τ Ι Κ Ε Σ Σ Τ Η Ν Α Γ Ο Ρ Α

Transcript

1 Π Α Ρ Α Ρ Τ Η Μ Α Κ Ε Φ Α Λ Α Ι Ο Υ I I Ε Ξ Ε Λ Ι Ξ Ε Ι Σ Κ Α Ι Π Ρ Ο Ο Π Τ Ι Κ Ε Σ Σ Τ Η Ν Α Γ Ο Ρ Α Ο Ι Κ Ι Σ Τ Ι Κ Ω Ν Α Κ Ι Ν Η Τ Ω Ν 1 ΤΙΜΕΣ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ Η επιβράδυνση των θετικών ρυθµών µεταβολής των τιµών των διαµερισµάτων στην Ελλάδα που παρατηρήθηκε από τις αρχές του 2007 συνεχίστηκε έως το τέλος του 2008, ενώ καθ όλη τη διάρκεια του 2009 ο ρυθµός αυτός διαµορφώθηκε σε αρνητικά επίπεδα τόσο για τα νέα όσο και τα παλαιά διαµερίσµατα. 1 Ειδικότερα, µε βάση τα στοιχεία που έχουν συγκεντρωθεί από τις τράπεζες, οι τιµές για το σύνολο των διαµερισµάτων (σε ονοµαστικούς όρους) εκτιµάται ότι µειώθηκαν µε µέσο ετήσιο ρυθµό 3,9% το 2009 (-3,4%, -2,6%, -5,0% και -4,6% το α, β, γ και δ τρίµηνο αντίστοιχα). Η µείωση αυτή ήταν στο ίδιο διάστηµα ελαφρώς µεγαλύτερη για τα παλαιά διαµερίσµατα (4,9%) έναντι των νέων (2,4%), γεγονός που φαίνεται να αντανακλά τη σχετικά µεγαλύτερη ανθεκτικότητα των τιµών των νεόδµητων διαµερισµάτων τα οποία διατίθενται προς πώληση από τους κατασκευαστές (βλ. Πίνακα Α). 1 Στο πλαίσιο της πρωτοβουλίας της Τράπεζας της Ελλάδος για τη συστηµατική παρακολούθηση και ανάλυση των εξελίξεων στην αγορά ακινήτων, δόθηκαν πρόσφατα στη δηµοσιότητα ορισµένοι νέοι δείκτες σχετικά µε τις τιµές, καθώς και τον αριθµό και τον όγκο των συναλλαγών στην αγορά οικιστικών ακινήτων (βλ. ελτίο Τύπου στις ). Για την κατασκευή των δεικτών αυτών χρησιµοποιούνται τα αναλυτικά στοιχεία που συγκεντρώνονται από όλα τα πιστωτικά ιδρύµατα που δραστηριοποιούνται στην Ελλάδα. Πρόκειται για τα αναλυτικά στοιχεία των εκτιµήσεων οικιστικών ακινήτων που από τις αρχές του 2009 συγκεντρώνονται στο Τµήµα Ανάλυσης Αγοράς Ακινήτων της Τράπεζας της Ελλάδος µε βάση την Π /ΤΕ 2610/ µε θέµα: Υποβολή από τα πιστωτικά ιδρύµατα στοιχείων σχετικά µε τα οικιστικά ακίνητα τα οποία αποτελούν αντικείµενο χρηµατοδότησης ή εξασφάλιση χορηγούµενων από τα πιστωτικά ιδρύµατα δανείων. Εκτός των άλλων, τα στοιχεία αυτά περιλαµβάνουν τις εκτι- µήσεις των τραπεζών για την τρέχουσα εµπορική αξία όλων των οικιστικών ακινήτων, καθώς και πληροφορίες για τα ποιοτικά χαρακτηριστικά τους. Ο αριθµός των εκτιµήσεων που έχουν ήδη αναγγελθεί (έως το τέλος του Ιανουαρίου 2010) έφθασε συνολικά τις 440 χιλιάδες περίπου (70,3% διαµερίσµατα, 18,7% µονοκατοικίες, 5,0% µεζονέτες, 4,8% οικόπεδα). Για αναλυτική παρουσίαση των στοιχείων αυτών καθώς και του µηχανισµού συγκέντρωσής τους βλ. Στατιστικά στοιχεία και είκτες Τιµών Ακινήτων: Η νέα πρωτοβουλία της Τράπεζας της Ελλάδος στο: Αγορές Ακινήτων: Εξελίξεις και προοπτικές, Οµιλίες Ηµερίδας 29 Απριλίου 2009, Τράπεζα της Ελλάδος. Πίνακας A τιµών διαµερισµάτων κατά παλαιότητα Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος, στοιχεία που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύµατα. * Προσωρινά στοιχεία. Σύνολο Νέα (έως 5 ετών) Παλαιά (άνω των 5 ετών) Περίοδος ,4 93,3 95, ,0 5,9 5,9 100,0 7,2 7,2 100,0 5,2 5, ,7 1,7 1,7 102,3 2,3 2,3 101,3 1,3 1,3 2009* 97,7-3,9-3,9 99,8-2,4-2,4 96,4-4,9-4, I 90,7 92,1 89,8 II 93,3 2,9 92,3 0,2 93,9 4,6 III 94,8 1,6 91,7-0,6 96,7 2,9 IV 98,8 4,2 97,0 5,7 99,9 3, I 98,6-0,2 8,7 98,0 1,1 6,4 98,9-1,0 10,1 II 99,6 1,1 6,8 100,1 2,2 8,5 99,3 0,4 5,7 III 100,7 1,0 6,2 100,2 0,1 9,2 100,9 1,6 4,4 IV 101,2 0,5 2,4 101,6 1,4 4,8 100,9-0,1 1, I 101,4 0,2 2,9 101,3-0,3 3,4 101,5 0,6 2,6 II 101,4 0,0 1,7 101,9 0,6 1,7 101,0-0,4 1,7 III 102,2 0,8 1,6 103,0 1,1 2,8 101,7 0,7 0,8 IV 101,8-0,4 0,6 103,0 0,0 1,3 101,0-0,7 0, I* 98,0-3,7-3,4 97,6-5,2-3,6 98,2-2,8-3,3 II* 98,7 0,8-2,6 101,5 4,0-0,3 97,0-1,2-4,0 III* 97,1-1,6-5,0 100,4-1,1-2,5 95,1-2,0-6,5 IV* 97,1-0,1-4,6 99,8-0,6-3,1 95,3 0,3-5,

2 Πίνακας B τιµών διαµερισµάτων κατά γεωγραφική περιοχή Αθήνα Θεσσαλονίκη Άλλες µεγάλες πόλεις Λοιπές περιοχές Περίοδος ,2 93,4 94,0 95, ,0 6,2 6,2 100,0 7,0 7,0 100,0 6,3 6,3 100,0 4,6 4, ,9 0,9 0,9 101,5 1,5 1,5 101,8 1,8 1,8 103,3 3,3 3,3 2009* 95,9-5,0-5,0 95,1-6,2-6,2 98,9-2,9-2,9 101,5-1,7-1, I 91,2 86,7 89,5 92,4 II 93,7 2,7 91,0 5,0 91,8 2,6 94,9 2,7 III 94,1 0,5 95,4 4,8 95,3 3,8 95,4 0,5 IV 97,6 3,7 100,7 5,5 99,5 4,4 99,7 4, I 99,0 1,4 8,5 99,1-1,6 14,3 97,9-1,6 9,4 98,1-1,6 6,1 II 98,9-0,1 5,6 99,7 0,6 9,5 100,2 2,4 9,2 100,4 2,4 5,8 III 100,7 1,7 7,0 99,9 0,2 4,7 100,8 0,6 5,8 100,8 0,4 5,7 IV 101,4 0,7 3,9 101,4 1,6 0,7 101,0 0,3 1,5 100,7-0,1 1, I 101,3-0,1 2,3 101,6 0,2 2,5 102,2 1,1 4,4 100,8 0,1 2,8 II 101,4 0,1 2,5 100,9-0,7 1,2 100,9-1,3 0,7 101,9 1,1 1,5 III 100,3-1,1-0,3 100,7-0,2 0,8 102,6 1,7 1,8 106,4 4,4 5,6 IV 100,6 0,3-0,8 102,7 2,1 1,3 101,5-1,1 0,5 104,0-2,3 3, I* 96,7-3,9-4,5 95,2-7,3-6,3 99,0-2,5-3,2 100,7-3,1 0,0 II* 96,4-0,3-4,9 94,3-0,9-6,5 99,2 0,2-1,7 104,9 4,2 2,9 III* 94,9-1,6-5,4 95,7 1,5-5,0 98,5-0,7-4,0 101,0-3,7-5,1 IV* 95,5 0,6-5,1 95,3-0,3-7,2 98,8 0,2-2,7 99,4-1,6-4,4 Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος, στοιχεία που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύµατα. * Προσωρινά στοιχεία

3 Η εξέλιξη των τιµών των κατοικιών είναι παρόµοια σε όλες σχεδόν τις επιµέρους γεωγραφικές περιοχές (Αθήνα, Θεσσαλονίκη, λοιπές πόλεις κ.ά.), καταγράφοντας σηµαντική αποκλιµάκωση των θετικών ετήσιων ρυθµών έως το τέλος του 2008 και αρνητικούς ρυθµούς στη συνέχεια. Για το σύνολο του 2009, οι τιµές των διαµερισµάτων εκτιµάται ότι µειώθηκαν µε µέσο ετήσιο ρυθµό 5,0% στην Αθήνα, 6,2% στη Θεσσαλονίκη, 2,9% στις άλλες µεγάλες πόλεις και 1,7% στις λοιπές περιοχές της χώρας (βλ. Πίνακα Β). 2 Με βάση τα διαθέσιµα στοιχεία, η ελληνική αγορά κατοικιών χαρακτηρίζεται από σχετική ανθεκτικότητα των τιµών. 3 Επιπλέον, εκτιµάται ότι δεν παρουσιάζει χαρακτηριστικά σηµαντικής υπερτίµησης, δεδοµένου ότι και ο λόγος του δείκτη τιµών των κατοικιών προς το δείκτη των ενοικίων υποχώρησε σταδιακά τα τρία τελευταία έτη (βλ. διάγραµµα). 4 Η υποχώρηση αυτή ήταν κυρίως αποτέλεσµα της συνεχούς αποκλιµάκωσης των ρυθµών µεταβολής των τιµών των κατοικιών µετά το 2006, αλλά και της σχετικής σταθερότητας του ρυθµού µεταβολής των ενοικίων (µέση ετήσια εκατοστιαία µεταβολή: 4,5% το 2007, 3,9% το 2008 και 3,6% το 2009 βλ. Πίνακα Γ). Η µείωση του λόγου των τιµών των κατοικιών προς τα ενοίκια εκτιµάται ότι θα συνεχιστεί µε συγκρατη- µένους ρυθµούς και τα αµέσως επόµενα τρί- µηνα ως αποτέλεσµα, και πάλι, της µικρής περαιτέρω αποκλιµάκωσης των τιµών των κατοικιών. 2 ΖΗΤΗΣΗ, ΠΡΟΣΦΟΡΑ ΚΑΙ ΑΡΙΘΜΟΣ ΣΥΝΑΛΛΑΓΩΝ Σχετική επιφυλακτικότητα από την πλευρά της ζήτησης και υπερβάλλουσα προσφορά χαρακτηρίζουν την ελληνική αγορά ακινήτων τα δύο τελευταία έτη. Η επιφυλακτική στάση των νοικοκυριών όσον αφορά την αγορά κατοικίας είναι κυρίως αποτέλεσµα της αυξηµένης αβεβαιότητας για την απασχόληση και τα µελλοντικά τους εισοδήµατα, η οποία επιτείνεται τους τελευταίους µήνες από την αβεβαιότητα όσον αφορά τις γενικότερες προοπτικές της οικονοµίας και την αντιµετώπιση των δηµοσιονοµικών προβληµάτων της χώρας. Επιπλέον, οι αυξηµένες προσδοκίες των νοικοκυριών για χαµηλότερα επίπεδα τιµών των κατοικιών στο µέλλον είναι πιθανό να τα έχουν οδηγήσει σε αναβολή της απόφασης για αγορά κατοικίας. Από την άλλη πλευρά, η πιο 2 Υπενθυµίζεται ότι κατά την τελευταία δεκαετία η Τράπεζα της Ελλάδος δηµοσιεύει δείκτη τιµών κατοικιών στις λοιπές αστικές περιοχές, ο οποίος αφορά περιορισµένο αριθµό πόλεων, είναι διαθέσιµος για την περίοδο από το τελευταίο τρίµηνο του 1993 και καταρτίζεται µε βάση στοιχεία που συλλέγουν τα υποκαταστήµατά της, κυρίως από µεσιτικά γραφεία. Με βάση τον δείκτη αυτό οι τιµές των κατοικιών µειώθηκαν το πρώτο εννεά- µηνο το 2009 (για το οποίο υπάρχουν διαθέσιµα στοιχεία) µε µέσο ετήσιο ρυθµό 1,7%, έναντι 2,6% και 3,8% το 2008 και το 2007 αντίστοιχα. 3 Η σχετική ανθεκτικότητα των τιµών στην ελληνική αγορά κατοικίας είναι πιθανόν να συνδέεται και µε τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της εν λόγω αγοράς ακινήτων, όπως είναι: το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης που πλέον ξεπερνά το 80%, η χαµηλή κινητικότητα ή συχνότητα µεταπώλησης των ακινήτων, ο πολύ µικρός αριθµός των συναλλαγών σε σχέση µε το διαθέσιµο απόθεµα, το υψηλό κόστος συναλλαγών, η σηµαντική επίδραση των φορολογικών µέτρων, καθώς και ο σχετικά µεγάλος αριθµός επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται στον κατασκευαστικό κλάδο (κυρίως στην κατασκευή κατοικιών). Επιπλέον, η αγορά ακινήτων χαρακτηρίζεται από ένα έντονα ετερογενές προϊόν (π.χ. κατοικία, επαγγελµατικό ακίνητο) και το γεγονός αυτό δηµιουργεί πρόσθετα προβλήµατα ιδίως στην εκτίµηση του ρυθµού µεταβολής των τιµών τους. 4 Ο λόγος αυτός συνήθως συνεκτιµάται µε άλλους παράγοντες (π.χ. επιτόκια, αποδόσεις εναλλακτικών επενδύσεων, φάση οικονοµικού κύκλου) για τη διερεύνηση του ενδεχοµένου υπερεκτίµησης της τρέχουσας αξίας των ακινήτων

4 Πίνακας Γ Σύνοψη κυριότερων διαθέσιµων βραχυχρόνιων δεικτών για την αγορά ακινήτων Μέση ετήσια εκατοστιαία µεταβολή είκτες 1. είκτες τιµών κατοικιών (ΤτΕ) και ενοικίων (ΕΣΥΕ) είκτες τιµών κατοικιών (νέες σειρές) α. Σύνολο διαµερισµάτων (επικράτεια) ,9 1,7-3,9 α1. Νέα (έως 5 ετών) ,2 2,3-2,4 α2. Παλαιά (πάνω από 5 έτη) ,2 1,3-4,9 β1. Αθήνα ,2 0,9-5,0 β2. Θεσσαλονίκη ,0 1,5-6,2 β3. Άλλες µεγάλες πόλεις ,3 1,8-2,9 β4. Λοιπές περιοχές ,6 3,3-1,7 1.2 είκτες τιµών κατοικιών (προηγούµενες σειρές) α. Αστικές περιοχές 2,3 10,9 12,4 5,1 1,7-3,1 (γ' τρ.) α1. Αθήνα 0,3 8,6 11,7 6,2 0,9-5,0 β1. Λοιπές αστικές περιοχές 1 4,7 13,4 13,0 3,8 2,6-0,7 (γ' τρ.) 1.3 τιµών ενοικίων 5,3 4,2 4,4 4,5 3,9 3,6 3,0 (Φεβ./Φεβ.) 1.4 Λόγος δείκτη τιµών κατοικιών προς δείκτη ενοικίων 2 85,5 90,9 98,7 100,0 97,9 90,8 2. είκτες συναλλαγών οικιστικών ακινήτων µε τη διαµεσολάβηση των ΝΧΙ (ΤτΕ) 2.1 Αριθµός συναλλαγών ,8-21,7-39,6 2.2 Όγκος συναλλαγών (τετρ. µέτρα) ,6-23,5-41,2 2.3 Αξία συναλλαγών ,1-20,0-42,1 3. είκτες κόστους κατασκευής (νέων κτιρίων) κατοικιών (ΕΣΥΕ) 3.1 Συνολικό κόστος 3,2 3,4 4,3 4,6 5,1-0,3 3.2 κατηγοριών έργων ή παραγωγού 2,4 2,6 2,9 2,8 4,2-0,2 3.3 τιµών αµοιβής ή κόστους εργασίας 2,3 3,1 2,6 2,4 3,3 0,3 3.4 υλικών κατασκευής 3,9 3,6 5,6 6,3 6,4-0,7 1,5 (Ιαν./Ιαν.) 4. Ιδιωτική οικοδοµική δραστηριότητα (ΕΣΥΕ) 4.1 Σύνολο χώρας α. Αριθµός αδειών -1,4 17,6-14,4-5,3-15,6-14,3 β. Επιφάνεια οικοδοµών (σε τετραγωνικά µέτρα) -2,3 41,8-24,4-7,5-18,1-25,4 γ. Όγκος οικοδοµών (σε κυβικά µέτρα) -3,4 35,2-19,5-5,0-17,1-27,6 4.2 Αθήνα α. Αριθµός αδειών -6,2 29,4-14,9-4,7-23,2-17,2 β. Επιφάνεια οικοδοµών (σε τετραγωνικά µέτρα) -8,5 54,2-24,6-14,3-24,5-22,3 γ. Όγκος οικοδοµών (σε κυβικά µέτρα) -10,6 49,8-20,2-13,3-24,1-21,3 Πηγές: Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ), Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος (ΕΣΥE), Ίδρυµα Οικονοµικών & Βιοµηχανικών Ερευνών (ΙΟΒΕ), Τεχνικό Επιµελητήριο Ελλάδας (TΕΕ). 1 Στοιχεία που συλλέγουν τα υποκαταστήµατα της ΤτΕ, κυρίως από µεσιτικά γραφεία. 2 Απόλυτες τιµές

5 Πίνακας Γ Σύνοψη κυριότερων διαθέσιµων βραχυχρόνιων δεικτών για την αγορά ακινήτων (συνέχεια) είκτες 5. Κατασκευαστική δραστηριότητα 5.1 Παραγωγή τσιµέντου (όγκος, ΕΣΥΕ) -2,3 2,4 3,1-9,2-3,1-21,4 5.2 Εκταµιεύσεις Π Ε (σε ευρώ, ΤτΕ) 11,7-21,0 8,9 7,6 9,3-2,8-99,8 (Ιαν./Ιαν.) 5.3 είκτες παραγωγής στις κατασκευές (ΕΣΥΕ) α. Γενικός δείκτης -15,8-38,8 3,9 15,1 2,8-11,5 (9µηνο) β. Οικοδοµικά έργα -16,5-15,3-9,2 6,9 0,0-21,2 (9µηνο) γ. Έργα πολιτικού µηχανικού -15,5-49,9 18,1 21,8 4,8-5,0 (9µηνο) 5.4 Αµοιβές πολιτικών µηχανικών (ΤΕΕ) α. Σύνολο ,3 23,5 6,2-16,2 1,9 (2µηνο) β. Αµοιβές για την έκδοση οικοδοµικών αδειών ,4 19,0 11,0-14,5-1,1 (2µηνο) γ. Αµοιβές για την επίβλεψη εργασιών νέων οικοδοµών - - 1,5 32,5-2,4-19,6 8,3 (2µηνο) 6. Προσδοκίες (ΙΟΒΕ) 6.1 επιχειρηµατικών προσδοκιών στις κατασκευές -29,1-22,7 44,6 1,5 3,0-31,4-29,0 (Φεβ./Φεβ.) α. Σύνολο ιδιωτικών κατασκευών -16,4-11,7 12,8 1,9-8,4-43,2 44,4 (Φεβ./Φεβ.) β. Κατασκευές κατοικιών -3,2-9,0 27,6-14,0-28,4-32,4-67,7 (Φεβ./Φεβ.) γ. Κατασκευές λοιπών ιδιωτικών κτιρίων -20,2-12,5 2,9 13,4 0,9-46,8 105,5 (Φεβ./Φεβ.) 6.2 Μήνες εξασφαλισµένης παραγωγής στις κατασκευές 2 α. Σύνολο κατασκευών 12,6 13,9 15,7 16,8 17,3 15,9 12,0 (Φεβ.) β. Κατοικίες 12,0 11,3 14,7 15,4 11,7 11,0 7,8 (Φεβ.) γ. Άλλα κτίρια 10,0 8,7 9,3 10,1 9,8 8,4 6,6 (Φεβ.) δ. ηµόσια έργα 13,4 15,9 18,4 19,5 21,1 19,8 14,9 (Φεβ.) 6.3 Εργασίες σε σχέση µε το προηγούµενο τρίµηνο 3 α. Σύνολο κατασκευών 8,0-27,3 11,8 10,2 10,0-16,0-42,0 (Φεβ.) β. Κατοικίες 6,0-2,0 24,0-11,0-22,0-31,0-74,0 (Φεβ.) 6.4 Πρόγραµµα εργασιών προς εκτέλεση 3 α. Σύνολο κατασκευών -25,0-58,0-45,0-33,0-29,0-43,0-63,0 (Φεβ.) β. Κατοικίες -17,0-41,0-22,0-22,0-39,0-52,0-93,0 (Φεβ.) 7. Επενδύσεις στις κατασκευές (ΕΣΥΕ) και εισροή κεφαλαίων (TτE) 7.1 Επενδύσεις στις κατασκευές 4 α. Σύνολο κατασκευών -2,9-6,2 14,3-5,3-19,1-11,3 β. Κατοικίες -0,9-0,7 29,6-8,6-29,1-21,7 7.2 Καθαρή εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα 8. Χρηµατοδότηση αγοράς ακινήτων από τα εγχώρια ΝΧΙ (ΤτΕ) 5 73,0 48,0 55,4 66,5-58,2-24,4-47,5 (Ιαν./Ιαν.) α. Υπόλοιπο δανείων προς τα νοικοκυριά 30,4 31,0 25,7 22,4 12,8 3,1 2,9 (Ιαν.) β. Υπόλοιπο στεγαστικών δανείων προς τα νοικοκυριά 27,6 33,0 26,3 21,9 11,5 3,7 3,6 (Ιαν.) 9. Επιτόκια στεγαστικών δανείων (ΤτΕ) 6 α. Επιτόκια νέων στεγαστικών δανείων 5 4,8 4,3 4,7 4,9 5,3 4,1 4,9 (Ιαν.) β. Επιτόκια στα υφιστάµενα υπόλοιπα των στεγαστικών δανείων µε αρχική διάρκεια άνω των 5 ετών Μέση ετήσια εκατοστιαία µεταβολή ,1 4,8 4,9 5,1 5,1 4,3 3,9 (Ιαν.) Πηγές: Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ), Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος (ΕΣΥE), Ίδρυµα Οικονοµικών & Βιοµηχανικών Ερευνών (ΙΟΒΕ), Τεχνικό Επιµελητήριο Ελλάδας (TΕΕ). 2 Απόλυτες τιµές. 3 ιαφορά σταθµισµένων ποσοστών θετικών και αρνητικών απαντήσεων. 4 Σταθερές τιµές. 5 Ετήσια εκατοστιαία µεταβολή - τέλος. Περιλαµβάνονται τα δάνεια και τα τιτλοποιηµένα δάνεια. 6 Περιλαµβάνονται και τα άλλα έξοδα που βαρύνουν τους δανειολήπτες (έξοδα φακέλλου, εγγραφής προσηµείωσης κ.λπ.)

6 προσεκτική και επιλεκτική στάση των τραπεζών όσον αφορά τη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων, ως αποτέλεσµα της τρέχουσας χρηµατοοικονοµικής κρίσης, εκτιµάται ότι έχει και αυτή συµβάλει στη µείωση της ζήτησης κατοικιών εκ µέρους των νοικοκυριών. 5 Από την πλευρά της προσφοράς στην αγορά κατοικιών, το πλεονάζον απόθεµα που εκτι- µάται ότι είχε δηµιουργηθεί τα τελευταία έτη, φαίνεται ότι απορροφάται σταδιακά, παρά τη σχετική επιφυλακτικότητα από την πλευρά της ζήτησης. Η µείωση της ιδιωτικής κατασκευαστικής δραστηριότητας το 2007 και το 2008 ήταν πολύ ταχύτερη από την αντίστοιχη µείωση του αριθµού των αγοραπωλησιών ακινήτων. Πράγµατι, ο αριθµός των νέων αδειών µειώθηκε κατά 5,3% το 2007 και κατά 15,6% το 2008, έναντι µείωσης κατά 3,0% και 5,8% του αριθµού των ακινήτων που έγιναν αντικείµενο συµβολαιογραφικών πράξεων τα ίδια έτη. 6 Σηµειώνεται ακόµη ότι ο όγκος της ιδιωτικής οικοδοµικής δραστηριότητας βάσει αδειών µειώθηκε κατά 5,0% το 2007, 17,1% το 2008 και 27,6% το 2009 (βλ. Πίνακα Γ). Επισηµαίνεται πάντως ότι ένα από τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της αγοράς ακινήτων είναι η σηµαντική χρονική υστέρηση µε την οποία αντιδρά η προσφορά στην εξέλιξη της ζήτησης (κυρίως για αντικειµενικούς λόγους: έλλειψη οικοπέδων, χρόνος έκδοσης της οικοδοµικής άδειας, υλοποίησης του έργου κατασκευής, χρηµατοδότησης κ.ά.). Η σταδιακή απορρόφηση του πλεονάζοντος αποθέµατος στην αγορά ακινήτων εκτιµάται ότι συνεχίστηκε και το Για τις περιοχές της χώρας οι οποίες έχουν ήδη ενταχθεί στο Εθνικό Κτηµατολόγιο, ο αριθµός των συναλλαγών που καταγράφηκαν από την Κτηµατολόγιο ΑΕ λόγω αγοραπωλησίας ακινήτων µειώθηκε το 2009 κατά 16,0% (20,6%, 27,4%, 9,5% και 6,9% για το α, β, γ και δ τρίµηνο αντίστοιχα). Επιπλέον, από τα στοιχεία που συγκεντρώθηκαν από το Συµβολαιογραφικό Σύλλογο Εφετείων Αθηνών Πειραιώς Αιγαίου και ωδεκανήσου για το 2009 προκύπτει σαφής µείωση (περίπου 40%) όλων των συµβάσεων αγοραπωλησίας ακινήτων. Η µείωση αυτή ήταν σχετικά µεγαλύτερη για τα νεόδµητα ακίνητα µεγάλης επιφάνειας (άνω των 100 τετραγωνικών µέτρων) που συνήθως βρίσκονται στις ακριβές περιοχές, έναντι των µεταχειρισµένων και µικρότερης επιφάνειας διαµερισµάτων, τα οποία σε σηµαντικό πλέον βαθµό αγοράζονται από οικονοµικούς µετανάστες. 7 Ο αριθµός των συναλλαγών οικιστικών ακινήτων που πραγµατοποιήθηκαν µε τη διαµεσολάβηση του τραπεζικού συστήµατος µειώθηκε κατά 39,6% το 2009, έναντι µείωσης 21,7% το 2008 (στοιχεία που συγκεντρώνονται από τα πιστωτικά ιδρύµατα βλ. Πίνακα ). Ελαφρά µεγαλύτερη ήταν η αντίστοιχη µείωση τόσο για το δείκτη όγκου (µε βάση το σύνολο των τετραγωνικών µέτρων, µείωση κατά 41,2% το 2009) όσο και, κυρίως, το δείκτη της συνολικής αξίας (µείωση 42,1%) των εν λόγω συναλλαγών. Το γεγονός ότι οι δείκτες όγκου και αξίας των συναλλαγών την περίοδο της κρίσης µειώθηκαν µε ελαφρά ταχύτερο ρυθµό από ό,τι ο αριθµός των συναλλαγών αντανακλά τη στροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος των νοικοκυριών προς διαµερίσµατα µικρότερου εµβαδού και µικρότερης αξίας. Επιπλέον, η σηµαντικά µεγαλύτερη µείωση του αριθµού των συναλλαγών οικιστικών ακινήτων που, κατά την περίοδο της τρέχουσας χρηµατοπιστωτικής κρίσης, πραγµατοποιήθηκαν µε τη διαµεσολάβηση του τραπεζικού συστήµατος σε σχέση µε τον αριθµό του συνόλου των αγοραπωλησιών ακινήτων (στοι- 5 Η υποχώρηση της ζήτησης διαφαίνεται και από τη συνεχή επιβράδυνση του ρυθµού ανόδου των στεγαστικών δανείων, κυρίως µετά την πρόσφατη χρηµατοπιστωτική κρίση. Συγκεκριµένα, παρά τη µείωση των στεγαστικών επιτοκίων από το Νοέµβριο του 2008, ο ετήσιος ρυθµός ανόδου του υπολοίπου των τραπεζικών δανείων προς τα νοικοκυριά για αγορά κατοικίας υποχώρησε στο 3,7% στο τέλος του 2009, από 11,5% στο τέλος του 2008 και 21,9% στο τέλος του Συγκεκριµένα, µε βάση τα στοιχεία της ΕΣΥΕ, που συγκεντρώνονται από τα συµβολαιογραφικά γραφεία όλης της χώρας, ο αριθ- µός των συµβολαιογραφικών πράξεων για αγοραπωλησίες ακινήτων από 172,9 χιλιάδες το 2006, µειώθηκε σε 167,7 χιλιάδες το 2007 και σε 158,0 χιλιάδες το Η αγορά εξοχικής κατοικίας, όπως προκύπτει από τα ίδια στοιχεία, έχει σηµειώσει το 2009 µεγάλη κάµψη, µε τον αριθµό των συναλλαγών να καταγράφει µείωση κατά περίπου 50% έναντι του προηγούµενου. Το ίδιο ισχύει και για τις αγοραπωλησίες αγροτεµαχίων επιφάνειας µικρότερης των 20 στρεµµάτων. Αντίθετα, οι αγοραπωλησίες εκτάσεων άνω των 20 στρεµµάτων είναι σχετικά µειωµένες στη νησιωτική χώρα και στις παραθαλάσσιες περιοχές αλλά αυξηµένες στις ορεινές περιοχές

7 Πίνακας είκτες συναλλαγών οικιστικών ακινήτων Περίοδος Αριθµός Συναλλαγές Τετραγωνικά µέτρα συναλλαγών Αξία συναλλαγών Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος, στοιχεία που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύµατα. * Προσωρινά στοιχεία ,2 70, ,8 36,8 100,0 36,6 36,6 100,0 41,1 41, ,7-21,7 76,5-23,5-23,5 80,0-20,0-20,0 2009* ,6-39,6 45,0-41,2-41,2 46,3-42,1-42, I ,5 55,8 II ,3 69,1 10,5 64,0 14,7 III ,9 72,7 5,2 71,4 11,6 IV ,8 88,5 21,8 92,3 29, I ,8 76,6 108,1 22,1 72,9 108,0 17,0 93,5 II ,3 55,1 105,6-2,3 52,8 105,8-2,0 65,3 III ,9 19,8 87,9-16,7 20,9 86,2-18,5 20,7 IV ,0 10,2 98,5 12,0 11,2 100,0 15,9 8, I ,2-19,5 85,9-12,8-20,5 87,8-12,2-18,6 II ,1-10,1 91,2 6,2-13,6 95,5 8,7-9,8 III ,5-14,0 73,8-19,1-16,1 77,7-18,6-9,9 IV ,2-43,0 55,2-25,1-43,9 59,1-23,9-40, I* ,6-49,2 42,5-23,0-50,5 43,8-25,9-50,2 II* ,2-49,1 46,2 8,5-49,4 49,1 12,2-48,6 III* ,1-44,4 39,8-13,7-46,0 40,8-17,0-47,5 IV* ,2-2,5 51,5 29,2-6,8 51,6 26,6-12,7 χεία Κτηµατολογίου) συνάδει µε τη διαπίστωση που προέκυψε από την έρευνα κτηµατοµεσιτικών γραφείων για αύξηση του ποσοστού των συναλλαγών σε µετρητά και του µεριδίου των µετρητών στη συνολική χρηµατοδότηση των αγορών ακινήτων. 3 ΠΡΟΣ ΟΚΙΕΣ ΚΑΙ ΠΡΟΟΠΤΙΚΕΣ Σύµφωνα µε την έρευνα που διενεργεί το Τµήµα Ανάλυσης Αγοράς Ακινήτων της Τράπεζας της Ελλάδος στα µεγάλα κτηµατοµεσιτικά γραφεία της χώρας, οι συνθήκες στην αγορά κατοικιών παρουσίασαν ελαφρά βελτίωση τα πρώτα τρία τρίµηνα του Ωστόσο, από τα αποτελέσµατα της έρευνας αυτής για το δ τρίµηνο του 2009, καταγράφεται ελαφρά επιδείνωση των προσδοκιών των ερωτηθέντων, που ήταν στελέχη των κτη- µατοµεσιτικών γραφείων. Για το επόµενο τρί- µηνο (δηλαδή το α τρίµηνο του 2010), πάνω από το 25% των ερωτηθέντων εκτιµά ότι οι συνθήκες στην αγορά οικιστικών ακινήτων θα σηµειώσουν µικρή επιδείνωση, µε ελαφρά µείωση του αριθµού των συναλλαγών και των τιµών. Στην ελαφρά επιδείνωση των προσδο- 8 Ως προς τις τιµές πώλησης των κατοικιών, το ποσοστό των ερωτηθέντων που τις θεωρούν λογικές µειώθηκε σε 22% το δ τρί- µηνο του 2009 (έναντι 46% στο γ τρίµηνο, 37% στο β τρίµηνο και 23% στο α τρίµηνο), ενώ παρέµεινε σχεδόν σταθερό το ποσοστό αυτών που τις θεωρούν λίγο ή πολύ υψηλές (α τρίµηνο: 77%, β τρίµηνο: 63%, γ τρίµηνο: 54% και δ τρίµηνο: 56%)

8 κιών φαίνεται ότι συνέβαλαν τόσο η αβεβαιότητα σε σχέση µε τις αλλαγές στην φορολογία των ακινήτων (αντικειµενικές αξίες, φορολογική κλίµακα και αφορολόγητα όρια κ.λπ.) όσο και η αβεβαιότητα σε σχέση µε τα γενικότερα οικονοµικά προβλήµατα της χώρας (δηµοσιονοµικό, διαρθρωτικές αλλαγές κ.ά.). 9 Με τη σταδιακή αποκατάσταση της οµαλότητας στις χρηµατοπιστωτικές αγορές αποµακρύνεται όλο και περισσότερο ο κίνδυνος απότοµης διόρθωσης των τιµών στην ελληνική αγορά ακινήτων, αν και οι πτωτικές πιέσεις στις τιµές είναι πιθανόν να συνεχιστούν και τους επόµενους µήνες. Η ένταση των πιέσεων αυτών θα εξαρτηθεί κυρίως από τις γενικότερες οικονοµικές και χρηµατοπιστωτικές συνθήκες στην Ελλάδα. Η ανάκαµψη της αγοράς ακινήτων τα επόµενα τρίµηνα είναι άµεσα συνδεδεµένη µε τις προσδοκίες των νοικοκυριών για την απασχόληση και τα µελλοντικά τους εισοδήµατα, τη χρηµατοδότηση της αγοράς από το τραπεζικό σύστηµα, αλλά και τη γενικότερη ανάκαµψη της οικονοµίας. Η ύπαρξη σαφών µηνυµάτων προς την κατεύθυνση της αποτελεσµατικής αντιµετώπισης των δηµοσιονοµικών και διαρθρωτικών προβληµάτων που αντιµετωπίζει η ελληνική οικονοµία εκτιµάται ότι, εκτός των άλλων, θα συµβάλει και στην αναθέρµανση της αγοράς ακινήτων. Ανάλογα αποτελέσµατα θα προκύψουν και από την οριστικοποίηση των επικείµενων µέτρων σε σχέση µε τη φορολογία των ακινήτων (αντικειµενικές αξίες, διευθέτηση ζητή- µατος ηµιυπαίθριων χώρων, κλιµάκια και αφορολόγητα όρια φόρου Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας κ.ά.) καθώς τόσο η προσφορά όσο και η ζήτηση κατοικίας επηρεάζονται σηµαντικά από αυτά Τη σηµαντική µείωση των προσδοκιών στην αγορά ακινήτων καταγράφει και ο δείκτης επιχειρηµατικών προσδοκιών στις κατασκευές (που αφορά τόσο κατοικίες όσο και άλλες ιδιωτικές και δηµόσιες κατασκευές), ο οποίος παρουσίασε µέση ετήσια µείωση 31,4% το 2009, έναντι αύξησης 3% το 2008 και 1,5% το Ειδικότερα όσον αφορά τις επιχειρήσεις κατασκευής κατοικιών, σύµφωνα µε την έρευνα του ΙΟΒΕ η αντίστοιχη µείωση των επιχειρηµατικών προσδοκιών το 2009 ήταν 32,4% (έναντι 28,4 το 2008 και 14,0% το 2007), ενώ οι εξασφαλισµένοι µήνες παραγωγής µειώθηκαν σε 11,0 κατά µέσο όρο το 2009, από 11,7 το 2008 και 15,4 το Η υποχώρηση του συνολικού κόστους κατασκευής κατοικιών το 2009 (για πρώτη φορά µετά από πολλά χρόνια) εκτιµάται ότι είναι πιθανό να συµβάλει στην ενίσχυση της ανάληψης επενδυτικών πρωτοβουλιών από την πλευρά των κατασκευαστών κατοικιών τους επόµενους µήνες, καθώς περιορίζει το κόστος αντικατάστασης των πωληθέντων ακινήτων. Πράγµατι, το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτηρίων κατοικιών που δηµοσιεύεται από την ΕΣΥΕ µειώθηκε σε ετήσια βάση κατά 0,3% το 2009, έναντι αύξησης 5,1% το Ακόµη πιο σηµαντική ήταν το 2009 η αντίστοιχη µείωση του δείκτη τιµών υλικών κατασκευής (συµµετέχει µε συντελεστή στάθµισης 56,7% στο συνολικό δείκτη) κατά 0,7%, έναντι µικρής αύξησης του δείκτη αµοιβής εργασίας (συντελεστής στάθ- µισης: 43,3%) κατά 0,3%