ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΕΣ ΑΞΙΕΣ & ΜΑΖΙΚΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΕΙΣ

Transcript

1 Διημερίδα ΠΣΔΑΤΜ Ο Α.Τ.Μ. στην Εκτίμηση, Αξιοποίηση & Διαχείριση της Ακίνητης Περιουσίας Ιουνίου 2017, Σχολή Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών Ε.Μ.Π. ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΕΣ ΑΞΙΕΣ & ΜΑΖΙΚΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΕΙΣ Τάσος Λαμπρόπουλος, REV, Δρ. Αγρονόμος Τοπογράφος Μηχανικός

2 ΕΙΔΗ ΑΞΙΩΝ Αγοραία Ειδική Καθαρή Παρούσα Πραγματική Υλική Αληθής Εμπορική Κοινωνική Προσόδου Υπάρχουσα Αναγκαστικής Διάθεσης Ανάπτυξης Εναλλακτικής Χρήσης Ενυπόθηκου Δανεισμού Λειτουργική Πρόσθετη Υπερβάλλουσα Μελλοντική Προστιθέμενη Υποκειμενική Ανταλλαγής Εξοφλητική Μεταφερόμενη Πώλησης Υπολειμματική Αντικειμενική Επενδυτική Παραγωγής Συναισθηματική Φορολογητέα Αρχική Εύλογη Παρούσα Συναλλαγής Φυσική Ασφαλιστική Θέσης Πλήρης Τρέχουσα Χρήσης

3 ΜΟΝΑΔΙΚΟΤΗΤΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΩΣ ΠΡΟΙΟΝ Τα ακίνητα διαφέρουν από οποιοδήποτε άλλο «προϊόν», διότι το καθένα είναι μοναδικό και όμοιό του δεν υπάρχει άλλο. Όσο πανομοιότυπα κι αν είναι δύο ακίνητα, πάντα θα έχουν τουλάχιστον μία διαφορά το ένα από το άλλο, όσο μικρή κι αν είναι αυτή. Ως εκ τούτου γίνεται εύκολα αντιληπτό πως υπάρχουν απεριόριστοι παράγοντες που επηρεάζουν άμεσα ή έμμεσα, λιγότερο ή περισσότερο, αυτοτελώς ή από κοινού, στιγμιαία ή διαχρονικά: Σε επίπεδο χώρας: Πολιτικοί Παράγοντες, Κοινωνικοί Παράγοντες, Οικονομικοί Παράγοντες, Χωροταξικός Σχεδιασμός και Άλλοι Σε επίπεδο πόλης: Ανάπτυξη Πόλης, Πολεοδομική Οργάνωση, Χωρικές Διαφοροποιήσεις, Ποιότητα Ζωής Σε επίπεδο τμήματος πόλης: Ροή Ανάπτυξης, Χαρακτηριστικά Τμήματος Σε επίπεδο Ακινήτου: Θέση του ΑΑ, Περιβάλλων Χώρος, Χαρακτηριστικά ΑΑ, Πολεοδομικά Δεδομένα, Μορφή, Τρόπος και Κόστος Δόμησης, Ειδικοί Παράγοντες Η ως άνω κατάταξη έχει ιεραρχικό χαρακτήρα, δηλαδή όσο μεγαλώνει το επίπεδο λεπτομέρειας άρα και η κλίμακα, οι παράγοντες των προγενέστερων επιπέδων έχουν ήδη επιδράσει στα ακίνητα που εξετάζονται στο εκάστοτε μεταγενέστερο.

4 ΕΚΤΙΜΗΤΙΚΑ ΠΡΟΤΥΠΑ & ΒΑΣΕΙΣ ΑΞΙΩΝ Εκτιμητικά πρότυπα: European Valuation Standards (EVS) International Valuation Standards (IVS) Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) Red Book International Accounting Standards (IAS) Official Standards of IAAO Βάσει των Διεθνών Εκτιμητικών Προτύπων «βάση αξίας» είναι η δήλωση των θεμελιωδών μετρητικών υποθέσεων σε μία εκτίμηση. Η συνηθέστερη βάση είναι η αγοραία αξία: Εύλογη Αξία (Fair Value) Ειδική Αξία (Special Value) Πρόσθετη Αξία (Synergistic/Marriage Value) Επενδυτική Αξία ή Αξία Επένδυσης (Investment Value or Worth) Αξία Ενυπόθηκου Δανεισμού (Mortgage Lending Value) Ασφαλιστέα Αξία (Insurable Value) Αξία Εναλλακτικής Χρήσης (Alternative Use Value) Αξία Αναγκαστικής Πώλησης (Forced Sale Value) Αποσβεσμένο Κόστος Αντικατάστασης (Depreciated Replacement Cost)

5 ΜΕΘΟΔΟΙ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Μέθοδος συγκριτικών στοιχείων / Με βάση την αγοραία αξία Sales Comparison Approach / Comparative Method (UK) / Market Approach [IVS] Μέθοδος Εισοδήματος / Μέθοδος Κεφαλαιοποίησης / Με βάση το εισόδημα Income Approach [IVS] / Income Capitalization Approach / Investment Method (UK) Μέθοδος Απαξιωμένου Κόστους Αντικατάστασης / Αποσβεσμένου Κόστους Αντικατάστασης (ΑΚΑ) [EVS] / Με βάση το τρέχον κόστος αντικατάστασης Depreciated Replacement Cost (DRC) [RICS / EVS], Replacement Cost New (RCN), Cost Approach [IVS], Cost Method (UK) / Contractor s Method [EVS] / Asset Value Method [Germany] Υπολειμματική Μέθοδος Residual Method Μέθοδος Κερδών Profit Method (UK) Μέθοδος Προεξοφλημένων Ταμειακών Ροών Discounted Cash Flow (DCF) Μέθοδος αντιπαροχής ---

6 ΕΙΔΗ ΚΑΙ ΣΚΟΠΟΣ ΕΚΤΙΜΗΣΕΩΝ Αγορά με ενυπόθηκο δανεισμό κι εγγραφή προσημείωσης σε Ακίνητο Πώληση Ακινήτου (με αίτημα του πωλητή ή του διαχειριστή) Μίσθωση Ακινήτου Χορήγηση καταναλωτικού δανείου με εξασφάλιση Ακινήτου Ανέγερση / αποπεράτωση Ακινήτου με έγκριση προϋπολογισμού εργασιών Βελτίωση / επισκευές Ακινήτου με ή χωρίς απαίτηση προϋπολογισμού εργασιών Leasing ή και Sale & Lease Back επί Ακινήτου Περιοδική επανεκτίμηση για λόγους ελέγχου κεφαλαιακής επάρκειας (Βασιλεία ΙΙ) Αυτοτελής επανεκτίμηση ενυπόθηκου Ακινήτου για ρύθμιση ή εμπλοκή Smart ή Desktop εκτίμηση ακινήτου μη εξυπηρετούμενου δανείου Πλειστηριασμός Ακινήτων Απλή εκτίμηση για ενημέρωση εμπορικής αξίας Απλή εκτίμηση για ενημέρωση, χαρτοφυλακίου Ακινήτων (εισηγμένη εταιρεία) Προεκτίμηση αξίας Ακινήτου Ασφάλιση Ακινήτου για φυσικούς κινδύνους και καταστροφές (υλική αξία)

7 ΔΗΜΟΣΙΟΝΟΜΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ Σύμφωνα με το "Παρατηρητήριο Φορολογίας Ακινήτων" της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), οι φόροι στα ακίνητα σήμερα υπολογίζονται σε 38 και κατηγοριοποιούνται ως εξής: Α. Φόροι - τέλη - κρατήσεις επί του εισοδήματος από ακίνητα (6) Φόρος Εισοδήματος μισθωμάτων Τέλος Χαρτοσήμου + ΟΓΑ (πλην μισθωμάτων κατοικιών) Ειδική εισφορά αλληλεγγύης φυσικών προσώπων Τεκμαρτό εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση κατοικίας προς τέκνα ή γονείς, για το άνω των 200 τ.μ. τμήμα της, ή προς τρίτο Αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης σε ιδιόκτητη ή μισθωμένη α'+ β' κατοικία Τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης επαγγελματικής στέγης Β. Ετήσιοι - Περιοδικοί φόροι επί της κατοχής ακινήτων (5) Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) Συμπληρωματικός φόρος επί συνόλου αστικής περιουσίας με αφορολόγητο ποσό ευρώ για τα φυσικά πρόσωπα Ετήσιο Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) (κτίσματα + οικόπεδα) Ετήσιος Φόρος Ακίνητης Περιουσίας Υπεράκτιων Εταιριών Φόρος Αναπροσαρμογής Αξίας ακινήτων επιχειρήσεων Γ. Φόροι - τέλη κατά τη μεταβίβαση ακινήτων (8) Φ.Π.Α. στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων και στην αντιπαροχή Φόρος Υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων (έχει ανασταλεί έως ) Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων Φόρος Ανταλλαγής - συνένωσης οικοπέδων Φόρος Διανομής Ακινήτων Φόρος Χρησικτησίας Ακινήτων Δημοτικός φόρος και φόρος υπέρ Νομαρχιακών Ταμείων Οδοποιίας (Ν.4110/13) επί του ΦΜΑ Πρόσθετο Τέλος Μεταγραφής Συμβολαίων

8 ΔΗΜΟΣΙΟΝΟΜΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ Δ. Φόροι κληρονομιάς, γονικής παροχής & δωρεάς ακινήτων (2) Φόρος Κληρονομιάς ή Γονικής Παροχής ακινήτων (Α' Κατηγορία: προς τέκνα (γονική παροχή), εγγονούς, συζύγους, γονείς / Β' Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, ανιψιούς, παππούδες κλπ. / Γ' Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους Φόρος Δωρεάς ακινήτων (Α' Κατηγορία: προς εγγονούς, συζύγους, γονείς / Β' Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, ανιψιούς, παππούδες κλπ. / Γ' Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους Ε. Άλλοι φόροι, τέλη και εισφορές υπέρ Ο.Τ.Α. και τρίτων (9) Δημοτικά Τέλη Καθαριότητας - Φωτισμού Δημοτικός Φόρος Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων Δημοτικά Δυνητικά Τέλη Ειδικό Τέλος Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας Τέλος υπέρ της ΕΡΤ Τέλη Αποχέτευσης ακινήτων (σύνδεση-χρήση) Εισφορές σε γη & χρήμα για ένταξη σε σχέδια πόλεων (Ν.1337/ /14) Τέλος Εγγραφής ακινήτων στο Εθνικό Κτηματολόγιο Εισφορά Υπεραξίας - Tέλος Ανάπλασης υπέρ ΔΕΠΟΣ (Ν.2508/97) Ζ. Φόροι, Τέλη & Εισφορές οικ. αδείας - ανέγερσης κτιρίων - αυθαιρέτων κλπ. (8) Τέλος έκδοσης οικοδομικής αδείας Τέλος οικοδομικών εργασιών (Ψήφισμα ΚΗ /1947) Κράτηση υπέρ Δήμου, ΤΕΕ και ΤΣΜΕΔΕ Εργοδοτικές εισφορές προς ΙΚΑ & ΤΕΑΕΔΞΕ Φόρος Προστιθέμενης Αξίας επί οικοδομικών υλικών και εργασιών Δημοτικά Τέλη Κατάληψης Πεζοδρομίου Τέλος ρευματοδότησης ακινήτου (υπέρ ΔΕΗ και Δημοσίου) Ν.4483/65 (άρθρο 8) Πολεοδομικά πρόστιμα αυθαιρέτων κλπ. (Ν.4178/13)

9 ΔΗΜΟΣΙΟΝΟΜΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ Φορολογητέα Αξία -> Συγκριτικά Στοιχεία (προ του 1985) «Βιβλίον Τιμών Μεταβιβαζομένων Ακινήτων» της Δ/νσης Φορολογίας Κεφαλαίου Πίνακες ανά οδό με τα βασικά χαρακτηριστικά του ακινήτου

10 ΔΗΜΟΣΙΟΝΟΜΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ Φορολογητέα Αξία -> Σύστημα Αντικειμενικού Προσδιορισμού (μετά το 1985) Αποτελείται από 4 υποσυστήματα: Αντικειμενικών Αξιών Ακινήτων: ΑΑΑ [από το 1985, βάσει των Ν.1249/ και Ν.1473/ , σε ακίνητα εντός σχεδίου και αφορά στη συνολική αξία ανωδομής και γης που της αναλογεί] Αντικειμενικών Αξιών Κτισμάτων: ΑΑ-ΚΤ [από το 1996, βάσει του άρθ.10 του Ν.2386/ (ΦΕΚ.43 Α / ), και αφορά στα ειδικά κτίσματα εντός σχεδίου και σε όλα τα κτίσματα εκτός σχεδίου] Αντικειμενικών Αξιών Γης: ΑΑ-ΓΗΣ [από το 2000, βάσει των αποφάσεων /26361 & /26362 (ΦΕΚ.1328Β/ ) και /6271/ΔΤΥ (ΦΕΚ.2260 Β / ) και αφορά στην εκτός σχεδίου γη] Συγκριτικά Στοιχεία [το παλαιότερο σύστημα και αφορά σε περιοχές εντός σχεδίου & εκτός συστήματος ή εκτός σχεδίου με ειδικούς όρους δόμησης]

11 ΔΗΜΟΣΙΟΝΟΜΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ Βήματα Επιλογής Μεθόδου 1. Εντοπισμός της θέσης του Ακινήτου εντός σχεδίου, εντός συστήματος -> ΑΑΑ εντός σχεδίου, εντός συστήματος, ειδική χρήση κτίσματος -> ΑΑΑ (οικόπεδο) & ΑΑ-ΚΤ (κτίσματα) εντός σχεδίου, εκτός συστήματος -> συγκριτικά στοιχεία (οικόπεδο) & ΑΑ-ΚΤ (κτίσματα) εκτός σχεδίου, χωρίς ειδικούς όρους δόμησης -> ΑΑ-ΓΗΣ (οικόπεδο) & ΑΑ-ΚΤ (κτίσματα) εκτός σχεδίου, με ειδικούς όρους δόμησης -> συγκριτικά στοιχεία (οικόπεδο) & ΑΑ-ΚΤ (κτίσματα)

12 ΔΗΜΟΣΙΟΝΟΜΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ Βήματα Επιλογής Μεθόδου 2. Κατηγοριοποίηση Ακινήτων Επιλογή Συστήματος Είδος (ΣΥΣΤΗΜΑ ΑΑΑ) Έντ Είδος (ΣΥΣΤΗΜΑ ΑΑ-ΓΗΣ & ΑΑ-ΚΤ) Έντ 1 Κατοικία ή Διαμέρισμα 1 1 Κατοικία πλην μονοκατοικίας Κ1 2 Επαγγελματική Στέγη 2 2 Μονοκατοικία Κ2 3 Οικόπεδο 3 3 Κτίρια Γραφείων Καταστημάτων (Επαγγελματική Στέγη) Κ3 4 Αποθήκες 4 4 Κ4 5 Θέση Στάθμευσης Αυτοκινήτου 5 5 Κ5 6 Σταθμοί Αυτοκινήτων Βιομηχανικά & Βιοτεχνικά Κτίρια Κ4-3 6 Σταθμοί Αυτοκινήτων Βιομηχανικά & Βιοτεχνικά Κτίρια Κ4 7 Γεωργικά & Κτηνοτροφικά Κτίρια Αποθήκες Κ5-3 7 Γεωργικά & Κτηνοτροφικά Κτίρια Αποθήκες Κ5 8 Ξενοδοχεία & Τουριστικές Εγκαταστάσεις Νοσηλευτήρια & Ευαγή Ιδρύματα Κ6-3 8 Ξενοδοχεία & Τουριστικές Εγκαταστάσεις Νοσηλευτήρια & Ευαγή Ιδρύματα 9 Εκπαιδευτήρια Κ7-3 9 Εκπαιδευτήρια Κ7 10 Αθλητικές Εγκαταστάσεις Κ Αθλητικές Εγκαταστάσεις Κ8 11 Κτίρια που δεν υπάγονται στις προηγούμενες κατηγορίες Κ Κτίρια που δεν υπάγονται στις προηγούμενες κατηγορίες Κ9 Κ6

13 ΔΗΜΟΣΙΟΝΟΜΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ Βήματα Επιλογής Μεθόδου 3. Άντληση Στοιχείων Σύστημα ΑΑΑ -> από Χάρτες και Βιβλία Συστήματα ΑΑ-ΚΤ & ΑΑ-ΓΗΣ -> από Υπουργικές Αποφάσεις

14 ΑΑΑ: Χαρακτηριστικά ΔΗΜΟΣΙΟΝΟΜΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ Ζώνη γενικά θεωρείται ένα τμήμα Δήμου ή Δημοτικού Διαμερίσματος ή Οικισμού το οποίο σύμφωνα με τους πίνακες τιμών, έχει ενιαία τιμή (Τ.Ζ.). Οι ζώνες διακρίνονται σε: α) Κυκλικές Ζώνες: Περιλαμβάνουν ένα ή περισσότερα Ο.Τ. ενός Δήμου και απεικονίζονται στους χάρτες του Υπουργείου Οικονομικών περιμετρικά με συνεχή κόκκινη γραμμή, κατά μήκος των αξόνων των δρόμων. β) Γραμμικές Ζώνες: Αναπτύσσονται κατά μήκος της μίας ή και των δύο πλευρών ενός δρόμου ή ενός τμήματος δρόμου, παράλληλα προς τον άξονα αυτού. Τιμή Ζώνης (Τ.Ζ.) είναι η ενιαία τιμή αφετηρίας, την οποία έχει κάθε ακίνητο, το οποίο βρίσκεται στη ζώνη αυτή και αναφέρεται στη συνολική αξία κτίσματος και οικοπέδου που αναλογεί σε: ένα τετραγωνικό μέτρο επιφάνειας καινούργια κατοικία ή διαμέρισμα Α' όροφο της οικοδομής πρόσοψη σε ένα μόνο δρόμο και Συντελεστή Εμπορικότητας ίσο με τη μονάδα

15 ΑΑΑ: Χαρακτηριστικά ΔΗΜΟΣΙΟΝΟΜΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ Συντελεστής Αξιοποίησης Οικοπέδου (Σ.Α.Ο.) Είναι ο συντελεστής που εκφράζει τη δυνατότητα οικοδομικής εκμετάλλευσης του οικοπέδου. Συνήθως συμπίπτει με το συντελεστή δόμησης (Σ.Δ.) του οικοπέδου, εκτός αν ορίζεται διαφορετικά στους σχετικούς πίνακες Συντελεστής Εμπορικότητας (Σ.Ε.) Είναι ο συντελεστής (μεγαλύτερος ή ίσος με τη μονάδα) που εκφράζει την εμπορικότητα ενός δρόμου ή ενός τμήματος δρόμου μιας συγκεκριμένης ζώνης. Οι τιμές του δίνονται στους σχετικούς πίνακες αναλυτικά ανά δρόμο. Στους δρόμους στους οποίους δε γίνεται αναφορά ισχύει: Σ.Ε. = 1. Συντελεστής Οικοπέδου (Σ.Ο.) Είναι ο συντελεστής που προσδιορίζει την αξία του οικοπέδου. Προσδιορίζεται ανά ζώνη στους σχετικούς πίνακες και είναι μικρότερος ή ίσος ή μεγαλύτερος από τη μονάδα.

16 ΑΑΑ: Χαρακτηριστικά ΔΗΜΟΣΙΟΝΟΜΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ Συντελεστής εκμετάλλευσης ισογείου (Κ) Είναι ο συντελεστής που προσδιορίζει το μέγεθος εκμετάλλευσης του ισογείου ενός ακινήτου. Είναι συνάρτηση του συντελεστή αξιοποίησης του οικοπέδου (Σ.Α.Ο.) και του Συντελεστή Εμπορικότητας (Σ.Ε.) του οικοπέδου, όπως προκύπτει από τον Πίνακα ΙΙ. Τιμή Οικοπέδου (Τ.Ο.) Είναι η ανά τετραγωνικό μέτρο (μ2) αξία οικοπέδου που έχει πρόσοψη σε ένα μόνο δρόμο, με Σ.Ε.= 1,0. Είναι συνάρτηση της Τιμής Ζώνης (Τ.Ζ.) και του συντελεστή αξιοποίησης οικοπέδου (Σ.Α.Ο.), όπως προκύπτει από τον Πίνακα Ι. Ποσοστό συμμετοχής Οικοπέδου (Σ.Σ.Ο.) Είναι το ποσοστό συμμετοχής του οικοπέδου στην αξία του τελικού προϊόντος, του οποίου η αναγραφή στους πίνακες του συστήματος δεν είναι απαραίτητη, παραμένει όμως σαν εργαλείο ανάλυσης, παρακολούθησης και ανάπτυξης του Συστήματος.

17 ΔΗΜΟΣΙΟΝΟΜΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ Φορολογητέα Αξία -> Σύστημα Αντικειμενικού Προσδιορισμού (μετά το 1985)

18 ΔΗΜΟΣΙΟΝΟΜΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ Φορολογητέα Αξία -> Σύστημα Αντικειμενικού Προσδιορισμού (μετά το 1985)

19 ΔΗΜΟΣΙΟΝΟΜΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ

20 ΔΗΜΟΣΙΟΝΟΜΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ Οι φόροι, τέλη, κρατήσεις που εξαρτώνται από τις αντικειμενικές αξίες κι επηρεάζονται από ενδεχόμενες μεταβολές τους υπολογίζονται σε 18 και κατηγοριοποιούνται ως εξής: Α. Τεκμαρτά εισοδήματα από ακίνητα (2) Τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης επαγγελματικής στέγης (3% επί αντικ. αξίας) Αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης σε ιδιόκτητη ή μισθωμένη α'+ β' κατοικία (αναλόγως εμβαδού & Τ.Ζ.) Β. Ετήσιοι φόροι επί της κατοχής ακινήτων (4) Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) ανά περιουσιακό στοιχείο (Κτίσματα: 2,50-16,25 /τμ - Οικόπεδα: 0, ,25 /τμ) Συμπληρωματικός φόρος επί συνόλου περιουσίας με αφορολόγητο ποσό (Φυσ. πρόσ.: 1-1% - Νομ. πρόσ. :2,5-5 ) Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) (κτίσματα + οικόπεδα) (0,25-0,35 ) Φόρος Ακίνητης Περιουσίας Υπεράκτιων Εταιριών (15%) Γ. Φόροι - τέλη κατά τη μεταβίβαση ακινήτων από επαχθή αιτία (7) Φ.Π.Α. στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων και στην αντιπαροχή (επί αξίας κτισμάτων) (24%) Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (3%) Φόρος Χρησικτησίας Ακινήτων (3%) Φόρος Ανταλλαγής - συνένωσης οικοπέδων (1,5%) Φόρος Διανομής Ακινήτων (0,75%) Δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων (3% επί Φ.Μ.Α.) Πρόσθετο Τέλος Μεταγραφής Συμβολαίων (4,5-7,5 )

21 ΔΗΜΟΣΙΟΝΟΜΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ Δ. Φόροι κατά τη μεταβίβαση από χαριστική αιτία (κληρονομιά-γονική παροχήδωρεά) (2) Φόρος Κληρονομιάς ή Γονικής Παροχής ακινήτων: Α' Κατηγορία: προς τέκνα (γον. παρ.), εγγονούς, συζύγους, γονείς (1-10%)) / Β' Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, παππούδες κλπ. (5-20%) / Γ' Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους (20-40%) Φόρος Δωρεάς ακινήτων: Α' Κατηγορία: προς εγγονούς, συζύγους, γονείς (1-10%) / Β' Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, παππούδες κλπ. (5-20%) / Γ' Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους (20-40%) Ε. Κτηματολόγιο-Πολεοδομικά πρόστιμα & εισφορές (3) Τέλος Εγγραφής ακινήτων στο Εθνικό Κτηματολόγιο (35 ευρώ/δικαίωμα + 1 επί αντ. αξίας άνω των με όριο τα 900 ευρώ) Πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής ή διατήρησης αυθαιρέτων (Ν.4178/2013) Εισφορές σε γη & χρήμα για ένταξη σε Σχέδιο Πόλεων (Ν.1337/ /14) (σε γη έως 50%, σε χρήμα έως 25%) Επίσης επηρεάζονται: Αμοιβές (π.χ: Συμβολαιογράφου) Αποζημιώσεις Όρια (παράστασης δικηγόρου, υπαγωγής στο «Εξοικονόμηση κατ οίκον» κλπ)

22 ΜΑΖΙΚΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΕΙΣ ΑΞΙΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Μαζικές Εκτιμήσεις (Mass Appraisals ή Mass Valuations) Σύμφωνα με τον ορισμό του International Association of Assessing Officers (IAAO) [Eckert, 1990] με τον όρο «μαζικές εκτιμήσεις» προσδιορίζουμε τη συστηματική εκτίμηση ενός πλήθους ακινήτων, σε συγκεκριμένη ημερομηνία, βάσει προτυποποιημένων διαδικασιών και στατιστικής επαλήθευσης. Ο σκοπός των μαζικών εκτιμήσεων είναι η επαρκής και δίκαιη εκτίμηση όλων των εντός συγκεκριμένων διοικητικών ορίων ακινήτων, για λόγους φορολογίας κεφαλαίου (δημοσιονομικούς). Κατά τη διαδικασία των μαζικών εκτιμήσεων δημιουργείται ένα εκτιμητικό μοντέλο, ικανό να προσομοιώσει το νόμο αγοράς - ζήτησης σε μία ευρύτερη περιοχή, περιγράφοντας μάλλον ομάδες ακινήτων παρά αυτοτελή ακίνητα. Ο έλεγχος της ποιότητας, της ακρίβειας και της συνεκτικότητας των εκτιμήσεων αυτών επιτυγχάνεται με στατιστικές μεθόδους. Συστήματα Μαζικών Εκτιμήσεων με χρήση Η/Υ (Computer Assisted Mass Appraisal) Πρόκειται για αυτοματοποιημένα συστήματα για την τήρηση δεδομένων των ιδιοκτησιών, την εκτίμηση της αξίας των Ακινήτων και τη διασφάλιση της δίκαιης φορολόγησης μέσω «ομοιόμορφων» εκτιμήσεων. Τα Συστήματα Μαζικών Εκτιμήσεων δύνανται να λειτουργούν αυτόνομα, αλλά και ως τμήμα ενός γενικότερου δημοσιονομικού πλαισίου.

23 ΜΑΖΙΚΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΕΙΣ ΑΞΙΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Σύμφωνα με τον McCluskey (1997), ο στόχος της δημιουργίας μοντέλων μαζικών εκτιμήσεων είναι να αναπαράγει την αγορά ακινήτων μέσα από ένα αντιπροσωπευτικό μαθηματικό μοντέλο, σαφώς προσδιορισμένο βάσει των αρχών της μικρο-οικονομίας και με τη δυνατότητα να προσαρμόζεται περισσότερο σε ομάδες ακινήτων διαφόρων τύπων παρά σε ανεξάρτητα ακίνητα. Ο έλεγχος του μοντέλου γίνεται βάσει των αποκλίσεων των εκτιμημένων αξιών από τις αγοραίες και η αιτιολόγησή του θεωρείται δυσκολότερη από του ελέγχου μίας μεμονωμένης εκτίμησης που γίνεται βάσει συγκεκριμένων συγκριτικών στοιχείων. Σύμφωνα με το Renshaw (1958), μπορεί να είναι αδύνατο να απομονωθούν και να ληφθούν υπ όψιν όλοι οι παράγοντες που παίζουν ρόλο στην επιλογή και αγορά ενός ακινήτου, είναι όμως δυνατή η επιλογή κάποιων από αυτούς και ο προσδιορισμός της συσχέτισής τους με τις αξίες των ακινήτων. Μάλιστα ο προσδιορισμός αυτός, όσο αυθαίρετος κι αν μπορεί να φαίνεται, αρκεί για να μπορεί να προβλέψει την αξία των υπό εκτίμηση ακινήτων με την απαιτούμενη στατιστική ακρίβεια.

24 ΜΑΖΙΚΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΕΙΣ ΑΞΙΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Η πρώτη γνωστή προσπάθεια διενέργειας μαζικών εκτιμήσεων έλαβε χώρα την Άνοιξη του 1896 στην πόλη St. Paul - Minnesota, από πρόταση του William A. Somers [Silverherz, 1936]. Μάλιστα η συγκυρία που προώθησε την ανάγκη μιας τέτοιας διαδικασίας όπως αυτή περιγράφεται σε σχετικό επίκαιρο τότε άρθρο [Clow, 1896], δεν απέχει πολύ από τη σημερινή οικονομική συγκυρία. Η τότε οικονομική ύφεση είχε επηρεάσει ιδιαίτερα την αξία της γης, όχι όμως ομοιόμορφα, ενώ ταυτόχρονα άλλαζαν οι υφιστάμενες χρήσεις γης & κτισμάτων και πολλά υπερτιμημένα επαγγελματικά ακίνητα έμεναν κενά, κάτι που κατέστησε επιτακτική τη μαζική επανεκτίμηση των περίπου ακινήτων της περιοχής.

25 ΜΑΖΙΚΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΕΙΣ ΑΞΙΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Εμπορικά διαθέσιμο λογισμικό + δοκιμασμένο / αξιόπιστο λιγότερο ευέλικτο / εξάρτηση από εταιρεία λογισμικού Δημιουργία λογισμικού εξ αρχής (in-house) + ευέλικτο / προσαρμόσιμο χρονοβόρο / ακριβό Βασισμένο σε μη εξειδικευμένο λογισμικό + φθηνό / προσαρμόσιμο πολύ απαιτητικό (σε γνώσεις και χρόνο) Συνδυασμός των παραπάνω: Λογισμικό κατά παραγγελία (tailor-made) + τεχνική υποστήριξη / λειτουργία κατά παραγγελία ακριβό

26 ΜΑΖΙΚΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΕΙΣ ΑΞΙΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

27 ΜΑΖΙΚΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΕΙΣ ΑΞΙΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Μέθοδοι Εκτίμησης βάσει της αγοραίας αξίας (ακριβέστερη ένδειξη της αξίας) συγκριτικά στοιχεία (με διαχωρισμό των παραγόντων επιρροής) Q i = wt 1 dif 2 x 1 + wt 2 dif 2 x wt n dif 2 x n V = V min Q + (adj 1 difx 1 + adj 2 difx adj n difx n ) ανάλυση πολλαπλής παλινδρόμησης (στατιστική τεχνική) Y = c + b 1 x 1 + b 2 x b n x n βάσει του κόστους αντικατάστασης (αθροιστική μέθοδος): MV = Q [LV + (RCN D)] βάσει εισοδήματος (σύμφωνα με το επιτόκιο κεφαλαιοποίησης) V = I / R GIS & CAMA Integration (GAMA) Αξιοποίηση κτηματολογικών δεδομένων «Ανάλυση γειτονιών» - Περιοχές ομογενών χαρακτηριστικών Απεικόνιση των αποτελεσμάτων σε χάρτη Κατάδειξη ανωμαλιών στην κατανομή των αξιών Διμερής τροποποίηση των δεδομένων

28 ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΣ & ΑΝΑΠΤΥΞΗ ΤΟΥ CAMA.gr Ιδιαιτερότητες της ελληνικής αγοράς ακινήτων Δεν υπάρχουν επίσημα & οργανωμένα δεδομένα τιμών πώλησης (sales prices) (δεν καταγράφονται - δεν είναι γνωστά σε τρίτους) Αναζήτηση συγκριτικών κυρίως μέσω «ζητούμενων τιμών» από αγγελίες, μεσίτες Κύρια προσέγγιση εμπορικών αξιών οι εκτιμήσεις (κυρίως τραπεζικές) Βάση αξίας: αγοραία αξία (οικιστικά), κόστος αντικατάστασης (αυτοτελή ακίνητα) Δεν υπάρχει Σύστημα Μαζικών Εκτιμήσεων Πολεοδομικά Δεδομένα μοιρασμένα σε κατά τόπους Ο.Τ.Α., χωρίς συνέχεια (ηλεκτρονική Πολεοδομία??) Το Εθνικό Κτηματολόγιο σε φάση εξέλιξης Oi συνολικά 40 περίπου φόροι & τέλη επί ακινήτων ποινικοποιούν την ιδιοκτησία Πρόσφατο επαγγελματικό, δεοντολογικό πλαίσιο εκτιμητών - πιστοποίηση Δε ρυθμίζονται θέματα οικονομικά, φορολογικά, ταυτότητας, επιμελητηρίου κλπ Φορείς ΕΛ.Ι.Ε. (επιμορφωτικός) και Σ.ΕΚ.Ε. (επαγγελματικός) Πιστοποιήσεις από RICS, TEGoVA (REV), Υπουργείο Οικονομικών

29 ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΣ & ΑΝΑΠΤΥΞΗ ΤΟΥ CAMA.gr Ιδιαιτερότητες της ελληνικής αγοράς ακινήτων Πηγές δεδομένων Με την 2610/ Πράξη του Διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος με θέμα: «Υποβολή από τα πιστωτικά ιδρύματα στοιχείων σχετικά με τα οικιστικά ακίνητα τα οποία αποτελούν αντικείμενο χρηματοδότησης ή εξασφάλιση χορηγούμενων από τα πιστωτικά ιδρύματα δανείων», καθιερώνεται υποχρεωτική μηνιαία υποβολή συγκεντρωτικού πίνακα εκτιμηθέντων ακινήτων, από όλα τα Χ.Π.Ι. που δραστηριοποιούνται στην Ελλάδα προς την ΤτΕ. Με την επεξεργασία αυτών των στοιχείων, προκύπτουν τριμηνιαίοι δείκτες της ελληνικής αγοράς ακινήτων. Με την 23/ Πράξη της Εκτελεστικής Επιτροπής της Τράπεζας της Ελλάδος με θέμα: «Υποβολή εξαμηνιαίων στοιχείων μισθώσεων και αγοραπωλησιών επαγγελματικών ακινήτων από τα πιστωτικά ιδρύματα», τα Χ.Π.Ι. που λειτουργούν στην Ελλάδα υποβάλλουν στην Τράπεζα της Ελλάδος (Διεύθυνση Οικονομικής Ανάλυσης και Μελετών - Τμήμα Ανάλυσης Αγοράς Ακινήτων) εξαμηνιαία στοιχεία για τα επαγγελματικά ακίνητα τα οποία στο τέλος του εξαμήνου αναφοράς ανήκουν στην ιδιοκτησία τους (ελεύθερα, ιδιοχρησιμοποιούμενα ή εκμισθωμένα) ή μισθώνονται από αυτά για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών τους, καθώς και για τα ιδιόκτητα ακίνητα τα οποία εκποιήθηκαν στη διάρκεια του εξαμήνου αναφοράς.

30 ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΣ & ΑΝΑΠΤΥΞΗ ΤΟΥ CAMA.gr Ιδιαιτερότητες της ελληνικής αγοράς ακινήτων Πηγές δεδομένων Με την ΠΟΛ 1013/2014 του Γ.Γ. της ΓΓΠΣ με θέμα: Υποβολή δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μισθώσεων ακίνητης περιουσίας με τη χρήση ηλεκτρονικής μεθόδου επικοινωνίας μέσω διαδικτύου, από υποβάλλονται στη ΓΓΠΣ τα στοιχεία των μισθωτηρίων συμβολαίων ακινήτων, σύμφωνα με τη σχετική εγκύκλιο. Ηλεκτρονική καταχώρηση των στοιχείων μεταβιβάσεων ακινήτων από τους συμβολαιογράφους και δημιουργία του «Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων» Δημιουργία υπηρεσίας ηλεκτρονικής παροχής Φύλλων Προσδιορισμού της Αντικειμενικής Αξίας Ακινήτων (ΑΠΑΑ) Πινάκων τιμών εκκίνησης Χαρτών Αντικειμενικού Προσδιορισμού Αξιών στο πλαίσιο των Ψηφιακών Υπηρεσιών Δημόσιας Περιουσίας και Εθνικών Κληροδοτημάτων

31 ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΣ & ΑΝΑΠΤΥΞΗ ΤΟΥ CAMA.gr Ιδιαιτερότητες της ελληνικής αγοράς ακινήτων Πηγές δεδομένων Με το Ν.3979/2011 τίθεται σε ισχύ η ελεύθερη και δωρεάν πρόσβαση από όλο το Δημόσιο Τομέα σε όλα τα ICT (Information & Communications Technology) δεδομένα φορέων του Δημοσίου και η λειτουργία geodata portal με ελεύθερη πρόσβαση. Με ανεξάρτητες Πράξεις του Ο.Κ.Χ.Ε., της Κτηματολόγιο Α.Ε., διαφόρων Ο.Τ.Α. και άλλων φορέων καθιερώνεται η παραγωγή και η ελεύθερη διάθεση γεωγραφικών δεδομένων.

32 ΜΑΖΙΚΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΕΙΣ ΑΞΙΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Στοιχεία στατιστικής για την υποστήριξη μαζικών εκτιμήσεων - Στατιστικά Μεγέθη

33 ΜΑΖΙΚΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΕΙΣ ΑΞΙΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Στοιχεία στατιστικής για την υποστήριξη μαζικών εκτιμήσεων - Ανάλυση Παλινδρόμησης

34 ΜΑΖΙΚΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΕΙΣ ΑΞΙΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Στοιχεία στατιστικής για την υποστήριξη μαζικών εκτιμήσεων - Επιλογή Μεταβλητών Εξαίρεση των περιττών που δεν προσθέτουν επιπλέον πληροφορίες στο μοντέλο και των άσχετων που δεν προσφέρουν ούτως ή άλλως. Μείωση του χρόνου και του κόστους της πρόβλεψης με τις ελάχιστες δυνατές απώλειες στην ποιότητα της ανάλυσης και την αποτελεσματικότητα του μοντέλου. Καλύτερη αναγνωσιμότητα του μοντέλου, συντομότεροι χρόνοι εκπαίδευσης και μεγαλύτερη δυνατότητα γενίκευσης λόγω ελάττωσης της υπερπροσαρμογής του. «Η Φύση λειτουργεί κατά τον οικονομικότερο δυνατό τρόπο» Αριστοτέλης ( π.χ.) «Οι οντότητες δεν πρέπει να πολλαπλασιάζονται χωρίς να είναι απαραίτητο» Occam's Razor (parsimony) ή κανόνας του Ockham ( μ.χ.) «Αν υπάρχουν δύο θεωρίες που εξηγούν ικανοποιητικά τα παρατηρούμενα γεγονότα, τότε θα πρέπει να χρησιμοποιηθεί η απλούστερη, μέχρι να συλλεγούν κι άλλες ενδείξεις. Η εξήγηση που απαιτεί λιγότερες υποθέσεις έχει περισσότερες πιθανότητες να είναι σωστή.» Σημερινή διατύπωση αυτής της αρχής