1 0. ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΗ ΣΤΕΓΗ - ΜΙΣΘΩΣΗ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ

Transcript

1 ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΗ ΣΤΕΓΗ - ΜΙΣΘΩΣΗ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ 9/2011 (Πρόεδρος: Ελένη Διονυσοπούλου, Πρόεδρος Εφετών). (Δικαστές: Στεφανία Καρατζά-Εισηγήτρια, Γεώργιος Οικονόμου, Εφέτες). (Δικηγόροι: Σπύρος Πιτσινής, Νικόλαος Φερμελής). Καταγγελία σε επαγγελματική στέγη από το μισθωτή (άρθρο 43 π.δ. 34/1995). Απαιτείται παρέλευση διετίας από την έναρξη της μίσθωσης, έγγραφη καταγγελία και καταβολή τεσσάρων μηνών μίσθωμα. Η εμπορική μίσθωση ισχύει για δώδεκα έτη έστω και αν έχει συμφωνηθεί για μικρότερο χρονικό διάστημα. Αντισυμφωνία για πρόωρη λύση της μίσθωσης. Περιστατικά για καταβολή αποζημίωσης τεσσάρων μηνών και καταβολής αποζημίωσης μέχρι την κατάργηση της μίσθωσης. Κατά το άρθρο 43 του π.δ 34/1995 το οποίο θεσπίστηκε προς προστασία του εκμισθωτή από τον κίνδυνο πρόωρης και αιφνίδιας λύσης της μίσθωσης (ΑΠ 861/1999 ΕλΔ 41,119) ο μισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει την μίσθωση οποτεδήποτε μετά την πάροδο διετίας από την έναρξη αυτής. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και επιφέρει τα αποτελέσματα της μετά την παρέλευση εξαμήνου από την επίδοση αυτής χωρίς να απαιτείται η συνδρομή κάποιου λόγου. Ο έγγραφος τύπος αποτελεί συστατικό στοιχείο του κύρους της καταγγελίας μόνο για τη δήλωση αυτής, εάν δε δεν τηρηθεί δεν συντελείται η καταγγελία και δεν επέρχεται η λύση της μίσθωσης μετά εξάμηνο από αυτήν. Στην περίπτωση καταγγελίας της μίσθωσης κατά τα άνω ο μισθωτής οφείλει επί πλέον λόγω αποζημιώσεως το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της καταγγελίας μίσθωμα 4 μηνών, ανεξάρτητα από τη ζημία του εκμισθωτή (Α.Π 594/2000 Δνη 2000, 1367, ΕφΑθ 5501/2007 Δνη 2008, 594, ΕφΠατρ 756/2006 ΑΧΑΝΟΜ 2007, 100). Εξάλλου σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 5 παρ.1 πδ 34/1995, η εμπορική μίσθωση ισχύει για 12 έτη ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο, μπορεί όμως να λυθεί με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας καθώς επίσης και με καταγγελία καθενός των συμβαλλομένων (άρθρα 608, 609ΑΚ). Στην περίπτωση δε που υπάρχει έγκυρη νεότερη συμφωνία, η λύση της μίσθωσης επέρχεται μόλις συμπληρωθεί ο συμφωνηθείς νέος χρόνος διάρκειας της μίσθωσης, χωρίς να απαιτείται καταγγελία. Ο περιορισμός που θεσμοθετείται με τη διάταξη αυτή, ως προς τον τρόπο απόδειξης της αντισυμφωνίας για πρόωρη λύση της σύμβασης με έγγραφο βεβαίας χρονολογίας, έχει έδαφος εφαρμογής όμως και μόνο στην περίπτωση όπου η ανάγκη απόδειξης της αντισυμφωνίας ανακύπτει χωρίς να έχουν επέλθει τα αποτελέσματα της λύσης ήτοι χωρίς δηλαδή να έχει χωρήσει ήδη η απόδοση του μισθίου στον εκμισθωτή. Στην αντίθετη περίπτωση, ήτοι εκείνη όπου η απόδειξη της αντισυμφωνίας ανακύπτει αφού επήλθαν τα αποτελέσματα της μετά δηλαδή την απόδοση του μι-

2 416 σθίου στον εκμισθωτή και ενώ αυτός βρίσκεται στην κατοχή του, ο περιορισμός αυτός του τρόπου απόδειξης της αντισυμφωνίας δεν έχει περιεχόμενο αφού εκείνο το οποίο επιδιώκει να διασφαλίσει την απόδειξη δηλαδή ότι η αντισυμφωνία καταρτίστηκε μετά τη σύμβαση της μίσθωσης, αποδεικνύεται εκ των πραγμάτων, καθόσον ο μισθωτής και ο εκμισθωτής παρέλαβε το μίσθιο, συμπιπτουσών αμφοτέρων των βουλήσεων αυτών για τη λύση της μίσθωσης (ΑΠ 182/2002 ΕλΔικ. 43, 167, Α.Π. 33/2002 Ελ.Δικ ). Αποδεικνύονται τα ακόλουθα: Με σύμβαση μίσθωσης, που καταρτίστηκε με το από ιδιωτικό συμφωνητικό ο ενάγων εκμίσθωσε στην πρώτη εναγομένη τον τρίτο όροφο πάνω από τον ημιόροφο μιας πολυκατοικίας που βρίσκεται στην Πάτρα επί της οδού Ε. αρ. 67 η είσοδος των ορόφων της οποίας βρίσκεται επί της οδού Κ. αρ. 273, εμβαδού μετά των βοηθητικών του χώρων 140 περίπου τ.μ., αντί καταβαλλόμενου από μηνιαίου μισθώματος 796, 90 ευρώ συμπεριλαμβανομένου του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως επαγγελματική σχέση και ειδικότερα για διενέργεια χρηματιστηριακών και συναφών δραστηριοτήτων της. Η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης καθορίστηκε από έως Με τον 8ο όρο του ιδίου ως άνω συμφωνητικού ο δεύτερος εναγόμενος εγγυήθηκε την από μέρους της πρώτης εναγομένης έναντι του ενάγοντος εκπλήρωση των κάθε φύσης συμβατικών και νομίμων υποχρεώσεων και αποδέχτηκε όπως ευθύνονται εις ολόκληρον μετά της πρώτης συνυπογράψας το μισθωτήριο. Σε εκτέλεση της εν λόγω συμβάσεως η πρώτη εναγομένη παρέλαβε το μίσθιο ακίνητο την και από ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΑΤΡΩΝ τότε χρησιμοποίησε αυτό κατά τη συμφωνηθείσα χρήση μέχρι και το Μάρτιο του 2007, καταβάλλοντας στον ενάγοντα το συμφωνημένο μίσθωμα. Κατά τη διάρκεια όμως του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης ήτοι την η πρώτη εναγομένη παρά τη σαφή εναντίωση του ενάγοντος εκκένωσε το πιο πάνω μίσθιο εγκαταλείποντας τη χρήση του και παραδίδοντας τα κλειδιά του μισθίου ακινήτου στη σύζυγο του ενάγοντος ενώ παράλληλα εγκατέστησε έκτοτε την επιχείρηση της σε έτερο ιδιόκτητο ακίνητο επί της οδού Ε. αρ Ο ενάγων στη συνέχεια και από προέβη στην εκμίσθωση του μισθίου ακινήτου στην Α.Σ.Τ. Προς απόκρουση της αγωγής οι ενάγοντες ισχυρίστηκαν ότι είχαν συμφωνήσει από τα τέλη Νοεμβρίου 2006 με τον ενάγοντα όπως λυθεί η μίσθωση στις ότε και του παρέδωσαν τη χρήση του μισθίου και ο ενάγων παρέλαβε τούτο ανεπιφύλακτα στα πλαίσια της συμφωνίας αυτής για πρόωρη λύση της μίσθωσης. Ο ισχυρισμός αυτός εκτιμώμενος ως αντισυμφωνία για πρόωρη λύση της μίσθωσης είναι απορριπτέος ως αβάσιμος διότι η κατάθεση και μόνο της μάρτυρος ανταπόδειξης συζύγου του β εναγομένου η οποία ότι κατέθεσε το γνωρίζει από το σύζυγο της, όπως η ίδια αναφέρει στην κατάθεση της δεν μπορεί να οδηγήσει σε ασφαλή δικανική κρίση περί συμφωνίας των διαδίκων για πρόωρη λύση της μίσθωσης την ως άνω ημερομηνία. Η κρίση αυτή χωρίς να αναιρείται από αντίθετο αποδεικτικό μέσο επιβεβαιώνεται και από το από ιδιωτικό συμφωνητικό λύσης επαγγελματικής μίσθωσης το οποίο εστάλη στον ενάγοντα από το FAX του πληρεξουσίου δικηγόρου των εναγομένων και στο οποίο αναφέρεται ως ημερομηνία πρόωρης λύσης

3 ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΗ ΣΤΕΓΗ - ΜΙΣΘΩΣΗ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ 417 της μίσθωσης η ήτοι χρόνος διάφορος εκείνου που περιέρχεται στον ισχυρισμό των εναγομένων. Ανεξαρτήτως όμως αυτού το ανωτέρω έγγραφο είναι ανυπόγραφο από τους διαδίκους και τούτο διότι ουδέποτε το περιεχόμενο του έγινε αποδεκτό από τον ενάγοντα. Μάλιστα η άρνηση του ενάγοντος ότι έλαβε χώρα οποιαδήποτε συμφωνία για πρόωρη λύση της μίσθωσης και η εναντίωση του σαυτή χωρίς την εφαρμογή των νομίμων προϋποθέσεων (άρθρο 43 ΠΔ 34/1995) αποτυπώνεται ρητά στην από εξώδικη απάντηση του προς τους εναγομένους. Από τα ανωτέρω συνάγεται ότι η αποχώρηση των εναγομένων από το ανωτέρω μίσθιο την ανωτέρω ημερομηνία έγινε αυτοβούλως από την πλευρά των τελευταίων και χωρίς την εκ του νόμου απαραίτητη συναίνεση του ενάγοντος και ως εκ τούτου δεν επήλθε η λύση της μισθώσεως και οι εναγόμενοι οφείλουν να καταβάλουν στον ενάγοντα ως αποζημίωση 4 μισθώματα καθώς και τα αντίστοιχα 3 μισθώματα που αντιστοιχούν στον διαδραμόντα χρόνο από έως την κατάρτιση νέας μισθώσεως από την πλευρά του τελευταίου. Το Πρωτοβάθμιο, συνεπώς δικαστήριο που με την εκκαλουμένη απόφαση του απέρριψε τον ως άνω ισχυρισμό των εναγομένων δεν έσφαλε και όσα αντίθετα υποστηρίζονται με τους σχετικούς λόγους της έφεσης είναι αβάσιμα και απορριπτέα. 52/2011 (Πρόεδρος: Γεράσιμος Τσούνης, Πρόεδρος Εφετών). (Δικαστές: Γεώργιος Αλεξόπουλος, Φεβρωνία Τσερκέζογλου-Εισηγήτρια, Εφέτες). (Δικηγόροι: Γεώργιος Μακρυστάθης, Σπήλιος Πουλακίδας). Επαγγελματική μίσθωση. Άσκηση αγωγής εξώσεως πριν λήξει ο χρόνος της μίσθωσης (άρθρο 69 ΚΠολΔ). Δεν απαιτείται να αποδείξει ο ενάγων ότι υπάρχει βάσιμος φόβος ότι ο μισθωτής δεν θα αποδώσει εκούσια το μίσθιο κατά τη λήξη της μίσθωσης (άρθρο 69 ε. α της παρ.1 ΚΠολΔ). Η μισθωτική σχέση είναι κληρονομική. Συνέπειες μετά το θάνατο του εκμισθωτή. Επί λήξεως της εμπορικής μίσθωσης λόγω συμπληρώσεως δωδεκαετίας κατά το άρθρο 5 1 του Π.Δ/τος 34/1995, όπως αντικαταστάθηκε από το άρθρο 7 6 του Ν.2741/1999, επιτρέπεται η άσκηση από τον εκμισθωτή της αγωγής απόδοσης του μισθίου και πριν από την παρέλευση της δωδεκαετίας (άρθρο 48 2 Π.Δ. 34/1995 το οποίο παραπέμπει ρητά στο άρθρο 69 του ΚΠολΔ σε κάθε περίπτωση απόδοσης μισθίου), η απόδοση όμως του μισθίου θα διαταχθεί για χρόνο μετά τη λήξη της μίσθωσης. Το δικαστήριο, κρίνοντας στην περίπτωση αυτή τη νομιμότητα της αγωγής, εφαρμόζει τη διάταξη του άρθρου 69 Κ.Πολ.Δ. εφόσον υπό τα εκτιθέμενα στην αγωγή συντρέχουν οι ως άνω προϋποθέσεις και δεν απαιτείται αναγκαίως να γίνεται επίκληση από τον ενάγοντα της διάταξης αυτής (βλ. ΑΠ 326-7/1996 ΕλλΔ/νη , ΑΠ 388/1997 Ελλ.Δνη , Εφ.Αθ. 4920/2004 ΕΔικΠολ ). Εξάλλου για την ευδοκίμηση της

4 418 προώρως ασκούμενης αγωγής απόδοσης του μισθίου δεν είναι αναγκαίο να επικαλεστεί και αποδείξει ο ενάγων ότι υπάρχει βάσιμος φόβος πως ο μισθωτής δεν θα αποδώσει εκουσίως το μίσθιο κατά τη λήξη της μισθώσεως, καθόσον δεν εφαρμόζεται στην περίπτωση αυτή το εδαφ. στ της παρ.1 του άρθρου 69 ΚΠολΔ αλλά το εδαφ. α της ίδιας παραγράφου και το έννομο συμφέρον του εκμισθωτή, συνιστάμενο στην απόκτηση εκτελεστού τίτλου πριν από τη λήξη της μίσθωσης, ώστε να επιτύχει την απόδοση του μισθίου κατά τη λήξη της, είναι πρόδηλο (ΕφΔωδ 119/2007 δημ. ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου από τις διατάξεις των άρθρων 574, 612 παρ. 1 και 1710 Α.Κ. προκύπτει ότι η μισθωτική σχέση είναι ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΑΤΡΩΝ κληρονομητή και συνεπώς σε περίπτωση θανάτου του εκμισθωτή στη μισθωτική σχέση υπεισέρχονται οι κληρονόμοι του, από διαθήκη ή εξ αδιαθέτου μόλις αποδεχθούν την κληρονομιά χωρίς να απαιτείται και προηγούμενη μεταγραφή της περί αποδοχής της δήλωσης, καθόσον πρόκειται για κτήση ενοχικής σχέσης και όχι κυριότητας. Ο κληρονόμος του εκμισθωτή μπορεί λόγω της άνω ιδιότητας του να ασκήσει αγωγή απόδοσης του μισθίου, χωρίς την ανάγκη αναφοράς στο δικόγραφο της ότι εχώρησε μεταγραφή της δήλωσης αποδοχής της κληρονομιάς, απλά αρκεί η αναφορά ότι υπεισήλθε στην επίδικη έννομη σχέση ως κληρονόμος του εκμισθωτή (ΑΠ 1868/2007 δημ.νομοσ). 470/2011 (Πρόεδρος: Ελένη Διονυσοπούλου, Πρόεδρος Εφετών). (Δικαστές: Στεφανία Καρατζά, Μαρία Γαϊτάνη-Εισηγήτρια, Εφέτες). (Δικηγόροι: Ευάγγελος Ανδριόπουλος, Ανδρέας Ζήκος). ΠΔ 34/1995. Άρθρα 15 και 44. Πρόωρη λύση της μίσθωσης λόγω καταγγελίας της για καθυστέρηση μισθωμάτων, ο εκμισθωτής έχει κατά του μισθωτή αξίωση αποζημίωσης για το διαφυγόν κέρδος, δηλαδή το μίσθωμα ολόκληρο του υπολοίπου χρόνου της μίσθωσης που απώλεσε εξαιτίας της πρόωρης λύσης της. Ο μισθωτής εναγόμενος προς καταβολή της αποζημίωσης μπορεί, προς απόκρουση της υπαιτιότητας του σχετικά με την καθυστέρηση του μισθώματος, να ισχυρισθεί και να αποδείξει γεγονός για το οποίο δεν φέρει ευθύνη και περαιτέρω να προτείνει κατ άρθρο 300 ΑΚ ένσταση συνυπαιτιότητας ως προς την πρόκληση και το ποσό της ζημίας γιατί δεν φρόντισε ο εκμισθωτής για την άμεση επανεκμίσθωση. Απώτερος χρόνος που κρίνεται η συνδρομή των στοιχείων της κτήσεως και του απαιτητού του συγκεκριμένου δικαιώματος του ενάγοντος είναι ο χρόνος της πρώτης συζήτησης της αγωγής του στο πρωτοβάθμιο Δικαστήριο. Διεκδίκηση μισθωμάτων για το χρόνο μέχρι τη λήξη της μίσθωσης. Αν η αγωγή ασκηθεί πριν τη λήξη, είναι πρόωρη (69ΚΠοΛΔ) και απορρίπτεται. Περιστατικά. Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 597 παρ.1 εδ. β ΑΚ, που εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις, κατά τα άρθρα 15 και 44 του ΠΔ 34/1995 «κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων», σε περίπτωση πρόωρης λύσης της εμπορικής μίσθωσης λόγω καταγγελίας αυτής για καθυστέρηση μισθωμάτων ο εκμισθωτής έχει κατά του μισθωτή αξίωση αποζημίωσης

5 ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΗ ΣΤΕΓΗ - ΜΙΣΘΩΣΗ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ 419 για το διαφυγόν κέρδος, δηλαδή το μίσθωμα ολόκληρου του υπόλοιπου χρόνου της μίσθωσης που απώλεσε εξαιτίας της πρόωρης λύσης της. Εξάλλου ο μισθωτής εναγόμενος προς καταβολή της αποζημίωσης αυτής μπορεί προς απόκρουση της υπαιτιότητας του ως προς την πρόωρη λύση, δηλαδή ως προς την υπαιτιότητα του σχετικά με την καθυστέρηση του μισθώματος, να ισχυριστεί και να αποδείξει γεγονός για το οποίο δεν φέρει ευθύνη και περαιτέρω να προτείνει κατ άρθρο 300 ΑΚ την ένσταση της συνυπαιτιότητας του εκμισθωτή ως προς την πρόκληση και το ποσό της ζημίας. Στην περίπτωση αυτή (του συντρέχοντος πταίσματος) μπορεί να μην επιδικαστεί αποζημίωση ή να μειωθεί το ποσό της αν ο εκμισθωτής δεν φροντίζει για την άμεση επανεκμίσθωση του μισθίου (ΑΠ 787/1977 ΝοΒ , ΕΠατρ. 579/2004, ΕΑ 4553/1997 ΕΔΠ ). Έτσι η ζημία του εκμισθωτή λόγω πρόωρης λύσης της ορισμένου χρόνου συμβάσεως μισθώσεως, δηλαδή το διαφυγόν κέρδος συνίσταται στο μίσθωμα ολόκληρου του υπόλοιπου χρόνου της μίσθωσης. Αυτό όμως οφείλεται για τον χρόνο μετά το τέλος της τυχόν παρακράτησης του μισθίου και εφεξής μέχρι να εκμισθωθεί από (ΕΠατρ. 948/2008 Αχ.Νομ ΕΠατρ. 579/2004, ΕΑ 4553/1997 ό.π.). Εξάλλου κατά τη γενική δικονομική αρχή που συνάγεται από τις διατάξεις των άρθρων 69, 70, 223, 224, 269 και 281 ΚΠολΔ ως απώτερος χρόνος κατά τον οποίο κρίνεται η συνδρομή των στοιχείων της κτήσεως και του απαιτητού του συγκεκριμένου δικαιώματος του ενάγοντος είναι ο χρόνος της πρώτης συζήτησης της αγωγής του στο πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, δηλαδή εκείνης κατά την οποία εκφωνείται η υπόθεση και αρχίζει η κατ ουσίαν εκδίκαση της. Κατ εξαίρεση και υπό τις περιοριστικές προϋποθέσεις που εισάγονται από το άρθρο 69 ΚΠολΔ συγχωρείται η έγερση αγωγής για παροχή που δεν εξαρτάται από αντιπαροχή και συνδέεται με τη μελλοντική επέλευση χρονικού σημείου ή γεγονότος ή την πλήρωση αίρεσης, οπότε ο εναγόμενος καταδικάζεται στην παροχή ευθύς ως επέλθουν τα παραπάνω γεγονότα. Παρόμοια προληπτική προστασία παρέχεται από το ίδιο άρθρο ( 1 εδάφ.στ) και σε κάθε άλλη περίπτωση αν υπάρχει βάσιμος φόβος ότι ο οφειλέτης θα αποφύγει την έγκαιρη εκπλήρωση της παροχής. Σε όλες όμως τις παραπάνω περιπτώσεις πρέπει να εκτίθενται στο δικόγραφο της αγωγής οι συγκεκριμένοι λόγοι οι οποίοι δικαιολογούν την πρόωρη έγερση της και θεμελιώνουν το έννομο προς τούτο συμφέρον του ενάγοντος (ΑΠ 598/1991 ΕλλΔνη , ΕΑ 161/2010 Δνη , ΕΑ 8195/1996 Δνη ). Περαιτέρω λύση της εμπορικής μισθώσεως είναι δυνατόν να επέλθει, μετά την κατάρτιση αυτής, στα πλαίσια της αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων, που καθιερώνεται με την διάταξη του άρθρου 361ΑΚ, με νεώτερη συμφωνία των μερών, η οποία υπάρχει και όταν, προ της παρελεύσεως του συμβατικού ή νομίμου χρόνου, ο μισθωτής αποδίδει το μίσθιο στον εκμισθωτή και ο τελευταίος παραλαμβάνει, με σκοπό την λύση της μισθώσεως, για την απόδειξη δε της συμφωνίας αυτής δεν απαιτείται έγγραφο βεβαίας χρονολογίας, που προβλέπεται από την διάταξη του άρθρου 5 του Π.Δ. 34/1995 (ΑΠ 236/2010, ΑΠ 1193/2005). Εξάλλου ο ισχυρισμός του μισθωτή ότι η μίσθωση λύθηκε με νεότερη συμφωνία αποτελεί ένσταση καταλυτική της αγω-

6 420 ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΑΤΡΩΝ γής του εκμισθωτή για καταβολή μισθωμάτων, μεταγενέστερων της συμφωνίας (ΑΠ 1193/2005, 1086/2001, 495/2001). Αποδείχτηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Με το από ιδιωτικό συμφωνητικό ο αρχικώς ενάγων Γ.Μ. εκμίσθωσε στον ενάγομενο ένα ισόγειο κατάστημα κείμενο επί της οδού Βελεστίνου αριθ.16 της πόλης των Πατρών προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως κατάστημα εμπορίας και αποθήκευσης αλουμινοσιδηροκατασκευών. Η διάρκεια της μίσθωσης συμφωνήθηκε εξαετής, ήτοι από έως Το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε στο ποσό των 410 ευρώ πλέον των τελών χαρτοσήμου προκαταβαλλόμενο την πρώτη ημέρα κάθε μισθωτικού μήνα και αναπροσαρμοζόμενο σταδιακά κατά ποσοστό 6% κάθε χρόνο. Για το μισθωτικό έτος το μίσθωμα ανήλθε στο ποσό των 517, 60 ευρώ πλέον τελών χαρτοσήμου ποσού 18, 62 ευρώ και συνολικά στο ποσό των 536, 22 ευρώ. Ο εναγόμενος εγκαταστάθηκε στο μίσθιο και έκανε ανενόχλητη χρήση αυτού. Στις αποχώρησε οικειοθελώς από αυτό και παρέδωσε τα κλειδιά στον αρχικώς ενάγοντα. Ο ισχυρισμός του εναγομένου ότι συμφώνησε προφορικά με τον αρχικώς ενάγοντα τη λύση της σύμβασης μίσθωσης και σε εκτέλεση αυτής αποχώρησε από το μισθίο κατά τον παραπάνω χρόνο, δεν αποδείχτηκε από κανένα αποδεικτικό μέσον. Εξάλλου, η παράδοση και παραλαβή των κλειδιών του καταστήματος, με τον πιο πάνω τρόπο, δεν μπορεί να τεκμηριώσει συμφωνία για τη λύση της μισθωτικής συμβάσεως αφού ο αρχικώς ενάγων δεν τα παρέλαβε με πρόθεση λύσης της μίσθωσης αλλά για να προστατέψει την περιουσία του. Επομένως το πρωτόδικο δικαστήριο, που δέχθηκε ότι δεν επήλθε προφορική συμφωνία πρόωρης λύσεως της συμβάσεως, ορθά εκτίμησε τις αποδείξεις και ο λόγος της έφεσης, με τον οποίο υποστηρίζονται τα αντίθετα πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος κατ ουσίαν. Περαιτέρω αποδείχτηκε ότι ο αρχικώς ενάγων με δήλωση που περιέχεται στην κρινόμενη αγωγή κατήγγειλε τη μίσθωση λόγω υπερημερίας του εναγομένου ως προς την καταβολή μισθωμάτων των μηνών Σεπτεμβρίου 2008 έως και Φεβρουαρίου 2009 συνολικού ποσού 3.217,32 ευρώ (= 536,22 Χ 6). Η περιέχουσα την καταγγελία αγωγή επιδόθηκε στον εναγόμενο στις Έτσι η μίσθωση λύθηκε με την πάροδο της νόμιμης προθεσμίας (άρθρο 597 παρ.1 ΑΚ) στις Ήδη μέχρι την κατά τα ανωτέρω αποχώρηση του από το μίσθιο ο εναγόμενος όφειλε τα μισθώματα των μηνών Σεπτεμβρίου έως και Δεκεμβρίου 2008 ενώ παρά την αποχώρηση του, εφόσον η μίσθωση παρέμεινε ενεργός, ήταν υποχρεωμένος να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα, που αποτελεί και την κύρια υποχρέωση του καθόλο το χρονικό διάστημα μέχρι τη λύση της μίσθωσης. Και τούτο διότι το μίσθωμα καταβάλλεται όχι για την πράγματι ασκούμενη χρήση αλλά για τη δυνατότητα της ασκήσεως της χρήσεως, την οποία παρείχε ο εκμισθωτής (ΑΠ 760/2000 Δνη ). Συνεπώς ο εναγόμενος οφείλει τα μισθώματα του μηνός Σεπτεμβρίου 2008 έως και Μαρτίου 2009 και την αναλογία του μισθώματος του μηνός Απριλίου 2009 ποσού 321, 73 ευρώ (=536, 22 : 30 Χ 18 ημέρες). Επίσης είναι υποχρεωμένος να καταβάλει στον αρχικώς ενάγοντα αποζημίωση συνιστάμενη στα μισθώματα που απώλεσε εξαιτίας της πρόωρης λύ-

7 ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΗ ΣΤΕΓΗ - ΜΙΣΘΩΣΗ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ 421 σης της μίσθωσης κατά το χρονικό διάστημα από τη λύση αυτής μέχρι τη συζήτηση της αγωγής ενώπιον του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου ( ). Η αποζημίωση αυτή ανέρχεται στο ποσό των 641, 11 ευρώ (=207 {=517, 60 : 30 Χ 12 ημέρες + 434,11 {=517, 60 : 31 Χ 26 ημέρες}). Κατά το μέρος, που με την αγωγή επιδιώκεται αποζημίωση για τον χρόνο μετά τη συζήτηση της αγωγής και μέχρι τη λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης ( ), αυτή ασκείται πρόωρα σύμφωνα με όσα ορίζονται στη νομική σκέψη που προεκτέθηκε αφού η σχετική απαίτηση χρονικά εξαρτάται από το γεγονός της μη εκμίσθωσης του μισθίου κατά τον παραπάνω χρόνο και δεν εκτίθενται συγκεκριμένοι λόγοι που δικαιολογούν την πρόωρη άσκηση της (βλ. και Παπαδάκης Αγωγές απόδοσης μισθίου έκδοση Τρίτη αριθ. 2562, σχετ. ΕΑ 1312/2005 Δνη , ΕΑ 3971/2004 Δνη , ΕΑ 8195/1996 Δνη ). Περαιτέρω ο εναγόμενος με την έφεση προτείνει για πρώτη φορά ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου την ένσταση συνυπαιτιότητας του αρχικώς ενάγοντος εκμισθωτή στην πρόκληση της ζημίας του επειδή παρέλειψε να εκμισθώσει το μίσθιο σε τρίτο (ΑΚ 300) ζητώντας την εξαφάνιση της εκκαλουμένης. Ο ισχυρισμός αυτός ενόψει και του ότι δεν γίνεται επίκληση συνδρομής προϋπόθεσης από το άρθρο 269 παρ.2 ΚΠολΔ, απαραδέκτως προβάλλεται κατ άρθρο 527 του ίδιου Κώδικα (ΑΠ 1404/2010, ΑΠ 1440/2010). Τέλος με λόγο της έφεσης ζητεί να εξαφανιστεί η εκκαλουμένη επειδή εσφαλμένα κηρύχθηκε προσωρινά εκτελεστή. Ο λόγος αυτός είναι απορριπτέος ως αλυσιτελώς προβαλλόμενος αφού με την έκδοση της απόφασης του δευτεροβάθμιου δικαστηρίου η εκκαλούμενη γίνεται τελεσίδικη και ως εκ τούτου εκτελεστή (ΕΔωδ. 263/2003, ΕΑ 10813/1996 Δνη ). Κατ ακολουθίαν των ανωτέρω το πρωτοβάθμιο δικαστήριο το οποίο με την εκκαλουμένη α) δέχτηκε ως βάσιμη κατ ουσίαν την αγωγή κατά το μέρος που επιδιώκεται η καταβολή μισθωμάτων και επιδίκασε τα αιτούμενα οφειλόμενα μισθώματα των μηνών Σεπτεμβρίου 2008 έως και Φεβρουαρίου 2009 συνολικού ποσού 3.217,32 ευρώ, β) δέχτηκε ως βάσιμη κατ ουσίαν την αγωγή κατά το μέρος που επιδιώκεται αποζημίωση εξαιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης λόγω καταγγελίας αυτής από τον εκμισθωτή για καθυστέρηση μισθωμάτων και επιδίκασε ως αποζημίωση το μίσθωμα για το χρονικό διάστημα από τη λύση της μίσθωσης μέχρι το χρόνο της συζήτησης της αγωγής ενώπιον του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου συνολικού ποσού 641, 11 ευρώ ορθά εκτίμησε τις αποδείξεις. Εσφαλμένα όμως εκτίμησε τις αποδείξεις και επιδίκασε ως αποζημίωση τα μισθώματα των μηνών Μαρτίου 2009 καθώς και την αναλογία του μισθώματος του μηνός Απριλίου 2009 μέχρι τη λύση της μίσθωσης στις και τούτο διότι μέχρι τον παραπάνω χρόνο ο εναγόμενος οφείλει τα παραπάνω ποσά ως μίσθωμα και όχι ως αποζημίωση, όπως αιτείται ο αρχικός ενάγων, αφού η μίσθωση ήταν ενεργός και δεν είχε λυθεί. Επίσης εσφαλμένα εκτίμησε τις αποδείξεις και επιδίκασε αποζημίωση για τον χρόνο μετά τη συζήτηση της αγωγής ενώπιον του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου και μέχρι τις αφού κατά το μέρος αυτό η σχετική αξίωση του αρχικώς ενάγοντος ασκείται πρόωρα. Επομένως πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτός ως κατ ουσίαν βάσιμος ο λόγος της έφεσης, με τον οποίο παραπονείται ο εναγόμενος για εσφαλμένη εφαρμογή του νόμου και εκτίμηση των αποδείξε-

8 422 ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΑΤΡΩΝ ων, να γίνει εν μέρει δεκτή η έφεση ως και κατ ουσίαν βάσιμη, να εξαφανιστεί η εκκαλουμένη στο σύνολο της για την ενότητα του τίτλου της αναγκαστικής εκτέλεσης και αφού κρατηθεί και δικαστεί η αγωγή (535 παρ.1κπολδ) να απορριφθεί σαν αβάσιμη κατ ουσίαν κατά το αίτημα καταβολής αποζημίωσης για το χρονικό διάστημα από Μάρτιο 2009 έως και ως προώρως ασκηθείσα ως προς την αποζημίωση του χρονικού διαστήματος από τη συζήτηση της αγωγής ενώπιον του Πρωτοβαθμίου δικαστηρίου Περαιτέρω πρέπει να γίνει δεκτή κατά τα λοιπά ως και κατ ουσίαν βάσιμη και να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να καταβάλει στους Δ. χ. Γ.Μ., Ν.Μ. του Γ. και Α.Μ. του Γ. ως κληρονόμους του αρχικώς ενάγοντος, μετά την αφαίρεση του ποσού των 410 ευρώ κατά το οποίο έγινε δεκτή ένσταση συμψηφισμού του εναγομένου, που πρότεινε ενώπιον του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου, το ποσό των 3.448, 43 ευρώ (=3858, ).