Μισθώσεις Προβλήματα εφαρμογής του Ν.4242/14 Η ΕΙΚΟΝΑ ΤΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ ΣΤΗ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ

Transcript

1 Μισθώσεις Προβλήματα εφαρμογής του Ν.4242/14 Η ΕΙΚΟΝΑ ΤΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ ΣΤΗ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ Εισήγηση Κωνσταντίνου Α. Χαϊδούτη Δικηγόρου Θεσσαλονίκης-Πρόεδρου Ενώσεως Ιδιοκτητών Ακινήτων Θεσσαλονίκης Προερχόμενος από το 2 ο στη σειρά Πρωτοδικείο και Ειρηνοδικείο της χώρας μας, επέλεξα να σας παραθέσω ορισμένα στοιχεία τα οποία δεικνύουν την εικόνα των μισθωτικών διαφορών και ιδιαιτέρως των εμπορικών και επαγγελματικών μισθώσεων, στη Θεσσαλονίκη. Όπως ασφαλώς γνωρίζεται δυνάμει του άρθρου 15 του ν. 4013/2011 του Υπουργείου Περιφερειακής Ανάπτυξης, στην έδρα κάθε μιας από τις περιφερειακές ενότητες της χώρας, συστήθηκαν Τριμελείς εξωδικαστικές Επιτροπές Διακανονισμού επίλυσης διαφορών που αφορούν την αναπροσαρμογή του μισθώματος των εμπορικών μισθώσεων. Με το νόμο αυτό η Πολιτεία ανέθεσε στην Π.ΟΜ.ΙΔ.Α. το ρόλο της θεσμικής εκπροσώπησης των εκμισθωτών ακινήτων της χώρας μας σε πανελλήνιο επίπεδο, στις Επιτροπές Διαμεσολάβησης που συστάθηκαν σε όλες σχεδόν τις περιφερειακές ενότητες της χώρας μας. Η ανωτέρω Επιτροπή αποτελείται από έναν Δικαστικό Αντιπρόσωπο του Δημοσίου, ή τον Πρόεδρο του τοπικού Δικηγορικού Συλλόγου ή νόμιμο αναπληρωτή του ως πρόεδρο, έναν κοινό εκπρόσωπο των επαγγελματικών και επιστημονικών φορέων, που ορίστηκε με κλήρωση από πρόσωπα που υποδείχτηκαν από τους επαγγελματικούς φορείς κάθε αντιπεριφέρειας και έναν εκπρόσωπο των ιδιοκτητών ακινήτων που ορίστηκε από την Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων, κατόπιν έγγραφης πρόσκλησής της από τον οικείο Αντιπεριφερειάρχη. Η Επιτροπή έχει διετή θητεία, με δυνατότητα παράτασής της για ένα ακόμη έτος. Από την εμπειρία που απεκόμισα ως διορισμένος εκπρόσωπος της ΠΟΜΙΔΑ στην Θεσσαλονίκη από το χρόνο έναρξης λειτουργίας του νέου και πρωτοποριακού θεσμού, ήδη από το 2011 μέχρι και σήμερα, δηλαδή μετά τη συμπλήρωση 6 και πλέον ετών, εισήχθησαν στο Πολεοδομικό συγκρότημα Θεσσαλονίκης προς εξέταση και διαμεσολάβηση πολύ μεγάλος αριθμός υποθέσεων, πλην όμως απόλυτα μικρός αριθμός ιδιωτικών διαφωνιών περί τη ρύθμιση του μισθώματος. Διότι το μεγαλύτερο έως αποκλειστικό τμήμα του πινακίου, καταλαμβανόταν από περιπτώσεις ρυθμίσεως μισθώματος σχολικών κυλικείων ή ν.π.ι.δ. καθώς και διαφόρων άλλων ιδρυμάτων και φορέων, όπου εν τέλει προσέρχονται προς επικύρωση, ήδη επιτευχθείσας συμφωνίας αναπροσαρμογής-μειώσεως του μισθώματος. Σε όσες λοιπόν περιπτώσεις κατά τις οποίες δεν επέρχεται συμφωνία μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή και δεν επέλεξαν την εξωδικαστική μείωση του μισθώματος, μέσω της Επιτροπής οδηγούνται στα ακροατήρια του Πρωτοδικείου και του Ειρηνοδικείου.

2 -Νομολογιακή Προσέγγιση Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης αναφορικά με το θέμα των αναπροσαρμογών των μισθωμάτων. Από την μελέτη αποφάσεων που έχουν περιέλθει εις γνώση μου καθώς και από αυτές που χειρίσθηκε το Δικηγορικό μου γραφείο, κατά το χρονικό διάστημα κυρίως από το 2013 μέχρι και το τέλος του 2016 και οι οποίες αφορούν κατατεθείσες αγωγές, αναφορικά με την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ άρθρα 388 και 288ΑΚ καθώς και σε ορισμένες περιπτώσεις αυτών που κρίθηκαν κατά το 2 ο βαθμό, προκύπτουν δύο στοιχεία: 1. Το ποσοστό της κριθείσας αναπροσαρμογής κυμαίνεται περίπου στο 30-35% και αφορά ασφαλώς αποκλειστικά και μόνο αναπροσαρμογές εμπορικών μισθωμάτων και μάλιστα ιδιαιτέρως υψηλών και ενώ έχει ήδη προηγηθεί οικειοθελής συμβατική μείωση περίπου 15%. 2. Παγιώνεται στο Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης η ήδη κρατούσα, και κατά τη γνώμη μου ορθή, άποψη της Νομολογίας, κατά την οποία ο υπερήμερος μισθωτής δεν δύναται, άλλως δεν δικαιούται να αναζητά την προστασία των άρθρων 388 και 288ΑΚ, αφού ο συμβαλλόμενος ο οποίος βρίσκεται σε υπερημερία σχετικά με την εκπλήρωση της παροχής του κατά το χρόνο κατά τον οποίο επέρχεται η μεταβολή των συνθηκών, δεν έχει δικαίωμα επίκλησης των προηγούμενων άρθρων, γιατί η επέλευση των δυσμενών συνεπειών της υπερημερίας του τον βαρύνει κατ άρθρο 344ΑΚ, δεδομένου ότι η διάταξη αυτή στηρίζεται στην καλή πίστη και προστατεύει μόνο τον καλόπιστο και όχι τον υπερήμερο-υπαίτιο οφειλέτη. Ως εκ τούτου σε συνέπεια με την άποψη αυτή ο μισθωτής δεν επιτρέπεται να ζητήσει αναπροσαρμογή του μισθώματος, αν από υπαιτιότητα του καθυστερεί την πληρωμή του κατά το χρόνο μεταβολής των συνθηκών. ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ -Από τα στατιστικά στοιχεία που διατηρεί το Ειρηνοδικείο Θεσσαλονίκης, από το έτος 2002 και εντεύθεν προκύπτει ότι από το χρόνο εκείνο, δηλ. πριν την εμφάνιση της σημερινής οικονομικής κρίσης και ασφαλώς πριν τις αλλαγές τόσο στην καθ ύλην αρμοδιότητα αυτού, όσο και στο νόμο των εμπορικών μισθώσεων, μέχρι και το 2007, υπάρχει ετησίως σταθερός κατά μέσο όρος αριθμός αγωγών που κατατέθηκαν στην ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών, εκ των οποίων όμως σταθερά και σε ποσοστό άνω του 50 και μέχρι και 75% συζητήθηκαν ερήμην.

3 Μέχρι και το έτος 2010 διατηρήθηκε μια σταθερή πορεία εισερχόμενων δικογράφων στην διαδικασία των μισθωτικών διαφορών, και στην οποία παρατηρείται αμετάβλητο το ποσοστό της ερήμην συζητήσεων αυτών. Ωστόσο ακολούθως και ενώ έχουμε εισέλθει ήδη στην ιδιαίτερη αυτή οικονομική δημοσιονομική αναταραχή και κρίση, από το έτος 2011 μέχρι και το ταραχώδες και κουρασμένο από τις κινητοποιήσεις του κλάδου μας 2016 σημειώθηκε μια κατακόρυφη πτώση στις ασκηθείσες αγωγές κατά την ειδική διαδικασία, η οποία ανέρχεται σε ποσοστό αρχικώς του 50% σε σχέση με τα αμέσως προηγούμενα έτη και το οποίο καταλήγει εν τέλει εν έτη 2016 σε ακόμη χαμηλότερο ποσοστό. Από την ιδιαίτερη ανάλυση της περιόδου αυτής παρατηρείται η σταθερότητα στην ερήμην εκδίκαση αυτών, ήτοι περίπου σε ποσοστό 50%. Στο προαναφερόμενο ασφαλώς χρονικό διάστημα κατά το οποίο παρατηρείται αυτή η κάμψη των κατατιθέμενων αγωγών έχει προστεθεί στην φαρέτρα των δυνατοτήτων διεκδίκησης των οφειλομένων μισθωμάτων και αποβολής του δύστροπου μισθωτή και η άκρως επιτυχημένη διαδικασία της εκδόσεως Διαταγής Αποδόσεως Μισθίου και Μισθωμάτων, όπως εξελίχθηκε και έχει διαμορφωθεί μέχρι και σήμερα. Κατά την αντίστοιχη ανάλυση του συνολικού αριθμού κατατιθέμενων Διαταγών Πληρωμής, αφού δυστυχώς δεν διαχωρίζονται οι απλές Διαταγές από τις Αποδόσεις, εικάζεται πως το 1/3 περίπου αυτών αφορά Διαταγές Απόδοσης, μέχρι και το 2016, οπότε και υποχρεώθηκαν να διατηρούν αναλυτικά στατιστικά στοιχεία. Ωστόσο συμβαίνει το εξής παράδοξο, πως ενώ από το 2008 και εντεύθεν εκτινάσσεται ο αριθμός τους, αφού σχεδόν διπλασιάζονται, γεγονός που δικαιολογεί την αντίστοιχη μείωση των αγωγών, εντούτοις και ενώ έχουμε εισέλθει για τα καλά πλέον στην λεγόμενη οικονομική κρίση, αίφνης παρατηρείται από το έτος 2013 μέχρι και σήμερα σοβαρότατη κάμψη των κατατιθέμενων Διαταγών που αγγίζει σε ποσοστό του 50% και περισσότερο.

4 Εκτιμώ πως μετά την διαφορετική και πλέον αναλυτική μηχανοργάνωση των Ειρηνοδικείων και καταχώρηση των πάσης φύσεως εισερχομένων δικογράφων και αναλόγως της διαδικασίας, αφού ήδη γνωρίζουμε ότι εντός του 2016 κατατέθηκαν συνολικά Διαταγές, εκ των οποίων όμως οι 806 αποτελούν Διαταγές Απόδοσης Μισθίου- Μισθωμάτων, δηλ. το 1/3 και πάλι και μόλις 775 αγωγές, θα καθίσταται έτσι εφικτό να αναζητήσουμε τον αριθμό των διεκδικούμενων ληξιπρόθεσμων μισθωτικών οφειλών, καθώς επίσης και την τυχόν ως επικρατέστερη επιλεγείσα διαδικασία. Είναι λοιπόν προφανές πως, ενώ έχει αποδειχθεί ότι η επιλογή της κατάθεσης Διαταγής Απόδοσης Μισθίου, ως ταχύτερη διαδικασία αποβολής του δύστροπου μισθωτή θα έπρεπε να αποτελεί την επικρατέστερη νομική προσέγγιση, σε σχέση με την κατάθεση αγωγής, εν τούτοις καθίσταται απολύτως σαφές πως, αν και έχει μειωθεί ο αριθμός των κατατιθέμενων αγωγών, δεν έχει αυξηθεί αντίστοιχα ο αριθμός των εισερχομένων Διαταγών Αποδόσεως Μισθίου, ώστε να επέρχεται μια ενδεχομένως ισορροπία. Ανάλογη εικόνα υπάρχει και στο Πρωτοδικείο της Θεσσαλονίκης, όπου από τα στατιστικά στοιχεία που μου χορηγήθηκαν για το 2016 βέβαια μόνο, δεικνύουν την ανωτέρω διαπίστωση, αφού κατατέθηκαν μόνο 323 συνολικά Διαταγές, εκ των οποίων 36 εξ αυτών μόνο Αποδόσεως μισθίου και 287 αποδόσεως μισθωμάτων και αντιστοίχως κατατέθηκαν μόλις 181 αγωγές στην ειδική διαδικασία, όπου όμως περιλαμβανόταν και η διαδικασία των κοινοχρήστων, όπου καταλαμβάνει το 1/3 αυτών περίπου. Αποτελεί ενθαρρυντικό στοιχείο ότι ήδη για τους 2 μόλις πρώτους μήνες του 2017 έχουν κατατεθεί συνολικά 41 αγωγές και αντιστοίχως 30 Διαταγές.

5 Συμπερασματικά αποτιμώντας τους αριθμούς, καταλήγουμε στην παρακάτω διαπίστωση πως παρά την : Α. Κατακόρυφη αύξηση των οφειλομένων μισθωμάτων των επαγγελματικών μισθώσεων, καθώς η ασφυξία στην αγορά αποτελεί μοναδικό και κυρίαρχο παρανομαστή, εξαιτίας της ελλείψεως ρευστότητας, παρά την Β. Εξαντλητική αύξηση της φορολόγησης των ιδιοκτητών ακινήτων, που έχει απαξιώσει την ακίνητη περιουσία τους, εν τούτοις η εκτίναξη των εξόδων (παραστάσεις, αμοιβές δικαστικών επιμελητών, ΦΠΑ, Δ.Ένσημο, κ.λπ.) που είναι δαπάνες ανελαστικές και απαιτούνται για την προσφυγή στη Δικαιοσύνη, μάλλον λειτουργούν αποτρεπτικά προς τη δικαστική αναζήτηση και διεκδίκηση των ληξιπρόθεσμων μισθωμάτων και εν κατακλείδι στην ματαίωση της ικανοποίησης της απαίτησης όλων ανεξαιρέτως των υπομονετικών και πολλαπλώς φορολογικά επιβαρυμένων εκμισθωτών.

6 ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Α. ΧΑΪΔΟΥΤΗΣ ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΠΡΟΕΔΡΟΣ ΕΝ.Ι.Α.Θ. ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΟΥΣ 4 - ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ Τηλ