Ο ΠΕΡΙ ΠΩΛΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΕΙΔΙΚΗ ΕΚΤΕΛΕΣΗ) ΝΟΜΟΣ ΤΟΥ 2011 (81(Ι)/2011)

Transcript

1 Ο ΠΕΡΙ ΠΩΛΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΕΙΔΙΚΗ ΕΚΤΕΛΕΣΗ) ΝΟΜΟΣ ΤΟΥ 2011 (81(Ι)/2011) Όταν μιλούμε για το νόμο περί Πωλήσεως Ακινήτων και ιδιαίτερα για την ειδική εκτέλεση μιας τέτοιας σύμβασης, εκείνο που πρωτίστως μας ενδιαφέρει είναι πώς είναι δυνατό να προστατευθεί ο αγοραστής. Ιδιαίτερα, πώς είναι δυνατόν ο αγοραστής να επιτύχει να εγγράψει επ ονόματι του αγορασθέν κτήμα και όχι πώς να ικανοποιηθεί χρηματικά. Έτσι, αμέσως, προκύπτει το ότι μια σύμβαση πώλησης ακινήτου είναι δυνατό: (α) να είναι άκυρη ή ακυρώσιμη για κάποιο λόγο, ή (β) να είναι έγκυρη. Αν είναι έγκυρη, τα δικαιώματα που παρέχονται στον αγοραστή μπορεί να είναι: (α) (β) είτε δικαιώματα ειδικής εκτέλεσης, δηλαδή δικαίωμα να εγγράψει επ' ονόματι του το αγορασθέν κτήμα, είτε δικαίωμα για χρηματική αποκατάσταση. Εκείνο που μας ενδιαφέρει στην παρούσα παρουσίαση είναι πότε είναι δυνατό να έχουμε αυτή την ειδική εκτέλεση που προβλέπει ο νόμος και την οποία, ασφαλώς, επιδιώκει ο αγοραστής Το άρθρο 6 του νόμου αναφέρει ότι, για να είναι δεκτική μια σύμβαση πώλησης ακινήτου πρέπει: (α) να είναι κατατεθειμένη σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 3(1),

2 (β) η αγωγή για έκδοση διατάγματος για ειδική εκτέλεση πρέπει να εγερθεί εντός της περιόδου παραγραφής που προβλέπεται από το γενικό νόμο περί παραγραφής. Κατ εξαίρεση μπορεί να διαταχθεί ειδική εκτέλεση και όταν η σύμβαση δεν έχει κατατεθεί ή είναι προφορική. Σε τέτοια περίπτωση, το Δικαστήριο θα πρέπει να βεβαιωθεί ότι, πέραν του ότι είναι δίκαιο και εύλογο υπό τις περιστάσεις, δεν επηρεάζονται δικαιώματα τρίτων που προκύπτουν από προγενέστερα εμπράγματα βάρη ή απαγορεύσεις. Πρέπει, όμως, εξάλλου: (α) στη σύμβαση να προσδιορίζονται επαρκώς οι ταυτότητες των συμβαλλομένων και το αντικείμενο της σύμβασης και (β) να υπάρχει εγγραφή στο κτηματικό μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών σε σχέση με την επίδικη ακίνητη ιδιοκτησία ή με την περιουσία της οποίας η επίδικη αποτελεί τμήμα. Πώς θα γίνει η κατάθεση; (α) Η κατάθεση μπορεί να γίνει αποδεκτή μόνο αν για το επίδικο κτήμα υπάρχει εγγραφή στο κτηματικό μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου στο όνομα τουλάχιστον ενός από τους πωλητές. Η εγγραφή θα πρέπει να είναι είτε για την περιουσία η οποία αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης, είτε για την περιουσία στην οποία περιλαμβάνεται το τμήμα της ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης. Στη δεύτερη περίπτωση θα πρέπει η σύμβαση που κατατίθεται να συνοδεύεται από συμφωνία διανομής υπογεγραμμένη από όλους τους εγγεγραμμένους ιδιοκτήτες της ακίνητης ιδιοκτησίας, οι υπογραφές να είναι πιστοποιημένες και το πωλούμενο μέρος να αναλογεί τουλάχιστον σε έναν από τους πωλητές της σύμβασης, ο οποίος να έχει δικαίωμα ελεύθερης κατοχής, χρήσης και διάθεσής του. (β) Η σύμβαση πρέπει να είναι γραπτή, να περιλαμβάνει τα στοιχεία της ταυτότητας των συμβαλλομένων, να περιγράφει επαρκώς την ακίνητη ιδιοκτησία και να υπογράφεται από όλα τα συμβαλλόμενα μέρη. (γ)η σύμβαση πρέπει να κατατεθεί εντός 6 μηνών από την ημερομηνία της υπογραφής της. Η κατάθεση θα πρέπει να γίνει στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της επαρχίας όπου βρίσκεται η ακίνητη ιδιοκτησία.

3 Τι συμβαίνει αν η σύμβαση είναι σύμβαση αντιπαροχής; Η προθεσμία των 6 μηνών για τον πάροχο αρχίζει με τη μεταβίβαση της ακίνητης ιδιοκτησίας στον αντιπάροχο. Αν δεν υπάρχει εγγραφή στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών, τότε η σύμβαση μπορεί να κατατεθεί εντός 6 μηνών από την ημερομηνία της εγγραφής. Αν ο αγοραστής είναι εκδοχέας σε σύμβαση εκχώρησης, η οποία συνομολογείται πριν από την κατάθεση της σύμβασης που αυτή αφορά και εντός της περιόδου των 6 μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης, η κατάθεση της σύμβασης συνοδεύεται από αντίγραφο της σύμβασης εκχώρησης και πιστοποιητικό διευθέτησης του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών. Αν συνομολογείται σύμβαση εκχώρησης που αφορά σύμβαση η οποία είναι ήδη κατατεθειμένη, αντίγραφο της σύμβασης παρουσιάζεται στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο μέσα σε δύο μήνες από την υπογραφή της σύμβασης εκχώρησης και επισυνάπτεται πιστοποιητικό διευθέτησης του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών. Με κανένα τρόπο δεν μπορεί να περιληφθεί σε οποιαδήποτε σύμβαση ή σε σύμβαση εκχώρησης εξασφάλισης ρήτρα που να απαγορεύει την κατάθεσή της. Οποιαδήποτε τέτοια ρήτρα είναι εξ υπαρχής άκυρη. Υποχρεώσεις του πωλητή Ορισμένες φορές μια σύμβαση μπορεί να μην κατατεθεί πολύ γρήγορα. Έτσι, είναι δυνατόν στο ενδιάμεσο ο πωλητής να προσπαθήσει να υποθηκεύσει το ακίνητο που πώλησε. Σε τέτοια περίπτωση έχει υποχρέωση, αν ο αγοραστής έχει εν τω μεταξύ εκπληρώσει τις δικές του υποχρεώσεις, να καταθέσει τη σύμβαση πωλήσεως σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 3. Αν παραλείψει να το πράξει διαπράττει αδίκημα και υπόκειται σε φυλάκιση μέχρι 2 έτη, ή σε χρηματική ποινή μέχρι ευρώ, ή και στις δύο αυτές ποινές. Συνέπειες κατάθεσης της σύμβασης Η βασική συνέπεια της κατάθεσης της σύμβασης είναι ότι συνιστά εμπράγματο βάρος επί της ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης. Όπως όλα τα εμπράγματα βάρη, λαμβάνει τη σειρά του ανάλογα με το χρόνο κατάθεσης του στο Κτηματολόγιο. Αν το πωλούμενο αποτελεί απλώς τμήμα ακίνητης ιδιοκτησίας που είναι εγγεγραμμένη στο όνομα του πωλητή, το βάρος

4 βαρύνει ολόκληρη τη σχετική ακίνητη ιδιοκτησία μέχρι τη διενέργεια της χωριστής εγγραφής για το εν λόγω τμήμα. Ευθύς ως συμπληρωθεί η χωριστή η εγγραφή, το βάρος περιορίζεται μόνο επί του τμήματος που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης. Αν υπάρχει υποθήκη εγγεγραμμένη επί του ιδίου ακινήτου πριν κατατεθεί η σύμβαση, ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να καταβάλει το ποσό του ενυπόθηκου χρέους που αναλογεί στο αντικείμενο της σύμβασης πωλήσεως και ο ενυπόθηκος δανειστής υποχρεούται να το αποδεχθεί. Σε τέτοια περίπτωση η κατάθεση σύμβασης πωλήσεως προηγείται του εμπράγματου βάρους της προϋπάρχουσας υποθήκης. Αυτό σημαίνει ότι είναι δυνατό να μην εξοφληθεί από τον αγοραστή ολόκληρο το ενυπόθηκο χρέος. Αυτό συμβαίνει στις περιπτώσεις που καταβάλλεται από τον αγοραστή απλώς και μόνο το ποσό του ενυπόθηκου χρέους που αναλογεί στο αντικείμενο της σύμβασης, ενώ υπάρχει και άλλο ποσό που εξασφαλίζεται από την υποθήκη και το οποίο αναλογεί σε άλλο ακίνητο ή μέρος ακινήτου. Αν, από την άλλη, η σύμβαση πωλήσεως ακυρωθεί ή αποσυρθεί η κατάθεσή της, ή διαγραφεί με απόφαση του Δικαστηρίου τότε, το εμπράγματο βάρος παύει να ισχύει. Αν υπάρχει προγενέστερη υποθήκη, τότε είναι δυνατόν η υποθήκη αυτή να εκποιηθεί. Τι θα γίνει με το εκπλειστηρίασμα; Ο νόμος παραπέμπει σαφώς στο νόμο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (ν.9/1965). Γι' αυτό το λόγο, θα πρέπει να εξετασθεί τι γίνεται στις περιπτώσεις αυτές. Έτσι, αν υπάρχει προγενέστερη υποθήκη, θα πρέπει ο αγοραστής κατά την κατάθεση της συμβάσεως να δηλώσει στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο ότι έλαβε γνώση της υφιστάμενης υποθήκης και όλων των στοιχειών της. Από την άλλη, αν διενεργηθεί μεταβίβαση ο αγοραστής θα πρέπει να επιβεβαιώσει ενυπογράφως ότι έλαβε γνώση της υποθήκης. Παρ' όλα τα πιο πάνω, η κατάθεση της σύμβασης δεν επενεργεί ούτως ώστε να ματαιώσει ή να καθυστερήσει την πώληση της ακίνητης ιδιοκτησίας που δυνατό να είχε διαταχθεί πριν από την ημερομηνία της κατάθεσής της. Εκτέλεση της συμβάσεως Το Δικαστήριο είναι δυνατό να διατάξει την εκτέλεση της συμβάσεως και, εκδίδοντας το σχετικό διάταγμα, μπορεί να επιβάλει οποιουσδήποτε όρους κρίνει αναγκαίους. Έτσι, π.χ., μπορεί να προνοεί να ληφθούν όλα τα αναγκαία μέτρα και διαβήματα προς εξασφάλιση όλων των απαιτούμενων από το νόμο

5 πιστοποιητικών, αδειών και εγκρίσεων για τη διενέργεια χωριστής εγγραφής για την επίδικη ακίνητη ιδιοκτησία. Το πιο δραστικό, όμως, είναι ότι μπορεί να διορίσει πρόσωπο άλλο από των πωλητή για να λάβει τα αναγκαία μέτρα για τον πιο πάνω διαχωρισμό, ή ακόμη και να διατάξει αντικατάστασή του, ή, ακόμη, και να εκδώσει διαταγή για τα έξοδα που συνεπάγεται η πιο πάνω χωριστή εγγραφή. Το διάταγμα αυτό για τα έξοδα αποτελεί επιβάρυνση επί όλων των τμημάτων της ακίνητης ιδιοκτησίας για τα οποία διενεργείται η χωριστή εγγραφή. Η επιβάρυνση είναι όπως η εγγραφή δικαστικής απόφασης σύμφωνα με το άρθρο 53 του νόμου περί Πολιτικής Δικονομίας. Το Δικαστήριο μπορεί να εκδώσει διάταγμα ειδικής εκτέλεσης ακόμη και στην περίπτωση που πριν από την κατάθεση της σύμβασης υπάρχει κατατεθειμένη υποθήκη που επιβαρύνει την ακίνητη ιδιοκτησία, που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης. Αυτό θα γίνει αν το Δικαστήριο ικανοποιηθεί ότι ο αγοραστής κατέβαλε έναντι του ενυπόθηκου χρέους το ποσό που αναλογεί στο αντικείμενο της συμβάσεως εις το τμήμα της ακίνητης ιδιοκτησίας στο οποίο αναφέρεται στη σύμβαση και που έχει συμφωνηθεί. Ο συντελεστής αξίας του τμήματος αυτού αντιστοιχεί στο ποσοστό της αξίας του εν λόγω τμήματος σε σχέση με τη συνολική αξία της ενυπόθηκης ιδιοκτησίας. Ο συντελεστής αξίας εκάστου τμήματος που θα προκύψει με βάση την πολεοδομική άδεια καθορίζεται από τον πωλητή και κατατίθεται στο Επαρχιακό Κτηματολογικό γραφείο πριν από την πώληση οποιουδήποτε τμήματος. Για να γίνει πιο καλά αντιληπτό θα πρέπει να σκεφθούμε ότι σε ένα κτήμα πιθανό να ανεγερθούν πολλές οικίες και στην καθεμιά από αυτή να αναλογεί διαφορετικό εμβαδό. Ορισμένες φορές είναι δυνατόν η αγωγή να εγερθεί από τον εκδοχέα εξασφάλισης. Ο εκδοχέας εξασφάλισης είναι ο εκδοχέας σε σύμβαση εκχώρησης εξασφάλισης, η οποία έχει κατατεθεί δυνάμει του άρθρου 11. Αυτή η σύμβαση εξασφάλισης είναι μια γραπτή συμφωνία μεταξύ του αγοραστή και τρίτου προσώπου. Σε τέτοια περίποτωση, ο αγοραστής ονομάζεται «εκχωρητής» και το τρίτο πρόσωπο «εκδοχέας». Με τη σύμβαση αυτή ο εκχωρητής εκχωρεί, δηλαδή μεταβιβάζει, στον εκδοχέα όλα του τα δικαιώματα ως αγοραστή για σκοπούς εξασφάλισης κάποιας χρηματικής υποχρέωσης που ο εκχωρητής έχει προς τον εκδοχέα. Αν αυτός ο εκδοχέας εξασφάλισης εγείρει αγωγή για ειδική εκτέλεση της σύμβασης, το Δικαστήριο δικαιούται να διατάξει την εγγραφή του αντικειμένου της σύμβασης στο όνομα του αγοραστή με ταυτόχρονη εγγραφή υποθήκης επί του νέου τίτλου προς όφελος του εκδοχέα. Εκτέλεση δικαστικού διατάγματος Το πρόσωπο που εξασφαλίζει το δικαστικό διάταγμα για ειδική εκτέλεση πρέπει εντός ενός έτους από την ημερομηνία του διατάγματος να απευθυνθεί στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο για εγγραφή του αντικειμένου της συμβάσεως στο όνομα του προσώπου που αναγράφεται στο διάταγμα. Αντίστοιχα, ο αρμόδιος κτηματολογικός λειτουργός, με την παρουσίαση του διατάγματος ή αντιγράφου του

6 και, αφού προσαχθούν και τα έγγραφα που απαιτούνται για την εγγραφή του από το νόμο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων, μεριμνά ώστε να διενεργηθούν στο κτηματικό μητρώο όλες οι εγγραφές που είναι αναγκαίες για εφαρμογή του διατάγματος. Αυτό σημαίνει ότι η εγγραφή θα γίνει: (α) χωρίς καμιά συγκατάθεση εκ μέρους του πωλητή, και (β) ανεξάρτητα από οποιαδήποτε εμπράγματα βάρη ή απαγορεύσεις που επιβαρύνουν την επίδικη ιδιοκτησία ή τον ιδιοκτήτη της. Αυτά, όμως, θα συνεχίσουν να έχουν την προτεραιότητά τους. Όσον αφορά ειδικά το διάταγμα του Δικαστηρίου που εκδίδεται σχετικά με τα έξοδα χωριστής εγγραφής, αυτό προηγείται. Αν προκύψει οποιοδήποτε πρόβλημα κατά τη διαδικασία αυτή, ο αρμόδιος επαρχιακός κτηματολογικός λειτουργός μπορεί να αποταθεί στο Δικαστήριο για οδηγίες. Ασφαλώς, σε μια τέτοια περίπτωση, αν και δεν το αναφέρει ο νόμος, θα πρέπει να καλούνται και να εκθέτουν στο Δικαστήριο τη θέση τους και ο πωλητής και ο αγοραστής. Αν εκδοθεί δικαστικό διάταγμα για ειδική εκτέλεση και, ταυτόχρονα, υπάρχει κατατεθειμένη σύμβαση εκχώρησης εξασφάλισης και ο εκχωρητής της εξασφάλισης, δηλαδή ο αγοραστής, προς όφελος του οποίου εξεδόθη το διάταγμα ειδικής εκτέλεσης, αρνείται ή αμελεί να προβεί στις αναγκαίες ενέργειες για την εκτέλεση του διατάγματος αυτού, ο εκδοχέας της εξασφάλισης, δηλαδή ο δανειστής (συνήθως τράπεζα), δύναται να προβεί στις πιο πάνω ενέργειες για εγγραφή του πωληθέντος ακινήτου στο όνομα του αγοραστή με ταυτόχρονη εγγραφή υποθήκης στο όνομα του εκδοχέα. Σε περίπτωση που προκύψει οποιοδήποτε θέμα για το οποίο χρειάζονται οδηγίες του Δικαστηρίου, ο εκδοχέας μπορεί να αποταθεί στο Δικαστήριο για οδηγίες. Χρόνος εντός του οποίου θα πρέπει να υλοποιηθεί το διάταγμα για ειδική εκτέλεση Εντός ενός έτους από την ημερομηνία που εκδίδεται το διάταγμα για ειδική εκτέλεση, το πρόσωπο που εξασφάλισε το διάταγμα οφείλει να απευθυνθεί για την εγγραφή της ακίνητης ιδιοκτησίας στο όνομά του και να προβεί σε όλες τις αναγκαίες πράξεις και ενέργειες για να καταστεί δυνατή η διενέργεια της εγγραφής. Αν αμελήσει ή παραλείψει να το πράξει, το δικαίωμά του τερματίζεται, εκτός αν η περίοδος ισχύος του διατάγματος ανανεωθεί. Πράγματι, το Δικαστήριο δύναται να ανανεώσει το χρόνο αυτό για περαιτέρω περιόδους, οι οποίες δε θα υπερβαίνουν το ένα έτος η κάθε μια, αν το κρίνει δίκαιο και εύλογο υπό τις περιστάσεις. Η αίτηση για ανανέωση θα πρέπει να κατατίθεται στο Δικαστήριο πριν από τη λήξη της εκάστοτε ισχυούσης περιόδου και το Δικαστήριο μπορεί να προβεί στην ανανέωση, ανεξάρτητα του αν έχει, εν τω μεταξύ, λήξει η περίοδος ισχύος του διατάγματος.

7 Οι λέξεις «δίκαιο» και «εύλογο» που καθορίζουν τα κριτήρια που θα χρησιμοποιήσει το Δικαστήριο θα μπορούσαν να είναι πιο σαφείς αν τις διαβάζαμε ως εξής: «Δίκαιο για τους διαδίκους και εύλογο με αντικειμενικά κριτήρια.» Αποτέλεσμα της εγγραφής Με την εγγραφή η σχετική περιουσία, κατά το συμφέρον που διατάσσει το Δικαστήριο, περιέρχεται στο πρόσωπο που καθορίζεται από το Δικαστήριο. Με την εγγραφή το Δικαστήριο έχει το δικαίωμα να διατάξει και την παράδοση ή εξασφάλιση της κατοχής της ιδιοκτησίας της μεταβιβαζόμενης περιουσίας υπό τους όρους και προϋποθέσεις που θα καθορίσει το Δικαστήριο. Σύμβαση εκχώρησης εξασφάλισης Η σύμβαση αυτή μπορεί να κατατεθεί στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της επαρχίας στην οποία βρίσκεται η σχετική ακίνητη ιδιοκτησία, από τον εκδοχέα οποτεδήποτε μετά την υπογραφή της. Πρέπει, όμως, η σύμβαση πωλήσεως: (α) να είναι ήδη κατατεθειμένη, (β) να είναι γραπτή, να περιλαμβάνει επαρκή στοιχεία της ταυτότητας των συμβαλλομένων, να είναι υπογεγραμμένη από τα συμβαλλόμενα μέρη και οι υπογραφές τους να είναι δεόντως πιστοποιημένες, (γ) να προσδιορίζει επακριβώς τη σύμβαση στην οποία αναφέρεται, και (δ) να καθορίζει επαρκώς τη χρηματική υποχρέωση την οποία εξασφαλίζει. Η κατάθεση της σύμβασης εκχώρησης εξασφάλισης επιβαρύνει τη σύμβαση πωλήσεως. Ταυτόχρονα, αποτελεί εμπράγματο βάρος και λαμβάνει τη σειρά προτεραιότητας που έχει η κατάθεση της σύμβασης. Έτσι, ο εκδοχέας εξασφάλισης αποκτά το εμπράγματο βάρος που δημιουργείται από την αρχική κατάθεση της σύμβασης. Γι' αυτόν ακριβώς το λόγο, αν ο εκχωρητής της εξασφάλισης δεν εκπληρώνει τις υποχρεώσεις του, ο εκδοχέας της εξασφάλισης μπορεί να καταχωρήσει αγωγή για ειδική εκτέλεση της σύμβασης πωλήσεως σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 7(7). Βεβαίως, ο εκχωρητής εξασφάλισης πάντοτε δικαιούται να καταχωρήσει αγωγή. Εν όσω είναι καταχωρημένη σύμβαση εκχώρησης εξασφάλισης η σχετική ακίνητη περιουσία δεν μπορεί να μεταβιβασθεί, εκτός αν προηγουμένως διαγραφεί η κατάθεση. Σε περίπτωση που η χρηματική υποχρέωση, την οποία εξασφαλίζει η σύμβαση εκχώρησης εξασφάλισης εξοφλείται ή παύει να υφίσταται, ο εκδοχέας της εξασφάλισης μεριμνά για απόσυρση της κατάθεσής της. Προς το σκοπό αυτό πρέπει να παρουσιασθεί στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο προσάγοντας τα σχετικά έγγραφα.

8 Τη διαγραφή της κατάθεσης της σύμβασης εκχώρησης μπορεί να τη ζητήσει ο εκχωρητής, αν: (α) η εξασφαλιζόμενη υποχρέωση έχει εξοφληθεί, ή έπαυσε να υφίσταται και ο εκδοχέας αρνείται ή αμελεί να προβεί στην απόσυρση της κατάθεσης, ή (β) ο εκδοχέας αρνείται να δεχθεί πληρωμή του ποσού της σχετικής χρηματικής υποχρέωσης, αφού αυτή έχει καταστεί πληρωτέα και να προβεί στην απόσυρση της κατάθεσης, (γ) ο εκδοχέας είναι αγνώστου διαμονής, ή εταιρεία ή συνεταιρισμός που δεν υφίσταται πλέον, ή απεβίωσε και ο προσωπικός αντιπρόσωπος ή οι κληρονόμοι του είναι άγνωστοι και, ταυτόχρονα, ο εκχωρητής αδυνατεί για οποιοδήποτε από τους λόγους αυτούς να πληρώσει στο δικαιούχο το εξασφαλιζόμενο ποσό, ενώ αυτό έχει καταστεί πληρωτέο, ή αν η εξασφαλιζόμενη χρηματική υποχρέωση εξοφλήθηκε ή έπαυσε να υφίσταται. Ευθύς ως παρουσιασθεί το διάταγμα στον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό, αυτός μεριμνά ώστε να γίνουν οι αναγκαίες ενέργειες για την εφαρμογή του διατάγματος. Για να αποσυρθεί μια κατατεθειμένη σύμβαση εκχώρησης εξασφάλισης, χρειάζεται οπωσδήποτε η προηγούμενη συγκατάθεση του εκδοχέα. Η ίδια συγκατάθεση χρειάζεται και για την ακύρωση της σύμβασης πωλήσεως, στην οποία αφορά η εκχώρηση εξασφάλισης, ή η σύναψη σύμβασης εκχώρησης. Αν ο πωλητής τερματίσει τη σύμβαση, στην οποία αφορά η σύμβαση εκχώρησης εξασφάλισης, ενώ η σύμβαση εκχώρησης εξασφάλισης είναι κατατεθειμένη, ο πωλητής ενημερώνει, ταυτόχρονα, τον εκδοχέα εξασφάλισης (την τράπεζα) για τον τερματισμό της. Με την απόσυρση της κατάθεσης της σύμβασης εκχώρησης από τον εκδοχέα παύουν οι συνέπειες της κατάθεσής της. Το ίδιο συμβαίνει αν εκδοθεί διάταγμα του Δικαστηρίου για διαγραφή της. Εξουσία του Δικαστηρίου να επιτρέψει κατάθεση σύμβασης ή έγερση αγωγής εκτός προθεσμίας Αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη από το νόμο χρονική περίοδος για κατάθεση σύμβασης, ή για έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση, το Δικαστήριο, αν υποβληθεί σχετική αίτηση, μπορεί να δώσει παράταση, όταν κρίνει ότι αυτό είναι δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.

9 Επιφύλαξη της εξουσίας του Δικαστηρίου Όλες οι πιο πάνω διατάξεις εναπόκεινται στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου. Το Δικαστήριο, όμως, μπορεί, αντί να διατάξει ειδική εκτέλεση της σύμβασης, όταν το κρίνει σκόπιμο να διατάξει αποζημιώσεις για παράβαση σύμβασης. Ευθύνη των κληρονόμων του πωλητή Αν ο πωλητής αποβιώσει, ο αγοραστής δικαιούται να αξιώσει κάθε θεραπεία εναντίον του διαχειριστή της περιουσίας του πωλητή. Θεραπείες του πωλητή Αν οποιοσδήποτε αγοραστής ακίνητης ιδιοκτησίας, σε σχέση με την οποία τηρήθηκαν οι διατυπώσεις που απαιτούνται για εκτέλεση της σύμβασης και του δικαστικού διατάγματος αρνηθεί να καταβάλει το τίμημα και ή αποδεχθεί την ιδιοκτησία, η θεραπεία του πωλητή δυνάμει της σύμβασης αποτελείται μόνο από αποζημιώσεις ΣΕΜΙΝΑΡΙΟ ΣΚΕΚ ΔΡ. ΑΝΔΡΕΑΣ Π. ΠΟΙΗΤΗΣ (ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ)