Μικτές Τουριστικές Αναπτύξεις (ΜΤΑ) εντός ενιαίων γηπέδων τουριστικών μονάδων. (Γιώργος Περικλέους, Ανώτερος Τουρ. Λειτουργός) Α. Εισαγωγή θεσμού Στόχοι Με στόχο, σύμφωνα πάντα με το Στρατηγικό Σχέδιο Τουρισμού 2011-2015, την αναβάθμιση, εμπλουτισμό και εκσυγχρονισμό του προσφερόμενου τουριστικού προϊόντος ο Κυπριακός Οργανισμός Τουρισμού, σε συνεργασία με άλλα αρμόδια Κυβερνητικά Τμήματα (Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως και Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας), προχωρεί σε μία σειρά ενεργειών και πρωτοβουλιών, για την βέλτιστη θεσμοθετημένη εισαγωγή των Μικτών Τουριστικών Αναπτύξεων (ΜΤΑ) στην Κύπρο, προς όφελος όλων των συντελεστών με παράλληλη διασφάλιση της θετικής αποτίμησης (image) της Κύπρου ως ποιοτικού τουριστικού προορισμού και με την αξιοποίηση των ΜΤΑ ως δυνητικού εργαλείου αναβάθμισης υφιστάμενων και δημιουργίας νέων επιθυμητών ξενοδοχειακών αναπτύξεων/έργων. Η Υπηρεσιακή Ομάδα από την αρχή και αφού μελέτησε τις σχετικές εμπειρίες άλλων προορισμών, έθεσε μέσα στις προτεραιότητες του όλου εγχειρήματος σαν επί μέρους στόχους, την επίτευξη: - Της δυνατότητας εξασφάλισης οικονομικών πόρων για την ποιοτική ανακαίνιση/αναβάθμιση των υφιστάμενων ξενοδοχειακών μονάδων, ιδιαίτερα σε περιόδους οικονομικής ύφεσης, όπου η δυνατότητα εξωτερικού δανεισμού είναι περιορισμένη. - Της ενίσχυσης της χρηματοδότησης ανέγερσης νέων ξενοδοχειακών μονάδων μέσω της αξιοποίησης εσόδων από πωλήσεις ιδιωτικών (κατά κανόνα) οικιστικών μονάδων. 1
- Της δυνατότητας άμβλυνσης προβλημάτων εποχικότητας και βελτίωσης ποσοστών πληρότητας, από την παράλληλη οικιστική χρήση που συμβάλλει στην διατήρηση μιας ξενοδοχειακής μονάδας ΜΤΑ σε συνεχή λειτουργία. - Της δυνατότητας τουριστικής αξιοποίησης και αναβίωσης υποβαθμισμένων περιοχών σε αστικά κέντρα/πυρήνες, όπου λόγω πολεοδομικών περιορισμών, υπεραξίας της γης ή και άλλων παραγόντων περιορίζεται η δυνατότητα τουριστικής αξιοποίησης στη βάση του παραδοσιακού μοντέλου τουριστικής ανάπτυξης, και - Της διασφάλισης (κατά κανόνα) ψηλότερης της κανονικής τιμής πώλησης ιδιωτικών μονάδων, σε περιπτώσεις όπου η τοποθεσία και η εμβέλεια της ξενοδοχειακής μονάδας το επιτρέπουν (VIP prestige selling). Ως αντιστάθμισμα αναφέρεται ότι οι πιο πάνω παράγοντες ανεβάζουν την κεφαλαιουχική επένδυση σε ΜΤΑ, έναντι συμβατικής ξενοδοχειακής ανάπτυξης. Β. Μορφές Ανάπτυξης Μέσα στα πλαίσια των ενεργειών που αναλήφθηκαν και μετά από σειρά συναντήσεων και ανταλλαγή απόψεων με τους άμεσα εμπλεκόμενους (επαγγελματικούς φορείς και άλλες αρμόδιες Κρατικές Υπηρεσίες), η Υπηρεσιακή Ομάδα κατάληξε στο πιο κάτω μοντέλο: Να επιτραπεί μέσα σε γήπεδα ξενοδοχειακών επιχειρήσεων η δημιουργία Μικτών Τουριστικών Αναπτύξεων (ΜΤΑ). Ό όρος Μικτές Τουριστικές Αναπτύξεις (hotel-enhanced mixed-use) αναφέρεται στη συνύπαρξη και παράλληλη λειτουργία ξενοδοχειακής μονάδας με άλλες χρήσεις όπως οικιστική, εμπορική, γραφεία, κλπ. σύμφωνα με το Χωροθετικό Πλαίσιο των Σχεδίων Ανάπτυξης, σε ίδιο γήπεδο ή και σε ίδιο κέλυφος κτιρίου. 2
Ο τρόπος αυτής της ανάπτυξης θα χαρακτηρίζεται από δύο γενικές κατηγορίες: (α) Τις Τουριστικές Αναπτύξεις με άλλες χρήσεις εκτός του κτιρίου της ξενοδοχειακής μονάδας και, (β) Τις Τουριστικές Αναπτύξεις με άλλες χρήσεις εντός του κτιρίου της ξενοδοχειακής μονάδας (Condo Hotels). (α) Τουριστικές Αναπτύξεις με άλλες χρήσεις εκτός του κτιρίου της ξενοδοχειακής μονάδας, όπου στο ίδιο γήπεδο αλλά σε χωριστή από το ξενοδοχείο ανάπτυξη, θα συνυπάρχουν με την ξενοδοχειακή μονάδα και ιδιόκτητες ιδιωτικές αυτοτελείς οικιστικές μονάδες (συνήθως επαύλεις/κατοικίες, bungalows ή διαμερίσματα) ή και άλλες επιτρεπόμενες χρήσεις, σε ανάπτυξη συλλογικής ιδιοκτησίας, με κοινόχρηστους χώρους. (i) Η Πολιτική θα εφαρμόζεται σε υφιστάμενα αδειοδοτημένα κατά την ημερομηνία εφαρμογής της Πολιτικής, ή νέα αδειοδοτημένα με βάση το χωροθετικό πλαίσιο και την περί Ξενοδοχείων και Τουριστικών Καταλυμάτων Νομοθεσία, ξενοδοχεία και τουριστικά καταλύματα, των ακόλουθων κατηγοριών: Ξενοδοχεία 3*, 4 και 5 αστέρων. Αστικά Ξενοδοχεία. Οργανωμένα Διαμερίσματα Πολυτελείας και Α τάξης. Τουριστικά χωριά Α τάξης. Συγκροτήματα Τουριστικών Επαύλεων Πολυτελείας και Α τάξης. 3
* : Για τα ξενοδοχεία των 3 αστέρων η πολιτική θα εφαρμόζεται υπό προϋποθέσεις. Oι προδιαγραφές θα καθοριστούν από τον ΚΟΤ, κατόπιν διαβούλευσης με τους Επαγγελματικούς Συνδέσμους των ξενοδόχων και θα αφορούν την επάρκεια κοινόχρηστων χώρων και υπηρεσιών, ποιότητα κατασκευής, συντήρηση και διακόσμηση, που να ανταποκρίνονται στα επίπεδα των 4 αστέρων. Διευκρινίζεται ότι: - Υφιστάμενα θεωρούνται τα Τουριστικά Καταλύματα που έχουν νόμιμα ανεγερθεί ή και είναι αδειοδοτημένα (υπό ανέγερση ή μη) κατά τον ουσιώδη χρόνο εφαρμογής της Πολιτικής για ΜΤΑ. - Νέα θεωρούνται τα Τουριστικά Καταλύματα που θα εγκρίνονται, μετά την ημερομηνία εφαρμογής της Πολιτικής, με βάση την περί Ξενοδοχείων και Τουριστικών Καταλυμάτων Νομοθεσία και το Χωροθετικό Πλαίσιο. (ii) Σαν ελάχιστο εμβαδό οικιστικής μονάδας καθορίζονται στις περιπτώσεις διαμερίσματος ή bungalow τα 30 τ.μ. εσωτερικού χώρου για διαμερίσματα τύπου στούντιο, τα 40 τ.μ. για διαμερίσματα ή οικίσκους του ενός υπνοδωματίου, τα 65 τ.μ. για διαμερίσματα ή οικίσκους των δύο υπνοδωματίων και τα 85 τ.μ. για διαμερίσματα ή οικίσκους των 3 υπνοδωματίων, εξαιρουμένων των καλυμμένων βεραντών και στις περιπτώσεις των επαύλεων (ανεξάρτητη κατοικία πανταχόθεν ελεύθερη) τα 100 τ.μ. εσωτερικού χώρου, εξαιρουμένων των καλυμμένων βεραντών, (όπως 4
ισχύει στους σχετικούς περί Τουριστικών Επαύλεων Κανονισμούς). Διευκρινίζεται ότι για σκοπούς εφαρμογής της παρούσας παραγράφου οικίσκος θεωρείται η οικιστική μονάδα της οποίας η μία τουλάχιστο επιφάνεια εφάπτεται άλλης οικιστικής μονάδας. Διευκρινίζεται περαιτέρω ότι και στις δύο περιπτώσεις οικιστικής μονάδας (διαμέρισμα / bungalow ή έπαυλη), θα τυγχάνει πλήρους εφαρμογής η έννοια της άνετης και αυτοτελούς κάρπωσης, όπου στην περίπτωση οικιστικής χρήσης, εξυπακούει την οικιστική μονάδα (και όχι το απλό δωμάτιο ξενοδοχείου) που μπορεί να λειτουργεί αυτόνομα, να διαχωρίζεται οριζόντια και να κατέχεται και καρπούται από τον ιδιοκτήτη της ανά πάσα στιγμή, ανεμπόδιστα και άνετα. (β) Τουριστικές Αναπτύξεις με άλλες χρήσεις εντός του κτιρίου της ξενοδοχειακής μονάδας (Condo Hotels), όπου στο ίδιο κτίριο θα συνυπάρχουν με την ξενοδοχειακή μονάδα και ιδιωτικές αυτοτελείς οικιστικές μονάδες (διαμερίσματα Condo Units) σε ανάπτυξη συλλογικής ιδιοκτησίας, με κοινόχρηστους χώρους και κεντρική διαχείριση. (i) Η Πολιτική θα εφαρμόζεται σε υφιστάμενα ή νέα, αδειοδοτημένα, με βάση το χωροθετικό πλαίσιο και την περί Ξενοδοχείων και Τουριστικών Καταλυμάτων Νομοθεσία, ξενοδοχεία και τουριστικά καταλύματα από την ημερομηνία εφαρμογής της Πολιτικής, των ακόλουθων κατηγοριών: 5
Ξενοδοχεία 3*, 4 και 5 αστέρων. Αστικά Ξενοδοχεία Οργανωμένα Διαμερίσματα Πολυτελείας και Α τάξης. Τουριστικά χωριά Α τάξης. *: Για τα ξενοδοχεία των 3 αστέρων η πολιτική θα εφαρμόζεται υπό προϋποθέσεις. Oι προδιαγραφές θα καθοριστούν από τον ΚΟΤ, κατόπιν διαβούλευσης με τους Επαγγελματικούς Συνδέσμους των ξενοδόχων και θα αφορούν την επάρκεια κοινόχρηστων χώρων και υπηρεσιών, ποιότητα κατασκευής, συντήρηση και διακόσμηση, που να ανταποκρίνονται στα επίπεδα των 4 αστέρων. Διευκρινίζεται ότι: - Υφιστάμενα θεωρούνται τα Τουριστικά Καταλύματα που έχουν νόμιμα ανεγερθεί ή και είναι αδειοδοτημένα (υπό ανέγερση ή μη) κατά τον ουσιώδη χρόνο εφαρμογής της Πολιτικής για ΜΤΑ. - Νέα θεωρούνται τα Τουριστικά Καταλύματα που θα εγκρίνονται, μετά την ημερομηνία εφαρμογής της Πολιτικής, με βάση την περί Ξενοδοχείων και Τουριστικών Καταλυμάτων Νομοθεσία και το Χωροθετικό Πλαίσιο. (ii) Στις περιπτώσεις Αστικών Ξενοδοχείων όπου άλλες χρήσεις μπορούν να λειτουργούν ανεξάρτητα από την τουριστική μονάδα, σε ένα ενιαίο κτίριο με κάθετη διάταξη, θα πρέπει να διασφαλίζεται ξεχωριστή πρόσβαση / προσπέλαση των άλλων χρήσεων από τους πελάτες της ξενοδοχειακής μονάδας, με χωριστή είσοδο, λόμπυ, ανελκυστήρες και ενδεχομένως χώρων στάθμευσης. Σε ότι αφορά το μέρος του κτιρίου που θα λειτουργεί ως ξενοδοχείο, αυτό θα 6
διαθέτει / διατηρεί την λειτουργική αυτοτέλεια και το ενιαίο των χώρων του, ενώ οι άλλες χρήσεις θα πρέπει να βρίσκονται σε ξεχωριστούς ορόφους. (iii) Σαν ελάχιστο εμβαδό οικιστικής μονάδας (διαμέρισμα) εντός ανάπτυξης condo hotel, καθορίζονται τα 30 τ.μ. εσωτερικού χώρου για διαμέρισμα τύπου στούντιο και τα 40 τ.μ. για διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου, εξαιρουμένων των καλυμμένων βεραντών. Διευκρινίζεται ότι, η έννοια της άνετης και αυτοτελούς κάρπωσης, θα τυγχάνει πλήρους εφαρμογής αφού στην περίπτωση οικιστικής χρήσης, εξυπακούει την οικιστική μονάδα (και όχι το απλό δωμάτιο ξενοδοχείου) που μπορεί να λειτουργεί αυτόνομα, να διαχωρίζεται οριζόντια και να κατέχεται και καρπούται από τον ιδιοκτήτη της ανά πάσα στιγμή, ανεμπόδιστα και άνετα. Γ. Μέθοδοι Διάθεσης των Ιδιοκτησιών (i) Η διάθεση των επί μέρους ιδιοκτησιών θα επιτρέπεται να γίνεται με δύο μεθόδους, Leasehold και για τις δύο κατηγορίες ανάπτυξης και Freehold για την κατηγορά (α) (Τουριστικές Αναπτύξεις με άλλες χρήσεις εκτός του κτιρίου της ξενοδοχειακής μονάδας). Στις περιπτώσεις που η ιδιοκτησία (αυτοτελείς διηρημένες ιδιοκτησίες κατοικιών ή οποιαδήποτε επιτρεπόμενη άλλη χρήση) θα διατεθεί με την μέθοδο Freehold, αυτή απαραίτητα θα βρίσκεται σε ξεχωριστό κτίριο από αυτό τουτουριστικού καταλύματος εντός ενιαίου γηπέδου, με ανεξάρτητη λειτουργία, όπου οι ιδιοκτήτες τους θα απολαμβάνουν άνετη και αυτοτελή κάρπωση, καθορισμένο εξωτερικό χώρο, προσπέλαση από κοινό οδικό δίκτυο κλπ. 7
Στις περιπτώσεις που η ιδιοκτησία (αυτοτελείς διηρημένες ιδιοκτησίες κατοικιών ή οποιαδήποτε επιτρεπόμενη άλλη χρήση) θα διατεθεί με την μέθοδο Freehold, αυτή απαραίτητα θα βρίσκεται σε ξεχωριστό κτίριο από αυτό του τουριστικού καταλύματος εντός ενιαίου γηπέδου, με ανεξάρτητη λειτουργία, όπου οι ιδιοκτήτες τους θα απολαμβάνουν άνετη και αυτοτελή κάρπωση, καθορισμένο εξωτερικό χώρο, προσπέλαση από κοινό οδικό δίκτυο κ.λπ. Στις περιπτώσεις που η ιδιοκτησία θα διατεθεί με την μέθοδο Leasehold, αυτή θα μπορεί να βρίσκεται είτε σε ξεχωριστό/α κτίριο/α από την ξενοδοχειακή μονάδα, ή στο ίδιο κτίριο με αυτή (περιπτώσεις Condo Units) αλλά σε ξεχωριστούς ορόφους/ο από την υπόλοιπη ξενοδοχειακή μονάδα, εντός ενιαίου γηπέδου, όπου οι μονάδες θα τυγχάνουν άνετης και αυτοτελούς κάρπωσης. Νοείται ότι για υφιστάμενες Αναπτύξεις θα μπορούσαν κατ εξαίρεση τα Condo Units να επιτραπούν και σε άλλους ορόφους, λαμβάνοντας υπόψη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της Ανάπτυξης (π.χ. υφιστάμενες σουίτες σε διάφορους ορόφους). Διευκρινίζεται ότι: - τα Condo Units (μονάδες οικιστικής χρήσης) θα μπορούν να διατεθούν μόνο με την μέθοδο Leasehold. - στις περιπτώσεις Leasehold, μέσα στο κτίριο του τουριστικού καταλύματος δεν θα επιτρέπονται, πέραν των προβλεπομένων από τους Περί Ξενοδοχείων και Τουριστικών Καταλυμάτων Κανονισμούς, χώρων, οποιεσδήποτε άλλες χρήσεις εκτός από τα Condo Units. 8
- Στις περιπτώσεις Leasehold η ανάπτυξη στο σύνολο της θεωρείται ως τουριστική (Ωστόσο οι συντελεστές δόμησης για νέες τέτοιες αναπτύξεις Leasehold θα είναι οι αντίστοιχοι της κάθε χρήσης). - Ανεξάρτητα όμως σε όλες τις περιπτώσεις θα πρέπει να διασφαλίζεται η λειτουργική και κτιριακή αυτοτέλεια της ξενοδοχειακής μονάδας. - Η πώληση αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών θα επιτρέπεται μόνο αφού εξασφαλιστεί πρώτα άδεια λειτουργίας ως τουριστικό κατάλυμα από τον ΚΟΤ. (ii) Το ανώτατο ποσοστό της συμμετοχής των αυτοτελώς διηρημένων ιδιοκτησιών στην όλη Ανάπτυξη καθορίζεται ως ακολούθως: (α) Σε υφιστάμενες Ξενοδοχειακές Αναπτύξεις το ποσοστό συνιδιοκτησίας και στις δύο περιπτώσεις (Freehold και Leasehold), δεν θα ξεπερνά το 33% του τελικού συνολικού αδειοδοτημένου αριθμού των υπνοδωματίων / διαμερισμάτων της ξενοδοχειακής μονάδας, που θα προκύψει μετά τις τροποποιήσεις. Σημειώνεται ότι στις περιπτώσεις που διατίθενται ιδιοκτησίες και με τις δύο μεθόδους (Freehold και Leasehold), στην ίδια Ανάπτυξη, το ανώτατο συνολικό ποσοστό της συμμετοχής των αυτοτελώς διηρημένων ιδιοκτησιών στην όλη Ανάπτυξη δεν θα ξεπερνά το 33%. (β) Σε νέες Αναπτύξεις: 9
- Το ποσοστό συνιδιοκτησίας στις περιπτώσεις Freehold δεν θα ξεπερνά το 25% του τελικού συνολικού αδειοδοτημένου αριθμού των υπνοδωματίων / διαμερισμάτων της ξενοδοχειακής επιχείρησης. - Το ποσοστό συνιδιοκτησίας στις περιπτώσεις Leasehold δεν θα ξεπερνά το 30% του τελικού συνολικού αδειοδοτημένου αριθμού των υπνοδωματίων / διαμερισμάτων της ξενοδοχειακής μονάδας. - Στις περιπτώσεις που διατίθενται ιδιοκτησίες και με τις δύο μεθόδους (Freehold και Leasehold), στην ίδια Ανάπτυξη, το ανώτατο συνολικό ποσοστό της συμμετοχής των αυτοτελώς διηρημένων ιδιοκτησιών στην όλη Ανάπτυξη δεν θα ξεπερνά το 30%. Νοείται ότι το μέρος της Ανάπτυξης που αντιστοιχεί σε Freehold δεν θα ξεπερνά το 25%. Δ. Θέματα Λειτουργίας / Ιδιοκτησίας. (i) (ii) Τα θέματα συντήρησης, χρήσης και λειτουργίας των χώρων της ξενοδοχειακής μονάδας ρυθμίζονται από ειδικούς Κανονισμούς της περί Ξενοδοχείων και Τουριστικών Καταλυμάτων Νομοθεσίας. Η δυναμικότητα (αριθμός κλινών) της Ανάπτυξης στις περιπτώσεις Leasehold θα θεωρείται στο σύνολο της, ενταγμένη στο δυναμικό του τουριστικού καταλύματος (rental pool) και ο κατά Νόμο υπεύθυνος φορέας λειτουργίας και διαχείρισης του Συγκροτήματος θα είναι ο επιχειρηματίας / διευθυντής του καταλύματος. 10
(iii) Στις περιπτώσεις leasehold θα πρέπει να καταρτίζεται και υπογράφεται, μεταξύ του ιδιοκτήτη του γηπέδου και των ιδιοκτητών των αυτοτελώς διηρημένων ιδιοκτησιών, ιδιωτική συμφωνία η οποία να ρυθμίζει, μεταξύ άλλων τα πιο κάτω: (α) (β) (γ) (δ) (ε) Τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών των αυτοτελών μονάδων και τους περιορισμούς στην ιδιοκτησία τους, καθώς και των λοιπών χρηστών που έλκουν από αυτούς δικαιώματα. Τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις επί των κοινόκτητων και κοινόχρηστων χώρων, κτιρίων, κτισμάτων, εγκαταστάσεων, έργων και υπηρεσιών και οι περιορισμοί αυτών. Τα ζητήματα που αφορούν την διοίκηση της ΜΤΑ, καθώς και την εποπτεία και την άσκηση ελέγχου επί των επί μέρους αυτοτελώς διηρημένων ιδιοκτησιών, Τις ελάχιστες παρεχόμενες ξενοδοχειακές και τουριστικές υπηρεσίες προς τους ιδιοκτήτες των αυτοτελώς διηρημένων ιδιοκτησιών σε ετήσια βάση, και Τις κοινές δαπάνες και τρόπο υπολογισμού και κατανομής τους στους ιδιοκτήτες των αυτοτελώς διηρημένων ιδιοκτησιών, ο τρόπος και το είδος εκμετάλλευσης των κοινόκτητων χώρων, έργων και υπηρεσιών και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια. (iv) Το τουριστικό κατάλυμα και στις δύο περιπτώσεις (Freehold και Leasehold) επιβάλλεται να παραμένει σε λειτουργία καθ όλη την διάρκεια του χρόνου, έτσι ώστε οι αγοραστές των επιμέρους ιδιοκτησιών να απολαμβάνουν τις προσφερόμενες από την ξενοδοχειακή μονάδα διευκολύνσεις και υπηρεσίες. 11
(v) (vi) Ο εσωτερικός διάκοσμος, η επίπλωση και ο εξοπλισμός αποτελεί αποκλειστικό θέμα του κάθε ιδιοκτήτη. Στην περίπτωση όμως που οι μονάδες θα προσφέρονται για τουριστική χρήση (ενοικιάζονται τουριστικά), θα πρέπει να υπάρχει ελάχιστο επίπεδο ποιότητας (όχι κατώτερο του τουριστικού μέρους της ανάπτυξης) με τις αντίστοιχες (ίδιου τύπου) υπόλοιπες μονάδες του Ξενοδοχείου, μέσα στο ύφος, προσέγγιση και χαρακτήρα της τουριστικής μονάδας και θα πληρούνται οι προδιαγραφές ΚΟΤ. Οι κλίνες θα μπορούν να διατίθενται τουριστικά μετά από συμφωνία με τους ιδιοκτήτες τους. Οι ίδιοι στην περίπτωση Leasehold, δεν θα μπορούν να διαθέτουν απευθείας την αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία τους σε τρίτους επί πληρωμή (αποφυγή παραξενοδοχείας και ανταγωνισμού με το τουριστικό κατάλυμα). Στις περιπτώσεις ιδιοκτησιών Freehold ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να διαθέσει την περιουσία του όπως αυτός επιθυμεί, δηλαδή να την πουλήσει σε όποιο θέλει, σε οποιαδήποτε τιμή, να την ενοικιάσει, να την παραχωρήσει, να την δωρίσει, να την ανταλλάξει, υποθηκεύσει (με όλες τις επιπτώσεις π.χ. εκποίηση σε δημόσιο πλειστηριασμό κλπ) χωρίς οποιοδήποτε περιορισμό. (vii) Στις όλες περιπτώσεις ιδιοκτησιών (Leasehold και Freehold) δεν θα επιτρέπεται να αλλοιώνονται οι εξωτερικές όψεις των ιδιόκτητων κατοικιών, χωρίς την έγκριση του ιδιοκτήτη. Τούτο θα διασφαλίζεται με βάση ιδιωτική συμφωνία. (viii) Θα πρέπει να διασφαλιστεί ότι θα υπάρχουν ξεχωριστά δίκτυα παροχής υπηρεσιών (με ξεχωριστούς μετρητές) στις ξεχωριστές ιδιοκτησίες για απευθείας χρέωση των υπηρεσιών ή τελών στους ιδιοκτήτες των μονάδων (φόροι ακίνητης ιδιοκτησίας, σκύβαλα, αποχετευτικό, νερό, τηλεπικοινωνίες, ηλεκτρισμός κλπ). 12
(ix) Θα πρέπει να διατηρείται η παραδοσιακή έννοια του ξενοδοχείου, σε ότι αφορά το κτίριο και τον τρόπο λειτουργίας του. (x) Η λειτουργία των Condo Units θα πρέπει να είναι η ίδια με αυτή των υπόλοιπων μονάδων της ξενοδοχειακής επιχείρησης. Θα μπορεί να υπάρχει κοινή κύρια είσοδος και προσβάσεις σε όλα τα Units ώστε να αποτελούν μέρος της δυναμικότητας της ξενοδοχειακής μονάδας. (xi) Η εγγραφή στις Κοινόκτητες Οικοδομές αποτελείται από την μονάδα, τη κοινόκτητη κοινόχρηστη ιδιοκτησία, τυχόν κοινόκτητη περιορισμένη ιδιοκτησία (αποκλειστικά δικαιώματα χρήσης) και το ποσοστό ιδιοκτησίας στη κοινόκτητη ιδιοκτησία. Τα πιο πάνω αποτελούν αναπόσπαστο μέρος της εγγραφής και καθορίζονται από την άδεια διαίρεσης η οποία εκδίδεται από τις αρμόδιες αρχές. Με την εγγραφή οι αγοραστές καθίστανται συνιδιοκτήτες σε ολόκληρη τη κοινόκτητη οικοδομή και δικαιούνται να απολαμβάνουν ωφελήματα τα οποία θα προκύψουν και απορρέουν από την συνιδιοκτησία (π.χ. μελλοντικός συντελεστής δόμησης κτλ.). Μακροχρόνιες μισθώσεις leasing πέραν των 15 χρόνων, δύνανται να εγγραφούν και για αυτές να εκδοθεί τίτλος ιδιοκτησίας. (xii) Απαραίτητα οι μονάδες σε κάθε κοινόκτητη οικοδομή, θα πρέπει να έχουν άνετη και αυτοτελή κάρπωση. Στη προκειμένη περίπτωση, αφού η χρήση είναι οικιστική, η μονάδα θα πρέπει να έχει την απαραίτητη υποδομή ώστε να μπορεί να λειτουργήσει ως μια οικιστική μονάδα χωρίς την εξάρτηση της από άλλη μονάδα, πχ μικρή κουζίνα, μπάνιο κτλ. Επίσης θα πρέπει να εξασφαλίζεται και η άνετη και απρόσκοπτη πρόσβαση τόσο στη μονάδα όσο και τυχόν αποκλειστικά δικαιώματα. Αυτό είναι εφικτό με την εγγραφή των χώρων που απαιτούνται ως κοινόχρηστους (πχ κλιμακοστάσιο διάδρομοι κτλ). 13
(xiii) Η Διαχειριστική Επιτροπή Ενεργεί από μέρους και για λογαριασμό των κυρίων των μονάδων και είναι υπεύθυνη για την επιβολή των Κανονισμών που αφορούν τους κοινόχρηστους χώρους. Η Διαχειριστική Επιτροπή δύναται να ενάγει και να ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά την κοινόκτητη ιδιοκτησία ή τη κοινόκτητη οικοδομή, για θέματα ζημιών, συμβάσεων, συντήρησης κτλ. (xiv) Οι Μικτές Τουριστικές Αναπτύξεις παρουσιάζουν διαφορές απαιτήσεων ως προς τις ανάγκες συμβίωσης μεταξύ των αγοραστών και της ξενοδοχειακής μονάδας. Οι διαφορές μπορούν να ξεπεραστούν με τη θέσπιση ειδικών Κανονισμών (διαφορετικών από τους πρότυπους), οι οποίοι μπορούν να συνταχτούν από τον αρχικό ιδιοκτήτη και δύνανται να τροποποιηθούν με τη ψήφιση του 75% των ιδιοκτητών, με βάση το ποσοστό στην κοινόκτητη ιδιοκτησία το οποίο καθορίζεται κατά την εγγραφή της μονάδας, με βάση την αξία της μονάδας σε σχέση με την αξία όλου του συγκροτήματος. Είναι σημαντικό να ληφθεί υπόψη, ότι ο μοναδικός μηχανισμός επιβολής των κανονισμών ή της νομοθεσίας, όσο αφορά τη διαχείριση αυτών των συγκροτημάτων είναι ο δικαστικός με ότι αυτό συνεπάγεται. E. Πολεοδομικές Ρυθμίσεις. (i) Τα θέματα αλλαγής χρήσης, στις περιπτώσεις υφιστάμενων οικοδομών σε ΜΤΑ, θα ρυθμίζονται με βάση τις πρόνοιες του Σχεδίου Παροχής Κινήτρων για την απόσυρση Τουριστικών Κλινών των Χαμηλών Κατηγοριών, δηλαδή: Θα υιοθετείται ο συντελεστής δόμησης της ανάπτυξης (εγκριμένο συνολικό δομήσιμο εμβαδό) και όχι εκείνος της Πολεοδομικής Ζώνης, όταν ο τελευταίος είναι μικρότερος εκείνου βάση του οποίου έγινε η αδειοδότηση. 14
Το ποσοστό κάλυψης, το ύψος, ο αριθμός ορόφων καιηαπόσταση της οικοδομής από τα σύνορα θα υιοθετούνται ως τα υφιστάμενα νόμιμα της ανάπτυξης. Θα εξαγοράζεται το σύνολο των επιπρόσθετων χώρων στάθμευσης που απαιτούνται για τη νέα χρήση (πολεοδομική άδεια), νοουμένου ότι εξαντλούνται οι δυνατότητες χωροθέτησης τους στην ιδιοκτησία. Οι υφιστάμενες διαστάσεις και κατασκευές των πηγαδιών ανελκυστήρων, διαδρόμων, διόδων διαφυγής κ.α., θα υιοθετούνται όπως αυτά αδειοδοτήθηκαν παλαιοτέρα (άδεια οικοδομής). (ii) Αλλαγή χρήσης υφιστάμενης τουριστικής ανάπτυξης σε ΜΤΑ πρέπει να συμφωνεί με το χωροθετικό πλαίσιο του Σχεδίου Ανάπτυξης. Διευκρινίζεται ότι για νέες αναπτύξεις οι ΜΤΑ θα εγκρίνονται εξ υπαρχής και δεν θα υπάρχει η έννοια της «αλλαγής χρήσης». Αλλαγή χρήσης υφιστάμενης Τουριστικής μονάδας σε Μικτή Τουριστική Ανάπτυξη δεν επιτρέπεται εκτός ορίου ανάπτυξης, εκτός στις περιπτώσεις όπου το ξενοδοχείο δεν απαιτείτο κατά την αδειοδότηση μιας ευρύτερης ανάπτυξης (τύπου γηπέδου γκολφ ή Ενοποιημένης Ανάπτυξης Μεγάλων και Σύνθετων Αστικών Χρήσεων) και δημιουργήθηκε με την πρωτοβουλία των ιδιοκτητών (τονίζεται ότι από το 2011, όπου πλέον το ξενοδοχείο αποτελεί μέρος ιδιωτικού νοσοκομείου στα πλαίσια Ενοποιημένης Ανάπτυξης Μεγάλων και Σύνθετων Αστικών Χρήσεων, το ξενοδοχείο αυτό δεν θα μπορεί να μετατραπεί σε ΜΤΑ). Διευκρινίζεται ότι η δημιουργία νέας ΜΤΑ θα επιτρέπεται και εκτός ορίου ανάπτυξης, νοουμένου ότι η Χωροθετική Πολιτική το επιτρέπει. 15
Νοείται ότι στις περιπτώσεις γηπέδων γκολφ ή Ενοποιημένης Ανάπτυξης Μεγάλων και Σύνθετων Αστικών Χρήσεων, στην έννοια του υφιστάμενου Τουριστικού Καταλύματος, που έχει νόμιμα ανεγερθεί ή και που είναι αδειοδοτημένο (υπό ανέγερση ή μη) κατά τον ουσιώδη χρόνο εφαρμογής της πολιτικής για ΜΤΑ, εμπίπτει και η ανάπτυξη για την οποία έχει εγκριθεί Γενικό Χωροταξικό Σχέδιο (Master Plan). (iii) Θέματα τουριστικών διευκολύνσεων (καταστήματα και κέντρα αναψυχής) σε Τουριστικές Ζώνες ρυθμίζονται ήδη με ειδικές πρόνοιες. Για την δημιουργία νέων ΜΤΑ θα τυγχάνουν εφαρμογής οι πρόνοιες του χωροθετικού πλαισίου του Σχεδίου Ανάπτυξης (νοείται ότι η οικιστική χρήση επιτρέπεται παντού). (iv) Προσθήκες μετατροπές σε υφιστάμενη ή νέα τουριστική μονάδα που μετατρέπεται σε ΜΤΑ μπορούν να γίνουν όταν αυτή είναι νόμιμη (πολεοδομική άδεια και άδεια οικοδομής άδεια λειτουργίας από τον ΚΟΤ), στις ακόλουθες περιπτώσεις: (α) Υπάρχει ανεξάντλητο εμβαδόν εντός του αρχικού τεμαχίου, τηρουμένων των μεγεθών που απαιτούνται από την ισχύουσα περί Ξενοδοχειακών και Τουριστικών Καταλυμάτων Νομοθεσία και των προνοιών του Σχεδίου Ανάπτυξης, αναφορικά με τους όρους δόμησης (συντελεστής δόμησης, ποσοστό κάλυψης, αριθμός ορόφων). (Σε περίπτωση που η ΜΤΑ αφορά ένα ενιαίο κτίριο θα εφαρμόζονται το ποσοστό κάλυψης και ο αριθμός ορόφων της τουριστικής χρήσης). 16
(β) (γ) (δ) Σε περίπτωση προσθήκης τεμαχίου σε αδειοδοτημένη ανάπτυξη, για σκοπούς επέκτασης υφιστάμενης τουριστικής μονάδας που υπερβαίνει τον συντελεστή δόμησης της ισχύουσας σήμερα Πολεοδομικής Ζώνης, η προσθήκη θα αντιπροσωπεύει το σύνολο του συντελεστή δόμησης του νέου τεμαχίου που αντιστοιχεί σε κάθε χρήση, νοουμένου ότι στο αρχικό τεμάχιο θα εφαρμόζονται οι πρόνοιες αλλαγής χρήσης της πιο πάνω παραγράφου Ε(i). Σε περίπτωση που η υφιστάμενη τουριστική μονάδα βρίσκεται σε περιοχή όπου η τουριστική χρήση δεν είναι πλέον επιτρεπόμενη, η προσθήκη τεμαχίου για σκοπούς επέκτασης της θα αντιπροσωπεύει το 70% του συντελεστή δόμησης του νέου τεμαχίου για το τουριστικό μέρος της ανάπτυξης, ενώ για τις λοιπές χρήσεις της ΜΤΑ θα ισχύουν οι πρόνοιες του Σχεδίου ανάπτυξης εφόσον αυτές είναι επιτρεπόμενες (στο αρχικό τεμάχιο θα εφαρμόζονται οι πρόνοιες αλλαγής χρήσης των παραγράφων Ε(i)(ii)πιο πάνω. Σε περίπτωση προσθηκών μετατροπών σε υφιστάμενη μονάδα που μετατρέπεται σε ΜΤΑ, όπου το εγκριμένο συνολικό εμβαδό της ανάπτυξης υπερβαίνει το δομήσιμο εμβαδό που επιτρέπεται με βάση το συντελεστή δόμησης της ισχύουσας πολεοδομικής ζώνης, θα επιτρέπεται η προσθήκη εμβαδού που αναλογεί στο εμβαδό των χώρων που εξαιρούνται πλέον του υπολογισμού του συντελεστή δόμησης, νοουμένου ότι το ποσοστό των αυτοτελώς διηρημένων ιδιοκτησιών, μέχρι 33% στην όλη Ανάπτυξη, θα υπολογίζεται στο εγκριμένο εμβαδό πριν την προσθήκη. Νοείται ότι για να ισχύσει η αλλαγή χρήσης στην περίπτωση αυτή, θα πρέπει να διασφαλιστεί ότι θα επιτευχθεί η επιθυμητή αναβάθμιση της συγκεκριμένης μονάδας. 17
(v) Γενικά όταν στα Σχέδια Ανάπτυξης δεν αναφέρεται ο συντελεστής δόμησης για τη συγκεκριμένη χρήση που δυνατό να επιτραπεί, τότε εφαρμόζεται το 70% της επικρατούσας προβλεπόμενης από την Πολεοδομική Ζώνη Χρήσης. Διευκρινίζεται ότι για νέες ΜΤΑ ο συντελεστής δόμησης θα είναι 85% εκείνου του ξενοδοχείου ή του αντίστοιχου τύπου τουριστικού καταλύματος ανάλογα με την περίπτωση. (vi) Σε περίπτωση ενοποίησης όμορων τεμαχίων (με αξιοποίηση του συντελεστή δόμησης που αντιστοιχεί στο νέο τεμάχιο), έστω και αν στη ζώνη αυτή δεν επιτρέπεται χρήση ξενοδοχείου (επιτρέπεται ωστόσο άλλη τουριστική ανάπτυξη), θα ισχύει για το ξενοδοχείο ο συντελεστής δόμησης που αντιστοιχεί στον επιτρεπόμενο τύπο τουριστικού καταλύματος. Υποδεικνύεται ότι η ρύθμιση αυτή δεν θα ισχύει σε περιπτώσεις νέων ΜΤΑ. 18