Α ΙΑΘΕΤΟΙ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΟΙ ΧΩΡΟΙ

Α ΙΑΘΕΤΟΙ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΟΙ ΧΩΡΟΙ Μάιος 2007

ΑΠΟΘΕΜΑ ΚΑΙ ΠΩΣ ΚΑΤΑΝΕΜΕΤΑΙ Άνω των 30.000 κτιρίων στο σύνολο της Αττικής έχουν τουλάχιστον κύρια χρήση καταστήµατα ή γραφεία. Εξ αυτών τα 23.777 έχουν αποκλειστική χρήση ως γραφεία ή καταστήµατα, ενώ 9.847 είναι µικτής χρήσης όπου η κύρια χρήση είναι καταστήµατα ή γραφεία. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η κατανοµή του αποθέµατος καθώς περίπου το 1/5 εντοπίζεται εντός των ορίων του ήµου Αθηναίων, ενώ µεγάλα ποσοστά εµφανίζουν και παραδοσιακά εµπορικά κέντρα όπως οι δήµοι Αµαρουσίου, Κηφισίας, Ν. Ιωνίας, Ν. Ψυχικού, και Χαλανδρίου. Όλοι οι εν λόγω δήµοι έχουν αρκετά ανεπτυγµένα εµπορικά κέντρα που χαρακτηρίζονται κυρίως από µικρά καταστήµατα. Έντονη παρουσία µεγάλων εµπορικών αλυσίδων υπάρχει σε αυτές τις περιοχές µόνο στους βασικούς εµπορικούς δρόµους ενώ στους δευτερεύοντες η εµπορική δραστηριότητα χαρακτηρίζεται από µικρά συνοικιακά καταστήµατα. Με δεδοµένο τα διαθέσιµα στοιχεία απορροφητικότητας και όγκου πωλήσεων εκτιµάται ότι το 6-10% του κτιριακού αποθέµατος θα αντιµετωπίσει πρόβληµα διάθεσης στα επόµενα πέντε χρόνια. Κτίρια Αποκλειστικής Χρήσης Κτίρια Μικτής Χρήσης Σύνολο Αττικής 23.777 9.847 ήµος Αθηναίων 4.118 1.544 ήµος Αµαρουσίου 598 144 ήµος Κηφισίας 412 131 ήµος Ν. Ιωνίας 435 259 ήµος Ν. Ψυχικού 101 37 ήµος Χαλανδρίου 580 191

ΟΓΚΟΣ ΕΡΓΑΣΙΩΝ ΣΤΟ ΛΙΑΝΙΚΟ ΕΜΠΟΡΙΟ (1995-2006) Τα µεγάλα καταστήµατα αυξάνουν τον όγκο των πωλήσεών τους ταχύτερα, σε σύγκριση µε τα µικρά καταστήµατα, ιδιαίτερα την περίοδο 2000-2006. Ο γενικός δείκτης όγκου στο λιανικό εµπόριο αυξήθηκε κατά 32,4% την περίοδο 2000-2006 και κατά 60% την περίοδο 1995-2006. Η εντονότερη ανάπτυξη των µεγάλων καταστηµάτων σε σχέση µε τα µικρότερα διαφαίνεται έντονα στους επιµέρους δείκτες καθώς την περίοδο 2000-2006 οι αυξήσεις του όγκου στα µικρά καταστήµατα είναι σαφώς µικρότερες των µεγάλων καταστηµάτων αλλά και του γενικού δείκτη, σε αρκετές περιπτώσεις. Αναλυτικότερα, τη συγκεκριµένη περίοδο τα καταστήµατα τροφίµων και ποτών εµφάνισαν αύξηση 11,4%, τα καταστήµατα φαρµακευτικών και καλλυντικών 35,8%, τα καταστήµατα ένδυσης και υπόδησης 11,1%, τα καταστήµατα εµπορίας βιβλίων χαρτικών κατά 28,8% και τα καταστήµατα επίπλων κλπ., εµφάνισαν αύξηση κατά 39,7%. Αντίθετα τα µεγάλα καταστήµατα εµφανίζουν σηµαντικά υψηλότερες αυξήσεις του όγκου πωλήσεων την συγκεκριµένη περίοδο που ξεπερνούν όλες τις κατηγορίες λοιπών καταστηµάτων και φυσικά τον γενικό δείκτη. Πιο συγκεκριµένα, τα µεγάλα καταστήµατα τροφίµων εµφάνισαν την περίοδο 2000-2006 αύξηση της τάξεως του 49,2% ενώ εντονότερη φαίνεται να είναι η αύξηση στα πολυκαταστήµατα που έφτασε το 56%. Γενικός δείκτης Μεγάλα καταστήµατα τροφίµων Πολυκαταστήµατα Τρόφιµα ποτά καπνός Φαρµακευτικά - καλλυντικά Ένδυση - Υπόδηση Έπιπλα Ηλ. Είδη Οικ. Εξοπλισµός Βιβλία χαρτικά λοιπά είδη 1995 82,9 84,2 65,8 117,3 73,0 75,2 71,0 85,4 1996 85,4 87,7 77,1 91,5 82,1 79,6 74,1 84,3 1997 87,8 89,8 84,8 92,9 86,8 82,5 78,4 88,0 1998 90,1 93,0 90,2 96,1 83,7 83,6 83,2 92,2 1999 91,8 91,2 93,1 96,9 90,3 88,0 89,6 92,2 2000 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 2001 104,2 103,8 106,5 101,2 108,1 103,0 104,5 105,8 2002 109,2 110,3 115,5 101,6 115,3 106,6 109,3 111,4 2003 114,0 118,7 123,2 101,8 123,9 107,6 113,5 119,7 2004 119,1 127,6 130,3 106,6 130,4 109,1 118,0 125,4 2005 122,6 134,3 131,6 109,8 132,3 110,5 118,7 124,0 2006 132,4 149,2 156,0 111,4 135,8 111,1 139,7 128,8

Εξετάζοντας όµως την τελευταία δεκαετία γίνεται φανερό ότι η «κρίση», η µείωση δηλαδή του ρυθµού αύξησης του όγκου και κατ επέκταση του µεριδίου της πίτας, των µικρών καταστηµάτων εµπορίας τροφίµων ενδυµάτων και βιβλίων κλπ., δεν είναι πρόσφατη, αν και το φαινόµενο εντάθηκε την περίοδο 2000-2006. Πιο συγκεκριµένα, ο γενικός δείκτης την τελευταία δεκαετία εµφάνισε αύξηση 60%, ενώ φαίνεται χαµηλότερες αυξήσεις να έχουν εµφανίσει τα καταστήµατα εµπορίας τροφίµων (-5%) ενδυµάτων (48%) και βιβλίων κτλ (51%). Αντίθετα τα µεγάλα καταστήµατα τροφίµων εµφάνισαν αύξηση 77% στην δεκαετία και τα πολυκαταστήµατα 137%. Πρέπει να σηµειωθεί ότι τα πολυκαταστήµατα έχουν συνεχόµενη αύξηση καθ όλη την διάρκεια της δεκαετίας, ενώ αντίθετα τα µεγάλα καταστήµατα τροφίµων εµφανίζουν πολύ έντονη αύξηση από το 2000 και µετά. Από τα στοιχεία προκύπτει τα έξης: α. Η ψαλίδα στον ρυθµό µεγέθυνσης µικρών και µεγάλων καταστηµάτων διευρύνεται χρόνο µε το χρόνο. β. Η διαφοροποίηση αυτή αντανακλάται και στα µερίδια αγοράς τα οποία δεν αυξάνονται αναλογικά, µε αποτέλεσµα, προοπτικά, ακόµα περισσότερες µικρές επιχειρήσεις να αντιµετωπίζουν πρόβληµα επιβίωσης. γ. Η ενίσχυση της παρουσίας των µεγάλων καταστηµάτων και αλυσίδων λιανικής στην Αν. Αττική, στον άξονα Κηφισίας Γαλάτσι, καθώς και στην υτική Αττική, θα µεταφέρει το πρόβληµα και σε χωροταξικά τόξα τα οποία φαίνονται ότι µέχρι στιγµής έχουν παραµείνει ανεπηρέαστα σε συγκεκριµένες εµπορικές δραστηριότητες.

ΠΑΡΑ ΕΙΓΜΑΤΑ ΤΟΠΙΚΩΝ ΑΓΟΡΩΝ Σχετικά έντονο φαίνεται το πρόβληµα ύπαρξης κενών καταστηµάτων στην Αττική. Σύµφωνα µε τα στοιχεία πρωτογενούς έρευνας σε παραδοσιακές εµπορικές συνοικίες καθώς και στο εµπορικό κέντρο της Αθήνας και σε συνοικίες του, συµπεραίνεται ότι το ποσοστό κενών καταστηµάτων είναι σε µερικές περιπτώσεις ιδιαίτερα υψηλό. Σε ένα σύνολο 3.230 καταστηµάτων που καταγράφηκαν, παρατηρείται ένα ποσοστό 9,3% κενών καταστηµάτων. Αναλυτικότερα, από τις εξετασθείσες περιοχές, το Χαλάνδρι και το Μαρούσι εµφανίζουν χαµηλότερα ποσοστά (στους εµπορικούς δρόµους), ενώ ιδιαίτερα υψηλά είναι στο κέντρο της Αθήνας, τόσο στο εµπορικό κέντρο όσο και σε κεντρική συνοικία. ΧΑΛΑΝ ΡΙ Οι κεντρικοί εµπορικοί δρόµοι παρουσιάζουν ικανοποιητικά επίπεδα πληρότητας καταστηµάτων αφού το σχετικό ποσοστό κινείται στο επίπεδο του 4,2%. όπως προκύπτει από την έρευνα σε δείγµα 381 καταστηµάτων µόλις τα 16 είναι κενά. Το µεγαλύτερο πρόβληµα κενών καταστηµάτων παρουσιάζεται στους δρόµους Α. Παπανδρέου και Αγ. Παρασκευής όπου τα ποσοστά διαθεσιµότητας φτάνουν αντίστοιχα το 5,5% και 6,3%. Στους παράπλευρους µη εµπορικούς δρόµους το ποσοστό διαθέσιµων προς εκµετάλλευση κενών καταστηµάτων αυξάνεται πολύ έντονα ξεπερνώντας σε αρκετές περιπτώσεις το 20%. ΡΟΜΟΙ ΜΑΓΑΖΙΑ ΚΕΝΑ % Α. ΠΑΠΑΝ ΡΕΟΥ 145 8 5,5% ΑΓ. ΠΑΡΑΣΚΕΥΗΣ 128 8 6,3% ΧΑΙΜΑΝΤΑ 54 0 0,0% ΧΡ. ΚΑΤΣΟΥΛΙΕΡΗ 12 0 0,0% ΠΛΑΤΩΝΟΣ 42 0 0,0% ΣΥΝΟΛΟ 381 16 4,2% Εκτιµάται ότι σε µέσα επίπεδα (κεντρικοί δρόµοι υψηλής προβολής και παράπλευρες οδοί περιορισµένης προβολής), το ποσοστό των κενών καταστηµάτων ξεπερνά το 10% (σύνολο κενών καταστηµάτων / απόθεµα καταστηµάτων)

Το ποσοστό αυτό αναµένεται να διευρυνθεί µε την προσθήκη ενός ακόµα εµπορικού κέντρου στο δυτικό άξονα της περιοχής. ΜΑΡΟΥΣΙ Στο Μαρούσι, από τις µεγαλύτερες εµπορικές αγορές των Β. Προαστίων, το πρόβληµα των κενών καταστηµάτων είναι εµφανές και σε αρκετούς δρόµους ιδιαίτερα έντονο, σύµφωνα µε στοιχεία δειγµατοληπτικής έρευνας. Με εξαίρεση την Ερµού (ο κεντρικός εµπορικός δρόµος του δήµου) που το ποσοστό διαθεσιµότητας καταστηµάτων είναι µηδενικό, στους υπόλοιπους δρόµους εµφανίζονται διαθέσιµα καταστήµατα. Μικρή σχετικά διαθεσιµότητα εντοπίζεται στις οδούς Μητροπόλεως (5,3%), Θησέως (4,4%) και ήµητρος (6,0%), ενώ ιδιαίτερα σηµαντικό πρόβληµα σχετικής διαθεσιµότητας, µε ποσοστά άνω του 10%, εντοπίζονται στους δρόµους Νερατζιωτίσσης (13,3%), Θέµιδος (11,1%), Βασ. Σοφιας (10,6%) και Σπ. Λέκκα (13,8%). Η σχετική διαθεσιµότητα αυξάνεται έντονα στους λιγότερο εµπορικούς δρόµους που βρίσκονται περιµετρικά του σκληρού εµπορικού πυρήνα της περιοχής όπου η κίνηση είναι σχετικά έντονη. ΡΟΜΟΙ ΜΑΓΑΖΙΑ ΚΕΝΑ % Βασ. Σοφίας 47 5 10,6% Μητροπόλεως 57 3 5,3% Ερµού 70 0 0,0% Βασ. Όλγας 14 1 7,1% Νερατζιωτίσσης 15 2 13,3% Θέµιδος 18 2 11,1% Σπύρου Λέκκα 29 4 13,8% Θησέως 45 2 4,4% ήµητρος 67 4 6,0% ΣΥΝΟΛΟ 362 23 6,4%

ΑΘΗΝΑ: ΕΞΑΡΧΕΙΑ - ΝΕΑΠΟΛΗ Σε συνοικία του κέντρου της Αθήνας, το πρόβληµα κενών καταστηµάτων φαίνεται ιδιαίτερα πιο έντονο καθώς το γενικό ποσοστό διαθεσιµότητας φτάνει το 7,4%. Το πρόβληµα υπάρχει σε µικρά καταστήµατα που οι προηγούµενες χρήσεις ήταν δραστηριότητες ελεύθερων επαγγελµατιών και εξειδικευµένων δραστηριοτήτων (π.χ. τυπογραφεία, ραφεία κλπ). Εξετάζοντας τα στοιχεία της έρευνας προκύπτει ότι τα χαµηλότερα ποσοστά εντοπίζονται στις οδούς Θεµιστοκλέους, και Ε. Μπενάκη (αντίστοιχα 1,0% και 4,7%), ενώ ακολουθούν κεντρικοί δρόµοι µε µεγάλη κίνηση όπως η Χ. Τρικούπη (6,3%), η Ιπποκράτους (8,5%) και η Ασκληπιού (7,5%). Έντονο φαίνεται το πρόβληµα σε παράπλευρες λιγότερο εµπορικές οδούς (πχ Ζ. Πηγής και Μαυροµιχάλη), όπου το ποσοστό διαθεσιµότητας φτάνει έως το 13,4%. ΡΟΜΟΙ ΜΑΓΑΖΙΑ ΚΕΝΑ % Θεµιστοκλέους 98 1 1,0% Εµ. Μπενάκη 128 6 4,7% Χ. Τρικούπη 256 16 6,3% Ζ. Πηγής 121 13 10,7% Μαυροµιχάλη 82 11 13,4% Ιπποκράτους 284 24 8,5% Ασκληπιού 201 15 7,5% ΣΥΝΟΛΟ 1170 86 7,4% Στα επόµενα χρόνια το πρόβληµα αναµένεται να ενταθεί καθώς ένα µεγάλο ποσοστό των χρηστών επιχειρηµατιών, όπως προέκυψε από την σχετική έρευνα είναι µεγάλης ηλικίας. Επίσης δεν φαίνεται να διαµορφώνονται εµπορικές πιάτσες για νέες δραστηριότητες ώστε να ενταθεί η ζήτηση. Ενδεικτικό είναι το παράδειγµα της οδού Ιπποκράτους (στον άξονα Λασκάρεως Ναβαρίνου) που µετατράπηκε σε πιάτσα καταστηµάτων µοντελισµού µε αποτέλεσµα οι επιχειρήσεις αυτής της κατηγορίας να καλύπτουν σήµερα το 10% της προσφοράς διαθεσίµων χώρων. Αντίθετα, σε περιφερειακές οδούς όπως πχ. Μαυροµιχάλη και Ζ. Πηγής παρατηρείται ότι δεν αναδεικνύονται νέες δραστηριότητες έκτος από εκείνες που σχετίζονται µε την ψυχαγωγία. Με δεδοµένο µάλιστα τα ηλικιακά (µεγάλης «ηλικίας») και τα ποιοτικά χαρακτηριστικά ( µικρό εµβαδόν) των καταστηµάτων της περιοχής, το πρόβληµα στα επόµενα χρόνια αναµένεται να είναι ιδιαίτερα έντονο

ΑΘΗΝΑ: ΕΜΠΟΡΙΚΟ ΚΕΝΤΡΟ Το εµπορικό κέντρο της Αθήνας (εµπορικό τρίγωνο) είναι η πλέον ανεπτυγµένη κεντρική αγορά της Αττικής. Το πρόβληµα µε τα κενά καταστήµατα είναι ιδιαίτερα έντονο παρά την παραδοσιακά ανεπτυγµένη εµπορική δραστηριότητα. Σύµφωνα µε την έρευνα σε ένα σύνολο 1317 εµπορικών καταστηµάτων στους δρόµους του εµπορικού τριγώνου, τα προσφερόµενα φτάνουν τα 177 ήτοι το 13,4%. Το ποσοστό αυτό είναι το υψηλότερο από τις υπό εξέταση περιοχές. Η διαθεσιµότητα εµπορικών καταστηµάτων στην περιοχή δεν ακολουθεί συγκεκριµένους κανόνες, πλην όµως σε γενικές γραµµές παρατηρείται ότι οι δευτερεύοντες δρόµοι εµφανίζουν σαφώς υψηλότερη διαθεσιµότητα από τους κυρίους. Σε επιµέρους δρόµους παρατηρούνται διαφορετικά ποσοστά διαθεσιµότητας που εξαρτώνται από τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του δρόµου. Στην Ερµού για παράδειγµα, το µεγάλο ποσοστό διαθεσιµότητας που φτάνει το 10,4% οφείλεται κυρίως στα πολλά κενά καταστήµατα, στο κοµµάτι του δρόµου από το Μοναστηράκι έως τον Κεραµικό. Έντονο φαίνεται να είναι το πρόβληµα και στην οδό Αιόλου που χαρακτηρίζεται από υψηλή εµπορική κίνηση µε το σχετικό ποσοστό διαθεσιµότητας να φτάνει το 25,8%. Παρόµοιο πρόβληµα εµφανίζει και η οδός Αθηνάς µε το ποσοστό να φτάνει το 17,3%. Οι µικρότεροι δρόµοι εµφανίζουν διάφορα ποσοστά διαθεσιµότητας που εξαρτώνται από τον εµπορικό χαρακτήρα του δρόµου. Πιο συγκεκριµένα, σε δρόµους όπου υπάρχουν οι παραδοσιακές επαγγελµατικές «πιάτσες» (οδός Λέκκα: αργυροχρυσοχόοι) τα ποσοστά είναι σχετικά χαµηλά (δεν ξεπερνούν το 10%), ενώ αντίθετα σε δρόµους όπου οι «πιάτσες» διαλύθηκαν ή η εµπορική δραστηριότητα δεν παρουσιάζει πλέον κανένα ιδιαίτερο χαρακτήρα, τα ποσοστά αυξάνονται φτάνοντας έως το 60%. Όπως προκύπτει από τα στοιχεία της έρευνας το πρόβληµα εντοπίζεται κυρίως σε εµπορικούς δρόµους στους οποίους οι επιχειρήσεις είχαν δραστηριότητα που σχετιζόταν µε το χονδρικό εµπόριο. Η ένταση του ανταγωνισµού και στο λιανεµπόριο, εκτιµάται ότι θα µεταφέρει το πρόβληµα και στις επιχειρήσεις εκείνες που έχουν προσανατολισµό στο χώρο του λιανεµπορίου. Στοιχείο που χρήζει ιδιαίτερης προσοχής αναφορικά µε την διαχρονική εξέλιξη του δείκτη διαθεσιµότητας, είναι η δραστηριότητα επιχειρήσεων µε αλλοδαπούς

επιχειρηµατίες οι οποίοι απορροφούν έως και το 50% του αποθέµατος σε συγκεκριµένες περιοχές. ΡΟΜΟΙ ΜΑΓΑΖΙΑ ΚΕΝΑ % Παν/µίου 129 4 3,1% Σταδίου 117 20 17,1% Ερµού 212 22 10,4% Αίολου 89 23 25,8% Αθηνάς 98 17 17,3% Κολοκοτρώνη 92 6 6,5% Αγ. Ειρήνης 25 15 60,0% Βασιλικής 5 2 40,0% Αθηναΐδος 18 4 22,2% Περικλέους 59 11 18,6% Καραγιώργη Σερβίας 36 1 2,8% Λέκκα 46 4 8,7% Πραξιτέλους 63 5 7,9% Βύσσης 22 2 9,1% Χρυσοσπηλιότισσης 13 7 53,8% Αριστείδου 30 0 0,0% Πεσµαζόγλου 10 0 0,0% ραγατσανίου 12 1 8,3% Παρνασσού 8 0 0,0% Καρύτση 4 1 25,0% Χαρρίου 17 0 0,0% Λεωχάρους 31 3 9,7% Ρόµβης 30 7 23,3% Θησέως 26 8 30,8% Αγ. Μάρκου 69 2 2,9% Καλαµιώτου 32 8 25,0% Νικίου 24 4 16,7% ΣΥΝΟΛΟ 1317 177 13,4% Για παράδειγµα, στο τρίγωνο Αθηνάς, Ερµού, Πειραιώς και κυρίως στο τοµέα Αθηνάς, Σοφοκλέους Πειραιώς, Ευριπίδειοι, η απορρόφηση χώρων καταστηµάτων από αλλοδαπούς επιχειρηµατίες κινείται στα επίπεδα του 80%. Αναφορικά µε την διαθεσιµότητα χώρων καταστηµάτων θα πρέπει να σηµειωθεί ότι η έρευνα κατέγραψε µόνο χώρους που είναι στην πρόσοψη κτιρίων, δηλαδή δεν έλαβε υπόψη καταστήµατα που βρίσκονται εντός στοών. Ο συνυπολογισµός και των καταστηµάτων αυτών στο συνολικό δείγµα, διαµορφώνει τον σχετικό δείκτη σε ποσοστό που ξεπέρνα το 15%.