ΣτΕ 841*/2016 [Παράνομη οικοδομική άδεια για παράνομα κατατμηθέν ακίνητο]

ΣτΕ 841*/2016 [Παράνομη οικοδομική άδεια για παράνομα κατατμηθέν ακίνητο] Περίληψη -Για να χαρακτηρισθεί συνεχόμενη έκταση εδάφους ως αποτελούσα ένα οικόπεδο απαιτείται να συνιστά ενιαία ιδιοκτησία υπό την έννοια ότι αφ ενός η συνέχειά της δεν διασπάται από μεσολαβούσες ιδιοκτησίες τρίτων ή χώρους ανήκοντες στην κοινή χρήση, αφ ετέρου δε ανήκει στην κυριότητα ενός προσώπου ή πλειόνων προσώπων εξ αδιαιρέτου σε ποσοστό συνιδιοκτησίας καθενός το αυτό για όλη την έκταση. Ως προς την έννοια των ανωτέρω διατάξεων και την εφαρμογή των δημοσίου δικαίου κανόνων περί δομήσεως, δεν έχουν επίδραση οι κατά το ιδιωτικό δίκαιο δηλώσεις ή συμπεριφορά των ενδιαφερομένων. Κρίσιμος χρόνος κατά τον οποίο κρίνεται εάν έκταση γης είναι συνεχόμενη, πληρούσα τις παραπάνω προϋποθέσεις, προκειμένου να χορηγηθεί ή αναθεωρηθεί οικοδομική άδεια, είναι η ενεστώσα κατάσταση από απόψεως ιδιοκτησιών, κατά την υποβολή της σχετικής αιτήσεως. -Προς καταπολέμηση της υπέρμετρης κατατμήσεως της ακίνητης ιδιοκτησίας, η οποία έχει ως αποτέλεσμα την αδυναμία αξιοποιήσεως της ιδιοκτησίας και την επιβάρυνση των γειτονικών ιδιοκτησίων στις οποίες επιρρίπτεται το βάρος της τακτοποιήσεως των εκ της κατατμήσεως, θεωρείται και η καθ οιονδήποτε τρόπο μεταβίβαση της κυριότητας μέρους του οικοπέδου, κατά τρόπο ώστε να καθιστά το εφ ου η οικοδομή οικόπεδο μη άρτιο ή να μειώνει τις ακάλυπτες αποστάσεις ή το ακάλυπτο ποσοστό κάτω του επιβεβλημένου ελαχίστου ορίου. -Η κρίση ως προς το χαρακτήρα των συμβολαιογραφικών μεταβιβάσεων ως απαγορευμένων υπαιτίων κατατμήσεων και τη μη δυνατότητα τακτοποιήσεως του τυφλού οικοπέδου του εκκαλούντος, καθ όσον αυτό αποκτήθηκε συνεπεία παρανόμου κατατμήσεως, παρίσταται νομίμως και επαρκώς αιτιολογημένη. *Συναφής η ΣτΕ 842/2016 ως προς τη νομιμότητα σχετικής πράξης τακτοποίησης προσκύρωσης και αναλογισμού αποζημίωσης Πρόεδρος: Χρ. Ράμμος Εισηγητής: Μ. Γκορτζολίδου Δικηγόροι: Χρ. Κούσουλας, Δημ. Κατωπόδης, Κων. Τσακίρης Βασικές Σκέψεις 2.Επειδή, με την υπό κρίση έφεση ζητείται η εξαφάνιση της υπ' αριθμ. 485/2005 αποφάσεως του Διοικητικού Εφετείου Κομοτηνής, με την οποία απερρίφθη αίτηση 1 / 9

ακυρώσεως του εκκαλούντος κατά της υπ' αριθμ. 385/2003 οικοδομικής αδείας της Διεύθυνσης Πολεοδομίας-Περιβάλλοντος του Νομαρχιακού Διαμερίσματος Ροδόπης. Με την άδεια αυτή επετράπη στην ήδη εφεσίβλητη εταιρεία «Πραντσίδης Σιδέρης και Σία Ο.Ε.» η ανέγερση τετραώροφης οικοδομής στο Ο.Τ. 205, επί της οδού Ιώνων 6 στην πόλη της Κομοτηνής. 3.Επειδή, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 παρ. 2 περ. 42 Α υποπερ. 1, 94 παρ. 1 και 283 παρ. 2, όπως αντικαταστάθηκε από το άρθρο 6 παρ. 13 ν. 4071/2012 (Α' 85), του ν. 3852/2010 (Α' 87), η δίκη συνεχίζεται νομίμως από τον Δήμο Κομοτηνής, στον οποίο περιήλθε η σχετική αρμοδιότητα (βλ. ΣτΕ 1161/2013, 4413/2012). 4.Επειδή, στη δίκη παρεμβαίνουν με δικόγραφό τους οι Χαρίλαος και Ανάργυρος Δημητριάδης και Νικόλαος Γεμενετζής. Ο πρώτος και τρίτος των παρεμβαινόντων, Χαρίλαος Δημητριάδης και Νικόλαος Γεμενετζής είχαν ασκήσει παρέμβαση και στην πρωτόδικη δίκη, με την εκκαλουμένη δε απόφαση η παρέμβασή τους αυτή είχε απορριφθεί ως απαράδεκτη, ελλείψει εννόμου συμφέροντος. 5.Επειδή, σύμφωνα με το άρθρο 63 του π.δ. 18/1989 (Α' 8), επιτρέπεται να ασκηθεί για πρώτη φορά παρέμβαση στην κατ' έφεση δίκη. Ως έχει γίνει δεκτό, ως το πρώτον στην κατ' έφεση δίκη ασκηθείσα θεωρείται και παρέμβαση, η οποία απερρίφθη πρωτοδίκως ως ανομιμοποίητη (βλ. ΣτΕ 564/2005) ή ως μη νομοτύπως ασκηθείσα λόγω μη διενέργειας των νομίμων κοινοποιήσεων (βλ. ΣτΕ 3146/1991). Αντίθετα, δεν μπορεί να θεωρηθεί ως παρεμβαίνων το πρώτον στην κατ' έφεση δίκη, διάδικος ο οποίος είχε ασκήσει παρέμβαση στην πρωτόδικη δίκη, η παρέμβασή του δε αυτή απερρίφθη ως απαράδεκτη ελλείψει εννόμου συμφέροντος. Στην περίπτωση αυτή, ο παρεμβαίνων, ο οποίος πλήττεται από το διατακτικό της πρωτοδίκου αποφάσεως που απορρίπτει την παρέμβασή του, δικαιούται να ασκήσει κατ' αυτής αυτοτελώς έφεση. Ως εκ τούτου, απαραδέκτως παρεμβαίνουν το πρώτον κατ' έφεση οι Χαρίλαος Δημητριάδης και Νικόλαος Γεμενετζής, των οποίων η παρέμβαση απερρίφθη ως άνευ εννόμου συμφέροντος ασκηθείσα με την εκκαλούμενη απόφαση. 6.Επειδή, με έννομο συμφέρον παρεμβαίνει το πρώτον ο Ανάργυρος Δημητριάδης, ο οποίος δεν είχε παρέμβει στην πρωτόδικη δίκη, καθόσον, όπως προκύπτει από τα στοιχεία του φακέλου και δη την υπ' αριθμ. 1916/1998 συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονομιάς, είναι συγκύριος οικοπέδου, ομόρου με αυτό του εκκαλούντος και επιδιώκει τη διατήρηση της προσβαλλόμενης πράξεως, με την οποία κρίθηκε ότι δεν επήλθε κατάτμηση του ενιαίου οικοπέδου που αποτελούνταν από το οικόπεδο του παρεμβαίνοντος και αυτό του εκκαλούντος. 7.Επειδή, από την εκκαλουμένη απόφαση και τα στοιχεία του φακέλου της υποθέσεως προκύπτουν τα εξής: Με την 1428/14.4.2003 απόφαση του Νομάρχη Ροδόπης κυρώθηκε η ανασυνταχθείσα από τη Διεύθυνση Πολεοδομίας, Περιβάλλοντος και 2 / 9

Τουρισμού του Νομαρχιακού Διαμερίσματος Ροδόπης 12/2001 πράξη τακτοποιήσεως - προσκυρώσεως και αναλογισμού αποζημιώσεως που αφορά την προσκύρωση δημοτικής εκτάσεως 2,75 τ.μ. στο οικόπεδο ιδιοκτησίας της Οσμάν Ογλού Τσαϊδέ επί της οδού Ιώνων 6 στο Ο.Τ. 205 στην Κομοτηνή. Κατά της νομαρχιακής αυτής αποφάσεως ο εκκαλών, ο οποίος φέρεται δυνάμει της 1293/1993 εκθέσεως δημοσίου αναγκαστικού πλειστηριασμού και κατακυρώσεως του συμβολαιογράφου Κομοτηνής Χ. Τερζίδη ως κύριος οικοπέδου επιφανείας 245,80 τ.μ. ομόρου προς το ως άνω τακτοποιηθέν οικόπεδο, άσκησε προσφυγή ενώπιον του Γενικού Γραμματέα Περιφέρειας Ανατολικής Μακεδονίας και Θράκης, επιδιώκοντας την τακτοποίηση του οικοπέδου του (τυφλού), προκειμένου τούτο να αποκτήσει πρόσωπο επί εγκεκριμένης οδού. Το εν λόγω οικόπεδο που αποκτήθηκε αρχικώς από τη Μ. Γεμενετζή με το 8809/13.10.1961 συμβόλαιο του συμβολαιογράφου Κομοτηνής Ν. Παπανικολάου, κείμενο επί της οδού Ιώνων 10, συνενώθηκε μετά την έκδοση της 47/1965 οικοδομικής άδειας ανέγερσης επ' αυτού διώροφης οικοδομής, με το όμορο οικόπεδο της ιδίας ιδιοκτήτριας επί της οδού Ιώνων 8. Ακολούθως, με τα 28928/20.10.1972, 28929/20.10.1972 και 31423/9.2.1974 συμβόλαια σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας του συμβολαιογράφου Κομοτηνής Ν. Παπανικολάου, η Μ. Γεμενετζή μεταβίβασε στη θυγατέρα της Άρτεμη, στο γιο της Νικόλαο και στον γαμπρό της Χαρίλαο Δημητριάδη ιδανικά μερίδια της ανεγερθείσης διώροφης οικοδομής μετά του αναλογούντος ποσοστού επί οικοπέδου, επιφανείας 135 τ.μ. με αποτέλεσμα το ενοποιημένο οικόπεδο να κατατμηθεί σε δύο που το ένα έχει πρόσωπο 10,50 μ. επί της οδού Ιώνων και εμβαδόν 135 τ.μ., το δε άλλο να είναι τυφλό. Η ως άνω προσφυγή του εκκαλούντος απερρίφθη με την 4936/18.7.2003 απόφαση του Γενικού Γραμματέα με την αιτιολογία ότι το οικόπεδο του εκκαλούντος προήλθε από την κατάτμηση του ενιαίου οικοπέδου της Μ. Γεμενετζή που έγινε με την 1293/1993 περίληψη κατακυρωτικής εκθέσεως ακινήτου του συμβολαιογράφου Κομοτηνής Χ. Τερζίδη, η οποία δεν είναι νόμιμη, αφού με αυτή προέκυψε το εν λόγω τυφλό οικόπεδο και μειώθηκε ο υποχρεωτικός ακάλυπτος χώρος της οικοδομής κατά παράβαση του άρθρου 2 παρ. 1 και 2 του ν.δ. 690/1948, με αποτέλεσμα να μην είναι επιτρεπτή η τακτοποίηση του οικοπέδου αυτού για την απόκτηση άρτιου προσώπου, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 6 παρ. 2 του ν. 651/1977 και στο άρθρο 24 παρ. 5 του ισχύοντος Γ.Ο.Κ. Ακολούθως, και μετά την έκδοση από τη Διεύθυνση Πολεοδομίας και Περιβάλλοντος του Νομαρχιακού Διαμερίσματος Ροδόπης της από 8.8.2003 διαπιστωτικής πράξεως, με την οποία διαπιστώθηκε ότι δεν υπήρχε κώλυμα για την έκδοση οικοδομικής άδειας για ανέγερση οικοδομής στο οικόπεδο επί της οδού Ιώνων 6, εκδόθηκε από την ίδια πολεοδομική υπηρεσία η 385/8.8.2003 οικοδομική άδεια, με την οποία επετράπη στην εφεσίβλητη εταιρεία η ανέγερση στο εν λόγω οικόπεδο τετραώροφης οικοδομής με υπόγειο και καταστήματα στο ισόγειο αυτής. Το δικάσαν εφετείο με την ήδη εκκαλουμένη απόφασή του απέρριψε την αίτηση ακυρώσεως, με την αιτιολογία ότι το τυφλό και μη άρτιο οικόπεδο του εκκαλούντος προήλθε από κατάτμηση, βάσει της 1293/1993 περιλήψεως κατακυρωτικής εκθέσεως, η οποία συνιστά υπαίτια κατάτμηση κατά το άρθρο 6 του ν. 651/1977 ενός ενιαίου οικοπέδου, 3 / 9

το οποίο δημιουργήθηκε από τη συνένωση των δύο αρχικών οικοπέδων που είχε αποκτήσει η Μ. Γεμενετζή, καθ' όσον για την έκδοση της 47/1965 άδειας χρησιμοποιήθηκε η συνολική επιφάνεια των δύο συνεχόμενων ακινήτων. Ως εκ τούτου, δεν ήταν δυνατή η τακτοποίηση του τυφλού αυτού οικοπέδου με την απόκτηση άρτιου προσώπου 6 μ. επί της οδού, ως ορθώς κρίθηκε με την προαναφερθείσα 4936/18.7.2003 απόφαση του Γενικού Γραμματέα της οικείας Περιφέρειας, απορριπτομένων των λόγων ακυρώσεως περί παραβάσεως του άρθρου 17 παρ. 1 του Συντάγματος και των αρχών της ισότητας, της αναλογικότητας, της χρηστής διοίκησης και της προστασίας της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης. 8.Επειδή, με την υπό κρίση έφεση προβάλλεται ότι είναι πλημμελής η κρίση της εκκαλουμένης, διότι, εν προκειμένω, δεν υπήρξε ποτέ συνένωση των δύο αρχικών οικοπέδων, αφού δεν καταρτίστηκε ειδική συμβολαιογραφική πράξη συνενώσεως, η δε έκδοση της 47/1965 οικοδομικής αδείας και η κατασκευή οικοδομής δεν αρκούν για να τεκμηριώσουν τη συνένωση. Επικουρικώς, προβάλλεται ότι και αν ήθελε θεωρηθεί ότι υπήρξε συνένωση των δύο αρχικών οικοπέδων α) υπαίτια κατάτμηση έγινε με τα 28928/20.10.1972, 28929/20.10.1972 και 31423/9.2.1974 συμβόλαια μεταβιβάσεως και συστάσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας και όχι με τον αναγκαστικό πλειστηριασμό του ακινήτου, εκ του οποίου ο εκκαλών απέκτησε το τυφλό οικόπεδο και β) η απόκτηση τμήματος οικοπέδου διά αναγκαστικού πλειστηριασμού συνιστά νόμιμη κατάτμηση. 9.Επειδή, σύμφωνα με το άρθρο 4 του β.δ. της 9.8/30.9.1955 «Περί Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού του Κράτους» (Α' 226): «1. Ως οικόπεδον νοείται γενικώς συνεχόμενη έκτασις γης, αποτελούσα αυτοτελή ενιαίαν ιδιοκτησίαν και ανήκουσα εις ένα και τον αυτόν κύριον ή εις πλείονας εξ αδιαιρέτου. 2. 4. Όμορα ή συνοδεύοντα ή γειτονικά οικόπεδα καλούνται τα έχοντα μεταξύ των κοινήν πλαγίαν ή οπισθίαν πλευράν». Κατά το άρθρο 4 παρ. 1 του ν.δ. 8/1973 «περί Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού» (Α' 124), όπως αντικαταστάθηκε από την παρ. 1 του άρθρου 1 του ν.δ. 205/1974 (Α' 363): «Οικόπεδον θεωρείται συνεχόμενη έκτασις γης αποτελούσα αυτοτελές ενιαίον ακίνητον ανήκον είς ένα ή πλείονας κυρίους εξ αδιαιρέτου. Συνενούμεναι εφ' εξής εκτάσεις δύναται να θεωρηθούν ως ενιαίον κατά τα ανωτέρω οικόπεδον εάν η ελαχίστου μήκους γραμμή επαφής αυτών είναι τουλάχιστον: α) όσον το επιτρεπόμενον δια το οικοδομικόν τετράγωνον, ένθα το θεωρούμενον οικόπεδον, ελάχιστον πρόσωπον του οικοπέδου κατά τον κανόνα ή την παρέκκλισιν εφ' όσον τούτο είναι μέχρις 6 μέτρων και β) 6 μέτρων δια την περίπτωσιν μεγαλυτέρου ως άνω προσώπου». Τέλος, κατά το άρθρο 2 παρ. 12 και 13 του ν. 1577/1985 «Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός» (Α' 210), του οποίου το περιεχόμενο αποδίδεται στο άρθρο 242 του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (Κ.Β.Π.Ν.) που εγκρίθηκε με το άρθρο μόνο του π.δ. της 14/27.7.1999 (Δ' 580): «Γήπεδο είναι η συνεχόμενη έκταση γης που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή σε περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου» (παρ. 12), ενώ «Οικόπεδο είναι κάθε γήπεδο, που βρίσκεται μέσα στο εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα στα όρια οικισμού 4 / 9

χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο» (παρ. 13). Κατά την έννοια των διατάξεων αυτών οικόπεδο θεωρείται έκταση γης, που αποτελεί αυτοτελές ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε ένα ή περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου. Όπως δε έχει κριθεί για να χαρακτηρισθεί συνεχόμενη έκταση εδάφους ως αποτελούσα ένα οικόπεδο κατά τις ως άνω διατάξεις απαιτείται να συνιστά ενιαία ιδιοκτησία υπό την έννοια ότι αφ' ενός η συνέχειά της δεν διασπάται από μεσολαβούσες ιδιοκτησίες τρίτων ή χώρους ανήκοντες στην κοινή χρήση, αφ' ετέρου δε ανήκει στην κυριότητα ενός προσώπου ή πλειόνων προσώπων εξ αδιαιρέτου σε ποσοστό συνιδιοκτησίας καθενός το αυτό για όλη την έκταση. Ως προς την έννοια των ανωτέρω διατάξεων και την εφαρμογή των δημοσίου δικαίου κανόνων περί δομήσεως, δεν έχουν επίδραση οι κατά το ιδιωτικό δίκαιο δηλώσεις ή συμπεριφορά των ενδιαφερομένων. Κρίσιμος χρόνος κατά τον οποίο κρίνεται εάν έκταση γης είναι συνεχόμενη, πληρούσα τις παραπάνω προϋποθέσεις, προκειμένου να χορηγηθεί ή αναθεωρηθεί οικοδομική άδεια, είναι η ενεστώσα κατάσταση από απόψεως ιδιοκτησιών, κατά την υποβολή της σχετικής αιτήσεως (βλ. ΣτΕ 4541/2009 και εκεί παραπομπές). 10.Επειδή, περαιτέρω, στο άρθρο 2 του ν.δ. 690/1948 (Α' 133), του οποίου το περιεχόμενο αποδίδεται στο άρθρο 417 του Κ.Β.Π.Ν., ορίζεται ότι: «1. Απαγορεύεται η μεταβίβασις της κυριότητας οικοπέδων, επαγομένη την δημιουργίαν οικοπέδων μη αρτίων, είτε κατά το ελάχιστον εμβαδόν, είτε κατά το ελάχιστον πρόσωπον ή το βάθος. 2. Οσάκις εκ των κειμένων περί σχεδίων πόλεων διατάξεων επιβάλλεται, πλην των ελαχίστων ορίων εμβαδού και διαστάσεων των οικοπέδων, η τήρησις ωρισμένων ακαλύπτων αποστάσεων μεταξύ των ορίων του οικοπέδου και της οικοδομής ή ποσοστού του οικοπέδου ακαλύπτου υπό οικοδομής, απαγορεύεται η μετά την ανέγερσιν της οικοδομής καθ οιονδήποτε τρόπον μεταβίβασις της κυριότητος μέρους του οικοπέδου κατά τρόπον καθιστώντα το εφ' ού η οικοδομή οικόπεδον μη άρτιον ή μειούντα τας ακαλύπτους αποστάσεις ή το ακάλυπτον ποσοστόν κάτω του επιβεβλημένου ελαχίστου ορίου. 3. Πάσα δικαιοπραξία εν ζωή η αιτία θανάτου έχουσα αντικείμενον απαγορευομένην κατά τας προηγουμένας παραγράφους μεταβίβασιν κυριότητος είναι αυτοδικαίως και εξ υπαρχής απολύτως άκυρος. 4. Αποκλειστικώς αρμοδία ν' αποφαίνηται εις τας περιπτώσεις της παρ. 2 εάν πρόκειται περί απαγορευομένης μεταβιβάσεως εν εκάστη περιπτώσει, είναι η πολεοδομική υπηρεσία, εν περιπτώσει δ' ενστάσεων κατά της αποφάσεως αυτής, ο Υπουργός των Δημοσίων Έργων (ήδη Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων)». Με το άρθρο 3 παρ. 1 του α.ν. 625/1968 (Α' 266) η παράγραφος 1 του άρθρου 2 του ν.δ. 690/1948 καταργήθηκε, επαναφέρθηκε, ωστόσο, σε ισχύ με το άρθρο 6 του ν. 651/1977 (ΦΕΚ Α' 207). Εξ άλλου, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 301 του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (Κ.Β.Π.Ν., Δ' 580/1999), στο οποίο έχουν κωδικοποιηθεί, μεταξύ άλλων, τα άρθρα 43, 44 και 45 του ν.δ. 17.7/16.8.1923 και το άρθρο 6 του ν. 651/1977: «1. Κάθε οικόπεδο του οποίου το μετά τη ρυμοτομία υπολειπόμενο τμήμα δεν έχει τουλάχιστον το οριζόμενο από τα άρθρα 243 και 244 ή από τις κείμενες διατάξεις για την περιοχή εμβαδόν ή έχει μεν τούτο, αλλά στερείται των 5 / 9

απαιτούμενων ελάχιστων διαστάσεων, που ορίζονται από τις ίδιες διατάξεις ή παρόλο που από άποψη εμβαδού και διαστάσεων είναι άρτιο, δεν έχει όμως την κατάλληλη θέση (στερείται προσώπου σε οδό), η δε τακτοποίησή του και στις δύο τελευταίες περιπτώσεις καθίσταται ανέφικτη, θεωρείται μη οικοδομήσιμο και αφαιρούμενο αναγκαστικά από τον ιδιοκτήτη, προσκυρώνεται σε κάποιο από τα γειτονικά οικοδομήσιμα οικόπεδα, για να αποτελέσει με αυτό ενιαίο οικόπεδο.. 2.. 3. Δεν επιτρέπεται η τακτοποίηση οικοπέδων για απόκτηση προσώπων ή βάθους, εάν η έλλειψη αυτών οφείλεται σε υπαίτια κατάτμηση που έγινε μετά την 8.5.1948 (ημερομηνία έναρξης ισχύος του ν.δ.690/1948) από τους ιδιοκτήτες ή τους δικαιοπαρόχους τους με δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου, με τεμαχισμό μεγαλύτερης έκτασης που έχει το απαιτούμενο ελάχιστο πρόσωπο ή βάθος». Κατά την έννοια των προαναφερθεισών διατάξεων και δη του άρθρου 6 παρ. 2 του ν. 651/1977 που θεσπίσθηκε προς καταπολέμηση της υπέρμετρης κατατμήσεως της ακίνητης ιδιοκτησίας, η οποία έχει ως αποτέλεσμα την αδυναμία αξιοποιήσεως της ιδιοκτησίας και την επιβάρυνση των γειτονικών ιδιοκτησίων στις οποίες επιρρίπτεται το βάρος της τακτοποιήσεως των εκ της κατατμήσεως προερχομένων τμημάτων, ως υπαίτια κατάτμηση, η οποία συνεπάγεται την αδυναμία τακτοποιήσεως, θεωρείται και η, κατά την παρ. 2 του άρθρου 2 του α.ν. 690/1948, καθ' οιονδήποτε τρόπο μεταβίβαση της κυριότητας μέρους του οικοπέδου, κατά τρόπο ώστε να καθιστά το εφ' ου η οικοδομή οικόπεδο μη άρτιο ή να μειώνει τις ακάλυπτες αποστάσεις ή το ακάλυπτο ποσοστό κάτω του επιβεβλημένου ελαχίστου ορίου. 11.Επειδή, τέλος, κατά το άρθρο 24 παρ. 2 του Γ.Ο.Κ. του 1985, του οποίου το περιεχόμενο αποδίδεται στο άρθρο 303 παρ. 2 του Κ.Β.Π.Ν.: «2. Δεν επιτρέπεται η δόμηση ακόμη και σε οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο,., αν για οποιονδήποτε λόγο απαιτείται τακτοποίηση των γειτονικών του οικοπέδων και κατά την κρίση της πολεοδομικής υπηρεσίας η δόμηση θα παρεμποδίσει ή θα δυσχεράνει με οποιοδήποτε τρόπο την τακτοποίηση». 12.Επειδή, στην αναφερόμενη στη σκέψη 6, υπ' αριθ. 1428/14.4.2003 απόφαση του Νομάρχη Ροδόπης περί κυρώσεως της 12/2001 πράξης τακτοποιήσεως ελήφθησαν υπ' όψιν, μεταξύ άλλων, τα εξής: Με τα 19103/1952 και 8809/1961 συμβόλαια περιήλθαν στην ίδια ιδιοκτήτρια Μ. Γεμενετζή δύο συνεχόμενα οικόπεδα, τα οποία συνενώθηκαν στην πράξη, αφ' ενός με την έκδοση της 47/1965 οικοδομικής άδειας ανεγέρσεως διώροφης οικοδομής, όπως εμφανίζονται στο συνημμένο στην άδεια τοπογραφικό διάγραμμα, και αφ' ετέρου με την ανέγερση της εν λόγω οικοδομής. Κατά την απόφαση, η έκδοση της οικοδομικής άδειας θα ήταν αδύνατη στην περίπτωση που εμφανίζονταν τα δύο συνεχόμενα οικόπεδα ως αυτοτελή και ανεξάρτητα, αφού το εσωτερικό τυφλό οικόπεδο θα έπρεπε να τακτοποιηθεί για να αποκτήσει το ελάχιστο πρόσωπο των 6μ. επί της οδού σύμφωνα με τις διατάξεις του π.δ. της 6.6.1934 «περί καθορισμού εμβαδού και διαστάσεων οικοπέδων κ.λπ. της πόλεως Κομοτηνής» (Α' 186) και του άρθρου 78 του Γ.Ο.Κ. έτους 1955. Μετά την ως 6 / 9

άνω πραγματοποίηση της «πολεοδομικής οικοδομικής συνεκμετάλλευσης» και των δύο συνεχόμενων ακινήτων ως ενιαίου οικοπέδου με την ανεγερθείσα διώροφη οικοδομή επακολούθησε η μεταβίβαση ιδανικών μεριδίων με τα 28928 και 28929/1972 συμβόλαια διά της συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας επί οικοπέδου 135 τ.μ., με αποτέλεσμα το ήδη ενοποιημένο οικόπεδο να κατατμηθεί σε δύο που το ένα έχει πρόσωπο 10,50 μ. επί της οδού Ιώνων και εμβαδόν 135 τ.μ., το δε άλλο να είναι τυφλό. Σύμφωνα με την αιτιολογία της υπ' αριθ. 1428/14.4.2003 νομαρχιακής απόφασης, οι μεταβιβάσεις αυτές που έλαβαν χώρα με τις παραπάνω πράξεις θεωρούνται αυτοδικαίως και εξ υπαρχής απολύτως άκυρες βάσει των παρ. 2, 3 και 4 του άρθρου 2 του ν.δ. 690/1948, αφού είχαν ως αποτέλεσμα τη μεταβίβαση κυριότητας μέρους του οικοπέδου που να το καθιστά μη άρτιο ή μειωμένο από τις ακάλυπτες αποστάσεις ή με ακάλυπτο ποσοστό κάτω του επιβεβλημένου ορίου (άρθρο 2 παρ. 2 του ν.δ. 690/1948). Και ναι μεν από 14.11.1968 έως 27.7.1977 δεν ίσχυε η απαγόρευση της παρ. 1 του άρθρου 2 του ν.δ. 690/1948, ίσχυε όμως η απαγόρευση της παρ. 2 του ίδιου άρθρου, η οποία έχει, εν προκειμένω εφαρμογή και η οποία ουδέποτε καταργήθηκε. Παρά την ως άνω κατάτμηση, με την υπ' αριθμ. 6/1984 πράξη τακτοποιήσεως-προσκυρώσεως και αναλογισμού αποζημιώσεως, τα δύο ως άνω οικόπεδα εμφανίστηκαν ως ενιαίο οικόπεδο, με αποτέλεσμα να προσκυρωθεί σε αυτό το εμφανισθέν ως ενιαίο οικόπεδο τμήμα ιδιοκτησίας της Διαχειριστικής Επιτροπής Μουσουλμανικής Περιουσίας (βλ. περ. στ' της νομαρχιακής αποφάσεως). Κατόπιν τούτων, ο Νομάρχης Ροδόπης, απεφάνθη, κατά το άρθρο 2 παρ. 4 του ν.δ. 690/1948, ότι οι προαναφερθείσες συμβολαιογραφικές πράξεις μεταβίβασης μεριδίων και συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας επί ποσοστού σε τμήμα του οικοπέδου ήταν άκυρες, διότι συνιστούσαν υπαίτια κατάτμηση του ενιαίου οικοπέδου, έκρινε μη τακτοποιητέο το οικόπεδο του εκκαλούντος, διότι, κατά το άρθρο 2 παρ. 2 του ν.δ. 690/1948, προήλθε από υπαίτια κατάτμηση, απέρριψε τις ενστάσεις και κύρωσε την 12/2001 πράξη τακτοποίησης. Με την 4396/2003 απόφαση του Γενικού Γραμματέα Περιφέρειας Ανατολικής Μακεδονίας και Θράκης, έγινε δεκτό ότι με τις συμβολαιογραφικές πράξεις ετών 1972 και 1974, οι αναφερόμενοι σ' αυτές δικαιούχοι απέβλεψαν πρωτίστως στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και στις μεταβιβάσεις των οροφοδιαμερισμάτων και όχι στην κατάτμηση του ενιαίου οικοπέδου, η οποία επήλθε το πρώτον με την υπ' αριθμ. 1293/1993 περίληψη κατακυρωτικής εκθέσεως, με την οποία ο εκκαλών απέκτησε διά αναγκαστικού πλειστηριασμού το επίμαχο τυφλό οικόπεδο. Με την αιτιολογία αυτή έγινε δεκτή η προσφυγή των ως άνω δικαιούχων και απορρίφθηκε η προσφυγή του εκκαλούντος, η δε νομαρχιακή απόφαση ακυρώθηκε μόνο κατά το μέρος που διαπίστωνε την ακυρότητα των συμβολαιογραφικών μεταβιβάσεων. 13.Επειδή, εν όψει των ανωτέρω, η κρίση που περιέχεται στην 1428/14.4.2003 απόφαση του Νομάρχη Ροδόπης ως προς το χαρακτήρα των συμβολαιογραφικών μεταβιβάσεων ετών 1972 και 1974 ως απαγορευομένων υπαιτίων κατατμήσεων και τη μη δυνατότητα τακτοποιήσεως του τυφλού οικοπέδου του εκκαλούντος, καθ' όσον 7 / 9

αυτό αποκτήθηκε συνεπεία παρανόμου κατατμήσεως, παρίσταται νομίμως και επαρκώς αιτιολογημένη. Ειδικότερα, σύμφωνα με την προπαρατεθείσα ερμηνεία των κρισίμων διατάξεων, στην προκειμένη περίπτωση με την έκδοση οικοδομικής άδειας επί τη βάσει της συνολικής επιφάνειας των δύο συνεχόμενων ακινήτων που αποκτήθηκαν με τα 19103/1952 και 8809/1961 συμβόλαια, επήλθε συνένωση των δύο αυτοτελών ακινήτων, τα οποία εφ' εξής αποτέλεσαν ενιαίο κατά Γ.Ο.Κ. οικόπεδο. Δεν απαιτούνταν δε προς τούτο ειδική συμβολαιογραφική ή άλλη πράξη συνένωσης, όπως αβασίμως προβάλλει ο εκκαλών. Εξ άλλου, σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα στην ως άνω νομαρχιακή απόφαση, τα αρχικώς αποκτηθέντα οικόπεδα δεν θα μπορούσαν να δομηθούν αυτοτελώς, αφού το εσωτερικό οικόπεδο θα έπρεπε να τακτοποιηθεί για να αποκτήσει ελάχιστο πρόσωπο 6 μ. επί της οδού. Περαιτέρω, η μεταβίβαση, κατά τα έτη 1972 και 1974, ιδανικών μεριδίων και η σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας στα προαναφερθέντα συγγενικά πρόσωπα της αρχικής δικαιοπαρόχου, επί ποσοστού όχι του ενιαίου οικοπέδου, αλλά τμήματος 135 τ.μ. αυτού, όπου είχε ανεγερθεί η δυνάμει της 47/1965 αδείας οικοδομή, είχε ως αποτέλεσμα την κατάτμηση του ενιαίου οικοπέδου, καθ' όσον πλέον τούτο μεταβιβάστηκε σε πλείονα πρόσωπα, τα οποία δεν κατείχαν το ίδιο ποσοστό συνιδιοκτησίας εξ αδιαιρέτου σε όλη την έκταση, όπως απαιτεί ο νόμος. Εφ' όσον δε η μεταβίβαση του τμήματος αυτού του οικοπέδου απαγορευόταν κατά την παρ. 2 του άρθρου 2 του ν.δ. 690/1948, καθ' όσον κατέστησε το οικόπεδο, στο οποίο ανεγέρθηκε η οικοδομή μη άρτιο και με ακάλυπτο ποσοστό κάτω του επιβεβλημένου ορίου, σύμφωνα με την κρίση της Διοίκησης (βλ. περ. ε και στ της νομαρχιακής αποφάσεως και με αρ. πρωτ. 3210/2004 έγγραφο απόψεων της Δ/νσης Πολεοδομίας - Περιβάλλοντος του Ν.Δ. Ροδόπης προς το Διοικ. Εφετείο Κομοτηνής), η οποία κατά τούτο δεν αμφισβητείται, συνιστούσε απαγορευόμενη κατάτμηση, εκ της οποίας προέκυψαν δύο οικόπεδα, το ένα 135 τ.μ. με την ανεγερθείσα επ' αυτού οικοδομή και το άλλο στερούμενο ελάχιστου προσώπου σε οδό. Ως εκ τούτου, το τελευταίο αυτό οικόπεδο, εφ' όσον προέκυψε από παράνομη κατάτμηση, δεν μπορούσε κατά νόμο να τύχει τακτοποιήσεως. Κατά τη δε περαιτέρω απόκτηση του ως άνω τυφλού οικοπέδου από τον εκκαλούντα, διά της 1293/1993 περιλήψεως κατακυρωτικής εκθέσεως, η οποία κατέστη δυνατή συνεπεία της, κατά τα ανωτέρω, με τις μεταβιβάσεις των ετών 1972 και 1974, παράνομης κατατμήσεως, δοθέντος ότι εάν αυτή δεν είχε προηγηθεί, ο εκκαλών δεν θα αποκτούσε το τυφλό οικόπεδο αυτοτελώς, αλλά ποσοστά εξ αδιαιρέτου επί του ενιαίου οικοπέδου, το νομικό αυτό ελάττωμα της αδυναμίας τακτοποιήσεως εξακολουθεί να υφίσταται. Είναι δε άνευ νομικής σημασίας εάν ο εκκαλών τελούσε, εν προκειμένω, σε καλή πίστη, ως προς την αδυναμία τακτοποίησης του τυφλού οικοπέδου κατά την απόκτησή του, αφού το «πολεοδομικό ελάττωμα» του οικοπέδου είναι αντικειμενικό και συνδέεται με τον τρόπο δημιουργίας του ακινήτου εκ παρανόμου κατατμήσεως, ακολουθεί δε αυτό σε όλες τις περαιτέρω μεταβιβάσεις του είτε αναγκαστικές είτε εκ δικαιοπραξίας. Ως εκ τούτου, τα περί του αντιθέτου προβαλλόμενα είναι απορριπτέα ως αβάσιμα. Εξ άλλου, και τα προβαλλόμενα από τον παρεμβαίνοντα ότι με τις ως άνω συμβολαιογραφικές πράξεις δεν σκοπήθηκε η κατάτμηση του ενιαίου οικοπέδου, 8 / 9

Powered by TCPDF (www.tcpdf.org) Νόμος και Φύση αφού το εμβαδόν του οικοπέδου αναγράφηκε κατά προσέγγιση χωρίς να γίνει ακριβής καταμέτρηση, είναι απορριπτέα ως αβάσιμα καθ' όσον στα ως άνω συμβόλαια αναφέρονται οι ιδιοκτησίες με τις οποίες συνορεύει το οικόπεδο, του οποίου τα ιδανικά μερίδια μεταβιβάζονται, και αναφέρονται, μεταξύ άλλων, και ιδιοκτησίες της Μαρίας Γεμενετζή. Αντίθετα, αν σκοπούνταν η μεταβίβαση ιδανικών μεριδίων επί του ενιαίου οικοπέδου θα αναγράφονταν οι όμορες ιδιοκτησίες του ενιαίου οικοπέδου, στις οποίες δεν περιλαμβάνεται άλλη ιδιοκτησία της Μ. Γεμενετζή (βλ. σχετικά το τοπογραφικό της αρχικής οικοδομικής αδείας). Ως εκ τούτου και ανεξαρτήτως του εάν η 1293/1993 περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης είχε ως συνέπεια και την περαιτέρω κατάτμηση του τυφλού οικοπέδου, διότι με αυτή ο εκκαλών απέκτησε 245 τ.μ. και απέμεινε τμήμα 166 τ.μ., πέραν του οικοπέδου των 135 τ.μ. που είχε αρχικώς κατατμηθεί, πάντως, ως ορθώς έκρινε, ει και με διαφορετική εν μέρει αιτιολογία, το δικάσαν εφετείο, νομίμως εκδόθηκε η προσβληθείσα με την αίτηση ακυρώσεως οικοδομική άδεια χωρίς την προηγούμενη τακτοποίηση του τυφλού οικοπέδου του εκκαλούντος. Ως εκ τούτου, τα περί του αντιθέτου προβαλλόμενα υπό του τελευταίου, είναι απορριπτέα ως αβάσιμα. 14.Επειδή, εν όψει των ανωτέρω, η υπό κρίση έφεση πρέπει να απορριφθεί και να γίνει δεκτή η παρέμβαση του δευτέρου εκ των παρεμβαινόντων. 9 / 9