Αρτιότητα γεωτεμαχίων

Transcript

1 Πράξεις Τακτοποίησης και Αναλογισμού Οικοπέδων Αρτιότητα γεωτεμαχίων Διδάσκων: Καριώτης Γεώργιος Καθηγητής Εφαρμογών

2 Αρτιότητα Οικοδομησιμότητα. Συνοψίζοντας τους συνδυασµούς των δύο εννοιών : α/α αρτιότητα οικοδοµησιµότητα 1 Ναι Ναι 2 Ναι Όχι 3 Όχι Όχι 4 Όχι Ναι Η 1 η περίπτωση αποτελεί τον κανόνα, δηλαδή ένα οικόπεδο όταν είναι άρτιο οι µεγαλύτερες πιθανότητες είναι και οικοδοµήσιµο.

3 Αρτιότητα Οικοδομησιμότητα. α/α αρτιότητα οικοδοµησιµότητα 1 Ναι Ναι 2 Ναι Όχι 3 Όχι Όχι 4 Όχι Ναι Η 2 η περίπτωση σηµαίνει ότι το εξεταζόµενο οικόπεδο δεν είναι άµεσα οικοδοµήσιµο, θέµα το οποίο µπορεί να προκύψει όταν : α) δεν εγγράφεται το ιδεατό κτίσµα µέσα στο δοµήσιµο τµήµα του οικοπέδου, β) υπάρχει πρόβληµα αρτιότητας στο όµορο οικόπεδο και η διοίκηση θεωρεί (σε εφαρµογή της 2 του προαναφερόµενου άρθ. 24 του ΓΟΚ/85), ότι η δόµηση του οικοπέδου θα παρεµποδίσει τη τακτοποίηση του όµορου οικοπέδου γ) ο κοινόχρηστος χώρος επί του οποίου έχει πρόσωπο το εξεταζόµενο οικόπεδο να είναι αδιάνοικτοςή να απαιτείται διαπλάτυνση του υφιστάµενου, οπότε πρέπει να εφαρµοστεί η προαναφερόµενη εγκ. 25/87.

4 Οικοδόμηση. εν επιτρέπεται η δόµησηακόµη και σε οικόπεδο άρτιο και οικοδοµήσιµο, έστω και κατά το άρθρο 25 του ν. 1337/1983, αν για οποιοδήποτε λόγο απαιτείται τακτοποίηση των γειτονικών του οικοπέδων. Ν. 1577/85 ΓΟΚ Άρθρο 24

5 Αρτιότητα Οικοδομησιμότητα. α/α αρτιότητα οικοδοµησιµότητα 1 Ναι Ναι 2 Ναι Όχι 3 Όχι Όχι 4 Όχι Ναι Η 3 η περίπτωση αποτελεί τον κανόνα, δηλαδή ένα οικόπεδο όταν δεν είναι άρτιο οι µεγαλύτερες πιθανότητες είναι να µην είναι και οικοδοµήσιµο, µε εξαίρεση αν µπορεί να ενταχθεί στην 4 η περίπτωση. Τα οικόπεδα που υπάγονται στη 3 η περίπτωση πρώτα πρέπει να διερευνάται αν µπορούν να ενταχθούν στις ευεργετικές διατάξεις του άρθρου 3 του Ν.690/48 (ΦΕΚ 133 Α ) και µετά αν µπορούν να ενταχθούν στην 4 η περίπτωση.

6 1α. Ευεργετικές διατάξεις του άρθρου 3 Ν.. 690/1948 Ως προς το εµβαδόν Οικόπεδο που δεν έχει το απαιτούµενο ελάχιστο εµβαδόν είναι δυνατό να µη προσκυρώνεται στα όµορα εάν δια του συνυπολογισµού και των θεωρητικών µεσοτοίχων (θεωρητικό πάχος 0,60µ) αποκτά το απαιτούµενο ελάχιστο εµβαδόν. Για τον υπολογισµό του «πλασµατικού εµβαδού» προσθέτουµε όλες τις πλευρές του οικοπέδου πλην του προσώπου και το άθροισµα (λ) το πολλαπλασιάζουµε επί 0,30. Πλασµατικό εµβαδόν = Πραγµατικό εµβαδόν + λ * 0,30 Πραγµατικό εµβαδόν θεωρείται το καθαρό εµβαδόν µετά την αφαίρεση τυχόν ρυµοτοµούµενων τµηµάτων. λ είναι το µήκος των µεσοτοίχων όλων των πλευρών του οικοπέδου εκτός φυσικά των προσώπων του σε κοινόχρηστους χώρους και ο συντελεστής 0,30 θεωρείται σύµφωνα µε την 1 ως το ½του πάχους του µεσοτοίχου (0,60µ).

7

8 1β. Ευεργετικές διατάξεις του άρθρου 3 Ν.. 690/1948 Ως προς το πρόσωπο θεωρείται ένα οικόπεδο ότι έχει τις ελάχιστες κατά παρέκκλιση διαστάσεις του προσώπου, όταν στις πραγµατικές του διαστάσεις, προστεθεί το 1/2 του πάχους του θεωρητικού µεσοτοίχου και φθάσουν στο µέγεθος των επιτρεποµένων έστω και των κατά παρέκκλιση. Προκειµένου περί µεσαίου οικοπέδου και επειδή µεσότοιχοι θεωρητικά µπορεί να υπάρχουν από τις δύο πλάγιες πλευρές το 0,30 προσαυξάνεται σε 0,60 µ. Πλασµατικό πρόσωπο = Πραγµατικό + α όπου α : 0,30 για γωνιακό οικόπεδο (για κάθε ένα πρόσωπο) 0,60 για µεσαίο οικόπεδο Σηµειώνεται ότι για την οικοδοµική µελέτη χρησιµοποιούνται οι πραγµατικές διαστάσεις του οικοπέδου. Η ευεργετική διάταξη ως προς τις διαστάσεις εφαρµόζεται µόνο εφόσον αποκλείεται ν' αποκτήσει το οικόπεδο τις πραγµατικές κατά παρέκκλιση διαστάσεις µε τακτοποίηση του.

9

10 2. Συνένωση µη αρτίων οικοπέδων άρθρο 3 Ν.. 690/1948 Απαραίτητη προϋπόθεσηγια την συνένωση είναι, τα µη άρτια οικόπεδα που πρόκειται να συνενωθούν για να σχηµατίσουν ένα ή περισσότερα άρτια οικόπεδα να κρίνονται ως προσκυρωτέα Περιπτώσεις µη υποχρεωτικής συνένωσης οικοπέδων ενός αρτίου και ενός µη αρτίου µη αρτίων που όµως υπάγονται στο άρθρο 25. µη αρτίων οικοπέδων, όταν στο ένα εξ αυτών υπάρχει κτίσµα. Τούτο γιατί δεν κρίνεται προσκυρωτέο το µη άρτιο στο οποίο υπάρχει κτίσµα µονίµου µορφής και νόµιµα υφιστάµενο

11

12 3. Μονοµερής προσκύρωση άρθρο 3 Ν.. 690/1948 Για να προσκυρώσει µία ιδιοκτησία τµήµα άλλης ιδιοκτησίας χωρίς να δώσει αντίστοιχη επιφάνεια σε αντάλλαγµα (µονοµερής προσκύρωση), πρέπει η ιδιοκτησία που θα προσλάβει αυτό το τµήµα να 1.κρίνεται προσκυρωτέα. 2.υπολείπεται κατά 25% του κατά κανόνα αρτίου εµβαδού που ισχύει στην περιοχή και 3.η όµορη ιδιοκτησία από την οποία θα αφαιρεθεί το τµήµα να έχει εµβαδόν 1,50 φορά το άρτιο κατά κανόνα εµβαδόν. Εποµένως δεν γίνεται µονοµερή προσκύρωση όταν το οικόπεδο υπάγεται 1.στην παρέκκλιση 2.στο άρθρο 25 του Ν. 1337/83, διότι δεν κρίνεται ως προσκυρωτέο οικόπεδο επειδή µπορεί να οικοδοµηθεί.

13

14 4. Προσκύρωση ιδιωτικής οδού ή καταργηθέντος κοινόχρηστου χώρου άρθρο 3 Ν.. 690/1948 Ένα οικόπεδο που έµεινε µη άρτιο λόγω ρυµοτοµίας, προσκυρώνει τόσον τµήµα από τον κοινόχρηστο χώρο, όσο χρειάζεται για να γίνει άρτιο κατά το εµβαδόν. Όταν λοιπόν γίνεται προσκύρωση του κοινόχρηστου χώρου, το οικόπεδο πρέπει να αποκτά το κατά κανόνα εµβαδόν της περιοχής. Όταν όµως ένα οικόπεδο έχει το κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση εµβαδόν που ισχύει στην περιοχή, αλλά δεν έχει το ελάχιστο κατά τον κανόνα ή την παρέκκλιση πρόσωπο, είναι δυνατόν µε προσκύρωση του κοινόχρηστου χώρου να αποκτά το κατά παρέκκλιση πρόσωπο. Εάν δεν µπορεί να αποκτήσει το κατά κανόνα πρόσωπο, µόλις αποκτήσει το εµβαδόν τακτοποιείται µε τα όµορα µε ανταλλαγές για να αποκτήσει και το άρτιο πρόσωπο.

15

16 5. Υπαιτιότητα ιδιοκτητών άρθρο 3 Ν.. 690/1948 Οι διατάξεις των προηγουµένων παραγράφων δεν εφαρµόζονται επί µη αρτίων οικοπέδων, που έγιναν µη άρτια µε υπαιτιότητα των ιδιοκτητών των ή των δικαιοπαρόχων των δια τεµαχισµού µεγαλύτερης έκτασης, η οποία είχε το ελάχιστον εµβαδόν.

17 Αρτιότητα Οικοδομησιμότητα. α/α αρτιότητα οικοδοµησιµότητα 1 Ναι Ναι 2 Ναι Όχι 3 Όχι Όχι 4 Όχι Ναι Στην 4 η περίπτωση πρέπει να διερευνηθεί το οικόπεδο αν εµπίπτει στο άρθρο 25 του Ν.1337/83 (προαναφέρθηκε) χρονικά και χωρικά ή αν είναι «τυφλό» οικόπεδο. Κάθε οικόπεδο που έχει άρτιο εµβαδόν, αλλά δεν έχει το απαιτούµενο άρτιο πρόσωπο, µπορεί να υπαχθεί στο άρθρο 25 του Ν.1337/83, µόνο εφόσον η απόκτηση του κατά παρέκκλιση προσώπου µε τη κατάλληλη τακτοποίηση δεν είναι εφικτή.

18 Άρθρο 25-Ν.1337/83: Οικοδόμηση σε μη άρτια οικόπεδα. 1. Οικόπεδα εντός εγκεκριµένων σχεδίων πόλεων, που δεν καλύπτουν όλες τις προϋποθέσεις αρτιότηταςκατά τον κανόνα ή την παρέκκλιση της περιοχής και που έχουν δηµιουργηθεί πριν από την ισχύ ( ) του ν. 651/1977 «περί καταργήσεως του ν. δ/τος 349/1974 κ.λ.π.», µπορεί κατ' εξαίρεση να οικοδοµηθούν εφόσον: α. Έχουν µια πλευρά τους τουλάχιστον 5 µ. σε κοινόχρηστο χώρο. β. Μέσα σε αυτά, βάσει του ισχύοντος Σ.. της περιοχής και µετά την αφαίρεση των υποχρεωτικά ακάλυπτων χώρων, εγγράφεται κτίριο εµβαδού τουλάχιστον 50 τ.µ. και ελάχιστης πλευράς 5 µ.. Οικόπεδα που δεν έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο, που καθορίζεται, από το εγκεκριµένο ρυµοτοµικό σχέδιο, δεν υπάγονται στο άρθρο 25 του Ν. 1337/83. Εποµένως «τυφλά» οικόπεδα που έχουν πρόσωπο σε ιδιωτική οδό, δεν υπάγονται στο άρθρο 25 Ν. 1337/83. Η έρευνα πρέπει να ολοκληρωθεί µε την διαπίστωση αν εγγράφεται κάτοψη «ορθογωνίου κτιρίου» στο υπολογισθέν εµβαδόν.

19 Άρθρο 25-Ν.1337/83: Οικοδόμηση σε μη άρτια οικόπεδα. 1.να µην καλύπτει όλες τις προϋποθέσεις αρτιότητας 2.να έχει δηµιουργηθεί πριν την ισχύ του Ν. 651/77 3.να έχει τουλάχιστον 5,0 µέτρα πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δεν υπάγονται τα «τυφλά οικόπεδα») 4.να εγγράφεται στο οικοδοµήσιµο τµήµα του, βάσει ισχύοντοςσ της περιοχής κάτοψη "ορθογωνίου" κτιρίου µε ελάχιστη επιφάνεια 50 τ.µ. και ελάχιστη πλευρά 5,0 µέτρα. Όταν αθροιστικάπληρούνται οι παραπάνω προϋποθέσεις το οικόπεδο µπορεί Όταν αθροιστικάπληρούνται οι παραπάνω προϋποθέσεις το οικόπεδο µπορεί κατ' εξαίρεση να οικοδοµηθεί. Αν δεν συντρέχει µια ή περισσότερες προϋποθέσεις το µη άρτιο οικόπεδο προσκυρώνεται ή τακτοποιείται ανάλογα εφόσον συντρέχουν οι διατάξεις προσκύρωσης ή τακτοποίησης.

20 Άρθρο 25-Ν.1337/83: Οικοδόμηση σε μη άρτια οικόπεδα.

21 Οικοδόμηση. εν επιτρέπεται η δόµησηακόµη και σε οικόπεδο άρτιο και οικοδοµήσιµο, έστω και κατά το άρθρο 25 του ν. 1337/1983, αν για οποιοδήποτε λόγο απαιτείται τακτοποίηση των γειτονικών του οικοπέδων. Ν. 1577/85 ΓΟΚ Άρθρο 24