a ANNUAL REPORT 213 MACROECONOMIC DEVELOPMENTS & REAL ESTATE TRENDS
ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ i) ΜΑΚΡΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΕΞΕΛΙΞΕΙΣ ii) ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΕΣ ΕΞΕΛΙΞΕΙΣ ΣΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ iii) ΕΞΕΛΙΞΕΙΣ ΣΤΙΣ ΕΠΙ ΜΕΡΟΥΣ ΑΓΟΡΕΣ ΥΠΟΔΟΜΕΣ ΤΟΥΡΙΣΜΟΣ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑ ΟΙΚΙΣΤΙΚΑ ΕΜΠΟΡΙΚΑ ΓΡΑΦΕΙΑ LOGISTICS
I) ΜΑΚΡΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΕΞΕΛΙΞΕΙΣ (MACROECONOMIC DEVELOPMENTS) Μικρότερη του αναμενομένου ήταν για το 213 η ύφεση της οικονομίας που σύμφωνα και με επίσημη αξιολόγηση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής περιορίσθηκε στο - 3,7%. Όσον αφορά το ποσοστό ανεργίας, αυτή το Δεκέμβριο του 213 ανήλθε στο ιστορικά υψηλό επίπεδο του 27,5% με το μεγαλύτερο ποσοστό να καλύπτει την ηλικιακή ομάδα 15-24 (51,9%) ενώ στις ηλικίες 25-34 η ανεργία αυξήθηκε στο 36,8%. Αποπληθωρισμό (-1,7%) εμφάνισε η ελληνική οικονομία τον Δεκέμβριο του 213 που είναι και το χαμηλότερο ποσοστό στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Η συνολική φορολογική επιβάρυνση των νοικοκυριών από την κατοχή ακίνητης περιουσίας αφαίρεσε 2 ποσοστιαίες μονάδες του ΑΕΠ το 213 εκ των οποίων οι 1,7 μονάδες ήταν η άμεση επίπτωση από την πτώση των επενδύσεων και των συναλλαγών σε ακίνητα. Κατά το έτος 213 παρατηρήθηκε επίσης μείωση των μισθών αλλά αυτή δεν περιλαμβάνει τις περικοπές στους μισθούς των δημόσιων υπαλλήλων. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα το διαθέσιμο εισόδημα του καταναλωτή να μειωθεί τα επόμενα χρόνια. Το μεγαλύτερο ποσοστό του πληθυσμού δήλωσε ότι περνά με "μεγάλη δυσκολία", ενώ μεγάλο μέρος αυτού καθυστερεί να πληρώσει το στεγαστικό δάνειο, τις κάρτες και πάγιους λογαριασμούς. Παράλληλα, κατά το έτος 213 η αξιολόγηση της πιστοληπτικής ικανότητας της Ελλάδα αυξήθηκε δύο επίπεδα από το γνωστό οίκο αξιολόγησης Moodys Investors Service, ο οποίος ανέφερε πρόοδο της χώρας στη δημοσιονομική εξυγίανση και βελτίωση των οικονομικών προοπτικών. Η απόδοση των ελληνικών ομολόγων 1ετούς διάρκειας στο τέλος του 213 ήταν 8,78 %, έχοντας πέσει από τη μέγιστη τιμή των 34,96 % το Δεκέμβριο του 211. Η αξιολόγηση των κρατικών ομολόγων αυξήθηκε σε caa3 από C (ενώ η Standard & Poors και η Fitch Ratings αξιολογούν την Ελλάδα σε Β-), ώστε να δοθεί μια σταθερή προοπτική, όπως επισήμανε η Moodys. Πρώτες ενδείξεις για το 214 Για τα έτη 214 και 215 προβλέπεται ύφεση -,5% και ανάπτυξη 1% αντίστοιχα. Σύμφωνα με έκθεση του ΟΟΣΑ η ανεργία θα διατηρηθεί και το 214 σε υψηλά επίπεδα (27,6%) η ύφεση θα περιορισθεί στο,6% του ΑΕΠ ενώ η μακροπρόθεσμη πρόβλεψη του οργανισμού για το δημόσιο χρέος το τοποθετεί στο 158,1% επί του ΑΕΠ για το 22.
ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΕΣ ΕΞΕΛΙΞΕΙΣ ΣΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ(REAL ESTATE TRENDS) Η αγορά ακινήτων συνέχισε να κινείται πτωτικά με ανάσχεση όμως του ρυθμού υποχώρησης των αξιών στις τιμές πώλησης και τα μισθώματα των περισσότερων κατηγοριών ακινήτων. Πάντως τα περιθώρια υποχώρησης των τιμών δεν έχουν εξαντληθεί αφού τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος πιστοποιούν ότι η πτώση των τιμών των οικιστικών ακινήτων έχει φθάσει στο 37% από την αρχή της κρίσης όταν κατά την περίοδο 2-28 η αντίστοιχη άνοδος ήταν 9,9%.Αλλωστε το ΔΝΤ σε ειδική έκθεσή του τοποθετεί την διάρκεια της κρίσης στην ελληνική κτηματαγορά στα 6,5 χρόνια ενώ η υποχώρηση των τιμών μπορεί να φθάσει και το 45% από τα επίπεδα του 29. Το επενδυτικό ενδιαφέρον των ξένων επενδυτικών κεφαλαίων για την ελληνική κτηματαγορά είναι στοχευόμενο και αφορά είτε την επαγγελματική διαχείριση σε ακίνητη περιουσία (ΠΑΝΓΑΙΑ, Eurobank Properties) είτε υπό ιδιωτικοποίηση εκτάσεις τουριστικού κυρίως χαρακτήρα. Το μακροοικονομικό περιβάλλον παραμένει δυσμενές με την εκτίμηση για περιορισμένη ανάκαμψη το 214 (+,4% η κυβερνητική πρόβλεψη) να αμφισβητείται από τους σημαντικότερους διεθνείς οργανισμούς όπως το ΔΝΤ και τον ΟΟΣΑ. Η επιβολή του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) κατανέμει την πλειοψηφία των φορολογικών βαρών στα εντός σχεδίου πόλης ακίνητα ενώ ελαχιστοποιεί τις επιβαρύνσεις για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα και αγροκτήματα. Σε κάθε περίπτωση το απόλυτο ύψος της επιβάρυνσης του ΕΝΦΙΑ εκτιμάται στο,3% -,4% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και είναι μικρότερη από την συνολική επιβάρυνση του ΕΕΤΗΔΕ και του ΦΑΠ οι οποίοι με την σειρά τους καταργήθηκαν στις 31/12/213. Το σύνολο πάντως των φόρων και των τελών επί της ακίνητης περιουσίας αντιστοιχούν περίπου στο 1% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Με σχετική τροπολογία διευκρινίζεται η δυνατότητα στις ΑΕΕΑΠ να επενδύουν σε ακίνητα, δικαιωμάτων επί ακινήτων καθώς και σε ομοειδείς επιχειρήσεις μέχρι ποσοστό 8% του ενεργητικού τους. Επίσης, με την ίδια τροπολογία επεκτείνεται η δυνατότητα επενδύσεων της ΑΕΕΑΠ κατά ποσοστό 8% σε μετοχές ή μερίδια κάθε είδους εταιρείας (εξαιρουμένων των προσωπικών εταιρειών). Επιπλέον μεγαλύτερη ευελιξία παρέχεται στις ΑΕΕΑΠ όσον αφορά την αγορά των οικοπέδων ανεξαρτήτως αν βρίσκονται εντός ή εκτός σχεδίου. Η τροπολογία αναφέρει πως μπορούν να αγοραστούν και οικόπεδα χωρίς οικοδομική άδεια αρκεί να υποβληθεί αίτηση σε διάστημα πέντε ετών από την αγορά τους. Υπενθυμίζεται ότι από τη σύσταση της και μετά, κάθε νέα
ΑΕΕΑΠ οφείλει εντός διετίας να πραγματοποιήσει δημόσια εγγραφή των μετοχών της στο ελληνικό χρηματιστήριο. Οι μεγαλύτερες υφιστάμενες και εισηγμένες ΑΕΕΑΠ, που δραστηριοποιούνται στην Ελλάδα είναι MIG Real Estate, η Eurobank Properties της τράπεζας Eurobank και η Transtor της τράπεζας Πειραιώς. Ενδεικτικά αναφέρουμε την αγορά μεγάλου πακέτου μετοχών της Eurobank Properties ΑΕΕΑΠ από την Fairfax, όπου η τελευταία κατέχει έμμεσα 42.2.371 μετοχές της Eurobank Properties, που αντιστοιχούν στο 41,5% του μετοχικού κεφαλαίου της εταιρείας ενώ η συμμετοχή της Eurobank ανέρχεται στο 33,95%. Συνοπτικά αναφέρονται οι πραγματικές πράξεις στον κλάδο του real estate το τελευταίο τρίμηνο του 213: Στην ισραηλινή επενδυτική εταιρεία Invel και έναντι τιμήματος 653 εκ ευρώ μεταβιβάσθηκε το 66% της ΠΑΝΓΑΙΑ ΑΕΕΑΠ (Εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία της Εθνικής Τράπεζας). Η συναλλαγή περιλαμβάνει Χρηματική καταβολή 161 εκ ευρώ από την Invel Εισφορά από την Invel ιταλικής εταιρείας σε ακίνητη περιουσία που θα εισφερθεί σε είδος σε αύξηση κεφαλαίου που θα υλοποιήσει η ΠΑΝΓΑΙΑ Χρηματοδότηση από την Εθνική Τράπεζα για την εξόφληση του τιμήματος. Μετά την ολοκλήρωση της συναλλαγής η Εθνική Τράπεζα θα διατηρήσει το 34% της ΠΑΝΓΑΙΑ Ολοκληρώθηκε ο διαγωνισμός για την πώληση της ξενοδοχειακής μονάδας ΑΣΤΗΡ ΒΟΥΛΙΑΓΜΕΝΗΣ». Το πλειοψηφικό πακέτο μετοχών θα μεταβιβασθεί στο επενδυτικό κεφάλαιο «Jermyn Street Real Estate Fund έναντι 38 εκ ευρώ. Η Lamda Development μετά από σχετική έγκριση θα αναπτύξει ειδικές χρήσεις γης στο πρώην Διεθνές Ραδιοτηλεοπτικό Κέντρο με εμπορικά καταστήματα (έως 2 τ.μ.) χώρους εκδηλώσεων, γραφειακούς χώρους (έως 3 τ.μ.) και υπόγειο χώρο στάθμευσης 25 θέσεων. Η York Capital Management, ένας από τους μεγαλύτερους επενδυτικούς οργανισμούς παγκοσμίως, θα επενδύσει 1 εκ ευρώ στην κατασκευαστική εταιρεία ΓΕΚ-ΤΕΡΝΑ μέσω έκδοσης ομολογιακού δανείου μετατρέψιμου σε μετοχές. Η συμφωνία προβλέπει επίσης την κάλυψη από την York Capital της κατά 9.99% αύξησης του μετοχικού κεφαλαίου της ΓΕΚ-ΤΕΡΝΑ καθώς και της εξαγοράς του 3% των μετοχών της ΤΕΡΝΑ ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗ που κατέχει η ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ.
Συνοπτικά αναφέρονται και τα νέα οικονομικά δεδομένα στον κλάδο του real estate: Σύμφωνα με έκθεση του ΔΝΤ για το β τρίμηνο 213 η ανοδική τάση στην παγκόσμια αγορά ακινήτων συνεχίσθηκε για πέμπτο συνεχόμενο τρίμηνο και έφθασε στο υψηλότερο επίπεδο από το δ τρίμηνο του 28. Η Ελλάδα όμως κατατάχθηκε στις αγορές με την μεγαλύτερη υποχώρηση των τιμών που για το β τρίμηνο 213 έφθασε το 11% περίπου. Σύμφωνα με την ενδιάμεση έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος για την νομισματική πολιτική κατά την περίοδο Ιανουαρίου-Σεπτεμβρίου 213 τα μισθώματα και οι αγοραίες αξίες των επαγγελματικών ακινήτων υποχώρησαν κατά 18,6% και 18,2% αντίστοιχα. Το μεγαλύτερο πλήγμα, σύμφωνα με την ίδια έκθεση, έχει δεχθεί ο κλάδος των εμπορικών καταστημάτων αφού η μείωση των ενοικίων κινείται από το 4% έως το 7% από την αρχή της κρίσης και ανάλογα με την γεωγραφική θέση και την ποιότητα του ακινήτου. Εκτιμώντας την νέα κλίμακα φορολόγησης των μισθωμάτων συνάγεται το συμπέρασμα ότι η μέση ετήσια φορολογική επιβάρυνση από την μίσθωση των ακινήτων αντιστοιχεί στο,6% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος η υποχώρηση των τιμών των κατοικιών κατά την περίοδο της κρίσης ήταν μεγαλύτερη στα δύο αστικά κέντρα. Συγκεκριμένα η κεντρική τράπεζα της χώρας καταγράφει υποχώρηση των τιμών κατά 32,7% στην Αθήνα και 38% στην Θεσσαλονίκη. Τέλος, σύμφωνα με την βάση δεδομένων της GLP Values εάν κάποιος είχε επενδύσει 1 ευρώ στις 1/1/1995 τότε στις 31/12/28 η τρέχουσα αξία της περιουσίας του θα ήταν 34,8 ευρώ εάν το κεφάλαιό του είχε τοποθετηθεί σε ακίνητα, 241,3 ευρώ εάν είχε επιλέξει προθεσμιακή κατάθεση και 29,7 ευρώ εάν ήταν επενδεδυμένο σε μετοχές. Εάν ληφθεί υπόψη και η πενταετία 29-213 τότε η διαφορά της αξίας της επένδυσης σε ακίνητη περιουσία και της αντίστοιχης σε προθεσμιακή κατάθεση εξαλείφεται λόγω σημαντικής ανόδου των επιτοκίων και αντίστοιχης υποχώρησης των τιμών των ακινήτων.
Πρώτες ενδείξεις του 214 Ταυτόχρονα από 1/1/214 οι ιδιοκτήτες αστικών και επαγγελματικών ακινήτων επιβαρύνονται με τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) ο οποίος κατά μέσον όρο ισοδυναμεί με το,3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Εάν συνεκτιμηθεί το σύνολο των φόρων τότε αυτοί αντιστοιχούν περίπου στο 1% επί της αντικειμενικής του αξίας με αποτέλεσμα η καθαρή μετά από φόρους απόδοση των ακινήτων εισοδήματος να κυμαίνεται από το 2,2%-3% σε ετήσια βάση. Με την βάσιμη εκτίμηση ότι το 214 θα είναι ένα έτος περαιτέρω αποκλιμάκωσης των επιτοκίων και μάλιστα σε συνθήκες αποπληθωρισμού της ελληνικής οικονομίας, εκτιμάται ότι η ετήσια καθαρή απόδοση των προθεσμιακών καταθέσεων θα κυμανθεί στην περιοχή του 1,75-2,25%.Ο συνδυασμός αυτών οδηγεί στο συμπέρασμα ότι η επένδυση εισοδήματος σε ακίνητη περιουσία θα προσφέρει μια απόδοση κοντά στην αντίστοιχη των εναλλακτικών τοποθετήσεων σταθερού εισοδήματος. ΙΙΙ) ΕΞΕΛΙΞΕΙΣ ΣΤΙΣ ΕΠΙ ΜΕΡΟΥΣ ΑΓΟΡΕΣ ΥΠΟΔΟΜΕΣ Πρώτες ενδείξεις του 214 Επανεκκίνηση των έργων που σχετίζονται με τον τομέα των υποδομών, εκτιμάται ότι θα είναι το έτος 214, προσελκύοντας έτσι νέες επενδύσεις. Στο πλαίσιο αυτού, η ελληνική κυβέρνηση σχεδιάζει τον επόμενο μήνα να επιλέξει έναν επενδυτή για την ανάπλαση του Ελληνικού. Το Ελληνικό είναι διπλάσιο σε μέγεθος από το Central Park της Νέας Υόρκης και αποτελεί μία από τις πιο φιλόδοξες ιδιωτικοποιήσεις στην Ευρώπη, ενώ αυτή η πράξη θα τονώσει την εμπιστοσύνη των επενδυτών με τη δημιουργία νέων θέσεων εργασίας. Σύμφωνα με το ειδησεογραφικό πρακτορείο Bloomberg, ο αρχικός στόχος για το Ελληνικό είχε ορισθεί στα 5 δις. ευρώ έως το 215 για να αναθεωρηθεί προς τα κάτω στα 11 δισ. ευρώ έως το 216. Επίσης, το Bloomberg αναφέρει ότι το ΤΑΙΠΕΔ μέχρι στιγμής έχει κλείσει συμφωνίες ύψους 4 δισ. ευρώ και έχει εισπράξει 2,6 δισ. ευρώ. Επιπλέον, την ενίσχυση των εσόδων της επιδιώκει η εταιρεία ΣΤΑΣΥ (τραμ, μετρό, ηλεκτρικός) μέσων της εμπορικής εκμετάλλευσης των χώρων που βρίσκονται στους σταθμούς του δικτύου της, προχωρώντας στην εκμίσθωση δεκατριών (13) καταστημάτων, εκ των οποίων τα δέκα βρίσκονται σε σταθμούς του ηλεκτρικού και τα υπόλοιπα τρία (3) στον σταθμό του Αγίου Αντωνίου. Για παράδειγμα, το ακίνητο που βρίσκεται επί της οδού Αθηνάς, στο ισόγειο του μεγάρου είναι περίπου 5 τ.μ. ενώ διατίθεται έναντι μηνιαίου μισθώματος 2.55 ευρώ. Αξίζει να σημειωθεί το ίδιο ακίνητο στέγαζε τραπεζικό υποκατάστημα έναντι μηνιαία μισθώματος περίπου στα 2. ευρώ.
Σε πρώτο πλάνο βρίσκεται ο φιλικός διακανονισμός μεταξύ του ΟΛΠ (Οργανισμός Λιμένος Πειραιώς) και Cosco (στον οποίο η Κομισιόν έχει παγώσει, θεωρώντας ότι ενισχύεται η δεσπόζουσα θέση των Κινέζων στο λιμάνι), ο οποίος προβλέπει νέα επένδυση των Κινέζων στον προβλήτα ΙΙΙ, ύψους 23 εκ. ευρώ με παράλληλη αναστολή των εγγυημένων εσόδων που καταβάλλουν στον ΟΛΠ σε ετήσια βάση για την παραχώρηση των προβλητών ΙΙ και ΙΙΙ του ΣΕΜΠΟ, κάτι που θα προσθέσει 1,9 εκ. τον. στην ετήσια δυναμικότητα του ΣΕΜΠΟ. Αναλυτικότερα η Ευρωπαϊκή Επιτροπή αρχικά εξέφρασε ουσιαστικές αντιρρήσεις, σε ότι αφορά το οικονομικό σκέλος. Στη συνέχεια έβαλε στο μικροσκόπιο τις λεπτομέρειες για να αναπτύξει τις θέσεις της για τη συνέχεια της σύμβασης. Με τον τρόπο αυτό ανάγκασε την Ελλάδα να αλλάξει στρατηγική και να ξεκινήσει τη διαδικασία πώλησης του ΟΛΠ, έτσι ώστε σε βάθος 35ετίας να αποφέρει στον Οργανισμό εισοδήματα της τάξης των 3,4 δις. ευρώ. Αυξημένο ενδιαφέρον υπάρχει από εγχώριους και διεθνείς επενδυτές για την κατασκευή εμπορικού κέντρου στον σταθμό ΟΣΕ στον Πειραιά με ενδεχόμενο να συσταθεί μία εταιρεία με συμμετοχή της ΓΑΙΑΟΣΕ και της ανάδοχης εταιρείας. Ο προϋπολογισμός βρίσκεστε περίπου στα 5-6 εκ. ευρώ συνολικής έκτασης 37. τετραγωνικών μέτρων. Το εμπορικό κέντρο θα εκτείνεται σε τέσσερις ή πέντε ορόφους πάνω από την αποβάθρα και θα φιλοξενεί χώρους στάθμευσης, καταστήματα λιανικού εμπορίου, καταστήματα εστίασης κ.ά. Το 214, ενδέχεται να αποτελέσει καλή χρονιά, από την έναρξη της κρίσης, για τους μεγάλους κατασκευαστικούς ομίλους. Με την επανεκκίνηση των κατασκευαστικών δραστηριοτήτων στους τέσσερις αυτοκινητόδρομους οι όμιλοι Ελλάκτωρ, ΓΕΚ Τέρνα, J&P Άβαξ και Intrakat προσβλέπουν σε καλύτερες μέρες. Ο όμιλος Ελλάκτωρ συμμετέχει στους άξονες Μορέας (Αθήνα-Καλαμάτα), Ολύμπια Οδός (Ελευσίνα-Κόρινθος-Πάτρα) και στον αυτοκινητόδρομο Αιγαίου (Μαλιακός-Κλειδί). Επιπλέον, πριν από μερικές μέρες η Άκτωρ παραχωρήσεις μειοδότησε, σε κοινοπραξία με τις Vinci Concessions kai Strabag για το έργοπροϋπολογισμού της τάξης του 1 δισ. ευρώ, όσον αφορά την κατασκευή, τη λειτουργία και συντήρηση του τμήματος Comarnic-Brasov στη Ρουμανία. Όσον αφορά τη ΓΕΚ Τέρνα εκτιμάται ότι στο πρώτο εξάμηνο του 214 θα αρχίσει να κατασκευάζει τρείς μονάδες επεξεργασίας απορριμμάτων στην Πελοπόννησο, προϋπολογισμού 132 εκ. ευρώ. Παράλληλα τη φετινή χρονιά η αμερικάνικη εταιρεία New York Management θα επενδύσει στην εισηγμένη κατασκευαστική εταιρεία το ποσό των 1 εκ. ευρώ. Τέλος η Intrakat, λίγο πριν εκπνεύσει το 213, ανέλαβε, σε κοινοπραξία με τις Archirodon group και Envitec, την κατασκευή και 27ετή διαχείριση της μονάδας διαχείρισης απορριμμάτων στις Σέρρες, έργο προϋπολογισμού 4 εκ. ευρώ.
ΤΟΥΡΙΣΜΟΣ-ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑ Ο τουρισμός το 213 απέδειξε ότι αποτελεί την σημαντικότερη οικονομική δραστηριότητα της χώρας και συγχρόνως τον κύριο αιμοδότη της απασχόλησης. Σύμφωνα με έρευνες που έχουν πραγματοποιηθεί από την ΤτΕ (οι οποίες είναι από επεξεργασία από το Κέντρο Τεκμηρίωσης Ελληνικού Τουρισμού) 11,9 δισ. άμεσα έσοδα θα δείξουν περίπου οι έρευνες με 17,9 εκατ. επισκέπτες. Αναλυτικότερα, Οι αφίξεις αυξήθηκαν κατά 15,4%, οι διανυκτερεύσεις κατά 14,5% και οι εισπράξεις κατά 18,1%. Μικρή μείωση παρουσίασε η προέλευση τουριστών στην Ελλάδα το 213 σε σχέση με το 212, ενώ αξίζει να αναφερθεί ότι η Ευρώπη παραμένει η κύρια πηγή προέλευσης τουριστών στην Ελλάδα με ποσοστό 88%. Σε σχέση με τις κυριότερες ανταγωνίστριες χώρες, η Ελλάδα σημείωσε τις καλύτερες επιδόσεις, με την Τουρκία και την Πορτογαλία να ακολουθούν. Επιπλέον, το ξενοδοχειακό δυναμικό έχει αυξηθεί κατά 23% περίπου από το 2 μέχρι σήμερα. Την περίοδο 29-213 άνοιξαν 914 νέα ξενοδοχεία, το 73% των οποίων εντάσσεται στις 3 υψηλότερες κατηγορίες. Σύμφωνα με τον πρόεδρο του ΞΕΕ οι 5 κεντρικοί άξονες που μπορούν να δώσουν ώθηση και δυναμική στον ελληνικό τουρισμό και στα ελληνικά ξενοδοχεία είναι ο εμπλουτισμός του τουριστικού προϊόντος με νέες θεματικές και προσοδοφόρες μορφές τουρισμού, η αναβάθμιση των παρεχόμενων ξενοδοχειακών υπηρεσιών, η στήριξη των Ελληνικών Ξενοδοχείων και καταλυμάτων, ο προσδιορισμός μοντέλου τουριστικής ανάπτυξης και η επένδυση πόρων στην Εθνική Τουριστική Προβολή. Η Ένωση Ξενοδόχων Αθηνών Αττικής & Αργοσαρωνικού (ΕΞΑΑ) τονίζει πως το 213 αποτέλεσε χρονιά «φρένο» στην μεγάλη καθοδική πορεία της Αθήνας. Στη σταθεροποίηση αυτή συνέβαλαν δύο κυρίως λόγοι: πρώτον οι χαμηλές τιμές των δωματίων. Η μέση τιμή δωματίου το 213 έκλεισε με αρνητικό πρόσημο και η πορεία ήταν πτωτική καθ όλη την διάρκεια του προηγούμενου έτους, με εξαίρεση το Δεκέμβριο, ενώ τις μεγαλύτερες απώλειες υπέστησαν τα ξενοδοχεία τεσσάρων και τριών αστέρων. Ο δεύτερος λόγος ήταν ότι στην Αθήνα επικράτησε παρά την κρίση ειρηνικό κλίμα σ αντίθεση με βασικούς ανταγωνιστές όπως για παράδειγμα στη γειτονική Κωνσταντινούπολη. Από την άλλη μεριά, αν και το 213 ήταν χρονιά - ρεκόρ για τον ελληνικό τουρισμό, πολλοί είναι οι ιδιοκτήτες ξενοδοχείων, ακόμη και σε δημοφιλείς νησιωτικούς προορισμούς της χώρας, που έσπευσαν με το τέλος της σεζόν να βάλουν αγγελίες για την πώληση των μονάδων τους. Σε έρευνα που πραγματοποιήθηκε, μόνο για το δίμηνο Νοεμβρίου Δεκεμβρίου καταγράφηκε δημοσίευση 125 αγγελιών για την πώληση, κυρίως, μικρομεσαίων ξενοδοχειακών μονάδων σε 19 νησιωτικούς προορισμούς της χώρας. Το επιδιωκόμενο τίμημα από τους ιδιοκτήτες για τη πώληση των 125 μονάδων ανέρχεται στα 378,5 εκατ. ευρώ. Οι περισσότερες μικρομεσαίες μονάδες πωλούνται έως 3 εκατ. ευρώ. Μεγαλύτερες μονάδες πωλούνται σε νησιωτικούς προορισμούς με υψηλό απόθεμα ξενοδοχειακών κλινών. Πτωτικά κινούνται οι τιμές των προς πώληση ξενοδοχειακών μονάδων και στο κέντρο της Αθήνας. Πολλοί ξενοδόχοι έβαλαν πωλητήριο στις μονάδες τους, χωρίς όμως οι περισσότεροι
εξ αυτών να βρουν αγοραστές. Παρά την πληθώρα των επιλογών, οι αγοραπωλησίες που έχουν γίνει τα τελευταία χρόνια στον ξενοδοχειακό κλάδο είναι σχετικά λίγες. Γνώστες της ξενοδοχειακής αγοράς εκτιμούν ότι οι αγοραστές περιμένουν να πέσουν κι άλλο οι τιμές. Πρώτες ενδείξεις του 214 Επενδυτικό ενδιαφέρον συνεχίζει να έχει η Grace Hotels στην Ελλάδα και πιο συγκεκριμένα στην Καλαμάτα, περίπου 2 χλμ. δυτικά, στην περιοχή της Βελίκας. Πρόσφατα ανακοίνωσε τα σχέδια της για την ανάπτυξη μιας ξενοδοχειακής μονάδας, που θα περιλαμβάνει και βίλλες προς πώληση. Το Grace Kalamata θα απέχει περίπου 2½ ώρες από την Αθήνα και 13 χιλιόμετρα από το διεθνές αεροδρόμιο της Καλαμάτας. Θα είναι το τέταρτο ξενοδοχείο, που εντάσσεται στην ομάδα των ξενοδοχείων Grace στην Ελλάδα, μετά τα βραβευμένα διεθνώς Grace Mykonos και Grace Santorini καθώς και του Grace Kea που βρίσκεται υπό κατασκευή. Εκτιμάται ότι ο ελληνικός τουρισμός θα φτάσει σε νέο ρεκόρ το 214, τόσο σε επίπεδο αφίξεων από το εξωτερικό όσο και σε επίπεδο εισπράξεων, και ότι ο αριθμός των αγοραπωλησιών στον ξενοδοχειακό κλάδο θα αυξηθεί τα επόμενα χρόνια.
ΟΙΚΙΣΤΙΚΑ Σύμφωνα με την οίκο αξιολόγησης Fitch, η ραγδαία αποκλιμάκωση στις τιμές των κατοικιών θα συνεχιστεί τα επόμενα χρόνια, τη στιγμή που οι τιμές στην ελληνική στεγαστική αγορά έχουν ήδη υποχωρήσει κατά 38% στη πενταετία της κρίσης. Η Fitch εκτιμά ότι η συνεχιζόμενη υποχώρηση των τιμών θα διευρυνθεί και η συνολική μείωση θα αγγίξει το 42%. Ο οίκος αξιολογεί ωστόσο θετικά το αποτύπωμα που αφήνει η πτώση στις τιμές, καθώς σε συνδυασμό με τα χαμηλά επιτόκια βελτιώνεται η δυνατότητα αγοράς νέας κατοικίας. Ωστόσο, η παρούσα οικονομική συγκυρία αποτελεί τροχοπέδη για τους επίδοξους αγοραστές. Είναι χαρακτηριστικό ότι οι κατοικίες πλέον πωλούνται σε τιμές πολύ χαμηλότερες από την αντικειμενική τους αξία. Με βάση τα στοιχεία που συλλέχθηκαν εκτιμάται ότι οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) το γ τρίμηνο του 213 ήταν κατά μέσο όρο μειωμένες κατά 9,2% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 212. Για το α και το β τρίμηνο του 213, με βάση τα στοιχεία μας, οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν με ετήσιο ρυθμό 11,6% και 11,8% αντίστοιχα. Δείκτης τιμών διαμερισμάτων κατά παλαιότητα και γεωγραφική περιοχή Πιο αναλυτικά, η μείωση των τιμών το γ τρίμηνο του 213 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 212 ήταν 1,4% για τα «νέα» διαμερίσματα (ηλικίας έως 5 ετών) και 8,4% για τα «παλαιά» (ηλικίας άνω των 5 ετών). Για το 212 ως σύνολο, ο μέσος ετήσιος ρυθμός μείωσης των τιμών για τα «νέα» και τα «παλαιά» διαμερίσματα ήταν 12,1% και 11,4%, αντίστοιχα. Γενικότερα από το 28 έως το τελευταίο τρίμηνο του 213, σύμφωνα με την τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές διαμερισμάτων υποχώρησαν σωρευτικά κατά 33,4%. Διαφοροποιημένη εικόνα παρουσιάζει η καταγραφή στοιχείων που γίνεται από το δίκτυο κτηματομεσιτών της GLP Values, από όπου προκύπτουν υψηλότερα ποσοστά υποχώρησης τα οποία μεταβάλλονται ανά γεωγραφική περιοχή (υψηλότερη για Αθήνα και Θεσσαλονίκη έναντι άλλων μεγάλων πόλεων) καθώς και με βάση άλλα χαρακτηριστικά γνωρίσματα των ακινήτων (θέση, εμβαδό, παλαιότητα κλπ) Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι οι τιμές των διαμερισμάτων το γ τρίμηνο του 213 ήταν μειωμένες σε σύγκριση με το γ τρίμηνο του 212 κατά 11,% στην Αθήνα, 9,5% στη Θεσσαλονίκη, 8,4% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 6,% στις λοιπές περιοχές της χώρας. Στα παρακάτω διαγράμματα παρατίθενται τιμές ενοικίασης τόσο στην Αθήνα (κέντρο, βόρεια προάστια, νότια προάστια και Πειραιάς), όσο και στη Θεσσαλονίκη (κέντρο, βόρεια, δυτικά και ανατολικά). Όσον αφορά τιμές πώλησης ενδεικτικά αναφέρονται τα βόρεια και νότια προάστια στην Αθήνα, καθώς επίσης η Θεσσαλονίκη.
ΑΜΠΕΛΟΚΗΠΟΙ ΓΚΑΖΙ ΕΞΑΡΧΕΙΑ ΙΛΙΣΙΑ ΚΟΛΩΝΑΚΙ ΚΟΥΚΑΚΙ ΛΥΚΑΒΗΤΤΟΣ ΝΕΑΠΟΛΗ ΧΙΛΤΟΝ ΔΙΟΝΥΣΟΣ ΕΚΑΛΗ ΨΥΧΙΚΟ ΝEΟ ΨΥΧΙΚΟ ΠΑΛΙΟ ΦΙΛΟΘΕΗ ΒΡΙΛΗΣΣΙΑ ΑΓΙΑ ΠΑΡΑΣΚΕΥΗ ΠΑΠΑΓΟΥ ΜΕΛΙΣΣΙΑ ΜΑΡΟΥΣΙ ΗΡΑΚΛΕΙΟ ΧΑΛΑΝΔΡΙ ΝΕΑ ΕΡΥΘΡΑΙΑ ΚΗΦΙΣΙΑ ΧΟΛΑΡΓΟΣ ΓΕΡΑΚΑΣ ΒΟΥΛΙΑΓΜΕΝΗ ΒΟΥΛΑ ΚΑΛΛΙΘΕΑ ΝΕΟΣ ΚΟΣΜΟΣ ΑΛΙΜΟΣ ΠΑΛΑΙΟ ΦΑΛΗΡΟ ΝΕΑ ΣΜΥΡΝΗ ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΓΛΥΦΑΔΑ ΦΡΕΑΤΤΥΔΑ ΚΑΜΙΝΙΑ ΠΑΣΑΛΙΜΑΝΙ ΠΕΙΡΑΙΑΣ ΚΑΣΤΕΛΑ ΚΑΛΛΙΠΟΛΗ ΠΕΙΡΑΪΚΗ ΝΕΟ ΦΑΛΗΡΟ ΧΑΤΖΗΚΥΡΙΑΚΕΙΟ ΑΘΗΝΑ ΤΙΜΕΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗΣ 16 14 12 1 8 6 4 2 ΚΕΝΤΡΟ ΑΘΗΝΑΣ ΒΟΡΕΙΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ ΝΟΤΙΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ ΠΕΙΡΑΙΑΣ & ΛΟΙΠΕΣ ΠΕΡΙΟΧΕΣ Πηγή:GLP VALUES A.E., Πιστοποιημένοι Εκτιμητές ΤΙΜΕΣ ΠΩΛΗΣΗΣ 45 4 35 3 25 2 15 1 5 4 35 3 25 2 15 1 5 Πηγή:GLP VALUES A.E., Πιστοποιημένοι Εκτιμητές Πηγή:GLP VALUES A.E., Πιστοποιημένοι Εκτιμητές
ΝΕΑ ΠΑΡΑΛΙΑ ΑΝΩ ΠΟΛΗ ΤΣΙΜΙΣΚΗ ΔΗΜ.ΓΟΥΝΑΡΗ ΛΕΥΚΟΣ ΠΥΡΓΟΣ-Λ.ΝΙΚΗΣ ΒΑΣ. ΟΛΓΑΣ ΒΑΣ.ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΑΜΠΕΛΟΚΗΠΟΙ ΣΤΑΥΡΟΥΠΟΛΗ ΕΥΟΣΜΟΣ ΚΟΡΔΕΛΙΟ ΩΡΑΙΟΚΑΣΤΡΟ ΠΟΛΙΧΝΗ ΝΕΑΠΟΛΗ-ΣΥΚΙΕΣ ΜΕΝΕΜΕΝΗ ΚΑΡΑΜΠΟΥΡΝΑΚΙ - ΑΡΕΤΣΟΥ ΚΑΛΑΜΑΡΙΑ - ΑΓ.ΙΩΑΝΝΗΣ ΒΟΤΣΗ ΒΥΖΑΝΤΙΟ ΚΗΦΙΣΙΑ ΠΑΝΟΡΑΜΑ ΠΥΛΑΙΑ ΙΣΤΟΡΙΚΟ ΚΕΝΤΡΟ ΑΝΩ ΠΟΛΗ ΠΑΛΙΑ ΠΑΡΑΛΙΑ ΑΓ.ΠΑΥΛΟΣ ΑΜΠΕΛΟΚΗΠΟΙ ΣΤΑΥΡΟΥΠΟΛΗ ΕΥΟΣΜΟΣ ΚΟΡΔΕΛΙΟ ΗΛΙΟΥΠΟΛΗ ΩΡΑΙΟΚΑΣΤΡΟ ΠΟΛΙΧΝΗ ΚΑΡΑΜΠΟΥΡΝΑΚΙ ΚΑΛΑΜΑΡΙΑ ΒΟΤΣΗ ΒΥΖΑΝΤΙΟ ΚΗΦΙΣΙΑ ΠΑΝΟΡΑΜΑ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ ΤΙΜΕΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗΣ 12 1 8 6 4 2 ΘΕΣ/ΝΙΚΗ ΚΕΝΤΡΟ ΒΟΡΕΙΑ ΔΥΤΙΚΑ ΑΝΑΤΟΛΙΚΑ Πηγή:GLP VALUES A.E., Πιστοποιημένοι Εκτιμητές ΤΙΜΕΣ ΠΩΛΗΣΗΣ 6 5 4 3 2 1 ΘΕΣ/ΝΙΚΗ ΚΕΝΤΡΟ ΔΥΤΙΚΑ ΑΝΑΤΟΛΙΚΑ Πηγή:GLP VALUES A.E., Πιστοποιημένοι Εκτιμητές Στο παραπάνω διάγραμμα θα πρέπει να τονίσουμε τα εξής: i) Στην Ανατολική Θεσσαλονίκη όσον αφορά τις περιοχές Βότση και Κηφισιά θα αναβαθμιστούν πολύ μετά την ολοκλήρωση της στάσης του μετρό (τερματικός σταθμός) η οποία θα πραγματοποιηθεί σε μικρή απόσταση (1,χλμ περίπου) από τις εν λόγω περιοχές. Το ίδιο ισχύει και για την περιοχή του Αγ. Ιωάννη/Μίκρα στην Καλαμαριά. ii) Στη Δυτική Θεσσαλονίκη η Σταυρούπολη θα αναβαθμιστεί επίσης μετά την ολοκλήρωση του τερματικού σταθμού του μετρό κοντά στο Στρατόπεδο Καρατάσου / Νοσοκομείου Παπαγεωργίου.
RETAIL Δεδομένου των δυσμενών οικονομικών καταστάσεων που υφίστανται διεθνώς αλλά και στη χώρα μας, σημαντικός αριθμός επιχειρηματιών καθώς και μεγάλης φήμης εμπορικών αλυσίδων με μακροχρόνια παρουσία στην ελληνική αγορά ανέστειλαν την λειτουργία τους είτε προέβησαν σε κλείσιμο αρκετών καταστημάτων τους στην Αθήνα και στην περιφέρεια. Συγκεκριμένα, η εταιρεία ΧΑΤΖΗΙΩΑΝΝΟΥ Α.Β.Ε.Ε. και η θυγατρική της Sprider υπέβαλαν στις αρχές του 213 αίτηση υπαγωγής στη διαδικασία εξυγίανσης προληπτικών μέτρων, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 99. Το παραπάνω γεγονός κατέστη αναγκαίο διότι οι δύο εταιρείες εκτιμούν ότι, θα πετύχουν αναδιάρθρωση των οφειλών τους και την ομαλή συνέχιση της λειτουργίας τους. Επιπλέον, τον Νοέμβριο του 213 η εταιρεία Nutriart (Κατσέλης) κήρυξε πτώχευση. Η αίτηση πτώχευσης είχε κατατεθεί στις αρχές του καλοκαιριού, τον περασμένο Ιούνιο, και εκδικάσθηκε στις αρχές του φθινοπώρου, με την απόφαση να βγαίνει τελικά με συνοπτικές διαδικασίες. Οικονομική κρίση, συρρίκνωση αγοράς και απώλεια μεριδίων, έλλειψη ρευστότητας και κακές επιχειρηματικές επιλογές ήταν οι βασικοί λόγοι για τους οποίους μία από τις πλέον γνωστές εταιρείες στον κλάδο των τροφίμων με μεγάλη αναγνωρισιμότητα του brand της οδηγήθηκε στο απόλυτο αδιέξοδο. Από την άλλη μεριά, μπορεί οι περισσότεροι εμπορικοί κλάδοι, ιδιαίτερα εκείνοι που αφορούν ένδυση, υπόδηση, κ.λπ., να έχουν πληγεί και πολλά καταστήματα να κλείνουν, την ίδια στιγμή στη θέση τους ανοίγουν νέα, που ανήκουν σε κλάδους οι οποίοι ως τώρα δεν τολμούσαν να πλησιάσουν τα ακριβά καταστήματα στα εμπορικότερα σημεία της πρωτεύουσας και άλλων μεγάλων πόλεων. Την τελευταία τριετία, μέσα στην κρίση, οι εμπορικοί δρόμοι κατακλύζονται από αλυσίδες με αρτοσκευάσματα και σφολιατοειδή, κ.ά.. Επεκτατική πολιτική στην κρίση ακολουθούν οι αλυσίδες φούρνων, οι οποίες εκμεταλλευόμενες τη στροφή των καταναλωτών σε φθηνότερες διατροφικές επιλογές αλλά και την πτώση των ενοικίων καταστημάτων σε κεντρικά εμπορικά σημεία διευρύνουν το δίκτυό τους ανοίγοντας καταστήματα είτε αυτόνομα είτε σε συνεργασία µε επιχειρηματίες µε τη μέθοδο franchise. Αναλυτικότερα, ο Γρήγορης Μικρογεύματα κατά το 213 άνοιξε δεκαέξι (16) καινούργια καταστήματα και τρία (3) αρτοποιία στην Νάξο, στο Βύρωνα και στα Άνω Λιόσια. Η εταιρεία θα προβεί σε επέκταση του δικτύου καταστημάτων εγκαινιάζοντας 2 νέα καταστήματα το έτος 214. Η αλυσίδα Χωριάτικο αποτελείται από 24 καταστήματα στην Αθήνα από τα οποία τα 1 ανήκουν στην εταιρεία και τα 14 είναι συνεταιρικά. Φέτος έχουν δημιουργηθεί 3 νέα καταστήματα και αναμένεται να γίνουν ακόμη 4 μέχρι το τέλος του χρόνου. Ύστερα από το άνοιγμα τον Απρίλιο του 21 η boulangerie patisserie Paul εγκαινίασε και το δεύτερο κατάστημά της, αυτή τη φορά στη Γλυφάδα και πιο συγκεκριμένα στην πλατεία Εσπερίδων, σε τριπλάσιο χώρο, ενώ ανοίγει και καινούργιο κατάστημα της γνωστής αλυσίδας στην Κηφισιά, επί της οδού Λεβίδου (πρώην κατάστημα LOUIS VUITTON) εμβαδού 13
τετραγωνικών μέτρων. Γνωστός στο χώρο τις εστίασης είναι ο Αρτοποιητής, σήμερα διαθέτει 16 καταστήματα σε όλη την Αττική και θεωρείται από τις πιο επιτυχημένες αλυσίδες. Φέτος έχει ανοίξει 3 νέα σημεία σε Γλυφάδα, Νέα Ιωνία και Περιστέρι και σχεδιάζει ακόμη δύο καταστήματα για τους επόμενους μήνες το ένα από τα οποία θα είναι στο Μοναστηράκι. Όσον αφορά τον κλάδο ένδυσης, υπόδησης τα πολυκαταστήματα Fokas, κατέθεσαν αίτηση πτώχευσης, έπειτα από περισσότερα από 77 χρόνια λειτουργίας. Πλήγμα για την εταιρεία ήταν η έξωση της από το ιστορικό κατάστημα στην Θεσσαλονίκη, επί της Τσιμισκή 48, ιδιοκτησίας της Ιεράς Μονης Αγίας Θεοδώρας, διότι δεν είχε εξοφλήσει τα μισθώματα της για αρκετούς μήνες. Το τελευταίο διάστημα η εταιρεία διέθετε 4 καταστήματα, ένα στην Αθήνα, δύο στη Θεσσαλονίκη και ένα στο Βόλο, αλλά σταδιακά στα τέλη του 213 και τα τέσσερα έκλεισαν. Η αγορά στα κεντρικά εμπορικά καταστήματα, παρά την υποχώρηση των ενοικίων εξακολουθεί και υποφέρει. Η Μεταξά στη Γλυφάδα και η Ερμού στο κέντρο, εξακολουθούν να είναι οι αγορές με την καλύτερη εικόνα και την περισσότερη κίνηση. Στη Γλυφάδα συγκεκριμένα υπάρχει μια έξαρση ανοίγματος καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος με τη ζήτηση να είναι μεγαλύτερη της προσφοράς. Σημαντικό στοιχείο είναι η επάνοδος καταστημάτων μικρού και μεσαίου ενδιαφέροντος. Οι δευτερογενής αγορές, ειδικά στην Αθήνα, με χαμηλά ενοίκια αποκτούν έντονο ενδιαφέρον ενώ με τις συγχωνεύσεις τραπεζών, αναμένεται να απελευθερωθούν αρκετοί κεντρικοί εμπορικοί χώροι. Στην Αθήνα, τα μέσα επίπεδα μισθωμάτων των βασικών αγορών του CBD και ειδικότερα στην Ερμού διαμορφώθηκαν στα 175/τ.μ. ( 15 2/τ.μ.) ενώ στα κύρια σημεία των υπόλοιπων βασικών αγορών διαμορφώθηκαν σε επίπεδα χαμηλότερα των 9/τ.μ. (με εξαίρεση την Γλυφάδα και πιο συγκεκριμένα στην Ιωαν. Μεταξά). Τα μέσα επίπεδα μισθωμάτων σε εμπορικά κέντρα για επιφάνειες μεγαλύτερες των 1 τ.μ. διαμορφώνονται σε 35 7/τ.μ. ενώ για μικρότερες επιφάνειες διαμορφώνονται στα επίπεδα των 65 9/τ.μ.. Οι αγορές που φαίνεται ότι συγκριτικά εμφανίζουν την καλύτερη εικόνα, είναι αυτές της Ερμού και της Γλυφάδας (Λεωφόρος Δημάρχου Μεταξά Αγγέλου). Στο παρακάτω διάγραμμα φαίνονται αναλυτικά οι ανώτατες και οι κατώτατες τιμές μίσθωσης ανά τετραγωνικό μέτρο.
ΑΘΗΝΑ ΤΙΜΕΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗΣ 25 2 15 1 5 Ερμού Γλυφάδα (Αγγ.Μεταξά ρεύμα από Κολυμβητηριο) Γλυφάδα Ν.Σμύρνη (Ομήρου) Καλλιθέα (Θησέως, (Αγγ.Μεταξά ρεύμα Σιβιτανίδου) πρός Κολυμβητηριο) Πειραιάς (Ηρ.Πολυτεχνείου, Βασ.Γεωργίου, Σωτήρος Διός) Κορυδαλλός (Ταξιαρχών) Αιγάλεω (Ιερά Οδός) Περιστέρι (Εθ. Αντιστάσεως) Κηφισιά (Λεβίδου) Χαλάνδρι (Χαιμαντά, Α.Παπανδρέου) Πηγή:GLP VALUES A.E., Πιστοποιημένοι Εκτιμητές Λαμβάνοντας υπόψη την εικόνα της αγοράς και τη μη πραγματοποίηση πράξεων, ο προσδιορισμός των αποδόσεων δεν είναι εφικτός. Για τα κύρια εμπορικά σημεία οι αποδόσεις κυμαίνονται μεταξύ 7,25%-8%, ενώ στις περιοχές δευτερεύοντος ενδιαφέροντος εκτιμάται ότι οι αποδόσεις ξεπερνούν το 8,5%. Κύριος παράγοντας στη διαμόρφωση των αποδόσεων είναι η θέση του ακινήτου καθώς επίσης και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του όπως η πρόσοψη, πρόσβαση, η φερεγγυότητα του μισθωτή κ.ά.. Όσον αφορά την αγορά της Θεσσαλονίκης το πρώτο εξάμηνο του 213 ο τομέας της λιανικής εμφάνισε έντονη κινητικότητα με την έναρξη νέων καταστημάτων σε χώρους που παρέμεναν κενοί για αρκετό μεγάλο χρονικό διάστημα, όπως το ακίνητο παλαιού Ταχυδρομείου, το Golden-i, το Makgio κ.ά., ενώ υπάρχουν πολυεθνικές που εξετάζουν το άνοιγμα καταστημάτων στο κέντρο της Θεσσαλονίκης. Αναλυτικότερα τα ενοίκια δείχνουν να έχουν πτωτική πορεία ενώ ανοδική πορεία έχουν οι αποδόσεις και τα αδιάθετα καταστήματα. Η Τσιμισκή εξακολουθεί να είναι η αγορά με την καλύτερη εικόνα και τη περισσότερη κίνηση με τα ενοίκια να κυμαίνονται ακόμη και σήμερα σε υψηλά επίπεδα 8 1/τ.μ.. Αντιθέτως στην Μητροπόλεως, στην Εγνατία (η κάτω πλευρά - ζυγοί αριθμοί) και στην Αγία Σοφία οι τιμές ενοικίων κυμαίνονται σε επίπεδα 5 6/τ.μ., ενώ στην Εγνατία (η πάνω πλευρά - μονοί αριθμοί) και στην Ανδριανουπόλεως οι τιμές κυμαίνονται από 15 3/τ.μ. και 1 15/τ.μ. αντίστοιχα. Στο παρακάτω διάγραμμα φαίνονται αναλυτικά οι ανώτατες και οι κατώτατες τιμές μίσθωσης ανά τετραγωνικό μέτρο.
ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ ΤΙΜΕΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗΣ 12 1 8 6 4 2 Τσιμισκή Μητροπόλεως Εγνατία (κάτω πλευράζυγοί αριθμοί) Εγνατία (πάνω πλευρά-μονοί αριθμοί) Αγίας Σοφίας Ανδριανουπόλεως Πηγή:GLP VALUES A.E., Πιστοποιημένοι Εκτιμητές Η γενικότερη αξιολόγηση της GLP Values για την αγορά της Θεσσαλονίκης είναι ότι στους κεντρικούς δρόμους της πόλης η μείωση των τιμών κινείται μεταξύ 4% και 57%. Η διαφοροποίηση ερμηνεύεται από το σημείο, την παλαιότητα και το είδος του ακινήτου. Επιπλέον ενδιαφέρον παρουσιάζει η τοποθέτηση σε ορισμένα ακίνητα της Θεσσαλονίκης με τη μορφή επενδύσεων εισοδήματος. Για παράδειγμα, ένα εμπορικό ακίνητο επί των οδών Τσιμισκή και Νίκης μπορεί, με βάση τις τρέχουσες τιμές πώλησης και τα μισθώματα που ισχύουν, να αποφέρει σε έναν επενδυτή προ φόρων ετήσια απόδοση της τάξης του 7,5%. ΕΜΠΟΡΙΚΑ ΚΕΝΤΡΑ Τα εμπορικά κέντρα, που διαθέτουν καλό management και το κατάλληλο μίγμα χρήσεων κατάφεραν να διαχειριστούν την πολυετή ύφεση και συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος. Τα εμπορικά κέντρα της Αθήνας παρουσιάζουν πολύ μικρότερη μείωση πωλήσεων το 213 σε σχέση με την υπόλοιπη αγορά, η οποία βουλιάζει. Το Mall έχει παρουσιάσει πτώση πωλήσεων κάτω από 1%, το Golden Hall σημείωσε αύξηση 1% στον τζίρο στο πρώτο εξάμηνο του 213, την ώρα που το λιανικό εμπόριο κατέγραψε πτώση πωλήσεων τουλάχιστον 2% στο οκτάμηνο του 213. Όσον αφορά την επισκεψιμότητα, κατά το πρώτο εξάμηνο του 213, τα εμπορικά κέντρα Mall Athens και Mediterranean Cosmos που διαχειρίζεται η Lamda Development, παρουσίασαν μονοψήφια πτώση επισκεψιμότητας η οποία διαμορφώθηκε στο 3% και 7% αντίστοιχα.
Αντίθετα, το Golden Hall κατάφερε να ενισχύσει κατά 3% τον αριθμό των επισκεπτών του. Καλές επιδόσεις εμφανίζει το Mc Arthur Glen, όπως και το γειτονικού αυτού Smart Park. Τέλος, στο πρώτο εξάμηνο του 213 στο Mediterranean Cosmos στη Θεσσαλονίκη η πτώση του κύκλου εργασιών των καταστημάτων περιορίστηκε οριακά κατά 1%, η επισκεψιμότητα παρουσίασε πτώση κατά 7%, ενώ η εξαμηνιαία λειτουργική κερδοφορία παρουσίασε πτώση κατά 13%. Πρώτες ενδείξεις για το 214 Ωστόσο, μέσα στο 214 δεν αναμένονται νέες επενδύσεις στα εμπορικά κέντρα. Η Τεχνική εταιρεία Μπάμπης Βωβός φαίνεται να έχει δεύτερες σκέψεις για το εάν θα πρέπει να αναπτύξει εμπορικές χρήσεις στο ημιτελές κτήριο στο Βοτανικό. Την ίδια στιγμή, εάν το εμπορικό κέντρο που σχεδιάζει η Artume SA στη Λεωφόρο Κηφισού λάβει τις απαιτούμενες αδειοδοτήσεις εκτιμάται ότι θα ξεκινήσει να υλοποιείται μέσα στο επόμενο εξάμηνο. Στα εμπορικά κέντρα το μίσθωμα κυμαίνεται από 4 6/τ.μ., σε συνάρτηση με το βαθμό επιτυχίας του εμπορικού κέντρου, όπου οι τιμές μίσθωσης διατηρούνται σε ελκυστικά επίπεδα.
ΓΡΑΦΕΙA Στην αγορά των γραφείων δυσκολία στην ενοικίαση εμφανίζουν οι χώροι που δημιουργούν ανάγκη μεγάλης επένδυσης από το μισθωτή. Σημαντικό στοιχείο για τους υποψηφίους μισθωτές γραφείων αποτελεί πλέον η καλή λειτουργία της διαχείρισης καθώς επίσης και το κόστος των κοινοχρήστων δαπανών. Ουσιαστικά δεν υπάρχει προσφορά νέων γραφειακών χώρων, καθώς η όποια απόφαση για ανάπτυξη νέων κτιρίων έχει αναβληθεί. Παρατηρείται περιορισμένο απόθεμα σύγχρονων και υψηλής ποιότητας γραφειακών χώρων, ενώ αντίθετα υπάρχει πληθώρα παλαιών γραφείων και διαμερισμάτων που έχουν μετατραπεί σε γραφεία. Αρκετές εταιρείες, πολυεθνικές και μη, προχωρούν σε επαναδιαπραγματεύσεις μισθωμάτων για την μείωση των λειτουργικών εξόδων. Σύμφωνα με την τράπεζα της Ελλάδος κατά το 213 οι μισθωτικές και αγοραίες αξίες των γραφείων συρρικνώθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό -16,3% και -16,9% αντίστοιχα. Αξίζει, πάντως, να σημειωθεί ότι ειδικά οι προνομιούχες και ακριβές περιοχές, όσον αφορά τη μίσθωση γραφείων, όπως η Λ. Συγγρού και η Λ. Κηφισίας έχουν υποχωρήσει από 22% έως 3%, και φαίνεται να έχουν πληγεί περισσότερο συγκριτικά με άλλες περιοχές. Για παράδειγμα, στη Λ. Κηφισίας, τα ενοίκια κυμαίνονται από 9 έως 15 /τ.μ., ενώ προ τριετίας ήταν σταθερά πάνω από τα 25 /τ.μ.. Το έτος 213 η φαρμακευτική εταιρεία Pharmaten μετέφερε τα κεντρικά της γραφεία από την Παλλήνη στην Κηφισίας 44 (Monumental) στο Μαρούσι (πρώην μισθωτής η Cosmote. Η εταιρεία μίσθωσε γραφειακούς χώρους συνολικού εμβαδού 4.4 τ.μ.. Επίσης στη Μαρίνου Αντύπα θα μεταφέρει τα κεντρικά της γραφεία η φαρμακευτική εταιρεία Baxter συνολικού εμβαδού 1.5 τ.μ. (πρώην μισθωτής η Village), ενώ στην ίδια οδό στην περιοχή του Ν. Ηρακλείου η φαρμακευτική εταιρεία Abbot και η διαφημιστική Bbdο μίσθωσαν 2.4 τ.μ. και 1.2 τ.μ. αντίστοιχα. Επιπροσθέτως, ο όμιλος Γερμανός μίσθωσε γραφειακούς χώρους συνολικού εμβαδού 3. τ.μ. στην Κηφισιά στο συγκρότημα της Ελλάκτωρ, η ΙΚΕΑ μίσθωσε 2. τ.μ. στο Μαρούσι στο κτίριο της Bayer, γνωστή ναυτιλιακή εταιρεία μίσθωσε 1. τ.μ., στο Δέλτα Φαλήρου στο συγκρότημα ΜΒΔΤ (Μπάμπης Βωβός Διεθνής Τεχνική), ενώ η Airfast Tickets μίσθωσε στη Φίλωνος, στον Πειραιά, 1.5 τ.μ. γραφεία. Η μετεγκατάσταση του Υπουργείου Περιβάλλοντος (ΥΠΕΚΑ) στο κτίριο του Μινιόν συνολικού εμβαδού 17. τ.μ. στη οδό Πατησίων, δεν πραγματοποιήθηκε, γεγονός σημαντικό διότι θα ξεκινούσε η αναγέννηση της ευρύτερης περιοχής της Ομόνοιας. Αναφορικά με την αγορά της Θεσσαλονίκης, δεν σημειώθηκε κάποια αξιόλογη κίνηση. Η ζήτηση για χώρους γραφείων δεν προέρχεται από νέους ενοικιαστές, αλλά πρωτίστως από εταιρείες που ψάχνουν μετεγκατάσταση σε κάποιο φτηνότερο χώρο. Γενικότερα οι γραφειακοί χώροι στην Θεσσαλονίκη δεν αποτελούσαν ελκυστική επένδυση, είτε για εγχώριους είτε για ξένους επενδυτές. Η εκτιμώμενη απόδοση κυμαίνεται από 8.5% - 9.5% με τον κίνδυνο της οικονομικής ρευστότητας να θεωρείται αρκετά υψηλός.
Όσο για τους άλλους επαγγελματικούς δρόμους, μπορεί κανείς να βρει γραφειακούς χώρους προς ενοικίαση και κάτω από 7 /τ.μ.. Στο παρακάτω διάγραμμα φαίνονται αναλυτικά οι ανώτατες και οι κατώτατες τιμές μίσθωσης ανά τετραγωνικό, τόσο σε Αθήνα όσο και Θεσσαλονίκη. ΑΘΗΝΑ ΤΙΜΕΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗΣ 16 14 12 1 8 6 4 2 Αθήνα (Περιοχή Συντάγματος) Βασ.Σοφίας Λ.Κηφισίας Λ.Μεσογείων Λ.Συγγρού Αττική Οδός Εθνική Οδός Πηγή:GLP VALUES A.E., Πιστοποιημένοι Εκτιμητές ΤΙΜΕΣ ΠΩΛΗΣΗΣ 25 2 15 1 5 Αθήνα (Περιοχή Συντάγματος) Βασ. Σοφίας Λ.Κηφισίας Λ.Μεσογείων Λ.Συγγρού Αττική Οδός Εθνική Οδός Πηγή:GLP VALUES A.E., Πιστοποιημένοι Εκτιμητές