ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ «ΑΚΙΝΗΤΟ ΑΒΚ 773» Κωδικός / Σύντομη Περιγραφή Ακινήτου: ΑΒΚ 773, Περιοχή «Προάστειο» του Δήμου Πατρέων, της Περιφερειακής Ενότητας Αχαΐας της Περιφέρειας Δυτικής Ελλάδας Φορέας Ακινήτου: Τεχνικός Σύμβουλος: Τεχνικός: Δ. Κεκάτος, Π. Συναδινός Ημερομηνία Σύνταξης: 18/12/2014
ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ 1. ΘΕΣΗ ΚΑΙ ΓΕΝΙΚΗ ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ... 1 1.1. Περιγραφή αυτοψίας... 1 1.2. Θέση ακινήτων-διοικητική υπαγωγή... 1 1.3. Περιγραφή του ακινήτου... 1 1.4. Προγραμματιζόμενα ή εν εξελίξει έργα υποδομής... 3 1.5. Προσβασιμότητα... 3 1.6. Προσπελασιμότητα... 3 2. ΤΕΧΝΙΚΗ ΥΠΟΔΟΜΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ... 3 2.1. Κτιριακές εγκαταστάσεις... 3 2.2. Δίκτυα-Λοιπή Τεχνική Υποδομή... 3 3. ΕΥΡΥΤΕΡΗ ΠΕΡΙΟΧΗ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ... 3 3.1. Εισαγωγή... 3 3.2. Θέση... 4 3.3. Εμπορικότητα Θέσης... 5 4. ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ/ΔΕΣΜΕΥΣΕΙΣ... 5 4.1. Υπό εκπόνηση ευρύτερες πολεοδομικές ρυθμίσεις... 5 4.2. Πολεοδομικές ρυθμίσεις... 5 4.3. Δεσμεύσεις... 7 4.4. Καταπατήσεις εντός της έκτασης... 7 5. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ... 7 6. ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΕΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ... 8 6.1. Προτάσεις εναλλακτικές και επιλογή σεναρίου... 8 6.2. Τυχόν αποτελέσματα Market Sounding... 8 6.3. Ενέργειες ωρίμανσης... 8 7. ΠΑΡΑΡΤΗΜΑΤΑ... 9 ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α: Φωτογραφική αποτύπωση... 9 ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Β: Έγγραφα... 12 ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Γ: Τοπογραφικά Σχέδια... 13 ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Δ: Μετεωρολογικά Στοιχεία... 15
1. ΘΕΣΗ ΚΑΙ ΓΕΝΙΚΗ ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ 1.1. Περιγραφή αυτοψίας Η παρούσα Τεχνική έκθεση συντάχθηκε από τον Αρχιτέκτονα Μηχανικό Διονύσιο Κεκάτο, συνεργάτη της ΔΕΚΑΘΛΟΝ Α.Ε., μετά από αυτοψία στο εν λόγω ακίνητο στις 12/03/2014 και 25/10/2014, καθώς και επίσκεψη στο κλιμάκιο ΕΤΑΔ Αχαΐας, την Πολεοδομία Πατρών και την Περιφέρεια Δυτ. Ελλάδος. Το υπόψη ακίνητο ΑΒΚ 773 περιήλθε στο ΤΑΙΠΕΔ, βάσει της ΔΕΕΑ 243/7-11-2013 (ΦΕΚ 2883/14-11-2013) με επιφάνεια 59.468 τ.μ. Στη διάρκεια της αυτοψίας και των επισκέψεων στους προαναφερόμενους φορείς καταγράφηκαν όλα τα τεχνικά χαρακτηριστικά του ακινήτου και εξετάστηκε η συμβατότητά του με τα στοιχεία που είχαν εξευρεθεί και αφορούσαν στην διαδικασία καταγραφής του. Ο έλεγχος των στοιχείων έγινε από τον Αρχ. Μηχ. Π. Συναδινό. 1.2. Θέση ακινήτων-διοικητική υπαγωγή Το ακίνητο ΑΒΚ 773, βρίσκεται στην περιοχή «Προάστειο» του Δήμου Πατρέων, της Περιφερειακής Ενότητας Αχαΐας της Περιφέρειας Δυτικής Ελλάδας, νότια της κοίτης του χειμάρρου Χάραδρος, στην βόρεια είσοδο στην Πάτρα από την Εθνική οδό Κορίνθου-Πατρών (κόμβος Κ2). Σύμφωνα με το φύλλο του Μητρώου Ακινήτων της ΚΕΔ (νυν ΕΤΑΔ ΑΕ) για το υπόψη ακίνητο, τούτο αποτελεί παραχειμάρια έκταση του Χάραδρου που καταλήφθηκε από το Υπουργείο Οικονομικών δυνάμει της Σ.13160/2097/4.11.1958 απόφασης. Στην ίδια περιοχή, καταγράφηκαν από την Οικονομική Εφορία Πατρών και άλλα τρία όμορα ακίνητα, με αριθμούς ΑΒΚ 828, 785 και 885. 1.3. Περιγραφή του ακινήτου Πρόκειται για έκταση πλησίον της Εθνικής Οδού Κορίνθου-Πάτρας-Πύργου, στην θέση που διασχίζει την κοίτη του χειμάρρου Χάραδρος, όπως σημειώνεται στο παρακάτω απόσπασμα δορυφορικού χάρτη, όπου διαμορφώθηκε ο κυκλοφοριακός κόμβος Κ2 της βόρειας εισόδου στην Πάτρα. Συγκεκριμένα, τούτο εφάπτεται της παλαιάς Εθνικής Οδού Κορίνθου-Πατρών (οδός Πανεπιστημίου) προς δυσμάς και της οδού Διόδωρου προς νότο. Προς βορρά -1-
συνορεύει με το δημόσιο ακίνητο που φέρει τον αριθμό ΑΒΚ 828 και προς ανατολάς συνορεύει με το ακίνητο ΑΒΚ 785. Κατά το από 29.08.1970 απόσπασμα γενικού βιβλίου καταγραφής, τούτο καταγράφηκε ως δημόσιο κτήμα με ΑΒΚ 773 και αναφέρεται ως χερσαία έκταση, φερόμενη ως ανέκαθεν δημόσια, επιφανείας 58.500 τ.μ. στη θέση Προάστειον του Δήμου Πατρέων, συνορεύουσα βορείως με χείμαρρο «Χάραδρος», νοτίως με καροποίητη οδό από δημοσίας οδού προς άνω Μποζαΐτικα, ανατολικά με κοίτη χειμάρρου «Χάραδρος» και δυτικώς με δημόσια οδό Αθηνών - Πατρών (παλαιά Εθν. Οδός). Επίσης, στο από 15.06.2004 απογραφικό δελτίο της ΚΕΔ το ακίνητο ΑΒΚ 773, διαφοροποιείται ως προς την περιγραφή των ορίων του, χωρίς μεταβολή της επιφάνειας των 58.500 τ.μ., καθόσον προς βορρά δεν εμφανίζεται να συνορεύει με τον χείμαρρο Χάραδρο, αλλά με το δημόσιο κτήμα ΑΒΚ 828. Σύμφωνα με την τοπογραφική αποτύπωση του ακινήτου ΑΒΚ 773, με αριθμό ΑΧΑ- 8α της Γενικής Γραμματείας Αθλητισμού 1, με χρονολογίες Οκτωβρίου 1985 και Νοεμβρίου 1987, κλ. 1:1000, έχει σημειωθεί την 21.09.1995 από τον τοπογράφο μηχανικό Νίκο Γοργορίνη ως χώρος προς παραχώρηση στη Γ.Γ.Α. για την κατασκευή Παλαί ντε Σπορτ, η έκταση με τα στοιχεία Ι-0-Β'-Γ-Δ-Ε-Ζ-Α-θ-η-Ι. Ο χώρος αυτός φαίνεται ότι καταλαμβάνει εκτός από το δημόσιο ακίνητο ΑΒΚ 773 και το ΑΒΚ 828, με επιφάνειες 59.468 τ.μ. και 29.593 τ.μ. αντίστοιχα, συνολικά δε 89.061 τ.μ. Το ακίνητο ΑΒΚ 773 και το προς βορρά όμορο του ακίνητο ΑΒΚ 828 παραχωρήθηκαν στην Γενική Γραμματεία Αθλητισμού κατά χρήση για αόριστο χρόνο με το από 28.1.1995 Παραχωρητήριο Χρήσης Δημοσίου Ακινήτου της ΚΕΔ, προκειμένου να κατασκευασθεί κλειστό γυμναστήριο. Η παραπάνω παραχώρηση έγινε αποδεκτή από την ΓΓΑ με την 1839/Φεβρουάριος 1996 απόφαση του Γενικού Γραμματέας Αθλητισμού. Ήδη, έχουν ανεγερθεί κτηριακές εγκαταστάσεις του Εθνικού Αθλητικού Κέντρου Πατρών «Ολυμπιονίκης Δημ. Τόφαλος» που καταλαμβάνουν μεγάλο μέρος του ΑΒΚ 773, αφήνοντας ελεύθερο το ανατολικό τμήμα του και όλο το ΑΒΚ 828. Σε Τοπογραφικό Διάγραμμα που συντάχθηκε από την ΓΓΑ το 2009, το συνολικό εμβαδόν των δύο ακινήτων είναι 76.593,55 τ.μ. Μετά την πρόσφατη Τοπογραφική αποτύπωση των ακινήτων με ΑΒΚ 773 και 828, προκύπτει η παρακάτω εξέλιξη στα εμβαδά τους: - Η ΚΕΔ παραχώρησε κατά χρήση στη ΓΓΑ το 1995 τα ως άνω ακίνητα συνολικού εμβαδού 89.061 τ.μ. (Το ΑΒΚ 773 είχε εμβαδόν 58.500 τ.μ.) - Μετά τις απαλλοτριώσεις για διανοίξεις δρόμων, τα ως άνω ακίνητα περιορίσθηκαν στα 76.593,55 τ.μ. (Τοπογραφικό Διάγραμμα ΓΓΑ, κλ. 1:500 του 2009). - Με την τελευταία Τοπογραφική αποτύπωση (2014) τα ως άνω ακίνητα έχουν συνολικό εμβαδόν 76.151,79 τ.μ. Το ΑΒΚ 828 έχει εμβαδόν 24.135,83 τ.μ. Το ΑΒΚ 773 έχει εμβαδόν 52.015,96 τ.μ. με Βόρειο τμήμα εμβαδού 35.227,83 τ.μ. και νότιο τμήμα εμβαδού 16.788,13 τ.μ. - Αμφότερα τα παραπάνω ακίνητα (ΑΒΚ 773 και ΑΒΚ 828) έχουν καταχωρηθεί στο Κτηματολογικό Γραφείο Πατρών με τον ενιαίο αριθμό ΚΑΕΚ 061675386001/0/0, με δουλειοδόχο την Γενική Γραμματεία Αθλητισμού και με επιφάνεια 82.549 τ.μ. όπως τούτο προκύπτει από το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος με ημερομηνία 17.03.2014. Η ενιαία αυτή έκταση συνορεύει βόρεια με το ΚΑΕΚ 061675389002 (δρόμος), νότια με την οδό 1 Επισυνάπτεται σε σμίκρυνση στο Παράρτημα Γ -2-
Διοδώρου, ανατολικά με το ΚΑΕΚ 061675386002 και δυτικά με την οδό Πανεπιστημίου (Παλαιά Εθνική Οδός). Απαιτείται διόρθωση των Κτηματολογικών στοιχείων, με βάση τα τελευταία Τοπογραφικά Διαγράμματα. 1.4. Προγραμματιζόμενα ή εν εξελίξει έργα υποδομής Η ευρύτερη περιοχή χαρακτηρίζεται από σημαντικά υπερτοπικής σημασίας έργα που είτε έχουν ήδη περατωθεί («Γέφυρα», Περιμετρική Πατρών, κλπ) είτε τελούν υπό περάτωση («Ιονία Οδός», έργα ΟΛΠ, κλπ). 1.5. Προσβασιμότητα Το ακίνητο είναι άμεσα προσβάσιμο από τον κόμβο της βόρειας εισόδου στην Πάτρα από την Εθνική Οδού Κορίνθου-Πατρών και από την παλαιά Εθνική οδό Κορίνθου- Πατρών 1.6. Προσπελασιμότητα Η προσπέλαση στο ακίνητο ΑΒΚ 773 γίνεται από την Παλαιά Εθνική Οδό Κορίνθου- Πατρών που εφάπτεται στην δυτική πλευρά του και την οδό Διοδώρου από νότο. 2. ΤΕΧΝΙΚΗ ΥΠΟΔΟΜΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ 2.1. Κτιριακές εγκαταστάσεις Εντός του ακινήτου ΑΒΚ 773 κατασκευάστηκαν οι κτηριακές εγκαταστάσεις του Εθνικού Αθλητικού Κέντρου «Ολυμπιονίκης Δημ. Τόφαλος» (κλειστό Γήπεδο 5.000 θέσεων, προπονητήριο, γήπεδο 5Χ5) που καταλαμβάνουν σχεδόν τα 2/3 της επιφάνειας του, αφήνοντας ακάλυπτο το ανατολικό τμήμα του. 2.2. Δίκτυα-Λοιπή Τεχνική Υποδομή Το ακίνητο ΑΒΚ 773 διαθέτει εξυπηρετήσεις δικτύων κοινής ωφελείας. 3. ΕΥΡΥΤΕΡΗ ΠΕΡΙΟΧΗ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ 3.1. Εισαγωγή Ο Δήμος Πατρέων διοικητικά υπάγεται στην Περιφερειακή Ενότητα Αχαΐας της περιφέρειας Δυτικής Ελλάδας. Έδρα του Δήμου είναι η πόλη της Πάτρας από την ημέρα της σύστασης του το 1835 έως σήμερα. Ο νυν Δήμος Πατρέων συστάθηκε με το Πρόγραμμα Καλλικράτης την 1η Ιανουαρίου 2011 από την συνένωση των -3-
προϋπαρχόντων δήμων Πατρέων, Μεσσάτιδος, Παραλίας, Βραχναίικων και Ρίου με έδρα το Ρίο. Η έκταση του νέου Δήμου είναι 333.14 τ.χλμ και ο μόνιμος πληθυσμός του 214.580 κάτοικοι, σύμφωνα με την απογραφή του 2011. Αποτελεί τον 3ο μεγαλύτερο δήμο της Ελλάδας. Έδρα του δήμου είναι η Πάτρα. Ο δήμος αποτελείται από τις Δημοτικές κοινότητες Αγίου Βασιλείου, Βραχναίϊκων, Οβρυάς, Παραλίας, Ρίου, Σαραβαλίου, 1ο Δημοτικό Διαμέρισμα, 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα, 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα, 4ο Δημοτικό Διαμέρισμα και τις Τοπικές κοινότητες Ακταίου, Άνω Καστριτσίου, Αραχωβιτίκων, Αργυράς, Δρεπάνου, Θέας, Θεριανού, Καλλιθέας, Καμινίων, Κάτω Καστριτσίου, Κρυσταλλόβρυσης, Μονοδενδρίου, Μιντιλογλίου, Μοίρα, Πετρωτού, Πιτίτσης, Πλατανίου, Ροιτίκων, Σελλών, Σουλίου, Τσουκαλαίϊκων και Κρήνης. Πίνακας 1: Εξέλιξη Πληθυσμού Δήμου Πατρέων 2001 2011 Μεταβολή 2001-2011 Δήμος Πατρέων 171.616 214.580 25,03% Στον επόμενο χάρτη φαίνονται οι νέοι «Καλλικρατικοί» δήμοι της Περιφερειακής Ενότητας Αχαΐας 3.2. Θέση -4-
Τα ακίνητα εντάσσονται στο πολεοδομικό συγκρότημα Πάτρας και ευρίσκονται στο βόρειο τμήμα του, στην περιοχή Προάστειο. 3.3. Εμπορικότητα Θέσης Η θέση του ακινήτου επάνω στη διασταύρωση δύο αξόνων κυκλοφορίας υπερτοπικής σημασίας με άμεση προσπέλαση, σε συνδυασμό με την επιφάνεια τους, τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης και τις δυνατότητες βελτιστοποίησης τους μέσα από τις διατάξεις του Ν.3986/2011, προσφέρει ιδανικές δυνατότητες εμπορικής εκμετάλλευσης του. 4. ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ/ΔΕΣΜΕΥΣΕΙΣ 4.1. Υπό εκπόνηση ευρύτερες πολεοδομικές ρυθμίσεις Για την περιφέρεια Δυτικής Ελλάδας έχει εγκριθεί Περιφερειακό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης με την Απόφαση υπό 25297/25.6.2003 (ΦΕΚ Β 1470) του ΥΠΕΧΩΔΕ. Ο ρόλος της Πάτρας αναβαθμίζεται στην περιφέρεια, με τα μεγάλα συγκοινωνιακά έργα και υπερτοπικής σημασίας λειτουργίες που συγκεντρώνει. Δεν υπάρχει εγκεκριμένο ρυθμιστικό σχέδιο για την Πάτρα. Με την 20766/17.5.2006 απόφαση του Υπουργού ΠΕΧΩΔΕ (ΦΕΚ Δ 496) καθορίστηκαν ως κατ αρχήν όρια του ρυθμιστικού σχεδίου τα διοικητικά όρια των Δήμων Πατρέων, Ρίου, Μεσσάτιδος, Βραχναίϊκων, Παραλίας, Αντιρρίου και Ναυπάκτου. Σχετική μελέτη που ανατέθηκε δεν θεσμοθετήθηκε, ήδη δε προωθούνται διαδικασίες αναθεώρησης του πλαισίου εκπόνησης και έγκρισης τέτοιων σχεδίων. 4.2. Πολεοδομικές ρυθμίσεις Το πρώτο γενικό πολεοδομικό σχέδιο της Πάτρας εκπονήθηκε με τις διατάξεις του Ν.1337/1983, εγκρίθηκε με την 59433/2550/1986 απόφαση ΥΠΕΧΩΔΕ (ΦΕΚ Δ 1061) και καλύπτει τα διοικητικά όρια του Δήμου Πατρέων και των κοινοτήτων Αγ. Γεωργίου Ρίου Παραλίας και Δεμενίκων. Η τελευταία τροποποίηση του ΓΠΣ Πατρών εγκρίθηκε με την απόφαση 5509/103135/23.11.2011 του Γ.Γ. Αποκεντρωμένης Διοίκησης Πελοποννήσου, Δυτικής Ελλάδας και Ιονίου (ΦΕΚ ΑΑΠ 358), σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν.2508/1997 και καλύπτει τα διοικητικά όρια της νέας Δημοτικής Ενότητας Πάτρας. Το υπόψη ακίνητο ΑΒΚ 773 εμπίπτει στα όρια του ΓΠΣ, και ειδικότερα, στα όρια της Ζώνης Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (ΖΕΑ) 5, πλησίον του Ανισόπεδου Κόμβου Κ2. -5-
Απόσπασμα από τον Χάρτη Π.3β «Χρήσεις γης-θεσμικό πλαίσιο» του ΓΠΣ Πάτρας (ΦΕΚ 358/2011 ΑΑΠ) Η ΖΕΑ.5 καθορίστηκε στο πλαίσιο ρύθμισης της ανάπτυξης λόγω των απαιτήσεων των κυκλοφοριακών παρεμβάσεων μεγάλης κλίμακας που θα προκύψουν από τη λειτουργία της Ιονίας Οδού και την αναβάθμιση της ΠΑΘΕ, συμπεριλαμβανομένης της Ζεύξης Ρίου Αντίρριου και της Μεγάλης Περιμετρικής της Πάτρας, η οποία προκάλεσε αναδιάρθρωση των παραγωγικών δραστηριοτήτων, με προσέλκυση νέων κλάδων κατά μήκος του άξονα (βιομηχανικών επιχειρήσεων, διαμετακομιστικού εμπορίου, συνδυασμένων μεταφορών, παραγωγικών υπηρεσιών, τουρισμού) και ενίσχυση υπηρεσιών νέου τύπου (κέντρα διαμετακόμισης, κέντρα εμπορίου - αναψυχής, εκθεσιακοί χώροι κ.λπ.), εκτός των αστικών περιοχών, με περαιτέρω χωροταξικές επιπτώσεις από τη μεταφορά σημαντικού μέρους δραστηριοτήτων υπερτοπικής εμβέλειας στην περιφέρεια της πόλης των Πατρών. Ειδικότερα, η Ζώνη Ελεγχόμενης Ανάπτυξης 5 περιλαμβάνει την περιοχή νότια του κόμβου Κ2 της Μεγάλης Περιμετρικής οδού (Ευρείας Παράκαμψης της Πάτρας), έκτασης 14 εκταρίων η οποία προβλέπεται να λειτουργήσει ως οργανωμένος υποδοχέας δραστηριοτήτων αθλητισμού. Προσδιορίζεται γραφικά στο χάρτη Π.2. Στα μη δασικού χαρακτήρα γήπεδα που βρίσκονται εντός της ζώνης αυτής, επιτρέπονται οι ακόλουθες ειδικές χρήσεις και δραστηριότητες: - Αναψυκτήρια. - Αθλητικές εγκαταστάσεις. - Πολιτιστικά κτίρια και εν γένει πολιτιστικές εγκαταστάσεις. - Χώροι συνάθροισης κοινού. - Κτίρια πρόνοιας. - Γήπεδα και κτίρια στάθμευσης. Επίσης, καθορίζονται οι ακόλουθοι γενικοί όροι και περιορισμοί δόμησης: - Απαγορεύεται η δόμηση σε περιοχή ακτίνας 50 μέτρων από τα όρια του κόμβου της Μεγάλης Περιμετρικής οδού - Συντελεστής Δόμησης 0,4 - Εφαρμόζονται οι περιορισμοί ελάχιστων αποστάσεων δόμησης των γηπέδων με πρόσωπο προς το εθνικό, επαρχιακό και τοπικό οδικό δίκτυο πρώτης προτεραιότητας. - Θεσπίζεται κατώτατο όριο κατάτμησης και αρτιότητας 8 στρ. Διατηρείται η παρέκκλιση των 4 στρ. -6-
- Παύουν να έχουν ισχύ οι λοιπές παρεκκλίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση που προβλέπονται από το από 24.5.1985 π.δ/γμα (ΦΕΚ 270Δ'). Σύμφωνα με τον χάρτη που συνοδεύει το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο Πάτρας), όλα τα εξεταζόμενα ακίνητα θεωρούνται ότι ευρίσκονται εκτός του εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως Πατρών. Επισημαίνεται ότι, (ενδεχομένως εκ παραδρομής), δεν λήφθηκε υπόψη ότι για την έκταση των ΑΒΚ 773 και ΑΒΚ 828 που παραχωρήθηκε στην ΓΓΑ το 1995, έχει εγκριθεί τοπικό ρυμοτομικό σχέδιο κατά το άρθρο 26 του Ν.1337/1983 με την απόφαση 66752/2190/ 3.4.1996 του Υπουργού ΠΕΧΩΔΕ (ΦΕΚ 615Δ). Με την εν λόγω απόφαση τόσο στο ακίνητο ΑΒΚ 773 όσο και στο ΑΒΚ 828 καθορίστηκε η χρήση αθλητικών εγκαταστάσεων με τους εξής όρους και περιορισμούς δόμησης: - μέγιστο ποσοστό κάλυψης 15% της επιφάνειας του χώρου - συντελεστής δόμησης 0,4 - μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των ανεγερθησόμενων κτιρίων 19 μ. - ελάχιστη απόσταση των ανεγερθησόμενων κτιρίων από τα όρια του γηπέδου 10 μ. 4.3. Δεσμεύσεις Δεν διαπιστώθηκε ύπαρξη αρχαιολογικών ευρημάτων στο ακίνητο. Δεν προέκυψαν στοιχεία για έκδοση πράξεων δασικού χαρακτηρισμού κατά το άρθρο 14 του Ν.998/1979. Το ακίνητο δεν εμπίπτει σε ζώνες του Δικτύου Νατούρα. Δεν βρέθηκαν στοιχεία σχετικά με την οριοθέτηση του χειμάρρου Χαράδρου. Το γεγονός ότι αυτός έχει διευθετηθεί στο πλαίσιο κατασκευής της Ευρείας Παρακαμπτηρίου Πάτρας, επιβεβαιώνει ότι πρέπει να έχουν εκπονηθεί και εγκριθεί οι αναγκαίες υδραυλικές μελέτες 4.4. Καταπατήσεις εντός της έκτασης Σύμφωνα με την Νομική Έκθεση, δεν διαπιστώθηκαν καταπατήσεις εντός των ακινήτων. 5. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ Ο σκοπός του τοπικού ρυμοτομικού σχεδίου, δεν έχει εκπληρωθεί στο σύνολο της παραχωρηθείσας στην ΓΓΑ έκταση, δηλαδή καθόλου στο 828 και σε τμήματα στο 773. Η εγγύτητα του ΑΒΚ 773, στην Εθνική Οδό Κορίνθου-Πάτρας και της Ιόνιας οδού και μάλιστα δίπλα στον ανισόπεδο κυκλοφοριακό κόμβο Κ2 της βόρειας εισόδου στην Πάτρα, σε συνδυασμό με το ισχύον ΓΠΣ Πάτρας και το Τοπικό Ρυμοτομικό Σχέδιο, προσφέρει προοπτικές ανάπτυξης του και ιδιαίτερα του νοτίου τμήματός του, έκτασης περίπου 16 στρ. -7-
Το βόρειο τμήμα όπου και το κεντρικό Κλειστό Γυμναστήριο της Πάτρας Δ. Τόφαλος, προτείνεται να παραμείνει ως ΕΑΚ στην διαχείριση της ΓΓΑ, όπου είναι και παραχωρημένη η έκταση. Τα όμορα ή/και γειτονικά ΑΒΚ 828, 885 Α και 785, θα μπορούσαν ενδεχομένως είτε να αξιοποιηθούν μέσω μελέτης ΕΣΧΑΔΑ είτε να εκποιηθούν ανεξάρτητα ή και στο σύνολο. Όπως επισημαίνεται και στη Νομική Έκθεση της 26.3.2014, για την αξιοποίηση τμήματος του ακινήτου ΑΒΚ 773, θα πρέπει προηγουμένως να τροποποιηθεί εν μέρει η αρχική κατά χρήση παραχώρηση (28-1-1995) των ακινήτων ΑΒΚ 773 και 828 από την ΚΕΔ προς την Γ.Γ.Α. Για το τμήμα του ακινήτου ΑΒΚ 773 που θα παραμείνει παραχωρημένο στην ΓΓΑ, θα πρέπει να εξετασθεί η άρση της μεταβίβασής τους στο ΤΑΙΠΕΔ. 6. ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΕΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ 6.1. Προτάσεις εναλλακτικές και επιλογή σεναρίου Ο χώρος του ΑΒΚ 773 ήδη καταλαμβάνεται στο βόρειο τμήμα του από τις αθλητικές εγκαταστάσεις του κλειστού γυμναστηρίου της ΓΓΑ, στην οποία και είναι παραχωρημένο κατά χρήση. Στο υπόλοιπο προς νότο τμήμα του ακινήτου επιφάνειας 16 στρεμ. περίπου, έχει κατασκευαστεί προπονητήριο το οποίο κατά την αυτοψία βρέθηκε κλειστό, διότι παρουσιάζει προβλήματα στατικής επάρκειας και επικινδυνότητας. Υπάρχει επίσης ένα γήπεδο ποδοσφαίρου 5Χ5 (βλ. φωτ. 1, 2, 3). Υπό τις παρούσες συνθήκες, προτείνεται το βόρειο τμήμα του ΑΒΚ 773 (Κλειστό Γυμναστήριο) να παραμείνει στη χρήση της ΓΓΑ. Για το νότιο τμήμα του ΑΒΚ 773, το οποίο τόσο από πλευράς επιφάνειας όσο και εγγύτητας πρόσβασης στο εθνικό οδικό δίκτυο και στον πολεοδομημένο ιστό της Πάτρας, προσφέρεται για την ανάπτυξη των χρήσεων που προβλέπει το ισχύον ΓΠΣ Πάτρας, ήτοι: Αναψυκτήρια, Αθλητικές εγκαταστάσεις, Πολιτιστικά κτίρια και εν γένει πολιτιστικές εγκαταστάσεις, Χώροι συνάθροισης κοινού, Κτίρια πρόνοιας, Γήπεδα και κτίρια στάθμευσης, προτείνεται να εκποιηθεί. 6.2. Τυχόν αποτελέσματα Market Sounding Η κομβική θέση του ακινήτου όπως και οι ήδη διατυπωθείσες χωροταξικέςπολεοδομικές κατευθύνσεις και προβλέψεις για την ΖΕΑ 5 (ίδε Κεφάλαιο 4.2), καθιστούν το νότιο τμήμα του ακινήτου ΑΒΚ 773 αξιοποιήσιμο και μάλιστα ικανό και κατάλληλο για την χωροθέτηση λειτουργιών και χρήσεων που αναφέρθηκαν παραπάνω. Αποθέματα δημοσίων εκτάσεων (όπως αυτού της παρούσας Έκθεσης) μπορούν αναμφίβολα να φιλοξενήσουν σημαντικές επενδυτικές πρωτοβουλίες. Με το νόημα αυτό, η εμπορικότητα του ακινήτου αυτού είναι δεδομένη και ώριμη. 6.3. Ενέργειες ωρίμανσης.ανάκληση της παραχώρησης της ΚΕΔ προς την ΓΓΑ για το τμήμα που προτείνεται να εκποιηθεί (νότιο τμήμα). -8-
7. ΠΑΡΑΡΤΗΜΑΤΑ ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α: Φωτογραφική αποτύπωση Θέσεις λήψης φωτογραφιών -9-
Φωτ. 1 Φωτ. 2-10-
Φωτ. 3-11-
ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Β: Έγγραφα 1. Νομική έκθεση ακινήτου με ΑΒΚ 773 : Προάστειο Χάραδρος 2. Φύλλο καταγραφής ακινήτου ΑΒΚ 773 της ΚΕΔ με ημερομηνία καταγραφής 12/12/2000 και τελευταία ενημέρωση 15/6/2004 3. Γενικό Βιβλίο καταγραφής ακινήτου ΑΒΚ 773 της Οικονομικής Εφορίας την 29/8/1970 4. ΦΕΚ 615Δ/14-6-1996 «Έγκριση τοπικού ρυμοτομικού σχεδίου στην εκτός σχεδίου περιοχή του Δήμου Πατρέων (Ν. Αχαΐας) για τον καθορισμό χώρου αθλητικών εγκαταστάσεων και καθορισμός όρων και περιορισμών δόμησης αυτού 5. Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος ακινήτου ΑΒΚ 773 6. Ιδιωτικό Συμφωνητικό μισθώσεως της 3/5/1999 ακινήτου στην περιοχή Μποζαίτικα 7. Το από 5/1/1996, Αρ. πρωτ. 1139934/9064/Α0010 έγγραφο του Υπουργείου Οικονομικών προς την Κτηματική Υπηρεσία Αχαΐας 8. Το από 2/1996, Αρ. πρωτ. 1839 έγγραφο της Γ.Γ.Α. προς την ΚΕΔ 9. Το από 28/11/1995 Παραχωρητήριο χρήσης δημοσίων ακινήτων ΑΒΚ 773 & 828 της ΚΕΔ προς την Γ.Γ.Α. 10. Η από 13/11/1995, Αρ. πρωτ. 1171/Φ.313492 εισήγηση προς το Δ.Σ. της ΚΕΔ για παραχώρηση της χρήσης των Β.Κ. 773 και 828 δημοσίων ακινήτων, Κ.Υ. Αχαΐας 11. Η από 26/10/1995, Αρ. πρωτ. 6724/Φ.313492 εισήγηση προς το Δ.Σ. της ΚΕΔ για παραχώρηση της χρήσης των Β.Κ. 773 και 828 δημοσίων ακινήτων, Κ.Υ. Αχαΐας 12. Το από 4/8/1994 έγγραφο του Γενικού Επιτελείου Στρατού για την αποδέσμευση έκτασης Στρ/δο «ΠΑΝΑΓΟΥ» Πατρών. 13. Το από 1/4/1994, Αρ. πρωτ. ΠΑΤ/121/Φ31/297 έγγραφο της ΚΕΔ προς την Γ.Γ.Α 14. Το από 28/11/1995, Αρ. πρωτ. 8831/7604/Φ.313492 έγγραφο της ΚΕΔ προς τη Γ.Γ.Α. 15. Το από 23/5/1995, αρ. πρωτ. ΠΑΤ/255/Φ313492/297 έγγραφο της ΚΕΔ Πατρών προς την ΚΕΔ 16. Νομική έκθεση ακινήτου με ΑΒΚ 885 Α : Μποζαίτικα 17. Φύλλο καταγραφής ακινήτου ΑΒΚ 885 Α της ΚΕΔ με ημερομηνία καταγραφής 1/5/1983 και τελευταία ενημέρωση 3/6/2004-12-
ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Γ: Τοπογραφικά Σχέδια Ι) Τοπογραφικό Διάγραμμα σε κλ. 1:1000 δημοσίων ακινήτων ΑΒΚ 773 & 828 της Γ.Γ.Α -13-
ΙΙ) Τοπογραφικό Διάγραμμα Α.01 (ΔΕΚ 2014) σε κλ. 1:500 δημοσίου ακινήτου ΑΒΚ 773 του ΤΑΙΠΕΔ -14-
ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Δ: Μετεωρολογικά Στοιχεία Πάτρα: Γ. Μήκος (Lon) 21ο44'0" / Γ.Πλάτος (Lat) 38ο15'0"/ Ύψος 1μ. ΑΠΟΛΥΤΗ ΜΕΓ. ΘΕΡΜ.: 41,3oC / ΑΠΟΛΥΤΗ ΕΛΑΧ. ΘΕΡΜ.: -4,5oC ΠΕΡΙΟΔΟΣ ΔΕΔΟΜΕΝΩΝ: 1955-1997 1 ο Εξάμηνο ΙΑΝ ΦΕΒ ΜΑΡ ΑΠΡ ΜΑΙ ΙΟΥΝ Ελάχιστη Μηνιαία Θερμοκρασία Θερμοκρασία Μέγιστη Μηνιαία Θερμοκρασία 6.1 6.4 7.7 10.2 13.9 17.4 10.0 10.6 12.5 15.6 20.1 24.1 14.5 15.0 16.8 19.7 24.2 28.0 2 ο Εξάμηνο ΙΟΥΛ ΑΥΓ ΣΕΠ ΟΚΤ ΝΟΕ ΔΕΚ Ελάχιστη Μηνιαία Θερμοκρασία Θερμοκρασία Μέγιστη Μηνιαία Θερμοκρασία 19.4 19.6 17.2 13.8 10.3 7.6 26.4 26.7 23.5 19.0 14.5 11.4 30.1 30.9 28.2 24.1 19.5 16.1-15-
1 ο Εξάμηνο ΙΑΝ ΦΕΒ ΜΑΡ ΑΠΡ ΜΑΙ ΙΟΥΝ Υγρασία 69.1 67.4 67.1 66.4 64.5 61.9 2 ο Εξάμηνο ΙΟΥΛ ΑΥΓ ΣΕΠ ΟΚΤ ΝΟΕ ΔΕΚ Υγρασία 59.8 59.3 63.0 66.9 70.9 71.2 1 ο Εξάμηνο ΙΑΝ ΦΕΒ ΜΑΡ ΑΠΡ ΜΑΙ ΙΟΥΝ Βροχόπτωση Συνολικές Μέρες Βροχής 89.1 81.7 63.3 47.8 28.9 7.5 12.0 10.6 9.9 8.4 5.3 2.2 2 ο Εξάμηνο ΙΟΥΛ ΑΥΓ ΣΕΠ ΟΚΤ ΝΟΕ ΔΕΚ Βροχόπτωση Συνολικές Μέρες Βροχής 4.6 5.2 28.3 72.2 99.9 99.9 1.0 1.0 3.6 7.8 11.0 13.2-16-
1 ο Εξάμηνο ΙΑΝ ΦΕΒ ΜΑΡ ΑΠΡ ΜΑΙ ΙΟΥΝ Διεύθυνση Ανέμων Ένταση Ανέμων ΒΑ ΒΑ ΒΑ ΝΔ ΝΔ ΝΔ 4.8 5.0 5.1 5.1 4.4 4.5 2 ο Εξάμηνο ΙΟΥΛ ΑΥΓ ΣΕΠ ΟΚΤ ΝΟΕ ΔΕΚ Διεύθυνση Ανέμων Ένταση Ανέμων ΝΔ ΝΔ ΝΔ ΒΑ ΒΑ ΒΑ 4.4 4.3 4.3 4.1 4.4 4.6-17-