ΚΕΦΑΛΑΙΟ 5 ΑΡΤΙΟΤΗΤΑ ΟΙΚΟΠΕ ΩΝ ΚΑΤΑΤΜΗΣΕΙΣ

Transcript

1 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 5 ΑΡΤΙΟΤΗΤΑ ΟΙΚΟΠΕ ΩΝ ΚΑΤΑΤΜΗΣΕΙΣ 1. Γενικές νοµικές έννοιες Κατά τη σύνταξη των πράξεων εφαρµογής, ερχόµαστε σε επαφή µε θέµατα κυριότητας. Χωρίς να θεωρηθεί ότι «µπαίνουµε σε ξένα χωράφια» είναι αναγκαίο να µπορεί χειρίζεται αυτά ο κάθε εµπλεκόµενος, γιατί άπτονται απευθείας µε τις δραστηριότητες του. Παραθέτονται µερικές από τις διατάξεις του εµπράγµατου και του κληρονοµικού δικαίου, µε αναφορά και στο σχετικό άρθρο του Αστικού Κώδικα, µε παράλληλη ανάπτυξη, στοιχειωδών παραδειγµάτων, που θα συµβάλουν στην επίλυση και διευκρίνιση εµφανιζοµένων αποριών. Α. ΤΑ ΠΡΑΓΜΑΤΑ 1. Ακίνητα πράγµατα είναι το έδαφος και τα συστατικά αυτού µέρη (π.χ. οικοδοµήµατα, δένδρα, υπόγεια ύδατα, πηγές). Κινητά όλα τα άλλα (αρθ. 948). 2. Πράγµατα εκτός συναλλαγής είναι αυτά που είναι κοινά σε όλους, αυτά που είναι σε κοινή χρήση και αυτά που προορίζονται για εξυπηρέτηση δηµοσίων, δηµοτικών, κοινοτικών και θρησκευτικών σκοπών (αρθ. 966). 3. Κοινής χρήσεως (κοινόχρηστα) πράγµατα είναι τα ελεύθερα και συνεχώς ρέοντα νερά, οι δρόµοι, οι πλατείες, οι αιγιαλοί, τα λιµάνια και οι όρµοι, οι όχθες πλεύσιµων ποταµών, οι µεγάλες λίµνες και οι όχθες τους (αρθ. 967). 4. Τα κοινόχρηστα πράγµατα, εφόσον δεν ανήκουν σε δήµο ή κοινότητα ή δεν ορίζει αλλιώς ο Νόµος (όπως π.χ. ο νόµος του αναδασµού που τα έργα τα καταχωρεί στους Τ.Ο.Ε.Β.) ανήκουν στο ηµόσιο (αρθ. 968). 5. Τα εκτός συναλλαγής πράγµατα, αποβάλλουν αυτή τους την ιδιότητα από τότε που έπαυσε ο προορισµός τους για κοινή χρήση ή για δηµόσιο, δηµοτικό κοινοτικό και θρησκευτικό σκοπό (αρθ. 971). 6. Τα αδέσποτα ακίνητα και περιουσίες αυτών που πεθαίνουν χωρίς κληρονόµο ανήκουν στο ηµόσιο (αρθ. 972). Β. ΝΟΜΗ 1. Νοµέας ενός πράγµατος είναι αυτός που απέκτησε τη φυσική εξουσία σ' αυτό (κατοχή) µε διάνοια κυρίου (αρθ. 974). 2. Νοµή σε πράγµα που βρίσκεται στη νοµή άλλου αποκτάται όταν αυτός την παραδώσει µε τη βούληση του. (αρθ. 976). 3. Η νοµή χάνεται όταν παύσει η φυσική εξουσία στο πράγµα (αρθ. 981). 4. Η νοµή µεταβιβάζεται στους κληρονόµους του νοµέα (αρθ. 983). 5. Ο νοµέας έχει δικαίωµα να αποκρούσει µε τη βία κάθε διατάραξη ή απειλούµενη αποβολή του από τη νοµή. Ο νοµέας ακινήτου από τον οποίο αφαιρέθηκε αυτό παράνοµα, δικαιούται αµέσως µετά την αποβολή να το αναλάβει µε τη βία (αρθ. 985). 6. Ο ενοικιαστής ενός ακινήτου δεν είναι ο νοµέας του. Νοµέας είναι αυτός που εισπράττει (για τον εαυτό του) τα ενοίκια. 61

2 Γ. ΚΥΡΙΟΤΗΤΑ 1. Ο κύριος πράγµατος µπορεί εφόσον δεν προσκρούει στο νόµο ή σε δικαιώµατα τρίτων, να το διαθέτει όπως θέλει και να αποκλείει σ' αυτό κάθε ενέργεια άλλου (αρθ. 1000). 2. Εάν ένα ακίνητο δεν έχει προσπέλαση σε δρόµο, µπορεί να ανοιχθεί τέτοια µετά από δικαστική απόφαση και καταβολή της αξίας του εδάφους που θα καταλάβει (αρθ. 1012, 1013, 1014, 1015, 1016, 1017). 3. Ο κύριος ακινήτου µπορεί να απαιτήσει από τον κύριο γειτονικού κτήµατος την κατασκευή µε κοινή δαπάνη σταθερών ορόσηµων ή αποκατάσταση των µετακινηθέντων ή φθαρέντων (αρθ. 1019). 4. Όταν υπάρχει αµφισβήτηση στα όρια δύο ακινήτων τότε χωρεί κανονισµός τους από το ικαστήριο. Αν είναι ανέφικτη η εξακρίβωση τους, τότε ο προσδιορισµός γίνεται µε την υφιστάµενη κατάσταση νοµής. Εάν και αυτή δεν µπορεί να εξακριβωθεί τότε η αµφισβητούµενη έκταση κατανέµεται εξίσου στα δύο ακίνητα (αρθ. 1020). 5. Τα χαµηλότερα αγροτικά ακίνητα δέχονται τα φυσικώς και χωρίς τεχνικό έργο καταρρέοντα ύδατα των υπερκειµένων ακινήτων. Απαγορεύεται η κατασκευή τεχνικών έργων που παρακωλύουν τη φυσική ροή τους (αρθ. 1024). 6. Τα νερά της στέγης ενός σπιτιού πρέπει να πέφτουν στο δικό του οικόπεδο (αρθ. 1026). 7. Η µεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου γίνεται ύστερα από συµφωνία µε συµβολαιογραφικό έγγραφο (συµβόλαιο) που πρέπει να µεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο (αρθ. 1033). 8. Κύριος ακινήτου γίνεται κανείς και µε τακτική χρησικτησία, όταν έχει τη νοµή του δέκα χρόνια µε καλή πίστη, διάνοια κυρίων και έχει νόµιµο τίτλο (ή νοµιζόµενο τίτλο) µεταγραµµένο (άρθρα 1041, 1042, 1043, 1044). 9. Επίσης γίνεται κύριος µε έκτακτη χρησικτησία όποιος έχει µε διάνοια κυρίου τη νοµή ακινήτου επί µια εικοσαετία (αρθ. 1045). 10. Τα εκτός συναλλαγής πράγµατα δεν επιδέχονται χρησικτησία (αρθ. 1054). 11. Εάν νοµέας ακινήτου δεν αποδίδει αυτό στον κύριο του (όταν είναι άλλος), τότε ο τελευταίος µπορεί να το πάρει µόνο µετά από δικαστική απόφαση (αρθ. 1094). 12. Καθένας από τους συγκυρίους ακινήτου µπορεί να ασκεί απέναντι σε τρίτους για ολόκληρο το ακίνητο όλες τις αξιώσεις της κυριότητας. Έτσι π.χ. ένας από τους συγκληρονόµους µπορεί να υποβάλει αίτηση στην Επιτροπή Αναδασµού, χωρίς να είναι υποχρεωτικό να την υπογράψουν όλοι (αρθ. 1116).. ΟΥΛΕΙΕΣ 1. Σε κάθε ακίνητο µπορεί να αποκτήσει εµπράγµατο δικαίωµα ο εκάστοτε κύριος άλλου ακινήτου και να ωφελείται απ' αυτό (πραγµατική δουλεία) (αρθ. 1118). 2. εσπόζον είναι το ακίνητο που ωφελείται από τη δουλεία και δουλεύον αυτό που έχει το βάρος της δουλείας. 3. Οι κυριότερες πραγµατικές δουλείες είναι : η δουλεία οδού, η δουλεία διοχέτευσης ή αποχέτευσης ή άντλησης νερού, η δουλεία ποτίσµατος, η δουλεία βοσκής ή ξύλευσης, η δουλεία εκποµπής στο δουλεύον του νερού της στέγης του δεσπόζοντος, η δουλεία εξώστου ή προστέγου στην περιοχή του δουλεύοντας, η δουλεία υπονόµου, η δουλεία να µην υψώσει κτίσµα ή να εµποδίσει τη θέα στο δεσπόζον (αρθ. 1165). 62

3 4. Οι πραγµατικές δουλείες συνιστώνται µε δικαιοπραξία ή µε χρησικτησία (αρθ. 1121). Η επιτροπή αναδασµού έχει δικαίωµα να καταργεί, να διαρρυθµίζει και να συστήνει δουλείες. 5. Η προσωπική δουλεία της επικαρπίας είναι το εµπράγµατο δικαίωµα του επικαρπωτή για πλήρη χρήση και κάρπωση ενός πράγµατος που ανήκει σε άλλο (αρθ. 1142). 6. Η επικαρπία συνιστάται µε δικαιοπραξία ή µε χρησικτησία (αρθ. 1143). 7. Εφόσον δεν ορίσθηκε διαφορετικά κατά τη σύσταση της επικαρπίας, αυτή αποσβένεται µε το θάνατο του επικαρπωτή (αρθ. 1167). Ε. ΜΕΤΑΓΡΑΦΗ 1. Είναι υποχρεωτικό να µεταγράφονται στο υποθηκοφυλακείο της περιοχής του ακινήτου α) οι εν ζωή δικαιοπραξίες (στις οποίες περιλαµβάνονται και οι δωρεές αιτία θανάτου) µε τις οποίες συνιστάται, µετατίθεται, καταργείται εµπράγµατο δικαίωµα στο ακίνητο, β) Οι επιδικάσεις ή οι προσκυρώσεις και κατακυρώσεις κυριότητας που έγιναν από Αρχή, γ) οι εκθέσεις για δικαστική διανοµή ακινήτου, δ) Οι τελεσίδικες δικαστικές αποφάσεις που περιέχουν καταδίκη να δηλωθεί βούληση για δικαιοπραξία σε ακίνητο και ε) Κάθε αποδοχή κληρονοµιάς ή κληροδοσίας (αρθ. 1192, 1193). 2. Η µεταγραφή γίνεται µε περιληπτική καταχώρηση (κατά χρονολογική σειρά προσαγωγής) της µεταγραπτέας πράξεως στα βιβλία µεταγραφών (αρθ. 1194). 3. Χωρίς τη µεταγραφή δεν επέρχεται η µεταβίβαση της κυριότητας κ.τ.λ. του ακινήτου (αρθ. 1198). ΣΤ. ΥΠΟΘΗΚΗ 1. Σε ξένο ακίνητο µπορεί να συσταθεί εµπράγµατο δικαίωµα υποθήκης για να εξασφαλισθεί δικαίωµα να ικανοποιηθεί προνοµιακά ένας δανειστής από το ακίνητο (αρθ. 1257). 2. Υποθήκη µπορεί να συσταθεί µόνο σε ακίνητα που µπορούν να εκποιηθούν (αρθ. 1259). 3. Για να συσταθεί υποθήκη χρειάζεται τίτλος που να χορηγεί το δικαίωµα της υποθήκης και εγγραφή του στα βιβλία υποθηκών (αρθ. 1260). 4. Τίτλοι που χορηγούν δικαίωµα για απόκτηση υποθήκης είναι ο Νόµος, η δικαστική απόφαση και η ιδιωτική βούληση (αρθ. 1261). 5. Προσηµείωση είναι το δικαίωµα προτίµησης για απόκτηση υποθήκης. Η εγγραφή της γίνεται µόνο κατόπιν δικαστικής αποφάσεως και σηµειώνεται όπως και οι υποθήκες. Όταν τελεσιδικήσει θετικά η απαίτηση ή προσηµείωση µεταβάλλεται σε υποθήκη (αρθ. 1274,1276,1277). Ζ. ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΕΣ Με το θάνατο προσώπου η περιουσία του µεταβαίνει στους κληρονόµους του που µπορεί να καθορίζονται είτε µε διαθήκη είτε από το Νόµο (αρθρ. 1710). Η. ΙΑ ΟΧΗ ΜΕ ΙΑΘΗΚΕΣ 1. Οι διαθήκες είναι έγκυρες όταν έχουν δηµοσιευθεί στο Πρωτοδικείο και δεν έχουν προσβληθεί µέσα στο επιτρεπόµενο διάστηµα (αρθ. 1769,1771 κτλ.). Γ αυτό σε περιπτώσεις αµφισβητήσεων διαθηκών, τότε ζητούνται να προσκοµι- 63

4 σθούν πιστοποιητικό του πρωτοδικείου ότι δηµοσιεύθηκε η διαθήκη και δεν προσβλήθηκε µε αγωγή ακύρωσης της. 2. Όταν µε µια διαθήκη καταλείπεται τµήµα µόνο της ιδιοκτησίας, τότε για το υπόλοιπο ισχύει η «εξ αδιαθέτου διαδοχή» (αρθ. 1801). 3. Όταν σε µια διαθήκη αναφέρονται για κάθε κληρονόµο ποσοστό και το άθροισµα τους υπερβαίνει τη µονάδα, τότε γίνεται σε όλους αναλογική µείωση (αρθ. 1803). 4. Εάν σε µια διαθήκη αναφέρονται έτσι οι κληρονόµοι, ώστε να αποκλείεται η εξ αδιαθέτου διαδοχή και κάποιος απ' αυτούς εκπέσει πριν από την επαγωγή σ' αυτόν των κληρονοµουµένων (π.χ. πεθάνει πριν από το διαθέτη χωρίς κληρονόµους) τότε το µερίδιο του µοιράζεται αναλογικά στους άλλους. Εάν περιέχει η διαθήκη τµήµα εξ αδιαθέτου διαδοχής τότε το µερίδιο του πηγαίνει εκεί (αρθ. 1807). 5. Στα κληροτεµάχια δεν µπορεί µε τη διαθήκη να γίνει κατάτµηση. Εάν αναφέρονται συγκεκριµένα τµήµατα τότε βγάζουµε το ποσοστό που αντιπροσωπεύουν και ανάλογα κάνουµε τη χρέωση. Οι διαθήκες αυτές όταν έχουν κατάτµηση µπορούν να ακυρωθούν αλλά αυτό είναι θέµα των κληρονόµων και όχι της Επιτροπής Αναδασµού. Επίσης η Επ. Αν. και εφόσον οι κληρονόµοι έχουν και άλλη ιδιοκτησία, µπορεί να µεταφέρει στη µερίδα τους το κληρονοµούµενο µε τη διαθήκη τµήµα κληροτεµαχίου. Θ. ΕΞ Α ΙΑΘΕΤΟΥ ΙΑ ΟΧΗ (όταν δηλαδή δεν υπάρχει διαθήκη) 1. Ο επιζών σύζυγος δικαιούται στην περίπτωση που υπάρχουν παιδιά ή απόγονοι τους το 1 /4 της κληρονοµιάς. Αν δεν υπάρχουν παιδιά δικαιούται το 112 πάντοτε αδιαίρετα (αρθ. 1820). 2. Γενικά κληρονόµοι εξ αδιαθέτου είναι οι κατιόντες του αποβιώσαντα (παιδιά, εγγόνια, δισέγγονα κ.τ.λ.). Ο πλησιέστερος απ' αυτούς αποκλείει τον επόµενο. ηλαδή αν ζει ένα παιδί του αποβιώσαντα τότε αυτό παίρνει το µερίδιο του και αποκλείονται τα παιδιά του (εγγόνια). Αν όµως το παιδί του αποβιώσαντα απεβίωσε και αυτό και υπάρχουν παιδιά του, τότε το µερίδιο του πεθαµένου παιδιού περιέρχεται στα παιδιά του (εγγόνια του αρχικού). Τα παιδιά πάντοτε κληρονοµούν σε ίσα µέρη («κατ' ισοµοιρίαν») (αρθ. 1813). Παράδειγµα: Αν ένας που πέθανε άφησε ζωντανούς σύζυγο και 4 παιδιά, τότε η σύζυγος θα λάβει το 1 /4 της περιουσίας και τα παιδιά σε ίσα µερίδα τα 3/4, δηλαδή καθένα θα πάρει το 1/4 των 3/4 δηλ. τα 3/16 αδιαίρετα και η µερίδα θα γίνει σύζυγος 4/16 και κάθε παιδί 3/16 αδιαίρετα. Εάν τώρα κάποιο από τα παιδιά είχε προαποβιώσει τότε δεν υπολογίζεται καθόλου. Αν όµως είχε παντρευτεί και κατέλειπε π.χ. σύζυγο και τρία παιδιά τότε η σύζυγος δεν κληρονοµεί τίποτε, ενώ τα παιδιά του κληρονοµούν το µερίδιο του εξ ίσου το καθένα (κληρονοµεί δηλαδή η ρίζα). Έτσι η µερίδα γίνεται: Σύζυγος αποβιώσαντα 4/16 Α' παιδί αποβιώσαντα 3/16 Β' παιδί αποβιώσαντα 3/16 Γ' παιδί αποβιώσαντα 3/16 α' εγγόνι αποβιώσαντα 1/16 β' εγγόνι αποβιώσαντα 1/16 64

5 γ' εγγόνι αποβιώσαντα 1/16 3. Όταν δεν υπάρχουν τέκνα τότε καλούνται στην κληρονοµιά µαζί οι γονείς του κληρονοµούµενου και τα αδέλφια του ή αν αυτά έχουν προαποβιώσει τα παιδιά τους κ.τ.λ. (δεύτερη τάξη κληρονόµων). Οι γονείς και τα αδέλφια κληρονοµούν «κατ' ισοµοιρία». Τα τέκνα προαποβιωσάντων αδελφών κληρονο- µούν το µερίδιο αυτού. Επίσης τα τέκνα αποβιώσαντος αδελφού αποκλείουν από την κληρονοµιά αν ζουν τα δικά τους παιδιά (δηλ. τα εγγόνια του αδελφού). Εάν υπάρχει επιζών σύζυγος τότε αυτός κληρονοµεί, όπως αναφέρθηκε το 1/2 (αρθρ. 1814). Παράδειγµα: Παντρεµένη χωρίς παιδιά πέθανε πριν από τον άνδρα της. Από την οικογένεια της ζούσε η µάνα της, δυο αδέλφια της και τα δυο παιδιά τρίτου αδελφού της που είχε πεθάνει πιο µπροστά απ' αυτήν. Τότε ο σύζυγος παίρνει το 1 /2 της κληρονοµιάς, η µητέρα το 1 /4 το άλλο 1/2 ο Α' αδελφός το ίδιο ο Β' επίσης το ίδιο και τα δυο παιδιά του Γ' αδελφού µαζί και εξίσου επίσης το ίδιο. Η µερίδα δηλαδή γίνεται : Σύζυγος 8/16 Μητέρα 2/16 Α' αδελφός 2/16 Β' αδελφός 2/16 α' ανεψιός Γ' αδελφού 1/16 β' ανεψιός Γ' αδελφού 1/16 Αν ο Γ' αδελφός που είχε προαποβιώσει άφησε και σύζυγο, αυτή δεν κληρονοµεί τίποτα 4. Οι ετεροθαλείς αδελφοί και οι ρίζες τους στην προηγούµενη περίπτωση κληρονοµούν το µισό της µερίδας που ανήκει στους αµφιθαλείς (αρθ. 1815). Στο προηγούµενο παράδειγµα αν ο Α' αδελφός ήταν ετεροθαλής τότε αυτός θα έπαιρνε το 1/7 του 1/2, η µητέρα τα 2/7 του 1/2, ο Β' αδελφός τα 2/7 του 1/2 και τα δύο ανίψια τα 2/7 του 1/2 και η µερίδα θα γινόταν : Σύζυγος 7/14 Μητέρα 2/14 Α' αδελφός (ετεροθαλής) 1/14 Β' αδελφός 2/14 α' ανίψι Γ' αδελφού 1/14 β' ανίψι Γ' αδελφού 1/14 5. Όταν δεν υπάρχουν ούτε παιδιά, ούτε γονείς, ούτε αδέλφια, τότε καλούνται στην κληρονοµιά οι παππούδες και γιαγιάδες (τρίτη τάξη κληρονόµων) και αν έχουν αυτοί πεθάνει οι κατιόντες τους. Όταν δεν υπάρχουν και αυτοί τότε καλούνται οι προπάπποι και οι προγιαγιάδες (τετάρτη τάξη κληρονόµων) και αν έχουν και αυτοί πεθάνει οι κατιόντες τους (αρθ. 1816, 1817). Και εδώ αν υπάρχει επιζών σύζυγος παίρνει το 1/2 της περιουσίας. Αν δεν υπάρχουν κληρονόµοι της τετάρτης τάξεως και υπάρχει επιζών σύζυγος τότε αυτός είναι ο µοναδικός κληρονόµος (αρθ. 1821). 65

6 Τέλος αν δεν υπάρχει και επιζών σύζυγος τότε σαν κληρονόµος εξ αδιαθέτου καλείται το δηµόσιο (αρθ. 1824). Παράδειγµα: Μοναχοκόρη µε πεθαµένους γονείς, χωρίς παιδιά και µε άνδρα που ζει πεθαίνει. Ο παππούς της και η γιαγιά της από τον πατέρα της, είχαν και άλλο παιδί που πέθανε και αυτό αφήνοντας δύο παιδιά (πρώτα ξαδέλφια της µοναχοκόρης). Η γιαγιά από τη µητέρα της ζει ενώ έχει πεθάνει ο παππούς της απ' αυτή. Αυτοί εκτός από τη µητέρα της µοναχοκόρης είχαν άλλα δύο παιδιά που ζουν (πρώτοι θείοι της µοναχοκόρης). Εδώ ο σύζυγος θα πάρει το 1/2 της περιουσίας. Ο παππούς και η γιαγιά από τον πατέρα θα έπαιρναν τα 2/4 του άλλου 1/2. Επειδή πέθαναν περιέρχονται αυτά στο άλλο τους πεθαµένο παιδί και από αυτό στα δυο του παιδιά (πρώτα ξαδέλφια) εξίσου. Η γιαγιά που ζει παίρνει το 1/4 του 1/2 και το άλλο 1/4 του 1/2 που ανήκε στον παππού από µητέρα, πηγαίνει, εξίσου στα δυο του παιδιά που ζουν (πρώτοι θείοι). Έτσι η µερίδα γίνεται : Επιζών σύζυγος 8/16 α' πρώτος εξάδελφος 2/16 β' πρώτος εξάδελφος 2/16 γιαγιά από µητέρα 2/16 Α' πρώτος θείος από µητέρα 1/16 Β' πρώτος θείος από µητέρα 1/16 6. Εάν κανείς µετέχει σε µια κληρονοµιά από περισσότερες ρίζες, λαµβάνει το άθροισµα αυτών που δικαιούται από κάθε ρίζα (αρθ. 1818). Επίσης είναι γενικός κανόνας ότι δεν καλείται κάποιος στην κληρονοµιά αν υπάρχει άλλος συγγενής προηγούµενης τάξεως. Π.χ. αν υπάρχουν αδέλφια δεν καλούνται τα ξαδέλφια, (αρθ. 1819). Ι. ΝΟΜΙΜΗ ΜΟΙΡΑ 1. Ο διαθέτης κατά τη σύνταξη της διαθήκης του οφείλει, αν δεν συντρέχουν ειδικοί γι' αυτό λόγοι, (π.χ. επιβουλή στη ζωή του διαθέτη, βίος ανήθικος, αδιαφορία διατροφής του διαθέτου κ.τ.λ.) να προβλέψει για κάθε ένα από τους εξ αδιαθέτου κληρονόµους του τουλάχιστον το µισό από όσα θα έπαιρναν αυτοί αν δεν υπήρχε διαθήκη (άρθρα 1825,1840). 2. Αν δεν άφησε τη νόµιµη µοίρα, αυτό αφορά αποκλειστικά τους θιγόµενους κληρονόµους που αν θέλουν, µπορούν να επιδιώξουν τη δικαστική ανατροπή της διαθήκης. 66

7 2. ΝΟΜΟΣ 1577/85 ΦΕΚ 210 ΤΕΥΧΟΣ Α όπως συµπληρώθηκε µεταγενέστερα από τους νόµους: Ν.1647/86 (ΦΕΚ 141 Α ) Ν.1772/88 (ΦΕΚ 91 Α' ) N.2831/2000 (ΦΕΚ 140/Α/ ) και N.2919/2001 ΦΕΚ 128 Α Ορισµοί (ΑΡΘΡΟ 2) ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΟΣ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ 1. Εγκεκριµένο ρυµοτοµικό σχέδιο οικισµού ή σχέδιο πόλης ή πολεοδοµικό σχέδιο ή πολεοδοµική µελέτη είναι το διάγραµµα µε τον τυχόντα ειδικό πολεοδοµικό κανονισµό που έχει εγκριθεί σύµφωνα µε τις οικείες διατάξεις και καθορίζει τους ειδικούς όρους δόµησης, τους κοινόχρηστους και δοµήσιµους χώρους και τις επιτρεπόµενες χρήσεις σε κάθε τµήµα ή ζώνη του οικισµού. 2. Κοινόχρηστοι χώροι είναι οι κάθε είδους δρόµοι, πλατείες, άλση και γενικά οι προοριζόµενοι για κοινή χρήση ελεύθεροι χώροι, που καθορίζονται από το εγκεκριµένο ρυµοτοµικό σχέδιο του οικισµού ή έχουν τεθεί σε κοινή χρήση µε οποιοδήποτε άλλο νόµιµο τρόπο. 3. Κοινωφελείς χώροι είναι ο χώροι του οικισµού που, σύµφωνα µε το εγκεκριµένο ρυµοτοµικό σχέδιο, προορίζονται για την ανέγερση κατασκευών κοινής ωφέλειας. 4. ρόµοι είναι οι κοινόχρηστες εκτάσεις, που εξυπηρετούν κυρίως τις ανάγκες κυκλοφορίας. 5. Πεζόδροµοι είναι οι δρόµοι, που προορίζονται κυρίως για την εξυπηρέτηση των πεζών. 6. Πλάτος δρόµου σε κάθε σηµείο του άξονα του είναι το µεταξύ των ρυµοτοµικών γραµµών µήκος της καθέτου στον άξονα στο σηµείο αυτό. 7. Οικοδοµικό τετράγωνο (ΟΤ) είναι κάθε δοµήσιµη ενιαία έκταση, που βρίσκεται µέσα στο εγκεκριµένο ρυµοτοµικό σχέδιο ή µέσα τα όρια οικισµού και περιβάλλεται από κοινόχρηστους χώρους. 8. Όρια οικοδοµικού τετραγώνου είναι οι οριακές γραµµές που το χωρίζουν από τους κοινόχρηστους χώρους. 9. Ρυµοτοµική γραµµή είναι εκείνη που ορίζεται από το ρυµοτοµικό σχέδιο και χωρίζει οικοδοµικό τετράγωνο ή γήπεδο από κοινόχρηστο χώρο του οικισµού. 10. Οικοδοµική γραµµή ή γραµµή δόµησης είναι το όριο οικοδοµικού τετραγώνου που ορίζεται από το ρυµοτοµικό σχέδιο προς την πλευρά του κοινόχρηστου χώρου, έως το οποίο επιτρέπεται η δόµηση. 11. Προκήπιο ή πρασιά είναι το τµήµα του οικοδοµικού τετραγώνου, που βρίσκεται ανάµεσα στη ρυµοτοµική γραµµή και τη γραµµή δόµησης ή οικοδοµική γραµµή. 12. Γήπεδο είναι η συνεχόµενη έκταση γης που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή σε περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου. 13. Οικόπεδο είναι κάθε γήπεδο, που βρίσκεται µέσα στο εγκεκριµένο ρυµοτοµικό σχέδιο, ή µέσα στα όρια του οικισµού χωρίς εγκεκριµένο σχέδιο. 14. Όρια οικοπέδου ή γηπέδου είναι ο γραµµές που το χωρίζουν από τα όµορα οικόπεδα και τους κοινόχρηστους χώρους. Τα όρια του οικοπέδου µε 67

8 τους κοινόχρηστους χώρους συµπίπτουν µε τα όρια του οικοδοµικού τετραγώνου. 15. Πρόσωπο οικοπέδου ή γηπέδου είναι το όριο του προς τον κοινόχρηστο χώρο. 16. Οριστική στάθµη εδάφους οικοπέδου ή γηπέδου είναι η στάθµη του εδάφους, όπως διαµορφώνεται οριστικά, σύµφωνα µε το νόµο, µε εκσκαφή, επίχωση ή επίστρωση. 17. Κτίριο είναι η κατασκευή που αποτελείται από τεχνικά έργα και εγκαταστάσεις και προορίζεται για: α) την παραµονή ανθρώπων ή ζώων, όπως η κατοικία και ο στάβλος. β) την εκτέλεση εργασίας ή την άσκηση επαγγέλµατος, όπως το κατάστηµα και το εργοστάσιο. γ) την αποθήκευση ή τοποθέτηση πραγµάτων, όπως οι αποθήκες, ο χώρος στάθµευσης αυτοκινήτων, το σιλό, ή δεξαµενή υγρών και δ) την τοποθέτηση ή λειτουργία µηχανηµάτων, όπως το αντλιοστάσιο. 18. Κατασκευή είναι κάθε τεχνικό έργο. 19. Εγκατάσταση είναι η κατασκευή που χρησιµοποιείται για την άµεση ή έµµεση εξυπηρέτηση των κτιρίων ή της λειτουργικότητας τους, όπως τα στοιχεία ηλεκτρικής ενέργειας, κλιµατισµού, διανοµής ύδατος, θέρµανσης, φωταερίου, οι ηλιακοί θερµοσίφωνες, οι καπναγωγοί, οι επιγραφές, οι κεραίες. 20. Φέρουσα κατασκευή κτιρίου είναι το τµήµα που µεταφέρει άµεσα ή έµµεσα στο έδαφος τα µόνιµα και τα ωφέλιµα φορτία του κτιρίου, καθώς και τις επιρροές γενικά των δυνάµεων που επενεργούν σε αυτό. Κατασκευές συµπλήρωσης είναι τα υπόλοιπα τµήµατα που συµπληρώνουν το κτίριο και εξυπηρετούν τον προορισµό του. 21. Ειδικά κτίρια είναι τα κτίρια, των οποίων κύριος προορισµός δεν είναι η κατοικία και η διαµόρφωση τους προσδιορίζει αποκλειστικά ειδική χρήση. 22. Κοινής χρήσης χώροι του κτιρίου και του οικοπέδου είναι οι χώροι, που προορίζονται για χρήση από όλους τους ενοίκους του κτιρίου. 23. Όροφοι είναι τα τµήµατα του κτιρίου, στα οποία διαχωρίζεται από διαδοχικά δάπεδα καθ' ύψος. 24. Υπόγειο είναι όροφος ή τµήµα ορόφου, του οποίου η οροφή βρίσκεται έως 1.50 µ. ψηλότερα από τον οριστική στάθµη του εδάφους. 25. Κάλυψη του οικοπέδου είναι η επιφάνεια που περιβάλλεται από τις προβολές των περιγραµµάτων όλων των κτιρίων του οικοπέδου πάνω σε οριζόντιο επίπεδο. 26. Ποσοστό κάλυψης του οικοπέδου είναι ο λόγος της µέγιστης επιφάνειας που επιτρέπεται να καλυφθεί προς τη συνολική επιφάνεια του οικοπέδου. 27. Συντελεστής δόµησης (Σ ) είναι ο αριθµός, ο οποίος πολλαπλασιαζόµενος µε την επιφάνεια του οικοπέδου, δίνει τη συνολική επιφάνεια όλων των ορόφων των κτιρίων που µπορούν να κατασκευαστούν στο οικόπεδο σύµφωνα µε τις οικείες διατάξεις. 28. Συντελεστής κατ' όγκο εκµετάλλευσης (σ.ο.) του οικοπέδου είναι ο λόγος του όγκου του κτιρίου πάνω από την οριστική στάθµη του εδάφους προς τη συνολική επιφάνεια του οικοπέδου. 68

9 29. Υποχρεωτικός ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου είναι ο χώρος που αφήνεται ακάλυπτος για να µην υπάρχει υπέρβαση του ποσοστού κάλυψης ή του συντελεστή δόµησης που ισχύει στην περιοχή. 30. Ύψος κτιρίου σε ορισµένη θέση του είναι η κατακόρυφη απόσταση, από το σηµείο που αποτελεί την αφετηρία µέτρησης, κατά τις διατάξεις του νόµου αυτού, (στάθµη του πεζοδροµίου ή οριστική στάθµη του εδάφους) έως τη στάθµη της τελικής επιφάνειας του τελευταίου ορόφου, στην οποία συµπεριλαµβάνεται η µόνωση και η επίστρωση στη θέση αυτή, µε το τυχόν στηθαίο. Το µεγαλύτερο από τα ύψη που πραγµατοποιούνται είναι το µέγιστο πραγµατοποιούµενο ύψος του κτιρίου. 31. Μέγιστο επιτρεπόµενο ύψος κτιρίου, ή µέγιστο επιτρεπόµενο ύψος περιοχής είναι το ύψος του ανώτατου επιπέδου του κτιρίου, πάνω από το οποίο απαγορεύεται κάθε δόµηση εκτός από τις εγκαταστάσεις που επιτρέπονται ειδικά και περιοριστικά. 32. Υµιυπαίθριος χώρος είναι ο στεγασµένος χώρος του κτιρίου, του οποίου η µία τουλάχιστον πλευρά είναι ανοιχτή προς τον κοινόχρηστο χώρο ή τους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου και οι υπόλοιπες πλευρές ορίζονται από τοίχους ή κατακόρυφα φέροντα στοιχεία. 33. Υπαίθριος χώρος του κτιρίου είναι ο ελεύθερος χώρος που βρίσκεται πάνω από την οροφή των κλειστών και ηµιυπαίθριων χώρων του. 34. Αίθριο είναι το µη στεγασµένο τµήµα του οικοπέδου ή του κτιρίου που περιβάλλεται από όλες τις πλευρές του από το κτίριο ή τα κτίρια του οικοπέδου. 35. Όψεις του κτιρίου είναι οι επιφάνειες του κτιρίου που βλέπουν σε κοινόχρηστο χώρο ή τους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου. 36. Κύρια όψη ή πρόσοψη είναι κάθε όψη του κτιρίου που βλέπει σε κοινόχρηστο χώρο. 37. Αρχιτεκτονικές προεξοχές και αρχιτεκτονικά στοιχεία είναι τα φέροντα ή µη στοιχεία του κτιρίου, που σκοπό έχουν την αρχιτεκτονική διαµόρφωση των όψεων του. 38. Εξώστης είναι η οριζόντια προεξοχή της πλάκας του δαπέδου ενός ορόφου, δώµατος, η οποία προβάλλει, µε ή χωρίς τη χρήση δοκών, πέρα από τις επιφάνειες των όψεων του κτιρίου και χρησιµοποιείται για τη µετακίνηση και την προσωρινή παραµονή ανθρώπων. 39. Προστέγασµα είναι η σταθερή η κινητή προεξοχή πέρα από τις επιφάνειες των όψεων του κτιρίου, η οποία δεν χρησιµοποιείται ως εξώστης. 40. Περίφραγµα είναι η κατασκευή, µε την οποία διαχωρίζονται µεταξύ τους όµορα οικόπεδα ή γήπεδα, καθώς και οικόπεδο ή γήπεδο από κοινόχρηστο χώρο. 41. Βόθρος είναι ο χώρος κάτω από την οριστική στάθµη του εδάφους, στον οποίο συγκεντρώνονται τα λύµατα του κτιρίου ή τα όµβρια ύδατα. 42. Παρόδια στοά είναι προσπελάσιµος από το κοινό και στεγασµένος ελεύθερος χώρος που κατασκευάζεται στην κύρια όψη του κτιρίου στη στάθµη του πεζοδροµίου και επιβάλλεται από το εγκεκριµένο ρυµοτοµικό σχέδιο της περιοχής. 43. Εσωτερική στοά είναι ο στεγασµένος ελεύθερος χώρος που συνδέει κοινόχρηστους χώρους του οικισµού ή προκήπια µεταξύ τους ή κοινόχρηστους χώρους του οικισµού µε ελεύθερους σε προσπέλαση ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου. 44. α) Παθητικά ηλιακά συστήµατα θέρµανσης ή δροσισµού είναι οι τεχνικές ή οι κατασκευές που εµπεριέχονται στο σχεδιασµό των κτιρίων και 69

10 προσαρµόζονται κατάλληλα στο περίβληµα (κέλυφος) τους, µε τρόπο ώστε να διευκολύνουν στην καλύτερη εκµετάλλευση της ηλιακής ενέργειας για τη θέρµανση των κτιρίων, καθώς και στην αξιοποίηση των δροσερών ανέµων για το φυσικό τους δροσισµό. Οι βασικές κατηγορίες των συστηµάτων αυτών είναι: τα συστήµατα άµεσου ηλιακού οφέλους, όπως τα νότια ανοίγµατα. Τα συστήµατα έµµεσου ηλιακού οφέλους, όπως ο ηλιακός χώρος - θερµοκήπιο, ο ηλιακός τοίχος, το θερµοσιφωνικό πέτασµα, το ηλιακό αίθριο, τα συστήµατα δροσισµού, όπως ο ηλιακός αγωγός και τα σκίαστρα. β) Ενεργητικά ηλιακά συστήµατα θέρµανσης ή δροσισµού είναι όσα παθητικά ηλιακά συστήµατα χρησιµοποιούν µηχανικά µέσα για τη θέρµανση ή δροσισµό του εσωτερικού χώρου των κτιρίων. Τέτοια συστήµατα είναι ιδίως ο ηλιακός συλλέκτης θερµού ύδατος, τα φωτοβολταϊκά στοιχεία και τα υβριδικά συστήµατα. 45. Βιοκλιµατικά κτίρια είναι τα κτίρια που σχεδιάζονται λαµβάνοντας υπόψη την αξιοποίηση των θετικών παραµέτρων του κλίµατος και χρησι- µοποιούν συνδυασµό παθητικών ή ενεργητικών ηλιακών συστηµάτων ή άλλες ανανεώσιµες πηγές ενέργειας µε στόχο την εξοικονόµηση ενέργειας και προστασία του περιβάλλοντος. 46. Ακίνητα ή στοιχεία αρχιτεκτονικής ή φυσικής κληρονοµιάς είναι οικισµοί ή τµήµατα πόλεων ή οικισµών ή αυτοτελή οικιστικά σύνολα εκτός οικισµών, κτίρια ή συγκροτήµατα κτιρίων ή στοιχεία του άµεσου φυσικού ή ανθρωπογενούς περιβάλλοντος τους ιδίως αυλές, κήποι, θυρώµατα και κρήνες, - στοιχεία πολεοδοµικού εξοπλισµού - αστικού ή αγροτικού ή δικτύων ιδίως πλατείες, κρήνες, διαβατικά, λιθόστρωτα και γέφυρες, τα οποία παρουσιάζουν ιδιαίτερο ιστορικό, κοινωνικό, αρχιτεκτονικό, πολεοδοµικό, επιστηµονικό και αισθητικό ενδιαφέρον. Στα ακίνητα αγαθά φυσικής κληρονοµιάς περιλαµβάνονται και χώροι, τόποι, τοπία ιδιαίτερου κάλλους και φυσικοί σχηµατισµοί, ιδίως βράχια, λόφοι, ρεµατιές και δεντροστοιχίες που συνοδεύουν ή περιβάλλουν ακίνητα αγαθά αρχιτεκτονικής κληρονοµιάς και παρουσιάζουν ιδιαίτερο ενδιαφέρον. 47. Στέγη είναι η κατασκευή κάλυψης του κτιρίου, η οποία περιλαµβάνει τη φέρουσα κατασκευή και την επικάλυψη της και µπορεί να αποτελείται από επιφάνειες διαφόρων µορφών, κλίσεων και υλικών. 3. Η έννοια του οικοπέδου Οικόπεδο είναι κάθε συνεχόµενη έκταση γης που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο, ανήκει σε έναν ή περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου και βρίσκεται µέσα στο εγκεκριµένο ρυµοτοµικό σχέδιο ή µέσα στα όρια οικισµού χωρίς εγκεκριµένο σχέδιο, όπως προκύπτει από το συνδυασµό των παραγρ.12 και 13 του άρθρου 2 του νέου ΓΟΚ (Ν. 1577/85). Η έννοια λοιπόν του οικοπέδου, σαφώς διαφοροποιείται από έννοια του γηπέδου, δηλαδή της εδαφικής έκτασης που βρίσκεται έξω από το σχέδιο πόλεως ή έξω από οικισµό προ του Το γήπεδο µεταβάλλεται σε οικόπεδο µόνον αν περιληφθεί σε σχέδιο πόλεως ή σε οικισµό προ του

11 «Αυτοτελές» ακίνητο σηµαίνει ότι το οικόπεδο και γενικότερα το ακίνητο έχει δική του υπόσταση αλλά και λειτουργία, που είναι ανεξάρτητη των υπόλοιπων γειτονικών οικόπεδων. «Ενιαίο» ακίνητο σηµαίνει ότι το οικόπεδο πρέπει να συνιστά µια ενότητα είτε κατά τη φυσική, είτε κατά τη νοµική αντίληψη. Το οικόπεδο είναι ενιαίο όταν ανήκει είτε σ' έναν ολοκλήρου, είτε σε περισσότερους συνιδιοκτήτες εξ αδιαιρέτου, αλλά κατά ποσοστό συνιδιοκτησίας που πρέπει να είναι το ίδιο σε όλο το οικόπεδο. Για να υπάρχει λοιπόν οικόπεδο, κατά την παραπάνω έννοια, δεν είναι δυνατή κατ' αρχήν η απόσπαση απ αυτό τµηµάτων εδάφους καθώς και η ύπαρξη στο ενιαίο οικόπεδο τµηµάτων «ξένου» εδάφους, δηλαδή εδάφους που δεν ανήκει κατά κυριότητα στον ιδιοκτήτη (ή στους περισσότερους αδιαιρέτου συνιδιοκτήτες). Έτσι δεν αποτελεί ενιαίο οικόπεδο εδαφική έκταση εκείνη που απαρτίζεται από συνεχή τµήµα εδάφους που ανήκουν άλλα στον ίδιο ιδιοκτήτη και άλλα στ ίδιο µαζί µε άλλους εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτήτες, χωρίς να ενδιαφέρει αν τα τµήµατα αυτά προέρχονται από κατάτµηση µεγαλύτερης έκτασης γης που ανήκει στον ίδιο ιδιοκτήτη. ύο ή περισσότερες συνεχόµενες εκτάσεις γης εφόσον ανήκουν κατά κυριότητα σε διαφορετικούς ιδιοκτήτες αποτελούν η κάθε µία ενιαίο και αυτοτελές οικόπεδο. Το ίδιο συµβαίνει και όταν µία µεγαλύτερη εδαφική έκταση αποχωριστεί, κατά οποιοδήποτε νόµιµο τρόπο, µέρος της και περιέλθει κατά κυριότητα σε άλλο ιδιοκτήτη από εκείνο που είναι κύριος της µεγαλύτερης αυτής έκτασης. Η αποχωριζόµενη αυτή έκταση αποτελεί νέο οικόπεδο κατά την έννοια των πιο πάνω 12 και 13 του νέου άρθρου ΓΟΚ. Πρόβληµα όµως γεννιέται µε τις συνεχόµενες εκτάσεις γης που ανήκουν ή περιέρχονται στον ίδιο ιδιοκτήτη. ηλαδή, κατά πόσο, στην περίπτωση αυτή, έχουµε ένα ενιαίο οικόπεδο ή περισσότερα ενιαία κατά την έννοια της παραπάνω παραγράφου. 1 η άποψη : Όταν οι συνεχόµενες αυτές εκτάσεις περιέλθουν στον ίδιο ιδιοκτήτη τότε χάνουν την υπόσταση και λειτουργία αυτή και αποτελούν όλες µαζί πλέον µια ενότητα κατά την πραγµατική και νοµική αντίληψη, δηλαδή ένα ενιαίο και αυτοτελές οικόπεδο που έχει δική του λειτουργία και υπόσταση σε σχέση µε τα άλλα γειτονικά οικόπεδα. Την άποψη αυτή φαίνεται ότι δέχεται και το Σ.τ.Ε. εφόσον µε τις υπ' αριθ. 610/1956 και 1314/1955 αποφάσεις του έκρινε ότι, αποκλείεται η τακτοποίηση µεταξύ τους, συνεχόµενων εδαφικών τµηµάτων, που δεν αποτελούν οικόπεδα, αλλά ενιαία έκταση γης, που ανήκει σ' ένα ιδιοκτήτη ή περισσότερους εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτήτες. Η τακτοποίηση όµως θα ήταν δυνατή αν το Σ.τ.Ε. δεχόταν ότι οι συνεχόµενες εκτάσεις αποτελούν η κάθε µια ενιαίο και αυτοτελές οικόπεδο και συνεπώς θα µπορούσαν µεταξύ τους να τακτοποιηθούν. Οµοίως το ίδιο δικαστήριο µε την αριθ. 46/1990 απόφαση του έκρινε ότι εάν ιδιοκτήτης τυφλού οικοπέδου αποκτήσει κατά κυριότητα και το συνεχόµενο οικόπεδο, τότε δηµιουργείται ένα ενιαίο και όχι δύο αυτοτελή οικόπεδα (ανάλογες αποφάσεις και 4257/79, 4895/88 του Σ.τ.Ε). 2 η άποψη : η αριθ. 430/1991 Γνωµοδότηση του Ν.Σ.Κ., την οποία αποδέχτηκε το ΥΠΕΧΩ Ε µε την αριθ /3573/34/1991 απόφαση του, δέχτηκε, κατά πλειοψηφία, ότι σε περίπτωση κτήσης συνεχόµενου αρτίου οικοπέδου από τον ίδιο κύριο, µε διαφορετικούς τίτλους κτήσης, τα οικόπεδα αυτά διατηρούν την αυτοτέλεια τους και ως αυτοτελή και άρτια µπορούν να µεταβιβαστούν περαιτέρω από απόψεως εφαρµογής των πολεοδοµικών διατάξεων (αρτιότητας οικοπέδων κ.λ.π.). Επίσης ο κύριος των συνεχόµενων οικοπέδων µπορεί να ζητήσει τη δόµηση του καθενός χωριστά ή και µαζί, οπότε στη δεύτερη περίπτωση τα οικόπεδα εκλαµβάνονται ως ενιαίο οικόπεδο. 71

12 Κάθε γήπεδο, που έχει ενταχθεί σε σχέδιο πόλης ή εντάσσεται σε σχέδιο πόλης µετά την ισχύ του Ν. 1337/83 αποτελείται συνήθως: α) Από το δοµήσιµο τµήµα του, ήτοι αυτό που βρίσκεται µέσα στο οικοδο- µικό τετράγωνο β) Από το τυχόν ρυµοτοµούµενο τµήµα του, ήτοι αυτό που προβλέπεται ως δρόµος του εγκεκριµένου σχεδίου ή ως χώρος πρασίνου ή ως χώρος parking κ.λ.π. γ) Από το τυχόν δεσµευόµενο τµήµα του, ήτοι αυτό που προβλέπεται ως κοινωφελής χώρος π.χ. χώρος για Σχολείο ή νηπιαγωγείο ή πολιτιστικό κέντρο ή Κ ΑΠ Η ή ως χώρος αθλητικών εγκαταστάσεων ή ως χοίρος εκκλησίας κ.λ.π. δ) Από την πρασιά. Η πρασιά ανήκει στο εµβαδόν του οικοπέδου, αλλά δεν µπορεί να οικοδοµηθεί. Είναι ακάλυπτος χώρος και προσµετράται στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου. Οικοδοµές που κτίσθηκαν µε νόµιµη άδεια ως εκτός σχεδίου, όταν βρεθούν µέσα σε πρασιά µε την ένταξη της περιοχής στο σχέδιο δεν κατεδαφίζονται, γιατί η πρασιά δεν είναι ρυµοτοµούµενο τµήµα της ιδιοκτησίας. Απλώς, εάν γίνει ποτέ προσθήκη καθ' ύψος ή κατ' επιφάνεια, η νέα προσθήκη δεν µπορεί να είναι µέσα στην πρασιά, αλλά εσώτερον αυτής. 4. Όροι δόµησης αρτιότητα οικοπέδων Για να δοµηθεί ένα οικόπεδο θα πρέπει να συντρέχουν ορισµένες προϋποθέσεις και όροι που ορίζονται από τις σχετικές πολεοδοµικές διατάξεις. Οι όροι εγκρίνονται µε την Π.Μ. της περιοχής και δηµοσιεύονται σε Φύλλο Εφηµερίδας της Κυβέρνησης (ΦΕΚ). Αποτελούν εργαλεία ελέγχου της δόµησης, σε συνδυασµό µε γενικότερες διατάξεις του Γενικού Οικοδοµικού κανονισµού (ΓΟΚ) και της ανεξέλεγκτης κατάτµησης των οικοπέδων. Οι όροι αυτοί περιλαµβάνουν: 1. τις ελάχιστες τιµές για το µήκος προσώπου και εµβαδού, που πρέπει να έχουν τα οικόπεδα, για να είναι άρτια και οικοδοµήσιµα «κατά κανόνα αρτιότητα» και αποτελούν τη δέσµευση νέας κατάτµησης οικοπέδου µε µικρότερες τιµές. Συνήθως διατυπώνονται εξαιρέσεις από τον κανόνα, που ισχύουν µε προϋποθέσεις «παρεκκλίσεις», ώστε να περιληφθούν πρότερες καταστάσεις δηµιουργηθέντων οικοπέδων µε µικρότερες τιµές. 2. Τον µέγιστο επιτρεπόµενο συντελεστή δόµησης (Σ ) 3. Το µέγιστο επιτρεπόµενο ποσοστό κάλυψης. 4. τυχόν δέσµευση ύψους ορόφων ή αποδοχής κατά ΓΟΚ. 5. Τις διαστάσεις πρασιών και παρόδιων στοών, όπου προβλέπονται. Ειδικότερα οι στοές ορίζονται ως το πλάτος τους ανάλογα µε το πλάτος της οδού. 6. Τυχόν άλλες δεσµεύσεις όπως α) εγγραφή ελάχιστης επιφάνειας κάτοψης κτιρίου στο οικοδοµήσιµο τµήµα και ελάχιστης πλευράς β) απαγόρευση κατασκευής κτιρίων επί (PILOTIS). 7. Τα οικοδοµικά συστήµατα ή αλλιώς συστήµατα δόµησης. Αυτά αποτελούσαν άλλοτε το βασικότερο ίσως όρο δόµησης. Στον ισχύοντα ΓΟΚ δεν υπάρχουν πια οικοδοµικά συστήµατα. Όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις αυτές («κατά κανόνα» ή «παρέκκλιση») το οικόπεδο χαρακτηρίζεται ως άρτιο και οικοδοµήσιµο. Αν δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις αυτές, δηλαδή δεν υπάρχει η αρτιότητα του 72

13 οικοπέδου, τότε αυτό τακτοποιείται για να την αποκτήσει και, αν αυτό δεν είναι δυνατό, προσκυρώνεται σε γειτονικό ακίνητο. Η αρτιότητα λοιπόν των οικοπέδων είναι στενά συνδεµένη µε την τακτοποίηση και προσκύρωση. Άρτιο κατά πρόσωπο θεωρείται γενικά το οικόπεδο εκείνο που έχει την απαιτούµενη, από τους όρους δόµησης της περιοχής, πρόσοψη σε κοινόχρηστο χώρο (οδό, πλατεία, πεζόδροµο κ.λπ.) που προβλέπεται από το εγκεκριµένο σχέδιο πόλεως. Ο κοινόχρηστος χώρος θα πρέπει οπωσδήποτε να προβλέπεται ως τέτοιος από το εγκεκριµένο σχέδιο ανεξάρτητα από το αν έχει δοθεί ή όχι στην κοινή χρήση. Έτσι θεωρείται άρτιο κατά το πρόσωπο το οικόπεδο που έχει πρόσωπο σε αδιάνοικτη οδό που προβλέπεται από το εγκεκριµένο Σχέδιο καθόσον η διαδικασία της διάνοιξης δεν αφορά την αρτιότητα του οικοπέδου (βλ. Σ.τ.Ε. 2051/1988). Πρόσωπο επί ιδιωτικής οδού, δεν νοείται πρόσωπο οικοπέδου. Ο υπολογισµός του µήκους του προσώπου γίνεται επί της ρυµοτοµικής γραµµής όταν υφίσταται πρασιά. Η προϋπόθεση του εµβαδού και προσώπου για την αρτιότητα του οικοπέδου έχει σωρευτική έννοια, δηλαδή το οικόπεδο πρέπει να έχει και το ελάχιστο εµβαδόν και το ελάχιστο πρόσωπο. Συνεπώς, αν ένα οικόπεδο έχει τη µια από τις δύο αυτές προϋποθέσεις, ως λ.χ. το ελάχιστο εµβαδόν, τότε το οικόπεδο αυτό δεν είναι άρτιο. Ο χαρακτηρισµός λοιπόν ενός οικοπέδου ως αρτίου εξαρτάται µόνο από το εµβαδόν και το πρόσωπο του και όχι από άλλα στοιχεία, ως λ.χ. από την επιφάνεια του δοµήσιµου τµήµατος του. Η έλλειψη της µιας από της δύο παραπάνω προϋποθέσεις για την αρτιότητα ενός οικοπέδου δεν έχει την ίδια πρακτική σηµασία. Έτσι αν το οικόπεδο δεν έχει το ελάχιστο απαιτούµενο εµβαδόν, ανεξάρτητα από το αν έχει το απαιτούµενο ελάχιστο πρόσωπο, είναι, κατ' αρχήν, προσκυρωτέο σε άλλο γειτονικό οικόπεδο. Αντίθετα αν ένα οικόπεδο έχει το ελάχιστο απαιτούµενο εµβαδόν (δηλαδή είναι άρτιο κατά το εµβαδόν, όπως συνήθως λέγεται), αλλά δεν έχει το απαιτούµενο ελάχιστο πρόσωπο, δηλαδή δεν είναι άρτιο κατά το πρόσωπο, τότε το οικόπεδο αυτό είναι κατ' αρχήν, τακτοποιητέο. Κατ' εξαίρεση όµως και το µη άρτιο κατά το εµβαδόν οικόπεδο µπορεί να τακτοποιηθεί µε τους όρους και προϋποθέσεις που ορίζονται στο άρθρο 3 του Ν.. 690/48. Το σχετικό άρθρο του ΓΟΚ/85 που αναφέρεται στις αρτιότητες και στις κατατµήσεις είναι το άρθρο 6, όπως συµπληρώθηκε µε τον Ν. 2831/2000 (ΦΕΚ 140/Α/ ). Το άρθρο 6 του ΓΟΚ/85 αναφέρει τα εξής: Άρθρο 6 - Αρτιότητα οικοπέδων 1. Οικόπεδο που εντάσσεται σε σχέδιο πόλης µετά τη δηµοσίευση του νό- µου αυτού, θεωρείται άρτιο και οικοδοµήσιµο, αν έχει τα ελάχιστα όρια εµβαδού και προσώπου, κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση, τα οποία καθορίζονται στην περιοχή και αν µέσα στο οικοδοµήσιµο τµήµα του µπορεί να εγγραφεί κάτοψη κτιρίου µε την ελάχιστη επιφάνεια και την ελάχιστη πλευρά εφόσον καθορίζεται από τους όρους δόµησης της περιοχής. 2. Οικόπεδο που βρίσκεται µέσα σε ρυµοτοµικό σχέδιο κατά τη δηµοσίευση του παρόντος νόµου θεωρείται άρτιο και οικοδοµήσιµο: 73

14 όταν πρόκειται για οικόπεδο που έχει δηµιουργηθεί πριν από τη δηµοσίευση του νόµου αυτού, αν έχει τα ελάχιστα όρια εµβαδού και προσώπου, κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση που ισχύουν στην περιοχή. όταν πρόκειται για οικόπεδο που δηµιουργείται µετά τη δηµοσίευση του νόµου αυτού, αν έχει τα ελάχιστα όρια εµβαδού και προσώπου που ισχύουν κατά τον κανόνα στην περιοχή ή εκείνα που αναφέρει το Ν.. 8/1973, αν αυτά είναι µεγαλύτερα και συγχρόνως εάν µπορεί να εγγράφεται στο οικοδοµήσιµο τµήµα του κάτοψη κτιρίου µε ελάχιστη επιφάνεια 50 τ.µ. και ελάχιστη πλευρά 5 µ., µε την επιφύλαξη των διατάξεων του άρθρου 25 του ν. 1337/ Οικόπεδα που έχουν πρόσωπα σε δυο ή περισσότερους κοινόχρηστους χώρους για τους οποίους ισχύουν διαφορετικά ελάχιστα όρια εµβαδού και προσώπου θεωρούνται άρτια εφόσον έχουν τα µικρότερα από αυτά, «εκτός αν από ειδικές διατάξεις, προβλέπεται διαφορετική ρύθµιση». Η παραπάνω µέσα σε φράση προστέθηκε πρόσφατα µε το άρθρο 4 του Ν. 2831/2000 (ΦΕΚ 140/Α/ ). 4. Γωνιακά οικόπεδα άρτια και οικοδοµήσιµα, που έχασαν την αρτιότητα τους προς το εµβαδόν λόγω απότµησης κατά την επιβολή στοών, θεωρούνται άρτια και οικοδοµήσιµα. Ενώ η αρτιότητα αποτελεί αντικείµενο έρευνας αυτού καθ εαυτού του οικοπέδου, η οικοδοµησιµότητά του πρέπει να συνδυαστεί µε τη 2 του άρθρου 24 του Ν.1577/85, στην οποία αναφέρεται «εν επιτρέπεται η δόµηση ακόµη και σε οικόπεδο άρτιο και οικοδοµήσιµο, έστω και κατά το άρθρο 25 του Ν.1337/83, αν για οποιονδήποτε λόγω απαιτείται τακτοποίηση των γειτονικών του οικοπέδων και κατά την κρίση της πολεοδοµικής υπηρεσίας η δόµηση θα παρεµποδίσει ή δυσχεράνει µε οποιονδήποτε τρόπο την τακτοποίηση». Παράλληλα πρέπει να ληφθεί υπόψη και η 12 του άρθρου 24 του Ν.1577/85, όπως προστέθηκε µετά τη 11 του άρθρου 24 του Ν.1577/85, σύµφωνα µε τη 4 του άρθρου 21 του Ν.2831/2000, στην οποία αναφέρεται «Όπου από την πολεοδοµική νοµοθεσία απαιτείται να είναι οικοδοµήσιµο το οικόπεδο, η εγγραφή στο οικοδοµήσιµο τµήµα αυτού κάτοψης κτιρίων ορισµένων διαστάσεων, νοείται ως σχήµα ορθογώνιο». 5. Αρτιότητα κατά παρέκκλιση Σύµφωνα µε το άρθρο 9 2 του Ν.. της «περί σχεδίων πόλεων κ.λπ.», όπως αντικαταστάθηκε µε το άρθρο 1 του Α.Ν. 625/1968, παρέχεται στη ιοίκηση (δηλαδή τον ΥΠΕΧΩ Ε ή τον οικείο Νοµάρχη) η νοµοθετική εξουσιοδότηση να θεσπίζει µε Π. /γµατα όρους και περιορισµούς δοµήσεως των διαφόρων περιοχών της Χώρας. Στους όρους και περιορισµούς δοµήσεως υπάγεται και ο καθορισµός των ελάχιστων επιτρεπόµενων ορίων επιφανείας και διαστάσεων των οικοπέδων που περιλαµβάνονται στα σχέδια πόλεων. Κάθε Π. /γµα, που εκδίδεται σε εφαρµογή του παραπάνω άρθρου 9 74

15 2 του Ν.. της , καθορίζει τα ελάχιστα όρια του εµβαδού και των διαστάσεων των οικοπέδων της συγκεκριµένης περιοχής, που χρειάζονται κατά τον κανόνα για να είναι άρτια. Υπάρχουν όµως και οικόπεδα της συγκεκριµένης αυτής περιοχής που προϋπάρχουν της εκδόσεως του Π. /τος και που έχουν µικρότερο εµβαδόν απ' αυτό που ορίζει το /γµα αυτό. Τα οικόπεδα αυτά, που µέχρι της δηµοσιεύσεως του Π. /τος αυτού ήταν άρτια, έχουν δηµιουργήσει µια πραγµατική κατάσταση γι' αυτό είναι ορθό και για λόγους επιεικείας να τύχουν προστασίας από τον κίνδυνο της προσκυρώσεώς τους, κατά τις πολεοδοµικές διατάξεις, σε γειτονικά οικόπεδα. Έτσι το Π. /γµα, για να αποτραπεί ο κίνδυνος αυτός, θεσπίζει εξαίρεση από τον κανόνα της αρτιότητας και θεωρεί τα οικόπεδα αυτά ως κατά παρέκκλιση άρτια εφόσον ανταποκρίνονται σε µικρότερα όρια εµβαδού και διαστάσεων που καθορίζει αυτό. Ως χρόνος δηµιουργίας του νέου κατά παρέκκλιση οικοπέδου για την εξέταση της αρτιότητας του λαµβάνεται υπόψη σε περίπτωση : κατάτµησης : ο χρόνος µεταγραφής του οριστικού συµβολαίου, κληρονοµιάς ή κληροδοσίας : ο χρόνος θανάτου του κληρονοµουµένου ύπαρξης προσυµφώνου : ο χρόνος µεταγραφής της τελεσίδικης απόφασης, περί µεταβίβασης της κυριότητας (εγκύκλιο 33644/1420/24/ ΥΠΕΧΩ Ε). Πρέπει να σηµειωθεί ότι τα κατά παρέκκλιση ελάχιστα όρια εµβαδού και διαστάσεων ορίζονται ως ειδική εξαίρεση από το γενικό κανόνα και µόνον προκειµένου να προστατευθεί η υπάρχουσα πραγµατική κατάσταση κατά την έγκριση ή την τροποποίηση του σχεδίου πόλεως. Οι παρεκκλίσεις από τους επιβεβληµένους γενικούς και αντικειµενικούς όρους δόµησης δεν είναι καθ αυτές ανεκτές, ως αντιτιθέµενες στο άρθρο 24 2 του Συντάγµατος, αν δεν συντρέχει λόγος δηµοσίου συµφέροντος συνυφασµένος µε πολεοδοµικά κριτήρια. Έµµεση αναγνώριση της χρονολογίας δηµιουργίας οικοπέδου είναι δυνατό να γίνει εφόσον υπάρξουν αποδεικτικά στοιχεία (συµβόλαια που έχουν µεταγραφεί πριν την ένταξη της περιοχής στο σχέδιο), για την δηµιουργία όλων των οµόρων µε το εξεταζόµενο οικόπεδο. ηλαδή εάν και εφόσον όλα τα όµορα προς το εξεταζόµενο οικόπεδα ανεξαρτήτως µήκους πλευράς επαφής αποδεικνύεται ότι δηµιουργήθηκαν πριν την ένταξη της περιοχής στο σχέδιο τότε και το εξεταζόµενο κατά λογική αλλά και νοµική συνέπεια κατέστη αυτοτελές πριν από την έγκριση του Ρυµοτοµικού και άρα υπάγεται στις διατάξεις της παρεκκλίσεως. Θα µπορούσε η ιοίκηση κάνοντας «κοινωνική πολιτική», να ορίσει µικρό «κατά κανόνα» εµβαδόν, αντί της παρέκκλισης, ώστε να «εξυπηρετεί» όλα τα οικόπεδα. Ο σοβαρός λόγος που δεν επιθυµεί µία «µικρή κατά κανόνα» αρτιότητα είναι η δηµιουργία επίσης µικρών οικοπέδων από κατάτµηση, αφού η κατά κανόνα αρτιότητα καθορίζει το µέγεθος των οικοπέδων που θα δηµιουργηθούν από κατάτµηση. 75

16 6. Οικοδοµησιµότητα οικοπέδων µε το άρθρο 25 του Ν. 1337/83 Το άρθρο 25 του Ν.1337/1983, όπως τροποποιήθηκε µε το άρθρο 5 παρ. 8 του Ν. 2052/92, αντικαθίσταται ως εξής: 1. Οικόπεδα εντός εγκεκριµένων σχεδίων πόλεων, που δεν καλύπτουν όλες τις προϋποθέσεις αρτιότητας κατά τον κανόνα ή την παρέκκλιση της περιοχής και που έχουν δηµιουργηθεί πριν από την ισχύ του Ν. 651/77 ( ) "περί καταργήσεως του Ν. /τος 349/74 κ.λ.π." µπορεί κατ' εξαίρεση να οικοδοµηθούν εφόσον: Έχουν µια πλευρά τους τουλάχιστον 5 µ. σε κοινόχρηστο χώρο. Μέσα σε αυτά, βάσει του ισχύοντος Σ.. της περιοχής και µετά την αφαίρεση των υποχρεωτικά ακάλυπτων χώρων, εγγράφεται κτίριο εµβαδού τουλάχιστον 50 τ.µ. και ελάχιστης πλευράς 5 µ. Αν δύο ή περισσότερα γειτονικά οικόπεδα της παραγράφου αυτής συνενωθούν, το οικόπεδο που θα προκύψει από τη συνένωση εµπίπτει στις διατάξεις της παραγράφου αυτής. Το ίδιο ισχύει και για οικόπεδα που καθίστανται µη άρτια λόγω ρυµοτοµίας, ανεξάρτητα από τον χρόνο ρυµοτόµησης τους. 2α. Ο συντελεστής δόµησης των οικοπέδων της παραγράφου 1 καθορίζεται µε βάσει το εµβαδόν της κατά παρέκκλιση αρτιότητας οικοπέδων ή του κανόνα όπου δεν ορίζεται παρέκκλιση, ως εξής: - Για οικόπεδα που υπολείπονται της παραπάνω αρτιότητας σε ποσοστό µέχρι 20%, ο συντελεστής δόµησης µειώνεται κατά 10%. - Για οικόπεδα που υπολείπονται µέχρι 40%, ο συντελεστής δόµησης µειώνεται κατά 20%. - Για οικόπεδα που υπολείπονται άνω του 40%, ο συντελεστής δόµησης µειώνεται κατά 30%. 2β. Η οικοδοµική άδεια στα οικόπεδα της παραγράφου 1 χορηγείται µόνο ύστερα από έγκριση της αρµόδιας Επιτροπής Πολεοδοµικού και Αρχιτεκτονικού Ελέγχου, (Ε.Π.Α.Ε.) που µπορεί να επιβάλλει περιορισµούς στον αριθµό των ορόφων ή στον όγκο και γενικά στη διαµόρφωση του κτιρίου σε περίπτωση που βλάπτεται εµφανώς το περιβάλλον. 2γ. Η δόµηση στα παραπάνω οικόπεδα γίνεται κατά τα λοιπά σύµφωνα µε τους όρους και περιορισµούς δόµησης που ισχύουν στην περιοχή. 3. Οικοδοµικές άδειες που εκδόθηκαν µέχρι την ισχύ του παρόντος νόµου µέσα στο χρόνο ισχύος τους, εκτελούνται όπως εκδόθηκαν και αναθεωρούνται µε τις προϊσχύουσες διατάξεις, εφόσον δεν αυξάνεται η επιφάνεια και ο όγκος του κτιρίου. Συµπερασµατικά : για να υπάγεται ένα οικόπεδο στο άρθρο 25 του Ν. 1337/83 όπως ισχύει πρέπει : α) Να µην καλύπτει όλες τις προϋποθέσεις αρτιότητας β) Να έχει δηµιουργηθεί πριν την ισχύ του Ν. 651/77 γ) Να έχει τουλάχιστον 5,0 µέτρα πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δεν υπάγονται τα «τυφλά οικόπεδα») δ) Να εγγράφεται στο οικοδοµήσιµο τµήµα του, βάσει ισχύοντος σ.δ. της περιοχής κάτοψη "ορθογωνίου" κτιρίου µε ελάχιστη επιφάνεια 50 τ.µ. και ελάχιστη πλευρά 5,0 µέτρα. Όταν αθροιστικά πληρούνται οι παραπάνω προϋποθέσεις το οικόπεδο µπορεί κατ' εξαίρεση να οικοδοµηθεί. 76

17 Ένα οικόπεδο είναι δυνατόν: 1) Να έχει το ελάχιστο απαιτούµενον πρόσωπο κατά τον κανόνα ή την παρέκκλιση που ισχύει στην περιοχή, αλλά να µην έχει το ελάχιστον απαιτούµενο εµβαδόν. 2) Να έχει το ελάχιστο απαιτούµενο εµβαδόν κατά τον κανόνα ή την παρέκκλιση που ισχύει στην περιοχή αλλά να µην έχει το ελάχιστο απαιτούµενο πρόσωπο. 3) Να µην έχει ούτε το ελάχιστο απαιτούµενο εµβαδά ούτε το ελάχιστο απαιτούµενο πρόσωπο. 4) Να έχει και το ελάχιστο απαιτούµενο εµβαδόν και το ελάχιστο απαιτούµενο πρόσωπο της παρέκκλισης, πλην όµως να µη υπάγεται στην παρέκκλιση ως δηµιουργηθέν µετά την ισχύ του /τος ρυµοτοµίας της περιοχής και προ της ισχύος του Ν. 651/77. 5) Να έχει κανονικά και το ελάχιστο απαιτούµενο πρόσωπο και το ελάχιστο απαιτούµενον εµβαδόν κατά τον κανόνα ή την παρέκκλιση που ισχύει στην περιοχή Εάν εξαιρεθεί η τελευταία περίπτωση (5) που σύµφωνα µε την παράγραφο 2α του άρθρου 6 του ΓΟΚ/85 είναι οικόπεδο άρτιο και οικοδοµήσιµο, στις άλλες τέσσερις περιπτώσεις 1,2,3,4 δεν καλύπτονται όλες οι προϋποθέσεις αρτιότητας, αφού την µια φορά το οικόπεδο έχει το πρόσωπο αλλά δεν έχει το εµβαδόν, την άλλη έχει το εµβαδόν αλλά δεν έχει το πρόσωπο, την τρίτη δεν έχει ούτε το πρόσωπο ούτε το εµβαδόν και την τέταρτη δεν υπάγεται στην παρέκκλιση αν και έχει τα όρια της παρέκκλισης. Η ερµηνεία που έχει δοθεί εννοεί να µην καλύπτονται «ταυτόχρονα» όλες οι προϋποθέσεις. Οποτεδήποτε ρυµοτοµηθεί οικόπεδο άρτιο και οικοδοµήσιµο, µε τροποποίηση του σχεδίου πόλης στην υπόψη θέση, αν το αρχικό οικόπεδο δεν είχε δηµιουργηθεί πριν την ισχύ το Ν. 651/77, ούτε το προκύπτον µη άρτιο υπάγεται στο άρθρο 25 του Ν.1337/83. Η εφαρµογή του άρθρου 25 του Ν. 1337/83 λειτουργεί ως µια γενική παρέκκλιση σε όλη την Επικράτεια. Όµως είναι διαφορετικό να δοµείται ένα οικόπεδο ως άρτιο κατά παρέκκλιση και άλλο να υπάγεται στο άρθρο 25 του Ν. 1337/83. Τα κατά παρέκκλιση οικόπεδα οικοδοµούνται βάσει του ισχύοντος σ.δ. της περιοχής, ενώ τα υπαγόµενα στο άρθρο 25 του Ν. 1337/83 οικοδοµούν πολύ λιγότερο, όπως αυτό ισχύει σήµερα. Ο οικοδοµών βάσει του άρθρου 25 Ν. 1337/83 διακινδυνεύει την περιουσία του, ιδίως όταν υπάρχει όµορος, που µε αίτηση ακυρώσης στο Συµβούλιο της Επικρατείας, ζητά την αναστολή των οικοδοµικών του εργασιών, µέχρι να εκδικασθεί η αίτηση ακύρωσης, που έχει υποβάλλει και η οποία ενδέχεται να εξετασθεί µετά 2 η 3 χρόνια. Και αν το ΣτΕ κρίνει και πάλι το "νέο" άρθρο 25 του Ν. 1337/83 αντισυνταγµατικό και ανίσχυρο και ακυρωθεί η οικοδοµική του άδεια τι γίνεται ; Ποιος πληρώνει την "ζηµιά"; 77

18 78