ΣΥΛΛΟΓΟΣ ΕΚΤΙΜΗΤΩΝ ΕΛΛΑΔΟΣ ΗΜΕΡΙΔΑ ΕΜΒΑΘΥΝΣΗΣ ΣΕ ΕΚΤΙΜΗΤΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ

Transcript

1 ΣΥΛΛΟΓΟΣ ΕΚΤΙΜΗΤΩΝ ΕΛΛΑΔΟΣ ΗΜΕΡΙΔΑ ΕΜΒΑΘΥΝΣΗΣ ΣΕ ΕΚΤΙΜΗΤΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ Andre Paul Abela, Γενικός Δ/ντής Amalthia Beach Resort / Πιστοποιημένος επιθεωρητής ξενοδοχείων Bureau Veritas ΗΡΑΚΛΕΙΟ

2 «ΑΣΤΕΡΟΠΟΙΗΣΗ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΩΝ ΚΑΙ ΑΝΑΛΥΣΗ ΤΗΣ ΤΙΜΟΛΟΓΙΑΚΗΣ ΠΟΛΙΤΙΚΗΣ ΚΑΙ ΤΩΝ ΛΟΙΠΩΝ ΠΑΡΑΜΕΤΡΩΝ ΠΟΥ ΕΠΗΡΕΑΖΟΥΝ ΤΟΝ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΙΑΣ ΑΞΙΑΣ ΤΩΝ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑΚΩΝ ΣΥΓΚΡΟΤΗΜΑΤΩΝ ΜΕ ΤΗ ΜΕΘΟΔΟ DCF»

3 ΙΣΤΟΡΙΚΟ Κατηγοριοποίηση Ξενοδοχείων Πριν το 2003 (ΦΕΚ 557/87) Φορέας ΕΟΤ Κατηγοριοποίηση σε De Luxe, A,B,Γ,Δ,Ε 100% βάσει τεχνικών προδιαγραφών 2003 έως 31/12/2014 (ΠΔ 42/2003) Φορέας ΕΟΤ Κατηγοριοποίηση σε αστέρια 70 % βάσει τεχνικών προδιαγραφών 30% βάσει μορίων παροχών υπηρεσιών

4 Από 1/1/2015 Ν.4276/2014 (ΦΕΚ Α 155) Υπάρχουν 2 φορείς για την αστεροποίηση των ξενοδοχείων και των μονάδων επιπλωμένων διαμερισμάτων. 1. ΕΟΤ Πρέπει να πληρούν τις ελάχιστες τεχνικές προδιαγραφές (επιφάνειες τμημάτων, κολυμβητικών δεξαμενών, κλπ) που περιγράφονται στο νόμο για την αιτούμενη κατηγορία, καθώς και να υπάρχει πλήρης νομιμότητα ως προς τις επιφάνειες και τις χρήσεις (οικοδομική αδεία, Ν 4178/13) Πρέπει να διαθέτουν εγκρίσεις άδειες λειτουργίας o o o ΕΙΔΙΚΟ ΣΗΜΑ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑΣ ΑΔΕΙΑ ΚΟΛΥΜΒΗΤΙΚΩΝ ΔΕΞΑΜΕΝΩΝ ΑΔΕΙΑ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑΣ ΤΜΗΜΑΤΩΝ F & B

5 2. ΞΕΕ (Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο Ελλάδος) Η κατηγοριοποίηση σε αστέρια γίνεται μέσω ενός πιστοποιημένου φορέα (TUV VERITAS ELOT, κλπ), με την προϋπόθεση ότι υφίσταται το αντίστοιχο Σήμα Λειτουργίας ΕΟΤ για την αιτούμενη κατηγορία Καταλυτική ημερομηνία έλεγχου 31/12/2017 ΔΕΝ ΕΛΕΓΧΟΝΤΑΙ ΤΑ ΑΡΧΙΤΕΚΤΟΝΙΚΑ ΣΧΕΔΙΑ Ελέγχεται η τήρηση των κτιριακών προδιαγραφών και των ελάχιστων απαιτούμενων παροχών (υποχρεωτικά πεδία) Σημαντικός παράγοντας για την αναβάθμιση μιας ξενοδοχειακής μονάδας είναι οι επιπλέον παροχές, οι οποίες και πριμοδοτούνται με πρόσθετα μόρια (προαιρετικά πεδία) Προϋπόθεση για τη διενέργεια του ελέγχου είναι το ξενοδοχείο να βρίσκεται σε πλήρη λειτουργία

6 ΑΠΑΙΤΟΥΜΕΝΑ ΜΟΡΙΑ ΑΝΑ ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 5 ΑΣΤΕΡΙΑ ΑΣΤΕΡΙΑ ΑΣΤΕΡΙΑ ΑΣΤΕΡΙΑ ΑΣΤΕΡΙ 1500

7 ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ Σύμφωνα με το νέο σύστημα αστεροποίησης και πιστοποίησης ξενοδοχείων που έχει τεθεί σε ισχύ από την 1/1/2015, διαπιστώνουμε ότι η αστεροποίηση ενός ξενοδοχείου βασίζεται σε μεγάλο βαθμό στον αριθμό και την ποιότητα των παρεχόμενων υπηρεσιών.

8 ΠΑΡΑΜΕΤΡΟΙ ΠΟΥ ΕΠΗΡΕΑΖΟΥΝ ΤΗΝ ΤΙΜΗ ΠΩΛΗΣΗΣ ΔΙΑΝΥΚΤΕΡΕΥΣΕΩΝ 1. ΤΟΠΟΘΕΣΙΑ ΓΕΩΓΡΑΦΙΚΗ ΘΕΣΗ ΚΡΗΤΗ, ΜΑΚΕΔΟΝΙΑ, ΗΠΕΙΡΟΣ, κλπ. ΕΝΤΟΣ Ή ΕΚΤΟΣ ΠΟΛΗΣ ΑΠΟΣΤΑΣΗ ΑΠΟ ΠΑΡΑΛΙΑ ΑΠΟΣΤΑΣΗ ΑΠΟ ΔΡΟΜΟ 2. ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ ΠΟΙΟΤΗΤΑ ΠΑΡΕΧΟΜΕΝΩΝ ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ ΚΑΙ ΠΡΟΣΘΕΤΕΣ ΠΑΡΟΧΕΣ (πχ Spa)

9 3. ΜΕΓΕΘΟΣ ΜΟΝΑΔΑΣ Οι μικρές μονάδες δεν έχουν το ίδιο ποσοστό μεταξύ πελατών με τουριστικά συμβόλαια και μεμονωμένων ή ιντερνετικών πελατών Οι μεγάλες μονάδες χρειάζονται συμβόλαια με τουριστικά γραφεία για να μπορούν να πετύχουν μεγάλες πληρότητες 4. ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΠΩΛΗΣΕΩΝ Υπάρχουν διάφορα συμβόλαια o GUARANTY o ALLOTMENT o ON REQUEST

10 Με διαφορετικούς όρους o ΒΒ Με πρωινό o ΗΒ Με ημιδιατροφή o FB Με πλήρη διατροφή o ALL All inclusive Με διαφορετικές διάρκειες o Γεωγραφικά (Μακεδονία σαιζόν 4 μηνών Κρήτη σεζόν 6 μηνών) o Τύπος συμβολαίου Για GUARANTY συμβόλαια η διάρκεια είναι περιορισμένη

11 ΤΙΜΕΣ ΔΙΑΘΕΣΗΣ Για να υπολογιστούν τα έσοδα από τη διάθεση των δωματίων, θα πρέπει να ξεκαθαριστούν αρχικά οι σχέσεις μεταξύ τιμοκαταλόγων και πηγών πώλησης. Συνήθως υπάρχουν οι παρακάτω τιμοκατάλογοι 1. OFFICIAL RATES (επίσημες τιμές ΞΕΕ) 2. INTERNET RATES (τιμές πώλησης στο διαδίκτυο) 3. INDIVIDUAL RATES (τιμές προς ιδιώτες και περαστικούς) 4. NET TRAVEL AGENT RATES (τιμές προς πρακτορεία άνευ συμβολαίων) 5. ALLOTMENT RATES (τιμές προς πρακτορεία με συμβόλαια) 6. GUARANTY RATES (τιμές προς πρακτορεία με συμβόλαια με εγγυημένη πληρότητα 100%)

12 Ποσοστό έκπτωσης ανά τιμοκατάλογο OFFICIAL RATES Δίδονται ενδεικτικές πολύ υψηλές τιμές για να δικαιολογηθούν οι παρακάτω τιμοκατάλογοι INTERNET RATES 100% 100 INDIVIDUAL RATES έως -20 % 80% 80 (το 20% είναι στην ουσία η προμήθεια των πλατφορμών, πχ booking) NET RATES -10 % 70% 70 ALLOTMENT RATES -20% 50% 50 GUARANTY RATES ALLOTMENT Επιπλέον έκπτωση 10% - 30% στις τιμές

13 ΠΛΗΡΟΤΗΤΕΣ Τα ποσοστά πληρότητας εξαρτώνται από την περιοχή (Ηράκλειο ή Χανιά) και την τοποθεσία του ξενοδοχείου (παραλιακό, πόλεως, ενδοχώρα). Για παραλιακό ξενοδοχείο στα Χανιά, έχουμε εμπειρικά: ΑΠΡ ΜΑΙ ΙΟΥΝ ΙΟΥΛ ΑΥΓ ΣΕΠΤ ΟΚΤ ΑΠΟ 30 % 50 % 85 % 90 % 95 % 80 % 45 % ΕΩΣ 50 % 65 % 90 % 100 % 100 % 95 % 65 % * Τα ξενοδοχεία ανοίγουν μετά τα μέσα Απριλίου στα Χανιά, ενώ στο Ηράκλειο ανοίγουν νωρίτερα, λόγω των διαθέσιμων πτήσεων charter από τις αρχές Απριλίου.

14 ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΕΣΟΔΩΝ Τα έσοδα των ξενοδοχείων προέρχονται από τους παρακάτω τομείς: 1. ΔΩΜΑΤΙΑ I. ΚΑΘΑΡΗ ΑΞΙΑ ΥΠΝΟΥ ή ΚΑΘΑΡΗ ΑΞΙΑ ARRANGEMENT (RR-BB- II. HB-FB-ALL) ΠΡΟΣΘΗΚΗ ΠΡΩΙΝΩΝ, ΓΕΥΜΑΤΩΝ, ALL INCLUSIVE εάν είναι SUPPLEMENT 2. ΤΜΗΜΑΤΑ F & B (Εστίαση) I. ΕΣΤΙΑΤΟΡΙΑ II. ΜΠΑΡ III. ΠΑΡΑΛΙΑ IV. ROOM SERVICE

15 ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΕΞΤΡΑ ΕΣΟΔΩΝ Τα έξτρα έσοδα εξαρτώνται από το ARRANGEMENT που έχουν οι πελάτες στο ξενοδοχείο Εάν οι πελάτες είναι RR ή ΒΒ και το ξενοδοχείο διαθέτει τμήματα F & B στατιστικά έχουμε τα παρακάτω έξτρα έσοδα ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΟ 3* ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΟ 4* ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΟ 5* 5-9 ανά διανυκτέρευση 8-15 ανά διανυκτέρευση ανά διανυκτέρευση

16 3. ΔΙΑΦΟΡΑ ΤΜΗΜΑΤΑ I. ΣΥΝΕΔΡΙΑΚΟ II. SPA III. ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΑ IV. ΘΕΜΑΤΙΚΑ ΠΑΡΚΑ (Water park) Τιμή δωματίων ΔΙΕΥΚΡΙΝΗΣΕΙΣ Μονόκλινο = τιμή ατόμου σε δίκλινο Χ 1,7 Τρίκλινο = τιμή ατόμου σε δίκλινο Χ 2,3 (παιδί) ή 2,5 (ενήλικας) Τιμή γευμάτων (Έξτρα από ARRANGEMENT) Πρωινό 6-10 Γεύμα 9-18 All Inclusive Οι διακυμάνσεις εξαρτώνται από την κατηγορία του Ξενοδοχείου και τις παροχές που διαθέτει.

17 ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΥ ΕΣΟΔΩΝ ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΟΥ Τοποθεσία: Νομός Χανίων, Αγία Μαρίνα 50 δωμάτια 100 κλίνες (προδιαγραφών 3* και 4*) Πολιτική συμβολαίων: ΒΒ με HB supplement (περίπου 20% των πελατών) Περίοδος λειτουργίας: 1/5 έως 31/10 (184 μέρες) Τμήματα: Ένα τμήμα F&B με εστιατόριο, μπαρ, καφετέρια Day SPA Έχω ετοιμάσει ένα παράδειγμα υπολογισμού εσόδων, όπου και φαίνεται η διαφοροποίηση με βάση την κατηγορία και την τοποθεσία του ξενοδοχείου

18 Έχουμε το ίδιο ξενοδοχείο ON THE BEACH σε 2 κατηγορίες (3* και 4*), καθώς και το ίδιο ξενοδοχείο (ίδια κατηγορία) σε 3 διαφορετικές τοποθεσίες (ON THE BEACH, OVER ROAD και MOUNTAIN)

19 ΕΣΟΔΑ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΟΥ Ως βάση εσόδων θα πάρουμε το ξενοδοχείο 4* ON THE BEACH (Πραγματικά στατιστικά) Μέση πληρότητα 85% Σύνολο διανυκτερεύσεων / δωμάτια 7200 Σύνολο διανυκτερεύσεων / ατόμων HOTEL 4 * ON THE BEACH Μέση τιμή δωματίου ΒΒ 86,00 Έσοδα Arrangement 7200 X 86 = ,00 Έσοδα ΗΒ supplement X 20% X 15 = ,00 Έσοδα ΕΞΤΡΑ Χ 14 = ,00 ΣΥΝΟΛΟ ,00

20 HOTEL 3 * ON THE BEACH Η μείωση στην τιμή πώλησης σε σχέση με το 4* είναι περίπου 10% - 20% (εξαρτάται από το επίπεδο των παροχών). Υπολογίζουμε μια μείωση της τάξης του 15%. Ο αριθμός των διανυκτερεύσεων παραμένει ο ίδιος. Μέση τιμή δωματίου ΒΒ: 86,00 Χ 85% = 73,10 Έσοδα Arrangement 7200 X 73,10 = 526,320,00 Έσοδα ΗΒ supplement X 20% X 10 = ,00 Έσοδα ΕΞΤΡΑ Χ 11 = 167,750,00 ΣΥΝΟΛΟ ,00 Μείωση 17,70 % σε σχέση με το Ξενοδοχείο 4* on the beach

21 HOTEL 4 * OVER THE ROAD Η μείωση στην τιμή πώλησης σε σχέση με το ξενοδοχείο 4* on the beach είναι 15%. Ο αριθμός διανυκτερεύσεων είναι μειωμένος κατά τουλάχιστον 10%. Τα έξτρα έσοδα είναι μειωμένα κατά 10-20%, λόγω ότι το ξενοδοχείο δεν βρίσκεται πάνω στην παραλία. Μέση τιμή δωματίου ΒΒ: 86,00 Χ 85% = 73,10 Έσοδα Arrangement ( %) X 73,10 = ,00 Έσοδα ΗΒ supplement (15250 (-10% Χ 2,2)) X 20% X 15 = ,00 Έσοδα ΕΞΤΡΑ Χ (14-20%) = ,00 ΣΥΝΟΛΟ ,00 Μείωση 27,01 % σε σχέση με το Ξενοδοχείο 4* on the beach

22 HOTEL 4 * MOUNTAIN Η μείωση στην τιμή πώλησης σε σχέση με το ξενοδοχείο 4* on the beach είναι 25%. Ο αριθμός διανυκτερεύσεων είναι μειωμένος κατά τουλάχιστον 15%. Τα έξτρα έσοδα είναι μειωμένα κατά 25-30%, λόγω ότι το ξενοδοχείο δεν βρίσκεται πάνω ή κοντά στην παραλία. Μέση τιμή δωματίου ΒΒ: 86,00 Χ 75% = 64,50 Έσοδα Arrangement ( %) X 64,50 = ,00 Έσοδα ΗΒ supplement (15250 (-15% Χ 2,2) ) X 20% X 15 = ,00 Έσοδα ΕΞΤΡΑ Χ (14-30%) = ,00 ΣΥΝΟΛΟ ,00 Μείωση 40,30 % σε σχέση με το Ξενοδοχείο 4* on the beach

23 Σημαντικές παρατηρήσεις Εφόσον έχουμε το ίδιο ξενοδοχείο ως προς την κατηγορία, έχουμε και τα ίδια λειτουργικά έξοδα και στις 4 μονάδες. o Προσωπικό o ΔΕΚΟ Η μόνη διαφοροποίηση αφορά τα έξοδα υλών για πρωινά, γεύματα και έξτρα των τμημάτων F&B. o Μείωση διανυκτερεύσεων o Μείωση έξτρα τζίρου

24 ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΕΞΟΔΩΝ Θα πρέπει να ξεχωρίσουμε τα έξοδα ανά κατηγορία: Λειτουργικά Συντήρηση Διαχείριση - Μάρκετινγκ Προσωπικό ΔΕΚΟ Άλλα έξοδα Έξοδα F&B (ΑΓΟΡΕΣ) Κόστος arrangement. Κόστος υλών ανά διανυκτέρευση για Housekeeping. Κόστος υλών για πώληση έξτρα στα τμήματα.

25 Βασικά κόστη λειτουργίας ΕΞΟΔΟ 3* 4* 5* Διοίκηση, γενικά έξοδα, μάρκετινγκ & πωλήσεις 3-5% 4-6% 5-7% Επισκευές & συντηρήσεις 2-5% 2-5% 2-5% ΔΕΚΟ 5-6% 6-7% 6-7% Προσωπικό * 22-25% 25-30% 27-33% ΣΥΝΟΛΟ 32-41% 37-48% 40-52% Τα άνω ποσοστά είναι επί του τζίρου της ξενοδοχειακής μονάδος * Εξαρτάται από τα τμήματα πωλήσεων. Στατιστικός μέσος όρος

26 ΕΞΟΔΑ ΑΓΟΡΩΝ 3* 4* 5* Κόστος Housekeeping (Προϊόντα και καθαριστήριο)* * Οι άνω τιμές είναι ανά διανυκτέρευση Κόστος πρωινού 1, ,5-3,5 Κόστος γεύματος HB Κόστος ALL INCLUSIVE Παρατήρηση: Πολλά ξενοδοχεία έχουν μικτό arrangement. Θα πρέπει να υπολογιστούν οι διανυκτερεύσεις ανά arrangement για να υπολογιστούν τα κόστη

27 Πρόσθετα έξοδα ΕΞΟΔΟ 3* 4* 5* Εστιατόριο A la Carte 25-30% 25-30% 25-32% Εστιατόριο με μπουφέ 18-20% 20-25% 22-28% Μπαρ Pool Μπαρ 30-35% 30-35% 30-35% Καφετέρια 20-25% 20-25% 20-25% Room Service 25-30% 25-30% 25-30% Minibar 25% 25% 25% Συνέδρια άνευ γευμάτων 20% 20% 20% Δεξιώσεις με γεύματα 30-35% 30-35% 30-35% SPA 25% 25% 25-30% Καταστήματα 30% 30% 30% Τα άνω ποσοστά είναι επί του τζίρου του κάθε τμήματος

28 ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ Η αστεροποίηση είναι σημαντική για την αύξηση των προσδοκώμενων εσόδων, διότι εγγυάται προσφερόμενες υπηρεσίες οι οποίες έχουν πιστοποιηθεί με το νέο σύστημα. Μεγάλη σημασία όσον αφορά τις τιμές πώλησης δωματίων αλλά και για τα έξτρα έσοδα έχουν η περιοχή και η τοποθεσία του ξενοδοχείου.

29 Γραφεία Εταιρείας ΕΛΛΑΔΑ ΧΑΝΙΑ Ηρώων Πολυτεχνείου 3, Τηλ.: Fax: ΗΡΑΚΛΕΙΟ Αρετούσας 38, Τηλ.: Fax: info.crete@danos-melakis.gr ΑΘΗΝΑ Λεωφ. Βουλιαγμένης 15, Τηλ: Fax: info@danos.gr ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ Ίωνος Δραγούμη 4, Τηλ: ,3 Fax: info.thes@danos.gr ΚΥΠΡΟΣ ΛΕΥΚΩΣΙΑ Ι. Χατζηιωσήφ 35, 2027, Στρόβολος Τηλ: Fax: danosa@spidernet.com.cy ΛΕΜΕΣΟΣ Γλάδστωνος 69, 3040, Acropolis Centre, Κατάστημα 10 Τηλ: Fax: danosa@cytanet.com.cy ΣΕΡΒΙΑ ΒΕΛΙΓΡΑΔΙ 3 Spanskih Boraca Str New Belgrade Tηλ.: Fax.: office@danos.rs

30 THANK YOU ALL Ομάδα Εργασίας: Andre Paul Abela Πιστοποιημένος επιθεωρητής ξενοδοχείων Bureau Veritas. Αθηνά Αρχοντάκη REV Πολ. Μηχ. τ.ε. Ιωάννης Γκούρμης Valuer Πολ. Μηχ.M.Sc.