ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΑΘΗΝΑ 2 Ο ΕΞΑΜΗΝΟ 2017

Transcript

1 ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΑΘΗΝΑ 2 Ο ΕΞΑΜΗΝΟ 2017

2 Οικονομική Επισκόπηση & Δείκτες Η ολοκλήρωση της δεύτερης αξιολόγησης του προγράμματος της Ευρωπαϊκής Ένωσης τον Ιούνιο του 2017 ενίσχυσε την εμπιστοσύνη, υποστηρίζοντας τη δραστηριότητα. Η αύξηση της απασχόλησης στηρίζει τα εισοδήματα και την ιδιωτική κατανάλωση, αν και πολλές νέες θέσεις είναι προσωρινές ή με μερική απασχόληση και πληρώνονται με τον κατώτατο μισθό. Η βελτιωμένη ανταγωνιστικότητα της Ελλάδας ενισχύει τις εξαγωγές αγαθών, ενώ η διεθνής ανάκαμψη στηρίζει τα τουριστικά έσοδα. Η πλεονάζουσα παραγωγική ικανότητα παραμένει σημαντική και οι πληθωριστικές και μισθολογικές πιέσεις είναι αδύναμες. Τα υψηλά επίπεδα δημόσιου χρέους και των μη εξυπηρετούμενων δανείων καθιστούν τις οικονομικές προοπτικές της Ελλάδας ιδιαίτερα ευαίσθητες σε τυχόν αποκλίσεις στην πολιτική. Η βραδύτερη πρόοδος στην αντιμετώπιση των μη εξυπηρετούμενων δανείων θα μειώσει την εμπιστοσύνη, τις επενδύσεις και τη δραστηριότητα. Αύξηση του πραγματικού ΑΕΠ (ετήσια ποσοστιαία μεταβολή) Ποσοστό πληθωρισμού, μέσες τιμές καταναλωτή (Ετήσια ποσοστιαία μεταβολή)

3 Οικονομική Επισκόπηση Το υψηλότερο κόστος εξυπηρέτησης του δημόσιου χρέους, ιδίως μετά την ολοκλήρωση του προγράμματος της ΕΕ τον Αύγουστο του 2018, θα μπορούσε να επηρεάσει δυσμενώς τα δημόσια οικονομικά και την ευρύτερη εμπιστοσύνη, περιορίζοντας την ανάπτυξη. Η πρόσθετη αναδιάρθρωση του δημόσιου χρέους θα επιταχύνει τα κέρδη όσον αφορά την πρόσβαση στη χρηματοδότηση και στη δραστηριότητα. Η ενισχυμένη πρόοδος στο πρόγραμμα μεταρρυθμίσεων θα αυξήσει την παραγωγικότητα και τις επενδύσεις περισσότερο από ό,τι προβλέπεται. Ποσοστό ανεργίας (Ποσοστό)

4 Κυριότερες Επενδυτικές Συναλλαγές για το 2017

5 ΓΡΑΦΕΙΑΚΟΙ ΧΩΡΟΙ Ο τομέας των γραφείων γενικά έχει σταθεροποιηθεί. Οι τιμές ενοικίασης σε θέσεις A είναι γενικά σταθερές και κυμαίνονται μεταξύ 8 και 19 /τ.μ. με λίγες εξαιρέσεις. Σε μεγάλες λεωφόρους, όπως η Λεωφόρος Συγγρού έχει παρατηρηθεί μικρή μείωση της δραστηριότητας και κατά συνέπεια στα επίπεδα τιμών, ενώ άλλες επιχειρηματικές περιοχές έχουν δει αρκετές συναλλαγές. Στο σχετικό γράφημα μπορούμε να δούμε τις τιμές ενοικίασης, όπως εκτιμήθηκαν από την εταιρεία ΔΑΝΟΣ και το εύρος τιμών για διάφορα κτίρια υψηλής ποιότητας. Η διαφορά τιμών υποδεικνύει τις διάφορες ιδιότητες των κτιρίων και τη μεγάλη αναποτελεσματικότητα στην αγορά λόγω του χαμηλού όγκου συναλλαγών. Οι κυριότερες αποδόσεις για γραφειακούς χώρους κατηγορίας Α πλησιάζει το 8% και για αυτά της κατηγορίας Β & Γ το 9% με λίγες μόνο συναλλαγές που έχουν καταγραφεί κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου σε αυτό το εύρος. Δεδομένου ότι ολοκληρώθηκαν οι δεύτερες αξιολογήσεις του ΜΣ και οι προβλέψεις για οικονομική ανάκαμψη στην αγορά από το 2017 και μετά, οι αποδόσεις αναμένεται να συρρικνωθούν, καθώς μειώνεται η αβεβαιότητα. Πηγή: ΔΑΝΟΣ σε συνεργασία με την BNP PARIBAS REAL ESTATE

6 Μίσθωση & Διαθεσιμότητα Κενών Χώρων /m²/month Office prime rent Office vacancy rate % 20% 15% 10% 5% 0% Πηγή: ΔΑΝΟΣ σε συνεργασία με την BNP PARIBAS REAL ESTATE Επενδύσεις & Απόδοση million Office investment Office prime yield % 9% 150 8% 7% 75 6% % 4% Πηγή: ΔΑΝΟΣ σε συνεργασία με την BNP PARIBAS REAL ESTATE

7 Προσφορά & Ζήτηση Στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας τα συνολικά αποθέματα γραφείων Α και Β είναι περίπου 1,8 εκατ. τ.μ., κυρίως συγκεντρωμένα στο βορρά και στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου της Αθήνας. Η συνεχιζόμενη πτώση των τιμών ενοικίασης μετά την πιστωτική κρίση το 2008, οδήγησε σε καταλύματα γραφείου βαθμού Α και Β σε προνομιακές θέσεις που γίνονται πιο προσιτές. Το αποτέλεσμα αυτής της ανισορροπίας δημιούργησε αύξηση της ζήτησης για τον ποιοτικό χώρο της κατηγορίας Α σε πρωταρχικές θέσεις και υπερβολική προσφορά βαθμού Β με την αναβάθμιση του χώρου στις απαιτήσεις τους σε αντάλλαγμα για περίοδο χωρίς μίσθωμα (μέγιστο 3 μήνες). Παρατεταμένη περίοδος κλιμάκωσης και μειώσεις του ενοικίου. Ως εκ τούτου, υπάρχει μικρή προσφορά και υψηλή ζήτηση για γραφεία Α και Β στο κέντρο της Αθήνας, ειδικά σε προνομιακές τοποθεσίες. Βλέπουμε στο κέντρο της Αθήνας, η ζήτηση για γραφειακούς χώρους κατηγορίας C και D αυξάνεται λόγω της μεγάλης ζήτησης για μετατροπή σε boutique ξενοδοχεία, διαμερίσματα (Airbnb) κλπ. ΕΝΟΙΚΙΑ ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ ΖΗΤΗΣΗ ΠΡΟΣΦΟΡΑ Πηγή: ΔΑΝΟΣ σε συνεργασία με την BNP PARIBAS REAL ESTATE

8 Εμπορικά Καταστήματα Το οικονομικό κλίμα της Ελλάδας σημείωσε σημάδια ανάκαμψης το Σεπτέμβριο για πρώτη φορά από το Δεκέμβριο του Η ζήτηση των μεγάλων ελληνικών & πολυεθνικών εμπορικών εταιρειών, αυξήθηκε κυρίως στις prime αγορές. Τα ενοίκια παρέμειναν σταθερά τόσο στις prime όσο & στις δευτερεύουσες αγορές. Ο αέρας εξακολουθεί να παραμένει ως ζητούμενο, για τα καταστήματα στις prime αγορές & σε πολλές περιπτώσεις και για καταστήματα σε δευτερεύουσες περιοχές. Το ποσοστό των κενών καταστημάτων στις prime αγορές & στα εμπορικά κέντρα παραμένει χαμηλό. Οι αποδόσεις στην Ερμού κυμαίνονται μεταξύ 6%, στις υπόλοιπες prime αγορές κυμαίνονται μεταξύ 6,5%-7% και για τα εμπορικά κέντρα 7,5%. Εντούτοις, η Ελληνική Στατιστική Αρχή ανακοίνωσε στις 31 Ιανουαρίου 2018 τους Δείκτες Κύκλου Εργασιών & Όγκου στο Λιανικό Εμπόριο, με έτος βάσης 2010=100,0 και μήνα αναφοράς τον Νοέμβριο 2017 (τα στοιχεία του Δεκεμβρίου θα ανακοινωθούν 28/02/2018): Ο Γενικός Δείκτης Κύκλου Εργασιών στο λιανικό εμπόριο, τον Νοέμβριο 2017 μειώθηκε κατά ( 1,7%) σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του Νοεμβρίου Ο Γενικός Δείκτης Όγκου, στο λιανικό εμπόριο, κατά τον μήνα Νοέμβριο 2017 μειώθηκε κατά ( 2,9%), σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του Νοεμβρίου 2016, είναι η μεγαλύτερη μείωση που σημειώθηκε από τον Ιούνιο του 2016.

9 Κατηγορίες καταστημάτων λιανικού εμπορίου Νοέμβριος 2017 Δείκτης Κύκλου Εργασιών Νοέμβριος 2016 Ετήσια Μεταβολή (%) Νοέμβριος 2017* Δείκτης Όγκου Νοέμβριος 2016 Ετήσια Μεταβολή (%) Γενικός δείκτη 68,6 70,0-1,7 68,0 70,0-2,9 Γενικός Δείκτης, εκτός καυσίμων & λιπαντικών αυτοκινήτων 69,8 71,7-2,6 70,2 72,4-3,0 Ι. Κύριες κατηγορίες καταστημάτων Καταστήματα ειδών διατροφής 70,8 75,7-6,5 67,3 72,8-7,6 Καύσιμα & λιπαντικά αυτοκινήτων 65,5 63,2 3,6 60,6 62,9-3,7 Λοιπά καταστήματα 68,7 67,2 2,2 75,0 72,6 3,3 ΙΙ. Επιμέρους κατηγορίες καταστημάτων Μεγάλα καταστήματα τροφίμων 73,2 78,8-7,1 71,8 77,4-7,2 Πολυκαταστήματα 72,7 71,3 2,0 83,6 81,7 2,3 Καύσιμα και λιπαντικά αυτοκινήτων 65,5 63,2 3,6 60,6 62,9-3,7 Τρόφιμα Ποτά Καπνός 57,0 58,7-2,9 53,5 56,0-4,5 Φαρμακευτικά Καλλυντικά 58,9 60,3-2,3 63,5 63,6-0,2 Ένδυση Υπόδηση 74,6 70,6 5,7 80,6 77,4 4,1 Έπιπλα Ηλεκτρικά είδη Οικιακός εξοπλισμός 63,2 58,4 8,2 77,9 69,8 11,6 Βιβλία Χαρτικά Λοιπά είδη 95,2 95,4-0,2 108,0 106,5 1,4 Πωλήσεις εκτός καταστημάτων 67,9 53,7 26,4

10 Εξέλιξη των ετήσιων μεταβολών (%) των Γενικών Δεικτών Κύκλου Εργασιών & Όγκου στο Λιανικό Εμπόριο Εξέλιξη των μηνιαίων μεταβολών (%) του Γενικού Δείκτη & Όγκου στο Λιανικό Εμπόριο το 2017 Πηγή : Εθνική στατιστική υπηρεσία , ,1 0,3 3,7 2,5 0, ,1-1,2-0, JAN 2017 FEB 2017 MAR 2017 APR 2017 MAY 2017 JUN 2017 JUL 2017 AUG 2017 SEP 2017 OCT 2017 NOV ,9 Πηγή : Εθνική στατιστική υπηρεσία

11 Αγορά Κατοικίας Σήμερα υπάρχουν περίπου 6,4 εκατομμύρια κατοικίες στην Ελλάδα ή 71 κατοικίες ανά 100 άτομα. Στην ΕΕ γενικά, υπάρχουν 60 κατοικίες για κάθε 100 κατοίκους της Ευρώπης. Τα διαθέσιμα ακίνητα στην ελληνική αγορά σήμερα ξεπερνούν τα Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα είναι 42,1% κάτω από τα επίπεδα πριν την κρίση, στην Αθήνα 44,1% & στη Θεσσαλονίκη 46,4%. Ωστόσο, η πραγματική μείωση μπορεί σε ορισμένες περιοχές να υπερβεί το 60% ακόμη και το 70%. Ιδιαίτερα μεγάλη μείωση στις τιμές παλαιών κατοικιών, κυρίως σε ορισμένες περιοχές στο κέντρο της Αθήνας. Διαμερίσματα 30 ή 40 χρόνων πωλούνται Η Airbnb και η Ελληνική Χρυσή Βίζα, έχουν αρχίσει να ωθούν την ελληνική αγορά ακινήτων, προς τα πάνω. Από τον Σεπτέμβριο του 2017, υπήρξαν 2014 άτομα που αιτήθηκαν και έχουν λάβει ελληνική άδεια παραμονής. Οι ξένοι επενδυτές αγοράζουν τις διαθέσιμες κατοικίες, κυρίως στην καρδιά της Αθήνας, με στόχο την απόκτηση και στη συνέχεια τη διαχείρισή τους μέσω της Airbnb. Αυτό έχει ως συνέπεια να είναι πολύ δύσκολο να βρεθεί ένα διαμέρισμα προς ενοικίαση στο κέντρο της Αθήνας, ειδικά σε περιοχές του κέντρου όπως Κουκάκι, Πετράλωνα, Φιλοπάππου, Μακρυγιάννη ή ακόμα και Εξάρχεια, τα σπίτια προς ενοικίαση είναι ελάχιστα, τα ενοίκια υψηλά και η ποιότητα των διαμερισμάτων χαμηλή. Σύμφωνα με τα στοιχεία που συλλέχθηκαν από πιστωτικά ιδρύματα, οι ονομαστικές τιμές των διαμερισμάτων, εκτιμάται ότι μειώθηκαν οριακά κατά μέσο όρο κατά 0,3% από έτος σε έτος στο τέταρτο τρίμηνο του 2017, ενώ το 2017 η μέση ετήσια πτώση των τιμών των διαμερισμάτων ήταν 1,0%, σε σύγκριση με μια μέση μείωση 2,4% το 2016.

12 Αποθηκευτικοί & Βιομηχανικοί Χώροι Η αγορά χαρακτηρίζεται με καλή δραστηριότητα με ορισμένες νέες συμφωνίες μίσθωσης που συμβαίνουν. Οι προσφορές που κλείνουν προέρχονται από υπάρχοντες μισθωτές εκμεταλλευόμενοι τα αδύναμα θεμελιώδη στοιχεία και είτε μετακινούνται για να εξασφαλίσουν μεγαλύτερο χώρο τιμών και καλύτερη ποιότητα και ορισμένοι από αυτούς αναζητούν επέκταση λόγω της ευρύτερης οικονομικής ανάπτυξης της οικονομίας. Τα πρωταρχικά ενοίκια είναι 2,50 /τ.μ./μήνα για βιομηχανική χρήση στην Αθήνα και 3-4 /τ.μ./μήνα για την εφοδιαστική και αναμένεται να παραμείνουν σταθερά. Βλέπουμε τους υπεύθυνους για την ανάπτυξη υλικοτεχνικής υποστήριξης ότι πρόκειται για νέα και μεγάλα έργα logistics στο Θριάσιο, λόγω του έργου της Cosco, Θριάσιο και της συμφωνίας με την ιταλική Ferrovie για το τρένο στην Ελλάδα. Η επενδυτική δραστηριότητα ήταν πολύ υποτονική το 2017 με διαπραγματεύσεις μακρές αλλά αυξήθηκε τεράστια τους τελευταίους 3 μήνες και αναμένουμε ότι θα διαρκέσει και κατά το πρώτο τρίμηνο του Φέτος, βλέπουμε ότι μεγάλες πολυεθνικές εταιρείες logistics αναζητούν την ελληνική αγορά και ορισμένοι από αυτούς, όπως η GEFCO, ξεκίνησαν τη λειτουργία το ΕΝΟΙΚΙΑ ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ ΖΗΤΗΣΗ ΠΡΟΣΦΟΡΑ Πηγή: ΔΑΝΟΣ σε συνεργασία με την BNP PARIBAS REAL ESTATE

13 Χάρτης Αποθηκευτικών & Βιομηχανικών Χώρων στην Αθήνα

14 Ξενοδοχεία & Τουρισμός Η Ελληνική Συνομοσπονδία Τουρισμού είναι αισιόδοξη για το 2018 προβλέποντας τουλάχιστον 26 εκατομμύρια διεθνείς τουρίστες, που αντιπροσωπεύουν αύξηση 5% και σημαντικά υψηλότερα έσοδα, με στόχο τα 14,4 δισ., Σημειώνοντας αύξηση της τάξης του 12,9% y-o-y. Υποθέτουμε ότι η αύξηση αυτή βασίζεται στις αναμενόμενες αλλαγές στο μείγμα της αγοράς. Στον Διεθνή Αερολιμένα Αθηνών οι συνολικές διεθνείς αφίξεις υποχώρησαν το 2ο τρίμηνο του 2017 με 0,6% y-o-y, κυρίως λόγω των επιδόσεων του μηνός Φεβρουαρίου, οι οποίες σημείωσαν πτώση 7% y-o-y. Τα επίπεδα πληρότητας καθώς και οι τιμές δωματίων στα ξενοδοχεία της Αθήνας εμφάνισαν μια θετική τάση, με αποτέλεσμα τη βελτίωση του RevPAR στο 2ο τρίμηνο του 2017 με 12,3% y-o-y. Οι διεθνείς αφίξεις στο αεροδρόμιο της Θεσσαλονίκης αυξήθηκαν σημαντικά κατά 11,8% το β 'τρίμηνο του Ο Φεβρουάριος ήταν ιδιαίτερα έντονος, γεγονός που αντανακλάται στα επίπεδα πληρότητας του ξενοδοχειακού τομέα της Θεσσαλονίκης. Συνολικά, το RevPAR αυξήθηκε κατά 10,1% y-o-y το Q2 του Το βελτιωμένο κλίμα στην τουριστική βιομηχανία αντικατοπτρίζεται στις σημαντικές συμφωνίες που ολοκληρώθηκαν το 2ο τρίμηνο του Μεταξύ άλλων: - Η Zeus International έχει συνάψει σύμβαση μίσθωσης του Poseidon Resort στο Λουτράκι. Το χρεωμένο ξενοδοχείο θα αναβαθμιστεί ως το ξενοδοχείο Wyndham Loutraki Poseidon με 108 δωμάτια και το Ramada Loutraki Poseidon των 207 δωματίων. Το Ramada είναι ένα εμπορικό σήμα της Wyndham Worldwide. - Η Zeus International, ως μέρος ενός ευρύτερου σχεδίου ανάπτυξης με το Wyndham Hotel Group, υπέγραψε προσφορές τον Μάρτιο με 2 ξενοδοχεία του Xenotel Hotel Group στην Αττική: το 346 δωματίων Mare Nostrum στη Βραυρώνα και το 129 δωμάτιο Aqua Marina στη Νέα Μάκρη. Τα ξενοδοχεία θα αναδιαμορφωθούν ως Ramada Plaza Attica Riviera και το Wyndham Garden Attica Riviera και θα λειτουργήσουν έτσι από το Η Accor, η οποία έχει σήμερα το χαρτοφυλάκιο της Novotel και της Sofitel στην Αθήνα, ανακοίνωσε τον Μάρτιο ότι θα επεκταθεί με ξενοδοχείο Ibis Styles στο Ηράκλειο της Κρήτης. Το 72-room Ibis Styles Heraklion Central Hotel θα κατασκευαστεί από την Polis H.M. S.A με προϋπολογισμό 15 εκατ. Επιπλέον, η Accor σχεδιάζει ένα πρώτο ξενοδοχείο Ibis στην Αθήνα και ένα Novotel στον Πειραιά. - Τον Φεβρουάριο η Eurobank επιβεβαίωσε ότι από τις 5 προσφορές ο προτιμώμενος αγοραστής του ξενοδοχείου Capsis 700 δωματίων είναι ο Νίκος Κουτράς, ιδιοκτήτης δύο μεγάλων θέσεων στο νησί της Κω. - Οι τελευταίες εξελίξεις στην Αθήνα, η τέταρτη δημοπρασία της λεωφόρου Αθήνας 314 δωματίων στη Λεωφόρο Συγγρού και η πρώτη δημοπρασία του ξενοδοχείου La Mirage στην ομώνυμη συνοικία 208 δωματίων, απέτυχαν παρά το ενδιαφέρον που εξέφρασαν οι ντόπιοι και ξένοι επενδυτές. - Ο όμιλος Lampsas κερδίζει τον διαγωνισμό για μακροχρόνια μίσθωση ακινήτου του «ΑΛΛΗΛΟΒΟΗΘΗΤΙΚΟΥ ΤΑΜΕΙΟΥ ΠΡΟΝΟΙΑΣ ΠΡΩΗΝ ΕΡΓΑΖΟΜΕΝΩΝ ΑΤΕ (ΑΤΠΠΕΑΤΕ)» στην Αθήνα με ξενοδοχείο που χρησιμοποιεί το πρώην Kings Palace στην πλατεία Συντάγματος.

15 Το μεγάλο ενδιαφέρον των επενδυτών και των αλυσίδων (εγχώριων και ξένων) για επενδύσεις στην Ελλάδα, δείχνει τον αυτόνομο τουρισμό/ξενοδοχεία στις υπόλοιπες οικονομικές δραστηριότητες. Οι προβλέψεις παραμένουν ευοίωνες για τα επόμενα χρόνια, καθώς σύμφωνα με τη μελέτη PWC-RiMaKo οι αφίξεις το 2021 υπερβαίνουν τα 35 εκατομμύρια και τα έσοδα 20 δις, ενώ η άμεση απασχόληση υπερβαίνει το 1 εκατομμύριο και ο τουρισμός να συμβάλει δισεκατομμύρια στο ΑΕΠ της χώρας. Φυσικά, τα παραπάνω απαιτούν σημαντικές κινήσεις για τον προγραμματισμό των επόμενων βημάτων προκειμένου να διευρυνθεί η εποχικότητα, η ανάπτυξη του θεματικού τουρισμού κλπ.

16 ΕΛΛΑΔΑ ΑΘΗΝΑ Λ. Βουλιαγμένης 15, Τηλ: Fax: office@danos.gr ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ Ίωνος Δραγούμη 4, Τηλ: ,3 Fax: info.thes@danos.gr ΧΑΝΙΑ Ηρώων Πολυτεχνείου 3, , Κρήτη Τηλ.: Fax: info.crete@danos-melakis.gr ΗΡΑΚΛΕΙΟ Δουκός Μποφώρ 7, , Κρήτη Τηλ.: Fax: info.crete@danos-melakis.gr ΚΥΠΡΟΣ ΛΕΥΚΩΣΙΑ Ι. Χατζηιωσήφ 35, 2027, Στρόβολος Τηλ: Fax: sales@danos.com.cy ΛΕΜΕΣΟΣ Γλάδστωνος 69, 3040, Acropolis Centre, Κατάστημα 10 Τηλ: Fax: limassoldanos@danos.com.cy ΣΕΡΒΙΑ ΒΕΛΙΓΡΑΔΙ Milutina Milankovica Str. 9z/I, New Belgrade Tηλ.: Fax: office@danos.rs

17 ΠΡΟΕΙΔΟΠΟΙΗΣΗ Η έκθεση αυτή δημοσιεύεται μόνο για γενικές πληροφορίες. Παρά το γεγονός ότι έχουν χρησιμοποιηθεί υψηλά πρότυπα για την άντληση των πληροφοριών, την ανάλυση, την προβολή και τις προβλέψεις που παρουσιάζονται στην παρούσα έκθεση, καμία νομική ευθύνη δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή από τη ΔΑΝΟΣ ή BNP PARIBAS Real Estate, για οποιαδήποτε απώλεια ή ζημία που ενδέχεται να προκύψει από το περιεχόμενο του παρόντος εγγράφου. Τυχόν αναπαραγωγή ολόκληρου ή τμήματος του εγγράφου μπορεί να επιτραπεί μόνο με την σχετική αναφορά στην έρευνα της ΔΑΝΟΣ.