Δεκ. 14-12-2015 ΠΡΟΣΑΡΤΗΣΗ ΑΠΟΣΠΑΣΜΑΤΟΣ ΠΕΑ ΣΤΑ ΠΩΛΗΤΗΡΙΑ ΣΥΜΒΟΛΑΙΑ Καταγραφή των σχετικών διατάξεων νόμων και εγκυκλίων, οι οποίες οδηγούν στο συμπέρασμα ότι εξακολουθεί να υφίσταται η υποχρέωση προσάρτησης αποσπάσματος ΠΕΑ στα συμβόλαια αγοραπωλησίας ακινήτου : 1. Αρχικά δημοσιεύθηκε ο Ν.3661/2008 (ΦΕΚ Α 89/19.5.2008) «Μέτρα για τη μείωση της ενεργειακής κατανάλωσης των κτιρίων και άλλες διατάξεις», όπου σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 6 αυτού : «Άρθρο 6 Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης 1. Μόλις ολοκληρωθεί η κατασκευή νέου κτιρίου ή η ριζική ανακαίνιση υφιστάμενου κτιρίου κατά το άρθρο 5, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να ζητήσει την έκδοση πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης. Κατά την πώληση ή τη μίσθωση κτιρίων διατίθεται από τον ιδιοκτήτη στον αγοραστή ή τον μισθωτή αυτών πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης. Η εφαρμογή των διατάξεων των προηγούμενων εδαφίων δεν μπορεί να αποκλεισθεί με συμφωνία των συμβαλλόμενων μερών. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Οικονομικών, Ανάπτυξης και Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων, καθορίζονται οι ειδικότεροι όροι έκδοσης και διάθεσης του ανωτέρω πιστοποιητικού, καθώς και οι διοικητικές κυρώσεις σε βάρος του υπόχρεου, σε περίπτωση μη έκδοσης ή μη διάθεσης του. Με την ίδια απόφαση καθορίζεται, σε περίπτωση επιβολής προστίμου, η διαδικασία είσπραξης αυτού, καθώς και κάθε αναγκαία λεπτομέρεια.» 2. Ακολούθως, εκδόθηκε η κοινή Υπουργική Απόφαση Υπουργών Οικονομικών και Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής με αριθμ. Δ6/Β/ΟΙΚ. 5825/30-3-2010 (ΦΕΚ Β 407 9.4.2010) «Έγκριση Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων [ΚΕΝΑΚ]». Σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 3 του άρθρου 14 της απόφασης αυτής (5825/2010) : «Άρθρο 14 : Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) κτιρίων 3. Κάθε συμβολαιογράφος για την κατάρτιση πράξεως αγοραπωλησίας ακινήτου υποχρεούται να μνημονεύσει στο συμβόλαιο τον αριθμό πρωτοκόλλου του ΠΕΑ και να επισυνάψει σε αυτό επίσημο αντίγραφο του ΠΕΑ. Σε κάθε μίσθωση ακινήτου, ο αριθμός πρωτοκόλλου του ΠΕΑ πρέπει να αναγράφεται στο ιδιωτικό ή συμβολαιογραφικό μισθωτήριο έγγραφο. Η φορολογική αρχή δε θεωρεί μισθωτήρια έγγραφα εάν δεν προσκομίζεται ενώπιον της ισχύον ΠΕΑ.» 1
3. Στη συνέχεια, το ΥΠΕΚΑ μετά από την υποβολή ερωτημάτων που προέκυψαν από την πρώτη περίοδο εφαρμογής του ΚΕΝΑΚ, εξέδωσε την υπ αριθμόν πρωτ. 2279/22-12-2010 εγκύκλιό του με θέμα : «Διευκρινίσεις για την ορθή εφαρμογή του Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (ΚΕΝΑΚ)», με την οποία αποσκοπούσε στη διευκρίνιση επιπρόσθετων σημείων ως προς την υποχρέωση υποβολής μελέτης ενεργειακής απόδοσης και έκδοσης πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης, η οποία (εγκύκλιος) συμπλήρωνε την προγενέστερη εγκύκλιο οικ. 1603/4-10-2010 αυτού. Σύμφωνα με την παράγραφο 4/4.1 της εγκυκλίου αυτής (2279/2010) : «4. Υποχρέωση έκδοσης πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ) (άρθρα 14 και 15 του ΚΕΝΑΚ) 4.1 Από 9 Ιανουαρίου 2011 είναι υποχρεωτική η έκδοση ΠΕΑ στις παρακάτω περιπτώσεις : -Σε περίπτωση αγοράς-πώλησης κτιρίου προκειμένου να ολοκληρωθεί η δικαιοπραξία και να υπογραφούν τα οριστικά συμβόλαια - Σε περίπτωση νέων συμβάσεων μίσθωσης [και όχι ανανέωσης υφισταμένων συμβάσεων μίσθωσης] ενιαίων κτιρίων..» 4. Στην πορεία όμως, προέκυψε η ανάγκη να δοθούν διευκρινήσεις επί της ανωτέρω εγκυκλίου 2279/22.12.2010 του ΥΠΕΚΑ ως προς την υποχρέωση έκδοσης Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) σε περιπτώσεις αγοραπωλησίας ακινήτων. Έτσι το ΥΠΕΚΑ εξέδωσε το υπ αριθμόν πρωτ. 2366/5-1-2011 έγγραφό του με θέμα: «Διευκρινίσεις επί της εγκυκλίου 2279/22.12.2010 ως προς την υποχρέωση έκδοσης Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) σε περιπτώσεις αγοραπωλησίας ακινήτων». Σύμφωνα με την παράγραφο 3 αυτού : «3. Κάθε συμβολαιογράφος για την κατάρτιση πράξης αγοραπωλησίας πλήρως αποπερατωμένου ακινήτου (ενιαίου ή τμήματος) υποχρεούται να ελέγξει την εγκυρότητα του ΠΕΑ από το πληροφοριακό σύστημα του Αρχείου Επιθεώρησης Κτιρίων της Ειδικής Υπηρεσίας Επιθεωρητών Ενέργειας (ΕΥΕΠΕΝ) του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής (ΥΠΕΚΑ), να μνημονεύσει στο συμβόλαιο τον αριθμό πρωτοκόλλου του ΠΕΑ και να προσαρτήσει το έντυπο απόσπασμα ΠΕΑ, που εκδίδεται από το παραπάνω πληροφοριακό σύστημα και περιέχει τα βασικά στοιχεία του ΠΕΑ. Η υλική πράξη της παράδοσης παραλαβής ΠΕΑ δηλώνεται από τους συμβαλλόμενους ενώπιον συμβολαιογράφου, συντάσσεται δε και υπογράφεται σχετική πράξη. 5. α) Το έτος 2013 δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Α 42/19-2-2013 ο Ν. 4122/2013 «Ενεργειακή Απόδοση Κτιρίων Εναρμόνιση με την Οδηγία 2010/31/ΕΕ του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου και λοιπές διατάξεις», με το άρθρο 22 του οποίου καταργήθηκαν τα άρθρα 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 και 12 του ανωτέρω Ν. 3661/2008. 2
Έτσι έπαυσαν να ισχύουν οι στην αρχή του παρόντος αναγραφόμενες διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 6 του Ν.3661/2008. Αντ αυτών ισχύουν πλέον οι σχετικές διατάξεις του άρθρου 12 του Ν.4122/2013, οι οποίες ως προς την πώληση και μίσθωση κτιρίου ή κτιριακής μονάδας έχουν ως εξής : «Άρθρο 12 Έκδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) 1. Η έκδοση ΠΕΑ είναι υποχρεωτική: α). β). γ) κατά την πώληση κτιρίου ή κτιριακής μονάδας μέχρι την ενεργοποίηση της Ταυτότητας του Κτιρίου, κατά τις διατάξεις του ν. 3843/2010 στην οποία περιλαμβάνεται υποχρεωτικώς το Π.Ε.Α. και ο χρόνος ισχύος αυτού. δ) κατά την μίσθωση σε νέο ενοικιαστή κτιρίου ή κτιριακής μονάδας, μέχρι την ενεργοποίηση της Ταυτότητας του Κτιρίου κατά τις διατάξεις του ν. 3843/2010 στην οποία περιλαμβάνεται υποχρεωτικώς το Π.Ε.Α. και ο χρόνος ισχύος αυτού.» ε). 2. Κατά την πώληση ή μίσθωση κτιρίων ή κτιριακών μονάδων, επιδεικνύεται από τον ιδιοκτήτη το ΠΕΑ ή αντίγραφο του, στον υποψήφιο νέο αγοραστή ή ενοικιαστή και παραδίδεται αυτό στο νέο αγοραστή ή ενοικιαστή. β) Να σημειωθεί ότι σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 23 του ανωτέρω Ν.4122/2013 : "Η Δ6/Β/οικ.5825/2010 απόφαση των Υπουργών Οικονομικών και Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής (Β' 407), διατηρείται σε ισχύ έως την έκδοση της κοινής απόφασης των Υπουργών Οικονομικών και Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής της παραγράφου 1 του άρθρου 3 του παρόντος νόμου". Ακόμη δεν έχει εκδοθεί η εν λόγω κοινή Υπουργική Απόφαση. Ως εκ τούτου σήμερα εξακολουθεί να είναι σε ισχύ η ανωτέρω υπ αριθμόν 5825/2010 απόφαση «Έγκριση Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων» [ΚΕΝΑΚ]» και οι διευκρινιστικές αυτής εγκύκλιοι, μεταξύ των οποίων η ανωτέρω υπ αριθμόν 2279/2010 εγκύκλιος, ως και το υπ αριθμόν 2366/2010 διευκρινιστικό αυτής έγγραφο, το οποίο ορίζει, ως ανωτέρω αναγράφηκε, ότι ο συμβολαιογράφος προσαρτά στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου απόσπασμα ΠΕΑ, που εκδίδεται από το πληροφοριακό σύστημα του ΕΥΕΠΕΝ, όπως όλοι οι συμβολαιογράφοι γνωρίζουν και εφαρμόζουν μέχρι σήμερα. 6. Τέλος, στις 9-11-2015 δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Α 143 ο Ν.4342/2015, όπου με την παράγραφο 3 του άρθρου 58 αυτού ορίστηκαν τα εξής : «Άρθρο 58 Τροποποιούμενες διατάξεις 3
3. Από την έναρξη ισχύος του παρόντος, η παράγραφος 3 του άρθρου 14 του Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (Β 407/9.4.2010) αντικαθίσταται ως εξής: πρωτοκόλλου του ΠΕΑ πρέπει να αναγράφεται υποχρεωτικά στην ηλεκτρονική εφαρμογή «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας» της ιστοσελίδας της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων (www.gsis.gr).» Συνάμα στο άρθρο 75 του ιδίου νόμου ορίζονται τα εξής : «Άρθρο 75 Έναρξη ισχύος Η ισχύς του παρόντος νόμου αρχίζει από τη δημοσίευσή του στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, εκτός αν ορίζεται διαφορετικά σε κάποιες από τις διατάξεις του.» Έτσι η ισχύς της ανωτέρω παραγράφου 3 του άρθρου 58 αρχίζει από 9-11-2015. Προκειμένου να διαπιστωθεί η τροποποίηση που επέφερε η παρ. 3 του άρθρου 58 του Ν.4342/2015 στην παρ. 3 του άρθρου 14 του ΚΕΝΑΚ, παρατίθενται αμέσως κατωτέρω οι διατάξεις της τελευταίας αυτής παραγράφου (δηλαδή του ΚΕΝΑΚ) προ και μετά τροποποίησης : «Άρθρο 14 : Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) κτιρίων» Προ τροποποίησης : πρωτοκόλλου του ΠΕΑ πρέπει να αναγράφεται στο ιδιωτικό ή συμβολαιογραφικό μισθωτήριο έγγραφο. Η φορολογική αρχή δε θεωρεί μισθωτήρια έγγραφα εάν δεν προσκομίζεται ενώπιον της ισχύον ΠΕΑ.» Μετά την τροποποίηση : πρωτοκόλλου του ΠΕΑ πρέπει να αναγράφεται υποχρεωτικά στην ηλεκτρονική εφαρμογή «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας» της ιστοσελίδας της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων (www.gsis.gr).» 4
Από τα ανωτέρω συνάγεται ότι ο Ν. 4342/2015 ΔΕΝ τροποποίησε το πρώτο εδάφιο της παρ. 3 του άρθρου 14 του ΚΕΝΑΚ το οποίο αφορά στις υποχρεώσεις του συμβολαιογράφου στην αγοραπωλησία ακινήτου. Με την τροποποίηση του Ν.4342/2015 επήλθε μεταβολή στις μισθώσεις ακινήτου όπου προ τροποποίησης ο αριθμός πρωτοκόλλου του ΠΕΑ έπρεπε να αναγράφεται στο ιδιωτικό ή συμβολαιογραφικό μισθωτήριο έγγραφο, η δε φορολογική αρχή δεν εθεωρούσε μισθωτήρια έγγραφα εάν δεν προσκομιζόταν ενώπιόν της ισχύον ΠΕΑ, μετά δε την τροποποίηση ο αριθμός πρωτοκόλλου του ΠΕΑ πρέπει να αναγράφεται υποχρεωτικά στην ηλεκτρονική εφαρμογή «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας» της ιστοσελίδας της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων. Από όλα τα ανωτέρω καταδεικνύεται ότι ο συμβολαιογράφος κατά την αγοραπωλησία ακινήτου εξακολουθεί να προσαρτά στο συμβόλαιο απόσπασμα ΠΕΑ, εκδιδόμενο από το πληροφοριακό σύστημα του ΕΥΕΠΕΝ. Από την επιστημονική ομάδα της b-logica 5