ΜΠΑΜΠΗΣ ΒΩΒΟΣ ΙΕΘΝΗΣ ΤΕΧΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΚΑΤΑΣΤΑΣΑΣΕΙΣ 2005 ΕΛΤΙΟ ΤΥΠΟΥ ΣΗΜΑΝΤΙΚΑ ΓΕΓΟΝΟΤΑ Καθαρή Αξία Ενεργητικού ανά µετοχή (NAV/share) πριν από αναβαλλόµενη φορολογία: ετήσια αύξηση 39% στα 17,10 (25% αύξηση συγκριτικά µε το 3 ο τρίµηνο 2005) - Μεικτή εύλογη αξία (Gross Fair Market Value) του χαρτοφυλακίου ακινήτων του Οµίλου 944 εκ.: αύξηση 29% συγκριτικά µε 2004 - Καθαρή εύλογη αξία (Net Fair Market Value) του χαρτοφυλακίου ακινήτων του Οµίλου 716 εκ.: αύξηση 29% συγκριτικά µε 2004 Κέρδη προ Φόρων, Τόκων, και Αποσβέσεων (EBITDA): ετήσια αύξηση 5% στα 196 εκ. - Εισόδηµα από µισθώµατα: ετήσια αύξηση 12% στα 35 εκ. Κέρδη προ Φόρων: αύξηση 13% στα 173 εκ. Κέρδη µετά Φόρων: µείωση 5% στα 124 εκ. - ιπλασιασµός της πρόβλεψης για φόρο εισοδήµατος λόγω αναβαλλόµενης φορολογίας Χαρτοφυλάκιο γραφείων: 100% πληρότητα Χρηµατοοικονοµική µόχλευση ( άνεια προς αξία ακινήτων): πτώση του είκτη στο 44% από 48% το 2004 λόγω αύξησης της αξίας ακινήτων Μακροπρόθεσµο κόστος δανεισµού: κλειδώθηκε στο 5,29% µέσω ενός χρηµατοοικονοµικού, κυµαινόµενου σε σταθερό, interest rate swap. Μελλοντική Καθαρή Αξία Ενεργητικού: άνοδος µέσω 60.000 τ.µ. (υπό κατασκευή) και 67.000 τ.µ. (προς µελλοντική ανάπτυξη) Απόδοση µετοχής: 19% στο 2005 και 20% από αρχές 2006 ΕΛΤΙΟ ΤΥΠΟΥ - 1 -
ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ 2005 Καθαρή Αξία Ενεργητικού (NAV) Η Καθαρή Αξία του Ενεργητικού ανά µετοχή (NAV/share) πριν από αναβαλλόµενη φορολογία σηµείωσε ετήσια αύξηση 39% στα 17,10 και 25% σε τριµηνιαία βάση. Οι κύριοι παράγοντες της ανόδου του NAV για το 2005 ήταν: η µείωση των αποδόσεων στην αγορά γραφείου η οποία είχε ως αποτέλεσµα τη σηµαντική άνοδο της αξίας του sale & leaseback και BOT (παραχώρηση εκµετάλλευσης για ορισµένο χρονικό διάστηµα) χαρτοφυλακίου, η ολοκλήρωση της κατασκευής του εµπορικού ακινήτου επί Λ. Κηφισίας 49, η αγορά 2.848 θέσεων στάθµευσης και η έναρξη κατασκευής ενός νέου project επί οδού Γυµναστηρίου στη Ν. Ερυθραία. Η Καθαρή Αξία του Ενεργητικού ανά µετοχή µετά από αναβαλλόµενη φορολογία ανήλθε στα 13,70, σηµειώνοντας άνοδο 33% συγκριτικά µε το 2004. Κερδοφορία Τα έσοδα του Οµίλου ανήλθαν στα 41 εκ. το 2005, καταγράφοντας πτώση 16% σε σχέση µε το 2004. Ο κύριος παράγοντας αυτής της µείωσης είναι η κατά 67% πτώση στα έσοδα από κατασκευή και πώληση τα οποία από 13 εκ. το 2004 ανήλθαν σε 4 εκ. το 2005. Αντίθετα κινήθηκαν τα έσοδα του Οµίλου από µισθώσεις τα οποία αυξήθηκαν κατά 12% το 2005 στα 35 εκ. λόγω κυρίως των νέων µισθωτικών συµβολαίων τα οποία υπογράφηκαν κατά τη διάρκεια του 2004 και του 2005, καθώς και των αναπροσαρµογών των µισθωµάτων οι οποίες κατά µέσο όρο κυµάνθηκαν στο 5% (ελληνικός πληθωρισµός + 100 µονάδες βάσης). Όσον αφορά στα κέρδη προ φόρων, τόκων και αποσβέσεων (EBITDA) του Οµίλου, ανήλθαν στα 196 εκ., αύξηση 5% έναντι του 2004. Αυτό οφείλεται κυρίως στο καθαρό κέρδος από αναπροσαρµογή σε εύλογη αξία επενδυτικών ακινήτων της τάξης των 189 εκ. το 2005, αύξηση 8% σε σχέση µε το 2004, καθώς και στη µείωση του κόστους πωληθέντων κατά 20%. Τα κέρδη µετά φόρων του Οµίλου για το 2005 ανήλθαν στα 124 εκ., µειωµένα κατά 5% σε σχέση µε τα 131 εκ. του 2004 (όπως αυτά αναπροσαρµόστηκαν σύµφωνα µε τα.λ.π.). Η πτώση αυτή οφείλεται κυρίως σε µια σηµαντική άνοδο του φόρου εισοδήµατος, ο οποίος υπερδιπλασιάστηκε από 23 εκ. το 2004 σε 49 εκ. το 2005 από τα οποία το 90% αντιστοιχεί σε πρόβλεψη για αναβαλλόµενη φορολογία. Αποτίµηση αξίας χαρτοφυλακίου ακινήτων Η µεικτή αξία του χαρτοφυλακίου ακινήτων του Οµίλου στις 31 εκεµβρίου 2005 αποτιµήθηκε, από τους ανεξάρτητους εκτιµητές της Colliers International, στα 944 εκ., σηµειώνοντας αύξηση 29% συγκριτικά µε τα 730 εκ. της αντίστοιχης αποτίµησης του 2004. ΕΛΤΙΟ ΤΥΠΟΥ - 2 -
Αντίστοιχα, η καθαρή αξία του χαρτοφυλακίου ακινήτων, στις 31/12/2005 αποτιµήθηκε στα 716 εκ., σηµειώνοντας αύξηση 29% σε σχέση µε τα 554 εκ. στις 31/12/2004. Το υψηλής ποιότητας χαρτοφυλάκιο γραφείων, το οποίο βρίσκεται κατά µήκος βασικών οδικών αξόνων, κατέγραψε σηµαντικές υπεραξίες. Η περιορισµένη προσφορά µοντέρνων, υψηλής ποιότητας και συγκριτικά µεγάλου µεγέθους κτιρίων γραφείων, τα οποία βρίσκονται σε τοποθεσίες υψηλής προβολής, σε συνδυασµό µε την ισχυρή ζήτηση από θεσµικούς επενδυτές ακινήτων, είχαν ως αποτέλεσµα τη κατά 30% άνοδο της αξίας του χαρτοφυλακίου γραφείων, καθορίζοντας τη µέση απόδοση του (yield) από 7.5% το 2004 σε 6.5% το 2005. Η αύξηση αυτή αντιπροσωπεύει περισσότερο από το 50% της ετήσιας αύξησης της καθαρής αξίας του συνολικού χαρτοφυλακίου ακινήτων. Η ανάπτυξη του εµπορικού κέντρου επί της Λ. Κηφισίας 49 ήταν µια από τις σηµαντικότερες αλλαγές που σηµειώθηκαν στο χαρτοφυλάκιο επενδυτικών ακινήτων, µε αποτιµώµενη αξία 93 εκ. το 2005. Τα ακίνητα υπό κατασκευή υπολογίζονται στο 20% περίπου του καθαρού χαρτοφυλακίου ακινήτων το 2005 και αυξήθηκαν κατά 21% σε σχέση µε το 2004 που ήταν 146 εκ. Η αύξηση οφείλεται κυρίως σε ένα νέο, µεικτής χρήσης project (οικιστικό και γραφείων) επί της οδού Γυµναστηρίου στη Νέα Ερυθραία, που ανέλαβε ο Όµιλος το 2005 και αντιπροσωπεύει αύξηση της τάξης του 74% στα υπό κατασκευή ακίνητα, ενώ συνέβαλε και κατά 19 εκ. στην αξία ενεργητικού. Επιπλέον, η κατηγορία της οριζόντιας ιδιοκτησίας ενισχύθηκε κατά 86% µέσω της απόκτησης 2.848 θέσεων στάθµευσης, συνεισφέροντας 32 εκ. στην αξία ενεργητικού. RESULTS ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗ ΕΠΙΣΚΟΠΗΣΗ Αύξηση 22% των ετήσιων µισθωτικών εσόδων από τις µισθωτικές συµφωνίες του 2005 Κατά τη διάρκεια του 2005, ο Όµιλος υπέγραψε 8 νέες µισθωτικές συµφωνίες, οι οποίες περιλαµβάνουν περίπου 20.000 τ.µ. ενοικιάσιµου χώρου και 1.300 θέσεις στάθµευσης, προσθέτοντας 7,7 εκ. στα έσοδα από µισθώµατα. Τρεις απ αυτές υπογράφηκαν για 5.184 τ.µ. και 503 θέσεις στάθµευσης επί της Λ. Κηφισίας 49 µε συνολικό ετήσιο εισόδηµα για τον πρώτο χρόνο 2, 8 εκ. Επιπλέον, τρεις µισθωτικές συµφωνίες υπογράφηκαν για το ακίνητο που αναπτύσσει ο Όµιλος στο έλτα Φαλήρου και αφορούν στο 94% του ενοικιάσιµου χώρου, εµπορικού και ψυχαγωγικού χαρακτήρα, καθώς και σε 738 θέσεις στάθµευσης. Το ετήσιο µισθωτικό εισόδηµα για τον πρώτο χρόνο καθορίστηκε στα 4.5 εκ. Οι µισθωτικές αυτές συµφωνίες πρόσθεσαν δύο νέους µισθωτές υψηλού κύρους στο χαρτοφυλάκιο πελατών του Οµίλου: τη Village Roadshow και τη Media Markt. ΕΛΤΙΟ ΤΥΠΟΥ - 3 -
100% πληρότητα στο χαρτοφυλάκιο γραφείων του Οµίλου Η µίσθωση 1.945 τ.µ. επί της Λ. Συγγρού 174 συνέβαλε ώστε το µισθωτικό χαρτοφυλάκιο γραφειακών χώρων να εµφανίζει πληρότητα 100%. Το υψηλής ποιότητας χαρτοφυλάκιο ακινήτων του Οµίλου, δηµιουργεί ένα ασφαλές και αυξανόµενο µισθωτικό εισόδηµα, εξασφαλίζοντας εγγυηµένα µακροχρόνια µισθωτικά συµβόλαια.. 61.500 τ.µ. ενοικιάσιµου χώρου υπό κατασκευή Ο Όµιλος είχε συνολικά 6 έργα υπό κατασκευή κατά τη διάρκεια του 2005, τα οποία αναµένεται να ολοκληρωθούν µέσα στο 2006 και περιλαµβάνουν από 61.500 τ.µ. ενοικιάσιµου χώρου. Τα έργα υπό κατασκευή και τα µελλοντικά έργα προς ανάπτυξη υλοποιούν την στρατηγική του Οµίλου για επέκταση του στις υψηλά αναπτυσσόµενες αγορές εµπορικών ακινήτων και εξοχικής κατοικίας. (45.000 τ.µ. επί συνόλου 61.500τ.µ.). Ο Όµιλος µόλις ολοκλήρωσε το εµπορικού χαρακτήρα έργο επί της Λ. Κηφισίας 49, ενώ το έλτα Φαλήρου αναµένεται να παραδοθεί στο 2 ο τρίµηνο του 2006. Επίσης, η ανάπτυξη ενός τουριστικού project στην περιοχή Γαλατά Πόρου είναι σε εξέλιξη µε προβλεπόµενο χρόνο ολοκλήρωσης το τέλος του 2006. Συµπερασµατικά, πετύχαµε τον ετήσιο στόχο µας για σηµαντική πρόοδο στα υπό κατασκευή έργα µας καθώς και για αξιοσηµείωτη αύξηση των προς µελλοντική ανάπτυξη projects. 60.000 τ.µ. ενοικιάσιµου χώρου προς µελλοντική ανάπτυξη Ό Όµιλος συνέχισε να ενισχύει τον αριθµό των µελλοντικών του έργων προς ανάπτυξη µε νέα projects που ανέλαβε κατά τη διάρκεια του 2005. Τα σηµαντικότερα απ αυτά είναι τα εξής δύο: Η αξιοποίηση του οικοπέδου επί της Λ. Συγγρού 340 µε την κατασκευή κτιρίου εµπορικού χαρακτήρα συνολικής ενοικιάσιµης επιφάνειας 14.000 τ.µ. που θα εξυπηρετείται από σταθµό αυτοκινήτων 600 θέσεων. Το εκτιµώµενο συνολικό κόστος (οικοπέδου και κατασκευής) αναµένεται να ανέλθει σε 40 εκ.. Είµαστε αισιόδοξοι ότι το υπό ανέγερση ακίνητο θα αποτελέσει ένα ακόµη πολύ επιτυχές εµπορικό κέντρο. Το ακίνητο δεν περιλαµβάνεται στην καθαρή αξία του ενεργητικού (NAV) στις 31/12/2005. Ο εκτιµώµενος χρόνος ολοκλήρωσης είναι το 2 ο τρίµηνο του 2007. Η αξιοποίηση οικοπέδου επιφανείας 8.000 τ.µ. επί Αθηνών 108-110 για το οποίο ο Όµιλος ανακηρύχθηκε ανάδοχος σε διαγωνισµό που διενήργησε η ΕΧΑΕ. Σύµφωνα µε αυτόν, θα κατασκευάσει κτίριο γραφείων επιφανείας 6.700 τ.µ. για τη στέγαση των υπηρεσιών της ΕΧΑΕ καθώς και κτιριακό συγκρότηµα που θα περιέλθει στην ιδιοκτησία του Οµίλου επιφανείας 17.000 τ.µ. περίπου. Η έναρξη των εργασιών εκσκαφής πραγµατοποιήθηκε τον εκέµβριο του 2005. Θεωρούµε πως η µεταστέγαση της ΕΧΑΕ στην Λ. Αθηνών θα προσδώσει προστιθέµενη αξία στο ΕΛΤΙΟ ΤΥΠΟΥ - 4 -
κτιριακό µας συγκρότηµα καθώς και στην ευρύτερη περιοχή. Το σηµαντικού προφίλ έργο ενισχύει το τρέχον αναπτυξιακό πρόγραµµα του Οµίλου µας, εντασσόµενο στη στρατηγική µας για ανάπτυξη επαγγελµατικών ακινήτων µε πολύ ελκυστικά περιθώρια κέρδους. Το ακίνητο δεν περιλαµβάνεται στην καθαρή αξία του ενεργητικού (NAV) στις 31/12/2005. Ο εκτιµώµενος χρόνος ολοκλήρωσης είναι το 1 ο τρίµηνο του 2007. Νέα σύµβαση παραχώρησης εκµετάλλευσης (BOT) για 49 έτη Ο Όµιλος υπέγραψε µια σύµβαση παραχώρησης εκµετάλλευσης (ΒΟΤ) µε τη Ριζάρειο Εκκλησιαστική Σχολή, για το κτιριακό συγκρότηµα Ι στο έλτα Φαλήρου η οποία αφορά 9.640 τ.µ. ενοικιάσιµου χώρου και 658 θέσεις στάθµευσης. Το συγκρότηµα αποτελείται από δύο κτίρια 828 τ.µ. εµπορικού και 3.992 τ.µ. γραφειακού χώρου το καθένα. Η µισθωτική συµφωνία είναι διάρκειας 25 ετών, µε τον Όµιλο να διατηρεί δικαίωµα επέκτασης της µίσθωσης για 24 επιπλέον έτη. Βασιζόµενοι σε συγκριτικά στοιχεία της αγοράς, καθώς και διαπραγµατεύσεις µε εταιρίες-µισθωτές στις οποίες έχουµε προβεί τους τελευταίους δυο µήνες, εκτιµούµε ότι τα εισοδήµατα υποµισθώσεων που µπορούµε να επιτύχουµε σε µηνιαία βάση είναι τα εξής: Εµπορικοί χώροι: 50/τ.µ. Γραφειακοί χώροι: 20/τ.µ. Θέσεις στάθµευσης : 80 Τα ετήσια συνολικά έσοδα αναµένεται ότι θα ανέλθουν σε περίπου 2.400.000 εκ. Εκτιµούµε ότι, µε βάση τη µισθωτική διάρκεια των 49 ετών, η συνεισφορά στην καθαρή αξία ενεργητικού (NAV) του Οµίλου θα ανέρχεται σε περίπου 2 ανά µετοχή και θα ενσωµατωθεί στο NAV κατά τη διάρκεια του 1 ου τριµήνου του 2006. Ολοκλήρωση του ιδιόκτητου εµπορικού κέντρου στο έλτα Φαλήρου Επιπλέον, η ολοκλήρωση του ιδιόκτητου εµπορικού κέντρου στο έλτα Φαλήρου (κτιριακό συγκρότηµα ΙΙ) εντός του 2 ου τριµήνου του 2006, αναµένεται να συνεισφέρει περίπου 2 στην καθαρή αξία του ενεργητικού ανά µετοχή (NAV/share) από κέρδη αναπροσαρµογής αξίας επενδυτικών ακινήτων. Υπενθυµίζουµε ότι έχουν ήδη υπογραφεί µισθωτικές συµφωνίες για το 94% του ενοικιάσιµου χώρου και για όλες τις θέσεις στάθµευσης. ΚΕΦΑΛΑΙΑΚΗ ΙΑΡΘΡΩΣΗ Τον Ιανουάριο του 2006, ο Όµιλος αποφάσισε να εισέλθει σε ένα χρηµατοοικονοµικό interest rate swap, κυµαινόµενο σε σταθερό, ώστε να κλειδώσει το χρηµατοοικονοµικό του κόστος. Ως αποτέλεσµα αυτής της συναλλαγής, το συνολικό χρηµατοοικονοµικό κόστος του τρέχοντος S&L και BOT χαρτοφυλακίου, που ΕΛΤΙΟ ΤΥΠΟΥ - 5 -
προσεγγίζει το 80% των συνολικών δανειακών υποχρεώσεων του Οµίλου, καθορίστηκε στο 5,29%. Συγκριτικά αναφέρουµε ότι το τρέχον κυµαινόµενο κόστος ανέρχεται στο 5,33% αναπροσαρµοζόµενο ανάλογα µε τις συνθήκες της αγοράς. Αυτή η απόφαση βασίστηκε κυρίως στους εξής παράγοντες: Το τρέχον περιβάλλον ιστορικών χαµηλών επιτοκίων µετά την πρόσφατη αύξηση από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα και σύµφωνα µε τις προσδοκίες των αγορών, καθώς και στη δέσµευσή µας να ελαχιστοποιήσουµε το ρίσκο επιτοκίων, βελτιστοποιώντας παράλληλα τη δοµή του χρηµατοοικονοµικού κόστους. Η εξασφάλιση της φθηνότερης και αποδοτικότερης δοµής χρηµατοδότησης παραµένει σηµαντικός στρατηγικός στόχος για τον Όµιλο. Ο δείκτης δάνεια προς αξία ακινήτων (χρηµατοοικονοµική µόχλευση) ήταν στα τέλη του 2005 στο 44%, ενώ ο αντίστοιχος δείκτης των µη εξασφαλισµένων δανείων προς αξία ακινήτων (unsecured loan to property value) ήταν µόλις 8% επιτρέποντας σηµαντική περαιτέρω ικανότητα δανεισµού του Όµιλου για χρηµατοδότηση τόσο ανάπτυξης όσο και εξαγορών ακινήτων. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΜΕΤΟΧΗΣ Απόδοση Μετοχής Κατά τη διάρκεια του 2005, η µετοχή κατέγραψε σηµαντική άνοδο της τάξης του 19%. Αν προσθέσουµε ένα επιπλέον 3% το οποίο ήταν η µέση µερισµατική απόδοση του 2005, η συνολική ετήσια απόδοση για τους µετόχους µας ανήλθε στο 22%. Για τους δυο πρώτους µήνες του 2006 η µετοχή προσέφερε επιπλέον απόδοση 20% υπεραποδίδοντας έναντι του Γενικού είκτη του Χρηµατιστηρίου Αθηνών. Η σηµαντική άνοδος της τιµής της µετοχής αντανακλά την ενδυνάµωση των θεµελιωδών µεγεθών του Οµίλου. Ρευστότητα Μετοχής Το ποσοστό ελεύθερης διασποράς αυξήθηκε σε 49% µέσω προσφοράς µετοχών, που αντιστοιχούσε στο 13% περίπου του συνολικού µετοχικού κεφαλαίου, από το βασικό µέτοχο κ. Χαράλαµπο Βωβό σε διεθνείς θεσµικούς επενδυτές. Ως αποτέλεσµα, η συµµετοχή µέσω ποσοστού ελεύθερης διασποράς στους δείκτες FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index Series, FTSE/ASE Mid 40 και FTSE/ASE 140 αναβαθµίστηκε από 30% σε 50%. Μερισµατική Πολιτική Το διοικητικό συµβούλιο θα προτείνει στην γενική συνέλευση των µετόχων τη διανοµή µερίσµατος 0,40 ανά µετοχή. Το µέρισµα αυτό αντιπροσωπεύει αύξηση 11% συγκριτικά µε το προηγούµενο έτος και έρχεται σε πλήρη ταύτιση µε τη δέσµευση της διοίκησης για σταθερά ανοδικό µέρισµα, που έχει σαν αποτέλεσµα αύξηση 67% του µερίσµατος ανά µετοχή για την περίοδο από το 2002 έως το 2005. ΕΛΤΙΟ ΤΥΠΟΥ - 6 -