ΘΕΜΑ: «Παραθεριστικοί Οικοδοµικοί Συνεταιρισµοί. Μελέτη Περίπτωσης του «Βραχόκηπου» ήµου Γουβών Ηρακλείου Κρήτης»

ΕΘΝΙΚΟ ΜΕΤΣΟΒΙΟ ΠΟΛΥΤΕΧΝΕΙΟ ΠΜΣ: ΑΡΧΙΤΕΚΤΟΝΙΚΗ - ΣΧΕ ΙΑΣΜΟΣ ΤΟΥ ΧΩΡΟΥ ΚΑΤΕΥΘΥΝΣΗ: ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΑ ΧΩΡΟΤΑΞΙΑ ΜΑΘΗΜΑ: ΥΝΑΜΙΚΗ ΤΩΝ ΧΩΡΙΚΩΝ ΟΜΩΝ ΚΑΙ ΤΩΝ ΧΡΗΣΕΩΝ ΓΗΣ ΚΑΙ ΣΥΓΧΡΟΝΕΣ ΠΡΑΚΤΙΚΕΣ ΣΧΕ ΙΑΣΜΟΥ Ι ΑΣΚΟΝΤΕΣ: Α. ΑΡΑΒΑΝΤΙΝΟΣ, Κ. ΣΕΡΡΑΟΣ ΑΚΑ ΗΜΑΪΚΟ ΕΤΟΣ: 2006-2007 ΘΕΜΑ: «Παραθεριστικοί Οικοδοµικοί Συνεταιρισµοί. Μελέτη Περίπτωσης του «Βραχόκηπου» ήµου Γουβών Ηρακλείου Κρήτης» ΟΝΟΜΑΤΕΠΩΝΥΜΟ ΜΕΤΑΠΤΥΧΙΑΚΗΣ ΦΟΙΤΗΤΡΙΑΣ: Άννα Ασηµινάκη, Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ Σεπτέµβριος 2007

Πρόλογος σελ. 3 Α. ΜΕΡΟΣ Τι είναι οι Παραθεριστικοί Οικοδοµικοί Συνεταιρισµοί σελ. 4 Προβλήµατα και Παραθεριστικοί Οικοδοµικοί Συνεταιρισµοί σελ. 5 Θεσµικό Πλαίσιο για τη σύσταση δηµιουργία Οικοδοµικού Συνεταιρισµού (Ο.Σ.) σελ. 7 Β. ΜΕΡΟΣ Η περίπτωση του «Βραχόκηπου» του ήµου Γουβών Θέση Περιγραφή της περιοχής µελέτης σελ. 11 Ιστορικό της σύστασης δηµιουργίας σελ. 12 Τι προέβλεπε και τι ισχύει σήµερα Όροι και περιορισµοί όµησης σελ. 15 Ο «Βραχόκηπος» σήµερα σελ. 18 Αξιολόγηση κριτική σελ. 22 Επίλογος σελ. 24 Βιβλιογραφία σελ. 25 2

Πρόλογος Η παρούσα εργασία έχει ως αντικείµενο την παρουσίαση του θεσµικού πλαισίου για τη σύσταση και τη λειτουργία Οικοδοµικών Συνεταιρισµών, καθώς και των προϋποθέσεων που υπάρχουν για τη δηµιουργία τους. Συγκεκριµένα, γίνεται αναφορά στα πλέον σηµαντικά ζητήµατα που σχετίζονται µε την ίδρυση ενός οικισµού, όπως είναι η επιλογή και η χωροθέτηση του Οικοδοµικού Συνεταιρισµού και η απόκτηση της συνεταιρικής έκτασης, η πολεοδόµησή της, η διανοµή και η µεταβίβαση των ακινήτων στους ιδιοκτήτες, αλλά και η µελέτη σχεδιασµός και η εκτέλεση εφαρµογή των τεχνικών έργων και των έργων υποδοµής. Στη συνέχεια γίνεται παρουσίαση ενός συγκεκριµένου οικοδοµικού συνεταιρισµού. Πρόκειται για τον παραθεριστικό οικοδοµικό συνεταιρισµό δασκάλων και νηπιαγωγών Νοµού Ηρακλείου µε την επωνυµία «Βραχόκηπος». Η έκταση του συνεταιρισµού βρίσκεται ανατολικά του ήµου Ηρακλείου, στα όρια του ήµου Γουβών (όπως διαµορφώθηκε µε το πρόγραµµα «Καποδίστριας», πρώην κοινότητα Κάτω Βάθειας). Παρατίθεται το ιστορικό της δηµιουργίας του Οικοδοµικού Συνεταιρισµού από το 1981 που ξεκίνησαν οι πρώτες προσπάθειες, µέχρι και το 1991, όταν δέκα χρόνια αργότερα θεµελιώθηκαν οι πρώτες κατοικίες του οικισµού. Παρουσιάζεται, επίσης η πολεοδοµική µελέτη που εκπονήθηκε για τον οικισµό, οι όροι και οι περιορισµοί της δόµησης, αλλά και οι ειδικές χρήσεις που επιτρέπονται σε ένα τµήµα που δεν πολεοδοµήθηκε. Τέλος, γίνεται αξιολόγηση και κριτική των όρων που θεσπίστηκαν και παρουσιάζεται ο συνεταιρισµός µε τη µορφή που έχει σήµερα. Σε αυτό το σηµείο θα ήθελα να ευχαριστήσω τους διδάσκοντες του µαθήµατος κ. Αραβαντινό Αθανάσιο και κ. Κωνσταντίνο Σερράο για την καθοδήγηση κατά τη διάρκεια εκπόνησης της εργασίας, καθώς και τον κο Σταµατιάδη ηµήτρη από τη ΛΑΣΚΟ Α.Ε. και τους κυρίους Καννά Πέτρο και Τζοβάρη Γιάννη από το Γραφείο οξιάδη για τα στοιχεία που µου παραχώρησαν. 3

Α. ΜΕΡΟΣ Τι είναι οι Παραθεριστικοί Οικοδοµικοί Συνεταιρισµοί Οι παραθεριστικοί οικοδοµικοί συνεταιρισµοί είναι οικισµοί που δηµιουργούνται µέσω µιας διαδικασίας, µιας τακτικής για απόκτηση οικοπέδου για ανοικοδόµηση εξοχικής κατοικίας, που έχει εφαρµοστεί κατά κόρον στη χώρα µας. Συνήθως το εγχείρηµα για τη σύσταση ενός τέτοιου συνεταιρισµού υλοποιείται από οµάδες εργαζοµένων, υπηρεσιών κλπ. Υπάρχουν για παράδειγµα παραθεριστικοί συνεταιρισµοί Γιατρών, Αξιωµατικών της Αστυνοµίας και του Στρατού, ασκάλων και Καθηγητών και πολλοί άλλοι. Αυτή η µέθοδος για απόκτηση γης ήταν πάντα εξαιρετικά δηµοφιλής, αφού η αγορά των οικοπέδων γίνεται σταδιακά, µε δόσεις σχετικά χαµηλόποσες και σε µεγάλο εύρος χρόνου. Αυτό επιτρέπει στους εργαζοµένους και κυρίως στους µισθωτούς να αποκτήσουν ένα οικόπεδο χωρίς να έχουν αποταµιεύσει µεγάλα ποσά και χωρίς να πάρουν δάνεια. Σηµειώνεται, ότι πολλοί από τους εγγεγραµµένους σε αυτούς τους συνεταιρισµούς δεν διαθέτουν ιδιόκτητη πρώτη κατοικία. Μετά τη γένεση της ιδέας για δηµιουργία σύσταση ενός οικοδοµικού συνεταιρισµού συγκροτείται ένα Προσωρινό ιοικητικό Συµβούλιο που αναλαµβάνει την οργάνωση και το συντονισµό των µελών / ενεργειών. Αφού δηµοσιοποιηθεί η ιδέα και διερευνηθεί η ύπαρξη ενδιαφέροντος για τη συνέχιση της προσπάθειας, γίνονται οι εγγραφές των µελών. Με την ολοκλήρωση του σταδίου των εγγραφών και εφόσον υπάρχει ένας ικανός αριθµός ενδιαφεροµένων, γίνεται έρευνα για την αναζήτηση της κατάλληλης έκτασης που θα φιλοξενήσει τον Παραθεριστικό Οικοδοµικό Συνεταιρισµό. Ακολουθεί η µελέτη οικιστικής γεωλογικής καταλληλότητας για το γεωτεµάχιο που έχει επιλεγεί και στη συνέχεια εκπονείται η πολεοδοµική µελέτη, η οποία πρέπει να εγκριθεί από το αρµόδιο Υπουγείο (ΠΕ.ΧΩ..Ε.). Στη συνέχεια γίνονται οι λοιπές µελέτες υποδοµής και η εφαρµογή τους στο πεδίο. Αφού ολοκληρωθούν τα παραπάνω το κάθε εγγεγραµµένο µέλος αποκτά µε κλήρωση το δικό του οικόπεδο. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου σχεδιάζονται και µελετώνται διάφοροι τύποι κατοικιών τους οποίους οφείλουν να ακολουθήσουν οι ιδιοκτήτες κατά την κατασκευή του σπιτιού τους, καθώς επίσης και περιπτώσεις όπου αναλαµβάνουν την ανοικοδόµηση των κτισµάτων κατασκευαστικές εταιρίες, που παραδίδουν τις κατοικίες στους δικαιούχους µε το κλειδί στο χέρι. Ένα από τα πιο σηµαντικά θέµατα είναι η επιλογή της έκτασης στην οποία θα χωροθετηθεί ο οικοδοµικός συνεταιρισµός. Οι οικοδοµικοί συνεταιρισµοί δύνανται να αποκτήσουν οικόπεδα σε περιοχές που προβλέπονται για οικιστική χρήση από εγκεκριµένα ή γενικά πολεοδοµικά σχέδια ή ζώνες οικιστικού ελέγχου ή από άλλα σχέδια ρύθµισης των χρήσεων γης. Η επικρατούσα λογική είναι να επιλέγονται εκτάσεις σχετικά κοντά σε αστικά κέντρα, ώστε τα εξοχικά των ιδιοκτητών να βρίσκονται σε µικρή απόσταση από την πρώτη τους κατοικία. Ακριβώς σε εκείνο το σηµείο κρύβεται η παγίδα της «µετάλλαξης» του παραθεριστικού οικοδοµικού συνεταιρισµού σε οικισµό πρώτης κύριας κατοικίας, και ξεκινούν και τα προβλήµατα. 4

Προβλήµατα και Παραθεριστικοί Οικοδοµικοί Συνεταιρισµοί Ένα από τα σοβαρότερα προβλήµατα που προκύπτουν είναι η «µετατροπή» του παραθεριστικού οικισµού, σε περιοχή πρώτης κατοικίας. Πώς γίνεται αυτό; Είναι προφανές ότι σε περίπτωση που κάποιος από τους δικαιούχους δεν διαθέτει ιδιόκτητη κύρια κατοικία και έχει στην κατοχή του οικόπεδο σε απόσταση δεκαπέντε (15) χιλιοµέτρων από τη δουλειά και από το κέντρο των δραστηριοτήτων του, θα ανοικοδοµήσει εκεί το βασικό του σπίτι. Το γεγονός αυτό δηµιουργεί πολλά και ποικίλα προβλήµατα. Πρώτον αλλάζει το χαρακτήρα του οικισµού, από παραθεριστικό σε περιοχή πρώτης κατοικίας. εύτερον, δηµιουργεί πρόσθετες ανάγκες για υποδοµές και εξυπηρετήσεις, που δεν είναι απαραίτητες για έναν παραθεριστικό οικισµό σχολεία, φροντιστήρια, εµπορικά καταστήµατα, και που, όπως είναι αναµενόµενο, δεν είχαν προβλεφθεί στην πολεοδοµική µελέτη. Τρίτον, επειδή υπάρχουν µεγαλύτερες ανάγκες σε δοµηµένο χώρο γίνονται αυθαιρεσίες στις κατασκευές, προκειµένου να αυξηθεί η επιφάνεια και το µέγεθος των κατοικιών. Κατά συνέπεια λαµβάνει χώρα οικοδοµική υπερεκµετάλλευση του χώρου (υπάρχει σηµαντική υπέρβαση των 120 τ.µ. που είναι η µέγιστη δόµηση που προβλέπεται για παραθεριστικούς οικοδοµικούς συνεταιρισµούς). Τέλος, αυξάνει η πυκνότητα του πληθυσµού, άρα και οι απαιτήσεις για ελεύθερους, και κοινωφελείς κοινόχρηστους χώρους. Με τον τρόπο αυτό και µε το σηµερινό ρυθµό ανάπτυξης των αστικών κέντρων, οι παραθεριστικοί οικισµοί που δηµιουργούνται µε αυτή τη διαδικασία, γίνονται προάστια των πόλεων, γίνονται κοµµάτια των πόλεων, αντιγράφοντας πολλά από τα χαρακτηριστικά τους και «υιοθετώντας» τα προβλήµατά τους. Μεγάλο και ιδιαίτερα σοβαρό είναι το ζήτηµα της επιλογής της κατάλληλης έκτασης για τη χωροθέτηση των οικισµών. Πολλές φορές έχουν ενοχοποιηθεί οικοδοµικοί συνεταιρισµοί για προσπάθειες απόκτησης εκτάσεων που δεν επιτρέπεται να οικοδοµηθούν. Ενδεικτικά παρατίθενται αποσπάσµατα κειµένων από τον ηµερήσιο τύπο, που δηλώνουν και περιγράφουν την υφιστάµενη κατάσταση: «Οργανωµένες οµάδες οικιστικών συµφερόντων δουλεύουν συστηµατικά εδώ και χρόνια µε σκοπό τη δόµηση δασικών εκτάσεων που κατέχουν ή εµφανίζονται να είναι κύριοι από παλιά. Περισσότερα από 220.000 στρέµµατα δασών και δασικής γης αλλά και δηµόσιες εκτάσεις σε προστατευόµενες περιοχές διεκδικούνται προς οικοδόµηση σε όλη την Ελλάδα από 215 οικοδοµικούς συνεταιρισµούς. Οι µισές από αυτές τις εκτάσεις βρίσκονται στην Αττική (113.000 στρέµµατα), όπου 128 οικοδοµικοί συνεταιρισµοί µε 65.000 µέλη έχουν στήσει χορό πιέσεων για να καταφέρουν να επιτραπεί η δόµηση. Την ίδια ώρα, οι κυβερνήσεις την τελευταία εικοσαετία αφήνουν ανοιχτά τα παράθυρα των υποσχέσεων προς τους συνολικά 400.000 εµπλεκοµένους µε τους συνεταιρισµούς ώστε να ψηφοθηρούν, ενώ επιτήδειοι βγάζουν χρήµατα πατώντας στην ελπίδα µελών των οικοδοµικών συνεταιρισµών να χτίσουν σε δάση, σε ζώνες προστατευόµενες εντός ορεινών όγκων ή σε παραλιακά σηµεία. Χαϊδεύουν τα αφτιά τους µε πολλούς τρόπους. εν είναι τυχαίο ότι οι µόνοι φορείς που υποστήριξαν την πρόταση αναθεώρησης του Συντάγµατος (άρθρο 24 για τα δάση και άρθρο 117) ήταν οι οικοδοµικοί συνεταιρισµοί που ήλπιζαν ότι η σύνδεση των δασικών εκτάσεων µε τον πολεοδοµικό και τον χωροταξικό σχεδιασµό θα απελευθέρωνε µέρος τουλάχιστον των εκτάσεων από τη συνταγµατική προστασία και θα τις απέδιδε σε οικιστική ή άλλη χρήση.» Παναγιώτα Μπίτσικα, Εφηµερίδα «ΤΟ ΒΗΜΑ», 29-7-2007 5

«Ναι» στην αναθεώρηση του άρθρου 24 του Συντάγµατος που αφορά την προστασία των δασών και των δασικών εκτάσεων, «όχι» στο ΣτΕ (Συµβούλιο της Επικρατείας) λένε οι οικοδοµικοί συνεταιρισµοί που κατέχουν δάση και δασικές εκτάσεις. Οπως χαρακτηριστικά τόνισε ο πρόεδρος του συλλόγου Οικοδοµικών Συνεταιρισµών κ. ηµήτρης Χατζηµιχάλης, σε χθεσινή συνέντευξη Τύπου, «πρέπει να φύγει ο έλεγχος από το ΣτΕ που όλα τα βγάζει αντισυνταγµατικά για να µπορέσουν να έρθουν εταιρείες και ξένοι να χτίσουν στην Ελλάδα». Οπως τόνισε πρέπει να αξιοποιηθούν οικιστικά δασικές εκτάσεις, για δηµιουργία οικισµών δεδοµένου του µεγάλου ενδιαφέροντος που υπάρχει από Ευρωπαίους για παραθεριστική κατοικία», Εφηµερίδα «Η ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ», 17-01-2007 «εν θα επαρκούσε ολόκληρη η Πεντέλη αν αποφασίζαµε να παραχωρήσουµε σε όλους τους διεκδικητές τις εκτάσεις που ζητούν» είχε δηλώσει στην «Κ» ο δασάρχης Πεντέλης κ. Αλέξανδρος Ρήγας, πριν από ένα µήνα, σε ένα περίπου προφητικό δηµοσίευµα. Φέτος που κάηκε όλη η Ελλάδα, η Πεντέλη - που λειτουργεί ως απόθεµα γης προς οικιστική εκµετάλλευση και τις εκτάσεις της διεκδικούν η Εκκλησία, οικοδοµικοί συνεταιρισµοί και ιδιώτες - κινδυνεύει περισσότερο από ποτέ», Τάνια Γεωργιοπούλου, Εφηµερίδα «Η ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ», 19-08-2007 Είναι σαφές ότι ο µόνος τρόπος για να «λυθεί» το συγκεκριµένο ζήτηµα είναι να υπάρξει ορθή οικονοµική διαχείριση του φυσικού πλούτου της χώρας, γεγονός που προϋποθέτει την ύπαρξη: Εθνικού κτηµατολογίου Εθνικού χωροταξικού σχεδίου Περιφερειακών χωροταξικών σχεδίων Πλήρεις δασικούς χάρτες Ρυθµίσεις και προστασία της αιγιαλίτιδας ζώνης Ελέγχους της αυθαίρετης δόµησης, κρατικής και ιδιωτικής. Ενός συγχρόνου αρχαιολογικού νόµου Ενός νοµοθετικού πλαισίου για την προστασία της αρχιτεκτονικής κληρονοµιάς ΛΑΣΚΟ Α.Ε., «Αφορά τη δηµιουργία παραθεριστικής κατοικίας στα µέλη του «ΠΑΡΑΘΕΡΙΣΤΙΚΟΥ ΟΙΚΟ ΟΜΙΚΟΥ ΣΥΝΕΤΑΙΡΙΣΜΟΥ ΠΡΟΣΩΠΙΚΟΥ ΕΤΑΙΡΙΩΝ ΣΗΜΕΝΣ ΣΥΝ.Π.Ε.» σε αγροτικό ακίνητο - κτήµα στη θέση «Μπαιτάνι» της Κοινότητας Γαλατακίου του τέως ήµου Σολυγείας του Νοµού Κορινθίας, συνολικής έκτασης 244.706 τ.µ, το οποίο βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλεως, ορίων οικισµού, περιµετρικής ζώνης αυτών και ζώνης οικιστικού ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.) καθώς και εκτός περιοχής ή άλλης ζώνης που αφορούν οι διατάξεις του Ν. 1337 / 1983 και σύµφωνα µε την πράξη του ΑΣΑΡΧΗ ΚΟΡΙΝΘΟΥ α.π. 2786 της 22/6/90 τµήµα του χαρακτηρίζεται ως ιδιωτική δασική έκταση.», http://www.lasco.gr/mel_pol/mel_pol_syn.html 6

Θεσµικό πλαίσιο για τη σύσταση δηµιουργία Οικοδοµικού Συνεταιρισµού (Ο.Σ.) Οι οικοδοµικοί συνεταιρισµοί και οι οικοδοµικοί οργανισµοί οφείλουν να προσαρµόζουν τα προγράµµατά τους στο γενικότερο οικιστικό και στεγαστικό πρόγραµµα του κράτους και να επιλέγουν προς αγορά εκτάσεις µέσα στις περιοχές που προβλέπονται για οικιστική χρήση από εγκεκριµένα ή γενικά πολεοδοµικά σχέδια ή ζώνες οικιστικού ελέγχου ή από άλλα σχέδια ρύθµισης των χρήσεων γης. Αν δεν υπάρχει Γ.Π.Σ. ή Ζ.Ο.Ε. ή άλλο σχέδιο ρύθµισης των χρήσεων γης ή αν στα όρια των αντίστοιχων εγκεκριµένων αυτών σχεδίων δεν είναι δυνατή η κάλυψη των στεγαστικών αναγκών του οικοδοµικού συνεταιρισµού ή οργανισµού, είναι δυνατόν µέσα στα πλαίσια και τις κατευθύνσεις της χωροταξικής και οικιστικής πολιτικής, να εγκρίνεται µε απόφαση του ΥΠΕΧΩ Ε η χωροθέτηση του οικοδοµικού συνεταιρισµού και η οικιστική καταλληλότητα της συγεκριµένης έκτασης για την οικιστική εξυπηρέτηση οικοδοµικού συνεταιρισµού ή οικοδοµικού οργανισµού. Η απόφαση αυτή εκδίδεται µετά από γνώµη του οικείου ΟΤΑ και γνώµη του ΚΣΧΟΠ, βασίζεται δε σε γενικά και ειδικά πολεοδοµικά χαρακτηριστικά της συγκεκριµένης έκτασης καθώς και της ευρύτερης περιοχής. Σε κάθε περίπτωση δεν επιτρέπεται η αγορά από τον οικοδοµικό συνεταιρισµό έκτασης που υπάγεται σε ίδιο νοµικό καθεστώς που αποκλείει τη χρήση για οικιστικούς σκοπούς. 1 1. Καθορισµός της έκτασης που πολεοδοµείται: α. Η συνολική έκταση ιδιοκτησίας οικοδοµικού συνεταιρισµού ή οικοδοµικού οργανισµού που πολεοδοµείται, καθορίζεται ανάλογα µε τα εδαφοπονικά, µορφολογικά χαρακτηριστικά της έκτασης, τις στεγαστικές ανάγκες, τον αριθµό των µελών και τον τρόπο της οικιστικής ανάπτυξης. β. Σε περίπτωση που τµήµα της συνολικής έκτασης δεν πολεοδοµείται παραµένει στην ιδιοκτησία του οικοδοµικού συνεταιρισµού ή του οικοδοµικού οργανισµού. Μετά τη διάλυση του οικοδοµικού συνεταιρισµού ή του οικοδοµικού οργανισµού το τµήµα αυτό ανήκει εξ'αδιαιρέτου σε όλα τα µέλη. 2. Παραχώρηση στον ΟΤΑ. Οι οικοδοµικοί συνεταιρισµοί και οικοδοµικοί οργανισµοί υποχρεούνται πριν από την έγκριση της πολεοδοµικής µελέτης να παραχωρούν µε συµβολαιογραφική πράξη, η οποία αναφέρεται στο προοίµιο του Π έγκρισης της πολεοδοµικής µελέτης και χωρίς απαίτηση αποζηµίωσης στον οικείο ΟΤΑ τους κοινόχρηστους, κοινωφελείς και ειδικών χρήσεων χώρους που προβλέπονται από την πολεοδοµική µελέτη και αποτελούν το 30-40% τουλάχιστον του πολεοδοµικού τµήµατος. Για τον ακριβή καθορισµό του ποσοστού που καταλαµβάνουν οι χώροι αυτοί λαµβάνονται υπόψη οι προτεραιότητες του Αρθ-144 (Π.. 93/87) σε συνδυασµό µε τις ειδικές πολεοδοµικές απαιτήσεις και τις µορφολογικές συνθήκες της κάθε περιοχής. Οι οπωσδήποτε σχηµατισµένοι µέσα στην έκταση του οικοδοµικού συνεταιρισµού ή οικοδοµικού οργανισµού κοινόχρηστοι χώροι συνυπολογίζονται στο παραπάνω ποσοστό. 3. Εκπόνηση πολεοδοµικής µελέτης. Η πολεοδοµική µελέτη εκπονείται από τον οικοδοµικό συνεταιρισµό ή οικοδοµικό οργανισµό, σύµφωνα µε προδιαγραφές που εγκρίνονται µε απόφαση του ΥΠΕΧΩ Ε και υπό την εποπτεία του ΥΠΕΧΩ Ε. 4. 'Εγκριση πολεοδοµικής µελέτης. 1 Κώδικας βασικής πολεοδοµικής νοµοθεσίας > Μέρος-ΙΙ > Κεφάλαιο-Ε, Π /14-7-99 ΦΕΚ-580/ /27-7-99, οµική Ενηµέρωση 7

α. Η έγκριση της πολεοδοµικής µελέτης γίνεται µε Π που εκδίδεται µε πρόταση του ΥΠΕΧΩ Ε, σύµφωνα µε τις διατάξεις του Αρθ-44 (Π.. 93/87). β. Ο οικοδοµικός συνεταιρισµός ή οικοδοµικός οργανισµός καταρτίζει και υποβάλλει στο ΥΠΕΧΩ Ε πριν από την έγκριση της πολεοδοµικής µελέτης πρόγραµµα κατασκευής των έργων τεχνικής υποδοµής. Η υποχρέωση του οικοδοµικού συνεταιρισµού ή οικοδοµικού οργανισµού για εισφορά σε χρήµα εξαντλείται µε τις υποχρεώσεις του για τη µελέτη, κατασκευή και συντήρηση των έργων τεχνικής υποδοµής στην ιδιοκτησία του. 5. Εφαρµογή σχεδίου - έργα υποδοµής. α. Μετά την έγκριση της πολεοδοµικής µελέτης ο οικοδοµικός συνεταιρισµός και οικοδοµικός οργανισµός υποχρεούται να αναθέτει την εφαρµογή του σχεδίου στο έδαφος και να κατασκευάζει και συντηρεί τα έργα τεχνικής υποδοµής και γενικά τα κοινόχρηστα έργα στην έκταση της ιδιοκτησίας του. β. Η ολοκλήρωση του προγράµµατος των έργων τεχνικής υποδοµής δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 5 χρόνια από τη δηµοσίευση του Π έγκρισης της πολεοδοµικής µελέτης. Η παράγραφος αυτή δεν ισχύει για την περίπτωση οικοδοµικού συνεταιρισµού που δηµιουργείται σύµφωνα µε τις διατάξεις του Αρθ-128, παρ.β3. Εφόσον οι τυχόν λόγοι καθυστέρησης δεν οφείλονται σε υπαιτιότητα του οικοδοµικού συνεταιρισµού καθώς και στην περίπτωση ενώσεων οικοδοµικών συνεταιρισµών τα οριζόµενα χρονικά διαστήµατα για την κατασκευή των έργων υποδοµής µπορούν να αυξάνουν κατά 5 χρόνια ακόµη, µε απόφαση του ΥΠΕΧΩ Ε. Μετά την εκπνοή των ανωτέρω προθεσµιών ο Υπουργός εκτιµώντας τα πραγµατικά στοιχεία δύναται να διαλύσει τον οικοδοµικό συνεταιρισµό. 6. Συµβάσεις Ο οικοδοµικός συνεταιρισµός ή οικοδοµικός οργανισµός είναι δυνατόν για την εκπλήρωση του σκοπού του να συνάπτει σύµβαση µε τον οικείο ΟΤΑ µε την οποία να ρυθµίζονται θέµατα κατάρτισης και εκτέλεσης προγραµµάτων ανάπτυξης, καθορισµού τρόπου και µορφής οικιστικής αξιοποίησης, φορέα κατασκευής έργων και γενικότερα θέµατα αξιοποίησης και φροντίδας του οικισµού. Επίσης µπορεί να συνιστά ή να συµµετέχει σε εταιρείες µικτής οικονοµίας ή άλλης µορφής εταιρείας σύµφωνα µε την κείµενη νοµοθεσία. 7. Ιδιοκτήτες γης Στην περίπτωση οικοδοµικού συνεταιρισµού ιδιοκτητών γης κατά το Αρθ-126, παρ.2β και 3β, η πολεοδοµική µελέτη εκπονείται και εγκρίνεται σύµφωνα µε τις διατάξεις του άρθρου αυτού. Για περιοχές εντός εγκεκριµένων σχεδίων εφαρµόζεται το Αρθ-50, όταν η περιοχή είναι πολεοδοµικά προβληµατική. 8. Εκτέλεση έργων Για την ανάθεση µελετών, την εκτέλεση έργων και την πραγµατοποίηση δαπανών για προµήθειες γενικά στις εκτάσεις οικοδοµικών συνεταιρισµών εφαρµόζονται οι διατάξεις της παρ.2 του Αρθ-6 του Ν -886/71. Για τους παραθεριστικούς οικοδοµικούς συνεταιρισµούς ή οργανισµούς έχουν εφαρµογή οι διατάξεις της παρ.8 του Αρθ-117. Ειδικότερα για αυτούς τους οικοδοµικούς συνεταιρισµούς ή οργανισµούς, ανεξάρτητα από τον συντελεστή δόµησης που καθορίζεται από την πολεοδοµική µελέτη ορίζεται µέγιστη συνολική εκµεταλλεύσιµη επιφάνεια ανά µερίδα 120 τµ αποκλειστικά για χρήση κατοικίας, µέγιστη επιτρεπόµενη αρτιότητα οικοπέδου 1000 τµ και ανώτατος αριθµός ορόφων δύο. Αρµόδια είναι η ιεύθυνση Οικιστικής Πολιτικής και Κατοικίας, τµήµα Οικοδοµικών Συνεταιρισµών του ΥΠΕΧΩ Ε. Για την έγκριση καταστατικών νέων οικοδοµικών συνεταιρισµών απαιτείται: 8

- Αίτηση τουλάχιστον 25 ατόµων που ενδιαφέρονται να συνεταιρισθούν. Η αίτηση υποβάλλεται στον δήµο ή στην κοινότητα στα όρια του οποίου επιθυµούν να αποκτήσουν Α' ή Β' κατοικία. - Αποκόµµατα των δηµοσιεύσεων στις εφηµερίδες της πρόσκλησης για εκδήλωση ενδιαφέροντος για τη σύσταση του οικοδοµικού συνεταιρισµού και τα αποδεικτικά τοιχοκόλλησης της πρόσκλησης στον ΟΤΑ. - Τις αιτήσεις των ενδιαφεροµένων. - Αιτιολογηµένη γνώµη του ηµοτικού ή Κοινοτικού Συµβουλίου σχετικά µε τη σύσταση ή την άρνηση σύστασης του οικοδοµικού συνεταιρισµού. - Αντίγραφο της ανακοίνωσης πρόσκλησης σε συγκέντρωση για την ανάδειξη προσωρινής διοικούσας επιτροπής µαζί µε τα σχετικά αποκόµµατα των εφηµερίδων και τα αποδεικτικά τοιχοκόλλησης. - Το σχέδιο καταστατικού του προς σύσταση οικοδοµικού συνεταιρισµού σε τέσσερα αντίτυπα χαρτοσηµασµένα και σύµφωνα µε την ισχύουσα νοµοθεσία. - Έκθεση σκοπιµότητας για την ίδρυση του οικοδοµικού συνεταιρισµού στα διοικητικά όρια του δήµου ή της κοινότητας. Η διαδικασία έγκρισης µπορεί να κινηθεί µε δύο τρόπους: Ο πρώτος είναι από τον δήµο ή την κοινότητα. Μετά την υποβολή της αίτησης ενδιαφέροντος των 25 τουλάχιστον ατόµων, ο δήµος ή η κοινότητα συντάσσει την έκθεση σκοπιµότητας ίδρυσης του οικοδοµικού συνεταιρισµού στη γεωγραφική του περιφέρεια και τηρεί τη διαδικασία σύστασης που ορίζεται στο άρθρο 4 του Π 93/87. Ο φάκελος µε τα παραπάνω δικαιολογητικά διαβιβάζεται στο ΥΠΕΧΩ Ε, στη ιεύθυνση Οικιστικής Πολιτικής και Κατοικίας. Η έκθεση σκοπιµότητας διαβιβάζεται απευθείας από τον δήµο ή από τη ιεύθυνση Οικιστικής Πολιτικής και Κατοικίας στη ιεύθυνση Πολεοδοµικού Σχεδιασµού του ΥΠΕΧΩ Ε για αποδοχή. Ο άλλος τρόπος µπαίνει σε εφαρµογή αν ο δήµος ή η κοινότητα αρνηθεί να τηρήσει τη διαδικασία µέσα σε προθεσµία δύο µηνών από την ηµεροµηνία υποβολής της αίτησης των ενδιαφεροµένων. Τότε αυτοί µπορούν να υποβάλουν την αίτηση και τα υπόλοιπα δικαιολογητικά τους στην κατά τόπους αρµόδια υπηρεσία του ΥΠΕΧΩ Ε. Μετά από σχετική βεβαίωση της υπηρεσίας αυτής, οι ενδιαφερόµενοι προβαίνουν σε όλες τις ενέργειες σύµφωνα µε το άρθρο 4 του Π 93/87. Οταν ολοκληρωθεί η διαδικασία, η υπηρεσία διαβιβάζει τον φάκελο µε τα δικαιολογητικά στη ιεύθυνση Οικιστικής Πολιτικής και Κατοικίας του ΥΠΕΧΩ Ε. Και στην περίπτωση αυτή η έκθεση σκοπιµότητας διαβιβάζεται απευθείας από την τοπική πολεοδοµική υπηρεσία ή από τη /νση Οικ. Πολ. και Κατοικίας στη /νση Πολ. Σχεδιασµού για αποδοχή. Η αρµοδιότητα έγκρισης του καταστατικού ανήκει στη /νση Οικ. Πολ. και Κατοικίας και η έγκριση δίδεται εφόσον γίνει αποδεκτή η έκθεση σκοπιµότητας από τη /νση Πολ. Σχεδιασµού και εφόσον διαπιστωθούν η πληρότητα και η ορθότητα της διαδικασίας που τηρήθηκε. Η απόφαση για την έγκριση του καταστατικού δηµοσιεύεται στην Εφηµερίδα της Κυβερνήσεως. Αντίγραφο της απόφασης και του καταστατικού κοινοποιείται στον δήµο ή στην κοινότητα, στο ειρηνοδικείο και στον οικοδοµικό συνεταιρισµό. Η προθεσµία έγκρισης του καταστατικού δεν είναι συγκεκριµένη, εξαρτάται κυρίως από τον χρόνο που θα απαιτηθεί για τη γνωµοδότηση επί της έκθεσης σκοπιµότητας. 9

ΠΑΡΑΘΕΡΙΣΤΙΚΟΣ ΟΙΚΟ ΟΜΙΚΟΣ ΣΥΝΕΤΑΙΡΙΣΜΟΣ ΕΚΠΑΙ ΕΥΤΙΚΩΝ "O ΕΡΩ ΙΟΣ" ΣΥΝ.Π.Ε., http://www.erodios-karystos.gr/entopismos.htm 10

Β. ΜΕΡΟΣ Η περίπτωση του «Βραχόκηπου» του ήµου Γουβών Θέση περιγραφή της περιοχής µελέτης Ο Οικοδοµικός Συνεταιρισµός «Βραχόκηπος» βρίσκεται στου Κοκκίνη το Χάνι στα διοικητικά όρια του ήµου Γουβών, νοτίως του Βόρειου Οδικού Άξονα Κρήτης. Απέχει 15 περίπου χιλιόµετρα από την πόλη του Ηρακλείου και επρόκειτο για µια άγονη, βραχώδη περιοχή. Ακριβώς για αυτό το λόγο αργότερα ονοµάστηκε «Βραχόκηπος». Απέχει περίπου ένα χιλιόµετρο από τη θάλασσα και είναι µια περιοχή µε σηµαντική τουριστική ανάπτυξη. Πρόκειται για µια έκταση 444 στρεµµάτων που τελικά αποκτήθηκε το 1985 µε τιµή 290.000 δρχ. το στρέµµα. Κάθε υποψήφιος ιδιοκτήτης εγγεγραµµένος στο Συνεταιρισµό - 339 τα µέλη αρχικά - θα αγόραζε γεωτεµάχιο ενός στρέµµατος, από το οποίο τελικά θα είχε ένα οικόπεδο 500τ.µ., άρτιο και οικοδοµήσιµο. Τα υπόλοιπα τετραγωνικά µέτρα θα διετίθεντο για τους κοινόχρηστους κοινωφελείς χώρους του οικισµού. Μέλη του Συνεταιρισµού µπορούσαν να γίνουν δάσκαλοι και νηπιαγωγοί του Νοµού Ηρακλείου µε εκπληρωµένες τις ταµειακές υποχρεώσεις προς το ιδασκαλικό Σύλλογο. Θέση Οικισµού (Πηγή: ΛΑΣΚΟ Α. Ε. ΜΕΛΕΤΩΝ) Θέση του οικοδοµικού συνεταιρισµού σε σχέση µε την πόλη του Ηρακλείου (πηγή: Earth Google) 11

Ιστορικό της σύστασης δηµιουργίας του «Βραχόκηπου» Η ιδέα για τη σύσταση του οικοδοµικού συνεταιρισµού, αλλά και οι πρώτες ενέργειες - προσπάθειες γίνονται από τον κ. Νίκο Χανιωτάκη, ο οποίος ήταν και ο πρώτος πρόεδρος του Συνεταιρισµού, την άνοιξη του 1981. Τους επόµενους µήνες συγκροτείται το Προσωρινό ιοικητικό Συµβούλιο του Συνεταιρισµού, που αναλαµβάνει το συντονισµό της προσπάθειας.. Την ίδια χρονική περίοδο γίνεται διερεύνηση για ανεύρεση του κατάλληλου γεωτεµαχίου, όπου θα χωροθετηθεί ο οικισµός. Ερευνώνται τα βόρεια παράλια, σε µια ακτίνα µερικών χιλιοµέτρων γύρω από το Ηράκλειο και καταλήγουν σε δύο εκτάσεις, σε µια δυτικά του Ηρακλείου, κοντά στο Μπαλί και σε µια δεύτερη ανατολικά του Ηρακλείου, η οποία τελικά επελέγη, ιδιοκτησίας των Έλσας και Μαρίας Τσολάκη. Για τρία σχεδόν χρόνια η διαδικασία παγώνει. Τον Ιούλιο του 1984 δηµοσιεύεται το Π.. 17/84 που αφορά τη σύσταση και λειτουργία των Οικοδοµικών Συνεταιρισµών και µετά από ένα έτος εγκρίνεται το καταστατικό ίδρυσης του συνεταιρισµού και δηµοσιεύεται στην εφηµερίδα της Κυβερνήσεως (Φ.Ε.Κ. 421/9-7-85 τ.β ). Στη συνέχεια εκλέγεται το µόνιµο ιοικητικό Συµβούλιο, το οποίο αναλαµβάνει τη διεκπεραίωση των περαιτέρω εργασιών. ΠΡΟΠΛΑΣΜΑ (Μακεττα) Γενική διάταξη του οικισµού (Πηγή: ΛΑΣΚΟ Α.Ε. ΜΕΛΕΤΩΝ) Τον Ιούνιο του 1987 δηµοσιεύεται στον Ηµερήσιο τύπο Ηρακλείου και Αθηνών ανακοίνωση για την εκδήλωση ενδιαφέροντος, προκειµένου να ανατεθεί η εκπόνηση της Πολεδοµικής Μελέτης του Συνεταιρισµού. Υπεβλήθησαν 8 προτάσεις από ισάριθµα µελετητικά γραφεία και εταιρείες. Επελέγη η πρόταση της Α.Ε. Μελετών ΛΑΣΚΟ 2 µε έδρα την Αθήνα µε απόφαση της Γενικής Συνέλευσης 5/19-12-1987. Η προαναφερθείσα εταιρεία υλοποιεί τη µελέτη Οικιστικής Καταλληλότητας και την Πολεοδοµική Μελέτη της 2 Οι διαδικασίες ΠΟΛΕΟ ΟΜΗΣΗΣ και ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ της έκτασης του Συνεταιρισµού, άρχισαν ουσιαστικά την 28.9.1987, µε την ανάθεση των σχετικών µελετών στην Εταιρία Α.Ε. ΜΕΛΕΤΩΝ ΛΑΣΚΟ. Το α' στάδιο της µελέτης αφορούσε την συµπλήρωση των στοιχείων του "φακέλου χωροθέτησης και οικιστικής καταλληλότητας" στο Υ.ΠΕ.ΧΩ..Ε. ολοκληρώθηκε µε την 23/11/1987 και εκδόθηκε η εγκριτική Υπουργική Απόφαση για την καταλληλότητα της έκτασης του Συνεταιρισµού. Η µελέτη ΠΟΛΕΟ ΟΜΗΣΗΣ βασίζεται στις ανάγκες των µελών, τις ισχύουσες διατάξεις, την εδαφοµορφολογία και τα γεωλογικά χαρακτηριστικά της έκτασης του Συνεταιρισµού, τον προσανατολισµό, τη θέα και τις κλιµατολογικές συνθήκες, στοχεύουν δε στην καλλίτερη αξιοποίηση της ιδιοκτησίας του Συνεταιρισµού, από τεχνικοοικονοµική και λειτουργική άποψη. Για το σκοπό αυτό εκπονήθηκαν εναλλακτικές λύσεις ΠΟΛΕΟ ΟΜΗΣΗΣ και ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ της έκτασης, βασισµένες στα στοιχεία του φακέλλου οικιστικής καταλληλότητας, στις προδιαγραφές του Υ.ΠΕ.ΧΩ..Ε., και στην έρευνα των µελών που ανταποκρίθηκαν, σε ποσοστό 80%. Η Πολεοδοµική Μελέτη εγκρίθηκε στη συνέχεια µε τη δηµοσίευση του Π.. της 17/11/1988 στο ΦΕΚ 55 / 2-2-1989 µετά την ολοκλήρωση όλων των διαδικασιών. Η µελέτη ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ της έκτασης του Συνεταιρισµού που ακολούθησε, αφορούσε την "Εφαρµογή του σχεδίου" και τη διανοµή των οικοπέδων στο έδαφος, τις µελέτες και επιβλέψεις των δικτύων υποδοµής, των κατοικιών, και των κοινωφελών κτιρίων και τέλος τις µελέτες διαµόρφωσης των κοινόχρηστων χώρων. Επίσης εκτός από τα οικονοµοτεχνικά στοιχεία, περιλαµβάνει χρονικό προγραµµατισµό υλοποίησης των έργων, καθώς και στοιχεία πλήρους τεχνικής και οργανωτικής υποστήριξης του Συνεταιρισµού, µέχρι την τελική παράδοση και λειτουργία ολόκληρου του οικισµού (Πηγή: ΛΑΣΚΟ Α.Ε. ΜΕΛΕΤΩΝ) 12

περιοχής, η οποία υπογράφεται από τον Πρόεδρο της ηµοκρατίας και δηµοσιεύεται στο ΦΕΚ 55/τ. /2-2-1989. Παράλληλα εξετάζεται και γίνεται διαπραγµάτευση µεταξύ των εµπλεκοµένων πελυρών για την επέκταση της σύµβασης µε την Α.Ε. Μελετών ΛΑΣΚΟ για την εκπόνηση των επόµενων µελετών. Τη µελέτη εφαρµογής στο έδαφος, τη µελέτη οδοποιίας, τη µελέτη των κοινωφελών και κοινόχρηστων χώρων, τη µελέτη των διαφόρων τύπων κατοικιών, καθώς και την επίβλεψη όλων των έργων που επρόκειτο να κατασκευασθούν. Τελικά γίνεται τροποποίηση της προηγούµενης απόφασης, µε απόφαση της Γενικής Συνέλευσης στις 21-5- 1988. ηµοσιεύεται στον ηµερήσιο τύπο προκήρυξη εκδήλωσης ενδιαφέροντος για την ανάθεση των µελετών ανάπτυξης (µελέτη εφαρµογής πολεοδοµικού σχεδίου και διανοµής οικοπέδων, µελέτες δικτύων υποδοµής, πλην βιολογικού καθαρισµού, µελέτες κοινοχρήστων χώρων και µελέτες κατοικιών. ε θεωρείται σκόπιµη η ανάθεση της επίβλεψης οποιουδήποτε έργου την παρούσα χρονική στιγµή, προτού γίνουν οι µελέτες και η δηµοπράτηση των έργων). Τον Σεπτέµβριο του 1989 η αρµόδια επιτροπή αξιολόγησης του συνεταιρισµού αποφασίζει την ανάθεση των παραπάνω µελετών στο Γραφείο οξιάδη 3, ενώ προσλαµβάνεται και η εταιρία ΒΙΠΕΤΒΑ, ως σύµβουλος για τον έλεγχο και την παραλαβή των µελετών. Στη συνέχεια, σε πρώτη φάση, δηµοσιεύεται στον τοπικό ηµερήσιο τύπο προκήρυξη µειοδοτικού διαγωνισµού για την εκτέλεση των έργων οδοποιίας και διαµόρφωσης των οικοπέδων, ενώ σε δεύτερη φάση δηµοσιεύεται η προκήρυξη µειοδοτικού διαγωνισµού για την κατασκευή των δικτύων ύδρευσης και αποχέτευσης οµβρίων και ακαθάρτων. Στις 20-9-1990 συνέρχονται σε έκτακτη Γενική Συνέλευση τα µέλη του οικοδοµικού συνεταιρισµού µε θέµα την κλήρωση των οικοπέδων. Τα οικόπεδα χωρίζονται σε πέντε κατηγορίες, ανάλογα µε την ποιότητα του εδάφους κάθε τεµαχίου. Στις πρώτες δύο κατηγορίες ανήκουν τα οικόπεδα µε οµαλό έδαφος θεµελίωσης, ενώ στις υπόλοιπες τρεις οικόπεδα µε βραχώδες υπόβαθρο. Τα οικόπεδα των τριών τελευταίων κατηγοριών πριµοδοτούνται µε 200, 300 και 500.000 δρχ αντίστοιχα, λόγω του αυξηµένου κόστους των επικείµενων εκσκαφών θεµελίωσης. Το επόµενο στάδιο για την ολοκλήρωση των διαδικασιών είναι η µεταβίβαση των οικοπέδων στα µέλη, που ξεκινάει στις 15-11-1990. Παράλληλα, γίνονται προσπάθειες υδροδότησης µε ανόρυξη γεωτρήσεων, οι οποίες απέβησαν άκαρπες. Τότε αποφασίζεται (28-5-1991) από την αρµόδια Επιτροπή της.ε.υ.α.η., µε την υποστήριξη του /ντή της κ. Αλέκου Μακατούνη, η υδροδότηση του οικισµού µε 50 κυβικά µέτρα νερό την ηµέρα. Για 3 In 1988 the Nursery and Primary School Teachers Housing Cooperative of Crete assigned Doxiadis Associates with the implementation of a Master Plan, prepared for a site of 45 hectares. Within the context of this project, Doxiadis Associates produced: Topographic maps at scale 1/200 Site adaptation plans for all residential and community plots. Complete design and tender documents for all infrastructure networks including roads, water supply, sewage, street lighting and surface water drainage Complete design and tender documents of all community playgrounds, sports facilities and landscaping works- Complete architectural, structural, electromechanical designs and tender documents for twelve different house types, based on a questionnaire distributed among all members of the housing cooperative (Πηγή: Γραφείο οξιάδη) 13

το σκοπό αυτό παραχωρείται από την ιδιοκτήτρια του οικοπέδου έκταση 4.5 στρεµµάτων στα νότια της έκτασης, όπου κατασκευάζεται αργότερα η δεξαµενή ύδρευσης. Η υλοποίηση του εγχειρήµατος αυτού ξεκινάει, στις 30 Μαΐου 1991 µε τον αγιασµό για τη θεµελίωση των πρώτων κατοικιών του οικισµού. Στις 6-4-1993 ο συνεταιρισµός υπέγραψε µε τη.ε.η. τα σχετικά για την Ηλεκτροδότηση του οικισµού έγγραφα. Τα έργα υποδοµής του οικοδοµικού συνεταιρισµού ολοκληρώνονται µε την κατασκευή του Βιολογικού Καθαρισµού. DISTRIBUTION OF COMMUNITY PLAYGROUNDS AND SPORTS FACILITIES (Πηγή: Γραφείο οξιάδη) 14

Τι προέβλεπε και τι ισχύει σήµερα Όροι και περιορισµοί δόµησης Οι όροι και οι περιορισµοί της πολεοδοµηµένης έκτασης ορίζονται από το ΦΕΚ 55/τ. /2-2-1989 µε το οποίο εγκρίθηκε η πολεοδοµική µελέτη της έκτασης του οικοδοµικού συνεταιρισµού µε την επωνυµία «Παραθεριστικός Οικοδοµικός Συνεταιρισµός ασκάλων και Νηπιαγωγών.Ε. νοµού Ηρακλείου Συν ΠΕ». Βρίσκεται στη θέση Πλατύβολα Γεροκόλυµπος Καθιές Ζαχαριά της περιοχής Βαθειανός Κάµπος της κοινότητας Κάτω Βάθειας, όπως αναφέρεται στο σχετικό Φ.Ε.Κ. Σήµερα ο οικισµός ονοµάζεται «Βραχόκηπος» και ανήκει στον Καποδιστριακό ήµο Γουβών. Στην πολεοδοµική µελέτη καθορίζονται οι οικοδοµήσιµοι χώροι, οι οδοί, οι πεζόδροµοι και οι κοινόχρηστοι χώροι, οι χώροι πρασίνου και στάθµευσης αυτοκινήτων. Προβλέπεται χώρος παιδικού σταθµού και παιδικής χαράς, κυλικείου, χώρος εκκλησίας, αθλητικών εγκαταστάσεων, εγκαταστάσεων βιολογικού καθαρισµού, εµπορικών καταστηµάτων, κολυµβητηρίου, κλειστού γυµναστηρίου και αίθουσας πολλαπλών χρήσεων σχολείου. Σηµειώνεται ότι, στα οικοδοµικά τετράγωνα που χαρακτηρίζονται στα σχετικά διαγράµµατα µε στοιχείο Ο.Τ. επιτρέπεται η χρήση µόνο κατοικίας και στο πρόσωπο των οικοπέδων επιβάλλεται προκήπιο πλάτους τεσσάρων µέτρων. Τα ελάχιστα όρια και οι λοιποί όροι και περιορισµοί δόµησης των οικοπέδων ορίζονται ως εξής: 1. Ελάχιστο πρόσωπο: δεκαπέντε (15) µέτρα Ελάχιστο εµβαδόν: τετρακόσια (400) τ.µ. 2. Μέγιστο ποσοστό κάλυψης των οικοπέδων σαράντα τοις εκατό (40%) της επιφανείας τους 3. Συντελεστής δόµησης: τρία δέκατα (0,3) µε µέγιστη επιτρεπόµενη επιφάνεια ορόφων 120µ2 4. Μέγιστος αριθµός ορόφων των κτιρίων δύο (2) µε µέγιστο επιτρεπόµενο ύψος αυτών οκτώ και µισό (8,5) µέτρα Καθορίζονται επίσης όροι και περιορισµοί δόµησης δόµησης για τους χώρους ειδικών χρήσεων 4. Ένα τµήµα της έκτασης µένει εκτός σχεδίου και αναφέρεται ότι σε αυτό επιτρέπονται οι εξής χρήσεις: - Κτίρια αναψυχής (κιόσκια, αναψυκτήρια µε βοηθητικές εγκαταστάσεις, τουριστικό περίπτερο, κυλικείο) - Αθλητικές εγκαταστάσεις - Ελεύθεροι κοινόχρηστοι χώροι (πλατεία, παιδική χαρά, πράσινο) 4 Όροι και περιορισµοί δόµησης των χώρων ειδικών χρήσεων: 1. Χώρος αθλητικών εγκαταστάσεων Κάλυψη του χώρου όπως φαίνεται στα σχετικά διαγράµµατα Συντελεστής δόµησης: πέντε δέκατα (0,5) Μέγιστο επιτρεπόµενο ύψος: δώδεκα (12) µέτρα 2. Χώρος παιδικών σταθµών και κυλικείων Κάλυψη των χώρων όπως φαίνεται στα σχετικά διαγράµµατα Συντελεστής δόµησης: τρία δέκατα (0,3) Μέγιστο επιτρεπόµενο ύψος: έντεκα (11) µέτρα 3. Χώρος εκκλησίας Κάλυψη του χώρου όπως φαίνεται στα σχετικά διαγράµµατα Συντελεστής δόµησης: πέντε δέκατα (0,5) Μέγιστο επιτρεπόµενο ύψος: δώδεκα (12) µέτρα 4. Χώροι εµπορικών καταστηµάτων, κολυµβητηρίου, κλειστού γυµναστηρίου, αίθουσας πολλαπλών χρήσεων, σχολείου, βιολογικού καθαρισµού: Μέγιστο ποσοστό κάλυψης εβδοµήντα τοις εκατό (70%) της επιφανείας τους Συντελεστής δόµησης: ένα και δύο δέκατα (1,2) Μέγιστο επιτρεπόµενο ύψος των κτιρίων: δώδεκα (12) µέτρα (ΦΕΚ 55/τ. /2-2-1989) 15

Οι όροι και οι περιορισµοί δόµησης που καθορίζονται για την παραπάνω έκταση είναι οι παρακάτω: - Αρτιότητα οικοπέδου ως έχει - Μέγιστο ποσοστό κάλυψης 10% της επιφανείας της έκτασης - Μέγιστη επιτρεπόµενη εκµετάλλευση 300τ.µ. Στο σηµείο αυτό πρέπει να αναφερθεί και ο σχεδιασµός δώδεκα διαφορετικών τύπων κατοικίας, που σχεδιάστηκαν από το Γραφείο οξιάδη. Για να καταλήξουν στους τύπους κατοικίας βασίστηκαν σε σχετικό ερωτηµατολόγιο που διανεµήθη στους ιδιοκτήτες και προσπάθησαν να ικανοποιήσουν όσο ήταν δυνατόν τις περισσότερες ιδέες και απαιτήσεις. Σκοπός της προσπάθειας αυτής ήταν να δηµιουργηθεί ένας δοµηµένος χώρος σχετικά οµοιόµορφος, αποφεύγοντας αρχιτεκτονικές ακρότητες, καθώς και να εµποδίσουν την υπερεκµετάλλευση του χώρου. Πρόταση Πολεοδόµησης (Πηγή: ΛΑΣΚΟ Α.Ε. ΜΕΛΕΤΩΝ) 16

O «Βραχόκηπος» (Πηγή: Χανιωτάκης Ν., «Το ιστορικό της ίδρυσης του Οικισµού ασκάλων και Νηπιαγωγών Νοµού Ηρακλείου «Ο Βραχόκηπος», Ηράκλειο 2005) 17

Ο «Βραχόκηπος» σήµερα Όπως ήδη αναφέρθηκε η ανοικοδόµηση των πρώτων κατοικιών ξεκίνησε το 1991, αµέσως µετά την ολοκληρωση των έργων υποδοµής. Σήµερα, δεκαέξι χρόνια αργότερα, έχει ανεγερθεί ένα ποσοστό κατοικιών της τάξης του 20%. Μετά από αντιρρήσεις και διαµαρτυρίες των ιδιοκτητών για τον καθορισµό των δώδεκα τύπων σχεδίων που έπρεπε να τηρήσουν για την έκδοση της άδειάς τους, η διαδικασία αυτή καταργήθηκε. Τελικά ο καθένας έχτιζε και χτίζει βάσει της οικοδοµικής άδειας που εκδίδεται από την αρµόδια πολεοδοµική υπηρεσία, ακολουθώντας θεωρητικά τουλάχιστον τους όρους και περιορισµούς της δόµησης, όπως ορίζονται στο σχετικό ΦΕΚ. Στην πράξη, όπως φαίνεται και στις φωτογραφίες που ακολουθούν, η πραγµατοποιηµένη δόµηση είναι πολύ µεγαλύτερη από την επιτρεπόµενη. Οι ιδιοκτήτες εκµεταλλευόµενοι το επικλινές έδαφος, αλλά και την ανοχή που υπάρχει, κατασκευάζουν πολύ µεγάλες οικοδοµές. εν είναι λίγες οι περιπτώσεις που τα επιτρεπόµενα 120τ.µ., πολλαπλασιάζονται. Με τον τρόπο αυτό αυξάνεται η πυκνότητα πληθυσµού και µειώνονται οι ελεύθεροι κοινόχρηστοι χώροι που αντιστοιχούν σε κάθε κάτοικο. Η ανάγκη για αυτή την αύξηση του µεγέθους των κατοικιών προκύπτει από το γεγονός της «µετάλλαξης» του χαρακτήρα του οικισµού. Το σύνολο σχεδόν των οικοδοµών που ανεγείρονται προορίζονται για πρώτη κατοικία των ιδιοκτητών. Κατά συνέπεια από παραθεριστικός που ήταν στα «χαρτιά» ο οικισµός, έχει γίνει περιοχή πρώτης κατοικίας. Η απόσταση των 15 χιλιοµέτρων από το µεγαλύτερο αστικό κέντρο της Κρήτης είναι τέτοια, που επιτρέπει την µόνιµη εγκατάσταση των ιδιοκτητών στην περιοχή. Ιδιαίτερα στις µέρες µας η πόλη του Ηρακλείου µεγαλώνει µε µεγάλους ρυθµούς και το πρόβληµα εύρεσης άρτιου και οικοδοµήσιµου οικοπέδου είναι δυσεπίλυτο. Οι εντός σχεδίου περιοχές που έχουν ελεύθερα οικόπεδα είναι ελάχιστες, και οι τιµές της γης έχουν ανέβει στα ύψη, άρα η απόκτηση οικοπέδου για πρώτη κατοικία είναι πολύ δύσκολη. Το ζήτηµα και το ερώτηµα που τίθεται είναι αν η περιοχή που σχεδιάστηκε να είναι παραθεριστικός οικισµός, µπορεί να «ανταποκριθεί» στις ανάγκες και τις απαιτήσεις των κατοίκων που κατασκευάζουν εκεί την πρώτη τους κατοικία. Καταρχάς δεν υπάρχουν στον οικισµό στοιχειώδεις εξυπηρετήσεις και υποδοµές για να υποστηρίξουν τη διαµονή για πρώτη κατοικία. εν υπάρχουν σχολεία, φροντιστήρια, εµπορικά καταστήµατα. Παρόλο που προβλέπονται στο σχετικό ΦΕΚ χώροι για παιδικό σταθµό παιδική χαρά δεν επαρκούν για να εξυπηρετήσουν τις ανάγκες µιας αστικής περιοχής. Στο σηµείο αυτό πρέπει επίσης να αναφερθεί ότι ένα από τα σηµαντικότερα προβλήµατα του οικισµού είναι η οδική του σύνδεση µε το Ηράκλειο. Όπως φαίνεται στην αεροφωτογραφία που ακολουθεί, ο οικισµός βρίσκεται νοτίως του Β.Ο.Α.Κ., της Εθνικής οδού που συνδέει το ανατολικό µε το δυτικό άκρο της Κρήτης. Ο οικισµός δεν έχει απευθείας σύνδεση µε τον άξονα αυτό, αλλά µόνο µε την παλαιά Εθνική οδό, η οποία διασχίζει τον οικισµό Κοκκίνη Χάνι. Ειδικά κατά τους καλοκαιρινούς µήνες, 18

η περιοχή αυτή έχει ιδιαίτερα αυξηµένη κίνηση λόγω τουριστών, κατ επέκταση και αυξηµένη κυκλοφορία. Οπότε οι χρόνοι µετακίνησης για τη µετάβαση στο Ηράκλειο µεγαλώνουν. Η σχετικά δύσκολη πρόσβαση αποτελεί για κάποιους αυτή τη στιγµή ανασταλτικό παράγοντα για τη µόνιµη εγκατάστασή τους εκεί. Οι οδοί πρόσβασης στον οικισµό (Πηγή: Earth Google) Το τοπογραφικό διάγραµµα στην είσοδο του οικισµού και ο χώρος που στεγάζει τα γραφεία του πολιτιστικού συλλόγου. 19

Η θέα των οικοπέδων προς τη θάλασσα Οι οικοδοµές είναι εµφανώς µεγαλύτερες από το επιτρεπόµενο 20

Η µορφή του εδάφους «ευνοεί» την αύξηση της δόµησης 21

Αξιολόγηση Κριτική Ο παραθεριστικός οικισµός Βραχόκηπος µπορεί να χαρακτηριστεί από τις καλές περιπτώσεις, σε σχέση µε άλλους παρόµοιους οικοδοµικούς συνεταιρισµούς. Το σηµαντικότερο είναι ότι η έκταση στην οποία χωροθετήθηκε ήταν κατάλληλη ή πιο σωστά, δεν ήταν ακατάλληλη για να φιλοξενήσει έναν οικοδοµικό συνεταιρισµό. εν επρόκειτο ούτε για δασική έκταση, ούτε είναι σε πολύ µικρή απόσταση από τη θάλασσα. Εκτός από ένα µικρό τµήµα της αρχικής έκτασης το υπόλοιπο κρίθηκε κατάλληλο από τη γεωλογική µελέτη για κατασκευή κατοικιών. Το πλεονέκτηµα της µικρής απόστασης από την πόλη του Ηρακλείου, λειτουργεί ταυτόχρονα ως µειονέκτηµα, σε σχέση µε τη µετατροπή του οικισµού από παραθεριστικό, σε περιοχή πρώτης κατοικίας. Ενδεχόµενη αποκατάσταση της οδικής σύνδεσης του οικισµού µε τον Β.Ο.Α.Κ. θα προσελκύσει ακόµη περισσότερο κόσµο, αφού θα διευκολυνθεί σηµαντικά η πρόσβαση στην περιοχή και θα µειώσει το χρόνο µετάβασης. Σηµειώνεται ακόµη, ότι τώρα πια οι ιδιοκτήτες των οικοπέδων δεν είναι µόνο δάσκαλοι και νηπιαγωγοί εγγεγραµµένοι στο ιδασκαλικό Σύλλογο του Νοµού Ηρακλείου, αλλά οποιοσδήποτε µπορεί να γίνει ιδιοκτήτης οικοπέδου στην περιοχή. Όσον αφορά την πολεοδοµική µελέτη οι όροι και οι περιορισµοί της δόµησης που θεσπίζονται είναι ακριβώς ότι προβλέπεται για τις περιπτώσεις αυτές, στο µέγιστο δυνατό βαθµό οικοδοµικής εκµετάλλευσης. Αυτό είναι κατανοητό και αναµενόµενο, γιατί διαφορετικά δεν θα ήταν «ελκυστικά» τα οικόπεδα για τους αγοραστές. Σωστά γίνεται πρόβλεψη για κάποιες ειδικές χρήσεις, πάντα στα πλαίσια της λειτουργίας του οικισµού για παραθερισµό, που φυσικά είναι αδύνατο να καλύψουν τις ανάγκες της περιοχής, όπως τείνει να διαµορφωθεί. Θετικό αποτέλεσµα δηµιουργεί και η επιβολή του προκηπίου πλάτους τεσσάρων µέτρων στο πρόσωπο των οικοπέδων. Το άλλο µεγάλο πρόβληµα που αντιµετωπίζεται στον οικισµό είναι η υπέρβαση των επιτρεποµένων όρων και ορίων, όπως προκύπτουν από τις οικοδοµικές άδειες και οι αυθαιρεσίες που λαµβάνουν χώρα. Παρατηρείται και εδώ το γνωστό και δηµοφιλές αυτό φαινόµενο γιατί δεν υπάρχει έλεγχος από τους αρµοδίους, γιατί υπάρχει ανοχή και «επιβράβευση». Γιατί έχουµε φτάσει στο άκρο, ώστε ο σωστός και νόµιµος να χαρακτηρίζεται «ανόητος». Το συγκεκριµένο ζήτηµα, βέβαια δεν έχει να κάνει µόνο µε τους οικοδοµικούς συνεταιρισµούς, αφού τα ίδια πράγµατα συµβαίνουν και σε περιοχές εντός σχεδίου πόλεως, όπου καταστρατηγούνται οι οικοδοµικές άδειες και ο καθένας κάνει τελικά ότι θέλει και ότι τον βολεύει. Πολύ δε περισσότερο στις εκτός σχεδίου περιοχές, όπου επιεικώς κατασκευάζονται τερατουργήµατα. Αυτό είναι κάτι πολύ δύσκολο να αλλάξει, αν δεν γίνει συνείδηση στον καθένα από µας η προστασία και η ανάδειξη του περιβάλλοντος και ο σεβασµός του φυσικού και του αστικού τοπίου και αν δεν παραµερίσουµε, επιτέλους το ατοµικό συµφέρον. Παρόλο που έχουµε διαπιστώσει ότι είναι πολύ δύσκολο να αναβαθιστεί το ήδη διαµορφωµένο αστικό περιβάλλον, δεν κάνουµε κάτι, ώστε οι νέες περιοχές να είναι αισθητικά και λειτουργικά καλύτερες. Σε επικοινωνία που υπήρξε µε ιδιοκτήτες και κατοίκους του οικισµού αναφέρεται ότι γενικά είναι ευχαριστηµένοι. Πολλοί από τους ιδιοκτήτες στάθηκαν στην µεγάλη καθυστέρηση για την ολοκλήρωση της διαδικασίας, ενώ οι άµεσα εµπλεκόµενοι σε διοικητικά συµβούλια και επιτροπές, αναφέρουν ότι χρειάστηκε να αφιερώσουν πολύ χρόνο και να κοπιάσουν ιδιαίτερα για να κατορθώσουν να κάνουν πράξη το εγχείρηµα αυτό. Για άλλους ήταν θετικό, γιατί 22

καθυστερούσε και η εξόφληση, άρα ήταν πιο εύκολο από οικονοµικής άποψης, ενώ οι περισσότεροι ήθελαν να ολοκληρωθεί συντοµότερα η διαδικασία για να µπορέσουν να αποκτήσουν το σπίτι τους. Προς το παρόν, επειδή το µεγαλύτερο τµήµα του οικισµού είναι αδόµητο, δεν µπορούν να αντιληφθούν τα προβλήµατα που θα αντιµετωπίσουν αργότερα. Προσθέτουν ότι όσο και να υπερβούν τα επιτρεπόµενα όρια, δεν θα φτάσουν τους πολύ υψηλούς πραγµατοποιηµένους συντελεστές δόµησης, που υπάρχουν στις πόλεις. Τους δυσκολεύει κυρίως το γεγονός ότι δεν υπάρχουν καταστήµατα εξυπηρέτησης των καθηµερινών τους αναγκών, όπως φούρνοι, σούπερ µάρκετ, µανάβικα κρεοπωλεία, και πρέπει να µετακινούνται σε µεγάλη απόσταση µε το αυτοκίνητό τους. υσκολίες αντιµετωπίζουν και όσοι έχουν παιδιά σχολικής ηλικίας, οι οποίοι αναγκάζονται να κάνουν πολλαπλά δροµολόγια για το σχολείο, τα φροντιστήρια κλπ., µε αποτέλεσµα να χάνουν πολύ από τον πολύτιµο χρόνο τους. Το γεγονός ότι σηµαντικό ποσοστό των κατοικιών του οικισµού δεν έχει δοµηθεί ακόµη σηµαίνει ότι υπάρχουν τα περιθώρια να µη γίνει τελικά ο «Βραχόκηπος» ένα πυκνοκατοικηµένο προάστιο του Ηρακλείου µε πολλά σπίτια, λίγο πράσινο, αµέτρητα αυτοκίνητα, πολλή φασαρία και καυσαέριο... 23

Επίλογος Η σύσταση ενός παραθεριστικού οικοδοµικού συνεταιρισµού και η δηµιουργία ενός οικισµού µε αυτόν τον τρόπο είναι δύσκολη και χρονοβόρα διαδικασία. Παρολαυτά είναι ένας τρόπος απόκτησης γης για ανθρώπους που δεν µπορούν «εύκολα» να προβούν στην αγορά οικοπέδου, αφού η εξόφληση γίνεται σταδιακά και δεν απαιτείται η εκ των προτέρων συγκέντρωση µεγάλου χρηµατικού ποσού. Όπως ισχύει και συµβαίνει και για πολλά άλλα πράγµατα στη χώρα µας, αν ακολουθούνταν οι νόµοι, οι κανόνες και το θεσµικό πλαίσιο που καθορίζει τη συγκεκριµένη διαδικασία, δε θα υπήρχε κανένα πρόβληµα. Αν η επιλογή της προς πολεοδόµησης έκτασης γίνονταν µε τα σωστά κριτήρια, αν τηρούνταν οι όροι και οι περιορισµοί της δόµησης, όπως ορίζονται στην πολεδοµική µελέτη, αν δεν «µεταλλάσονταν» ο χαρακτήρας του οικισµού, αν οι ιδιοκτήτες και οι κάτοικοι δεν συµπεριφέρονταν µε γνώµονα το ατοµικό συµφέρον, το αποτέλεσµα τέτοιων εγχειρηµάτων θα ήταν η δηµιουργία πρότυπων οικισµών, άρτιων αισθητικά και λειτουργικά οικιστικών συνόλων. Κατά συνέπεια η «τακτική» απόκτησης γης και κατοικίας µε τον τρόπο αυτό δεν είναι προβληµατική. Προβληµατική την καθιστούν όσοι αρνούνται να υπακούσουν στους νόµους και τους κανόνες. 24

ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ Αρχιτέκτονες, Περιοδικό του ΣA AΣ-ΠEA τεύχος 44 περίοδος B Μάρτιος/Απρίλιος 2004, «Όµορφες παραλίες, δάση και νησιά όµορφα καταστρέφονται...» Γεωργιάδης Νίκος, Πυρκαγιές και Χρήσεις Γης, Νόµος και Φύση, Ιούλιος 2007 Γραφείο οξιάδη, «Master Plan Implementation, Nursery And Primary School Teachers Housing Cooperative Crete Εφηµερίδα «Η ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ», «Πράσινο φως» σε οικοδοµικούς συνεταιρισµούς, 01-01-2002 Εφηµερίδα «Η ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ», Γεωργιοπούλου Τάνια, «28 «µνηστήρες» για την Πεντέλη», 19-08-2007 Εφηµερίδα «Η ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ», «Οι Οικοδοµικοί Συνεταιρισµοί έχουν έτοιµα τα σχέδιά τους», 17-01-2007 Εφηµερίδα «ΤΟΛΜΗ», «Tέλος στην οµηρία για 21 οικοδοµικούς συνεταιρισµούς», 13-12-2005 Εφηµερίδα «ΤΟ ΒΗΜΑ», «Ποιες είναι οι αρµόδιες υπηρεσίες, πώς εκδίδονται οι οικοδοµικές άδειες και πώς επιλύονται οι διαφορές για τις µισθώσεις κατοικιών», 21-11-1999 Εφηµερίδα «ΤΟ ΒΗΜΑ», «Στο στόχο οικοδοµικών συνεταιρισµών η Νότια Εύβοια», 06-08-2007 Εφηµερίδα «ΤΟ ΒΗΜΑ», Μπίτσικα Παναγιώτα, «Ο πόλεµος των οικοπέδων, 220.000 στρέµµατα δάσους διεκδικούν οι συνεταιρισµοί», 29-08-2007 Εφηµερίδα «ΤΟ ΒΗΜΑ», Μπίτσικα Παναγιώτα, «Ο «Ερωδιός» έκανε φέτες δασική έκταση, σε ποιες περιοχές εκτός Αττικής επενδύουν οι οικοδοµικοί συνεταιρισµοί», 05-08-2007 Εγκύκλιος 52, Α.Π.:Οικ. 37963.12172/29.12.1997 «ιευκρινίσεις σχετικά µε την εφαρµογή του άρθρου 24 παρ.18 του Ν. 2508/97 "Βιώσιµη οικιστική ανάπτυξη" για την προώθηση θεµάτων των Οικοδοµικών Συνεταιρισµών» ΛΑΣΚΟ Α.Ε. ΜΕΛΕΤΩΝ, Πρόταση Πολεοδόµησης της Έκτασης του «Παραθεριστικού Οικοδοµικού Συνεταιρισµού ασκάλων και Νηπιαγωγών.Ε. Ν. Ηρακλείου Συν Π.Ε.» Π /14-7-99 ΦΕΚ-580/ /27-7-99 Κεφάλαιο Ε. Πολεοδόµηση µε Ιδιωτική Πρωτοβουλία Τσούµας Β., «ΟΙ ΣΥΝΕΤΑΙΡΙΣΜΟΙ: Οικοδοµικοί - Αστικοί & Αγροτικές Συνεταιριστικές Οργανώσεις (Α.Σ.Ο.)», Αθήνα 2005 25

Φ.Ε.Κ. 55/τ. /2-2-1989 «Έγκριση πολεοδοµικής µελέτης της έκτασης του Παραθεριστικού Οικοδοµικού Συνεταιρισµού ασκάλων και Νηπιαγωγών.Ε. νοµού Ηρακλείου Συν ΠΕ» Χανιωτάκης Ν., «Το ιστορικό της ίδρυσης του Οικισµού ασκάλων και Νηπιαγωγών Νοµού Ηρακλείου «Ο Βραχόκηπος», Ηράκλειο 2005 Earth Google http://www.penteli.gr/neo.htm http://www.erodios-karystos.gr/entopismos.htm 26