Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών ΝΟΜΟΣ (INTRASOFT INTERNATIONAL)

Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών ΝΟΜΟΣ (INTRASOFT INTERNATIONAL) 311/2004 ΕΦ ΙΩΑΝΝ (372503) (ΑΡΧΝ 2005/175, ΑΡΜ 2005/1045, Δ/ΝΗ 2005/840) Αγροτική νομοθεσία. Μεταβίβαση λόγω πώλησης της κυριότητας αγροτικού κλήρου, η οποία έγινε κατά παράβαση των άρθρων 208-216 του Αγροτικού Κώδικα και των άρθρων 369 και 1198 του ΑΚ, ήτοι με ιδιωτικό και όχι συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή αυτού. Η απόφαση του Ειρηνοδίκη, με την οποία επικυρώνεται η μεταβίβαση μόνο τις απαγορεύσεις του Αγρ. Κώδικα και όχι και τις λοιπές ακυρότητες, ήτοι έλλειψη συμβολαιογραφικού εγγράφου και μεταγραφή. Άκυρη η εικονική δικαιοπραξία. Έγκυρη άλλη δικαιοπραξία, η οποία καλύπτεται από την εικονική, αν τα μέρη την ήθελαν και συντρέχουν οι όροι που απαιτούνται για τη σύστασή της. Αν η εικονική δικαιοπραξία είναι η ανωτέρω μεταβίβαση, δεν μπορεί να καλύπτεται υπό τη δικαιοπραξία αυτή έγκυρη δωρεά του ακινήτου από τον αγοραστή σε έτερο, αφού δεν υφίσταται συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή. Εικονική ως προς το πρόσωπο δικαιοπραξία. Μη νόμιμη η αγωγή αναγνώριση της εγκυρότητας της καλυπτόμενης από την εικονική σύμβασης. Δεκτή η έφεση, απορρίπτεται η αγωγή. Σημείωση Χρήστου Δ. Νικολαϊδη στο ΑΡΧΝ 2005:178 και σημείωση Σ.Τ. - Γ. στον ΑΡΜΕΝΟΠΟΥΛΟ. ΕΦΕΤΕΙΟ ΙΩΑΝΝΙΝΩΝ 311/2004 Πρόεδρος: Θεοδώρα Γκοϊνη Εισηγητής: Λάμπρος Καρέλος, Εφέτης Δικηγόροι: Νικ. Πιπερίδης (Δ.Σ. Κέρκυρας), Ιωάν. Καραπάνος, Πολύμ. Ηλίας Η ένδικη έφεση κατά της 210/2002 αποφάσεως του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Ιωαννίνων, με την οποία έγινε δεκτή, κατά την τακτική διαδικασία, αγωγή του εφεσιβλήτου κατά του εκκαλούντος, κατά την επικουρική της βάση περί αναγνωρίσεως της εικονικότητας δικαιοπραξίας και ανακλήσεως δωρεάς υπό τρόπον, ασκείται νομοτύπως και εμπροθέσμως (ΚΠολΔ 518 παρ. 1), αρμοδίως δε φέρεται στο Δικαστήριο τούτο (ΚΠολΔ 18 αρ. 2), κατά τη διαδικασία του άρθρου 524 παρ. 1 ΚΠολΔ, όπως ίσχυε πριν αντικατασταθεί με το άρθρο 16 παρ. 3 νόμου 2915/2001, ως εκ του χρόνου (15-1-1998) πρώτης συζητήσεως της, εφ` ής η εκκαλουμένη απόφαση, αγωγής, κατ` άρθρα 22 παρ. 1 νόμου 2915/2001 και 15 νόμου 2943/2001. Πρέπει, επομένως, να γίνει τυπικώς δεκτή και να ερευνηθεί το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της (ΚΠολΔ 532, 533 παρ. 1). Κατά την παρ. 1 του άρθρου 15 του νδ 3958/1959, "μεταβιβάσεις γεωργικών κλήρων οικοπέδων ή οικημάτων γενόμεναι μέχρι της ισχύος του παρόντος διά δημοσίου εγγράφου, κατά παράβασιν των διατάξεων της Αγροτικής Νομοθεσίας περί των περιορισμών των διά πράξεων εν ζωή μεταβιβάσεων των κλήρων, κυρούνται δυνάμει του παρόντος αφ` ής εγένοντο, ως προς μόνον τας παραβάσεις ταύτας..." και κατά την παράγραφο 2 του ιδίου άρθρου, "αι αυταί ως άνω μεταβιβάσεις γενόμεναι μέχρι της ισχύος του παρόντος δι` ιδιωτικού εγγράφου φέροντος

βεβαίαν χρονολογίαν... κυρούνται, αφ` ής εγένοντο, όσον αφορά τας αυτός ως άνω παραβάσεις, κατόπιν αποφάσεως του αρμοδίου... Ειρηνοδίκου αποφαινομένου και περί της μεταβιβάσεως της κυριότητας, εκδιδομένης δε επί τη αιτήσει του υπέρ ου η μεταβίβασις... Η εκδιδομένη απόφασις, τελεσίδικος καθισταμένη, αποτελεί τίτλον κυριότητος δεκτικόν μεταγραφής". Από τις διατάξεις αυτές συνάγεται, ότι η απόφαση του Ειρηνοδίκη, με την οποία επικυρώνεται η, δι` ιδιωτικού εγγράφου βεβαίας χρονολογίας, μεταβίβαση αγροτικών κλήρων, θεραπεύει μόνο τις, κατά τη μεταβίβαση αυτή, παραβάσεις των διατάξεων της αγροτικής νομοθεσίας, οι οποίες επιβάλλουν περιορισμούς στις μεταβιβάσεις των κλήρων αυτών με πράξεις εν ζωή, ήτοι θεραπεύει αποκλειστικά και μόνο παραβάσεις περιορισμών, οι οποίες απορρέουν από τις διατάξεις των άρθρων 208-216 του Αγροτικού Κώδικα. Συνεπώς, προκειμένου περί μεταβιβάσεως, λόγων πωλήσεως, της κυριότητας αγροτικού κλήρου, η οποία έγινε κατά παράβαση το μεν των ανωτέρω διατάξεων του Αγροτικού Κώδικα, το δε των αναγκαστικού δικαίου διατάξεων των άρθρων 369 και 1198 ΑΚ, ήτοι με ιδιωτικό έγγραφο και όχι με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή αυτού, η απόφαση του Ειρηνοδίκη, με την οποία επικυρώνεται η εν λόγω μεταβίβαση, θεραπεύει μόνο τις θεσπιζόμενες από τον Αγροτικό Κώδικα απαγορεύσεις, όχι, όμως και τις πέραν τούτων λοιπές ακυρότητες, όπως εν προκειμένω την ακυρότητα από την έλλειψη αφενός μεν του νομίμου τίτλου (συμβολαιογραφικού εγγράφου), αφετέρου δε της μεταγραφής του, χωρίς η επικύρωση αυτή να συνεπάγεται τη μεταβίβαση έκτοτε κατά τρόπο παράγωγο της κυριότητας του γεωργικού κλήρου και χωρίς να καθιστό το ιδιωτικό αυτό έγγραφο νόμιμο τίτλο (ΑΠ 388/88 ΝοΒ 37-426. 1179/76 ΝοΒ 25-712. Παπαδόπουλος, Αγωγές ΕμπΔ, τόμ. Α`, 1989, σελ. 508/δ). Αντίθετη κρίση δεν μπορεί να συναχθεί από τη φράση της ανωτέρω διατάξεως "κυρούνται, αφ` ής εγένοντο". Και τούτο, διότι η φράση αυτή αναφέρεται στις ακυρότητες από τις παραβάσεις των διατάξεων, οι οποίες θεσπίζουν περιορισμούς στις μεταβιβάσεις των κλήρων με πράξεις εν ζωή και έχει την έννοια, ότι οι μεταβιβάσεις αυτές, με την επικύρωση, θεραπεύονται από τις ακυρότητες από τις οποίες έπασχαν επειδή είχαν γίνει κατά παράβαση των ανωτέρω διατάξεων της αγροτικής νομοθεσίας. Η αναδρομική δε επικύρωση δεν μπορεί να προσδώσει στις εν λόγω μεταβιβάσεις αποτελέσματα περισσότερα από εκείνα τα οποία θα είχαν, αν είχαν αρθεί προηγουμένως οι επαγόμενο ι την ακυρότητα περιορισμοί και έτσι αυτές ήταν από την αρχή έγκυρες. Η αναδρομική κύρωση έχει την έννοια και τα αποτελέσματα της αναδρομικής άρσεως των περιορισμών, από την παράβαση των οποίων οι εν λόγω μεταβιβάσεις ήταν άκυρες. Αν οι περιορισμοί αυτοί είχαν αρθεί καθ` όν χρόνο καταρτίζονταν η επικυρωθείσα μεταβίβαση του κλήρου, η κυριότητα αυτού δεν θα μεταβιβάζονταν στον αγοραστή, αν η μεταβίβαση δεν είχε περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και δεν είχε υποβληθεί σε μεταγραφή. Επομένως, με τη φράση "αι γενόμεναι μεταβιβάσεις κυρούνται, αφ` ής εγένοντο", ο νόμος δεν σκοπεί να προσδώσει σ` αυτούς οι οποίοι αγόρασαν ακύρως, κυριότητα αναδρομικώς από του χρόνου καταρτίσεως της ακύρου συμβάσεως, προσδίδοντας στην μεταγραφή της επικυρωτικής αποφάσεως του Ειρηνοδίκη αναδρομικό αποτελέσματα, κατά τροποποίηση των βασικών διατάξεων των άρθρων του ΑΚ 369, κατά το οποίο συμβάσεις, με τις οποίες συνιστώνται εμπράγματα δικαιώματα σε ακίνητα πρέπει να γίνονται ενώπιον συμβολαιογράφου και 1198, κατά το οποίο η κυριότητα ακινήτου αποκτάται από και με τη μεταγραφή του μεταβιβαστικού τίτλου. Με την αντίθετη εκδοχή, η επικυρωτική απόφαση του Ειρηνοδίκη, σε συνδυασμό με την αναδρομική δύναμη της μεταγραφής της, θα δημιουργούσε προβλήματα στις συναλλαγές, αφού εκείνος ο οποίος έχει υπέρ αυτού τελεσίδικη επικυρωτική απόφαση, θα μπορεί, μεταγράφοντάς την

οποτεδήποτε και επικαλούμενος την αναδρομική ενέργεια της μεταγραφής, να αναιρεί εν τω μεταξύ αποκτηθέντα δικαιώματα τρίτων. Επίσης, στην περίπτωση αυτή, ο νόμος, παραδόξως, θα παρείχε μεγαλύτερη προστασία σε εκείνον, ο οποίος είχε συναλλαγεί κατά παράβαση των ανωτέρω περιορισμών, σε σχέση με εκείνον, ο οποίος συναλλάχτηκε μετά την άρση των περιορισμών αυτών. Περαιτέρω, κατά την παράγραφο 1 του άρθρου 138 ΑΚ, δήλωση βουλήσεως, η οποία δεν έγινε στα σοβαρό, παρά μόνο φαινομενικό (εικονική) είναι άκυρη και κατά την παράγραφο 2 του ιδίου άρθρου, άλλη δικαιοπραξία, η οποία καλύπτεται κάτω από την εικονική, είναι έγκυρη, αν τα μέρη την ήθελαν και συντρέχουν οι όροι, οι οποίοι απαιτούνται για τη σύστασή της. Από τις διατάξεις αυτές συνάγεται, ότι, όταν μεταξύ των όρων, οι οποίοι απαιτούνται για τη σύσταση της, καλυπτομένης υπό την εικονική, άλλης δικαιοπραξίας είναι συστατικός τύπος, όπως το συμβολαιογραφικό έγγραφο, το οποίο επιβάλλει ο νόμος πάντοτε για τη δωρεά ακινήτου (άρθρα 159 παρ. 1, 369, 498 παρ. 1 ΑΚ), αρκεί αλλό και απαιτείται, ο τύπος αυτός να τηρήθηκε για την εικονική δικαιοπραξία και όχι και για την καλυπτομένη άλλη δικαιοπραξία (ΑΠολ 36/98 ΕλΔικ 40-40). Συνεπώς, αν η εικονική δικαιοπραξία είναι σύμβαση μεταβιβάσεως, λόγω πωλήσεως, της κυριότητας αγροτικού κλήρου με ιδιωτικό έγγραφο, η οποία επικυρώθηκε με μεταγραφείσα τελεσίδικη απόφαση του Ειρηνοδίκη, ως γενομένη κατά παράβαση των περιορισμών του Αγροτικού Κώδικα περί μεταβιβάσεως γεωργικών κλήρων με πράξεις εν ζωή, δεν είναι δυνατόν υπό την εικονική αυτή δικαιοπραξία να καλύπτεται και έγκυρη δωρεά του ανωτέρω ακινήτου από τον αγοραστή σε έτερο, διότι, αφού η εικονική δικαιοπραξία της πωλήσεως δεν έγινε συμβολαιογραφικώς και δεν υπεβλήθη σε μεταγραφή, σύμφωνα με όσα προεξετέθησαν, δεν υφίσταται ο απαιτούμενος για το κύρος της ανωτέρω δωρεάς συμβολαιογραφικός τύπος και μεταγραφή αυτού και, ως εκ τούτου, είναι μη νόμιμη αγωγή με αντικείμενο την αναγνώριση, ότι υπό την ανωτέρω εικονική δικαιοπραξία της πωλήσεως καλύπτεται σύμβαση δωρεάς του ακινήτου από τον αγοραστή προς τον εναγόμενο τρίτο. Εξάλλου, από τις ανωτέρω διατάξεις του άρθρου 138 ΑΚ συνάγεται, ότι η εικονικότητα μπορεί να αναφέρεται και στο πρόσωπο ενός των συμβαλλομένων, ήτοι στο πρόσωπο υπέρ του οποίου επέρχονται τα αποτελέσματα από την εικονική δικαιοπραξία, όταν, αντ` αυτού, συμβάλλεται άλλο πρόσωπο, με συμφωνία όλων των συμβαλλομένων, εικονικών και πραγματικών, ότι τα αποτελέσματα της συμβάσεως θα επέλθουν, όχι υπέρ του φαινομενικό συμβαλλομένου, αλλά υπέρ του καλυπτομένου αληθινού, οπότε η εικονική ως προς το πρόσωπο δικαιοπραξία είναι μεν άκυρη, πλην όμως, κατά τον κανόνα της παρ. 2 της ΑΚ 138, η δικαιοπραξία αυτή είναι έγκυρη υπέρ του υποκρυπτομένου τρίτου. Για να συμβεί, όμως, τούτο, για να είναι δηλαδή έγκυρη η δικαιοπραξία υπέρ του κρυπτομένου τρίτου και να επέλθουν τα αποτελέσματά της υπέρ αυτού, θα πρέπει και στην περίπτωση αυτή, αν για την κατάρτιση της δικαιοπραξίας απαιτείται κατά νόμο η τήρηση ορισμένου τύπου, ο τύπος αυτός να τηρηθεί, τουλάχιστον, για την εικονική δικαιοπραξία και, επομένως, αν η δικαιοπραξία αφορά μεταβίβαση ακινήτου, απαιτείται η τήρηση του τύπου του συμβολαιογραφικού εγγράφου και η μεταγραφή του, τουλάχιστον, στο όνομα του φαινομενικού αγοραστή (ΑΠ 1584/80 ΝοΒ 29-891. 197/80 ΝοΒ 28-1482. 612/72 ΝοΒ 21-17. Βουζίκας στο ΝοΒ 14-785 επ. Επίσης, Καρακατσάνης, στον ΑΚ Γεωργιάδη - Σταθόπουλου, άρθρα 138-139, αρ. 16. Σημαντήρας, ΓενΑρχ., 1988, σελ. 535, κατά τους οποίους απαιτείται επιπλέον συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή και επ` ονόματι του υποκρυπτομένου αγοραστή). Συνεπώς, είναι μη νόμιμη η αγωγή με αντικείμενο την αναγνώριση, ότι η επικαλουμένη, εικονική ως προς το πρόσωπο του αγοραστή, δι` ιδιωτικού εγγράφου, σύμβαση μεταβιβάσεως της κυριότητας ακινήτου, είναι έγκυρη ως

προς τον πραγματικώς συμβληθέντα ως αγοραστή ενάγοντα, αφού η εν λόγω σύμβαση, καίτοι αφορά ακίνητο, δεν έγινε συμβολαιογραφικώς και δεν μετεγράφη, τουλάχιστον, ως προς το πρόσωπο του φαινομενικού αγοραστή. Για τους λόγους, οι οποίοι προεξετέθησαν, τα ανωτέρω δεν παραλλάσσουν και αν η εν λόγω σύμβαση, ως αφορώσα μεταβίβαση γεωργικού κλήρου, έχει επικυρωθεί με μεταγραφείσα τελεσίδικη απόφαση του Ειρηνοδίκη. Εν προκειμένω, ο εφεσίβλητος ισχυρίζεται με την, εφ` ής η εκκαλουμένη απόφαση, αγωγή του, ότι η από 8-3-1971, με το υπό την ιδία ημεροχρονολογία ιδιωτικό έγγραφο συσταθείσα, σύμβαση μεταβιβάσεως, λόγω πωλήσεως, της κυριότητας του αναφερομένου διαιρετού τμήματος γεωργικού κλήρου, επικυρωθείσα, ως κατά παράβαση των ανωτέρω περιορισμών του Αγροτικού Κώδικα γενομένη, με την νομίμως μεταγραφείσα 497/1988 απόφαση του Ειρηνοδίκη Ιωαννίνων, είναι εικονική ως προς το πρόσωπο του αγοραστή, με πραγματικό αγοραστή τον ίδιο και φαινομενικό τον εναγόμενο υιό του, αλλά και ως υποκρύπτουσα δωρεά του ανωτέρω ακινήτου εκ μέρους του ιδίου προς τον εναγόμενο κατά ποσοστό (1/3) εξ αδιαιρέτου και κατά το υπόλοιπο ποσοστό των (2/3) εξ αδιαιρέτου προς τη θυγατέρα του Α.Ρ., μετά των αναφερομένων, αντιστοιχούντων στα ποσοστό αυτό, οριζοντίων ιδιοκτησιών της επί του ανωτέρω ακινήτου ανεγερθείσης οικοδομής, άλλως ως υποκρύπτουσα δωρεά του όλου ακινήτου από τον ίδιο προς τον εναγόμενο υπό τον τρόπο μεταβιβάσεως απ` αυτόν του ανωτέρω ποσοστού των (2/3), μετά των αντιστοιχούντων σ` αυτό οριζοντίων ιδιοκτησιών, στην Α.Ρ. και ότι, λόγω αχαριστίας του εναγομένου, ανακάλεσε την ανωτέρω προς αυτόν, υπό την μια ή την άλλη μορφή της, δωρεά. Ζητά δε, να αναγνωρισθεί: α) ότι πραγματικός αγοραστής στην ανωτέρω επικυρωθείσα σύμβαση πωλήσεως είναι ο ίδιος, β) ότι υπό την πώληση αυτή καλύπτεται κυρίως μεν δωρεά του ανωτέρω ακινήτου από τον ίδιο προς τον εναγόμενο κατά ποσοστό (1/3) εξ αδιαιρέτου και κατά ποσοστό (2/3) εξ αδιαιρέτου προς την Α.Ρ., μετά των αντιστοιχούντων στα ποσοστά αυτά ανωτέρω οριζοντίων ιδιοκτησιών και επικουρικώς δωρεά ολοκλήρου του εν λόγω ακινήτου από τον ίδιο προς τον εναγόμενο, υπό τον τρόπο μεταβιβάσεως απ` αυτόν προς την Α.Ρ. των (2/3) εξ αδιαιρέτου του ακινήτου μετά των αντιστοιχούντων σ` αυτά οριζοντίων ιδιοκτησιών, γ) ότι η ανωτέρω, υπό την μια ή την άλλη μορφή της, δωρεά προς τον εναγόμενο έχει ανακληθεί, λόγω αχαριστίας και δ) να καταδικασθεί ο εναγόμενος σε δήλωση βουλήσεως περί αναμεταβιβάσεως σ` αυτόν του (1/3) εξ αδιαιρέτου ή, αναλόγως, ολοκλήρου του ανωτέρω ακινήτου. Η αγωγή αυτή, σύμφωνα με την προεκτεθείσα σκέψη, κατά τα παραπάνω (α) και (β) αιτήματά της, ήτοι περί αναγνωρίσεως του ενάγοντος πραγματικού αγοραστή στην ανωτέρω επικυρωθείσα σύμβαση πωλήσεως (α) και ότι υπό τη σύμβαση αυτή καλύπτεται δωρεά του ακινήτου προς τον εναγόμενο και την Α.Ρ. ή δωρεά υπό τρόπον ολοκλήρου του ακινήτου προς τον εναγόμενο (β), είναι μη νόμιμη, διότι, αφού η, ως εικονική φερομένη, σύμβαση πωλήσεως του ακινήτου έγινε με ιδιωτικό έγγραφο, δεν υφίσταται ο συμβολαιογραφικός τύπος, ο οποίος απαιτείται κατά νόμο για το κύρος των, υπό τη δικαιοπραξία αυτή, ως καλυπτομένων φερομένων, συμβάσεων αφενός μεν πωλήσεως με αγοραστή τον ενάγοντα και αφετέρου δωρεάς του ακινήτου και μεταγραφή του τύπου αυτού. Ακολούθως, μη νόμιμη είναι η

αγωγή και κατά τα, επί του παραπάνω (β) αιτήματος στηριζόμενα, ανωτέρω (γ) και (δ) αιτήματά της περί ανακλήσεως της παραπάνω δωρεάς και καταδίκης, εκ του λόγου τούτου, του εναγομένου σε δήλωση περί ανά μεταβιβάσεως του δωρηθέντος στον ενάγοντα. Συνεπώς, το πρωτόδικο Δικαστήριο, το οποίο έκρινε νόμιμη την αγωγή αυτή και, εν συνεχεία, την έκανε δεκτή κατά την επικουρική, περί δωρεάς υπό τρόπον, βάση του δευτέρου αιτήματός της, όπως και κατά τα λοιπά αιτήματά της, εσφαλμένα τις διατάξεις των ανωτέρω άρθρων ερμήνευσε και εφήρμοσε, γι` αυτό, κατά παραδοχή και ως κατ` ουσίαν βασίμου του συναφούς λόγου εφέσεως, αλλά και κατ` αυτεπάγγελτη έρευνα, πρέπει να εξαφανισθεί η εκκαλουμένη 210/2002 οριστική, όπως και οι συνεκκαλούμενες (ΚΠολΔ 513 παρ. 2) 177/1988 και 24/2002 μη οριστικές αποφάσεις του πρωτοδίκου Δικαστηρίου, διακρατουμένης δε και εκδικαζομένης της υποθέσεως από το Δικαστήριο τούτο (ΚΠολΔ 535 παρ. 1), πρέπει, ενόψει των ανωτέρω, η αγωγή να απορριφθεί ως μη νόμιμη καθ` όλα τα αιτήματά της, παρελκούσης της ερεύνης των λοιπών λόγων εφέσεως και να συμψηφισθεί η δικαστική δαπάνη και των δυο βαθμών, επειδή η ερμηνεία των ανωτέρω κανόνων δικαίου ήταν ιδιαίτερα δυσχερής (ΚΠολΔ 179, 183), κατά το διατακτικό.