ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ ΑΝΑΠΛΗΡΩΤΡΙΑΣ ΙΕΥΘΥΝΤΡΙΑΣ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΟΙΚΗΣΕΩΣ ΑΘΗΝΑΣ ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΟΥΣ-ΚΛΗΡΙ ΟΥ ο Αστικός Αναδασμός η Μεταφορά Αναπτυξιακών ικαιωμάτων, και το Τέλος Πολεοδομικής Αναβάθμισης. 1
Απαραίτητο συμπλήρωμα των πολιτικών που θεσμοθετούν τα χωροταξικά σχέδια. Συμβάλλουν στην υπέρβαση του «κανονιστικού σχεδιασμού» μέσω πιο «παρεμβατικών δράσεων». Αναγκαία για την αναβάθμιση του σχεδιασμού Εξασφαλίζουν εύκολα τους αναγκαίους δημόσιους και κοινωφελείς χώρους αποφεύγοντας την απαλλοτρίωση Αυτοχρηματοδοτούμενο πολεοδομικό εργαλείο αστικής ανάπτυξης Επιτυγχάνει αναδιοργάνωση, ενοποίηση, διαχείριση και αναδιανομή ακίνητων ιδιοκτησιών που βρίσκονται σε ζώνη ανάπτυξης με σκοπό την πολεοδομική ενεργοποίησή τους με: (α) την παραγωγή και απόδοση στους ιδιοκτήτες τους, οικοπέδων κατάλληλων για ανάπτυξη, με την αναγκαία υποδομή (οδικό δίκτυο κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι), (β) την ορθολογική χωροθέτηση χρήσεων μεγάλης κλίμακας στην περιοχή του σχεδίου, (γ) την αποκατάσταση και δραστηριοποίηση περιοχών μετά από φυσικές ή ανθρώπινες καταστροφές. 2
Προσπελασιμότητα «περίκλειστων» τεμαχίων Αποφυγή επέκτασης των ορίων ανάπτυξης, μεμονωμένης κατοικίας (εκτός ορίων ανάπτυξης) και διάσπαρτης ανάπτυξης Προσφορά ώριμης γης για ανάπτυξη και περιορισμός στη συνεχή αύξηση των τιμών της γης Αποφυγή κατασπατάλησης γης με μεμονωμένους διαχωρισμούς Επίτευξη πλήρους ανάπτυξης τεμαχίων Αποφυγή απαλλοτρίωσης κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων Εξασφάλιση των αναγκαίων κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων Πιλοτικό σχέδιο (2004) για σκοπούς υποβοήθησης της διαμόρφωσης του τελικού προσχεδίου του σχετικού Νομοσχεδίου για τον Αστικό Αναδασμό 3
Κατόπιν συγκατάθεσης της πλειοψηφίας των ιδιοκτητών ακίνητης ιδιοκτησίας στην περιοχή Αστικού Αναδασμού, Κατόπιν συμφωνίας του συνόλου των ιδιοκτητών, Κατόπιν διατάγματος του Υπουργικού Συμβουλίου. (Συμβούλιο Ενοποίησης, ιαχείρισης και Αναδιανομής) Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως (Πολεοδομικό Σχέδιο, Προεδρία και παροχή διευκολύνσεων στο Συμβούλιο), Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (Εκτιμήσεις Ιδιοκτησιών, Συμμετοχή στο Συμβούλιο), και Τμήμα Αναδασμού (Σχέδιο Αναδιανομής, Συμμετοχή στο Συμβούλιο) 4
Σκοπός του Νομοσχεδίου, είναι η θέσπιση νομοθεσίας η οποία να διέπει τη δυνατότητα μεταφοράς αναπτυξιακών δικαιωμάτων (δομήσιμου εμβαδού), υπό όρους, περιορισμούς και προϋποθέσεις, από μια ακίνητη ιδιοκτησία σε άλλη, επιπρόσθετα της αντίστοιχης Νομοθεσίας που ισχύει για τις διατηρητέες οικοδομές και για τις περιπτώσεις χορήγησης πολεοδομικής άδειας κατά παρέκκλιση. Για την εξασφάλιση δημόσιων χώρων ή αναγκαίας υποδομής, Για την εφαρμογή μέτρων αστικού αναδασμού, Για την εφαρμογή αποφάσεων του Υπουργικού Συμβουλίου ή πρόνοιας Σχεδίου Ανάπτυξης, Για σκοπούς προστασίας ευαίσθητων περιοχών και χώρων ειδικής σημασίας, καθώς και τοπίων εξαιρετικού ενδιαφέροντος και περιοχών ειδικού χαρακτήρα (ΠΕΧ) ή/και οικοδομών παραδοσιακής αρχιτεκτονικής που είναι κηρυγμένες σε αρχαία μνημεία ή ελεγχόμενων περιοχών και Για τις περιπτώσεις μηδενισμού της δυνατότητας εκτέλεσης οικοδομικής ανάπτυξης, ή όπου μειώνεται ουσιωδώς η οικονομική αξία της τοιαύτης ιδιοκτησίας, ή σε περίπτωση απαλλοτρίωσης για σκοπό δημόσιας ωφελείας. 5
2/1/2013 Οι πρόνοιες του Νομοσχεδίου έχουν ως πρότυπο τις αντίστοιχες πρόνοιες του Νόμου για την Παροχή Κινήτρων σε Ιδιοκτήτες ιατηρητέων Οικοδομών και για Συναφή με τη ιατήρηση Θέματα. η αύξηση του μεταφερόμενου δομήσιμου εμβαδού δεν είναι σταθερή, όπως στα διατηρητέα (10%), αλλά διέπεται από ένα συντελεστή αναπροσαρμογής, του οποίου η τιμή καθορίζεται από το Υπουργικό Συμβούλιο. Με τον συντελεστή αναπροσαρμογής είναι δυνατό να αυξηθούν τα αναπτυξιακά δικαιώματα παρέχοντας έτσι κίνητρο ώστε να προτιμήσουν την μεταφορά του αυξημένου πλέον δομήσιμου εμβαδού, αντί χρηματικής αποζημίωσης ή ανταλλαγής με κρατική γη, η έκταση της οποίας έχει τελευταία μειωθεί σε σημαντικό βαθμό. Οι περιοχές διάθεσης και υποδοχής καθορίζονται με διάταγμα του Υπουργικού Συμβουλίου μαζί με σχετικές προϋποθέσεις, όρους και περιορισμούς που διέπουν τη μεταφορά αναπτυξιακών δικαιωμάτων. ΗΜΕΡΙΔΑ ΣΥΠΟΚ ΤΠΟ 2012 6
Οι σχετικές αποφάσεις για μεταφορά αναπτυξιακών δικαιωμάτων λαμβάνονται από τον Υπουργό Εσωτερικών, μετά από κοινή αίτηση όλων των ενδιαφερομένων και αφού συμβουλευτεί τον ιευθυντή Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως. Με την έγκριση καθορίζονται επίσης οι σχετικές προϋποθέσεις, όροι και περιορισμοί που διέπουν τη μεταφορά αναπτυξιακών δικαιωμάτων Υπάρχει επίσης η δυνατότητα εξασφάλισης ειδικού πιστοποιητικού μεταφοράς αναπτυξιακών δικαιωμάτων, χωρίς την εκ των προτέρων εξεύρεση συγκεκριμένης ιδιοκτησίας υποδοχής. Με την εφαρμογή του προτεινόμενου Νομοσχεδίου, αναμένεται ότι θα διασφαλίζεται, από τους ιδιοκτήτες ακίνητης ιδιοκτησίας που επηρεάζονται από μέτρα μείωσης των αναπτυξιακών τους δικαιωμάτων, η ορθολογική αξιοποίηση και μεταφορά τους σε άλλες ιδιοκτησίες, όπου είναι εφικτό ή κρίνεται σκόπιμο να τα απορροφήσουν. Παράλληλα, προβλέπονται οι μηχανισμοί, με βάση τους οποίους τα δικαιώματα ανάπτυξης μπορούν να μεταφερθούν αξιόπιστα και με την αναγκαία εγκυρότητα. 7
2/1/2013 Μεταφορά Αναπτυξιακών ικαιωμάτων ΗΜΕΡΙΔΑ ΣΥΠΟΚ ΤΠΟ 2012 Σκοπός του παρόντος Νομοσχεδίου είναι η εγκαθίδρυση και λειτουργία μηχανισμού και διαδικασίας για την επιβολή τέλους στους ιδιοκτήτες ακινήτων που κατέχουν ιδιοκτησία σε περιοχές που έχουν πολεοδομικά αναβαθμιστεί, με αποτέλεσμα να καρπούνται σημαντικού οικονομικού οφέλους από κυβερνητικές αποφάσεις, λόγω της υπεραξίας που αποκτά η ιδιωτική τους περιουσία, τόσο από τη διαφοροποίηση των αναπτυξιακών προοπτικών και δυνατοτήτων, όσο και από την επέκταση ή την αναβάθμιση των υποδομών και υπηρεσιών από κρατικά κονδύλια. ΗΜΕΡΙΔΑ ΣΥΠΟΚ ΤΠΟ 2012 8
Όταν ακίνητη ιδιοκτησία με την εκπόνηση ή τροποποίηση Σχεδίου Ανάπτυξης: εντάσσεται για πρώτη φορά σε ζώνη ανάπτυξης, αναβαθμίζεται ο συντελεστής δόμησης της, ή επιτρέπονται νέες χρήσεις γης σε αυτή. Έργων υποδομής, Περιβαλλοντικών έργων ή προγραμμάτων, και Αποζημιώσεων προς ιδιοκτήτες των οποίων η ιδιοκτησία ενέπιπτε σε καθορισμένη Ζώνη Ανάπτυξης και της οποίας η αξία έχει μειωθεί λόγω πολεοδομικής ρύθμισης σε Σχέδιο Ανάπτυξης που προνοεί για την επιβολή του ΤΕΠΑ. 9
ΣΥΠΟΚ Αρμόδια Αρχή το Υπουργείο Εσωτερικών που ενεργεί δια μέσου του ιευθυντή Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως. Από την καταβολή του τέλους εξαιρείται: (i) η αξιοποίηση της πρώτης κατοικία του ιδιοκτήτη ή των παιδιών του κατ αναλογία ενός οικοπέδου ανά νοικοκυριό, (ii) η αξιοποίηση κάθε ιδιοκτησίας που ωφελείται από πολεοδομικά κίνητρα που σχετίζονται με αύξηση του συντελεστή δόμησης ή/και από μεταφορά συντελεστή δόμησης από διατηρητέα οικοδομή ή/και από μεταφορά αναπτυξιακών δικαιωμάτων, (iii) η μεταβίβαση δια δωρεάς σε μέλος της οικογένειας ή (iv) η μεταβίβαση δυνάμει νόμου. 10
Το ΤΕΠΑ καταβάλλεται σε χρόνο μεταγενέστερο της επιβολής του, όταν ο ιδιοκτήτης θα επωφεληθεί της αποδοθείσας υπεραξίας, δηλαδή κατά την υποβολή αίτησης για έκδοση άδειας οικοδομής ή άδειας διαίρεσης, σε περίπτωση πρόθεσης αξιοποίησης της ιδιοκτησίας ή πριν γίνει η μεταβίβαση της ιδιοκτησίας, σε περίπτωση πώλησης ολόκληρης ή μέρους της. Το ΤΕΠΑ υπολογίζεται ως ένα ποσοστό επί της αύξησης της αξίας της γης την ημέρα δημοσίευσης του πολεοδομικά αναβαθμισμένου τεμαχίου στο Σχεδίου Ανάπτυξης, το ύψος του οποίου ακόμα συζητείται. 11
Ε Υ Χ Α Ρ Ι Σ Τ Ω ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ ΑΝΑΠΛΗΡΩΤΡΙΑΣ ΙΕΥΘΥΝΤΡΙΑΣ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΟΙΚΗΣΕΩΣ ΑΘΗΝΑΣ ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΟΥΣ-ΚΛΗΡΙ ΟΥ 12