Νέο υπόδειγμα σχεδιασμού με στόχο: Την προσέλκυση «στρατηγικών επενδύσεων» Την «αξιοποίηση» της ιδιωτικής περιουσίας του δημοσίου

Μέγεθος: px

Εμφάνιση ξεκινά από τη σελίδα:

Download "Νέο υπόδειγμα σχεδιασμού με στόχο: Την προσέλκυση «στρατηγικών επενδύσεων» Την «αξιοποίηση» της ιδιωτικής περιουσίας του δημοσίου"

Κηφάς Χριστός Κούνδουρος
7 χρόνια πριν
Προβολές:

1 Τα Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημόσιων Ακινήτων (ΕΣΧΑΔΑ) μέσααπότονομοθετικότους πλαίσιο και τις αντίστοιχες Στρατηγικές Μελέτες Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων. Κώστας Βουρεκάς Νέο υπόδειγμα σχεδιασμού με στόχο: Την προσέλκυση «στρατηγικών επενδύσεων» Την «αξιοποίηση» της ιδιωτικής περιουσίας του δημοσίου Το νέο αυτό υπόδειγμα μπορούμε να το προσεγγίσουμε με βάση: Το νομικό πλαίσιο (ν.3894/10 fast track, ν.3986/11 μεσοπρόθεσμο, ν.4062/12 Ελληνικό) Τις αντίστοιχες Στρατηγικές Μελέτες Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (Κασσιώπη Κέρκυρας, Αφάντου Ρόδου, Παλιούρι Χαλκιδικής, κ.α.)

2 Στρατηγικές Μελέτες Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων. Μελέτες Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΜΠΕ): Έργα & Δραστηριότητες Στρατηγικές Μελέτες Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ): Σχέδια & Προγράμματα Στρατηγικές Μελέτες Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΦΕΚ 1225 Β / 2006) Αφορούν Σχέδια και Προγράμματα που: Εκπονούνται ή/και εγκρίνονται από Δημόσια Αρχή Απαιτούνται βάση νομοθετικών ή κανονιστικών διατάξεων Καθορίζουν το πλαίσιο για Έργα και Δραστηριότητες για τις οποίες απαιτείται Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων Η περιβαλλοντική συνιστώσα ενσωματώνεται ήδη από το στάδιο του σχεδιασμού

3 Στρατηγικές Μελέτες Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων απαιτούνται για: Επιχειρησιακά Προγράμματα της ΕΕ σε συγκεκριμένους τομείς Ειδικά Χωροταξικά Περιφερειακά Χωροταξικά Ρυθμιστικά ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ ΠΟΑΠΔ, ΣΟΑΠ, ΠΕΡΠΟ, ΠΟΤΑ κ.α. κ.λπ. Περιεχόμενα ΣΜΠΕ - εξετάζονται: Εναλλακτικές δυνατότητες συμπεριλαμβανομένης και της μηδενικής λύσης Η υφιστάμενη κατάσταση του περιβάλλοντος Οι περιβαλλοντικές επιπτώσεις του σχεδίου & καθορίζονται μέτρα αντιμετώπισης των επιπτώσεων

4 Διαδικασία Στρατηγικής Περιβαλλοντικής Εκτίμησης

5 Στο πλαίσιο των προαναφερθέντων νόμων διαβάζουμε την ανάδυση ενός νέου υποδείγματος σχεδιασμού. Το νέο υπόδειγμα αποτελεί τομή και συνέχεια σε σχέση με την προηγούμενη νομοθεσία, καθώς βασικά χαρακτηριστικά του όπως η ad hoc χωροθέτηση έργων, δραστηριοτήτων, επενδυτικών σχεδίων κ.λπ. και οι ευνοϊκές για τους επενδυτές ρυθμίσεις υπάρχουν και πριν την εποχή της κρίσης (π.χ. χωροθέτηση Ολυμπιακών εγκαταστάσεων, ΠΟΤΑ, σύνθετα τουριστικά καταλύματα κ.λπ.). Συνεπώς η κρίση επιταχύνει και εντατικοποιεί ήδη υπάρχουσες τάσεις στο σχεδιασμό.

6 Ν.2508/97, συμβατικό υπόδειγμα σχεδιασμού Ν.3986/11, νέο υπόδειγμα σχεδιασμού Μικροϊδιοκτησία Μικροϋφαρπαγή της γης μέσω της πολιτικής ανοχής στην αυθαίρετη δόμηση Ευρύτατη κοινωνική και γεωγραφική διάχυση της γαιοπροσόδου Μεγάλες, ενιαίες ιδιοκτησίες Οργανωμένη δόμηση Καθεστώς υφαρπαγής της γης Συγκέντρωση της προσόδου που προκύπτει στα χέρια ολίγων

7 Στοχεύσεις του Ν.2508/97 Στοχεύσεις του Ν.3986/11 Στόχος του συμβατικού υποδείγματος η ανάσχεση της απρογραμμάτιστης οικιστικής εξάπλωσης, η οποία αναλώνει φυσικούς και περιβαλλοντικούς πόρους μέσω της διάσπαρτης δόμησης Στόχος του νέου υποδείγματος η αναγκαία προσαρμογή στις συνθήκες οικονομικής κρίσης της χώρας και η διευκόλυνση της ανάπτυξης Η μεγαλύτερη δυνατή οικονομία των οικιστικών επεκτάσεων Η προστασία του περιβάλλοντος και η ανακοπή της άναρχης δόμησης Ησυνοχήκαιη ανασυγκρότηση του περιαστικού και αστικού χώρου Η διαφύλαξη της γεωργικής γης υψηλής παραγωγικότητας Ο έλεγχος των χρήσεων Ηαπόδοσηεπενδυτικής ταυτότητας και η πολεοδομική ωρίμανση του ακινήτου Η αποπληρωμή του δημόσιου χρέους της χώρας

8 Ν.2508/97 Ν.3986/11 Χρήσεις γης: γενικές πολεοδομικές λειτουργίες που εξειδικεύονται με ειδικές πολεοδομικές λειτουργίες. Ο Συντελεστής Δόμησης υπολογίζεται μόνο για τις οικοδομήσιμες εκτάσεις που καταλαμβάνονται από τα οικοδομικά τετράγωνα της πολεοδομικής ενότητας Γενικές χρήσεις γης που περιλαμβάνουν πολύ εντατικές ειδικές πολεοδομικές λειτουργίες, επιτρέπουν μεγάλη ευελιξία προσαρμογής σε διαφορετικά επενδυτικά σχέδια και συγκροτούν την «επενδυτική ταυτότητα» του ακινήτου Ο Συντελεστής Δόμησης υπολογίζεται στο σύνολο της έκτασης Συντελεστής κάλυψης Ανώτατο ύψος σύμφωνα με τον οικοδομικό κανονισμό Πρακτικά απεριόριστη δυνατότητα κάλυψης Δυνατότητα υπέρβασης του ανώτατου ύψους

9 Ν.2508/97 Ν.3986/11 Υπερκείμενο επίπεδο σχεδιασμού: Ρυθμιστικά Σχέδια και Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΓΠΣ) ή Σχέδια Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοιχτής Πόλης (ΣΧΟΟΑΠ) Υποκείμενο επίπεδο σχεδιασμού: Πολεοδομική μελέτη και πράξη εφαρμογής Εμπράγματο δικαίωμα: Κυριότητα (κατάτμηση της ιδιοκτησίας γης) Σχεδιασμός: Πολεοδομικές Ενότητες και Οικοδομικά Τετράγωνα Εισφορά: Εισφορά σε γη και χρήμα Υπερκείμενο επίπεδο σχεδιασμού: Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημόσιων Ακινήτων (ΕΣΧΑΔΑ) Υποκείμενο επίπεδο σχεδιασμού: Χωροθέτηση επενδυτικού σχεδίου (masterplan) Εμπράγματο δικαίωμα: Δικαίωμα επιφανείας (ενιαία ιδιοκτησία γης) Σχεδιασμός: Ελεύθερη τοποθέτηση κτιριακών όγκων Εισφορά: Χωρίς εισφορά σε γη και χρήμα

10 Παραθεριστικό τουριστικό χωριό Το μεγαλύτερο μέρος της ζήτησης για παραθεριστική κατοικία αφορά την παραδοσιακή αγοραπωλησία β κατοικίας, συνεπώς η μεταβίβαση αποκλειστικά δικαιώματος επιφανείας αποτελεί εμπόδιο σε σειρά επιχειρηματικών σχεδίων. Γιατολόγοαυτό ον.3986/11 τροποποιείται από τον ν.4092/12 και εισάγεται η γενική χρήση γης «παραθεριστικό τουριστικό χωριό» Όταν στο πλαίσιο του ΕΣΧΑΔΑ ορίζεται σαν γενική χρήση γης «παραθεριστικό τουριστικό χωριό» δεν γίνεται χωροθέτηση επενδυτικού σχεδίου αλλά (ιδιωτική) πολεοδόμηση, οσδ υπολογίζεται επί της οικοδομήσιμης επιφάνειας, δημιουργούνται αυτοτελή οικόπεδα σε οικοδομικά τετράγωνα και μεταβιβάζεται κυριότητα.

11 Η λογική του αυτοτελούς θύλακα Οι νέες αναπτύξεις περιλαμβάνουν κατοικία και ξενοδοχεία τα οποία παρέχουν υπηρεσίες σίτισης, αναψυχής και άλλες ανέσεις Αξιοποιούνται οι οικονομίες κλίμακας Απευθύνονται σε συγκεκριμένα υψηλά εισοδήματα και κατηγορίες του πληθυσμού Δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις που αφορούν την εισφορά σε γη και χρήμα, επομένως οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι που προκύπτουν δεν περνάνε στη δικαιοδοσία του Δήμου αλλά παραμένουν τμήμα της ιδιωτικής ανάπτυξης. Έτσι, ο ιδιώτης επενδυτής αναλαμβάνει: Την εκτέλεση των έργων υποδομής και των έργων διαμόρφωσης του χώρου Τη συντήρηση, ανανέωση, καθαριότητα κ.λπ. του κοινόχρηστου τεχνικού εξοπλισμού, των έργων υποδομής, του κυκλοφοριακού δικτύου, των χώρων πρασίνου Την κατανομή του παραπάνω κόστους συντήρησης και ανανέωσης στους κατοίκους της νέας ανάπτυξης.

12 Τμηματική κατασκευή των νέων αναπτύξεων Ένας σημαντικός μηχανισμός μείωσης του επενδυτικού ρίσκου όπως προκύπτει από τη νομοθεσία αλλά και τη διεθνή εμπειρία - είναι η υλοποίηση των νέων αναπτύξεων σε φάσεις, με στόχο με τα κέρδη κάθε προηγούμενης φάσης να χρηματοδοτείται η επόμενη, καθιστώντας την ανάπτυξη αυτοχρηματοδοτούμενη Συνεπώς σε πρώτη φάση θα επιδιώκεται η υλοποίηση του «φιλέτου» της επένδυσης, επομένως οι περιοχές που θα αστικοποιούνται πρώτες θα είναι οι πλέον προνομιακές με όρους κτηματαγοράς (παράκτιες, παρόχθιες, σε εδαφικές εξάρσεις που εξασφαλίζουν προνομιακή θέα, στο όριο με το πράσινο κ.λπ.)

13 Εκτός σχεδίου περιοχή πριν την οικιστική/παραθεριστική ανάπτυξη

14 Υψηλή κατάτμηση της γης και (αυθαίρετη) οικιστική ανάπτυξη.

15 Περιοχή προστασία ς Περιοχή προστασία ς Περιοχή προστασία ς Πολεοδόμηση της περιοχής με τον ν.2508/97, στην εντός σχεδίου περιοχή πολεοδομικές ενότητες και οικοδομικά τετράγωνα. Στην εκτός σχεδίου περιοχή αναπτύσσεται μία νέα γενιά αυθαιρέτων. Επιδιώκεται η προστασία κάποιων περιοχών (λόφοι, ακτογραμμή, κ.λπ.) από την οικιστική επέκταση.

16 Εκτός σχεδίου περιοχή πριν την οικιστική/παραθεριστική ανάπτυξη

17 Δάσος ή αστικό πάρκο ή γήπεδο γκολφ θέα ίο χε ο δ νο πα ε σ Ξ Ξενοδοχείο συνεδριακό κέντρο θέα α ρί ν α μ Πολεοδόμηση με τον ν.3986/11, πρώτη φάση της ανάπτυξης. Αστικοποιούνται οι πιο προνομιακές περιοχές με όρους κτηματαγοράς.

18 Δεύτερη φάση της ανάπτυξης, τροφοδοτείται από τα έσοδα της πρώτης

Σχετικά έγγραφα

Τουριστικές Επενδύσεις: Ξεκλειδώνοντας τη Δυναμική Δημόσια Ακίνητα και Προσέλκυση Τουριστικών Επενδύσεων μέσω των ΕΣΧΑΔΑ

Τουριστικές Επενδύσεις: Ξεκλειδώνοντας τη Δυναμική Δημόσια Ακίνητα και Προσέλκυση Τουριστικών Επενδύσεων μέσω των ΕΣΧΑΔΑ Ζωή Χριστοδουλοπούλου, Project Manager 2015 - Νέο Ρεκόρ για τον Ελληνικό Τουρισμό