ΜΙΣΘΩΣΗ. Τι μπορεί να αποτελεί μίσθωμα. Πότε οι δαπάνες που έγιναν στο μίσθιο από τον μισθωτή αποτελούν μίσθωμα. Δεν αποτελούν μίσθωμα τέτοιες δαπάνες αν δεν υπάρχει σχετική συμφωνία. Η διάταξη του άρθ. 18 2 ν.δ. 3323/1955 «περί φορολογίας του εισοδήματος» κατά την οποία λογίζεται ότι είναι εισόδημα εξ οικοδομών και η κατά το χρόνο ανεγέρσεώς της, αξία της οικοδομής της ανεγερθείσης επί εδάφους της κυριότητας του εκμισθωτού, με δαπάνες του μισθωτή, εάν μετά τη λήξη της μισθώσεως του εδάφους, περιέρχεται αυτή κατά κυριότητα στον εκμισθωτή, ως φορολογική, χρησιμεύει για την εξεύρεση του εισοδήματος προς καθορισμό της φορολογητέας ύλης και δεν δεσμεύει τα πολιτικά δικαστήρια κατά την κρίση τους περί του αν μίσθωμα αποτελεί οτιδήποτε δαπανηθεί στο μίσθιο το οποίο προσαυξάνει το καταβαλλόμενο μίσθωμα, αρκεί οι δαπάνες αυτές να πραγματοποιήθηκαν από τον μισθωτή λόγω συμβατικής του υποχρέωσης και όχι αυτοβούλως. Στοιχεία κατάχρησης δικαιώματος κατ άρθ. 281 ΑΚ. Προϋποθέσεις αναπροσαρμογής μισθώματος κατ άρθ. 288 ΑΚ. Περιεχόμενο σχετικής αγωγής. ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ 1229/2011 Δ Τμ. 1 / 8
Πρόεδρος: Σπυρίδων Ζιάκας. Εισηγήτρια: Ιωάννα Πετροπούλου. Κατά το άρθρο 281 ΑΚ η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται όταν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλονται από την καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή από τον κοινωνικό ή οικονομικό σκοπό του δικαιώματος. Αντικειμενική καλή πίστη είναι η ευθύτητα και η εντιμότητα που υπαγορεύονται σε κάθε άνθρωπο από τις ανάγκες της κοινωνικής συμβίωσης. Χρηστά ήθη αποτελούν τα κριτήρια κοινωνικής ηθικής που κρατούν κατά τη γενική αντίληψη των εντίμων και συνετών ανθρώπων. Κοινωνικοοικονομικός δε σκοπός του δικαιώματος είναι το όριο που ενυπάρχει στο δικαίωμα από την ανάγκη διαφύλαξης του γενικότερου συμφέροντος του κοινωνικού συνόλου. Τα αξιολογικά αυτά κριτήρια θέτουν φράγμα στην ιδιοτελή άσκηση του δικαιώματος, εφ' όσον αυτή έρχεται σε προφανή, δηλαδή έκδηλη αντίθεση προς αυτά. Κατά την έννοια του άρθρου 281 ΑΚ το δικαίωμα θεωρείται ότι ασκείται καταχρηστικά και όταν η συμπεριφορά του δικαιούχου που προηγήθηκε της ασκήσεώς του και η πραγματική κατάσταση που διαμορφώθηκε κατά το διάστημα που μεσολάβησε δεν δικαιολογούν επαρκώς τη μεταγενέστερη άσκησή του, από την οποία αντιθέτως υπάρχει προφανής υπέρβαση των ορίων, τα οποία τίθενται με την ως άνω διάταξη για την άσκηση του δικαιώματος. Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 574 ΑΚ με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα. Μίσθωμα, ήτοι αντάλλαγμα της παραχωρούμενης στο μισθωτή χρήσης του μισθίου, μπορεί να αποτελεί οποιαδήποτε παροχή, ήτοι παροχή σε χρήμα, ανάληψη δαπανών, παροχή σε είδος, εκτέλεση έργου, με συνέπεια, οτιδήποτε δαπανηθεί στο μίσθιο, για προσθήκες ή βελτιώσεις αυτού, το οποίο επαυξάνει την αξία του να αποτελεί πρόσθετο αντάλλαγμα για την χρήση του ακινήτου, το οποίο προσαυξάνει το καταβαλλόμενο μίσθωμα αρκεί οι δαπάνες αυτές να προσδιορίζονται κατ είδος και ποσό, να πραγματοποιήθηκαν από το μισθωτή λόγω συμβατικής του υποχρέωσης ακόμη και αν παραμείνουν μετά τη λήξη της μίσθωσης υπέρ του εκμισθωτή χωρίς καμία αξίωση του δαπανηθέντος (μισθωτή) για αποζημίωσή του και να υπάρχει συμφωνία με βάση την οποία υπολογίζονται στο μίσθωμα, το χρόνο διενέργειας αυτών και το χρονικό διάστημα που υπολογίζονται Στην προκειμένη περίπτωση, οι αναιρεσίβλητοι, με την από 14.1.2008 αγωγή τους επικαλούμενοι την κατάρτιση συμβάσεως μισθώσεως με τον αναιρεσείοντα, δυνάμει του υπ αρ..../27.7.1997 συμβολαίου του συμ/φου Αθηνών Δημ.Μ., ενός οικοπέδου που βρίσκεται 2 / 8
στις... του οποίου τυγχάνουν συγκύριοι κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου ο καθένας, ζήτησαν να αναγνωρισθεί ότι είναι άκυρη η με αρ..../26.7.2007 πράξη του ίδιου ως άνω συμ/φου με την οποία ο αναιρεσείων ενεργώντας καθ υπέρβαση των ορίων της πληρεξουσιότητας που του είχε χορηγηθεί με το αρχικό συμβόλαιο, προέβη στην παράταση της διάρκειας της ένδικης μίσθωσης κατά το μέρος που αυτή μετατρέπεται από εικοσαετή σε τριακονταετή και διατυπώνεται επιφύλαξη για το ύψος του μισθώματος, της ετήσιας αναπροσαρμογής αυτού καθώς και για την ισχύ των λοιπών όρων των αρχικού μισθωτηρίου συμβολαίου. Ο αναιρεσείων, πρότεινε στην κατ έφεση δίκη την και πρωτοβαθμίως παραδεκτώς προταθείσα, πλην σιωπηρά απορριφθείσα ένσταση καταχρηστικής άσκησης της επίμαχης αγωγής ισχυριζόμενος ειδικότερα ότι η όλη συμπεριφορά των αναιρεσιβλήτων κατατείνει στην αποβολή του από το μίσθιο ακίνητο, πριν αποσβέσει τις δαπάνες που έχει πραγματοποιήσει για την ανέγερση κτίσματος κατάλληλου για ταβέρνα τις οποίες θα καρπωθούν κατά το χρονικό διάστημα από 25.7.2017 έως 25.7.2027, της διάρκειας της μίσθωσης, πριν αποκομίσει ικανοποιητικό κέρδος. Το Εφετείο, απέρριψε την ένσταση αυτή με την προσβαλλομένη απόφασή του, διότι, όπως δέχθηκε, οι δαπάνες για την ανέγερση κτίσματος για να χρησιμοποιηθεί από το μισθωτή ως ταβέρνα ή για άλλη συναφή χρήση θα βάρυναν αποκλειστικά τον ίδιο, και θα παρέμεναν προς όφελος του μισθίου ακινήτου, ενώ εξ άλλου, δεν συμφωνήθηκε ότι θα συνυπολογισθούν στο καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα που ανέρχεται σε 1.383,97 ευρώ και όχι σε 3.999,72 όπως ο αναιρεσείων ισχυρίζεται, συνυπολογίζοντας σ αυτό τις δαπάνες που αναφέρει ότι υποβλήθηκε για την ανέγερση κτιρίου κατάλληλου για τη λειτουργία ταβέρνας, έχει δε υπεκμισθώσει το μίσθιο ακίνητο με το από 26.6.2011 ιδιωτικό συμφωνητικό υπεκμίσθωσης έναντι μηνιαίου μισθώματος 3.228,17 ευρώ αναπροσαρμοζόμενου κατά ποσοστό 6% κάθε έτος. Έτσι που έκρινε το Εφετείο, δεν παραβίασε την ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ, αφού υπό τα ως άνω, από την προσβαλλόμενη απόφαση ανελέγκτως γενόμενα δεκτά πραγματικά περιστατικά, η άσκηση του ένδικου δικαιώματος των αναιρεσιβλήτων-εκμισθωτών, δεν υπερβαίνει τα όρια που επιβάλλονται από την καλή πίστη, τα χρηστά ήθη και τον κοινωνικό ή οικονομικό σκοπό του δικαιώματος, ιδίως, ενόψει του ότι ο αναιρεσείων είχε υπεκμισθώσει το μίσθιο ακίνητο με το από 26.6.2011 ιδιωτικό συμφωνητικό υπεκμίσθωσης έναντι μηνιαίου μισθώματος 3.228,17 ευρώ αναπροσαρμοζόμενου κατά ποσοστό 6% κάθε έτος. Ούτ εξ άλλου, με την προεκτεθείσα παραδοχή κατά την οποία το καταβαλλόμενο από τον αναιρεσείοντα μίσθωμα ανέρχεται σε 1.383,97 ευρώ και όχι σε 3.999,72 ευρώ όπως ο αναιρεσείων υποστηρίζει, συνοπολογιζόμενων σ αυτό των δαπανών που αναφέρει ότι πραγματοποίησε για την ανέγερση κτιρίου κατάλληλου για τη λειτουργία ταβέρνας, παραβίασε ευθέως, την ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 574 του ΑΚ, διότι οι δαπάνες στις οποίες υποβλήθηκε για την ανοικοδόμηση του μισθίου, αποτελούσαν μίσθωμα το οποίο θα έπρεπε να συνυπολογισθεί στο καταβαλλόμενο υπ αυτού μίσθωμα, αφού, όπως δέχθηκε περαιτέρω, δεν αποδεικνύεται συμφωνία περί συνυπολογισμού των δαπανών αυτών στο συμβατικό μίσθωμα. Τέλος, με την κρίση του αυτή δεν παραβίασε ούτε εκ πλαγίου τις ανωτέρω ουσιαστικού δικαίου διατάξεις, αφού διέλαβε στην προσβαλλόμενη απόφασή του, επαρκείς, σαφείς και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογίες που καθιστούν εφικτό τον αναιρετικό έλεγχο της ορθής ή μη εφαρμογής τους. Επομένως, ο τρίτος λόγος αναιρέσεως, με τον οποίο προβάλλονται οι προβλεπόμενες από το άρθρο 559 αρ. 1 και 19 ΚΠολΔ ως ανωτέρω πλημμέλειες, πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος. 3 / 8
Από τη διάταξη του αριθμού 1 εδ. α του άρθρου 559 του ΚΠολΔ προκύπτει ότι με τον προβλεπόμενο από αυτή λόγο αναιρέσεως ελέγχεται η παραβίαση από το δικαστήριο της ουσίας κανόνα μόνο ουσιαστικού δικαίου δηλαδή κανόνα που ρυθμίζει τις βιοτικές σχέσεις, την κτήση και απώλεια δικαιωμάτων και τη γένεση υποχρεώσεων, χωρίς να ενδιαφέρει σε ποιο πεδίο του δικαίου εντάσσεται ο κανόνας. Επομένως, δεν ιδρύει τον ανωτέρω αναιρετικό λόγο η παράβαση της διάταξης του άρθρου 18 2 του ν.δ/τος 3323/1955 «περί φορολογίας του εισοδήματος» κατά την οποία λογίζεται ότι είναι εισόδημα εξ οικοδομών και η κατά το χρόνο ανεγέρσεώς της, αξία της οικοδομής της ανεγερθείσης επί εδάφους της κυριότητας του εκμισθωτού, με δαπάνες του μισθωτή, εάν μετά τη λήξη της μισθώσεως του εδάφους, περιέρχεται αυτή κατά κυριότητα στον εκμισθωτή, καθόσον, η διάταξη αυτή ως φορολογική, χρησιμεύει για την εξεύρεση του εισοδήματος προς καθορισμό της φορολογητέας ύλης και δεν δεσμεύει τα πολιτικά δικαστήρια κατά την κρίση τους περί του αν μίσθωμα αποτελεί οτιδήποτε δαπανηθεί στο μίσθιο το οποίο προσαυξάνει το καταβαλλόμενο μίσθωμα, αρκεί οι δαπάνες αυτές να πραγματοποιήθηκαν από τον μισθωτή λόγω συμβατικής του υποχρέωσης και όχι αυτοβούλως. Ο τρίτος κατά συνέπεια λόγος της αιτήσεως αναιρέσεως κατά το μέρος που προσάπτεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η αιτίαση από τους αριθμούς 1 και 19 ΚΠολΔ, λόγω παραβίασης, με τα γενόμενα δεκτά αναφορικά με την προταθείσα ένσταση περί καταχρηστικής άσκησης της ένδικης αγωγής, της προαναφερθείσας, φορολογικού χαρακτήρα διάταξης πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος, διότι στερείται σε εσφαλμένη προϋπόθεση, καθόσον η εν λόγω διάταξη δεν εφαρμόστηκε από το Εφετείο ούτε ήταν εφαρμοστέα. Το άρθρο 288 ΑΚ ορίζει, ότι ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή, όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη. Η διάταξη αυτή εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση, ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή, ή από άλλη δικαιοπραξία, ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Επομένως, η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, ενόψει και της διατάξεως του άρθρου 44 του π.δ. 34/1995 εφαρμόζεται και επί των εμπορικών μισθώσεων. Έτσι παρέχει στο δικαστήριο τη δυνατότητα να προβεί στην αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή, συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) μισθώματος, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που αποκτούνται στις συναλλαγές και επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη - παρά την ανάγκη κατοχυρώσεως της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει να συνεκτιμάται - η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίδικο εκείνο, που αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη. Μεταβολή των συνθηκών με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, η σημαντική αύξηση ή μείωση του τιμαρίθμου, η υποτίμηση του νομίσματος η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζήτησης των ακινήτων και άλλοι λόγοι. Για τη θεμελίωση της αγωγής στο άρθρο 288 ΑΚ όταν την ασκεί ο μισθωτής πρέπει για το ορισμένο αυτής κατ' άρθρο 216 1 ΚΠολΔ εκτός των άλλων, να προσδιορίζεται το καταβαλλόμενο μίσθωμα και να αναφέρεται ότι αυτό είναι ανώτερο από εκείνο που μπορεί να επιτευχθεί με τη συνδρομή των προϋποθέσεων της εν 4 / 8
λόγω διατάξεως, οπότε και έχει συμφέρον ο ενάγων-μισθωτής στη μείωση του καταβαλλόμενου μισθώματος ή του ποσοστού της συγκεκριμένης αναπροσαρμογής. Επίσης οφείλει ο ενάγων να εκθέσει στο δικόγραφο της αγωγής ποιες είναι οι συγκεκριμένες συνθήκες (οικονομικές, νομισματικές κλπ.) οι οποίες μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπληρώσεως της συμβατικής παροχής στο μέτρο που είχε συμφωνηθεί και δικαιολογούν με αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές τη μείωση του μισθώματος ή του ποσοστού της συμφωνημένης αναπροσαρμογής. Δηλαδή, απαιτείται έτσι κατά τρόπο συγκεκριμένο να αναφερθεί η σημαντική μείωση του τιμάριθμου και του ατομικού εισοδήματος, η μη ζήτηση καταστημάτων για μίσθωση που έχει ως συνέπεια τη σημαντική μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, η ζημία του μισθωτή και τέλος, η μισθωτική αξία όμορων και ομοειδών καταστημάτων. Με βάση τα στοιχεία αυτά, το δικαστήριο οφείλει, πρώτα να διαγνώσει αν μεταξύ του οφειλόμενου κατά το σύστημα της συμβατικής ή αντικειμενικής αναπροσαρμογής μισθώματος και εκείνος που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μισθώσεως (ελεύθερου) υπάρχει διαφορά τόσο σημαντική, ώστε επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστεως, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του πρώτου (οφειλομένου) και ύστερα, αν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, να αναπροσαρμοστεί το ίδιο αυτό μίσθωμα στο επίπεδο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταχθείσα καλή πίστη. Εξ άλλου, νομική αοριστία της αγωγής, που συνδέεται με τη νομική εκτίμηση του εφαρμοστέου κανόνα ουσιαστικού δικαίου, ελέγχεται ως παραβίαση από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, εάν το δικαστήριο για το σχηματισμό της περί νομικής επάρκειας της αγωγής κρίσεώς του, αξίωσε περισσότερα στοιχεία από όσα απαιτεί ο νόμος προς θεμελίωση του δικαιώματος ή αρκέστηκε σε λιγότερα, ενώ η ποσοτική ή ποιοτική αοριστία της αγωγής, η οποία υπάρχει όταν δεν αναφέρονται όλα τα στοιχεία που απαιτούνται κατά νόμο, για τη θεμελίωση του αιτήματος της αγωγής, ως παραβίαση από τους αριθμούς 8 και 14 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ. Στην προκειμένη περίπτωση ο αναιρεσείων με την ασκηθείσα με τις προτάσεις του ενώπιον του Πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου ανταγωγή επί της από 14.2.2008 αγωγής των αναιρεσιβλήτων, εκθέτει εκτός άλλων ότι η έναρξη των οικοδομικών εργασιών επί του μισθίου και κατ επέκταση η λειτουργία της επιχείρησης στο μίσθιο καθυστέρησε εξ αιτίας των παρατιθέμενων σ αυτή αντισυμβατικών ενεργειών του δεύτερου των αναιρεσιβλήτων για χρονικό διάστημα που σχεδόν κάλυψε το ήμισυ της αρχικά συμφωνηθείσας δεκαετούς χρονικής διάρκειας της μίσθωσης, αφού η κατασκευή του μισθίου αποπερατώθηκε και η επιχείρηση άρχισε να λειτουργεί κατά μήνα Σεπτέμβριο του έτους 2011 ότι έχει καταβάλει αχρεωστήτως στους αναιρεσίβλητους λόγω της από υπαιτιότητάς τους μη χρήσης του μισθίου μέχρι του χρονικού πιο πάνω σημείου για μισθώματα του χρονικού διαστήματος από 1.8.1997 έως 31.8.2001 το συνολικό ποσό των 33.550,54 ευρώ, ενώ πέραν αυτού δαπάνησε για την κατασκευή του εκ μπετόν αρμέ σκελετού ολόκληρου του κτίσματος και για τη διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου συνολικά το ποσό των 217.200 ευρώ καθώς και το ποσό των 251.474,68 ευρώ για την αποπεράτωση του μισθίου, για εργασίες δηλαδή που 5 / 8
σύμφωνα με σχετικό όρο της μισθωτικής σύμβασης παραμένουν σε όφελος του μισθίου, το δαπανηθέν για την εκτέλεση των οποίων ποσό προσαυξάνει το καταβαλλόμενο μίσθωμα λόγω της συμβατικής προς διενέργεια των σχετικών δαπανών υποχρέωσής του ότι κατά συνέπεια, το συνολικά καταβαλλόμενο μίσθωμα ανέρχεται στο ποσό των 3.999,72 ευρώ μηνιαίως απαρτιζόμενο από τα αχρεωστήτως καταβληθένα υπ αυτού μισθώματα και τις καταβληθείσες δαπάνες για την ανέγερση και διαμόρφωση του μισθίου καταστήματος που ανέρχονται σύμφωνα με τον παρατιθέμενο σ αυτή μαθηματικό υπολογισμό στο ποσό των 2.615,75 ευρώ μηνιαίως στο οποίο προστίθεται το καταβλητέο κατά μήνα ως μίσθωμα ποσό των 1.383,97 ευρώ. Ότι στο ως άνω ποσό των 3.999,72 ευρώ ανερχόταν το μίσθωμα του μισθίου καταστήματος ήδη από 25.7.1997 πλην οι κρατούσες τότε μισθωτικές και οικονομικές συνθήκες που σχέση έχουν με την τότε τρέχουσα ανταλλακτική αξία της δραχμής, το ύψος του πληθωρισμού και τον ρυθμό της αυξομειώσεως του τιμαρίθμου, την αγοραστική και μισθωτική αξία του μισθίου, σε συνάρτηση προς την κατάσταση στην οποία τελούσε και προς άλλα παρακείμενα και γειτονικά μίσθια, την εν γένει κίνηση της αγοράς στη συγκεκριμένη περιοχή του μισθίου, την ευχέρεια προς εξεύρεση καταστημάτων προσφερομένων προς μίσθωση και κατάλληλων για την επαγγελματική δραστηριότητα που σκόπευε να ασκήσει, μεταβλήθηκαν σε βαθμό που υπερβαίνει κατά πολύ τα όρια του επιχειρηματικού κινδύνου και της συνήθους διακύμανσης της προσφοράς και της ζήτησης των εμπορικών καταστημάτων της περιοχής του μισθίου, γεγονός που προκάλεσε και είχε ως αποτέλεσμα την επέλευση τόσο ουσιώδους μείωσης της μισθωτικής αξίας αυτού ώστε με τις συγκεκριμένες συνθήκες, όπως αυτές ισχύουν σήμερα, η εμμονή των αναιρεσιβλήτων εκμισθωτών στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη η αναπροσαρμογή του στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη. Ειδικότερα, κατά το χρόνο καταρτίσεως της σύμβασης υφίστατο δυσχέρεια εξεύρεσης εμπορικής στέγης στην περιοχή του μισθίου και η ύπαρξη καταστήματος κατάλληλου προς χρήση ταβέρνας, ελεύθερου και προσφερόμενου προς μίσθωση στην περιοχή του μισθίου (θέση «...» της περιφέρειας του Δήμου... στο 19ο χιλιόμετρο της οδού Αθηνών -Πάρνηθας) ήταν πρόβλημα εξαιρετικά δυσεπίλυτο. Έκτοτε όμως, λόγω της συνεχούς και αλματώδους ανατίμησης των ειδών πρώτης ανάγκης και της μείωσης αναγκαστικά των βιοτικών αναγκών του καταναλωτικού κοινού, η αγορά παρουσιάζει εμφανή κάμψη με αποτέλεσμα πολλές επιχειρήσεις να εγκαταλείπουν τα μίσθια καταστήματά τους, τα οποία στη συνέχεια προσφέρονται από τους εκμισθωτές εκ νέου προς μίσθωση με εξαιρετικά χαμηλά τιμές. Τούτο έχει ως αποτέλεσμα την ευχερή ήδη εξεύρεση εμπορικής στέγης στην περιοχή του μισθίου προς χρήση ταβέρνας και με μίσθωμα σημαντικά χαμηλότερου του υπ' αυτού καταβαλλόμενου. Ωσαύτως, κατά την κατάρτιση της μισθωτικής σύμβασης ο δείκτης τιμών καταναλωτή ανερχόταν σε 5,5%, έκτοτε δε ο δείκτης τιμών καταναλωτή και εντεύθεν ο τιμάριθμος του κόστους ζωής παρουσιάζει συνεχή πτώση, ανερχόμενος το 1998 σε 4,8% το 1999 σε 2,6% το 2000 σε 3,2%, το 2001 σε 3,4%, το 2002 σε 3,6%, το 2003 σε 3,3%, το 2004 σε 3,6%, το 2005 σε 3,7%, το 2006 σε 3,9%, το 2007 σε 3,2%, για δε το τρέχον έτος 2008 προβλέπεται να κυμανθεί περί το 3,5%. Ότι για ισόγειο κτίσμα επιφανείας 128,16 τ.μ. με υπόγειο της αυτής επιφανείας και περιβάλλοντα χώρο 1.295 τ.μ. που βρίσκεται πλησίον του ένδικου μισθίου και επί της διασταυρώσεως της λεωφόρου Πάρνηθας με την οδό... και χρησιμοποιείται ως ταβέρνα, το καταβαλλόμενο μίσθωμα από 1.1.2007 ανέρχεται σε 1080 ευρώ μηνιαίως. Ότι για ισόγειο κτίσμα επιφάνειας 270 τ.μ. επί ακαλύπτου χώρου 1500 τ.μ. 6 / 8
που βρίσκεται παραπλεύρως του ένδικου μισθίου στο 19ο χιλιόμετρο της λεωφόρου Πάρνηθας και χρησιμοποιείται ως ταβέρνα το καταβαλλόμενο μίσθωμα από 30-1-2008 ανέρχεται σε 2.858,44 ευρώ. Ότι για κτίσμα ισογείου και 1ου ορόφου επιφανείας 180 τ.μ. εκάστου και περιβάλλοντα χώρο 6.500 τμ που βρίσκεται πλησίον του ένδικου μισθίου στο 16ο χιλιόμετρο της λεωφόρου Πάρνηθας και χρησιμοποιείται ως ταβέρνα, το καταβαλλόμενο μίσθωμα από 1.1.2008 ανέρχεται σε 4.800 ευρώ. Έτσι το καταβαλλόμενο για το μίσθιο κατάστημα μίσθωμα των 3.999,72 ευρώ, τελεί σε προφανή δυσαναλογία προς το κατά τις αρχές της καλής πίστεως και των χρηστών ηθών δυνάμενο να επιτευχθεί μίσθωμα των 1.800 ευρώ, ενόψει της επιφανείας του μισθίου, της κατάστασης αυτού και της θέσης του σε δευτερεύον σημείο της περιοχής όπου και δεν παρουσιάζεται μεγάλη εμπορική δραστηριότητα για το από τη συζήτηση της αγωγής και εφεξής χρονικό διάστημα, σε τρόπο ώστε η καταβολή του μισθώματος αυτού να έχει καταστεί ιδιαίτερα επαχθής για τον αναιρεσείοντα σε σύγκριση προς την αντιπαροχή των αναιρεσιβλήτων (παραχωρηθείσα χρήση του μισθίου) που κατ' αντιστοιχία κατέστη υπέρμετρα επωφελής γι αυτούς. Ζήτησε δε: α) να αναγνωρισθεί ότι το για το επίδικο μίσθιο καταβαλλόμενο πράγματι μηνιαίο μίσθωμα ανέρχεται στο ποσό των 3,999,72 ευρώ, β) να καθορισθεί δε το μίσθωμα σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτική ήθη στο επίπεδο εκείνο που αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταχθείσα καλή πίστη ήτοι στο ποσό των 1.800 ευρώ μηνιαίως και το ύψος της ετήσιας σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος σε ποσοστό αυξήσεως ίσο προς την μεταβολή του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους, ήτοι σε ποσοστό 3,5% και γ) να αναγνωρισθεί ότι έχει ήδη προκαταβάλει στους αναιρεσιβλήτους για μελλοντικά μισθώματα του ένδικου μισθίου για το χρονικό διάστημα από 1.9.2001 έως 31.5.2008 το ποσό των 417.443,13 ευρώ, ήτοι το προκύπτουν ποσό μετ αφαίρεση εκ του συνολικά καταβληθέντος ως μίσθωμα ποσού των 502.225,22 ευρώ, απαρτιζόμενου από τα αχρεωστήτως καταβληθέντα μισθώματα του χρονικού διαστήματος από 1.8.1997 έως 31.8.2011 και τις καταβληθείσες δαπάνες για την ανέγερση και διαμόρφωση του μισθίου καταστήματος, του καταβληθέντος το αυτό ως άνω χρονικό διάστημα σε μετρητά ποσού των 84.782,09. Με αυτό το περιεχόμενο η ανταγωγή είναι πλήρως ορισμένη αναφορικά με την αγωγική βάση από τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ και πρέπει, ο δεύτερος λόγος της αιτήσεως αναιρέσεως από τον αριθμό 1 και αληθώς από τον αριθμό 14 του άρθρου 559 ΚΠολΔ με τον οποίο προβάλλεται η πλημμέλεια αυτή, διότι η προσβαλλόμενη απόφαση έκρινε αόριστη της ασκηθείσα από τον αναιρεσείοντα με το προεκτεθέν περιεχόμενο ανταγωγή επειδή απαίτησε περισσότερα στοιχεία από εκείνα που απαιτούνται για την εφαρμογή της ουσιαστικού δικαίου διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ, καθόσον δέχθηκε, ότι για την εφαρμογή της εν λόγω διάταξης έπρεπε να εκθέσει τα γεγονότα που επέφεραν απρόοπτη μεταβολή των συνθηκών, τις οικονομικές συνθήκες κατά τη συνομολόγηση της μίσθωσης και συγκριτικά στοιχεία ομοειδών ακινήτων της περιοχής, να γίνει δεκτός ως βάσιμος, συνακόλουθα δε και η αίτηση αναίρεσης. Επομένως, σύμφωνα με τα προεκτιθέμενα, πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση, κατά το ως ανωτέρω μέρος αυτής (Αναιρείται η ΕφΑθ 6060/2009). 7 / 8
8 / 8