ΓΕΝΙΚΟ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΣΧΕΔΙΟ (Γ.Π.Σ.) & ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ

ΓΕΝΙΚΟ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΣΧΕΔΙΟ (Γ.Π.Σ.) & ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ Αρσένης Ρίγγας Αρχιτέκτων-Πολεοδόμος

Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΓΠΣ) Το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΓΠΣ) αποτελεί ένα κατευθυντήριο σχέδιο που σκοπό έχει την ορθολογική οργάνωση και ανάπτυξη μιας πόλης ή ενός οικισμού. Το θεσμικό πλαίσιο για την εκπόνηση και έγκριση του ΓΠΣ είναι ο Ν.1337/83 ο οποίος τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε με το Ν.2508/97. Με το Ν.1337/83 καθοριζόταν όλες οι πολεοδομημένες ή προς πολεοδόμηση περιοχές ενός τουλάχιστον Δήμου ή Κοινότητας. Με το Ν. 2508/97 το νέο ΓΠΣ είναι διευρυμένο και περιλαμβάνει ολόκληρη την εδαφική περιφέρεια ενός Δήμου. Μετά τη πρώτη διεύρυνση των δήμων με το Πρόγραμμα Καποδίστριας Ι, γίνεται αντιληπτό ότι το νέο ΓΠΣ άλλαξε χαρακτήρα από αυτόν του Ν. 1337/83 και μετασχηματίστηκε σε ένα, ουσιαστικά, τοπικό χωροταξικό σχέδιο στην περιοχή του ΟΤΑ που εξετάζει την οργάνωση τόσο του αστικού όσο και του εξωαστικού χώρου. Αντίστοιχα σχέδια με τα νέα ΓΠΣ είναι και τα Σχέδια Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτών Πόλεων (ΣΧΟΟΑΠ) με τη μόνη διαφορά ότι στην περίπτωση των ΣΧΟΟΑΠ η έδρα του Δήμου έχει πληθυσμό μικρότερο των 2.000 κατοίκων. Τα ΓΠΣ δηλαδή αναφέρονται στον σχεδιασμό του αστικού, του περιαστικού και του εξωαστικού χώρου ενώ τα ΣΧΟΟΑΠ στην οργάνωση του μη αστικού χώρου. Πηγή: www.ypeka.gr

Χαρακτηριστικά Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΓΠΣ) Τα ΓΠΣ / ΣΧΟΟΑΠ προσδιορίζουν το αναπτυξιακό προφίλ, τα οικιστικά χαρακτηριστικά και τα στοιχεία του φυσικού και δομημένου περιβάλλοντος κάθε ΟΤΑ. Αναλυτικά τα ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ με το Ν.2508/97 προσδιορίζουν : Τις Περιοχές Ειδικής Προστασίας (ΠΕΠ) που δεν προορίζονται για πολεοδόμηση όπως π.χ. τα δάση, οι αρχαιολογικοί χώροι κ.α. Τις Περιοχές Ελέγχου και Περιορισμού Δόμησης(ΠΕΠΔ)που σκοπό έχουν την προστασία του περιαστικού και εξωαστικού χώρου από την ανεξέλεγκτη διασπορά της εκτός σχεδίου δόμησης. Τις πολεοδομημένες Περιοχές και τις νέες περιοχές προς πολεοδόμηση (επεκτάσεις) Τις περιοχές οργανωμένης ανάπτυξης παραγωγικών δραστηριοτήτων (ΠΟΑΠΔ) Τα απαραίτητα έργα- ενέργειες στον τομέα των δικτύων υποδομής (μεταφορές, τηλεπικοινωνίες, ύδρευση, αποχέτευση κ.α) Τις χρήσεις γης και τους όρους δόμησης στο σύνολο της περιοχής μελέτης Τα προγραμματικά μεγέθη και τις ανάγκες σε γη για κοινωνικές υποδομές (μονάδες εκπαίδευσης, πρόνοιας, αθλητισμού, διοίκησης κ.α.) Κατά συνέπεια με τα ΓΠΣ του Ν. 2508/97 Επιτυγχάνεται η ταυτόχρονη ρύθμιση του χώρου εντός και εκτός των σχεδίων των πόλεων και οικισμών Οι μικροί οικισμοί των οποίων μέχρι σήμερα η ρύθμιση γινόταν μεμονωμένα, τώρα εντάσσονται σε ευρύτερα οικιστικά σύνολα και η οικιστική τους οργάνωση εναρμονίζεται με τους γενικότερους στόχους του χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού με τις αρχές της βιώσιμης ανάπτυξης. Πηγή: www.ypeka.gr

Δομή της μελέτης Παρουσίαση των σταδίων Η μελέτη του ΓΠΣ - ΣΧΟΟΑΠ εκπονείται σε 2 στάδια: Το Α Στάδιο περιλαμβάνει την ανάλυση της υπάρχουσας κατάστασης, τη διάγνωση των προβλημάτων, προοπτικών και τάσεων του νέου Δήμου και τη διατύπωση της κατ αρχήν πρότασης ή των εναλλακτικών προτάσεων ρύθμισης της περιοχής. Το Β Στάδιο περιλαμβάνει την πρόταση. Σύμφωνα με το ισχύον θεσμικό πλαίσιο, προβλέπεται η μεγαλύτερη δυνατή συμμετοχή των εμπλεκομένων φορέων αλλά και των πολιτών, σε όλες τις φάσεις εκπόνησης, έγκρισης και υλοποίησης του ΓΠΣ. Συγκεκριμένα, προβλέπεται η ενεργός συμμετοχή των οικείων Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης, των αρμόδιων κεντρικών, περιφερειακών και νομαρχιακών υπηρεσιών των Υπουργείων, των οργανισμών Κοινής Ωφέλειας καθώς και των μεμονωμένων πολιτών με κάθε πρόσφορο τρόπο. Η υλοποίηση των προτάσεων του ΓΠΣ είναι πολύπλοκη διαδικασία στην οποία εμπλέκονται τόσο ο Δημόσιος όσο και ο Ιδιωτικός Τομέας, γεγονός που απαιτεί συστηματική παρακολούθηση. Σημειώνεται επίσης ότι τα ΓΠΣ αποτελούν τα κύρια υπόβαθρα και την βάση για την συμμετοχή των ΟΤΑ σε Κοινοτικά προγράμματα. Το ΓΠΣ εγκρίνεται με απόφαση του Γενικού Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης, αφού πρώτα γνωμοδοτήσει το ΣΥΠΟΘΑ της Περιφερειακής Ενότητας στην οποία ανήκει ο Δήμος που εκπονεί το ΓΠΣ και εν συνεχεία θεσμοθετείται με τη δημοσίευσή του στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

Τροποποίηση ή αναθεώρηση του ΓΠΣ ΣΧΟΟΑΠ δεν επιτρέπεται πριν παρέλθει 5ετία από την έγκρισή του. Στο χρονικό αυτό διάστημα είναι κατ εξαίρεση δυνατή η τροποποίηση του σχεδίου μόνο προκειμένου: α) να καθορισθούν περιοχές ειδικής προστασίας (ΠΕΠ) β) να καθορισθούν ζώνες ειδικών περιβαλλοντικών ενισχύσεων (π.χ. Natura) και γ) να αντιμετωπισθούν εξαιρετικές πολεοδομικές ανάγκες που δε μπορούν να καλυφθούν στο πλαίσιο του ισχύοντος Γ.Π.Σ. και αφορούν τον κοινωνικό εξοπλισμό της πόλης ή έργα αναπλάσεων, κυκλοφοριακών παρεμβάσεων κ. ά.

Τα ΓΠΣ ΣΧΟΟΑΠ σύμφωνα με το Ν.2508/97 θεωρούνται σχέδια υβριδικά. Αυτό συμβαίνει γιατί : Ορισμένες διατάξεις τους είναι "άμεσα κανονιστικές και τελικά εφαρμόσιμες" χωρίς να απαιτείται ΠΜ ή άλλη διοικητική πράξη. Π.χ. Καθορισμός αρτιότητας και κατάτμησης γηπέδων. Καθορισμός χρήσεων γης και όρων δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές Υπάρχουν επίσης διατάξεις που μπορούν να περιγραφούν ως "άμεσα κανονιστικές και έμμεσα εφαρμόσιμες" Π.χ. Καθορισμός μιας ιδιοκτησίας ως χώρος κάποιας μελλοντικής κοινωνικής υποδομής π.χ. σχολείου έχει άμεσες κανονιστικές επιπτώσεις στην ιδιοκτησία (γιατί απαγορεύει τη δόμηση) και είναι έμμεσα εφαρμόσιμη καθώς μετά την (μελλοντική) πολεοδόμηση μπορεί να κινηθεί η διαδικασία απαλλοτρίωσης. Τέλος υπάρχουν διατάξεις στα ΓΠΣ-ΣΧΟΟΑΠ που έχουν παραμείνει στρατηγικές. Π.χ. Η ιεράρχηση των οδικών δικτύων, οι χαράξεις των δικτύων κοινής ωφέλειας, το πρόγραμμα έργων κ. ά. που δίνουν κατευθύνσεις στον υποκείμενο σχεδιασμό δηλ. την Πολεοδομική μελέτη και την Πράξη Εφαρμογής.

Βασικές παράμετροι απαιτήσεις για τη σύνταξη των ΓΠΣ Βασικές παράμετροι που πρέπει να λαμβάνονται υπόψη κατά τη σύνταξη των ΓΠΣ, πέραν των αναπτυξιακών προσδοκιών και οικιστικών αναγκών κάθε τοπικής κοινωνίας, είναι οι αρχές της βιώσιμης ανάπτυξης (άρθρο 1 του Ν.2508/97) και η ορθολογική οργάνωση του χώρου σε ολόκληρη την έκταση των ΟΤΑ που θα εξισορροπεί τις οικιστικές και λοιπές αστικές χρήσεις (υπάρχουσες και τυχόν προτεινόμενες) με ρυθμίσεις προστασίας των φυσικών και πολιτιστικών πόρων. Με βάση αυτές τις απαιτήσεις, επιβάλλεται : 1. Η μέγιστη δυνατή οικονομία επεκτάσεων με την υιοθέτηση της αρχής της "συμπαγούς" πόλης 2. Ο περιορισμός της εκτός σχεδίου δόμησης, έτσι ώστε να επιτρέπονται μόνο οι χρήσεις που ταιριάζουν με τον χαρακτήρα των διαφόρων υποπεριοχών ή ζωνών στον εκτός σχεδίου χώρο κάθε ΟΤΑ 3. Η θεσμοθέτηση προστασίας πόρων του φυσικού περιβάλλοντος και του τοπίου καθώς και στοιχείων πολιτιστικής / αρχιτεκτονικής κληρονομιάς, πέραν όσων προστατεύονται ήδη από ίδια καθεστώτα (αρχαιολογικοί χώροι κλπ) 4. Η ανάδειξη του πολυλειτουργικού ρόλου της γεωργίας ως σημαντικού "διαχειριστή" των φυσικών πόρων και του τοπίου και η προστασία της γεωργικής γης 5. εντός των πόλεων και οικισμών, οι προτάσεις των ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ, πέραν των άλλων όρων και περιορισμών για τη βελτίωση του οικιστικού περιβάλλοντος, θα πρέπει να προτείνουν και περιοχές Αναπλάσεων.

ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ- ΠΔ/23-2-87 (ΦΕΚ-166/Δ/6-3-87) ΑΡΘΡΟΝ-1 ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ ΧΡΗΣΕΩΝ Οι χρήσεις γης στις περιοχές των γενικών πολεοδομικών σχεδίων, καθορίζονται σε κατηγορίες ως ακολούθως: Α) Σύμφωνα με τη γενική πολεοδομική λειτουργία τους: 1. Αμιγής κατοικία. 2. Γενική κατοικία. 3. Πολεοδομικά κέντρα - κεντρικές λειτουργίες πόλης - τοπικό κέντρο συνοικίας - γειτονιάς. 4. Μη οχλούσα βιομηχανία - βιοτεχνία, βιομηχανικό και βιοτεχνικό πάρκο (χαμηλή - μέση όχληση). "Βιομηχανικό Πάρκο (ΒΙΠΑ) - Βιοτεχνικό Πάρκο (ΒΙΟΠΑ) προς εξυγίανση". 5. Οχλούσα βιομηχανία - βιοτεχνία (υψηλή όχληση). 6. Χονδρεμπόριο. 7. Τουρισμός αναψυχή. 8. Ελεύθεροι χώροι - αστικό πράσινο. 9. Κοινωφελείς εξυπηρετήσεις. Β) Σύμφωνα με την ειδική πολεοδομική λειτουργία τους: 1. Κατοικία. 2. Ξενώνες μικρού δυναμικού (περί τις 20 κλίνες). 3. Εμπορικά καταστήματα, καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών. 4. Γραφεία, Τράπεζα, Ασφάλειες, Κοινωφελείς οργανισμοί. 5. Διοίκηση. 6. Εστιατόρια.

7. Αναψυκτήρια. 8. Κέντρα διασκέδασης αναψυχής. 9. Ξενοδοχεία και λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις. 10. Χώροι συνάθροισης κοινού (θέατρα κινηματογράφοι αίθουσες συγκέντρωσης κλπ.). 11. Πολιτιστικά κτίρια και εν γένει πολιτιστικές εγκαταστάσεις (βιβλιοθήκες, αίθουσες εκθέσεων κλπ.). 12. Κτίρια εκπαίδευσης. 13. Θρησκευτικοί χώροι. 14. Κτίρια κοινωνικής πρόνοιας (Υγειονομικά κέντρα παιδικοί σταθμοί οίκοι ευγηρίας κλπ.). 15. Κτίρια περίθαλψης (νοσοκομεία κλινικές). 16. Βιομηχανικές εγκαταστάσεις (χαμηλής μέσης υψηλής όχλησης). 17. α) Βιοτεχνικές εγκαταστάσεις (χαμηλής μέσης υψηλής όχλησης), β) Επαγγελματικά εργαστήρια (χαμηλής μέσης υψηλής όχλησης). 18. Κτίρια γήπεδα αποθήκευσης. 19. Κτίρια γήπεδα στάθμευσης. 20. Πρατήρια βενζίνης υγραερίου. 21. Εγκαταστάσεις χονδρικού εμπορίου. 22. Εγκαταστάσεις γεωργικών δασικών κτηνοτροφικών αλιευτικών και λοιπών αγροτικών εκμεταλλεύσεων. "23. εγκαταστάσεις εμπορικών εκθέσεων, εκθεσιακά κέντρα" 24. Αθλητικές εγκαταστάσεις. 25. Ελεύθεροι κοινόχρηστοι χώροι (πλατείες πάρκα άλση οδοί παιδικές χαρές κλπ.). 26. Εγκαταστάσεις μέσων μαζικών μεταφορών. 27. 'Αλλες ειδικές χρήσεις (στρατιωτικές εγκαταστάσεις, νεκροταφεία κλπ.).

Χρήσεις γης τροποποίηση: Επειδή έχουν παρέλθει 25 χρόνια από την εφαρμογή του ΠΔ / 23.02.87 και δεδομένου ότι έχουν προκύψει νέες χρήσεις γης, σε συνδυασμό με την εφαρμογή του ν.2508/97, που επιβάλλει και τον καθορισμό χρήσεων γης στον εξωαστικό χώρο, κρίνεται αναγκαία η τροποποίηση του εν λόγω ΠΔ. Στο πλαίσιο αυτό βγήκε σε διαβούλευση το Φεβρουάριο 2012 νέο σχέδιο ΠΔ για τις χρήσεις γης με αρκετές προσθήκες - διαφοροποιήσεις σε σχέση με το αρχικό. Συγκεκριμένα ως προς τη γενική πολεοδομική λειτουργία τους μπαίνουν οι εξής νέες κατηγορίες χρήσεων γης: Αποκλειστική κατοικία (για τις πολεοδομημένες η προς πολεοδόμηση περιοχές) Οικισμοί Περιοχές Ιδιαίτερων χρήσεων Αστικών Υποδομών (για τον εξωαστικό Περιοχές Ελέγχου και περιορισμού δόμησης και χρήσεων χώρο) Περιοχές Ειδκής Προστασίας Σύμφωνα με την ειδική πολεοδομική λειτουργία τους μπαίνουν οι εξής νέες χρήσεις: B.Ι. Kύριες χρήσεις Σταθμοί μετεπιβίβασης ΜΜΜ (Μέσων Μαζικών Μεταφορών) Ελικοδρόμιο Επιχειρήσεις Εφοδιαστικής Αλυσίδας (logistics) Θερμοκοιτίδες Επιχειρήσεων Κέντρα τεχνολογικής υποστήριξης επιχειρήσεων Κέντρα Τεχνικού Ελέγχου οχημάτων (ΚΤΕΟ, ΙΚΤΕΟ)

Β.ΙΙ. Ιδιαίτερες χρήσεις Κέντρο μεταφόρτωσης απορριμάτων Χωματερές ΧΥΤΑ Χώρος επεξεργασίας και διάθεσης λυμάτων (βιολογικός καθορισμός) Δεξαμενές νερού αφαλάτωσης, λιμνοδεξαμενές Μονάδες παραγωγής διανομής ηλεκτρικής ενέργειας, ύδρευσης, τηλεπικοινωνιών κλπ. Εγκαταστάσεις Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας ΧΕΥ (Χώροι εξυπηρέτησης υποδομών) ΣΕΑ (Σταθμοί εξυπηρέτησης αυτοκινητοδρόμων) Σωφρονιστικά καταστήματα φυλακές Εγκαταστάσεις υποδοχής μεταναστών Νεκροταφεία αυτοκινήτων Ιππόδρομος Εγκαταστάσεις εκθεσιακών χώρων Πίστες αγώνων αυτοκινήτων και μοτοποδηλάτων

Χρήσεις γης Η μελέτη και ο σχεδιασμός των χρήσεων γης μιας περιοχής, στο πλαίσιο σύνταξης ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ, θα πρέπει: Να στηρίζεται στις κατευθύνσεις των χωροταξικών σχεδίων και στην απαιτούμενη περιβαλλοντική προστασία με βάση τη διαδικασία περιβαλλοντικού προελέγχου, να συνεκτιμώνται οι ανάγκες των πολεοδομικών ενοτήτων στις εκάστοτε χρήσεις και να εξετάζεται η συμβατότητα των χρήσεων με το χαρακτήρα της περιοχής. Οι χρήσεις γης εφόσον έχουν ορισθεί και ισχύουν σε μια περιοχή, αποτελούν καθοριστική παράμετρο για την αξιοποίηση και την εκμετάλλευση των οικοπέδων ή των γηπέδων, για αυτό πρέπει να ελέγχονται πάντα μαζί με τον έλεγχο της αρτιότητας, της οικοδομησιμότητας και των όρων δόμησης. Ειδικά στις Εκτός Σχεδίου περιοχές, οι χρήσεις γης αποτελούν βασικό όρο δόμησης, επειδή οι υπόλοιποι όροι δόμησης (κάλυψη, συντελεστής, ύψη, αποστάσεις κλπ) καθορίζονται ανάλογα με τη χρήση των κτιρίων. Σύμφωνα με το άρθρο 4 παρ.8 του ν. 2508/97 απαγορεύεται η χορήγηση οικοδομικών αδειών για την ανέγερση κτιρίων μη συμβιβαζόμενων προς τη χρήση που τυχόν προβλέπει το εγκεκριμένο ΓΠΣ για τη συγκεκριμένη θέση.