Εργασίες δόµησης µικρής κλίµακας για τις οποίες απαιτείται έγκριση εργασιών, αντί της έκδοσης άδείας δόµησης. [Απόφαση Υφ/γού ΠΕΧΩ Ε οικ.5219/3-2-2004 (ΦΕΚ 114/ )] Η απόφαση αυτή εκδόθηκε κατ εξουσιοδότηση της παραγ. 1 του άρθρου 7 του Ν.3212/03. Μια µικρή ανάλυση του περιεχοµένου της απόφασης θα επιχειρηθεί αµέσως παρακάτω. Η κατ αρχήν θέσης µας είναι ότι εργασίες µικρής κλίµακας δεν θα πρέπει υποχρεωτικά να επιβάλουν και διαδικασίες έκδοσης Οικοδοµικής άδειας. Όµως η αντίθεση µας είναι ότι στην Υ.Α. περιελήφθησαν εργασίες (π.χ. αλλαγή στέγης) οι οποίες είτε απαιτούν εκ του νόµου παρουσία µηχ/κού, είτε µε τον τρόπο που προβλέπεται να εγκριθούν δεν δίνουν το επιθυµητό αποτέλεσµα, που είναι η ποιότητα του παραγόµενου έργου, αφού όλα «δηλώνονται υπεύθυνα» από τον ιδιώτη- ιδιοκτήτη του ακινήτου ο οποίος δυνατόν να είναι και αγράµµατος, και από την άλλη ο όρος της Υ.Α. «δεν παραβιάζονται οι πολεοδοµικές διατάξεις» καλύπτει ένα ευρύ φάσµα Νόµων, Π.., Κ.Υ.Α., Υ.Α,, και κανονισµών που εµπλέκονται στην διαδικασία της δόµησης και είναι αδύνατον να ελεγχθούν ή τηρηθούν χωρίς την ύπαρξη επί µέρους τεχνικών στοιχείων. ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ ΕΓΚΡΙΣΗΣ Άρθρο 1, Παράγραφος 1 Επιτρέπεται η εκτέλεση εργασιών µικρής κλίµακας εφόσον: * εν παραβιάζονται οι πολεοδοµικές διατάξεις Η έννοια του όρου αυτού δηµιουργεί ασάφειες και πολλά προβλήµατα αφού είναι αδύνατον είτε αυτό να τηρηθεί από τον ενδιαφερόµενο ιδιοκτήτη (µη έχοντας την γνώση) είτε να ελεγχθεί από την αρµόδια πολεοδοµική υπηρεσία ( µη έχοντας οποιοδήποτε δικαιολογητικό πλην της σαφούς περιγραφής του ακινήτου επί της αιτήσεως του ιδιοκτήτη). Εξ άλλου η σε εφαρµογή των διατάξεων αυτών εκδοθείσα διευκρινιστική εγκύκλιος 13/2004 του ΥΠΕΧΩ Ε δεν προβλέπει σχετική διαδικασία ελέγχου, αλλά αντιθέτως καθ υπέρβαση της Υ.Α. δίνει την οδηγία της µη απαίτησης και του µη ελέγχου των στοιχείων αρτιότητας των οικοπέδων ή των γηπέδων, ή στοιχεία νοµιµότητας των κτιρίων. * τα οικόπεδα, τα γήπεδα ή τα κτίσµατα δεν βρίσκονται Σε δάσος Κατά συνέπεια για κάθε περίπτωση γηπέδου εκτός σχεδίου πόλεως θα υποβάλλεται βεβαίωση δασαρχείου. Σε ρέµα Εποµένως θα πρέπει είτε το ακίνητο βρίσκεται εντός σχεδίου είτε εκτός σχεδίου να ελέγχεται η τήρηση των σχετικών διατάξεων που διέπουν τη δόµηση πλησίον ρεµάτων. 1
Στον αιγιαλό ή την παραλία Για τα γήπεδα εκτός σχεδίου θα πρέπει προκειµένου να τηρηθεί η απαίτηση αυτή να έχει καθορισθεί ο αιγιαλός και η παραλία και να υποβληθεί και διάγραµµα του γηπέδου σε συσχετισµό µε την οριογραµµή του αιγιαλού. Σε καθορισµένο αρχαιολογικό χώρο Η διατύπωση αυτή είναι σαφής, αλλά για την εφαρµογή της απαιτείται η υποβολή τοπογραφικού του γηπέδου συσχετισµένου µε τα όρια του αρχαιολογικού χώρου. Σε περιοχή απολύτου προστασίας Πρόκειται για διατύπωση αόριστο η οποία κατά πάσα πιθανότητα υπονοεί την προστασία που επιβάλλεται από τον νόµο 1650/86 και σύµφωνα µε τις διατάξεις των άρθρων 18 έως 22 του νόµου αυτού απαγορεύεται κάθε δόµηση. Για τις περιοχές όπου µε ειδικά διατάγµατα έχουν επιβληθεί ειδικοί όροι δόµησης σε αστικές περιοχές για την προστασία της αρχιτεκτονικής κληρονοµιάς, ή σε εξωαστικές περιοχές [ΖΟΕ, ΕΧΜ ] για τον καθορισµό χρήσεων γης δεν λαµβάνεται καµία πρόνοια Σε κοινόχρηστο χώρο Σε κτίρια που δεν έχουν µη διανοιγµένη παρόδια στοά εν είναι ρυµοτοµούµενα Για την απαίτηση αυτή πρέπει να υποβληθεί τοπογραφικό διάγραµµα του οικοπέδου συσχετισµένο µε το ισχύον ρυµοτοµικό σχέδιο. εν είναι στατικά επικίνδυνα Η απαίτηση αυτή που προβλέπεται από την ΥΑ5219/2004 απόφαση είναι αδύνατον να αποδειχθεί χωρίς την υποβολή µελέτη συντεταγµένης σύµφωνα µε τις προδιαγραφές και υπογεγραµµένης από µηχανικό. ΥΠΟΒΛΗΤΕΑ ΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ Άρθρο 1, Παράγραφος 2: Οι εργασίες εκτελούνται µετά από σχετική έγκριση εργασιών εφόσον, υποβληθούν: Αίτηση των ενδιαφεροµένων Εγκρίσεις των αρµοδίων υπηρεσιών (αρχαιολογίας, δασαρχείου, ΕΠΑΕ,ΥΠΠΟ,κλπ) που απαιτούνται κατά περίπτωση. Βεβαίωση ή αντίγραφο του κτηµατολογίου, ή αντίγραφο τοπογραφικού ή άλλου σχεδίου, εφόσον δεν προσδιορίζεται η θέση του ακινήτου µε τη διεύθυνση Τα κατά περίπτωση δικαιολογητικά που αναφέρονται στην επόµενη παράγραφο. ΙΑ ΙΚΑΣΙΑ ΕΓΚΡΙΣΗΣ Άρθρο 2 Αρµόδιος υπάλληλος της πολεοδοµικής υπηρεσίας, αφού ελέγξει τα δικαιολογητικά, σφραγίζει την αίτηση µε την ένδειξη «έγκριση 2
εργασιών» µε τον ίδιο αριθµό µε χρονική διάρκεια 6 µηνών και µε δυνατότητα παράτασης µια φορά για έξι µήνες ακόµη. Ο έλεγχος που προβλέπεται να γίνει δεν προσδιορίζεται εάν θα είναι τυπικός ή Ουσιαστικός ή στο στάδιο αυτό ελέγχονται και οι ισχύουσες πολεοδοµικές διατάξεις. ΠΟΙΕΣ ΕΡΓΑΣΙΕΣ ΘΕΩΡΟΥΝΤΑΙ ΜΙΚΡΗΣ ΚΛΙΜΑΚΑΣ Άρθρο 1 Παράγραφος 3 α) Απλή περιτοίχιση από λιθοδοµή µέχρι ένα µέτρο ή περίφραξη γηπέδων σε εκτός σχεδίου περιοχές. Οριοθέτηση µε πασσάλους των κορυφών οικοπέδου ή γηπέδου. εν προκύπτει ρητά από την διατύπωση ότι δεν περιλαµβάνονται οικόπεδα εντός Σχεδίου, ούτε εάν η περιτοίχιση αφορά και τα πρόσωπα των οικοπέδων. β) Επισκευές όψεων και εσωτερικών ή εξωτερικών επιχρισµάτων και επισκευή ή αντικατάσταση κιγκλιδωµάτων, χωρίς χρήση ικριωµάτων. γ) Αντικατάσταση κουφωµάτων, στο ίδιο άνοιγµα δ1) Επισκευή στέγης δ2) Αντικατάσταση στέγης νοµίµων κτιρίων, κτιρίων που έχουν δηλωθεί µε το Ν.1337/83 και δεν έχουν ενταχθεί σε σχέδιο, και κτιρίων που είναι υφιστάµενα πριν από την ισχύ του Β /9-8-55, εφόσον το συνολικό πλάτος της στέγης δεν υπερβαίνει τα 7.50 µ. και το ύψος της τα 2.0 µ. και εφόσον βελτιώνεται η µορφή του υπάρχοντος, µε βάση έγκριση της ΕΠΑΕ, η µε προσκόµιση φωτογραφιών εφόσον διατηρείται η µορφή του υπάρχοντος, και εφόσον δεν γίνεται χρήση οπλισµένου σκυροδέµατος. ε) Εσωτερικές διαρρυθµίσεις κτιρίων χωρίς επέµβαση στα φέροντα στοιχεία και εφόσον δεν δηµιουργείται αυθαίρετη αλλαγή χρήσης χώρου, κατά το άρθρο 5 του ΓΟΚ 85. Όλες οι παραπάνω περιπτώσεις, ειδικά για τους παραδοσιακούς οικισµούς και τα διατηρητέα κτίρια, έρχονται σε πλήρη αντίφαση µε το άρθρο 4 του ΓΟΚ/85 για την προστασία της Αρχιτεκτονικής κληρονοµιάς. στ) οκιµαστικές τοµές του εδάφους και εκσκαφή, µετά από έγγραφο της αρµόδιας Αρχαιολογικής Υπηρεσίας. ζ) Η κατασκευή λιθόκτιστής κεραµοσκεπούς αποθήκης στα καλλιεργούµενα αγροκτήµατα, σύµφωνα µε το άρθρ., 6 παρ. 4 του Π.. 24/31.5.85 µε επιφάνεια µέχρι 15 τ.µ. και συνολικό ύψος µε τη στέγη 3,0 µ. εφόσον δεν γίνεται χρήση οπλισµένου σκυροδέµατος στην οροφή του, και κατασκευάζεται ανεξάρτητα από τυχόν υπάρχουσα κύρια οικοδοµή, µια φορά για κάθε γήπεδο, και µετά από έγκριση της αρµόδιας /νσης Γεωργίας. η1) Τοποθέτηση προκατασκευασµένων κατοικιών για αυτοστέγαση παλλινοστούντων από χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης οµογενείς Πόντιους, µέχρι 120 τ.µ. και µια φορά για κάθε γήπεδο ή οικόπεδο ιδιοκτησίας τους, εφόσον υπάρχει έγκριση της αρµόδιας /νσης του ΥΠΕΧΩ Ε για τον τύπο της προκατασκευασµένης κατοικίας. Η κατασκευή προκατασκευασµένου κτίσµατος 120 τ.µ οπωσδήποτε δεν εντάσσεται 3
στις εργασίες µικρής κλίµακας.. η2)τοποθέτηση λυόµενων προκατασκευασµένων κατοικιών για στέγαση ειδικών οµάδων, βάση προγραµµάτων που εκπονούνται από τις Υπηρεσίες του ΥΠΕΧΩ Ε. θ) Αντλητικές εγκαταστάσεις και κτίσµατα µε τις απολύτως απαραίτητες διαστάσεις για τη στέγαση τους σύµφωνα µε το άρθ. 3 του Π.. 24/31.5.85, εκτός της περίπτωσης που επιβάλλεται η κατασκευή υποστυλωµάτων, και εφόσον έχουν την απαιτούµενη έγκριση της αρµόδιας /νσης Γεωργίας. ι)γεωτρήσεις νερού σε ιδιόκτητα οικόπεδα εντός σχεδίου ή εντός οικισµού ή σε γήπεδα εκτός σχεδίου, µετά από έγκριση του ήµου της περιοχής και της αρµόδιας /νσης της Περιφέρειας. ια) Οι εργασίες που απαιτούνται για γεωτεχνικές έρευνες, σύµφωνα µε το ΝΕΑΚ 2003, χωρίς εργασίες αντιστήριξης. ιβ) Η κατασκευή ξύλινης πέργολας, εστιών, φούρνων και τζακιών σε εσωτερικούς χώρους, σε ακάλυπτους χώρους και σε βεράντες, σύµφωνα µε τις διατάξεις του κτιριοδοµικού κανονισµού. ιγ) Μικρές διαµορφώσεις του εδάφους µε πέτρα, µέχρι συν/πλην 0,30 µ από το φυσικό έδαφος. ιδ) Τοποθέτηση κλιµατιστικών σε υφιστάµενα κτίρια µετά από έγκριση ΕΠΑΕ, που µπορεί να χορηγείται µόνο µε βάση φωτογραφίες του κτιρίου. ιε)τοποθέτηση ηλιακών θερµοσιφώνων, σύµφωνα µε τις προϋποθέσεις της 1945/134/17.1.2003 Απόφαση του Γενικού Γραµµατέα του ΥΠΕΧΩ Ε. ιστ) Οι κατασκευές που απαιτούνται για την µετακίνηση των ΑΜΕΑ, σύµφωνα µε τις ισχύουσες διατάξεις και µετά από έγκριση του Γενικού Γραµµατέα Περιφέρειας. Συνοψίζοντας πιστεύουµε ότι η σχετική διάταξη του Ν. 3212/03 στοχεύει στην απλούστευση των χρονοβόρων διαδικασιών έκδοσης Ο.Α. για µικρές δοµικές παρεµβάσεις, συγχρόνως όµως πρέπει να στοχεύει και στην εφαρµογή των κειµένων διατάξεων και θα έπρεπε η Υ.Α που εκδόθηκε κατ εφαρµογή του νόµου να προβλέπει ρητά τόσο τον έλεγχο που υποχρεούται να πραγµατοποιήσει η αρµόδια πολεοδοµική Υπηρεσία πριν την έγκριση των εργασιών όσο και τα ελάχιστα τεχνικά στοιχεία και δικαιολογητικά που πρέπει να συνοδεύουν την αίτηση του ιδιοκτήτη ώστε να είναι εφικτή η εφαρµογή των ισχυουσών διατάξεων. Πρόσθετα θα έπρεπε οι δοµικές παρεµβάσεις µικρής κλίµακας να έχουν εφαρµογή σε συγκεκριµένες χωρικές ενότητες της Επικράτείας, διότι κανείς δεν θα µπορούσε να ισχυρισθεί ότι η αλλαγή στέγης κτίσµατος σε κάποιο χωριό της Ευρυτανίας µπορεί να εξισωθεί µε αλλαγή στέγης 4
κτίσµατος που βρίσκεται εντός σχεδίου πόλεως στην Εκάλη ή την Γλυφάδα. Προτείνουµε λοιπόν την τροποποίηση της Υ.Α. προς την παραπάνω κατεύθυνση και κατάργηση της Εγκυκλίου 13/04 η οποία δίδει λανθασµένες κατευθύνσεις για την εφαρµογή του νόµου. Ρυθµίσεις για τη δόµηση σε γήπεδα εκτός σχεδίου. Με το άρθρο 10 του νόµου τροποποιούνται µερικές από τις διατάξεις για τη δόµηση εκτός σχεδίου. Προβλέπεται η απαίτηση ελαχίστου εµβαδού 4000 τ. Μ. και συγχρόνως η ύπαρξη προσώπου 25 µ. σε ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟ ΡΟΜΟ. Εξαίρεση δίνει στα κτίρια για γεωργικές εν γένει χρήσεις καθώς και στα καταφύγια µε προϋποθέσεις. Η ως άνω απαίτηση δεν ισχύει για τα γήπεδα που υπάρχουν κατά την ηµεροµηνία ισχύος του νόµου 3212/03. Προβλέπει σε γήπεδα που βρίσκονται σε κορυφογραµµές το κτίριο να µην υπερβαίνει την κορυφογραµµή. Προβλέπει στην περίπτωση επικλινών γηπέδων όταν η κλίση υπερβαίνει το 35% στη θέση του κτίσµατος οι υπόγειοι βοηθητικοί χώροι που δεν µετρούν στο Σ.. να µην υπερβαίνουν το 20% της επιτρεπόµενης δόµησης. Τέλος προβλέπει σε περίπτωση γηπέδου µε πολλαπλάσιο εµβαδόν από την αρτιότητα την δυνατότητα ενός κτίσµατος µε επιφάνεια όση η συνολικώς επιτρεπόµενη µειωµένη κατά 15 %. Σε συνέχεια της ως άνω διάταξης εκδόθηκε η µε αριθ. Οικ.4490/29-1-04 εγκύκλιος [ 5/04] σύµφωνα µε την οποία ως ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟΙ ΡΟΜΟΙ θεωρούνται: 1. η Εθνική ή Επαρχιακή οδός 2. οι αγροτικοί δρόµοι που προϋφίστανται προ του 1923 Τα αποδεικτικά στοιχεία για τους δρόµους αυτούς είναι τυχόν υπόβαθρα[ αεροφωτογραφίες,είτε τοπογραφικά διαγράµµατα] είτε ρητή περιγραφή τους σε τίτλους ιδιοκτησίας που ανάγονται σε εκείνη την εποχή. 3. οι δρόµοι που ενώνουν οικισµούς µεταξύ τους, ή µε διεθνείς ή εθνικές ή επαρχιακές οδούς και αναγνωρίζονται ως κύριοι ή µοναδικοί µε απόφαση Νοµάρχη. 4. οι οριακοί δρόµοι εγκεκριµένου ρυµοτοµικού σχεδίου που καθορίζονται µε αυτό και έχουν τεθεί σε κοινή χρήση 5. οι δρόµοι που επιτρέπουν πρόσβαση σε ακτές, αρχαιολογικούς χώρους σηµαντικά δηµόσια έργα και οι δρόµοι που έχουν τεθεί σε κοινή χρήση µε οποιοδήποτε νόµιµο τρόπο. 5
Η διάταξη αυτή είναι ασαφής και θα δηµιουργήσει προβλήµατα στην εφαρµογή της από τις πολεοδοµικές υπηρεσίες, καθόσον περιλαµβάνει πληθώρα οδών χωρίς να προσδιορίζει και το τρόπο απόδειξης της ύπαρξης τους προκειµένου να χορηγηθεί η οικοδ. άδεια Τελειώνοντας γίνεται η επισήµανση ότι η διάταξη της απαίτησης εξυπηρέτησης του γηπέδου από κοινόχρηστο χώρο ενέχει τον κίνδυνο δηµιουργίας πλέγµατος κοινοχρήστων δρόµων σε εκτός σχεδίου πόλεως περιοχές επί των οποίων και θα δοµηθεί κυρίως ο εξωαστικός χώρος. 6