Μάρτιος 2011 Research Department Property Market Report Ε Λ Λ Α Δ Α >> ΑΓΟΡΑ ΑΘΗΝΑΣ >> ΑΓΟΡΑ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ Το παρόν διαφημιστικό έντυπο «Property Market Report» εκδίδεται από τη Διεύθυνση Συμβουλευτικών Υπηρεσιών της Eurobank EFG Property Services. Υπεύθυνος έκδοσης: ΔΗΜΗΤΡΙΟΣ ΑΝΔΡΙΤΣΟΣ Ομάδα Έρευνας: ΝΙΚΟΛΑΟΣ ΒΛΑΧΑΚΗΣ ΑΛΕΞΑΝΔΡΑ ΛΟΥΚΑΤΑΡΗ Ημερομηνία Έκδοσης 28 Μαρτίου 2011 Το 2010 συνεχίστηκε η μείωση της επενδυτικής δραστηριότητας και ο περιορισμός του όγκου συναλλαγών κυρίως λόγω του κλίματος αβεβαιότητας που έχει δημιουργήσει το δυσμενές οικονομικό περιβάλλον και της περιορισμένης ρευστότητας των δυνητικών αγοραστών και χρηστών. Το φαινόμενο που χαρακτηρίζει το σύνολο της κτηματαγοράς είναι η καθυστέρηση ή σε ορισμένες περιπτώσεις και η ματαίωση νέων αναπτύξεων και επενδύσεων μέχρι τη σταδιακή ανάκαμψη της οικονομίας. Τάση εξορθολογισμού των ζητούμενων επιπέδων τιμών στις περισσότερο ακριβές περιοχές και σύγκλιση των τιμών με περιοχές ανάλογων ποιοτικών χαρακτηριστικών. Οι κύριες αγορές παρόλο που διατήρησαν τη δυναμική τους και συγκέντρωσαν μεγαλύτερο ενδιαφέρον σε σχέση με τις δευτερεύουσες αγορές δέχθηκαν πτωτικές πιέσεις αναφορικά με τα επίπεδα τιμών. Το 2011 αν και αναμένεται η κτηματαγορά να παρουσιάσει παρόμοια χαρακτηριστικά με το 2010, εκτιμάται ότι σταδιακά θα αρχίσουν να διαμορφώνονται νέα επίπεδα ισορροπίας. Disclaimer Το παρόν διαφημιστικό έντυπο εκδόθηκε από την Eurobank EFG Property Services, μέλος του Ομίλου EFG, και δεν επιτρέπεται να αναπαραχθεί κατά οποιονδήποτε τρόπο από τα πρόσωπα στα οποία αποστέλλεται ή να δοθεί σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο. Το έντυπο αυτό δεν αποτελεί προσφορά αγοράς ή πώλησης ούτε πρόσκληση για υποβολή προσφορών αγοράς ή πώλησης των ακινήτων που αναφέρονται σε αυτό. Η Eurobank EFG Property Services και άλλοι που συνδέονται με αυτήν ενδέχεται να έχουν συμμετοχές και ενδέχεται να πραγματοποιούν συναλλαγές σε ακίνητα που αναφέρονται στο παρόν, καθώς επίσης ενδέχεται να παρέχουν ή να επιδιώκουν να παράσχουν υπηρεσίες (επενδυτικής τραπεζικής, μεσιτείας ή άλλες) στις εταιρείες αυτές. Οι επενδύσεις που αναλύονται στο έντυπο αυτό μπορεί να είναι ακατάλληλες για επενδυτές, με κριτήρια τους συγκεκριμένους επενδυτικούς στόχους τους και την οικονομική κατάστασή τους. Οι πληροφορίες που περιέχονται στο παρόν προέρχονται από πηγές που θεωρούνται αξιόπιστες αλλά δεν έχουν επαληθευτεί από την Eurobank EFG Property Services. Οι απόψεις που διατυπώνονται στο παρόν ενδέχεται να μη συμπίπτουν με αυτές οποιουδήποτε μέλους του Ομίλου EFG. Καμία δήλωση ή διαβεβαίωση (ρητή ή σιωπηρή) δεν δίδεται όσον αφορά την ακρίβεια, πληρότητα, ορθότητα ή χρονική καταλληλότητα των πληροφοριών ή απόψεων που περιέχονται στο παρόν, οι οποίες μπορούν να αλλάξουν χωρίς προειδοποίηση. Καμία απολύτως ευθύνη, οπωσδήποτε και αν γεννάται, δεν αναλαμβάνεται από την Eurobank EFG Property Services ή από τα μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου της ή τα στελέχη της ή τους υπαλλήλους της όσον αφορά το περιεχόμενο του παρόντος. Το παρόν έντυπο είναι διαφημιστικό και διανέμεται δωρεάν.
Οικονομικό Περιβάλλον Το 2010 η παγκόσμια οικονομία εμφανίστηκε ελαφρώς βελτιωμένη σε σχέση με τα έτη 2007-2009 με τις ανεπτυγμένες χώρες και τις αναδυόμενες οικονομίες να είναι αυτές που παρουσίασαν ελαφρώς υψηλότερους ρυθμούς ανάπτυξης σε σχέση με τις υπόλοιπες. Ωστόσο παρέμειναν το κλίμα αβεβαιότητας και η δυσπιστία της διεθνούς αγοράς απέναντι σε ορισμένες χώρες ως προς τη δυνατότητά τους να αντεπεξέλθουν στις υποχρεώσεις τους. Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το παγκόσμιο ΑΕΠ αυξήθηκε κατά 5% το 2010 έναντι της μείωσης (0,6%) που σημειώθηκε το προηγούμενο έτος. Συγκεκριμένα: Η αύξηση των τιμών των βασικών εμπορευμάτων σε διεθνές επίπεδο οδήγησε σε σημαντική αύξηση του πληθωρισμού (1,5%) και αναμένεται να αυξηθεί ελάχιστα κατά το 2011. Επίσης σύμφωνα με την τελευταία έκθεση της Νομισματικής Πολιτικής της ΤτΕ κατά το 2010, το παγκόσμιο εμπόριο ανέκαμψε σημαντικά παρουσιάζοντας αύξηση κατά 12% περίπου σε σχέση με το πλήγμα που είχε δεχθεί κατά το προηγούμενο έτος. Ωστόσο παρά τη βελτιωμένη εικόνα που παρουσίασαν τα διεθνή βασικά μακροοικονομικά μεγέθη κατά το 2010, τα δημοσιονομικά μεγέθη των επιμέρους χωρών και κυρίως τα ελλείμματα των γενικών κυβερνήσεων παρέμειναν σε υψηλά επίπεδα με αποτέλεσμα την εφαρμογή σχετικών κρατικών προγραμμάτων για τον περιορισμό τους. Στη ζώνη του ευρώ σημειώθηκε βελτίωση των εξαγωγών και της επενδυτικής δραστηριότητας σε μεγαλύτερο ή μικρότερο βαθμό ανάλογα με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των επιμέρους χωρών. Ισχυρές οικονομίες όπως η Γερμανία, διατήρησαν ικανοποιητικούς ρυθμούς ανάπτυξης ενώ χώρες όπως η Ιρλανδία και η Ελλάδα βίωσαν έντονα τη δημοσιονομική κρίση εξασφαλίζοντας οικονομική ενίσχυση από το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο και την Ευρωπαϊκή Ένωση. Σύμφωνα με την ΤτΕ το ΑΕΠ για τη ζώνη του ευρώ υπολογίζεται ότι αυξήθηκε κατά 1,8% για το 2010 και ο πληθωρισμός αυξήθηκε σε 1,6% έναντι 0,3% το 2009. Για το τρέχον έτος αναμένεται περαιτέρω άνοδος των τιμών των βασικών αγαθών. Επίσης εκτιμάται ότι το έλλειμμα της γενικής κυβέρνησης θα μειωθεί σημαντικά στο 4,6% του ΑΕΠ κυρίως λόγω της πολιτικής αναπροσαρμογής των ελλειμμάτων που σχεδιάζουν τα περισσότερα κράτημέλη. Αναφορικά με τα μακροοικονομικά μεγέθη της ευρωζώνης, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου αναμένεται αύξηση του δημόσιου χρέους κατά τρεις ποσοστιαίες μονάδες στο 87% περίπου έναντι 84,3% το 2010. Οι προβλέψεις των διεθνών οργανισμών εκτιμούν σταδιακή αλλά με αργούς ρυθμούς σταθεροποίηση των οικονομικών συνθηκών κατά το 2011 με ορισμένες προϋποθέσεις, όπως την εφαρμογή οργανωμένων πολιτικών και οικονομικών δράσεων σε επίπεδο κρατών, την εξασφάλιση χρηματοπιστωτικής σταθερότητας και αύξησης της πιστωτικής επέκτασης σε νοικοκυριά και επιχειρήσεις καθώς και την εφαρμογή μέτρων για τον περιορισμό των δημοσιονομικών ελλειμμάτων. Στα πλαίσια αυτά, το Ευρωπαϊκό Συμβούλιο στα τέλη του 2010 αποφάσισε τη δημιουργία ενός κοινού μηχανισμού διασφάλισης της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας για το σύνολο της ευρωζώνης. Η ολοκλήρωση της σύστασης του συγκεκριμένου μηχανισμού αναμένεται τους πρώτους μήνες του 2011. Οι βασικές δράσεις που θα αναλάβει αφορούν κυρίως σε παροχή χρηματοοικονομικής στήριξης των χωρών-μελών που αντιμετωπίζουν σοβαρά προβλήματα, συνεργασία με τους φορείς του ιδιωτικού τομέα, κατάρτιση οικονομικών προγραμμάτων και μελετών βιωσιμότητας για τα κράτη που δέχονται τις οικονομικές ενισχύσεις καθώς και την οικονομική εποπτεία του συνόλου της οικονομίας με σκοπό την αποφυγή μελλοντικών δυσμενών οικονομικών καταστάσεων. Πέραν όμως από τον συντονισμό και τον μακροχρόνιο σχεδιασμό των κρατικών μηχανισμών, η βελτίωση των οικονομικών συνθηκών, απαιτεί αναθέρμανση της εμπιστοσύνης καταναλωτών και επενδυτών και την εξάλειψη του κλίματος αβεβαιότητας που υπάρχει στους περισσότερους τομείς της οικονομίας.
ΑΕΠ σε σταθερές τιμές (ετήσιες εκατοστιαίες μεταβολές) 2010e 2011f ΔΝΤ (25/01/2011) ΕΕ (29/11/2010) ΟΟΣΑ (07/12/2010) ΔΝΤ (25/01/2011) ΕΕ (29/11/2010) ΟΟΣΑ (07/12/2010) ΗΠΑ 2.8 2.7 2.7 3 2.1 2.2 ΗΝ. ΒΑΣΙΛΕΙΟ 1.7 1.8 1.8 2 2.2 1.7 ΙΑΠΩΝΙΑ 4.3 3.5 3.7 1.6 1.3 1.7 ΚΙΝΑ 10.3 10.5 10.5 9.6 9.2 9.7 ΕΥΡΩΖΩΝΗ 1.8 1.7 1.7 1.5 1.5 1.7 Πηγή: ΤτΕ (Έκθεση Νομισματικής Πολιτικής 2010-2011) ΕΛΛΑΔΑ ΟΙ ΔΥΣΜΕΝΕΙΣ ΕΠΙΠΤΩΣΕΙΣ της διεθνούς οικονομικής ύφεσης συνεχίστηκαν και κατά το 2010 για την ελληνική οικονομία. Σε εφαρμογή τέθηκε ο μηχανισμός οικονομικής στήριξης (Πρόγραμμα Οικονομικής Προσαρμογής) σε συμφωνία με τις Ευρωπαϊκή Ένωση, Διεθνές Νομισματικό Ταμείο και Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα με την υιοθέτηση διαρθρωτικών αλλαγών στη δημοσιονομική πολιτική της Ελλάδας. Η ΕΚΤ με τη σειρά της μέσω της αγοράς κρατικών ομολόγων και τη χορήγηση ρευστότητας στο εγχώριο χρηματοπιστωτικό σύστημα βοήθησε στη διευθέτηση σημαντικών οικονομικών εξελίξεων. Αναφορικά με τα βασικά μακροοικονομικά μεγέθη, σύμφωνα με την τελευταία έκθεση της ΤτΕ, το ΑΕΠ εκτιμάται ότι υποχώρησε περισσότερο από 4% το 2010 ενώ για το τρέχον έτος αναμένεται να μειωθεί κατά 3% περίπου. Η επενδυτική δραστηριότητα είναι περιορισμένη κυρίως λόγω του υφιστάμενου κλίματος αβεβαιότητας, της μείωσης της ιδιωτικής κατανάλωσης, των φορολογικών επιβαρύνσεων και της περιορισμένης χρηματοδοτικής πολιτικής από μέρους των τραπεζικών ιδρυμάτων. Ο τομέας της απασχόλησης επηρεάστηκε σε μεγαλύτερο βαθμό σε σχέση με τα προηγούμενα έτη από την εγχώρια και διεθνή οικονομική ύφεση. Η μείωση της απασχόλησης κατά 2,5% περίπου το 2010 οδήγησε σε σημαντική αύξηση του ποσοστού ανεργίας το οποίο με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος ανέρχεται σε 12% την περίοδο Ιανουαρίου Σεπτεμβρίου 2010 έναντι 9,2% την ίδια περίοδο του 2009. Αναφορικά με τα δημοσιονομικά μεγέθη, το έλλειμμα του κρατικού προϋπολογισμού περιορίστηκε στο 8,4% του ΑΕΠ έναντι 13,1% το 2009, με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία της ΤτΕ. Ο περιορισμός του ελλείμματος οφείλεται κυρίως στην αύξηση της φορολογίας και στη μείωση των κρατικών δαπανών. Εντούτοις, η εξέλιξη της οικονομικής πορείας της Χώρας εξαρτάται από ένα συνδυασμό παραγόντων που σχετίζονται τόσο με τις εσωτερικές διαρθρωτικές αλλαγές όσο και με τις αποφάσεις των «δανειστών» της ελληνικής οικονομίας. Συγκεκριμένα στη Σύνοδο της 25 ης Μαρτίου αποφασίστηκε η επιμήκυνση της περιόδου αποπληρωμής του δανείου στον μηχανισμό στήριξης στα 7,5 έτη και η μείωση των επιτοκίων δανεισμού της Ελλάδας κατά μία μονάδα. Το χρηματοπιστωτικό σύστημα διατήρησε σχετικές ισορροπίες, ωστόσο παρουσιάστηκε υποχώρηση των επιπέδων κερδοφορίας και περιορισμός των δυνατοτήτων άντλησης χρηματοδότησης από το Διεθνές περιβάλλον. Στα πλαίσια της μείωσης των επισφαλειών και της διατήρησης θετικών επιπέδων κεφαλαιακής επάρκειας, τα εγχώρια χρηματοπιστωτικά ιδρύματα διατήρησαν τα περιορισμένα επίπεδα χρηματοδότησης σε νοικοκυριά και επιχειρήσεις με αποτέλεσμα τα μειωμένα επίπεδα πιστωτικής επέκτασης. Στην αγορά ομολόγων, κατά το 2010 σημειώθηκε μεγάλη άνοδος των αποδόσεων των κρατικών ομολόγων κυρίως λόγω του αβέβαιου οικονομικού περιβάλλοντος και των συνεχών υποβαθμίσεων της πιστοληπτικής ικανότητας της Ελλάδας από τους διεθνείς οίκους αξιολόγησης. Συγκεκριμένα για τα δεκαετή κρατικά ομόλογα αναφοράς, το Δεκέμβριο του 2010 παρουσίασαν αύξηση κατά 731 μονάδες βάσης σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2009, ενώ τον Ιανουάριο του 2011 παρατηρήθηκε αποκλιμάκωση των αποδόσεων. Αποτελέσματα κρατικού προϋπολογισμού 2008 2009 2010 2011 (Εκτιμήσεις) (Προϋπολογισμός) Έσοδα (εκ ) 56,698 50,531 54,280 59,442 Δαπάνες (εκ ) 71,266 81,403 74,903 77,503 Αποτέλεσμα Κρατικού Προϋπολογισμού (% ΑΕΠ) -6.1-13.1-8.9-7.9 Πρωτογενές Πλεόνασμα ΚΠ (% ΑΕΠ) -1.4-7.9-3.2-0.9 Έλλειμμα Γενικής Κυβέρνησης (% ΑΕΠ) -9.4-15.4-9.4-7.4 Πηγή: ΤτΕ (Έκθεση Νομισματικής Πολιτικής 2010-2011) Πηγή: Eurobank EFG Treasury Department
Property News ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΗ ΑΓΟΡΑ Το αβέβαιο οικονομικό περιβάλλον και οι δυσμενείς οικονομικές συνθήκες της διεθνούς και εγχώριας κτηματαγοράς που επικράτησαν σε όλη τη διάρκεια του 2010, οδήγησαν σε μείωση της επενδυτικής δραστηριότητας τόσο σε εγχώριο επίπεδο όσο και στις χώρες της Ν/Α Ευρώπης στις οποίες είχε σημειωθεί σημαντικός αριθμός επενδύσεων κατά τα προηγούμενα έτη. Σύμφωνα με τις υφιστάμενες οικονομικές συνθήκες οι εταιρείες που δραστηριοποιούνται στον κλάδο των επενδύσεων σε ακίνητα (ΑΕΕΑΠ), διατηρώντας στάση αναμονής και εσωστρέφειας καθώς και αποφυγής επενδυτικού ρίσκου, κατά τη διάρκεια του 2010 στην προσπάθειά τους να βελτιώσουν τη χρηματοοικονομική τους κατάσταση προχώρησαν σε επιλεκτικές επενδυτικές κινήσεις. Η EFG Eurobank Properties στα πλαίσια της στρατηγικής της και της αναδιάρθρωσης του χαρτοφυλακίου της, προχώρησε σε επιλεγμένες επενδυτικές κινήσεις στην εγχώρια αγορά γραφείων και καταστημάτων. Συγκεκριμένα, η Εταιρεία προχώρησε σε πώληση ακινήτου ιδιοκτησίας της, στη Θεσσαλονίκη επί της οδού Ίωνος Δραγούμη. Το ακίνητο αφορά σε πολυώροφη οικοδομή, που αποτελείται από υπόγειο, ισόγειο και τρεις ορόφους, συνολικής επιφανείας 1.166,99τ.μ. Το τίμημα της αγοραπωλησίας ανήλθε σε 3.950.000. Στα μέσα του ίδιου έτους η Eurobank Properties προχώρησε στην αγορά τμήματος του ακινήτου που βρίσκεται επί της οδού Παπαδιαμαντοπούλου, στην Αθήνα. Συγκεκριμένα, απέκτησε ισόγειο με χώρους βοηθητικής χρήσης συνολικής επιφάνειας 385τ.μ. και 36 θέσεις στάθμευσης σε τρία υπόγεια επίπεδα. Το τίμημα της αγοράς ανήλθε σε 1,2εκατ. ευρώ με απόδοση 10,4%. Επισημαίνεται ότι η Εταιρεία τον Φεβρουάριο του 2009 είχε προβεί στην αγορά των γραφειακών χώρων της ανωδομής. Ο ισόγειος χώρος είναι μισθωμένος από το Εθνικό και Καποδιστριακό Πανεπιστήμιο Αθηνών για την εξυπηρέτηση στεγαστικών αναγκών της Νευρολογικής Κλινικής του Αιγινήτειου Νοσοκομείου. Στα τέλη Ιουλίου του 2010 ολοκληρώνεται και η δεύτερη πώληση ακινήτου της εταιρείας και συγκεκριμένα ισόγειου καταστήματος με υπόγειο και πατάρι, συνολικής επιφανείας 383,57τ.μ. στην Πλατεία Δημοκρατίας στο Αγρίνιο έναντι 900.000. Η τελευταία πράξη της Εταιρείας για το 2010 υπήρξε η πώληση ακινήτου ιδιοκτησίας της, επί της οδού Δημητριάδος στο Βόλο. Πρόκειται για ισόγειο κατάστημα, με πατάρι, συνολικής επιφανείας 352τμ. και το τίμημα της αγοραπωλησίας ανήλθε σε 2.000.000. Συγκεντρωτικά οι πράξεις της Eurobank Properties ΑΕΕΑΠ για το 2010 έχουν ως εξής: Πράξεις Eurobank Properties ΑΕΕΑΠ 2010 Επενδύσεις Επιφάνεια (τ.μ.) Περιοχή Τίμημα ( ) Αγορά Τμήματος ακινήτου (ισόγειο με βοηθητικές χρήσεις) 385 Αθήνα 1,2εκατ. Πώληση πολυόροφης οικοδομής 1,166.99 Θεσσαλονίκη 3,950,000 Πώληση καταστήματος 383.57 Αγρίνιο 900,000 Πώληση καταστήματος 352 Βόλος 2,000,000 Όσον αφορά στη δεύτερη ΑΕΕΑΠ η οποία δραστηριοποιείται στον ελληνικό χώρο «Trastor ΑΕΕΑΠ» λόγω του αβέβαιου οικονομικού περιβάλλοντος και των περιορισμένων επενδυτικών «ευκαιριών» δεν προχώρησε σε σημαντικό αριθμό επενδύσεων τηρώντας στάση αναμονής. Η Εταιρεία Pasal η οποία δεν δραστηριοποιήθηκε εντός του 2010 στις αρχές του έτους ανακοίνωσε την πρόθεσή της να προχωρήσει σε πώληση ποσοστού 50% του εμπορικού κέντρου Athens Heart επί της λεωφόρου Πειραιώς. Ωστόσο στα μέσα του ίδιου έτους αναβλήθηκε η πώληση του εμπορικού κέντρου λόγω έλλειψης ενδιαφέροντος. Η εταιρεία MIG Real Estate με σκοπό την ανάπτυξη του επενδυτικού της χαρτοφυλακίου προχώρησε εντός του 2010 στην απόκτηση του μεγαλύτερου ποσοστού των μετοχών της ρουμάνικης εταιρείας EGNATIA PROPERTIES S.A. ιδιοκτήτριας δύο επενδυτικών ακινήτων στη Ρουμανία. Συγκεκριμένα πρόκειται για κτίριο γραφείων στο Βουκουρέστι επιφάνειας 3.000τ.μ. περίπου το οποίο στεγάζει τα κεντρικά γραφεία της Marfin Bank Romania και ένα υποκατάστημα της τράπεζας. Το
δεύτερο ακίνητο αφορά σε υποκατάστημα της τράπεζας Marfin Bank Romania στη Μπάια Μάρε, συνολικής επιφάνειας 313τ.μ. σε κεντρικό σημείο της πόλης. Η Εθνική ΠΑΝΓΑΙΑ ΑΕΕΑΠ, η οποία ιδρύθηκε το 2010 με αρχικό χαρτοφυλάκιο ακινήτων 241 ακινήτων εμπορικής αξίας άνω των 900εκατ. το πρώτο εξάμηνο του έτους προχώρησε σε Διαγωνισμό για την πώληση γραφειακού συγκροτήματος επί της Λ. Μεσογείων και Β. Σοφίας, έναντι ελάχιστου τιμήματος 24εκατ. ο οποίος όμως κατέληξε άγονος. Η εταιρεία OTE Properties θυγατρική της ΟΤΕ Estate αποφάσισε στις αρχές του 2011 να προχωρήσει σε λύση και εκκαθάριση κυρίως λόγω του υφιστάμενου χρηματοπιστωτικού και οικονομικού περιβάλλοντος. Επισημαίνεται ότι η εταιρεία είχε λάβει τον Ιούνιο του 2008 άδεια λειτουργίας από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς με τελική ημερομηνία εισαγωγής της στο Χρηματιστήριο στις 07/10/2011. Η Εμπορική Τράπεζα στα πλαίσια της υλοποίησης του Σχεδίου Αναδιάρθρωσης και Ανάπτυξής της προχώρησε στις αρχές του 2011 σε συμφωνία για τη συνολική πώληση και επαναμίσθωση χαρτοφυλακίου 14 εμπορικών ακινήτων της σε όλη της Ελλάδα έναντι 45εκατ., σε Ελληνοαμερικάνο επενδυτή. Τέλος, η Lamda Development, στο Β εξάμηνο του 2010, εξαγόρασε το ποσοστό των συνιδιοκτητών της, στο εμπορικό κέντρο MEDITERRANEAN COSMOS στη Θεσσαλονίκη και είναι πλέον ιδιοκτήτρια του 100% του κέντρου. την πρόσληψη Συμβούλου υποστήριξης της ΚΕΔ επί θεμάτων συμβάσεων διαχείρισης, εκμετάλλευσης και αξιοποίησης δημοσίων και άλλων ακινήτων μεταξύ ΚΕΔ-ΟΤΑ και Ασφαλιστικών Οργανισμών, βρίσκεται ακόμη σε εξέλιξη. Το σύνολο των υπό εξέταση ακινήτων ανέρχεται σε 50 ακίνητα εκ των οποίων θα επιλεχθούν 30 προς αξιοποίηση. Επισημαίνεται ότι κατά το 2010 η Εταιρεία παρουσίασε αρκετές αλλαγές στην οργανωτική της δομή λόγω παραίτησης διοικητικών στελεχών της. Στις αρχές Δεκεμβρίου του 2010 ανακοινώθηκε ο Διαγωνισμός Ζώνης Ανάπλασης ΙΙΙ Φαλήρου από την εταιρεία Ολυμπιακά Ακίνητα Α.Ε. με σκοπό την παραχώρηση για τουλάχιστον 30 έτη του χώρου για μετασκευή, συντήρηση, λειτουργία και εκμετάλλευση των χώρων και εγκαταστάσεων της Ζώνης III. Η ημερομηνία διεξαγωγής του διαγωνισμού έλαβε παράταση έως τις 14/04/2011. Αναφορικά με τις ολυμπιακές εγκαταστάσεις του Κανόε Καγιάκ στο Ελληνικό, κατατέθηκε στα μέσα του 2010 από το αρμόδιο υπουργείο σχέδιο νόμου στο οποίο διευκρινίζεται ότι οι χρήσεις που προβλέπονται στις υφιστάμενες εγκαταστάσεις επιτρέπονται και στον περιβάλλων χώρο. ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΑ ΣΧΕΔΙΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΗΣ κρίνεται επιτακτική η αξιοποίηση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας η οποία αναμένεται να φέρει πρόσθετα έσοδα στον κρατικό προϋπολογισμό. Στα πλαίσια αυτά έχει δρομολογηθεί η πρόσληψη κατάλληλων συμβούλων για την εκπόνηση μελετών αξιοποίησης των δημοσίων ακινήτων που ανήκουν σε διάφορους φορείς όπως είναι η ΚΕΔ, η ΕΤΑ, η ΓΑΙΑΟΣΕ, τα ΟΛΥΜΠΙΑΚΑ ΑΚΙΝΗΤΑ κ.ά. Η Κτηματική Εταιρεία του Δημοσίου (ΚΕΔ) συνέχισε το 2010 τις εργασίες με στόχο την καταγραφή και διαχείριση της ακίνητης περιουσίας της. Ο Διαγωνισμός τον οποίο προκήρυξε στις αρχές του 2009, ύψους 5,8εκατ., για
Επισημαίνεται ότι παρόλο που η σύμβαση παραχώρησης της συγκεκριμένης επένδυσης για την ανάπτυξη θεματικού πάρκου και λοιπών εγκαταστάσεων στις εταιρείες J&P Άβαξ, ΓΕΚ, Βιοτέρ και Corfu Waterpark έλαβε χώρα πριν από 4 έτη περίπου ωστόσο βρίσκεται ακόμη σε εξέλιξη καθώς δεν έχουν εκδοθεί ακόμη οι απαραίτητες οικοδομικές άδειες. Στη φάση της διαιτησίας βρίσκεται και η επένδυση της μετατροπής του πρώην Ολυμπιακού Ιστιοπλοϊκού Κέντρου Αγίου Κοσμά σε εμπορικό και ψυχαγωγικό συγκρότημα κυρίως λόγω των μακροχρόνιων καθυστερήσεων ως προς την έκδοση των απαραίτητων αδειοδοτήσεων και για οικονομικά ζητήματα. Στα πλαίσια της αξιοποίησης των δημόσιων ακινήτων ο αρμόδιος υπουργός έθεσε σε διαβούλευση περιουσιακά στοιχεία της Εταιρείας Τουριστικής Ανάπτυξη αναφορικά με παραλίες στη Λέσβο και στη Χίο, τουριστικά ακίνητα στη Χίο και στη Σάμο κ.ά. Η Εταιρεία Τουριστικής Ανάπτυξης αναμένεται να προχωρήσει σε επικαιροποίηση της ακίνητης περιουσίας της η οποία είχε καταγραφεί τελευταία φορά το 2003. Όσον αφορά στο Διαγωνισμό της ΕΤΑ Α.Ε. για τη μακροχρόνια εκμίσθωση του λιμένα Βουλιαγμένης ο οποίος έλαβε χώρα στις αρχές του 2011 συμμετείχαν συνολικά επτά ενδιαφερόμενοι που υπέβαλλαν φακέλους μη δεσμευτικού ενδιαφέροντος. Σύμφωνα με το άρθρο 42 του φορολογικού νομοσχεδίου το οποίο κατατέθηκε στις αρχές του 2011 στη Βουλή, ιδρύεται Εταιρεία με την επωνυμία «Ελληνικό Α.Ε», με σκοπό τη διοίκηση, διαχείριση και εκμετάλλευση του ακινήτου, των κτηρίων και των εγκαταστάσεων του πρώην Αεροδρομίου. Η αξιοποίηση της εν λόγω έκτασης αναμένεται να προσδώσει ιδιαίτερη αξία στη συγκεκριμένη περιοχή οδηγώντας στην αναβάθμισή της. Σε στάδιο ολοκλήρωσης βρίσκεται σχετικός διαγωνισμός της ΓΑΙΑΟΣΕ αναφορικά με την καταγραφή, της ακίνητης περιουσίας του ΟΣΕ. Το έργο του συμβούλου θα ολοκληρωθεί σε δύο φάσεις σε διάστημα ενάμιση μήνα για την πρώτη ομάδα, οκτώ προεπιλεγμένων ακινήτων και σε διάστημα τεσσάρων μηνών για τα υπόλοιπα ακίνητα.
Υποδομές Η κατασκευή των νέων αυτοκινητοδρόμων της Αττικής η οποία αρχικά είχε προκηρυχθεί το 2009 και προέβλεπε επεκτάσεις μήκους 55χλμ περίπου αναμένεται να δημοπρατηθεί μέσα στο 2011 και θα αφορά σε οδική ανάπτυξη μήκους 22χλμ περίπου. Σύμφωνα με το νέο σχεδιασμό προβλέπεται η επέκταση της Δυτικής Περιφερειακής Υμηττού, μέχρι τη Λεωφόρο Βουλιαγμένης. Επίσης αναμένεται να πραγματοποιηθεί η δημοπράτηση του έργου για την κατασκευή της Λεωφόρου Κύμης και συγκεκριμένα η σύνδεση της Εθνικής Οδού με το Ολυμπιακό Στάδιο. Η ανάπτυξη του δικτύου του Μετρό συνεχίζεται καθώς τέθηκαν σε λειτουργία και οι σταθμοί «Χολαργός» και «Αγία Παρασκευή» τους μήνες Ιούλιο και Δεκέμβριο αντίστοιχα του 2010. Οι δύο νέοι σταθμοί εξυπηρετούν καθημερινά περισσότερους από 20.000 επιβάτες έκαστος. Σύμφωνα με προαναγγελίες αναμένεται να ξεκινήσουν οι εργασίες για την κατασκευή των 6 σταθμών προς τον Πειραιά (Αγία Βαρβάρα, Κορυδαλλός, Νίκαια, Μανιάτικα, Πειραιάς, Δημοτικό Θέατρο) ως επέκταση της Γραμμής 3, ενώ παράλληλα, εκτιμάται ότι θα δημοπρατηθούν οι μελέτες για το πρώτο τμήμα της Γραμμής 4 του Μετρό, από το Άλσος Βείκου έως τον Ευαγγελισμό. Η ανάπτυξη του δικτύου του Μετρό Θεσσαλονίκης ξεκίνησε εκ νέου τον Αύγουστο του 2010 έπειτα από καθυστερήσεις διάρκειας εννέα μηνών περίπου οι οποίες έθεσαν υπό αμφισβήτηση την περαιτέρω εξέλιξη του έργου. Έως την τρέχουσα περίοδο έχουν ολοκληρωθεί 8.200 μέτρα περίπου έτοιμης σήραγγας ενώ σε εξέλιξη βρίσκονται οι εργασίες στο σταθμό του Πανεπιστημίου. Στα πλαίσια της Αστικής Ανάπλασης της Αττικής ένα από τα σημαντικότερα έργα αποτελεί η υλοποίηση της Διπλής Ανάπλασης της Λ. Αλεξάνδρας και του Βοτανικού. Στο θέμα της κατασκευής του νέου εμπορικού κέντρου και των λοιπών εγκαταστάσεων στην περιοχή του Βοτανικού δεν σημειώθηκαν ιδιαίτερες εξελίξεις κατά το 2010. Επισημαίνεται ότι εκκρεμούν σημαντικά νομοθετικά ζητήματα, η επίλυση των οποίων θα οδηγήσει στην ολοκλήρωση της προβλεπόμενης ανάπτυξης η οποία εκτιμάται ότι θα επηρεάσει την εμπορική και οικιστική αγορά της Αττικής. Η αξιοποίηση της έκτασης του πρώην Αεροδρομίου στο Ελληνικό αποτελεί έργο ιδιαίτερης σημασίας για την ευρύτερη περιοχή της Αττικής. Για το σκοπό αυτό ιδρύεται Ανώνυμη Εταιρεία υπό την επωνυμία «Ελληνικό Α.Ε», με σκοπό τη διοίκηση, διαχείριση και εκμετάλλευση των κτηρίων και εγκαταστάσεων του πρώην Αεροδρομίου. Την τρέχουσα περίοδο υπό συζήτηση βρίσκεται η ένταξη της συγκεκριμένης επένδυσης στις διαδικασίες του fast track με σκοπό την άμεση έναρξη της αξιοποίησής του με τη συμμετοχή ιδιωτικών κεφαλαίων. Σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα αναμένεται να υλοποιηθεί η πεζοδρόμηση της οδού Πανεπιστημίου, προϋπολογισμού 180εκατ. περίπου στο οποίο προβλέπονται κυκλοφοριακές ρυθμίσεις και δυναμικές παρεμβάσεις στην καρδιά του κέντρου της Αθήνας. Στη Θεσσαλονίκη, το δεύτερο εξάμηνο του 2010 προκηρύχθηκε Διαγωνισμός για την πρόσληψη Συμβούλου αναφορικά με την ανάπτυξη νέων εκθεσιακών και συνεδριακών υποδομών στο Διεθνές Εκθεσιακό Κέντρο Θεσσαλονίκης. Ο εν λόγω διαγωνισμός ύψους 1,14 εκατ. πλέον ΦΠΑ βρίσκεται σε εξέλιξη.
Αγορά Γραφείων ΑΘΗΝΑ ΕΙΣΑΓΩΓΗ Κατά τη διάρκεια του 2010 έως και σήμερα η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από περιορισμένο αριθμό πράξεων οι οποίες αφορούν κυρίως σε ακίνητα μικρότερων επιφανειών και σε περιοχές δευτερεύοντος ενδιαφέροντος. Οι ιδιοκτήτες γραφειακών χώρων εμφανίζονται περισσότερο διαλλακτικοί σε σχέση με το παρελθόν κατά τη διαπραγμάτευση των ζητούμενων μισθωμάτων, ως αποτέλεσμα των δυσμενών οικονομικών συνθηκών και της υφιστάμενης πορείας της κτηματαγοράς. Σημαντικοί παράγοντες για τη σύναψη συμφωνίας μεταξύ ιδιοκτητών και υποψήφιων χρηστών αποτελούν η φερεγγυότητα του χρήστη και η ύπαρξη καλών και ευέλικτων όρων στα μισθωτήρια συμβόλαια. Οι υφιστάμενοι μισθωτές αναζητούν «οικονομικότερες» επιλογές μετεγκατάστασης σε ακίνητα σύγχρονων προδιαγραφών τα οποία να καλύπτουν τις κατά περίπτωση ανάγκες τους, εκμεταλλευόμενοι τα υψηλά επίπεδα προσφοράς σε σχέση τα επίπεδα ζήτησης. ΚΥΡΙΕΣ ΑΓΟΡΕΣ ΤΟ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΟ ΚΑΙ ΕΜΠΟΡΙΚΟ κέντρο της Αθήνας (CBD), η Λεωφόρος Κηφισίας και ορισμένα σημεία επί της Λεωφόρου Συγγρού παραμένουν αγορές κύριου ενδιαφέροντος. Αντιθέτως, τα σημεία κατά μήκος των Λεωφόρων Μεσογείων, Βουλιαγμένης, Αθηνών, Κηφισού και Πειραιώς καθώς επίσης και στην περιοχή του Πειραιά, συγκεντρώνουν μικρότερο ενδιαφέρον από δυνητικούς χρήστες και υποψήφιους επενδυτές. Το Κέντρο της Αθήνας διαθέτει εύκολη και άμεση πρόσβαση με δημόσια και ιδιωτικά μέσα μεταφοράς καθώς διασχίζεται από κύριες οδικές αρτηρίες όπως είναι οι οδοί Όθωνος, Φιλελλήνων, Πανεπιστημίου, Σταδίου, Ακαδημίας και η λεωφόρος Αμαλίας. Οι υφιστάμενοι επαγγελματικοί χώροι επί των κεντρικών οδών του κέντρου διαθέτουν υψηλή προβολή και ορισμένοι εκ των οποίων που βρίσκονται σε υψηλούς ορόφους διαθέτουν θέα στην Ακρόπολη. Πρόκειται για ακίνητα μεγάλης παλαιότητας (>20 ετών στην πλειονότητά τους) τα οποία δεν διαθέτουν θέσεις στάθμευσης ενώ εξυπηρετούνται από τους ιδιωτικούς σταθμούς αυτοκινήτων που λειτουργούν στην ευρύτερη περιοχή του Κέντρου. Στους συγκεκριμένους γραφειακούς χώρους στεγάζονται κυρίως οργανισμοί και υπηρεσίες του Δημοσίου, τραπεζικά ιδρύματα και τα κεντρικά μεγάλων εγχώριων και πολυεθνικών εταιρειών. Στην ευρύτερη περιοχή του Κέντρου δεν υπάρχουν διαθέσιμα οικόπεδα προς αξιοποίηση και η πλειονότητα των υφιστάμενων γραφειακών χώρων, είτε πρόκειται για αυτοτελή κτίρια γραφείων είτε για μεμονωμένους γραφειακούς χώρους, έχουν υποστεί ανακαίνιση. Τα τελευταία έτη παρατηρείται σταδιακά αύξηση των κενών χώρων ως αποτέλεσμα τόσο της απόφασης μετεγκατάστασης αρκετών Δημόσιων και Ιδιωτικών Οργανισμών για μείωση του λειτουργικού κόστους όσο και της διακοπής της λειτουργίας ορισμένων ιδιωτικών εταιρειών. Η Λεωφόρος Κηφισίας η οποία αποτελεί τον κεντρικό οδικό άξονα του βορειοανατολικού λεκανοπεδίου της Αττικής που συνδέει την πόλη των Αθηνών με τα Βόρεια Προάστια, προσφέρει ικανοποιητική πρόσβαση και προβολή κυρίως με ιδιωτικά μέσα μεταφοράς. Οι μεγαλύτερες εταιρείες λειτουργούν κυρίως στο βόρειο τμήμα της Λεωφόρου και συγκεκριμένα από την οδό Εθνικής Αντιστάσεως έως τη Λεωφόρο Ολυμπιονίκη Σπύρου Λούη στην περιοχή του Χαλανδρίου και στο τμήμα από την οδό Αγίου Κωνσταντίνου έως και το Νοσοκομείο ΚΑΤ (Κηφισιά). Στα ως άνω τμήματα στεγάζονται κυρίως εταιρείες τηλεπικοινωνιών, κατασκευαστικές εταιρείες, ασφαλιστικοί οργανισμοί, συμβουλευτικές και λοιπές εταιρείες παροχής υπηρεσιών. Σημαντικός αριθμός αυτοτελών κτιρίων που προσφέρονται προς μίσθωση εντοπίζονται κυρίως στις παράπλευρες οδούς της Κηφισίας. Η Λεωφόρος Συγγρού συγκέντρωσε έντονο ενδιαφέρον τα τελευταία έτη και κυρίως πριν την εκδήλωση της οικονομικής κρίσης όπου παρουσιάζονταν και αυξημένη επενδυτική δραστηριότητα. Συνδέει το Κέντρο της Αθήνας με την παραλιακή λεωφόρο και τα νότια προάστια της πόλης, διαθέτει άμεση πρόσβαση στο Κέντρο της Αθήνας καθώς εξυπηρετείται από το σταθμό του μετρό «Συγγρού Φιξ» και από λοιπά μέσα μεταφοράς. Κατά μήκος της Λεωφόρου λειτουργεί σημαντικός αριθμός γραφειακών χώρων οι οποίοι στεγάζονται κυρίως στους ορόφους κτιρίων μικτής χρήσης με καταστήματα και εμπορικές επιχειρήσεις στους ισόγειους χώρους. Εντούτοις υπάρχουν και αυτοτελή κτίρια γραφείων τα οποία φιλοξενούν τραπεζικά ιδρύματα και ασφαλιστικές εταιρείες κυρίως στο τμήμα από τον σταθμό ΦΙΞ έως και τη Λεωφόρο Αμφιθέας. Η Λεωφόρος Αθηνών και η Πειραιώς κατά τα προηγούμενα έτη συγκέντρωσαν το ενδιαφέρον κυρίως από εταιρείες με μεγάλες γραφειακές ανάγκες καθώς διαθέτουν σημαντικό αριθμό βιομηχανικών ακινήτων (κυρίως η δεύτερη) ωστόσο δεν παρέχουν εύκολη πρόσβαση και εγγύτητα στο Κέντρο της πόλης. Οι δευτερεύουσες αγορές της Λεωφόρου Μεσογείων και Βουλιαγμένης συγκεντρώνουν περιορισμένο αριθμό νέων αναπτύξεων και τα επίπεδα ζήτησης είναι περιορισμένα σε σχέση με τα προηγούμενα έτη, παρά την ύπαρξη τωων σταθμών του Μετρό κατά μήκος τους, γεγονός που οφείλεται στη γενικότερη μικρή κινητικότητα στην αγορά γραφείων. Η αγορά του Πειραιά φιλοξενεί κυρίως ναυτιλιακές εταιρείες και ασφαλιστικά γραφεία. Το υφιστάμενο απόθεμα κινείται σε υψηλά επίπεδα, τα επίπεδα ζήτησης είναι περιορισμένα.
ΕΞΕΛΙΞΕΙΣ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ Ο ΑΡΙΘΜΟΣ ΤΩΝ ΠΡΑΞΕΩΝ (αγοραπωλησίες μισθώσεις) που ολοκληρώθηκαν στην αγορά γραφείων της Αττικής κατά το 2010 υπήρξε αρκετά περιορισμένος κυρίως λόγω της στάσης αναμονής και της συντηρητικής πολιτικής από μέρους των δυνητικών επενδυτών - χρηστών. Πέραν των κινήσεων στις οποίες προχώρησαν οι μεγάλες εταιρείες επένδυσης σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ) κατά τη διάρκεια του έτους, ενδιαφέρον παρουσιάζουν και οι παρακάτω συμφωνίες. Η εταιρεία Siemens στις αρχές του 2010 προχώρησε στη μίσθωση γραφειακών χώρων συνολικής επιφάνειας 6.000τ.μ. περίπου στο συγκρότημα Ilida Business Center στο Μαρούσι όπου στεγαζόταν ο «Ελεύθερος Τύπος». Κατά το πρώτο εξάμηνο του ίδιου έτους, μεγάλη πολιτική παράταξη προχώρησε σε μίσθωση 7.000τ.μ. περίπου χώρων επί της Λ. Συγγρού για τη στέγαση των κεντρικών της γραφείων και συγκεκριμένα στους ορόφους του κτιρίου που στεγάζει στο ισόγειο το πολυκατάστημα SATURN. Ακριβώς απέναντι, μέσα στο 2010, επί της Λ. Συγγρού, ο Όμιλος ALAPIS μίσθωσε 6.000τ.μ. στα κτίρια του Ομίλου Παπαθεοχάρη. Τον Απρίλιο του 2010 η εταιρεία ΒΙΟΤΕΡ Α.Ε. ανακοίνωσε ότι προχώρησε στη μίσθωση κτιρίων στο συγκρότημα που αναπτύσσει στον Άγιο Στέφανο επί της Εθνικής Οδού Αθηνών - Λαμίας. Το μηνιαίο ενοίκιο ανέρχεται σε 58.000 σύμφωνα με σχετική ανακοίνωση της Εταιρείας. Σε μίσθωση γραφειακών χώρων ιδιοκτησίας του, επί της Λ. Κηφισίας προχώρησε ο όμιλος Κοπελούζου το δεύτερο εξάμηνο του έτους έπειτα από την αποχώρηση μισθωτών κυρίως λόγω των δυσμενών οικονομικών συνθηκών. Οι συμφωνίες έκλεισαν με τις εταιρείες SAMSUNG Electronics, ΕΛΛΗΝΙΚΑ ΠΕΤΡΕΛΑΙΑ, την εταιρεία SHIRE, κ.ά. Το πρώτο τρίμηνο του έτους η εταιρεία Siemens ανακοίνωσε την πρόθεσή της για πώληση των κεντρικών της γραφείων στον Παράδεισο Αμαρουσίου επί της οδού Αρτέμιδος, τα οποία αφορούν σε έκταση 11 στρεμμάτων με κτίριο γραφείων 5.500τ.μ. περίπου και δυνατότητα πρόσθετης δόμησης. Η αγορά ολοκληρώθηκε από τον Όμιλο Μυτιληναίου το πρώτο εξάμηνο του 2010 έναντι 23εκατ. Στις αρχές Ιουνίου, η εταιρεία «Μπάμπης Βωβός» προχώρησε στην πώληση τμήματος του γραφειακού συγκροτήματος στο κτήμα Θων σε ιδιώτη επενδυτή. Στα τέλη του 2010 ο Δημοσιογραφικός Όμιλος Λαμπράκη ανακοίνωσε ότι η θυγατρική εταιρεία ΜΙΧΑΛΑΚΟΠΟΥΛΟΥ Α.Ε. υπέγραψε με την ΕΘΝΙΚΗ LEASING Α.Ε. σύμβαση sale & leaseback του ιδιόκτητου κτιρίου επί της οδού Μιχαλακοπούλου, στο οποίο είναι εγκατεστημένα τα γραφεία της μητρικής εταιρείας και θυγατρικών εταιρειών του Ομίλου ΔΟΛ. Η συμφωνία ολοκληρώθηκε αντί 26εκ. για 12 έτη με δικαίωμα επαναγοράς του κατά τη λήξη της μισθωτικής περιόδου στο ποσό των 5. ΖΗΤΗΣΗ - ΠΡΟΣΦΟΡΑ Η ΖΗΤΗΣΗ ΓΡΑΦΕΙΑΚΩΝ ΧΩΡΩΝ καθ όλη τη διάρκεια του 2011 παρέμεινε χαμηλή κυρίως λόγω της στάσης αναμονής που ακολουθούν οι δυνητικοί χρήστες και οι επενδυτές επηρεασμένοι από τις δυσμενείς συνθήκες της οικονομίας και της κτηματαγοράς. Το κύριο ενδιαφέρον αφορά σε επιφάνειες έως και 3.000τ.μ. Σε παρόμοια χαμηλά επίπεδα με τη ζήτηση κινήθηκε και η προσφορά νέων γραφειακών χώρων σε σχέση με τα αυξημένα επίπεδα προσφοράς κατά τα προηγούμενα έτη καθώς η πλειονότητα των κατασκευαστών δεν προχωράει πλέον σε νέες αναπτύξεις χωρίς τη εξασφάλιση των τελικών χρηστών. Η πλειονότητα των νεόδμητων ακινήτων που προσφέρεται αφορούν είτε σε αναπτύξεις που ξεκίνησαν πριν την εκδήλωση της οικονομικής κρίσης και έχουν ολοκληρωθεί την τρέχουσα περίοδο είτε σε αναπτύξεις που αναμένουν την εξασφάλιση του τελικού χρήστη για την αποπεράτωσή τους. Παγωμένη εξακολουθεί να είναι η επένδυση της ανάπτυξης γραφειακών χώρων επιφάνειας 19.000τ.μ. περίπου στην περιοχή Ακαδημία Πλάτω-
νος από την εταιρεία REDS. Οι κύριοι λόγοι αφορούν σε αρχαιολογικά και περιβαλλοντικά ζητήματα. Στο κέντρο της Αθήνας τον Οκτώβριο του 2010 λειτούργησε το συγκρότημα Park Canyon, επί της οδού Ευελπίδων, έναντι των εγκαταστάσεων του Πανελληνίου, στο οποίο θα στεγάζονται οι ιδιωτικές σχολές ΑΚΤΟ, συνολικής επιφάνειας άνω των 9.000τ.μ. περίπου. Αντίστοιχα στη συμβολή των οδών Πατησίων και Κοδριγκτώνος, λειτουργεί ήδη το κτίριο γραφείων και καταστημάτων Park Lane, το οποίο στεγάζει αλυσίδες του ομίλου Inditex. ΤΙΜΕΣ - ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ ΤΑ ΕΠΙΠΕΔΑ ΜΙΣΘΩΜΑΤΩΝ δέχτηκαν πτωτικές πιέσεις κατά τη διάρκεια του έτους κυρίως λόγω της τάσης μεγάλου αριθμού χρηστών για επαναδιαπραγμάτευση των υφιστάμενων μισθωτηρίων. Κύριο παράγοντα της μείωσης των επιπέδων τιμών μίσθωσης αποτέλεσε η τροπολογία στο νομοσχέδιο για τις εμπορικές μισθώσεις το οποίο ψηφίστηκε στα μέσα του 2010 και προβλέπει ευνοϊκές προς τον μισθωτή ρυθμίσεις σχετικά με τη δυνατότητα καταγγελίας της μίσθωσης. Συγκεκριμένα προβλέπει δυνατότητα καταγγελίας της μίσθωσης εφόσον έχει παρέλθει από την έναρξη της μίσθωσης χρονικό διάστημα ενός έτους, έναντι των δύο ετών που ίσχυε έως τότε, μείωση του χρονικού διαστήματος που πρέπει να μεσολαβήσει από την καταγγελία για να επέλθουν τα αποτελέσματά της σε τρεις μήνες από έξι, μείωση της αποζημίωσης που θα καταβάλει ο μισθωτής από τέσσερα μηνιαία μισθώματα σε ένα μηνιαίο μίσθωμα. Τέλος παρέχει το δικαίωμα καταγγελίας σύμφωνα με τα παραπάνω στον μισθωτή, ακόμη και αν έχει νομίμως παραιτηθεί από αυτό. Στην τροπολογία ορίζεται ότι η καταγγελία που έχει ήδη ασκηθεί κατά τη δημοσίευση του παρόντος νόμου, ενώ ο μισθωτής είχε παραιτηθεί νόμιμα από αυτό το δικαίωμα, θεωρείται έγκυρη και τα αποτελέσματά της επέρχονται μετά τη δημοσίευση του νόμου. Επισημαίνεται ότι το δικαίωμα καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης ακόμη και αν ο μισθωτής έχει παραιτηθεί νόμιμα από αυτό καθώς και το δικαίωμα καταγγελίας μισθωτή σύμβασης ορισμένου χρόνου για ακίνητο που έχει χαρακτηριστεί ως διατηρητέο ισχύουν για καταγγελίες που θα γίνουν μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2012 και αφορούν σε περιπτώσεις ακινήτων που έχουν συναφθεί πριν τη δημοσίευση του παρόντος νόμου. Τα επίπεδα μισθωμάτων για τις κύριες αγορές του CBD κυμαίνονται από 19-23/τ.μ. με τις υψηλότερες τιμές να εμφανίζονται επί της Βασιλίσσης Σοφίας και επί της πλατείας Συντάγματος. Στα prime σημεία της Λεωφόρου Κηφισίας τα μισθώματα κυμαίνονται από 17 έως 19/τ.μ. για νεόδμητα ακίνητα και από 14 έως 18/τ.μ. για παλαιότερα ακίνητα. Επισημαίνεται ότι οι υψηλότερες τιμές παρατηρούνται σε σημεία βόρεια της Λεωφόρου προς τη Κηφισιά. Στα prime σημεία της Λ. Συγγρού οι τιμές κυμαίνονται από 14 έως 17 για νεόδμητα ακίνητα και από 11 έως 14 για ακίνητα παλαιότητας. Ο περιορισμένος αριθμός πράξεων που πραγματοποιήθηκαν κατά τη διάρκεια του 2010 δεν επιτρέπουν τη δημιουργία ολοκληρωμένης εικόνας για τις αποδόσεις της αγοράς. Με βάση την τρέχουσα συγκυρία εκτιμάται ότι τα επίπεδα του 7,5% (7,25% - 8%) για τα prime σημεία των βασικών αγορών θα αποτελούσαν ένα σημείο ισορροπίας μεταξύ ιδιοκτητών και επενδυτών για καλά επενδυτικά ακίνητα. Για τις δευτερεύουσες αγορές το εύρος αυξάνεται από 0,25% έως 0,75%. ΤΑΣΕΙΣ-ΠΡΟΒΛΕΨΕΙΣ ΒΡΑΧΥΠΡΟΘΕΣΜΑ ΕΚΤΙΜΑΤΑΙ ΟΤΙ θα συνεχιστεί η τήρηση στάσης αναμονής από επενδυτές και χρήστες λόγω των αβέβαιων οικονομικών συνθηκών. Στην αγορά γραφείων όπως και στις υπόλοιπες αγορές αναμένεται να συνεχιστεί η τάση επαναδιαπραγμάτευσης των μισθωμάτων από τους υφιστάμενους χρήστες, καθώς το διαπραγματευτικό πλεονέκτημα στην παρούσα φάση το έχουν οι υφιστάμενοι και δυνητικοί μισθωτές. Μακροπρόθεσμα εκτιμάται ότι η αγορά γραφείων δύναται να προσελκύσει το ενδιαφέρον αρχικά των εγχώριων χρηστών και επενδυτών και στη συνέχεια μεγάλων εταιρειών του εξωτερικού υπό την προϋπόθεση της σταδιακής βελτίωσης της οικονομίας και της παροχής ισχυρών κινήτρων για τη βελτίωση της ανταγωνιστικότητας και της προσέλκυσης ξένων επενδύσεων στην Ελλάδα. Ενισχυτικό ρόλο στην πορεία της αγοράς γραφείων θα έχει η ολοκλήρωση οδικών και λοιπών υποδομών που βρίσκονται σε εξέλιξη στην παρούσα φάση και η δημιουργία νέων υποδομών που θα διευκολύνουν την πρόσβαση στις κύριες επιχειρηματικές περιοχές και θα οδηγήσουν σε μείωση του λειτουργικού κόστους των επιχειρήσεων. CBD Κηφισίας Συγγρού Est Av Prime yield 11 7.50 7.75 8.25 Av Prime yield 10 7.25 7.50 8.00 Επίπεδα τιμών Μίσθωσης ( /τ.μ./μήνα) Μέσα Επίπεδα Μισθωμάτων Κέντρο Αθήνας (CBD) 30 Λεωφόρος Κηφισίας 25 Λεωφόρος Συγγρού Λεωφόρος Αθηνών min rents 20 max rents Πειραιάς 15 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011f 0 5 10 15 20 25 CBD Κηφισίας Συγγρού
Prime σημεία CBD 25 20 7,50% 7,50% 7,50% 8,0% 7,5% 30 25 7,0% 6,3% 6,0% 6,75% 7,25% 7,50% 7,50% 8,0% 6,0% 15 7,25% 7,25% 7,0% 20 15 4,0% 10 5 6,5% 10 5 2,0% 0 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 2011f 6,0% 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011f 0,0% min rents max rents average yields average rents CBD average yields 1. Αγορά Κέντρου Αθήνας (CBD) 2. Αγορά Λεωφόρου Κηφισίας 3. Αγορά Λεωφόρου Συγγρού 4. Αγορά Λεωφόρου Βουλιαγμένης 5. Αγορά Αττικής Οδού 6. Αγορά Λεωφόρου Μεσογείων
Αγορά Retail ΑΘΗΝΑ ΕΙΣΑΓΩΓΗ Το 2010 η περαιτέρω μείωση της πιστωτικής επέκτασης προς τα νοικοκυριά και τις επιχειρήσεις, οι πρόσθετες φορολογικές επιβαρύνσεις και η μείωση της αγοραστικής δύναμης των καταναλωτών οδήγησαν σε περιορισμό της καταναλωτικής δραστηριότητας με αρνητικά αποτελέσματα τόσο στις κύριες όσο και στις δευτερεύουσες αγορές retail. Η αγορά retail χαρακτηρίζεται από μειωμένα επίπεδα ζήτησης, αύξηση της διαθεσιμότητας των κενών καταστημάτων κυρίως σε δευτερεύουσες εμπορικές οδούς και επαναδιαπραγμάτευση των υφιστάμενων μισθώσεων. Τα σημαντικά επίπεδα προσφοράς οδηγούν τις επιχειρήσεις στην αναζήτηση νέων χώρων μετεγκατάστασης ακόμη και επί της ίδιας εμπορικής οδού οι οποίοι προσφέρουν χαμηλότερα επίπεδα μισθωμάτων ενώ η χρονική περίοδος επαναμίσθωσης έχει επιμηκυνθεί σημαντικά. Οι ιδιοκτήτες εμφανίζονται περισσότερο διαλλακτικοί στη μείωση των μισθωμάτων και του «αέρα», γεγονός το οποίο ενισχύει και η τροπολογία του Υπουργείου Οικονομίας αναφορικά με τις επαγγελματικές μισθώσεις. Η διαφοροποίηση στις καταναλωτικές συνήθειες των νοικοκυριών σε συνδυασμό με τη προσπάθεια των επιχειρήσεων για μεγαλύτερη προώθηση των προϊόντων τους συνέβαλλαν σημαντικά στην ανάπτυξη εμπορικών κέντρων και Big Boxes. Παρά την επιτυχημένη λειτουργία τους κατά τα προηγούμενα έτη, το 2010 παρουσίασαν μείωση των επιπέδων κερδοφορίας τους, γεγονός που οφείλεται στις επιπτώσεις του δυσμενούς οικονομικού περιβάλλοντος. STREET RETAIL ΟΙ ΚΥΡΙΕΣ ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΟΔΟΙ του Κέντρου της Αθήνας (Ερμού, Σταδίου, Πανεπιστημίου, Βουκουρεστίου, Τσακάλωφ, Σκουφά, Κανάρη) καθώς και οι περιφερειακές εμπορικές οδοί (Κολοκοτρώνη- Λεβίδου στην Κηφισιά, Μεταξά-Πλ. Εσπερίδων στη Γλυφάδα, Σωτήρος-Βασ. Γεωργίου στον Πειραιά, Π. Τσαλδάρη στο Περιστέρι, Χαιμαντά-Πλάτωνος στο Χαλάνδρι) κατά το 2010 παρουσίασαν χαμηλότερα επίπεδα μισθωμάτων σε σχέση με το προηγούμενο έτος και στην πλειονότητά τους κατάργηση του «αέρα» που ίσχυε έως τότε. Η μείωση του εμπορικού τζίρου σε συνδυασμό με τις σχετικές νομοθετικές ρυθμίσεις περί εμπορικών μισθώσεων, αύξησε τα περιθώρια διαλλακτικότητας των ιδιοκτητών, στην προσπάθειά τους να αποφύγουν ενδεχόμενη μετεγκατάσταση των υφιστάμενων χρηστών. Έντονο ήταν και το φαινόμενο της παύσης λειτουργίας σημαντικού αριθμού εμπορικών επιχειρήσεων ακόμη και σε κύριες αγορές εμπορικού ενδιαφέροντος. Οι μεγάλες και επώνυμες εμπορικές αλυσίδες δεν προχώρησαν περαιτέρω στην ανάπτυξη του δικτύου τους κυρίως λόγω του υφιστάμενου οικονομικού περιβάλλοντος, αντιθέτως ορισμένες (διεθνείς κυρίως) είτε αποχώρησαν από την Ελλάδα (π.χ. η αλυσίδα ηλεκτρονικών ειδών και πολυμέσων Fnac, η Electroworld, η Virgin) είτε περιόρισαν το δίκτυο των καταστημάτων τους (π.χ. η εταιρεία Mc Donald s, η SEPHORA, η GLOU, η PUMA). Νέες αφίξεις στην ελληνική αγορά αποτελούν τα καταστήματα των εταιρειών Agent Provocateur και D-Squared στο Κολωνάκι στα τέλη του έτους καθώς και το κατάστημα ένδυσης Zegna της Elmec Sport επί της οδού Βουκουρεστίου, το κατάστημα FENDI στην οδό Βαλαωρίτου, αλλά και το πρώτο κατάστημα της εταιρείας ενδυμάτων BLANCO στην Ερμού. Επίσης, το πρώτο τρίμηνο του 2010 ξεκίνησε τη λειτουργία του το νέο κατάστημα της αλυσίδας SATURN στο Σταθμό Λαρίσης με επιφάνεια 6.000τ.μ. περίπου. SHOPPING MALLS ΤΟ 2010 ΑΠΟΤΕΛΕΣΕ ΚΡΙΣΙΜΗ περίοδο αναφορικά με τη βιωσιμότητα και την επιτυχή λειτουργία των μεγάλων εμπορικών αναπτύξεων. Ο περιορισμός του διαθέσιμου εισοδήματος των καταναλωτών σε συνδυασμό με τα αυξημένα επίπεδα πληθωρισμού οδήγησαν σε μείωση της κερδοφορίας των υφιστάμενων εμπορικών κέντρων και στην καθυστέρηση της ανάπτυξης των μελλοντικών. Ωστόσο, το ασφαλές και οργανωμένο περιβάλλον που προσφέρουν καθώς και τα χαμηλότερα επίπεδα μισθωμάτων σε σχέση με τις αγορές street retail συνέχισαν να αποτελούν και εν μέσω κρίσης, πόλο έλξης για εγχώριες και διεθνείς εμπορικές επιχειρήσεις. Στα τέλη Νοεμβρίου λειτούργησε και το εμπορικό κέντρο «Athens Metro Mall» επί της Λ. Βουλιαγμένης στον σταθμό του Αγ. Δημητρίου, της εταιρείας Talima Ventures, συνολικής επιφάνειας 22.000τ.μ. περίπου. Επιπλέον στα τέλη του έτους ξεκίνησε τη λειτουργία του το «Athenian Capitol» του ομίλου Χαραγκιώνη επί των οδών Ιουλιανού και 3ης Σεπτεμβρίου στο κέντρο της Αθήνας, συνολικής επιφάνειας 28.000τ.μ. περίπου περιλαμβανομένων και υπόγειων χώρων στάθμευσης και μουσείου αυτοκινήτου. Σε εξέλιξη βρίσκονται και οι εργασίες κατασκευής δύο νέων εμπορικών κέντρων τα οποία αναμένεται να λειτουργήσουν κατά τη διάρκεια του 2011. Συγκεκριμένα πρόκειται για το εμπορικό κέντρο της REDS στην περιοχή Γυαλού στα Σπάτα συνολικής επιφάνειας >30.000τ.μ. περίπου καθώς και η ανάπτυξη επί της Λ. Κηφισού της ΒΙΟΧΑΛΚΟ με την επωνυμία «River West», επιφάνειας 20.000τ.μ. περίπου δίπλα στο κατάστημα ΙΚΕΑ. Μελλοντικές Εμπορικές Αναπτύξεις Αττικής Περιοχή Επιφάνεια (τ.μ.) Φορέας Ανάπτυξης Ελαιώνας 52.000 Μ. Βωβός Γυαλού (Σπάτα) 31.000 REDS Λ. Κηφισσού 20.000 ΒΙΟΧΑΛΚΟ Πειραιάς 40.000 Διαγωνισμός ΟΣΕ Γαλάτσι 36.000 Sonae Sierra - Χαραγκιώνης Θρακομακεδόνες 52.000 Διαγωνισμός ΟΛ.Χ.ΑΕ Γυαλού (Σπάτα) 20.550 McArthurGlen, Bluehouse
Μετάθεση της ανάπτυξής του παρουσίασε και το εμπορικό κέντρο του Όμιλου Παπαθεοχάρη στην οδό Πειραιώς σε συνεργασία με την CARREFOUR κυρίως λόγω της οικονομικής ύφεσης αλλά και το εμπορικό κέντρο στα Ιωάννινα, σε οικόπεδο που έχει αγοράσει η SONAE. Τέλος σε στάδιο αναμονής συνεχίζει να βρίσκεται η εμπορική ανάπτυξη στην περιοχή του Βοτανικού της ΜΒΔΤ μέχρι την επίλυση όλων των νομικών θεμάτων που εμποδίζουν την εξέλιξη του Έργου. BIG BOX - OUTLET - ΥΠΕΡΑΓΟΡΕΣ ΚΑΤΑ ΤΟ 2010, δεν παρουσιάστηκαν νέες αναπτύξεις τέτοιου τύπου παρά την επιτυχημένη λειτουργία των υφιστάμενων, υπό τις συγκεκριμένες οικονομικές συνθήκες, καθώς οι επενδυτές παρέμειναν επιφυλακτικοί και ανέβαλλαν ή ματαίωσαν τις μελλοντικές τους δραστηριότητες. Χαρακτηριστικά αναφέρεται ότι από τον κλάδο των supermarkets αποχώρησε η γερμανική αλυσίδα ALDI παρά την δυναμική παρουσία της σε πολλά σημεία της Ελλάδος. Επίσης η αλυσίδα ΑΤΛΑΝΤΙΚ προχωράει σταδιακά σε κλείσιμο και πώληση κάποιων καταστημάτων της από το 2010 τόσο στην Αττική όσο και σε περιοχές της υπόλοιπης Ελλάδας, έτσι ώστε να ανταπεξέλθει στις υποχρεώσεις της. Σταθερή πορεία ακολούθησαν οι μεγάλες αλυσίδες supermarkets (ΑΒ Βασιλόπουλος, LIDL, Carrefour, Μασούτης, κ.ά.) οι οποίες διατήρησαν το υφιστάμενο δίκτυο πωλήσεών τους ενώ δεν προχώρησαν σε περαιτέρω επεκτάσεις. Σε εξέλιξη βρίσκεται η ανάπτυξη του εκπτωτικού χωριού Designer Outlet στην περιοχή Γυαλού στα Σπάτα από την McArthurGlen και την Bluehouse Capital επιφάνειας 29.000 τ.μ. περίπου, η οποία αναμένεται να ολοκληρωθεί εντός του 2011. ΖΗΤΗΣΗ - ΠΡΟΣΦΟΡΑ Η ΖΗΤΗΣΗ ΕΙΝΑΙ περιορισμένη και ιδιαίτερα όσον αφορά στα δευτερεύοντα εμπορικά σημεία της αγοράς street retail. Αναφορικά με τα prime σημεία των κύριων αγορών και ειδικά για τα ακίνητα πρώτης προβολής, διατηρούν ακόμη την δυναμική τους και αντιστέκονται στις πτωτικές πιέσεις των τιμών. Θα πρέπει να σημειωθεί πάντως ότι τα γεωγραφικά όρια των κύριων αγορών περιορίζονται με αποτέλεσμα και το ενδιαφέρον των χρηστών να αναφέρεται συνεχώς σε μικρότερο πλήθος ακινήτων. Οι δευτερεύουσες εμπορικές οδοί συνεχίζουν να παρουσιάζουν υψηλά ποσοστά διαθεσιμότητας κενών εμπορικών χώρων καθώς η επαναμίσθωσή τους σε σύντομο χρονικό διάστημα καθίσταται πλέον δύσκολη σε σχέση με την περίοδο πριν την εκδήλωση της οικονομικής κρίσης. Κύρια Υφιστάμενα Εμπορικά Κέντρα Αττικής Επωνυμία Επιφάνεια (τ.μ.) Έτος Έναρξης Athens Millennium Mall 9.400 1999 Αίγλη 6.000 2001 The Mall Athens 58.000 2005 Attica 25.000 2005 Golden Hall 40.000 2008 Athens Heart 20.000 2008 West Plaza 23.500 2009 Athenian Capitol 28.000 2010 Athens Metro Mall 22.000 2010 Μελλοντικά Εμπορικά Κέντρα Περιφέρειας Περιοχή Επιφάνεια (τ.μ.) Φορέας Ανάπτυξης Ίασμος 50.000 Vita Development Ιωάννινα - Sonae Sierra Ξάνθη (Flamingo Retail Park) 16.000 Retail Parks A.E. Αλεξανδρούπολη 9.000 Exodos Development
Επίσης το ενδιαφέρον των χρηστών συνεχίζουν να συγκεντρώνουν τα οργανωμένα εμπορικά κέντρα τα οποία διατηρούν σε ικανοποιητικό βαθμό την επισκεψιμότητά τους όπως επίσης το ίδιο ισχύει και για τις αναπτύξεις τύπου Big Box. Οι οικονομίες κλίμακος που αναπτύσσονται σε τέτοιου τύπου εμπορικές δραστηριότητες συμβάλλουν θετικά στην επίτευξη της βιώσιμης και επικερδούς λειτουργίας τους. Η λειτουργία των εμπορικών κέντρων «Athenian Capitol» και «Athens Metro Mall» καθώς και του καταστήματος SATURN στο Σταθμό Λαρίσης ενίσχυσε την αγορά με 56.000τ.μ. περίπου εμπορικούς χώρους. ΤΙΜΕΣ - ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ ΤΑ ΕΠΙΠΕΔΑ ΤΙΜΩΝ ΜΙΣΘΩΣΗΣ για τα εμπορικά καταστήματα πρώτης προβολής στα prime σημεία του Κέντρου κυμαίνονται μεταξύ 150-200/τ.μ. ενώ στα δευτερεύοντα σημεία οι τιμές δεν ξεπερνούν τα 100-120/τ.μ. Στα κύρια σημεία των βασικών περιφερειακών αγορών τα μισθώματα ανέρχονται έως και 180/τ.μ. για ορισμένες περιπτώσεις εμπορικών ακινήτων. Στον πεζόδρομο Σωτήρος στον Πειραιά όπως και επί της οδού Χαιμαντά στο Χαλάνδρι εντοπίζονται χαμηλότερες τιμές μίσθωσης. Τα επίπεδα μισθωμάτων για τους εμπορικούς χώρους που στεγάζονται εντός των υφιστάμενων εμπορικών κέντρων κυμαίνονται από 35 έως 65/τ.μ. για επιφάνειες μέχρι 500 τ.μ. και από 70 έως 100/τ.μ. για μικρότερες επιφάνειες. Τα υψηλότερα επίπεδα μισθωμάτων που ενδέχεται να παρουσιαστούν οφείλονται στις κατά περίπτωση συμφωνίες μεταξύ των συμβαλλομένων μερών και από ΤΑΣΕΙΣ - ΠΡΟΒΛΕΨΕΙΣ ΤΟ ΑΒΕΒΑΙΟ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝ που χαρακτήρισε και το 2010 ενίσχυσε τη γενικότερη έλλειψη επενδυτικού ενδιαφέροντος. Ο αριθμός των νέων εμπορικών επενδύσεων Εύρος Μέσων Eπιπέδων Τιμών Μίσθωσης prime σημείων ( /τ.μ./μήνα) Κηφισιά (Κολοκοτρώνη) Χαλάνδρι (Χαιμαντά) Γλυφάδα (Μεταξά) min rents max rents Πειραιάς (Σωτήρος) Κολωνάκι (Σκουφά) Κέντρο (Ερμού) 0 50 100 150 200 250 τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου (επιφάνεια, θέση, τύπος εμπορικής δραστηριότητας, κ.ά.). Οι αποδόσεις σε γενικές γραμμές κατά τη διάρκεια του έτους για ακίνητα σε prime περιοχές διαμορφώθηκαν σε επίπεδα μεγαλύτερα του 6,5%. Θα πρέπει πάντως να τονισθεί ότι για ορισμένα ακίνητα πρώτης προβολής, με prime μισθωτές, κυρίως των βασικών αγορών, εκδηλώθηκε ενδιαφέρον και σε αποδόσεις μικρότερες του 6,5%. Στις δευτερεύουσες αγορές οι αποδόσεις ανήλθαν σε επίπεδα μεγαλύτερα του 7%. αναμένεται να παραμείνει περιορισμένος κατά το 2011 ενώ οι εμπορικές αναπτύξεις που θα εισέλθουν στην αγορά θα είναι επίσης περιορισμένες. Δεδομένης της οικονομικής στενότητας που χαρακτηρίζει την πλειονότητα των καταναλωτών, τα εμπορικά και τα μεγάλα εκπτωτικά κέντρα θα συνεχίσουν να διεκδικούν μεγαλύτερο μερίδιο αγοράς έναντι των μεμονωμένων εμπορικών καταστημάτων. Τα επίπεδα μισθωμάτων για το 2011 αναμένεται στην καλύτερη περίπτωση να σταθεροποιηθούν στα υφιστάμενα επίπεδα τιμών ενώ οι επαναδιαπραγματεύσεις των υφιστάμενων μισθωμάτων εκτιμάται ότι θα συνεχιστούν σε μικρότερο βαθμό σε σχέση με το 2010. Στις δευτερεύουσες αγορές η πίεση των μισθωτικών αξιών αναμένεται να είναι μεγαλύτερη κυρίως λόγω των υψηλών επιπέδων προσφοράς και της περιορισμένης υφιστάμενης ζήτησης. Prime σημεία CBD 250 200 150 100 50 6,50% 6,50% 6,75% 6,75% 6,75% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 260 240 220 200 180 160 6,0% 5,8% 6,0% 6,50% 6,75% 6,75% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 2011f 6,0% 140 2006 2007 2008 2009 2010 2011f 0,0% min rents max rents average yields average rents CBD average yields
Κύριες Αγορές Retail Κέντρου 1. Αγορά Ερμού 2. Αγορά Βουκουρεστίου 3. Αγορά Κολωνακίου (Σκουφά)
Αγορά Logistics ΑΘΗΝΑ ΕΙΣΑΓΩΓΗ Κατά τη διάρκεια του 2010, η αγορά Logistics στην Ελλάδα δεν παρουσίασε ιδιαίτερη κινητικότητα καθώς το αβέβαιο οικονομικό περιβάλλον οδήγησε τους δυνητικούς επενδυτές και χρήστες σε στάση αναμονής μέχρι τη σταδιακή ανάκαμψη της οικονομίας. Η προσπάθεια των εταιρειών για μείωση του λειτουργικού τους κόστους οδήγησε την πλειονότητα αυτών σε αναζήτηση νέων αποθηκευτικών χώρων με χαμηλότερα επίπεδα μισθωμάτων ακόμη και σε κύριες περιοχές ενδιαφέροντος που διαθέτουν εγγύτητα στην Αθήνα. Αναφορικά με την επενδυτική δραστηριότητα, παρέμεινε περιορισμένη καθ όλη τη διάρκεια του έτους, γεγονός το οποίο οφείλεται είτε στην αναβολή είτε στη ματαίωση των επενδυτικών σχεδίων. Το ενδιαφέρον για τη συγκεκριμένη αγορά αναθερμάνθηκε στα μέσα του έτους κυρίως λόγω της επαναπροκήρυξης του Διαγωνισμού για το εμπορευματικό κέντρο στο Θριάσιο Πεδίο. Η διαδικασία όμως βρίσκεται ακόμη σε εξέλιξη καθώς έχει παραταθεί η ημερομηνία υποβολής των προσφορών για τον Μάρτιο του 2011. Τα επίπεδα μισθωμάτων δέχτηκαν ελαφρώς πτωτικές πιέσεις και οι αποδόσεις σημείωσαν μικρή αύξηση σε σχέση με τα περσινά επίπεδα κυρίως λόγω της ενισχυμένης διαπραγματευτικής δύναμης των υποψήφιων χρηστών έναντι των ιδιοκτητών. ΚΥΡΙΕΣ ΑΓΟΡΕΣ ΣΤΗΝ ΑΤΤΙΚΗ, ΟΙ ΠΕΡΙΟΧΕΣ που αναπτύσσονται κατά μήκος της Εθνικής και της Αττικής Οδού (π.χ. Ασπρόπυργος, Θριάσιο, Κρυονέρι, Αυλώνα, κ.ά.), συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον για την εγκατάσταση των εταιρειών καθώς διαθέτουν εγγύτητα και εύκολη πρόσβαση στην Αθήνα. Για τους παραπάνω λόγους σημαντική κινητικότητα παρουσιάζει και η περιοχή των Οινοφύτων Βοιωτίας. Οι αγορές των Οινοφύτων και του Αυλώνα συγκεντρώνουν σημαντικό αριθμό των υφιστάμενων αποθηκευτικών εγκαταστάσεων ενώ συγχρόνως εμφανίζουν ικανοποιητικό αριθμό διαθέσιμων οικοπέδων προς αξιοποίηση και χαμηλότερα επίπεδα τιμών σε σχέση με τις υπόλοιπες αγορές Logistics. Κύρια επιλογή εγκατάστασης συνεχίζει να αποτελεί η περιοχή του Θριάσιου Πεδίου και συγκεκριμένα η αχαρακτήριστη ζώνη του Ασπροπύργου. Σημαντικό ενδιαφέρον παρουσιάζει η περιοχή των Μεσογείων η οποία παρέχει εύκολη πρόσβαση στο αεροδρόμιο και στον λιμένα Λαυρίου με αποτέλεσμα να διαθέτει και σημαντικό αριθμό σύγχρονων αποθηκευτικών χώρων. Στις ως άνω περιοχές είναι εγκατεστημένες μεγάλες διεθνείς και εγχώριες εταιρείες οι οποίες δραστηριοποιούνται στον βιομηχανικό κλάδο, στον κλάδο των τροφίμων και των υπηρεσιών αποθήκευσης και διανομής αγαθών. Η δημιουργία νέων περιοχών εγκατάστασης αποθηκευτικών χώρων κρίνεται απαραίτητη σε μεγάλο βαθμό υπό ορισμένες προϋποθέσεις όπως η βελτίωση των οικονομικών συνθηκών γεγονός που θα διευκολύνει και τη δυνατότητα χρηματοδότησης καθώς και της ανάληψης πρωτοβουλιών από μέρους των οργανισμών - κατόχων μεγάλης ακίνητης περιουσίας (ΟΣΕ, κ.ά.) αναφορικά με την αξιοποίησή της. ΕΞΕΛΙΞΕΙΣ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ Ο ΑΡΙΘΜΟΣ ΤΩΝ ΠΡΑΞΕΩΝ (αγοραπωλησίες μισθώσεις) στην αγορά των αποθηκευτικών χώρων που ολοκληρώθηκαν κατά τη διάρκεια του 2010 ήταν σημαντικά περιορισμένος. Το δυσμενές οικονομικό περιβάλλον το οποίο προκάλεσε περιορισμό της οικονομικής δραστηριότητας αποτέλεσε κύριο ανασταλτικό παράγοντα για τη δημιουργία μεγάλων επενδύσεων στην αγορά Logistics. Το πρώτο τρίμηνο του 2010 ο ΟΛΠ προχώρησε στην ίδρυση θυγατρικής εταιρείας με την επωνυμία «LOGISTICS ΟΛΠ Α.Ε.» Η ίδρυση της ως άνω εταιρείας έχει ως στόχο σε πρώτη φάση τη συμμετοχή της στον Διαγωνισμό για την ανάπτυξη του Εμπορευματικού Κέντρου στο Θριάσιο Πεδίο όπου θα συγκεντρωθεί η πλειονότητα των εμπορευματικών δραστηριοτήτων της Αττικής. Αναφορικά με τον Διαγωνισμό του Θριασίου, βρίσκεται σε εξέλιξη έπειτα από συνεχόμενες παρατάσεις με τελευταία προθεσμία υποβολής προσφορών τα τέλη Μαρτίου του 2011, κυρίως λόγω ενστάσεων και αιτημάτων των υποψηφίων. Στην περιοχή της Ελευσίνας σύμφωνα με δημοσιευμένες πληροφορίες αναμένεται να προχωρήσει η εταιρεία ΙΚΕΑ σε αγορά μεγάλης έκτασης για την κατασκευή μεγάλου κέντρου logistics για την εξυπηρέτηση των εγχώριων και διεθνών της αναγκών. ΖΗΤΗΣΗ - ΠΡΟΣΦΟΡΑ ΤΑ ΕΠΙΠΕΔΑ ΠΡΟΣΦΟΡΑΣ ΝΕΩΝ αποθηκευτικών χώρων παρέμειναν σε χαμηλά επίπεδα καθ όλη τη διάρκεια του 2010. Η ανάπτυξη νέων αποθηκευτικών χώρων πραγματοποιείται μόνο «κατά παραγγελία» για την κάλυψη συγκεκριμένων αναγκών σύμφωνα με προκαθορισμένες προδιαγραφές. Η επενδυτική δραστηριότητα παρέμεινε περιορισμένη κυρίως λόγω των προβλημάτων ρευστότητας που αντιμετωπίζει η πλειονότητα των εταιρειών την τρέχουσα περίοδο σε συνδυασμό με την αυστηρή δανειοδοτική πολιτική των τραπεζών. Τα επίπεδα ζήτησης παρέμειναν και αυτά σε χαμηλά επίπεδα. Το μεγαλύτερο ενδιαφέρον προήλθε κυρίως από εταιρείες του κλάδου των μεταφορών και του φαρμακευτικού κλάδου για εκτάσεις μικρότερες των 5 στρεμμάτων περίπου. ΤΙΜΕΣ - ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ ΣΤΙΣ ΑΓΟΡΕΣ LOGISTICS ΚΥΡΙΟΥ ενδιαφέροντος τα επίπεδα μισθωμάτων διαμορφώνονται σε 4/τ.μ. - 5,5/τ.μ. ενώ στις αγορές των Οινοφύτων και του Αυλώνα οι τιμές κυμαίνονται από 3,5-4,5/τ.μ. Σε ορισμένες περιπτώσεις ακινήτων σύγχρονων προδιαγραφών με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, η τιμή μίσθωσης δύναται να ξεπεράσει τα 5,5/τ.μ. Στις δευτερεύουσες αγορές οι τιμές μίσθωσης
κινήθηκαν στα επίπεδα των 3/τ.μ. - 4,5/τ.μ. Σε σχέση με το προηγούμενο έτος τα επίπεδα τιμών κατά το 2010 σταθεροποιήθηκαν και διαμορφώθηκαν σε παρόμοια επίπεδα. Οι μέσες τιμές πώλησης οικοπέδων στη ΒΙ.ΠΕ. Ασπροπύργου διαμορφώθηκαν σε 170-200/τ.μ., στη ΒΙ.ΠΕ. Αυλώνα μεταξύ 80-85/τ.μ. ενώ στην περιοχή των Οινοφύτων οι τιμές διαμορφώθηκαν σε 70-75/τ.μ. Η αναζήτηση οικονομικότερης και συμφερότερης λύσης έστρεψε το ενδιαφέρον σε περιοχές με μικρότερη εγγύτητα στην Αθήνα όπως το Σχηματάρι και η Ριτσώνα με μέση τιμή πώλησης 50/τ.μ. και 40/τ.μ. αντίστοιχα. Στις οικονομικότερες περιοχές για εγκατάσταση που δεν προσφέρουν εγγύτητα στην Αθήνα περιλαμβάνονται το Σχηματάρι και η Ριτσώνα με μέση τιμή πώλησης οικοπέδων τα 50/τ.μ. και 40/τ.μ. αντίστοιχα. Η έλλειψη επενδυτικών πράξεων δεν βοηθάει στη διαμόρφωση μίας σαφούς εικόνας για τα επίπεδα των αποδόσεων. Με βάση τις υφιστάμενες οικονομικές συνθήκες οι οποίες οδηγούν και σε χαμηλά επίπεδα ζήτησης, εκτιμάται ότι οι αποδόσεις για τα prime επενδυτικά ακίνητα των κύριων αγορών διαμορφώνονται στα επίπεδα ΒΡΑΧΥΠΡΟΘΕΣΜΑ ΓΙΑ ΤΟ 2011 εκτιμάται ότι η ζήτηση και η προσφορά θα παραμείνουν στα ίδια επίπεδα με αυτά που παρουσιάζονται στα τέλη του 2010. Στα ίδια επίπεδα αναμένεται να παραμείνουν οι τιμές και οι αποδόσεις για τη συγκεκριμένη αγο- Τιμές Μίσθωσης prime σημείων ( /τ.μ./μήνα) Μεσόγεια Ασπρόπυργος Μεταμόρφωση Οινόφυτα ΒΙΠΕ Αυλώνα ΒΙΠΕ του 9,5% (9%-9,75%). Για τα υπόλοιπα ακίνητα οι ρά. Γενικά δεν αναμένεται για τους πρώτους μήνες αποδόσεις διαμορφώνονται σε επίπεδα μεγαλύτερα του 2011 να παρουσιαστεί αντιστροφή του οικονομι- του 10%. κού κλίματος καθώς δεν αναμένεται και βελτίωση ΤΑΣΕΙΣ - ΠΡΟΒΛΕΨΕΙΣ του οικονομικού κλίματος. Μακροπρόθεσμα, αναμένεται να δοθεί ιδιαίτερη προσοχή στη σταδιακή ανάπτυξη των περιφερειακών υποδομών της χώρας ώστε να δημιουργηθούν οι προϋποθέσεις για την ανάπτυξη σύγχρονων κέντρων Logistics οι οποίοι με τη σειρά τους θα βοηθήσουν στην ανάκαμψη της οικονομίας. min rents max rents 0 1 2 3 4 5 6
Τιμές πώλησης Οικοπέδων ( /στρέμμα) Prime σημεία 200 5 10,5% 150 100 4 3 2 9,50% 9,50% 9,50% 9,75% 10,0% 9,5% 50 1 9,00% 9,0% 0 Ασπρόπυργος Αυλώνα ΒΙΠΕ Οινόφυτα ΒΙΠΕ 0 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 2011f 8,5% min max min rents max rents average yields 8 15,0% 6 4 8,4% 7,5% 7,75% 8,5% 9,5% 9,75% 10,0% 2 5,0% 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011f 0,0% average rents average yields Αγορές Logistics 1. Αγορά Αγίου Στεφάνου 2. Αγορά Οινοφύτων 3. Αγορά Μαρκοπούλου 4. Αγορά Μαγούλας 5. Αγορά Ασπροπύργου 6. Αγορά Θριασίου 7. Αγορά Μεταμόρφωσης
Αγορά Γραφείων ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ ΕΙΣΑΓΩΓΗ Καθ όλη τη διάρκεια του 2010 η αγορά χαρακτηρίστηκε από μειωμένη δραστηριότητα. Η κατάσταση αυτή χαρακτηρίζει τόσο την περιοχή της Δυτικής όσο και της Ανατολικής Θεσσαλονίκης όπου τα τελευταία έτη (κυρίως πριν την εκδήλωση της κρίσης) σημειώθηκε η ανέγερση σημαντικού αριθμού γραφειακών αναπτύξεων. Η ζήτηση προήλθε κυρίως από επιχειρήσεις και οι ιδιώτες επαγγελματίες οι οποίοι προχώρησαν σε διερεύνηση νέων χώρων μετεγκατάστασης με κύριο σκοπό τη μείωση του λειτουργικού κόστους. Η απουσία επενδυτικού ενδιαφέροντος οδήγησε σε μειωμένη κατασκευαστική δραστηριότητα. Τα επίπεδα τιμών δέχτηκαν πτωτικές πιέσεις κυρίως στις δευτερεύουσες περιοχές ενδιαφέροντος όπου εμφανίζονται υψηλά ποσοστά διαθεσιμότητας κενών χώρων. Σε βραχυπρόθεσμο ορίζοντα εκτιμάται ότι τα επίπεδα τιμών μίσθωσης και αποδόσεων για το 2011 θα παραμείνουν στα ίδια επίπεδα με αυτά του τελευταίου τριμήνου του 2010 τουλάχιστον μέχρι τη σταδιακή εμφάνιση των πρώτων σημείων βελτίωσης του οικονομικού περιβάλλοντος και της κτηματαγοράς. ΚΥΡΙΕΣ ΑΓΟΡΕΣ ΣΤΗ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ Η ΑΓΟΡΑ ΓΡΑΦΕΙΩΝ γεωγραφικά αναπτύσσεται παράλληλα με την αγορά retail. Αγορές κύριου ενδιαφέροντος παραμένουν το παραδοσιακό Κέντρο (Τσιμισκή, Μητροπόλεως, περιφερειακά της πλατείας Δημοκρατίας). Στα ανατολικά αγορές δευτερεύοντος ενδιαφέροντος αποτελούν η περιοχή της Καλαμαριάς και συγκεκριμένα η οδός Ανδριανουπόλεως ενώ στη δυτική Θεσσαλονίκη το ενδιαφέρον συγκεντρώνεται επί της 26ης Οκτωβρίου και στις περιοχές Εύοσμος Σταυρούπολη κατά μήκος της εξωτερικής περιφερειακής οδού. Επίσης, στα ανατολικά της πόλης τα τελευταία έτη η αγορά γραφείων εντοπίζεται στην περιοχή που βρίσκεται το εμπορικό κέντρο COSMOS. Στο Κέντρο της πόλης, η πλειονότητα των υφιστάμενων ακινήτων στεγάζει εμπορικά καταστήματα στο ισόγειο και γραφεία ή διαμερίσματα στους ορόφους. Τα υφιστάμενα κτίρια είναι μεγάλης παλαιότητας εκ των οποίων σημαντικός αριθμός έχει υποστεί ανακαίνιση. Το Κέντρο προσφέρει εύκολη και άμεση πρόσβαση στις περισσότερες περιοχές της Θεσσαλονίκης με δημόσια και ιδιωτικά μέσα μεταφοράς, ωστόσο παρουσιάζει έντονο πρόβλημα στάθμευσης. Σημαντικός αριθμός γραφείων βρίσκεται στην περιοχή κοντά στην Εθνική Οδό Θεσσαλονίκης Μουδανιών και κατά μήκος της Λεωφόρου Γεωργικής Σχολής. Στην ανατολική πλευρά της πόλης, το τμήμα της Καλαμαριάς που βρίσκεται πλησίον της εξωτερικής περιφερειακής οδού, συγκεντρώνει γραφειακό ενδιαφέρον. Η περιοχή προσφέρει υψηλή προβολή και διαθέτει χώρους γραφείων επιφάνειας 250-300τ.μ. κατάλληλους για την εγκατάσταση είτε ιδιωτών επαγγελματιών είτε μικρών εταιρειών. Στη δυτική Θεσσαλονίκη, η πλειονότητα των γραφειακών αναπτύξεων εντοπίζεται επί της οδού 26ης Οκτωβρίου όπου εντοπίζονται κτίρια σύγχρονων προδιαγραφών και ακίνητα χαμηλότερης ποιότητας κατασκευής. Η πρόσβαση είναι ικανοποιητική κυρίως λόγω της εγγύτητας της περιοχής με την εξωτερική περιφερειακή οδό. Οι περιοχές Εύοσμος και Σταυρούπολη διαθέτουν περιορισμένο αριθμό γραφειακών χώρων μεγάλων επιφανειών και καλής ποιότητας κατασκευής καθώς αποτελούν κατά βάση οικιστικές περιοχές. ΕΞΕΛΙΞΕΙΣ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ Η ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΗ ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΑ στη Θεσσαλονίκη υπήρξε ιδιαίτερα περιορισμένη κατά το 2010, δεδομένων των υφιστάμενων οικονομικών συνθηκών με τους δυνητικούς επενδυτές να τηρούν στάση αναμονής. ΖΗΤΗΣΗ - ΠΡΟΣΦΟΡΑ ΤΑ ΕΠΙΠΕΔΑ ΖΗΤΗΣΗΣ ΓΡΑΦΕΙΑΚΩΝ χώρων είτε νεόδμητων είτε παλαιότητας κινήθηκαν σε χαμηλά επίπεδα και το 2010. Η διερευνητική τάση κυρίως των μεγάλων εταιρειών με τα υψηλά λειτουργικά κόστη για νέους γραφειακούς χώρους περισσότερο «οικονομικούς» σε σχέση με τους υφιστάμενους, οδήγησε στη συγκέντρωση του ενδιαφέροντος κυρίως στην ανατολική Θεσσαλονίκη που διαθέτει σημαντικό απόθεμα γραφειακών χώρων καλής ποιότητας κατασκευής. Περιορισμένη παρέμεινε η ζήτηση τόσο στο Κέντρο όσο και στη Δυτική Θεσσαλονίκη. Η προσφορά παρέμεινε σε σταθερά επίπεδα καθ όλη τη διάρκεια του έτους. Επισημαίνεται ότι σε στάδιο αναμονής έως σήμερα βρίσκεται η ανάπτυξη «Metropolitan Business Center» στη δυτική Θεσσαλονίκη που αφορά στην ανάπτυξη συγκροτήματος γραφείων και καταστημάτων συνολικής επιφάνειας 40.000τ.μ.
ΤΙΜΕΣ - ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ ΤΑ ΕΠΙΠΕΔΑ ΜΙΣΘΩΜΑΤΩΝ δέχτηκαν πτωτικές πιέσεις κατά τη διάρκεια του 2010. Τα μισθώματα για την περιοχή του κέντρου και της Καλαμαριάς διαμορφώνονται σε 7-11/τ.μ. κατά περίπτωση και οι τιμές πώλησης διαμορφώνονται σε 2.000-3.000/τ.μ. Τα επίπεδα μισθωμάτων για ακίνητα σύγχρονων προδιαγραφών κυμαίνονται από 8 έως 10/τ.μ. στην Ανατολική και Δυτική Θεσσαλονίκη επί της 26ης Οκτωβρίου, περιοχές στις οποίες εντοπίζονται πιο σύγχρονοι γραφειακοί χώροι σε σχέση με το κέντρο. Οι τιμές πώλησης διαμορφώνονται σε 2.400-2.700/τ.μ. Η έλλειψη επενδυτικών πράξεων στη συγκεκριμένη αγορά και η απουσία επενδυτικού ενδιαφέροντος δεν επιτρέπουν τη δημιουργία ολοκληρωμένης εικόνας για τα επίπεδα των αποδόσεων. Επίπεδα Τιμών Μίσθωσης ( /τ.μ./μήνα) Δυτική Θεσσαλονίκη (26ης Οκτωβρίου) Ανατολική Θεσσαλονίκη (περιοχή COSMOS) Καλαμαριά Τσιμισκή 0 2 4 6 8 10 12 min rents max rents ΤΑΣΕΙΣ - ΠΡΟΒΛΕΨΕΙΣ ΒΡΑΧΥΠΡΟΘΕΣΜΑ ΕΚΤΙΜΑΤΑΙ ΟΤΙ θα συνεχιστεί η τήρηση στάσης αναμονής από επενδυτές και χρήστες λόγω των αβέβαιων οικονομικών συνθηκών. Στην αγορά γραφείων όπως και στις υπόλοιπες αγορές αναμένεται να συνεχιστεί η τάση επαναδιαπραγμάτευσης των μισθωμάτων από τους υφιστάμενους χρήστες, καθώς το διαπραγματευτικό πλεονέκτημα στην παρούσα φάση το έχουν οι υφιστάμενοι και δυνητικοί μισθωτές. Μακροπρόθεσμα εκτιμάται ότι η αγορά γραφείων δύναται να προσελκύσει το ενδιαφέρον αρχικά των εγχώριων χρηστών και επενδυτών και στη συνέχεια μεγάλων εταιρειών του εξωτερικού υπό την προϋπόθεση της σταδιακής βελτίωσης της οικονομίας και της παροχής ισχυρών κινήτρων για τη βελτίωση της ανταγωνιστικότητας και της προσέλκυσης ξένων επενδύσεων στην Ελλάδα. Ενισχυτικό ρόλο στην πορεία της αγοράς γραφείων θα έχει η ολοκλήρωση οδικών και λοιπών υποδομών που βρίσκονται σε εξέλιξη στην παρούσα φάση και η δημιουργία νέων υποδομών που θα διευκολύνουν την πρόσβαση στις κύριες επιχειρηματικές περιοχές. 1. Περιοχή Τσιμισκή. Μητροπόλεως και πλατεία Δημοκρατίας 2. Περιοχή Καλαμαριάς 3. Περιοχή 26ης Οκτωβρίου 4. Περιοχή Ευόσμου-Σταυρούπολης 5. Περιοχή «Cosmos Area»